| Plan: | Regentesse-/ Valkenboskwartier |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0518.BP0226CRgenValkbkw-50VA |
De plankaart (ook verbeelding genoemd) is opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008). Dit uit zich met name in de structuur van de regels en de plankaart. De plankaart is opgebouwd en gecodeerd volgens IMRO 2008 en de Praktijkrichtlijn bestemmingsplannen 2008. Hiermee wordt aangesloten bij de landelijke richtlijn voor het benoemen van de bestemmingen, het bijbehorende kleurgebruik, het gebruik en de vorm van aanduidingen etc.
De regels zijn als volgt ingedeeld:
In artikel 1 Begrippen worden belangrijke begrippen die in het plan veel voorkomen, nader gedefinieerd.
Aandacht verdienen de begrippen; aan-huis-gebonden bedrijf: (art.1.7) en aan-huis-gebonden beroep:(art.1.8). Wanneer in de bestemmingsregels wonen is toegestaan, is impliciet ook het uitoefenen van een aan huis gebonden bedrijf en/of beroep toegestaan.
Op basis van jurisprudentie mogen deze activiteiten onder andere:
Dezelfde vorwarden gelden ten aanzien van Bed & Breakfast (art. 1.15) met als uitzondering dat dit een vorm van horeca is en slechts deze vorm is toegestaan.
In artikel 2 Wijze van meten is aangegeven hoe afstanden en maten die in de regels worden voorgeschreven, moeten worden gemeten. Het definiëren van begrippen en de aanwijzingen voor het meten vergroten de duidelijkheid en de rechtszekerheid. De regeling voor bestaand gebruik dat afwijkt van de bestemming is onderdeel van de algemene gebruiksregels.
Algemeen
Gebouwen mogen worden gebouwd binnen de op de plankaart aangegeven bouwvlakken. De hoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan op de plankaart staat aangegeven. Voor aan- en bijgebouwen geldt dat het gezamenlijke brutovloeroppervlak van aanbouwen en/of bijgebouwen buiten het bouwvlak niet meer mag bedragen dan 50% van de oppervlakte van het erf met een maximum van 30 m² .
Deze bestemming staat bedrijven toe in de categorieën A en B van de Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging die als Bijlage 3 Staat van bedrijven bij functiemenging onderdeel van de regels is. Het gaat met name om kleinschalige bedrijven die solitair gevestigd zijn in de bebouwingsblokken.
Artikel 4 Cultuur en Ontspanning
Theater de Regentes, Weimarstraat 63, het voormalige zwembad is bestemd als Cultuur en Ontspanning.
Binnen de bestemming Gemengd - 1 zijn detailhandel, dienstverlening en horeca in de categorie licht op de begane grond toegestaan. Ze is toegekend aan de twee detailhandelsconcentraties aan de Weimarstraat. Afwijkende functies middels aanduidingen op de plankaart, zijn mogelijk voor wonen op de begane grond, kantoor, maatschappelijke voorzieningen in de vorm van welzijnsvoorzieningen en cultuur en ontspanning. Woningen zijn uitsluitend op verdieping toegestaan, tenzij een functieaanduiding "wonen" is opgenomen. In dat geval mag ook de begane grondlaag gebruikt worden voor wonen.
Binnen deze bestemming zijn detailhandel en dienstverlening bedrijven, sportvoorzieningen, welzijns- en culturele voorzieningen op de begane grond toegestaan. Woningen zijn zowel op de begane grond als op de verdiepingen toegestaan. In tegenstelling tot de bestemming Gemengd - 1 zijn bedrijven binnen de categorieën A en B zoals vermeld in de als bijlage bij de regels opgenomen Staat van bedrijven bij functiemenging toegestaan. Het gaat daarbij om activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn dat deze aanpandig aan woningen al dan niet met kleine aanpassingen kunnen worden uitgevoerd.
Het bedrijventerrein aan de Loosduinseweg en tevens de locatie hoek Edisonstraat / Fahrenheitstraat, is bestemd als Gemengd - 3. Binnen de bestemming zijn bedrijven binnen de categorieën A, B en C zoals vermeld in de als bijlage bij de regels opgenomen Staat van bedrijven bij functiemenging toegestaan. Tevens vooral detailhandel in volumineuze goederen.
