| Plan: | Herziening delen Maaspoort-Oud Empel |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0796.0002143-1401 |
6.2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Agrarisch - Agrarisch bedrijf
De bestemming Agrarisch - Agrarisch bedrijf heeft betrekking op het agrarische bedrijf aan de Empelsedijk 15. Gelet op het bouwhistorisch waardevolle karakter van de bebouwing en kwetsbaarheid van de omgeving (historisch dijklint, landschappelijk waardevol gebied) zijn de uitbreidingsmogelijkheden van het bedrijf beperkt. Er is één bedrijfswoning toegestaan met daarin - onder voorwaarden - de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. Bestaande bedrijfsgebouwen die in bestemmingsplan 'Maaspoort-Oud Empel' onder overgangsrecht waren gebracht, zijn in dit bestemmingsplan positief bestemd.
Hoewel bestemmingsplan 'Herziening delen Maaspoort-Oud Empel' zo dicht mogelijk bij de regeling in bestemmingsplan 'Maaspoort-Oud Empel' blijft, zijn de agrarische bestemmingen in het ontwerpbestemmingsplan, voor meer uniformiteit, afgestemd op de agrarische bestemmingen in andere bestemmingsplannen van de gemeente 's-Hertogenbosch. Voor het agrarische bedrijf aan de Empelsedijk 15 betekent dit dat doeleinden en afwijkingsbevoegdheden zijn toegevoegd. Er zijn alleen doeleinden en afwijkingsbevoegdheden toegevoegd die zich verdragen met het monumentaal karakter van boerderij en erf, het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht en het waardevolle landschap rondom. In de bestemmingsomschrijving zijn productiegebonden detailhandel, permanente teeltondersteunende voorzieningen en recreatief nachtverblijf in de vorm van logies en ontbijt toegevoegd. Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor een tweede bedrijfswoning in de bestaande bebouwing als deze voor de voortzetting van het agrarisch bedrijf nodig is. Ook is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor verbrede landbouwactiviteiten.
Artikel 4 Agrarisch met waarden
Het gebied tussen Maaspoort en Oud Empel, aan de oostzijde van de Empelse Schans, heeft een agrarische functie. Omdat het tevens landschappelijk en cultuurhistorisch waardevol is, is het gebied door de bestemming Agrarisch met waarden als zodanig beschermd: naast agrarische doeleinden is behoud, herstel en ontwikkeling van de landschapswaarden in het algemeen en cultuurhistorische waardevolle gebieden in het bijzondere een specifieke bestemming van de gronden. De gronden zijn dan ook aangeduid als ´specifieke vorm van agrarisch met waarden – cultuurhistorisch waardevol gebied´. Deze landschappelijke en cultuurhistorische waarden zijn beschermd door de verplichting om voor bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of voor bepaalde werkzaamheden een omgevingsvergunning aan te vragen. Zo'n vergunning wordt alleen verleend als de landschappelijke en cultuurhistorische waarden niet onevenredig afbreuk wordt gedaan.
Al in het bestemmingsplan 'Maaspoort-Oud Empel' waren deze gronden bestemd voor 'agrarische doeleinden met behoud van het visueel open karakter van het landschap'. De bestemming in voorliggend bestemmingsplan maakt de implementatie van de integrale visie 'De Maasuiterwaarden; Meerwaarde aan de Maas' en het schetsontwerp voor de groene vingers (zie paragraaf 3.3.4) mogelijk. Het visueel open karakter van het landschap is daarin belangrijk. De bestemmingsomschrijving sluit aan op het agrarische natuurbeheer, de extensieve recreatie en de aanleg van landschapselementen die in de visie en het schetsontwerp zijn beoogd. Omdat ook de bereikbaarheid van de recreatiepoort vanuit de woonwijken belangrijk is en de dijk van belang is voor recreatief fiets- en wandelverkeer, is het Achterpad aangeduid voor het behoud ervan als fiets- en wandelpad (zie paragraaf 3.3.11).
Artikel 5 Bedrijf - Nutsvoorziening
De opslag van motorbrandstoffen inclusief LPG, nabij de Noorderplas aan de Maaspoortweg, is als Bedrijf - Nutsvoorziening bestemd (zie paragraaf 4.5). De veiligheidszones rond de opslag en het (ondergrondse) vulpunt zijn geregeld in de algemene aanduidingsregels.
