| Plan: | Regenboogbuurt en Eilandenbuurt |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0034.BP3JO01-vg01 |
In de regels komen diverse bestemmingen aan bod, welke hieronder zullen worden toegelicht.
Hoofdstuk 1: Inleidende regels (begrippen / wijze van meten)
Dit hoofdstuk bevat een tweetal artikelen. In het eerste artikel is een aantal noodzakelijke begripsbepalingen opgenomen welke worden gebruikt in de regels. In artikel twee wordt uiteengezet op welke wijze gemeten moet worden.
Hoofdstuk 2: Bestemmingsbepalingen
Dit hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de aanwezige bestemmingen. Per regel worden de doeleinden ten aanzien van de specifieke bestemming met eventuele ondergeschikte doeleinden beschreven, is er een bebouwingsregeling opgenomen en daarnaast worden eventuele specifieke gebruiksbepalingen, afwijkingsbevoegdheden en wijzigingsbevoegdheden weergegeven.
In deze bestemming is een supermarkt geregeld. Het parkeerterrein is bedoeld voor zowel gemotoriseerd verkeer als fietsverkeer. De aanwezige bebouwing is vastgelegd. Vuurwerkopslag is onder bepaalde voorwaarden mogelijk.
In deze bestemming wordt D e Rederij geregeld. Binnen deze bestemming zijn bedrijven, kantoren en voorzieningen in de categorieën A en B uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging toegestaan. Het dient hier te gaan om bedrijven, kantoren en voorzieningen met een lokale betekenis. Ook woonwerk-eenheden zijn binnen bepaalde randvoorwaarden mogelijk. Voor alle functies geldt een duidelijk parkeereis: er moet worden geparkeerd op het eigen terrein. Hiervan kan worden afgeweken als gelet op de feitelijke situatie kan worden volstaan met minder parkeergelegenheid (een en ander wordt getoetst door de gemeente). Hiervan kan sprake zijn als er bv. in het openbaar gebied voldoende parkeergelegenheid is waarover kan worden beschikt.
De toegestane kantoren mogen aan bebouwd grondoppervlakte in totaal niet meer dan 25% van het oppervlak van de bestemming Gemengd beslaan. Als in één pand meerdere functies zijn gehuisvest, waaronder een of meerdere kantoren, telt dus alleen (maximaal) het bebouwde grondoppervlakte mee voor de 25% - bepaling. De kantoren mogen daarnaast een maximale bedrijfsvloeroppervlakte van 1.500 m² b.v.o. per vestiging hebben.
Bedrijven, kantoren en (maatschappelijke) voorzieningen in de categorie C zijn alleen toegestaan als zij kunnen aantonen dat zij naar aard en omvang vergelijkbaar zijn met categorie A of B. Dit moet gebeuren in het kader van een integrale afweging bij een binnenplanse afwijking. Vuurwerkopslag is mogelijk binnen bepaalde voorwaarden.
Er is geen zonering toegebracht in het kader van de Wet geluidhinder. Dit betekent dat bij de vergunning aanvraag getoetst zal moeten worden om te bezien of de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden. Hieraan kan bijvoorbeeld worden voldaan door het gebruik van dove gevels of de situering van een gebouw op het terrein.
Het beeldbepalende groen heeft de bestemming Groen gekregen. Bebouwing is hier in geringe mate toegestaan. Grote gebouwen zijn niet mogelijk.
In dit artikel worden scholen en kinderdagverblijven met bijbehorende voorzieningen als buitenschoolse opvang, (school)wonen, buurtontmoetingsruimte en sportzalen geregeld. Het schoolplein mag zowel voor openbare (buiten schooluren) als niet openbare speelactiviteiten (onder schooluren) worden gebruikt. Het betreft met name een vastlegging van de huidige situatie. Er is gewerkt met een bebouwingspercentage, zodat er eventueel flexibel kan worden gebouwd.
De school aan de Maldivenweg heeft 2 bijzondere aanduidingen. Op de begane grond, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - schoolwonen' is sprake van zgn. schoolwoningen. In deze woningen kan worden gewoond, maar zij kunnen ook worden gebruikt voor de maatschappelijke bestemming (bijvoorbeeld als lokalen). Vanaf de eerste verdieping geldt de aanduiding 'wonen'. Hier is uitsluitend de functie wonen mogelijk, in gestapelde vorm (appartementen). Maatschappelijke voorzieningen zijn vanaf de 1e verdieping dus niet toegestaan.
