| Plan: | Utrechtseweg |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0402.15bp00utrechtseweg-oh01 |
Een bestemmingsplan bestaat uit drie delen: de toelichting, de regels en een of meerdere verbeeldingen. De verbeelding en de daarin aangewezen bestemmingen en regels vormen tezamen het juridische plan. De toelichting heeft geen rechtskracht. In de toelichting worden de achtergronden en beweegredenen aangegeven die hebben geleid tot de bestemmingen. De regels omvatten de omschrijvingen van de in het plan vervatte bestemmingen, waarbij per bestemming het doel wordt aangegeven. In deze paragraaf wordt ingegaan op de juridische opbouw van het plan. Aan de orde komen onder meer de opbouw van de regels, de relatie tussen regels en kaarten en de beschrijving van de in de regels vastgelegde bestemmingen.
De verbeelding van het analoge bestemmingsplan bestaat uit vier bladen. Met behulp van kleuren, letteraanduidingen en/of arceringen zijn de verschillende gebieds- en functionele bestemmingen weergegeven. De bestemmingsbegrenzingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. Bij de opzet van de verbeelding is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2008). De verbeelding is opgesteld conform DURP (Digitaal Uitwisselbare Ruimtelijke Plannen).
De regels bevatten de juridische regeling voor het gebruik van de gronden, bepalingen over de toegelaten bebouwing en een regeling over het gebruik van bebouwing. De regels, die zijn onderverdeeld in paragrafen, worden hierna (indien nodig) toegelicht. Bij de opzet van de regels is aangesloten bij de SVBP2008 en de bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening. De artikelen bevatten bepalingen over de specifieke bestemmingen in het plan. De opbouw van deze artikelen is steeds gelijk, conform de eisen van de SVBP2008. Voor een nadere uitleg wordt verwezen naar de SVBP2008, te raadplegen via de website van het ministerie van VROM, onderdeel standaarden. Hier kan men ook terecht voor een uitgebreidere uitleg over dubbelbestemmingen, voorlopige bestemmingen en aanduidingen.
Voor de leesbaarheid en raadpleegbaarheid zijn de regels in hoofdstukken geplaatst. Daarbij is aangesloten bij de SVBP2008, te weten:
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Ter bevordering van de leesbaarheid en de raadpleegbaarheid is een vaste volgorde aangehouden, te weten:
Met een bestemming wordt tot uitdrukking gebracht welke gebruiksdoelen of functies, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, zijn toegekend aan de in het plan begrepen gronden. Niet iedere functie leent zich voor een eigen bestemming. Dit hangt af van de ruimtelijke relevantie ofwel van de mate waarin de bewuste functie invloed heeft op zijn omgeving of daaraan eisen stelt. Behalve om functies, gaat het bij bestemmingen altijd om concreet ruimtegebruik of om fysiek aanwezige ruimtelijke objecten. De bestemmingsomschrijving vormt het eerste toetsingskader voor (bouw)initiatieven. Als een initiatief niet past in die omschrijving, moet deze worden beschouwd als zijnde strijdig met het bestemmingsplan.
De bestemmingsomschrijving begint met de algemene bestemming. Daarna volgen eventuele specificaties in de vorm van aanduidingen.
Voorbeeld:
De voor '....' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
en tevens voor:
met de daarbij behorende voorzieningen.
.... (die dus voor zowel de algemene bestemming als de specifieke aanduiding gelden). De daarbij behorende voorzieningen zijn bewust niet in de bestemmingsomschrijving genoemd. Het gaat hier om voorzieningen die voor het verwezenlijken van de bestemming nodig en wenselijk zijn. Dat kunnen diverse voorzieningen zijn. Een limitatieve opsomming is niet makkelijk te geven. In de toelichting op de regel (hieronder) worden wel enkele voorbeelden gegeven van de bij de bestemming behorende voorzieningen.
Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen, kent het bestemmingsplan aanduidingen. Deze aanduidingen bevatten specificaties van (dubbel)bestemmingen met betrekking tot het gebruik of het bouwen. Een aanduiding, die juridische betekenis heeft, wordt niet alleen aangegeven op de analoge en digitale verbeelding van een bestemmingsplan, maar ook in de regels.
Er zijn in het algemeen zes soorten aanduidingen te onderscheiden:
Samen met de op de verbeelding aangegeven bestemmingen/aanduidingen, bevatten de regels bepalingen over de situering en de maximale afmetingen van gebouwen en andere bouwwerken binnen de bewuste bestemming. Soms is op de verbeelding door middel van een bouwvlak aangegeven waar het (hoofd)gebouw mag worden gebouwd. Buiten het bouwvlak mag weliswaar vaak ook worden gebouwd, maar dan gaat het om bijvoorbeeld bijbehorende bouwwerken of terreinafscheidingen. De bouwregels gaan over bouwwerken en zijn onderverdeeld in bepalingen over:
De toetsing hieraan vindt in principe pas plaats indien duidelijk is dat het voorgenomen gebruik van het bouwwerk in overeenstemming is met de bestemmingsomschrijving bij de bestemming.
