Oostduin - Arendsdorp

5.2 Nieuwe ontwikkelingen

5.2.1 Toekomstvisie Oostduin - Arendsdorp

De 'Toekomstvisie Oostduin - Arendsdorp ' (maart 2009) dient als ruimtelijke kader voor onder meer de herontwikkeling van de serviceflat Arendsdorp en het verpleeghuis Oostduin. In de toekomstvisie wordt het gebied beschreven en geanalyseerd en zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden geformuleerd.

De tegelijk met de toekomstvisie gepresenteerde "Beheervisie landgoederen Oostduin - Arendsdorp" richt zich op de inrichting en het beheer van het openbare groen, het terreinmeubilair, het water(oppervlak), de beschoeiingen en de paden binnen het landgoed Oostduin-Arendsdorp. De uitvoering van de Beheersvisie Landgoederen Oostduin - Arendsdorp is binnen de kaders van dit bestemmingsplan mogelijk.

Voor de verdere uitwerking van de verbetering van het landgoed en de inpassing van de bouwinitiatieven is door de gemeente een landschapsarchitect als supervisor aangesteld. Door de supervisor zijn de randvoorwaarden verder verfijnd (zie Bijlage 3 Beeldkwaliteitsparagraaf).

Toekomstvisie

Uit de analyse blijkt dat de ruimtelijke kwaliteit van het landgoed Oostduin-Arendsdorp op een aantal punten versterkt en verbeterd kan worden. Wat het landgoed betreft gaat het voornamelijk om:

• veiligstellen en versterken van de herkenbaarheid van de cultuurhistorische waarde;
• bescherming natuurwaarden en bevorderen ecologische kwaliteiten;
• ruimte voor bestaande water en handhaven van de structuur van de waterlopen;
• openhouden, zichtbaar en beleefbaar maken van beeldbepalende plekken;
• openmaken van de historische zichtlijnen over de belangrijkste paden en over het water;
• doorzichten in en door het gebied creëren;
• duidelijk herkenbare entrees;
• recreatief gebruik stimuleren.

Wat betreft de bebouwing gaat het voornamelijk om:

• betere inpassing en duidelijke positie geven via helder afgebakende terreinen ("kamers in het park") aan de rand van het landgoed;
• bebouwing in compacte vorm;
• ruimte teruggeven aan het landgoed en verbeteren aanhelen bij het park
• bebouwing uit de zichtassen houden en halen en waar mogelijk doorzichten in het landgoed bieden;
• bebouwing mag niet direct aan watergangen grenzen;
• ontkoppelen entrees landgoed en bebouwing;
• geen autoverkeer, bestemmingsverkeer uitgezonderd, in het landgoed en parkeren ondergronds.

De nieuwbouw van de serviceflat Arendsdorp bestaat uit zelfstandige woningen met een aantal gemeenschappelijke ruimtes. De plannen van het verzorgingshuis Oostduin bestaan uit een combinatie van intramurale zorgplaatsen in combinatie met verpleeghuisvoorzieningen, sociale huurwoningen, vrije sectorwoningen en een kinderdagverblijf. Verouderde niet-zelfstandige één-kamerappartementen zullen worden vervangen door zelfstandige woningen die aan de wensen en eisen van deze tijd voldoen. Deze woningen hoeven niet alleen voor ouderen te zijn, maar kunnen in de toekomst ook voor andere doelgroepen bestemd worden. Er wordt gestreefd naar een aandeel sociale woningbouw. Gedetailleerde afspraken hierover worden gemaakt bij het opstarten van de wijzigingsbevoegdheid (zie 5.2.3). Een consequentie is dat er volumevergroting zal optreden. In het geval van uitbreiding van de bestaande bebouwing is het niet mogelijk om de geconstateerde verbeterpunten te realiseren. Bij sloop en nieuwbouw is dit wel mogelijk. Uitgangspunten zijn de 'kamers in het park' en compact bouwen. Dit betekent minder vierkante meter grondoppervlak en verharding en meer vierkante meter groen. Een vergroting van het volume zal daarom altijd leiden tot een toename in de hoogte.

