| Plan: | Bedrijventerrein Enschotsebaan |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0855.BSP2009002-e001 |
De indeling van dit bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2008 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen). Deze indeling wordt in deze paragraaf toegelicht.
Hoofdstuk 1 bevat de 'Inleidende regels'. Dit hoofdstuk omvat twee artikelen: een artikel met een aantal noodzakelijke begripsomschrijvingen en een artikel regelende de wijze van meten.
Hoofdstuk 2 'Bestemmingsregels' bevat de bestemmingsregels voor het plangebied. In dit hoofdstuk komen de verschillende bestemmingen met bijbehorende bouwregels en gebruiksregels aan bod. Bij sommige bestemmingen is daarnaast sprake van aanlegvergunningen.
Bestemmingsomschrijvingen
In het plan komen de volgende bestemmingen voor:
Daarnaast zijn de volgende dubbelbestemmingen opgenomen:
Bouwregels
De bouwregels bevatten een uitgebreide regeling ten aanzien van het oprichten van gebouwen en overige bouwwerken in het plangebied (bouwvlak, erf, bouwhoogte, regeling bijgebouwen, etc.). Voor een uitgebreide toelichting op de bouwregels wordt verwezen naar paragraaf 5.4 ´Ruimtelijk beheer´. Er wordt hierbij een onderscheid gemaakt in bouwregels voor (hoofd)gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen, bouwwerken van algemeen nut en bouwwerken, geen gebouw zijnde.
Nadere eisen en ontheffingen
Per bestemming heeft het college de bevoegdheid om met in achtneming van de daarvoor geldende procedures nadere eisen aan bouwplannen te stellen of ontheffing van de bouwregels te verlenen. De hiervoor geldende procedures worden in artikel 21 'algemene procedureregels' beschreven. Voor het verlenen van ontheffingen gelden steeds een aantal voorwaarden. Deze worden in het betreffende artikel opgesomd.
Specifieke gebruiksregels
Ten slotte worden per bestemming de regels omtrent het gebruik van bouwwerken en gronden gegeven, aangevuld met een aantal ontheffingsmogelijkheden wisselend per bestemming.
Wijzigingsbevoegdheid
Een aantal bestemmingsartikelen is facultatief aangevuld met een wijzigingsbevoegdheid voor bepaalde functies.
Hoofdstuk 3 'Algemene regels' bevat de regels die voor alle gronden van toepassing zijn, ten aanzien van de volgende aspecten:
Algemene juridische en stedenbouwkundige regels
Artikel 18 Antidubbeltelregel bevat algemene anti-dubbeltelregels ter voorkoming van onbedoeld dubbel gebruik van de gronden.
Artikel 19 Algemene bouwregels bevat een aantal algemene stedenbouwkundige regels die voor alle bestemmingsvlakken van toepassing zijn. Het gaat hierbij om de regeling met betrekking tot ondergrondse bebouwing en de verhouding tussen bouwvlakken en aanduidingen, de situering van de hoofdtoegang voor woningen, een regeling voor onbebouwde terreinen bij woningen en bij overige gebouwen, een regeling over de ruimte tussen gebouwen en een regeling voor het bouwen nabij op de plankaart aangeduide bomen.
Algemene aanduidingsregels
Voor de in het plangebied gelegen geluid-, milieu-, en bevizone, zijn in Artikel 20 Algemene aanduidingsregels de betreffende algemene aanduidingsregels opgenomen welke voorwaarden stellen aan het gebruik van de gronden binnen deze zones.
Algemene ontheffingsbevoegdheid
Een algemene ontheffingsbevoegdheid van burgemeester en wethouders in Artikel 21 Algemene
ontheffingsbevoegdheden met betrekking tot geringe afwijkingen van de regels van het plan.