Om het bestemmingsplan flexibel te maken zijn mogelijkheden opgenomen om af te wijken van een bouwregel. Het kunnen afwijken van de bouwregels is beslist geen automatisme. Telkens als verzocht wordt om te mogen afwijken van een bouwregel moet worden gemotiveerd waarom van de standaard wordt afgeweken. De aanvrager moet aangeven waarom hij niet uit de voeten kan met de standaardregel. In sommige gevallen moet de aanvrager met onafhankelijk advies aantonen dat afwijking van de bouwregels terecht is.
Indien ten aanzien van een bepaald gebruik speciale regels moeten worden gegeven dan worden deze specifiek aangegeven. Een voorbeeld van een dergelijke specifieke regeling is het gebruik van een gedeelte van de woning en/of bijbehorend bouwwerk als werkruimte voor een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit.
Om het bestemmingsplan flexibel te maken zijn mogelijkheden opgenomen om af te wijken van een gebruiksregel. Het kunnen afwijken van de gebruiksregels is ook hier beslist geen automatisme. Telkens als verzocht wordt om te mogen afwijken van een gebruiksregel moet worden gemotiveerd waarom van de standaard wordt afgeweken. De aanvrager moet aangeven waarom hij niet uit de voeten kan met de standaard regel. In sommige gevallen moet de aanvrager met onafhankelijk advies aantonen dat afwijking van de gebruiksregels terecht is.
In deze regel staan specifiek voor de bestemming geldende bepalingen over omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (aanlegvergunningen). Zo kan bijvoorbeeld via een omgevingsvergunning een bepaalde natuurwaarde worden beschermd. Aanleggen is dan niet mogelijk zonder een schriftelijke vergunning van het college van burgemeester en wethouders.
Om het bestemmingsplan flexibel te maken zijn mogelijkheden gegeven aan het college van burgemeester en wethouders om het plan op onderdelen te wijzigen. Hierbij gaat het voornamelijk om de toegestane gebruiken zoals aangegeven in de bestemmingsomschrijving. De wijzigingsbevoegdheid is iets anders dan de afwijkingsbevoegdheid. Via deze wijzigingsbevoegdheid kunnen bestemmingen worden gewijzigd, overigens binnen door de gemeenteraad aangegeven voorwaarden. Via een afwijking worden bestemmingen niet gewijzigd. De afwijking maakt het slechts mogelijk om binnen een bestemming af te wijken van de standaardregel (bijvoorbeeld van de standaard bouwhoogte). Het kunnen wijzigen van de bestemming is ook hier beslist geen automatisme. Telkens als verzocht wordt om een wijziging moet worden gemotiveerd waarom dat mogelijk en wenselijk is. De aanvrager moet aangeven waarom hij niet uit de voeten kan met de standaard regel. In sommige gevallen moet de aanvrager met onafhankelijk advies aantonen dat wijziging van de bestemming terecht is.
In de regels worden verschillende begrippen gebruikt die voor verschillende uitleg vatbaar zijn. Door het opnemen van de definities van deze begrippen wordt getracht misverstanden over de uitleg van de regels te beperken.
Elke bestemming bestaat doorgaans uit twee facetten: een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik toegestaan is. Het bouwvlak is een gebied dat op de verbeelding is aangeven waarvoor de mogelijkheden om te bouwen in de regels zijn aangegeven. Bouwvlakken worden op de verbeelding doorgaans voorzien van aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering. Nadere specificaties die iets zeggen over het gebruik of bouwmogelijkheden zijn door middel van aanduidingen opgenomen.
Het (hoofd)gebouw mag enkel in het bouwvlak gebouwd worden. De bijbehorende bouwwerken mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat bijbehorende bouwwerken in het gehele bestemmingsvlak bohorende bij de betreffende woonbestemming zijn toegestaan. Met het begrip 'bijbehorend bouwwerk' is een verzamelbegrip bedoeld waar uitbreidingen (aan- en uitbouwen en bijgebouwen) van een (hoofd)gebouw, onder vallen. Ook vallen er overkappingen onder die vanwege het ontbreken van wanden niet als gebouw aangemerkt kunnen worden. Verder vallen er andere bouwwerken met een dak onder die vanwege een te geringe stahoogte niet als gebouw aangemerkt kunnen worden. In de begripsomschrijving is aangegeven dat een bijbehorend bouwwerk altijd moet worden gebouwd bij een zich op hetzelfde perceel bevindend (hoofd)gebouw. Zonder (hoofd)gebouw kan er op het perceel dus ook geen sprake zijn van een bijbehorend bouwwerk. Voorts is aangegeven dat een bijbehorend bouwwerk functioneel verbonden moet zijn met het (hoofd)gebouw. Daar wordt mee bedoeld dat het gebruik van het bijbehorende bouwwerk in planologisch opzicht gerelateerd moet zijn aan het gebruik van het (hoofd)gebouw. Een voorbeeld van een bijbehorend bouwwerk bij een woning is een serre of een uitbouw aan de oorspronkelijke achter- of zijgevel. Ook een vrijstaande berging en een carport zijn een bij een woning bijbehorend bouwwerk.
