| Plan: | Bestemmingsplan Eenhoorn I |
|---|---|
| Plannummer: | M1207BPSTD |
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0363.M1207BPSTD-OH01 |
Dit bestemmingsplan is een relatief globaal plan. De essentiële voorwaarden voor een goede ruimtelijke ordening zijn vastgelegd, maar het plan is waar mogelijk flexibel. Door diverse flexibiliteitregels wordt binnen de plankaders ruimte geboden voor ontwikkelingen in de toekomst, zonder dat de aan het plan te verbinden rechtszekerheid voor burgers en gemeente in het geding komt.
Op grond van het principe dat het bestemmingsplan geen onnodige beperkingen moet opleggen aan ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied geldt voor een deel van het gebied een gemengde bestemming. Binnen deze bestemming zijn verschillende functies toegestaan. Naast wonen zijn ook bedrijven en dienstverlening, kantoren toegestaan. Hiermee wordt het streven om het grootste deel van het plangebied te laten transformeren van een puur werkgebied naar een woongebied met werkfuncties vertaald in een daarbij passende bestemmingsplanregeling.
Naast een zo flexibel mogelijke regeling voor de verschillende functies kent het bestemmingsplan zoveel mogelijk ook een flexibele regeling ten aanzien van de toegestane bouwvolumes. Daarbij wordt uitgegaan van minimale en maximale bouwhoogten. Binnen de aangegeven bouwvlakken gelden vanuit dit bestemmingsplan slechts beperkingen voor zover dit, vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, strikt noodzakelijk is.
De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:
Hoofdstuk 1 Inleidende regels: met daarin begripsbepalingen en de wijze van meten en berekenen.
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels: deze vormen het hart van ieder bestemmingsplan. Ze zijn opgebouwd uit een bestemmingsomschrijving, waarin een omschrijving wordt gegeven van de aan de grond toegekende functies. De hoofdfuncties worden als eerste genoemd. Verder kunnen in de bestemmingsomschrijving ook impliciet bij de bestemming behorende functies worden genoemd ("met de daarbij behorende"), bijvoorbeeld tuinen, paden, toegangswegen etc. Per bestemming worden bouwregels gegeven, waarin voor alle bouwwerk en de van toepassing zijnde bouwbepalingen worden geregeld. Waar nodig worden specifieke gebruiksregels gegeven. Daarin kunnen aanvullingen of afwijkingen van de algemene gebruiksregels worden gegeven.
Hoofdstuk 3 Algemene regels: deze hebben betrekking op in beginsel alle regels. Hierbij gaat het onder meer om de anti-dubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels, algemene bouwregels algemene ontheffingsbevoegdheid.
Hoofdstuk 4 Overgang- en slotregels: de overgangsregel is evenals de anti-dubbeltelregel overgenomen uit de standaardregels uit het Bro. De slotregel geeft de officiële naam van dit bestemmingsplan weer en de datum waarop het is vastgesteld door de Deelraad.
De inleidende regels in hoofdstuk 1 en de algemene regels in hoofdstuk 3 gelden voor het bestemmingsplan als geheel. Zij werken door in de diverse bestemmingen.
Artikel 1
Begrippen
Artikel 1 geeft, in alfabetische volgorde, een omschrijving van een aantal begrippen dat in de regels wordt gebruikt. Hiermee wordt formeel vastgelegd wat wel en niet onder het betreffende begrip moet worden verstaan. Dit artikel is dus primair bedoeld om begrippen duidelijk te begrenzen en niet om de gedachten achter de gebruikte termen uit te leggen. Daarvoor is juist deze toelichting bedoeld.
Artikel 2 Wijze van meten
Met dit artikel wordt aangegeven op welke wijze moet worden beoordeeld in hoeverre een initiatief past binnen de minima en maxima die in de overige regels worden aangegeven.
Artikel 3 Gemengd - 1
Deze bestemming heeft betrekking op het deel van bouwveld I dat gelegen is aan de Eerste Ringdijkstraat (zie figuur 1 in paragraaf 4.1). Deze straat en de James Wattstraat verbinden het plangebied met de omgeving en biedt aanleiding om gemengde functies toe te staan. In het projectbesluit voor bouwveld I (zie paragraaf 2.1) is bepaald dat in dit deel van bouwveld I in alle bouwlagen detailhandel, bedrijven, kantoren en dienstverlening zijn toegestaan en de functie wonen uitsluitend vanaf de tweede bouwlaag. Daar waar de functie wonen is toegestaan zijn eveneens short stay en aan huis gebonden beroepen en bedrijven toegestaan.
