| Plan: | Bestemmingsplan Media Park |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0402.05bp00mediapark-oh01 |
Een bestemmingsplan bestaat uit drie delen: de toelichting, de regels en een of meerdere verbeeldingen. De verbeelding en de daarin aangewezen bestemmingen en planregels vormen tezamen het juridische plan. De toelichting heeft geen rechtskracht. In de toelichting worden de achtergronden en beweegredenen aangegeven die hebben geleid tot de bestemmingen. De regels omvatten de omschrijvingen van de in het plan vervatte bestemmingen, waarbij per bestemming het doel wordt aangegeven. In deze paragraaf wordt ingegaan op de juridische opbouw van het plan. Aan de orde komen onder meer de opbouw van de regels, de relatie tussen regels en kaarten en de beschrijving van de in de regels vastgelegde bestemmingen.
De verbeelding van het analoge bestemmingsplan bestaat uit drie bladen. Met behulp van kleuren, letteraanduidingen en/of arceringen zijn de verschillende gebieds- en functionele bestemmingen weergegeven. De bestemmingsbegrenzingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. Bij de opzet van de verbeelding is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP 2008). De verbeelding is opgesteld conform DURP (Digitaal Uitwisselbare Ruimtelijke Plannen).
De regels bevatten de juridisch regeling voor het gebruik van de gronden, bepalingen over de toegelaten bebouwing en een regeling over het gebruik van bebouwing. De regels, die zijn onderverdeeld in paragrafen, worden hierna (indien nodig) toegelicht. Bij de opzet van de regels is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP 2008) en de bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening. De artikelen bevatten bepalingen over de specifieke bestemmingen in het plan. De opbouw van deze artikelen is steeds gelijk, conform de eisen van de SVBP 2008. Voor een nadere uitleg wordt verwezen naar de SVBP, te raadplegen via de website van het ministerie van VROM, onderdeel.
De regels houden geen rekening met de op 1 oktober 2010 in werking getreden Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het ontwerpbestemmingsplan is voor de inwerkingtreding van de Wabo ter inzage gelegd. Op dit bestemmingsplan is het recht zoals dat gold voor 1 oktober 2010 van toepassing. Als evenwel in dit bestemmingsplan gesproken wordt over een bouwvergunning, aanlegvergunning of ontheffing dan wordt daarmee een omgevingsvergunning bedoeld als bedoeld in de Wabo.
Op basis van de standaarden (SVBP 2008) zijn de regels in hoofdstukken geplaatst, te weten:
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
Hoofdstuk 3 Algemene regels
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Hoofdstuk 4 Overgang en slotregel
Ook op basis van de standaarden (SVBP 2008) is een vaste volgorde van de regels aangehouden, te weten:
Met een bestemming wordt tot uitdrukking gebracht welke gebruiksdoelen of functies, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, zijn toegekend aan de in het plan begrepen gronden. Niet iedere functie leent zich voor een eigen bestemming. Dit hangt af van de ruimtelijke relevantie ofwel van de mate waarin de bewuste functie invloed heeft op zijn omgeving of daaraan eisen stelt. Behalve om functies, gaat het bij bestemmingen altijd om concreet ruimtegebruik of om fysiek aanwezige ruimtelijke objecten. De bestemmingsomschrijving vormt het eerste toetsingskader voor (bouw)initiatieven. Als een initiatief niet past in die omschrijving, moet deze worden beschouwd als zijnde strijdig met het bestemmingsplan.
Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen, kent het bestemmingsplan aanduidingen. Deze aanduidingen bevatten specificaties van (dubbel)bestemmingen met betrekking tot het gebruik of het bouwen. Een aanduiding, die juridische betekenis heeft, wordt niet alleen aangegeven op de analoge en digitale verbeelding van een bestemmingsplan, maar ook in de planregels.
Er zijn in het algemeen zes soorten aanduidingen te onderscheiden:
In dit bestemmingsplan is gebruik gemaakt van gebieds-, functie- en maatvoeringsaanduidingen.
De opbouw van de bestemmingsomschrijving behoeft nog een nadere uitleg.
De omschrijving begint met de algemene bestemming. Daarna volgen eventuele specificaties in de vorm van aanduidingen.
Voorbeeld:
De gronden zijn bestemd voor:
...
en tevens voor...
...
met de daarbij behorende voorzieningen
.... (die dus voor zowel de algemene bestemming als de specifieke aanduiding gelden). De daarbij behorende voorzieningen zijn bewust niet in de bestemmingsomschrijving genoemd. Het gaat hier om voorzieningen die voor het verwezenlijken van de bestemming nodig en wenselijk zijn. Dat kunnen diverse voorzieningen zijn. Een limitatieve opsomming is niet makkelijk te geven. In de toelichting op de regel (hieronder) worden wel enkele voorbeelden gegeven van de bij de bestemming behorende voorzieningen.
Samen met de op de verbeelding aangegeven bestemmingen/aanduidingen, bevatten de planregels bepalingen over de situering en de maximale afmetingen van gebouwen en andere bouwwerken binnen de bewuste bestemming. Soms is op verbeelding door middel van een bouwvlak aangegeven waar het (hoofd)gebouw mag worden gebouwd. Buiten het bouwvlak mag weliswaar vaak ook worden gebouwd, maar dan gaat het om bijvoorbeeld bijbehorende bouwwerken of terreinafscheidingen.