Het begrip 'aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit' is door middel van de bestemmingen gekoppeld aan het wonen. In de woning/bouwwerk moet worden gewoond, maar het is mogelijk dat in de woning ook gewerkt wordt. In de woning mag een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit worden uitgeoefend. Dat is bijvoorbeeld een architect die een gedeelte van zijn huis heeft ingericht als kantoortje. Ook een arts mag een gedeelte van zijn huis gebruiken als praktijkruimte. Tevens mag een bedrijfsmatige activiteit worden uitgeoefend in de woning, daarbij kan gedacht worden aan een goud- of edelsmid of een horlogemaker.In een functioneel ondergeschikt bijbehorend bouwwerk (zoals een bijkeuken of berging) is dit alleen mogelijk via een binnenplanse afwijking van het bestemmingsplan.
De woonfunctie moet te allen tijden blijven behouden. Daarom is geregeld dat de aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit voor niet meer dan 1/3 deel (33%) van de oppervlakte van het (hoofd)gebouw mag plaatsvinden. Hier is wel een maximum aan verbonden van 50 m². Ook het uiterlijk van de woning mag niet ingrijpend worden veranderd. Er moet altijd sprake zijn van een in de wijk herkenbare woning. Omdat de activiteit in de woonomgeving moet passen is ook geregeld dat de aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit niet mag leiden tot parkeeroverlast of milieuhygiënische overlast zoals stank en geluidsoverlast. Er zullen voldoende parkeerplaatsen op de tijden dat de activiteit plaatsvindt aanwezig moeten zijn op eigen terrein of in de buurt. Dat geldt uiteraard alleen voor die activiteiten die verkeer aantrekken. Daarnaast mogen de aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer.
In de woning mag geen horeca plaatsvinden. Catering is horeca en mag dus niet vanuit een woning plaatsvinden. Vanuit de woning mag ook geen detailhandel plaatsvinden. Internetwinkels waarbij de klanten hun producten komen ophalen valt onder de categorie 'detailhandel' en is niet toegestaan. Wel mag in het kader van de bedrijfsmatige activiteiten beperkt (ondergeschikt aan de hoofdactiviteit) verkoop plaatsvinden. Zo mag een kapper een flesje haarshampoo verkopen bijvoorbeeld. Het houden van een Bed & breakfast is wel toegestaan, met dien verstande dat het aantal slaapplaatsen of personen niet meer dan vijf mag bedragen en geen seizoensgebonden werknemers worden gehuisvest.
In ieder geval mag (mogen) de bewoner(s) van de woning de aan-huis-verbonden beroeps of de bedrijfmatige activiteiten uitoefenen (bijvoorbeeld man en vrouw, maar ook een kind). Het is mogelijk dat hij en/of zij (de bewoner(s) dus) een (deeltijd)medewerker heeft. Die medewerker mag daar dan ook werken. Die medewerker hoeft daar niet zelf te wonen. Denk aan een doktersassistente. Het gaat om een medewerker op basis van een maximale 36-urige werkweek (1 fte). Het is mogelijk dat twee of drie medewerkers in dienst zijn. Dat mag alleen als zij samen niet meer dan 1 fte vertegenwoordigen (dan gaat het dus om 2 of 3 parttime medewerkers). Indien de medewerkers op het zelfde tijdstip werken dient te worden onderzocht of daardoor (parkeer)overlast wordt veroorzaakt. Als dat zo is dan is het niet toegestaan. Het verhuren of verkopen van een deel van de woning aan derden is niet toegestaan. Het toestaan van 'aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit' in bijbehorende bouwwerken (aan- en uitbouwen en/of bijgebouwen) en extra fte is gekoppeld aan een afwijkingsbevoegdheid.
Indien bestaande gebouwen in afmetingen afwijken van de standaard regels met betrekking tot gebouwen (bijvoorbeeld: goothoogten, hoogten, kubieke meters en oppervlakten) dan mag dat uiteraard gehandhaafd blijven. De maten van bestaande gebouwen is dan de zogenoemde vervangende maat. Deze staat in artikel Vervangende maat. Dit is uiteraard alleen van toepassing als de bestaande maten in negatieve zin afwijken van de standaard bepaling (bijvoorbeeld als de hoogte van een bestaand gebouw hoger is dan in de regels - als standaard hoogte - is bepaald). Die maten gelden alleen voor de in de bestemming aangegeven gebouwen.
Bestemmingen
De bestemming 'Bedrijf' is gegeven aan de bedrijven in het plangebied. Op deze gronden zijn bedrijven mogelijk tot de milieucategorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Dit soort bedrijven zijn passend binnen een woonomgeving. In het gebied ter hoogte van het Achterom zijn bedrijven uit milieucategorie 3.1 toegestaan na afwijking van het bestemmingsplan. Voor een tweetal bedrijven is een aanduiding opgenomen die bedrijvigheid toestaat tot milieucategorie 3.2. Het gaat om autobedrijf Knemeijer en magnesiethandel Geurtsen.
