Plan: | Bestemmingsplan Elden 2012 |
---|---|
Status: | vastgesteld |
Plantype: | bestemmingsplan |
IMRO-idn: | NL.IMRO.0202.679-0301 |
Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.
Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid. Het geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht en veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van o.a. ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.
Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.
Dit bestemmingsplan heeft voor het overgrote deel een conserverend karakter. De bestaande bebouwing en functies worden conform het huidige legale gebruik en volume bestemd. Gaf het geldende bestemmingsplan ruimere mogelijkheden dan er gerealiseerd zijn en is realisatie stedenbouwkundig en planologisch nog aanvaardbaar, dan wordt volgens die ruimere mogelijkheden bestemd.
In enkele gevallen vinden er wijzigingen plaats in de bestaande planologische situatie. Deze wijzigingen hebben over het algemeen een beheersmatig karakter of zijn doorgevoerd om binnen de bestaande ruimtelijke en functionele structuur meer flexibiliteit te bewerkstelligen. Daarnaast kunnen wijzigingen voortkomen als gevolg van legalisering van bestaand gebruik, mits dit planologisch wenselijk is.
In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op het geldende bestemmingsplan, de wijzigingen o.a. naar aanleiding van modernisering etc. en op verleende vrijstellingen. In bijlage 1 wordt per perceel een vergelijking gemaakt tussen het geldende bestemmingsplan en dit nieuwe bestemmingsplan 'Elden 2012'.
Voor een groot deel van Elden geldt het bestemmingsplan Elden (goedgekeurd door de Provincie in 1977). Dit was een globaal bestemmingsplan dat niet alle aanwezige functies en bebouwing positief bestemde. Sinds de inwerkingtreding van het geldende bestemmingsplan hebben diverse ontwikkelingen plaatsgevonden. Deze ontwikkelingen zijn grotendeels juridisch geregeld met een partiële herziening van het geldende bestemmingsplan, een nieuw bestemmingsplan of met een vrijstelling/ontheffing van het geldende bestemmingsplan. In dit nieuwe bestemmingsplan worden deze inmiddels gerealiseerde gebruiks- en bouwmogelijkheden zoveel mogelijk meegenomen. In de afgelopen 35 jaar zijn er ook situaties ontstaan of is er bebouwing gerealiseerd die niet past binnen het geldende bestemmingsplan. Van deze situaties of bebouwing is per geval bekeken of dit in dit bestemmingsplan gelegaliseerd kan worden.
In paragraaf 1.4 is aangegeven welke bestemmingsplannen waar geldend zijn. Zoals hierboven aangegeven geldt voor het grootste deel van Elden het bestemmingsplan Elden. Hieronder wordt aangegeven welke gebruiks- en bouwmogelijkheden dit bestemmingsplan geeft. Voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden die de overige bestemmingsplannen mogelijk maken, wordt verwezen naar bijlage 1.
Bestemmingen
In de onderstaande tabel worden de bestemmingen die voorkomen in het bestemmingsplan 'Elden' weergegeven waarbij is aangegeven welke functies zijn toegestaan en of en hoe bebouwing is toegestaan.
