| Plan: | Osdorperweg e.o. |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0363.Q0906BPSTD-VG02 |
De planregels zijn verdeeld in vier hoofdstukken:
Artikelgewijze toelichting
In deze paragraaf worden de niet voor zichzelf sprekende en bijzondere juridische
aspecten van de bestemmingsbepalingen toegelicht. Het beleid wordt niet toegelicht, maar de wijze van regelen.
Stadslandbouw: Dit begrip is nog niet volledig uitgekristalliseerd. Vergelijkbare regelingen elders in het land zijn hier niet zonder meer toepasbaar omdat in het gebied geen agrarische bedrijven meer aanwezig zijn. Het waardevolle open veenweidegebied is in beheer bij het Recreatieschap (agrarisch natuurbeheer). Voor de stadslandbouwfunctie is van wezenlijk belang dat er altijd een relatie is met agrarisch natuur- en landschapsbeheer, landschapsbeleving/milieueducatie en/of voedselproductie.
Vanwege de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden van dit natte en waterrijke open landschap is ook productiegebonden paardenhouderij hier niet gewenst. Bij deze vormen van paardenhouderij is er in de regel behoefe aan ruime bouwpercelen van 1 tot 2,5 hectare en zijn voorzieningen nodig als open paardenbakken met omheining en verlichting, stapmolens e.d. die ten kosten gaan van landschap, natuur en cultuurhistorie. De weilanden zijn dan niet alleen nodig voor het grazen van paarden, maar ook voor het trainen en africhten met bijbehorende faciliteiten (verlichting en omheiningen).
Minder intensieve vormen van paardenhouderijen zijn wel toegestaan onder de noemer van stadslandbouw, zoals ruiterpaden gerichte paardenhouderijen, stalhouderijen, pensionstal en paardenmelkerijen. Bij deze vormen van paardenhouderijen kunnen de bedrijven toe met een kleiner bouwperceel en zijn de weilanden uitsluitend nodig om de paarden te laten grazen. De activiteiten van deze bedrijven sluiten nauw aan bij de extensieve recreatie in het gebied (landschapsbeleving op ruiterpaden of huifkartochten).
Ook maneges zijn onder deze noemer niet toegestaan. In het plangebied zelf zijn al twee maneges aanwezig en ook in de verdere omgeving zijn al maneges aanwezig (Osdorp en Geuzenveld).
Een nadere uitleg van stadsdlandbouw is terug te vinden bij de beschrijving van artikel 16.
Artikel 3 Agrarisch
De bestaande kassengebieden hebben een agrarische bestemming gekregen voor glastuinbouw, kwekerij, vollegrondstuinbouw en stadslandbouw in de bestaande kassen. Per glastuinbouwbedrijf is maximaal 20.000 m² kassen toegestaan.
De kassen mogen mede worden gebruikt voor de stadslandbouwfunctie. Het intensieve stadslandbouwgebruik is beperkt tot maximaal 350 m² bruto vloeroppervlakte. Wel mogen de resterende vierkante meters kassen worden ingezet voor de teelt en verwerking van gewassen ten behoeve van de desbetreffende stadslandbouwfunctie met bijbehorende administratie.
De bestaande stallingsactiviteiten hebben een positieve bestemming gekregen met een aanduiding op de verbeelding 'specifieke vorm van bedrijf - stalling'. Hiervoor onder 11.3 is een overzicht opgenomen van de bestande vierkante meters stalling. Uitbreiding of nieuwbouw ten behoeve van deze stallingsactiviteiten is niet toegestaan. Ook glastuinbouwbedrijven die een deel van hun kassen in gebruik hebben voor stalling, mogen geen kassen uitbreiden voor glastuinbouw. Zij dienen eerst de stallingsruimte om te zetten naar glastuinbouw.