De bouwregels gaan over bouwwerken en zijn onderverdeeld in bepalingen over:
De toetsing hieraan vindt in principe pas plaats indien duidelijk is dat het voorgenomen gebruik van het bouwwerk in overeenstemming is met de bestemmingsomschrijving bij de bestemming.
Om het bestemmingsplan flexibel te maken zijn mogelijkheden opgenomen om af te wijken van een bouwregel. Het kunnen afwijken van de bouwregels is beslist geen automatisme. Telkens als verzocht wordt om te mogen afwijken van een bouwregel moet worden gemotiveerd waarom van de standaard wordt afgeweken. De aanvrager moet aangeven waarom hij niet uit de voeten kan met de standaard regel. In sommige gevallen moet de aanvrager zelfs met onafhankelijk advies aantonen dat ontheffing van de bouwregels terecht is. De ontheffingsbevoegdheid mag niet cumulatief worden gebruikt ten opzichte van een eerder verleende ontheffing.
Indien ten aanzien van een bepaald gebruik speciale regels moeten worden gegeven dan worden deze specifiek aangegeven.
Om het bestemmingsplan flexibel te maken zijn mogelijkheden opgenomen om af te wijken van een gebruiksregel. Het kunnen afwijken van de gebruiksregels is ook hier beslist geen automatisme. Telkens als verzocht wordt om te mogen afwijken van een gebruiksregel moet worden gemotiveerd waarom van de standaard wordt afgeweken. De aanvrager moet aangeven waarom hij niet uit de voeten kan met de standaard regel. In sommige gevallen moet de aanvrager zelfs met onafhankelijk advies aantonen dat ontheffing van de gebruiksregels terecht is.
In deze regel staan specifiek voor de bestemming geldende bepalingen over aanlegvergunningen. Zo kan bijvoorbeeld via een aanlegvergunningen een bepaalde natuurwaarde worden beschermd. Aanleggen is dan niet mogelijk zonder een schriftelijke vergunning van het college van burgemeester en wethouders.
Om het bestemmingsplan flexibel te maken zijn mogelijkheden gegeven aan het college van burgemeester en wethouders om het plan op onderdelen te wijzigen. Hierbij gaat het voornamelijk om de toegestane gebruiken zoals aangegeven in de bestemmingsomschrijving. De wijzigingsbevoegdheid is iets anders dan de ontheffingsbevoegdheid. Via deze wijzigingsbevoegdheid kunnen bestemmingen worden gewijzigd, overigens binnen door de gemeenteraad aangegeven voorwaarden. Via een ontheffing worden bestemmingen niet gewijzigd. De ontheffing maakt het slechts mogelijk om binnen een bestemming af te wijken van de standaard regel (bijvoorbeeld van de standaard bouwhoogte). Het kunnen wijzigen van de bestemming is ook hier beslist geen automatisme. Telkens als verzocht wordt om een wijziging moet worden gemotiveerd waarom dat mogelijk en wenselijk is. De aanvrager moet aangeven waarom hij niet uit de voeten kan met de standaard regel. In sommige gevallen moet de aanvrager zelfs met onafhankelijk advies aantonen dat wijziging van de bestemming terecht is. De wijzigingsbevoegdheid mag niet cumulatief worden gebruikt ten opzichte van een eerder besluit tot wijziging.
Hieronder een uitleg van de regels zelf.
In de regels worden verschillende begrippen gebruikt die voor verschillende uitleg vatbaar zijn. Door het opnemen van de definities van deze begrippen wordt getracht misverstanden over de uitleg van de regels te beperken. Als gebruikte begrippen niet zijn uitgelegd dan moet aansluiting worden gevonden bij algemeen heersende opvatting (het normale spraakgebruik) of de uitleg van bijvoorbeeld het Groot woordenboek der Nederlandse taal (Van Dale).
Een aantal begrippen worden hier uitgelicht.
Begrippen
Het bestemmingsplangebied is een thematisch bedrijventerrein. Bedoeling is dat de gehele multimediaketen in het gebied een plek kan krijgen: het hele proces van creatie en productie tot distributie van producten en diensten op het gebied van multimedia. Er ontstaat zo een unieke bundeling van kennis (die tot een verdere versterking van het cluster zal leiden). Het bundelen van een bepaalde groep bedrijven heeft extra voordeel voor andere bedrijven die zich ook in dit gebied vestigen: zij maken gebruik van dezelfde leveranciers en dezelfde klanten. Daarnaast kunnen die bedrijven profiteren van de aanwezigheid van werknemers met een specifieke kennis.
