De Bergen

6.4 Planregels

De planregels zijn ondergebracht in Hoofdstuk 1 Inleidende regels, Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels, Hoofdstuk 3 Algemene Regels en in Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

De Inleidende regels bestaan uit begripsbepalingen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels.

In de Begrippen (artikel 1) wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als gebruikte begrippen niet in deze lijst voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het dagelijks taalgebruik.

In het artikel over de "Wijze van meten" (artikel 2) worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.

De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemming “Bedrijf ” (artikel 3)

Deze bestemming is toegekend aan de gronden en opstallen van de bestaande bedrijven in het plangebied tot ten hoogste categorie 2 als bedoeld in de bij deze regels behorende “Lijst van bedrijfsactiviteiten". Deze lijst is gebaseerd op de VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering”. Bedrijven die ingevolge de Wet geluidhinder geluidszoneringsplichtig zijn, zijn uitgesloten. Prostitutiebedrijven en seksinrichtingen zijn uitgesloten. Uitsluitend de bestaande autohandel met showroom binnen de bestemming "Bedrijf" is middels de aanduiding 'detailhandel' (dh) toegelaten. Bepaalde vormen van detailhandel zijn middels ontheffing toegelaten. Er kan ook ontheffing worden verleend ten behoeve van bedrijven die niet voorkomen op de “Lijst van bedrijfsactiviteiten” doch die naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die wel zijn genoemd. Voorts zijn er binnen deze bestemming ook woonfuncties en kantoorfuncties ter ondersteuning van het bedrijf toegelaten. De bouwvlakken zijn vastgelegd conform het bestaand bebouwd oppervlak dusdanig gesitueerd dat enige uitbreiding van de bebouwing mogelijk is.

Bestemming " Centrum" (artikel 4)

Deze bestemming is gelegd op de gronden aan de Keizersgracht en aan de Wal en is gerelateerd aan het citykerngebied. De toegelaten functies binnen deze bestemming zijn overeenkomstig de bestaande situatie. Binnen deze bestemming is een verscheidenheid aan commerciële functies toegelaten. Er gelden slechts beperkingen bij de bestemming detailhandel ten aanzien van perifere detailhandel en supermarkten en bij de bestemming cultuur en ontspanning voor wat betreft seksinrichtingen. Nieuwe woonfuncties zijn vanwege het geluidsaspect niet toegelaten. Behoudens de voorgeschreven beperkingen zijn gebruikswijzigingen toegelaten. De bouwregels zijn zodanig geredigeerd dat uitbreiding van een hoofdgebouw met meer de 1000 m² is uitgesloten. Buiten het bouwvlak is overige bebouwing toegelaten. Met de in artikel 29 gestelde parkeereis kan het volbouwen van het perceel worden voorkomen. De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling.

Bestemming "Dienstverlening” (artikel 5)

Deze bestemming is gelegd op de bestaande vestigingen ten behoeve van dienstverlening die buiten de gronden met een functiemix liggen. De planregeling voorziet tevens in de aanwezigheid van een woonfunctie. De grenzen van de bouwvlakken zijn dusdanig bepaald dat enige uitbreiding van de bebouwing mogelijk is. Dienstverlenende bedrijven die zijn gelegen in centrum-/gemengd gebied, zijn meegenomen in desbetreffende bestemmingen. De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling.

Bestemming "Gemengd - 1" (artikel 6)

Deze bestemming voorziet in een veelheid aan functies, die onderling uitwisselbaar zijn. Van een functiewijziging is pas sprake als de nieuwe functie legaal als zodanig is gevestigd of in gebruik is, dan wel indien deze is vergund. De functiemix voor de Bergstraat, Kleinen Berg, Grote Berg, Willemstraat en het Wilhelminaplein is hierin conform de uitgangpunten van de ontwikkelingsvisie vastgelegd. Het betreft panden/ clusters van panden waarbij een diversiteit aan functies gewenst is. Ten aanzien van de horeca functie geldt er een beperking zowel voor wat betreft aantal horeca functies per straat als het type horeca. Nieuwe horeca functies zijn niet toegelaten behoudens ontheffing. Criteria voor de ontheffing betreft de type horeca behorende tot de categorie 1 volgens de lijst van horeca activiteiten en een maximaal aantal toegelaten horeca functies per straat van eendere van de adressen op begane grond niveau. Hoekpanden worden bij de beoordeling van een ontheffing voor beide straten meegenomen. Het aantal bestaande horecafuncties per straat binnen deze bestemming is geinventariseerd voor het ontwerp bestemmingsplan. De verdiepingen zijn primair bestemd voor de woonfunctie met dien verstande dat onzelstandige woonruimten uitsluitend zijn toegestaan voor zover bestaand. De gemengde functies zelf zijn uitsluitend op de begane grond mogelijk behoudens ontheffing en tenzij in de bestaande situatie sprake is van een andere functie dan de woonfunctie.

