Rozenprieel
Rozenprieel    

Toelichting     

Hoofdstuk 1 INLEIDING     

verplicht

Afbeelding 1: Ligging van het bestemmingsplangebied in Haarlem

1.1 Bestemmingsplan     

Het bestemmingsplan Rozenprieel bestaat uit regels, een verbeelding en een toelichting. De regels bevatten juridische voorschriften over het gebruik van de ruimte. Deze regels geven aan of, en zo ja, hoe ruimte bebouwd mag worden en welke functies (bestemmingen) zijn toegestaan. De verbeelding geeft de exacte plaats van de bestemmingen aan, en verwijst naar de regels. De toelichting, tenslotte, is de onderbouwing van regels en verbeelding. Hierin staan het doel van het bestemmingsplan en de mogelijkheden in het gebied voor wat betreft bebouwing en functies. De toelichting gaat in op onderwerpen zoals de stedenbouwkundige structuur, de uitvoerbaarheid van het plan en milieuaspecten.

1.2 Begrenzing van het plangebied     

Het plangebied ligt aan de westoever van het Zuider Buiten Spaarne, zuidoostelijk van de binnenstad van Haarlem. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Kampersingel, aan de oostzijde door het Zuider Buiten Spaame, aan de zuidzijde door de Rustenburgerlaan en aan de westzijde door de Kleine Houtweg.

verplicht

Afbeelding 2: Het bestemmingsplangebied

1.3 Aanleiding tot actualisering van het bestemmingsplan     

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht om bestemmingsplannen ouder dan 10 jaar te actualiseren. Het geldende bestemmingsplan is vastgesteld in 2004 en dient daarom te worden geactualiseerd.

1.4 Doel van het bestemmingsplan     

Het hoofddoel van het nieuwe bestemmingsplan Rozenprieel is het bieden van een actueel juridisch kader dat de bestaande en toegestane situatie op een goede manier regelt. De bestaande ruimtelijk-functionele structuur en de voortzetting van het huidige toegestane gebruik op hoofdlijnen zijn daarbij de uitgangspunten. Actueel beleid en veranderde wet- en regelgeving bepalen mede de keuzes voor de nu geboden gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden. De verbeelding en regels zijn zo opgesteld dat waar mogelijk een maximale bescherming ontstaat voor de functies en gebouwen die in het huidige karakter dienen te worden behouden. Hier valt ook de bescherming van het beschermde stadsgezicht onder.

Het tweede doel van het bestemmingsplan is om aan te geven waar in beperkte mate ruimtelijke ontwikkelingen kunnen plaatsvinden, zowel voor wat betreft gebruik als voor wat betreft bebouwingsmogelijkheden. In het plan wordt bijvoorbeeld, waar dat mogelijk en wenselijk is, ruimte geboden voor niet verstorende functieverandering of uitbreiding van bebouwing, zonder dat daarvoor het bestemmingsplan hoeft te worden aangepast.

Het derde doel is een aantal ontwikkelingen planologisch-juridisch mogelijk maken. Het gaat om het planologisch-juridisch vastleggen van de herontwikkeling van het voormalige gemeentekantoor Koningstein aan het Zuider Buiten Spaarne nummer 22 en het daarbij behorende terrein, de wijziging van de bestemming aan de Bakkerstraat, de Kleine Houtweg en de Rustenburgerlaan, een ontwikkeling aan de Van Marumstraat, de herontwikkeling van een binnenterrein aan het Zuider Buiten Spaarne en het toestaan van een kinderdagverblijf in het pand aan de Kleine Houtweg 13.

1.5 Geldende planologische regelingen     

Binnen het plangebied Rozenprieel gelden de volgende bestemmingsplannen:

nr. Naam van het plan Vastgesteld Onherroepelijk
403bp002 Rozenprieel 24-03-2004 04-08-2004
00801 Facetbestemmingsplan Archeologie 02-07-2009 21-08-2009

Tabel 1: Geldende bestemmingsplannen op het moment van opstellen bestemmingsplan

Bij het van kracht worden van het bestemmingsplan Rozenprieel verliezen de in tabel 1 genoemde plannen hun rechtskracht. Voor het Facetbestemmingsplan Archeologie is dat alleen het geval voor het deel dat binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan Rozenprieel valt.

Afwijkende bouwmogelijkheden, zoals die op basis van afgeronde vrijstellings- of ontheffingsprocedures, projectbesluiten en omgevingsvergunningen mogelijk zijn gemaakt, zijn in dit bestemmingsplan opgenomen.

1.6 Bestemmingsplanprocedure     

Het bestemmingsplan Rozenprieel doorloopt de wettelijke procedure. Het conceptontwerp is daartoe op basis van het wettelijke vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegestuurd aan de verschillende (semi)overheden en belangenorganisaties. Ook is overleg gevoerd met de betrokken wijkraad in het plangebied. De gemaakte opmerkingen van de wijkraad en de reacties naar aanleiding van het wettelijke vooroverleg, zijn betrokken bij het opstellen van het ontwerpbestemmingsplan Rozenprieel.

Het college van burgemeester en wethouders gaf vervolgens na bespreking in de commissie Ontwikkeling het ontwerp vrij voor tervisielegging op basis van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Na publicatie lag het ontwerp gedurende zes weken ter inzage. In die tijd kon iedereen zowel mondeling als schriftelijk zienswijzen naar voren brengen bij de gemeenteraad.

Na verwerking van de zienswijzen en de ambtshalve aanpassingen neemt de gemeenteraad een besluit over de vaststelling van het bestemmingsplan.

Een vastgesteld bestemmingsplan ligt vervolgens opnieuw zes weken ter inzage. Tijdens deze beroepstermijn kunnen belanghebbenden die een zienswijze bij de gemeenteraad naar voren brachten of aan wie redelijkerwijs niet kan worden verweten geen zienswijzen te hebben ingebracht tegen het ontwerpbesluit beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Daarnaast kunnen belanghebbenden beroep instellen tegen door de gemeenteraad aangebrachte wijzigingen bij de vaststelling van het bestemmingsplan. De Raad van State behandelt eventuele beroepen en nadat de Raad van State daarop heeft beslist wordt het bestemmingsplan geheel, gedeeltelijk of niet onherroepelijk.

1.7 Leeswijzer plantoelichting     

Hoofdstuk 2 gaat in op de bestaande ruimtelijk-functionele structuur van het plangebied. De ontstaansgeschiedenis van het gebied verklaart namelijk voor een belangrijk deel de huidige verschijningsvorm.

Hoofdstuk 3 behandelt het voor het plangebied relevante beleid.

Hoofdstuk 4 bevat een inventarisatie van de verschillende milieu- en omgevingsaspecten en de resultaten van de verschillende onderzoeken. Het gaat hierbij om alle zaken die kunnen leiden tot ruimtelijke beperkingen. Het uitvoeren van onderzoeken en het maken van analyses van het plangebied is nodig overeenkomstig artikel 3.1.6 van het Bro.

Hoofdstuk 5 beschrijft de visie op het plangebied en gaat in op de ontwikkelingen die gedurende het opstellen van het bestemmingsplan in het plangebied spelen.

Hoofdstuk 6 gaat in op de juridische aspecten van het bestemmingsplan. Er wordt een toelichting gegeven op de planregels, de zoneringslijst, de verbeelding, de waarderingskaart en de regeling voor bebouwing.

Hoofdstuk 7 beschrijft de financieel-economische uitvoerbaarheid en licht de uitkomsten van het gevoerde overleg toe.

De toelichting wordt tenslotte afgesloten met diverse bijlagen.

Hoofdstuk 2 BESCHRIJVING BESTAANDE SITUATIE     

2.1 Korte historische schets     

Historische documenten uit de 14e eeuw vermelden de naam Rozenprieel voor het eerst. Het is op dat moment een verzameling van buiten de stadsmuur gelegen gronden, bestaande uit bossen en velden. In de 17e eeuw wordt het gebied pas echt in gebruik genomen met moestuinen en buitenplaatsen. Hoewel het gebied rond het midden van de 19e eeuw nog buiten het stedelijke gebied van Haarlem lag, had het door de relatief hoge bebouwingsdichtheid langs de Kleine Houtweg, de Bakkersloot en het Spaarne al wel een vrij stedelijk karakter. Langs deze droge en natte wegen bevonden zich toen ook diverse ambachtelijke bedrijven en niet-agrarische bedrijven, met name direct buiten de stadsmuur. De Kleine Houtweg, die het plangebied aan de westelijke zijde begrenst, liep als een (met name in het noorden) bebouwde weg door een uitgestrekt gebied met weilanden, graslanden, gronden bestemd voor bloemen- en bollenteelt en tuinderijen.

verplicht

Afbeelding 3: Historische kaart uit het jaar 1822

In 1876 startte de bouw van het Rozenprieel. Deze nieuwe stadsuitbreiding was in die tijd nodig om de snel groeiende bevolking van Haarlem te kunnen huisvesten. De gemeente had hiertoe een uitbreidingsplan, of eigenlijk een stratenplan, vastgesteld voor gebieden die bebouwd konden worden. De naam Rozenprieel herinnert aan de vele rozenkwekerijen ter plekke. Het Rozenprieel is met name gebouwd voor arbeiders. Het oudste deel van het Rozenprieel ligt in het noordoosten van het plangebied: de Linschotenstraat, Barendsestraat, Van Marumstraat (oost-west lopende straten), Kamperstraat, Palmstraat, Klaverstraat, Camphuijsstraat en de Rozenprieelstraat (noord-zuid lopende straten). In diezelfde periode, (ont)stonden er langs het Zuider Buiten Spaarne en de Kampersingel diverse grote bedrijven. Op de gronden van de voormalige buitenplaats Plantlust aan het Spaarne werd een gomelastiekfabriek gebouwd. Aan weerszijden van deze fabriek verrezen in de loop van de 19e eeuw enkele stoomwasserijen en een bierbrouwerij.

De groei van Haarlem zette in het begin van de 20e eeuw verder door. De gronden tussen de bestaande weggetjes in het plangebied werden verder ingevuld met voornamelijk arbeiderswoningen. Ook kwamen vele middenstanders hier hun geluk beproeven. In het 1e kwart van de 20e eeuw werden vele woonpanden voorzien van winkelpuien of werd vanuit armoede eenvoudigweg een toonbank in de voorkamer van de nieuwe woning gezet. Aan de Kampersingel en de Kleine Houtweg werden in de eerste decennia nog diverse herenhuizen en middenstandswoningen gebouwd. De reeds bestaande bebouwing aan de noordoostelijke zijde van de Kleine Houtweg ging voor een groot deel verloren tijdens een grote brand in 1884 en werd in de decennia erna vernieuwd. Tussen de Eerste en de Tweede Wereldoorlog werden de laatste braakliggende terreinen in het gebied opgevuld of werd bestaande bebouwing vernieuwd.

Er deden zich in het gebied nagenoeg geen vroeg naoorlogse ontwikkelingen voor. Rond 1960 werd er een plan gemaakt voor een drastische sanering in het plangebied. De aanleg van een verkeersweg door het gebied was onderdeel van dit plan. Protesten van bewoners hebben de uitvoering van dit plan toch verhinderd. Alleen het kantoorgebouw Koningstein aan het Spaarne dat tussen 1964 en 1967 is gebouwd voor de toenmalige gemeentelijke dienst Openbare Werken herinnert nog aan dit plan. Pas daarna zijn delen van de oude bebouwing in het plangebied gesloopt en op basis van stadsvernieuwing vervangen door nieuwbouw. In de jaren tachtig van de 20e eeuw is het overgrote deel van de eind 19e eeuw gerealiseerde arbeiderswoningen op het voormalige weilandcomplex Rozenprieel verdwenen en vervangen door nieuwe sociale huurwoningen. Verder vond alleen bloksgewijze vernieuwing en schaalvergroting plaats, bijvoorbeeld aan het Zuider Buiten Spaarne. De ingrepen uit de jaren 1975-1989 hebben de structuur van het plangebied stedenbouwkundig gezien niet echt veranderd, behalve dan dat de woonfunctie is versterkt en de bedrijfsfunctie is afgenomen.

Aan het begin van deze eeuw is in de noordoostelijke hoek van het plangebied direct naast en achter Koningstein, een laatste nieuwbouwproject tot uitvoering gebracht. Dit omvatte een meerlaags appartementengebouw aan het Spaarne en laagbouw op het achterliggende terrein.

Zo werd in het Rozenprieel de woonfunctie steeds belangrijker.

2.2 Beschermd stadsgezicht     

Sinds 5 december 1990 zijn de binnenstad van Haarlem en de Haarlemmerhout aangewezen als beschermd stadsgezicht in de zin van de Monumentenwet 1988. Dat betekent dat het bijzondere ruimtelijke en functionele karakter van het gebied in een bestemmingsplan moet worden beschermd. Dit ligt vast in artikel 36 van de Monumentenwet. Het noordelijke deel van het plangebied, langs de Kampersingel en de bebouwing langs de Kleine Houtweg, valt binnen het beschermde stadsgezicht.

Voor het beschermde stadsgezicht is destijds overwogen dat de Kleine Houtweg een belangrijke ruimtelijke schakel is tussen de stad en de Haarlemmerhout. De Kleine Houtweg is een belangrijke noord-zuidroute die ter plaatse van het Rozenprieel zich kenmerkt als 'een aaneengesloten tweezijdig bebouwde stadsstraat'. De bebouwing is voornamelijk laat 19e-eeuws van karakter en wordt als waardevol bestempeld. Ook de Kampersingel ligt in het overgangsgebied tussen de stad en de Haarlemmerhout. De Kampersingel, met het 'betrekkelijk besloten karakter en gelijksoortigheid van de bebouwing ter weerszijden', vormt onderdeel van de stadssingel en herinnert in profiel aan de oorspronkelijke verdedigingsfunctie van de binnenstad.

Doel van de aanwijzing is de 'karakteristieke met de historische ontwikkeling samenhangende structuur en ruimtelijke kwaliteit' te onderkennen als zwaarwegend belang bij verdere ruimtelijke ontwikkelingen.

2.3 Ruimtelijke structuur     

2.3.1 Ligging     

Het Rozenprieel ligt direct ten zuidoosten van de binnenstad. De wegen en waterlopen rondom het Rozenprieel zorgen er door hun aard en gebruik voor dat het Rozenprieel in zekere zin als een eiland kan worden ervaren. Er is daardoor slechts een beperkte relatie met de aangrenzende gebieden.

2.3.2 Bebouwing     

Het plangebied Rozenprieel kenmerkt zich veelal door laagbouw. Hoogbouw is wel aanwezig in het plangebied, maar slechts in geringe mate. Door de ligging en de bebouwingsdichtheid is duidelijk sprake van een stedelijk woonmilieu. Het huidige stratenplan volgt nog vrijwel geheel de al in het begin van de 19e eeuw aanwezige structuur van hoofdwegen en kleine wegen.

Aan veel puien is ook nu nog te zien dat hier vroeger winkels gevestigd waren. Dakopbouwen en dakkapellen zijn op veel plaatsen gevarieerd aangebracht. Vaak zijn overige ingrepen aan woningen ook gevarieerd uitgevoerd. Hierdoor is een heel divers straatbeeld ontstaan.

Kenmerkend voor het Rozenprieel zijn de smalle straten en de bloksgewijze aaneengesloten bebouwing. Bij de stadsvernieuwing in de jaren tachtig van de 20e eeuw is het idee van de aaneengesloten bebouwing enigszins losgelaten. De vele pleintjes stammen ook uit deze tijd.

2.3.3 Wegenstructuur     

Door het gebied lopen geen doorgaande wegen. Toch is het Rozenprieel goed ontsloten. De Kampersingel, de Kleine Houtweg en de Rustenburgerlaan zijn wijkstructuurwegen die goed aansluiten op de grotere stadsontsluitingswegen. Het wegprofiel van de binnenstraten is smal en het betreft veelal éénrichtingverkeerswegen. Met name het traject Bakkerstraat en Voorhelmstraat heeft een buurt ontsluitende functie. Doorgaande straten van enige lengte zijn er weinig. Gezien de beperkte straatbreedte en het beperkte aantal parkeerplaatsen ten opzichte van het aantal woningen is er sprake van een hoge parkeerdruk. Deels wordt dit veroorzaakt door het niet optimaal benutten van een aantal binnenterreinen.

Het ontbreken van een duidelijke doorgaande stratenstructuur in het Rozenprieel zelf maakt dat feitelijk alleen de randwegen van het Rozenprieel als doorgaande fietsroutes fungeren. Langs de oostrand van het plangebied is geen doorgaande fietsroute in verband met het hoogteverschil bij de brug over het Spaarne nabij de Rustenburgerlaan. Daarentegen ligt er een goede doorgaande fietsverbinding aan de oostzijde van het Spaarne.

2.3.4 Water- en groenstructuur     

Het Rozenprieel ligt aan de Kampersingel en het Spaarne. Het plangebied en het Spaarne zijn op meerdere manieren met elkaar verbonden. Zo zijn er steigers en bankjes langs het Spaarne, en zijn er drijvende groenvoorzieningen in het Spaarne gerealiseerd. In het plangebied zelf zijn verder geen watergangen en/of waterpartijen aanwezig.

In het Rozenprieel is slechts een beperkt aantal openbare groenvoorzieningen. Een aantal openbare plekken in het plangebied is (deels) groen ingericht. De afwezigheid van voortuinen versterkt het stedelijke karakter van het gebied. Door de beperkte aanwezigheid van bomen oogt het plangebied ook stenig en minder groen dan andere gebieden in Haarlem.

De nieuw aangelegde Tuin van Jonker aan de Lange Poellaan vormt een welkome versterking van het aanwezige groen in het plangebied. Jarenlang was de Tuin van Jonker een ontoegankelijk en onbestemd terrein. In nauw overleg met bewoners van het plangebied is het terrein omgezet naar een semi-openbaar parkje en doet nu dienst als ontmoetingsplek. In de Tuin van Jonker bevinden zich paden, bomen, bankjes en het beeld van Wim Jonker.

verplicht

Afbeelding 4: de Tuin van Jonker in 2015

2.4 Functionele structuur     

2.4.1 Wonen     

De helft van de woningen dateert van vóór 1920. Van de overige woningen is het grootste deel pas na 1970 gerealiseerd. Dat gebeurde veelal door stadsvernieuwing. Nieuwbouw verving daarbij verouderde woningen. Veel andere woningen ondergingen een grondige renovatie.

De woningvoorraad heeft een gemengd karakter. Voor bijna de helft bestaat de woningvoorraad uit eengezinswoningen. Verder zijn er veel boven- en benedenwoningen. De sociale huursector en de koopsector houden elkaar met elk een aandeel van circa 40% in evenwicht.

Een vrij groot deel van het plangebied is bebouwd. Dit leidt er mede toe dat het Rozenprieel de hoogste inwoners- en woningdichtheid van heel Haarlem kent.

Het Rozenprieel oefent veel aantrekkingskracht uit op jongvolwassenen, vaak starters op de woningmarkt. Het aandeel jongeren, jonger dan 18 jaar oud, is juist lager dan in het stadsdeel en dan in de stad als geheel.

2.4.2 Bedrijvigheid en voorzieningen     

Detailhandel

Van de vroeger ruimschoots aanwezige winkels zijn er niet veel meer als zodanig in gebruik. Veel voormalige winkelpanden zijn getransformeerd tot woonruimtes of worden gebruikt voor opslag of andersoortige economische activiteiten. Buiten een kleine supermarkt in de Bakkerstraat, blijft het aanbod vooral beperkt tot slechts hier en daar een enkele winkel.

Horeca

In het plangebied zijn slechts enkele horecagelegenheden aanwezig. Deze bestaande horecagelegenheden verstrekken op het moment van opstellen van het bestemmingsplan hoofdzakelijk ('s avonds) maaltijden met als nevenactiviteit alcoholische en niet-alcoholische dranken. Voorbeelden zijn eethuisjes of snackbars.

Bedrijven

Het plangebied bestaat uit buurten waar functioneel gezien de woonfunctie overheerst.

Langs de randen van het plangebied komt de meeste bedrijvigheid voor. Verspreid door het plangebied liggen verder diverse bedrijven. Veelal in de vorm van eenmanszaken in de zakelijke dienstverlening of in de vorm van bouw- en aannemersbedrijven.

Door de restauratie van de voormalige Haarlemse Huishoud- en Industrieschool is het rijksmonument De Greiner getransformeerd in een eigentijds atelier- en bedrijfsgebouw. In dit gebouw bevindt zich nu een verzameling kleinschalige bedrijfjes uit veelal de creatieve sector en kenniseconomie. Het huidige gebruik levert een belangrijke en gewenste sociaaleconomische stimulans op voor het gehele plangebied. Dit bestemmingsplan maakt dit gebruik ook naar de toekomst toe mogelijk.

verplicht

Afbeelding 5: De Greiner

Maatschappelijke voorzieningen

In het plangebied zijn diverse maatschappelijke voorzieningen aanwezig. Deze sector biedt de nodige werkgelegenheid. De maatschappelijke functies betreffen onder meer woon- en zorgcentrum De Roos, (para)medische praktijken, een school en een kinderopvang. Buurthuis De Tulp vormt een belangrijke welzijnsvoorziening die in een nieuw onderkomen is gevestigd.

Hoofdstuk 3 BELEIDSKADER     

Dit hoofdstuk gaat in op beleid dat relevant is voor het bestemmingsplan Rozenprieel. Achtereenvolgens is er aandacht voor Europese richtlijnen, het rijksbeleid, het provinciale beleid, het beleid van het hoogheemraadschap en het gemeentelijke beleid. Paragraaf 4.9 beschrijft het rijks- en provinciale beleid ten aanzien van archeologie.

3.1 Europese richtlijnen     

3.1.1 Kaderrichtlijn Water     

De Kaderrichtlijn Water (KRW) is een Europese richtlijn die in 2009 is ingegaan en de lidstaten aanzet tot het waar nodig verbeteren van de ecologische en chemische kwaliteit van het oppervlaktewater. Het doel van de KRW is om voor 2027 een goede ecologische toestand van het oppervlaktewater te bereiken. Daarbij richt de KRW zich op de zogenaamde KRW-waterlichamen.

Het is aan de Rijksoverheid om deze richtlijn te vertalen in landelijke beleidsuitgangspunten, kaders en instrumenten. Ook is deze richtlijn kaderstellend voor de taken en bevoegdheden van de waterbeheerder in het plangebied.

3.1.2 Richtlijnen milieu     

Het voorkomen van aantasting van het milieu is van groot maatschappelijk belang. Het is daarom zaak om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. Hiervoor gelden twee Europese richtlijnen te weten de Europese richtlijn betreffende de milieubeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten van 13 december 2011 en de Europese richtlijn betreffende de beoordeling van de gevolgen voor het milieu van bepaalde plannen en programma's van 27 juni 2001. Om hier in de praktijk vorm aan te geven is het instrument milieueffectrapportage ontwikkeld. Paragraaf 4.15 toont aan dat een milieueffectrapportage voor dit bestemmingsplan niet nodig is.

3.1.3 Vogel- en Habitatrichtlijn     

Vanuit Europa is de bescherming van soorten en gebieden geregeld in de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Deze richtlijnen hebben als doel de bescherming van (vogel)soorten en hun natuurlijke habitats. Op basis van deze richtlijnen zijn er speciale beschermingszones aangewezen die samen één Europees netwerk van natuurgebieden vormen. Dit zijn de Natura 2000 gebieden. Paragraaf 4.8 gaat verder in op de aanwezige natuurwaarden in het plangebied.

3.2 Rijksbeleid     

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte     

In de in 2012 vastgestelde Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities voor Nederland in 2040. Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028). Dit zijn het:

  • vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
  • verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
  • waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden blijven.

De nationale ruimtelijke belangen omvatten globaal de nationale planologische principes zoals gebundelde verstedelijking, de ontwikkeling van de mainports, het kustfundament, de bescherming en ontwikkeling van een aantal groene en blauwe gebiedscategorieën en ruimtelijke garanties over defensiedoeleinden en energieproductie en -voorziening.

Het Rijk is verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening inclusief zorgvuldige, transparante ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Ruimte moet zorgvuldig worden benut en overprogrammering dient te worden voorkomen. Om dat te bereiken is er in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Paragraaf 4.16 gaat hier op in.

Voor dit bestemmingsplan is vooral de bevordering van krachtige steden relevant. Behoud van het stedelijk draagvlak voor voorzieningen en van voldoende stedelijke massa en de daarbij horende economische agglomeratievoordelen zijn van groot belang. Dit bestemmingsplan draagt daar aan bij.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening     

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels aan de inhoud van bestemmingsplannen en vergelijkbare besluiten. Dit besluit is uitgewerkt in de onderliggende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening. De regels van het Barro moeten ervoor zorgen dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening voor 13 door de minister genoemde nationale belangen. Het nationale belang defensie is van belang voor dit bestemmingsplan. Mogelijke beperkingen worden gevormd door de radarverstoringsgebieden van de radarstations Herwijnen en Soesterberg.

3.2.3 Bestuursakkoord Water     

Het Bestuursakkoord Water (2011) vervangt het Nationaal Bestuursakkoord Water (2003 en geactualiseerd in 2008) en het Bestuursakkoord Waterketen (2007). In het Bestuursakkoord Water zetten het Rijk, provincies, gemeenten, waterschappen en drinkwaterbedrijven in op versterking van de watersector door te investeren in kennis, innovatie en samenwerking. Het doel is een mooi, veilig, schoon, gezond en duurzaam beheer van het watersysteem en de waterketen tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.

3.2.4 Nationaal Waterplan en Deltaprogramma     

Het in december 2015 vastgestelde Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP2) bevat de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021 met een vooruitblik richting 2050. In het plan zijn de afspraken uit het Bestuursakkoord Water en de Deltabeslissingen uit het Deltaprogramma opgenomen. Het NWP2 richt zich op een klimaatbestendige inrichting van het watersysteem met een goede bescherming tegen overstromingen, het voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit en een gezond ecosysteem als basis voor welzijn en welvaart.

Het Deltaprogramma anticipeert op ons veranderende klimaat en heeft als doel Nederland te beschermen tegen overstromingen en te zorgen voor voldoende zoetwater. Uit het Deltaprogramma zijn vijf zogenaamde Deltabeslissingen voortgekomen, waaronder de Deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie, dat zich richt op een klimaatbestendige (her)ontwikkeling in bebouwd gebied. Paragraaf 4.7 beschrijft hoe in het plangebied met de waterhuishouding wordt omgegaan.

3.3 Provinciaal beleid     

3.3.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040     

Noord-Holland moet aantrekkelijk blijven in wat het is: een diverse, internationaal concurrerende regio, in contact met het water en uitgaande van de kracht van het landschap. De identiteit van de landschappen in Noord-Holland is daarom in 2040 versterkt met behoud door ontwikkeling en door transformatie. De afwisseling tussen stad en open landschap is duidelijk herkenbaar.

Bestaande stedelijke woonmilieus dienen waar mogelijk verder te transformeren tot hoogstedelijke milieus. Bestaande werklocaties dienen waar mogelijk verder te intensiveren en herstructureren om nieuwe ontwikkelingen te accommoderen. Door te kiezen voor hoogstedelijke milieus en beperkte uitleg van bedrijventerreinen blijft het landelijk gebied open en dichtbij. De hoogstedelijke milieus kenmerken zich door functiemenging, hoogwaardige culturele voorzieningen en een goede bereikbaarheid. Een belangrijke drager voor de toeristische aantrekkelijkheid, leefbaarheid en economie van Noord-Hollandse steden is detailhandel. De hoofdwinkelstructuur dient daarom beschermd en versterkt te worden.

Om het toekomstbeeld ruimtelijk te realiseren benoemt de provincie Noord-Holland provinciale belangen. Deze vallen uiteen in drie hoofdbelangen:

  • ruimtelijke kwaliteit;
  • duurzaam ruimtegebruik en
  • klimaatbestendigheid.

Deze zijn verankerd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). De structuurvisie en de PRV vormen enerzijds het toetsingskader voor de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van Noord-Holland (ruimtelijke kwaliteit) en anderzijds de juridische beleidsuitwerking.

Binnen het hoofdbelang duurzaam ruimtegebruik worden gemeenten gestimuleerd het bestaand stedelijke gebied beter te benutten door de aanwijzing van het Bestaand Bebouwd Gebied (BBG). Door te verdichten, stationslocaties en knooppunten optimaal te benutten, ondergronds te bouwen, en door woningbouwprogramma zoveel mogelijk te realiseren binnen het BBG, wordt intensivering en bundeling van stedelijkheid bevorderd. Hierdoor is ook een winst te behalen in het fiets- en OV-gebruik.

Het plangebied behoort tot het BBG. Dit bestemmingsplan sluit aan bij het provinciale beleid zoals vervat in de structuurvisie.

3.3.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening     

Provinciale Staten stelden op 28 september 2015 de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) opnieuw vast. Deze vaststelling wijzigt op een aantal punten de eerder op 3 februari 2014 vastgestelde verordening. Ook traden de besluiten van 15 december 2014 en 2 maart 2015 over het beleid Wind op land inmiddels in werking en daarnaast wijzigden Provinciale Staten de PRV door ruimtelijke spelregels voor zon in het landelijke gebied vast te stellen.

Het plangebied is in de verordening aangeduid als:

  • Bestaand Bebouwd Gebied;
  • gebied voor gecombineerde landbouw;
  • opstelling voor zonne-energie en
  • kleinschalige oplossingen voor duurzame energie.

Dit levert geen belemmeringen op voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan sluit aan bij de provinciale belangen zoals genoemd in de PRV. Opgemerkt wordt dat paragraaf 4.7 inzicht geeft in de risico’s van en bij overstroming en de maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om deze risico’s te voorkomen of te beperken.

3.3.3 Detailhandelsbeleid Noord-Holland 2015 - 2020     

Op 15 december 2014 stelden Provinciale Staten het Detailhandelsbeleid Noord-Holland 2015 - 2020 vast. Dit beleid gaat uit van drie hoofddoelstellingen:

  • duurzaam ruimtegebruik;
  • een vitale regionale economie en
  • een aantrekkelijke woon- en leefomgeving.

Om leegstand op een locatie op te lossen of te voorkomen wordt van gemeenten verwacht om herstructurering en transformatie mogelijk te maken door daarvoor planologisch-juridische mogelijkheden te bieden.

3.3.4 Watervisie 2021     

Provinciale Staten stelden de Watervisie 2021 op 16 november 2015 vast. Hierin staat wat de provincie op watergebied centraal stelt om inwoners te beschermen tegen overstromingen en wateroverlast, de kwaliteit van het water te verbeteren en te zorgen voor voldoende aan- en afvoer van water. In de visie richt de provincie zich op de thema's veilig en schoon en voldoende water.

Het landelijk waterveiligheidsbeleid maakt de komende jaren de overstap naar een risicobenadering. Hierbij wordt rekening gehouden met de risico's voor het te beschermen achterland. De aanpak gaat uit van een basisbescherming door dijken of duinen en extra bescherming voor gebieden waar veel slachtoffers kunnen vallen en/of grote economische schade kan ontstaan. Provincies en gemeenten worden daarbij verantwoordelijk voor een waterrobuuste inrichting van het achterland. Schoon en voldoende water is daarnaast onmisbaar voor een gezonde, productieve en aangename leefomgeving.

Een belangrijke opgave voor de provincie is om ervoor te zorgen dat het samenhangende geheel van grond- en oppervlaktewater duurzaam kan worden gebruikt en voorraden zorgvuldig worden beheerd. De provincie geeft hiermee invulling aan de Europese Kaderrichtlijn Water die voorschrijft dat grond- en oppervlaktewateren in een goede toestand moeten zijn.

