Buytenwegh 2007

6.3 Bestemmingsregels

6.3.1 30°-regeling

Bij de verschillende bestemmingen is in de bouwregels een maximum goothoogte en/of maximum bouwhoogte aangegeven door middel van een verwijzing naar de op de plankaart aangegeven maten. Deze maximum bouwhoogten gelden echter, voor zover de zgn. 30°-regeling in de concrete situatie niet tot een geringere hoogte leidt.

Deze 30°-regeling omvat een beperking van de maximum hoogte van een gebouw(deel) welke gerelateerd is aan de afstand van een bestaande tegenoverliggende woning. Doel van deze regeling is het bieden van bescherming van de woonkwaliteit van bestaande woningen.

Het gaat hierbij om aspecten als bezonning, belichting en uitzicht op en vanuit de voor- en achtergevel van de bestaande woning. Zijgevels genieten deze bescherming niet. Deze bescherming geldt alleen voor bestaande woningen. Als motivering hiervoor geldt dat de gebruiker van een nieuwe woning op het moment van het in gebruik nemen van de woning op de hoogte is/kan zijn van de bouwmogelijkheden in de omgeving van zijn huis.

De afstand van het gebouw tot de tegenoverliggende bestaande woning bepaalt, onder een verticale hoek van 30° gemeten op 1 meter boven het snijpunt van de gevel met de vloer van de eerste woonlaag, het maximum ruimtelijk bouwprofiel waarbinnen mag worden gebouwd. Hieruit volgt de in de planregels opgenomen rekenformule:

de hoogte van een nieuw te bouwen gebouw(deel) mag niet hoger zijn dan de afstand tot de voorgevel respectievelijk achtergevel van een bestaande tegenoverliggende woning, gedeeld door de factor 1,7, vermeerderd met 1 meter, gemeten vanaf de vloer van de eerste woonlaag van de tegenoverliggende woning.

De toevoeging dat gemeten wordt vanaf de vloer van de eerste woonlaag is nodig omdat er situaties zijn waarop op de begane grondlaag een andere functie zit dan wonen. In die situaties geldt deze hoogtebeperking alleen voor de bovenliggende woningen, niet voor de niet-woonfuncties op de begane grond.

Tegenoverliggende woning

De 30° -regeling omvat een hoogtebeperking voor nieuw te bouwen gebouwen of gebouwdelen, welke is gerelateerd aan de afstand tot de voorgevel respectievelijk achtergevel van de tegenoverliggende woning.

Schets tegenoverliggende woning

Omdat het gaat om de bescherming van de bestaande woning, wordt de definitie van een 'tegenoverliggende woning' bepaald vanuit de bestaande woning. Onder een tegenoverliggende woning wordt verstaan: een tegenover een gebouw gesitueerde bestaande woning, waarbij het betreffende gebouw zich bevindt binnen de zone welke wordt gevormd door de horizontale hoeken van 120° ten opzichte van de voorgevel, respectievelijk achtergevel, van de bestaande woning, gemeten ter plaatse van de geveluiteinden. Een bestaande tegenoverliggende woning kan zowel binnen als buiten het plangebied zijn gesitueerd.

45° regeling

Op gronden met de bestemming "Centrum" wordt er niet uitgegaan van een hoek van 30°, maar van een hoek van 45°. De reden hiervoor is dat er in centrumgebieden hogere bebouwing past en verwacht kan worden. Bij een hoek van 45o luidt de rekenformule dat de hoogte van een gebouwdeel niet hoger mag zijn dan de afstand tot de voorgevel respectievelijk achtergevel van een bestaande tegenoverliggende woning, vermeerderd met 1 meter, gemeten vanaf de vloer van de eerste woonlaag van de tegenoverliggende woning. Bij een hoek van 45ois er nl. sprake van een gelijkbenige driehoek.

6.3.2 Flexibiliteitsregels

De bouwregels in de verschillende bestemmingsregelingen bevatten een aantal flexibiliteitsregels.

Zo kunnen burgemeester en wethouders, met het oog op een aantal omschreven aspecten, nadere eisen stellen aan de situering en afmetingen van de bebouwing. Deze mogelijkheid voor het stellen van nadere eisen is bedoeld om in een concrete situatie, met het oog op een aantal aspecten, ongewenste situaties te voorkomen. Zo kan bijvoorbeeld in de praktijk soms door een iets andere situering van een (bij)gebouw, worden voorkomen dat er bepaalde ongewenste situaties ontstaan.