Voor autobedrijf Knemeijer is een aanduiding opgenomen voor de plaatwerkerij en het autoreparatie- en servicebedrijf. Voor het bedrijf Geurtsen is een aanduiding opgenomen voor de magnesiethandel en groothandel in metalen in combinatie met een constructiewerkplaats.
Verder zijn benzineservicestations binnen deze bestemming opgenomen met de aanduiding 'verkooppunt voor motorbrandstoffen zonder lpg'.
Het plangebied is van oudsher een woongebied. Het grootste gedeelte van het plangebied bevat dan ook voornamelijk woonbestemmingen. Enkele percelen met de bestemming 'Bedrijf' zijn voorzien van de aanduiding 'wonen'. Middels deze aanduiding is functiewijziging naar wonen mogelijk. Doelstelling van deze aanduiding is versterking van de woonfunctie. De deelgebieden die zich kenmerken doordat de woonfunctie ondergeschikt is kennen deze aanduiding niet, waadoor deze bedrijfslocaties niet kunnen worden gewijzigd in een woonfunctie.
Verder is voor de percelen waar naast de bedrijfsbestemming ook kantoorgebruik is toegestaan aangegeven met de aanduiding 'kantoor'.
Bij de daarbij behorende voorzieningen moet in ieder geval gedacht worden aan:
Het artikel kent twee wijzigingsbevoegdheden. Voor de percelen Achter Sint Vitus 3-5-11 (wro-zone - wijzigingsgebied 2) kan de bestemming worden gewijzigd in Wonen. Het perceel Eikbosserweg 167a (wro-zone - wijzigingsgebied 5) geldt dat B&W bevoegd is de bestemming te wijzigen in de bestemming Wonen – 3. Op het perceel mag geen hoofdgebouw worden gerealiseerd.
Artikel 4 Bedrijf - Nutsvoorziening
Voor nutsvoorzieningen groter dan 15 m2 is de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening' opgenomen. Nutsvoorzieningen kleiner dan 15 m2 zijn vergunningsvrij toegestaan, waardoor hiervoor geen specifieke bestemming noodzakelijk is.
Het bestaande bosgebied heeft de bestemming 'Bos' gekregen. De landschappelijke en natuurlijke waarden van deze gronden dienen daarbij behouden en/of hersteld te worden. Binnen de bestemming is een bescherming opgenomen ten aanzien van werken en werkzaamheden in de bodem.
Ter ontsluiting van het perceel 't Hoogt van 't Kruis is de aanduiding 'ontsluiting' opgenomen. Binnen deze aanduiding is een pad toegestaan.
Het verlengde van de Holleweg heeft eveneens een aanduiding. Het doel van deze aanduiding is het juridisch planologisch mogelijk maken van dit pad waarbij de cultuurhistorische waarde hiervan blijft behouden.
Binnen deze bestemming is detailhandel mogelijk. Detailhandel is het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hier moet gedacht worden aan de reguliere detailhandel. De detailhandel is voornamelijk gelegen langs de Gijsbrecht van Amstelstraat.
Deze bestemming is gegeven voor het mogelijk maken van een combinatie van drie gelijkwaardige functies: kantoren, maatschappelijke activiteiten en bedrijven tot en met milieucategorie 2.
Als bij de bestemming behorende voorzieningen moet in ieder geval gedacht worden aan:
Deze bestemming regelt het (openbaar) groen met de daarbij behorende voorzieningen zoals deze vaak voorkomen in bijvoorbeeld een plantsoen. Een geluidswal is mogelijk gemaakt ter plaatse van een aanduiding. Het groen aan de Charley Tooropstraat kent een aanduiding 'ontsluiting'. Dit is specifiek gedaan om te voorkomen dat het gebied wordt verhard, maar maakt wel een oprit mogelijk.
Als bij de bestemming behorende voorzieningen moet in ieder geval gedacht worden aan:
Deze bestemming is gegeven aan de horecavoorzieningen in het plangebied. Binnen deze bestemming zijn horeca-activiteiten uit categorie A en B uit de bijgevoegde Staat van Horeca-activiteiten toegestaan. Voor het hotel Laaperhoek is ook zalenexploitatie uit categorie C toegestaan.
Binnen deze bestemming zijn kantoorvestigingen mogelijk. In een kantoor worden bedrijfsmatig diensten verleend waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder congressen vergaderaccommodatie. Vanwege het feit dat het publiek niet of slechts in beperkte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan (geen baliefunctie) onderscheid een kantoorbestemming zich van een bestemming 'dienstverlening'.
Het artikel kent een wijzigingsbevoegdheid met de mogelijkheid tot het oprichten van een nieuw woongebouw aan de Julianalaan.
Als bij de bestemming behorende voorzieningen moet in ieder geval gedacht worden aan:
Deze bestemming is gegeven aan de gronden in het plangebied met een maatschappelijke functie. De maatschappelijke bestemming is redelijk ruim van opzet. In de opgenomen begrippen is aangegeven welke maatschappelijke functies hier mogelijk zijn. Ter plaatse van de aanduiding 'gezondheidszorg' zijn uitsluitend maatschappelijke activiteiten toegestaan gericht op de gezondheidszorg en welzijn.