In deze bestemming zit een wijzigingsbevoegheid in de vorm van een sloopregeling. In ruil voor de sloop van de kassen mogen onder voorwaarden nieuwe bedrijfsgebouwen worden opgericht achter de bebouwing langs de weg. Om te bewerkstelligen dat het "binnengebied" ook daadwerkelijk vrij komt van bebouwing, is voorgeschreven dat de aangeduide kassen in hun geheel moeten worden gesloopt en dat de nieuwe bedrijfsgebouwen in ruil daarvoor, alleen binnen het op de verbeelding aangeduide wijzigingsgebied mogen worden gebouwd. Het is dus niet mogelijk om slechts een deel van de kassen te slopen (en het gedeelte van de kassen achter op het perceel te laten staan), en vervolgens nieuwe bedrijfsgebouwen op te richten.
Voor de maatvoering is gekeken naar de bestaande kassen. Met de 15% regeling is het mogelijk om de grootste bestaande kas (36.000 m²) af te breken en daarvoor 5.400 m² bedrijfsgebouwen terug te bouwen binnen het aangeduide wijzigingsgebied. Door op de verbeelding een wijzigingsgebied aan te wijzen waar de nieuwe bedrijfsgebouwen mogen worden opgericht is verzekerd dat de nieuwe bebouwing niet te ver achter op het perceel komt. In de voorwaarden is daartoe ook nog eens bepaald dat de nieuwe bebouwing niet verder dan 15 meter achter de bestaande bebouwing mag worden opgericht. Ter bescherming van het woon- en leefklimaat en logistieke ruimte moet echter wel 30 meter tot een woning worden aangehouden. Bovendien moet met een inrichtingsplan worden aangetoond dat de herstructurering leidt tot een kwalitatieve verbetering op het perceel en in het gebied. Daarbij moet de bebouwing worden geconcentreerd langs de weg en moet het achterland weer vrijkomen voor groen. Wel dient tenminste 5 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen te worden gebouwd om de doorzichten naar het achterland open te houden. Ten behoeve van het agrarisch natuurbeheer van dit groen is van belang dat de gronden daarvoor ook bereikbaar blijven. Indien het nieuwe groen achter de bebouwing door eigendomsgrenzen onbereikbaar wordt, zijn privaatrechtelijke afspraken nodig om deze gronden bereikbaar te houden (recht van overpad).
Artikel 4: Agrarisch met waarden
De agrarische functie van deze gronden is beperkt tot agrarisch natuurbeheer (beweiding en maaien). Grondgebonden veehouderij in combinatie met agrarisch natuurbeheer is derhalve mogelijk (koeien en schapen). Het gemengde gebied aan de stadsrand leent zich niet voor intensieve veehouderij en de polders zijn hier van oudsher te nat voor akkerbouw of tuinbouw. Vanwege de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden van dit natte en waterrijke open landschap zijn akkerbouw en tuinbouw hier niet gewenst. Ook glastuinbouw, sierteelt en boom- en fruitteelt zijn hier vanwege de karakteristieke openheid niet gewenst.
Werkzaamheden die de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden van het waterrijke veenweidegebied kunnen aantasten zijn alleen met een aanlegvergunning toelaatbaar.
Wel is het mogelijk om bruggetjes en hekjes te bouwen ten behoeve van de laarzenpaden (met een hoogte van maximaal 1.50 meter). Werkzaamheden ten behoeve van de verbetering van de habitat van weidevogels of het ophogen van het waterpeil worden tot het normale onderhoud en beheer van dit gebied gerekend en zijn niet aanlegvergunningplichtig.
Deze bestemming is toegekend aan de bestaande bedrijven in het gebied. De meeste van deze bedrijven hadden in het geldende bestemmingsplan al een bedrijfsbestemming. Een aantal hebben in het geldende bestemmingsplan nog de bestemming Wonen en Bedrijf maar zijn inmiddels zo doorgegroeid dat een bedrijfsbestemming meer recht doet aan de bestaande situatie. Voor de toelatingsregeling van de bedrijven is gebruik gemaakt van de VNG-brochure "Bedrijven en Milieuzonering" en de daarin opgenomen 'Staat van Bedrijfsactiviteiten-functiemenging'. Het milieu aan de Osdorperweg kan immers niet als een bedrijventerrein worden aangemerkt. Wonen en bedrijvigheid komen naast elkaar voor en ook agrarische bedrijvigheid is mogelijk in dit gebied.
