Regentesse-/ Valkenboskwartier

5.2 Bebouwingsmogelijkheden

5.2.1 Dakopbouwen

In het bestemmingsplan Regentesse – Valkenboskwartier is voor een aantal woningen de mogelijkheid opgenomen om een dakopbouw te realiseren.

De gemeente Den Haag wil dakopbouwen mogelijk maken omdat:

• deze vorm van woninginnovatie een (duurzame) bijdrage kan leveren in het vergroten van woningoppervlaktes;

• het een alternatief is voor verhuizen naar een grotere woning elders waardoor de sociale structuur minder onder druk komt te staan; vasthouden van middeninkomens;

• het past binnen de binnenstedelijke verdichtingsopgave (gemeentelijk, provinciaal en rijksbeleid).

Bij de inventarisatie zijn twee uitgangspunten gehanteerd:

1. Het moet gaan om uitbreiding van woningen.
Onder andere bedrijfspanden en garageboxen komen niet in aanmerking voor een dakopbouw.

2. Het betreft twee- en drielaagse bebouwing met een platdak (zowel eensgezins- als meergezinswoningen).
Woningen met een duidelijke kapconstructie of gootlijn aan de straatzijde en bebouwing die al minimaal vier bouwlagen hoog is komen niet in aanmerking voor een dakopbouw.(Een uitzondering hierop is de 4 laagse bebouwing langs de lange lijnen zie 5.2.2 ).

De locaties waar een dakopbouw mogelijk is, worden bepaald aan de hand van stedenbouwkundige argumenten en een bezonningsonderzoek. Voor het plangebied is allereerst een stedenbouwkundige afweging gemaakt waar dakopbouwen wel en niet mogelijk worden gemaakt. De volgende aspecten spelen hierbij een rol:

• Straatprofielen: het betreffende straatprofiel moet voldoende ruim bemeten zijn om dakopbouwen aan één of twee kanten toe te voegen. Hierbij speelt enerzijds de lichtinval en de bezonning van de gevels een rol, maar ook de verhoudingen tussen straatbreedte en hoogte van de omliggende bebouwing.(minimale verhouding straat – gevelwand ongeveer 1:1).
• Binnenterreinen: het betreffende binnenterrein moet voldoende maat hebben om ophoging van de aanliggende bebouwing mogelijk te maken. Hierbij spelen met name lichtinval en de mate van bezonning van de gevels een rol.
• Hoogte stedelijke omgeving: (1) hoe hoog zijn de omliggende panden? Hoe verhoudt zich het toevoegen van een dakopbouw tot het omliggend stedelijk gebied? De behoefte aan dakopbouwen speelt met name bij twee of drie bouwlagen in de bestaande situatie.
• Dakvormen: dakopbouwen liggen het meest voor de hand bij platte daken en zeer flauw hellende daken (vlieringen; geen stahoogte).
• Ensemblewaarde: Van invloed op de keuze is of een gebied is aangewezen als Rijks- of gemeentelijk beschermd stadsgezicht. Hierbij wordt met name gekeken naar de stedenbouwkundige samenhang.
• Architectuur: de architectuur van het pand kan van invloed zijn op de positionering van de dakopbouw op het dakvlak, maar is niet bepalend voor het al dan niet toestaan van een dakopbouw. De aanvraag voor een dakopbouw wordt altijd voorgelegd aan de welstandscommissie.

In de stedenbouwkundige verantwoording wordt geen onderscheid gemaakt tussen woningen in particulier eigendom of corporatiebezit

De volgende stappen zijn doorlopen:

1. Het plangebied is geïnventariseerd op twee- en drielaagse platte bebouwing.

2. Stedenbouwkundige afweging over de wenselijkheid van een dakopbouw.

3. Bezonningsonderzoek

4 . Stedenbouwkundige afronding waar dakopbouwen mogelijk zijn.

5. Vertaling naar het bestemmingsplan

Ad. 1 Inventarisatie

Reva kent een veelzijdig 'daklandschap' met schijnkappen, halve kappen, combinatie van plat en kap en platte daken met accenten. De situaties waarbij de kap een ondergeschikt deel is, zijn als plat geïnterpreteerd en mee genomen als mogelijke locatie voor een dakopbouw.

Ad. 2 Stedenbouwkundige afweging.

Naast bovengenoemde aspecten is ook de stedenbouwkundige structuur van de wijk van belang bij de afweging in verband met het gemeentelijk en deels rijks beschermd stadsgezicht. De cultuurhistorische ordekaarten, waarin onderscheidt is gemaakt in straatensembles van de 1e , 2e en 3e orde, spelen een rol in de keuze om een dakopbouw wel of niet toe te staan.

