| Plan: | Bedrijventerreinen Teylingen |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1525.BP2010TEY02003-0401 |
Naast de inleidende bepalingen, zoals die zijn weergegeven in artikel 1 'Begrippen' en artikel 2 'Wijze van meten', kent het bestemmingsplan bestemmingsartikelen. Verder zijn er nog algemene, overgangs- en slotregels.
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
In de begripsbepalingen wordt een definitie gegeven van begrippen die in de regels worden gebruikt, zodat daarover geen misverstanden kunnen bestaan. Bij de wijze van meten wordt aangegeven hoe bepaalde maten gemeten dienen te worden.
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
Het bestemmingsplan is een actualiserend bestemmingsplan voor een groot aantal bestemmingsplannen. Het gemeentelijke handboek voor het opstellen van bestemmingsplannen is daarvoor als basis gebruikt. Waar gewenst zijn deze bestemmingen nader aangevuld.
Agrarisch (artikel 3)
Deze bestemming voorziet in het planologisch voort laten bestaan van de huidige agrarische bedrijven.
De bestemming Agrarisch voorziet in een tweetal wijzigingsbevoegdheden. Aan de Warmonderweg is een wijziging (zie artikel 3.3) voorzien naar kantoren, maatschappelijke voorzieningen en bedrijven met maximaal milieucategorie 2 passend in de functieomschrijving van dorpsgebied, zoals toegekend in het provinciale beleid.
Aan de Leidse Vaart is een wijziging (zie artikel 3.4) voorzien naar bedrijven met maximaal milieucategorie 3.1 Hierbij is de bestaande woning aan Rijksstraatweg 3 bepalend voor de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden. Het wijzigingsplan moet deze woning als bestaand feit respecteren bij het toelaten van een milieucategorie. In de wijzigingsbevoegdheid zijn nadere criteria voorzien in relatie tot de gemaakte afspraken over de uitgevoerde stedenbouwkundige verkenning.
Bedrijf-1 (artikel 4)
Op basis van een gevelinventarisatie en een inventarisatie van de toegestane milieucategorieën en bouwhoogten conform de voorheen vigerende bestemmingsplannen is een systematiek ontwikkeld. Per deelgebied is bekeken op welke wijze de algemene bestemmingsmethodiek moet worden afgestemd op de specifieke eisen.
Op onderdelen waar meer een gedetailleerde regeling passend is, zijn bedrijven specifiek bestemd. Per gebouw is bekeken of dit kan worden opgenomen in een groter bouwvlak met meerdere bedrijven. Wanneer maatwerk is vereist is een kleiner bouwvlak aangegeven. Per bestemmingsvlak is de milieucategorie aangegeven. In elk bouwvlak is een maatvoeringsaanduiding opgenomen voor de toegestane bouwhoogte. Waar nodig is voorzien in een bebouwingspercentage. De in het bestemmingsplan voorkomende bedrijfswoningen zijn als zodanig bestemd met daarbij aangegeven de bestaande goot- en bouwhoogte met daarbij een bebouwingsregeling voor de bijbehorende gebouwen.
In de doeleindenomschrijving is rekening gehouden met een bepaalde mate van flexibiliteit door te stellen dat tevens bedrijven zijn toegestaan die naar aard, omvang en invloed gelijk te stellen zijn aan de in de betreffende milieucategorie opgenomen bedrijven in de Staat van Bedrijfsactiviteiten-'bedrijventerrein'. Per milieucategorie is de toegestane ruimte bij recht afgestemd op het effect dat deze flexibiliteit heeft op de directe omgeving van deze bedrijven.
Geluidshinderlijke inrichtingen, nieuwe bevi-inrichtingen, buiten de op de verbeelding aangeduide bedrijven, en zelfstandige kantoren met een oppervlakte groter dan 3.000 m2 zijn niet bij recht toegestaan.
Staat van bedrijfsactiviteiten - 'bedrijventerrein'
De staat van bedrijfsactiviteiten is aangesloten op de typologie van de bedrijventerreinen: Akzoterrein, gemengde terreinen en een agrarisch bedrijventerrein. Reguliere agrarische bedrijvigheid met uitzondering van tuinbouw, reguliere detailhandelsvoorzieningen, horeca en amusement zijn uit de lijst gehaald voorzover niet passend binnen de gemeente Teylingen. Daarnaast zijn alle bedrijven met milieucategorie 5 en 6 uit de lijst gehaald. Binnen het plangebied is alleen een gedeelte van Akzo bestemd als milieucategorie 5.2. Binnen de planperiode van 10 jaar zijn hier geen wijzigingen voorzien. Wanneer eventueel sprake mocht zijn van een onvoorziene wijziging binnen de planperiode, dan bieden de afwijkingsmogelijkheden binnen de bestemming voldoende ruimte voor het toestaan van een ander type bedrijf.