Door de aanwezigheid van de multimedia in het plangebied in combinatie met de kracht van de Amsterdam Internet Exchange AMS-IX (het grootste internetknooppunt ter wereld) en de goede digitale infrastructuur op de as Amsterdam-Hilversum, wordt bewerkstelligd dat Hilversum klaar is om zich samen met Amsterdam en Almere te ontwikkelen tot de Dutch Mediahub to Europe. Dit betreft het internationale distributieknooppunt voor digitale content (bijvoorbeeld films, games, muziek etc.) die van overzees komt en exploitatiemogelijkheden zoekt op het Europese vasteland. Deze zogenoemde content moet doorgaans tal van bewerkingen ondergaan en op een juiste en veilige manier over het continent worden gedistribueerd. De Dutch Mediahub moet onder meer productie, bewerking, exploitatie en distributie van kwalitatief hoogwaardige content mogelijk maken. In dat kader is het noodzakelijk dat de activiteiten in het kader van de Dutch Mediahub zich op het Mediapark kunnen vestigen.
In de Lijst van bedrijven/bedrijfsactiviteiten (bijlage 1) staan activiteiten die samen het hele proces van creatie, productie en distributie van mediadiensten en -producten omvatten. Deze lijst is gebaseerd op de afbakening van de mediasector zoals die door TNO heeft plaatsgevonden en die door een groot aantal bedrijven en instellingen in Nederland (waaronder de gemeente Hilversum) wordt gehanteerd. Op de lijst staan verder ICT sectoren die van belang zijn voor het functioneren van het multimediacluster zoals systeemontwikkeling en programmeerdiensten (SBI 722), computercentra en data service (SBI 7230) en exploitatie van databanken, zoek machines, startpagina´s, informatieve websites e.d (SBI 7240). Zoals in de definitie is aangegeven mogen deze ICT bedrijven zich op het Mediapark vestigen indien minimaal 50% van de omzet verkregen wordt uit het maken van producten of het verlenen van diensten ten behoeve van multimediabedrijven (bedrijven die producten maken of bedrijfsmatig diensten verlenen op het gebied van beeld, geluid en tekst) of indien minimaal 50% van hun afnemers multimediabedrijven zijn.
Tenslotte is het nadrukkelijk niet de bedoeling dat grootschalige, arbeids- en kennisextensieve productie-activiteiten zoals drukkerijen en de vervaardiging van computers of audio- en videoappartuur (die dus niets te maken hebben met de bedoelde media) zich vestigen op het Media Park.
Bijna elke bestemming bestaat minimaal uit een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik toegestaan is. Het bouwvlak geeft aan waar in principe gebouwd mag worden.
Er is een onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen, gebouwen en daarbij behorende bouwwerken. Een hoofdgebouw is een gebouw dat gelet op de gegeven bestemming als belangrijkste gebouw moet worden gezien. Een bijbehorend bouwwerk is een verzamelbegrip voor uitbreidingen (aan- en uitbouwen en bijgebouwen) van een (hoofd)gebouw. Ook vallen er overkappingen onder die vanwege het ontbreken van wanden niet als gebouw aangemerkt kunnen worden. Verder vallen er andere bouwwerken met een dak onder die vanwege een te geringe stahoogte niet als gebouw aangemerkt kunnen worden.
Een bijbehorend bouwwerk kan alleen maar worden gebouwd bij een zich op hetzelfde perceel bevindend (hoofd)gebouw. Zonder (hoofd)gebouw kan er op het perceel dus ook geen sprake zijn van een bijbehorend bouwwerk. Voorts moet een bijbehorend bouwwerk functioneel verbonden zijn met het (hoofd)gebouw. Daar wordt mee bedoeld dat het gebruik van het bijbehorende bouwwerk in planologisch opzicht gerelateerd moet zijn aan het gebruik van het (hoofd)gebouw. Een voorbeeld van een bijbehorend bouwwerk bij een woning is een serre of een uitbouw aan de oorspronkelijke achter- of zijgevel. Ook een vrijstaande berging en een carport zijn een bij een woning bijbehorend bouwwerk.
Het (hoofd)gebouw mag alleen in het bouwvlak gebouwd worden. Een daarbij bijbehorende bouwwerk mag zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat bijbehorende bouwwerken in het achtererfgebied zijn toegestaan. Het achtererfgebied is het erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1,00 meter van de voorkant van het (hoofd)gebouw.
In de woning/bouwwerk moet worden gewoond, maar het is mogelijk dat in de woning ook gewerkt wordt. In de woning of de daarbij behorende aan- en uitbouwen en/of bijgebouwen (de bijbehorende bouwwerken) mag een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsmatige activiteit worden uitgeoefend. Dat is bijvoorbeeld een architect die een gedeelte van zijn huis heeft ingericht als kantoortje. Ook een arts mag een gedeelte van zijn huis gebruiken als praktijkruimte. Ook mag een bedrijfsmatige activiteit worden uitgeoefend in de woning en bijbehorende bouwwerken. Denk aan een goud- of edelsmid of een horlogemaker.
De woonfunctie moet te allen tijden blijven behouden. Daarom is geregeld dat die activiteiten voor niet meer dan 1/3 deel (33%) van de oppervlakte van het wonen (met de aan- en uitbouwen en/of bijgebouwen) mogen plaatsvinden. Hier is wel een maximum aan verbonden van 50 m². Ook het uiterlijk van de woning mag niet ingrijpend worden veranderd. Er moet altijd sprake zijn van een in de wijk herkenbare woning. Omdat de activiteit in de woonomgeving moet passen is ook geregeld dat de activiteit aan huis niet mag leiden tot parkeeroverlast. Er zullen voldoende parkeerplaatsen op de tijden dat de activiteit plaatsvindt aanwezig moeten zijn op eigen terrein of in de buurt. Dat geldt uiteraard alleen voor die activiteiten die verkeer aantrekken. Daarnaast mogen de activiteiten aan huis geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer.
