| Plan: | Actualisering diverse gebieden, Leidsche Rijn e.o. |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0344.BPACTUALISATIEDGLR-0601 |
Op een aantal bestemmingen is in deze paragraaf een nadere toelichting opgenomen.
Artikel 3 Agrarisch
Voor de agrarische bedrijven is zoveel mogelijk aangesloten bij de regeling uit het voorheen geldende bestemmingsplan 'Haarrijnseplas'. De bebouwing moet binnen het bouwvlak (agrarisch bouwperceel) worden gebouwd. Niet alle soorten agrarische bedrijven zijn toegestaan. In de wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk gemaakt om de agrarische bedrijfswoning onder bepaalde voorwaarden om te zetten naar een burgerwoning. Hierbij is zoveel mogelijk aangesloten bij de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het voorheen geldende bestemmingsplan 'Haarrijnseplas', en gekeken naar de huidige stedenbouwkundige kaders.
Binnen deze bestemming valt een agrarisch stuk grond gelegen aan de Rijksstraatweg, waarop enkele bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn gesitueerd. Deze bestaande situatie is vastgelegd in de regels.
Artikel 5 Bedrijf en Artikel 6 Bedrijf - 1
De verschillende bedrijven zijn in de bestemming 'Bedrijf' opgenomen. Aan het plan is (als bijlage bij de regels) een 'Lijst van Bedrijfsactiviteiten' toegevoegd. Een uitgebreide toelichting op deze lijst is opgenomen in de bijlage van de regels.
Voor één locatie in het bestaande lint gelegen aan de Rijksstraatweg is de bestemming Bedrijf - 1 opgenomen. Bebouwing kan slechts plaatsvinden binnen het bouwvlak. Binnen deze bestemming is maximaal één bedrijfswoning toegestaan.
Artikel 7 Bedrijf - nutsvoorziening
De grotere nutsgebouwen, zoals gebouwen ten behoeve van elektriciteitsvoorzieningen, gebouwen van de stadsverwarming en dergelijke zijn in deze bestemming ondergebracht, inclusief de ontsluitingsverhardingen. Deze nutsgebouwen zijn groter dan de nutsgebouwtjes die op grond van de algemene afwijkingsregels kunnen worden toegelaten en zijn dan ook vanwege hun omvang apart bestemd op de verbeelding. In het deelgebied Voorn valt onder deze bestemming de KPN-centrale.
Binnen deze bestemming ligt (een deel van) het bedrijventerrein Oudenrijn. Voor dit bedrijventerrein geldt dat, gelet op de directe omgeving, zware bedrijven niet gewenst zijn. Om die reden worden bedrijven uit de categorie 3.1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, die deel uitmaakt van de regels, rechtstreeks toegelaten en worden de bestaande bedrijven uit een hogere categorie voorzien van een aanduiding. Hierdoor kunnen zij blijven functioneren op deze locatie.
Op het bedrijventerrein Oudenrijn, vallend binnen het plangebied, zijn ondergeschikte bij het bedrijf behorende kantooractiviteiten toegestaan tot maximaal 50% van de brutovloeroppervlakte.
Het bebouwingspercentage is gebaseerd op de bestaande bebouwing, met een uitbreidingsmogelijkheid van 10%. De bouwhoogte voor gebouwen is gebaseerd op de bestaande hoogte en bedraagt 6 meter. Daar waar sprake is van een afwijkende bouwhoogte is deze hoogte eveneens toegestaan, maar is een verder afwijking niet mogelijk. De bestaande situering van de bestaande gebouwen zijn vastgelegd in de regels om te voorkomen dat verschuiven leidt tot ongewenst situaties. In de regels is wel een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om de bestaande situering te wijzigen onder de voorwaarde dat het bebouwingspercentage ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' niet wordt overschreden en geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het bebouwingsbeeld, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken.
Artikel 9 Gemengd en Artikel 10 Gemengd - 1
Deze bestemmingen zijn opgenomen voor de blokken in het deelgebied Terwijde Winkelcentrum. Hierbij is aansluiting gezocht bij het voorheen geldende uitwerkingsplan Winkelcentrum Terwijde, op basis waarvan de bouwhoogte en functies zijn vastgesteld. Op basis van dit uitwerkingsplan is het totale maximum bruto vloeroppervlakte ten behoeve van detailhandel eveneens overgenomen. In deze bestemming is opgenomen dat horeca is toegestaan tot en met categorie B van de bij de regels behorende Lijst van Horeca-activiteiten. Hier wordt bedoeld dat categorie D tot en met categorie B is toegestaan. Categorie B is een zwaardere categorie dan categorie D. Met andere woorden: als de zwaardere categorie mag (in casu B), dan mag een lichtere categorie eveneens.