Paragraaf 4.7 beschrijft hoe in het plangebied met de waterhuishouding wordt omgegaan.

3.3.5 Milieubeleidsplan 2015 - 2018     

De provincie heeft in het Milieubeleidsplan 2015-2018 vastgelegd waarop zij haar milieubeleid in deze periode wil richten. Provinciale Staten stelden dit plan op 15 december 2014 vast.

De basis is het nakomen van wettelijke regels en normen. De provincie stelt daarnaast voor om in te zetten op meer duurzame, gezonde en veilige ontwikkelingen en het stimuleren van innovatieve oplossingen voor milieuopgaven. Gemeenten zijn voor een aantal aspecten verantwoordelijk voor het uitvoeren van het milieubeleid bijvoorbeeld door het nemen van besluiten over aangevraagde omgevingsvergunningen en bij het vaststellen van bestemmingsplannen.

Hoofdstuk 4 gaat in op de milieu- en omgevingsaspecten die een rol spelen bij dit bestemmingsplan.

3.3.6 Cultuurnota 2013 - 2016     

Het archeologische beleid van het provinciaal bestuur van Noord-Holland ligt vast in de Cultuurnota 2013 - 2016 De Waarde van Cultuur. De rode draad is het behoud en de ontwikkeling van waardevolle landschappen met uniek cultureel erfgoed en het toegankelijk maken van het culturele aanbod. Het beleid is gebaseerd op wettelijke verplichtingen en autonoom cultuurhistorisch provinciaal beleid. Paragraaf 4.9 werkt het aspect archeologie verder uit.

3.4 Beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland     

3.4.1 Waterbeheerplan 5     

Het hoogheemraadschap van Rijnland is verantwoordelijk voor het watersysteem in haar beheersgebied dat zich uitstrekt van Gouda tot Spaarndam. Het hele plangebied is daar onderdeel van.

Elke zes jaar leggen waterschappen het beleid en de aanpak die noodzakelijk zijn om de watertaken goed te kunnen uitvoeren vast in een waterbeheerplan.

De belangrijkste taken van Rijnland zijn:

  • veiligheid tegen overstromingen;
  • voldoende, schoon en gezond oppervlaktewater en
  • het zuiveren van afvalwater.

Het WBP5 formuleert de ambities van Rijnland voor bovengenoemde taken in de periode 2016 -2021 en werkt deze uit in doelstellingen en maatregelen. Het WBP5 integreert daarbij de actuele hoofdlijnen voor de aanpak voor de Kaderrichtlijn Water (KRW) zoals voorgeschreven door de Europese Unie.

Om initiatieven van burgers, bedrijven en organisaties die het watersysteem kunnen beïnvloeden te reguleren, gebruikt Rijnland de Keur en bijbehorende uitvoeringsregels. Hierin staat waar werkzaamheden die invloed hebben op het watersysteem aan moeten voldoen.

3.4.2 Keur van Rijnland     

Om initiatieven van burgers, bedrijven en organisaties die het watersysteem kunnen beïnvloeden te kunnen reguleren, maakt Rijnland gebruik van de Keur en bijbehorende uitvoeringsregels. Hierin staat waaraan werkzaamheden die invloed hebben op het watersysteem moeten voldoen. In de Keur 2015 gaat Rijnland niet langer uit van een "nee, tenzij" aanpak maar van een "ja, mits" en geeft daarmee verantwoordelijkheid en flexibiliteit aan de initiatiefnemers waar dat kan en stelt regels waar dat moet. Deze aanpak zorgt voor minder regeldruk en daarmee voor minder vergunningen en meldingen.

Ook voor het plangebied is het hoogheemraadschap van Rijnland de waterbeheerder.

3.5 Gemeentelijk beleid     

3.5.1 Structuurplan Haarlem 2020     

De gemeenteraad van Haarlem stelde op 20 april 2005 het Structuurplan Haarlem 2020 vast. Dit plan geeft op hoofdlijnen de ruimtelijke ontwikkeling van de stad voor de komende 15 jaar. In de toekomst wil Haarlem de bestaande aantrekkelijkheid behouden en verder uitbouwen. Haarlem wil voor zijn inwoners een levendige en veilige stad zijn met veel aandacht voor een leefbare woonomgeving en voldoende voorzieningen voor alle leeftijdsgroepen.

verplicht

Afbeelding 6: Uitsnede hoofdkaart Structuurplan Haarlem 2020

Levendigheid en leefbaarheid

Voor het Rozenprieel is het handhaven van het woonmilieu het doel, inclusief bijbehorende buurtgerichte voorzieningen. Dit is op afbeelding 6 weergegeven met een lichtbruine kleur voor het hele plangebied. Het Rozenprieel wordt gezien als een gebied waar functiemenging mogelijk is. Dit is aangeduid op de afbeelding met de arcering. Door stadsvernieuwing verdween in het plangebied veel bedrijvigheid. Functiemenging met kleinschalige voorzieningen en passende bedrijvigheid kan bijdragen aan de levendigheid. Waar dat verantwoord is, is functiemenging in het plangebied ook toegestaan met bijvoorbeeld de bestemming 'Gemengd'.

Meer buurtgroen

In verdichte gebieden zoals het plangebied wordt aanleg van meer buurtgroen beoogd als dat financieel haalbaar is. Dat betekent een inspanningsverplichting in toekomstige gebieden voor herstructureringen om te zoeken naar meer ruimte voor buurtgroen.

Aandachtswijk

Haarlem wil investeren in het woon- en leefklimaat in de buurten Rozenprieel-noord en Rozenprieel-zuid. Versterking van maatschappelijke participatie en afname van kwetsbaarheid is hier gewenst. Ook hiervoor kan functiemenging een oplossing bieden. Voorzieningen als het buurtcentrum De Tulp, de openbare speelgelegenheid aan het Voortingplantsoen en zorgcentrum De Roos zijn daarvoor van groot belang.

Conclusie

Het bestemmingsplan sluit aan op de doelen uit het structuurplan.

3.5.2 Ruimtelijke kwaliteit     

Nota ruimtelijke kwaliteit

De Nota Ruimtelijke Kwaliteit geeft een integrale stadsbrede visie op ruimtelijke kwaliteit die voor ieder nieuw ruimtelijk plan de basis vormt. De nota bestaat uit twee delen.

In het eerste deel draagt Haarlem kernachtig uit waar haar kracht en haar ambitie liggen. De relatie tussen duurzaamheid, in de zin van toekomstbestendig en de kwaliteit van de leefomgeving, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit is een belangrijk thema van de visie. Er zijn tien gouden regels geformuleerd die een prioriteit voor ruimtelijke ontwikkeling in Haarlem uitspreken. Het plangebied behoort tot het gebiedstype eerste uitbreidingen buiten de vestinggracht en vormt daarmee onderdeel van de consolidatie regie. De geconsolideerde stad omvat de gebieden in Haarlem waar niet zo snel iets zal veranderen aan de stedelijke structuur. Wat betreft ruimtelijke kwaliteit gaat het letterlijk om de hoofdlijnen: de hoofdstructuren die de woonbuurten (deels) begrenzen. Daar moet de ruimtelijke kwaliteit in orde zijn. De daar achterliggende gebieden worden door hun stedenbouwkundige opzet en architectuur beleefd en gewaardeerd als een eigen herkenbare woonomgeving. Het is van belang het onderscheidende karakter van elk gebied te behouden. Plannen en ontwikkelingen moeten zich voegen naar de al aanwezige stedenbouwkundige structuur. Het gaat dan bijvoorbeeld om het aanwezige stratenpatroon of de bestaande massa- en gevelopbouw. Voor het Spaarne en de Kinderhuissingel geldt de bijzondere regie. Deze is toegekend aan de lange lijnen en de bijzondere plekken. De bijzondere regie uit zich in verscherpte aandacht voor zichtbaarheid aan de lange lijn terwijl het bouwwerk tegelijkertijd een relatie houdt met de achterliggende buurten.

Het tweede deel van de nota is het beoordelingskader. De gouden regels zijn hierin vertaald in concrete toetsingscriteria per gebiedstype.

De Nota dak is een bijlage bij de Nota Ruimtelijke Kwaliteit. In de Nota Dak is vastgelegd hoe het Haarlemse daklandschap kan bijdragen aan enerzijds het behouden en vergroten van de ruimtelijke kwaliteit en anderzijds aan een intensiever ruimtegebruik. Ook beschrijft de nota de kansen en mogelijkheden en op welke wijze het dak kan bijdragen aan het verduurzamen van de stad.

Spaarneplan

De achterliggende gedachte van het Spaarneplan uit 1994 is om de rivier zo veel mogelijk bij het stedelijke leven te betrekken, waarbij het gebruik en de inrichting van de oevers in samenhang met het water worden bezien. Het Spaarneplan geeft voor het Rozenprieel aan dat een grote mate van openbaarheid aan de oevers gewenst is. Voldoende zitgelegenheid en zicht op het water zijn daarbij van belang. Dat betekent dat enkele voorzieningen toegevoegd zouden kunnen worden op de oever en dat ook de activiteiten op oever en water meer op elkaar betrokken worden. Daar waar dit mogelijk is, zal de ruimte om langs het Spaarne te zitten en te wandelen moeten worden verbreed.

Structuurvisie openbare ruimte

Op 2 juli 2013 stelde het college van burgemeester en wethouders van Haarlem het voorontwerp van de Structuurvisie Openbare Ruimte (SOR) vast. Deze structuurvisie is een uitwerking van het Structuurplan Haarlem 2020 en biedt het kader voor de ruimtelijke ontwikkeling, herstructurering en het beheer en onderhoud van het publieke domein in de stad.

De visiekaart is het eindresultaat na voorlopige afweging op basis waarvan keuzes gemaakt kunnen worden en prioriteiten kunnen worden gesteld voor gewenste veranderingen van de openbare ruimte richting 2040.

Het Rozenprieel is aangeduid als toegangsgebied. De Kampersingel is benoemd als onderdeel van een gewenste locatie voor een groene/recreatieve verbinding in de toekomst.

Het idee is dat op termijn de auto minder het straatbeeld zal bepalen waardoor er mogelijkheden ontstaan om de openbare ruimte in te richten voor verblijf, ontmoeting en langzaam verkeer.

In het plangebied is verder een aantal openbare ruimtes aangeduid als bijzondere plek, ook wel 'ambassadeursplekken' genoemd. Het gaat dan bijvoorbeeld om het Voortingplantsoen. Het behoud van dergelijke plekken is van groot belang.

Het bestemmingsplan sluit aan op concrete doelen op korte termijn. Verder maakt dit bestemmingsplan de lange termijn doelen niet onmogelijk.

3.5.3 Wijkcontract Rozenprieel     

Om de leefbaarheid en veiligheid in de buurten Rozenprieel-noord en Rozenprieel-zuid te verbeteren besloot het college van burgemeester en wethouders in 2014 om een wijkcontract met het Rozenprieel op te laten stellen als vervolg op de Wijkagenda Rozenprieel.

Ten tijde van het opstellen van dit bestemmingsplan liggen de voorbereidingen voor een nieuw wijkcontract tijdelijk stil.

3.5.4 Wonen     

Haarlem kiest in de Woonvisie Haarlem 2012-2016, met doorkijk naar 2020, voor behoud en versterking van de aantrekkelijkheid van Haarlem als kwalitatief goede woonstad. Wonen vormt een belangrijke factor bij de duurzame stedelijke ontwikkeling in Haarlem. Het creëren van een goed en gedifferentieerd woonmilieu voor allerlei bewonersgroepen in Haarlem, liefst in alle buurten, is een belangrijke ambitie. In de woonvisie zijn uiteenlopende maatregelen opgesomd die een bijdrage moeten leveren aan de doelstellingen. Daarbij wordt zorgvuldig omgegaan met behoud en versterking van historisch interessante woonbuurten en beschermde stadsgezichten. Het plangebied wordt gezien als een gebied dat de komende jaren nog op kleine schaal verbeterslagen kan maken.

Haarlem is onderdeel van de Metropoolregio Amsterdam. In dat verband zijn afspraken gemaakt over de regionale woningbouwopgave in het Regionaal Actie Programma Wonen (RAP) 2016-2020. Hieraan zal Haarlem ook moeten bijdragen. Gelet op het gebrek aan grote uitbreidingslocaties in Haarlem, betekent dit dat woonruimte binnen het bestaande stedelijk gebied moet worden gerealiseerd.

De grootste uitdaging ligt binnen de bestaande woningvoorraad. Het gaat om verduurzaming van deze voorraad en van de openbare ruimte, leefbaarheid en mobiliteit. Een kleinschaliger, meer organische aanpak past hierbij, met stapsgewijze, flexibele verbeteringen in plaats van grote masterplannen. Dit zal ook gelden voor het plangebied Rozenprieel. Hier is over het algemeen weinig tot geen ruimte voor grootschalige nieuwbouw of herstructureringsprojecten.

Inzet vanuit de woonvisie is de totstandkoming van kleinschalige inbreiding, zoveel mogelijk in particulier opdrachtgeverschap. Uitgangspunt is 30% sociaal bij nieuwbouw. Een speerpunt van beleid is het behoud van een betaalbare sociale huurwoningvoorraad van voldoende omvang, die aansluit op de omvang van de groep lagere inkomens en die een spreiding over de stad heeft. Daarnaast is de dynamiek op de woningmarkt van belang.

In het plangebied wordt de particuliere woningvoorraad voor een belangrijk deel opgeknapt waarbij met bovenstaande punten zoveel mogelijk rekening dient te worden gehouden.

3.5.5 Economie     

Inzet is versterking van de economie van de stad Haarlem. De Economische Agenda Haarlem Samen Doen uit 2016 moet bijdragen aan een optimaal ondernemingsklimaat, het versterken van sectoren die Haarlem aantrekkelijk maken en de kansen van de nieuwe economie benutten. De sectoren die Haarlem aantrekkelijk maken zijn detailhandel en horeca, toerisme en de creatieve industrie, kunst en cultuur. Met name toerisme en de creatieve industrie spelen een rol in het plangebied.

Toerisme

Haarlem behoort tot de toeristische top van middelgrote Nederlandse steden. Om aan die top te blijven wil de gemeente meer in de stijgende vraag naar overnachtingsmogelijkheden voor de zakelijke en toeristische bezoekers voorzien. De in 2012 vastgestelde nota Hotelbeleid werkt dit beleid verder uit. Er blijkt in Haarlem ruimte te zijn voor extra hotelkamers. Primair worden initiatieven voor nieuwe hotels aan de markt overgelaten, maar het beleid is er wel op gericht marktinitiatieven te faciliteren. De ruimtelijke inpasbaarheid zal bij nieuwe initiatieven leidraad zijn.

Het is zaak om ervoor te zorgen dat er voldoende overnachtingsmogelijkheden zijn voor toeristen die in Haarlem willen verblijven. Eén van de opties om dat te realiseren, is door middel van het stimuleren van het aanbieden van bed & breakfast-accommodaties. Dit wordt ook gestimuleerd in het Rozenprieel.

Creatieve industrie

De creatieve industrie levert een belangrijke bijdrage aan het innovatie- en vestigingsklimaat van Haarlem en past goed bij het DNA van de stad. De creatieve industrie schept werkgelegenheid en omzet, maar minstens zo belangrijk is de meerwaarde voor andere bedrijven en instellingen in de stad. Creatieve producten en diensten ondersteunen bedrijven en instellingen immers ook bij marketing, communicatie, productontwikkeling en innovatie. De Greiner is een bedrijfsverzamelgebouw voor meer gevestigde (creatieve) bedrijven. Het levert een bijdrage aan de ontwikkeling en de leefbaarheid in het plangebied. Behoud van deze functies is daarom van belang.

Standplaatsen

Op 16 februari 2010 stelde het college van burgemeester en wethouders het Standplaatsenbeleid 2010 vast. Dit beleid geeft onder andere criteria voor het nemen van een besluit over een aangevraagde standplaatsvergunning. Voor Haarlem als geheel mag een maximaal aantal standplaatsen worden uitgegeven. Het grondgebied is vervolgens verfijnd naar deelgebieden waarvoor ook een maximum is vastgelegd. Het plangebied is onderdeel van het deelgebied Zuid waarvoor in totaal maximaal 10 standplaatsen zijn toegestaan.

Nieuwe standplaatsvergunningen worden alleen nog maar voor een termijn van maximaal 5 jaar verleend. Verleende standplaatsvergunningen van voor het moment waarop het standplaatsenbeleid in werking trad, blijven van kracht tot wederopzegging.

Evenementen

Evenementen behoren tot de jaarlijkse hoogtepunten en zijn van grote economische, culturele en maatschappelijke waarde voor de stad. Evenementen trekken veel bezoekers, krijgen een hoge waardering en zetten Haarlem verder op de kaart als toeristische bestemming.

Het evenementenbeleid 2013-2016 wijst evenementenlocaties aan en deelt evenementen in drie categorieën in oplopend in schaal en mogelijke overlast. Per evenementenlocatie is in het beleid aangegeven welke evenementen zijn toegestaan. De aangewezen evenementenlocaties bevinden zich niet in of in de nabijheid van het plangebied. De drie gehanteerde categorieën zijn:

  • categorie 1: evenementen met onversterkte muziek, achtergrondmuziek en beperkte spreekinstallaties. Bij categorie 1 evenementen horen ook straat/buurtfeesten, georganiseerde picknicks, kinderfeesten etc.
  • categorie 2: evenementen met spreekinstallaties, versterkte (live) muziek met kleinschalig karakter, orkest, taptoe, etc.
  • categorie 3: evenementen zoals popconcerten, live optredens, houseparty, Dj's, Rap, Dance-event en muziekprogramma's van radio en Tv-omroepen, etc.

Het plangebied is in het evenementenbeleid niet aangewezen als evenementenlocatie. Evenementen van categorie 1 staat dit bestemmingsplan toe binnen de bestemmingen 'Verkeer' en 'Groen'. Dit zijn veelal evenementen van een beperkte schaal en met een naar verwachting beperkte overlast. Buiten deze bestemmingen zijn in het plangebied alleen kortdurende en incidentele evenementen toegestaan op basis van de regels van dit bestemmingsplan.

Overig

Het detailhandelsbeleid is gericht op zoveel mogelijk concentratie van winkelvoorzieningen in levensvatbare clusters. Voorkomen moet worden dat versnippering van het aanbod leidt tot onvoldoende massa. Het plangebied sluit direct aan op het winkelapparaat in de Haarlemse binnenstad. Mede daarom komen binnen het plangebied maar weinig winkels voor.

Ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan wordt een nieuwe detailhandelsvisie opgesteld. Ook daarin is de inzet om voorzieningen zoveel mogelijk te concentreren en indien nodig het laten transformeren van bestaande winkelvoorzieningen op niet toekomstbestendige locaties door in het bestemmingsplan ook niet-detailhandelsbestemmingen op te nemen, zodat geen structurele leegstand ontstaat.

3.5.6 Maatschappelijk     

Structuurplan Haarlem 2020

Het Structuurplan Haarlem 2020 wijst gebieden aan die in potentie

geschikt of kansrijk zijn om (nieuwe) sociaal-maatschappelijke voorzieningen te vestigen of te clusteren. Het plangebied is niet als zodanig aangewezen.

Nota Haarlem Maatschappelijk op de Kaart

De in 2010 vastgestelde nota Haarlem Maatschappelijk op de Kaart geeft een beschrijving van de gewenste maatschappelijke voorzieningenstructuur in Haarlem tot 2020. De nota geeft diverse locaties aan waar kansen liggen om de maatschappelijke voorzieningen naar een hoger plan te tillen. Samenhang, multifunctionaliteit en clustering zijn daarbij de uitgangspunten. Het plangebied wordt in de nota gezien als potentiële locatie van een brede school.

Strategisch Huisvestingplan Onderwijs

In 2015 stelde de gemeenteraad het Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs 2015 (SHO) vast. Het SHO is vastgesteld om op planmatige wijze te zorgen voor een voldoende niveau van huisvestingsvoorzieningen voor het onderwijs en een goede spreiding van die voorzieningen. De meest recente leerlingenprognoses voorspellen op kortere en langere termijn een sterke groei van het aantal leerlingen in het primair onderwijs. Deze groei kan niet binnen de bestaande capaciteit van de schoolgebouwen in de programmalijn worden opgevangen. Het op korte termijn uitbreiden van de onderwijshuisvestingscapaciteit is daarvoor noodzakelijk. Voor de Hannie Schaftschool in het plangebied geldt dat de voor het SHO gebruikte leerlingenprognose rekening houdt met een toename van het aantal leerlingen.

3.5.7 Verkeer en parkeren     

Verkeer

Het Haarlems Verkeers- en Vervoersplan (HVVP) uit 2003 beschrijft het beleid op het gebied van verkeer en vervoer. Het HVVP is een plan op hoofdlijnen. Het plan beschrijft de hoofdstructuren voor het autoverkeer, openbaar vervoer en langzaam verkeer. Het HVVP heeft twee belangrijke doelstellingen: het vergroten van de leefbaarheid en de bereikbaarheid. Dit betekent het aantrekkelijk maken van het gebruik van alternatieven voor de auto (fietsen en het gebruik van het openbaar vervoer) en geen nieuwe wegen in de wijken.

Wegencategorisering

Er vindt in de stad een categorisering plaats van het wegennet om binnen de stad grote stadsleefgebieden te maken. Daarbinnen wordt geen gebiedsvreemd autoverkeer toegelaten om te komen tot een veiliger en leefbaarder stad. Verkeer dat het stadsleefgebied in of uit wil wordt via gebiedsontsluitingswegen type B het gebied in of uit geleid. Buiten de stadsleefgebieden liggen gebiedsontsluitingswegen type A voor de afwikkeling van het wijkvreemde en doorgaande verkeer. Op deze wegen geldt een maximumsnelheid van 50 km/u. De invalswegen zijn aangemerkt als stroomweg of gebiedsontsluitingsweg waar een snelheid van 70 km/u of meer geldt. Alle overige wegen zijn erftoegangswegen waar men maximaal 30 km/u mag rijden.

Autoverkeer

Als gebiedsontsluitingsweg type B is de Kampersingel aangewezen.

Openbaar vervoer

Bij openbaar vervoer is er een onderscheid gemaakt tussen de regionale en de lokale functie. De kwaliteit van het openbaar vervoer moet omhoog en de exploitatie dient verbeterd te worden. Afgezien van de buslijnen over de Rustenburgerlaan en de Kampersingel is er geen openbaar vervoer in het plangebied aanwezig.

Langzaam verkeer

Het streven is om het fietsgebruik op korte afstanden te laten toenemen zodat de auto minder vaak wordt gebruikt. Hiervoor zet het HVVP in op drie beleidspunten:

  • verbetering van bestaande fietsroutes en voorzieningen;
  • bij kruisingen voorrang geven aan de fiets boven het autoverkeer en
  • uitbreiding van het fietsennet.

Uitgangspunten voor voetgangers zijn goede oversteekvoorzieningen en vermindering van de wachttijden bij verkeerslichten, met extra aandacht voor kinderen, ouderen en gehandicapten. Binnen het Rozenprieel ligt de nadruk op langzaam verkeer.

Parkeren

Ruimtelijke ontwikkelingen kunnen ervoor zorgen dat de bestaande behoefte aan parkeerplaatsen verandert, of dat de ruimte die nodig is om goederen te laden of lossen wijzigt. Aan een gewijzigde parkeerbehoefte als gevolg van nieuwe ontwikkelingen moet in beginsel op eigen terrein worden voldaan. Dit draagt bij aan een goede ruimtelijke ordening en voorkomt verkeers- en parkeeroverlast als gevolg van een tekort aan parkeerplaatsen in een bepaald gebied.

Op 6 juni 2013 stelde de gemeenteraad van Haarlem de Parkeervisie vast waarin de gemeente inzet op een goede bereikbaarheid van Haarlem en voldoende parkeervoorzieningen. Hierbij wordt ingezet op het leveren van maatwerk en het realiseren van de gewenste kwaliteit van de openbare ruimte.

Om te kunnen bepalen welke extra parkeerbehoefte een nieuwe ontwikkeling veroorzaakt, wordt gebruik gemaakt van parkeernormen. De parkeernormen worden bepaald aan de hand van de functie en de locatie en liggen vast in de Beleidsregels parkeernormen. Het uitgangspunt daarbij is dat er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor het laden of lossen van goederen op het eigen terrein worden gerealiseerd.

Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk om af te wijken van de geldende parkeernormen. Deze voorwaarden zijn ook opgenomen in de Beleidsregels parkeernormen.

Een gewijzigde parkeerbehoefte kan zowel betrekking hebben op het toevoegen van bouwactiviteiten als op het wijzigen van het gebruik. Het parkeerbeleid is alleen van toepassing op nieuwe ontwikkelingen. Reeds bestaande situaties zijn hiervan uitgezonderd.

Het bestemmingsplan betreft een op hoofdlijnen consoliderend plan en voldoet aan de Beleidsregels parkeernormen. Paragraaf 5.4.2.3 gaat nader in op dit aspect in verband met de herontwikkeling van het voormalige gemeentelijke kantoorpand Koningstein aan het Zuider Buiten Spaarne 22.

3.5.8 Water     

Integraal Waterplan Haarlem

De gemeente Haarlem en het hoogheemraadschap van Rijnland stelden eind 2004 het Integraal Waterplan (IWP) Haarlem vast. Dit plan is in 2014 geactualiseerd. Centrale doelstelling van het IWP is het ontwikkelen en behouden van een veilig, veerkrachtig en ecologisch gezond watersysteem. Het plan functioneert als strategisch kader voor gerelateerde beleidsvelden zoals het grondwater-, afvalwater-, en baggerbeleid. Om ervoor te zorgen dat het Haarlemse waternetwerk bestand is tegen klimaatsverandering (hoger zeeniveau, toename van de hoeveelheid en intensiteit van de neerslag), inklinking van de bodem, en verstedelijking (toename verhard oppervlak) is ruimte voor oppervlaktewater nodig.

Ruimte voor extra oppervlaktewater kan worden gevonden door het verbreden van bestaande watergangen, het graven van nieuwe watergangen en het weer open leggen van gedempte grachten. Doelstelling voor het oppervlaktewater is het creëren van een veilig watersysteem met voldoende afwaterend en bergend vermogen, een adequate doorstroming en maximale benutting van gebiedseigen water.

Uit het IWP blijkt dat zich binnen het plangebied geen watergangen bevinden die verbeterd moeten worden. Tot in ieder geval 2050 zijn er ook geen nieuw aan te leggen watergangen in het gebied gepland.

Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan

Het Verbreed Gemeentelijk Riolerings Programma (VGRP) is een beleidsmatig en strategisch plan waarin het verbreed rioleringsbeheer (inclusief grondwaterbeheer) en de visie op riolering (en grondwater) voor de langere termijn worden beschreven. Met het VGRP beschikt de gemeente over een instrument om systematisch inzicht te krijgen in de te beheren en onderhouden rioleringsobjecten en de wijze waarop de gemeente invulling geeft aan de wettelijke (milieu)eisen. Door het opstellen van het VGRP wordt het verbreed rioleringsbeleid inzichtelijk en toetsbaar. De nadruk in het VGRP 2014-2017 ligt op onderzoek. Hierdoor kunnen in het opvolgende VGRP (2018 en verder) onderbouwde keuzes gemaakt worden voor de noodzakelijke investeringen, om zo te kunnen blijven voldoen aan de gemeentelijke zorgplicht.

3.5.9 Groen     

De hoofdgroenstructuur is vastgelegd in het Structuurplan Haarlem 2020. Doelstelling is zowel versterking van groen met ecologische waarden als van groen met stedelijke waarden. Dit wordt bereikt door het in stand houden en versterken van de bestaande groene gebieden en lijnen. Uitgangspunt is verder de versterking van de beleving van groen in Haarlem. Relevant voor het plangebied is daarbij dat meervoudig ruimtegebruik met ecologische meerwaarde wordt toegepast door het realiseren van groene daken of groene gevels.

Het plangebied wordt gekenmerkt door weinig groen. Bovendien zijn er weinig huizen met voortuinen. De dichtst bijgelegen groengebieden van formaat liggen ten zuidwesten van het plangebied: Frederikspark en Haarlemmerhout.

Bomen vormen een belangrijk tegenwicht voor de verstening van onze leefomgeving. Het Bomenbeleidsplan 2009-2019 uit 2010 geeft de visie van de gemeente Haarlem op bomen en schept samenhang in de uitvoering van het bomenbeleid. Uitgangspunt voor de bomenstructuur is de verdere uitbouw en verbetering van het Haarlemse bomenbestand. Vooral de oude structuur en ontwikkelingslijnen worden begeleid door bomen. Zo maken de bomen langs de Kampersingel, de Kleine Houtweg en de Rustenburgerlaan onderdeel uit van de hoofdbomenstructuur.

verplicht

Afbeelding 7: Hoofdbomenstructuur

Het Rozenprieel is aangeduid als een verdicht en versteend gebied. Hierdoor is er weinig ruimte voor het aanbrengen van duurzame boombeplanting.

De gemeente Haarlem beschikt verder over een Haarlemse Monumentale Bomenlijst (2009). Vanwege de waarden van monumentale bomen zal in beginsel geen omgevingsvergunning voor het kappen worden verleend voor deze bomen. De Bomenverordening beschermt monumentale bomen.

Dit bestemmingsplan biedt bescherming aan de groeiplaats van alle monumentale bomen in de openbare ruimte die (deels) binnen het plangebied liggen. Op die manier zijn niet alleen de monumentale bomen beschermd op basis van de Bomenverordening, maar op basis van het bestemmingsplan ook de ruimtes die de monumentale bomen nodig hebben om te kunnen groeien. Voor het kunnen vastleggen van alle groeiplaatsen is er een actuele inventarisatie uitgevoerd waarbij bepaald is welke monumentale bomen er in het plangebied zijn op het moment dat het bestemmingsplan is opgesteld. Voor het plangebied gaat het om een boom bij De Greiner.

De in de toelichting als paragraaf 4.6 opgenomen groenparagraaf gaat uitgebreid in op het aspect groen.

3.5.10 Ecologie     

Het ecologisch beleidsplan uit 2013 heeft als doel het kwalitatief verbeteren en verhogen van de ecologische waarden, en de richtlijnen uit het beleid verankeren in planprocessen en beheer- en onderhoudsprogramma's. Duurzaamheid, biodiversiteit en participatie zijn onderwerpen die een belangrijke rol spelen bij de invulling en uitvoering hiervan, dat een uitwerking is van de Kadernota Duurzaamheid.

Het ecologisch beleid bevat een afwegingskader bij projecten en andere ingrepen dat weergeeft waar men op moet letten bij projecten. Hierdoor is er minder kans op vertraging. Ook wordt ingezet op het verbeteren van beheer en inrichting van de locaties met ecologische potentie. Dit kan alleen als het beheer en de inrichting zoveel mogelijk gebaseerd zijn op ecologische principes.

Binnen Haarlem zijn verschillende gebieden aangegeven als ecologische hotspots of als ecologische potentiegebieden. Deze laatste zijn waardevolle groene gebieden die zich door de juiste inrichting en door juist beheer tot hotspots kunnen ontwikkelen. Geen van deze gebieden bevindt zich in het Rozenprieel.

Daarnaast omvat het beleidsplan ook het ecologisch actieplan van de gemeente Haarlem waarin voor de periode van 2013-2022 ambities worden geformuleerd ten aanzien van onder andere het afkoppelen van regenwater en het toepassen van gevelgroen. Bij nieuwe relevante ruimtelijke ontwikkelingen binnen het plangebied wordt het ecologisch beleidsplan Haarlem betrokken.