Voor de toelaatbaarheid van bedrijven wordt gebruikgemaakt van een Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging die is afgeleid van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). In dit verband is ook artikel 23 Algemene gebruiksregels van de regels relevant. Daarin wordt de toepassing van de Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging nader geregeld. Binnen de bestemming "Gemengd - 1" zijn bedrijven toegestaan in de categorieën A en B.
Artikel 4 Gemengd - 2
Zowel de functies in het kantoorgebouw aan de Wibautstraat als die in het kantoorgebouw op de hoek van de Wibautstraat en de Ringdijk blijven behouden en worden overeenkomstig de huidige situatie bestemd als "Gemengd - 2". Functies zoals detailhandel, horeca, dienstverlenende bedrijven en kantoren met baliefunctie zijn uitsluitend in de eerste bouwlaag (de plint) toegestaan. De aanwezige vestiging van Vodafone en de rijschool zijn hiermee in het bestemmingsplan opgenomen.
Ook het kantoorgebouw aan de James Wattstraat, het Europahuis, blijft behouden en wordt in overeenstemming met de huidige situatie bestemd als "Gemengd - 2".
Voor de toelaatbaarheid van bedrijven wordt gebruikgemaakt van een Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging die is afgeleid van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2007). In dit verband is ook artikel 23 Algemene gebruiksregels van de regels relevant. Daarin wordt de toepassing van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging nader geregeld. Binnen de bestemming "Gemengd - 2" zijn bedrijven toegestaan in de categorieën A en B.
Voor bergingen (kelders) geldt dat het gebruik in overeenstemming met bovengenoemde functies is.
Ter plaatse van de aanduiding parkeren zijn gebouwde parkeervoorzieningen toegestaan.
Voor de gebouwen met bestemming "Gemengd - 2" geldt dat de maximale bouwhoogte conform de huidige situatie is vastgelegd.
Artikel 5 Gemengd - 3
Het nieuwe Casahotel is in het bestemmingsplan overeenkomstig de huidige situatie opgenomen en heeft de bestemming "Gemengd - 3" gekregen. Naast de functie hotel heeft dit gebouw een belangrijke woonfunctie voor studenten. Een deel van de hotelkamers wordt, met uitzondering van de zomermaanden, gebruikt als studentenwoningen.
Artikel 6 Groen
Binnen deze bestemming zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen toegestaan. Daarnaast mag worden voorzien in voet- en fietspaden, speelvoorzieningen en is de toevoeging van waterpartijen toegestaan. De langzaamverkeersroute op de Ringdijk heeft eveneens deze bestemming gekregen. Binnen de bestemming "Groen" zijn ter plaatse van de aanduidingen nutsvoorziening (nv), voorzieningen ten behoeve van warmte/koude opslag toegestaan.
Artikel 7 Kantoor
In dit bestemmingsvlak wordt de bestaande kantoorfunctie met bijbehorende ongebouwde parkeervoorzieningen bestemd als "Kantoor". De maximale bouwhoogte en bebouwingspercentage is conform de huidige situatie vastgelegd.
Artikel 8 Maatschappelijk
Het gebouw van de politie op de hoek van de James Wattstraat en de Eerste Ringdijkstraat blijft behouden en krijgt de bestemming "Maatschappelijk" waar ook overheidsgebouwen onder vallen. De maximale bouwhoogte en bebouwingspercentage is conform de huidige situatie vastgelegd.
Artikel 9 Tuin
De voor "Tuin" bestemde gronden zijn bestemd voor tuinen en erven. Bergingen in tuinen zijn niet vergunningsvrij wanneer deze direct aan de erfgrens worden gesitueerd. Om deze reden zijn bergingen met een geringe omvang in de tuinen expliciet toegestaan in dit bestemmingsplan. Binnen de bestemmingsregels is de terminologie en systematiek van de Wabo verwerkt. Wanneer het wenselijk is dat regels alleen betrekking hebben op bijgebouwen dan wel aan-/uitbouwen, dan is dit expliciet in de regels opgenomen.