Deze bestemming regelt voornamelijk het gebruik van de voorzijde (voorerfgebied) en zijkant van een woning. Binnen de bestemming 'Tuin' mag weinig worden gebouwd. Het blijft beperkt tot bijvoorbeeld erkers van in het bouwvlak gelegen gebouwen (die op grond van de daar geldende bestemming zijn toegestaan) en erfafscheidingen. Ook delen aan de achterzijde van de woonpercelen aan de Utrechtseweg zijn voorzien van deze bestemming.
De bestemming 'Verkeer' is toegekend aan de gronden met een ontsluitende en verkeersdoorstromende functie. Tevens is de bestemming toegekend aan bermen, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen en niet structurele groenvoorzieningen. In de regels van deze bestemming is een beperkte bebouwingsregeling opgenomen voor gebouwen ten behoeve van de bestemming zoals bushokjes en nutsvoorzieningen. Tevens is ten behoeve van deze bestemming een bebouwingsregeling opgenomen voor bouwwerken geen gebouwen zijnde zoals straatmeubilair, straatverlichting, e.d.
In de wijk zijn op een aantal plekken garageboxen aanwezig. Deze zijn op de verbeelding aangegeven middels de aanduiding 'garage'. Binnen het bouwvlak zijn uitsluitend garageboxen toegestaan.
Aan de Hoenderweg is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waar de bestemming kan worden veranderd in Wonen - 1.
Artikel 14 Verkeer - Railverkeer
De gronden van en direct grenzend aan het spoor zijn bestemd voor het railverkeer.
De bestemming Verkeer - Railverkeer is gericht op het mogelijk maken van spoorwegvoorzieningen met de daarbijbehorende voorzieningen zoals wegen, straten, verhardingen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, geluidreducerende constructies en gebouwen ten behoeve van de bediening van kunstwerken. Ter bescherming van de monumentale bovenleiding is een bouwaanduiding opgenomen.
Na overleg met Waternet, als vertegenwoordiging van het Hoogheemraadschap, heeft de bergingsvijver nabij het Laapersveld de bestemming 'Water' gekregen. Deze bergingsvijver heeft een waterbergings- en infiltratiefunctie. Om deze functies te behouden zijn taluds, kademuren, keermuren, kunstwerken, sluizen, duikers en steigers toegestaan.
Een omgevingsvergunning voor aanleg is niet noodzakelijk omdat de bergingsvijver op de legger van het Hoogheemraadschap staat. Hierdoor is de Keur van toepassing.
Wonen
Bij het wonen behorende voorzieningen moet worden gedacht aan bijvoorbeeld achter- en zijtuinen en het (gedeeltelijk) verharden daarvan ten behoeve van toegangspaden, in en uitritten en bouwwerken (aan- of uitbouwen en bijgebouwen). Parkeervoorzieningen horen er ook bij en een gebouwde barbecue ook. Kortom, alles wat bij een normaal gebruik hoort bij het wonen.
De woonbestemming is aangewezen met een bouwvlak en (achter)erf. De voortuin en soms ook de zijtuin (als deze aan een openbare weg ligt) is geregeld in een aparte bestemming 'Tuin' (zie de uitleg bij dat artikel). Naast de regeling voor (hoofd)gebouwen (dat is de woning), die binnen het bouwvlak gebouwd moeten worden, is een regeling voor bijbehorende bouwwerken (de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen) opgenomen. Behalve naast dat in het bouwvlak mag worden gebouwd is in het achtererfgebied (bij de woning) ook het een en ander aan bebouwing mogelijk. Het gezamenlijk grondoppervlak van de bijbehorende bouwwerken mag maximaal 50 m² zijn. Bovendien is geregeld dat de totale oppervlakte van die bouwwerken niet meer dan 50% van achtererfgebied mag zijn. Voor de goede orde: het achtererfgebied is het erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1,00 meter van de voorkant van het (hoofd)gebouw.
Bij woningen is een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit toegestaan. In beginsel is een aan-huis-verbonden beroeps of bedrijfsmatige activiteit alleen toegestaan in het hoofdgebouw. Aangezien het plangebied is aangewezen als creatieve wijk, wil men dat de (kleinschalige) bedrijvigheid gestimuleerd wordt. Daarom is besloten in bepaalde delen van de wijk een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit ook in bijbehorende bouwwerken toe te staan (na afwijking). Door een aan-huisverbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit ook in bijbehorende bouwwerken toe te staan wordt de broedplaatsfunctie van het gebied versterkt.
Deze bestemming maakt het wonen in aaneengebouwde woningen mogelijk. Aaneengebouwde woningen zijn grondgebonden woningen bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen. Dit zijn veelal rijwoningen. Er wordt gewerkt met bouwvlakken. Op de verbeelding is het bouwvlak aangegeven waarbinnen het hoofdgebouw moet worden gebouwd. Het bouwvlak mag voor 100% worden bebouwd. Daarnaast mag de rest van het bestemmingsvlak gebruikt worden voor de bouw van bijbehorende bouwwerken (aan- en uitbouwen en bijgebouwen).