Relatief grote groengebieden zijn bestemd als Groen. Kleinere groengebieden (bermen, plantsoenen) zijn onderdeel van de bestemming Verkeer. De bestemming Groen is toegekend aan de groengebieden rond de Noorderplas die niet primair een recreatieve functie hebben of waar natuurwaarden en/of landschappelijke waarden niet van primair belang zijn.
Ook het gebied tussen Maaspoort en Oud Empel, aan de westzijde van de Empelse Schans en direct aan aangrenzend aan de Empelsedijk, is bestemd als Groen. Het is een overgangsgebied tussen Maaspoort en de uiterwaarden van de Maas. Het is dan ook aangeduid als 'specifieke vorm van groen - structureel randgroen'. De gronden staan er ten dienste van behoud, herstel en ontwikkeling van het overgangsgebied tussen woongebieden enerzijds en de natuurwaarden als bedoeld in artikel 9 anderzijds, met een landschappelijk open karakter, door middel van groenvoorzieningen, waterpartijen, extensief agrarisch gebruik zoals weiland of hooiland en extensieve recreatie zoals wandelpaden. Evenals de bestemming Agrarisch met waarden ten oosten van de Empelse Schans sluit deze bestemming aan op de doelstelling van de integrale visie 'De Maasuiterwaarden; Meerwaarde aan de Maas' en het schetsontwerp voor de groene vingers.
Café-restaurant De Lachende Vis is één van de vier recreatiepoorten uit de integrale visie 'De Maasuiterwaarden; Meerwaarde aan de Maas'. Het café-restaurant is als Horeca bestemd. De maximaal toegestane horeca-categorie is 3. Wat binnen deze categorie is toegestaan, is geregeld in de Staat van Horeca-activiteiten die als bijlage bij de regels hoort. Binnen deze categorie is naast het bieden van logies en hotels (categorie 1) en het verstrekken van maaltijden voor gebruik ter plaatse (categorie 2) ook het ter plaatse verstrekken van dranken toegestaan (categorie 3). Daartoe horen ook, zoals in geval van De Lachende Vis, feestzalen.
De bestemming Maatschappelijk heeft betrekking op de begraafplaats aan de Empelsedijk. Gelet op het bouwhistorisch waardevolle karakter van de bebouwing in het beschermd dorpsgezicht is alleen de bestaande bebouwing toegestaan: het kapelletje. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan tot slechts 2 meter hoog.
De uiterwaarden van de Maas en de eendenkooi en het bos bij de Noorderplas zijn bestemd als Natuur. De gronden zijn er bestemd voor behoud, herstel en ontwikkeling van aldaar voorkomende of daaraan eigen natuurwaarden en landschappelijke waarden, voor een ecologische verbindingszone maar ook voor extensief agrarisch, recreatief en educatief medegebruik.
De eendenkooi zelf is nader als zodanig aangeduid. Alleen bij de eendenkooi is een gebouwtje toegestaan: het kooihuisje. Ten behoeve van de eendenkooi zijn verder bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan voor het gebruik van de eendenkooi. Ook het bouwwerk van de jongerenontmoetingsplek is nader aangeduid. Elders zijn binnen de bestemming Natuur geen bouwwerken toegestaan.
Evenals de bestemmingen Agrarisch met waarden en Groen sluit de omschrijving van deze bestemming voor wat betreft de uiterwaarden aan op de doelstelling van de integrale visie 'De Maasuiterwaarden; Meerwaarde aan de Maas'. Ook is de bestemming in overeenstemming met de eisen die met betrekking tot de ecologische hoofdstructuur uit provinciaal beleid voortvloeien (zie paragraaf 3.2.1 en 3.2.2) en met de eisen van rijkswege ten aanzien van de grote rivieren (zie paragraaf 3.1.3).
Het recreatiegebied rondom de Noorderplas is als Recreatie bestemd. In het verlengde van de bestemming Natuur zijn de gronden ook bestemd voor het behoud en het herstel van het landschappelijk open karakter. In het recreatiegebied is een zone aangeduid waarbinnen - na een afzonderlijk besluit daartoe van het bevoegd gezag, i.c. veelal burgemeester en wethouders, en na overleg met de beheerder van de rijksweg A59 - gebouwen voor maatschappelijke en/of recreatieve voorzieningen zijn toegestaan met een oppervlakte van in totaal niet meer dan 165 m² en een hoogte van niet meer dan 5 meter. Daarnaast zijn in alle bestemmingsvlakken bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan tot een hoogte van 3 meter.