De entrees tot het landgoed zijn - met uitzondering van de monumentale ingang op de hoek Oostduinlaan-Wassenaarseweg - niet goed herkenbaar als entree van een landgoed. Deze informele toegangen doen afbreuk aan het monumentale en historische karakter van het gebied. Dit probleem doet zich het sterkst voor daar waar de toegangen tot het landgoed en die van de gebouwen met elkaar samenvallen. Twee van de entrees van het landgoed lopen via het terrein van het kantoorgebouw aan de Oostduinlaan 73-75. De centrale entree aan de zuidkant loopt over het terrein van Arendsdorp; één entree aan de noordkant gaat over het terrein en langs het gebouw van Oostduin.
In de entrees schuilt het meest duidelijke verbeterpunt welke zowel voor het landgoed als voor de bebouwing geldt. Een belangrijke ingreep moet daarom gericht zijn op de ontvlechting van de entrees van landgoed en bebouwing. Bij het kantoorgebouw aan de Oostduinlaan dient de watergang langs de Oostduinlaan te worden doorgetrokken, de randen meer te worden betrokken bij het landgoed en moet een aparte entree naar het landgoed worden aangelegd. Bij verzorgingshuis Oostduin aan de Goetlijfstraat zouden de twee bruggetjes verschillende functies kunnen hebben. De oostelijke brug krijgt de functie van ontsluiting van het woonzorgcomplex. De westelijke brug is de ontsluiting van het landgoed. Aan de Wassenaarseweg zal de bestaande brug naast “De Rietjes” alleen maar gebruikt worden voor de ontsluiting van het landgoed. De nieuwbouw van de serviceflat krijgt een nieuwe ontsluiting aan de Wassenaarseweg.

Door de eigen ontsluiting van de gebouwen kan het autoverkeer zoveel mogelijk aan de rand van het landgoed plaatsvinden. Het “groen” en het “rood” worden vanaf de rand van het landgoed van elkaar gescheiden waarmee de bovengenoemde “kamers in het park” bij binnenkomst duidelijk zijn. Bij de scheiding van landgoed en erven van bebouwing kan ook water worden ingezet. Juist door het gebruik van water kunnen de “kamers in het park” zeer duidelijk worden afgebakend. Dit is nu reeds het geval bij het kantoorgebouw aan de Oostduinlaan.

Door bovengenoemde ingrepen ontstaan er nieuwe betekenisvolle plekken in het gebied. Door middel van het situeren van bijzondere (eventueel publieks) functies of bijzondere programmaonderdelen van Arendsdorp en Oostduin die naar buiten gericht zijn aan de parkzijde van de bebouwing, zou de bijzonderheid van de plekken versterkt kunnen worden. Het landgoed Oostduin - Arendsdorp wordt voor fietsers en voetgangers goed ontsloten en er wordt geen autoverkeer meer in het park toegelaten; het parkeren wordt in de parkeergarages gesitueerd.

Programma en stedenbouwkundige randvoorwaarden serviceflat Arendsdorp

Het nieuwbouwprogramma van Arendsdorp gaat uit van:

• functie: wonen/zorg (algemene voorzieningen en service);
• circa 180 appartementen (gedifferentieerd aanbod qua grootte en huurprijs;
• huur met servicepakket zorg;
• ±28.000m² BVO excl. parkeren (dit is 155% van het huidige volume).

In de nieuwe opzet wordt een gebouwtype met lange gangen en aan een kant ontsloten woningen zoals het huidige complex niet meer nagestreefd. Daarvoor in de plaats wordt compacte verkaveling van losstaande bouwmassa's voorgestaan.

Positionering en entree

In de huidige situatie ontneemt de langgerekte bebouwing van Arendsdorp het zicht op het landgoed. De entree van de serviceflat ligt aan de Wassenaarseweg en valt samen met de entree van het landgoed. Alle bouwdelen worden via deze centrale ingang ontsloten. Achter het gebouw liggen de parkeerplaatsen over de gehele lengte van het gebouw waardoor in het landgoed veel autobewegingen plaatsvinden.

De serviceflat Arendsdorp wordt in de nieuwe situatie gepositioneerd als een “kamer in het park”. Onderdeel hiervan is een geheel nieuwe ontsluiting aan de Wassenaarseweg; deze ontsluiting is in het vigerende plan mogelijk, maar nooit geëffectueerd. Om redenen van verkeersveiligheid en de doorstroming van het gemotoriseerde verkeer blijft de middenberm van de Wassenaarseweg gesloten en is linksafslaan vanaf de locatie in de richting van de Van Alkemadelaan uitgesloten. Verder dient de nieuwe (verplaatste) aansluiting zodanig vormgegeven te worden dat de verkeersveiligheid voldoende gegarandeerd is en rekening gehouden wordt met de bereikbaarheid voor vrachtverkeer.