In de woning mag geen horeca plaatsvinden. Bed&Breakfast wordt gezien als horeca en mag dus niet in een woning plaatsvinden, althans niet in het kader van aan huisverbonden beroep of bedrijf. Bed&breakfast is alleen in een woning toegestaan als er een aanduiding “horeca”is aangegeven binnen de bestemming. Ook catering is horeca en mag dus ook niet vanuit een woning plaatsvinden. Vanuit de woning mag ook geen detailhandel plaatsvinden. Internetwinkels waarbij de klanten hun producten komen ophalen valt onder de categorie detailhandel en is niet toegestaan. Wel mag in het kader van de bedrijfsmatige activiteiten beperkt (ondergeschikt aan de hoofdactiviteit) verkoop plaatsvinden. Zo mag een kapper een flesje haarshampoo verkopen bijvoorbeeld.
In ieder geval mag (mogen) de bewoner(s) van het huis de aan huis gebonden beroepen of de bedrijfmatige activiteiten aan huis uitoefenen (bijvoorbeeld man en vrouw, maar ook een ouder kind). Het is mogelijk dat hij en/of zij (de bewoner(s) dus) een (deeltijd)medewerker heeft. Die medewerker mag daar dan ook werken. Die medewerker hoeft daar niet zelf te wonen. Denk aan een doktersassistente. Het gaat om een medewerker op basis van een 36-urige werkwerk (1 fte). Het is mogelijk dat twee of drie medewerkers in dienst zijn. Dat mag alleen als zij samen 1 fte vertegenwoordigen (dan gaat het dus om 2 of 3 parttime medewerkers). Indien de medewerkers op het zelfde tijdstip werken dient te worden onderzocht of daardoor (parkeer)overlast wordt veroorzaakt. Als dat zo is dan is dus het werken in huis met meerdere medewerkers (tegelijk) niet toegestaan.
Het verhuren of verkopen van een deel van de woning aan derden zodat deze derden er hun bedrijf dan wel beroep uitoefenen is niet toegestaan.
In de regels van het bestemmingsplan is deze vorm van werken in een woning geregeld via de 'specifieke gebruiksregels' binnen de bestemming wonen. In de bestemming Gemengd -2 is wonen ook toegestaan. Omdat hier ook andere functies zoals multimediabedrijven en kantoren mogelijk zijn, is hier afgezien van de bepaling dat in de woning mag worden gewerkt. Dat mag namelijk sowieso op grond van de ruimere bestemming.
In de begripsbepaling wordt bij dit begrip verwezen naar het Besluit externe veiligheid inrichtingen. Op basis van artikel 1 lid 1 sub a van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi, besluit van 27 mei 2004, laatst gewijzigd 1 juli 2008)) wordt het volgende verstaan onder dit begrip:
In de begripsbepaling wordt bij dit begrip verwezen naar het Besluit externe veiligeheid inrichtingen.Op basis van artikel 1 lid 1 sub a van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi, besluit van 27 mei 2004, laatst gewijzigd 1 juli 2008)) wordt het volgende verstaan onder dit begrip:
Bestemmingen
In het plangebied, en in het bijzonder op het Media Park is dit samen met de bestemming 'Gemengd -1' één van de belangrijkste bestemmingen. Het gaat hier (op het Media Park zelf) om het niet openbare deel van het park. Alleen multimediabedrijven zijn toegestaan.
Bij de uitleg van enkele begrippen is al nader aangegeven wat multimediabedrijven zijn. Er is een globale bestemming gegeven met ruime bouwvlakken.
Als bij de bestemming behorende voorzieningen moet in ieder geval gedacht worden aan:
Het stedenbouwkundig programma van eisen geeft voor het Media Park per gebied aan wat maximaal nieuw gebouwd mag worden. In artikel 3 is aangegeven (door de aanduiding 'maximale oppervlakte (bvo) (m²)' ) wat maximaal aan bruto vloeroppervlak mag worden gebouwd. Dat is inclusief de bestaande bebouwing. Is dat niet aangeduid, dan geldt in principe dat het bouwvlak voor 100% mag worden bebouwd.
Een belangrijk onderdeel van de bestemming zijn de parkeervoorzieningen. Belangrijk is daarbij dat het parkeren voornamelijk in gebouwde voorzieningen plaatsvindt. Slechts een beperkt deel mag op maaiveld worden gerealiseerd (dat is dus op de weg zelf; maaiveld). In onderdeel f. van de bouwregels wordt gesproken over parkeervoorzieningen. Daarmee worden alle parkeervoorzieningen bedoeld, zowel de gebouwde (parkeergarages bijvoorbeeld) als de op de weg aangelegde parkeervoorzieningen.