Bestemming | Toegestane functies. Bestemd voor: | Bebouwingsmogelijkheden |
Openbaar groen | de aanleg en instandhouding van voor openbaar gebruik bestemde groenvoorzieningen met de daarin eventueel opgenomen paden, watergangen en dergelijke | Bebouwing is niet toegestaan |
Natuurgebied | de aanleg en instandhouding van bos, park, plantsoen, cultuurgrond, water en paden | Er mogen maximaal drie met de bestemming samenhangende bouwwerken worden opgericht met een maximumbouwhoogte van 3 meter en een maximumvloeroppervlak van 20 m2 elk. |
Parkgebied | de aanleg en instandhouding van park, plantsoen, cultuurgrond, water en paden | Er mag maximaal één met de bestemming samenhangend bouwwerk worden opgericht met een maximumbouwhoogte van 3 meter en een maximumvloeroppervlak van 20 m2 elk. Er is een vrijstellingsmogelijkheid voor één club- of verenigingsgebouw met een maximumbouwhoogte van 3,5 meter en een maximumvloeroppervlak van 75 m2. |
Kwekerij | het gebruik ten behoeve van een kwekerij en een tuincentrum | Binnen het bouwvlak zijn binnen de bestemming passende gebouwen en andere bouwwerken (waaronder een dienstwoning) toegestaan. |
Tuinbouw | het gebruik ten behoeve van tuinbouwdoeleinden | Binnen het bouwvlak mogen uitsluitend woon- en/of bedrijfsgebouwen ten dienste van de bestemming (dienstwoning) worden gebouwd. |
Tuinbouw, kassen ed toegestaan | het gebruik ten behoeve van tuinbouwdoeleinden | Binnen het bouwvlak mogen kassen e.d. worden gebouwd. |
Sportterrein | de aanleg en instandhouding van sportterreinen met de daarbij behorende parkeeraccommodatie | Binnen het bouwvlak mogen een manege en kleed- en clubgebouwtjes worden gebouwd. |
Speelterrein | de aanleg en instandhouding van speelterreinen | Er mogen bij een speelterrein behorende bouwwerken zoals terreinafscheidingen en keermuren met een maximumbouwhoogte van 1 meter worden gebouwd. |
Tuin | de aanleg en instandhouding van tuinen | Bebouwing is niet toegestaan |
Erf | de aanleg en instandhouding van erven | De toegestane bebouwing is afhankelijk van de klasse van de aangrenzende woonbestemming |
Eengezinshuizen | eengezinshuizen in verschillende klassen | De toegestane type bebouwing is afhankelijk van de klasse (vrijstaand, open bebouwing etc.), zie |
Gemengde bebouwing | winkels, kantoren, showrooms, horecabedrijven of soortgelijke bebouwing met - doch uitsluitend aan de achterzijde - de bijbehorende magazijnen, bergingen en stallingen | Bebouwing uitsluitend binnen het bouwvlak en bij gebouwen in twee lagen mag de tweede bouwlaag geheel of gedeeltelijk uit woningen bestaan. |
Bijzondere bebouwing | het gebruik ten behoeve van kerken, scholen, wijk-, verenigings- en openbare gebouwen, gast- en verpleeginrichtingen | Bebouwing uitsluitend binnen het bouwvlak met de daarbij behorende bijgebouwen waaronder één dienstwoning per complex. |
Handel en nijverheid | - het gebruik ten behoeve van handels- en industriële doeleinden, alsmede openbare diensten en bedrijven voor de gebieden gelegen ten zuiden van de Molenweg, ten noorden van de Klapstraat en direct ten oosten van de Rijksweg-West - het gebruik ten behoeve van een molen voor de gebieden gelegen ten noorden van de Molenweg - gebruik van detailhandel wordt geacht in strijd te zijn met de bestemming. |
Bebouwing uitsluitend binnen het bouwvlak met de daarbij behorende bijgebouwen waaronder (uitsluitend voor het gebied ten zuiden van de Molenweg) één dienstwoning per complex. |
Vergelijking met het bestemmingsplan Elden 2012
Zoals in paragraaf 6.3 wordt aangegeven, zijn de bestemmingen die mogen worden gebruikt wettelijk vastgelegd. In de Standaard Vergelijkbaarheid Bestemmingsplannen (SVBP) staan de toegestane hoofdgroepen. Hieronder wordt ingegaan op de woonbestemming. Voor de overige bestemmingen kan de volgende algemene lijn aangehouden worden (in specifieke gevallen kan een andere keuze zijn gemaakt):
In paragraaf 6.4 wordt dieper ingegaan op de bestemmingen die voorkomen in dit bestemmingsplan en wat hier binnen wel en niet is toegestaan.
Verdeling van de klasse bestemmingen voor eengezinshuizen
In het geldende bestemmingsplan Elden zijn voor de woningen verschillende bestemmingen eengezinshuizen opgenomen en deze hebben per klasse verschillende bebouwingsmogelijkheden. Er wordt per klasse aangegeven welk type woningen (vrijstaand, half vrijstaand etc.) is toegestaan. Daarnaast wordt de minimale afstand van zijgevels tot perceelsgrenzen en de minimale afstand van zijgevels onderling per klasse weergegeven.
