| Plan: | Oostduin - Arendsdorp |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0518.BP0218GArendsdorp-50VA |
Gelijktijdig met het vooroverleg is bij de voorbereiding van het bestemmingsplan het concept ontwerp toegezonden aan de wijkvereniging en maatschappelijke organisaties. Het concept ontwerp is aan de volgende instanties toegezonden.
22. Stichting BOOG
23. Het bestuur van de Algemene Vereniging voor Natuurbescherming voor 's Gravenhage e.o.
24. Stad en Milieu Haags Miliecentrum
25. IVN, Vereniging voor natuur- en milieueducatie Den Haag
26. Stichting Stedebouw & Stadsherstel
27. Het bestuur van de Wijkvereniging Benoordenhout
Van het bestuur van de Algemene Vereniging voor Natuurbescherming voor 's Gravenhage e.o. en het bestuur van de Wijkvereniging Benoordenhout zijn de hieronder genoemde reacties ontvangen en beantwoord. Van de overige instanties zijn geen reacties ontvangen.
Woord vooraf
Bij het toesturen van het concept ontwerp bestemmingsplan zijn de toekomstige ontwikkelingen voor het verzorghuis Oostduin op basis van verschillende wijzigingsbevoegdheden opgenomen. De initatiefnemers hebben daarna aangegeven dat, gelet op de huidige economische conjunctuur, niet meer zeker is dat binnen de planperiode tot vervanging van de huidige bebouwing zal worden overgegaan. De initiatiefnemers zijn op dit moment niet bereid om voor de opname van een wijzigingsbevoegdheid aanvullende onderzoeken te verrichten. In het bestemmingsplan wordt daarom de huidige bebouwing conserverend bestemd en verder zonder ontwikkelingen [wijzigingsbevoegdheden] opgenomen. Daarbij blijft het indicatieve programma zoals verwoord in de toekomstvisie Oostduin - Arendsdorp en de beraadslaging hierover in de raadscommissie het uitgangspunt voor toekomstige initiatieven. De doorvertaling voor Oostduin heeft daarmee alleen plaats gevonden in de toelichting en niet zoals voor Arendsdorp ook in de digitale verbeelding (plankaart) en in de planregels. In de beantwoording van de ingebrachte reacties wordt hiermee rekening gehouden.
23. Algemene Vereniging voor Natuurbescherming
"De Algemene Vereniging voor Natuurbescherming voor 's-Gravenhage en omstreken (verder AVN te noemen) heeft kennis genomen van het document als bovenvermeld. Onze reactie als door u verzocht zij u hierbij aangeboden. Wij volgen daarbij uw indeling in Hoofdstukken en paragrafen. (P= paragraaf; p= pagina)
Toelichting
P 1.2
De door u gebezigde naam 'Goetlijfpark' is ons onbekend. Meestal wordt het woord 'Bunkerpark' gebruikt. De afdeling naamgeving van de gemeente zal daar klaarheid in moeten brengen.
Reactie
Voor zover wij hebben kunnen achterhalen heeft het parkje geen formele naam en is deze zowel bekend als 'Goetlijfpark' en als 'Bunkerbosje'. Dit zal in de tekst worden aangegeven.
De tekst wordt overeenkomstig aangevuld
P2.2
De Ontstaansgeschiedenis van het plangebied ten behoeve van het bestemmingsplan is wel erg summier weergegeven.
Reactie
De paragraaf met de ontstaansgeschiedenis bevat, overigens ook in relatie met het thans vigerende bestemmingsplan Oostduin Arendsdorp 1979 voldoende informatie voor het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan beoogt ook geen geschiedenisboek te zijn. (De geschiedenis gaat in op geschiedenis van het plangebied en niet van de gehele wijk Benoordenhout want deze is immers niet relevant voor dit bestemmingsplan.)
P5.2.1
Het gestelde over de Toekomsvisie i.h.b. woningen (drie volumes) en aantallen woningen en doelgroepen klopt geheel niet meer met de huidige bij de gemeente in voorbereiding zijnde plannen, inclusief parkeren. De gehele tekst moet derhalve grondig worden herzien.
Reactie
De 'Toekomstvisie Oostduin - Arendsdorp ' (maart 2009) dient als ruimtelijke kader voor onder meer de herontwikkeling van de serviceflat Arendsdorp en het verpleeghuis Oostduin. In de toekomstvisie wordt het gebied beschreven en geanalyseerd en zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden geformuleerd.
De tegelijk met de toekomstvisie gepresenteerde "Beheervisie landgoederen Oostduin - Arendsdorp" richt zich op de inrichting en het beheer van het openbare groen, het terreinmeubilair, het water(oppervlak), de beschoeiingen en de paden binnen het landgoed Oostduin-Arendsdorp. De uitvoering van de Beheersvisie Landgoederen Oostduin - Arendsdorp is binnen de kaders van dit bestemmingsplan mogelijk.
Voor de verdere uitwerking van de verbetering van het landgoed en de inpassing van de bouwinitiatieven is door de gemeente een landschapsarchitect als supervisor aangesteld. Door de supervisor zijn de randvoorwaarden verder verfijnd (zie Bijlage 3 Beeldkwaliteitsparagraaf). Daarnaast is gesproken met de klankbordgroep waarin o.a. de wijkvereniging is vertegenwoordigd. Gedurende de planvorming van serviceflat Arendsdorp is gebleken dat één bouwvolume van 35 meter op een bredere steun kan rekenen dan de oorspronkelijke opzet. Het gaat om ongeveer 180 woningen. Voorts wordt voor de beschrijving van de voorgestane ontwikkelingen verwezen naar hoofdstuk 5.2
P 5.2.1 p53 regel 6 van onderen: 'bij voorkeur verplaatsen van bestaande bomen': dit is in dit geval onmogelijk en erger dan de kwaal. Verzoeke deze zinsnede te schrappen. Nut en noodzaak van deze nieuwe entree ontgaat ons overigens als daarvoor natuurwaarden zouden moeten worden aangetast.
Reactie
De regel wordt geschrapt.
P 5.2.1 p 54 tweede alinea. Uitbreiding hiervan (de Rietjes) aan de achterzijde: hier stond vroeger een boomgaard. Aanbevolen wordt om die boomgaard in deze tekst op te nemen.
Reactie
De boomgaard wordt opgenomen in de tekst.
De tekst wordt op dit punt aangevuld.
P 5.2.2 p56, het gestelde over oprijlaan Arendsdorp 'minder duidelijk herkenbaar' : die is er in het geheel niet meer dus ook onherkenbaar.(zie foto-inzet). Hoe wordt het verkeer voor De Rietjes geregeld? Hoe rijmt dat met bestemming voetpad?
Reactie
De entree van het landgoed ligt nog steeds op dezelfde plek (zie afbeelding paragraaf 2.2). De oprijlaan is inderdaad niet meer als oprijlaan van een landgoed herkenbaar. Door het autoverkeer hier niet meer toe te staan en de entree alleen voor langzaam verkeer toegankelijk te maken kan de status van oprijlaan worden hersteld. Het verkeer van Huis de Rietjes zal ook gebruik moeten maken van de nieuwe entree. Daarnaast zullen de aanwezige parkeerplaatsen bij Huis de Rietjes worden verwijderd van huidige plek naast de laan. Deze komen dan terug in de te ontwikkelen parkeergarage Arendsdorp of op eigen terrein.
P 5.2.2 p 57 tweede alinea, het gestelde over 'tuin' bij De Rietjes en Portierswoning: in de tekst wordt geheel over het hoofd gezien dat er direct achter de huidige flat Arendsdorp (zijde theekoepel) een met muren omgeven (sommige met historische waarde) alleraardigste tuin bestaat met bloemen, sierheesters, buxushagen, pergola. Deze tuin (zie foto's) wordt in dit concept geheel over het hoofd gezien – misschien bij u niet bekend? – en ook de Plankaart is hier geheel verkeerd getekend. Wij verzoeken u dit te corrigeren (Zie ook p69 'Tuin' en Regels artikel 12)
Overigens valt het ons op dat de Plankaart vrijwel geheel Oostduin-Arendsdorp aanduidt met BO (Bos) maar niet met de dubbelbestemming WR-C (Waarde - Cultuurhistorie). Het Bunkerparkje krijgt daarentegen wel WR-C toebedeeld (naast G), terwijl de cultuurhistorische waarde van dit gebiedje twijfelachtig is gezien het tijdstip van aanleg. Wij bieden u aan om eens met u een rondgang door het gebied te maken. Dan kan ook die op de plankaart, niet door historisch onderzoek onderbouwde, aangegeven cw-strook besproken worden. De ratio daarvan ontgaat ons tenzij u bedoelt het zicht op de theekoepel te waarborgen. Er zijn veel meer te handhaven zichtlijnen maar die benoemt u weer niet.
Reactie
Zie tevens de beantwoording bij 'plankaart'
Daarnaast zie hoofdstuk 3.2.2 Provinciaal beleid. In de vastgestelde provinciale structuurvisie is onder artikel 14 van de verordening Ruimte het landgoed Oostduin – Arendsdorp als landgoederenbiotoop opgenomen. Deze zichtlijn maakt hier onderdeel van uit.
De zichtlijn ligt in de bestemming “Maatschappelijk – 2” , "Water" en “Bos”. Er zijn inderdaad meer zichtlijnen aanwezig, maar deze zijn niet als een wettelijk te beschermen zichtlijn voorgeschreven. Binnen de contouren van de overige bestaande zichtlijnen zijn geen bouwvlakken aanwezig waarbinnen gebouwen kunnen worden opgericht. De noodzaak tot verdere planologische bescherming van andere bestaande zichtlijnen is ook om die reden niet aanwezig. Overigens worden waterstructuren apart met de bestemming water bestemd, dit is een verbijzondering ten opzichte van het oude bestemmingsplan waardoor de structuur van het landgoed inclusief zichtlijnen verder wordt versterkt.
Plankaart (datering 19-08-2010)
--1 . De aanduiding WR-C ontbreekt op de plankaart voor Oostduin en Arendsdorp.
Reactie
De fysieke verbeelding van de digitale plankaart maakt het inderdaad moeilijk om meerdere waarden tegelijkertijd goed zichtbaar weer te geven. Op het moment dat de plankaart digitaal wordt geraadpleegd (www.ruimtelijkeplannen.nl) zullen de daarop betrekken hebbende waarden digitaal worden getoond.
Binnen het landgoed Oostduin-Arendsdorp (exclusief Goetlijfpark) zijn zowel de Waarde - Archeologie en Waarde - Cultuurhistorie van toepassing en overeenkomstig opgenomen op de plankaart. Deze toelichting blijkt ook uit paragraaf 5.4 waarin de waarden zijn beschreven en waar zij binnen het plangebied voorkomen.
--2 . De historische tuinmuren moeten alsnog worden ingetekend, die mogen niet ontbreken; het zijn bouwwerken.
Reactie
Onder de bestemming “Bos”, zie art 4 van de planregels, wordt bij de bestemmingsomschrijving onderaan genoemd “één en ander met binnen de bestemming passende bebouwing” waarbij voorbeelden worden genoemd van binnen deze bestemming passende bebouwing zoals bruggen, straatmeubilair etc. Ter aanvulling hierop zullen tuinmuren aan deze definitie worden toegevoegd. Ten aanzien van de plankaart is het vrijwel niet mogelijk om “bouwwerken geen gebouwen zijnde” waaronder deze tuinmuren vallen op een duidelijke wijze te verbeelden.