3.5.11 Archeologie     

De uitgangspunten voor gemeentelijke beslissingen over archeologie in Haarlem liggen vast in een beleidsnota archeologie. De archeologische verwachtingen die voor het Haarlemse grondgebied gelden zijn vertaald naar de Archeologische Beleidskaart Haarlem (ABH). De kaart geeft aan in welke gebieden bodemverstorende activiteiten van een bepaalde omvang vergunningsplichtig zijn. Dit wordt aangegeven in de vorm van verschillende categorieën. Voor elk van deze categorieën heeft de gemeente bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) opstellen van een waardestellend archeologisch rapport, het zogenaamde regime.

De regimes gelden voor bodemroerende activiteiten die plaats zullen vinden op basis van plannen waarvoor het vereist is om het volgende aan te vragen:

  • een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen;
  • een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
  • een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk binnen beschermd stadsgezicht.

Bij uitvoering van het gemeentelijke beleid dient ook rekening gehouden te worden met beschermingsmaatregelen vanuit het Rijk.

3.5.12 Duurzaamheid en energie     

Duurzame stedelijke ontwikkeling

De gemeente Haarlem heeft in de beleidsnota Praktijkrichtlijn Duurzame Stedenbouw bepaald dat alle ruimtelijk relevante plannen vanaf 2006 moeten voldoen aan de basiskwaliteit duurzame stedenbouw en waar mogelijk aan een streefkwaliteit. De Praktijkrichtlijn Duurzame Stedenbouw bestaat uit uitgangspunten en een checklist duurzame stedenbouw op basis van de ervaringen in Haarlem. Hierbij is gebruik gemaakt van het Nationaal Pakket Duurzame Stedenbouw (NPDS, 1999). Het toepassen van maatregelen is afhankelijk van het stedelijk milieutype, bijvoorbeeld een grote waterberging past niet in een hoog stedelijk gebied.

In de checklist zijn naast de wettelijke maatregelen (watertoets) een groot aantal (vrijwillig te nemen) maatregelen beschreven op het gebied van verkeer/vervoer (parkeren ondergronds), afval (het plaatsen van ondergrondse containers), water en energie (zuid gerichte verkaveling en zonoriëntering).

De vrijwillig te nemen maatregelen zorgen ervoor dat een ruimtelijk plan aan de streefkwaliteit kan voldoen. Dat is dus een kwaliteit die verder gaat dan wettelijke regelingen ofwel de basiskwaliteit.

Haarlem Klimaatneutraal

In maart 2007 heeft de Haarlemse gemeenteraad in meerderheid uitgesproken dat Haarlem in 2030 een klimaatneutrale stad moet zijn. Voor de eigen organisatie gold dit al vanaf 2015. Hiertoe heeft de gemeenteraad op 9 oktober 2008 een plan van aanpak vastgesteld. Kern van de aanpak is dat bij ieder (nieuw)bouwproject het energieaspect nader aandacht moet krijgen, waarbij in eerste instantie het gebruik van energie zo beperkt mogelijk moet worden gemaakt via bijvoorbeeld isolatie en zuinige apparatuur. Daarnaast dient zo veel mogelijk van duurzame energie gebruik te worden gemaakt door bijvoorbeeld een bepaalde situering en door zonne-energie in combinatie met warmte-koude opslag toe te passen. In de laatste plaats kan eventueel naar compensatiemaatregelen worden gezocht. Deze compensatiemaatregelen kunnen ook bestaan uit het investeren in andere energiemaatregelen buiten het gebied.

Nieuwbouw

Bij nieuwbouw binnen het plangebied dienen minimaal de vaste maatregelen uit de nationale pakketten duurzaam bouwen te worden uitgevoerd. Dit betreft dus zowel utiliteitsbouw, grond- weg- en waterbouw als woningbouw. Daarbij moet gedacht worden aan gunstige oriëntatie op het zuiden voor het toepassen van zonneboilers en (in de toekomst) zonnecellen, compact bouwen en afkoppelen van regenwaterafvoer. Bij voorkeur wordt nu reeds rekening gehouden met een mogelijke verandering van bestemmingen in de toekomst. Dit staat ook bekend als flexibel bouwen.

3.5.13 Verordening woonschepen     

In de Verordening woonschepen zijn regels opgenomen voor de inrichting van het openbare water, het afmeren van woonschepen en voor het waarborgen van de openbare orde en veiligheid, rond en op het openbare water. De verordening bevat een aantal bepalingen over de afmeting van woonschepen. De regels die hierover vastliggen in het bestemmingsplan zijn leidend ten opzichte van de verordening. De regeling voor woonschepen is terug te vinden in artikel 15 van de planregels.

3.5.14 Verordening Haarlemse Wateren     

De regels in de Verordening Haarlemse Wateren bieden het juridische instrumentarium voor de inrichting van het openbare water, het afmeren van pleziervaartuigen en bedrijfsvaartuigen en voor het waarborgen van de openbare orde en veiligheid, rond en op het openbare water.

De verordening bevat verder geen inhoudelijke bepalingen die betrekking hebben op de ruimtelijke inrichting.

Hoofdstuk 4 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN     

4.1 Inleiding     

Dit bestemmingsplan is op hoofdlijnen consoliderend van aard. De bestaande situatie is daarbij veelal het uitgangspunt. Daarom vindt er voor dit bestemmingsplan slechts aan een beperkt aantal milieuaspecten toetsing plaats. Nader onderzoek, los van wat nu is uitgevoerd, is vanwege het consoliderende karakter niet noodzakelijk.

Voor toekomstige situaties is dit hoofdstuk de eerste informatiebron om te bepalen welke milieu- of omgevingsaspecten een rol spelen bij ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied.

4.2 Bedrijven en milieuzonering     

Inleiding

Milieuzonering is het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de leefkwaliteit. In de milieuzonering staat de typering van (woon)gebieden centraal. Bij het wel of niet toelaten van bepaalde bedrijvigheid in (woon)gebieden wordt gekeken naar onder andere de ligging van (potentiële) bedrijven ten opzichte van de omgeving, de mate van eventueel te verwachten hinder en het na te streven karakter van een gebied.

Categorisering van bedrijven in het plangebied

Het grondgebied van Haarlem is ingedeeld in gebieden of zones zoals in november 2002 vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders van Haarlem als onderdeel van de nota Milieuzonering. Deze opdeling is bepaald door specifieke kenmerken van die gebieden. Het plangebied Rozenprieel valt volgens de milieuzonering in de gebiedstypering laagbouw in hoge dichtheid. De hoofdfunctie is voornamelijk wonen. Hierin wordt de maximaal toegestane hindercategorie B aangehouden voor gronden waar dergelijke bedrijvigheid op basis van het bestemmingsplan Rozenprieel zoals vastgesteld in 2004 al was toegestaan. Bedrijfsactiviteiten tot maximaal deze milieucategorie passen binnen een woonomgeving omdat zij niet conflicteren met de woonsituatie. Voor gronden met een bestemming 'Gemengd' waar op basis van het bestemmingsplan uit 2004 nog geen bedrijfsactiviteiten waren toegestaan, zijn nu deels bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A mogelijk gemaakt om bij te dragen aan de in het plangebied gewenste functiemenging.

Alle in het plangebied gelegen bedrijven die vallen onder de Wet milieubeheer zijn geïnventariseerd. Aan de hand daarvan is de potentiële hinder onderzocht. In het plangebied vinden uitsluitend bedrijfsactiviteiten in de milieucategorieën A en B uit de zoneringslijst plaats (zie bijlage 1 bij de regels). Alle bedrijven voldoen aan de voorgestane milieuzonering en zijn daarom positief bestemd.

4.3 Geluid     

Normering

In de Wet geluidhinder zijn normen voor weg- rail- en industrielawaai opgenomen om geluidgevoelige bestemmingen (bijvoorbeeld woningen en scholen) te beschermen tegen geluidhinder. Bij de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan waarbij het realiseren van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen of de aanleg van een nieuwe geluidbron mogelijk is moet er getoetst worden aan deze normen.

Het plangebied

Het bestemmingsplan Rozenprieel is een op hoofdlijnen consoliderend bestemmingsplan Dit betekent dat er geen nieuwe geluidgevoelige bestemmingen toegevoegd worden en ook geen nieuwe bronnen gerealiseerd worden in het plangebied. Dit betekent dat er geen akoestisch onderzoek nodig is. Wel is er akoestisch onderzoek uitgevoerd voor de herontwikkeling van het voormalige gemeentelijke kantoorpand aan het Zuider Buiten Spaarne 22.

Wegverkeerslawaai

Om een indruk te geven van de situatie voor wegverkeerslawaai is een aantal indicatieve berekeningen uitgevoerd. Uit de resultaten blijkt dat de geluidbelasting langs de diverse wegen ligt tussen 48 en 68 dB. In deze bestaande situatie zijn geen maatregelen noodzakelijk.

Voor de gemaakte berekeningen wordt verwezen naar bijlage 5 bij de toelichting.

Railverkeerslawaai en industrielawaai

Voor het bestemmingsplan Rozenprieel geldt dat er geen sprake is van railverkeerslawaai en industrielawaai.

Conclusie

Het aspect geluid levert geen belemmeringen op voor het bestemmingsplan. Paragraaf 5.4.2.3 gaat nader in op dit milieuaspect in verband met de herontwikkeling van het voormalige gemeentelijke kantoorpand Koningstein aan het Zuider Buiten Spaarne 22.

4.4 Bodem     

Op basis van reeds uitgevoerde bodemonderzoeken op onverdachte terreinen is in 2013 de Haarlemse bodemkwaliteitskaart vastgesteld door het college. Voor het beheersgebied van de gemeente Haarlem is verder de Nota bodembeheer vastgesteld, ook in 2013.

Beoordeling

Bodemkwaliteitszones

In de Haarlemse bodemkwaliteitskaart worden verschillende bodemkwaliteitszones onderscheiden. Per bodemkwaliteitszone is de gemiddelde bodemkwaliteit vastgesteld. De boven- en ondergrond van het openbare gebied van het plangebied zijn onderdeel van bodemkwaliteitszone 8. Het plangebied ligt voor het overige in zone 2. Voor beide zones geldt dat zowel de boven- als de ondergrond gemiddeld licht verontreinigd is.

Grondverzet

Vrij grondverzet binnen bodemkwaliteitszone 2 respectievelijk 8 is toegestaan wanneer het gaat om grond van een onverdachte locatie. Voor het in andere bodemkwaliteitszones toepassen van deze grond is een partijkeuring nodig.

Verontreiniging

Het voormalige Rookmaaker terrein aan de Kampersingel is bekend als een geval met een ernstige bodemverontreiniging. Inmiddels is ter plaatse gesaneerd maar er is desondanks sprake van een restverontreiniging waar nazorg voor is ingesteld. In deze nazorg wordt de gestimuleerde natuurlijke afbraak van de verontreiniging gemonitord. Een ander locatie waar nazorg is ingesteld is Linschotenstraat 57A in verband met restverontreiniging. Uit monitoring van de afgelopen jaren blijkt een afname van de omvang van de restverontreiniging.

Eventuele ontwikkelingen in het bestemmingsplangebied, waarbij grondwater onttrokken wordt moeten in relatie tot deze verontreiniging beoordeeld worden door het bevoegd gezag Wet bodembescherming (Wbb).

Er zijn geen ondergrondse brandstoftanks meer in het gebied aanwezig. Deze zijn gesaneerd en eventuele verontreinigingen in de bodem als gevolg van het gebruik van ondergrondse tanks zijn eveneens gesaneerd.

Conclusie

De huidige bekende bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor het huidige gebruik en de toegestane functies. In het kader van de omgevingsvergunning moet een technisch bodemonderzoek worden uitgevoerd naar de bodemkwaliteit ter plaatse. Het bodemonderzoek is als bijlage 4 bij de toelichting opgenomen. Paragraaf 5.4.2.3 gaat nader in op dit milieuaspect in verband met de herontwikkeling van het voormalige gemeentelijke kantoorpand Koningstein aan het Zuider Buiten Spaarne 22.

4.5 Luchtkwaliteit     

In het kader van dit bestemmingsplan is onderzocht in hoeverre de luchtkwaliteitseisen voor de buitenlucht, zoals beschreven in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer, in acht worden genomen. Dit onderzoek is als bijlage 6 bij de toelichting opgenomen.

Het bestemmingsplan Rozenprieel is in hoofdzaak consoliderend van aard en maakt geen nieuwe ontwikkelingen van kantoren of woningen of andersoortige ontwikkelingen van enige omvang mogelijk die niet reeds ruimtelijk zijn vastgelegd. Op grond daarvan is duidelijk dat sprake is van een "niet in betekenende mate" invloed op de luchtkwaliteit.

Daarnaast geven de jaarlijks doorgerekende prognoses aan dat de luchtkwaliteit in het plangebied in de planperiode ruim zal blijven voldoen aan de grenswaarden.

De luchtkwaliteit, vormt daarmee geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan Rozenprieel. Paragraaf 5.4.2.3 gaat nader in op dit milieuaspect in verband met de herontwikkeling van het voormalige gemeentelijke kantoorpand Koningstein aan het Zuider Buiten Spaarne 22.

4.6 Groenparagraaf     

4.6.1 Inleiding     

De groenparagraaf biedt inzicht in de kwaliteit en de kwantiteit van het aanwezige groen binnen het plangebied. Deze paragraaf sluit aan op het gemeentelijke beleid zoals dat is opgenomen in paragraaf 3.5 en beschrijft niet alleen duidelijk welke effecten dit bestemmingsplan heeft op het aanwezige groen, maar gaat ook in op de kansen voor en de bescherming van groen. De aspecten water en natuurwaarden werkt deze paragraaf niet verder uit. Paragraaf 4.7 gaat dieper in op het aspect water en paragraaf 4.8 op het aspect natuurwaarden.

4.6.2 Beschrijving plangebied     

Het plangebied bestaat uit de buurten Rozenprieel-noord en -zuid. Er is in het plangebied over het algemeen sprake van een vrij hoge bebouwingsdichtheid waardoor de ruimte voor groen beperkt is.

4.6.3 Groen in het plangebied     

Ondanks de vrij hoge bebouwingsdichtheid zijn er belangrijke groenelementen in het plangebied aanwezig die bijdragen aan het karakter van het plangebied. Belangrijke groenelementen zijn:

  • de Tuin van Jonker;
  • het groen in de Van Marumstraat (het buurtinitiatief Achter onze tuinen) en
  • het groenelement aan het Mari Andriessenplein.

verplicht

Afbeelding 8: Het Mari Andriessenplein

In het plangebied zijn in het Spaarne ook drijvende groenvoorzieningen aanwezig. Dit is een voorbeeld van het toevoegen van groen in het plangebied op een creatieve wijze. Ook op particuliere grond is groen aanwezig. Vaak gaat het om achtertuinen bij woningen maar op een aantal plaatsen zorgen (gevel)tuinen aan de voorzijde van woningen voor een groene aanblik van een straat.

4.6.4 Bomen     

4.6.4.1 Algemeen     

Bomen zijn van invloed op de kwaliteit van de leefomgeving en hebben meerdere betekenissen. Zowel in de belevingssfeer als ruimtelijk, milieutechnisch, ecologisch cultuurhistorisch als educatief zijn bomen van belang. Daarom is een boom het waard om zorgvuldig mee om te gaan.

In een groot deel van het plangebied zijn in meer of mindere mate bomen aanwezig. Een deel van die bomen is onderdeel van de hoofdbomenstructuur. Het uitgangspunt daarvoor is de verdere uitbouw en verbetering van het Haarlemse bomenbestand. Structurele boombeplanting is de drager van het landschap, de stedenbouwkundige structuur en de infrastructuur. De bomen langs de volgende wegen zijn onderdeel van de hoofdbomenstructuur:

  • de Kampersingel;
  • de Kleine Houtweg en
  • de Rustenburgerlaan.

In de gebieden die deel uitmaken van de hoofdbomenstructuur staat de ontwikkeling van een duurzame bomenstructuur centraal. Het Bomenbeleidsplan geeft aan wat de gewenste boomsoorten zijn en welke maatregelen genomen moeten worden om die gewenste structuur te realiseren.

4.6.4.2 Monumentale bomen     

Vanaf 2015 zijn groeiplaatsen van monumentale en waardevolle bomen beschermd in Haarlemse bestemmingsplannen. De bescherming van de monumentale boom zelf is geregeld in een gemeentelijke verordening. Voor dit bestemmingsplan zijn alle monumentale en waardevolle bomen en hun groeiplaats in het plangebied geïnventariseerd. Een monumentale boom is minimaal 80 jaar oud en een waardevolle boom 50 jaar. Ook speciale herdenkingsbomen kunnen monumentaal zijn. Bekende monumentale en waardevolle bomen staan op de monumentale bomenlijst van Haarlem. Als er in dit bestemmingsplan gesproken wordt over monumentale bomen worden daarmee monumentale en waardevolle bomen bedoeld. Dit bestemmingsplan legt groeiplaatsen voor monumentale bomen vast die in de openbare ruimte staan. Groeiplaatsen van bomen op particuliere terreinen die voldoen aan de criteria om monumentaal te worden, zijn niet opgenomen. Hiervoor geldt dat er nog geen beleid is vastgesteld en dat er ook (nog) geen afspraken zijn gemaakt met de eigenaren van de gronden waar deze monumentale bomen staan.

Om de groeiplaats te kunnen bepalen is voor alle monumentale bomen in de openbare ruimte de maximale kroonprojectie onderzocht. Dit is de maximale oppervlakte van de kroon gemeten in het horizontale vlak van een volgroeide boom. Deze is bepaald aan de hand van onderzoek naar de maximale groeiverwachting en afhankelijk van het type boom, de huidige leeftijd en de groeiomstandigheden. In het bestemmingsplan is voor de groeiplaats de dubbelbestemming 'Waarde - Groeiplaats monumentale boom' opgenomen. Binnen deze dubbelbestemming geldt een bouwverbod en is een omgevingsvergunning nodig voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden (aanlegvergunning). Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen om af te wijken van het verbod om te bouwen als de aanvrager met een groentoets aantoont dat de groeiplaats van de monumentale boom niet onevenredig wordt aangetast.

Opname van groeiplaatsen van monumentale bomen in bestemmingsplannen is maatwerk. Hierbij wordt onder andere rekening gehouden met bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden op particuliere gronden. De dubbelbestemming 'Waarde - Groeiplaats monumentale boom' valt daarom niet over particuliere gronden heen.

4.6.5 Effecten op groen     

Het bestemmingsplan is een op hoofdlijnen behoudend plan. Daardoor en door de beperkte ruimte binnen het plangebied valt het karakter van het plangebied nauwelijks te beïnvloeden.

4.6.6 Kansen en bescherming groen     

De planregels van dit bestemmingsplan zorgen voor een optimale bescherming van het groen in het plangebied. Dit komt in de planregels tot uitdrukking in:

4.6.7 Conclusie     

Het bestemmingsplan is een op hoofdlijnen behoudend plan en heeft geen nadelige effecten voor het aspect groen in het plangebied.

4.7 Water     

Een belangrijk ordenend principe bij ruimtelijke plannen is het waterbeheer: de zorg voor veiligheid tegen overstromingen en voor voldoende en gezond oppervlaktewater. Waterbeheerders willen in een zo vroeg mogelijk stadium betrokken worden bij het proces van ruimtelijke planvorming. De Watertoets is hiervoor het wettelijk geregelde procesinstrument, zie www.dewatertoets.nl.

De resultaten van het doorlopen van dit proces van afstemming zijn weergegeven in deze waterparagraaf. In het plangebied is het hoogheemraadschap van Rijnland de waterbeheerder. Het beleid ten aanzien van water van de diverse overheidslagen is weergegeven in hoofdstuk 3.

Het bestemmingsplan Rozenprieel is een in hoofdzaak consoliderend plan. De toekomstige situatie wijkt daardoor slechts op kleine onderdelen af van de huidige situatie. Dit betekent dat daar geen veranderingen in de waterhuishouding optreden.

Beschrijving watersysteem

Het open water van de Kampersingel begrenst aan de noordzijde het plangebied en aan de oostzijde het water van het Spaarne. Deze wateren behoren tot het regionale boezemstelsel met een waterpeil van 0,60 m -NAP. De harde kades geven deze wateren een stedelijk aanzicht. In het plangebied zijn geen waterkeringen aanwezig.

Genoemde wateren hebben niet alleen een belangrijke functie voor het op orde houden van de waterkwantiteit. Ze hebben ook een recreatieve, esthetische en ecologische functie. Het Spaarne vervult daarnaast een functie voor de beroepsvaart. De Kampersingel en het Spaarne maken deel uit van verschillende beschreven kanoroutes. Aan het water gekoppelde recreatieve voorzieningen als aanlegsteigers vindt men aan het Spaarne. Hier is ook een tiental ligplaatsen voor woonschepen. Wandelpromenades, drijvende tuinen en visplekken zijn ook aanwezig in het plangebied.

Grondwater en drainage

Het gemeentelijke grondwaterbeleid richt zich op het opheffen dan wel voorkomen van grondwateroverlast op openbaar terrein. Dat gebeurt vooral door de aanleg en het beheer van drainagesystemen. De ontwateringsdiepte is over het algemeen voldoende en levert geen aanleiding tot verdergaande maatregelen.

Riolering en afkoppeling

Het plangebied heeft een gemengd rioolstelsel. Hierin wordt zowel het afvalwater als het regenwater verzameld en naar de rioolzuivering gevoerd. Waterschappen en gemeenten hebben afspraken gemaakt om de vuilemissie van gemengde stelsels te verminderen. Daarbij heeft Haarlem de afgelopen jaren vooral geïnvesteerd in de aanleg van bergbezinkbassins. In het plangebied zijn geen bergbezinkbassins aanwezig of voorzien. Daarnaast zet de gemeente meer in op het afkoppelen van hemelwater door de aanleg van gescheiden stelsels als vervanging van de gemengde stelsels. Het afkoppelen van hemelwater kan in een bestemmingsplan niet verplicht worden gesteld. Voor nieuwbouw is dit geborgd via het Bouwbesluit.

Compensatie

Een algemene regel voor de waterkwantiteit is het compenseren van een eventuele toename van verharding (bijvoorbeeld wegen of gebouwen). Als verharding in een gebied toeneemt zullen waterhuishoudkundige maatregelen getroffen moeten worden om waterbezwaar als gevolg van de toegenomen verharding te voorkomen. Gemeente Haarlem en het hoogheemraadschap van Rijnland stellen als richtlijn dat, als er gebouwd wordt en hierbij meer dan 500 m2 onverhard oppervlak omgezet wordt naar verhard oppervlak, minimaal 15 procent van de toename aan verharding gecompenseerd dient te worden in de vorm van oppervlaktewater. Het uiteindelijk te compenseren oppervlak hangt af van overige maatregelen die de waterhuishouding in een gebied ten goede kunnen komen, zoals het vertraagd afvoeren van hemelwater. Voorbeelden zijn grasdaken en ontkoppeling van het rioolstelsel, waarbij het ontkoppelde water in de bodem geïnfiltreerd wordt.

Dit bestemmingsplan is op hoofdlijnen consoliderend van aard. In het bestemmingsplan wordt in elk geval niet voorzien in een toename van verharding met meer dan 500 m². Er zijn daarom geen compenserende maatregelen opgenomen op het gebied van waterhuishouding.

Advies hoogheemraadschap

Het hoogheemraadschap van Rijnland gaf in het kader van het wettelijke vooroverleg aan dat zij geen opmerkingen op het plan hebben. Verder wordt verwezen naar paragraaf 7.2.1.

4.8 Natuurwaarden     

De natuurwetgeving in Nederland richt zich enerzijds op soortenbescherming en anderzijds op gebiedsbescherming.

Gebiedsbescherming

Er is nagegaan of het plangebied binnen een speciale beschermingszone volgens de Natuurbeschermingswet valt. Ook is nagegaan of vanuit het bestemmingsplangebied invloed wordt uitgeoefend op Natura-2000 gebieden in de omgeving.

Het bestemmingsplangebied Rozenprieel maakt geen deel uit van een Natura-2000 gebied. Het plangebied ligt op ongeveer 2 kilometer afstand van de duinen van Zuid-Kennemerland en is daarvan gescheiden door stedelijke bebouwing, drukke wegen en watergangen. De bebouwing en het gebruik die het bestemmingsplan mogelijk maken hebben geen significante gevolgen voor het Natura 2000-gebied. Een habitattoets is daarom niet noodzakelijk.

Soortenbescherming

In de Flora- en faunawet is bepaald dat alle in Nederland van nature voorkomende soorten vallen onder de algemene zorgplicht. Voor soorten die een wettelijke beschermde status genieten, moet ontheffing worden aangevraagd. Er is sprake van een op hoofdlijnen consoliderend bestemmingsplan. De instandhouding van de beschermde soorten is vanwege dit bestemmingsplan dan ook niet in het geding. Een quickscan onderzoek naar ecologie is daarom niet noodzakelijk.

Voorafgaand aan eventuele toekomstige ruimtelijke ingrepen en bij bouw- activiteiten, zal in opdracht van de initiatiefnemer aan de hand van veldonderzoek nader geïnventariseerd moeten worden of wettelijk beschermde soorten aanwezig zijn in het plangebied. Mocht dat het geval zijn dan zal de initiatiefnemer van de betreffende ruimtelijke ingreep of verbouwing een ontheffing van de Flora- en faunawet moeten aanvragen, waarin onder andere aangegeven wordt welke mitigerende dan wel compenserende maatregelen genomen gaan worden.

Paragraaf 5.4.2.3 gaat nader in op dit milieuaspect in verband met de herontwikkeling van het voormalige gemeentelijke kantoorpand Koningstein aan het Zuider Buiten Spaarne 22.

4.9 Archeologie     

Uitgangspunten

De belangrijkste uitgangspunten van de wetgeving voor de archeologische monumentenzorg zijn:

  • het behoud van archeologische waarden in de bodem;
  • de initiatiefnemer van het project dat tot bodemverstoring leidt, betaalt de kosten van archeologisch onderzoek en
  • de zorg voor het archeologisch erfgoed wordt vroegtijdig geïntegreerd in de procedures van de ruimtelijke ordening.

De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) beheert de Archeologische Monumenten Kaart (AMK). Deze kaart bevat een overzicht van belangrijke archeologische terreinen in Nederland. De terreinen zijn beoordeeld op verschillende criteria en ingedeeld in diverse categorieën archeologische waarden. In aanvulling op de AMK is er de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW). De IKAW geeft voor heel Nederland, inclusief de bodems van grote wateren, de kans aan op het aantreffen van archeologische resten bij werkzaamheden in de bodem. Die trefkans is aangegeven in vier categorieën: een hoge, matige, lage en zeer lage trefkans.

Archeologische verwachting plangebied

Het huidige Haarlem ligt zowel op de oudste strandwal, 56 eeuwen geleden ontstaan, als de op één na oudste strandwal van Nederland. Op deze strandwallen bouwden jagers en vissers in de nieuwe steentijd (vanaf 3600 voor Christus) eenvoudige onderkomens. Vanaf de bronstijd (2000-800 voor Christus) legden de mensen akkers aan en bouwden ze boerderijen. Vele eeuwen later, in de Karolingische tijd (7e-8e eeuw na Christus), ontstond op een strategische plek aan het Spaarne de nederzetting Harulahem. Harulahem, wat huis(en) op een open plek in een op zandgrond gelegen bos betekent, is later verbasterd tot Haarlem. Haarlem ontwikkelde zich al snel tot een belangrijke stad in Holland en kreeg in 1245 stadsrechten. De resten van woningen, huisraad en andere sporen van vroegere bewoning zijn in de loop der eeuwen door natuurlijke processen en kunstmatige ophogingen verborgen geraakt in de Haarlemse bodem. Zo is de Haarlemse bodem een opeenstapeling geworden van diverse lagen van 56 eeuwen bewoningsgeschiedenis.

Het westelijk deel van het plangebied staat op de AMK vermeld als een terrein van archeologische waarde met een klein deel langs de Kleine Houtweg en de Kampersingel als een terrein van hoge archeologische waarde. Op de IKAW heeft het plangebied een middelhoge verwachtingswaarde, dat wil zeggen dat de kans op het aantreffen van archeologische waarden gemiddeld hoog wordt geacht.

In het plangebied Rozenprieel zijn twee archeologische waarnemingen gedaan waarbij een woonlaag en aardewerk uit de Middeleeuwen en de Nieuwe Tijd zijn gevonden.

Archeologische Beleidskaart Haarlem

Het grootste deel van het plangebied behoort volgens de Archeologische Beleidskaart Haarlem (ABH) tot categorie 4 (geel). Voor een dergelijk gebied geldt een lage archeologische verwachtingswaarde.

verplicht

Afbeelding 9: Uitsnede Archeologische Beleidskaart Haarlem

Het betreft de oostelijk gelegen strandvlakte die grenst aan de Haarlemse strandwal. Pas bij bodemverstorende activiteiten van 2.500 m2 en groter en dieper dan 30 cm onder maaiveld kan het zijn dat een waardestellend archeologisch rapport moet worden bijgevoegd bij de vergunningaanvraag. Daarin dient de aan- of afwezigheid van archeologische waarden in voldoende mate te worden vastgesteld.

Het westelijk deel van het plangebied behoort volgens de ABH tot categorie 3 (oranje). Het betreft hier het deel van het plangebied dat op de Haarlemse strandwal is gelegen. Hier kunnen relatief veel sporen van bewoning uit de Prehistorie en Middeleeuwen worden verwacht. Hiervoor geldt ook de bovengenoemde voorwaarde, maar dit regime geldt al bij bodemverstorende activiteiten van 500 m2 en meer en dieper dan 30 cm onder maaiveld.

Het uiterste noordelijke deel van het plangebied, het water van de Kampersingel en het Spaarne, grenst aan of behoort tot categorie 1b (paars). Dit zijn gebieden die van bijzonder archeologisch belang zijn voor Haarlem. Hier gelden genoemde archeologische verplichtingen bij iedere bodem verstorende activiteit die dieper dan 30 cm onder maaiveld plaatsvindt.

Voor bodemroerende activiteiten in water dat tot categorie 6 behoort (blauw), gelden geen archeologische verplichtingen.

De gebieden die zijn weergegeven op de ABH worden in het bestemmingsplan opgenomen met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. In de planregels worden de relevante begrippen gedefinieerd en wordt aangegeven welke archeologische voorwaarden aan een omgevingsvergunning kunnen worden verbonden.

Paragraaf 5.4.2.3 gaat nader in op dit milieuaspect in verband met de herontwikkeling van het voormalige gemeentelijke kantoorpand Koningstein aan het Zuider Buiten Spaarne 22.

4.10 Cultuurhistorie     

Inleiding

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat gemeenten bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden. Bij cultuurhistorische waarden gaat het over de positieve waardering van sporen, objecten, patronen en structuren die zichtbaar of niet zichtbaar deel uitmaken van onze leefomgeving en een beeld geven van een historische situatie of ontwikkeling. In veel gevallen bepalen deze cultuurhistorische waarden de identiteit van een plek of gebied en bieden ze aanknopingspunten voor toekomstige ontwikkelingen. Voor een volledige inventarisatie van cultuurhistorische waarden is een onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 7 bij de toelichting gevoegd. Dit onderzoek gaat ook kort in op het beschermde stadsgezicht.