De stedenbouwkundige eisen zijn gebaseerd op de bestaande situatie. De bouwregels zijn zodanig geredigeerd dat uitbreiding van een hoofdgebouw met meer de 1000 m² is uitgesloten. Tevens wordt daarmee voorkomen dat inbreuk wordt gedaan op de perceelsgewijze opbouw. In de regels is een ontheffingsmogelijkheid opgenomen voor afwijking van de voorgeschreven korrelgrootte. Buiten het bouwvlak is overige bebouwing toegelaten. Met de in artikel 29 gestelde parkeereis kan het volbouwen van het perceel worden voorkomen. De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling. Voorts zijn uniforme eisen opgenomen ten aanzien van bestaande onderdoorgangen en ondergrondse parkeergarages.

Bestemming" Gemengd - 2" (artikel 7)

Deze bestemming voorziet eveneens in een veelheid van functies. De horecafunctie is hier uitgezonderd. Deze bestemming is gelegd op de het gedeelte van de Hoogstraat dat aansluit op de Grote Berg, en een gedeelte van de Eden- en Willem de Zwijgerstraat. De woonfunctie is overwegend op de verdieping. Nieuwe woonfuncties zijn niet toegelaten. Met de redactie van de bestemmingregel kan nieuwe kamerbewoning worden geweerd. Uitgangspunt voor de bouwregels is de bestaande situatie. Buiten het bouwvlak zijn uitbreidings- c.q. bebouwingsmogelijkheden met een beperking voor wat betreft de bouwhoogte. Met de in artikel 29 gestelde parkeereis kan het volbouwen van het perceel worden voorkomen. De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling.

Bestemming "Groen” (artikel 8)

Het groen dat in de uitwerking van het gemeentelijke Groenbeleidsplan is aangemerkt als “structureel groen op stedelijk niveau” en “structureel groen op wijk- en buurtniveau” is in het voorliggende plan expliciet voorzien van de bestemming "Groen" . Deze bestemming omvat naast speelvoorzieningen ook kleinere waterpartijen. Het snippergroen dat deel uit maakt van de weg is opgenomen in de verkeersbestemmingen. Ter bescherming van de groenwaarden zijn uitsluitend bestaande specifieke gebouwen, zoals een ondergrondse parkeerkarage en nutsgebouwen ter plaatse waar dat op de verbeelding is aangeduid, toegelaten.

Bestemming"Horeca" (artikel 9)

Deze bestemming is gelegd op de bestaande solitair gelegen horecavestigingen in het plangebied. De bestemmingsregeling voorziet tevens in een woonfunctie. Dit is gebaseerd op de bestaande situatie waar in de regel is voorzien in een woonfunctie op de verdieping. Uitgangspunt voor de toegelaten horecatype is een horecabedrijf behorende tot de categorie 1 van de "Lijst van horecaactiviteiten" tenzij in de bestaande situatie een horecabedrijf wordt geëxploiteerd behorende tot een andere categorie van deze lijst. Uitgangspunt voor de bouwregels is de bestaande situatie. De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling.

Bestemming "Kantoor” (artikel 10)

Deze bestemming is gelegd op specifieke kantoorvestigingen waarbij sprake is van meer dan beroepsuitoefening aan huis. Deze bestemming betreft dus de bestaande kantoorvestigingen in het plangebied. Ter plaatse van het perceel Wal 2/Paradijslaan 1 is uitgegaan van de situatie waarvoor destijds vrijstelling is verleend. Voor het overige is bij de bouwregels uitgegaan van de bestaande situatie. De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling.

