| Plan: | Bestemmingsplan Hamerstraatgebied |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0363.N1002BPSTD-OH01 |
Waar de overige paragrafen van deze bestemmingsplantoelichting de achtergronden van het bestemmingsplan belichten, geeft deze paragraaf een toelichting op de bestemmingsplanregeling, te weten de bestemmingsplanregels en de verbeelding. Uitgelegd wordt wat de bedoeling en strekking is van de verschillende onderdelen van de regels en de verbeelding. Daartoe worden in deze paragraaf de regels per artikel toegelicht. Aangezien alle onderdelen van de (digitale) verbeelding verbonden zijn met één of meer regels, wordt daarbij ook de verbeelding toegelicht.
Het (juridisch deel van het) bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels, vergezeld van een toelichting. De verbeelding heeft een functie van visualisering van de bestemmingen. De (digitale) verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende deel van het bestemmingsplan. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in drie hoofdstukken.
De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van de bestemming en overige regels.
Artikel 1 Begrippen
Artikel 1 geeft, in alfabetische volgorde, een omschrijving van een aantal begrippen dat in de regels wordt gebruikt. Hiermee wordt formeel vastgelegd wat wel en niet onder het betreffende begrip moet worden verstaan. Dit artikel is dus primair bedoeld om begrippen duidelijk te begrenzen en niet om de gedachten achter de gebruikte termen uit te leggen. Daarvoor is juist deze toelichting bedoeld. In deze toelichting worden gehanteerde begrippen waar nodig uitgelegd.
De gehanteerde omschrijving van de begrippen komt grotendeels overeen met de wijze waarop deze in andere actuele Amsterdamse (grootstedelijke) bestemmingsplannen wordt omschreven.
Opvallend is de definitie voor "bedrijfsruimte", waaronder het traditionele bedrijfsgedeelte van de kantoorachtige bedrijf wordt bedoeld. Kantoorachtige functies (met name afkomstig uit de creatieve branche) betreffen een mengvorm tussen 'kantoor' en 'bedrijf' waarbij de kantoorfunctie dominanter is dan de bedrijfsfunctie. Hierbij gaat het om functies, die voorheen bedrijfsachtige activiteiten verrichtten, maar met de komst van nieuwe technologieën inmiddels grotendeels geautomatiseerd (met computers) werken. Hierbij kan worden gedacht aan architectenbureau's en dergelijke waar voorheen nog grote maquettes werden gebouwd die tegenwoordig grotendeels met computers worden gemaakt. Kenmerkend voor deze kantoorachtige functies is echter dat ze in tegenstelling tot "gewone" kantoren nog steeds - zij het in meer beperkte mate dan voorheen - bedrijfsachtige activiteiten verrichten (denk aan opnamestudio's, grote drukapparaten en dergelijke), waardoor deze functies in traditionele kantoorpanden niet terecht kunnen komen. Hoewel aan de vestiging van kantoorachtige bedrijvigheid beperkingen zijn opgenomen vanwege de stedelijke afspraken ter beperking van het overaanbod van kantoren, is het niet de bedoeling om ook aan het bedrijfsgedeelte van deze functies beperkingen op te leggen.
Met betrekking tot het begrip "zakelijke dienstverlening" wordt - wellicht ten overvloede - opgemerkt dat hieronder functies vallen die overwegend rechtstreeks contact hebben met publiek (een reisbureau), waarbij het kantoorgedeelte slechts ondergeschikt is. Kantoorgebouwen van banken of overheden, waarbij in de plint tevens een (ondergeschikte) baliefunctie aanwezig is, worden als kantoren aangemerkt.
Artikel 2 Wijze van meten
Met dit artikel wordt aangegeven op welke wijze moet worden beoordeeld in hoeverre een initiatief past binnen de maxima die door de overige regels worden aangegeven.
Artikel 3 Bedrijf
Conform het verzoek van Gasunie wordt het in het plangebied gelegen gasontvangstation (GOS) als Bedrijf bestemd. Verder wordt de standaardregeling van Gasunie overgenomen die conform haar beleid een eenduidige en uniforme regeling in het hele land wenst. Aangezien er geen (ruimtelijk) bezwaar bestaat tegen het gebruik van de voorstelregeling van Gasunie, wordt die overgenomen in het bestemmingsplan. Het betreft een conserverende bestemming van de bestaande functie, waarbij - anders dan in het overige gedeelte van het plangebied - geen functieverruimingsmogelijkheden worden geboden.
Artikel 4 Gemengd - 1
Artikel 4 vormt samen met artikel 5 de kern van dit bestemmingsplan. Het verschil tussen de twee bestemmingen is dat in Gemengd-1 ook de functie wonen is toegestaan via wijzigingsbevoegdheid.