Alle wegen zijn bestemd als Verkeer. In beginsel zijn op deze wegen zowel doorgaand verkeer als bestemmingsverkeer toegestaan en zowel gemotoriseerd verkeer als langzaam verkeer. Maatwerk vindt plaats door middel van verkeersbesluiten. Zoals de integrale visie 'De Maasuiterwaarden; Meerwaarde aan de Maas' voorstelt (zie paragraaf 3.3.4) is de Empelsedijk, met ingang van 1 mei 2010, aan de start van het recreatieseizoen, ter hoogte van het Waterschapsmonument voor het doorgaand verkeer afgesloten, door middel van een verkeersbesluit. Via de haakse wegen blijft de dijk wel voor gemotoriseerd bestemmingsverkeer (bewoners, vissers, agrariërs, recreanten) bereikbaar. De bestemming Verkeer staat ook parkeervoorzieningen toe, bijvoorbeeld tegenover De Lachende Vis in Oud Empel en aan de Pisastraat bij de Noorderplas.
Het water van de Noorderplas, de watergangen en -partijen eromheen en de watergangen tussen Maaspoort en Oud Empel zijn als Water bestemd. Het water van de Maas is ook als Water bestemd maar met de aanduiding 'vaarweg': dit water is tevens bestemd voor beroepsvaart en recreatievaart. Het stroomvoerend regime conform de Beleidslijn grote rivieren is beschermd in artikel 19: de dubbelbestemming Waterstaat - Waterstaatkundige functie.
Hoofdgebouwen
Deze bestemming ziet op de woningen en de bijbehorende erven in het plangebied. Bij de Noorderplas gaat het alleen om de Pisastaete, een groot appartementencomplex. Dit gebouw is specifiek bestemd voor gestapelde woningen. Bij Oud Empel gaat het om vrijstaande woningen aan de Empelsedijk. Het derde plandeel, met betrekking tot het perceel Empelse Schans 2, is in zijn geheel bestemd als Wonen.
De hoofdgebouwen zijn toegestaan in de bouwvlakken. De bouwvlakken in bestemmingsplan 'Maaspoort-Oud Empel' waaraan geen goedkeuring is onthouden, zijn overgenomen. De buitendijkse woningen zijn kleinschaliger dan de binnendijkse woningen. Daarom is het bouwvlak van de hoofdbebouwing buitendijks maximaal 12 meter diep en binnendijks maximaal 15 meter. Hoewel de oorspronkelijke stedenbouwkundige visie uitgaat van een open-dichtstructuur wil gemeente 's-Hertogenbosch voldoende openheid waarborgen in het beschermd dorpsgezicht van Oud-Empel, ook daar waar in 2006 bouwstroken zijn ingetekend. Vanwege de kleinschaligheid van de buitendijkse woningen en het behoud van de beleving van de Maas en de uiterwaarden zijn de bouwvlakken hier strak om de bestaande hoofdgebouwen gelegd. Omdat de binnendijkse woningen een grootschaliger karakter hebben is er meer ruimte voor uitbreiding van het hoofdgebouw. Bij de bepaling van het bouwvlak rond de binnendijkse woningen is ervan uitgegaan dat afstand tot de zijdelingse perceelsgrens niet minder mag bedragen dan 5 meter en dat als de bestaande afstand tot de zijdelingse perceelsgrens kleiner is, dan deze afstand geldt.
De hoogte is bepaald aan de hand van het aantal bouwlagen. Bovenop het bepaalde aantal bouwlagen is een kap toegestaan. Een opgetilde kap daarentegen telt als bouwlaag en niet als kap. Bijvoorbeeld, de meeste woningen in Oud Empel bestaan uit één bouwlaag met daarbovenop een mansardekap. In de verbeelding zijn deze woningen aangeduid met één bouwlaag, in de regels is vervolgens bepaald dat daarbovenop een kap is toegestaan. Enkele woningen bestaan uit twee bouwlagen, zonder kap. Deze woningen zijn met twee bouwlagen en een plat dak aangeduid. Er is bij deze woningen geen sprake van een 'volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling', zoals bepaald in de definitie van een kap (zie lid 1.39).