Bestemming "Maatschappelijk” (artikel 11)

Het betreft hier een “verzamelbestemming” ten behoeve van medische, sociaal-culturele, religieuze, educatieve en openbare dienstverlenende (non-profit) instellingen en voorzieningen ten behoeve van sport. Concreet gaat het hier om voorzieningen als kerken, scholen, buurtcentra, bejaarden-/verzorgingshuizen, welzijnsvoorzieningen, medische (groeps)praktijken e.d. al dan niet in combinatie met (boven)woningen. Behoudens ter plaatse van de aanduiding `brandweerkazerne' en de aanduiding `religie' is gekozen voor een flexibele regeling, zodat uitwisseling van alle functies die passen binnen de omschrijving mogelijk is. Er geldt wel een beperking voor wat betreft geluidgevoelige objecten. Bij de bouwregels is de bestaande situatie als uitgangspunt genomen en wel zodanig dat de regeling gericht is op het bestaande bouwperceel en bouwvlakken voor de bestaande gebouwen. Binnen de bestemming "Maatschappelijk" is horeca en detailhandel uitsluitend als nevenfunctie toegestaan ondergeschikt aan dan wel ter ondersteuning van de desbetreffende maatschappelijke functie(s). De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling.

Bestemming "Maatschappelijk - Begraafplaats” (artikel 12)

Deze bestemming is specifiek gelegd op de aanwezige historische begraafplaats in het plangebied. De begraafplaats met bijbehorende bebouwing en groenelementen hebben de status van beschermd monument. Behoud van de cultuurhistorische waarden wordt hiermee veiliggesteld. De bebouwingsregeling is gebaseerd op de bestaande bebouwing. Voor de bescherming van de structuur van de begraafplaats en het groen is een aanlegvergunningstelsel opgenomen. De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling.

Bestemming "Verkeer” (artikel 13)

Deze bestemming is geprojecteerd op de wegen die primair gericht zijn op de afwikkeling van het doorgaande verkeer. Dit betreft de volgende wegen. De Grote Berg, Maurits-, Edenstraat en Vonderweg. Gebouwen zijn op grond van de bouwregels uitgesloten. De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling.

Bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied” (artikel 14)

Het gaat bij deze bestemming om de wegen die primair dienen c.q. zullen dienen voor de ontsluiting van de aangrenzende of nabijgelegen gronden, zoals winkelerven, pleinen, woonstraten, woonerven en paden. Ook is deze bestemming bedoeld voor de in het plangebied buiten de overige bestemmingen gelegen parkeerterreinen en voor de groenstrookjes die een onderdeel zijn van de straatinrichting. In verband met de "voorgenomen herinrichting van het Wilhelminaplein zijn specifieke bouwregels opgenomen voor een openbare toiletvoorziening en een wijzigingsbevoegdheid voor de bouw van een ondergrondse parkeergarage is aangeduid met de aanduiding 'parkeergarage'.binnen de wro-aanduiding Wijzigingsbevoegdheid''. Een bestaande ondergrondse parkeergarage is op de verbeelding aangeduid met de aanduiding 'parkeergarage'.De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling.

Bestemming "Water" (artikel 15)

Binnen deze bestemming vallen de grotere oppervlaktewateren c.q. die oppervlaktewateren die een functie hebben in het watersysteem. In het plangebied betreft dit rivier De Dommel. Om eventuele inbreuken op de functie van De Dommel op het watersysteem te voorkomen zijn bepaalde werken en werkzaamheden aan een aanlegvergunningstelsel onderworpen.

Bestemming "Wonen-1” (artikel 16)

Deze bestemming is gelegd op de in het plangebied gelegen gronden met grondgebondenwoningen en de bijbehorende voor- en achtererven en met de mogelijkheid van ondergeschikte beroeps- of bedrijfsuitoefening aan huis. Onzelfstandige woonruimte, zoals kamerbewoning, zijn uitsluitend toegestaan voorzover bestaand.

De bouwregels zijn zodanig geredigeerd dat behoud van de bijzondere stedenbouwkundige karakteristiek mede vanuit cultuurhistorisch oogpunt is gewaarborgd. De bestaande situatie, namelijk de bestaande bouwwijze (overwegend gesloten bebouwing), bouwhoogte, de verscheidenheid in kapvormen en perceelsgewijze opbouw, is daarbij als uitgangspunt genomen. Middels ontheffing bestaat de mogelijkheid om af te wijken van de voorgeschreven korrelgrootte.