Het cultuurhistorische onderzoek is tussen de ontwerpversie en de vaststellingsversie van dit bestemmingsplan aangescherpt. Lopende ontwikkelingen in het plangebied hebben ertoe geleid dat het cultuurhistorische onderzoek op onderdelen is herzien. Gevolg hiervan is dat er een aantal extra panden aangewezen is als beeldbepalende bebouwing (orde 2). Het gaat om de volgende panden:

Straat Huisnummers (zwart en rood indien aanwezig)
Badhuisstraat bebouwing achter Kleine Houtweg 47
Bakkerstraat oneven: 1-9,13-19 even:40-44, 72-78
Barendsestraat oneven: 1-21 even: 16,18
Bloemhofstraat oneven: 11
Casteleijnstraat oneven: 1-13, 17-21 even: 4-12
Esschilderstraat oneven: 15,17
Kamperstraat oneven 21-35, 41-45 even:4, 6.
Linschotenstraat oneven1-7,59-63, 87-91. even: 2a, 2b,2c,6,8,16-32, 68-74
Palmstraat even: 2-8
Rustenburgerlaan oneven: 51-53, 83-95
Tybautstraat even: 2-6
Weversstraat oneven: 1-9, 13-17 even: 2-20
Zompelstraat, van oneven: 5,7
Zuider Buiten Spaarne even: 60

Tabel 2: toegevoegde beeldbepalende panden aan het cultuurhistorische onderzoek

De panden zoals genoemd in tabel 2 zijn opgenomen op de waarderingskaart, de redengevende omschrijving en de verbeelding.

Beschermd stadsgezicht en monumenten

De bebouwing aan de Kampersingel en de oostzijde van de Kleine Houtweg behoort tot het beschermde stadsgezicht van Haarlem dat in 1990 is vastgesteld. In het bestemmingsplangebied zijn verschillende panden die vanwege hun cultuurhistorische betekenis bescherming genieten. Het betreft panden die als rijksmonument of als gemeentelijk monument wettelijk zijn beschermd.

Het pand aan de Voorhelmstraat 25 is het enige rijksmonument in het plangebied. Daarnaast zijn er 17 gemeentelijke monumenten. Deze 18 monumenten zijn op de bij dit bestemmingsplan behorende waarderingskaart weergegeven als orde 1 panden. Deze aanduiding heeft voornamelijk een informatieve waarde. De bescherming zelf is geregeld in de Monumentenwet 1988 en de gemeentelijke monumentenverordening. Het bestemmingsplan heeft geen directe invloed op de bescherming, het onderhoud en het herstel van het monument.

Beeldbepalende bouwwerken en ensembles

Het plangebied telt diverse beeldbepalende bouwwerken, de zogenaamde orde 2 panden en/of ensembles. Orde 2 betreft bouwwerken ouder dan 50 jaar die op grond van hun architectonische kwaliteit, op grond van hun plaats in de stedenbouwkundige structuur of als toonaangevend element behoudenswaardig zijn. Voorbeelden van orde 2 panden zijn de panden aan het Zuider Buiten Spaarne 30 en 84.

Het pand op nummer 30 is onderdeel van de voormalige stoom-wasch-en strijkinrichting Edelweiss uit omstreeks 1915. Het pand op nummer 84, dat bekend staat als de Merenstoren, had een industriële functie. Dit gebouw is opgericht in 1892 en is het laatste nog tastbare restant van de stoombierbrouwerij Het Spaarne.

Als waardevol ensemble kan bijvoorbeeld aangemerkt worden het Zuider Buiten Spaarne 140-146. Belangrijke historische structuren zijn de Bakkerstraat (voorheen Bakkersloot), het Zuider Buiten Spaarne en de Rustenburgerlaan.

Bescherming cultuurhistorie in het bestemmingsplan

Voor de bescherming van monumenten geldt het regime van de Monumentenwet 1988 en de gemeentelijke monumentenverordening. Daarnaast wordt de beschermende werking van het beschermd stadsgezicht in het bestemmingsplan ten eerste ingepast door het op hoofdlijnen behoudende karakter van het plan. Verder is in het kader van dit bestemmingsplan op basis van de cultuurhistorische inventarisatie een waarderingskaart opgesteld. Deze kaart is als bijlage 1 bij de toelichting opgenomen. Doel van deze kaart is het in beeld brengen van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen.

Het borgen van cultuurhistorische waarden betekent niet dat er niets meer mag gebeuren. Wel dient rekening gehouden te worden met het beschermenswaardige karakter van de omgeving en/of het pand. Naast de beschermende functie, geeft dit bestemmingsplan dan ook een toetsingsraamwerk ter begeleiding en sturing van nieuwe ontwikkelingen.

De gronden die vallen onder het beschermde stadsgezicht hebben in het bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' gekregen.

Monumenten en beeldbepalende bebouwing buiten het beschermde stadsgezicht die op de waarderingskaart als monumenten (orde 1) of beeldbepalend (orde 2) zijn gewaardeerd, worden in het bestemmingsplan opgenomen met de aanduidingen 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' respectievelijk 'specifieke bouwaanduiding - orde 2'. Hoofdstuk 5 gaat verder in op hoe de gemeente Haarlem wil bijdragen aan de bescherming van de cultuurhistorische waarden van deze panden.

Paragraaf 5.4.2.3 gaat nader in op dit aspect in verband met de herontwikkeling van het voormalige gemeentelijke kantoorpand Koningstein aan het Zuider Buiten Spaarne 22.

4.11 Duurzaamheid en energie     

Omdat het voorliggende bestemmingsplan op hoofdlijnen consoliderend van aard is, vindt er geen toetsing plaats aan dit milieuaspect. In paragraaf 3.5.12 is aangegeven welke zaken voor dit aspect relevant zijn en waar ten tijde van eventuele ontwikkelingen op gelet moet worden.

4.12 Vliegverkeer     

Vanaf 20 februari 2003 is het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) van kracht. Het LIB wijst rond het luchthavengebied een beperkingengebied aan. Daarbinnen gelden regels voor beperkingen van bestemmingen en gebruik van grond. Het gaat om beperkingen voor bebouwing, hoogtebeperkingen, beperkingen voor het realiseren van vogelaantrekkende bestemmingen en gebruik en beperkingen voor windturbines en lasers.

Bebouwing

Binnen het plangebied gelden geen beperkingen voor bebouwing en het gebruik daarvan voor het externe veiligheidsrisico en de geluidbelasting vanwege het luchthavenverkeer. Het plangebied ligt namelijk niet in een aan- en uitvliegroute van het vliegverkeer én op een te grote afstand van de luchthaven.

Hoogte

Voor het hele plangebied gelden wel hoogtebeperkingen op basis van de artikelen 2.2.2 en 2.2.2a van het LIB. De hoogtebeperkingen zorgen ervoor dat vliegtuigen op een veilige manier van en naar de luchthaven Schiphol kunnen vliegen. De maximaal toegestane hoogte op grond van artikel 2.2.2 varieert van meer dan 80 meter aan de oostzijde van het plangebied tot 114 meter meer richting het westelijke deel van het plangebied. Op grond van artikel 2.2.2a geldt verder een toetshoogte waarboven zonder advies van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) geen objecten zijn toegestaan. Boven de toetshoogte is het nodig om te beoordelen of een object het functioneren van radarapparatuur en veilig luchtverkeer belemmert. Aan de oostzijde van het plangebied bedraagt de toetshoogte 70 meter en aan de westzijde 72 meter. Ook voor bomen en struiken geldt dat die de veiligheid van het luchtverkeer niet mogen verstoren. Zodra een boom of struik hoger is dan de maximaal toegestane hoogte zoals bepaald in het LIB, kan de ILT bepalen dat deze hinder veroorzaakt voor het vliegverkeer of luchtverkeersapparatuur en adviseren om maatregelen te nemen om de hinder weg te nemen.

Voor het bestemmingsplan hebben de hoogtebeperking door de gehanteerde maximale hoogten geen gevolgen.

Vogelaantrekkende bestemmingen en gebruik

Binnen het hele plangebied is het niet toegestaan om vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik toe te staan. Dit voorkomt dat zich in de nabijheid van de luchthaven concentraties vogels bevinden die hinderlijk kunnen zijn voor vliegtuigen. Onder vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik wordt verstaan:

  • industrie in de voedselsector met extramurale opslag of overslag;
  • viskwekerijen met extramurale bassins;
  • opslag of verwerking van afvalstoffen met extramurale opslag of verwerking;
  • natuurreservaten en vogelreservaten en
  • moerasgebieden en oppervlaktewateren groter dan 3 hectare.

Het bestemmingsplan maakt geen vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik als bedoeld in artikel 2.2.3 van het LIB mogelijk.

Windturbines en lasers

Op grond van artikel 2.2.4 van het LIB gelden er binnen een bepaalde toetszone rondom de luchthaven Schiphol extra beperkingen voor windturbines en vaste laserinstallaties. Deze regels moeten hinder voor landend en startend vliegverkeer voorkomen en een goede werking van de luchtverkeersapparatuur waarborgen. Voor nieuwe windturbines geldt een maximaal toegestane tiphoogte van 35 meter of bij plaatsing van een dakturbine op een gebouw een maximale tiphoogte van de turbine van 5 meter waarbij de hoogte van het gebouw inclusief de tiphoogte van de turbine de 35 meter niet mag overschrijden. Uiteraard blijft daarnaast gelden, dat een nieuwe windturbine niet door een toetsvlak mag steken zoals geregeld in artikel 2.2.2 tenzij een verklaring van geen bezwaar is verkregen. Ook voor nieuwe laserinstallaties met een bepaalde lichtintensiteit binnen de toetszone, is een verklaring van geen bezwaar nodig als bedoeld in artikel 8.9 van de Wet luchtvaart.

Dit bestemmingsplan maakt geen windturbines met een tiphoogte van meer dan 35 meter mogelijk en ook geen vaste laserinstallaties.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het LIB.

4.13 Externe veiligheid     

Externe veiligheid gaat over risicobronnen (bedrijven die met gevaarlijke stoffen werken of transportroutes waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd) en risico-ontvangers (personen of objecten die risico lopen). Om voldoende ruimte te scheppen tussen risicobronnen en de personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten) moeten vaak afstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen. Bij risicovolle inrichtingen en leidingen gelden wettelijke afstanden, voor vervoer van gevaarlijke stoffen is dat voorlopig nog niet het geval.

Wat betreft de risico-ontvangers maakt de wetgeving onderscheid in kwetsbare objecten en beperkt kwetsbare objecten. Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De kans heeft betrekking op iemand die continu op die plaats aanwezig is. Het PR kan weergegeven worden met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting bij een calamiteit. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt meestal begrensd door de 1% letaliteitsgrens. Dit is de afstand waarop niet meer dan 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen.

Het plangebied bevindt zich niet binnen het invloedsgebied van een risicobron. De plaatsgebonden risicocontour 10-6 kan daarmee niet over de planlocatie vallen. Toetsing van grens- en richtwaarden is dan ook niet aan de orde. Het verantwoorden van het groepsrisico is, omdat de planlocatie buiten het invloedsgebied valt, niet nodig.

De Brandweer Kennemerland adviseerde op het bestemmingsplan in het kader van het wettelijke vooroverleg. Hier gaat paragraaf 7.2.1 op in.

4.14 Kabels, leidingen, straalpaden en andere belemmeringen     

Er bevindt zich in het plangebied één ondergrondse drinkwatertransportleiding van grote omvang. Deze waterleiding loopt onder de Kleine Houtweg, via de Badhuisstraat, de Voorhelmstraat en de Bakkerstraat. Voor deze leiding is een specifieke regeling opgenomen in het bestemmingsplan. Voor het overige lopen er geen kabels en leidingen in het plangebied waarvoor een specifieke regeling nodig is in dit bestemmingsplan.

Paragraaf 5.4.2.3 gaat nog nader in op dit aspect in verband met de herontwikkeling van het voormalige gemeentelijke kantoorpand Koningstein aan het Zuider Buiten Spaarne 22.

Uit oogpunt van defensie kunnen er daarnaast beperkingen gesteld worden aan ruimtelijke ontwikkelingen in een gebied. Het hele plangebied ligt binnen de radarverstoringsgebieden van de radarstations Soesterberg en Herwijnen. Ter plaatse van het plangebied is het niet toegestaan om windturbines op te richten waarvan de tippen van de wieken de maximaal toegestane hoogte van 90 meter boven NAP overschrijden. Het bestemmingsplan maakt geen windturbines van een dergelijke omvang mogelijk. Daarmee borgt dit bestemmingsplan het belang van het radarverstoringsgebied voldoende.

4.15 Milieueffectrapportage     

Voor dit bestemmingsplan hoeft op grond van de Wet milieubeheer geen milieueffectrapport te worden gemaakt.

Op 1 april 2011 wijzigde het Besluit milieueffectrapportage. De wijziging houdt in dat als nieuwe activiteiten of projecten mogelijk worden gemaakt, een afweging moet plaatsvinden of een m.e.r.-beoordeling nodig is of niet. Een m.e.r.-beoordeling is nodig als niet kan worden uitgesloten dat het betreffende project belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben op grond van de selectiecriteria zoals genoemd in bijlage III bij de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Die selectiecriteria hebben onder meer betrekking op de omvang van het project, de cumulatie met andere projecten en de aard van de omgeving.

Mede gelet op wat elders in deze toelichting is opgemerkt over de afzonderlijke milieuaspecten, heeft het bestemmingsplan geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu in de zin van het Besluit milieueffectrapportage en de Europese richtlijn.

4.16 Ladder voor duurzame verstedelijking     

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat er standaard een aantal stappen gezet moet worden als er een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Hierdoor moet er voor de nieuwe stedelijke ontwikkeling sprake zijn van een goede onderbouwing en een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing.

De gevraagde stappen zorgen ervoor dat de wens om een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken, nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied, maar ook met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte, en voor de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt.

Een stedelijke ontwikkeling is in het Bro gedefinieerd als een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Het bestemmingsplan Rozenprieel is een op hoofdlijnen consoliderend plan waarbij er geen sprake is van nieuw ruimtebeslag en dat slechts een beperkte wijziging van het toegestane gebruik mogelijk maakt. Er is daarom geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling die het plan mogelijk maakt. Het doorlopen van de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet aan de orde.

Paragraaf 5.4.2.3 gaat nog nader in op dit aspect in verband met de herontwikkeling van het voormalige gemeentelijke kantoorpand Koningstein aan het Zuider Buiten Spaarne 22.

Hoofdstuk 5 PLANBESCHRIJVING     

5.1 Inleiding     

Het bestemmingsplan Rozenprieel is een op hoofdlijnen consoliderend plan. Het uitgangspunt van het bestemmingsplan is het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Dit betekent echter niet dat het bestemmingsplan helemaal geen veranderingen toestaat. Het bestemmingsplan biedt namelijk op een aantal vlakken flexibiliteit, zowel voor wat betreft de toegestane bebouwing als voor de toegestane functies.

5.2 Ruimtelijke aspecten     

5.2.1 Beschermd stadsgezicht     

Het plangebied is deels aangewezen als beschermd stadsgezicht. De bebouwing aan de Kampersingel en de oostzijde van de Kleine Houtweg is onderdeel van het beschermd stadsgezicht van Haarlem dat in 1990 is vastgesteld. Het bestemmingsplan beschermt het bijzondere ruimtelijke karakter van dat deel van het plangebied op grond van de Monumentenwet. Het beschermen van de bestaande kwaliteiten is het stedenbouwkundige en cultuurhistorische hoofduitgangspunt. Deze kwaliteiten worden met name bepaald door:

  1. de historisch gegroeide ruimtelijke hoofdstructuur (en de samenhang met de openbare ruimte) en de waardering van de kwaliteit van de daaraan gelegen bebouwing;
  2. de schaal en verscheidenheid van de bebouwing;
  3. de verscheidenheid en vervlechting van functies en activiteiten.

 

De aanwijzing tot beschermd stadsgezicht betekent niet dat er niets meer kan of mag. Het plangebied moet wel kunnen leven om het dynamische karakter van de stad te behouden. De opgave van dit bestemmingsplan is om bij eventuele nieuwe ontwikkelingen de historisch stedenbouwkundige eenheid zoveel mogelijk te versterken.

Bij dit bestemmingsplan hoort een waarderingskaart (zie paragraaf 6.4 en bijlage 1 bij de toelichting). Deze kaart is een combinatie van de waardering van afzonderlijke gebouwen met de waardering van de stedenbouwkundige structuur. Het behouden van architectonische en stedenbouwkundige waarden heeft concrete gevolgen voor het vastleggen van rooilijnen, dakopbouwen, goot- en bouwhoogtes, erfafscheidingen en overstekken en dergelijke.

Deze visie op het beschermde stadsgezicht heeft geleid tot een bestemmingsplanregeling die het stadsgezicht op een passende wijze beschermt. De hoofdopzet van deze regeling bestaat uit de volgende elementen:

  • een dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' waarin gedetailleerde, strakke bouwregels zijn opgenomen die de bestaande situatie vastleggen met slechts beperkte ontwikkelingsmogelijkheden;
  • strakke bouwvlakken op de verbeelding, waarbinnen hoofdbebouwing moet zijn gesitueerd;
  • om de karakteristieke structuur van de open binnenterreinen en tussen panden gelegen tuinen te behouden is voorzien in tuinbestemmingen met beperkte bebouwingsmogelijkheden;
  • de orde-aanduidingen op de verbeelding en in de planregels. De basis van de orde-aanduidingen is terug te vinden op de waarderingskaart;
  • gelet op de gedetailleerde, strakke bestemmingsregels zijn specifieke afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Als aan de daaraan gestelde criteria wordt voldaan kan door een nadere afweging bepaald worden of afwijking van het bestemmingsplan mogelijk is (zie paragraaf 6.2.2.4).

5.2.2 Stedenbouwkundige visie     

5.2.2.1 Algemeen     

In het plangebied zijn diverse deelgebieden te herkennen die elk hun eigen bouwmogelijkheden hebben.

Eenheid in het zuidwestelijk deel van het plangebied

Het zuidwestelijke deel van het plangebied kenmerkt zich door een grote mate van eenheid. De Bloemhofstraat, Krelagestraat, Badhuisstraat, Voorhelmstraat en het westelijke deel van de Rustenburgerlaan vertonen een grote mate van samenhang.

verplicht

Afbeelding 10: Eenheid in de Krelagestraat door een 'trend'

Dit deel van de buurt Rozenprieel-zuid heeft een overwegend eenduidig straatbeeld. Om de kwaliteit van dit gedeelte te behouden, is die eenheid van belang. Om de rust en uniformiteit te behouden gaat dit bestemmingsplan in het zuidwestelijke deel van het plangebied uit van het toekennen van 'trends' om specifieke kap- en dakvormen te regelen.

Stadsvernieuwingsprojecten

In het plangebied staan op diverse plekken stadsvernieuwingsprojecten. Ook deze projecten dragen bij aan de karakteristiek en de kenmerken van de buurten Rozenprieel-noord en Rozenprieel-zuid.

verplicht

Afbeelding 11: Stadsvernieuwingsproject aan het Voortingplantsoen

Voor deze projecten geldt dat wijzigingen mogelijk zijn binnen de daarvoor gegeven randvoorwaarden.

Europan-project

In de noordoostelijke hoek van het plangebied langs de Kampersingel en het Zuider Buiten Spaarne is het Europan-project gerealiseerd. Vanwege het specifieke karakter en de waarde van de eenheid van dit project wordt voor dit project uitgegaan van een te handhaven goothoogte.

Verscheidenheid door het plangebied heen

De overige delen van het Rozenprieel worden gekenmerkt door een grote mate van verscheidenheid. De daar van oorsprong aanwezige stedenbouwkundige eenheid is verdwenen. Veel huizen zijn verbouwd en de samenhang is ondergeschikt geraakt aan de individualiteit. Ook dit geeft het Rozenprieel een eigen kwaliteit.

verplicht

Afbeelding 12: Verscheidenheid in de Barendsestraat

Voor ontwikkelingen op locaties die met name uit verschillende soorten bebouwing bestaan, zijn de kaders voor dakopbouwen en dergelijke ruimer dan in de andere delen binnen het plangebied. De uitwerking hiervan is terug te vinden in de planregels.

5.2.2.2 Bescherming cultuurhistorische waarden     

Dit bestemmingsplan bevat een regeling die zorgt voor een goede bescherming van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden. Hierbij is het uitgangspunt het behoud en de versterking van het bestaande beeld waarbij bestaande bouwmogelijkheden eveneens zoveel mogelijk worden gerespecteerd door gebruik te maken van bandbreedtes waarbinnen gebouwd mag worden en het toekennen van trends.

Om alle cultuurhistorisch waardevolle aspecten goed in beeld te krijgen is er een cultuurhistorisch onderzoek uitgevoerd en een waarderingskaart inclusief een redengevende omschrijving opgesteld. Op basis daarvan is bepaald welke cultuurhistorische aspecten bescherming krijgen in het bestemmingsplan.

Dit werkt dit bestemmingsplan uit door los van de bescherming van het beschermde stadsgezicht, bouwaanduidingen 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' en 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' toe te kennen aan respectievelijk monumenten en beeldbepalende bouwwerken en het vastleggen van cultuurhistorische structuren door het vastleggen van rooilijnen op de verbeelding.

Bestaand beeld behouden en versterken

Om de cultuurhistorische waarden in het plangebied zo goed mogelijk te borgen, is het uitgangspunt om voor monumentale en beeldbepalende bouwwerken zoveel mogelijk het bestaande beeld te behouden. Dit wordt bereikt door de bestaande hoogte, de bestaande gevelindeling en de bestaande kap- en dakvorm vast te leggen. Daarmee is voor deze bouwwerken de cultuurhistorische waarde verzekerd. Voor het beschermde stadsgezicht is dit van extra groot belang omdat op die manier de ritmiek van de bestaande bebouwing vastligt en ingezet wordt op het behoud van de feitelijk aanwezige en veelal diverse karakteristiek van de gevelwanden. Deze regeling is ten eerste opgenomen voor alle monumenten. Ten tweede geldt deze regeling ook voor alle ordepanden binnen en buiten het beschermde stadsgezicht waarbij niet of nauwelijks sprake is van nog onbenutte bouwmogelijkheden en ten derde voor de ordepanden die ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan in eigendom zijn van de gemeente Haarlem waar geen ontwikkelingen zijn voorzien.

Bouwmogelijkheden binnen een aangegeven bandbreedte

Bestaande bouwrechten binnen het plangebied worden verder zoveel mogelijk gerespecteerd. Daarom is voor alle beeldbepalende panden met nog onbenutte bouwmogelijkheden ervoor gekozen om die bouwmogelijkheden in dit bestemmingsplan te handhaven. Van onbenutte bouwmogelijkheden is sprake als het mogelijk is om nog een extra verdieping bovenop de bestaande bebouwing te realiseren. Voor deze panden staat het bestemmingsplan toe dat de feitelijke hoogte gewijzigd wordt binnen een aangegeven bandbreedte. De bandbreedte is bepaald door enerzijds de hoogte van de feitelijk aanwezige bebouwing als uitgangspunt te nemen, en anderzijds uit te gaan van de bestaande bouwrechten zoals die golden in het bestemmingsplan Rozenprieel zoals vastgesteld in 2004. Voor deze panden geldt dat wanneer de resterende bouwmogelijkheden worden benut, er door een nadere afweging getoetst wordt of er sprake is van voldoende behoud van de aanwezige cultuurhistorische waarden. Bij de afweging wordt aangesloten bij de Nota Ruimtelijke Kwaliteit en de redengevende omschrijving zoals opgenomen in bijlage 3 bij de toelichting.

Voor deze beeldbepalende panden is gebleken dat er (in elk geval) de afgelopen planperiode weinig tot geen gebruik is gemaakt van het benutten van de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan uit 2004 biedt. Veel van deze panden zijn feitelijk ook al 'af'. Eigenaren kiezen er daarom vaak voor om de bestaande uiterlijke verschijningsvorm verder te herstellen en/of te verbeteren. In dit bestemmingsplan worden bestaande bouwrechten nog gerespecteerd maar een volgende planherziening zal ook voor deze panden aansluiten bij het bestaande beeld. Voor alle ordepanden met dan nog onbenutte bouwmogelijkheden zal het bestaande beeld het uitgangspunt zijn. Het gaat om de volgende panden:

Straat Huisnummers Bandbreedte (min. en max. goothoogte)
Bakkerstraat even: 40-44 4-7
Esschilderstraat 15 en 17 4-7
Kampersingel 14 6-11
Kampersingel 38 zwart en 38 rood 6-10
Kleine Houtweg 7, 7a, 7b, 9 en 9 rood 7-11
Kleine Houtweg 17a, 17b en 17c 6-11
Rustenburgerlaan oneven: 51-55, 83-89, 91-95 4-7
Weversstraat 20 4-7
Zuider Buiten Spaarne 24 rood en 24 zwart, 26, 28 en 30 8-13
Zuider Buiten Spaarne achterbebouwing 30 8-10
Zuider Buiten Spaarne 60 8-10
Zuider Buiten Spaarne 140 en 142 8-12

Tabel 3: panden met onbenutte bouwmogelijkheden

Trends

Als laatste zijn er nog ordepanden met onbenutte bouwmogelijkheden waarbij op voorhand is te zeggen op welke manier een aantal woningen in het plangebied kan worden vergroot met behoud van cultuurhistorische waarden. Voor deze woningen is de trend al gezet of, omdat het om vergelijkbare (arbeiders)woningen gaat, logischerwijs goed door te trekken. Dit is het geval in grote delen van de volgende straten:

  • de Jan Huijgenstraat;
  • de Weversstraat en
  • de Casteleynstraat.

Door de toegekende trends wordt er weliswaar een extra bouwlaag toegevoegd maar blijft de typologie van een woning met één laag en een kap gehandhaafd. Daarmee blijft het karakteristieke historische straatbeeld ter plaatse behouden.

5.3 Functionele aspecten     

5.3.1 Wonen als belangrijkste functie     

Het plangebied bestaat voor het grootste gedeelte uit woningen. De woonfunctie blijft dan ook in het nieuwe plan behouden.

Er is een uitvoerige inventarisatie uitgevoerd voor het opstellen van dit bestemmingsplan. Hieruit bleek dat er in het pand aan de Kleine Houtweg 17 waar de bestemming uit het bestemmingsplan Rozenprieel uit 2004 wonen op de begane grond uitsluit, toch al continu gewoond wordt van vóór het moment dat het ontwerp van het bestemmingsplan uit 2004 ter inzage lag. Gelet daarop en omdat in het daarvoor geldende ruimtelijke plan wonen al was toegestaan op de begane grond, maakt dit bestemmingsplan dat opnieuw mogelijk. Ter controle zijn hiervoor naast het gemeentelijke bouwarchief ook rondkijkfoto's uit onder andere 2005 en 2015 geraadpleegd en de Basisregistraties Adressen en Gebouwen.

In woningen is het mogelijk om onder voorwaarden een aan-huis-verbonden-beroep uit te oefenen of gastouderopvang of bed & breakfast aan te bieden. Dit kan economische ontwikkeling in het plangebied stimuleren. Het starten van een onderneming is hierdoor namelijk heel laagdrempelig.

5.3.2 Functiemenging     

In het Rozenprieel is op een aantal plaatsen een menging van functies aanwezig en/of gewenst. Deze menging van functies blijft mogelijk waarbij de bestaande planologisch-juridische rechten veelal het uitgangspunt zijn. In veel van dit soort panden wordt op dit moment gewoond. In verband met de gewenste flexibiliteit blijft voor een groot aantal panden in zekere mate uitwisselbaarheid tussen diverse functies mogelijk. In een aantal situaties is functiemenging minder gewenst door bijvoorbeeld het karakter van het pand, de ligging en de bereikbaarheid. In die gevallen is het pand ook al in gebruik als woning en is het niet aannemelijk dat dat in de komende planperiode wijzigt. Bij functiemenging gaat het vaak om functies als (lichte) bedrijvigheid of vormen van dienstverlening. Voor de verdiepingen is de woonfunctie vrijwel altijd het uitgangspunt.

5.3.3 Brede bestemmingen voor een toekomstbestendig gebruik     

Het aantal winkels is in de afgelopen jaren sterk afgenomen. De nu nog in het plangebied aanwezige detailhandel blijft op basis van dit bestemmingsplan mogelijk op de huidige locaties. Een aantal panden in het plangebied krijgt nu een brede bestemming die mogelijkheden biedt om aan de panden een toekomstbestendige invulling te geven.

Aan het begin van de Kleine Houtweg was in het verleden in ruimere mate detailhandel aanwezig dan nu het geval is. Deze functie is hier op een enkele uitzondering na vrijwel verdwenen. Het is ook niet te verwachten dat al deze panden weer een detailhandelsfunctie krijgen de komende jaren. Om een toekomstbestendig gebruik van deze panden mogelijk te maken wordt voor deze panden een breder gebruik mogelijk gemaakt. Voor deze panden wordt het mogelijk om naast detailhandel een kantoor, praktijk/atelier, kleinschalige specifieke vormen van bedrijvigheid of dienstverlening te realiseren op de begane grond. De verdiepingen blijven uitsluitend bestemd voor de woonfunctie. In het pand aan de Kleine Houtweg 1 is daarnaast horeca toegestaan en in het pand aan de Kleine Houtweg 13 wordt een kinderdagverblijf mogelijk gemaakt.

In een beperkt aantal panden aan de Rustenburgerlaan is op dit moment nog detailhandel aanwezig. Dit blijft voor deze panden mogelijk evenals het realiseren van andere functies die bijdragen aan een zo goed mogelijk voorzieningenaanbod in het plangebied.

De onderbouwing hiervan is verder toegelicht in paragraaf 5.4.2.1.

Verdere uitbreiding van verspreid liggende winkels wordt voorkomen in verband met de wens om detailhandel te concentreren. Dit betekent dat voor een beperkt aantal panden, dat niet meer in gebruik is als winkel en waarvoor evenmin te verwachten is dat deze panden in de nabije toekomst alsnog deze functie krijgen, de bestemming wijzigt. Deze panden behouden weliswaar een brede bestemming maar dan zonder de detailhandelsfunctie. Dit ter versterking van de bestaande structuur van de detailhandel in dit stadsdeel en Haarlem als geheel.

5.3.4 De Greiner als aanjager van nieuwe initiatieven     

De voormalige monumentale Haarlemse Huishoudschool is getransformeerd tot het atelier- en bedrijfsgebouw De Greiner. Dit gebouw heeft een goed vestigingsmilieu voor creatief ondernemerschap. Door de groeiende betekenis voor de stedelijke economie is het belangrijk dergelijke initiatieven mogelijk te maken. Daarom krijgt dit gebouw de brede bestemming 'Gemengd - 6'. Een lichte ondergeschikte horecagelegenheid kan deel uitmaken van het concept.

5.3.5 Behoud van maatschappelijke functies     

De bestaande maatschappelijke functies liggen verspreid door het Rozenprieel. Voor deze gebouwen is het mogelijk om in enige mate uitwisseling van (maatschappelijke) functies te realiseren. Hierbij is in een aantal gevallen wel maatwerk vereist omdat niet alle functies dezelfde ruimtelijke impact en uitstraling hebben. Zo is voor het vestigen van een nieuw kinderdagverblijf bijvoorbeeld maatwerk vereist. Maatschappelijke functies kunnen ook voorkomen in combinatie met andere functies.

5.3.6 Horeca op maat bestemmen     

Het aantal legaal aanwezige horecagelegenheden binnen het plangebied is vastgelegd. Alleen in De Greiner wordt het daarnaast mogelijk gemaakt om ondergeschikte horeca tot en met categorie 2 te realiseren. Voor het realiseren van een nieuwe horecagelegenheid op een locatie waar dat nu nog niet is toegestaan dient een aparte afweging gemaakt te worden.