In het geldende bestemmingsplan zijn de woonbestemmingen onderverdeeld in de volgende klassen:
Klasse | Type woningen | Minimale afstand zijgevels tot perceelsgrenzen | Minimale afstand van zijgevels onderling |
II. Eengezinshuizen in vrijstaande bebouwing | Vrijstaande woningen | 5 | 10 |
III. eengezinshuizen in open bebouwing | Vrijstaande of dubbele woningen | 3 | 6 |
IV. Eengezinshuizen in half-open bebouwing | Vrijstaande dan wel maximaal 8 aangebouwde woningen | 3 | 6 |
V. Eengezinshuizen in gesloten bebouwing | Aaneengebouwde woningen | 3 | 6 |
Aan klasse IV is goedkeuring onthouden en dat betekent dat de opgenomen bebouwingsregels hier niet gelden.
Vergelijking met het bestemmingsplan Elden 2012
In het bestemmingsplan Elden 2012 is voor elk bouwvlak is aangegeven hoeveel wooneenheden hierbinnen zijn toegestaan. Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om onder voorwaarden bijvoorbeeld een vrijstaande woning te splitsen of om een dubbele woning samen te voegen. Onder bepaalde voorwaarden is dit mogelijk.
Op de plankaart zijn de bouwmogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan zoveel mogelijk overgenomen. De afstanden tussen de zijgevels en de perceelsgrens en de zijgevels onderling zijn zoveel mogelijk op de plankaart ingetekend (ook voor klasse IV). Voor woningen die in het vigerende bestemmingsplan niet bestemd waren of woningen die met een vrijstelling mogelijk zijn gemaakt, wordt zoveel mogelijk de bestaande bebouwing bestemd met afhankelijk van de locatie beperkte uitbreidingsmogelijkheden.
Tuin- en erfbestemming
In het bestemmingsplan Elden zijn de voor- en zijkanten grotendeels bestemd als 'tuin' en de achtertuinen grotendeels als 'erf'.
De gronden bestemd als 'tuin' zijn uitsluitend bedoeld voor de aanleg en instandhouding als tuin. De gronden bestemd als 'erf' zijn bedoeld voor de aanleg en instandhouding als erf en binnen deze bestemming zijn (onder bepaalde voorwaarden) bergingen en garages toegestaan. Verder is aangegeven dat alleen bouwwerken mogen worden gebouwd die passen in een erf zoals terreinafscheidingen, terrassen en pergola's met een maximumbouwhoogte van 2 meter.
Vergelijking met het bestemmingsplan Elden 2012
In de nieuwe bestemmingsplansystematiek van de gemeente Arnhem zijn woningen inclusief voor- en achtertuin bestemd als 'Wonen'. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de 'onbebouwbare zone' en het bouwvlak. Binnen het bouwvlak mag een deel volledig worden bebouwd in de aangegeven maximum goot- en nokhoogte en het aantal woningen. Dit geldt voor de bestaande hoofdbebouwing (woning). Het overige deel is de zone bijgebouwen en deze geldt voor achter- en (eventueel) zijkanten van woningen. Binnen de zone bijgebouwen zijn aan- en bijgebouwen toegestaan. Het aantal vierkante meters toegestane bebouwing is afhankelijk van de grootte van de zone bijgebouwen.
Voor de voortuinen geldt dat deze zijn bestemd als wonen-onbebouwbaar. Dat betekent dat hier niet gebouwd mag worden. Voor de woningen langs de historische linten (zie paragraaf 6.2) geldt dat de voortuinen hier bestemd zijn als 'Tuin'. Het doel hiervan is dat de relatief grotere groene voortuinen langs de historische linten bijdragen aan de (groene) uitstraling van deze linten en daarmee van belang zijn voor Elden. De bestemming 'Tuin' voorkomt de mogelijkheid om in de voortuin te parkeren (behalve op een inrit naar een garage). Dat is ook ongewenst langs de historische linten.
Beroep aan huis
De in het vigerend bestemmingsplan toegestane berging of garage mag ook worden gebruikt als tuinhuisje, atelier, praktijk- en/of hobbyruimte. Dat betekent dat praktijkruimtes binnen de hoofdbebouwing niet zijn/waren toegestaan.