In de regels is onderscheid gemaakt tussen enerzijds hoofdgebouwen en anderzijds bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen. Het gebouw dat door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken, wordt beschouwd als het hoofdgebouw. Bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen zijn in architectonisch opzicht te onderscheiden van, en ondergeschikt aan, het hoofdgebouw.

Hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gesitueerd en aan-/uitbouwen en bijgebouwen dienen binnen het vlak van de aanduiding `bijgebouwen' te worden gesitueerd.

Op de digitale verbeelding zijn bouwvlakken aangegeven waarbinnen de hoofdgebouwen mogen worden gebouwd. Binnen een bouwvlak geldt geen beperking ten aanzien van het oppervlak dat mag worden bebouwd. De bouwvlakken mogen dus volledig worden benut. Met in achtneming van de overige eisen mogen aan-, uitbouwen en bijgebouwen ook binnen het bouwvlak worden gesitueerd.

Bij “grondgebonden woningen” (niet-gestapelde woningen) in stroken is in beginsel uitgegaan van een diepte van het bouwvlak van 12 m vanaf de voorgevel. Daarbij dient de resterende achtertuin een diepte van minimaal 10 m te hebben. Indien deze minimale diepte in de gegeven situatie niet mogelijk is, is voor het bouwvlak een diepte van 10 m aangehouden. Indien ook dan een ontoereikende diepte van de achtertuin resteert, is een diepte van het bouwvlak overeenkomstig de bestaande situatie aangegeven.

Er is gekozen voor standaardisering van de diepte van het bouwvlak met het oog op rechtsgelijkheid. Veel “grondgebonden woningen” hebben een bestaande diepte van 8 tot 10 m. Mogelijkheden tot uitbreiding van het hoofdgebouw naar 12 m is substantieel en praktisch. Wel dient de achtertuin een minimale dieptemaat van 10 m te behouden opdat deze niet verwordt tot een slecht bezonde binnenplaats. Bij de bepaling van de minimaal te behouden tuindiepte worden reeds in de tuin gerealiseerde bijgebouwen buiten beschouwing gelaten.

Bij het vaststellen van een woningdiepte van 12 m wordt er van uitgegaan dat dit een aantal voordelen heeft ten opzichte van het vastleggen van de bestaande achtergevel grens van het bouwvlak:

• 1. er is meer rechtsgelijkheid: woningen die aan de achterzijde nog niet zijn uitgebreid kunnen alsnog worden uitgebreid en gelijkgetrokken worden met de reeds uitgebreide woningen;
• 2. relatief kleine woningen kunnen qua ruimtebehoefte aan de norm worden aangepast;
• 3. de bestaande achtergevelrooilijn hoeft niet te worden vastgelegd. Voor sommige woningen is het bepalen van de achtergevelrooilijn moeilijk.

Bij vrijstaande woningen op relatief ruime kavels is als diepte van het bouwvlak in beginsel een maat van 15 m aangehouden. Voor minimaal resterende diepte van de achtertuinen bestaan dezelfde uitgangspunten als bovenstaand zijn verwoord. Afwijkingen hiervan kunnen zich voordoen indien in de bestaande situatie de diepte van het hoofdgebouw meer dan 15 m bedraagt. In dat geval wordt de bestaande diepte van het hoofdgebouw als de maximale diepte van het bouwvlak aangemerkt.

Geen uitbreiding mogelijk aan de voorgevel

De voorzijde van woningen bepaalt in hoge mate het straatbeeld evenals de onderlinge samenhang van de gevels en het straatmeubilair. Een rommelig gevelbeeld zal afbreuk doen aan de belevingswaarde van het straatbeeld. Daarom zal bij een goed stedenbouwkundig plan altijd worden uitgegaan van een helder en evenwichtig gevelbeeld zodat de gevels van de afzonderlijke woningen gezamenlijk een aantrekkelijk ensemble opleveren. Daarbij dient ook samenhang te ontstaan tussen de afmetingen van het profiel van de openbare ruimte en de gevelhoogten en gevelbreedten.