Hierbij dienen de op het kavel van Arendsdorp aanwezige monumentale bomen onaangetast te blijven en dient er rekening te worden gehouden met de beschermde paddenstoelen. Dit betekent wel dat er langs de Wassenaarseweg een aantal bomen verdwijnt. Hetzelfde aantal bomen dient ter compensatie teruggeplant te worden waarvan een aantal op de plek van de huidige entree.

De huidige ontsluiting langs de bossloot wordt in de toekomst alleen maar gebruikt voor de ontsluiting (voor bestemmingsverkeer) van het landgoed.

Relatie tot het landgoed

De nieuwe bebouwing zal ten opzichte van het landgoed minder dominant moeten zijn. De nieuwe situatie, in de vorm van losstaande bouwmassa's, is transparanter en biedt meer doorzichten. Door de nieuwe invulling kunnen nieuwe routes worden gerealiseerd zoals een verbinding langs de zijde van de Wassenaarseweg.

De bestaande waarden kunnen worden benut door de groene voorruimte van Arendsdorp te behouden. Hierin speelt de tuin rondom het huis “de Rietjes” een belangrijke rol. Uitbreiding hiervan aan de achterzijde van de Rietjes, waar vroeger een boomgaard stond, zou een mooie aansluiting op het landgoed vormen.

De bestaande kwaliteiten van de vijver en de waterrand op het terrein zullen in de nieuwe situatie in het ontwerp moeten worden opgenomen. In de nieuwe situatie is alleen maar sprake van voorkantkwaliteiten. Door het parkeerprogramma binnen het gebouw te situeren wordt het parkeren niet meer zichtbaar en belastend voor het landgoed.

Massa en hoogte

Uitgangspunt is compacte bouwmassa's en het minimaliseren van de footprint. Door toename van het aantal vierkante meters en het beperken van het bouwvlak (waarbinnen het bouwvolume moet worden gerealiseerd) zal de bebouwing hoger moeten worden dan de huidige oplopende bouwhoogte van zeven tot twaalf bouwlagen. De maximale hoogte wordt vastgesteld op 35 meter indien er sprake is van één bouwvlak. Is er sprake van meerdere bouwvlakken (ten hoogste drie) dan geldt de maximale hoogte voor het bouwvlak gelegen langs de Wassenaarseweg 30 meter en voor de andre één of twee bouwvlakken 40 meter.

De hoogte wordt gemeten vanaf het peil van de aanliggende weg (Wassenaarseweg). De verbindende bebouwing op het maaiveld mag maximaal uit één bouwlaag bestaan. De verschillende bouwonderdelen moeten enerzijds elk hun eigen identiteit hebben maar dienen anderzijds gezamenlijk een ensemble te vormen. Het maaiveldniveau moet meer m² groen opleveren.

Parkeren

Het parkeren dient in een ondergrondse parkeervoorziening te worden opgelost. Dit betekent in principe onder het gebouw en onder maaiveldniveau waarbij auto's volledig uit het zicht in een ondergrondse parkeergarage staan. Dit sluit echter creatieve oplossingen, mits die geen afbreuk doen aan de kwaliteit, zoals een deel half verdiept niet volledig uit. Deze voorziening dient voldoende capaciteit te hebben voor de bij het programma behorende parkeerbehoefte. De parkeerbehoefte wordt aan de hand van de door de gemeente vastgestelde parkeernormen berekend. Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van activiteiten(en).

De parkeernorm voor de woningen hangt o.a. af van de aard en woninggrootte. Het aantal parkeerplaatsen voor werknemers wordt bepaald door de omvang van het personeel. Als vooraf niet bekend is om hoeveel werknemers het gaat, wordt het aantal werknemers berekend aan de hand van het bruto vloeroppervlak.

Er moet voldoende stallingsruimte voor fietsers worden gerealiseerd. Bij de woningen wordt hierin voorzien door de bouw van bergingen voor bewoners. Voor bezoekers bij overige functies stelt de gemeente als eis dat er per drie werkers tenminste één stallingsplaats voor fietsen dient te worden gerealiseerd.