Dit is ook niet nodig omdat:
De historische tuinmuren worden in de bestemmingsomschrijving “Bos” (artikel 4) ter verduidelijking opgenomen.
--3 . De directe omgeving van de theekoepel (K-2) moet als 'Groen' worden aangeduid.
Reactie
Onder de bestemming “Bos” zie art 4 van de planregels wordt naast bosgebied ook o.a. park en plantsoenen gerekend. De noodzaak voor het opnemen van een aparte bestemming “groen” rondom de theekoepel ontbreekt. In de bestemmingsomschrijving zal het begrip groen(voorzieningen) worden opgenomen, echter het gebied valt onder de reikwijdte van de Boswet waardoor het opnemen van de bestemming “Bos” noodzakelijk is. Zie tevens paragraaf 4.7 Groen, onder uitleg Boswet.
Opname van groen (voorziening) in de bestemmingsomschrijving.
--4 . Zie commentaar P 5.2.2 p57: de tuin achter de huidige flat Arendsdorp aan de noordzijde moet worden ingetekend en worden aangeduid met 'Tuin' (T).
Reactie
Zie beantwoording onder het voorgaande punt drie. Overigens dient daarnaast te worden opgemerkt dat ook uit het vigerende bestemmingsplan Oostduin-Arendsdorp 1979 niet is gebleken dat een aparte bestemming binnen de bestemming “Bos” voor deze tuin noodzakelijk was. Bovendien voldeed het plan Oostduin-Arendsdorp 1979 aan de aanwijzing van beschermd stadsgezicht.
Regels
Algemeen:
Het zou nuttig zijn als in Hoofdstuk 1 een definitie wordt opgenomen voor de gehanteerde termen 'Bos', 'Groen, 'Tuin'. Deze defmties ontbreken alsnog.
Reactie
In de planregels zijn de bestemmingen Bos (art. 4), Groen - Park (art. 6) en Tuin (art. 12) onder de bestemmingsomschrijving reeds omschreven.
De termen zullen tevens overeenkomstig worden opgenomen in hoofdstuk 1.
P 3.2.2 b; 'het plaatsen van masten en soortgelijke bouwwerken': wat moeten we ons met 'soortgelijke' voorstellen? Dat kan men moeilijk een definitie noemen.
Reactie
Onder masten kunnen vlaggen en antennemasten worden verstaan. Door dit specifiek op te nemen in de regels kan het begrip “soortgelijke bouwwerken” komen te vervallen.
De definitie wordt overeenkomstig aangepast.
P 3.3 a: er wordt verwezen naar 'niet meer dan 4 meter (P3.2.2a) met een ontheffing van maar liefst 15 meter. Bijna viermaal meer dan de norm. Dit moet een vergissing zijn.
Reactie
Deze constatering is juist. De hoogte had 8 meter moeten bedragen in analogie op de bouwregels van de bestemming “kantoor”.
De planregel ten aanzien van de maximale hoogte van 8 meter wordt conform aangepast.
Noot: het valt ons op dat er op zeer veel plaatsen ontheffingen worden verleend. We kunnen ons voorstellen dat zo'n mogelijkheid bestaat mits er dan extra voorwaarden aan worden verbonden. Zodra dat niet het geval is dan is de ontheffing meteen de toegestane norm, dat is onverbiddelijke logica. Wij keuren daarom elke ontheffing af wanneer er geen extra voorwaarden aan worden verbonden.
Reactie
Allereerst wordt opgemerkt dat op 1 oktober 2010 de Wet Algemene bepalingen omgevingsvergunning (Wabo) in werking is getreden. Door de inwerkingtreding van deze wet zijn er een aantal relevante begrippen en procedures gewijzigd. Een binnenplanse ontheffing (op de planregels) wordt voortaan aangeduid als afwijking (op de planregels). Zie ook hoofdstuk 5.4 voor een nadere toelichting. In de beantwoording op het onderwerp onheffing zal in de reactie iedere keer het woord afwijking worden gebruikt.
De afwijking op de bouwregels heeft in het algemeen betrekking op de volgende zaken:
Toelichting
Het plangebied ligt in een beschermd stadsgezicht waardoor ook voor vergunningsvrije bouwwerken een omgevingsvergunning zal moeten aangevraagd. Hierin wordt ook een eventuele afwijkingen betrokken. De afwijkingen genoemd onder 1 en 2 zijn beperkt (bijv. in relatie tot het oude vigerende plan Oostduin-Arendsdorp 1979 want daarin werden grotere afwijkingsmogelijkheden geboden). Ook hier opgemerkt dat het bestemmingsplan Oostduin-Arendsdrop reeds voldeed aan de aanwijzing beschermd stadsgezicht. Nadere eisen worden overigens al gesteld vanuit de woningwet. De (positieve) welstandstoets maakt onderdeel uit van de aanvraag om omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning).
De derde, meest omvattende, afwijking betreft het toestaan van meer vierkante meters erf bebouwing. Hierbij is aansluiting gezocht op het vigerende bestemmingsplan Oostduin – Arendsdorp 1979 en Benoordenhout. Overigens zijn aan deze afwijkingen voorwaarden gekoppeld zoals bebouwingspercentage, situering en maximaal toegestane vierkante meters (het maximum toegestane aantal vierkante meters: gebaseerd op de bebouwing welke bij de ter visie legging van dit plan reeds aanwezig is).
| Straat | Geldend best. plan |
NU mogelijk bij recht | NU mogelijk met afwijking | NIEUW mogelijk bij recht | NIEUW mogelijk met afwijking |
| Oostduinlaan Max hoogte 2,5 m vanaf maaiveld |
Benoordenhout (1981) |
10m² voor bijgebouwen en aangebouwde bijgebouwen (art. 6 lid 1 sub h) |
- | 10m² voor bijgebouwen en aanbouwen met max. 50% bebouwd achtererf | 20m² eis: garage max. 50% bebouwd achtererf |
| Van Hogenhoucklaan Max hoogte 2,5 m |
Oostduin – Arendsdorp (1973) |
25m² (art. 9 lid 1 sub h) |
40m² (art. 9 lid 2 sub h) max hoogte 3m |
25m² voor bijgebouwen en aanbouwen met max. 50% bebouwd achtererf | 40m² eis: max 50% bebouwd achtererf |
| Floris Grijpstraat Max hoogte 2,5 m |
Oostduin – Arendsdorp (1973) |
25m² (art. 9 lid 1 sub h) |
40m² (art. 9 lid 2 sub h) max hoogte 3m |
25m² voor bijgebouwen en aanbouwen met max. 50% bebouwd achtererf | 40m² 50% bebouwd achtererf |
Vierkante meters (aan-, uit- bijgebouwen, aangebouwde bijgebouwen en overkappingen)
De bij recht toegestane vierkante meters erf bebouwing in de oude situatie worden in aantal ook in de nieuwe situatie toegepast.
Zoals in de tabel zichtbaar is, is er aan de Oostduinlaan bij recht hetzelfde mogelijk. Echter in afwijking op de oude situatie is er een voor een garage een verruiming van de mogelijkheden van 10m² naar 20m²
Alle situaties hebben een bebouwingspercentage eis. Maximaal mag 50% van het achtererf worden bebouwd. In de afwijkingsmogelijkheid geldt dezelfde aanvullende eis.
Voor alle afwijkingen gelden bovendien de aanvullende bepalingen ten aanzien van de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie.
Hoogte bijgebouwen, aangebouwde bijgebouwen en overkappingen
In het geldende bestemmingsplan Benoordenhout is de maximale hoogte voor bijgebouwen een goothoogte van 2,50 meter (tabel 2 behorende bij artikel 6 lid 1 sub h) en is op grond van artikel 6 lid 2 sub h een afwijking mogelijk tot 3 meter. In het geldende bestemmingsplan Oostduin – Arendsdorp geldt ook een maximale goothoogte van 2,50 meter (art. 9 lid 1 sub h) en een afwijkingsmogelijkheid tot 3 meter (art. 9, lid 2 sub h). Een maximale nokhoogte of hellingshoek is niet aangegeven.
De maximale goothoogte van 3 meter wordt bij recht opgenomen met een maximale nokhoogte van 4,5 meter (flauwere dakhelling).
Hoogte aan- en uitbouwen
Maximaal 0,30 cm gerekend vanaf bovenkant eerste verdiepingsvloer
De gemeente is van oordeel dat naast bovengenoemde aanpassingen verdere noodzaak ontbreekt om aan deze beperkte afwijkingen nog meer aanvullende voorwaarden te verbinden.
P 4.2 a: ad “cw”; zie ons commentaar bij Toelichting P 5.2.2 p 5'7.(op welk historisch onderzoek is die strook gebaseerd).
Reactie
Zie hoofdstuk 3.2.2 Provinciaal beleid. In de vastgestelde provinciale structuurvisie is onder artikel 14 van de verordening Ruimte het landgoed Oostduin – Arendsdorp als landgoederenbiotoop opgenomen. Deze zichtlijn maakt hier onderdeel van uit.
P 6.2c en 6.3 De hoogte enz. niet meer dan 5 meter met een ontheffing tot 10 meter zonder dat aan die ontheffing nadere voorwaarden worden verbonden. Dan staat er met veel omhaal van woorden gewoon 10 meter. Niet alleen niet accoord, maar het is storend dat elke logica ontbreekt.
Reactie
Zie eerdere beantwoording over de aanwezige nadere afweging en de noodzaak tot het treffen van aanvullende voorwaarden bij beperkte ontheffing van de bouwregels.
P 12.2.2 c Verzoeke dit punt te schrappen in zijn totaliteit; in een tuin horen geen masten en soortgelijke bouwwerken.
Reactie
Bij het huis “De Rietjes” staat een vlaggenmast in de voortuin cq. de bestemming “Tuin”. Deze is niet storend aanwezig. De maximale hoogte zal wel worden terug gebracht naar 6 meter en de zinsnede 'soortgelijke bouwwerken' zal overeenkomstig eerdere beantwoorden worden geschrapt.
Soortgelijke bouwwerken wordt beperkt tot vlaggenmasten en antennes. De maximale hoogte wordt teruggebracht tot 6 meter.
Tenslotte
Dit bestemmingsplan gaat onder andere over bouwen, sterker nog de nieuwbouw van twee woongebouwen is aanleiding tot het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan. Wat wij node missen is het feit dat er in dit concept geheel wordt voorbijgegaan aan het feit dat er in een historische buitenplaats gebouwd gaat worden. Gebouwen die hier in beginsel niet thuishoren. Wij erkennen weliswaar de onvermijdelijkheid daarvan, maar wij missen voorwaarden om die gebouwen zo optimaal mogelijk in aanzien, uitvoering en belevingswaarde (ook vanuit het park), en met zo min mogelijk verstoring van historische waarden in de buitenplaats in te passen, rekening houdend met het bestaande groen en aanwezige natuurwaarden. Een bestemmingsplan moet meer zijn dan een droge, kille opsomming van voorschriften zijn maar ook diepgang hebben in doel en functie. Een bestemmingsplan heeft persoonlijke en maatschappelijke betekenis, men moet zich erin kunnen herkennen, nu en in de toekomst."