Door de gemeenteraad zijn beleidsregels vastgelegd voor de uitoefening van beroep aan huis. De regeling is dat onder bepaalde voorwaarden maximaal één derde van de woning mag worden gebruikt als beroep aan huis. Dit is een gemeentebrede regeling die ook voor Elden geldt en wordt verwerkt in het nieuwe bestemmingsplan.
Bouwhoogtes
Geldend bestemmingsplan: Het bestemmingsplan “Elden” regelt alleen het aantal bouwlagen. Er kan, indien aangegeven, vrijstelling worden verleend van het aantal bouwlagen. Er is geen maximumbouwhoogte opgenomen voor de woningen. Voor bebouwing die een andere bestemming heeft dan een woonbestemming zoals 'bijzondere bebouwing' geldt wel een maximumbouwhoogte.
In het bestemmingsplan Elden 2012 is per woning de maximum goot- en de maximumbouwhoogte opgenomen.
In 2008 is een landelijke standaard voor bestemmingsplannen ingevoerd. De vigerende bestemmingsplannen die worden herzien met dit bestemmingsplan zijn vóór 2008 opgesteld en in werking getreden. Hierdoor kan het voorkomen dat in dit bestemmingsplan noodzakelijkerwijs aanpassingen of wijzigingen zijn doorgevoerd ten opzichte van de huidige plannen. Deze wijzigingen hebben niet zozeer betrekking op de juridische (gebruiks- en bouw)mogelijkheden maar meer op de naamgeving en verbeelding van de bestemmingen. Naast de wijzigingen vanuit de standaardisering is in de loop der jaren ook de methodiek van bestemmen binnen de gemeente Arnhem op kleine onderdelen gewijzigd. Daarnaast is er ook nieuwe wet- en regelgeving vooral met betrekking tot milieu- en omgevingsaspecten die moeten worden verwerkt in bestemmingsplannen. Dit heeft geleid tot de volgende wijzigingen ten opzichte van de geldende bestemmingsplannen:
Archeologische waarden
Binnen de gemeente Arnhem is nieuw beleid op het gebied van archeologie vastgesteld (zie paragraaf 3.7.9). Het beleid houdt o.a. in dat voor het gehele grondgebied in kaart is gebracht wat de archeologische verwachting is. In een deel van Elden is vanwege de historie (zie paragraaf 4.9) de kans op archeologische vondsten hoog. Deze gebieden zijn op de plankaart aangegeven. Voor deze gebieden is voor grote bodemingrepen een omgevingsvergunning voor werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden noodzakelijk. De feitelijke consequentie is dat bij grotere bodemingrepen een archeologisch onderzoek verplicht is. Dit was niet geregeld in de vigerende bestemmingsplannen.
A-watergangen
In dit bestemmingsplannen hebben alle watergangen met een functie voor de waterhuishouding van de wijk (A-watergangen) een bestemming 'Water'. Dit is een uitdrukkelijk verzoek van het Waterschap om op deze manier de aanwezige watergangen goed te beschermen. In de vigerende bestemmingsplannen vielen deze watergangen vaak nog binnen de bestemming 'Openbaar groen'.
Waterleiding
De watergangen in het plangebied die aan het oppervlak liggen zij bestemd als 'Water'. Deze watergangen zijn van belang voor de waterhuishouding. In het plangebied ligt ook een watergang ondergronds en deze is ook van belang voor de waterhuishouding. Het gaat om een lange duiker die de watergang achter de woningen aan de Huissensedijk aan de rand van het GelreDome-terrein verbindt met de watergang ten westen van de Rijksweg-West (ten noorden van de Tuin van Elden). Door deze watergang te bestemmen als 'Leiding - Water' wordt deze watergang ook bovengronds beschermd.
Sinds de inwerkingtreding van de geldende bestemmingsplannen in Elden zijn er in afwijking van deze bestemmingsplannen nog diverse ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Er zijn altijd juridische mogelijkheden geweest om vrijstelling te verlenen van het bestemmingsplan. De afgelopen jaren is de naamgeving hiervan met nieuwe wetgeving gewijzigd van vrijstelling (in de oude Wet Ruimtelijke Ordening-WRO), ontheffing (in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening-Wro) en afwijking (in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht-Wabo).