Bij substantiële uitbreidingsmogelijkheden aan de voorgevels van bebouwing, dus de gevels die zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte, bestaat het risico dat de bestaande ruimtelijke kwaliteit van het desbetreffende openbare gebied verstoord wordt. Dit is zeker het geval indien bij individuele gebouwen de voorgevels worden gewijzigd zonder dat sprake is van samenhang met de aanliggende gevels. Het ensemble van de gevels kan dan door een individuele gevelaanpassing in negatieve zin veranderd worden. Om deze ongewenste situatie te voorkomen wordt het kader van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk gemaakt substantiële uitbreidingen aan de voorgevels te doen.

Voor de achtergevels, dus de gevels die veelal niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte, geldt de bovenstaande beperking niet. Een substantiële uitbreiding aan deze gevels is wel mogelijk omdat deze gevel niet beeldbepalend is voor de openbare ruimte. Uiteraard zal in het kader van de bouwvergunning altijd gecontroleerd dienen te worden of een substantiële uitbreiding van de achtergevel bouwtechnisch en esthetisch verantwoord is.

Bepaling situering aan-/uitbouwen en bijgebouwen

De situering van aan-/uitbouwen en bijgebouwen is beperkt tot het bouwvlak en het vlak van de aanduiding `bijgebouwen'. Om te waarborgen dat de bebouwing aan de openbare ruimte voldoende esthetische kwaliteit behoudt wordt gekozen voor een duidelijk onderscheid tussen hoofdgebouwen en aan-/uitbouwen en bijgebouwen. Dit onderscheid wordt geconcretiseerd door aan-/uitbouwen en bijgebouwen gelegen aan de openbare ruimte terug te leggen ten opzichte van de hoofdgebouwen. Hierdoor vallen de hoofdgebouwen extra op en de aan-/uitbouwen en bijgebouwen, die doorgaans esthetisch minder aantrekkelijk zijn, vallen minder op. De aan-/uitbouwen en bijgebouwen dienen minimaal 3 m terug te liggen ten opzichte van de voorgevel (de gevel die aan de openbare ruimte ligt). De afstand tussen de afzonderlijke hoofdbebouwing dient dan wel minimaal 3 m te zijn. Bij een kleinere afstand dan 3 m is het onderscheidend beeld van de afzonderlijke hoofdgebouwen dermate gering dat de terugliggende aan-/uitbouwen en bijgebouwen geen toegevoegde esthetische waarde meer creëren. Daarnaast is een aan-/uitbouw en bijgebouw van minder dan 3 m tussen twee hoofdgebouwen van ondergeschikt belang zodat het terugleggen van minimaal 3 m ten opzichte van de voorgevel geen verbeterd beeld oplevert. In dat geval mogen de bijgebouwen in het verlengde van de voorgevel liggen. Concreet betekent dit voor de digitale verbeelding dat het vlak van de aanduiding 'bijgebouwen', aan de zijde van de openbare ruimte, tussen de hoofdbebouwing 3 m terugligt ten opzichte van de voorgevelrooilijn. De onderlinge afstand tussen de hoofdgebouwen dient dan wel minimaal 3 m te zijn. Indien dit niet het geval is, ligt het vlak van de aanduiding `bijgebouwen' voor zowel hoofdbebouwing als aan-/uitbouwen en bijgebouwen in dezelfde lijn.

Aan-/uitbouwen en bijgebouwen aan kopgevels

Behoudens de in het plan genoemde uitzonderingen dienen aan-/uitbouwen en bijgebouwen binnen de denkbeeldige lijn te vallen die in het verlengde ligt van de kopgevel van een hoekwoning.

De hoekwoning maakt deel uit van een bouwblok dat gevormd wordt door meerdere woningen. Specifiek aan een hoekwoning is dat deze aan twee zijden aan de openbare weg ligt. De entree van de woning ligt vaak aan dezelfde openbare weg als de entrees van de naastgelegen woningen. Door de tweezijdige ligging aan de openbare weg bepaalt de hoekwoning voor een belangrijk deel de esthetische uitstraling van het gehele bouwblok. Aan-/uitbouwen en bijgebouwen die tegen de kopgevel worden gebouwd kunnen deze uitstraling verstoren. Er dient dus zeer zorgvuldig te worden omgegaan met bijgebouwen die buiten het gevelvlak van de kopgevels vallen.