Reactie
Uit de toelichting van het bestemmingsplan blijkt heel duidelijk de nut en noodzaak van het bestemmingsplan (zie hoofdstuk 1 actualisering, upgrading van het landgoed en faciliteren van een goed ingepaste ontwikkeling van de service - verzorgingsflat in het landgoed). In hoofdstuk 5 van de toelichting blijkt duidelijk dat gezocht is naar een betere inpassing van de bouwvlakken dan wat nu de huidige situatie is. Voor wat betreft de cultuurhistorische waarden van het gebied wordt in dit bestemmingsplan juist meer aandacht besteed dan wat het geval is op basis van het bestemmingsplan Oostduin - Arendsdorp uit 1973. Zo wordt op de verbeelding direct duidelijk dat de hoofdwaterstructuren en de te behouden zichtlijnen apart zijn bestemd. In de planregels zijn beschermende bepalingen opgenomen voor weg- en waterstructuren, beperking van de in- en uitritten alsmede toegestane bruggen voor gemotoriseerd verkeer. Opname van de bestemming Bos voor het oorspronkelijke landgoed en een aparte bestemming van rijks- en gemeentelijke monumenten. Voor het overige hebben wij van deze opvatting kennisgenomen.
De voorgestane toekomstige ontwikkelingen worden beschreven in hoofdstuk 5.2. Flora en fauna onderzoek heeft plaatsgevonden en is beschreven in hoofdstuk 4.7 evenals akoestisch onderzoek welke is beschreven in hoofdstuk 4.5
27. Het bestuur van de Wijkvereniging Benoordenhout
"De wijkvereniging Benoordenhout stuurt U hierbij de door U gevraagde reactie op het concept ontwerp bestemmingsplan “Oostduin/Arendsdorp” welke bestaat uit algemene opmerkingen en een commentaar op hetgeen in de paragrafen en de regels is gesteld.
De wijkvereniging heeft ernstige bezwaren tegen dit bestemmingsplan. Zoals U weet hebben de wijkbewoners gedurende de laatste 3 jaar via inspraak uitvoerig van hun bezwaren doen blijken. De wijkvereniging heeft geparticipeerd in een klankbordgroep en ook daar haar bezwaren naar voren gebracht. Helaas moeten wij constateren dat van onze bezwaren in dit concept bestemmingsplan weinig is terug te vinden.
De bezwaren betreffen kortweg de hoogte van de compacte bebouwing van Arendsdorp en regeling van deze nieuwbouw via een wijzigingsbevoegdheid zonder dat hieraan objectieve toetsingscriteria zijn verbonden, het verplaatsen van de huidige ingang naar het midden van de Wassenaarseweg en wat betreft de nieuwbouw van Oostduin het zonder meer opnemen van de uitgangspunten van de Toekomstvisie en ook hier realisering via een wijzigingsbevoegdheid zonder objectieve toetsingscriteria.
Algemene opmerkingen
Er zijn teveel ontheffingsbevoegdheden in het concept bestemmingsplan opgenomen;
Reactie
Zie eerdere beantwoording bij AVN onder het onderwerp regels
Wat betreft de mogelijke bebouwing voor het zorgcentrum Oostduin en de serviceflat Arendsdorp is het niet juist bebouwing met dergelijke hoogte en volume te regelen via een wijzigingsbevoegdheid welke bovendien onvoldoende toetsingscriteria bevat;
Reactie
In een wijzigingsbevoegdheid zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten doorvertaald. Niet wordt aangegeven waarom een wijzigingsbevoegdheid in strijd zou zijn met de wet. Het op deze wijze opnemen van een mogelijk ruimtelijke ontwikkeling is in overeenstemming met de ruimtelijke ordening zoals bepaald in artikel 3.6 van de Wro.
Zoals eerder aangegeven dient het bestemmingsplan (in dit geval de wijzigingsregels) in te gaan op juridische planologische aspecten en te hanteren toetsingscriteria. Gegeven het feit dat de bouwplannen op dit moment nog niet uitgekristalliseerd zijn wordt middels een wijzigingsbevoegdheid geanticipeerd op deze ontwikkelingen. Indien die duidelijkheid op bouwvergunning niveau aanwezig is zal op basis van de wijzigingsbevoegdheid de ontwikkeling "bij recht” d.w.z. als eindbestemming in het wijzigingsplan worden opgenomen op zowel de plankaart als in de planregels. De wijzigingsregels bevatten geobjectiveerde criteria van de ruimtelijke elementen waarop de gemeente wil sturen maar laat ook ruimte voor flexibiliteit zonder daarbij de kwaliteit van het landgoed aan te tasten. Overigens wordt in hoofdstuk 5 van de toelichting ingegaan op de aanwezige beeldkwaliteitparagraaf en de concrete doorvertaling van de ontwikkelingen naar het bestemmingsplan. Van een welstandstoets is sprake indien een concreet bouwplan wordt ingediend.
Voor het verzorghuis Oostduin zijn nog geen bouwplannen bekend. De initiatiefnemers hebben aangegeven dat niet zeker is dat binnen de planperiode tot vervanging van de huidige bebouwing zal worden overgegaan waardoor het opnemen van een wijzigingsmogelijkheid met noodzakelijk onderzoeken niet mogelijk is gebleken. Het bouwvlak wordt als zodanig converserverend bestemd zonder ontwikkelingsmogelijkheden.
De wijkvereniging is tegen verplaatsing van de ingang van Arendsdorp naar het midden van Wassenaarseweg, ongeveer ter hoogte van het beeld van Koningin Emma. Dit wegens aantasting van groot aantal monumentale bomen langs de Wassenaarseweg en het aanzien van een beschermd stadsgezicht, de te verwachten verkeersonveiligheid en de omslachtigheid die daarmee wordt gecreëerd, immers het verkeer richting de Van Alkemadelaan moet omrijden via het Jozef Israëlsplein, verzwaring van de kruising en bovendien een verbod om linksaf te slaan;
Het is naar de mening van de wijkvereniging onvoldoende om een dergelijke ingreep van het verplaatsen van een uitweg te realiseren via de bestemmingsregeling van de bestemming Bos;
Reactie
Zie eventueel bijgevoegde schets in hoofdstuk 5.2 met een eerste aanzet hoe dit zou kunnen en de positie. Een ontwerp is op dit moment nog niet gereed. Inmiddels wordt n.a.v. deze ingebrachte reactie nagedacht over een kleinere, minder ingrijpende, entree. De randvoorwaarden voor deze nieuwe entree zijn:
Ten aanzien van de aanwezigheid van monumentale bomen wordt ook verwezen naar hoofdstuk 4.7 Groen waarin wordt ingegaan op de bomenverordening, de bescherming van monumentale bomen en de aanwezigheid van beschermde monumentale bomen in het plangebied. Anders dan door de wijkvereniging wordt gesteld zijn er in de nabijheid van de entree geen groot aantal maar enkele monumentale bomen aanwezig (vijf zomereiken). Door de verplaatsing van de entree worden geen monumentale bomen gekapt.
Het valt ons op dat op de Wassenaarseweg verkeersgeleiders mogen worden opgericht gelijk aan die op de Raamweg, wij wijzen op de recente rechterlijke uitspraak over het hek op de Raamweg;
Reactie
Door de Rechtbank is in betreffende zaak (procedure 09/3201 WW44 V224) uitspraak gedaan op 30 juni 2010. De verleende bouwvergunning ten behoeve van het plaatsen van een hekwerk in de middenberm van de Raamweg te Den Haag is in overeenstemming met het bestemmingsplan verleend. Deze bouwactiviteit is normaliter vergunningsvrij binnen de BBLB (Besluit bouwvergunningvrije en bouwvergunningspichtige bouwwerken) en sinds 1 oktober ondergebracht in de BOR (Besluit omgevingsrecht) van de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht). De bouwvergunningsplichtige activiteit vloeide voort uit de Monumentenwet. Betreffende weg is gelegen in de aanwijzing beschermd stadsgezicht. Onder verkeersgeleiders wordt verstaan : benaming van elk hulpmiddel waarmee verkeersgeleiding plaats vindt. Het ingestelde hoger beroep is vervolgens ingetrokken omdat er geen juridische gronden aanwezig waren.
Niet valt in te zien waarom deze standaard bepaling voor verkeersgeleiders opgenomen in diverse bestemmingsplannen niet kan worden opgenomen in de bestemming verkeer - hoofdverkeersweg en verkeer – straat van het bestemmingsplan Oostduin - Arendsdorp.
Wat betreft de aanlegvergunningen moet het bestemmingsplan toetsingcriteria bij die aanlegvergunningen bevatten, die zeker stellen dat een aanlegvergunning niet verleend kan worden indien die aanlegvergunning de uit te voeren werken de natuurwaarden, de landschapwaarden en cultuurhistorische waarden schaden;
Reactie
Uit de systematiek van het bestemmingsplan blijkt deze bescherming. In de bestemming “Bos” en “Groen - Park” is een aanlegstelsel opgenomen. Bovendien geldt voor het hele plangebied een dubbelbestemming “Waarde - Cultuurhistorie” en met uitzondering van het Goetlijfpark (Bunkerbosje) ook de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie”.
De toetsingscriteria zijn terug te lezen in:
Aan het gebied dat nu bebouwd is en dat na de sloop van de huidige bebouwing en de eventuele nieuwbouw vrijkomt, moet de dubbelbestemming park en bebouwing worden toegekend. Voor dit overgangsgebied moeten aanlegvergunningen en toetsingscriteria opgesteld worden die zeker stellen dat de kwaliteit van de vrijkomende grond geschikt is en gebruikt wordt voor de uiteindelijke parkbestemming;
Reactie
Oostduin
Voor het verzorghuis Oostduin zijn nog geen bouwplannen bekend. De initiatiefnemers hebben aangegeven dat niet zeker is dat binnen de planperiode tot vervanging van de huidige bebouwing zal worden overgegaan waardoor het opnemen van een wijzigingsmogelijkheid met noodzakelijk onderzoeken niet mogelijk is gebleken. Het bouwvlak wordt als zodanig converserverend bestemd zonder ontwikkelingsmogelijkheden.
Arendsdorp
De wijzigingsbevoegdheid werkt in analogie als hierboven en is geregeld in bestemming “Wonen-3” (planregel 19 lid 5). Daarna kan ook hier gebruik gemaakt worden van de tweede wijzigingsbevoegdheid onder lid 6 waarbij vervolgens 20% van het oorspronkelijke bestemmingsvlak “Wonen-3” kan worden gewijzigd in de bestemming “Bos” en "Water".
Zie ook hoofdstuk 5.4 toelichting op de regels
Daarnaast moet het bestemmingsplan gebruiksvoorschriften bevatten die zeker stellen dat het doel, de functie en het gebruik van het park, de instandhouding van de natuurwaarden, de landschapswaarden en de cultuurhistorische waarden waarborgen en handhaven.