Expliciet wordt bestuurlijk gekozen voor een bescheiden toevoeging van wonen in de kleinschaliger, noordelijke kavels. Hier kan functioneel een overgang tussen het wonen in de Vogelbuurt en de bedrijvigheid gemaakt worden. Qua positief effect op de sociale veiligheid is in deze zone het meest te winnen. De variatie in schaal en eigendom maakt een hoge dynamiek en variatie in programmatische invulling van transformatie en intensivering aannemelijk en toevoeging van wonen kansrijk.
Het eerste lid geeft aan welke functies binnen deze bestemming mogelijk zijn. Zoals in het algemene deel van dit hoofdstuk reeds is aangegeven, wordt hier globaal een breed scala van functies toegestaan zonder exacte aanduiding waar wat hoort te komen.
De bouwregels zijn opgenomen in lid 2 van dit artikel. Belangrijke beperking voor bouwplannen is de floorspace-index (fsi) die per (kadastraal) perceel aangeeft hoe groot het brutovloeroppervlak van de gebouwen mag zijn. Een maximum 1 betekent bijvoorbeeld dat het totale brutovloeroppervlak per perceel net zo groot mag zijn als het oppervlak van het perceel. Als bijvoorbeeld 1/3 van het perceel wordt bebouwd, zijn maximaal 3 bouwlagen toegestaan.
In lid 3 is een regeling opgenomen die afwijking van het maximum fsi mogelijk maakt. Door het verlenen van een omgevingsvergunning kan het dagelijks bestuur hoger fsi toestaan op een perceel mits op een ander perceel (of op andere betrokken percelen) evenredig minder programma wordt gerealiseerd. De gemiddelde fsi over de betrokken percelen samen moet dus overeenkomen met de fsi die voor die percelen is gegeven. Van deze afwijkingsmogelijkheid kan gebruikt worden gemaakt indien meerdere percelen in eigendom zijn van één eigenaar. In andere gevallen zouden de bebouwingsmogelijkheden van een naburige eigenaar onevenredig worden geschaad.
In Gemengd-1 geldt in het algemeen een maximale bouwhoogte van 30 meter; een inmiddels gebruikelijke en veel voorkomende bouwhoogte aan zowel de noordelijke als zuidelijke IJ-oever. Bij smalle straten en grenzend aan de achtertuinen van bestaande woningen ligt de bouwhoogte in de eerste linie lager met het oog op optimale bezonning. Er wordt gerekend met een bezonningshoek van 45 graden.
Conform de Structuurvisie en het Investeringsbesluit zijn op enkele plekken hoogbouwaccenten mogelijk. Voor het toestaan van accenten boven de basishoogte van 30 meter is nadere beoordeling noodzakelijk ten aanzien van de situering, vormgeving en volume van het hoogbouwplan vanwege de mogelijke visuele, wind- en schaduwhinder. Gelet hierop zijn de hoogbouwaccenten slechts door een afwijkingsvergunning mogelijk. Het verlenen van een reguliere omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan is mogelijk gemaakt. Voorwaarde voor het verlenen van de afwijkingsvergunning is dat het past binnen de hoogbouwvisie zoals opgenomen in het Investeringsbesluit, geen visuele hinder veroorzaakt en dat het geen nadelig effect heeft voor de uitstraling naar het openbare ruimte en tevens dat door initiatiefnemer aangetoond wordt dat het hoogbouwplan geen onaanvaardbare wind- en schaduwhinder geeft. Met betrekking tot windhinder dienen tevens de mogelijke effecten op de passerende scheepvaart onderzocht te worden. Voor meer informatie over hoogbouw zie paragraaf 4.2 en Hoofdstuk 15. Bij hoogbouw is het maximum fsi niet van toepassing.
Een belangrijk onderdeel van dit artikel is de regeling voor milieuhinderlijke functies. In hoofdstuk 7 is de regeling al beschreven. Gelet op de transformatieopgave zijn in het gebied voortaan slechts functies toegestaan die conform de VNG-methode zoals opgenomen in de brochure 'Bedrijven en milieuzonering' mengbaar zijn met wonen. Hierbij gaat het om functies die in Staat van Inrichtingen, die onderdeel uitmaakt van de regels van dit bestemmingsplan, vallen in de milieuhindercategorieën 1 of 2. Onder voorwaarden zijn categorie 3.1 functies ook mengbaar met wonen. Het bedrijf Schöne Edelmetaal dat edelmetalen verwerkt op het adres Meeuwenlaan 88 (SBI-code 382.A2), valt in categorie 3.2. Het bedrijf Exclusiva, een groothandel in chemische producten op het adres Schaafstraat 21 (SBI-code 46751), valt tevens in categorie 3.2. Deze functies krijgen een maatwerkbestemming. De bedrijven mogen hiermee hun activiteit voortzetten. Als die genoemde functie verdwijnt worden slechts functies toegestaan die geen belemmering opleveren voor de transformatie naar een gemengd werk-woongebied.