5.3.7 Woonschepen op maat bestemmen     

Langs het Zuider Buiten Spaarne liggen tien woonschepen. Uitbreiding van het aantal ligplaatsen voor woonschepen is uit planologisch en ruimtelijk oogpunt hier niet wenselijk. Hier zijn de feitelijk vergunde en bestaande (planologisch-juridische) situatie als eerste uitgangspunt genomen.

5.4 Ontwikkelingen     

Het bestemmingsplan is een op hoofdlijnen consoliderend plan. Dat wil niet zeggen dat er geen initiatieven in het plangebied zijn die planologisch-juridisch in een nieuw bestemmingsplan vastgelegd kunnen worden. Een aantal van deze ontwikkelingen neemt dit bestemmingsplan op. Deze ontwikkelingen beschrijft paragraaf 5.4.2. Over een aantal ontwikkelingen bestaat nog onvoldoende zekerheid in de zin van een uitvoerbaar plan. Deze zijn niet meegenomen in het bestemmingsplan maar wel benoemd in paragraaf 5.4.3. Deze ontwikkelingen zullen op een later moment indien mogelijk en gewenst, via een aparte procedure planologisch-juridisch mogelijk gemaakt worden.

5.4.1 Algemeen     

Voor het hele plangebied geldt dat bij bestaande woningen in de regel de wens tot veranderingen in en aan de woning toeneemt naarmate de woning ouder is. Aanvragen hebben meestal betrekking op de uitbreiding van de woonruimte, het luxer maken van de woning, dan wel een grotere berging/garageruimte in de achter- of zijtuin. Nieuwe wensen hangen voor een groot deel samen met een verandering van levensfase. Ook maatschappelijke veranderingen, zoals de wens om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen, kunnen een reden zijn voor aanpassing. Voor dit bestemmingsplan is onderzocht of uitbreiding van de woningen in het plangebied mogelijk en gewenst is. Bij deze afweging spelen diverse aspecten een rol, zoals stedenbouw, architectuur, welstand en cultuurhistorische waarden. Het bestemmingsplan bevat uitsluitend uitbreidingsmogelijkheden die naar verwachting een acceptabel effect hebben op de hiervoor genoemde aspecten. Het instrumentarium dat gebruikt is om dit doel te bereiken is beschreven in paragraaf 6.3.3.

5.4.2 Ontwikkelingen in het bestemmingsplan     

5.4.2.1 Bestemmingswijziging Bakkerstraat, Kleine Houtweg en Rustenburgerlaan     

Inleiding

Voor een aantal panden aan de Kleine Houtweg, de Rustenburgerlaan en het pand aan de Bakkerstraat 11 wijzigt de bestemming van 'Detailhandel' naar 'Gemengd - 2'. De reden voor deze bestemmingswijziging is aangegeven in paragraaf 5.3.3. Deze paragraaf toont aan dat het wijzigen van de bestemming leidt tot een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Opgemerkt wordt dat in het pand aan de Kleine Houtweg 1 horeca is toegestaan en in het pand aan de Kleine Houtweg 13 een kinderdagverblijf wordt mogelijk gemaakt.

De bestemmingswijziging betreft de volgende panden:

  • Bakkerstraat 11;
  • Kleine Houtweg 1 tot en met 15;
  • Rustenburgerlaan 71 tot en met 81C.

Beleid

Detailhandelsbeleid Noord-Holland 2015 - 2020

Provinciale Staten stelden op 15 december 2014 het Detailhandelsbeleid Noord-Holland 2015 - 2020 vast. De provincie verwacht van gemeenten dat zij herstructurering en transformatie mogelijk maken door daarvoor planologisch-juridische mogelijkheden te bieden.

Detailhandelsnota Haarlem Winkelstad

Het detailhandelsbeleid richt zich op zoveel mogelijk concentratie van winkelvoorzieningen in levensvatbare clusters. Voorkomen moet worden dat versnippering van het aanbod leidt tot onvoldoende massa. Het plangebied sluit direct aan op het winkelapparaat in de Haarlemse binnenstad. Mede daarom komen binnen het plangebied maar weinig winkels voor.

Ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan wordt een nieuwe detailhandelsvisie opgesteld. Ook daarin is de inzet om voorzieningen zoveel mogelijk te concentreren en indien nodig het laten transformeren van bestaande winkelvoorzieningen op niet toekomstbestendige locaties door in het bestemmingsplan ook niet-detailhandelsbestemmingen op te nemen, zodat geen structurele leegstand ontstaat.

Conclusie

Het toekennen van de bestemming 'Gemengd - 2' aan de hiervoor genoemde panden sluit aan bij de uitgangspunten van het genoemde beleid.

Milieuonderzoeken

Voor de aspecten milieuzonering, geluid en parkeren is onderzocht of het toekennen van de bestemming 'Gemengd - 2' voldoet aan een goede ruimtelijke ordening.

Milieuzonering

Uitsluitend ter plaatse van de panden aan de Rustenburgerlaan waar deze bestemmingswijziging over gaat, worden zeer lichte vormen van bedrijven en bedrijfsactiviteiten mogelijk gemaakt. Dit zijn activiteiten die zeer goed aanpandig van woningen uitgevoerd kunnen worden.

Geluid

De bestemmingswijziging maakt geen nieuwe geluidsgevoelige functies mogelijk. Er is namelijk een inventariserend geluidsonderzoek uitgevoerd, waaruit blijkt dat vanwege de bekende geluidsbelasting het mogelijk maken van een geluidsgevoelige bestemming niet zonder nader onderzoek of het vaststellen van een hogere waarde mogelijk is.

Het inventariserende geluidsonderzoek is als bijlage 8 bij de toelichting gevoegd.

Parkeren

Detailhandelsfuncties worden voor wat betreft het aspect parkeren beoordeeld in de context van een wijk of, buurtcentrum. De huidige parkeernorm is daarmee gelijk te stellen aan het laagste (winkel-)centrum-niveau van 2,5 parkeerplaats per 100m² bruto vloeroppervlak.

Voor de betreffende panden gelden voor de nieuw toegestane functies de volgende parkeernormen op basis van het gemeentelijke parkeerbeleid:

Functie Parkeernorm
kantoor 2 parkeerplaatsen per 100m²
praktijk of atelierruimte  1,5 parkeerplaats per behandelkamer (met een minimum van 3 per praktijk)
bedrijf (arbeidsintensief en bezoekersextensief) 1,2 parkeerplaats per 100m²
dienstverlening 0,3 tot 1,2 parkeerplaats per 100m²

Tabel 4: parkeernormen op basis van de Beleidsregels parkeernormen

De huidige bestemming 'Detailhandel' heeft een hogere parkeernorm dan de meeste functies die mogelijk worden gemaakt door de bestemmingswijziging. Alleen de functie praktijk of atelierruimte heeft een hogere parkeernorm. Het is echter niet realistisch om ervan uit te gaan dat alle panden in gebruik worden genomen voor praktijk of atelierruimte. Veel aannemelijker is het om uit te gaan van een menging van functies in de panden waarvan de bestemming verandert.

De voorgestelde functies zijn allemaal dagfuncties en vertonen daarmee vergelijkbaar parkeergedrag door het etmaal heen als de bestemming 'Detailhandel'. Verder is van invloed dat het wijzigen van de bestemming plaatsvindt in een zone waar vergunningparkeren van kracht is tussen 9:00 uur en 21:00 uur. Dit stimuleert dat er slechts kort geparkeerd wordt op straat (uitsluitend bij parkeermeters) en voordeliger in de beschikbare openbare parkeergarages. Die laatste zijn bedoeld om de stad te ondersteunen in haar economische functioneren. Voor de Kleine Houtweg geldt dat de parkeergarage Houtplein op redelijke loopafstand ligt (2-300 meter). In de Kleine Houtweg kan geparkeerd worden bij parkeermeters (ongeveer 18 parkeervakken). De tarievenstructuur is er op gericht dat er niet langdurig geparkeerd wordt. Voor de locatie aan de Rustenburgerlaan geldt dat er geen openbare parkeergarage binnen redelijke loopafstand ligt waardoor men is aangewezen op de beschikbare parkeermeters waarvan er 3 (betaalde) op straat beschikbaar zijn. De ruimte voor bezoekersparkeren is beperkt wat het gebruik van de auto ontmoedigt. Voor de Bakkerstraat 11 geldt dat er in de huidige situatie al meer parkeerplaatsen aanwezig zijn.

Uitgaande van een representatieve invulling van de maximale planologische mogelijkheden leidt de bestemmingswijziging niet tot een hogere parkeerbelasting.

Conclusie

Mede gelet op wat elders in deze toelichting is opgemerkt, voldoet het omzetten van de bestemming 'Detailhandel' naar 'Gemengd - 2' voor de panden aan de Kleine Houtweg, de Rustenburgerlaan en de Bakkerstraat 11 aan een goede ruimtelijke ordening en is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

5.4.2.2 Van Marumstraat     

Een groep bewoners wonend aan de Barendsestraat nam het initiatief om het verwaarloosde plantsoen dat grenst aan hun achtertuinen aan te pakken. Zij stelden het plan Achter onze tuinen op. Dit plan draagt bij aan het verbeteren van het onderhoud van het plantsoen en verhoogt ook de ruimtelijke kwaliteit van de Van Marumstraat.

Het plan houdt in dat de gemeente Haarlem het eigendom van een deel van het plantsoen overdraagt aan de omwonenden. Alle achtertuinen hebben eenzelfde groene erfafscheiding met een toegang tot het plantsoen gekregen. Het overige deel van het plantsoen is afgesloten door een laag hekwerk en opnieuw ingericht door omwonenden. De plek is hierdoor minder makkelijk toegankelijk voor honden. Het is de insteek om het beheer voor het deel binnen het hekwerk over te dragen aan de bewoners. Dit gedeelte groen is weliswaar kleiner dan het oude plantsoen, maar de belevingswaarde is aanzienlijk verhoogd.

verplicht

Afbeelding 13: de nieuwe inrichting van 'Achter onze tuinen'

Planologisch-juridisch betekent het plan Achter onze tuinen dat de bestaande achtertuinen van de woningen aan de Barendsestraat die grenzen aan het plantsoen 3 meter dieper worden. Deze gronden krijgen de bestemming 'Tuin - 2' in dit bestemmingsplan.

Als uiteindelijk niet alle beoogde gronden die horen bij dit initiatief aangekocht worden door de omwonenden, kan dit ertoe leiden dat aan delen van de grond van dit initiatief in een volgend ruimtelijk plan andere planologisch-juridische mogelijkheden worden toegekend dan nu het geval is. Mogelijk gevolg hiervan is ook het enkele meters verplaatsen van de erfafscheiding in noordelijke richting.

Het project Achter onze tuinen is als bijlage 9 bij deze toelichting gevoegd.

5.4.2.3 Herontwikkeling Koningstein aan het Zuider Buiten Spaarne 22     

Bestaande situatie

Aan het Zuider Buiten Spaarne 22 staat het voormalige gemeentelijke kantoorpand Koningstein dat ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan al enige tijd niet meer in gebruik is.

Het plan

Het plan gaat uit van de sloop van het voormalige gemeentelijke kantoorpand Koningstein waarna de locatie herontwikkeld wordt voor het realiseren van maximaal 18 woningen rondom een autovrije binnentuin. In de panden aan het Spaarne is op de begane grond naast wonen ook een aantal andere functies mogelijk zoals dienstverlening.

Inzet is het realiseren van een bouwmassa aan het Spaarne die zich voegt tussen de zevenlaagse bebouwing van het Europan-project ten noordwesten en de al bestaande bebouwing aan het Zuider Buiten Spaarne ten zuidoosten van het project. In de zuidoosthoek gaat de bebouwing vrijwel haaks op het Zuider Buiten Spaarne de hoek om. Op die manier ontstaat een nieuwe straat waaraan bebouwing is toegestaan. De ruimte tussen de nieuwe straatwand en de bestaande bebouwing krijgt een functie als verbinding voor langzaam verkeer vanaf het Spaarne naar het achterliggende gebied. Deze bebouwing vormt zich in een boog om de autovrije binnentuin en sluit naar het noordwesten toe aan op de laagbouw van het Europan-project. Richting het Spaarne is er sprake van een verspringende rooilijn waardoor voor zoveel mogelijk woningen een zichtrelatie met het Spaarne ontstaat. Alle bebouwing zal georiënteerd zijn op de openbare ruimte.

Onder de binnentuin wordt een half verdiepte parkeergarage gerealiseerd die toegankelijk is vanaf het Zuider Buiten Spaarne aan de zijde van het Europan-project. Vanuit de binnentuin komen op drie plaatsen verbindingen met de openbare ruimte. Op het verste punt gezien vanaf het Spaarne komt ten zuidwesten van de bebouwing een groen buurtpleintje. De herontwikkeling biedt verder voldoende ruimte voor fiets- en voetgangersroutes. Hierdoor ontstaat een open en toegankelijk karakter.

Om de ruimtelijke kwaliteit van de herinrichting zeker te stellen wordt er naast een duidelijke planologisch-juridische regeling in dit bestemmingsplan, ook een beeldkwaliteitsplan vastgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan stelt de gemeenteraad vast. Daarmee is het een verplichte leidraad voor de welstandstoetsing en een bindende aanvulling op de gemeentelijke Nota Ruimtelijke Kwaliteit.

Goede ruimtelijke ordening

Om te komen tot een goede ruimtelijke ordening is een aantal aspecten onderzocht. Hierna wordt op deze aspecten afzonderlijk ingegaan. Gelet op het hierna genoemde is er ter plaatse van de herontwikkelingslocatie sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en voldoet de ontwikkeling aan een goede ruimtelijke ordening.

Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) biedt aan geluidsgevoelige bestemmingen bescherming tegen wegverkeerslawaai. De Wgh wijst daartoe geluidszones rondom een aantal wegen aan door daarvoor een voorkeursgrenswaarde aan te geven alsmede een maximale ontheffingswaarde. De te ontwikkelen locatie ligt binnen de geluidszones van een aantal verkeerswegen waaronder de Schalkwijkerstraat, de Kampersingel, de Turfmarkt en de Gasthuissingel. Verkeerslawaai speelt daardoor een rol bij de herontwikkeling van deze locatie.

Aangetoond dient te worden dat voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde of, indien relevant de maximale ontheffingswaarde voor de geluidsbelasting op een gevel van de woning. Het is daarom noodzakelijk om een akoestisch onderzoek uit te voeren om aan te tonen wat de geluidsbelasting is en dat er voor wat betreft de geluidsbelasting sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Hiervoor dienen de exacte geluidsniveaus onderzocht te worden. Dit is uiteengezet in bijlage 10 bij de toelichting. Geconcludeerd wordt dat de realisatie van woningen vanuit de Wgh gezien niet op bezwaren stuit. De maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden. De voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai wordt met maximaal 6 dB overschreden. Er is daarom een hogere waardeprocedure doorlopen. De aan te vragen hogere waarden staan in tabel 1 van de bijlage zoals hiervoor genoemd waarbij de hoogste waarde per weg geldt.

Industrielawaai en railverkeerslawaai zijn verder niet relevant voor de herontwikkeling.

Verkeer en parkeren

De bouw- en gebruiksmogelijkheden van de nieuwe planologisch-juridische situatie worden drastisch beperkt ten opzichte van het geldende bestemmingsplan. In het geldende bestemmingsplan is het toegestaan om bebouwing van ongeveer 2.100m2 te realiseren van 21, 27 en 30 meter hoogte. Deze bebouwing mag volledig gebruikt worden voor wonen, kantoor, praktijkruimte, atelier en maatschappelijke doeleinden. Doordat de bouwmogelijkheden (en daarmee ook de gebruiksmogelijkheden) sterk afnemen neemt de parkeerbehoefte van de herontwikkeling eveneens drastisch af.

De behoefte aan parkeerplaatsen die ontstaat ten gevolge van de bedrijvigheid die onder 'Gemengd - 1' valt kan worden opgevangen in de Haarlemse parkeergarages die nog over ruim voldoende parkeergelegenheid beschikken. De parkeergarages zijn ook opgericht om het economische functioneren van de binnenstad te ondersteunen. Parkeergarage De Kamp is op 300 meter afstand gelegen. Dat wordt algemeen als redelijke loopafstand gezien. Aan de parkeerbehoefte van de toekomstige woningen kan voldaan worden door het realiseren van een parkeergarage binnen de gronden waar de herontwikkeling betrekking op heeft. Daarbij dient bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen voldaan te worden aan artikel 27 van de planregels. Op basis daarvan is het verplicht om bij een gebouw overeenkomstig de gemeentelijke beleidsregels parkeernormen in voldoende mate ruimte aan te brengen en in stand te houden op eigen terrein voor het parkeren van auto's en het laden of lossen van goederen.

Ook het aantal verkeersbewegingen neemt gelet op de afname van de bouw- en gebruiksmogelijkheden af ten opzichte van de huidige planologisch-juridische situatie.

Het aspect verkeer en parkeren is geen belemmering voor de herontwikkeling.

Bodem

Op het perceel Zuider Buiten Spaarne 22 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek dient ervoor om de kwaliteit van de grond en het grondwater te bepalen zodat duidelijk wordt of de bodem geschikt is voor het toekomstige gebruik.

Geconcludeerd is dat de bodem geschikt is voor de functies die mogelijk gemaakt worden. Het verkennende bodemonderzoek is als bijlage 11 toegevoegd aan de toelichting.

Luchtkwaliteit

De eisen voor de luchtkwaliteit liggen vast in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm). Onderzocht is in hoeverre de luchtkwaliteitseisen voor de buitenlucht een beperking zouden kunnen stellen aan de voorgestelde invulling. Het onderzoek is als bijlage 12 aan de toelichting toegevoegd.

Uitgaande van de bestemming die geldt op basis van het bestemmingsplan Rozenprieel uit 2004 is er voor het vestigen van woningen geen sprake van een verruiming van de toegestane functies. Op grond daarvan is er formeel geen sprake van een effect op de luchtkwaliteit en is toetsing aan die effecten aan de Wm niet noodzakelijk. Toch is volledigheidshalve beoordeeld of een feitelijke wijziging van de oude invulling met kantoren naar woningen belemmeringen vanwege de luchtkwaliteit zou kunnen ondervinden indien er wel uitbreiding van de toegestane functies noodzakelijk zou zijn.

Op het beschikbare oppervlak van de uit te werken gronden is er, ook bij hoogbouw en kleine appartementen, geen fysieke ruimte voor een aantal woningen dat in betekende mate een effect kan hebben op de luchtkwaliteit. Dit geldt ook indien het totale bestemmingsplangebied Rozenprieel inclusief de herontwikkeling samen worden beschouwd.

Ingevolge de Wm zijn er op grond van deze niet in betekenende mate invloed geen belemmeringen vanwege de luchtkwaliteit.

Daarnaast geven de jaarlijks doorgerekende prognoses aan dat de luchtkwaliteit in de ruime omgeving van het gebied waar de herontwikkeling betrekking op heeft ruim voldoet en zal blijven voldoen aan de grenswaarden. De luchtkwaliteit vormt ook op die grond geen belemmering voor de ontwikkeling van woningen ter plekke van Koningstein. Ook vanuit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening (blootstelling bij de woningen) is er geen bezwaar tegen een woonfunctie.

Externe veiligheid

Voor wat betreft het aspect externe veiligheid kan worden aangesloten bij paragraaf 4.13.

Natuurwaarden

Er is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Deze quickscan is als bijlage 13 bij de toelichting gevoegd. Hiermee is een geïnformeerd beeld ontstaan van de mogelijke consequenties vanuit de natuurwetgeving en het natuurbeleid. Op basis daarvan worden uitspraken gedaan over de (mogelijke) effecten van de voorgenomen ontwikkeling en de eventueel noodzakelijke vervolgstappen.

De conclusie van de quickscan is dat de aanwezigheid van middelzwaar en zwaar beschermde grondgebonden zoogdieren, vogels met jaarrond beschermde nesten, reptielen, amfibieën, vissen en ongewervelde op grond van het veldbezoek en/of de verspreidingsgegevens en habitatvoorkeuren uit te sluiten is. Indien rekening wordt gehouden met broedende vogels (zoals meeuwen op het dak van het pand) en vleermuizen (werkzaamheden uitsluitend overdag uitvoeren) worden met de voorgenomen ontwikkelingen geen negatieve effecten verwacht op beschermde soorten. Op deze wijze is een ontheffing van de Flora- en faunawet niet noodzakelijk.

Kabels en leidingen

Er is een Klic-melding uitgevoerd voor de voorgestane ontwikkeling. De uitkomsten daarvan zijn als bijlage 14 bij de toelichting gevoegd. Voorafgaand aan relevante werkzaamheden zal overleg moeten plaatsvinden met de beheerders van de aanwezige kabels en leidingen. Op die manier zijn de aanwezige kabels en leidingen geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling.

Cultuurhistorie

Er is een bouwhistorische verkenning uitgevoerd voor de bestaande bebouwing. Deze verkenning is als bijlage 15 bij de toelichting gevoegd. In deze verkenning is geconcludeerd dat de bestaande bebouwing geen bijzondere historische waarden vertegenwoordigd. Met de voorgenomen sloop worden geen belangrijke historische sporen uitgewist. Uitzondering hierop vormt de kunststeen intarzia in het souterrain.

Gezien de geringe cultuurhistorische waarde van het gebouw en de elementen waaruit het is opgebouwd is het weinig zinvol om deze waarden in een waarderingskaart weer te geven. Wel wordt aanbevolen om nader onderzoek te verrichten naar de aanwezige kunstwerken in de bebouwing en om de systeemwanden in het gebouw voor en tijdens de demontage te documenteren op foto zodat ze in de toekomst ooit tot voorbeeld kunnen dienen bij de restauratie van andere wederopbouw gebouwen. Deze aanbevelingen zullen meegenomen worden bij de vergunningverlening.

Archeologie

Voor de herontwikkeling is er een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Op basis van de beschikbare gegevens uit het bureauonderzoek is er een bepaalde verwachtingswaarde aan het plangebied toegekend maar de archeologische verwachting van het plangebied is echter in sterke mate afhankelijk van de aanwezige geologische lagen en ophoogdekken die door de mens zijn aangebracht, die eventueel aanwezige waarden tegen bodemverstoring hebben beschermd.

Een proefsleuvenonderzoek vormt in dit geval de meest geschikte methode om de aan- of afwezigheid, de aard, de omvang, de datering, de gaafheid, de conservering en de inhoudelijke kwaliteit van archeologische waarden aan te tonen. Gezien de onzekerheid in de archeologische verwachting op basis van het bureauonderzoek kan ervoor gekozen worden om eerst een verkennend booronderzoek uit te voeren om de archeologische verwachting nader te kunnen specificeren.

Voor het bouwen van het bouwplan is een omgevingsvergunning vereist. In dat kader zal, mede op basis van de regels van het bestemmingsplan, nader onderzoek dienen plaats te vinden om de aanwezige archeologische waarden te kunnen bepalen. Op basis daarvan kan een selectiebesluit genomen worden met betrekking tot de (definitieve) omgang met archeologische waarden bij het bouwplan.

Er is op dit moment geen aanleiding om aan te nemen dat het aspect archeologie een belemmering vormt voor de voorgestane ontwikkeling.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het bestemmingsplan Rozenprieel uit 2004 is het op een groot deel van de locatie waar de herontwikkeling is voorzien, mogelijk om bebouwing op te richten. De toegekende bestemming in dat plan is 'Gemengde doeleinden'. Op gronden met deze bestemming is het mogelijk om op alle verdiepingen woningen, kantoren eventueel met een loketfunctie, praktijkruimte, atelier en maatschappelijke voorzieningen te realiseren. De bouwhoogte voor de te bebouwen gronden varieert van 21 tot 30 meter.

Na de herontwikkeling van deze locatie zijn er minder functies toegestaan. Ook is het aantal m2 dat bebouwd mag worden fors afgenomen. Onder deze omstandigheden is het aannemelijk dat er geen nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening mogelijk is in het nieuwe bestemmingsplan. Het doorlopen van de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet noodzakelijk.

Milieueffectrapportage

Voor dit aspect wordt aangesloten bij paragraaf 4.15.

Economische uitvoerbaarheid

Een groot deel van de bevolkingsgroei in Nederland concentreert zich in de komende planperiode in de Noordvleugel van de Randstad. De verstedelijking, die de laatste jaren in onze provincie is waargenomen, zal doorzetten. De vraag naar woonmilieus concentreert zich in stedelijke woonmilieus, met name centrum stedelijk en stedelijk grondgebonden. Oude steden zoals Amsterdam en Haarlem zijn daarbij met name populair. Hierdoor nemen de regionale verschillen toe.

Tot aan 2040 blijft de woningbehoefte in Haarlem zeker hoog, met name in de periode tot 2020. Dit blijkt onder andere uit de geactualiseerde bevolkingsprognose van de provincie Noord-Holland genaamd Prognose 2015-2040: Concentratie in Steden. Op dit moment is bekend dat het aantal woningen in bestaande plannen binnen de regio achterblijft bij de toenemende vraag. In dat opzicht is het van belang om in te zetten op het vergroten van de plancapaciteit.

Er kan daarom vanuit gegaan worden dat de herontwikkeling binnen de planperiode gerealiseerd zal worden.

Kostenverhaal

De gemeente Haarlem heeft de gronden voor de herontwikkelingslocatie volledig in eigendom. De gemeente geeft de gronden uit waarvoor een overeenkomst zal worden gesloten met de ontwikkelaar. Het kostenverhaal is verzekerd middels de voorwaarden die de gemeente zal stellen bij de gronduitgifte. De kosten voor de gemeente bij de herontwikkeling van deze locatie worden gedekt door de opbrengst van de gronduitgifte.

Het opstellen van een exploitatieplan is niet nodig als ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan het gaat om gronden die in eigendom zijn van de gemeente. Daarmee is het kostenverhaal op een andere manier verzekerd. Daarom is het niet nodig om een exploitatieplan vast te laten stellen door het bevoegde gezag. Hierover neemt het bevoegde gezag wel een expliciet besluit.

Vertaling in het bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van Koningstein planologisch-juridisch direct mogelijk. Hiertoe is aan het grootste deel van de gronden waar de herontwikkeling betrekking op heeft de bestemming 'Woongebied - Koningshof' toegekend. Deze bestemming bepaalt wat de gebruiksmogelijkheden ter plaatse zijn. Ook bevat deze bestemming een aantal bouwregels die uitsluitend voor de bestemming 'Woongebied - Koningshof' gelden.

De overige gronden die tot de herontwikkelingslocatie behoren, maar die niet binnen de bestemming 'Woongebied - Koningshof' vallen, hebben respectievelijk de bestemming 'Groen' en 'Verkeer'. De groenstrook ten westen van de bebouwing aan het Zuider Buiten Spaarne 24 krijgt de bestemming 'Groen'. Om het voorziene plantsoen in de zuidwestelijke hoek van de herontwikkelingslocatie te borgen in het bestemmingsplan, is aan die gronden de aanduiding 'plantsoen' toegekend binnen de bestemming 'Verkeer'. In combinatie met de planregels is zo verzekerd dat minimaal 30% van de gronden onverhard wordt en dient te worden ingericht als plantsoen.

Er dient voldaan te worden aan het gestelde in de algemene bouwregels, zoals opgenomen in artikel 23. Vanuit de algemene bouwregels zijn de maatvoeringsaanduiding 'bebouwingspercentage (%)' en het figuur 'gevellijn' uitsluitend op deze locatie van toepassing. Voor de hoofdbebouwing geldt niet de verplichting om direct in de voorgevelrooilijn te bouwen om de gewenste verspringing mogelijk te maken. Voor de bebouwing aan de zuidwestzijde van de herontwikkelingslocatie geldt namelijk een maximaal bebouwingspercentage van 90 procent. Dit alles is in overeenstemming met het beeldkwaliteitsplan zoals dat voor deze herontwikkeling is opgesteld.

Paragraaf 6.2.2.1 licht de bestemmingen 'Groen', 'Verkeer' en 'Woongebied - Koningshof' verder toe. Paragraaf 6.2.3 licht de algemene bouwregels toe.

5.4.2.4 Herontwikkeling binnenterrein Zuider Buiten Spaarne     

Bestaande situatie

Aan de binnenzijde van het bouwblok aan de hoek Zuider Buiten Spaarne en de Linschotenstraat bevindt zich op dit moment een parkeerterrein. Dit terrein is volledig verhard en de staat van onderhoud is niet optimaal. Ook de gebruiksmogelijkheden worden niet volledig benut.

Het plan

Het plan betreft het realiseren van 15 garageboxen met groene daken aan de randen van het terrein. Daarmee sluiten de garages voor een groot deel het terrein af. Overige erfafscheidingen worden voorzien van een klimop die groen blijft. De huidige verharding wordt daarnaast deels verwijderd en vervangen door een open structuur met gras waarop parkeren mogelijk is.

Goede ruimtelijke ordening

Bijlage 19 bij deze toelichting geeft een uitvoerige beschrijving van het plan en dient als ruimtelijke onderbouwing waarmee is aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Vertaling in het bestemmingsplan

Aan de gronden waar deze herontwikkeling betrekking op heeft is een gebiedsaanduiding toegekend, 'overige zone - ontwikkeling 1'. Ter plaatse van deze aanduiding is het onder voorwaarden toegestaan om de voorgestane herontwikkeling te realiseren. De voorwaarden zijn genoemd in lid 25.1 van de regels. Daarnaast is het inrichtingsplan als bijlage 2 aan de regels toegevoegd. Dit inrichtingsplan wordt betrokken bij de vergunningverlening voor de herontwikkeling.

5.4.2.5 Verplaatsing kinderdagverblijf van de Kleine Houtweg 15 naar nummer 13     

Bestaande situatie

In het pand aan de Kleine Houtweg 15 is een kinderdagverblijf aanwezig. De buitenruimte daarachter is ook in gebruik voor het kinderdagverblijf. De begane grond van het pand aan de Kleine Houtweg 13 is ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan niet in gebruik.

Het plan 

Het plan bestaat om het kinderdagverblijf aan de Kleine Houtweg 15 te verplaatsen naar het naastgelegen pand op nummer 13. Dat pand biedt door de grotere oppervlakte op de begane grond meer ontwikkelingsmogelijkheden dan het pand op nummer 15.

Goede ruimtelijke ordening

Voor dit plan is aandacht besteed aan de aspecten:

  • geluid;
  • verkeer en parkeren;
  • maatschappelijke uitvoerbaarheid en
  • economische uitvoerbaarheid.

Geluid

Er is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 20 bij de toelichting gevoegd.

Verkeer en parkeren

Ook naar het aspect parkeren en verkeer is onderzoek verricht. Uit dit onderzoek blijkt dat het gebruik van de auto door ouders die hun kind naar het bestaande kinderdagverblijf brengen en halen minimaal is. Om ook bij een toename van het aantal kinderen op het kinderdagverblijf een aanvaardbare parkeer- en verkeerssituatie te realiseren wordt gebruik gemaakt van een door de initiatiefnemer opgesteld protocol. Dit protocol is als bijlage 21 bij dit plan gevoegd.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De initiatiefnemer heeft met de omwonenden contact gehad en de wijziging besproken. De uitkomst van deze gesprekken toont aan dat het initiatief maatschappelijk uitvoerbaar is.

Economische uitvoerbaarheid

Er is een overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Hierdoor is het plan economisch uitvoerbaar.