Programma en stedenbouwkundige randvoorwaarden verzorgingshuis Oostduin

Het nieuwbouwprogramma van Oostduin gaat uit van:

• functie: wonen/zorg ca. 20.000 m² ; ondersteunende functies gezamenlijk opp. 1850 m²;
• ondersteunende functies zoals een horecavoorziening, fysiotherapie/fitness;
• het aanwezige kinderdagverblijf van 150 m² wordt in de nieuwbouw opgenomen;
• streven naar 40% sociale sector (waaronder zware en lichte zorg); overige deel vrije sector;
• ±22.000m² BVO excl. parkeren dit is 129% van het huidige volume.

Positionering

Het huidige gebouw vormt door zijn positionering een barrière bij de entree van het park. Doordat het gebouw aan de zijde van de Goetlijfstraat uitsteekt tot ca. 25 meter van de Goetlijfstraat is niet meer te ervaren dat hier oorspronkelijk een dubbele watergang liep met een langgerekt eiland ertussen. Deze dubbele watergang (parallel aan de Goetlijfstraat) zal in de nieuwe opzet in ere worden hersteld, waarmee het gebouw van verzorgingshuis Oostduin verder terugligt ten opzichte van de Goetlijfstraat. Vanuit de klankbordgroep Oostduin - Arendsdorp (van de wijkvereniging Benoordenhout is tevens de wens uitgesproken om de rooilijn van de nieuwbouw verder naar achteren te leggen, gezien vanaf de Goetlijfstraat.

Dit is een wijziging ten opzichte van de eerder vastgestelde Toekomstvisie Oostduin-Arendsdorp, waarin werd aangegeven dat de nieuwbouw minder diep in het park zou komen te liggen. De rooilijn van de bebouwing in het park blijft hetzelfde als de huidige rooilijn van de aanleunwoningen. Aan de zijde van de Goetlijfstraat is een rooilijn aangehouden van 25 meter ten opzichte van de verlengde watergang, oftewel ca. 85 meter ten opzichte van de bebouwing van de Goetlijfstraat. Aan de zijde van water aan de noordoostkant is een rooilijn van 4m aangehouden en aan de zijde van het wandelpad het park in is een rooilijn van 3 meter aangehouden ten opzichte van de zone die op de plankaart als “cultuurhistorische waarde” is aangegeven.

Ruimte voor bestaand water

De bestaande bebouwing van het verzorghuis Oostduin staat pal op de erfgrens en daarmee ook direct langs de waterloop die het landgoed in tweeën deelt. Hierdoor worden de twee landgoeddelen sterk van elkaar gescheiden mede door het parkeren langs de toegangsweg. De nieuwe bebouwing moet daarom op een respectvolle afstand van het water komen te staan. Doorzichten van het ene naar het andere parkdeel moeten mogelijk zijn. De kwaliteiten van het landgoed - ruimte, licht en groen - moeten om de gebouwdelen doorgezet kunnen worden.

Aan de zijde van de Goetlijfstraat zal de bebouwing niet pal op of aan de watergang worden gebouwd, maar wordt de rooilijn teruggelegd. Hierdoor kan het profiel van de oude "lindelaan" en de dubbele watergang over de gehele lengte hersteld worden.

Massa en hoogte

Uitgangspunt is om waar mogelijk het bouwvlak van het programma in het landgoed te minimaliseren. Door toename van het aantal vierkante meters en het beperken van het bouwvlak zal de bebouwing hoger moeten worden dan de huidige overwegend vijf - zeven bouwlagen.

Het is mogelijk, in al dan niet afzonderlijke bouwmassa's, een maximale hoogte van ca. 30 meter te realiseren, gemeten vanaf het peil van de aanliggende straat (Goetlijfstraat). De bebouwing kan uit relatief los van elkaar staande elementen bestaan. De bouwonderdelen kunnen hun eigen identiteit hebben maar moeten gezamenlijk een ensemble vormen. Door middel van de positionering en vormgeving van de massa's ten opzichte van elkaar wordt een duidelijke eenheid in het complex gebracht. Meeontwerpen van het maaiveldniveau is daarom belangrijk.