Erfbebouwingsregeling
Binnen de bestemming 'Wonen' is de gemeentelijke erfbebouwingsregeling opgenomen. De erfbebouwingsregeling regelt alle bouwmogelijkheden op een woonperceel met uitzondering van de bouwmogelijkheden in het bouwvlak. Om misverstanden te voorkomen met het oprichten van bouwwerken die 'omgevingsvergunningvrij voor de activiteit bouwen' zijn, is in de erfbebouwingsregeling aansluiting gezocht bij de inhoud en terminologie van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De belangrijkste kenmerken van de erfbebouwingsregeling zijn:
- 1. bebouwing op het achtererfgebied en buiten het bouwvlak. Dit betekent dat de regeling van toepassing is op het gebied op 1 meter achter de voorgevel van de woning, met uitzondering van hoekpercelen.
- 2. de bouwhoogte mag niet meer dan 3 meter bedragen, tenzij wordt gebouwd met hellende dakvlakken: de goothoogte mag dan niet meer dan 3 meter bedragen, de nokhoogte niet meer dan 4,50 meter.
- 3. er mag niet meer dan 75 m² aan erfbebouwing worden opgericht, met dien verstande dat niet meer dan 50% van het achtererfgebied mag worden bebouwd.
De bovengenoemde punten vormen de belangrijkste onderdelen van de erfbebouwingsregeling. Er zijn echter diverse beperkingen en afwijkingsmogelijkheden in de regels opgenomen, waardoor deze onderdelen kunnen worden beperkt of uitgebreid.
In Oud Empel is in de bestaande situatie een aantal bijgebouwen die niet in de gemeentelijke erfbebouwingsregeling passen. Ze zijn te groot of te hoog en zijn dan ook afzonderlijk aangeduid als bijgebouwen. Ze mogen bestaan uit één bouwlaag met een kap van maximaal 3 meter hoog. Deze bijgebouwen tellen wel mee in de berekening van het bebouwingspercentage.
Afwijkingsbevoegdheid voor hoekpercelen
Voor hoekpercelen is ten behoeve van bebouwing naast het hoofdgebouw in de bestemming 'Wonen' om twee redenen een afwijkingsmogelijkheid opgenomen. In de eerste plaats heeft de bebouwing op hoekpercelen vaak een speciaal stedenbouwkundig karakter: er is aanzicht vanaf zowel de voorkant als de zijkant en hoekpercelen vormen de afronding van een rij woningen. In de tweede plaats heeft de bebouwing op hoekpercelen een verkeerskundig aspect: er is inkijk in de zijstraat nodig om aanrijdingen te voorkomen.
Een hoekperceel is een perceel aan een hoek van twee wegen en/of het openbaar gebied. Het oranje-bruine gebied in de onderstaande afbeelding is het gebied waarop de afwijkingsbevoegdheid betrekking heeft. De voorwaarden voor erfbebouwing op hoekpercelen zijn:
- 1. de oppervlakte van de bebouwing mag niet meer dan 25 m² bedragen;
- 2. de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden aangetast;
- 3. de bebouwing moet worden opgericht achter de denkbeeldige (verlengde) lijn die het snijpunt van de voorgevellijn en de zijgevellijn raakt en die onder een hoek van 45° ten opzichte van de voorgevellijn ligt maar die niet door het bouwvlak van het betreffende hoofdgebouw heen gaat. Dit is de rode onderbroken lijn in de afbeelding.
- 4. de voorgevel van een aangebouwd bijgebouw moet evenwijdig zijn aan de voorgevel van de hoofdbebouwing;
- 5. de breedte van een aangebouwd bijgebouw mag niet meer dan 3 meter bedragen.
Naast deze voorwaarden kunnen nadere eisen worden gesteld aan de minimale afstand van het bijgebouw tot de naar de openbare weg gekeerde zijdelingse perceelsgrens. Deze nadere eisen kunnen worden gesteld ten behoeve van de stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.
Afwijkingsbevoegdheid voor bouwen voor de voorgevelrooilijn
Voor woningen op hoekpercelen is, net als voor woningen die niet op een hoekperceel zijn gelegen, een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om onder voorwaarden een bijgebouw, bijvoorbeeld een erker, voor de voorgevellijn te kunnen bouwen. De voorwaarden voor deze afwijkingsbevoegdheid zijn:
- 1. de oppervlakte van de bebouwing in het voorerfgebied mag niet meer dan 25 m² bedragen. Het voorerfgebied bestaat bij hoekpercelen uit alle gebied voor de voorgevellijn én alle gebied naast de zijgevellijn, dat immers grenst aan openbaar gebied.