Aan de Charley Tooropstraat is een 'specifieke bouwaanduiding - overkapping' opgenomen. Met deze bouwaanduiding wordt de karakteristieke overkapping van de woningen mogelijk gemaakt en zijn andere bouwvormen uitgesloten.
Deze bestemming maakt het wonen in gestapelde woningen mogelijk. Er wordt gewerkt met bouwvlakken. Op de verbeelding is het bouwvlak aangegeven waarbinnen het hoofdgebouw moet worden gebouwd. Het bouwvlak mag voor 100% worden bebouwd. Daarnaast mag de rest van het bestemmingsvlak gebruikt worden voor de bouw van bijbehorende bouwwerken (aan- en uitbouwen en bijgebouwen). Dit artikel kent de aanduiding 'parkeergarage' en 'garage'.
Deze bestemming maakt het wonen in twee-aaneengebouwde woningen mogelijk. Twee-aaneengebouwde woningen zijn grondgebonden woningen bestaande uit twee hoofdgebouwen. Er wordt gewerkt met bouwvlakken. Op de verbeelding is het bouwvlak aangegeven waarbinnen het hoofdgebouw moet worden gebouwd. Het bouwvlak mag voor 100% worden bebouwd. Daarnaast mag de rest van het bestemmingsvlak gebruikt worden voor de bouw van bijbehorende bouwwerken.
Deze bestemming maakt het wonen in vrijstaande woningen mogelijk. Er wordt gewerkt met bouwvlakken. Op de verbeelding is het bouwvlak aangegeven waarbinnen het hoofdgebouw moet worden gebouwd. Het bouwvlak mag voor 100% worden bebouwd, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven. Het te bouwen oppervlakte is per perceel berekend en is doorvertaald naar het percentage dat het bouwvlak mag worden bebouwd. Daarnaast is voor de bijbehorende bouwwerken aangesloten bij de mogelijkheden uit het hiervoor geldende bestemmingsplan, zodat sprake blijft van vergelijkbare bouwmogelijkheden met dat bestemmingsplan.
In het plangebied is aan de Koningsstraat detailhandel gelegen. Deze locatie heeft de aanduiding 'detailhandel' gekregen. Voor een gebied parallel aan het spoor is de bouwaanduiding 'specifieke bebouwing uitgesloten' opgenomen, waardoor hier bijbehorende bouwwerken zijn uitgesloten. Hiermee wordt voorkomen dat te dicht bij het spoor wordt gebouwd.
In dit artikel is de bescherming van de aanwezige waterleidingen en de bijbehorende onderhoudstroken geregeld. Hierin is nadrukkelijk gesteld dat op deze gronden niet mag worden gebouwd. Indien werkzaamheden in of op de grond worden uitgevoerd, dan dient hiervoor een omgevingsvergunning aangevraagd te worden.
Artikel 20 Wonen - Woonwagenterrein
In het plangebied is een woonwagenterrein opgenomen. Binnen deze bestemming zijn woonwagens toegestaan. De bouwregels ten aanzien van hoofdgebouwen zijn hier specifiek op uitgewerkt.
De bestemming 'Woongebied' is toegekend aan gronden waar ongebruikte bouwmogelijkheden zijn toegestaan. De bestemming geeft bij ontwikkeling de ruimte aan de invulling voor vrijstaande woningen, twee aaneen gebouwde woningen of aaneengebouwde woningen met daarbij bijbehorende bouwwerken. De benodigde tuinen en erven, waterlopen, waterberging en waterinfiltratievoorzieningen alsook nutsvoorzieningen kunnen ook in deze bestemming gerealiseerd worden. Middels de maatvoeringsaanduiding ´maximum aantal wooneenheden´ is aangegeven hoeveel hoofdgebouwen er maximaal mogen worden gebouwd binnen het bouwvlak.
Dubbelbestemmingen
Artikel 23 Waarde - Archeologie - Na 1850 bebouwd gebied - Hoog en Middelhoog
In dit artikel is de bescherming van de archeologische waarde van gronden in het plangebied geregeld. Hierin is nadrukkelijk gesteld dat gebouwen op gronden met een archeologische verwachtingswaarde, ter bescherming van die waarden, moeten worden gebouwd binnen de bebouwingsgrenzen. Dat geldt niet voor relatief kleine bouwwerken die weinig of geen schade kunnen aanbrengen aan eventuele archeologische waarden. Ter verduidelijking een voorbeeld voor het gebied met deze dubbelbestemming: in een gebied met een lage verwachting geldt dat in principe niet mag worden gebouwd bij een ingreep in de bodem (door een bouwwerk) indien de omvang van het bouwwerk groter is dan 100 m² én de diepte van de ingreep meer is dan 40 cm. Bouwen is dan alleen mogelijk als na onderzoek blijkt dat de bouw geen schade toebrengt aan de eventueel in de bodem aanwezige archeologie. Is de ingreep dieper dan 40 cm. (bijvoorbeeld 70 cm) maar de omvang van het bouwwerk nog steeds niet meer dan 100 m² dan kan 'gewoon' worden gebouwd (er is dan ook geen onderzoek nodig; het is alleen nodig als beide maten worden overschreden).