Hierin zijn bedrijven en kantoren opgenomen die, in tegestelling tot de bestemmingen Gemengd 2 over meerdere verdiepingen in woon- of gemengde bebouwingsblokken gevestigd zijn of een zodanige uitstraling hebben.
Bestemming Groen - 1 is gericht op het kunnen realiseren van groene oevers met een functies ten behoeve van de waterhuishouding. Daar waar dat als aanduiding op de plankaart staat opgenomen, zijn trambanen toegestaan.
Bestemming Groen - 2 is meer op de recreatieve functie gericht, waarbinnen speelvoorzieningen mogelijk zijn. Binnen deze bestemming zijn de groenvoorzieningen opgenomen die op wijk- en buurtniveau voor Reva van belang zijn. Voorzieningen op pleinen die meer een speel voorziening hebben ( basketbal met kooi) met weinig groene indeling zijn opgenomen binnen de bestemmingen ( Artikel 16 Verkeer - Verblijfsgebied [V-VB].
De bestemming Maatschappelijk betreft een breed scala van maatschappelijke voorzieningen. Een brede bestemming maakt uitwisseling van verschillende maatschappelijke voorzieningen mogelijk: in een wijkgebouw kan nu zonder juridisch-planologische maatregel een onderwijsinstelling worden gehuisvest. In de bestemmingsomschrijving is een onderscheid gemaakt tussen welzijnsvoorzieningen en levensbeschouwelijke voorzieningen. Eerstgenoemde betreft onderwijsvoorzieningen, gezondheidscentra, kinderdagverblijven en andere jeugd- en kinderopvang, verenigingsgebouwen en wijkgebouwen en overheidsvoorzieningen. Levensbeschouwelijke voorzieningen heeft betrekking op bijvoorbeeld een kerk, synagoge, moskee of mandir (hindoetempel).
De gymzalen in het plangebied zijn als onderwijsvoorziening onderdeel van de bestemming Maatschappelijk. Op grond van de bestemmingsomschrijving, is het verenigingen, waaronder sportverenigingen toegestaan hiervan gebruik te maken.
In Reva zijn de bestaande tennisvelden, de Krajicek Playground aan de Hondiusstraat, de sporthal aan de Gaslaan voorzien van de bestemming Sport. Binnen het bouwvlak mogen gebouwen worden opgericht die gebruikt mogen worden voor sportdoeleinden.
In het binnengebied is terhoogte van de Van Swindenstraat een tuinbestemming opgenomen, direct aansluitend bebouwing en per woning afgescheiden.
Artikel 14 Verkeer - hoofdverkeersweg [V-HO]
Hoofdverkeerswegen bestaan uit rijbanen voor het gemotoriseerde verkeer op doorgaande hoofdroutes in hoofdzaak ten behoeve van de algemene ontsluiting van wijken en grote delen van de stad en de verbinding met rijks- en andere invalswegen. De bestemming Verkeer - hoofdverkeersweg [V-HO] staat naast hoofdverkeerswegen ook openbaarvervoerstroken, waaronder trambanen, voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen en alle daarbij behorende bouwwerken, groen, water en overige voorzieningen toe.
Onder deze bestemming vallen de straten met doorgaande rijbanen. Het gaat om doorgaande rijbanen voor verkeer, in hoofdzaak ten behoeve van de ontsluiting van wijken en buurten: de buurtontsluitingswegen. Ten aanzien van de inrichting zijn dezelfde voorzieningen als bij hoofdverkeerswegen toegestaan.
Artikel 15 Verkeer - Straat [V-STT]
Onder deze bestemming vallen de wijkontsluitingsstraten in het plangebied: rijbanen voor alle verkeer ten behoeve van de ontsluiting van buurten en direct aangelegen bestemmingen. Ook speelvoorzieningen zijn binnen deze bestemming toegestaan.
Artikel 16 Verkeer - Verblijfsgebied [V-VB]
De op de plankaart voor Verkeer - Verblijfsgebied [V-VB] aangewezen gronden zijn bestemd voor voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen en speelvoorzieningen.
Artikel 17 Verkeer - Verblijfsstraat [V-VS]
Onder deze bestemming vallen de verblijfs- en woonstraten in het plangebied: rijbanen voor alle verkeer ten behoeve van de ontsluiting van buurten en direct aangelegen bestemmingen. Ook speelvoorzieningen zijn binnen deze bestemming toegestaan.