Parallel aan het instrument voor de nadere eisen, biedt het bestemmingsplan in sommige situaties de mogelijkheid voor het verlenen van een ontheffing van de bouwregels. Deze mogelijkheid is bedoeld om in concrete situaties een beperkte afwijking van de bouwregels toe te staan. Voorwaarde hierbij is wel dat hierdoor geen ruimtelijk ongewenste situatie ontstaat.

Het inzetten van het instrument van de nadere eisen of ontheffing vraagt aldus om een nadere planologische afweging binnen het kader van een objectieve begrenzing. Deze afweging vindt plaats met het oog op een aantal nader omschreven ruimtelijk relevante aspecten. Deze zijn, weliswaar afhankelijk van de planologische situatie, in beginsel dezelfde voor het verlenen van een ontheffing als voor het stellen van nadere eisen.

Het gaat hier om de volgende aspecten:

• Straat- en bebouwingsbeeld
  Bepaalde buurten en straten ontlenen hun kwaliteit aan het ruimtelijk beeld, een ruimtelijke samenhang, bijvoorbeeld verspringende rooilijnen, dwarskappen. Nieuwe bebouwing en uitbreiding van bestaande bebouwing mag geen aantasting vormen van dit karakteristieke straat- en bebouwingsbeeld, maar moet daarin passen.

• Verkeersveiligheid
  Gedacht wordt hier bijvoorbeeld aan de noodzaak tot het vrijhouden van zichthoeken.
• Sociale veiligheid
  Het betreft hier het voorkomen van sociaal onveilige plekken, zoals smalle onoverzichtelijke plekken in het (semi) openbaar gebied. Ook het voorkomen van bijvoorbeeld situaties waarbij de (semi) openbare ruimte aan beide zijden wordt begrensd c.q. begeleid door lange blinde gevels of muren.

• Aantal parkeervoorzieningen
  Het bouwen van een parkeervoorziening op eigen erf kan tot gevolg hebben dat hierdoor (vanwege de noodzakelijke op-/inrit) openbare parkeerplaatsen zouden komen te vervallen. Zeker in gebieden waar nu reeds een grote parkeerdruk aanwezig is, moet dit worden voorkomen. Anderzijds kan een bouwinitiatief door zijn situering op het erf tot gevolg hebben dat de parkeervoorziening op eigen erf niet meer bereikbaar is. Ook dat moet worden voorkomen;
• Aansluiting aan structurele groen- en waterelementen
  Gedacht wordt aan bouwpercelen die met hun zij- of achtertuin grenzen aan groen- of waterelelementen die structuurbepalend zijn voor de wijk. In beginsel zijn dat de gronden die in het plan bestemd zijn als "Natuur", "Groen-1", en "Groen-2". Daarnaast ook de structurele watergangen. Voor Buytenwegh zijn dat in ieder geval de noordelijke en zuidelijke watertocht.

• Gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken
  Het gaat hier om het criterium dat een uitbreiding van bebouwing geen onevenredige aantasting mag vormen voor de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen en bouwwerken. Hier spelen bijvoorbeeld aspecten als uitzicht, lichttoetreding en bezonning van tuinen een rol.

6.3.3 Bedrijfsbestemmingen

6.3.3.1 Bedrijf

De bedrijfskavel op de hoek van de Zwaardslootseweg - Muzieklaan heeft de bestemming "Bedrijf" gekregen. Hier zijn bedrijven en bedrijfsactiviteiten toegestaan die zijn opgenomen in de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Omwille van de flexibiliteit is een ontheffing mogelijk voor de vestiging van bedrijven of bedrijfsactiviteiten die niet in categorie 1 of 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn opgenomen, maar die naar aard en invloed op de omgeving hiermee vergelijkbaar zijn. Daarnaast zijn, conform het feitelijk gebruik, een detailhandel in auto's met showroom, een autoreparatiebedrijf zonder autospuiterij of plaatwerkerij en een verkooppunt voor motorbrandstoffen zonder LPG toegestaan. Het gaat hier om een bestaand bedrijf in een bestaande woonomgeving.