Voorts is een groot aantal werken en werkzaamheden aanlegvergunningplichtig. Voor het verlenen van een dergelijke vergunning dient advies te worden ingewonnen bij ter zake deskundige.
Artikel 24 Waarde - Archeologie - Oude Dorpskern - Hoog
In dit artikel is de bescherming van de archeologische waarde van gronden in het plangebied geregeld. Hierin is nadrukkelijk gesteld dat gebouwen op gronden met een archeologische verwachtingswaarde, ter bescherming van die waarden, moeten worden gebouwd binnen de bebouwingsgrenzen. Dat geldt niet voor relatief kleine bouwwerken die weinig of geen schade kunnen aanbrengen aan eventuele archeologische waarden. Ter verduidelijking een voorbeeld voor het gebied met deze dubbelbestemming: in een gebied met een lage verwachting geldt dat in principe niet mag worden gebouwd bij een ingreep in de bodem (door een bouwwerk) indien de omvang van het bouwwerk groter is dan 20 m² én de diepte van de ingreep meer is dan 30 cm. Bouwen is dan alleen mogelijk als na onderzoek blijkt dat de bouw geen schade toebrengt aan de eventueel in de bodem aanwezige archeologie. Is de ingreep dieper dan 30 cm. (bijvoorbeeld 70 cm) maar de omvang van het bouwwerk nog steeds niet meer dan 20 m² dan kan 'gewoon' worden gebouwd (er is dan ook geen onderzoek nodig; het is alleen nodig als beide maten worden overschreden).
Voorts is een groot aantal werken en werkzaamheden aanlegvergunningplichtig. Voor het verlenen van een dergelijke vergunning dient advies te worden ingewonnen bij ter zake deskundige.
Artikel 25 Waarde - Cultuurhistorie - Kleinstedelijk villagebied
Middels een algemene aanduiding worden specifieke karakteristieke per gebied gewaarborgd. Dit gaat onder andere over de hoogte van bijbehorende bouwwerken, verharding van de tuin, toegestane aantal parkeerplaatsen en een regeling voor zwembaden en tennisbanen. Overeenkomstig de gebieden uit paragraaf 3.1.2 en 3.6.1 van deze toelichting, is het gebied in dit artikel uitgewerkt.
Artikel 26 Waarde - Cultuurhistorie - Villapark
Middels een algemene aanduiding worden specifieke karakteristieke per gebied gewaarborgd. Dit gaat onder andere over de hoogte van bijbehorende bouwwerken, verharding van de tuin, toegestane aantal parkeerplaatsen en een regeling voor zwembaden en tennisbanen. Overeenkomstig de gebieden uit paragraaf 3.1.2 en 3.6.1 van deze toelichting, is dit gebied in dit artikel uitgewerkt.
Artikel 27 Waarde - Geomorfologie
Activiteiten als ontgrondingen, egalisaties, grondverzet en diepploegen kunnen schade toebrengen aan de aardkundige waarden. Aanvullend zijn de niet toegestane activiteiten en handelingen in de 17 aardkundige monumenten (vallend onder de milieubeschermingsgebieden) opgenomen in de Provinciale milieuverordening tranch 7 Noord-Holland (PMV). Voor het bestemmingsplan is derhalve een passende planologische bescherming opgenomen voor de aardkundig waardevolle gebieden binnen dit bestemmingsplan.
Artikel 28 Waarde - Natuur en landschap
In het vorige bestemmingsplan Utrechtseweg is in de Beschrijving in Hoofdlijnen een beschermingsregime opgenomen voor de landschappelijke waarden. In dit bestemmingsplan is deze beschrijving in hoofdlijnen vertaald naar een regeling zoals opgenomen in dit artikel. Met dit artikel worden de bijzondere karakteristieke eigenschappen voor het plangebied vastgelegd.
Artikel 29 Anti-dubbeltelregel
Deze regel strekt ertoe te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie mogelijk is gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw een tweede keer zou kunnen worden gebruik gemaakt. Een bekend voorbeeld van een dergelijke regeling is de zogenaamde rustende boer regeling. Aangesloten is bij de standaard antidubbeltelregel die in het Bro is opgenomen.
Artikel 30 Algemene bouwregels
In dit artikel is geregeld wat de ondergeschikte bouwdelen zijn en wat de maximale maten van dakopbouwen t.b.v. noodtrappen, luchtbehandelings- en liftinstallaties zijn. Daarnaast gelden de bestaande maten van bestaande gebouwen als vervangende maat. Voor de aanwezige monumenten is de regeling 'waardevolle bebouwing' opgenomen. Deze legt de bestaande goot-, bouwhoogte en oppervlakte vast.
