| Plan: | Haarzuilens |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0344.BPHAARZUILENS-0401 |
7.11 Artikelsgewijze toelichting
Op een aantal bestemmingen is in deze paragraaf een nadere toelichting opgenomen.
Voor de agrarische bedrijven wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de regeling uit het oude bestemmingsplan. De bebouwing moet binnen het bouwvlak (agrarisch bouwperceel) worden gebouwd. Niet alle soorten agrarische bedrijven zijn toegestaan. In het gebied zijn een aantal fruitteelt bedrijven gevestigd. Deze bedrijven worden specifiek bestemd. Nieuwe fruitteeltbedrijven zouden de openheid in het gebied kunnen aantasten. Via een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid kan een uitbreiding van een bestaand fruitteeltbedrijf wel worden toegestaan onder de voorwaarden dat de cultuurhistorische en landschappelijke waarden niet onevenredig worden aangetast.
De bedrijfsgebouwen mogen slechts uit 1 bouwlaag bestaan. Dit om te voorkomen dat er vee gestapeld kan gaan worden.
Naast een agrarisch bedrijf zijn ook nevenactiviteiten toegestaan. Eén van de nevenactiviteiten is een biovergistingsinstallatie. Hierbij geldt als beperking dat maximaal 36.000 ton/per jaar mag worden verbruikt en dat de mest en/of andere organische bijproducten hoofdzakelijk van het eigen bedrijf afkomstig zijn. In ondergeschikte mate mag de mest en/of bioproducten van bedrijven uit de directe omgeving komen. Ook het vestigen van een bed & breakfast is toegestaan als nevenactiviteit.
In de wijzigingsbevoegdheid is de ruimte-voor-ruimte regeling opgenomen. Kamperen bij de boer is tot een beperkt aantal standplaatsen toegestaan. Zie voor een uitgebreide beschrijving paragraaf 4.3.
Om de agrarische bedrijven een blijvend economisch perspectief te bieden, krijgen de landbouwbedrijven in algemene zin de ruimte om door te groeien tot een bouwperceel van maximaal 1,5 hectare via een wijzigingsbevoegdheid. Dit is voldoende voor een normale bedrijfsvoering. Voor bestaande grondgebonden veeteeltbedrijven is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor vergroting tot maximaal 2,5 hectare onderbepaalde voorwaarden.Tevens is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de vergroting van het agraisch bouwperceel tot maximaal 2,5 hectare indien dit noodzakelijk is voor plaatsing van gebouwen, bouwwerken voor het opwekken van duurzame energie.
De verschillende bestaande bedrijven zijn in de bestemming 'Bedrijf' opgenomen. Aan het plan is een 'Lijst van Bedrijfsactiviteiten' toegevoegd. Een uitgebreide toelichting op deze lijst is opgenomen. Binnen het plangebied zijn de bedrijfsactiviteiten uit de milieu categorieën A en B1 toegelaten.
Artikel 5 Bedrijf - Nutsvoorziening
De grotere nutsgebouwen, zoals gebouwen ten behoeve van elektriciteitsvoorzieningen en dergelijke zijn in deze bestemming ondergebracht, inclusief de ontsluitingsverhardingen. Deze nutsgebouwen zijn groter dan de nutsgebouwtjes die op grond van de algemene ontheffingsregels kunnen worden toegelaten en zijn dan ook vanwege hun omvang apart bestemd.
De bestemming Detailhandel is van toepassing op de detailhandelsvestiging (plus fietsverhuur) in het dorp.
Artikel 8 Detailhandel - Tuincentrum
Het bestaande tuincentrum aan de Bijleveldweg wordt specifiek bestemd. Dit om te voorkomen dat er een andere niet in het landelijk gebied passende detailhandelsbedrijf wordt gevestigd na vertrek van het tuincentrum.
De verschillende soorten groenvoorzieningen (met uitzondering van het snippergroen) zijn opgenomen in één bestemming. Een groot deel van het groen heeft alleen een functie als plantsoen of als speelplek/speelweide. Dierenweides zijn toegestaan binnen de bestemming.
Binnen de bestemming Groen is ook waterbeheer, waterberging en sierwater toegestaan. De kleinere watergangen zijn dan ook niet apart bestemd. Daarnaast mogen er binnen deze bestemming ook voet- en fietspaden worden gerealiseerd.