In dit nieuwe bestemmingsplan 'Elden 2012' zijn deze vrijstellingen, ontheffingen en afwijkingen (verder vrijstellingen) meegenomen en positief bestemd. Hieronder een overzicht van (een deel van) deze vrijstellingen:
Een retrospectieve toets geeft aan welke situaties in bouw en gebruik bestaan die niet in overeenstemming zijn met de vigerende bestemmingsplannen en verleende vrijstellingen. In deze toets wordt aangegeven in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven, waarmee een strijdige situatie gelegaliseerd wordt. Ten behoeve van de retrospectieve toets zijn de bestemmingen zoals deze zijn opgenomen in het onderhavige bestemmingsplan 'Elden 2012' vergeleken met de bestemmingsregelingen zoals die zijn opgenomen in de vigerende bestemmingsplannen. Met het oog op toetsing en handhaving is een retrospectieve toets van groot belang.
Om een goed overzicht te geven van de gevolgen van dit bestemmingsplan voor de eigenaren, bewoners en ondernemers in Elden is per perceel een vergelijking gemaakt tussen het geldende en het nieuwe bestemmingsplan. Voor gebieden waar geen wijzigingen zijn doorgevoerd, wordt dit ook aangegeven. Het overzicht is terug te vinden in bijlage 1. Voor deze vergelijking is Elden verdeeld in een aantal deelgebieden. In de bijlage wordt per deelgebied aangegeven welk(e) bestemmingsplan(nen) hier geldt(en). Vervolgens wordt in de tabel per adres het volgende aangegeven:
Hieronder volgen de belangrijkste wijzigingen die zijn doorgevoerd ten opzichte van de geldende bestemmingsplannen (retrospectieve toets). Dit is feitelijk een samenvatting van hetgeen is opgenomen in bijlage 1.
Gelegaliseerde woningen (qua functie en deels ook qua bebouwing):
In Elden zijn staan veel oude boerderijen die niet meer als agrarisch bedrijf in gebruik zijn. Deze voormalige boerderijen zijn omgebouwd tot reguliere woningen en hebben geen agrarische functie meer. Vaak is dit al tientallen jaren het geval. Het geldende bestemmingsplan Elden bestemd veel van deze boerderijen als 'tuinbouw' of 'park' en dat is niet conform de bestaande situatie. Omdat deze woningen al zolang als zodanig in gebruik zijn en de woonfunctie prima past, is ervoor gekozen om deze woningen positief te bestemmen.
Het gaat om de volgende woningen:
Gelegaliseerd overige functies:
Het geldende bestemmingsplan is in 1976 goedgekeurd door de Provincie en dit bestemmingsplan is dus ruim vijfendertig jaar oud. In deze vijfendertig jaar is veel gebeurd in Elden. Op sommige plaatsen zijn commerciële functie gevestigd of gegroeid die niet passen in het geldende bestemmingsplan. Er moet dan een afweging worden gemaakt of deze functies passend zijn. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan Elden 2012 kan worden gekozen om:
In dit bestemmingsplan is ervoor gekozen om de aanwezige functies positief te bestemmen. Het gaat om de volgende functies/bedrijven:
De belangrijkste argumenten die een rol spelen bij het positief bestemmen van deze functies zijn:
Gewijzigde functionele mogelijkheden:
Zoals hierboven al aangegeven is het vigerende bestemmingsplan Elden gedateerd en niet alle gebruiks- en bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt zijn gerealiseerd. In het nieuwe bestemmingsplan moet voor deze gronden een keuze worden gemaakt tussen wegbestemmen of positief bestemmen. Voor sommige percelen is gekozen om alleen het bestaande gebruik te bestemmen en de (overige) gebruiksmogelijkheden weg te bestemmen. Belangrijk argument is dat deze overige functies niet zijn gerealiseerd en inmiddels ook ongewenst zijn.
Het betreft de volgende percelen:
Gewijzigde bouwmogelijkheden:
Voor de volgende panden/gebieden zijn de bouwmogelijkheden gewijzigd.