- 2. de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden aangetast;
- 3. de stedenbouwkundige opzet van de omgeving mag niet onevenredig worden aangetast.
Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit
De bestemmingsomschrijving staat ook de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps of bedrijfsactiviteit in een woning toe (zie lid 1.3 van de begrippenlijst), mits deze ondergeschikt blijft aan de woonfunctie. Aan de uitoefening zijn in de specifieke gebruiksregels dan ook nadere voorwaarden verbonden. Hooguit 35% van de oppervlakte van de begane grond van de opstallen, tot ten hoogste 50 m², mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. Detailhandel en vergunningplichtige of meldingsplichtige activiteiten ingevolge de Wet milieubeheer zijn niet toegestaan. Tot slot moet degene die de beroeps- of bedrijfsactiviteit uitvoert tevens de bewoner van de woning te zijn. Van deze regels kan worden afgeweken voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis (zie lid 1.51 van de begrippenlijst), waaronder een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit, en wel in verband met de activiteit. De voorwaarden voor afwijking zijn voor een groot deel dezelfde als die voor een reguliere aan huis verbonden bedrijfs- of beroepsactiviteit. Daarnaast moet worden getoetst of het gebruik niet zal leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse en of de activiteit qua aard, omvang en uitstraling in een woonomgeving past.
Artikel 14 Waarde - Archeologie 1 tot en met Artikel 17 Waarde - Archeologie 4
Ten behoeve van de bescherming en veiligstelling van archeologische of te verwachten archeologische waarden is (zie paragraaf 2.6) aan een deel van de gronden in dit bestemmingsplan een dubbelbestemming Waarde - Archeologie toegekend. Conform deze dubbelbestemmingen is het verboden beneden een bepaalde diepte te bouwen en/of werken, geen bouwwerken, zijnde of werkzaamheden uit te voeren. Na een verplicht onderzoeksrapport waarin de archeologische waarden zijn vastgelegd, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bouwverbod en/of kan een omgevingsvergunning voor uitvoering van werkzaamheden, geen bouwwerkzaamheden zijnde of slopen worden verleend. Hieraan kunnen voorwaarden worden verbonden ten behoeve van behoud van archeologische waarden in de bodem of , indien dit redelijkerwijs niet mogelijk is, verplichtingen worden opgelegd als het doen van opgravingen of een verplichting de uitvoering van werken of werkzaamheden te laten begeleiden door een erkend archeoloog. Een rapport is niet nodig, als - naar het oordeel van burgemeester en wethouders - de archeologische waarde in andere beschikbare informatie afdoende is vastgelegd.
Artikel 18 Waterstaat - Waterkering
Het dijktraject bij Oud Empel dat enige jaren geleden is verbeterd (zie paragraaf 2.3), is beschermd door middel van de dubbelstemming Waterstaat - Waterkering. Er zijn in beginsel alleen bouwwerken ten behoeve van de waterkering toegestaan. Het bevoegd gezag kan ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemmingen, bijvoorbeeld Wonen, afwijken van deze regel, mits door zo'n bouwwerk de waterkerende functie en/of het waterkerende vermogen van de waterkering niet onevenredig worden aangetast. Daarbij moet rekening worden gehouden met de Beleidsregels grote rivieren (zie paragraaf 3.1.3) en moet de beheerder van de waterkering om advies worden gevraagd.
Artikel 19 Waterstaat - Waterstaatkundige functie
Aan de Maas en de uiterwaarden is behalve de bestemmingen Water en Natuur ook de dubbelbestemming Waterstaat - Waterstaatkundige functie toegekend om het belang van de afvoer en berging van rivierwater, ijs en sediment te beschermen. Er geldt een vergelijkbare bebouwingsregeling als bij de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering, met dien verstande dat bouwwerken ten behoeve van de bestemmingen Water en Natuur kunnen worden toegestaan als ze niet leiden tot een mogelijke verhoging van de waterstand en/of feitelijke belemmering voor toekomstige vergroting van de afvoercapaciteit en/of de potentiële schade bij hoog water.