Vertaling in het bestemmingsplan

Van de gronden waarop het pand aan de Kleine Houtweg 15 staat wordt de aanduiding 'kinderdagverblijf' verwijderd. Deze aanduiding wordt toegekend aan de gronden met daarop het pand aan de Kleine Houtweg 13. De buitenruimte achter het pand aan de Kleine Houtweg 15 krijgt eveneens de aanduiding 'kinderdagverblijf'.

5.4.3 Overige ontwikkelingen     

De ontwikkelingen die deze paragraaf beschrijft maakt het bestemmingsplan niet direct mogelijk.

5.4.3.1 Edelweiss     

Aan de oostelijke rand van het Rozenprieel ligt de voormalige Edelweiss Stoom, Wasch en Strijkinrichting. De panden aan het Zuider Buiten Spaarne 28-30 betreffen het Edelweiss-complex. Het hele complex ligt aan het tegenwoordige Zuider Buiten Spaarne nummer 24 t/m 30. In gemeentelijk eigendom is Zuider Buiten Spaarne 30. Het eigendom loopt door achter het hele complex, tot en met Zuider Buiten Spaarne nummer 24.

Er is in 2013 een oriënterende studie verricht door Entremedio naar de mogelijkheden die deze locatie biedt. Deze studie is als bijlage 17 bij de toelichting gevoegd. Daarin zijn de locatie en de geldende kaders onderzocht. Daarnaast is ingegaan op de historie, wat resulteerde in architectuurhistorische aanknopingspunten. De oriënterende studie benoemt drie voorkeursvarianten.

Het college van burgemeester en wethouders besloot in februari 2014 om Edelweiss te herontwikkelen door het realiseren van woningen aan het Zuider Buiten Spaarne 30, met mogelijk een extra verdieping op de achterbebouwing.

Het uitwerken van de voorkeursvariant is nog niet afgerond. Daardoor is nog niet bekend hoe de herontwikkeling er exact uit zal zien (en op welke punten afgeweken moet worden van de regels van het bestemmingsplan).

De gebruiksmogelijkheden die de herontwikkelingslocatie had op basis van het bestemmingsplan Rozenprieel zoals de gemeenteraad dat vaststelde op 24 maart 2004, zijn grotendeels overgenomen. De bouwmogelijkheden van de herontwikkelingslocatie sluiten aan bij de standaardbepalingen voor ordepanden met nog onbenutte bouwmogelijkheden zoals beschreven in paragraaf 5.2.2. Dit betekent dat het bestemmingsplan toestaat dat de feitelijke hoogte gewijzigd wordt binnen een aangegeven bandbreedte. De bandbreedte is bepaald door enerzijds de hoogte van de feitelijk aanwezige bebouwing als uitgangspunt te nemen, en anderzijds uit te gaan van de bestaande bouwrechten zoals die golden in het bestemmingsplan Rozenprieel zoals vastgesteld in 2004. Als de resterende bouwmogelijkheden benut worden vindt er een nadere afweging plaats of er sprake is van voldoende behoud van de aanwezige cultuurhistorische waarden. Bij die afweging wordt aangesloten bij de Nota Ruimtelijke Kwaliteit, de redengevende omschrijving zoals opgenomen in bijlage 3 bij de toelichting en bij de uitgebreide bouwhistorische verkenning uit 2015 uitgevoerd door BERNS architectuur in samenwerking met Bureau Polderman, zoals deze als bijlage 18 bij het bestemmingsplan is gevoegd.

5.4.3.2 Merenstoren     

Direct aan het Spaarne bevindt zich de Merenstoren. Deze toren is het laatste restant van de voormalige Bierbrouwerij en IJsfabriek ‘t Spaarne. In de tweede helft van de 20e eeuw zijn veel van de industriële gebouwen gesloopt in het Rozenprieel met uitzondering van de Merenstoren. De laatste decennia zijn de verdiepingen van de toren in gebruik als woonhuis. De onderste verdieping werd gebruikt als opslagruimte. Het pand is architectonisch interessant en is door de bijzondere situering een markant en waardevol object voor het Rozenprieel. Het gebouw is constructief en bouwkundig in redelijke staat. Een grondige opknapbeurt van met name de opslagruimte en de tweede verdieping van het pand is echter wel noodzakelijk.

Er is inmiddels een onderzoek uitgevoerd naar de mogelijkheden die het pand biedt. Het onderzoek geeft een beeld van de situering en de historie van het gebouw. Daarnaast is er onderzoek gedaan naar potentiële gebruikers. Samen met de buurt zijn scenario's voor het meest gewenste gebruik opgesteld. Ten slotte is onderzocht op welke wijze het gebouw kan worden vergoot zonder daarbij de cultuurhistorische waarden aan te tasten. Hiervoor zijn meerdere varianten opgesteld. Het is de wens om het pand te transformeren tot een toekomstbestendig markant punt in het Rozenprieel.

Vanwege de cultuurhistorische waarde van het object, wat tot uitdrukking komt door opname van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 2', is ervoor gekozen een te handhaven goothoogte op te nemen. De nog niet benutte bouwmogelijkheid om het gebouw heen is overgenomen, waarvan wel de bouwhoogte is beperkt om het historische deel voldoende in waarde te laten.

5.4.3.3 Uitbreiding Hannie Schaftschool     

De Hannie Schaftschool heeft plannen om uit te breiden. Het leerlingenaantal van de school groeit al een aantal jaren. Uit prognoses blijkt dat het leerlingenaantal ook de komende jaren naar verwachting blijft groeien. Het idee bestaat om het bestaande pand uit te breiden. Uitbreiding van de school zorgt ervoor dat er extra ruimte gerealiseerd wordt om tegemoet te komen aan de vraag naar lesruimte voor basisonderwijs van leerlingen uit de (directe) omgeving van de school. De uitbreiding van de school betreft een algemeen maatschappelijk belang.

De school voerde in de jaren tachtig van de vorige eeuw een verbouwing door. Tijdens deze verbouwing is een aantal toiletten inpandig verplaatst. Deze verplaatsing leverde eigentijdse toiletgroepen op maar hiervoor diende wel lokaalruimte opgegeven te worden. Nu de school het leerlingenaantal ziet groeien bestaat er behoefte aan meer ruimte voor lokalen. Door de toiletgroepen te verplaatsen ontstaat de mogelijkheid om meer en flexibele lokalen toe te voegen die vrijwel volledig binnen de bestaande structuur van het gebouw passen. De nieuwe locatie van de toiletgroepen is aan de noordzijde van het pand voorzien. Door deze interne verschuivingen is het niet noodzakelijk om nieuwe lokalen bij te bouwen. Uitbreiding is in dat geval namelijk alleen noodzakelijk voor het realiseren van nieuwe toiletgroepen, waarvan de omvang beperkter is dan de omvang van nieuwe lokalen. Hierdoor kan naar verwachting beter worden aangesloten bij de huidige structuur van het gebouw terwijl ook het aantal leslokalen toeneemt.

Op basis van het bestemmingsplan Rozenprieel zoals dat is vastgesteld in 2004 is het niet mogelijk om de toiletgroepen te realiseren aan de noordzijde van het bestaande pand. Dit is namelijk in strijd met de geldende bouwregels. In het nieuwe bestemmingsplan krijgt het schoolgebouw de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' omdat het een beeldbepalend pand is. Dit betekent dat een eventuele uitbreiding van het pand zorgvuldig en met inachtneming van de waardevolle cultuurhistorische kenmerken dient te worden uitgevoerd. De redengevende omschrijving zoals vermeld in bijlage 3 van de toelichting van dit bestemmingsplan van dit gebouw is als volgt:

Voormalige gemeentelijke openbare lagere school uit 1904-1905, genaamd de Zevende Tusschenschool, naar ontwerp van ir. L.C. Dumont (directeur Openbare Werken); gesitueerd op een achter terrein aan de Linschotenstraat dat ingesloten ligt tussen bebouwing; 2 bouwlagen onder plat dak met licht overstek; sobere symmetrisch ingedeelde 7 vensterassen brede voorgevel; getoogde strekken, 15-ruits ramen, gemetselde pilasters, hoofdentree in risalerende centrale vensteras. Tezamen met schoolplein en daar aan grenzende conciërgewoning en hek aan de Linschotenstraat een goed en karakteristiek ensemble. Vanwege in hoofdvorm en detaillering gaaf exterieur, karakteristieke en sobere schoolarchitectuur uit 1905, goed ensemble met nabij gelegen conciërgewoning en hekwerk.

Er zal aangetoond dienen te worden dat de uitbreiding van de school kan voldoen aan een goede ruimtelijke ordening. Ook dient duidelijk te zijn dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Naar verwachting zal voor de voorgestane ontwikkeling een afzonderlijke ruimtelijke procedure doorlopen gaan worden.

Hoofdstuk 6 JURIDISCHE ASPECTEN     

6.1 Inleiding     

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht gemeenten om te beschikken over actuele ruimtelijke plannen. In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is nader uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan in ieder geval moet bestaan. Het gaat om een verbeelding met planregels en een toelichting daarop. Daarnaast bieden zowel de Wro als het Bro opties voor een nadere juridische inrichting van een bestemmingsplan. Te denken valt aan de toepassing van afwijkingsmogelijkheden en wijzigingsbevoegdheden en het toepassen van nadere eisen.

De bruikbaarheid van deze instrumenten is geheel afhankelijk van het doel van het bestemmingsplan en de gewenste bestemmingsmethodiek van de gemeente Haarlem. Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan voorziet in een passende regeling voor de komende tien jaar. Dat is in principe de geldigheidsduur van een bestemmingsplan.

Er is één landelijke voorziening waar ruimtelijke plannen voor iedereen volledig toegankelijk en raadpleegbaar zijn. Hiertoe dienen alle bestemmingsplannen te voldoen aan landelijk vastgestelde standaarden. In de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (hierna SVBP) zijn de hoofdgroepen van bestemmingen bepaald zoals 'Wonen', 'Bedrijf' e.d. Ook geeft de SVBP bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zo ook voor de regels. Dat leidt ertoe dat de systematiek zoals gehanteerd in dit bestemmingsplan, op ondergeschikte onderdelen af kan wijken van de voorheen geldende planologische regelingen.

Het juridische bindende onderdeel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De planregels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en gebouwen en bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de regels en de functie van visualisering van de bestemmingen.

6.2 Juridische planopzet     

Bij bestemmingsplannen gaat het om de belangen van burgers en bedrijven. Zij dienen zich snel en op eenvoudige wijze een juist beeld te kunnen vormen van de planologische mogelijkheden en beperkingen op één of meer locatie(s). Daarnaast is de vergelijkbaarheid van ruimtelijke plannen van groot belang voor degenen die deze plannen in grotere samenhang wensen te bezien. Denk hierbij aan degenen die betrokken zijn bij de planvoorbereiding, de planbeoordeling, de monitoring van beleid en de handhaving.

De regels van het bestemmingsplan vallen volgens de SVBP in de volgende 4 hoofdstukken uiteen:

  • Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
  • Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
  • Hoofdstuk 3 Algemene regels;
  • Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

6.2.1 Inleidende regels     

Begrippen (artikel 1)

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Daardoor wordt vermeden dat verschillende interpretaties van de begrippen tot verschillen van mening over de regelgeving zouden kunnen leiden. Bij toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover er geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normale spraakgebruik.

Wijze van meten (artikel 2)

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten gemeten moeten worden. Een aantal bepalingen is op grond van de SVBP dwingend voorgeschreven.

6.2.2 Bestemmingsregels     

Een bestemming brengt tot uitdrukking welke gebruiksdoelen of functies, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, aan de in het plan begrepen gronden zijn toegekend. Niet iedere functie leent zich voor een eigen bestemming. Of dit zo is, hangt af van de ruimtelijke relevantie, ofwel van de mate waarin de betrokken functie invloed heeft op zijn omgeving of daaraan eisen stelt. Behalve om functies gaat het bij bestemmingen altijd om concreet ruimtegebruik of om fysiek aanwezige ruimtelijke objecten. De bestemmingen worden gescheiden door bestemmingsgrenzen.

6.2.2.1 Bestemmingen     

Bedrijf (artikel 3)

Als bestemming 'Bedrijf' zijn in dit bestemmingsplan opgenomen de nutsvoorzieningen aan de Rozenprieelstraat en aan het Zuider Buiten Spaarne. Deze nutsvoorzieningen mogen maximaal 4 meter hoog zijn.

Cultuur en ontspanning (artikel 4)

De gronden waar de bestemming 'Cultuur en ontspanning' aan is toegekend, zijn uitsluitend bestemd voor een atelier.

Gemengd

De bestemming 'Gemengd' geldt voor gebouwen en gronden op locaties waar een menging van functies aanwezig of gewenst is. Voor deze bestemming geldt dat de toegestane functies uitwisselbaar zijn met elkaar en naast elkaar kunnen worden uitgeoefend, zonder dat ze ruimtelijk relevante hinder voor elkaar veroorzaken. De ruimtelijke impact op de omgeving van deze functies is beperkt. Het overwegende kleinschalige karakter van de diverse functies binnen de bestemmingen 'Gemengd' speelt daarbij een belangrijke rol.

Er is in dit bestemmingsplan gebruik gemaakt van meerdere bestemmingen 'Gemengd'. Binnen de bestemmingen 'Gemengd' zijn in dit plangebied de functies wonen, een kantoor, praktijkruimte/atelier, dienstverlening en maatschappelijk veelal toegestaan op de begane grond.

In een woning is het toegestaan om een aan-huis-verbonden beroep uit te oefenen, gastouderopvang of een bed & breakfast te realiseren.

Een kantoor, praktijkruimte en een atelier zijn toegestaan op de begane grond binnen alle bestemmingen 'Gemengd'. Bij een praktijkruimte kan gedacht worden aan een huisartsenpraktijk en bij een atelier aan een kunstenaarsatelier.

Onder dienstverlening valt bijvoorbeeld een kapper.

De keuze voor de toe te stane functies binnen de bestemming 'Gemengd' vereist maatwerk. Niet elke locatie binnen de bestemming 'Gemengd' is bijvoorbeeld geschikt voor het vestigen van een bedrijf, horeca of een maatschappelijke functie vanwege de ruimtelijke uitstraling en impact die dat op de omgeving kan hebben. Door het gebruik van functieaanduidingen is het mogelijk om maatwerk te leveren door bepaalde functies slechts op een beperkt aantal locaties toe te laten of uit te sluiten. Kinderdagverblijven zijn bijvoorbeeld alleen toegestaan ter plaatse van de functieaanduiding 'kinderdagverblijf'.

Binnen het plangebied komen de volgende typen 'Gemengd' voor:

GD-1 GD-2 GD-4 GD-6
Begane grond
Wonen Wonen (tenzij anders op de verbeelding aangeduid) Wonen Wonen
Kantoor (eventueel met loketfunctie) Kantoor (eventueel met loketfunctie) Kantoor (eventueel met loketfunctie) Kantoor (eventueel met loketfunctie)
Praktijkruimte Praktijkruimte Praktijkruimte Praktijkruimte
Atelier Atelier Atelier Atelier
Dienstverlening Dienstverlening Dienstverlening Dienstverlening
Maatschappelijk Maatschappelijk (tenzij anders op de verbeelding aangeduid) Maatschappelijk Maatschappelijk
Detailhandel
Supermarkt (indien op de verbeelding aangeduid)
Bedrijven tot en met categorie B (tenzij anders op de verbeelding aangeduid) Bedrijven tot en met categorie B (tenzij anders op de verbeelding aangeduid) Bedrijven van categorie A (indien op de verbeelding aangeduid) Bedrijven tot en met categorie B
Opslag (indien op verbeelding aangeduid)
Horeca tot en met categorie 3 (indien op verbeelding aangeduid) Ondergeschikte horeca tot en met categorie 2
Kinderdagverblijf (indien op de verbeelding aangeduid) Kinderdagverblijf (indien op de verbeelding aangeduid) Kinderdagverblijf (indien op de verbeelding aangeduid) Kinderdagverblijf (indien op de verbeelding aangeduid)
Overige verdiepingen
Wonen Wonen Wonen Wonen
Kantoor (eventueel met loketfunctie) Kantoor (eventueel met loketfunctie)
Praktijkruimte Praktijkruimte
Atelier Atelier
Dienstverlening Dienstverlening
Maatschappelijk (indien op de verbeelding aangeduid) Maatschappelijk Maatschappelijk
Bedrijven van categorie A (indien op de verbeelding aangeduid) Bedrijven tot en met categorie B
Kinderdagverblijf (indien op de verbeelding aangeduid) Kinderdagverblijf (indien op de verbeelding aangeduid)

Tabel 5: Overzicht van de bestemmingen 'Gemengd'

Gemengd - 1 (artikel 5)

GD-1: (wonen en op de begane grond diverse uitwisselbare functies)

Deze bestemming wordt vooral gebruikt voor gebouwen in gebieden waar hoofdzakelijk wordt gewoond en waar op de begane grond zowel wonen als kleinschalige uitwisselbare functies zijn toegestaan. Op de begane grond zijn naast wonen ook een kantoor (eventueel met loket), een praktijkruimte, een atelier, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en in een aantal gevallen specifieke vormen van bedrijven toegestaan. Een kinderdagverblijf is alleen toegestaan waar de aanduiding 'kinderdagverblijf' is opgenomen. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - bedrijf tot en met categorie A' is bedrijvigheid toegestaan op de begane grond van categorie A zoals genoemd in de zoneringslijst zoals die bij de regels van dit bestemmingsplan is opgenomen. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf uitgesloten' is geen bedrijvigheid toegestaan. Als er geen functieaanduiding over bedrijvigheid is opgenomen, dan zijn bedrijven en bedrijfsactiviteiten zoals genoemd in de categorieën A en B van de zoneringslijst toegestaan. Op de overige verdiepingen is vrijwel overal uitsluitend wonen toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'kinderdagverblijf' is op de verdiepingen ook een kinderdagverblijf toegestaan en waar de aanduiding 'maatschappelijk' is opgenomen zijn op de verdiepingen de maatschappelijke voorzieningen zoals genoemd in artikel 10.1 onder a toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'opslag' is uitsluitend opslag toegestaan.

Gemengd - 2 (artikel 6)

GD-2: (wonen en op de begane grond diverse uitwisselbare functies met detailhandel)

In deze bestemming is naast de functies die onder 'Gemengd - 1' veelal zijn toegestaan ook detailhandel mogelijk op de begane grond. Een supermarkt is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt'. De bestaande verspreid liggende winkels in de Bakkerstraat, de Rustenburgerlaan en het eerste deel van de Kleine Houtweg krijgen deze bestemming. Ook een aantal gebouwen van waaruit dienstverlening plaatsvindt maar waar omschakeling naar detailhandel mogelijk is krijgt deze bestemming. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - bedrijf tot en met categorie A' is bedrijvigheid toegestaan op de begane grond van categorie A zoals genoemd in de zoneringslijst zoals die bij de regels van dit bestemmingsplan is opgenomen. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf uitgesloten' is geen bedrijvigheid toegestaan. Als er geen functieaanduiding voor bedrijvigheid is opgenomen, dan zijn bedrijven en bedrijfsactiviteiten zoals genoemd in de categorieën A en B van de zoneringslijst toegestaan. Maatschappelijke voorzieningen zoals aangegeven in artikel 10.1 onder a zijn toegestaan binnen deze bestemming tenzij de aanduiding 'maatschappelijk uitgesloten' is toegekend. Horecagelegenheden zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 3'. Het bestemmingsplan onderscheidt de volgende typen horeca:

Horeca 1

Aan de detailhandelsfunctie verwante horeca die hoofdzakelijk overdag eenvoudige etenswaren verstrekken en als nevenactiviteit licht- en niet-alcoholische dranken verstrekken zoals lunchroom, ijssalon, koffiebar, tearoom en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven. De openingstijden van deze horecabedrijven (aanvullende daghoreca) zijn meestal gerelateerd aan de winkeltijden. Dit wil niet zeggen dat de daghoreca exact ook deze tijden moet hanteren, maar het moet hier wel een relatie mee hebben. De locatie van de horecabedrijven is gerelateerd aan detailhandel en het overgrote deel van het beoogde publiek is er al want dat komt voor andere (detailhandels)functies waardoor er (vrijwel) geen extra verkeersaantrekkende werking is. Bepalend is de relatie met de winkeltijden en de andere functies.

Horeca 2

Dit zijn horecabedrijven die hoofdzakelijk maaltijden verstrekken en als nevenactiviteit alcoholische en niet-alcoholische dranken verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van maaltijden, zoals restaurants en eethuisjes en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven. Deze horecabedrijven (maaltijdverstrekking onafhankelijk van winkeltijden) onderscheiden zich door de aard van de functie en openingstijden, hebben in de regel vooral fiets- en voetgangersverkeer en maar een beperkte verkeersaantrekkende werking voor autoverkeer. In de avonden zijn deze horecabedrijven meestal open tot ongeveer 23:00 uur.

Horeca 3

Bij horeca 3 gaat het om horecabedrijven die hoofdzakelijk dranken en eten verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van dranken, zoals cafés, eetcafés en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven. Horecabedrijven zoals cafés (verkoop alcohol als hoofdactiviteit, muziek/dansen en eten bijkomstig) onderscheiden zich door openingstijden (vroeg open en laat dicht), normaliter een geleidelijkere instroom en uitstroom van bezoekers dan discotheken, minder verkeersaantrekkende werking (meer fiets-/voetgangersverkeer), vaak een beperkte omvang, veel alcoholgebruik, potentieel zwaardere overlast voor de directe omgeving doordat alcoholverstrekking het hoofddoel is.

Om binnen de horeca een functiewisseling naar minder overlast gevende typen horeca mogelijk te maken is functiewisseling van horeca 3 naar horeca 2 en horeca 1 toegestaan, en ook van horeca 2 naar horeca 1.

Ook horeca 4 en 5 zijn in dit bestemmingsplan gedefinieerd maar komen in het plangebied niet voor.

Voor een aantal panden aan het begin van de Kleine Houtweg geldt dat wonen op de begane grond niet is toegestaan. Hiervoor is de aanduiding 'wonen uitgesloten opgenomen'. Een kinderdagverblijf is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'kinderdagverblijf' en een supermarkt uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt'.

Voor de panden aan de Rustenburgerlaan 71 en 73, de Bakkerstraat 11 en aan de Kleine Houtweg 1 tot en met 9 (oneven) en 11 tot en met 15 (oneven) geldt dat wonen op de begane grond niet is toegestaan. Hiervoor is de aanduiding 'wonen uitgesloten' opgenomen.

Gemengd - 4 (artikel 7)

GD-4: (wonen en diverse uitwisselbare functies)

Het betreft hier (soms grootschaligere) panden of gebouwen waar op de begane grond en op de verdiepingen zowel wonen, kantoor (eventueel met loketfunctie), praktijkruimte, atelier, dienstverlening en maatschappelijk zijn toegestaan. Het kan gaan om gebouwen die onder meer door hun ligging, grootte en/of monumentale status een bijzondere uitstraling kunnen hebben. Binnen deze bestemming is een aantal functieaanduidingen opgenomen om op bepaalde locaties extra functies toe te staan. De functieaanduidingen die gebruikt zijn in deze bestemming zijn:

  • kinderdagverblijf;
  • specifieke vorm van bedrijf - bedrijf tot en met categorie A.

Deze aanduidingen staan op alle bouwlagen de aangeduide functie toe.

Gemengd - 6 (artikel 8)

GD-6: (De Greiner)

Deze bestemming is gebruikt voor het atelier- en bedrijfsverzamelgebouw De Greiner. Dit gebouw heeft een centrale ligging in de wijk en heeft door de omvang en het karakter een bijzondere uitstraling. In dit rijksmonument zijn de functies wonen, kantoor (eventueel met loketfunctie), praktijkruimte, atelier, dienstverlening, bedrijven en maatschappelijke voorzieningen mogelijk. Ondergeschikte horeca is mogelijk op de begane grond. Op de begane grond is verder een kinderdagverblijf toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'kinderdagverblijf'.

Groen (artikel 9)

Een aantal openbare ruimten is specifiek bestemd als 'Groen'. Uitgangspunt is om het groene karakter van deze openbare ruimtes te behouden en waar mogelijk te versterken. Daarom gelden er zeer strikte bouwregels voor deze gebieden. In deze bestemming zijn de lichtste vorm van evenementen, evenementen van categorie 1 en stadslandbouw ook toegestaan.

Maatschappelijk (artikel 10)

De bestemming 'Maatschappelijk' wordt gehanteerd voor bestaande bouwwerken of gronden die geheel gebruikt worden voor onder andere onderwijs, zorg of welzijn. Voor een aantal panden binnen deze bestemming is de functieaanduiding 'wonen' opgenomen. Ter plaatse van deze aanduiding is het toegestaan om zelfstandige woningen te realiseren. Een kinderdagverblijf is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'kinderdagverblijf'.

Tuin - 1 (artikel 11)

De in het gebied niet voor gebouwen bedoelde gronden behorende bij onder andere de bestemmingen 'Wonen' en 'Gemengd' zijn bestemd als 'Tuin - 1'. De gronden met deze bestemming mogen gebruikt worden voor de functies die zijn toegelaten in de op de aangrenzende gelegen hoofdbebouwing. Binnen deze bestemming zijn erkers, tuinen en verhardingen toegestaan. Onder voorwaarden kunnen uitsluitend bouwwerken geen gebouw zijnde worden toegestaan zoals erfafscheidingen en vlaggenmasten. Een vergunningsplichtige aan- of uitbouw of een bijgebouw zoals een berging, kan niet binnen deze bestemming worden gebouwd. Deze bestemming komt vaak voor aan de voorzijde van woningen. Bebouwing aan de voorzijde van woningen geeft een rommelig beeld en kan met name bij hoekwoningen het uitzicht voor automobilisten verminderen waardoor gevaarlijke situaties kunnen ontstaan. Bebouwing daar is daarom niet wenselijk. Bestaande erkers zijn wel toegestaan en onder voorwaarden kunnen ook fietsenbergingen worden gerealiseerd. Parkeren in tuinen met de bestemming 'Tuin - 1' is alleen toegestaan waar dit met een aanduiding op de verbeelding is aangegeven.

Achter het voormalige Edelweiss-complex geldt voor een belangrijk deel ook de bestemming 'Tuin - 1'. Door de verwachte herinrichting zal dit terrein nadrukkelijk aan de openbare weg komen te liggen en daardoor feitelijk als voortuin in gebruik zijn.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - in- en uitrit parkeergarage' zijn een in- en uitrit toegestaan voor de parkeergarage bij het Europan-project. De parkeergarage zelf is aangeduid met 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 1'.

Tuin - 2 (artikel 12)

De onder andere bij de bestemmingen 'Wonen' en 'Gemengd' behorende gronden waar wel gebouwen zijn toegestaan zijn bestemd als 'Tuin - 2'. Deze bestemming komt met name voor in tuinen aan de achterkant van gebouwen, de zogeheten erven. De gronden met deze bestemming mogen gebruikt worden voor de functies die zijn toegelaten in de op de aangrenzende gelegen hoofdbebouwing. Op deze gronden mogen onder voorwaarden aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden gebouwd. Het is niet toegestaan de gronden met de bestemming 'Tuin - 2' geheel vol te bouwen. Dit in het belang van de woonkwaliteit in de vorm van voldoende openheid. In de planregels zijn daarom maximale bouwregels opgenomen. De gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 50 procent van het bestemmingsvlak met een maximum oppervlakte van 40 m². Dakterrassen zijn toegestaan op aan- en uitbouwen. Het is niet toegestaan om een dakterras te gebruiken voor horeca. Horeca op een dakterras is namelijk ongewenst in verband met mogelijke overlast op de directe omgeving, onder andere door de intensiteit van het gebruik bij een gebruikelijke bedrijfsvoering. Aan de buitenruimte die hoort bij het kinderdagverblijf aan de Kleine Houtweg 13 is de aanduiding 'kinderdagverblijf' toegekend. Ter plaatse van de aanduiding 'verblijfsgebied' geldt dat minimaal 50 procent van de gronden ingericht dienen te worden als verblijfsgebied. Dit betekent dat het gebied als (semi)openbaar gebied in gebruik genomen moet worden en fysiek als zodanig herkenbaar dient te zijn. Ter plaatse van de aanduiding 'garage' zijn bestaande garageboxen toegestaan voor het parkeren van (motor)voertuigen. De parkeergarage van het Europan-project is aangeduid met 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 1'. Parkeren is binnen bebouwing toegestaan.

Tuin - 3 (artikel 13)

De op de verbeelding voor 'Tuin - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen en erven behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing. De gronden die onder deze bestemming vallen mogen voor 100 procent worden bebouwd. De bouwhoogte van aan- en uitbouwen mag maximaal 4 meter bedragen, tenzij anders in de regels is opgenomen of op de verbeelding anders is aangeduid. De bouwhoogte van bijgebouwen en van overige bouwwerken geen gebouwen zijnde mag maximaal 3 meter bedragen tenzij anders op de verbeelding aangeduid. Dakterrassen zijn onder voorwaarden toegestaan op aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Het is niet toegestaan om een dakterras te gebruiken voor horeca. Horeca op een dakterras is namelijk ongewenst in verband met mogelijke overlast op de directe omgeving, onder andere door de intensiteit van het gebruik bij een gebruikelijke bedrijfsvoering. Parkeren is binnen de bebouwing toegestaan.

Verkeer (artikel 14)

De in het plangebied voorkomende wegen met bijbehorende bermen, parkeerplaatsen, bomen, fiets- en voetpaden, pleinen en alle andere bijbehorende voorzieningen zijn ondergebracht in de verzamelbestemming 'Verkeer'. Garageboxen zijn binnen deze bestemming uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'garage'. Ook een beperkt aantal verharde openbare ruimten valt binnen deze bestemming. Bij de inrichting van de openbare ruimte moeten gebruik, veiligheid en beeldkwaliteit samengaan. In de regels wordt de bestemming 'Verkeer' zodanig ruim omschreven dat wijzigingen in de openbare ruimte doorgevoerd kunnen worden zonder dat het bestemmingsplan gewijzigd hoeft te worden. Binnen deze bestemming zijn groen-, water- en speelvoorzieningen toegestaan evenals evenementen van categorie 1, bouwwerken voor de verkeers- en verblijfsfunctie waaronder nutsvoorzieningen, abri's, (ondergrondse) afval- en recyclebakken, verkeers- en lichtmasten, reclameborden en bouwwerken geen gebouw zijnde zoals fietsenrekken.

Ter plaatse van de aanduiding 'parkeren uitgesloten' zijn parkeervoorzieningen niet toegestaan. De bruggen voor gemotoriseerd verkeer hebben de aanduiding 'brug' gekregen. Ter plaatse van de aanduiding 'plantsoen' geldt dat minimaal 30% van de gronden onverhard wordt en ook daadwerkelijk moet worden ingericht als plantsoen.

De bestemming 'Verkeer' staat ook terrassen toe. Het is op basis van aanpalende regelgeving wel vereist om een nadere toestemming te verkrijgen.

Water (artikel 15)

De twee in het plangebied voorkomende waterwegen, het Spaarne en de Kampersingel en de daarbij bijbehorende voorzieningen hebben de bestemming 'Water' gekregen. Deze gronden zijn bestemd voor verkeer over water, waterberging en de waterhuishouding, waterlopen en waterpartijen, groenvoorzieningen, oevers, kunstwerken en bijbehorende voorzieningen, zoals bruggen, sluizen, stuwen, dammen, steigers, duikers en gemalen. Op gronden met deze bestemming mag niet worden gebouwd, tenzij het gaat om het veranderen of vernieuwen van bestaande beschoeiingen, kaden, aanlegplaatsen, remmingen of meerpalen. Ligplaatsen voor woonschepen zijn afzonderlijk aangeduid met de functieaanduiding 'woonschepenligplaats' en alleen toegestaan op de daartoe aangewezen plaatsen. Ter plaatse van deze aanduiding is het toegestaan om te wonen op een woonschip al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed & breakfast. Ook zijn drijvende groenvoorzieningen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'groenvoorziening'.