6.3.3.2 Bedrijf - Garage

Aan de Muzieklaan 50 bevindt zich eveneens een garagebedrijf en een benzinestation. Het betreft hier een detailhandel in auto's met een showroom en een autoreparatiebedrijf, maar zonder autospuiterij of plaatwerkerij. Er is een verkooppunt voor motorbrandstoffen, zonder LPG. Het bedrijf is conform het feitelijk gebruik bestemd als "Bedrijf-Garage". Vanuit een oogpunt van milieuzonering geldt een minimum afstand van 30 m uit deze bedrijfsbestemming tot nieuwe woningen. Deze eis is opgenomen in de bestemming "Woongebied" voor de locatie Schubertrode - Kurt Weillrode (zie ook par. 5.7.3 Milieuzonering in het plan).

Dit garagebedrijf bevindt zich aan de Vorstiusrode en vormt, tezamen met de gebieden ten zuiden en ten noorden van de Gerrit Achterberghove, het entreegebied van de wijk. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het wenselijk om dit entreegebied opnieuw vorm te geven met meer stedenlijke bebouwing. Het plan bevat hiertoe een wijzigingsbevoegdheid. Het juridisch kader is vastgelegd in artikel 25.3 van de planregels.

6.3.3.3 Bedrijf - Nutsvoorziening

Aan de Bellamyhove bevindt zich een aantal transformatorstations. Deze hebben de bestemming "Bedrijf-Nutsvoorziening" gekregen.

6.3.4 Centrum

Deze bestemming omvat het wijkwinkelcentrum Buytenwegh en betreft een menging van functies waarbij op de begane grondlaag het accent ligt op publieksfuncties zoals detailhandel, horeca, dienstverlening met een publieksfunctie, ambachtelijke bedrijven, maatschappelijke voorzieningen en woningen op de verdieping(en). Hierbij is er duidelijk voor gekozen om het wijkcentrum meer te laten zijn dan alleen een winkelcentrum met alleen commerciële voorzieningen. Bewust is er voor gekozen om hier ook ruimte te bieden voor maatschappelijke voorzieningen.

Op grond van de gemeentelijke Structuurvisie Detailhandel (2006-2010) geldt voor het winkelcentrum van Buytenwegh een maximum winkelvloeroppervlakte van 3.770 m2 voor detailhandel. Deze maximum winkelvloeroppervlakte is in het bestemmingsplan omgerekend naar maximum bedrijfsvloeroppervlakte aan detailhandel. Aanleiding hiertoe is dat gebleken is dat winkelvloeroppervlakte als maximum oppervlaktenorm voor detailhandel in de praktijk niet goed werkbaar is en tot problemen leidt in het kader van de handhaafbaarheid. Bij de omrekening is ervan uitgegaan dat de bedrijfsvloeroppervlakte, zijnde 100%, gemiddeld te onder te verdelen is in 80% winkelvloeroppervlakte en 20% magazijnruimte e.d. Dit betekent dat de maximum winkelvloeroppervlakte van 3.770 m2 op grond van de Structuurvisie Detailhandel overeenkomt met een maximum van 4.713 m2 aan bedrijfsvloeroppervlakte. Deze maximum norm voor detailhandel is in de planregels opgenomen.

6.3.5 Gemengd - 1 en Gemengd - 2

Bij de bestemmingen "Gemengd -1" en "Gemengd - 2" gaat het om een menging van functies, met wonen. Het onderscheid met de bestemming "Centrum" is dat in de bestemmingen "Gemengd - 1 en 2" geen detailhandel en horeca is toegestaan, terwijl de aanwezigheid van detailhandel en horeca juist kenmerkend is voor een gebied met de bestemming "Centrum" (zie verder). Ook cateringbedrijven zijn hier niet toegestaan.

De niet-wonen functies betreffen kleinschalige voorzieningen in de wijk zoals kantoren, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en bedrijven in de lichtste milieucategorieën.

Bij de bestemming Gemengd-1 gaat het om bebouwing zonder privétuin. Op gronden met deze bestemming moet alle bebouwing, dus ook eventuele bijgebouwen, binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het bebouwingspercentage mag niet meer bedragen dan is aangegeven. Indien geen bebouwingspercentage is aangegeven, mag het bouwvlak voor 100% worden bebouwd.