Reactie
Dit is al voldoende en op onderdelen zelfs beter geregeld dan in het bestemmingsplan “Oostduin Arendsdorp 1979” o.a. door:
Specifiek commentaar
§ 1.2 De naam 'Goetlijfpark' is ons onbekend. Meestal wordt het woord “Bunkerpark” of “Bunkerbosje” gebruikt.
Reactie
Voor zover wij kunnen hebben achterhalen heeft het parkje geen formele naam en is het zowel bekend als 'Goetlijfpark' en als 'Bunkerbosje'. Dit zal in de tekst worden aangegeven.
Tekst wordt overeenkomstig aangevuld
§ 3.2 Uit de layout is het onduidelijk waar deze beschrijving ophoudt.
Reactie
Voor kennisgeving aangenomen.
§ 3.3.6 Het is onduidelijk welke kwaliteitsstandaard aan het park Oostduin/Arendsdorp wordt toegekend.
Reactie
Zoals in de tekst staat aangegeven geldt voor de openbare ruimte in het plangebied de Residentiekwaliteit. Het groen in buurten en wijken krijgt extra aandacht, evenals de zorgvuldige toepassing van beeldende kunst zoals bijvoorbeeld het aanwezige bronzen beeld van het hertje. Er zijn verder geen extra kwaliteitseisen gesteld.
§ 3.3.6 De speelplaats in het park is specifiek voor jeugdige kinderen onder begeleiding van hun ouders vanwege de nabijheid van een vijver. De wijkvereniging wil deze speelplaats binnen het daarvoor ingerichte areaal behouden. Het is onduidelijk hoe deze in de tabel past. De wijkvereniging bepleit dan ook dat deze speelplaats wordt genoemd in de bestemmingsomschrijving van art 4.1 en art 6.1. Nu is het gebruik van deze speelplaats slechts mogelijk via de specifieke gebruiksregels van art 4.3 onder a en art 6.4 onder a. Dit is onvoldoende. De opmerking op blz 63 onder Spelen is dan ook onjuist en dient aangepast te worden.
Reactie
In de bestemmingsomschrijving zal in de bestemming “Bos” en “Groen - Park” ter verduidelijking speelvoorzieningen onder de specifieke opsomming worden opgenomen nu wordt het genoemd in de zin eronder: “een en ander met binnen de bestemming passende bebouwing…. Alsmede recreatie (speelvoorzieningen) en educatie”. Speelvoorzieningen zijn bij recht al toegestaan en in de specifieke gebruiksregels wordt aangegeven dat sprake moet zijn van ondergeschikt medegebruik dit is namelijk nu ook het geval. Het aanduiden op de plankaart is a niet nodig en is via de planregels bij recht mogelijk gemaakt en b flexibiliteit is van belang indien de speelvoorziening in de toekomst van plaats moet worden veranderd.
Opname van speelvoorzieningen in de specifieke opsomming van de bestemmingsomschrijving “Bos” en “Groen - Park”.
§ 4.4 De hier vermelde getallen zijn niet in overeenstemming met de meest recente gegevens voor de voorgestelde nieuwbouw van in ieder geval Arendsdorp en mogelijk Oostduin. Deze getallen moeten aangepast worden.
Reactie
Dit wordt aangepast.
§ 4.6 De laatste zin beginnend met “Ook het Goetlijfpark...” is onduidelijk. Valt dit stukje nu wel of niet onder de Boswet? Op blz 64 staat expliciet vermeld dat het Goetlijfpark niet onder de Boswet valt.
Reactie
Het Goetlijfpark (bunkerbos) valt niet onder de boswet.
In deze alinea wordt het volgende opgenomen: 'De landgoederen Oostduin en Arendsdorp in het bestemmingsplangebied vallen, met uitzondering van het Goetlijfpark, de reeds aanwezige bouwvlakken en bijbehorende gronden (erf en tuin) van het betreffende perceel, onder de Boswet'.
De opmerking aan het einde van de paragraaf dat het te realiseren kinderdagverblijf, cafetaria en fitness/fysiotherapie voornamelijk door de eigen bewoners gebruikt zal worden, is niet op enig bewijs gebaseerd. Het is duidelijk dat dit de bedoeling is van de beleidsmakers, maar uit de recente praktijk van een bijna gerealiseerd woonzorgcentrum in onze wijk is gebleken dat de horeca is uitgegroeid tot een Grand Café, voor iedereen toegankelijk en het fitnesscentrum is een volledig commercieel centrum open van ´s morgens vroeg tot ´s avonds laat waarin in de morgenuren enkele uren zijn gereserveerd voor de fitness voor bejaarden. De uitgegeven vergunningen zijn volledig onvoldoende om deze ontwikkelingen tegen te gaan. De wijkvereniging en de bewoners van de wijk hebben dan ook ernstige bezwaren tegen deze functies. Zij hebben in het verleden bij alle inspraakmogelijkheden deze bezwaren reeds uitvoerig naar voren gebracht. In art 10 worden deze functies bij de wijzigingsbevoegdheid in art 10.6 niet geregeld. Alleen in art 10.5 onder d wordt even de horeca genoemd voor het aangeven van het totale bruto oppervlakte, maar er wordt geen oppervlakte genoemd en slechts verwezen naar een x m2. De wijkvereniging maakt ernstig bezwaar tegen deze wijze van regelen van een volledig niet te controleren functie in dit bestemmingsplan. Daarbij wordt aan de voor deze functies vereiste verkeersontsluitingen volledig voorbij gegaan.
Reactie
Oostduin aan de Goetlijfstraat bevat 169 zorgappartementen en 41 aanleunwoningen alsmede een kinderdagverblijf. Deze bestemming is geregeld in artikel 10 Maatschappelijk - 2. Verwezen wordt ook naar de toelichting op de regels in hoofstuk 5.4. De toekomstige ontwikkeling Oostduin wordt op grotere afstand ten opzichte van de bebouwing van de Goetlijfstraat gepositioneerd dan zoals nu het geval is in de huidige situatie Oostduin. In de nieuwe situatie wordt de hoofdentree van het complex gescheiden van de toegang tot het landgoed. De toekomstige ontwikkeling is beschreven in hoofdstuk 5.2 maar worden niet doorvertaald naar de planregels. Er vind een conserverende bestemminglegging plaats waardoor de functies fitness en (lichte) horeca niet bij recht mogelijk zijn gemaakt. In de beschrijving van de toekomstige ontwikkeling zijn deze functies bovendien gelimiteerd in oppervlakte. In de nieuwe situatie is parkeren verdiept of half verdiept toegestaan. Het terrein van Oostduin wordt, op het entree gebied na, autovrij. Tot slot zijn de parkeernormen opgenomen in artikel 26 van de algemene gebruiksregels.
§ 4.8 Waarom zijn de koppen van de paragrafen hier niet in schuine letters weergegeven?
Reactie
De koppen van de paragrafen worden aangepast.
§ 5.2.1 De hier vermelde getallen zijn niet in overeenstemming met de meest recente gegevens. Wat betreft massa en hoogte is deze paragraaf prematuur. Er wordt gesproken over een compact gebouw. Een compact gebouw heeft geen verbindende bebouwing. Hier te spreken over bouwonderdelen die gezamenlijk een ensemble vormen, is daarmee geheel niet in overeenstemming.
Verder heeft de wijkvereniging, zoals bekend, ernstig bezwaar tegen hoogbouw van 40 m zoals in art 19.5 is bepaald te weten een toegestane hoogte van 40 m voor maximaal tweederde van het totale bouwvolume en voor het overige 30 m. De toegezegde hoogte van 35 m is hiermee volledig in strijd nu voor zo´n groot onderdeel een hoogte van 40 m is toegestaan.
Ook ontbreken in deze wijzigingsbevoegdheid de toetsingscriteria met betrekking tot de wijk. In art 19,5, onder a, lid 5 waren dan ook nog de volgende toetsingsnormen op te nemen: dat er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de landschappelijke waarde van de woonomgeving en het uitzicht vanuit de omliggende woonbebouwing.
Het gestelde over de Toekomsvisie i.h.b. woningen (drie volumes) en aantallen woningen en doelgroepen strookt geheel niet meer met de huidige bij de gemeente in voorbereiding zijnde plannen, inclusief parkeren. De gehele tekst moet derhalve grondig worden herzien.
Reactie
De 'Toekomstvisie Oostduin - Arendsdorp ' (maart 2009) dient als ruimtelijke kader voor onder meer de herontwikkeling van de serviceflat Arendsdorp en het verpleeghuis Oostduin. In de toekomstvisie wordt het gebied beschreven en geanalyseerd en zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden geformuleerd.
De tegelijk met de toekomstvisie gepresenteerde "Beheervisie landgoederen Oostduin - Arendsdorp" richt zich op de inrichting en het beheer van het openbare groen, het terreinmeubilair, het water(oppervlak), de beschoeiingen en de paden binnen het landgoed Oostduin-Arendsdorp. De uitvoering van de Beheersvisie Landgoederen Oostduin - Arendsdorp is binnen de kaders van dit bestemmingsplan mogelijk.
Voor de verdere uitwerking van de verbetering van het landgoed en de inpassing van de bouwinitiatieven is door de gemeente een landschapsarchitect als supervisor aangesteld. Door de supervisor zijn de randvoorwaarden verder verfijnd (zie Bijlage 3 Beeldkwaliteitsparagraaf).Daarnaast is gesproken met de klankbordgroep w.o. de wijkvereniging. Gedurende de planvorming van serviceflat Arendsdorp is gebleken dat één bouwvolume van 35 meter op een bredere steun kan rekenen dan de oorspronkelijke opzet. Het gaat om ongeveer 180 woningen. Voorts wordt voor de beschrijving van de voorgestane ontwikkelingen verwezen naar hoofdstuk 5.2. De criteria van de wijzigingsbevoegdheid zijn opgenomen binnen de bestemming Wonen - 3 in artikel 20. Voor een toelichting op de planregels wordt ook verwezen naar hoofdstuk 5.4 inclusief de verichte flora en fauna onderzoeken, de opgenomen dubbelbestemming cultuurhistorische waarden, de opgenomen zichtlijn, de bestemming bos, water (behoud van hoofdwater structuren), door deze apart op de verbeelding (plankaart te bestemmen en de opgenomen beschermende bepalingen (bijvoorbeeld beperking van de in- en uitritten voor het gemotoriseerd verkeer in het landgoed en de opgenomen aanlegstelsel) in de planregels.
§5.2.1 Het ontkoppelen van entrees landgoed en bebouwing moet volgens de wijkvereniging worden aangevuld met “waar mogelijk en zonder aantasting van het park en de omliggende wijk”.
