Bestemmingsplan Hamerstraatgebied

4.1 Ruimtelijk-functionele aspecten

Transformatie bedrijventerrein in gemengd gebied
Uitgangspunt voor het transformatieproces is dat het Hamerstraatgebied primair als binnenstedelijk bedrijventerrein blijft functioneren. Het aantal kleinschalige bedrijventerreinen binnen de ring A10 van Amsterdam is beperkt. Veelal zijn deze terreinen onder druk van stedelijk programma (woningbouw) en grondprijs-ontwikkeling omgevormd tot woonwijken. Het feit dat er in het Hamerstraatgebied en daarmee binnen Amsterdam nog ruimte is voor een breed spectrum aan bedrijven en ondernemers wordt zowel maatschappelijk als politiek als waardevol gezien. Expliciet is niet gekozen voor een ontwikkeling tot intensief gemengd stedelijk gebied met een aanzienlijk woonprogramma.

Om het gebied aantrekkelijker te maken voor bedrijven, werknemers, bezoekers en omwonenden en om de aanwezige marktvraag te bedienen, wordt diversificatie van functies mogelijk gemaakt: naast traditionele bedrijvigheid ook kantoorachtige bedrijvigheid en voorzieningen (onder andere hotel, horeca). Bovendien wordt in bescheiden mate (tot een maximum van 200 woningen) wonen in een deel van het plangebied mogelijk gemaakt, uitsluitend waar het functioneren van zittende bedrijven niet wordt belemmerd. Kantoren en kantoorachtige bedrijven zijn in het gebied slechts beperkt toegestaan (met een maximum van 500 m2 per vestiging en maximaal 30% kantoorontwikkeling per perceel).

Het huidige ruimtegebruik in het plangebied ligt rond de 235.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo). Het totale programma dat dit bestemmingsplan mogelijk maakt, bevat 200.000 m2 bvo werken (waarvan 30.000 m2 bvo kantoren en kantoorachtige bedrijven), 36.000 m2 bvo voorzieningen en 200 woningen. Het primaat blijft op werken liggen, maar naar verwachting zal het accent verschuiven van traditionele bedrijvigheid naar kantoren en kantoorachtige creatieve functies. Dit programma vormt de bovengrens van de toegestane ontwikkelingen voor de komende 10 jaar. Door regels in het bestemmingsplan wordt gewaarborgd dat dit maximum programma niet wordt overschreden.

Programmamix
Een mix van programmamogelijkheden zal van het Hamerstraatgebied een gevarieerder en levendiger stuk stad maken: werken (bedrijven, kantoren en kantoorachtige bedrijven), voorzieningen (commercieel en maatschappelijk) en wonen (beperkt en in diverse werk-gerelateerde soorten). De ambitie van de gemeente is om functiemenging niet alleen op gebiedniveau, maar ook op kavelniveau te bereiken. Dit levert ook op micro-niveau, lokaal, een interessant, gevarieerd stedelijk milieu op. Bovendien worden de bestuurlijk gelimiteerde, beperkt in te zetten aantrekkelijke functies (wonen en kantoor) op deze wijze gedoseerd en gespreid over het gebied. Om deze ambitie van menging op kavel- en gebouwniveau te waarborgen, wordt in het bestemmingsplan een maximumgrens van woningen en kantoren per kavel voorgeschreven.

Werken
De hoofdfunctie van dit bedrijventerrein blijft werken. Daardoor blijft binnen de Programmamix het aandeel werken het grootst. De toegestane milieuhindercategorie voor dit bedrijventerrein wordt beperkt tot maximaal categorie 3.1 voor nieuw te vestigen bedrijven. Het soort en type bedrijf dat zich hier kan en zal vestigen, verandert. De bedrijvigheid in het gebied zal met name gericht zijn op goederen of producten die direct in de omgeving afgenomen worden. Denk hierbij aan loodgieters, schoonmaakbedrijven, architectenbureaus, grafische vormgevers, reclamebureaus; veelal creatieve en/of ambachtelijke bedrijven.

Naast bedrijven en kleinschalige solitaire kantoren (maximale bvo van 500 m2 per vestiging) worden ook mengvormen van deze functies (kantoorachtigen of kantoorachtige bedrijven) toegestaan. Hierbij gaat het om functies die voorheen als bedrijf werden aangemerkt, maar vanwege de toegenomen automatisering inmiddels meer als een kantoor functioneren. Denk aan architectenbureau's die in het verleden nog grote tekentafels en maquettenruimte hadden, maar inmiddels steeds meer met computers werken. Deze functies zijn in het gebied welkom, maar hun vestigingsmogelijkheden worden vanwege de stedelijke afspraken beperkt. De Kantorenstrategie is immers ook van toepassing op mengvormen van bedrijven en kantoren waarbij de kantooroppervlakte minimaal 50% bedraagt.