De bestemming Gemengd-2 is van toepassing op bouwblokken die op de begane grond in gebruik zijn voor gemengde functies (of voor wonen), maar die oorspronkelijk zijn gebouwd als woningen met een privétuin. Omdat deze situatie ruimtelijk vergelijkbaar is met de tuinen in de bestemming "Wonen-1" is de erfbebouwingsregeling zoals opgenomen in de bestemming "Wonen-1" ook hier van toepassing. Dit betekent dat op gronden met de bestemming "Gemengd-2" buiten het bouwvlak aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen mogen worden gebouwd, onder dezelfde voorwaarden als in de bestemming "Wonen-1". Zie hiervoor de toelichting zoals opgenomen in par. 6.3.11 (onder erfbebouwingsregeling).

6.3.6 Kantoor

Het plangebied omvat slechts één kantoorgebouw. Dit is als zodanig bestemd. Het betreft hier het kantoorgebouw van de AIVD.

Het gebouw is in de Welstandnota aangeduid als beeldbepalend. Het is een markant gebouw, van een bepaalde architectuur (structuralisme). Om deze architectuur te behouden is het bouwvlak strak om de het gebouw getrokken.

Het bestaande kantoor aan de Bellamyhove wordt gesloopt ten behoeve van nieuwbouwwoningen. Deze locatie is bestemd als Wonen-2.

6.3.7 Maatschappelijk

Scholen, kerken, eerstelijns voorzieningen in de gezondheidszorg en andere maatschappelijke voorzieningen in de wijk hebben de bestemming Maatschappelijk gekregen.

6.3.8 Natuur en Groen

De onderverdeling van de groenbestemmingen vindt zijn oorsprong in het Stadsnatuurplan 1999 van Zoetermeer.

Natuur

Aan de noordzijde van het plangebied ligt een groene rand langs de Meerpolderdijk. Het groengebied langs de Meerpolderdijk heeft, naast een functie voor Zoetermeer, ook een regionale functie. Het gebied vormt onderdeel van de provinciale ecologische hoofdstructuur (PEH) en is - in overeenstemming met de nieuwe landelijke standaarden - bestemd als Natuur. Deze bestemming is gericht op de ontwikkeling, het behoud en herstel van natuurwaarden, ecologische waarden en landschappelijke waarden. Er is ruimte voor extensieve recreatie, zoals wandelen en fietsen.

Gebouwen zijn hier niet toegestaan, wel bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Toegestaan zijn gebouwde voorzieningen ten behoeve van de extensieve recreatie. Gedacht kan worden aan informatieborden, picknicktafels en speelobjecten.

Groen-1

Waar het Stadsnatuurplan spreekt over 'Groen op stadsniveau' gaat het om groenvoorzieningen, waterpartijen en waterlopen die van wijkoverstijgend belang zijn. De nieuwe landelijke standaarden maken de benaming "groen op stadsniveau" echter niet meer mogelijk. Het groen op stadsniveau is in het bestemmingsplan bestemd onder de naam Groen-1. De inhoud van de bestemmingsregeling is - ten opzichte van het voorontwerp bestemmingsplan - dezelfde gebleven. Aan deze groengebieden wordt een ecologische waarde toegekend. Daarnaast hebben zij een belangrijke functie in de oriëntatie op stadsniveau.

De groene zone aan de noordzijde van de Europaweg en Amerikaweg, waaronder het groen in de omgeving van de Vorstiusrode en de groenzone langs het spoortracé van Randstadrail hebben de bestemming Groen-1.

Gebouwen zijn niet toegestaan, wel bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Gebouwde voorzieningen ten behoeve van de extensieve recreatie zijn toegestaan. Gedacht kan worden aan informatieborden, picknicktafels en speelobjecten.

Groen-2

Waar het Stadsnatuurplan spreekt over 'Groen op wijkniveau' gaat het om de wijkparken en het buurtgroen. Dit zijn openbare groenvoorzieningen met waterpartijen, waterlopen en sport- en speelvoorzieningen. Deze groenvoorzieningen zijn vooral van belang voor de omwonenden en voor de oriëntatie binnen de wijk. De nieuwe landelijke standaarden maken de benaming "groen op wijkniveau" echter niet meer mogelijk. Deze groenvoorzieningen zijn bestemd onder de naam Groen-2. De inhoud van de bestemmingsregeling is - ten opzichte van het voorontwerpbestemmingsplan - dezelfde gebleven.