Algemene wijzigingsbevoegdheid
Een algemene wijzigingsbevoegdheid van burgemeester en wethouders in Artikel 22 Algemene
wijzigingsbevoegdheden o.a. met betrekking tot reconstructie van oude complexgewijze bebouwing, schrappen van functieaanduidingen en uitwisseling van functieaanduidingen, het toelaten van diverse functies binnen de woonbestemming, wijziging van de bestemmingsgrenzen en het toelaten van utiliteitsvoorzieningen met een oppervlak groter dan 50 m2.
Algemene nadere eisen
Naast een aantal nadere eisen per bestemming zijn burgemeester en wethouders middels Artikel
24 Algemene nadere eisen bevoegd om een aantal algemene nadere eisen te stellen. Ook hiervoor gelden de procedureregels van artikel 21 'Procedureregels'.
Algemene procedureregels
In Artikel 23 Algemene procedureregelsworden de procedureregels bij het gebruik maken van ontheffingbevoegdheden en tot het stellen van nadere eisen gegeven.
Het laatste hoofdstuk bevat de Overgangs- en slotregels . Dit zijn algemene regels betrekking hebbend op het overgangsrecht. Bouwwerken welke op het moment van tervisielegging van het plan bestaan (of die kunnen worden opgericht volgens een voor dit tijdstip aangevraagde bouwvergunning) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. In de slotbepaling wordt de exacte naam van het bestemmingsplan gegeven.
Vestiging c.q. uitbreiding van (nieuwe) bedrijven is binnen de daarvoor aangewezen bestemmingen slechts toelaatbaar tot de daarvoor weergegeven milieucategorie welke blijkt uit de bestemmingsomschrijving en de aanduiding op de verbeelding.
In Bijlage 1 is de zogenaamde Staat van Bedrijfsactiviteiten' met toelichting toegevoegd die onderdeel uitmaakt van de bestemmingsplanregels. Deze lijst is bedoeld als hulpmiddel voor het bepalen van welke bedrijven, met de daarbij behorende opslagen en installaties, zich binnen het plangebied mogen vestigen en waar dit binnen het plangebied is toegestaan. De lijst is afgeleid van de bedrijvenlijst die als bijlage hoort bij 'Bedrijven en Milieuzonering', een uitgave van het VNG.
Uitbreidingsmogelijkheden zijn behoudens de fysiek beperkte bebouwingsregelingen ook gelimiteerd door de genoemde categorie-indeling. Uitbreiding (meer dan 10%) is niet toelaatbaar, indien het bedrijf de maximaal toelaatbare milieucategorie overschrijdt.
Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd om ontheffing te verlenen van de categorie indeling van bedrijven tot ten hoogste twee hogere categorieën dan in de regels voor de betreffende locatie is opgenomen mits dit uit milieutechnisch oogpunt mogelijk is en niet hoger is dan milieucategorie 4.1. De plansystematiek maakt het mogelijk om op slagvaardige wijze in te spelen op ontwikkelingsmogelijkheden.
Ten behoeve van het onderstation van Essent is in een gedeelte van de 'oksel' van de Burgemeester Brechtweg en de spoorbaan voorzien in de bestemming “Bedrijf – Nutsvoorziening”. Binnen de bestemming kan tot een maximale bouwhoogte worden gebouwd van 15 meter met een maximale goothoogte van 8 meter. Het maximale bebouwingspercentage van het bouwvlak bedraagt 65%.
Voor de realisatie van de woon-werkkavels is in een gedeelte van het plangebied voorzien in de bestemming 'Wonen'. De regels voor deze bestemming zijn zodanig opgesteld dat flexibel kan worden omgegaan met het inrichten van de kavels, zonder afbreuk te doen aan de rechtszekerheid.
De gronden zijn bestemd voor de functie wonen en middels een de aanduiding 'specifieke vorm van wonen' ook in combinatie met de volgende functies:
Om stedenbouwkundige redenen is gekozen voor een verspringende voorgevelrooilijn welke is ingekaderd middels een bouwvlak. Hoofdgebouwen mogen in de voorgevelrooilijn worden gebouwd, dan wel tot een afstand van maximaal 3 meter achter deze voorgevelrooilijn. Daarbij dienen de voorgevels van de naast elkaar gelegen woningen minimaal 1 meter van elkaar te verspringen.