Toegestaan zijn bedrijven in de categorieën A en B.
Niet toelaatbaar zijn categorie C-bedrijven met in potentie een grote verkeersaantrekkende werking die zijn aangewezen op een hoofdontsluitingsweg.
De Osdorperweg heeft onvoldoende capaciteit voor een hoofdontsluitingsweg en het dijklichaam van de Osdorperweg is niet bestand tegen al te veel zwaar vrachtverkeer.
In het verleden hebben een aantal bedrijven in strijd met de geldende bestemming steeds meer weiland geclaimd voor hun bedrijfsuitbreiding. Met dit bestemmingsplan is beoogd om dergelijke ruimteclaims in de toekomst te voorkomen. Met de betrokken bedrijven is naar een structurele oplossing gezocht. De omvang van deze bedrijven is inmiddels zodanig dat verdere groei op deze locatie niet verantwoord is. Omdat de bedrijfspercelen van Rutte (Osdorperweg 580-592) en Kamsteeg (Osdorperweg 530) ver het weidevogelgebied insteken zijn de achterste delen van deze percelen bestemd voor opslag. Ter plaatse mogen de percelen alleen worden gebruikt voor opslag en niet voor bebouwing. Op die wijze wordt de verstoring van weidevogels binnen de perken gehouden.
Een deel van de ruimteclaims is gehonoreerd met een groter bestemmingsvlak, maar verdere uitbreiding van de bebouwing is niet toegestaan.
Artikel 6: Cultuur en Ontspanning
Deze bestemming is gebruikt voor een aantal ateliers in het voormalige schoolgebouw aan de Lutkemeerweg 2. Omdat het voormalige schoolgebouw zeer beeldbepalend is in deze omgeving, is in de planregels opgenomen dat de beeldbepalende karakteristieke verschijningsvorm van het schoolgebouw behouden moet blijven. Het gebouw mag alleen met ontheffing worden uitgebreid en dan alleen als de karakteristieke verschijningsvorm behouden blijft. Dat betekent dat de bestaande maatvoering en gevelindeling moeten worden aangehouden.
Deze bestemming is met name gebruikt voor het groene en karakteristieke talud van de Osdorperweg. Binnen deze bestemming is het weiden van schapen toelaatbaar. Eventuele schuilgelegenheden voor deze schapen zullen echter op het aansluitende eigen terrein moeten worden voorzien. Het groen moet vrij blijven van bebouwing.
Artikel 8: Maatschappelijk
Deze bestemmingsregeling wordt beknot door de beperkingen die het Luchthavenindelingbesluit met zich meebrengt. Nieuwe (geluidgevoelige) onderwijs-, gezondheidszorg- en zorgfuncties zijn in het plangebied niet toelaatbaar. Deze functies zijn daarom uitgesloten in de bestemmingsomschrijving. Voor de bestaande onderwijsfunctie is een maataanduiding opgenomen.
Verder is het dierenasiel op maat bestemd omdat deze functie dermate belastend is voor de omgeving dat ze niet zomaar binnen elke maatschappelijke bestemming kan worden toegelaten. Op de huidige locatie is deze voor de omgeving via het milieuspoor gereguleerd.
Ook een begraafplaats is een functie die niet zomaar overal kan worden toegestaan en hier daarom op maat is bestemd. Alleen ter plaatse van de aanduiding is een begraafplaats toegestaan.
Deze bestemming is gebruikt voor het groene dijklichaam van de Wijsentkade. Deze heeft een belangrijke functie als ecologische verbindingszone.
Daartoe is een groene inrichting met natuurlijke oevers van groot belang. Onder aan het talud is een laarzenpad mogelijk. Ter bescherming van de natuurwaarden geldt ook een aanlegvergunningplicht voor werken en werkzaamheden die deze natuurwaarden kunnen aantasten.