Voor woningen die met hun tuin direct grenzen aan openbaar groen gelden beperkingen ten aanzien van de erfbebouwingsregeling (zie paragraaf 6.3.11 erfbebouwingsregeling).

6.3.9 Verkeersbestemmingen

Algemeen

Alle verkeersbestemmingen hebben een ruime begrenzing. Dit betekent dat hierin ook de bermen en eventuele waterelementen zijn meegenomen. Ook kruisende wegen, paden, waterlopen en bermen en de hiermee samenhangende dijklichamen, viaducten en tunnels zijn in de verkeersbestemmingen meegenomen.

Verkeer

De bestemming Verkeer omvat alle doorgaande wegen, met uitzondering van de buurt- en erfontsluitingswegen en woonstraten. In deze bestemming zijn begrepen de rijbanen voor het gemotoriseerd verkeer, fiets- en voetpaden en/of -stroken, voorzieningen voor het openbaar vervoer, parkeervoorzieningen, alsmede de groen- en waterelementen en speelvoorzieningen. Verder zijn binnen de ruime begrenzing van de bestemming ook overdekte fietsenstallingen en gebouwde nutsvoorzieningen met een beperkte omvang mogelijk.

Verkeer - Railverkeer

Deze bestemming omvat het railtracé van RandstadRail met bijbehorende haltevoorzieningen, bermen, spoorsloten, dijklichamen, viaducten en overige constructies.

Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming Verkeer - Verblijfsgebied is gelegd op de buurt- en erfontsluitingswegen met de daaraan of daarlangs gelegen paden, woonstraten, parkeervoorzieningen, groen- en waterelementen. Deze wegen zijn uitsluitend van belang voor het buurtverkeer. Deze bestemming biedt ook ruimte aan overdekte fietsenstallingen en gebouwde nutsvoorzieningen van beperkte omvang.

Bij de woondekken in de Rodebuurt zijn, ter plaatse van de aanduiding "parkeergarage", de gronden op maaiveldniveau danwel deels onder maaiveldniveau, bestemd voor een gebouwde parkeervoorziening in 1 parkeerlaag. Ook zijn in deze parkeergarages de bergingen ondergebracht (of mogelijk gemaakt) van de aangrenzende woningen. De hoogte van deze parkeergarage mag niet meer bedragen dan 4 m, gemeten vanaf het aansluitend afgewerkte terrein. Het dak van deze parkeergarage is bestemd voor voetgangersgebied en toegangen tot de aangrenzende dekwoningen.

De woondekken in de Rodebuurt zijn waardevolle structuren in de wijk. De woningen worden ontsloten door een dek (verhoogd maaiveld) op circa 4 meter hoogte.De dekken vormen vier langgerekte wandelroutes door de wijk. Deze maken onderdeel uit van het openbaar gebied en hebben daarom de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied gekregen. De verschillende dekken worden verbonden door voetgangersbruggen die op ditzelfde niveau liggen. Onder de verhoogde woondekken liggen de parkeervoorzieningen voor de aangrenzende woningen. Deze zijn door middel van een aanduiding "parkeergarage" aangegeven.

6.3.10 Water

De bestemming Water geldt voor de gronden die zijn aangewezen voor waterberging, waterhuishouding en water- en oeverrecreatie met daaraan ondergeschikt oeververbindingen ten behoeve van het langzaam verkeer.

In het plangebied bevindt zich een doorgaande kanoroute tussen het Buytenpark en het Noord-Aa gebied. Om de vrije doorvaart veilig te stellen is voor bruggen en andere oeververbindingen een minimale vrije doorvaarhoogte verplicht gesteld van 1,25 m ten opzichte van het gemiddeld waterpeil ter plaatse.

6.3.11 Woonbestemmingen

Wonen 1 en 2

De bestemming Wonen-1 geldt zowel voor laagbouwwoningen (zowel eengezinswoningen als vrijstaande woningen) als voor gestapelde woningen waarvan de benedenwoning een privétuin heeft waarop de erfbebouwingsregeling van toepassing is.