Het water in het plangebied, de Valkenboskade en het Afvoerkanaal hebben de bestemming Water gekregen. Op of in deze gronden mogen bouwwerken geen gebouw zijnde worden gebouwd, zoals kademuren, kunstwerken. Ter plaatse van de bruggen over deze waterpartijen is een functieaanduiding brug (br) opgenomen. Hiermee wordt geregeld dat naast het verkeer ook het water onder de brug geregeld is.
Deze bestemming heeft zowel betrekking op eengezins- en meergezinshuizen.
In een woning, in deze bestemming maar ook in de bestemming Gemengd - 1 en Gemengd - 2, is een aan-huis-gebonden bedrijf en/of beroep toegestaan. De regels hiervoor zijn in de begripsbepaling (artikel en Begrippen) opgenomen. Verder is op de begane grond van een gebouw, alleen ter plaatse van een bepaalde functieaanduiding op de plankaart, een bedrijf, een garagebedrijf, detailhandel, een dienstverlenend bedrijf, kantoor, een horeca-inrichting, een levensbeschouwelijke voorziening, sportschool of welzijnsvoorziening toegestaan. Het gaat hierbij niet om een aan-huis-gebonden bedrijf en/of beroep. De staat van bedrijfsactiviteiten voor functiemenging is ook van toepassing op bedrijven die op de plankaart zijn aangeduid. Daarnaast is op een aantal hoeken ook de functieaanduiding gemengd op de plankaart opgenomen. Bij deze functieaanduiding zijn welzijnsvoorzieningen, bedrijf, dienstverlening en kantoor toegestaan.
In deze bestemming, maar ook in een aantal gemengde bestemmingen worden dakopbouwen mogelijk gemaakt. Dit wordt nader toegelicht in paragraaf Dakopbouwen. Voor aan- en bijgebouwen geldt dat het gezamenlijke brutovloeroppervlak van aanbouwen en/of bijgebouwen buiten het bouwvlak niet meer mag bedragen dan 50% van de oppervlakte van het erf met een maximum van 30 m² ; de hoogte van aanbouwen mag de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw met niet meer dan 30 centimeter overschrijden. De hoogte van bijgebouwen mag niet meer zijn dan 3,5 meter.
Deze dubbelbestemming heeft betrekking op de gastransportleiding gelegen aan de Tripstraat en de Loosduinseweg.
De rioolwaterpersleiding van het Hoogheemraadschap heeft de dubbelbestemming Leiding - Riool.
Artikel 23 Waarde - Archeologie
In het plan is het archeologisch waardevol gebied beschermd door middel van een dubbelbestemming Waarde - Archeologie. Daarnaast zijn er bouwregels gesteld, die in het kader van het bouwen van bouwwerken met grondroering van toepassing zijn. Ten slotte is er een vergunningsstelsel opgenomen voor het verrichten van bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden in dit gebied.
Artikel 24 Waarde - Cultuurhistorie
Op de plankaart zijn de grenzen van het rijksbeschermd stadsgezicht aangeduid. In dit gebied mag slechts worden gebouwd als de cultuurhistorische waarden en de uitwendige architectonische vormgeving, niet worden aangetast. Bij strijdigheid met andere bouwregels hebben deze algemene regels voorrang. Leidend bij de beoordeling ervan is de beschrijving van het bebouwingsbeeld, de typering en de waardering van het stadsgezicht in toelichting op het (rijks)aanwijzingsbesluit – als Bijlage 4 Beschermd Stadsgezicht Duinoord bij de regels opgenomen.