Artikel 10: Recreatie
Deze bestemming is gebruikt voor de nutstuinen langs de Osdorperweg.
Deze bestemming is gebruikt voor de bestaande maneges aan de Osdorperweg 577 en de Lutkemeerweg 46 (zie hoofdstuk Handhaving). Voor de bestaande bebouwing zijn bouwvlakken aangewezen.
Deze bestemming is gebruikt voor de bij de woning behorende voortuinen. In de voortuin zijn geen gebouwen toegestaan en mogen de erfafscheidingen niet hoger zijn dan 1 meter.
Deze bestemming is gebruikt voor de bestaande wegen. Maar voor de karakteristieke bermsloten en het groene talud is de bestemming water respectievelijk groen gebruikt. Aanpassingen van het profiel van de weg zijn alleen mogelijk als dat binnen de verkeersbestemming past. Het groene talud en de bermsloten moeten behouden blijven.
Deze bestemming is gebruikt voor de karakteristieke bermsloten langs de Osdorperweg, de Lutkemeerweg, de Slibveldenweg, de Raasdorperweg en de Wijsentkade.
De kavelsloten in de polders zijn niet afzonderlijk bestemd maar vallen onder de gebiedsbestemming Agrarisch met waarden.
Deze bestemming is gebruikt voor de woningen, niet zijnde bedrijfswoningen.
In het vorige bestemmingsplan werd onderscheid gemaakt tussen woningen met bedrijvigheid op het achtererf en woningen zonder bedrijvigheid. Bij de woningen met bedrijvigheid is meer bebouwing op het perceel aanwezig. Deze woningen hebben daarom in het vorige bestemmingsplan ruimere bouwmogelijkheden gekregen (tot maximaal 60% van het bestemmingsvlak) dan woningen zonder bedrijvigheid.
Omdat echter - conform het SVBP - de dubbelbestemmingen 'Wonen/Bedrijven' (WB) en 'Wonen/Agrarisch' (WA) niet meer mogelijk zijn (en ook niet wenselijk), is in voorliggend bestemmingsplan slechts sprake van enkele woonbestemmingen.
Daarbij is er voor gekozen om de woningen binnen een bouwvlak op te nemen c.q. vast te leggen. Dit leidt tot een situatie die planologisch wenselijker is met het oog op spreiding van de bouwmogelijkheden binnen het bestemmingsvlak. In het bouwvlak is aangegeven hoeveel woningen daarbinnen zijn toegestaan. Bij twee aan elkaar gebouwde woningen staat er dus één bouwvlak op de verbeelding waarbinnen krachtens de aanduiding op de verbeelding maximaal 2 wooneenheden zijn toegestaan.
De huidige woonbestemming houdt voor zover nodig rekening met de bebouwingspercentages uit het vorige bestemmingsplan. Deze bebouwingspercentages hebben echter - aangezien nu sprake is van een enkele woonbestemming - uitsluitend betrekking op bijgebouwen bij woningen.
Het medegebruik van de woning voor praktijk of vrije beroepsuitoefening aan huis is toegestaan, evenals het medegebruik voor consumentverzorgende dienstverlening. Dat betekent dat tandarts met een praktijk aan huis is toegestaan, maar bijvoorbeeld ook een kleine kapsalon, schoonheidssalon of nailstudio aan huis. Deze activiteiten moeten wel worden uitgeoefend door de bewoner van het huis. Het is dus niet toegestaan om delen van de woning (bijvoorbeeld een groot bijgebouw) bedrijfsmatig aan derden te verhuren voor praktijk- of kantoorruimte. De woonfunctie mag niet door deze activiteiten worden verdrongen. Daarom is als voorwaarde opgenomen dat de activiteiten moeten worden beperkt tot maximaal 150 m2.
In deze bestemming is de beeldbepalende stolpboerderij Osdorperweg 756 als karakteristieke bebouwing aangemerkt.