In het bestemmingsvlak van de bestemming Wonen-1 is een bouwvlak aangegeven, waarbinnen de hoofdmassa van de woning mag worden gebouwd. De hoofdmassa van een woning is gedefinieerd als het hoofdgebouw zonder aan- en uitbouwen. Omdat het een overwegend conserverend bestemmingsplan is, is de grens van het bouwvlak doorgaans de grens van bestaande hoofdmassa van de woning. Op een aantal plekken in het plangebied is het aangegeven bouwvlak echter ruimer dan de bestaande hoofdmassa van de woning. Dit is in overeenstemming met de bestaande bouwmogelijkheden op grond van het geldende bestemmingsplan. In het bouwvlak zijn de maximale hoogtematen voor de hoofdmassa van de woningen aangegeven, in de vorm van een maximale goothoogte en/of maximale bouwhoogte. In de Rodebuurt bevinden zich woningen waarvan de karakteristieke hoofdvorm bepaald wordt door twee verschillende bouwhoogtes. Om deze karakteristiek te behouden zijn zowel een maximale bouwhoogte 'voor' als een maximale bouwhoogte 'achter' aangegeven. De maximale bouwhoogte 'voor' geldt vanaf de voorste bouwgrens tot 5 m achter de voorste bouwgrens. Dit is in de bouwregels opgenomen.

De bestemming Wonen-2 geldt voor woningen en woongebouwen die geen privétuin hebben en waarop de erfbebouwingsregeling dus niet van toepassing is. Dit zijn over het algemeen gestapelde woningen, maar kunnen ook niet-gestapelde woningen zijn.

In het bestemmingsvlak van de bestemming Wonen-2 is een bouwvlak aangegeven. Gebouwen mogen uitsluitend binnen dat bouwvlak worden gebouwd. Soms is het bouwvlak ruim getrokken en is er een maximum bebouwingspercentage aangegeven. Wanneer er in een bestemmingsvlak één bouwvlak en een maximum bebouwingspercentage is aangegeven, geldt het maximum bebouwingspercentage voor het bouwvlak.

Aan huis verbonden beroep of bedrijf

De bestemmingen Wonen-1 en Wonen-2 bieden tevens de ruimte voor de uitoefening van aan huis verbonden beroep of bedrijf. Wat wordt verstaan onder "aan huis verbonden beroep of bedrijf" wordt omschreven in de begripsomschrijvingen (zie Artikel 1, onder 1.3).

Belangrijk hierbij is dat aan alle onderstaande voorwaarden is voldaan:

• er kan gebruik worden gemaakt van aanbouwen, uitbouwen of bijgebouwen, mits deze zijn gelegen achter de voorgevel van de woning;
• de bedrijfsvloeroppervlakte mag niet meer bedragen dan 50 m2;
• er dient voldoende parkeergelegenheid aanwezig te zijn;
• er is maximaal 1 fte extra toegestaan.

Uitdrukkelijk wordt in de begripsomschrijving vermeld dat groepspraktijken hier niet onder vallen. Detailhandel en horeca zijn uitgesloten van deze regeling.

De parkeernorm, welke sterk kan verschillen per economische activiteit, wordt ontleend aan de gemeentelijke parkeernota.

Erfbebouwingsregeling

Bij de woningen met een privétuin (bestemming Wonen-1) zijn buiten het bouwvlak aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen toegestaan conform de erfbebouwingsregeling.

Voor de begrippen achterf, zij-erf en voorerf is aansluiting gezocht bij de begrippen die zijn gehanteerd in de bouwregelgeving (regeling vrije bouwwerken). Bijzonder aandachtspunt hierbij is dat achtererf, voorerf en zij-erf elkaar gedeeltelijk (kunnen) overlappen (zie de begrippen 'achtererf' en 'zij-erf' in Artikel 1).

Op het voorerf is geen nieuwe bebouwing toegestaan, met uitzondering van een enkele specifieke situatie waarvoor ontheffing kan worden verleend. In Buytenwegh komt vaak voor dat er op het voorerf een losstaand schuurtje staat tegen de voorste perceelsgrens. Regelmatig komt er een aanvraag voor het "dicht"bouwen van de ruimte tussen het schuurtje en de woning. Het bestemmingsplan biedt hiertoe een ontheffingsmogelijkheid onder strikte voorwaarden. Onderstaande schets geeft een beeld van wat via ontheffing mogelijk is.