De Boerderij Hof ter Weyde gekregen heeft een gemengde bestemming gekregen, met de functies detailhandel, dienstverlening, horeca en wonen. Hierbij is aangesloten bij het nu geldende planologische regime (uitwerkingsplan Winkel Centrum Terwijde) wat de ruimtelijke invulling binnen de planvorming van Leidsche Rijn, reeds mogelijk maakt. Ook hier geldt dat horeca is toegestaan tot en met categorie B (categorie D tot en met categorie B) is van de bij de regels behorende Lijst van Horeca-activiteiten.
De bestemming Gemengd - 7 is toegekend aan het perceel aan de Van Lawick van Pabstlaan 1A in Veldhuizen. Met deze bestemming wordt aangesloten op het huidige gebruik (maatschappelijk) en de mogelijkheid om hier in de toekomst eventueel woningen te bouwen.
Deze bestemming ziet op een bestaand gebouw aan de Rijksstraatweg, voormalige Metakkerk, waarbij is aangesloten op het huidige gebruik met de mogelijkheid van functieverbreding.
De verschillende soorten groenvoorzieningen (met uitzondering van het snippergroen) zijn opgenomen in één bestemming. Een groot deel van het groen heeft alleen een functie als groenstrook, plantsoen of als speelplek.
Binnen de bestemming Groen is ook waterbeheer, waterberging en sierwater toegestaan. De kleinere watergangen zijn dan ook niet apart bestemd. Daarnaast mogen er binnen deze bestemming ook voet- en fietspaden worden gerealiseerd.
Artikel 15 Maatschappelijk
Binnen deze bestemming is de maatschappelijke functie kinderopvang toegestaan. Op dit moment is binnen deze bestemming een kinderdagverblijf gevestigd aan de Thematerweg.
Artikel 16 Natuur
Binnen de bestemming 'Natuur' is een ecologische verbindingszone ontwikkeld met vochtige en droge zones. Hierop zijn de regels ook geënt: weinig bebouwingsmogelijkheden en gebruiksmogelijkheden. De ecologische zone zal tevens dienst doen als helofytenfiltersysteem, van belang voor de zuivering van oppervlaktewater.
In aansluiting op het vorige bestemmingsplan 'Haarrijnseplas' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om binnen één van de twee zones een watermolen op te richten. In deze watermolen is een mogelijkheid voor een horecabedrijf en/of een educatieve functie. Aangezien nog geen duidelijkheid is over de exacte locatie, is een tweetal zones opgenomen waarvan één zone gewijzigd kan worden, waardoor de watermolen kan worden gerealiseerd. Het betreft hier de mogelijkheid om een echte watermolen te realiseren die in alle opzichten de kern vormt van eventuele bebouwing ter plaatse en een meerwaarde vormt voor de Haarrijnseplas (voorbeeld: Kortrijkse molen te Breukelen).
In het gebied is een fruitteeltbedrijf gevestigd. Dit bedrijf heeft een functieaanduiding 'fruitteelt' gekregen. In de regels is aangegeven dat ter plaatse van deze aanduiding een hoogstamboomgaard ten behoeve van fruitteelt is gesitueerd.
Artikel 17 Sport
Binnen deze bestemming is het Sportpark Rijnvliet gerealiseerd. Deze bestaande situatie wordt juridisch planologisch vastgelegd. De gronden die in gebruik zijn voor sport, krijgen de bestemming Sport. De bouwmogelijkheden zijn overgenomen uit het nu voorheen uitwerkingsplan 'Sportpark Rijnvliet' van het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999.
Artikel 18 Sport - Manege
Ook hier geldt dat de bestaande situatie juridisch planologisch wordt vastgelegd. De gronden die in gebruik zijn voor sport, krijgen de bestemming Sport. De bouwmogelijkheden zijn overgenomen uit het voorheen geldende uitwerkingsplan 'Manege Voornruiters - Strijkviertel' van het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999.
Deze bestemming is opgenomen voor een stuk grond, behorend bij het naastgelegen bedrijf in het zuiden van het deelgebied Strijkviertel.