Voor het oprichten van een steiger groter dan toegestaan onder de bouwregels is een omgevingsvergunning van de gemeente én een keurvergunning van het hoogheemraadschap van Rijnland nodig.

Wijzigingsbevoegdheid

De bestemming 'Water' bevat een wijzigingsbevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders om de aanduiding 'woonschepenligplaats' op de verbeelding te verkleinen. Deze wijzigingsbevoegdheid is toe te passen als een historisch woonschip met een maat die afwijkt van de standaardbepalingen uit de Verordening woonschepen wordt vervangen door een regulier woonschip.

Wonen (artikel 16)

De bestemming 'Wonen' is bedoeld voor gebouwen binnen het plangebied die uitsluitend voor de woonfunctie worden gebruikt.

Beroepsmatige activiteiten aan huis zijn toegestaan onder de voorwaarde dat deze activiteiten ondergeschikt zijn aan het wonen en niet meer ruimte in beslag nemen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak van een woning met een maximum van 50 m2. Het kan dan gaan om bijvoorbeeld zzp-ers of beroepsbeoefenaren met praktijk aan huis. Verder is gastouderopvang en bed & breakfast rechtstreeks toegestaan. Voor de gronden waarop het pand aan de Linschotenstraat 57B aanwezig is, is de aanduiding 'naschoolse opvang' opgenomen. Daar is naast wonen ook buitenschoolse opvang toegestaan.

Door de wijziging van het Besluit omgevingsrecht zijn de mogelijkheden voor het vergunningsvrij aanbieden van mantelzorg onder voorwaarden verruimd. Hierdoor is het niet noodzakelijk om hier in het bestemmingsplan een specifieke regeling voor op te nemen.

Woongebied - Koningshof (artikel 17)

De bestemming 'Woongebied - Koningshof' maakt de herontwikkeling van het voormalige gemeentekantoor Koningstein aan het Zuider Buiten Spaarne mogelijk.

Op grond van de specifieke gebruiksregels in dit artikel mogen binnen deze bestemming maximaal 18 woningen worden gerealiseerd. Deze woningen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd. De bestemming 'Woongebied - Koningshof' bevat een aantal functieaanduidingen om op bepaalde locaties specifieke functies of een specifiek gebruik toe te staan. De gebruikte functieaanduidingen in deze bestemming zijn:

  • gemengd;
  • specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 2 en
  • verblijfsgebied.

Ter plaatse van de functieaanduiding 'gemengd' is op de begane grond naast wonen ook een kantoor (eventueel met loket), praktijkruimte, atelier, dienstverlening mogelijk, evenals maatschappelijke functies. Deze onderling uitwisselbare functies kunnen bijdragen aan de gewenste functiemenging in het plangebied. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 2' is het mogelijk om een ondergrondse of half verdiepte parkeergarage te realiseren tot maximaal 1,5 meter boven het peil. Daar waar de aanduiding 'verblijfsgebied' aan de gronden is toegekend, geldt dat minimaal de helft van dat gebied moet bestaan uit een (semi)openbaar hof. Daarnaast zal een deel van de gronden van het binnenterrein uitgegeven gaan worden als tuin van de omliggende bebouwing. Beide vormen van gebruik maakt dit bestemmingsplan mogelijk.

Voor de bouwmogelijkheden dient in eerste instantie te worden getoetst aan de algemene bouwregels zoals die zijn opgenomen in artikel 23 van de regels. Daarnaast geldt een aantal aanvullende bouwregels specifiek voor de herontwikkeling. Deze bouwregels waarborgen de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse en zijn gebaseerd op het beeldkwaliteitsplan dat voor deze herontwikkeling is opgesteld.

6.2.2.2 Dubbelbestemmingen     

Leiding - Water (artikel 18 )

De in het plangebied aanwezige ondergrondse drinkwatertransportleiding is op de verbeelding aangeduid als dubbelbestemming 'Leiding - Water' met een veiligheidsstrook ter breedte van 5 meter aan weerszijde van de hartlijn van de leiding. Deze dubbelbestemming is leidend ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende enkelbestemmingen. Op deze gronden mag in principe niet worden gebouwd. Voor bepaalde werken is een omgevingsvergunningstelsel voor het aanleggen van werken opgenomen.

Waarde - Archeologie (artikel 19 )

De aanwezige archeologische verwachtingswaarden worden beschermd door de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, ook bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden.

Het bestemmingsplan houdt rekening met de Archeologische Beleidskaart Haarlem. Daarin heeft het grootste deel van het plangebied een lage archeologische verwachtingswaarde. Dit gebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'. Op basis van de archeologische verwachtingswaarde dient de aanvrager van een omgevingsvergunning waarvan bodem verstorende bouwwerkzaamheden deel uitmaken, als de oppervlakte van het project meer dan 2500 m2 is en de bouwwerkzaamheden dieper dan 0,30 meter onder het maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport te overleggen. Voor de westelijke rand van het plangebied en voor een heel klein deel aan de noordzijde van het plangebied gelden zwaardere regimes. Dat betekent dat ook bij minder omvangrijke activiteiten een waardestellend archeologisch rapport dient te worden overlegd.

Als archeologische bevindingen daar aanleiding toe geven kan het bevoegd gezag het plan wijzigen door de verbeelding te wijzigen door van één of meerdere bestemmingsvlakken de begrenzing te veranderen of de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' toe te voegen of te verwijderen of een andere archeologiecategorie toe te kennen.

Waarde - Beschermd stadsgezicht (artikel 20 )

Een dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' ligt over alle andere bestemmingen binnen het op grond van de Monumentenwet 1988 aangewezen gebied van het beschermde stadsgezicht. Het doel van het bestemmingsplan is de essentiële waarden hiervan te beschermen.

De volgende uitgangspunten zijn hiervoor bij het opstellen van de regels gehanteerd:

  • behoud en bescherming van de bestaande structuur door rooilijnen vast te leggen;
  • behoud en versterking van de karakteristieke structuur van de open binnenterreinen;
  • waar mogelijk behoud, bescherming en versterking van het straat- en bebouwingsbeeld;
  • waar mogelijk behoud, bescherming en versterking van het (historische) daklandschap;
  • waar mogelijk instandhouding en/of herstel van de monumenten en beeldbepalende gebouwen. Deze zijn op de verbeelding respectievelijk aangegeven met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' (rijks- en gemeentelijke monumenten) en met 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' (beeldbepalende gebouwen);
  • bij beeldbepalende gebouwen (orde 2) dienen specifieke waarden van het pand (zoals opgenomen in de redengevende omschrijving die als bijlage 3 bij de toelichting is gevoegd) binnen de gevelwand behouden te blijven. Bij verbouwing heeft een restauratieve aanpak van de straatgevels en de kap de voorkeur;
  • voor ensembles en seriebouw geldt dat de samenhang tussen de verschillende gebouwen moet worden gehandhaafd. Bij verbouwingen waarbij het beeld van gevel en/of kap wordt gewijzigd, dient dat in de afzonderlijke gebouwen zodanig te gebeuren dat de samenhang in het ensemble niet wordt verstoord. Daarom moet een bouwkundige ingreep worden afgestemd met de overige gebouwen in een ensemble of een serie identieke gebouwen.

Waarde - Groeiplaats monumentale boom (artikel21) 

In het bestemmingsplan is de dubbelbestemming 'Waarde - Groeiplaats monumentale boom' inclusief een bouwverbod en een aanlegvergunningstelsel opgenomen.

Binnen deze dubbelbestemming is geen nieuwe bebouwing toegestaan. Er kan met een omgevingsvergunning afgeweken worden van het verbod om te bouwen als uit een zogenaamde groentoets blijkt dat de groeiplaats van de boom niet onevenredig wordt aangetast.

Daarnaast is voor een aantal werken of werkzaamheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden (aanlegvergunning) vereist.

Het bevoegd gezag kan het bestemmingsplan wijzigen door de dubbelbestemming 'Waarde - Groeiplaats monumentale boom' geheel of gedeeltelijk te verwijderen, dan wel de dubbelbestemming toe te voegen. Het verwijderen van de dubbelbestemming kan alleen als de bescherming van de groeiplaats niet langer nodig is of als er sprake is van een zwaarwegend maatschappelijk belang. Het toevoegen is mogelijk als bomen de monumentale status hebben verkregen nadat het bestemmingsplan is vastgesteld.

6.2.2.3 Nadere eisen     

Bestemming: Nadere eisen ten aanzien van:
Waarde - Archeologie - situering

- inrichting van de gronden

- gebruik van de gronden
Waarde - Beschermd stadsgezicht - plaats en afmetingen

- kap- en dakvorm

- dakhelling

- indeling en vormgeving bebouwing

Tabel 6: Dubbelbestemmingen waar nadere eisen gelden

Binnen bovenstaande dubbelbestemmingen is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders (bevoegd gezag) om nadere eisen te stellen aan de bouw- en gebruiksregels. Het hangt van de dubbelbestemming af waar burgemeester en wethouders nadere eisen aan kunnen stellen.

Binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen als uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse beschermingswaardige archeologische resten aanwezig zijn.

Binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' wordt bij de uitoefening van deze bevoegdheid aan de volgende criteria getoetst:

  1. het straat- en bebouwingsbeeld;
  2. de privacy en bezonning van de omwonenden;
  3. de cultuurhistorische waarden;
  4. de verkeerssituatie ter plaatse;
  5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Zie voor een omschrijving van deze criteria paragraaf 6.2.2.4.

6.2.2.4 Afwijken bouwregels     

Om enige mate van flexibiliteit te bieden, voorziet het bestemmingsplan in twee mogelijkheden om af te wijken van de bouwregels. Er kan onder voorwaarden worden afgeweken van algemene bouwregels die voor meerdere bestemmingen gelden en voor bouwregels die slechts voor één bestemming gelden.

Tabel 7 geeft aan waarvoor kan worden afgeweken van de algemene bouwregels. Tabel 8 noemt de afwijkingsmogelijkheden voor een aantal specifiek benoemde (dubbel)bestemmingen.

Algemene regel Afwijking voor:
Algemene bouwregels - gevelindeling

- kap/vorm

- loggia

- dakkapel

- dakopbouw

- dakterras

Tabel 7: Overzicht afwijkingsbevoegdheid algemene regels

(Dubbel)bestemming: Afwijking voor:
Tuin - 2 - goothoogte aan- en uitbouw en bijgebouw

- dakterrassen
Tuin - 3 - goothoogte aan- en uitbouw en bijgebouw

- dakterrassen
Water - maatvoering
Leiding - Water - bouwen overeenkomstig de andere bestemming
Waarde - Archeologie - het opstellen van een waardestellend archeologisch rapport
Waarde - Beschermd stadsgezicht - kap / nokrichting / vorm

- samenvoegen
Waarde - Groeiplaats monumentale boom - het bouwverbod

Tabel 8: Overzicht afwijkingsbevoegdheden (dubbel)bestemmingen

Binnen bovenstaande bestemmingen is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders (bevoegd gezag) om van de bepaalde bouwregels af te mogen wijken. Bij de uitoefening van deze bevoegdheid voor de (dubbel)bestemmingen 'Tuin - 2', 'Tuin - 3', 'Water' en 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' kan aan een aantal criteria worden getoetst:

  1. het straat- en bebouwingsbeeld;
  2. de cultuurhistorische waarden;
  3. de privacy en bezonningssituatie van de omwonenden;
  4. de verkeerssituatie ter plaatse;
  5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;

Omschrijving criteria

Het straat- en bebouwingsbeeld

Het straat- en bebouwingsbeeld vormen een belangrijk onderdeel van het beschermd stadsgezicht. Het oorspronkelijke patroon van straten en bebouwing is praktisch nog geheel aanwezig. Bij de toetsing van aanvragen tot afwijking wordt gekeken of de aanvraag afbreuk hieraan doet. Hierbij wordt gekeken naar:

  • de oriëntatie van panden ten opzichte van de straat;
  • de samenhang met de belendende panden;
  • de samenhang met de overige omliggende panden;
  • het behoud dan wel versterking van de aanwezige trends.

Voor dit onderwerp zal in ieder geval getoetst worden aan de:

  • Nota Ruimtelijke Kwaliteit;
  • Nota Dak;
  • aanwezigheid ven ensembles en seriebouw.

De cultuurhistorische waarden

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden dient rekening gehouden te worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden, waarbij gestreefd wordt naar het in standhouden dan wel versterken van deze waarden. Uit cultuurhistorisch onderzoek dan wel andere informatie dient te blijken dat de cultuurhistorische waarden niet op onaanvaardbare wijze worden verstoord.

Voor dit onderwerp zal in ieder geval getoetst worden aan de:

  • Nota Ruimtelijke Kwaliteit;
  • Nota Dak;
  • de redengevende omschrijving van de ordepanden zoals opgenomen als bijlage 3 bij de toelichting.

De privacy en bezonning van de omwonenden

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden dient er rekening mee gehouden te worden dat bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid geen sprake is van een onevenredige afname van de privacy en de bezonning van de omwonenden. Bij privacy wordt gekeken naar het gebruik van het bouwwerk en de invloed daarvan op de omliggende gronden. Naarmate de invloed van het betreffende gebruik op de omgeving toeneemt, dient een grotere afstand tot de omliggende gronden te worden aangehouden.

De verkeerssituatie ter plaatse

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden dient rekening te worden gehouden met verkeersveiligheid, toe/afname van parkeren en de doorstroming.

De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, als deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

Afwijkingen van de algemene bouwregels

Voor burgemeester en wethouders is het mogelijk om van de bouwregels af te wijken voor de volgende onderdelen:

Wijziging gevelindeling

Wanneer is sprake van herstel of verbetering? Onder herstel wordt verstaan: het herstel van de gevelindeling, zoals deze was ten tijde van de oorspronkelijke bouw. Van verbetering is sprake als bij panden, met name winkels en kantoren waar de begane grond (plint) zich in de loop der tijd heeft getransformeerd zonder zich rekenschap te geven van de bovenliggende gevel, de eenheid tussen plint en bovengevel wordt teruggebracht. Ook is sprake van verbetering als bij een in de loop der tijd afgesloten gevel, de blinde gevel wordt opgeheven of wanneer sprake is van een gevelwijziging waarbij de toegang tot de bovenliggende verdieping(en) wordt mogelijk gemaakt. Daarnaast zijn de criteria van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit van toepassing.

Afwijkende kap- of dakvorm

Een schilddak (schuine zijden aan alle kanten) is standaard toegestaan. Afwijkingen daarvan zijn mogelijk bij herstel of verbetering. Iemand die bijvoorbeeld een zadeldak of mansardekap wil realiseren of vervangen, kan dat niet via de direct toegestane bouwregels waarin alleen een schilddak is toegestaan. Hier is een nadere afwijking voor noodzakelijk. Daarbij wordt getoetst aan de uitgangspunten van de Nota Dak.

Onder herstel van de kapvorm wordt verstaan: het realiseren van een kap of dakvorm zoals deze was ten tijde van de oorspronkelijke bouw.

Van verbetering is sprake als voldaan wordt aan alle volgende voorwaarden:

  • de bezonning van omwonenden verslechtert niet onevenredig;
  • installaties en leidingen worden weggewerkt;
  • bouwwerk en kap vormen een eenheid;
  • de kap voldoet aan de criteria uit de Nota Ruimtelijke Kwaliteit/Nota Dak.

Loggia

Volgens de algemene bouwregels mogen dakhellingen worden doorbroken door dakkapellen. Van deze regel kan worden afgeweken voor een minder vaak voorkomende onderbreking van de dakhelling, de loggia.

De loggia’s die betrekking hebben op het daklandschap zijn uitsneden uit het dakvolume waarin een buitenruimte wordt gecreëerd. In tegenstelling tot de meeste andere ingrepen in het dak, verminderen zij dus juist het volume in plaats van het te vermeerderen. De grootste negatieve impact ontstaat wanneer loggia’s worden uitgebouwd met pergola’s en dergelijke.

Vanwege de invloed op het straatbeeld zijn loggia’s aan de achterzijde kansrijker dan loggia’s aan de voorzijde. Loggia's aan de voorzijde zijn maatwerk. Indien een loggia aan de voorzijde wordt aangevraagd dan is het van belang of het dakvlak onderdeel uitmaakt van een ensemble of van seriebouw. Indien bijvoorbeeld belendende dakvlakken een dakkapel hebben, dan mag een kapel niet vervangen worden door een loggia. Dit tast de eenheid aan. Verder speelt bij de beoordeling mee dat de loggia voldoende ondergeschikt moet zijn aan het dakvlak.

Dakkapellen: passend in (aanwezige) trend/Nota Dak

Dakkapellen moeten voldoen aan de eisen uit de Nota Dak. Afwijkingen zijn toegestaan als er sprake is van vervanging van dakkapellen die behoren bij de oorspronkelijke bouw of als ze aansluiten op een bestaande trend. Daarnaast zijn afwijkingen mogelijk bij enkele specifieke bouwkundige situaties, zoals een afwijkende vloerhoogte ten opzichte van de goot of vanuit het karakter van de kap, die om een afwijkende dakkapel vragen.

Dakopbouw

Dakopbouwen maakt dit bestemmingsplan direct mogelijk al dan niet in de vorm van een trend. Niet alle opbouwen passen geheel in de trend. In enkele gevallen vraagt een situatie om een accent of verbijzondering. Dit kan nodig zijn om aan te sluiten op een ingezette trend of juist om een enkel (hoek)gebouw te accentueren.

Dakterras op hoofdbebouwing: dubbelgebruik/Nota Dak

De Nota Dak heeft als uitgangspunt dubbelgebruik van elk plat dak. Afwijking is onder voorwaarden mogelijk op hoofdbebouwing. Dat hangt samen met terughoudendheid in de beïnvloeding van het straatbeeld en de privacy van omwonenden.

Afwijkingen binnen de bestemmingen 'Tuin - 2' en 'Tuin - 3'

Goothoogte aan- en uitbouw en bijgebouw

In de 'Tuin - 2' en 'Tuin - 3' bestemmingen is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen die het mogelijk maakt een kap op een bijgebouw te plaatsen. Dit wordt niet standaard mogelijk gemaakt omdat de invloed op de woonomgeving sterk afhankelijk is van de situering van een dergelijke kap. Bij toepassing van deze afwijkingsmogelijkheid is vooral de invloed op de bezonning van omwonenden van belang. Dit geldt ook voor de afwijkingsmogelijkheid binnen de bestemming 'Tuin - 3' om een aan- of uitbouw of een bijgebouw met 1 meter te verhogen.

Dakterrassen

In de 'Tuin - 2' en 'Tuin - 3' bestemmingen is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen die het mogelijk maakt een dakterras op een bijgebouw te plaatsen dat dieper is dan de toegestane 2,5 meter. Dit wordt niet standaard mogelijk gemaakt omdat de invloed op de woonomgeving sterk afhankelijk is van de situering van een dergelijke terras. Bij toepassing van deze afwijkingsmogelijkheid is vooral de invloed op de privacy en de bezonning van de omwonenden.

Afwijkingen binnen de bestemming 'Water'

Afwijken maatvoering

In de bestemming 'Water' is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen die het mogelijk maakt een afwijkende maatvoering toe te staan voor bouwhoogtes, doorvaarthoogten, steigers en woonschepenligplaatsen.

Afwijkingen binnen de dubbelbestemming 'Leiding - Water'

Deze bestemming bevat een afwijkingsmogelijkheid om te bouwen overeenkomstig de bouwregels van de andere ter plaatse geldende bestemming. De voorwaarden voor deze afwijking noemt artikel 18.3 van de planregels.

Afwijkingen binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'

De bestemming 'Waarde - Archeologie' bevat een afwijkingsmogelijkheid voor de verplichting om een waardestellend archeologisch rapport op te stellen.

Afwijkingen binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht'

Afwijkende kap- en dakvorm

De uitleg hierover staat onder 'Afwijkingen van de algemene bouwregels' in paragraaf 6.2.2.4.

Samenvoegen

Vanwege cultuurhistorische belangen is het samenvoegen van panden ongewenst. Uit oogpunt van de stedelijke dynamiek is verandering van parcellering en pandindeling van alle tijden. Daarom kan onder voorwaarden aan het samenvoegen van panden worden meegewerkt. Doel is de invloed op de gevelindeling, de parcellering en het straatbeeld beperkt te houden.

6.2.2.5 Afwijken gebruiksregels     
Bestemming: Afwijking voor:
Gemengd - 1

Gemengd - 2

Gemengd - 4

Gemengd - 6 		een bedrijf dat niet in de zoneringslijst staat, dan wel in een hogere categorie valt.

Tabel 9: Overzicht afwijkingsbevoegdheid gebruiksregels

Binnen bovenstaande bestemmingen is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders (bevoegd gezag) om van bepaalde regels binnen de bestemmingsomschrijving af te mogen wijken. Bij toepassing van deze bevoegdheid wordt gekeken of de nieuwe functie passend is binnen de bestemming en een vergelijkbare invloed op de omgeving heeft als de al toegestane functies.

6.2.3 Algemene regels     

Anti-dubbeltelregel (artikel 22) 

Met deze regel wordt voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld in het geval (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaren verschillen en wisselen. De regeling is met name van belang met het oog op nieuwbouw. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere omgevingsvergunning. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit te verkrijgen.

Algemene bouwregels (artikel 23)

In dit artikel zijn de regels voor het bouwen van gebouwen, dakopbouwen, aan- en uitbouwen etc. gedetailleerd vastgelegd. Deze gelden naast de in een aantal bestemmingen genoemde specifieke bouwregels.

Er zijn algemene bouwregels opgenomen voor het bouwvlak en de voorgevelrooilijn. Ook zijn er regels opgenomen voor de gevelindeling voor orde 1 en orde 2 panden. Op basis van de bouwregels voor gebouwen geldt dat ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' en de 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' de bestaande gevelindeling van gevels, voor zover gekeerd naar openbaar toegankelijk gebied, gehandhaafd dient te blijven. Deze regel geldt niet als gebouwd wordt overeenkomstig de op de verbeelding aangeduide trend. Ook geldt deze regel niet wanneer een orde 1 of orde 2 pand nog aanzienlijke onbenutte bouwmogelijkheden heeft. Vanzelfsprekend heeft het benutten van deze mogelijkheden een verandering van de gevel tot gevolg. In die gevallen is een maatvoeringsaanduiding toegekend. De redengevende omschrijving gaat in op de gevelindeling van orde 2 panden. Voor ordepanden geldt een strenger welstandsregime. Zo kan er, ondanks het mogelijk maken van het aanpassen van de gevel, toch invloed op de uiterlijke verschijningsvorm van het pand worden uitgeoefend. Gelet hierop is naar verwachting het risico op grootschalige inbreuk op de cultuurhistorische waarden gering.

Voor ordepanden geldt eveneens dat ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' en 'specifieke bouwaanduiding - orde 2', de bestaande nokrichting, kap- of dakvorm gehandhaafd dient te blijven. Op deze regel wordt een uitzondering gemaakt als gebouwd wordt overeenkomstig de op de verbeelding aangeduide trend of bij ondergeschikte onderdelen zoals dakkapellen en/of dakdoorbrekingen. Net als bij de gevelindeling kan met een binnenplanse afwijking meegewerkt worden aan het realiseren van een extra bouwlaag, mits voldaan wordt aan de afwijkingscriteria zoals genoemd in lid 23.2 van de regels.

Ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' geldt dat daar niet in de voorgevelrooilijn gebouwd hoeft te worden om een speelse en verspringende gevelopbouw te realiseren. Ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' is een onderdoorgang voorzien.

Verder bevat dit artikel met name bepalingen over hoogtes, bebouwingspercentages en dakopbouwen.

Het is mogelijk om af te wijken van de algemene bouwregels als voldaan wordt aan de voorwaarden zoals genoemd in lid 23.2 van de regels.

Zie voor meer informatie over artikel 23 ook de uitleg in de paragrafen 6.3.2 en 6.5.

Algemene gebruiksregels (artikel 24)

De bepaling in lid 24.1 geeft algemene regels met betrekking tot ongewenst gebruik van gronden die in alle gevallen opgeld doen, tenzij dit in de specifieke gebruiksregels uitdrukkelijk alsnog wordt toegestaan. Een dergelijke situatie doet zich binnen de bestemmingsregels niet voor. Wel komen aanvullende specifieke gebruiksregels voor binnen een aantal bestemmingen.

Algemene aanduidingsregels (artikel 25)

Het bestemmingsplan kent aan één locatie algemene aanduidingsregels toe. Deze aanduiding verwijst naar een gebied waarvoor bij de toepassing van het bestemmingsplan specifieke regels gelden of waar nadere afwegingen moeten worden gemaakt.

De aanduiding 'overige zone - ontwikkeling 1' maakt de herontwikkeling van het binnenterrein op de hoek van het Zuider Buiten Spaarne en de Linschotenstraat mogelijk. De voorwaarden die hiervoor gelden benoemt dit artikel.

Algemene afwijkingsregels (artikel 26)

Voor de flexibiliteit en bruikbaarheid in de praktijk is voorzien in bepaalde algemene afwijkingsregels voor het bevoegd gezag. Zo kan er een afwijking plaatsvinden voor de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10%.

Voordat besloten kan worden om afwijking van de regels toe te staan, wordt getoetst aan de criteria zoals genoemd in dit artikel. De criteria die hiervoor gelden, zijn voor het grootste deel toegelicht in paragraaf 6.2.2.4. Daarnaast geldt dat voor het aspect brandveiligheid en rampenbestrijding voor de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden rekening dient te worden gehouden met de brandveiligheid en rampenbestrijding, als deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

Overige regels (artikel 27)

De leden 27.1 en 27.2 van de regels leggen een koppeling tussen de regels van het bestemmingsplan en de Beleidsregels parkeren van de gemeente Haarlem. De parkeernormen liggen niet vast in het bestemmingsplan maar in de gemeentelijke beleidsregels. Het voordeel daarvan is dat het bestemmingsplan niet gewijzigd hoeft te worden wanneer er behoefte is aan het wijzigen van de parkeernormen. Het wijzigen van de Beleidsregels parkeernormen volstaat daarvoor. In de gemeentelijke beleidsregels is aangegeven wanneer er sprake is van voldoende ruimte voor het parkeren van auto's en het laden of lossen van goederen. Ook de mogelijkheden om af te wijken van de geldende parkeernormen staan omschreven in het parkeerbeleid. Als er een aanvraag om een omgevingsvergunning wordt ingediend waardoor de parkeerbehoefte wijzigt, zal getoetst worden aan de Beleidsregels parkeernormen zoals die gelden ten tijde van de ontvangst van de aanvraag om een omgevingsvergunning.

6.2.4 Overgangs- en slotregels     

Overgangsregels (artikel 28)

Het overgangsrecht is van toepassing op bestaande situaties (gebruik en/of bebouwing) die op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan niet passen binnen het nieuwe plan.

Het overgangsrecht houdt in dat gebruik en bebouwing in strijd met het nieuwe bestemmingsplan, maar dat reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet. Ook bouwwerken die op basis van een geldige omgevingsvergunning nog gebouwd mogen worden, worden onder het overgangsrecht geschaard.

Het overgangsrecht is nadrukkelijk niet bedoeld voor bouwwerken die een gebruik kennen dat onrechtmatig is op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan. Er is geen sprake van legalisatie van reeds strijdig gebruik door dit bestemmingsplan en er kan ook nog steeds gehandhaafd worden. Ook bouwwerken die op de peildatum illegaal zijn, blijven illegaal.

Slotregel (artikel 29)

Dit artikel geeft aan hoe dit bestemmingsplan kan worden aangehaald, namelijk als Rozenprieel.

6.2.5 Bijlage bij de regels     

Bijlage 1 Zoneringslijst

De zoneringslijst is opgenomen in bijlage 1 van de regels en geeft, voor zover passend binnen de bestemming, op basis van de hindercategorie aan welk type activiteiten is toegestaan. Activiteiten die niet in de lijst omschreven staan kunnen, voor zover passend binnen de bestemming, worden beoordeeld op basis van de hinder die ze (kunnen) veroorzaken. Vanuit zowel milieuoverwegingen (zoals lawaai en stank) als vanuit ruimtelijke overwegingen (een bedrijf met een vloeroppervlak van 90 m2 ziet er geheel anders uit dan een bedrijf met een vloeroppervlak van 350 m2) is het wenselijk niet alle werkfuncties toe te laten. Daarom is als bijlage achter de regels een zogeheten zoneringslijst opgenomen. Deze lijst vormt het planologische toetsingskader bij het al dan niet toelaten van een nieuw bedrijf. In de bijlage wordt uiteengezet hoe de lijst is samengesteld en hoe de toetsing aan de zoneringslijst verloopt. Naast deze planologische toetsing vindt ook altijd een toetsing plaats in het kader van de milieuregelgeving wanneer een nieuw bedrijf (de wet spreekt over een inrichting) gevestigd wordt.

Milieuzonering is het waar nodig ruimtelijk scheiden van milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies. De in het gebied voorkomende activiteiten zijn overeenkomstig het huidige gebruik en bouwmogelijkheden in dit bestemmingsplan opgenomen. Voor bestaande werkfuncties die een hogere milieucategorie hebben dan het bestemmingsplan toelaat worden geen uitbreidingsmogelijkheden geboden. De milieuhinder van de bedrijfsfuncties moet passen binnen de voor het gebied geldende categorieën van de zoneringslijst.

6.3 Hoofdopzet verbeelding     

6.3.1 Inventarisatie plangebied     

Dit bestemmingsplan gaat uit van behoud van de bestaande situatie waarbij vervanging binnen grenzen mogelijk is. De bestaande bebouwing is daarom uitgangspunt voor het nieuwe bestemmingsplan.

De gemeente Haarlem deed op de volgende wijze onderzoek om de bestaande situatie goed in beeld te brengen:

  • bouwblokonderzoek (2009);
  • nadien zijn er in 2014, 2015 en 2016 meerdere locatiebezoeken gebracht aan het plangebied om specifieke situaties te controleren c.q. in beeld te krijgen;
  • analyse van de luchtfoto's uit 2014, 2015, 2016 en de 360° foto's zoals beschikbaar via het gemeentelijke interne informatienetwerk Stroomlijn;
  • raadplegen van het gemeentelijke bouwarchief met bouwvergunningen, omgevingsvergunningen en vrijstellingen/ontheffingen/afwijkingen.

Met de informatie van deze bronnen is een compleet beeld van het plangebied ontstaan op basis waarvan de bestemmingen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden en de bouwvlakken op de verbeelding konden worden vastgelegd en in de regels konden worden geregeld. In het bestemmingsplan is er voor gekozen alle legale bebouwing die aanwezig was tijdens het opstellen van dit bestemmingsplan positief te bestemmen.

6.3.2 Opbouw verbeelding     

De verbeelding is opgebouwd uit de volgende elementen:

  • bestemmingen;
  • dubbelbestemmingen;
  • aanduidingen.

De bestemmingen De verbeelding geeft in verschillende kleuren de bestemmingen weer. De bestemmingen worden begrensd door bestemmingsgrenzen. In de regels is per bestemming aangegeven wat deze bestemming inhoudt en welke bouw- en gebruiksregels gelden voor die betreffende bestemming. Ter onderscheid met de dubbelbestemmingen worden de bestemmingen ook wel enkelvoudige bestemmingen genoemd.