De aanwezigheid van het LPG-tankstation aan de Meeuwenlaan beperkt de ontwikkelmogelijkheden binnen de op de verbeelding aangegeven risicocontour. Op grond van het Besluit externe veiligheid inrichtingen mogen binnen de zogenaamde plaatsgebonden risicocontour van een risicobedrijf geen kwetsbare objecten gevestigd worden. Beperkt kwetsbare objecten mogen slechts bij uitzondering toegestaan worden. Voor meer uitleg over deze aspecten zie hoofdstuk 9 van de toelichting. Hierbij gaat het om slechts tijdelijke beperkingen. Er is immers een convenant gesloten met de exploitant van het LPG-tankstation op grond waarvan de verkoop van LPG per 31 december 2015 wordt beëindigd. In artikel 16 wordt de mogelijkheid geboden om het plan hierna te wijzigen met dien verstande dat de beperkingen voor de vestiging van (beperkt) kwetsbare objecten niet meer zullen gelden.
Zoals in paragraaf 18.1 reeds werd aangegeven zijn in bestemming Gemengd-1 woningen en scholen toegestaan via wijzigingsplan. Hierbij gaat het om gevallen wanneer een hinderveroorzakend bedrijf vertrekt of zijn bedrijfsvoering zodanig wijzigt dat woningbouw op kortere afstand verantwoord is. Belangrijke voorwaarde hierbij is dat het met milieuonderzoek aangetoond is dat woningbouw geen belemmering betekent voor de bedrijfsuitvoering van bestaande bedrijven.
In het bestemmingsplan zijn enkele randvoorwaarden gegeven waaraan de wijzigingsplannen getoetst moeten worden. Conform de Structuurvisie en het Investeringsbesluit is er een bovengrens van 25.000 m2 bvo wonen (oftewel 200 woningen) in dit bestemmingsplan opgenomen, hetgeen een toevoeging van 150 woningen betekent op de huidige 50 woningen in het plangebied. Hoewel in het Investeringsbesluit een aantal van 200 woningen zijn genoemd, wordt het aantal woningen in dit bestemmingsplan beperkt door een maximum m2 bvo. Hierbij wordt (conform de grondexploitatie en het exploitatieplan) gerekend met 125 m2 bvo per woning. (Het netto gebruiksoppervlak van een woning is uiteraard kleiner dan 125 m2 waarbij ook trappenhuizen, bergingen en dergelijke meetellen.) Het gebruik van m2 bvo ook voor woningen sluit aan bij de systematiek van het exploitatieplan. Hiernaast wordt met deze methode meer ruimte gegeven aan kleinschalige woonvormen, zoals studentenhuisvesting en dergelijke.
Om in het Investeringsbesluit voorgestelde functiemening op kavel- en gebouwniveau te kunnen bereiken is de voorwaarde opgenomen dat maximum 30% van het totale brutovloeroppervlakte van een perceel mag gebruikt worden voor wonen. Hierop kan uitzondering gemaakt worden als meerdere percelen onderdeel zijn van hetzelfde bouwplan en gemiddeld over meerdere perceel de 30% niet wordt overschreden. Met betrekking tot bebouwing zijn de bouwregels van artikel 4.2 van toepassing. Uiteraard zijn de relevante bepalingen van de dubbelbestemming(en) en de algemene regels ook van toepassing.
Naast dit artikel bevatten de artikelen 13 en 14 ook belangrijke algemeen van toepassing zijnde bouw- en gebruiksregels, bijvoorbeeld ten aanzien van parkeren. Er wordt ook een bovengrens gesteld aan het maximaal programma dat in het hele plangebied wordt mogelijk gemaakt.
Artikel 5 Gemengd - 2
Artikel 5 geldt voor het grootste gedeelte van het Hamerstraatgebied, waar wonen de komende 10 jaar niet is toegestaan (ook niet via wijzigingsplannen). Gelet op de toekomstige menging met woonfuncties en de reeds lopende "verkleuring" van het bedrijventerrein wordt in dit artikel de vestiging van "zware" milieuhinderlijke bedrijven uitgesloten. Tegelijkertijd wordt de mogelijkheid geboden om de transformatie naar een gemengd gebied met kantoren, kantoorachtigen en voorzieningen voort te zetten.
Meeste regels tonen overeenkomst met de regels van artikel 4. Hieronder wordt een aanvullende toelichting gegeven op de afwijkende regels, voor het overige wordt verwezen naar de artikelsgewijze toelichting van artikel 4.