Ad. 3 Bezonningsonderzoek

Voor de mogelijke locaties voor een dakopbouw wordt een gedetailleerd bezonningsonderzoek uitgevoerd door een extern bureau om inzicht te geven in de mogelijke afname van de bezonning op de gevels als gevolg van dakopbouwen. Hiervoor wordt de gemeentelijk vastgestelde norm 2011/(RIS180461) gehanteerd die uitgaat van: een minimale bezonning van 2 uur, gemeten op de 75 centimeter hoogte op het midden van de voor- en achtergevel op 19 februari bij een zonnestand van 10 graden of hoger. Indien woningen in de huidige situatie al niet aan de bezonningsnorm voldoen, wordt een verdere verslechtering als gevolg van een dakopbouw niet toegestaan.
Daarnaast wordt uitgegaan van een excessenregeling. Deze regeling houdt in dat de afname van de bezonning op woningen niet meer dan 50% mag bedragen op de normdata.

Van het plangebied wordt een 3d-model opgebouwd waarbij potentiële dakopbouwen aan worden toegevoegd. Op basis hiervan wordt een gedetailleerde bezonningsstudie per plan uitgevoerd. In eerste instantie worden alle blokken doorgerekend met een dakopbouw over het hele pand. Indien als gevolg van deze mogelijkheden de 2-uursnorm niet wordt gehaald, wordt een optimaliseringsonderzoek uitgevoerd. Dit houdt in dat wordt berekend hoever de dakopbouw aan de voor en/of achterzijde terug moet liggen om minimaal 2 uur zon te garanderen of – indien de huidige bezonning nu al niet aan deze norm voldoet – er geen sprake van achteruitgang is. Dit optimalisatieonderzoek vindt ook plaats als de afname van de bezonningsduur meer dan 50% bedraagt. De dakopbouw betreft dus in principe het volledige dakvlak, tenzij de bezonningsstudie noopt tot teruglegging van een deel van de dakopbouw.
Het volledige bezonningsonderzoek is opgenomen in Bijlage 5 Bezonning basis en bezonning optimalisatie.

Ad.4 Afronding stedenbouwkundige (ruimtelijk-functionele) verantwoording.

Op basis van de uitkomsten van het bezonningsonderzoek wordt een nadere afweging gemaakt over de vraag of en over de wijze waarop een dakopbouw in het bestemmingsplan wordt opgenomen. Als niet wordt voldaan aan de 2-uur norm wordt geen dakopbouw opgenomen.

Ad.5 Vertaling naar het bestemmingsplan
Dakopbouwen worden in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt door op de plankaart op betreffende percelen een aanduiding [sba-dob] (specifieke bouwaanduiding – dakopbouw) te leggen.

Deze aanduiding wordt gelegd op het deel van het dakvlak dat bebouwd mag worden met een dakopbouw. Deze wordt geometrisch bepaald op basis van bovengenoemde afronding van de stedenbouwkundige verantwoording. Aan de bouwaanduiding wordt de regel gekoppeld dat ter plekke een dakopbouw met een maximum hoogte van 3,5 m gebouwd mag worden.

Een aanvraag omgevingsvergunning voor een dakopbouw wordt getoetst aan redelijke eisen van welstand. Dat wil zeggen dat o.a. wordt gekeken naar de architectonische uitwerking en materialisering van de dakopbouw.

5.2.2 Minimaal 5 lagen langs lange lijnen

Het toestaan van een grotere hoogte langs doorgaande routes (lange lijnen) kan een bijdrage leveren aan de verdichtingsopgave zoals blijkt uit de 'Agenda voor de Haagse Verdichting'. Verdichting langs hoofdontsluitingswegen is gebaseerd op het streven naar intensief ruimtegebruik in bestaand stedelijk gebied. De belangrijkste criteria zijn:

• 1. de betekenis van de route in de stad;
• 2. de verhouding tussen de profielbreedte en de aanwezige bebouwing;
• 3. de bestaande ruimtelijke kwaliteit;
• 4. het (rijks) beschermd stadsgezicht.

In het plangebied komen de volgende wegen (routes) hiervoor in aanmerking: de Laan van Meerdervoort, de Koningin Emmakade, de Loosduinseweg en de Valkenboslaan. De Laan van Meerdervoort (tussen de Koningin Emmakade en het Valkenbosplein) is onderdeel van het rijksbeschermde stadsgezicht Duinoord. De bebouwing bestaat voor het merendeel uit drie bouwlagen met kap. De gevels kennen een rijke verscheidenheid aan materiaalgebruik en ornamentering. Hierdoor is de ensemblewaarde hoog en wordt een intensivering van de bouwmassa hier niet voorgestaan. De overige straten komen in principe in aanmerking voor minimaal 5 bouwlagen. Het is echter niet aannemelijk dat er binnen de planperiode van dit bestemmingsplan (10 jaar) een bouwplan tot verdichting langs deze wegen wordt ontwikkeld. Ook individuele aanvragen zijn niet te verwachten. De bebouwing bestaat uit 3 lagen met een plat dak of met een kap. Een uitbreiding met twee lagen is waarschijnlijk ook technisch niet mogelijk. Op een aantal locaties is wel een dakopbouw toegestaan. Dit is in het bestemmingsplan opgenomen. Een ontwikkeling om te verdichten in de toekomst blijft mogelijk. Wanneer de kans zich voordoet en de gemeente hieraan wil meewerken, kan een aparte planologische procedure worden gevolgd. De bestaande bebouwing is daarom opgenomen in dit bestemmingsplan.