De hoeveelheid erfbebouwing op een bouwperceel is aan een maximum gebonden. Deze maximum norm is uitgedrukt in een maximum bebouwingspercentage en een maximale gezamenlijke oppervlakte van alle erfbebouwing (aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen) op een bouwperceel. Hierbij wordt nog onderscheid gemaakt naargelang de grootte van het bouwperceel. De meeste bouwpercelen in het plangebied zijn niet groter dan 500 m2.Voor deze bouwpercelen geldt dat het erf voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd en dat de gezamenlijke oppervlakte van aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen niet meer mag bedragen dan 60 m2.Voor bouwpercelen groter dan 500 m2geldt voor het erf een maximum bebouwingspercentage van 40% en een maximale gezamenlijke oppervlakte aan erfbebouwing van 120 m2.

Voorts gelden voor de erfbebouwing maximum hoogtematen. Hiervoor is aansluiting gezocht bij de bouwregelgeving.

Woongebied

Voor de voormalige scholenlocatie Schubertrode/Kurt Weillrode is een globale bestemming Woongebied opgenomen. In overeenstemming met de uitgangspunten uit de Ruimtelijke visie voor Buytenwegh (zie ook par. 4.2.3) worden de randen van de locatie ingezet om de groenstructuur en langzaam verkeersstructuur in de wijk te versterken; deze gronden hebben de bestemming Groen-2 gekregen. Voor de invulling van het nieuwe woongebied geldt een aantal randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden hebben betrekking op de ontsluiting, het milieu en de stedebouwkundige inrichting. Met name ten aanzien van de relatie tussen de woonbebouwing en het omliggende groen worden randvoorwaarden gesteld. Deze randvoorwaarden zijn grotendeels ontleend aan de stedebouwkundige uitgangspunten die voor de locatie zijn opgesteld. Er mogen maximaal 100 woningen worden gebouwd, waarvan maximaal 25% mag worden gestapeld.

6.3.12 Dubbelbestemmingen

6.3.12.1 Leiding - Water

Aan de noordzijde van de Europaweg /Amerikaweg bevindt zich een watertransportleiding met een diameter van 800 mm. Deze leiding heeft met een strook aan weerszijden van 5 m de bestemming Leiding - Water gekregen. Deze bestemming geldt primair ten opzichte van de daarmee samenvallende bestemmingen. Dit betekent dat bebouwing ingevolge de samenvallende bestemming slechts is toegestaan na ontheffing. Ontheffing kan slechts worden voor zover de belangen van de leiding dit gedogen en na voorafgaand advies hieromtrent van de leidingbeheerder.

Voor een aantal nader genoemde werken en /of werkzaamheden die een risico zouden kunnen inhouden voor de leiding, geldt het vereiste van een door burgemeester en wethouders te verlenen aanlegvergunning.

6.3.12.2 Waterstaat - Waterkering

De Meerpolderdijk, met aangrenzende 30 meter zone, is bestemd als Waterstaat - Waterkering. Deze bestemming voorziet in bescherming, instandhouding en onderhoud van de waterkering en de waterhuishouding.Deze bestemming geldt primair ten opzichte van de daarmee samenvallende bestemmingen. Dit betekent dat bouwwerken in beginsel slechts zijn toegestaan voor zover ten dienste van de waterkering en de waterhuishouding. Bouwwerken ten behoeve van de samenvallende ondergeschikte bestemmingen zijn slechts toegestaan na ontheffing van burgemeester en wethouders. Voorwaarde hierbij is dat dit niet ten koste gaat van de belangen van de waterkering. Hierover moet vooraf advies worden ingewonnen bij de beheerder van de waterkering. Voor de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt verwezen naar de keur van het Hoogheemraadschap Rijnland.

6.3.13 Gebiedsaanduidingen

6.3.13.1 Aanduiding railverkeer

Waar het railtracé van RandstadRail op een viaduct loopt, zijn de gronden bestemd conform het gebruik op het maaiveldniveau en is het railtracé aangegeven door middel van een aanduiding "railverkeer". Deze aanduiding komt voor in de bestemmingen "Centrum", "Groen-1", "Verkeer", "Verkeer-Verblijfsgebied", en "Water".

Ter plaatse van de aanduiding "railverkeer" gelden bijzondere bouwregels. Deze zijn in de desbetreffende bestemmingsregels opgenomen.