Artikel 10 Verkeer - 1
De bestemming "Verkeer - 1" omvat de rijwegen die de buurt ontsluiten en de voet- en fietspaden in het plangebied. Binnen deze bestemming zijn eveneens verkeersvoorzieningen toegestaan zoals ongebouwde parkeervoorzieningen. Gebouwde parkeervoorzieningen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding (pg). Ter plaatse van de aanduiding (br) is een brug toegestaan.
Artikel 11 Verkeer - 2
De gronden bestemd voor "Verkeer - 2" zijn de rijwegen bedoeld voor het doorgaande verkeer. Het aantal rijstroken is op de verbeelding weergegeven. Kunstwerken, zoals viaducten, tunnels, bruggen, geluid- en luchtschermen en andere bijbehorende verkeerskundige voorzieningen zijn toegestaan.
Artikel 12 Water
De Ringvaart valt deels in dit bestemmingsplan en krijgt de bestemming "Water". Het gebruik van het water voor ligplaatsen voor woonboten en het aan- en afmeren of afgemeerd houden van schepen is expliciet uitgezonderd.
Artikel 13 Wonen - 1
Het Louise Wenthuis (woningen) aan de Wibautstraat blijft behouden en is bestemd als "Wonen - 1". Deze bestemming krijgt ook de erachter gelegen studentenhuisvesting. Verder is in dit artikel het bepaalde uit het Projectbesluit voor bouwveld I opgenomen met uitzondering van de gedeelten waar woningen uitsluitend vanaf de tweede bouwlaag zijn toegestaan. Deze vallen onder de bestemming "Wonen - 2".
Binnen de woonbestemming zijn aan-huis-gebonden beroepen toegestaan. Hieronder vallen aan huis gebonden bedrijven (zoals een lijstenmakerij of een krantenafhaalpunt) en aan huis gebonden beroepen (zoals een architectenbureau). Ter plaatse van de aanduiding "gemengd" zijn detailhandel, horeca, bedrijven, kantoren en dienstverlening toegestaan. Dit betreffen de garageboxen van het Louise Wenthuis en de plint van het erachter gelegen gebouw met studentenhuisvesting. Daarnaast is short stay toegestaan.
Ter plaatse van de aanduiding "parkeergarage" zijn gebouwde parkeervoorzieningen toegestaan.
Artikel 14 Wonen - 2
In dit artikel is het bepaalde, uit het Projectbesluit voor bouwveld I, dat wonen in het bouwblok aan de Eerste Ringdijkstraat vanaf de tweede bouwlaag is toegestaan, opgenomen. Niet-woon functies zoals detailhandel, bedrijven, kantoren en dienstverlening zijn uitsluitend in de plint/eerste bouwlaag toegestaan. Alleen gebouwde parkeervoorzieningen zijn hier toegestaan.
Artikel 15 Wonen - 3
De gronden ter plaatse van het oude Casa gebouw zijn bestemd voor Wonen. In de eerste en tweede bouwlaag is horeca IV toegestaan. Binnen deze bestemming is eveneens een vrijstaand woongebouw geprojecteerd. Woningen mogen hier uitsluitend worden gerealiseerd indien ze zijn voorzien van een dove gevel. In de bestemmingsregels is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Gebouwde parkeervoorzieningen worden gerealiseerd onder het woongebouw.
Artikel 16 Wonen - Uit te werken
Deze bestemming omvat een uitwerkingsplicht. Het dagelijks bestuur is verplicht het plan binnen de termijn van 10 jaren uit te werken. In het plan zijn de randvoorwaarden neergelegd. Tevens is een bouwverbod opgenomen zolang niet tot uitwerking is overgegaan. Via afwijking kan hier weer van worden afgeweken. De keuze voor een uit te werken bestemming is erin gelegen dat er op dit moment nog geen uitgewerkte plannen liggen voor de invulling van deze gronden. Te zijner tijd zal aan de hand van een stedenbouwkundige opzet een uitwerkingsplan worden opgesteld. De randvoorwaarden voor deze stedenbouwkundige opzet komen terug in de uitwerkingsregels van dit artikel.
Artikel 17 Waarde - Archeologie 1
De gronden waarvoor een hoge archeologische verwachting geldt, hebben een dubbelbestemming "Waarde-Archeologie 1" gekregen. Voor deze gronden is geregeld dat de initiatiefnemer bij ingrepen in de bodem, indien daarbij de bodemverstoring groter is dan 500 m2 en dieper is dan 2,00 m onder maaiveld, bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor bouwen of van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (voorheen de aanlegvergunning) een archeologisch rapport dient te overleggen.