De wijkvereniging kan zich niet vinden in de voorgestelde entree van Arendsdorp en heeft dit van het begin af aan in de klankbordgroep naar voren gebracht. De bomenrijen langs de Wassenaarseweg maken deel uit van een rijksbeschermd stadsgezicht en zijn in hoge mate beeldbepalend voor de wijk. Er wordt vermeld dat “een aantal bomen” verdwijnt maar dit is niet conform de realiteit. Er zal een lange invoegstrook en uitvoegstrook moeten worden aangelegd hetgeen met veel bomenkap gepaard zal moeten gaan. Verplaatsing van de bomen naar de bestaande ingang is in dit geval absoluut niet als compensatie op te vatten. Het aanzicht van de Wassenaarseweg zal in ernstige mate worden aangetast. Het prettige woongenot in de wijk Benoordenhout wordt in hoge mate bepaald door het aanwezige groen in de wijk. Aantasting hiervan wordt door de bewoners niet geaccepteerd als dit niet strikt noodzakelijk is voor nieuwbouw. In dit geval is de noodzaak niet aangegeven. Immers het belang van handhaving van een zichtlijn vanaf de Goetlijfstraat is het belangrijkste motief om de bestaande ingang af te sluiten. Deze belangenafweging wordt hier niet toegelicht, de benodigde verkeersontsluitingen worden zelfs niet genoemd.
Reactie
Wat betreft aanwezige zichtlijnen in het landgoed, dient de gemeente voor dit bestemmingsplan de wettelijke zichtlijn in acht te nemen van de landgoederen biotoop zoals deze is vastgesteld in de provinciale verordening (zie paragraaf 3.2.2 Provinciaal beleid).
Volgens de gemeentelijke Bomenverordening 2005 is voor het kappen van bomen een vergunning of een afwijking nodig. Door deze verordening kunnen belangen zorgvuldig worden afgewogen voor een kapvergunning of een afwijking worden afgegeven dan wel geweigerd. In de Bomenverordening is een mogelijkheid opgenomen monumentale bomen aan te wijzen (zie paragraaf 4.7 Groen).Anders dan door de wijkvereniging wordt gesteld zijn er in de nabijheid van de entree geen groot aantal maar enkele monumentale bomen aanwezig (vijf zomereiken). Bij de verplaatsing van de entree worden overigens geen monumentale bomen gekapt.
Daarnaast heeft de wijkvereniging ernstig bezwaar tegen ontsluiting met een uitgang midden aan de Wassenaarseweg omdat hierdoor extra verkeersbewegingen op de Wassenaarseweg, het kruispunt met de Oostduinlaan en het Jozef Israëlsplein nodig zijn waardoor de verkeersveiligheid en de verkeersdruk in de wijk extra worden belast. De opmerking dat de huidige entree dan alleen maar gebruikt wordt voor het landgoed is ook onjuist. Hij zal ook voor de Rietjes gebruikt moeten worden omdat daaraan een kantoorfunctie is toegekend.
Afgezien hiervan acht de wijkvereniging regeling van deze verkeersontsluitingen in de bestemming art 4, de bestemming “Bos” met in art 4.3 onder c een specifieke gebruiksregel volledig onvoldoende. Deze verkeersontsluitingen zullen op zijn minst in de wijzigingsbevoegdheid moeten worden vervat waarbij duidelijke toetsingscriteria zullen moeten worden opgenomen dat deze uitvoeg- en invoegstroken alleen mogen worden gerealiseerd, indien geen “onevenredige afbreuk van de landschappelijke waarde van de Wassenaarseweg en de stedenbouwkundige opzet van de wijk” aan de orde zijn.
Mocht aan deze nieuwe uitweg ook nog het motief van het realiseren van een korte bouwweg ten grondslag liggen, dan wijst de wijkvereniging erop dat hiervoor een eenvoudige oplossing kan worden gevonden welke wij U gaarne aanwijzen.
Reactie
Verkeer van en naar huis de Rietjes zal ook van de nieuwe entree gebruik moeten maken. De oude entree geldt dan alleen als parkentree voor langzaamverkeer (voetgangers). De nieuwe entree zal niet tot meer verkeer leiden op de Wassenaarseweg want het gaat om verplaatsen van de entree, en niet om een nieuwe en daardoor extra entree voor het gemotoriseerd verkeer. De auto's rijden nu immers ook al in en uit de Wassenaarseweg op. In Arendsdorp zullen met de nieuwbouwontwikkelingen maximaal 180 appartementen worden gebouwd. Dit is minder dan het oorspronkelijke en op dit moment het huidige aantal appartementen.
Wij delen wel de opvatting dat doordat de nieuwe entree rechtsaf eruit is (niet een doorsteek door middenberm) sommige mensen een stukje moeten omrijden, echter het effect hiervan op de verkeersafwikkeling wordt naar onze mening overbelicht. Het niet door de middenberm doorsteken is overigens ter verhoging van de verkeersveiligheid. Bovendien zullen op deze wijze geen bomen midden in de Wasenaarseweg verdwijnen.
Zoals genoemd is er geen sprake van een extra entree voor gemotoriseerd verkeer maar van een verplaatsing van de bestaande entree. De mogelijkheid voor een extra entree bestond bij recht in het oude vigerende bestemmingsplan Oostduin - Arendsdorp. In dit bestemmingsplan is in de planregels het aantal gemotoriseerde entrees vastgesteld en beperkt. (Daardoor zijn er ten opzichte van het oude bestemmingsplan geen extra entrees meer mogelijk gemaakt). Verder geldt bij verharding een aanlegstelsel binnen de bestemming "Bos" en de dubbelbestemmingen "Waarde - Cultuurhistorie" en "Waarde - Archeologie". De gemeente ziet geen aanleiding om naast voorgaande beschermingsregelingen daarbovenop ook nog een wijzigingsbevoegdheid op te nemen in het bestemmingsplan.
Blz 54/61 Er ontbreekt een tabel van de te hanteren parkeernormen als functie van appartementsgrootte en BVO. In de klankbordbespreking is de norm van 0,65/appartement aangegeven. Op blz 61 wordt verwezen naar een bijlage met parkeernormen. Deze bijlage is niet in het concept opgenomen.
Reactie
Bij de fysieke c.q. papieren versie is bij een aantal exemplaren deze bijlage per abuis weggevallen. In het ontwerp wordt deze bijlage ook in de fysieke versie opgenomen.
§ 5.2.3 Impressie Oostduin: Het geschetste plaatje strookt niet met het huidige water. Hoe wordt het wegvallen van water gecompenseerd?
Reactie
In de nieuwe situatie zal de dubbele watergang die nu ter hoogte van verzorgingshuis Oostduin onderbroken is worden hersteld. Dit betekent dus dat het huidige water tussen de inritten niet verdwijnt maar in een andere vorm terug komt. Het wateroppervlak zal hierdoor niet afnemen. Zie voor een nadere toelichting hoofdstuk 5.2 en de op basis van de stedenbouwkundige uitgangspunten opgenomen impressie tekening voor Oostduin.
Blz 59 Impressie Arendsdorp: Er lijken drie torens ingetekend te zijn, dit is in tegenspraak met de beoogde compacte bouw. De wijkvereniging kan zich niet vinden in de voorgestelde ontsluiting.
Reactie
Gedurende de planvorming van serviceflat Arendsdorp is gebleken dat één bouwvolume van 40 meter op een bredere steun kan rekenen dan de oorspronkelijke opzet. Het gaat om ongeveer 165 woningen. Zie voor een nadere toelichting hoofdstuk 5.2 en de op basis van de stedenbouwkundige uitgangspunten opgenomen impressie tekening van Arendsdorp.
Blz 63 Kunst in de openbare ruimte: De wijkvereniging mist vermelding van het bronzen beeld van het hertje.
Reactie
Tekst wordt aangepast.
Paragraaf 3.3.6, laatste alinea aanpassen en beeld wordt benoemd.
Regels
Het zou nuttig zijn als in Hoofdstuk 1 van de Regels een definitie wordt opgenomen voor de gehanteerde termen 'Bos', 'Groen, 'Tuin'. Deze definities ontbreken vooralsnog.
Reactie
In de planregels zijn de bestemmingen Bos (art. 4), Groen - Park (art. 6) en Tuin (art. 12) onder de bestemmingsomschrijving reeds omschreven.
De termen zullen overeenkomstig worden opgenomen in hoofdstuk 1.
Art. 1.30 De genoemde cultuurhistorische waarden omvatten ten onrechte niet tevens de achterzijde van de bebouwing en de binnengebieden achter woningen. Daardoor kan art. 22.2.b bijvoorbeeld niet worden toegepast ten aanzien van ensembles van achtergevels, die in onze wijk ook beschermingswaard zijn. Bovendien zijn de binnengebieden eveneens essentieel voor de kwaliteit van het gebied; vanuit het park kijkt men er direct tegenaan.
Reactie
De fysieke verbeelding van de digitale plankaart maakt het inderdaad moeilijk om meerdere waarden tegelijkertijd goed zichtbaar weer te geven. Op het moment dat de plankaart digitaal wordt geraadpleegd (www.ruimtelijkeplannen.nl) zullen de daarop betrekken hebbende waarden digitaal worden getoond.
Binnen het landgoed Oostduin-Arendsdorp (exclusief Goetlijfpark) zijn zowel de Waarde - Archeologie en Waarde - Cultuurhistorie van toepassing en overeenkomstig opgenomen op de plankaart. Deze toelichting blijkt ook uit paragraaf 5.4 waarin de waarden zijn beschreven en waar zij binnen het plangebied voorkomen.
Art. 3.3. a Er is een ontheffingsbevoegdheid tot het oprichten van bouwwerken tot een maximum van 15 m hoogte. In art 6.3.a voor 10 m. Waar duidt dit op? Dit kan duiden op reclamemasten. De wijkvereniging heeft bezwaar tegen deze hoogte van allerlei bouwwerken in het plan en niet opnemen van een toetsingscriterium voor toepassing van deze ontheffingsbevoegdheid. In het algemeen is de wijkvereniging ook tegen de vele ontheffingsbevoegdheden die aan B&W gegeven worden in het plan zonder dat hieraan toetsingscriteria als “niet onevenredige inbreuk aan de landschappelijke waarde en stedenbouwkundige opzet van de wijk” zijn toegevoegd.
Reactie
Deze constatering is juist. De hoogte had 8 meter moeten bedragen in analogie op de bouwregels van de bestemming “kantoor”.
De planregel wordt overeenkomstig aangepast.
Reactie
De afwijking op de bouwregels heeft in het algemeen betrekking op de volgende zaken:
Toelichting
Het plangebied ligt in een beschermd stadsgezicht waardoor ook voor vergunningsvrije bouwwerken een omgevingsvergunning zal moeten aangevraagd. Hierin wordt ook een eventuele afwijking betrokken. De afwijkingen genoemd onder 1 en 2 zijn beperkt (bijv. in relatie tot het vigerende plan Oostduin-Arendsdorp 1979 want daarin werden grotere afwijkingsmogelijkheden geboden). Opgemerkt hierbij dat het oude bestemmingsplan reeds voldeed aan de aanwijzing beschermd stadsgezicht. Nadere eisen worden overigens al gesteld vanuit de woningwet. De (positieve) welstandstoets maakt onderdeel uit van de aanvraag om omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning).
