Herziening delen Maaspoort-Oud Empel

Artikel 13 Wonen

13.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen in de vorm van woningen en bijzondere woonvoorzieningen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten en daarbij behorende tuinen, erven en terreinen;
• b. behoud, herstel en ontwikkeling van cultuurhistorische waarden;
• c. behoud van archeologische waarden;
• d. aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeersvoorzieningen, groen en groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

13.2 Bouwregels

13.2.1 Algemeen

• a. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gerealiseerd;
• b. Ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' dienen alle gebouwen binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
• c. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - onbebouwd' zijn geen gebouwen en geen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.

13.2.2 Hoofdgebouwen

Binnen deze bestemming mogen hoofdgebouwen ten dienste van de bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels:

• a. hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak;
• b. het bouwvlak mag volledig worden bebouwd;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' dienen de hoofdgebouwen van de woningen vrijstaand gebouwd te worden;
• d. ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' dienen de hoofdgebouwen van de woningen gestapeld gebouwd te worden;
• e. het aantal bouwlagen mag niet meer bedragen dan in het bouwvlak is aangegeven;
• f. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan in het bouwvlak is aangegeven;
• g. hoofdgebouwen mogen worden gebouwd met een tweezijdige of meerzijdige kap, met inachtneming van de volgende regels:
  • 1. de hoogte van een kap mag niet meer bedragen dan 5 meter;
  • 2. een opgetilde kap is niet toegestaan, tenzij de kap deel uitmaakt van het aantal bouwlagen als bedoeld onder e;
• h. ter plaatse van de aanduiding 'plat dak' moeten hoofdgebouwen in afwijking van het bepaalde onder f met een plat dak worden gebouwd.

13.2.3 Bijgebouwen

Binnen deze bestemming mogen bijgebouwen ten dienste van de bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels:

• a. bijgebouwen in de vorm van aan- of uitbouwen van het hoofdgebouw of in de vorm van vrijstaande bijgebouwen zijn toegestaan binnen het bouwvlak, binnen het achtererfgebied. Voor bijgebouwen in het bouwvlak gelden de regels in lid 13.2.2. Voor bijgebouwen in het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, en ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouw', gelden de regels in dit lid onder b tot en met j;
• b. het bebouwingspercentage van het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, mag niet meer bedragen dan 50%;
• c. de oppervlakte van het aaneengesloten onbebouwd blijvende deel van het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, mag niet minder bedragen dan 25 m²;
• d. met inachtneming van het bepaalde onder b mag de gezamenlijke oppervlakte van de bijgebouwen en overkappingen in het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, niet meer bedragen dan 75 m²;
• e. voor zover de oppervlakte van het bouwperceel groter is dan 750 m² en de resterende omvang van het bouwperceel achter het bouwvlak meer bedraagt dan 200 m², mag de gezamenlijke oppervlakte als bedoeld onder d worden vermeerderd tot 10% van de omvang van het bouwperceel, tot niet meer dan 100 m²;
• f. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3 meter;
• g. indien met hellende dakvlakken wordt gebouwd, mag de goothoogte niet meer bedragen dan 3 meter, de bouwhoogte niet meer dan 4,5 meter en de dakhelling niet meer dan 50° ten opzichte van het horizontale vlak;
• h. gebouwen met één hellend dakvlak zijn uitsluitend toegestaan bij een aanbouw tegen de zij- en/of achterkant van het hoofdgebouw (aankappingen); de goothoogte mag niet meer bedragen dan 3 meter, de bouwhoogte niet meer dan 4,5 meter;
• i. dakterrassen zijn niet toegestaan;
• j. ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' zijn, al dan niet in afwijking van het bepaalde onder d tot en met h maar onverminderd het bepaalde onder b en c, bijgebouwen toegestaan, met inachtneming van de volgende regels:
  • 1. het aantal bouwlagen mag niet meer bedragen dan 1;
  • 2. de bijgebouwen mogen worden gebouwd met een tweezijdige of meerzijdige kap;
  • 3. een opgetilde kap is niet toegestaan;
  • 4. de hoogte van een kap mag niet meer bedragen dan 3 meter.

13.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels:

• a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van erfafscheidingen, zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak en het achtererfgebied;
• b. het bebouwingspercentage van het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, mag niet meer bedragen dan 50%;
• c. met inachtneming van het bepaalde onder b mag de gezamenlijke oppervlakte van de bijgebouwen en overkappingen in het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, niet meer bedragen dan 75 m²;
• d. voor zover de oppervlakte van het bouwperceel groter is dan 750 m² en de resterende omvang van het bouwperceel achter het bouwvlak meer bedraagt dan 200 m², mag de gezamenlijke oppervlakte als bedoeld onder c worden vermeerderd tot 10% van de omvang van het bouwperceel, tot niet meer dan 100 m²;
• e. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3 meter;
• f. de bouwhoogte van terrein- en erfafscheidingen op en voor de voorgevelrooilijn mag in afwijking van het bepaalde onder e van de voet af gemeten niet meer bedragen dan 1 meter;
• g. de bouwhoogte van terrein- en erfafscheidingen achter de voorgevelrooilijn mag in afwijking van het bepaalde onder e van de voet af gemeten niet meer bedragen dan 2 meter.

13.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:

• a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
• b. de verkeersveiligheid;
• c. de milieusituatie;
• d. de sociale veiligheid;
• e. de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden;
• f. de kapvorm en -richting van woningen in Oud Empel.