De twee horecagelegenheden in het dorp hebben de bestemming Horeca gekregen. Alleen horeca behorend tot de categorie B en D van de Staat van Horeca-inrichtingen zijn toegestaan.
Bij de Hamlaan is een nieuwe locatie voor de vestiging van een horecabedrijf opgenomen. Deze nieuwe locatie dient als pleisterplaats voor het recreatiegebied.
Gezien de diversiteit aan functies op het landgoed van kasteel de Haar is het niet goed mogelijk om gebruik te kunnen maken van een van de hoofdbestemmingen genoemd in de Standaard Vergelijkbaarheid bestemmingsplannen 2008. In deze lijst is een hoofdgroep Overig opgenomen. Deze hoofdgroep is aan gemaakt om enige flexibiliteit in het bestemmen te geven. Bij de bestemming van het kasteel en het kasteel park is gebruikt gemaakt van de hoofdgroep Overig met als bestemming Kasteel. Binnen deze bestemming zijn verschillende bestemmingen mogelijk conform reeds bestaand gebruik.
De school in het dorp Haarzuilens heeft de bestemming Maatschappelijk gekregen. Binnen deze bestemming zijn maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Wat hieronder wordt verstaan is gedefinieerd in artikel 1 van de regels.
Artikel 13 Maatschappelijk - Begraafplaats
Aan de Hamlaan is de aanleg van een begraafplaats gepland (zie hiervoor ook paragraaf 4.2.5). De begraafplaats is specifiek bestemd. Dit betekent dat er op deze locatie geen andere maatschappelijke voorzieningen kunnen worden gevestigd. Er is een bouwvlak opgenomen voor de bouw van een aula en voor de bouw van een werkplaats.
Uitsnede Structuurvisiekaart 'Gebieden binnen groene contouren'
Bovenstaande kaart geeft een overzicht van de gebieden die in het Structuurvisie zijn aangeduid als de Ecologische HoofdStructuur (EHS). Voor het plangebied Haarzuilens zijn daarin drie categorieën in ecologisch opzicht van belang: 'bestaande natuur', 'habitatrichtlijngebieden' en 'ecologische verbindingszones'.
'Bestaande natuur' verwijst naar gebieden die deel uitmaken van een samenhangend netwerk. Grote aaneengesloten natuurgebieden, zoals de Utrechtse Heuvelrug, maken in hun totaliteit deel uit van de bestaande natuur. In onderhavig bestemmingsplan wordt de 'bestaande natuur', alsmede de 'habitatrichtlijngebieden' uit de provinciale EHS planologisch verankerd. Deze locaties hebben de bestemming 'natuur' gekregen waar een conserverende werking vanuit gaat. Ten aanzien van de golfbaan en de gronden behorende bij het kasteel zal een dubbelbestemming 'Waarde - Ecologie' opgenomen worden om de ter plaatse aanwezige ecologische waarden te versterken, te behouden en ontwikkelen.
De in de structuurvisie aangeduide gebieden 'Ecologische verbindingszones' zijn ingerichte of nog in te richten gebieden die planten en dieren de mogelijkheid bieden zich tussen bestaande en nieuwe natuurgebieden te verplaatsen. De verbindingzones lopen via bestaande watergangen. Binnen de bestemming water wordt aangegeven dat die gronden tevens bestemd zijn voor ecologische verbindingszones. Binnen de bestemming water zijn geen bouwmogelijkheden opgenomen. Bestaande ecologische verbindingszones krijgen een tevens een dubbel bestemming Waarde-Ecologie.
Er is een nieuwe provinciale structuurvisie in de maak (zie hiervoor ook 3.3.3.). Bovenstaande kaart is daarin niet gelijk aan het bovenstaand kaartje. Zodra de ontwerp-structuurvisie wordt vastgelegd zal worden bekeken of e.e.a in dit bestemmingsplan daarop moet worden aangepast.