De derde, meest omvattende, afwijking betreft het toestaan van meer vierkante meters erf bebouwing. Hierbij is aansluiting gezocht op het oude vigerende bestemmingsplan Oostduin – Arendsdorp en Benoordenhout. Overigens zijn aan deze afwijkingen voorwaarden gekoppeld zoals bebouwingspercentage, situering en maximaal toegestane vierkante meters (het maximum toegestane aantal vierkante meters: gebaseerd op de bebouwing welke bij de ter visie legging van dit plan reeds aanwezig is).
| Straat | Geldend best. plan |
NU mogelijk bij recht | NU mogelijk met afwijking | NIEUW mogelijk bij recht | NIEUW mogelijk met afwijking |
| Oostduinlaan Max hoogte 2,5 m vanaf maaiveld |
Benoordenhout (1981) |
10m² voor bijgebouwen en aangebouwde bijgebouwen (art. 6 lid 1 sub h) |
- | 10m² voor bijgebouwen en aanbouwen met max. 50% bebouwd achtererf | 20m² eis: garage max. 50% bebouwd achtererf |
| Van Hogenhoucklaan Max hoogte 2,5 m |
Oostduin – Arendsdorp (1973) |
25m² (art. 9 lid 1 sub h) |
40m² (art. 9 lid 2 sub h) max hoogte 3m |
25m² voor bijgebouwen en aanbouwen met max. 50% bebouwd achtererf | 40m² eis: max 50% bebouwd achtererf |
| Floris Grijpstraat Max hoogte 2,5 m |
Oostduin – Arendsdorp (1973) |
25m² (art. 9 lid 1 sub h) |
40m² (art. 9 lid 2 sub h) max hoogte 3m |
25m² voor bijgebouwen en aanbouwen met max. 50% bebouwd achtererf | 40m² 50% bebouwd achtererf |
Vierkante meters (aan-, uit- bijgebouwen, aangebouwde bijgebouwen en overkappingen)
De bij recht toegestane vierkante meters erf bebouwing in de oude situatie worden in aantal ook in de nieuwe situatie toegepast.
Zoals in de tabel zichtbaar is, is er aan de Oostduinlaan bij recht het zelfde mogelijk. Echter in afwijking op de oude situatie is er een voor een garage een verruiming van de mogelijkheden van 10m² naar 20m²
Alle situaties hebben een bebouwingspercentage eis. Maximaal mag 50% van het achtererf worden bebouwd. In de afwijkingsmogelijkheid geldt dezelfde aanvullende eis.
Voor alle afwijkingen gelden bovendien de aanvullende bepalingen ten aanzien van de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie.
Hoogte bijgebouwen, aangebouwde bijgebouwen en overkappingen
In het geldende bestemmingsplan Benoordenhout is de maximale hoogte voor bijgebouwen een goothoogte van 2,50 meter (tabel 2 behorende bij artikel 6 lid 1 sub h) en is op grond van artikel 6 lid 2 sub h een afwijking mogelijk tot 3 meter. In het geldende bestemmingsplan Oostduin – Arendsdorp geldt ook een maximale goothoogte van 2,50 meter (art. 9 lid 1 sub h) en een afwijkingsmogelijkheid tot 3 meter (art. 9, lid 2 sub h). Een maximale nokhoogte of hellingshoek is niet aangegeven.
De maximale goothoogte van 3 meter wordt bij recht opgenomen met een maximale nokhoogte van 4,5 meter (flauwere dakhelling).
Hoogte aan- en uitbouwen
Maximaal 0,30 cm gerekend vanaf bovenkant de eerste verdiepingsvloer
De gemeente is van oordeel dat naast bovengenoemde aanpassingen verdere noodzaak ontbreekt om aan deze beperkte afwijkingen nog meer aanvullende voorwaarden te verbinden.
Art. 4.2 . d. Wat zouden deze niet-bouwwerken zijn ? Bv. reclame?
Reactie
In bewust artikel wordt gesproken over “bouwwerken, geen gebouwen” dit is iets anders dan “niet-bouwwerken”. Het betreffen dus bouwwerken die wel een bouwwerk zijn maar niet als een gebouw kunnen worden aangemerkt. Een gebouw is elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijk overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Deze regeling, echter, stelt beperkingen aan bouwwerken die niet onder deze definitie vallen maar toch bouwwerken zijn in de zin van de woningwet. De bouwwerken waaraan gedacht kan worden volgen uit de bestemmingomschrijving van de bestemming “Bos” waarbij passende bouwwerken binnen de bestemming zoals erfafscheidingen, bruggen, straat meubilair, kunstwerken etc. worden genoemd. Reclameborden maken daar geen onderdeel vanuit en zijn dus niet toegestaan.
Art. 4.3. d: In- en uitritten: Is de brug bij de portierswoning Wassenaarseweg 44 ook bedoeld voor gemotoriseerd verkeer? Sub e: Lumnus heeft één inrit en één uitrit.
Reactie
De brug van de portierswoning (bestemming : Wonen-2) is bestemd voor gemotoriseerd verkeer aan de Wassenaarseweg.en. Deze bepaling is te lezen in de bestemming “water” (art. 16.2).
[opmerking: abb Lumnus heeft één in- en één uitrit. Vanaf de Oostduinlaan gezien is de ingang rechts en parkeer je aan de voorzijde, of rij je om het gebouw heen voor de ingang van de parkeergarage. Links van het gebouw is de uitrit van het terrein (en parkeergarage).]
Het artikel onder sub e wordt gewijzigd in één in en één uitrit.
Art. 5.2.1. c (“Rietjes”, Wassenaarseweg 66): waarom is hier geen schuine kap(verdieping) -zie definitie in art. 1.51 - voorgeschreven?
Reactie
In de regels van deze bestemming (art 5 lid 2 sub 1 onder c) is de kap voorgeschreven. Verwezen wordt naar de digitale verbeelding waarin de goot- en nokhoogte zijn voorgeschreven (5 meter respectievelijk 11 meter).
Art. 6.1. f: (Goetlijfpark): “speelvoorzieningen” zijn er nu ook niet.
Reactie
Verwezen wordt ook naar het Haags beleid inzake de inrichting van openbare ruimte waarin ook speelruimte en voorzieningen worden geregeld. De bestemming “Groen” is overeenkomstig dit beleid waardoor ook speelvoorzieningen onderdeel uit kunnen maken van het openbaar groen. Overigens waren deze voorzieningen ook al bij recht mogelijk onder de vigeur van het oude bestemmingsplan Oostduin – Arendsdorp en Benoordenhout. (check: bestemmingsplan). Echter art. 6 lid 1 sub f betreft uitsluitend nutsvoorzieningen. Deze zijn nu ook al feitelijk aanwezig en dienen een maatschappelijk “nut”. Zie ook beantwoording bij art. 24 (algemene bouwregels).
Art. 6.3.a: Waarom ontheffing voor niet-bouwwerken tot 10 m. hoog? Wat zou dat kunnen zijn?
Reactie
Idem als beantwoording als onder artikel 4 lid 2 onder d. het betreft bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor beantwoording kan de bestemmingomschrijving gelezen worden van de betreffende bestemming “groen” zoals beschreven in artikel 4. Er moet gedacht worden aan bruggen, kunstwerken, straatmeubilair (lantaarnpalen) etc.
Art. 10.1. b, c en d (Oostduin): De wijkvereniging heeft bezwaar tegen de in art 10.1, onder b, c, en d genoemde functies, zoals hierboven reeds gemotiveerd. De wijkvereniging heeft in de afgelopen 3 jaar voortdurend van haar bezwaren tegen de situering van het bouwvlak vlakbij de Goetlijfstraat en de ingang van de parkeergarages en gebruik hiervan door het kinderdagverblijf doen blijken. Aan deze bezwaren wordt volledig voorbijgegaan, het bepaalde in dit artikel is volledig conform de plannen van de toekomstvisie. Weliswaar is er nu nog geen concreet bouwplan maar de bezwaren blijven recht overeind als de bebouwing wordt uitgevoerd zoals in deze wijzigingsbevoegdheid wordt uitgevoerd.
Reactie
Oostduin aan de Goetlijfstraat bevat 169 zorgappartementen en 41 aanleunwoningen alsmede een kinderdagverblijf. Deze bestemming is geregeld in artikel 10 Maatschappelijk - 2. Verwezen wordt ook naar de toelichting op de regels in hoofstuk 5.4. In de beschrijving van de toekomstige ontwikkeling Oostduin wordt op grotere afstand ten opzichte van de bebouwing van de Goetlijfstraat gepositioneerd dan zoals nu het geval is in de huidige situatie Oostduin. In de toekomstige situatie wordt de hoofdentree van het complex gescheiden van de toegang tot het landgoed. De toekomstige ontwikkeling is beschreven in hoofdstuk 5.2 maar worden niet doorvertaald naar de planregels. Er vind nu alleen een conserverende bestemminglegging plaats waardoor de functies fitness en (lichte) horeca niet bij recht mogelijk zijn gemaakt. In de beschrijving van de toekomstige ontwikkeling zijn deze functies bovendien gelimiteerd in oppervlakte. In de toekomstige situatie is parkeren verdiept of half verdiept toegestaan. Het terrein van Oostduin wordt juist met de toekomstige ontwikkeling beter geregeld en op het entree gebied na, autovrij. Tot slot zijn de parkeernormen opgenomen in artikel 26 van de algemene gebruiksregels.
In relatie tot beschrijving van de toekomstige ontwikkelingen kan worden opgemerkt dat de ontsluiting van het terrein nu ook plaats aan de Goetlijfstraat. Het aantal appartementen zal in de toekomstige situatie niet toenemen en daarmee het aantal autobewegingen ook niet. Nu is er één inrit (ter hoogte van de verlengde zichtlijn theekoepel, deze wordt in de toekomst alleen toegankelijk voor langzaam verkeer) en één uitrit. De huidige uitrit wordt de nieuwe entree van het verzorgingshuis. Voorts is door de gemeenteraad bij de nota 'ruimtelijke implementatie kindercentra in Den Haag' (19 april 2001) een amendement aangenomen dat binnen de school-, welzijns- of zorgbestemming zondermeer kinderdagverblijven mogelijk moeten zijn.
Verder is onduidelijk wat in art 10.1 wordt bedoeld met zelfstandige woningen toegestaan ter plaatse van de aanduiding “W” en art 10.5 onder c. Zij vallen niet onder de bestemming zorg en welzijnsinstelling en zijn dus commercieel te verhuren of te verkopen woningen.
Ook hiertegen heeft de wijkvereniging al eerder bezwaar gemaakt.
Reactie
Binnen de bestemming “Maatschappelijk - 2” Oostduin is sprake van een service flat waarin medische zorg wordt geboden aan senioren. Het is al geruime tijd een vaste lijn in de jurisprudentie dat indien geen sprake is van medische verzorging/behandeling en eventueel aanwezigheid van personeel slechts dient om waar nodig de helpende hand te bieden er geen sprake kan zijn van een maatschappelijke functie. In dit geval moet daaraan de bestemming of functie aanduiding “wonen” worden toegekend. Bewuste functie aanduiding binnen de bestemming “maatschappelijk-2” heeft betrekking op de aanwezige aanleunwoningen van het complex waarin zelfstandig wordt gewoond.
Wat betreft de wijzigingsbevoegdheid onder art 10.6 gelden dezelfde bezwaren als aangevoerd bij art 19.5, nl geen toetsingscriteria opgenomen.