Voorzieningen
Eén van de ambities in het Hamerstraatgebied is een grotere diversiteit aan functies te bereiken. Voorzieningen kunnen hier een grote bijdrage aan leveren; ze genereren levendigheid en maken het gebied aantrekkelijk voor werknemers en Amsterdammers. Kleine voorzieningen zijn overal in het gebied mogelijk. Grootschalige voorzieningen kunnen terecht op de drie grote kavels aan het IJ. Wenselijk zijn maatschappelijke voorzieningen zoals onderwijs (onder anderen in combinatie met werk-ervaringsplekken), kinderopvang en commerciële voorzieningen als horeca en hotel.

Detailhandel wordt in het plangebied - conform het advies van de Commissie Winkelplanning Amsterdam (CWA) - niet toegestaan. Enige uitzondering op deze regel is de vestiging van de Versmarkt van ongeveer 3200 m2 brutovloeroppervlak (waarvan 2.600 m2 verkoopvloeroppervlak) op de Overkant. Deze versmarkt is door middel van een projectbesluit ex artikel 3.10 Wet ruimtelijke ordening (oud) al toegestaan. De reden om geen verdere detailhandel in het Hamerstraatgebied toe te staan is dat in Stadsdeel Noord een relatief beperkte uitbreidingsruimte kent voor nieuwe winkels. Die beperkte winkelruimte wordt in andere delen van de stad ingevuld; vooral rondom bestaande winkelcentra en bij nieuwe woonwijken (zoals Overhoeks). De resterende ruimtewordt door het initiatief Versmarkt gebruikt.

Wonen
Met dit bestemmingsplan wordt een beperkte toevoeging van wonen in het gebied mogelijk gemaakt. Wonen is (met uitzondering van enkele bestaande woningen in bestemming Gemengd-2) alleen in bestemming Gemengd-1 toegestaan met een maximum van 25.000 m2 bvo (200 woningen) in het totaal in het hele plangebied en een maximum 30% wonen per perceel. Ten opzichte van het huidige aantal van 50 woningen, betekent dit een toevoeging van 150 nieuwe woningen. Doel is hierbij niet getalsmatig een aanzienlijke bijdrage leveren aan het beantwoorden van de Amsterdamse woningbehoefte maar verlevendiging van het gebied en verhoging van de sociale veiligheid. Ook moet het wonen een meerwaarde opleveren voor het functioneren van de nieuwe generatie bedrijvigheid in het gebied.

Wonen is niet overal in het gebied mogelijk en wenselijk. Beperkingen ten gevolge van industrie- en verkeerslawaai en hinder door bestaande bedrijven sluiten grote delen van het gebied uit voor wonen. Wonen wordt slechts toegestaan door gebruik van wijzigingsbevoegdheid. Bij het vaststellen van het wijzigingsplan dient de aanvaardbaarheid van wonen op de concrete locatie nader beoordeeld te worden. Uitgangspunt hierbij is dat wonen voor het doorfunctioneren van zittende bedrijven geen bedreiging mag vormen. Voor meer informatie over de wijzigingsbevoegdheid, zie paragraaf 18.1.

Ontwikkelstrategie van de gemeente
Bij de hierboven geschetste transformatie van het gebied heeft de gemeente slechts een passieve, faciliterende rol. De gemeente creëert (onder het stellen van enkele noodzakelijke "spelregels") de juridisch-planologische voorwaarden zodat de beoogde transformatie plaats kan vinden. Verder zorgt de gemeente voor de nodige dan wel wenselijke aanpassing van de openbare ruimte ter ondersteuning van de transformatie. Verder ligt het aan de markt om de transformatie op te pikken.

De gemeente voert hierbij geen actief grondbeleid: er worden (op een kavel na) geen bouwrijpe kavels uitgegeven (die zijn niet vacant), er wordt niet onteigend om tot uitgifte en gestuurde ontwikkeling te komen. De gemeente heeft wel voorkeursrecht gevestigd op kavels in particuliere eigendom in het plangebied. Op het moment dat deze particuliere kavels te koop worden aangeboden zal de gemeente afwegen of zij strategisch zal aankopen. Het doel is hierbij het voorkomen van prijsopdrijving en het borgen van de ontwikkeldoelen. Incidenteel zal, in goed overleg met huidige erfpachtnemers, een erfpachtrecht worden teruggekocht met als doel het realiseren van strategische langzaamverkeersverbindingen of waardevolle openbare plekken aan het IJ. Kern is dus het mogelijk maken, faciliteren van herontwikkeling binnen de kaders die dit bestemmingsplan geeft.

Naast deze passieve ontwikkelingsrol, heeft de gemeente ook slechts een terughoudende opstelling ten aanzien van sturing en inperking van ontwikkelmogelijkheden. In paragraaf 18.1 wordt de sturende rol van de gemeente nader beschreven in relatie tot de bestemmingsplanvorm.