Zoals in 4.1 reeds aangegeven is detailhandel in het plangebied niet toegestaan, met uitzondering van de Versmarkt op de Overkant (het voormalig Stork-terrein), waarvoor reeds een projectbesluit op grond van artikel 3.10 Wro (oud) is verleend. " De versmarkt is onderdeel van het unieke en integrale concept voor de (tijdelijke) invulling van De Overkant, waarbij de hele keten van "leren, bedenken, maken, verkopen" op het terrein aanwezig is. De versmarkt is daarmee aanjager van de herontwikkeling van De Overkant en het Hamerstraatgebied. In het concept zijn ambachtelijkheid, vakmanschap en publieke activiteiten kernbegrippen. Horeca, versmarkt en (multi-)culturele events maken het tot een 'place to be'. Rondom het thema 'voedsel' worden educatieve programma's ontwikkeld waarbij wordt samengewerkt met het ROC; de leerlingen krijgen de kans om in de versmarkt te werken. Zo ontstaat er een kruisbestuiving tussen toekomstige (ROC-leerlingen) en bestaande ondernemers, tussen ontwikkelaars en klanten. Een versmarkt is detailhandel in agrarische producten zoals vlees, vis, brood, jam etc. Op maximaal 30% van het verkoopvloeroppervlak is detailhandel in niet agrarische producten toegestaan. Een reguliere supermarkt is dus niet toegestaan.
Conform de Structuurvisie en het Investeringsbesluit zijn op enkele plekken hoogbouwaccenten mogelijk. Voor het toestaan van accenten boven de basishoogte van 30 meter is nadere beoordeling noodzakelijk ten aanzien van de situering, vormgeving en volume van het hoogbouwplan. Gelet hierop zijn de hoogbouwaccenten slechts door een afwijkingsvergunning mogelijk. Het verlenen van een reguliere omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan is mogelijk gemaakt. Voorwaarde voor het verlenen van de afwijkingsvergunning is dat het past binnen de hoogbouwvisie zoals opgenomen in het Investeringsbesluit, geen visuele hinder veroorzaakt en dat het geen nadelig effect heeft voor de uitstraling naar het openbare ruimte en tevens dat door initiatiefnemer aangetoond wordt dat het hoogbouwplan geen onaanvaardbare wind- en schaduwhinder geeft. Met betrekking tot windhinder dienen tevens de mogelijke effecten op de passerende scheepvaart onderzocht te worden. Voor meer informatie over hoogbouw zie paragraaf 4.2 en hoofdstuk 15. Bij hoogbouw is het maximum fsi niet van toepassing.
In het Investeringsbesluit is de wens geformuleerd dat het IJ en het Motorkanaal zo veel mogelijk openbaar toegankelijk moet zijn. Met de erfpachters en gebruikers van de kavels langs het IJ en het Motorkanaal worden (privaatrechtelijke) afspraken gemaakt om de oevers openbaar toegankelijk te maken voor langzaam verkeer. Om de toegankelijkheid publiekrechtelijk te waarborgen wordt nieuwe bebouwing langs het water uitgesloten; bebouwing dient op de verbeelding aangegeven bouwvlakken gerealiseerd te worden. Hierbij wordt nog opgemerkt dat langs het IJ ook beperkende voorwaarden gelden vanuit nautische veiligheid (zie hieronder). Indien de toegankelijkheid van het water niet ernstig wordt belemmerd kan de omgevingsvergunning voor het afwijken verleend worden van het bebouwingsverbod buiten de bouwvlakken.
Voor de bestemmingsvlakken langs het IJ geldt een regel die er voor moet zorgen dat een uit de koers geraakt schip geen gevaar vormt voor de bebouwing. Dit is tevens van belang in het kader van de nautische veiligheid. Daarbij kan gekozen worden voor een aanvaarbescherming in het water of voor het 20 meter terugliggend bouwen van de gebouwen. Er is in beginsel gekozen voor de regel dat nieuwe bebouwing niet binnen 20 meter vanaf de oever wordt gerealiseerd. Ontheffing van deze regel (via omgevingsvergunning) is mogelijk indien het bevoegd gezag voor nautische veiligheid (het Centraal Nautisch Beheer Noordzeekanaalgebied, met de Haven Amsterdam als uitvoerend orgaan) instemt met het bouwplan dichterbij de oever, bijvoorbeeld omdat maatregelen zijn getroffen om voldoende bescherming te bieden (aanvaringsbescherming).
Naast de beperkingen voor de vestiging van (beperkt) kwetsbare objecten binnen van de veiligheidszone van het LPG-tankstation is er ook een beperking gesteld ten aanzien van de vestiging van kwetsbare objecten binnen de veiligheidszone van het gasontvangstation. Deze beperking vloeit voort uit de veiligheidsafstand die geldt op grond van artikel 3.12, zesde lid, van het Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer (Activeitetenbesluit).
Hoewel op korte termijn (binnen 10 jaar) geen woningbouw wordt gepland in dit gedeelte van het Hamerstraatgebied en derhalve geen concrete noodzaak is om "zware" milieuhinderlijke bedrijven uit te sluiten, wordt dit toch wenselijk geacht. Omdat ook dit gedeelte in de visie van de gemeente niet meer als traditioneel bedrijventerrein blijft functioneren, maar een gemengd gebied wordt met voorzieningen en kantoorachtigen is het niet te verwachten dat hier milieuhinderlijke bedrijven zullen gaan vestigen. De komst van dergelijke bedrijven zou de (midden)lange termijn visie van de gemeente in gevaar kunnen brengen. Tot slot wordt opgemerkt dat er slechts weinig zwaardere bedrijven in het plangebied aanwezig zijn. De vestigings- en uitbreidingsklimaat voor bedrijven wordt aldus met dit bestemmingsplan niet substantieel gewijzigd ten opzichte van de feitelijke situatie.