In de Bijlage Staat van bedrijfsactiviteiten - 'bedrijventerrein' is nader op de werking van de milieuzonering en de staat van bedrijfsactiviteiten voor het plangebied ingegaan.
Maatbestemmingen
Daar waar specifieke bedrijven zijn gevestigd, zijn deze afzonderlijk voorzien van een specifieke aanduiding.
Het gaat hierbij om onderdelen van bedrijven die specifiek zijn aangeduid conform de functie, bijvoorbeeld een kantoor of parkeerterrein.
Een aantal andere bedrijven zijn specifiek aangeduid vanwege de relatie met de milieucategorie. Hierbij kan worden gedacht aan 'verffabriek' voor Akzo waarvoor een maximale milieucategorie van 5.2 (BRZO inrichting) gelden, de koekfabriek aan de Wasbeekerlaan 6. Daarnaast is het binnen de bedrijfsbestemming voor Hyundai het kantoor gedeelte afzonderlijk aangeduid. Voor dit pand is in een persoonsgebonden overgangsrechtsregeling voorzien gericht op het na het beëindigen van het gebruik door Huyndai weer terugvalt binnen de bestemming Bedrijf, omdat deze bestemming geen zelfstandige kantoren toelaat.
Verder is het voormalige Campo World bestemd als kampeerwinkel en heeft de milieustraat op bedrijventerrein Voorhout een specifieke aanduiding meegekregen. Verder is een aantal recreatieve bedrijven vallend binnen de bestemming 'Bedrijf' tevens aangeduid als recreatie: het gaat hier onder meer om ondernemingen die bedrijfsmatig tennisbanen exploiteren.
Prostitutie
In afwijking van de algemene gebruiksregels is binnen de bestemming Bedrijf - 1 onder voorwaarden een prostitutiebedrijf toegestaan conform het parapluplan in verband met de opheffing van het bordeelverbod.
Bedrijf-2 (artikel 5)
De bestemming Bedrijf-2 is een samenvoeging van de bestemmingen Bedrijf-1 en Recreatie-Dagrecreatie voor enkele percelen rond de jachthaven Veerpolder. Binnen deze bestemming zijn zowel bedrijfsmatige als dagrecreatieve functies met recht toegestaan. De regeling is voor de rest conform de bestemming Bedrijf-1 opgesteld als het gaat om de te hanteren milieuzonering, bebouwingsmogelijkheden en afwijkingsmogelijkheden.
Gemengd (artikel 6)
Voor de watertoren is een brede gemengde bestemming opgenomen die ruimte biedt aan bedrijven tot ten hoogste milieucategorie 3.2, horeca, kantoorruimte en/of een recreatieve functie. Deze brede bestemming biedt de eigenaar de mogelijkheid de watertoren te herstructureren en een nieuwe functie te geven. Het plan richt zich op een combinatie van horeca, uitzichtpunt, kantoren en informatievoorziening voor recreanten en toeristen.
Groen (artikel 7)
De groenstroken die van wezenlijk belang zijn voor de wijk waarin ze liggen, zijn bestemd als Groen.
Horeca (artikel 8)
De bestemming Horeca ziet toe op een viertal locaties. De locatie aan de Warmonderweg ziet toe op een hotel met casino. Binnen de aanwezige bebouwing is een bedrijfswoning toegestaan die niet groter mag worden dan thans het geval is. De locatie aan de Rijksstraatweg betreft een casino met bijbehorende horeca-activiteiten. De locatie aan de Wasbeeklaan ziet toe op de vestiging van een restaurant in de vorm van een formule als de Mc Donald's.
Kantoor (artikel 9)
Op de hoek van de Rijksstraatweg en de Warmonderweg is een ontwikkeling van kantoren voorzien. Om deze ontwikkeling planologisch mogelijk te maken is voorzien in een kantorenbestemming met een bijpassend bouwvlak met een bebouwingspercentage.
Recreatie-Dagrecreatie (artikel 10)
Op het bedrijventerrein Veerpolder is een aantal recreatiebedrijven gevestigd. Per te onderscheiden bedrijf is op de verbeelding voor deze bedrijven of bij elkaar horende groep van gebouwen een aparte aanduiding voorzien. Binnen de bestemmingsvlakken zijn bouwvlakken voorzien waarbinnen de bij deze bestemming behorende bebouwing is toegestaan. Waar bedrijfswoningen zijn toegestaan zijn ze aangeduid op de verbeelding. Op een drietal plaatsen zijn bedrijfswoningen opgenomen in het gebouw. Daarbij is bepaald dat de inhoud niet groter mag zijn dan de bestaande inhoud.