Reactie
De stedenbouwkundige toetsingscriteria zijn beschreven in de wijzigingsbevoegdheid zelf. Daarnaast blijkt ook uit hoofdstuk 5 van de toelichting dat er een beeld kwaliteitsparagraaf is opgesteld en dat bij toetsing van een bouwaanvraag aanvullende welstandseisen worden gehanteerd
NB: In feite lijkt het de bedoeling dat de appartementen uiteindelijk uitgepond worden. Dit is in tegenstrijd met de huidige bestemming “tehuis voor bejaarden”.
Reactie
Volgens de regeling standaard vergelijk bestemmingsplannen 2008 dienen bestemmingen overeenkomstig deze ministeriële regeling te worden bestemd. Een bestemming “tehuis voor bejaarden” komt echter niet voor in deze regeling, de bestemming conform deze regeling is "Wonen" voor Arendsdorp en "Maatschappelijk" voor Oostduin. Voorts bepaalt art 3.1.2 Bro dat ten behoeve van de uitvoerbaarheid, een bestemmingsplan regels kan bevatten over sociale huur, sociale koop of particulier opdrachtgeverschap. Het lijkt erop dat de wetgever geen ruimte geeft om in de bestemmingsomschrijving van een woonbestemming uitsluitend bejaardenwoning toe te staan. Dergelijke aanvullende bepalingen kunnen eventueel wel via erfpachtcontracten worden afgesloten, echter Arendsdorp is gelegen op eigen grond.
Het uitponden na een periode van 10 jaar is immers standaard met woningcorporaties in regionaal afspraken verband Haaglanden.
De gemeente heeft al wel aangegeven in de nog op te stellen anterieure overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar voor de benodigde wijzigingsbevoegdheden een periode van 10 jaar te willen vastleggen.
De parkeernormen voor het feitelijk gebruik binnen de bestemming "Wonen" en "Maatschappelijk" is geregeld in artikel 25 onder d en e met verwijzing naar bijlage 1 Parkeernormen.
Art. 10.5: Zie opmerkingen bij 10.1.
Art. 11.2.2.a (moskee): Niet-gebouwen mogen hier 3 m. zijn, elders 5 m. (?)
NB: Hier heeft de moskee in de loop der jaren grond bijgetrokken. Het zou zinvol zijn als alle percelen kadastraal nagemeten worden.
Reactie
De bestemminglegging heeft plaats gevonden op basis van veld onderzoek en kadastrale informatie. De grenzen van het bestemmingsvlak “Maatschappelijk - 3” zijn in overeenstemming met de bij de gemeente bekende kadastrale grenzen.
Het is een juiste constatering dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen met of zonder afwijking, verschilt ten opzichte van andere artikelen, dit wordt gelijk getrokken.
Art. 11.2.2. Eén zijgevel grenst aan het Goetlijfpad; een erfafscheiding van 2 m. zou daar misstaan.
Reactie
Hoogte erfafscheiding grenzend aan Goetlijfpad wordt terug gebracht tot 1 m.
Art. 13.2.c (Hoofdverkeersweg): Hier zijn verkeersgeleiders tot 10 m. toegestaan. Aan de Raamweg is daartegen bezwaar gemaakt. Overigens valt op dat op de plankaart geen wegprofielen meer voorkomen: er kan dus ook gekozen worden voor vrije o.v-banen, als daar ruimte voor is. Zie ook de toelichting op pag. 61.
Reactie
Door de Rechtbank is in betreffende zaak (procedure 09/3201 WW44 V224) uitspraak gedaan op 30 juni 2010. De verleende bouwvergunning ten behoeve van het plaatsen van een hekwerk in de middenberm van de Raamweg te Den Haag is in overeenstemming met het bestemmingsplan verleend. Deze bouwactiviteit is normaliter vergunningsvrij binnen de BBLB (Besluit bouwvergunningvrije en bouwvergunningspichtige bouwwerken) en sinds 1 oktober ondergebracht in de BOR (Besluit omgevingsrecht) van de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht). De bouwvergunningsplichtige activiteit vloeide voort uit de Monumentenwet. Betreffende weg is gelegen in de aanwijzing beschermd stadsgezicht. Onder verkeersgeleiders wordt verstaan : benaming van elk hulpmiddel waarmee verkeersgeleiding plaats vindt. Het ingestelde hoger beroep is vervolgens ingetrokken omdat er geen juridische gronden aanwezig waren.
Niet valt in te zien waarom deze standaard bepaling voor verkeersgeleiders niet kan worden opgenomen in de bestemming verkeer - hoofdverkeersweg en verkeer – straat van het bestemmingsplan Oostduin - Arendsdorp.
Voor het overige is juist geconstateerd dat geen wegprofielen worden opgenomen er worden immers ook geen nieuwe infrastructurele ontwikkelingen mogelijk gemaakt, een breder profiel is daardoor niet mogelijk dan de huidige grens van het bestemmingsvlak.
Art. 16.2 (water): Onduidelijk geredigeerd. Wat is het verschil tussen “bruggen” en “oeververbindingen”? Waar zijn oeververbindingen toegestaan? Zijn c en d een uitwerking van a? Er zijn thans maar twee in/uitritten aan de Wassenaarseweg, en wij zijn tégen drie in/uitritten aldaar. Oeververbindingen/bruggen buiten de bestaande vereisen aanlegvergunningen en toetsingscriteria.
NB: Wij missen de brug in de Floris Grijpstraat. Er is overlap tussen lid a en c. Lid a kan vervallen. Verder is het niet duidelijk of men hier over één- of tweebaans toegangswegen spreekt. Waar dit een gebruiksbepaling is, lijkt het hele artikel verkeerd geredigeerd. Zou moeten zijn het gebruik is alleen toegestaan etc. Nu zou dit artikel beter in bouwen passen.
Reactie
Een brug is een beweegbare, een vaste of een drijvende verbinding voor het verkeer tussen twee punten, die door water of anderszins gescheiden zijn. Een oeververbindingen is een vaste verbinding tussen beide oevers van een water. Het betreft dan een andere verbinding dan een brug bijv. een aarden verbinding met hierin opgenomen een duiker.
Een voorbeeld van een brug voor gemotoriseerd verkeer is de situatie ten aanzien van de ontsluiting Arendsdorp vanaf de Wassenaarseweg. Een voorbeeld van een oeververbinding is de situatie van de in- en uitritten bij het complex Abb Lummus vanaf de Oostduinlaan. In hoofdstuk 1 zullen betreffende definities worden opgenomen.
Ten aanzien van de opmerking: een ontbrekende brug aan de Floris Grijpstraat: deze brug is een voetgangersbrug en geen brug ten behoeve van gemotoriseerd verkeer. Er bevinden zich ook voetgangersbruggen aan de Goetlijfstraat, Goetlijfpad, Ruychrocklaan en de Wassenaarseweg. Dit zijn smalle, ondergeschikte, bruggen voor voetgangers en bieden entree tot het park. Deze passen binnen de bestemming Water en Bos.
De in- en/of uitritten voor het gemotoriseerd verkeer zijn in aantal vastgelegd. Deze ontsluitingen bestaan in de bestemming Water uit bruggen en in de bestemming Bos uit oeververbindingen. De aanwezige in- en/of uitritten voor het gemotoriseerd verkeer zijn vastgelegd (conserverend bestemd). Extra in- en/of uitritten voor het gemotoriseerd verkeer ten behoeve van de aanwezige bestemmingen in het landgoed zijn niet toegestaan. Hiermee is het onderscheid tussen brug en / of oeververbinding niet langer van belang.
Indien uit de toekomstige plannen blijkt (Oostduin) zie hoofdstuk 5.2 dat de oorspronkelijke waterpartijen bovengronds worden doorgetrokken komt de bestaande oeververbindingen voor (gemotoriseerd) verkeer te vervallen. In dat geval moet het mogelijk zijn om voor de noodzakelijke ontsluiting van het gemotoriseerd verkeer bruggen mogelijk te maken. Dit is geregeld door opname van een afwijking op de gebruiksregels in de bestemming Water.
De begrippen “brug” en “oeververbinding” worden opgenomen in hoofstuk 1 definities.
In analogie van de opgenomen specifieke gebruiksregels in de bestemming “Bos” art 4.3 onder f zal worden opgenomen dat de breedte van de in-en/of uitritten ten behoeve van gemotoriseerd verkeer maximaal twee rijstroken mag bedragen.
Art. 17.1. a (villa's Oostduinlaan): Het begrip “Wonen” maakt hier geen onderscheid tussen één- en meergezinsbewoning. In het huidige bestemmingsplan Benoordenhout, waar dit gebied onder valt, is dat onderscheid uitdrukkelijk wel gemaakt om de splitsing van eengezinswoningen in appartementen (zoals bv. in de Nassaubuurt door projectontwikkelaars veelvuldig is geprobeerd) te voorkomen en daardoor de voorraad eengezinswoningen in het Benoordenhout te beschermen.
Reactie
De woningen zijn op basis van het oude plan “Benoordenhout” bestemd als “E2Gk”, eengezinswoningen (aaneengesloten). De gemeenteraad heeft in nov 2008 de Nota Kamerbewoning vastgesteld (zie RIS nr 158101, RV 209). Uit deze nota komt naar voren dat zelfstandige kamerbewoning in de gehele stad is toegestaan. Dit beleid dient in overeenstemming met het bestemmingsplan te worden doorvertaald waardoor aan de woningen de bestemming “Wonen” zonder het criterium van een gezinshuishouding is toegekend.
Kamer bewoning blijft ook in Benoordenhout mogelijk op grond van de gehanteerde definitie wonen zoals opgenomen in de bestemmingsplan bibliotheek van de gemeente Den Haag.
Het onderscheid EGW/MGW is verder alleen relevant voor te hanteren erfbebouwing en niet ten aanzien van het gebruik en of parkeren (parkeernormen wordt via de algemene gebruiksregels en bijlage parkeernormen geregeld.)
Art. 17.2.1. c t/m f: Art. 17.2.1. c t/m f: De villa's aan de Oostduinlaan zijn in het huidige bestemmingsplan gedetailleerder bestemd dan hier. Thans is bij die villa's zoals bij grote delen van het Benoordenhout (bv. Wassenaarseweg, etc.) een schuine kap voorgeschreven. In het nieuwe voorschrift (zie onderdeel c) wordt slechts uitgegaan van een maximum goothoogte en dito nokhoogte. Dat betekent dat de schuine kappen kunnen worden veranderd in penthouses, waardoor een wezenlijk aspect van de wijk zal (kunnen) verdwijnen. Ook de aanbouwen in achtertuinen, in het huidige bestemmingsplan max. 2,5 m hoog, zullen hoger worden, nl. 25 cm boven de vloer van de eerste verdieping (zie onderdeel e). In veel huizen zal dit neerkomen op zo'n 3,5 meter en in oudere huizen zoals in de Nassaubuurt op meer dan 4 meter! In onderdeel f worden bijgebouwen mogelijk gemaakt met een goothoogte van 3 en een nokhoogte van 5 meter, en dat terwijl in het huidige bestemmingsplan een totale hoogte voor bijgebouwen (= schuurtjes e.d.) van max. 2,50 meter geldt! Ongewenst (behalve voor garages die daar aanwezig zijn).