Gezien het bovenstaande wordt er voor gekozen om de reeds bestaande bijgebouwen die buiten het kopgevelvlak liggen positief te bestemmen en binnen het vlak van de aanduiding 'bijgebouwen' op te nemen. Voor de overige gevallen wordt het vlak van de aanduiding 'bijgebouwen' bepaald door de denkbeeldige lijn, die in het verlengde ligt van de kopgevel, als grens te nemen.

Maximum bebouwd oppervlak binnen het vlak van de aanduiding 'bijgebouwen'

Door bij grondgebonden woningen een maximale woningdiepte toe te staan van 12 m ontstaat de mogelijkheid het vlak van de aanduiding `bijgebouwen extra te bebouwen. Om te voorkomen dat dit vlak volledig volgebouwd wordt met hoofdgebouwen en aan-/uitbouwen en bijgebouwen is een percentage van 65% opgenomen. Dit percentage geldt als het maximum voor het bebouwen van het binnen het vlak van de aanduiding `bijgebouwen' gedeelte van het bouwperceel. Dit resulteert in de mogelijkheid dat bij relatief kleine percelen met een beperkt vlak van de aanduiding 'bijgebouwen' minder dan de genormeerde oppervlakte van 75 m2 aan bijgebouwen, uitbouwen en aanbouwen kan worden gerealiseerd.

Ingeval van grotere bouwpercelen van 500m2 en groter geldt een maximum van 100 m2 en 50%. Vaak staan op dergelijke grote kavels vrijstaande woningen. Bij deze woningen wordt een woningdiepte van 15 m toegestaan. Bij dergelijke grote kavels zal de genormeerde oppervlakte van 100 m2 niet onder druk komen te staan.

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen voor zover binnen het bouwvlak gerealiseerd, worden niet in mindering gebracht op de in het voorgaande genoemde maten en percentages.

Indien in de bestaande situatie reeds sprake is van een afwijking ten aanzien van de maximaal voorgeschreven oppervlakte aan aan-/uitbouwen en bijgebouwen dan geldt de bestaande oppervlakte aan aan-/uitbouwen en bijgebouwen als maximum.

De gronden met de aanduiding “bijgebouwen” zijn primair gelegen aan de achterzijde van de hoofdbebouwing. In de gevallen waarin reeds sprake is van bijgebouwen, uitbouwen en aanbouwen aan de voorzijde/straatzijde dan wel de kopse zijde van de woning, zijn deze eveneens meegenomen binnen de begrenzing van het vlak van de aanduiding `bijgebouwen. Het voorgaande geldt in beginsel niet voor carports; deze blijven in dit verband buiten beschouwing. Er is gekozen voor een uniform beeld in die zin dat de qua omvang grootste bebouwing in de vorm van bijgebouwen, uitbouwen en aanbouwen aan de voorzijde/straatzijde van de woning (carports buiten beschouwing latend) bepalend is geweest voor de begrenzing van het vlak van de aanduiding 'bijgebouwen' aan de voorzijde van het gehele desbetreffende blok woningen. Slechts in die gevallen dat dit zou leiden tot een uit stedenbouwkundig oogpunt onaanvaardbare situatie, is uitgegaan van de per woning in het desbetreffende blok aan de straatzijde dan wel kopse zijde bestaande situatie.

Bouwhoogte

De maximale (goot)bouwhoogte is in beginsel bepaald op “als bestaand” (ten tijde van de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan). Dit betreft de bestaande (maximale) hoogte per hoofdgebouw (in casu per woning c.q. woongebouw). Er kan dus binnen een bouwvlak sprake zijn van verschillende maximale bouwhoogten.

Aan huis-verbonden-beroepen

Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50 m2). Met een ontheffing is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 75 m² vloeroppervlak te benutten voor aan huis gebonden beroepen. Tevens is het na ontheffing onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 30 m2 te benutten voor kleinschalige bedrijvigheid. Indien sprake is van beroeps- c.q. bedrijfsuitoefening aan huis dan is deze meegenomen in de bestemming `Wonen´.