Entree

In de nieuwe situatie wordt de hoofdentree van het complex gescheiden van de toegang tot het landgoed. Expeditie en bevoorrading worden, voor zover mogelijk, in de ondergrondse parkeergarage afgewikkeld. Het terrein van Oostduin wordt, op het entreegebied na, autovrij. Hierdoor kan de aansluiting op het landgoed groen en openbaar vormgegeven worden. Het kinderdagverblijf kan eventueel ook met de fiets via de parkentree worden benaderd.

Door het scheiden van de entrees zal de noord-zuid route door het gebied gevoelsmatig door het landgoed in plaats van over het terrein van verzorgingshuis Oostduin lopen. Van belang voor de kwaliteit van de entree aan de Goetlijfstraat is het zorgvuldig omgaan met de elementen uit de landgoederentijd. Uitgangspunt is het behouden van de cultuurhistorisch belangrijke zichtlijn op het oude paviljoen en een bomenrij in het gebouw- en landschapsontwerp van het complex.

Het profiel van het aan de Goetlijfstraat parallel lopende gelegen lindelaantje dient over de gehele lengte van het landgoed als landschappelijk element te worden hersteld. De twee bruggetjes (waarvan één de toegang tot het landgoed vormt en één de ontsluiting van het nieuwe Oostduin) vormen de enige onderbreking van dit profiel. Deze bruggetjes dienen zorgvuldig te worden ontworpen en zo min mogelijk inbreuk te maken op de herstelde lindenlaan.

Parkeren

Het parkeren dient in een ondergrondse of in een halfverdiepte parkeervoorziening te worden opgelost. Dit betekent in principe onder het gebouw en onder maaiveldniveau waarbij auto's volledig uit het zicht in een ondergrondse parkeergarage staan. Dit sluit echter creatieve oplossingen, mits die geen afbreuk doen aan de kwaliteit, zoals een deel half verdiept niet volledig uit. Deze voorziening dient voldoende capaciteit te hebben voor de bij het programma behorende parkeerbehoefte. De parkeerbehoefte wordt aan de hand van de door de gemeente vastgestelde parkeernormen berekend. Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van activiteiten(en).

Een gedeeltelijke inpandige parkeervoorziening binnen het bouwvlak vanaf maaiveldniveau is bij uitzondering mogelijk. Dit is vooral bedoeld om de ondersteunende functies met een hogere piek aan bezoekersfrequenties goed te kunnen faciliteren. Voorwaarde is wel dat deze parkeervoorziening volledig uit het zicht is en de hierop betrekking hebbende vierkante meters ten laste worden gebracht van het maximale bruto vloer oppervlakte van 22.000 m².

De parkeernorm voor de woningen hangt o.a. af van de aard en woninggrootte. Het aantal parkeerplaatsen voor werknemers wordt bepaald door de omvang van het personeel. Als vooraf niet bekend is om hoeveel werknemers het gaat, wordt het aantal werknemers berekend aan de hand van het bruto vloeroppervlak.

Er moet voldoende stallingsruimte voor fietsers worden gerealiseerd. Bij de woningen wordt hierin voorzien door de bouw van bergingen voor bewoners. Voor bezoekers bij overige functies stelt de gemeente als eis dat er per drie werkers tenminste één stallingsplaats voor fietsen dient te worden gerealiseerd.

5.2.2 Landgoederenbiotoop

De cultuurhistorische waarden van het landgoed zijn grotendeels al beschreven in paragraaf 2.2Ontstaansgeschiedenis, 2.3.1.2 Beschermd stadsgezicht en 2.3.3 Groen.

Het landgoed is gelegen in de landgoederenzone langs de Wassenaarseweg. Vanuit de kruising Wassenaarseweg - Oostduinlaan is het landgoed ook het beste zichtbaar. Op dat punt openbaart zich een groen park waar vanaf de weg twee monumentale gebouwen (de voormalige portierswoning en de voormalige tuinmanswoning, Huis de Rietjes, van het landgoed) en de oorspronkelijke oprijlaan van landgoed Oostduin zichtbaar zijn. De oprijlaan van Arendsdorp, welke nu de ontsluiting voor serviceflat Arendsdorp is, is minder duidelijk herkenbaar.