Dat betekent dat de karakteristieke verschijningsvorm van deze boerderij behouden moet blijven (vierkante plattegrond met piramidaal dak). Uitbreiding is alleen met ontheffing toegestaan. Deze bescherming gaat minder ver dan de monumentenbescherming. Niet zozeer de cultuurhistorische waarde van het pand is beschermenswaardig, maar de beeldbepalendheid ter plaatse en de karakteristieke verschijningsvorm die verwijst naar het verleden. Om die reden is geen sloopverbod opgelegd, maar is wel voorgeschreven dat ter plaatse alleen een soortgelijk beeldbepalend en karakteristiek gebouw toelaatbaar is. Een andere bouwstijl is ter plaatse niet toegestaan.
Artikel 16: Wonen - Stadslandbouw
Deze bestemming is voornamelijk gebruikt voor een aantal voormalige agrarische bedrijfspercelen in eigendom van het stadsdeel, waarop de ontwikkeling van stadslandbouw is mogelijk gemaakt. De bestaande gebouwen of de toegekende bouwmogelijkheden mogen voor stadslandbouwactiviteiten worden aangewend. De toegekende bouwmogelijkheden zijn overgenomen uit het geldende bestemmingsplan (bestemming Wonen en Agrarische bedrijven) en bedragen maximaal 60% van het bij de woning behorende bouwperceel.
Stadslandbouw is in het bestemmingsplan (zie de begripsbepalingen) omschreven als een:
"Agrarisch bedrijf in combinatie met dienstverlenende nevenactiviteiten die inspelen op natuur- en landschapsbeheer in het open veenweidegebied van de Osdorper Binnenpolder Zuid of de Osdorper Bovenpolder en/of die inspelen op de recreatieve landschapsbeleving van deze polders en/of die inspelen op voedselproductie, waarbij tenminste 10% van de inkomsten uit agrarische activiteiten moeten voortkomen''.
Voorbeelden van stadslandbouw zijn:
Onder stadslandbouw worden geen maneges, paardenhouderijen en stoeterijen begrepen. Ook grootschalige functies zoals tuincentra, congrescentrum en leisureachtige functies zoals bijvoorbeeld de voormalige Flevohof zijn niet toelaatbaar.
In deze bestemming zijn een aantal karakteristieke panden opgenomen (zie hoofdstuk 10 Cultuurhistorie). Uitbreiding is alleen mogelijk als de karakteristieke verschijningsvorm daardoor niet onevenredig wordt aangetast (bestaande goot- en nokhoogtes, gevelindeling en plattegrond).
Artikel 17: Wonen - Woonwagenstandplaatsen
Deze bestemming is gebruikt voor het bestaande woonwagencentrum. Vergeleken met het geldende bestemmingsplan is een flinke verruiming van de bouwhoogte opgenomen. Voor de woonwagens is een bouwhoogte toegestaan van maximaal 7,50 meter. Voor elke woonwagen is een bouwvlak aangewezen. Verder is zoveel mogelijk de regeling uit het geldende bestemmingsplan overgenomen.
Dit is een dubbelbestemming en die gaat voor op de onderliggende bestemming. In dit geval gaat het om bestaande kabels en leidingen (zie hoofdstuk 6 milieu-externe veiligheid). Ter bescherming van deze belangen (voorkomen beschadiging en bereikbaar houden voor onderhoud) mag er binnen de op de verbeelding aangewezen beschermingszone (de dubbelbestemming) niet worden gebouwd en mogen er geen grondbewerkingen worden uitgevoerd, tenzij de belangen van het leidingenbeheer daardoor niet worden geschaad en de beheerder daaromtrent om advies wordt gevraagd.
Artikel 19: Waarde - Archeologie
Ook dit is een dubbelbestemming ter bescherming van de archeologische verwachtingswaarde. De begrenzing van deze dubbelbestemming is afgestemd op de archeologische beleidskaart die door ADC-heritage is opgesteld. Het bouwverbod met ontheffingsmogelijkheid geldt niet voor nieuwbouw kleiner dan 100 vierkante meter. Ook voor grondbewerkingen dieper dan 30 centimeter geldt een verbod en een aanlegvergunningplicht.