Daar waar in de bestaande situatie sprake is van een woning dat geheel of voor het grootste gedeelte niet als woonruimte in gebruik is dit op de verbeelding en in de regels aangeduid als 'praktijkruimte' of 'atelier' .

De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling.

Bestemming "Wonen-2" (artikel 17)

Deze bestemming is gelegd op de bestaande gestapelde woongebouwen/woonruimten. Onzelfstandige woonruimten zijn uitsluitend toegelaten voor zover bestaand. Bij de bouwregels is uitgegaan van de bestaande situatie, namelijk bouwhoogte en kapvorm. Voorts zijn uniforme eisen opgenomen ten aanzien van bestaande op de verbeelding aangeduide onderdoorgangen en ondergrondse parkeergarages. Naast de woonfunctie is een ondergeschikte nevenfunctie in de vorm van een aan-huis-verbonden-beroep tot een maximale beroepsvloeroppervlakte van 50 m² toegelaten. Met ontheffing is een beroepsvloeroppervlakte tot 75 m². De bebouwingsregels kunnen worden beperkt door de nadere eisenregeling.

Bestemming "Centrum-Uit te werken" (artikel 18)

Deze uit te werken bestemming is gelegd op de ontwikkelingslocatie aan de Keizersgracht, het Fensterrein. De uitwerkingsregels bevatten het kader op basis waarvan een uitwerkingsplan dient te worden gemaakt voor de beoogde ontwikkeling van het gebied. Het kader is gebaseerd op de Ontwikkelingsvisie De Bergen en het daarbij behorende uitvoeringsprogramma. Op grond van de bouwregels geldt er een bouwverbod. Voor de procedure tot uitwerking zijn procedureregels opgenomen.

Bestemming "Cultuur en Ontspanning-Uit te werken" (artikel 19)

Deze uit te werken bestemming is gelegd op de ontwikkelingslocatie aan de Paradijslaan, het voormalige marechausseekazerne. De uitwerkingsregels bevatten het kader op basis waarvan een uitwerkingsplan dient te worden gemaakt voor de beoogde ontwikkeling van het gebied. Het kader is gebaseerd op de Ontwikkelingsvisie De Bergen en het daarbij behorende uitvoeringsprogramma. Op grond van de bouwregels geldt er een bouwverbod. Voor de procedure tot uitwerking zijn procedureregels opgenomen

Bestemming "Gemengd-Uit te werken "(artikel 20)

Deze uit te werken bestemming is gelegd op de ontwikkelingslocatie op het binnenterrein Bergstraat/Grote Berg/Kleine Berg, het Luciferterrein (ook wel genoemd het Van der Schootterrein). De uitwerkingsregels bevatten het kader op basis waarvan een uitwerkingsplan dient te worden gemaakt voor de beoogde ontwikkeling van het gebied. Het kader is gebaseerd op de Ontwikkelingsvisie De Bergen en het daarbij behorende uitvoeringsprogramma. Op grond van de bouwregels geldt er een bouwverbod. Voor de procedure tot uitwerking zijn procedureregels opgenomen.

Bestemming "Wonen-Uit te werken" (artikel 21)

Deze uit te werken bestemming is gelegd op de ontwikkelingslocatie aan het Spijndhof. De uitwerkingsregels bevatten het kader op basis waarvan een uitwerkingsplan dient te worden gemaakt voor de beoogde ontwikkeling van het gebied. Het kader is gebaseerd op de Ontwikkelingsvisie De Bergen en het daarbij behorende uitvoeringsprogramma. Op grond van de bouwregels geldt er een bouwverbod. Voor de procedure tot uitwerking zijn procedureregels opgenomen

Bestemming "Waarde - Archeologie" (artikel 22)

Deze bestemming is een dubbelbestemming over de onderliggende basisbestemmingen, dat gericht is op bescherming van de aanwezige waarden, i.c. archeologische waarden. In de regels wordt onderscheid gemaakt in het gebied rondom de Grote Berg en de Kleine Berg dat is aangemerkt als een gebied met archeologische waarde en het gebied aansluitend aan de Dommel dat is aangemerkt als een gebied met een hoge archeologisch verwachting. In dit verband wordt ten aanzien van het bouwen een bouwverbod gesteld behoudens ontheffing. Daarnaast geldt er een verbod voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden behoudens vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning)

Bestemming" Waarde - Beschermd stadsgezicht" (artikel 23)

Deze bestemming is een dubbelbestemming over de onderliggende basisbestemmingen, dat gericht is op bescherming van de aanwezige waarden, i.c. de waarden van het beschermd stadsgezicht Den Elzent. Een klein gedeelte van het beschermd stadsgezicht valt binnen het plangebied. In dit verband wordt ten aanzien van het bouwen een bouwverbod gesteld behoudens ontheffing. Daarnaast geldt er een verbod voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden behoudens vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning).