Opbouw garages twee-onder-één-kap woningen Willem Roodbeenhof, Westerveldsestraat en Hennepstraat
In 1999 is op locatie van een voormalige boomgaard het project “Le Jardin” gerealiseerd. Het project bestaat uit de bouw van circa 95 woningen (zowel rij- als 2-onder-1-kap-woningen). Om de locatie zorgvuldig in te bedden in de bestaande stedenbouwkundige structuur is gekozen voor een scala aan woningtypen; vrijstaande woningen langs de Elderhofseweg, twee-onder-één-kap-woningen aan de buitenste randen en korte blokjes rijtjeswoningen langs de Klaverstraat.
Om de bouw van deze woningen juridisch-planologisch mogelijk te maken is het bestemmingsplan “Elderhofseweg-Noord” opgesteld. Omdat ten tijde van het opstellen/vaststellen van dit bestemmingsplan de exacte ligging van de diverse type woningen nog niet duidelijk was, is gekozen voor een flexibel bestemmingsplan. Op de kaart zijn ruime doorlopende bouwvlakken opgenomen waarbinnen vrij- en halfvrijstaande woningen gebouwd mogen worden. Op basis van dit bestemmingsplan zijn de woningen uiteindelijk vergund en gerealiseerd.
Inmiddels is het ruim 10 jaar geleden dat de woningen gerealiseerd zijn. In die periode is bij vijf twee-onder-één-kap-woningen met vergunning een opbouw op de garage gebouwd. De bouwaanvragen voor deze opbouwen op de garages zijn getoetst aan het geldende bestemmingsplan 'Elderhofseweg-Noord'. Geconcludeerd moest worden dat deze opbouwen passen in het geldende bestemmingsplan “Elderhofsweg-Noord”.
Zoals hierboven aangegeven, is bij de stedenbouwkundige opzet van de nieuwe woningen uitgegaan van een geleidelijke overgang tussen de bebouwde kom van Elden en het landelijke karakter van de Elderhofseweg. Er is gekozen voor twee-onder-één-kap-woningen vanwege de ruimere opzet ten opzichte van traditionele rijtjeswoningen en de verspringende voorgevelrooilijn en hoogtes. De tendens waarbij steeds meer garages van een opbouw worden voorzien, past niet in het gewenste ruimtelijke en stedenbouwkundige beeld.
Zoals hierboven aangegeven, is de stedenbouwkundige opzet van deze woningen echter anders; er is hierbij uitgegaan van een geleidelijke overgang tussen de bebouwde kom van Elden en het landelijke karakter van de Elderhofseweg. Er is gekozen voor twee-onder-één-kapwoningen vanwege de ruimere opzet ten opzichte van traditionele rijtjeswoningen, in verband met het naar buiten toe 'ijler' worden van de bebouwing (transparantie, openheid, doorzichten tussen de bebouwing) en het meer landelijker worden van het beeld. Ook de keuze voor verspringende voorgevelrooilijnen en hoogten behoort daartoe.
De tendens waarbij steeds meer garages van een opbouw worden voorzien, past niet in het gewenste ruimtelijke en stedenbouwkundige beeld. Het aan-elkaar-groeien van de panden door het verhogen van de garages gaat daar tegen in, omdat de grotere, hogere en aaneengesloten bouwmassa die dan ontstaat niet “dorps” meer genoemd kan worden. Het prijsgeven van individualiteit van de woningen zou het gewenste dorpsachtige beeld teveel verstoren.
In onderhavig bestemmingsplan 'Elden 2012' is er voor gekozen om het gewenste ruimtelijk beeld te verankeren in het bestemmingsplan en daarmee de opbouw van de garages niet langer toe te staan. De reeds aanwezige opbouwen zullen positief worden bestemd (maximumbouwhoogte van 6 meter). De overige garages (zonder opbouw) worden opgenomen in de 'zone bijgebouwen'. In deze zone zijn aan- en uitbouwen aan de hoofdbebouwing toegestaan met een maximumbouwhoogte van 3 meter. Op deze garages kan derhalve geen opbouw meer worden gerealiseerd.