Deze bestemming is opgenomen voor het gebied rondom het hoofdgebouw binnen het bouwvlak, tevens bestemmingsvlak, met de bestemming 'Wonen - 2'. Binnen deze bestemming zijn tuinen toegestaan behorende bij het bijbehorende hoofdgebouw in de direct naastgelegen bestemming 'Wonen - 2'. Door de omliggende gronden van de woning tot tuin te bestemmen, wordt aangesloten op de wijze van bestemmen van de nabij gelegen woningen Park Voorn 1 en Park Voorn 5, die eveneens gerelateerd zijn aan het Park Voorn. Qua bebouwingsmogelijkheden voor bijbehorende bouwwerken is de standaard regeling voor erfbebouwing toegepast.
Deze bestemming is van toepassing op de wegen waar de nadruk ligt op de afwikkeling van het doorgaande verkeer. Dit betreft diverse wegen in het gehele plangebied.
Artikel 22 Verkeer - Openbaar vervoer
Binnen deze bestemming in Rijnvliet komt de busbaan Rijnvliet te lopen.
Artikel 23 Verkeer - Verblijfsgebied
De meeste wegen in het plangebied zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer- Verblijfsgebied'. Dit zijn de wegen met hoofdzakelijk een functie voor het bestemmingsverkeer. Ook de pleinen, de bermen van wegen en het snippergroen maken hier deel van uit. Er zijn kleine gebouwtjes toegestaan bijvoorbeeld voor het realiseren van fietsenstallingen.
Artikel 24 Gemengd (uit te werken)
Deze bestemming is toegekend aan blok D van het Winkelcentrum Terwijde. Bij het opstellen van de uitwerkingsregels is zoveel mogelijk aangesloten bij het voorheen geldende uitwerkingsplan 'Winkelcentrum Terwijde'. Vanwege de geluidssituatie is ervoor gekozen om dit blok, dat nog niet is vergund, onder te brengen in een uit te werken bestemming.
Artikel 25 Gemengd - 1 (uit te werken)
Deze uit te werken bestemming is opgenomen voor het gebied Strijkviertel. Hierbij is aangesloten bij het nu geldende planlogische regime wat de ruimtelijke invulling binnen de planvorming van Leidsche Rijn, reeds mogelijk maakt. Het voorheen geldende bestemmingsplan is het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999, waar eveneens een uit te werken bestemming op de gronden rustte.
Binnen deze uit te werken bestemmingen zijn kantoren opgenomen, ondanks dat Strijkviertel buiten de prioritaire locaties valt op grond van de Kantorenstrategie 2012. Incidenteel blijft er echter ruimte voor initiatieven. Het principe is 'nee', tenzij de economische of ruimtelijke noodzaak aangetoond kan worden. Bij de uitwerking van dit gebied zal deze afweging worden gemaakt op basis van de dan geldende beleidskaders.
Artikel 26 Vrijwaringszone - Straalpad
Binnen deze zone loopt een straalpad, op basis waarvan de bouwhoogte van bouwwerken die hier op grond van de desbetreffende bestemming zijn toegestaan, worden beperkt.
Water is in het plangebied een structurerend element. De grotere watergangen zijn in de bestemming 'Water' opgenomen. Bij de bestemmingsomschrijving van verkeer, verkeer en verblijfsgebied, staat onder andere het gebruik water en kruisingen met water. De regeling uit de keur blijft onverkort naast het bestemmingsplan van kracht. Bij de bestemmingsomschrijving van Verkeer en Verkeer en verblijf, staat onder andere de bestemming ‘water’.
In de meeste andere bestemmingen zijn waterbeheer, waterberging en sierwater eveneens toegestaan, in het belang van waterbeheer en waterberging.
De bouwmogelijkheden zijn overgenomen uit het nu geldende uitwerkingsplan. De bestemmingen zijn voornamelijk 'Wonen' voor de woonblokken en 'Gemengd' daar waar naast wonen ook andere functies zijn toegestaan waaronder detailhandel. De Boerderij Hof ter Weyde gekregen heeft een gemengde bestemming gekregen, met de functies detailhandel, dienstverlening en wonen. Hierbij is aangesloten bij het nu geldende planlogische regime wat de ruimtelijke invulling binnen de planvorming van Leidsche Rijn, reeds mogelijk maakt.