Artikel 25 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 26 Algemene bouwregels
De algemene bouwregels gelden voor alle bestemmingen. In de eerste plaats wordt hierin nu ook algemeen gesteld dat bouwwerken niet buiten bestemmings- en bebouwingsgrenzen mogen worden gebouwd. Kleine overschrijdingen van deze grenzen voor stoepen, kozijnen en dergelijke worden hier mogelijk gemaakt. Ook wordt hier overschrijdingen van overstekende daken en soortgelijke delen van gebouwen toegestaan. Verder is algemeen voorgeschreven dat bouwwerken beneden peil uitsluitend zijn toegestaan binnen een bouwvlak, dat deze ondergrondse bebouwing uit niet meer dan één bouwlaag mag bestaan en is de bouw van installaties voor mobiele telecommunicatie in principe toegestaan op alle gebouwen met uitzondering van monumenten of gebouwen in een rijksbeschermd stadsgezicht. In het gehele plangebied zijn de ondergrondse parkeergarages die op het moment van de terinzage legging van het ontwerpbestemmingsplan reeds aanwezig waren, positief bestemd. Afwijkingsregels hierop zijn geregeld in Artikel 28 Algemene afwijkingsregels.
Artikel 27 Algemene gebruiksregels.
In dit artikel is ook een algemeen gebruiksverbod opgenomen: het is verboden de in het plan begrepen gronden en de zich daarop bevindende opstallen te gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming of met de regels van het plan. Er is expliciet aangegeven dat onder zulk gebruik ook wordt begrepen het gebruik als opslagplaats voor voorwerpen, stoffen en materialen die niet meer bruikbaar zijn of niet meer worden gebruikt waarvoor ze zijn bedoeld.
Verder staan gebruiksvoorwaarden opgenomen ten behoeve van het gebruik als detailhandel in vuurwerk, seksinrichtingen en bel- en internetwinkels. Dit gebruik is toegestaan wanneer ten behoeve daarvan op de plankaart specifieke aanduidingen staan opgenomen.
Als in de bestemmingsregels wonen is toegestaan, is expliciet ook het uitoefenen van een aan huis gebonden bedrijf en/of beroep toegestaan. daarbij mogen:
Bedrijfsactiviteiten aan huis die op grond van de Wet milieubeheer vergunning- of zelfs meldingplichtig zijn passen niet in de woonomgeving. Maar ook indien een activiteit niet vergunning- of meldingplichtig is, bestaat er kans op ongewenste overlast voor de omgeving, bijvoorbeeld geluid- of geurhinder. Dit kan met name het geval zijn bij de meer ambachtelijke beroepen. Van geval tot geval dient de (kans op) hinder voor de woonsituatie te worden nagegaan. Uitgangspunt bij de beoordeling is dat de hinder in principe niet onevenredig veel groter mag zijn dan in redelijkheid bij 'normale' bewoning (zonder beroepsuitoefening) het geval zou zijn.
Artikel 28 Algemene afwijkingsregels
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor geringe afwijkingen in de maatvoering die in de bouwregels is bepaald en ook voor geringe afwijkingen in de begrenzing van bestemmings- en/of bebouwingsgrenzen. Verder is het verlenen van een omgevingsvergunning mogelijk voor de bouw van kleine nutsvoorzieningen, geluidswerende voorzieningen en containers voor afval, glas et cetera. Een omgevingsvergunning kan ook verleend worden voor ondergrondse parkeergarages in één laag.
Een belangrijk element van dit artikel is het afwijken met een omgevingsvergunning van het algemeen gebruiksverbod: het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het algemeen gebruiksverbod, indien strikte toepassing van het algemeen gebruiksverbod leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Wel moet dit andere gebruik aansluiten bij het gebruik conform de bestemming en mag het verlenen van de omgevingsvergunning niet leiden tot een bestemmingswijziging.
Verder staan voorwaarden opgenomen op grond waarvan verplaatsing dan wel uitbreiding van horeca, detailhandel in vuurwerk, seksinrichtingen en bel- en internetwinkels zijn toegestaan.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
De overgangsregels hebben als doel tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan de rechtstoestand vast te leggen van bouwwerken die op het tijdstip van de terinzage legging van het ontwerp van het plan zijn gebouwd of nog gebouwd kunnen worden – dat wil zeggen waarvoor omgevingsvergunning is verleend of nog te verlenen is – en die afwijken van de bouwregels in dit plan. Het tweede lid van dit artikel heeft betrekking op het gebruik van gronden en bouwwerken, voor zover dit gebruik op het tijdstip van rechtskracht verkrijgen van dit bestemmingsplan afwijkt van dit plan.
Dit artikel geeft aan onder welke naam de regels van het bestemmingsplan moeten worden aangehaald: 'Regels bestemmingsplan Regentesse-/ Valkenboskwartier'