Als bij de bestemming behorende voorzieningen moet in ieder geval gedacht worden aan:
Expliciet is aangegeven dat, overigens via een aanlegvergunning, ontsluitingswegen ten behoeve van de in het bos toegestane bebouwing toegestaan is.
Het rooien van bomen en ander opgaand houtgewas is gekoppeld aan de vereiste van een aanlegvergunning. Dat geldt voor bomen en ander opgaand houtgewas met een diameter tot 20 centimeter. Is een boom of opgaand houtgewas dikker dan 20 centimeter dan geldt op basis van dit bestemmingsplan niet het vereiste van een aanlegvergunning, maar vanaf die diameter geldt wel de gemeentelijke kapverordening. Het kan dus zijn dat dan alsnog een vergunning nodig is.
Deze bestemming vertoont gelijkenis met de bestemming 'Bedrijf - multimedia'. Omdat het hier echter gaat om het publiekstoegankelijk deel van het Media Park zijn hier meer functies (bestemmingen) toegestaan, waaronder horeca en detailhandel. Deze bestemmingen (horeca en detailhandel) zijn overigens niet onbeperkt toegestaan (er is een limiet voor het aantal m² per functie). De horeca is bovendien ingedeeld in categorieën. Binnen het gebied is expliciet ruimte voor één hotel (maximaal 4.000 m²) opgenomen.
Binnen deze bestemming is ook een business support centre mogelijk. Let wel, één BSC in het gehele gebied met deze bestemming. De totale omvang van dit centre is beperkt tot 3.200 m². In deze BSC kunnen diverse voorzieningen worden ondergebracht. Te denken valt bijvoorbeeld aan een stomerij, een copyshop, maar ook een AH-to-go of een kinderdagverblijf. Als overigens in het BSC een AH-to-go wordt ondergebracht dan gaan die m² af van het algemeen toegestane m² detailhandel (dat geldt ook voor horecameters in het BSC). De omvang van een vestiging voor detailhandel is beperkt tot 300 m² (ook die in een BSC is ondergebracht). Dit is gedaan om te voorkomen dat (reguliere) 'grote' supermarkten worden gevestigd op het Media Park. Dat is namelijk niet de bedoeling.
Als bij de bestemming behorende voorzieningen moet in ieder geval gedacht worden aan:
Ook hier is parkeren een belangrijk onderdeel van de bestemming. Ook hier geldt dus voor de parkeervoorzieningen (zowel de gebouwde (parkeergarages bijvoorbeeld) als de op de weg aangelegde parkeervoorzieningen) gebonden zijn aan een maximaal oppervlak.
Een aparte vermelding behoeft de de regeling met betrekking tot de aanduiding 'onderdoorgang' nabij de zuidelijke entree (de rotonde). Die regeling maakt het mogelijk dat daar buiten het bouwvlak mag worden gebouwd, maar dan alleen voor wat betreft een (ruime) overstek (zoals voorzien in het SPvE). Geregeld is dat die overstek boven het troitoir op een hoogte van minimaal 7 meter 'hangt'. Het gebouw zelf staat op de grond in het bouwvlak.
Deze bestemming is gegeven aan de bebouwing aan de Lage Naarderweg en de Insulindelaan. Hier is nagenoeg het zelfde mogelijk als op het publiekstoegankelijke deel van het Media Park, zij het dat hier ook mag worden gewoond. Ook zijn hier bijvoorbeeld zelfstandige kantoren (die geen relatie hebben met multimedia) toegestaan.
Als bij de bestemming behorende voorzieningen moet in ieder geval gedacht worden aan:
Vanwege het bijzondere karakter van de gebouwen is de bestemming vrij gedetailleerd. Dit is nodig om dat karakter te behouden.
Onder 'groen' wordt veel verstaan. Te denken valt aan tuinen, parken, bossen en natuurterreinen die al dan niet publiekelijk toegankelijk zijn.
De regels van deze bestemming zijn iets minder 'streng' dan de regels bij de bestemming 'Bos' (artikel 4). Er is hier niettemin sprake van een zekere landschappelijke waarde. Daarom is hier ook een aanlegvergunning nodig voor verschillende (in de regel 7.3 genoemde) activiteiten.
Binnen de bestemming, aansluitend op de in het groen te bouwen gebouwen (via de apart opgenomen bestemming 'Bedrijf - multimedia), is de bouw van een parkeergarage mogelijk. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van de daar aanwezig hoogteverschillen.
Het Dievenpaadje is onverhard. Dat deel heeft binnen de groenbestemming daarom ook de aanduiding 'pad' gekregen. Het paadje mag worden verhard en als zodanig deeluitmaken van een recreatieve fietsroute.
In het zuidelijke deel van dit bestemmingsgebied is het ook mogelijk zogenoemde watervilla's te bouwen, dus aan (en ook in) het naastliggende water van de vijver. Om dat te realiseren is het nodig dat het college van burgemeester en wethouders de bestemming eerst (gedeeltelijk) wijzigt (wijzigingsbevoegdheid). Die 'uitgestelde' beslissingsbevoegdheid is opgenomen in artikel 27.3 en om zeker te stellen dat het wateroppervlak aldaar gelijk blijft. In het gebied foerageren vleermuizen (eten vliegjes die boven het wateroppervlak vliegen). Om die situatie te behouden is, indien in het water wordt gebouwd, compensatie nodig. Bij de (bouw)planvorming moet dat worden 'meegenomen'. Om er zeker van te zijn dat dat ook gebeurt is dus de uitgestelde beslissing nodig.