Een groot gedeelte van het plangebied heeft de bestemming Recreatie gekregen. Bedoeld wordt extensieve openlucht recreatie. Het gaat om gronden die een openbaar, dat wil zeggen voor het publiek toegankelijk, karakter krijgen. Binnen deze bestemming is het aanleggen van fietspaden en wandelpaden mogelijk. Op een aantal locaties is specifiek aangegeven dat er parkeerplaatsen aangelegd mogen worden. Dit om het aantal recreanten in het gebied op te vangen. Op de plankaart is specifiek aangegeven hoeveel parkeerplaatsen maximaal aangelegd mogen worden. De bestaande functies (voornamelijk agrarische bestemming) zijn "wegbestemd". Wel zijn ondergeschikte agrarische activiteiten toegestaan. Ook de mogelijkheid voor het aanleggen van het parkbos ten westen van kasteel de Haar is specifiek op de plankaart aangegeven met de nadere aanduiding park. Het beheer van de graslanden kan op extensieve wijze plaatsvinden door het laten weiden van vee.
De golfbaan krijgt een specifieke sportbestemming. Op deze wijze is het niet mogelijk dat de gronden voor andere sportdoeleinden worden gebruikt. Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen de bouwvlakken. Via de dubbelbestemmingen (archeologie, ecologie en cultuurhistorie) geldt er een aanlegvergunningstelsel waarmee de bestaande waarden in het gebied worden beschermd.
De meeste wegen in het plangebied zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer'. Ook de pleinen, de bermen van wegen en het snippergroen maken hier deel van uit. Het is de bedoeling dat er in het plangebied een aantal fietspaden worden aangelegd om de recreatieve waarde te verhogen.
Artikel 21 Verkeer - Railverkeer
De spoorlijn heeft de bestemming 'Verkeer-Railverkeer'. In deze bestemming zijn de spoorbaan en de daarbij behorende voorzieningen toegestaan en ook geluidwerende voorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en water.
Artikel 22 Verkeer - Verblijfsgebied
Deze bestemming is speciaal voor dit bestemmingsplan opgesteld. In het plangebied zijn verschillende fietspaden gepland om de recreatieve waarde van het gebied te verhogen. Deze paden krijgen een aparte bestemming. Om te voorkomen dat hier ook een weg voor gemotoriseerd verkeer zou mogen komen is er voor gekozen een specifieke bestemming te maken waarin uitsluitend verkeer in de zin van langzaamverkeer is toegestaan. Ook het parkeren van auto's is niet toegestaan in deze bestemming.
In de regels is aangegeven dat het fietspad zelf 4 meter breed mag zijn, de bestemmingsstrook is echter breder omdat nog niet exact duidelijk waar binnen de bestemmingsstrook het fietspad komt.
Water is in het plangebied een structurerend element. De hoofdwatergangen zijn in de bestemming 'Water' opgenomen. De regeling uit de keur blijft onverkort naast het bestemmingsplan van kracht. Volgens het streekplan dienen er ecologische verbindingszones tot stand te komen in het plangebied. Eén van deze verbindingszones loopt langs de watergang de Bijleveld, en één langs het water van de Joostenlaan, het Verlengde van de Joostenlaan en de vinexwatergang bij de Hamlaan. Het water (inclusief oevers en bermen) is dan ook mede bestemd voor ecologische verbindingszones.
Deze bestemming is toegekend aan de van oudsher in het gebied aanwezige woningen en woongebouwen met bijbehorende tuinen. De zogenaamde lintbebouwing buiten het dorp. Een uitgebreide toelichting op deze bestemming is in paragraaf 1.4 opgenomen.
Voor de vrijstaande woningen geldt een maximale inhoudsmaat van 600 m3 (exclusief aangebouwde bijbehorende bouwwerken).
Twee of meer woningen onder 1 kap vormen een samenhangend geheel. Vergroting van het hoofdvolume bij één van de woningen heeft grote invloed op de woonsituatie in het naastgelegen pand, zoals ontnemen van zicht. Tevens gaat op deze manier het samenhangende beeld van de twee onder een kapwoningen of het rijtje verloren. Uitgangspunt is om alleen uitbreiding van het hoofdvolume tot maximaal 15% mogelijk te maken. Hiermee kan uitbreidingsruimte worden geboden met behoud van de bestaande ruimtelijke karakteristiek en kwaliteit en kan bovendien voorkomen worden dat er voor aangrenzende percelen grote negatieve gevolgen ontstaan.
Het is mogelijk een beroep of bedrijf aan huis of een B&B te vestigen bij de woning zoals ook omschreven in paragraaf 7.4..