Bestemming "Waarde - Cultuurhistorie" (artikel 24)

Deze bestemming is een dubbelbestemming over de onderliggende basisbestemming ,dat gericht is op bescherming van de aanwezige waarden, i.c. de cultuurhistorische waarden. De begrenzing van deze bestemming is gerelateerd aan de erfgoedcontouren die op de Beleidskaart, dat als bijlage bij deze regels is gevoegd, zijn aangegeven. De regels zijn hier van toepassing op de op de Beleidskaart binnen de erfgoedcontouren aanwezige cultuurhistorisch waardevolle objecten, nader aangeduid als dominant, beeldbepalend/kenmerkend en basiskwaliteit respectievelijk in de kleuren rood, oranje en geel. De als dominant, kleur rood, aangeduide objecten de en als beeldbepalend/kenmerkend, in de kleur oranje aangeduide objecten en voor zover deze het aanzien vanaf de openbare weg betreft hebben gelet op de verwijzing naar de monumentenverordening de status van beschermd monument. Deze status biedt tevens bescherming ten aanzien van de interieurwaarden. Bij de onderscheidenlijke cultuurhistorisch waardevolle objecten worden in dit verband ten aanzien van het bouwen beperkingen c.q. voorwaarden gesteld. Verder geldt er voor deze objecten een sloopverbod behoudens sloopvergunning van burgemeester en wethouders. Daarnaast geldt er voor de objecten aangeduid als beeldbepalend/kenmerkend en basiskwaliteit respectievelijk in de kleuren oranje en geel een verbod voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden, niet zijnde slopen of bouwen, behoudens vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning). Mede voorde bescherming van de cultuurhistorische waarden is een gebruiksregel opgenomen.

Bestemming Waarde - Ecologie (artikel 25)

Deze bestemming is een dubbelbestemming over de onderliggende basisbestemmingen dat gericht is op bescherming van de aanwezige waarden, i.c. de ecologische waarden van rivier De Dommel en de oevers van de rivier. In dit verband wordt zien van het bouwen beperkingen gesteld. Daarnaast geldt er een verbod voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden behoudens vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning).

Bestemming "Waarde - Historisch groen" (artikel 26)

Deze bestemming is een dubbelbestemming over de onderliggende basisbestemming dat gericht is op bescherming van de aanwezige waarden, i.c. de historische waarden van het groen (soort beplantingen en gewassen en de aanlegstructuur van het park. In dit verband wordt zien van het bouwen beperkingen gesteld. Daarnaast geldt er een verbod voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden behoudens vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning).

Onder de Algemene regels zijn opgenomen de Anti-dubbeltelregel , de Algemene ontheffingsregels, de Overige regels, bevattende de regels over de Parkeereis en Ontheffing, de Algemene Procedureregels en de regels omtrent Uitsluiting aanvullende werking Bouwverordening.

In de Overgangs- en slotregels zijn het Overgangsrecht en de Slotregel opgenomen.

Bij de regels zijn behoren de volgende bijlagen op grond van de onderscheidenlijke regels van toepassing zijn:

Bijlage 1 Lijst van bedrijfsactiviteiten voor de beoordeling van toegelaten bedrijven op grond van de milieucategorie;

Bijlage 2 Lijst van horecaactiviteiten voor de beoordeling van de toegelaten horecacategorie;

Bijlage 3 Parkeernormen en Bijlage 4 Uitvoeringsregels bij parkeernormen voor de beoordeling van de parkeereis bij nieuwe ontwikkelingen

Bijlage 5Beleidskaart bij de beoordeling van activiteiten die van invloed (kunnen) zijn op de cultuurhistorische waarden binnen de dubbelbestemming "Waarde - Cultuurhistorie"