De watervilla's moeten ook voldoen aan de in de regels opgenomen andere (stedenbouwkundige) voorwaarden.
Als bij de bestemming behorende voorzieningen moet in ieder geval gedacht worden aan:
Het gebied waarvoor de wijziging geldt valt in 3 bestemmingen (Groen, Water en Waarde - Natuur en landschap). De bepalingen van de dubbelbestemming Waarde - Natuur en landschap zijn ook na de wijziging van de bestemming onverminderd van kracht.
Als bij de bestemming behorende voorzieningen moet in ieder geval gedacht worden aan:
Een aantal bestaande kantoorgebouwen aan de Insulindelaan en Ceintuurbaan zijn in deze bestemming opgenomen. Het is mogelijk om de panden te gebruiken voor ruimten voor huiswerkbegeleiding voor studenten (scholieren). Voor een enkel pand (Ceintuurbaan 2) is het mogelijk om daarnaast het pand te gebruiken voor kinderopvang/naschoolse opvang.
Als bij de bestemming behorende voorzieningen moet in ieder geval gedacht worden aan:
Als bij de bestemming behorende voorzieningen moet in ieder geval gedacht worden aan:
Het meest noordelijke gedeelte (net boven het bosgedeelte; zie artikel 4) van het plangebied sluit aan op het natuurgebied Spaanderswoud. Deze gronden, die samen met het bosrijke deel een overgang vormen tussen het Media Park en het natuurgebied, hebben een grote ecologische waarde. Die waarden moeten worden behouden. Deze gronden worden daarom extra beschermd.
Als bij de bestemming behorende voorzieningen moet in ieder geval gedacht worden aan:
Het rooien van bomen en ander opgaand houtgewas is gekoppeld aan de vereiste van een aanlegvergunning. Voor het rooien van deze soort is op basis van dit bestemmingsplan geen vergunning nodig. Is een boom of opgaand houtgewas dikker dan 20 centimeter, dan geldt op basis van dit bestemmingsplan niet het vereiste van een aanlegvergunning, maar vanaf die diameter geldt wel de gemeentelijke kapverordening. Het kan dus zijn dat dan alsnog een vergunning nodig is.
De kinderboerderij die even ten zuiden van het Heksenweitje ligt is in deze bestemming opgenomen. Er is geen bouwvlak aangegeven. Er is een aanduiding waarbinnen de bebouwing is toegestaan. De toegestane bebouwing is beperkt in omvang.
Als bij de bestemming behorende voorzieningen moet in ieder geval gedacht worden aan:
Ondergeschikt aan de bestemming zijn wat detailhandelsactiviteiten toegestaan. Ook mag een beperkte horecavoorziening aanwezig zijn (als ondergeschikte activiteit aan de kinderboerderij).
Ondergeschikte detailhandel mag niet als hoofdactiviteit plaatsvinden (dat is de kinderboerderij). De detailhandelsfunctie moet dus aantoonbaar ondergeschikt en gelieerd zijn aan de hoofdfunctie. Komt er op neer dat niet meer dan 20% van de totale omzet en/of niet meer dan 20% van het totale bedrijfsvloeroppervlak, met een maximum verkoopvloeroppervlak van 100 m², gelinkt mag zijn aan detailhandel. Ondergeschikte horeca is horeca vanuit de vestigingen waarbij deze functie ook aantoonbaar ondergeschikt is aan de hoofdfunctie.
In het zuidwestelijke deel van het plangebied zijn twee gebieden waar een bestemming 'Sport' is opgenomen. Het gaat hier om tennisbanen. Niettemin is de bestemming ruim gelaten. Ondergeschikt aan de bestemming zijn wat detailhandelsactiviteiten toegestaan. Ook horeca-activiteiten, zoals een kantine, zijn toegestaan.
Als bij de bestemming behorende voorzieningen moet in ieder geval gedacht worden aan:
Ondergeschikte detailhandel mag niet als hoofdactiviteit plaatsvinden. De detailhandelsfunctie moet dus aantoonbaar ondergeschikt en gelieerd zijn aan de hoofdfunctie (sport). Komt er op neer dat niet meer dan 20% van de totale omzet en/of niet meer dan 20% van het totale bedrijfsvloeroppervlak, met een maximum verkoopvloeroppervlak van 100 m², gelinkt mag zijn aan detailhandel. Ondergeschikte horeca is horeca vanuit de vestigingen waarbij deze functie ook aantoonbaar ondergeschikt is aan de hoofdfunctie, zoals de sportkantine.
Binnen de bestemming 'Tuin' mag weinig worden gebouwd. Het blijft beperkt tot bijvoorbeeld erkers (een bij de bestemming tuin bijbehorende voorzieing in dit geval) van (en aan) naastgelegen gebouwen (die op grond van de daar geldende bestemming zijn toegestaan) en erfafscheidingen en een reclameuiting.