In dit artikel is de voortuin bij de woningen beschreven. In principe ligt deze bestemmingsgrens tot 1 meter achter de voorgevel. In bijzondere situaties is hiervan afgeweken. Op deze bestemming is slechts beperkt bebouwing toegestaan.
In dit artikel zijn de belangrijkste verkeerswegen opgenomen (de wegen waar 50 km /u mag worden gereden). Ook de busbaan valt hieronder.
De wegen in de wijken vallen onder deze bestemming. Ook andere zaken als parkeerplaatsen, groen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen ed. vallen binnen deze bestemming. In bijzondere gevallen is voor parkeerterreinen een specifieke aanduiding gehanteerd. Eén grote nutsvoorziening heeft als zodanig een functie aanduiding en bijbehorende bouwhoogte meegekregen.
De hoofdwatergangen in het plangebied zijn met de bestemming Water aangeduid. Hier is weinig bebouwing mogelijk. Steigers en dergelijke mogen binnen deze bestemming slechts worden gerealiseerd als ze ten dienste staan van de water bestemming (dus niet t.b.v woondoeleinden).
Deze bestemming bevat een bestemmingsregeling voor de niet- vrijstaande woningen (tweekappers, geschakelde woningen, rijenwoningen). Ook gestapelde woningen vallen binnen deze bestemming en hebben dan de aanduiding "gestapeld". Het is mogelijk om - onder bepaalde voorwaarden - dakterrassen te realiseren.
Het is mogelijk om tot 50% van het gezamenlijke vloeroppervlakte van het hoofdgebouw en erfbebouwing te gebruiken voor een beroep of bedrijf aan huis. Bij de aan-huis-verbonden beroepen en bedrijfsmatige activiteiten aan huis moet aan de volgende beroepen en bedrijven worden gedacht, zoals opgesomd in de onderstaande lijst:
| OMSCHRIJVING | VOORWAARDEN / TOELICHTING |
| Vrije beroepen | Vb. notaris, huisarts, tandarts, accountant |
| Uitgeverijen | Kantoren |
| Grafische afwerking | - |
| Reproductiebedrijven opgenomen media | - |
| Vervaardiging van sieraden e.d. | - |
| Reparatie t.b.v. particulieren | Vb. fiets, maar reparatie van auto's en motorfietsen vallen hier niet onder |
| Reisorganisaties | - |
| Verzekeringsbedrijf/kantoor | - |
| Verhuur van en handel in onroerend goed | - |
| Computerservice- en informatietechnologiebureaus e.d. | - |
| Maatschappij- en geesteswetenschappelijk onderzoek | - |
| Hoveniersbedrijven | Bedoeld wordt een eenmanszaak die zijn auto thuis parkeert, kantoor aan huis heeft en eventueel een aantal spullen opslaat. Het mag geen kwekerij zijn. |
| Meubel- en woningstoffeerderijen | - |
| Cursussen | - |
| Workshops | - |
| Internetbedrijven / e-commerce | Max 25 m2 w.v.o. verkoop aan huis c.q. afhaalpunt |
| Kantoor algemeen | - |
| Schoonheidsspecialisten, pedicures en manicures | - |
| Bed & breakfast | Het gaat om het laten gebruiken van normale slaapkamers in een woning door reizigers/ vakantiegangers, waarbij even-tueel ook ontbijt mogelijk is. Ten hoogste zijn 5 gasten tegelijk mogelijk. Ook moet de woning wel een woning blijven. Er mag geen complete verbouwing plaatsvinden tot een hotel. De eigenaar/ exploitant moet er ook blijven wonen. |
| Gastouderschap, niet zijnde kinderdagverblijven | Opvang binnen de eigen woning, geen verbouwingen, geen professionele organisatie. |
| Wassalons en wasserettes | Geen wasmachines/ drogers, alleen inzameling en afleveren van kleding. |
| Kappers | - |
| Detailhandel | Maximaal 25 m2 w.v.o. |
| Buiten de hierboven genoemde gevallen | activiteiten die naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn met bovengenoemde activiteiten. |
Woningen met de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1" en "specifieke vorm van bedrijf - 2" mogen op de begane grond (of in uitzonderingsgevallen ook op de 1e verdieping, deze zijn benoemd) een bedrijfsruimte hebben, gekoppeld aan de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging. Maximaal categorie A is toegestaan. Ook 'normale' beroepen-en bedrijven aan huis kunnen uiteraard als zelfstandig bedrijf worden gerealiseerd. Bij de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 2" is ten opzichte van de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf -1" ook horeca tot en met categorie 1a van deStaat van Horeca Activiteiten toegestaan.