De reeds aanwezige functies die in een zwaardere milieuhindercategorie vallen dan in dit bestemmingsplan wordt toegestaan krijgen een maatbestemming. Voor deze bedrijven wordt een uitzondering gemaakt, die niet geldt voor de opvolgende bedrijven. Concreet gaat het om de volgende bedrijven:
Hoewel in bestemming Gemengd-2 (geluids)gevoelige bestemmingen niet zijn toegestaan, is in dit bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om een eventueel initiatief voor het realiseren van een school alsnog toe te staan. Hierbij wordt met name gedacht aan (middelbaar) beroepsonderwijs zodat leerlingen dichtbij school bij bedrijven werkervaring op kunnen doen. Onderwijs is in het algemeen (geluid)gevoelige functie, met uitzondering van praktijklocalen e.d. Voor het toestaan van de onderwijsfunctie is aldus grote zorgvuldigheid vereist. Er dient voldaan te worden aan de wettelijke verplichtingen, die met name door de Wet geluidhinder worden gesteld. Het wijzigingsplan wordt aan de Wet geluidhinder getoetst en er dient - indien noodzakelijk - een hogere waarde besluit genomen te worden. Verder aandachspunt is dat bestaande bedrijven in de omgeving van de beoogde locatie niet mogen worden belemmerd in hun bedrijfsvoering. Gelet hierop is in de regel de voorwaarde gesteld aan het gebruik van de wijzigingsbevoegdheid dat de benodigde milieuruimte van bedrijven voldoende gerespecteerd dient te worden. Over het gebruik van de wijzigingsbevoegdheid zie verder paragraaf 18.1.
Artikel 6 Groen
De smalle groenstrook aan de noordoostelijke hoek van het plangebied krijgt de bestemming Groen. Hierin worden slechts zeer beperkte bouwmogelijkheden geboden om deze groenstrook als zodanig te behouden.
Artikel 7 Tuin
Enkele bestaande woningen hebben een achtertuin. Deze achter- of binnentuinen worden als waardevol gezien en daarom worden ze conserverend bestemd. De bebouwingsmogelijkheden zijn dan ook erg beperkt om de tuinkarakter te behouden.
Artikel 8 Verkeer
De in het plangebied aanwezige wegen krijgen de bestemming verkeer. Zoals in paragraaf 4.2 en in hoofdstuk 5 reeds aangegeven is, wordt de openbare ruimte niet ingrijpend gewijzigd en wordt de huidige wegenstructuur intact gelaten. Behalve de eventuele aanpassing van de rotonde aan de Meeuwenlaan tot een kruising (die overigens grotendeels buiten het plangebied valt), wordt het wegverkeer niet gewijzigd.
Artikel 9 Water
De in het plangebied aanwezige wateren krijgen ook een conserverende bestemming. Er wordt de mogelijkheid gegeven om in het water steigers te bouwen om (naast de reeds aanwezige jacht- en ponthaven) tevens een boardwalk langs de oever te realiseren. Hiermee kan de belevingswaarde van het IJ vergroot worden. De bouw van steigers in het IJ (anders dan in de beschermde havens) is slechts toegestaan indien hiertegen geen nautische belangen zich verzetten.
Verder biedt dit artikel de mogelijkheid om een brug over het Motorkanaal te realiseren. Doel hiervan is om het plangebied en met name het voormalige Stork-terrein beter te ontsluiten voor langzaam verkeer. Belangrijke randvoorwaarde voor het aanleggen van de brug is dat de aanwezige jachthaven Aeolus toegankelijk moet blijven. De brug zal dan ook als een beweegbare brug worden uitgevoerd. De verbinding tussen de twee kades zal zodanig worden uitgevoerd dat de doorgang voor schepen met staande mast gegarandeerd is. De wijze van openen en de momenten op de dag/nacht dat dit zal gebeuren wordt nader onderzocht en in overleg met Aeolus bepaald. Ook voor passanten zal zowel visueel als functioneel duidelijk moeten zijn dat het een beweegbare brug betreft, zodat de aanwezigheid van de brug geen beletsel vormt voor een bezoek aan de verenigingsjachthaven. De exacte positie van de beweegbare fiets- voetbrug moet nader bepaald worden; de functieaanduiding op de verbeelding biedt op een flexibele wijze ruimte voor een optimale situering van de brug. Duidelijk is dat ten zuiden van de fiets- voetbrug, in het Motorkanaal voldoende ruimte vrij moet blijven voor wachtende schepen.