Deze bestemming is toegekend aan percelen in Veldhuizen, percelen aan de Haarlerberg, waar nieuwbouw van woningen wordt ingepland. De stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn in de regels opgenomen.
Deze bestemming is toegekend aan de woningen gelegen in het gebied Voorn. Het betreft hier enkel het hoofdgebouw en niet de omliggende, bijbehorende gronden. Deze omliggende en bijbehorende gronden zijn bestemd als Tuin - 1. Hierbij is aangesloten bij de wijze van bestemmen van de percelen Park Voorn 1 en Park Voorn 3, in verband met het Park Voorn. Binnen de bestemming Tuin - 1 is de standaard bebouwingsregeling opgenomen behorende bij een woning.
Deze bestemming is toegekend aan de van oudsher in het gebied aanwezige woningen en woongebouwen met bijbehorende tuinen. Hier is de bestaande situatie juridisch planologisch vastgelegd. Per perceel is één woning toegestaan. De locatie van de woningen is niet strikt vastgelegd, waardoor aanpassing van de panden mogelijk blijft. Wel is een maximale inhoudsmaat opgenomen. De regels bevatten een specifieke bepaling voor woningen die reeds een groter volume hebben. Bestaande bedrijven in de categorie A en B1 (lichte bedrijven) zijn toegestaan. Bedrijven die daar niet onder vallen of die niet als regulier bedrijf kunnen worden getypeerd, krijgen een specifieke aanduiding.
Artikel 32 Wonen (uit te werken)
Deze bestemming is toegekend aan de blokken D en E van het Winkelcentrum Terwijde. Bij het opstellen van de uitwerkingsregels is zoveel mogelijk aangesloten bij het voorheen geldende uitwerkingsplan Winkelcentrum Terwijde. Vanwege de geluidssituatie is ervoor gekozen om dit blok, dat nog niet is vergund, onder te brengen in een uit te werken bestemming.
Artikel 33 Leiding - Hoogspanning
De in het plangebied voorkomende hoogspanningleidingen hebben deze dubbelbestemming gekregen. Voor de andere bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere bepalingen met het oog op de bescherming van en de veiligheidssituatie rond deze leiding. Het bouwen conform die andere bestemmingen is alleen toegestaan via een afwijkingsbevoegdheid. Dat om te kunnen beoordelen of door dat bouwen geen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van en de veiligheidssituatie rond de betreffende leiding. Essentieel is dat de beheerder van de betreffende leiding in die beoordeling wordt betrokken. Daarom is als voorwaarde gesteld dat per afwijking vooraf diens advies dient te worden ingewonnen.
Artikel 34 Leiding - Riool
De bestemming is opgenomen voor de in het plangebied aanwezige ondergrondse rioolpersleiding. Voor de leiding is zowel door de bestemming als door het in de planregels opgenomen aanlegvergunningenstelsel planologisch bescherming gegeven.
In het plangebied lopen ondergrondse WRK-leidingen. Ten behoeve van deze leidingen is een dubbelbestemming opgenomen. Binnen deze bestemming is het verboden te bouwen of aanlegwerkzaamheden uit te voeren zonder toestemming van de leidingbeheerder.
Artikel 36 Waarde - Archeologie
De bescherming van de archeologisch waardevolle gebieden is binnen de gemeente vastgelegd in de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.
Voor een archeologisch waardevol gebied geldt het volgende regime:
Artikel 37 Waterstaat - Waterkering
De gronden aan de zuidzijde van de Leidsche Rijn, hebben een waterkerende functie. Om deze functie veilig te stellen, is een dubbelbestemming opgenomen.
Voor de andere bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere bepalingen met het oog op de waterkering. Het bouwen conform die andere bestemmingen is alleen toegestaan via een afwijkingsbevoegdheid. Dat om te kunnen beoordelen of door dat bouwen geen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van de waterkering. Essentieel is dat de beheerder van de betreffende leiding in die beoordeling wordt betrokken. Daarom is als voorwaarde gesteld dat per afwijking vooraf diens advies dient te worden ingewonnen.
Deze regeling in het bestemmingsplan laat onverlet de bepalingen die gelden voor activiteiten (zoals grondroeringen) op, in of nabij waterkeringen, uit hoofde van de Keur van het betreffende waterschap of enige, andere specifieke regelgeving.