13.4 Afwijken van de bouwregels

13.4.1 Afwijken met betrekking tot parkeervoorzieningen

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 13.2.1 onder a, mits:

• a. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien;
• b. de situering van de parkeerplaatsen het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

13.4.2 Afwijken met betrekking tot bijgebouwen

• a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 13.2.3 onder a voor het bouwen van bijgebouwen in het voorerfgebied, met dien verstande:
  • 1. de gezamenlijke oppervlakte van de bebouwing niet meer mag bedragen dan 25 m²;
  • 2. de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven niet onevenredig mogen worden geschaad;
  • 3. de stedenbouwkundige opzet van de omgeving niet onevenredig mag worden aangetast;
  • 4. voor het bouwen voor de zijgevellijn van het hoofdgebouw op hoekpercelen bovendien de volgende regels gelden:
    • de bijgebouwen dienen te worden opgericht achter de denkbeeldige (verlengde) lijn die het snijpunt van de voorgevellijn en de zijgevellijn raakt, die onder een hoek van 45° ten opzichte van de voorgevellijn ligt maar die niet door het bouwvlak van het betreffende hoofdgebouw heen gaat;
    • de voorgevel van een aangebouwd bijgebouw dient evenwijdig te zijn aan de voorgevel van de hoofdbebouwing;
    • de breedte van een aangebouwd bijgebouw niet meer mag bedragen dan 3 meter;
    • nadere eisen kunnen worden gesteld aan de minimale afstand van het bijgebouw tot de naar de openbare weg gekeerde zijdelingse perceelsgrens vanuit stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.
• b. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 13.2.3 onder b, met dien verstande dat:
  • 1. slechts mag worden afgeweken ten behoeve van de bouw van een bijzondere woonvoorziening;
  • 2. de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven niet onevenredig mogen worden geschaad;
  • 3. de stedenbouwkundige opzet van de omgeving niet onevenredig mag worden aangetast.
• c. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 13.2.3 onder c, met dien verstande dat:
  • 1. de oppervlakte van het achtererfgebied, niet zijnde het bouwvlak, niet meer bedraagt dan 50 m²;
  • 2. slechts mag worden afgeweken ten behoeve van de bouw van een bijzondere woonvoorziening of indien de oppervlakte van het hoofdgebouw niet meer bedraagt dan 40 m²;
  • 3. de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven niet onevenredig mogen worden geschaad;
  • 4. de stedenbouwkundige opzet van de omgeving niet onevenredig mag worden aangetast.
• d. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van de maten en/of percentages in lid 13.2.3, met dien verstande dat:
  • 1. er alleen mag worden afgeweken ten behoeve van een logische en zorgvuldige inpassing en/of aanpassing van een bouwplan aan de bijzondere omstandigheden van een eigen of naastgelegen bouwperceel en de daarop aanwezige bebouwing;
  • 2. de overschrijding niet meer dan 10% van de aangegeven maten en/of percentages mag bedragen, met dien verstande dat ten aanzien van de toegestane bouwhoogte als bedoeld in lid 13.2.3 onder g en h een overschrijding tot niet meer dan 5,5 meter is toegestaan voor wat betreft erfbebouwing naast en tussen hoofdgebouwen;
  • 3. de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven niet onevenredig mogen worden aangetast;
  • 4. de stedenbouwkundige opzet van de omgeving niet onevenredig mag worden aangetast.
• e. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 13.2.3 onder i uitsluitend voor dakterrassen bij woningen waarvan de woonkamer op de verdieping is gelegen en mits geen sprake is van onevenredige privacy-aantasting.

13.4.3 Afwijken met betrekking tot bouwwerken, geen gebouwen zijnde

• a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 13.2.4 onder a voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in het voorerfgebied, met dien verstande dat:
  • 1. de gezamenlijke oppervlakte van de bebouwing in het voorerfgebied niet meer mag bedragen dan 25 m²;
  • 2. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer mag bedragen dan 3 meter;
  • 3. de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven niet onevenredig mogen worden geschaad;
  • 4. de stedenbouwkundige opzet van de omgeving niet onevenredig mag worden aangetast.
• b. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 13.2.4 onder f en g met betrekking tot de voorgeschreven hoogtemaat voor erfafscheidingen tot 1,5 meter respectievelijk 2,5 meter, uitsluitend voor open pergola-achtige constructies.

13.5 Specifieke gebruiksregels

Voor het gebruik van gronden en gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, gelden de volgende regels:

• a. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gehandhaafd.
• b. gebruik van ruimten binnen de woning en in de bijgebouwen bij de woning ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit als bedoeld in lid 13.1 wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voor zover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende regels:
  • 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
  • 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
  • 3. vergunningplichtige of meldingsplichtige activiteiten ingevolge de Wet milieubeheer zijn niet toegestaan;
  • 4. er mag geen detailhandel plaatsvinden.
• c. onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten.
• d. het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

13.6 Afwijken van de gebruiksregels

• a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 13.5 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voor zover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende regels.
  • 1. maximaal 35% van de oppervlakte van het vloeroppervlak van de woning met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen, tot ten hoogste in totaal 50 m2 mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
  • 2. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
  • 3. het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse;
  • 4. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;
  • 5. de activiteit mag niet vergunningplichtig ingevolge de Wet milieubeheer zijn;
  • 6. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de activiteit.
• b. Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in lid 13.5 onder d indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.