Via afwijking van het bestemmingsplan is het mogelijk om woningen van 2 verdiepingen (6 of 7 meter hoog) een extra bouwlaag toe te kennen (maximaal 3 meter erbij). Het complex 'Klein India' is hiervan uitgesloten door middel van een specifieke aanduiding.
De woonschepen hebben een aanduiding gekregen, te weten "woonschepenligplaats".
Via een wijzigingsbevoegheid is het mogelijk om, onder bepaalde voorwaarden, woningen om te kleuren naar zelfstandige bedrijfsruimten. Zij krijgen dan de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf -1', wat wil zeggen dat bedrijven, kantoren of voorzieningen uit categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten -
functiemenging zijn toegestaan.
Op een aantal locaties heeft de bestemming Wonen-1 ook een bouwaanduiding 'onderdoorgang'. In hoofdzaak gaat het hier om bebouwing boven het water. In de regels is opgenomen dat de gronden op
maaiveld niet mogen worden 'bebouwd', met uitzondering van onder andere steigers, vlonders en eventuele erfafscheidingen. Buiten deze aanduiding zijn steigers ten behoeve van het wonen dan ook niet toegestaan. Dit om de minimale doorstroming van het water ter plaatse te garanderen.
Deze bestemming bevat een regeling voor de vrijstaande woningen. Hierbij wordt geen bouwblok aangegeven, zoals bij Wonen-1 het geval is. Conform het beleid uit de nota Kleine Bouw is een bebouwingspercentage van 50% toegestaan en zijn de regels rond erfbebouwing iets anders. Uitzonderingen zijn op de plankaart aangegeven. Voor wat betreft beroepen of bedrijven aan huis wordt verwezen naar de toelichting hierover bij Wonen-1.
In uitzonderingssituaties mogen woningen aan elkaar worden gebouwd, dit is dan ter plaatse van de aanduiding "aaneengesloten".
Op een aantal locaties heeft de bestemming Wonen-2 - binnen het bouwvlak - een bouwaanduiding 'onderdoorgang'. In de regels is opgenomen dat de gronden op maaiveld niet mogen worden 'bebouwd', met uitzondering voor onder andere steigers en vlonders. Daarboven mag, als dit binnen de regels past, uiteraard wel worden gebouwd. Buiten deze aanduiding zijn steigers ten behoeve van het wonen niet toegestaan. Dit om de minimale doorstroming van het water ter plaatse te garanderen.
Via een wijzigingsbevoegheid is het mogelijk om, onder bepaalde voorwaarden, woningen om te kleuren naar zelfstandige bedrijfsruimten. Zij krijgen dan de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf -1', wat wil zeggen dat bedrijven, kantoren of voorzieningen uit categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging zijn toegestaan.
In de regels bij dit plan hebben de gebieden met een verwachtingswaarde de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1 gekregen. Aan de bestemming is een bouwverbod met ontheffingsmogelijkheid en een aanlegvergunningstelsel gekoppeld om de mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen.
Hieraan is tevens een wijzigingsbevoegdheid gekoppeld om zo bestemmingswijziging mogelijk te maken op basis van de resultaten van het onderzoek. Voor gronden waar na onderzoek geen behoudenswaardige archeologische vindplaatsen zijn vastgesteld, kan de bestemming Waarde - Archeologie - 1 vervallen. Als er wel behoudenswaardige archeologische vindplaatsen zijn aangetroffen, wordt de bestemming gewijzigd in Waarde - Archeologie 2 (voor de bufferzone) of Waarde - Archeologie 3 (voor de kern). De teksten hiervan staan in de bijlage 3 bij de regels. Bij deze bestemmingen zorgt een aanlegvergunningenstelsel voor bescherming van de archeologische waarden.
Hoofdstuk 3 + 4: Algemene bepalingen en overgangsbepalingen
Dit hoofdstuk bevat bepalingen die op het hele plangebied betrekking hebben. De regeling ten aanzien van de dubbeltelbepalingen en het overgangsrecht is de standaard regeling uit het Besluit ruimtelijke ordening zoals dat vanaf de invoering van de Wabo geldt (1 oktober 2010). Voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid is op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.