Om het flexibele karakter verder te onderstrepen is in de regels gekozen voor een bouwdiepte welke maximaal 15 meter.
Het beleid met betrekking tot openbaar groen is neergelegd in het groenstructuurplan. Tevens is van toepassing het Streekplan Noord-Brabant en de 'Streekplanuitwerking Stadsregio Tilburg'. Grootschalige groenvoorzieningen zoals parken en groenvoorzieningen zijn ondergebracht onder de bestemmingen ´Recreatie´ en ´Groen´. Kleinere groenvoorzieningen worden tot de verkeersbestemmingen gerekend. Ecologisch relevante gebieden krijgen de dubbelbestemming ´Waarde - ecologie´. Ter bescherming van deze zone is in de regels een aanlegvergunningstelsel opgenomen voor het uitvoeren van bepaalde werken en/of werkzaamheden.
De vestiging van kantoren wordt mogelijk gemaakt middels de bestemming kantoren zoals te vinden in Artikel 7 van de regels. Zoals in paragraaf 3.2.3 is opgemerkt valt op grond van meerdere nota's te concluderen dat er een behoefte is aan kantoorlocaties langs goede uitvalswegen. De onderhavige Spoorlocatie is hier geschikt voor.
Binnen het plangebied kunnen twee kantorenlocaties worden onderscheiden In het noordelijk deel, nabij de Rauwbrakenweg, wordt voor de maximaal toegestane bouwhoogte aangesloten bij de naastliggende bestemming “Bedrijf. Ter plaatse is een maximale goothoogte van 8 meter en een maximale bouwhoogte van 10 toegestaan. Voor deze locatie is een ontheffingsmogelijkheid opgenomen voor het mogelijk maken van een tandartsenpraktijk c.q. een dierenkliniek. In de regels zijn hiervoor de randvoorwaarden aangegeven. Tot de randvoorwaarden behoren onder meer de realisatie van een in-/uitrit op de gebiedsontsluitingsweg en een éénrichtingsontsluiting op de gebiedsontsluitingsweg.
In het ten zuiden van de bestemming “Bedrijf” gelegen kantoren bestemming is langs de uitvalswegen een hogere maximale bouwhoogte toegestaan van tussen de 12 en 16 meter waarbij tegelijkertijd het maximaal aantal toegestane bouwlagen op de verbeelding is aangegeven.
Op verkeersgebied is het gemeentelijk beleid neergelegd in diverse nota's, zoal weergegeven in 3.2.3 Gemeentelijk beleid.Vanwege het feit dat het verkeersbeleid enorm in beweging is, hetgeen zich uit in verkeerscirculatieplannen, openbaar vervoer plannen, fietsplannen en parkeerplannen, wordt het bestemmingsplan niet als uitvoeringsinstrument gebruikt om het verkeersbeleid tot uitvoering te brengen. Onderscheiden zijn rail-, en wegverkeer.
Rekening houdend met het bepaalde in de wet Geluidhinder is door middel van de bestemming weergegeven of een weg meer dan twee rijstroken heeft. Voorts is een zo groot mogelijke flexibiliteit gehanteerd. Dwarsprofielen (doorsneden over wegen) en wegindelingen worden niet vastgelegd. Dit betekent dat de inrichting van het openbare gebied ten behoeve van verkeers- en verblijfsfuncties voor het overige in principe vrij is. Binnen openbare bestemmingen is het toegestaan de gronden te gebruiken voor markten, circussen, kermissen, evenementen, braderieën en dergelijke.