Parkeren is toegestaan, zij het dat niet meer dan 2 motorvoertuigen per perceel tegelijkertijd mogen worden geparkeerd. Een perceel is een bij het Kadaster geregistreerd stuk grond, inclusief alle bebouwing. Komt er op neer dat niet meer dan 2 motorvoertuigen op eigen terrein in de tuinbestemming mogen worden geplaatst.
In principe de belangrijkste (doorgaande) wegen in het plangebied hebben de bestemming 'Verkeer' gekregen. Interne wegen op het Media Park bijvoorbeeld hebben geen aparte bestemming gekregen. De bestemming van die wegen is opgenomen in de verschillede bestemmingen, zoals 'Bedrijf - multimedia' en 'Gemengd-1'.
Als bij de bestemming behorende voorzieningen moet in ieder geval gedacht worden aan:
De Hoge Naarderweg, althans het deel tussen de Akkerweg en de Domeinweg is onverhard. Dit deel heeft daarom ook de aanduiding 'pad' (overhard) gekregen.
Artikel 16 Verkeer-railverkeer
Deze aparte bestemming is opgenomen om de spoorlijn (Amersfoort/Utrecht - Hilversum - Amsterdam/Almere) met al de daarbij behorende voorzieningen in het bestemmingsplan op te nemen.
Als bij de bestemming behorende voorzieningen moet in ieder geval gedacht worden aan:
Een kiosk is een gebouwtje waar kranten, tijdschriften, rookwaren, snoep, bloemen enz. verkocht worden.
Als bij de bestemming behorende voorzieningen moet in ieder geval gedacht worden aan:
In een klein gedeelte van de vijver ten westen van het Media Park is het mogelijk zogenoemde watervilla's te bouwen. Om dit realiseren is het nodig dat het college van burgemeester en wethouders de bestemming eerst (gedeeltelijk) wijzigt (wijzigingsbevoegdheid). Die 'uitgestelde' beslissingsbevoegdheid is opgenomen in artikel 27.3 en om zeker te stellen dat het wateroppervlak aldaar gelijk blijft. In het gebied foerageren vleermuizen (eten vliegjes die boven het wateroppervlak vliegen). Om die situatie te behouden is compensatie van water (elders in het gebied) nodig. Bij de (bouw)planvorming moet dat worden 'meegenomen'. Om er zeker van te zijn dat dat ook gebeurt is dus de uitgestelde beslissing nodig.
De watervilla's moeten ook voldoen aan de in de regels opgenomen andere (stedenbouwkundige) voorwaarden.
Het gebied waarvoor de wijziging geldt valt in 3 bestemmingen (Groen, Water en Waarde - Natuur en landschap). De bepalingen van de dubbelbestemming Waarde - Natuur en landschap zijn ook na de wijziging van de bestemming onverminderd van kracht.
Artikel 18 Wonen-3 en Artikel 19 Wonen-4
Bijna alle woningen in het gebied zijn ondergebracht in de bestemming 'Wonen' (een enkele woning is ondergebracht in de bestemming 'Gemengd - 2').
De toevoegingen '3 en 4' is gebruikt omdat het hier gaat om twee-aaneenwoningen (twee onder een kap) en vrijstaande woningen. De toevoegingen '1 en 2' zijn gereserveerd voor rijtjeswoningen en gestapelde woningen. Die woningen komen niet voor in het plangebied.
Binnen de woning mag worden gewerkt. Verwezen wordt naar hetgeen is gezegd bij de nadere uitleg van enkele begrippen (hierboven).
Bij het wonen behorende voorzieningen moet worden gedacht aan bijvoorbeeld achter- en zijtuinen en het (gedeeltelijk) verharden daarvan ten behoeve van toegangspaden, in en uitritten en bouwwerken (aan- of uitbouwen en bijgebouwen). Parkeervoorzieningen horen er ook bij en een gebouwde barbecue ook. Kortom, alles wat bij een normaal gebruik hoort bij het wonen.
De woonbestemming is aangewezen met een bouwvlak en (achter)erf. De voortuin en som ook de zijtuin (als deze aan een openbare weg ligt) is geregeld in een aparte bestemming 'Tuin' (zie de uitleg bij dat artikel). Naast de regeling voor (hoofd)gebouwen (dat is de woning), die binnen het bouwvlak gebouwd moeten worden, is een regeling voor bijbehorende bouwwerken (de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen) opgenomen. Dus naast dat in het bouwvlak mag worden gebouwd is in het achtererfgebeid (bij de woning) ook het een en ander aan bebouwing mogelijk. Het gezamenlijk grondoppervlak van de bijbehorende bouwwerken mag maximaal 50 m² zijn. Bovendien is geregeld dat de totale oppervlakte van die bouwwerken niet meer dan 50% van achtererfgebied mag zijn. Voor de goede orde: het achtererfgebied is het erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1,00 meter van de voorkant van het (hoofd)gebouw
Een woning is een complex van ruimten, dat blijkens de indeling en inrichting bestemd is, voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden. Een huishouden wordt gevormd door één persoon of een groep personen die een huishouding voert. Daaronder valt niet het bedrijfsmatige verhuren van kamers. Dus er is geen sprake van één huishouden als meerdere (groepen) mensen in een woning of pand verschillende kamers huren (bijvoorbeeld studenten). Een huishouding is een regeling van het huishouden, familieleven, huisgezin. Kamerbewoning is daarom in een aparte regel geregeld.