Artikel 10 Leiding-Gas
Er is een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van de aardgasleiding die door het plangebied loopt. Een dubbelbestemming legt beperkingen op aan de onderliggende (hoofd)bestemmingen. Zij gaat vóór de onderliggende bestemming, wat betekent dat de bepalingen van de bestemming uitsluitend van toepassing zijn, voor zover zij niet strijdig zijn met de bepalingen van de dubbelbestemming. Deze dubbelbestemming is primair ten opzichte van de overigens geldende bestemmingen.
Zoals in paragraaf 9.3 reeds is beschreven, stelt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) algemene regels voor de inhoud van bestemmingsplannen. Zo is het verplicht om in bestemmingsplannen de ligging van buisleidingen weer te geven. Hierbij wordt ook een belemmeringsstrook (strekkende tot 5 meter aan weerszijden) meegenomen.
Conform het Bevb geldt een geclausuleerd bouwverbod binnen de belemmeringstrook. Er kan alsnog toestemming verleend worden voor het bouwen als de veiligheid met betrekking tot de buisleiding niet wordt geschaad. Verder is een omgevingsvergunning (voorheen: aanlegvergunning) verplicht gesteld voor de uitvoering van de werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden, die de buisleiding kunnen beschadigen.
Artikel 11 Waarde-Archeologie
Daar waar mogelijk sprake is van archeologische waarden is een dubbelbestemming met daarin een regeling ter bescherming van mogelijke archeologische waarden voor enerzijds het bouwen en anderzijds het roeren van grond zonder dat sprake is van bouwen. Dit laatste in de vorm van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (voorheen: aanlegvergunning). Een dubbelbestemming legt beperkingen op aan de onderliggende (hoofd)bestemmingen. Zij gaat vóór de onderliggende bestemming, wat betekent dat de bepalingen van de bestemming uitsluitend van toepassing zijn, voor zover zij niet strijdig zijn met de bepalingen van de dubbelbestemming. Dit artikel vloeit voort uit de verplichting die de in 2007 in werking getreden Wet op de Archeologische Monumentenzorg oplegt ten aanzien van de bescherming van archeologische waarden. Dit stelsel beoogt te voorkomen dat de te beschermen archeologische waarden teloor gaan. Conserveren in de bodem staat hierbij voorop, maar ook het doen van opgravingen is een mogelijkheid om archeologische waarden zeker te stellen. Het dagelijks bestuur verleent de vereiste omgevingsvergunning indien dit zich verdraagt met de mogelijk aanwezige te beschermen waarden. In de praktijk komt het er veelal op neer dat de aanlegvergunning kan worden verleend indien het noodzakelijke archeologisch onderzoek voorafgaand aan de werkzaamheden is afgerond.
Artikel 12 Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling vormt evenals de overgangsbepaling een van de "standaardregels" die het Bro als verplicht op te nemen bepaling in een bestemmingsplan voorschrijft en komt dus geheel overeen met de tekst uit het Bro. Het moet verhinderen dat bouwpercelen, die slechts voor een bepaald deel mogen worden bebouwd, later alsnog kunnen worden volgebouwd. Nadat een eerste bouwwerk is gerealiseerd, moet deze bepaling voorkomen dat het overgebleven open terrein opnieuw als het totale bouwperceel kan worden beschouwd.
Artikel 13 Algemene bouwregels
Dit artikel maakt een marginale overschrijding van de op de verbeelding aangegeven bestemmingsgrenzen of bouwgrenzen mogelijk, voor zover het gaat om de in het voorschrift aangegeven ondergeschikte delen van een bouwwerk. Het betreft een direct recht. Een nadere omgevingsvergunning met bijbehorende afweging is dus niet meer nodig.
Verder worden ondergrondse gebouwen uitgesloten in dit artikel. Reden hiervoor is de hoge grondwaterstand zoals reeds aangegeven in hoofdstuk 12. Ontheffing (door middel van omgevingsvergunning) is mogelijk mits de aanvrager van het ondergrondse gebouw met een grondwaterstandberekening aantoont dat er wordt voldaan aan de grondwaternorm en dat in omliggende gebieden met bestaande bouw er geen of slechts verwaarloosbare verslechtering van de grondwatersituatie optreedt.
Artikel 14 Algemene gebruiksregels
In dit artikel worden regels gesteld die voor meerdere bestemmingen gelden. Primair gaat het hierbij om de twee gemengde bestemmingen, maar is sommige gevallen over alle bestemmingen.
In lid a wordt een aanvulling gemaakt op de algemene verbodsbepaling van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Het wordt tevens verboden om gronden in strijd met het bestemmingsplan laten gebruiken. Deze aanvulling geeft het bevoegd gezag mogelijkheid om niet alleen de concrete overtreder van het bestemmingsplan aan te spreken, maar ook de eigenaar of erfpachter van de grond, die deze situatie toelaat.