NB: de nieuwe maten voor aan/uitbouwen en bijgebouwen zijn kennelijk ontleend aan artikel 43, eerste lid, Woningwet krachtens welke deze bouwwerken bouwvergunningvrij zijn. Op grond van het tweede lid geldt dit echter niet in beschermde stadsgezichten (zoals het Benoordenhout), omdat daar meer bescherming gewenst is. Er is dus alle reden om in bestemmingsplannen voor beschermde stadsgezichten minder ruimte te geven voor aan/uit- en bijgebouwen.
Reactie
In het vigerende plan zijn een minimale en maximale dakhelling bepaald (respectievelijk 30 en 60 graden). In het nieuwe plan is inderdaad een steilere dakhelling mogelijk dan 60 graden.
In Benoordenhout zijn er verschillende dakhellingen toegepast. Dit criterium dient per geval tot geval te worden beoordeeld. Overigens is het opnemen van een dakhelling wel mogelijk via een specifieke dakaanduiding of in de planregels. Over het algemeen dient hiermee terughoudend te worden omgesprongen.
In deze situatie wordt een maximale dakhelling van 60 graden opgenomen.
n.b. in het geldende plan 'Oostduin – Arendsdorp 1973' is geen min./max. dakhelling opgenomen!
Hoogte bijgebouwen, aangebouwde bijgebouwen en overkappingen
In het geldende bestemmingsplan Benoordenhout is de maximale hoogte voor bijgebouwen een goothoogte van 2,50 meter (tabel 2 behorende bij artikel 6 lid 1 sub h) en is op grond van artikel 6 lid 2 sub h een afwijking mogelijk tot 3 meter. In het geldende bestemmingsplan Oostduin – Arendsdorp geldt ook een maximale goothoogte van 2,50 meter (art. 9 lid 1 sub h) en een afwijkingsmogelijkheid tot 3 meter (art. 9, lid 2 sub h). Een maximale nokhoogte of hellingshoek is niet aangegeven.
De maximale goothoogte van 3 meter wordt bij recht opgenomen met een maximale nokhoogte van 4,5 meter (flauwere dakhelling).
Hoogte aan- en uitbouwen
Maximaal 0,30 cm gerekend vanaf bovenkant de eerste verdiepingsvloer
Art. 17.2.2. b.1: Wat zijn “overkappingen” van 3 m? Komt in het huidige bestemmingsplan niet voor. De wijkvereniging vindt dit ongewenst, want het tast het karakter van onze wijk aan. Het begrip “overkapping” is bovendien niet gedefinieerd.
Reactie
Er wordt een definitie opgenomen voor overkappingen. Daarnaast zal het aantal m² meetellen met maximum voor aanbouwen en bijgebouwen
Art. 17.3. a.2: Ontheffing voor aan- en bijgebouwen tot 50% van de achtertuin is ongewenst want het vernietigt in feite de openheid van de achtertuinen die er nu nog is. Bovendien grenzen de achtertuinen van deze villa's aan het 'Goetlijfpark' en die zijn vanuit dat park zichtbaar.
NB: De wijkvereniging mist hier het parkeerverbod in achtertuinen dat in het huidige bestemmingsplan op alle tuinen achter woningen is gelegd.
Reactie
In het bestemmingsplan Benoordenhout blijkt ten aanzien van gebruik van gronden en opstallen uit artikel 5 lid 5 dat de gronden aangeduid op de plankaart met “gebied waar parkeren niet is toegestaan” een parkeerverbod geldt behoudens parkeren in autoboxen en / of carports.
In het bestemmingsplan zal in de algemene gebruiksregels een parkeerverbod worden opgenomen waarbij een parkeerverbod geldt met uitzondering van autoboxen en / of carports en bijbehorende in- en uitritten daarnaar toe. Dit parkeerverbod geldt bij de bestemming “wonen”.
Binnen de bestemming “wonen” wordt binnen de gebruiksbepalingen een parkeerverbod opgenomen waarbij een parkeer verbod geldt met uitzondering van autoboxen en / of carports en bijbehorende in- en uitritten daarnaar toe.
Art. 19.1 (Arendsdorp): De bestemming “wonen” is te ruim. Er ontbreekt een beperking tot wonen in het kader van zorg en service (”serviceflat”), conform de feitelijke situatie. Het oorspronkelijke bestemmingsplan noemt het een ” tehuis voor ouderen”. Wonen zou tot deze categorie beperkt moeten blijven. Anders wordt het een flat voor yuppen in het park!
Reactie
Volgens de regeling standaard vergelijk bestemmingsplannen 2008 dienen bestemmingen overeenkomstig deze ministeriële regeling te worden bestemd. Een bestemming “tehuis voor bejaarden” komt echter niet voor in deze regeling, de bestemming conform deze regeling is "Wonen" voor Arendsdorp en "Maatschappelijk" voor Oostduin. Voorts bepaalt art 3.1.2 Bro dat ten behoeve van de uitvoerbaarheid, een bestemmingsplan regels kan bevatten over sociale huur, sociale koop of particulier opdrachtgeverschap. Het lijkt erop dat de wetgever geen ruimte geeft om in de bestemmingsomschrijving van een woonbestemming uitsluitend bejaardenwoning toe te staan. Dergelijke aanvullende bepalingen kunnen eventueel wel via erfpachtcontracten worden afgesloten, echter Arendsdorp is eigen grond.
Het uitponden na een periode van 10 jaar is immers standaard met woningcorporaties in regionaal afspraken verband Haaglanden.
De gemeente heeft al wel aangegeven in de nog op te stellen anterieure overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar voor de benodigde wijzigingsbevoegdheden een periode van 10 jaar te willen vastleggen.
De parkeernormen voor het feitelijk gebruik binnen de bestemming "Wonen" en "Maatschappelijk" is geregeld in artikel 25 onder d en e met verwijzing naar bijlage 1 Parkeernormen.
Art. 22.2. (waarde cultuurhistorie): Vanwaar het onderscheid tussen onderdeel e. en f.?
NB: Alle bouwplannen moeten getoetst worden aan het beschermd stadsgezicht en aan het aanzicht vanuit het park.
Reactie
Het is juist geconstateerd dat de leden e en f dezelfde werking hebben waardoor één van deze leden kan komen te vervallen.
Het laatste lid (f) wordt verwijderd
Art. 24 (algemene bouwregels): onderdeel f (nutsvoorzieningen): Moet hier geen stedenbouwkundig criterium worden ingelast? Ze vallen wel onder de cultuurhistorische toets van art.
Reactie
Een nutsvoorziening is geen bouwwerk waaraan stedenbouwkundige criteria worden opgehangen. Wel is van belang dat de situering van een degelijke nutsvoorziening zodanig is dat daarmee de cultuurhistorische waarden van het landgoed niet worden aangetast. Deze regeling is voldoende.
22.2.b. Ontheffingen moeten matchen met Art. 22. Als ze strijdig zijn moet Art.26 vervallen.
Reactie
De prioriteit vloeit voort uit artikel 22 lid 2 sub d (Waarde - Cultuurhistorie) en heeft bij strijdigheid voorrang op artikel 26 (algemene afwijkingsregels).
Art 24.g (bouwwerken voor inzameling afval): Dit soort bouwwerken zijn in de wijk niet gewenst. Ook dit is ontleend aan de regeling van vergunningvrije bouwwerken (zie boven).
Reactie
Op 11 januari 1990 (rv 1 (1990) werd in de gemeenteraad akkoord gegaan met het pre-advies bij de Nota Afvalstoffen. Naast verschillende andere aspecten van het gemeentelijk afvalstoffenbeleid heeft dit besluit voornamelijk betrekking op het beleid dat ten aanzien van de gescheiden inzameling van afval wordt verstaan. Het blijkt dat dergelijke bouwwerken wel noodzakelijk zijn in de wijk. Conform deze nota zijn de bouwwerken in de algemene bouwregels opgenomen.
Art. 25. c (algemene gebruiksregels): Het vigerende bestemmingplan Benoordenhout kent ook een gebruiksverbod als parkeerterrein van niet daartoe aangewezen gronden.
Reactie
Zie eerdere beantwoording over opnemen parkeerverbod.
Art. 26 (algemene ontheffingregels): De criteria voor de hier geregelde ontheffingen zijn boterzacht (zie bv. 26.1.g) of zijn te beperkt (zie bv. 26.4).
Reactie
Wij delen, ook op basis van eerder gegeven beantwoording, deze mening niet en hebben van de opmerking kennis genomen
Art. 26.2: Dit is de zg toverformule!
Reactie
Opmerking voor kennisname aangenomen.
Art. 26.3.f: Dit is veel te ruim en ongewenst! Zo kan bv. een woning qua oppervlak met 15% worden vergroot onder deze ontheffing. Stel een woning bv. heeft een oppervlakte van ca. 100 m2. en een lengte van 15,50 m. Vergroting met 15% zou een uitbouw aan de achterzijde (over drie bouwlagen !) van ruim 2 meter mogelijk maken. En daarbij kan dan nog eens een aanbouw op de parterre komen. Dit is niet passend bij de bestaande bebouwing.
Reactie
Het percentage wordt overeenkomstig aangepast (10%)
Art. 26.4: Deze voorwaarde is zeer beperkt en duidt naar de mening van de wijkvereniging op een specifieke situatie.
Reactie
Van opmerking kennis genomen.
Art. 27.2 (wijziging bestemming Wonen 3 = Arendsdorp): Onderlinge wijziging met 2.100 m2 is veel.. Opvallend is dat hier wel het woord “serviceflat” wordt gebruikt dat in artikel 19.1 ontbreekt. Verder moet duidelijk gesteld worden dat de vrijkomende grond teruggegeven wordt aan het park. Het woord “serviceflat” behoeft definiëring.
Reactie
Het betreft de algemene wijzigingsregels (artikel 28) van de “Wro-zone – wijzigingsgebied - 1” in relatie tot de bestemming “Wonen - 3” (artikel 20). Verwezen wordt naar eerdere beantwoording over de wijze van bestemming “wonen” en “maatschappelijk” en het standpunt van de gemeente over uitponden.
Artikel 28 lid 2 onder c wordt gewijzigd in: er is sprake van een verbeterde stedenbouwkundige en cultuurhistorische inpassing van het bestemmingsvlak "Wonen - 3" in het landgoed ten opzichte van de oorspronkelijke situering van het bestemmingsvlak "Wonen - 3".
Art. 28.1 (algemene ontheffingsregels): Waarom is de algemene voorbereidingsprocedure alleen van toepassing op 26.3 onder g en h?
Reactie
Met de inwerkingtreding van de Wabo per 1 oktober 2010 is de procedure regeling bij binnenplanse afwijkingen komen te vervallen. Alle hierop betrekking hebbende bepalingen zullen uit het plan worden verwijderd.
Art. 29.1 (overgangsrecht bouwwerken): onder b: Waarom uitbreiding met 10%? De afwijking wordt daarmee alleen maar vergroot."
Reactie
Deze bepaling vloeit rechtstreeks voort uit het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro). In paragraaf 3.2 onder artikel 3.2.1 e.v. worden standaard regels voorgeschreven waarin gemeenten geen mogelijkheden hebben om in afwijking van deze artikelen bepalingen op te nemen in het bestemmingsplan. Overigens is de uitbreiding met 10% sinds jaar en dag een heel normale overgangrechtbepaling.