Dubbelbestemmingen
Dubbelbestemmingen worden gegeven naast een andere bestemming. Ze zijn opgenomen ter bescherming van bepaalde waarden, zoals archeologie, cultuurhistorie (beschermd stads- en dorpsgezicht) en natuur. Bouw- of aanlegactiviteiten zijn binnen deze bestemming niet mogelijk dan wel gekoppeld aan een sloop- of aanlegvergunning.
Algemene regels
Deze standaardbepaling strekt ertoe te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie is mogelijk gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw ten tweede male zou kunnen worden gebruik gemaakt. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een voormalig bedrijf waarbij ook een woning staat, die gesplitst is verkocht. Eén koper heeft de voormalige woning gekocht en de ander de bedrijfsbebouwing. Nu komt deze laatste met het verzoek om op grond van de regels een woning op te richten. Dit is op grond van deze bepaling dus niet mogelijk. De woning is, ondanks dat deze gesplitst is verkocht, namelijk al aanwezig. Dergelijke situaties komen ook voor met bijgebouwen bij woningen die worden afgesplitst.
Artikel 25 Algemene bouwregels
Indien bestaande gebouwen in afmetingen afwijken van de standaard regels met betrekking tot gebouwen (bijvoorbeeld: goothoogten, hoogten, kubieke meters en oppervlakten) dan mag dat uiteraard gehandhaafd blijven. De maten van bestaande gebouwen is dan de zogenoemde regeling vervangende maat. Deze staat in artikel 25 (algemene bouwregels). Dit is uiteraard alleen van toepassing als de bestaande maten in negatieve zin afwijken van de standaard bepaling (bijvoorbeeld als de hoogte van een bestaand gebouw hoger is dan in de regels - als standaard hoogte - is bepaald). Die maten gelden alleen voor de in de bestemming aangegeven gebouwen.
In paragraaf 6.4.3 is aangegeven wanneer het ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen. Dat is belangrijk voor de peildatum waarop de vervangendemaatbepaling kan worden ingeroepen.
Artikel 26 Algemene gebruiksregels
In artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening staat een (algemene) gebruiksregel. Die regel geldt voor iedereen en is van toepassing op alle bestemmingsplannen. In die regel staat dat het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met - onder andere - een bestemmingsplan. Daarmee is dus alle gebruik in strijd met de bestemming en de bestemmingsomschrijving verboden. In feite is een nadere gebruiksregel niet nodig.
Omwille van de duidelijkheid is in dit bestemmingsplan niettemin aangegeven wat in ieder geval als strijdig met het bestemmingsplan wordt beschouwd en wat juist niet in strijd is met de gebruikregel. Het is bijvoorbeeld nergens toegestaan om gebouwen te gebruiken als seksinrichting. Het is wel toegestaan om ondergeschikte detailhandel vanuit bijvoorbeeld een bedrijf uit te oefenen. Hierboven is overigens aangegeven wat onder ondergeschikte detailhandel wordt verstaan.
Artikel 27 Algemene aanduidingsregels
Vanwege (mogelijk) vervoer van gevaarlijke stoffen over de spoorlijn (Amersfoort/Utrecht - Hilversum - Amsterdam/Almere) is een veiligheidszone in een gebiedsaanduiding opgenomen. Bebouwing is in die gebiedszone gelimiteerd. Onderscheid is gemaakt tussen kwetsbare (en beperkt kwetsbare) en niet kwetsbare voorzieningen (zie voor uitleg van die begrippen bij de begripsbepalingen in artikel 1). Uitsluitend beperkt kwetsbare bebouwing is mogelijk in de zone als daarvoor vooraf door burgemeester en wethouders een ontheffing is verleend. Die ontheffing wordt verleend als burgemeester en wethouders van oordeel zijn dat de veiligheid van personen en goederen voldoende is verzekerd. Daarvoor is het nodig dat de aanvrager van het bouwwerk een rapport overlegt van een deskundige over die veiligheidsaspecten.
Artikel 29 Algemene wijzigingsregels
In artikel 25.1 is de aanvullende werking van de Bouwverordening m.b.t. stedenbouwkundige bepalingen uitgeschakeld. Dat geldt niet voor een aantal daar benoemde regels. Eén daarvan is de parkeerregeling in artikel 2.5.30 van de Bouwverordening. De parkeerregeling van de Bouwverordening maakt het mogelijk dat burgemeester en wethouders in beleidsregels nadere bepalingen opnemen omtrent parkeernormen. Die beleidsregels zijn in 2009 door het college vastgesteld. Die beleidsregels kunnen in de planperiode worden gewijzigd. Een wijziging van die beleidsregels wil nog niet zeggen dat daardoor het bestemmingsplan wijzigt. Daarom is in het bestemmingsplan de bevoegdheid opgenomen om, indien daartoe aanleiding is, de parkeernormen die voor het plangebied van toepassing zijn te wijzigen.