Artikel 31 Algemene gebruiksregels
Bij een gebouw moet ten behoeve van het parkeren en het stallen van auto’s in de juiste mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder dat gebouw dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening, de in lid 3 bedoelde parkeernormen en bedragen te wijzigen, indien door de gemeenteraad nieuwe parkeernormen, dan wel nieuwe bedragen zijn vastgesteld.
Daarnaast is in dit artikel een verbod opgenomen om gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken voor de opslag en verkoop van consumentenvuurwerk.
Verder is in dit artikel opgenomen dat voor het gebied aangeduid met de aanduiding 'appartementensplitsing' splitsing van een zelfstandige woning in meerdere zelfstandige woningen is uitgesloten. Het college is bevoegd splitsing toe te staan met een afwijking van het bestemmingsplan, mits dit het woon- en leefklimaat niet aantast en het maximum aantal toegestane splitsingen niet is overschreden.
Artikel 32 Algemene afwijkingsregels
Het artikel heeft onder meer tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Via een door burgemeester en wethouders te verlenen omgevingsvergunning kunnen onder meer geringe afwijkingen in de maatvoering voor bouwwerken worden aangebracht en (openbare) nutsvoorzieningen worden gerealiseerd.
Artikel 33 Algemene wijzigingsregels
In het plan zijn drie wijzigingsgebieden gelegen. De gebieden welke een overlap hebben van verschillende bestemmingen zijn opgenomen in dit artikel. Het gaat hierbij om wijzigingsbevoegdheden voor de Utrechtseweg 55, de Emmastraat 55-59 en de Holleweg 4.
Het overgangsrecht ten aanzien van bouwen is neergelegd in dit artikel. Enige bouwmogelijkheden in afwijking van de regels blijven bestaan voor die gebouwen die afwijken van het plan en die zijn of worden gebouwd bij of krachtens de Woningwet. Bestaande afwijkingen mogen niet worden vergroot. Uitbreiding van de bebouwing is slechts mogelijk met een vrijstelling van burgemeester en wethouders.
Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande, legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe bestemmingsbepalingen dan wel bebouwingsbepalingen plaatsvindt.
Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.
Vergunningplichtige bouwwerken, die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.
Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.
Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan van het overgangsrecht, is uitgesloten. Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan.
In de regels van het bestemmingsplan wordt in de Slotregel aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.
Bijlage bij Regels
Bijlage 1 Parkeernormen
De in Hilversum gehanteerde parkeernormen en de daarbij behorende beleidsregels zijn opgenomen in deze bijlage.
Bijlage 2 Staat van Bedrijfsactiviteiten
In de planregels wordt verwezen naar een Staat van Bedrijfsactiviteiten. De lijst ´Staat van Bedrijfsactiviteiten´ is gebaseerd op de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009).
Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering
Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemingsplan vast te leggen is gebruik gemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.
Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:
In specifieke situaties kan daarnaast de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.
Toepassing 'Staat van Bedrijfsactiviteiten'
De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' zijn gebaseerd op de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009), op de Voorbeeld Staat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen1). De 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' kan in verschillende situaties gehanteerd worden, bijvoorbeeld:
In dit soort situaties zorgt de milieuzonering ervoor dat hinderlijke bedrijfsactiviteiten op voldoende afstand van woningen of andere gevoelige functies worden gesitueerd. Dit gebeurt door het aanhouden van richtafstanden tussen deze milieugevoelige en milieubelastende activiteiten.
Richtafstanden bepalend voor de categorie-indeling
In de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' is voor elke bedrijfsactiviteit voor ieder van de ruimtelijke relevante milieuaspecten (zie hiervoor) een richtafstand ten opzichte van een 'rustige woonwijk' vermeld. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarnaast vermeldt de 'standaard SvB' indicaties voor verkeersaantrekkende werking.
Omgevingstype bepalend voor de daadwerkelijk te hanteren afstanden
De gewenste afstand tussen een bedrijfsactiviteit en woningen (of andere gevoelige functies zoals scholen) wordt mede bepaald door het type gebied waarin de gevoelige functie zich bevindt. Conform de VNG-publicatie worden daarbij twee omgevingstypen onderscheiden: rustige woonwijk en gemengd gebied. De richtafstanden die zijn vermeld in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009).
Te hanteren richtafstanden
De VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) onderscheidt een tiental milieucategorieën. Per milieucategorie wordt inzicht verschaft in de gewenste richtafstanden. De richtafstand geldt tussen de grens van de bestemming die bedrijven toelaat en de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan (of via vergunningsvrij bouwen) mogelijk is. Daarbij gaat het nadrukkelijk om een richtafstand. Kleinere afwijkingen ten opzichte van deze afstand zijn mogelijk zonder dat hierdoor knelpunten behoeven te ontstaan.
Flexibiliteit
De 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De richtafstanden en inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch via een afwijking van de gebruiksregels kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Om deze afwijking te kunnen verlenen moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.
Bijlage 3 Staat van Horeca-activiteiten
Als bijlage bij de regels is een Staat van Horeca-activiteiten opgenomen. Hierin wordt onderscheidt gemaakt tussen de verschillende categorieën van horeca-activiteiten.