Recreatie-Verblijfsrecreatie (artikel 11)
Voor het project De Leede aan de Veerpolder 1 en 1a op bedrijventerrein Veerpolder is een recreatiecomplex voorzien van gestapelde recreatiewoningen met op de begane grond een restaurant. Dit complex heeft de bestemming 'Recreatie-Verblijfsrecreatie' gekregen.
Sport (artikel 12)
Op bedrijventerrein Veerpolder zijn de percelen die in gebruik zijn voor sportdoeleinden bestemd voor Sport. Binnen deze bestemming zijn de specifieke afwijkende functies aangeduid en opgenomen in de bestemmingsomschrijving.
Tuin (artikel 13)
De in het plangebied opgenomen burgerwoningen zijn voorzien van de bestemming Tuin. In de bestemming Tuin is aangegeven welke bouwwerken mogen worden opgericht. Deze bebouwingsregeling is afgestemd op het gebruik van de gronden als voortuin.Hierbij is een regeling voorzien voor erkers en luifels.
Verkeer en Verkeer - Railverkeer (artikel 14 en artikel 15)
De doorgaande wegen en de spoorweg door het bedrijventerrein zijn bestemd als Verkeer respectievelijk Verkeer - Railverkeer. Dit zijn zogenaamde gebiedsbestemmingen waardoor naast verkeer ook de bestemming groen, water en parkeren voorkomt. Bij het begrenzen van de bestemmingen zijn daarom op sommige plekken de aanwezige ondergeschikte watergangen, groenstroken en dergelijke meegenomen in de bestemmingsvlakken.
De ontsluitingsweg van het station is bestemd voor verkeer. Dit is een gebiedsbestemming. Gekozen is voor een gebiedsbestemming Verkeer omdat deze voldoende planologische ruimte laat voor de feitelijke realisatie van de verbindingsweg met bijbehorende functies en voorzieningen zoals groen, water en verhardingen.
Wonen -1 en Wonen -2 (artikel 17 en artikel 18)
De in bestemmingsplangebied voorkomende woningen zijn voorzien van de bestemming 'Wonen-1' of 'Wonen-2' omdat in het plangebied zowel vrijstaande als geschakelde en/of gestapelde woningen voorkomen. Voor deze regeling is aansluiting gezocht bij de in de gemeente gangbare regeling zoals opgenomen in het gemeentelijke handboek voor bestemmingsplannen.
Het afwijkingenbeleid voor kleine plannen is onlangs vastgesteld. Deze beleidsregels zijn opgenomen in de bestemmingen W-1 en W-2. De regels daaruit zijn in het bijzonder opgenomen binnen de bebouwingsregeling voor aan-, uit- en bijgebouwen. Verder is een regeling voorzien voor dakterrassen. Daarnaast is een afwijking voor de bouwregels opgenomen die toeziet op de bouw van dakkapellen en dakopbouwen. Deze bouwwerken dienen te voldoen aan de gemeentelijke welstandsnota. Voor wat betreft aan-huis-gebonden-beroep en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is aangesloten op de regeling die is opgenomen in het afwijkingsbeleid voor kleine plannen.
Leidingen en Kabels (artikelen 19, 20, 21, 22 en 23)
De planologisch relevante water- en gasleidingen en hoogspanningskabels zijn voorzien van een dubbelbestemming. In het bestemmingsplan mogen geen nieuwe bestemmingen worden opgenomen die het gebruik van de bestaande elektriciteitswerken belemmeren. Evenmin mogen in de nabijheid van de werken brandgevaarlijke inrichtingen of windturbines worden opgericht. Voor windturbines geldt een afstand van circa 500 m. Indien het niet mogelijk is om windturbines binnen deze afstand te vermijden, dient een additionele bezwijkkans voor de infrastructuur te worden uitgevoerd en dient een toetsing plaats te vinden zoals opgenomen in het Handboek Risicozonering Windturbines 2005.
Waarde-Archeologie en Waarde-Ecologie (artikel 24 en artikel 25)
Op het bedrijventerrein Sassenheim-Zuid is een gebied aanwezig dat archeologisch van grote waarde is. Daarom is ter plaatse voorzien in een dubbelbestemming Waarde-Archeologie en zijn bepaalde werkzaamheden gekoppeld aan een omgevingsvergunning.