In lid b wordt het algemeen gebruiksverbod nader ingevuld. Belangrijk hierbij is de zogenaamde grote lawaaimakers worden uitgesloten. Met de vaststelling van dit bestemmingsplan wordt dan ook de gezoneerd industrieterrein status van het gebied opgeheven. De noodzaak hiervoor en de gevolgen hiervan zijn beschreven in hoofdstuk 8 Geluid.
In lid c en d zijn regels gesteld ten aanzien van parkeren. Ten aanzien van de betreffende functies worden verschillende normen gesteld conform het Locatiebeleid en het parkeerbeleid van het stadsdeel. De normen gelden zowel als minimum- als maximumnorm. Een minimumnorm is noodzakelijk om parkeeroverlast in het gebied te voorkomen, terwijl een maximum nodig is om de verkeersaantrekkende werking voor auto's te beperken. Onder voorwaarden, zoals opgenomen in artikel 15 is het mogelijk om van de minimumnorm af te wijken. Voor voorzieningen, die zeer verschillend kunnen zijn, valt geen eenduidige parkeernorm te geven. Hiervoor worden in de bijlage van de regels specifieke minimum en maximum normen gesteld per type voorziening. Parkeren dient op eigen terrein opgelost te worden. Op grond van de bepaling in artikel 15 kan hiervoor een uitzondering gemaakt worden indien parkeren op een andere terrein wordt opgelost. Veel kavels zijn immers klein, waardoor parkeeroplossingen op eigen terrein niet voor de hand liggen vanwege de hoge kosten en relatief hoge ruimtebezet. In dergelijke gevallen kan de ontwikkelaar afspraken maken met overige partijen in het plangebied waar parkeerplaatsen nog beschikbaar zijn. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk dat op een kavel een centrale parkeervoorziening wordt gerealiseerd, waar overige partijen de benodigde parkeerplaatsen kunnen huren.
De leden e tot en met l geven beperkingen aan het totaal programma in het plangebied, aan het programma per functie en in sommige gevallen aan de grootte van vestigingen. Deze bovengrens van de toegestane ontwikkeling is ook het uitgangspunt geweest voor de verschillende onderzoeken, zoals het verkeers-, luchtkwaliteit- en verkeerslawaai onderzoek.
De belangrijkste beperkingen gelden voor de functies kantoren en kantoorachtige functies. Gezien het overaanbod aan kantoorruimte in Amsterdam en omgeving, zijn in PlaBeKa-verband (zie paragraaf 3.3) afspraken gemaakt over het terugdringen van het kantooraanbod. Derhalve is er ook een maximum bovengrens opgenomen van 30.000 m2 bvo, waarvan inmiddels ca. 20.000 m2 bvo reeds aanwezig dan wel inmiddels vergund is. Dit betekent dat nog 10.000 m2 bvo aan kantoorruimte in het plangebied beschikbaar is. Vanwege de stedelijke afspraken zijn slechts kleine kantoren in het plangebied welkom (maximum 500 m2 bvo per vestiging). Deze beperkingen (zowel het maximum van totaal programma als het maximumgrootte per vestiging) zijn van toepassing op zowel "gewone" kantoren als op kantoorachtige functies die een mengvorm zijn tussen kantoren en bedrijven, maar het kantoorgedeelte dominant is. Indien bij een functie het bedrijfsgedeelte groter en overwegend is, wordt die hele functie als bedrijf aangemerkt. Voor de maximale grootte van een bedrijf gelden geen beperkingen, maar het kantoorgedeelte mag hierbij ook niet groter zijn dan 500 m2 bvo. Indien bij een "mengfunctie" (bv. bij een uitgever) het kantoorgedeelte groter is dan het bedrijfsgedeelte, wordt die functie in het kader van de Kantorenstrategie als kantoor gezien, waarvoor dus de eerder genoemde beperkingen gelden. Voor kantoorachtige functies wordt echter een nuancering gemaakt dat hun bedrijfsgedeelte (bv. de opnamestudio van een mediabedrijf, de eigen drukkerij van een kleine uitgever o.i.d.) niet meetelt in de beperkingen voor kantoren.
Artikel 15 Algemene afwijkingsregels
In dit artikel wordt de mogelijkheid geboden om van enkele algemene bouw- of gebruiksbepalingen, die voor meerdere bestemmingen gelden, af te wijken voor zover strenge toepassing van die regels onredelijk zou zijn.