Artikel 20: Waterstaat-Waterkering
Deze dubbelbestemming moet bescherming geven aan de bestaande waterkeringen in het gebied (zie hoofdstuk 8 Water). Alle graafwerkzaamheden in de dijk zijn verboden, tenzij daarvoor toestemming is verkregen van de dijkbeheerder.
De algemene regels in hoofdstuk 3 en de overgangs- en slotregels in hoofdstuk 4, zijn conform het SVBP 2008.
Een functieaanduiding wordt gebruikt om de gebruiksmogelijkheden binnen een bestemming nader te specificeren. Daarbij kan het gaan om een verruiming, een beperking dan wel een nadere specificatie van de gebruiksmogelijkheden binnen het aangeduide gebied.
De functieaanduidingen zijn terug te vinden op de verbeelding (in afgekorte vorm) en in de regels.
Of de werking van een functieaanduiding beperkend is dan wel verruimend valt af te leiden uit de wijze waarop deze is omschreven.
In het onderstaande worden een aantal in het bestemmingsplan voorkomende relevante voorbeelden opgesomd:
In artikel 4 lid 1 sub d (bestemming 'Bedrijf') wordt de aanduiding voor bouwbedrijf - op de verbeelding afgekort als '(sb-bbd)' - als volgt omschreven:
'ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf-bouwbedrijf' , een bouwbedrijf'. Deze omschrijving moet worden opgevat als een verruiming van de bedrijfsbestemming. Het gaat hier om een functie die niet binnen de toegestane bedrijfscategorieën valt en waarvoor dus binnen het met '(sb-bbd)' aangeduide gebied een verruiming van de gebruiksmogelijkheden noodzakelijk is.
In artikel 4 lid 1 sub o (bestemming 'Bedrijf') wordt de aanduiding voor opslag - op de verbeelding aangeduid als '(op)' - als volgt omschreven:
'ter plaatse van de aanduiding 'opslag' , uitsluitend opslag is toegestaan'
Deze omschrijving moet worden opgevat als een beperking van de gebruiksmogelijkheden. Van belang is hier het woord 'uitsluitend'. Met 'uitsluitend' wordt bedoeld dat binnen het aangeduide gebied ten behoeve van de toegestane bedrijfscategorieën uitsluitend opslagactiviteiten zijn toegestaan.
Voor alle duidelijkheid wordt opgemerkt dat de werking/betekenis van een functieaanduiding - in dit geval opslag - niet verder reikt dan het aangeduide gebied. Om bij het voorbeeld van opslag te blijven: Het woord 'uitsluitend' betekent dus niet dat de aangeduide functie 'uitsluitend' op die locatie mag worden uitgeoefend en niet op de andere bedrijfslocaties. Opslag maakt onderdeel uit van een normale bedrijfsvoering en mag uiteraard ook op andere bedrijfslocaties plaatsvinden. De aanduiding '(op)' bepaalt dus slechts voor één specifiek gebied dat daar de bedrijfsvoering zich beperkt tot opslag.
In artikel 8 lid 1 sub b (bestemming 'Maatschappelijk') wordt de aanduiding voor dierenasiel - op de verbeelding afgekort als '(ds)' - als volgt omschreven:
'ter plaatse van de aanduiding 'dierenasiel', een dierenasiel'.
Deze omschrijving moet worden opgevat als een nadere specificatie van de gebruiksmogelijkheden.
Weliswaar valt de functie van dierenasiel reeds onder de bestemming 'Maatschappelijk' maar wordt het onwenselijk geacht om deze functie op iedere locatie met de bestemming 'Maatschappelijk' toe te staan. Vandaar dat het dierenasiel niet als hoofdfunctie in de regels wordt genoemd maar als specifieke aanduiding wordt omschreven.