Tijdelijk, kortstondig of incidenteel (afwijkend) gebruik binnen bestemmingen komt hoofdzakelijk op de navolgende wijzen voor:
Het onder a bedoelde gebruik is opgenomen in de bestemmingsomschrijvingen van de verschillende bestemmingen voor het openbaar gebied. Een aantal van deze activiteiten zijn voor wat betreft het openbare orde en veiligheidsaspect vergunningplichtig op grond van de APV.
Het onder c bedoelde gebruik is d.m.v. een algemene ontheffing mogelijk gemaakt in artikel 18.6 'Ontheffingsbevoegdheid t.b.v. evenementen'. Het onder d. bedoelde incidentele gebruik is opgenomen in de bestemming ´Groen´.
In het plangebied zijn de volgende dubbelbestemmingen opgenomen:
Voor de industriële 8 inch koolwaterstoftransportleiding (PRB-Leiding) van Sabic is een regeling in de planregels opgenomen. Anticiperend op de nieuwe AMvB Buisleidingen dient conform de brief “Externe veiligheid en transportleidingen met brandbare vloeistoffen K1K2K3 in de interim periode” van VROM, d.d. 5 augustus 2008, rekening te worden gehouden met een 10-6 plaatsgebonden risicoafstand van 12 meter aan weerszijden van de buisleiding. Deze contour levert geen beperkingen op voor de ontwikkelingen in het plangebied.
Daarnaast dient rekening te worden gehouden met de zakelijk rechtzone van 5 meter aan weerszijden van de leiding en een aanlegvergunningstelsel binnen deze zone. Deze zakelijk rechtstrook is op de plankaart opgenomen. In de regels is mede een aanlegvergunningstelsel opgenomen ter bescherming van de leiding.
Ten behoeve van de hoogspanningsverbinding is in de planregels en op de verbeelding een dubbelbestemming opgenomen. Binnen de op de verbeelding aangegeven zone is het vervolgens slechts toegestaan om bouwwerken op te richten voor de aanleg en instandhouding van een hoogspanningsverbinding. Afhankelijk van het type hoogspanningsverbinding bedraagt de zone een strook grond aan weerszijden van de desbetreffende hoogspanningsverbinding van 39, 26 dan wel 2,5 meter.
Voor de in het plangebied aanwezige rioolpersleiding is een regeling opgenomen waaraan ondermeer een aanlegvergunningstelsel is gekoppeld.
Op de woonpercelen aan de Enschotsebaan is de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' gelegd in verband met de betrokken archeologische waarden.
Om de waarden voor de ecologische verbindingszone (EVZ) te borgen is de dubbelbestemming 'Waarde – ecologie' gelegd over de bestemming 'Groen'. Op deze wijze wordt behoud, herstel en/of ontwikkeling van landschappelijke waarden en/of natuurwaarden en de ecologische verbindingszone, zekergesteld.
Ten behoeve van het gezoneerde industrieterrein ' Loven' is op de verbeelding de wettelijk verplichte geluidzone ogenomen. Deze levert voor de ontwikkeling in het plangebied geen belemmeringen op.
Langs de spoorbaan is een vrijwaringszone opgenomen als gevolg waarvan in de directe nabijheid van deze spoorbaan geen gebouwen worden opgericht welke niet ten dienste staan van de spoorbaan.
Ten behoeve van de Petrochemical Pipeline Services leiding in het plangebied welke de dubbelbestemming “Leiding-Gas” heeft gekregen, is conform de wettelijke regelgeving rondom externe veiligheid een veiligheidszone van 12 meter aan weerszijden van de leiding opgenomen. Deze is op de plankaart opgenomen als “Veiligheidszone-BEVI”.
Als gevolg van enkele rond het plangebied gelegen argrarische inrichtingen, is op de plankaart de gebiedsaanduiding opgenomen 'Milieuzone – geurzone' opgenomen. Binnen de betrokken geurzone mogen geen gevoelige bestemmingen worden opgericht. Burgemeester en wethouders kunnen middels een wijzigingsbevoegdheid de betrokken milieuzone opheffen.