Zo is het dagelijks bestuur bevoegd om de minimum parkeernorm te verlagen. Deze parkeernormen geven de gemiddelde parkeerbehoefte van enkele hoofdfuncties weer. Hoewel deze parkeernormen geschikt zijn om een algemene inschatting te maken ten aanzien van parkeerbehoefte, blijkt uit ervaring dat in enkele bijzondere gevallen afwijking in de rede ligt. Een opslagloods zou bijvoorbeeld vanwege de grote oppervlakte relatief veel parkeerplaatsen moeten realiseren, terwijl daaraan - vanwege de geringe aantal medewerkers en bezoekers - geen behoefte is. In dergelijke gevallen is het onredelijk om ontwikkelaars te verplichten het volledig aantal parkeerplaatsen te realiseren. Daarom wordt in deze herziening de mogelijkheid toegevoegd om ontheffing (inmiddels omgevingsvergunning) te verlenen indien blijkt dat voor een bepaalde functie minder parkeerplaatsen volstaat. De ontheffing wordt slechts verleend indien realisatie van het voorgeschreven aantal parkeerplaatsen vanwege de bijzondere specifieke kenmerken van het bouwplan in redelijkheid niet te vergen is. Hierbij gaat het om bijzondere gevallen, zoals bijvoorbeeld wanneer in het betreffende gebouw - in verhouding tot de oppervlakte van het gebouw - slechts zeer weinig mensen werken, de functie geen bezoekers trekt en het is - vanwege het ontwerp en inrichting van het gebouw - onaannemelijk is dat het gebouw in de toekomst voor andere functies gebruikt kan worden.
Hiernaast wordt ook de mogelijkheid geboden om ontheffing te verlenen van de verplichting om parkeren op eigen terrein op te lossen. Voorwaarde hiervoor is dat parkeren op een andere terrein wordt opgelost. Veel kavels zijn klein, waardoor parkeeroplossingen op eigen terrein niet voor de hand liggen vanwege de hoge kosten en relatief hoge ruimtebezet. In dergelijke gevallen kan de ontwikkelaar afspraken maken met overige partijen in het plangebied waar parkeerplaatsen nog beschikbaar zijn. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk dat op een kavel een centrale parkeervoorziening wordt gerealiseerd, waar overige partijen de benodigde parkeerplaatsen kunnen huren.
Verder wordt een regeling opgenomen voor functies die niet in de limitatieve lijst van de Staat van Inrichtingen voorkomen. Tot slot is het mogelijk om een uitzondering te maken voor functies die in een hogere milieuhindercategorie vallen dan in de algemene regels toegestaan, maar waarvan de milieueffecten - gelet op de concrete bedrijfsvoering - vergelijkbaar zijn met die van de toegestane functies.
Tot slot kan dit artikel uitkomst bieden voor niet ongewenste initiatieven biedt dit artikel uitkomst, voor zover het gaat om relatief kleine afwijkingen. Omdat het gaat om omgevingsvergunning moet, anders dan bij de in artikel 13 toegelaten overschrijdingen, per geval een afweging worden gemaakt of met het verlenen van de omgevingsvergunning geen ongewenste situatie ontstaat.
Artikel 16 Algemene wijzigingsregels
Anders dan de afwijkingsbevoegdheid voor concrete gevallen op grond van artikel 15, lid c, geldt de wijziging van de Staat van Inrichtingen die in dit artikel wordt mogelijk gemaakt, voor alle toekomstige gevallen.
Verder is er ook een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de beperkingen die voortvloeien uit de regelgeving voor externe veiligheid op te heffen op het moment dat het betreffende tankstation aan de Meeuwenlaan conform het convenant stopt met de verkoop van LPG. Het bestemmingsplan wordt ook zodanig gewijzigd dat de verkoop van LPG (niet alleen op grond van de Wet milieubeheer), maar ook op grond van het bestemmingsplan verboden wordt.
Artikel 17 Algemene procedureregels
In aanvulling op de Algemene wet bestuursrecht wordt in dit artikel de procedure voor het stellen van nadere eisen voorgeschreven. Met deze regels wordt aan belanghebbenden de mogelijkheid gegeven om voorafgaand het stellen van een nadere eis zienswijze in te dienen bij het bevoegd gezag.
Artikel 18 Overige regels
Lid 1
Op de plankaart is de ligging van de geluidzone van het gezoneerd industrieterrein Johan van Hasseltkanaal Oost weergegeven, voor zover die in het plangebied valt. Met deze bepaling wordt ook in de regels vastgelegd dat de betreffende gronden in de geluidzone vallen. De betekenis en gevolgen van de geluidzone is reeds behandeld in hoofdstuk 8 Geluid.
Lid 2
In de regels wordt een enkele keer verwezen naar andere wettelijke regelingen. Landelijke wettelijke regelgeving kan gedurende de looptijd van het bestemmingsplan veranderen. Om die reden wordt in dit artikel aangegeven dat daar waar wordt verwezen naar landelijke wettelijke regelingen, die regelingen zijn bedoeld zoals deze luidden op het moment waarop het ontwerp bestemmingsplan ter visie is gelegd.
Artikel 19 Overgangsrecht
In dit artikel zijn overgangsregels opgenomen, die evenals de anti-dubbeltelregel behoren tot de standaardregels uit het Bro.
Artikel 20 Slotregel
Het laatste artikel regelt - conform de landelijke standaarden - de naam van het bestemmingsplan.