De hoofdhuizen van de oorspronkelijke landgoederen Oostduin en Arendsdorp zijn niet meer aanwezig waardoor er van functionele relaties binnen het landgoed geen sprake meer is. Op het landgoed zijn nog wel drie monumentale gebouwen aanwezig die bij het oorspronkelijke landgoed hoorden. Twee, hiervoor genoemde gebouwen, bevinden zich aan de Wassenaarseweg, één staat midden op het landgoed (voormalige theekoepel). Dit gebouw is zichtbaar vanaf de noordelijk aan het plangebied grenzende Goetlijfstraat. Deze zichtlijn wordt vertroebeld door de aanwezigheid van geparkeerde auto's en het niet kaarsrechte verloop van de weg. Verder wordt het landgoed aan de randen vooral gedomineerd door de naoorlogse forse kantoorbebouwing, verzorgingshuis Oostduin en serviceflat Arendsdorp.

Binnen de landgoederenbiotoop worden de twee bestaande complexen van verzorgingshuis Oostduin en serviceflat Arendsdorp herontwikkeld. De ontwikkelingsvisie en beheervisie die hiervoor zijn opgesteld hebben als doel de kwaliteiten van het landgoed te verbeteren ondanks het toevoegen van extra bouwvolume. Hiertoe zal hoger worden gebouwd dan in de huidige situatie en zal het parkeren onder de gebouwen plaats vinden in plaats van in het landgoed. De voordelen zijn een betere inpassing van de bebouwing, een kleiner bebouwd oppervlak en minder verharding, het toevoegen van meer groen en duidelijk herkenbare entrees. Ook het park zelf zal worden verbeterd.

In het bestemmingsplan (zie ook 5.2.3) is de zichtlijn van de Goetlijfstraat naar de theekoepel beschermd door middel van een bebouwingsvrije zone (functieaanduiding cultuurhistorische waarden). Het gehele landgoed heeft de dubbelbestemming Waarde - Archeologie en de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie gekregen. De bestaande bebouwing is strak begrensd en uitbreidingsmogelijkheden zijn beperkt. De ruimte rondom de voormalige portierswoning op de hoek van de Oostduinlaan / Wassenaarseweg en Huis de Rietjes zijn bestemd als Tuin waar geen bebouwing mogelijk is. Verder hebben de structuurbepalende waterlopen de bestemming Water gekregen en heeft het park de bestemming Bos gekregen waarvoor een aanlegvergunningstelel geldt.

5.2.3 Vertaling ontwikkelingen in bestemmingsplan

Serviceflat Arendsdorp

Voor de herontwikkeling van de serviceflat Arendsdorp zijn nog geen concrete bouwplannen bekend. In het bestemmingsplan wordt daarom het huidige bouwvlak aangeduid. Binnen de bestemming wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarin de minimale eisen worden geregeld met betrekking tot bebouwingsoppervlakte, positionering en hoogte:

• bebouwingsoppervlakte van het nieuwe bouwvlak bedraagt max. 6500 m²;
• bebouwingspercentage van het nieuwe bouwvlak bedraagt max. 60%;
• nieuw bouwvolume bedraagt max. 27.000 m² BVO (exclusief parkeren);
• maximale hoogte 35 meter voor één bouwvlak, bij meerdere bouwvlakken bedraagt de maximale hoogte voor één bouwvlak gelegen langs de Wassenaarsweg 30 meter en voor de overige één of twee bouwvlakken 35 meter;
• indien het gebouw uit meerdere bouwdelen bestaat is de hoogte van de verbindende bebouwing maximaal 5 meter;
• afstand bebouwing binnen het bouwvlak terugliggend t.o.v. de oorspronkelijke bestemmingsvlak; het nieuwe bouwvlak mag het verlengde van de zij- en voorgevelrooilijnen van het bestaande bouwvlak "De Rietjes" niet overschrijden;
• parkeren ondergronds danwel halfverdiept (max. 0.90 meter boven maaiveld);
• bij uitzondering wordt een gedeeltelijke inpandige parkeervoorziening (vanaf maaiveld niveau toestaan) indien de parkeervoorziening volledig uit het zicht is en het aantal vierkante meters ten laste wordt gebracht van het nieuwe bouwvolume;
• vrijstaande bijgebouwen zijn niet toegestaan. Bergingen, fietsenstallingen en containers etc. worden binnen het bouwvlak gerealiseerd en maken onderdeel uit van het hoofdgebouw.