Deze bestemming is opgenomen voor de woningen in het dorp Haarzuilens. Per woning is een bouwvlak opgenomen. Er is een specifieke bijbehorende bouwwerkenregeling opgenomen die rekening houdt met het feit dat er sprake is van een te beschermen stads- en dorpsgezicht. Bij het opstellen van de bouwregels is rekening gehouden met de bestaande bouwrechten. Het is mogelijk een beroep of bedrijf aan huis of een B&B te vestigen bij de woning zoals ook omschreven in paragraaf 7.4..
Deze bestemming is opgenomen voor één locatie, namelijk voormalig Parkweg 36. Op deze locatie zijn vier woningen gebouwd rond een soort erf. Deze wijze van verkaveling wijkt af van de lintbebouwing en de dorpsbebouwing. Vandaar dat hier een aparte bestemming voor is opgenomen. Het is mogelijk een beroep of bedrijf aan huis of een B&B te vestigen bij de woning zoals ook omschreven in paragraaf 7.4.
Artikel 29 Waarde - Archeologie
De archeologische waarden en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde-Archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd. Overtreding van het bestemmingsplan is een strafbaar feit. Op deze manier houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarden en verwachtingen conform de Monumentenwet.
Artikel 30 Waarde - Cultuurhistorie
Door middel van deze bestemming worden de betreffende gronden in het plangebied bestemd voor het behoud, herstel en de ontwikkeling van de met het beschermd stadsgezicht verbonden cultuurhistorische waarden. Voor de gronden die in een beschermd stadsgezicht vallen zijn extra regels opgenomen die waarborgen dat de karakteristiek van het straat- en stadsbeeld niet in onevenredige mate wordt aangetast en aan de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied geen afbreuk wordt gedaan. Zie ook paragraaf 7.9.
De gronden van de golfbaan en de gronden behorende bij het kasteel zijn inde provinciale Structuurvisie benoemd als ecologische kerngebieden en behoeven bescherming. Deze gronden krijgen een dubbelbestemming 'Waarde - Ecologie' om de ter plaatse aanwezige ecologische waarden te versterken, te behouden en ontwikkelen door middel van een omgevingsvergunningstelsel. Zie ook paragraaf 7.9.
Deze dubbelbestemming geldt ook voor de aangelegde ecologische verbindingzones.
Hoofdstuk 3 Algemene regels vraagt een aantal regels om nadere uitleg.
Artikel 33 Algemene regel omtrent (fiets)parkeren
Artikel 33 regelt dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijke beleid. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening die een zelfde voorwaarde aan het gebruik stelt.
Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen voldoet. Het college heeft normen vastgesteld die aangeven wat als “voldoende” moet worden beschouwd.
In een bestaande situatie wordt de bestaande parkeergelegenheid voor auto's en fietsen als voldoende beschouwd. Deze bestaande parkeergelegenheid moet op grond van dit artikel in stand worden gehouden. Bij sloop-nieuwbouw wordt het bestaande aantal parkeerplaatsen (het rechtens verkregen niveau) in mindering gebracht op het aantal dat nodig is bij de nieuwe ontwikkeling, een en ander conform het geldende gemeentelijk beleid.
Met parkeervoorzieningen worden parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen bedoeld.
Artikel 34 Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.
Artikel 35 Algemene bouwregels
In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van werkverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.
Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.
Artikel 38 Algemene afwijkingsregels
Dit artikel regelt ontheffingsmogelijkheden voor het college van burgemeester wen wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een ontheffing verleend kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes, het plaatsen van zend- en/of sirenemasten, of waarschuwingsmasten.
Artikel 37 Algemene gebruiksregels
De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.
Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.
Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.
Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken en een strafbepaling. Deze hoeven daarom niet in het bestemmingsplan te worden opgenomen. Het handelen in strijd met aanlegregels of sloopregels valt hier echter niet onder. Overtreding hiervan dient nog steeds in het bestemmingsplan als strafbaar feit te worden aangemerkt.
De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk Overgangs- en slotregels bevatten de onderstaande 3 bepalingen.
In het Besluit op de ruimtelijke ordening is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.
Indien de in het plan opgenomen regels voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.
Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.
Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.
Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.
Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.
Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.
Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.
Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.