Artikel 38 Anti-dubbeltelregel
De bedoeling van deze bepaling te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een bouwvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals (dubbel) wordt betrokken. Deze formulering van de anti-dubbeltelbepaling is letterlijk voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening.
Artikel 39 Algemene bouwregels
Deze regels maken het mogelijk om ondergeschikte onderdelen of uitstekende delen van gebouwen te bouwen met overschrijding van in het plan gelegde grenzen. In de bouwverordening zijn ook regels opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke regels uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven (de parkeernormen is een onderwerp dat in de Bouwverordening geregeld wordt).
Artikel 40 Algemene gebruiksregels
In deze bepaling wordt een aantal vormen van gebruik expliciet als verboden gebruik aangemerkt. Zo zijn seksinrichtingen expliciet niet toegestaan. Zonder een dergelijk verbod zouden deze, als vallend onder de 'reguliere' bedrijfsbestemming, niet kunnen worden geweigerd op het bedrijventerrein. Vrijstaande bijgebouwen mogen niet voor bewoning worden gebruikt; dat zou namelijk tot onaanvaardbare toestanden, zoals illegale (zelfstandige) bewoning en kamerverhuur, op achtererven kunnen leiden. De genoemde gebruiksvormen dienen vanzelfsprekend niet verboden te zijn als ze verband houden met (de realisering van) de bestemming, zoals bijvoorbeeld het plaatsen van caravans of bouwketen (onderkomens) op het terrein van een bedrijf dat daarin handelt.
Artikel 41 Algemene regels m.b.t. parkeergelegenheid
Artikel 41 regelt dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening die eenzelfde voorwaarde aan het gebruik stelt. Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen voldoet. Het college heeft normen vastgesteld die aangeven wat als 'voldoende' moet worden beschouwd. In een bestaande situatie wordt de bestaande parkeergelegenheid voor auto's en fietsen als voldoende beschouwd. Deze bestaande parkeergelegenheid moet op grond van dit artikel in stand worden gehouden. Bij sloop- nieuwbouw wordt het bestaande aantal parkeerplaatsen (het rechtens verkregen niveau) in mindering gebracht op het aantal dat nodig is bij de nieuwe ontwikkeling, een en ander conform het geldende gemeentelijk beleid. Met parkeervoorzieningen worden parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen bedoeld.
Artikel 42 Algemene aanduidingsregels
Hier zijn (beperkende) bepalingen opgenomen die samenhangen met gebiedsaanduidingen die over meerdere bestemmingen liggen. In dit bestemmingsplan gaat het om:
Artikel 43 Algemene afwijkingsregels
Hierin zijn vooral de ontheffingsregelingen opgenomen, die kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen al een ontheffing verleend kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het plaatsen van zend- en/of sirenemasten, of hoge waarschuwingsmasten.
Artikel 44 Algemene wijzigingsregels
Deze wijzigingsbevoegdheid bevat de mogelijkheid om de grenzen tussen bestemmingen en grenzen van aanduidingen te verschuiven ten behoeve van technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken. Met deze wijzigingsmogelijkheid kan het plan ook in de toekomst op een goed controleerbare en doseerbare wijze flexibel worden gehouden.
Met deze wijzigingsbevoegdheid kan een aanduiding 'veiligheidszone - bevi' worden verkleind of worden verwijderd, indien het veiligheidsrisico van de betreffende bevi lager is geworden (bijvoorbeeld door maatregelen binnen de inrichting) of geheel is verdwenen (en de bevi dus geen bevi meer is).
Artikel 45 Overgangsrecht en Artikel 46 Slotregel
De overgangs- en slotregels in hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande twee planregels:
In de (nieuwe) Wro is in artikel 3.1 bepaald dat de gemeenteraad ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het bestemmingsplan begrepen grond aanwijst en daarvoor regels geeft. De (oude) WRO kende artikel 10 op grond waarvan bestemmingsplanvoorschriften slechts om dringende redenen een beperking van het meest doelmatige gebruik mochten inhouden. Juist deze zin was voor de Kroon aanleiding voor het verplicht stellen van de toverformule.
De bepaling over het meest doelmatige gebruik is in de Wro geschrapt naar aanleiding van het advies van de evaluatiecommissie WRO/Bro '85. Deze commissie vond deze bepaling overbodig omdat het voldoen aan deze eis al is verankerd in het begrip goede ruimtelijke ordening Dit betekent dat opname van de toverformule niet meer mogelijk is.