Op het moment dat de situering van het nieuwe bouwvlak definitief bepaald is, kan door middel van een tweede wijzigingsbevoegdheid een deel van het oorspronkelijke bestemmingsvlak worden gewijzigd naar de bestemming Bos en/of de bestemming Water.

Omdat de bestaande bebouwing blijft staan tijdens de nieuwbouw wordt de nieuwbouw meer richting Wassenaarseweg gerealiseerd. Hiermee komt de nieuwbouw aan deze zijde buiten het oorspronkelijke bestemmingsvlak. Door middel van een algemene wijzigingsregel (Wro-zone - wijzigingsbevoegdheid - 1) is het mogelijk de bestemmingen Bos, Water en Wonen - 3 onderling te wijzigen.

kaart stedenbouwkundige randvoorwaarden nieuwbouw Arendsdorp

Omdat het een bevoegdheid van het college betreft kunnen er nadere eisen worden gesteld aan de uiteindelijke uitwerking van de plannen. Hiervoor zijn de ontwikkelingsvisie (zoals beschreven in hoofdstuk 5.2.1) en de beheervisie de leidraad.

De afzonderlijke randvoorwaarden die zijn opgesteld door de supervisor (zie bijlage Beeldkwaliteitsparagraaf) vormen het toetsingskader voor welstand.

Verzorghuis Oostduin

Voor het verzorghuis Oostduin zijn nog geen bouwplannen bekend. De initiatiefnemers hebben aangegeven dat niet zeker is dat binnen de planperiode tot renovatie of tot vervanging van de huidige bebouwing zal worden overgegaan. De initiatiefnemers zijn op dit moment (2011) niet bereid om aanvullende onderzoeken te verrichten. In het bestemmingsplan wordt dan ook de huidige bebouwing zonder ontwikkeling [wijzigingsbevoegdheid] opgenomen. Daarbij is het indicatieve programma zoals verwoord in de toekomstvisie Oostduin - Arendsdorp en de beraadslaging hierover in de raadscommissie alleen doorvertaald in de toelichting en blijft daarmee uitgangspunt voor toekomstige initiatieven.

De stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn gebaseerd op de hierboven onder 5.1.2 (paragraaf Programma en stedenbouwkundige randvoorwaarden verzorgingshuis Oostduin) beschreven uitgangspunten.

Voor een toekomstig initiatief binnen de bestemming Maatschappelijk - 2 gelden de volgende eisen met betrekking tot bebouwingspercentage, postionering en hoogte:

• bebouwingsoppervlakte van het nieuwe bouwvlak bedraagt max. 4500 m²;
• bebouwingspercentage van het nieuwe bouwvlak bedraagt 100%;
• nieuw bouwvolume bedraagt max. 22.000 m² BVO (exclusief parkeren);
• de bebouwing moet zich bevinden binnen het aangegeven bouwvlak;
• de maximale bouwhoogte mag niet meer zijn dan 30 meter;
• de afstand van de bebouwing tot aan de Goetlijfstraat bedraagt minimaal 85 meter;
• de afstand tot aan de oever van de dwarstocht bedraagt minimaal 4 meter;
• de parkeerfaciliteiten liggen ondergronds tot half verdiept (0.90m boven maaiveld);
• vrijstaande bijgebouwen zijn niet toegestaan. Bergingen, fietsenstallingen en containers etc. worden binnen het bouwvlak gerealiseerd en maken onderdeel uit van het hoofdgebouw.
• verruiming van de gebruiksmogelijkheden binnen de bestemming voor ten hoogste 1850 m² vloeroppervlakte door opname van de functie-aanduidingen "horeca" (h) en sport sport "s" (sport, fitness etc.). Aan de functie aanduiding horeca (h) wordt ten hoogste 500 m² toegekend.

Voorts wordt voor een toekomstig initiatief ook gekeken naar de huidige ontsluiting en de bestemming Bos ter hoogte van de Goetlijfstraat. Het bovengronds doortrekken van de watergang is wenselijk [wijzigen van de bestemming Bos in Water] waardoor verder herstel van het landgoed mogelijk wordt gemaakt.

kaart stedenbouwkundige randvoorwaarden nieuwbouw Oostduin.