Het Dagelijks Bestuur verleent de vereiste omgevingsvergunning indien dit zich verdraagt met de mogelijk aanwezige te beschermen waarden. In de praktijk komt het er veelal op neer dat de omgevingsvergunning kan worden verleend indien het noodzakelijke archeologisch onderzoek voorafgaand aan de werkzaamheden is afgerond en er geen belemmeringen zijn geconstateerd.
Voor zover de op de verbeelding aangegeven dubbelbestemmingen geheel of gedeeltelijk samenvallen, gelden:
Artikel 18 Waarde - Archeologie 2 en Artikel 19 Waarde - Archeologie 3
De gronden waarvoor een lage archeologische verwachting geldt, hebben een dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 2" gekregen en voor zover het de waterbodem betreft "Waarde - Archeologie 3". Voor deze gronden is geregeld dat de initiatiefnemer bij ingrepen in de bodem, indien daarbij de bodemverstoring groter is dan 10.000 m2 en dieper is dan 2,00 m onder maaiveld dan wel bij ingrepen in de waterbodem, indien daarbij de bodemverstoring groter is dan 10.000 m2, bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor bouwen of van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (voorheen de aanlegvergunning) een archeologisch rapport dient te overleggen.
Het Dagelijks Bestuur verleent de vereiste aanlegvergunning indien dit zich verdraagt met de mogelijk aanwezige te beschermen waarden. In de praktijk komt het er veelal op neer dat de aanlegvergunning kan worden verleend indien het noodzakelijke archeologisch onderzoek voorafgaand aan de werkzaamheden is afgerond en er geen belemmeringen zijn geconstateerd.
Voor zover de op de verbeelding aangegeven dubbelbestemmingen geheel of gedeeltelijk samenvallen, gelden:
Artikel 19 Waterstaat - Waterkering
Aan de noordzijde van het plangebied ligt de waterkering Ringdijk, die de Watergraafsmeerpolder omgeeft. Dit is een secundaire directe waterkering. Op de verbeelding is de waterkering met de bijbehorende beschermingszones een dubbelbestemming weergegeven en in de regels hieromtrent een bestemmingsomschrijving opgenomen ingevolge de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS). Binnen de verschillende zones gelden de verboden van de Keur. Een belangrijk verbod is dat er niet gegraven mag worden in het keringprofiel.
Voor zover de op de verbeelding aangegeven dubbelbestemmingen geheel of gedeeltelijk samenvallen, gelden:
Artikel 20 Anti-dubbeltelregel
Dit artikel bevat een algemene regeling waarmee kan worden voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd.
Artikel 21 Algemene bouwregels
Dit artikel maakt bepaalde, kleine overschrijdingen van bestemmingsvlakgrenzen en bebouwingsregels mogelijk zonder een afwijkingsprocedure. In dit artikel zijn eveneens de regels voor ndergronds bouwen opgenomen
Artikel 22 Algemene gebruiksregels
In deze regel worden de algemene regels omtrent gebruik vastgelegd. Naast het algemene gebruiksverbod om de gronden en opstallen in strijd met de bestemming te gebruiken, is een aantal activiteiten uitgezonderd.
Artikel 23 Algemene afwijkingsregels
In dit artikel worden algemene afwijkingsregels opgesomd. Er kan voor gebouwen van nutsvoorzieningen en elektriciteitsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals gedenktekens, plastieken en dergelijke worden afgeweken van de regels. Ook kan van de regels worden afgeweken voor geringe afwijkingen en tevens mag de in de regels toegestane maximale bouwhoogte worden overschreden in bepaalde gevallen. Hetzelfde geldt voor de op de verbeelding aangegeven bestemmings- of bouwgrenzen. Ook mogen de in de regels toegestane maximale bouwhoogte worden overschreden met ten hoogste 1 meter.
Artikel 24 Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is opgenomen wanneer het Dagelijks Bestuur bevoegd is overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 lid Wro het plan te wijzigen.
Artikel 25 Overgangsrecht
In dit artikel zijn overgangsregels opgenomen, die evenals de anti-dubbeltelregel behoren tot de standaardregels uit het Bro.
Artikel 26 Slotregel
De slotregel geeft de officiële benaming van dit bestemmingsplan weer en de datum van vaststelling door de stadsdeelraad.