Langs de Dinsdagse Wetering is een dubbelbestemming voor de realisatie van een ecologische verbindingszone voorzien. Nieuwe werkzaamheden in deze zone zijn omgevingsvergunningplichtig en mogen alleen worden uitgevoerd als ze passen binnen het kader van de ecologische verbindingszone.
Waterstaat-Waterkering (artikel 26)
Voor de in het plangebied aanwezige waterkeringen is een dubbelbestemming opgenomen om de veiligheid ter plaatse voldoende te kunnen waarborgen. Omgevingsvergunningsplichtige werkzaamheden mogen alleen worden uitgevoerd als het belang van de waterkering niet wordt geschaad.
Hoofdstuk 3 Algemene regels
In hoofdstuk drie zijn algemene regels neergelegd die gelden voor alle voorgaande hoofdstukken. Zaken die niet per bestemming kunnen worden geregeld zijn in dit hoofdstuk opgenomen.
Algemene bouwregels (artikel 28)
In dit kader is een algemene regel opgenomen voor het overschrijden van bouwgrenzen niet zijnde bestemmingsgrenzen voor kleine bouwwerken of ondergeschikte uitbreidingen van hoofdgebouwen.
Algemene gebruiksregels (artikel 29)
Evenementen
Of een evenement planologisch relevant is, hangt af van verschillende aspecten:
Een bestemmingsplan verzet zich niet tegen kortdurend en incidenteel gebruik van gronden voor evenementen (RvS 3-3-2010, LJN BL6212). Voor dergelijke activiteiten hoeft dus geen aparte regeling in het bestemmingsplan te worden opgenomen. Pas wanneer een activiteit planologisch relevantie verkrijgt is een regeling noodzakelijk. Op dat moment bestaat namelijk het risico dat het (tijdelijke) gebruik van de betreffende locatie voor het evenement als strijdig met het bestemmingsplan moet worden geacht.
In de gemeente Teylingen is ervoor gekozen de locaties waar evenementen plaatsvinden specifiek daarvoor aan te duiden. De gemeente heeft een inventarisatie gehouden van de locaties, die als evenemententerrein zijn aangewezen. In het plangebied is één locatie, te weten de ijsbaan aan de Veerpolder, aangewezen als evenemententerrein. Ook heeft de gemeente Teylingen het begrip evenement ruim gedefinieerd.
Niet-locatie gebonden evenementen
Daarnaast vinden er in de gemeente ook (jaarlijks terugkerende) evenementen plaats, die niet aan één locatie zijn gebonden. De gemeente Teylingen wil ook deze evenementen in het plan kunnen toestaan. Om niet-locatie gebonden evenementen direct toe te staan, is in artikel 29 ‘Algemene gebruiksregels' van dit bestemmingsplan hiervoor een aparte bepaling opgenomen. Het gaat hierbij om de evenementen uit artikel 2.24 lid 2 sub c van de APV Teylingen.
Algemene afwijkingsregels (artikel 30)
In dit artikel is een algemene afwijking opgenomen voor het overschrijden van bouwgrenzen voorzover noodzakelijk in verband met de werkelijke toestand van het terrein.
In zijn algemeenheid is in dit plan gekozen om zo veel als mogelijk de bestuurslasten voor afwijkingen terug te brengen. In dit kader is daarom ook niet voorzien in een algemene regel voor het vergroten van opgenomen maten met 10%. In het plan is dit reeds voorzien door ter plaatse bij recht meer ruimte toe te staan dan feitelijk op basis van de bestaande situatie strikt noodzakelijk is. Hierbij is als uitgangspunt gehanteerd dat dit geen negatief effect mag hebben op de directe omgeving.
Algemene aanduidingregels (artikel 31)
De aanduidingen die vallen over meerdere bestemmingen zijn opgenomen in dit artikel.
Algemene wijzigingsbevoegdheden (artikel 32)
In dit artikel zijn de wijzigingsbevoegdheden opgenomen die niet strikt gekoppeld zijn aan één enkele bestemming. Voor het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheden is een aantal algemene voorwaarden opgenomen, die gelden voor alle voorziene wijzigingsbevoegdheden.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotbepalingen
In de overgangsbepalingen is voor een tweetal locaties voorzien in persoonsgebonden overgangsrechtsbepaling. De eerste ziet toe op het persoonsgebonden overgangsrecht voor een gebouw dat valt onder strijdige bebouwing. Ter plaatse van Wasbeekerlaan 26 geldt dat de huidige eigenaar de strijdige situatie mag voorzetten. Zodra het gebruik wordt beëindigd dient de situatie weer in overeenstemming te worden gebracht met het bestemmingsplan.