De dubbelbestemmingen Dubbelbestemmingen zijn een aparte vorm van bestemmingen. Dubbelbestemmingen beslaan vaak een groter gebied en omvatten vaak meerdere enkelvoudige bestemmingen. Op de verbeelding zijn ze opgenomen door een arcering. De regels van de dubbelbestemmingen gaan vóór ten opzichte van de regels van de enkelvoudige bestemmingen. Dubbelbestemmingen zijn gericht op de bescherming van specifieke sectorale belangen. Zo is de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' gericht op de bescherming van het stadsgezicht en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' op de bescherming van de archeologische waarden in de ondergrond. Een andere dubbelbestemming is die voor diverse typen grotere leidingen, zoals in dit plan 'Leiding - Water', die worden opgenomen ter bescherming van de betreffende (hoofdtransport)leidingen.

Aanduidingen Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming nader of specifieker te regelen. In dit bestemmingsplan zijn de volgende aanduidingen volgens de SVBP opgenomen:

  1. bouwvlakken;
  2. functieaanduidingen;
  3. bouwaanduidingen (zie ook paragraaf 6.4);
  4. maatvoeringsaanduidingen;
  5. figuren;
  6. gebiedaanduidingen.

1. bouwvlakken

Bouwvlakken zijn een noodzakelijk onderdeel van de verbeelding. Bouwvlakken bestaan uit dikke zwarte lijnen, die aangeven waarbinnen hoofdbebouwing is toegestaan. Bouwvlakken bepalen veelal ook de voorgevelrooilijn van gebouwen of clusters van gebouwen, waardoor ze een belangrijk element vormen bij de bescherming van een bepaald straatbeeld. Ook de achtergevelrooilijn wordt vaak al bepaald met een deel van de bouwvlaklijn. Hier geldt echter vaak een vergunningsvrije bouwmogelijkheid, omdat daar minder sprake is van een beschermend karakter in vergelijking met de voorgevelzijde.

In de meeste gevallen laten de bouwvlakken op de verbeelding in combinatie met de bouwregels, verbetering, vernieuwing, bescheiden vergroting of vervanging met gelijkwaardige bouw toe. Daarbij is rekening gehouden met de nodige flexibiliteit, kwaliteitseisen voor de bebouwing, de woonomgeving en bereikbaarheid. Over het algemeen zijn de bebouwingsgrenzen van de geldende bestemmingsplannen overgenomen. Daar waar met een ontheffing is afgeweken van het geldende beleid is de nieuw ontstane situatie opgenomen. De bebouwingsgrens aan de openbare weg wordt de rooilijn genoemd.

2. functieaanduidingen

Een functieaanduiding wordt gebruikt om de gebruiksmogelijkheden binnen een bestemming of een gedeelte daarvan te specificeren. Het kan hierbij gaan om een nadere specificatie van het gebruik, een uitdrukkelijke verruiming daarvan of juist een beperking. Zo komt in het Rozenprieel de aanduiding horeca van een specifieke categorie een aantal malen voor.

3. bouwaanduidingen

Alle aanduidingen voor de wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken, worden bouwaanduidingen genoemd. Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet, voor zover van toepassing, van de in de SVBP genoemde bouwaanduidingen gebruik worden gemaakt. Met het oog op een goede ruimtelijke ordening kan het toch nodig zijn om ook met andere dan de daar genoemde bouwaanduidingen te werken. Dit kan door gebruik te maken van een verzamelaanduiding die aangeeft dat het hier om een specifieke bouwaanduiding gaat.

In het bestemmingsplan Rozenprieel worden zaken met betrekking tot verschijningsvorm in de regels beschreven. Een bouwaanduiding die bijvoorbeeld op de verbeelding voorkomt is 'onderdoorgang'. Ook zijn er specifieke bouwaanduidingen opgenomen, te weten:

  • specifieke bouwaanduiding - bijzondere dakopbouw;
  • specifieke bouwaanduiding - lessenaarsdak;
  • specifieke bouwaanduiding - opbouw;
  • specifieke bouwaanduiding - opbouw 1;
  • specifieke bouwaanduiding - opbouw 2;
  • specifieke bouwaanduiding - opbouw 3;
  • specifieke bouwaanduiding - orde 1;
  • specifieke bouwaanduiding - orde 2;
  • specifieke bouwaanduiding - recht optrekken achterzijde.

De 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' en de 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' worden overgenomen van de waarderingskaart. Afhankelijk van welke ordewaardering is toegekend zijn er specifieke bouwregels en maatvoeringsaanduidingen aan een bouwwerk toegekend. Veel andere specifieke bouwaanduidingen worden overgenomen van de trendkaart zoals bijgevoegd als bijlage 2. De reden om deze aanduiding op de verbeelding aan te geven is veelal de verwijzing in de bouwregels naar de bestemmingen met een trend aanduiding.

4. maatvoeringsaanduidingen

Maatvoeringsaanduidingen hebben in dit bestemmingsplan betrekking op afmetingen, zowel voor het bouwen als voor het gebruik.

Mede afhankelijk van de waardering en het type bebouwing wordt een hoogte aangegeven met één of meer van de volgende aanduidingen:

  • maatvoeringsvlak;
  • maximum goothoogte (m);
  • minimum goothoogte (m), maximum goothoogte (m);
  • maximum bouwhoogte (m);
  • maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m), dakhelling (graden);
  • bebouwingspercentage (%);
  • bouwhoogte (m);
  • goothoogte (m).

De hoogtes zijn geïnventariseerd door een bouwblok onderzoek. De opgenomen maten zijn gecontroleerd en indien correct overgenomen uit het geldende bestemmingsplan. Opgenomen maten zijn in hele meters en naar boven afgerond.

Maatvoeringsvlak

Een maatvoeringsvlak geeft aan dat op dat vlak één of meerdere maatvoeringsaanduidingen van toepassing zijn. Vaak is dit gekoppeld aan een (deel van een) bouwvlak en geeft een maatvoeringsvlak de verschillende hoogtes weer. In enkele gevallen is bestaande bebouwing in tuinen hoger dan de bestemmingsregels standaard toestaan. Dan wordt een maatvoeringsvlak om de betreffende bebouwing geplaatst met daarin een aanduiding 'maximum goothoogte (m)' of 'maximum bouwhoogte (m)'.

Maximum goothoogte (m)

Deze maatvoeringsaanduiding is opgenomen voor panden buiten het beschermde stadsgezicht zonder orde-aanduiding. Ook orde-panden buiten het beschermde stadsgezicht met aanzienlijke onbenutte bouwmogelijkheden zijn voorzien van de aanduiding 'maximum goothoogte (m)' (of 'maximum bouwhoogte (m)'). Daarbij is de maximale goothoogte overgenomen uit het bestemmingsplan Rozenprieel uit 2004. Er mag boven de goot nog een kap of een opbouw worden gerealiseerd. In de bouwregels zijn daarvoor regels opgenomen.

Minimum goothoogte (m), maximum goothoogte (m)

De aanduiding 'minimum goothoogte (m), maximum goothoogte (m)' wordt in twee verschillende situaties toegepast.

Ten eerste voor cultuurhistorisch waardevolle bebouwing met een aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' of 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' waarbij er nog sprake is van aanzienlijke onbenutte bouwmogelijkheden. De minimale hoogte is de bestaande hoogte in hele meters afgerond naar boven. De maximale hoogte is de hoogte die is overgenomen uit het bestemmingsplan Rozenprieel uit 2004.

Ten tweede voor gebouwen zonder cultuurhistorische waarde binnen het beschermde stadsgezicht. De minimale hoogte garandeert een ondoorbroken bebouwingswand. De maximale hoogte is de hoogte die is overgenomen uit het bestemmingsplan Rozenprieel uit 2004.

Maximum bouwhoogte (m)

Deze maatvoeringsaanduiding is opgenomen voor panden buiten het beschermde stadsgezicht zonder orde-aanduiding. Ook orde-panden buiten het beschermde stadsgezicht met aanzienlijke onbenutte bouwmogelijkheden zijn voorzien van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)'. Daarbij is de maximale bouwhoogte overgenomen uit het bestemmingsplan Rozenprieel uit 2004. Als bouwwerken al dusdanig hoog zijn ten opzichte van de omgeving dat een kap of opbouw ongewenst is, wordt een maximaal toegestane bouwhoogte opgenomen.

Maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m), dakhelling (graden)

Deze maatvoeringsaanduiding geeft zowel de maximum goothoogte, de maximum bouwhoogte en de maximaal toegestane dakhelling aan in graden. Deze aanduiding is toegekend aan de gronden met het adres Korte Poellaan 17-19.

Bebouwingspercentage (%)

De maatvoeringsaanduiding 'bebouwingspercentage (%)' wordt gebruikt voor bouwvlakken die niet geheel mogen worden bebouwd. Deze maatvoeringsaanduiding geeft aan hoeveel procent van een bouwvlak maximaal bebouwd mag worden. Deze aanduiding wordt in dit bestemmingsplan alleen gebruikt binnen de bestemming 'Woongebied - Koningshof'.

Bouwhoogte (m)

De hoogbouw van het Europan-project aan het Spaarne is voorzien van de aanduiding 'bouwhoogte (m)'. Gezien de samenhang en de kwaliteit van dit project is het van belang om de bestaande hoogte van de bebouwing te handhaven.

Goothoogte (m)

De hoofdbebouwing van het Europan-project, met uitzondering van de hoogbouw aan het Spaarne, is voorzien van de aanduiding 'goothoogte (m)'. Gezien de samenhang en de kwaliteit van dit project is het van belang om de bestaande hoogte van de bebouwing te handhaven.

5. figuren

Er zijn in de praktijk aanduidingen die voor een goede planologische regeling van belang kunnen zijn, maar die niet zijn op te nemen als gebiedsaanduiding, functieaanduiding, bouwvlak, bouwaanduiding of maatvoeringaanduiding. In die gevallen wordt gebruik gemaakt van een figuur. Dit bestemmingsplan hanteert de figuren 'gevellijn' en 'hartlijn leiding - water'.

6. gebiedsaanduidingen

Een gebiedsaanduiding verwijst naar een gebied waarvoor specifieke regels gelden of waar nadere afwegingen moeten worden gemaakt. In alle gevallen gaan gebiedsaanduidingen vergezeld van een daarop betrekking hebbende regeling in de planregels, in dit geval artikel 25.

6.3.3 Stedenbouwkundig instrumentarium     

Om de bestaande kwaliteiten vast te leggen en ruimte te bieden aan kleinschalige uitbreidingen is het volgende stedenbouwkundige instrumentarium gehanteerd. Per onderdeel worden de uitgangspunten beschreven.

Voorgevelrooilijn

De voorgevelrooilijn is de lijn waar de voortuin of de openbare weg (bij afwezigheid van een voortuin) de voorgevel raakt. Het is de scheidslijn tussen bebouwd en onbebouwd. De manier waarop de voorgevelrooilijn loopt bepaalt de loop van de gevels en daarmee vaak de vorm van de openbare ruimte. De voorgevelrooilijn is dus een belangrijke vormgever van de (historische) kenmerken van het plangebied.

Uitgangspunt: De voorgevelrooilijn volgt de voorgevel. Bij erkers in twee lagen wordt de erker in de rooilijn opgenomen anders wordt de erker in de tuinbestemming geregeld.

Achtergevelrooilijn

De achtergevelrooilijn is de bouwgrens aan de achterzijde van een bouwvlak.

Uitgangspunt: Uitbreidingsmogelijkheden zijn veelal te vinden aan de informele tuinzijde van een bouwblok. Dit is de achter- en/of zijtuin. Afhankelijk van de diepte van het bouwblok is er in dit bestemmingsplan voor gekozen de achtergevelrooilijn achter de bestaande achtergevel te leggen. Daarmee wordt het mogelijk gemaakt de woning in meerdere lagen te vergroten. Belangrijk aandachtspunt bij het bepalen van de bouwdiepte is de te verwachten invloed op de woonkwaliteit van de directe woonomgeving.

Bouwvlak

Met het bouwvlak worden de gronden aangeduid waar bepaalde gebouwen en 'bouwwerken geen gebouw zijnde' zijn toegelaten. Gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd.

Uitgangspunt: Een bouwvlak wordt overwegend geplaatst om aaneengesloten hoofdbebouwing. De bouwgrens aan de straatzijde van het bouwvlak is de voorgevelrooilijn. De bouwgrens aan de achterzijde is de achtergevelrooilijn.

Bestemmingsvlakken

De diverse bestemmingen worden met een bestemmingsvlak verbeeld. Behalve dat een bestemmingsvlak de geldende functie aangeeft zijn er in de bouwregels ook bestemmingsspecifieke regels opgenomen.

Uitgangspunt: Niet alle bouwmogelijkheden zijn direct zichtbaar op de verbeelding. Bebouwingsmogelijkheden worden per bestemming geregeld door middel van bouwregels.

Hoogtes

Bouwvlakken zijn veelal voorzien van een bouwaanduiding die aangeeft hoe hoog mag worden gebouwd. Als een bouwvlak met een goothoogte is aangeduid mag boven de goothoogte nog een kap of een opbouw worden gebouwd.

Uitgangspunten: Over het algemeen worden bestaande goot/bouwhoogtes overgenomen uit het dan geldende bestemmingsplan.

Een belangrijke drager voor de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied zijn de cultuurhistorisch waardevolle objecten. De in het cultuurhistorisch onderzoek benoemde objecten worden waar mogelijk extra beschermd door in de regels de bestaande goot- of bouwhoogte te fixeren.

Bebouwing op de 'Tuin - 2' bestemming is alleen voorzien van een hoogte als de hoogte afwijkt van wat er in de bouwregels is toegestaan.

Daklandschap

De kappen, dakopbouwen en platte daken van de individuele panden en bijgebouwen vormen samen het daklandschap. De karakteristiek van het daklandschap van het plangebied is grofweg te verdelen in vier typologieën met elk een eigen aanpak. 

  1. Het historische daklandschap binnen het beschermde stadsgezicht met verschillende dakvormen op pandniveau.

Uitgangspunten: Kap en dakvorm dienen gehandhaafd te blijven tenzij een aanpassing leidt tot het herstel of verbetering van het daklandschap.

  1. De stadsvernieuwing met de eenvormigheid per blok/segment.

Uitgangspunten: kwaliteit behouden. Bouwenvelop volgt bebouwing.

  1. Bouwkundige eenheden met een trendaanduiding.

Uitgangspunten: aansluiten op de ingezette trend. Door aan te sluiten op de trend is wildgroei van verschillende ingrepen in het dak en daardoor verrommeling van het straatbeeld uitgesloten.

  1. Andere daken en kappen.

Uitgangspunten: panden met een individuele uitstraling mogen bouwen binnen een vaste contour. De keuze voor een opbouwtype of kap wordt vrijgelaten.

6.4 Hoofdopzet waarderingskaart     

Voor het plangebied is een waarderingskaart voor de gebouwde omgeving opgesteld. De waarderingskaart is een bijlage bij de toelichting. Op de waarderingskaart zijn alle panden binnen het plangebied gewaardeerd. Doel van deze kaart is de bebouwing vast te leggen in een indeling in verschillende ordes, die zijn gekoppeld aan een mate van bescherming in de planregels en op de verbeelding. Deze waardering is uitgevoerd om te komen tot op maat gesneden bestemmingsplanregels die recht doen aan de bestaande cultuurhistorische waarden in het plangebied. De onderverdeling van de verschillende gebouwde objecten in respectievelijk orde 1, orde 2, orde 3 en nieuwbouw is tot stand gekomen op basis van visuele inspecties en globaal onderzoek.

Bij dat onderzoek is gekeken naar drie hoofdthema's:

  1. de stedenbouwkundige waarde: dit blijkt uit situering, markering stadsbeeld, mate van representatie van de vormgeschiedenis van de stad e.d.;
  2. de architectonische, bouwhistorische en/of kunsthistorische waarde: dit blijkt uit kwaliteit gevelcompositie en ruimtelijk concept, bouwgeschiedenis e.d.;
  3. de cultuurhistorische waarde: dit blijkt uit de cultuur- of sociaaleconomische waarde, verschijningsvorm, plaats in de geschiedenis van het bouwen, betekenis voor de geschiedenis van de techniek e.d.

Daarbij beperkte de beoordeling zich in de regel tot het exterieur. Regelmatig is ook gebruik gemaakt van andere bronnen zoals archiefstukken.

De volgende elementen worden onderscheiden op de waarderingskaart:

  • orde 1: rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten, beschermd door de Monumentenwet 1988; de lijst met monumenten is opgenomen in bijlage 7 bij de toelichting;
  • orde 2: beeldbepalende bouwwerken ouder dan 50 jaar, die op grond van hun architectonische kwaliteit, op grond van hun plaats in de stedenbouwkundige structuur of als toonaangevend element behoudenswaardig zijn; de lijst met de redengevende omschrijving per orde 2 bouwwerk is opgenomen in bijlage 3 bij de toelichting;
  • orde 3: bouwwerken ouder dan 50 jaar zonder architectonische, bouwhistorische of stedenbouwkundige meerwaarde binnen het beschermde stadsgezicht;
  • nieuwbouw: bouwwerken jonger dan 50 jaar binnen het beschermde stadsgezicht;
  • ensembles: in de vormgeving van verschillende gebouwen wordt de suggestie gewekt dat het om een groter gebouw gaat;
  • seriebouw: een aantal gebouwen naast elkaar dat in dezelfde architectuur is uitgevoerd.

Het niet-cultuurhistorisch waarderen van panden jonger dan 50 jaar betekent niet dat deze panden geen waarde hebben. De gemeente hanteert het uitgangspunt dat om een goed oordeel te kunnen geven over een gebouwd object het nodig is om een zekere afstand in de tijd te hebben. Door de afstand in tijd is het makkelijker een gebouwd object los te zien van de emoties rondom het ontstaansproces. Ook kan er pas na langere tijd bepaald worden hoe het pand gezien kan worden in zijn tijd; als een typische representant van zijn periode of juist als een uniek en uitzonderlijk object. Tenslotte is het vaak pas na een tijd mogelijk om goed te beoordelen hoe het object zich gedraagt in zijn omgeving en of het bijvoorbeeld mooi veroudert.

6.5 Overzicht bouwmogelijkheden op/in het dak     

Het dak en/of de kap biedt ruimte aan diverse uitbreidingsmogelijkheden. In de volgende subparagrafen is een overzicht gegeven van de bouwmogelijkheden op en in het dak die zijn opgenomen in de algemene bouwregels zoals genoemd in artikel 23 en in een aantal gevallen de regels voor het beschermde stadsgezicht zoals opgenomen in artikel 20. Naast de standaardregels voor dakkapellen, kappen en dakterrassen zijn de diverse in het plan voorkomende trends beschreven en gevisualiseerd.

6.5.1 Kapvormen     

Het uitgangspunt is eenheid en aansluiting op de trend als er een trend aanwezig is. Dit geldt zowel voor het volume als voor de materialisering.

In de basis bestaat een kap uit twee of meer dakvlakken die onder een hoek tussen de 30 en 70 graden samenkomen in een nok. Waar een kap grenst aan openbaar toegankelijk gebied of niet wordt 'opgesloten' tussen bebouwing dient ook daar het dakvlak of dienen ook daar de dakvlakken te worden afgeschuind.

Een variant op de kap is het veel voorkomende mansardedak. De bovenste dakvlakken hebben veelal een hellingshoek die kleiner is dan 30 graden. De algemene bouwregels voorzien in die mogelijkheid.

Een andere variant is een gedeeltelijk plat dak. Indien het platte deel van het dak minder bedraagt dan de helft van de diepte of de breedte van het gebouw wordt dit nog steeds als kap gezien.

De kapvormen van orde 1 en orde 2 gebouwen dienen gehandhaafd te blijven. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid af te wijken indien het toevoegen van een kap of het wijzigen van een kapvorm gezien wordt als een herstel of een verbetering van het historische daklandschap.

verplicht Tabel 11: bouw- en afwijkingsmogelijkheden kapvormen

Zie voor de bouwregels 23.1.1.

6.5.2 Dakkapellen     

In kappen en afgeschuinde dakvlakken bestaat de mogelijkheid om middels een dakkapel de (woon)ruimte in de kaplaag te vergroten. In tabel 10 zijn de diverse basisbouwmogelijkheden en ook de afwijkingsmogelijkheden gevisualiseerd.

verplicht Tabel 10: bouw- en afwijkingsmogelijkheden dakkappelen

Zie voor de bouwregels 23.1.1.

6.5.3 Opbouw (70-70)     

Het uitgangspunt is eenheid en aansluiting op de trend voor zover deze aanwezig is. Dit geldt voor zowel het volume als de materialisering. Een dakopbouw mag maximaal 3 meter boven de maximale goothoogte worden gebouwd, rekening houdend met de aangegeven hellingshoeken en daartussen voorzien van een platte afdekking.

Als er al opbouwen aanwezig zijn met een flauwere dakhelling aan de voorzijde dan dient hierop te worden aangesloten.  

Op hoeken dienen in ieder geval de naar de openbare weg gekeerde dakvlakken te worden afgeschuind.   

De achterkant mag recht worden uitgevoerd binnen de contour '70 graden voor, 3 meter hoog en 70 graden achter'. De achtergevel mag recht worden opgetrokken mits wordt voldaan aan voldoende afstand ten opzichte van omliggende bebouwing zoals weergegeven in de regels.  

De uitbreiding biedt mogelijkheid tot het vergroten van de woonkwaliteit passend in het straatbeeld en schaal. Een dergelijke uitbreiding leidt niet tot onevenredige aantasting van de privacy en bezonning van de omwonenden. 

verplicht

Tabel 12: bouwmogelijkheden opbouw (70-70)

Zie voor de bouwregels 23.1.1.

6.5.4 Opbouw 1     

Het uitgangspunt is eenheid en aansluiting op de trend zowel voor wat betreft volume als materialisering. De hoogte van de dakopbouw mag maximaal 3 meter boven de goothoogte liggen. De voorzijde dient minimaal 1 meter terug te liggen aan de straatzijde(n).

De achterkant mag recht worden uitgevoerd binnen de contour '70 graden voor, 3 meter hoog en 70 graden achter'.

De achtergevel mag recht worden opgetrokken mits wordt voldaan aan voldoende afstand ten opzichte van omliggende bebouwing zoals weergegeven in de regels. Deze uitbreiding biedt de mogelijkheid tot het vergroten van de woonkwaliteit die past in het straatbeeld en schaal. Een dergelijke uitbreiding leidt niet tot onevenredige aantasting van de privacy en bezonning van de omwonenden. 

Met een omgevingsvergunning kan van deze regels worden afgeweken, om toe te staan om 50% te bouwen op de voorgevelrooilijn. Er wordt aan deze afwijkingsmogelijkheid meegewerkt indien wordt aangesloten op een trend. 

verplicht

Tabel 13: bouw- en afwijkingsmogelijkheden opbouw 1

Zie voor de bouwregels 23.1.1.

6.5.5 Opbouw 2     

De panden aan de Jan Huygenstraat en de Casteleynstraat zijn beeldbepalende panden. De karakteristieke arbeiderswoningen uit omstreeks 1900 zijn redelijk gaaf gebleven. Uitbreiding van deze woningen is toegestaan, mits het karakteristieke staatbeeld gehandhaafd blijft.

Het uitgangspunt daarbij is eenheid en aansluiting op de trend zoals gerealiseerd op de Jan Huygenstraat 10, zowel voor wat betreft volume als materialisering. De hoogte van de dakopbouw mag maximaal 6 meter boven de bestaande goothoogte aan de voorzijde bedragen. De voorzijde blijft ongewijzigd, met uitzondering van verlenging van het bovenste dakvlak van de bestaande mansardekap.

De achterzijde van de eerste bouwlaag mag tot 3 meter boven de bestaande goothoogte aan de voorzijde recht worden opgetrokken. De bovenste bouwlaag dient te worden afgeschuind met een dakvlak onder een hellingshoek van 70 graden.

verplicht

Tabel 14: bouwmogelijkheden opbouw 2

Zie voor de bouwregels 23.1.1.

6.5.6 Opbouw 3     

De panden aan de Weversstraat zijn beeldbepalende panden. De karakteristieke arbeiderswoningen uit omstreeks 1900 zijn redelijk gaaf gebleven. Uitbreiding van deze woningen is toegestaan, mits het karakteristieke straatbeeld gehandhaafd blijft.

Het uitgangspunt daarbij is eenheid en aansluiting op de trend zoals gezet op Weversstraat 16. Zowel voor wat betreft volume als materialisering. De hoogte van de dakopbouw mag maximaal 6 meter boven de bestaande goothoogte bedragen. De voorzijde blijft, met uitzondering van verlenging van het onderste dakvlak van de aanwezige mansardekap, ongewijzigd.

De achterzijde van de eerste bouwlaag mag tot 3 meter boven de bestaande goothoogte aan de voorzijde recht worden opgetrokken. De bovenste bouwlaag dient te worden afgeschuind met een dakvlak onder een hellingshoek van 70 graden.

verplicht

Tabel 15: bouwmogelijkheden opbouw 3

Zie voor de bouwregels 23.1.1.

6.5.7 Bijzondere dakopbouw     

Kenmerkend voor het Europan-project is de afdekking van de woningen met een bolle kapvorm. De verbijzonderingen in de vorm van geveloptrekkingen aan de Kampersingel en de hoekwoningen aan de Koningsteinstraat zijn met een te handhaven bouwhoogte op de verbeelding aangegeven.

Het uitgangspunt is behoud en aansluiten op de bestaande trend.

verplicht

Tabel 16: bouwmogelijkheden bijzondere dakopbouw

Zie voor de bouwregels 23.1.1.

6.5.8 Recht optrekken achterzijde     

De achtergevel mag recht worden opgetrokken aan de achterzijde tot maximaal 4 meter boven de maximale goothoogte. De bestaande nokhoogte mag hierbij niet worden overschreden.   

De uitbreiding biedt de mogelijkheid tot het vergroten van de woonkwaliteit die passend is in het straatbeeld en voor wat betreft de schaal. Een dergelijke uitbreiding leidt niet tot onevenredige aantasting van de privacy en bezonning van de omwonenden. 

verplicht

Tabel 17: bouwmogelijkheden recht optrekken achterzijde

Zie voor de bouwregels 23.1.1.

6.5.9 Lessenaarsdak     

Eén van de zijgevels mag recht worden opgetrokken tot maximaal 3 meter boven de maximale goothoogte.

In het geval van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - lessenaarsdak' gaat het om een bestaande dakvorm die op deze manier is opgenomen omdat een dergelijke kapvorm niet binnen de standaardregels past

verplicht

Tabel 18: bouwmogelijkheden lessenaarsdak

Zie voor de bouwregels 23.1.1.

6.5.10 Dakterrassen     

verplicht

Tabel 19: bouwmogelijkheden dakterrassen

Zie voor de bouwregels 23.1.1.

Hoofdstuk 7 UITVOERBAARHEID EN HANDHAVING     

7.1 Economische uitvoerbaarheid     

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat de gemeenteraad bij de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan ook een exploitatieplan moet vaststellen als het kostenverhaal bij bouwplannen niet is verzekerd.

Het bestemmingsplan Rozenprieel maakt geen nieuwe bouwplannen mogelijk als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Er is dus geen plicht tot het vaststellen van een exploitatieplan. Zoals in elk bestemmingsplan is het mogelijk om binnen bestaande bebouwingscontouren sloop- of nieuwbouwplannen te ontwikkelen. In die gevallen, voor zover zij zich zullen voordoen, zijn er geen kosten voor de gemeente, waardoor kostenverhaal niet aan de orde is.

De plankosten voor het opstellen van dit bestemmingsplan komen voor rekening van de gemeente Haarlem. Bij nieuwe ontwikkelingen worden eventuele planschadekosten op de initiatiefnemer afgewenteld via een overeenkomst. Er doen zich geen situaties voor waarin op voorhand aangenomen moet worden dat een dergelijke afwenteling niet mogelijk is. Overigens wordt planschade tot op zekere hoogte geacht tot het maatschappelijk risico te behoren, en komt planschade niet voor vergoeding in aanmerking voor zover deze voorzienbaar is.

Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid en overleg     

7.2.1 Wettelijk vooroverleg     

Overeenkomstig artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept van het bestemmingsplan toegezonden aan:

1. Hoogheemraadschap van Rijnland;

2. Connexxion;

3. Brandweer Kennemerland;

4. Koninklijke Horeca Nederland Afdeling Haarlem;

5. Kamer van Koophandel kantoor Amsterdam;

6. Milieufederatie Noord-Holland;

7. Alliander;

8. Liander;

9. Waternet;

10. Wijkraad Rozenprieel;

11. Elan Wonen;

12. Pré Wonen;

13. Ymere.

Dit bestemmingsplan wordt op het internet gepubliceerd. De werking van de Wet bescherming persoonsgegevens strekt zich niet uit tot gegevens over ondernemingen die behoren tot een rechtspersoon. Deze namen zijn daarom ook niet geanonimiseerd. Dit geldt ook voor personen die beroepsmatig betrokken zijn bij de procedure (namen van advocaten, gemachtigden e.d.).

Door onderstaande instanties is een overlegreactie ingediend:

1. Pré Wonen, gedagtekend op 13 januari 2015;

2. Brandweer Kennemerland, gedagtekend op 27 januari 2015;

3. Hoogheemraadschap van Rijnland, gedagtekend op 28 januari 2015;

4. Wijkraad Rozenprieel, gedagtekend op 9 maart 2015.

De ingediende overlegreacties van bovengenoemde instanties zijn in het hiernavolgende samengevat en beantwoord. Het kan zijn dat wij een deel van de reactie niet of niet helemaal beschrijven. Dan hebben wij bij de beantwoording toch rekening gehouden met dat deel. De overlegreacties zijn als bijlage 22 bij het bestemmingsplan gevoegd.

1. Pré Wonen

Samenvatting overlegreactie

Gevraagd wordt of het toegestaan is om zelfstandige woningen te realiseren in het complex aan de Asterstraat 9-11 als de nu aanwezige bijzondere doelgroep het pand verlaat. Voor het complex De Roos aan de Tybautstraat 1 wordt gevraagd waarom dit complex de bestemming 'Maatschappelijk' heeft gekregen terwijl er sprake is van een zelfstandige woonvorm. Alleen het deel tussen de woningen in heeft een maatschappelijke functie.

Antwoord overlegreactie

Het complex aan de Asterstraat 9-11 heeft de bestemming 'Maatschappelijk' met de functieaanduiding 'wonen'. Op basis van artikel 9, eerste lid sub c van de regels is het toegestaan om zelfstandige woningen te realiseren ter plaatse van de functieaanduiding 'wonen'.

Het bestemmingsplan Rozenprieel is een op hoofdlijnen consoliderend bestemmingsplan. Uitgangspunt is veelal het overnemen van de huidige bestemming. Voor het complex De Roos geldt in het bestemmingsplan dat is vastgesteld in 2004 de bestemming 'Maatschappelijke doeleinden + Woondoeleinden'. Deze bestemming komt overeen met de toegekende bestemming 'Maatschappelijk' met de functieaanduiding 'wonen'. Deze bestemming wordt geschikt geacht vanwege de flexibiliteit die de bestemming biedt. Zowel maatschappelijke functies als de functie wonen zijn toegestaan.

Wijzigingen in het bestemmingsplan

Om te verduidelijken dat de functieaanduiding 'wonen' binnen de bestemming 'Maatschappelijk' ook zelfstandige woningen toestaat is dit toegevoegd aan de bestemmingsomschrijving van 'Maatschappelijk' in paragraaf 6.2.2 van de toelichting.

2. Brandweer Kennemerland

Samenvatting overlegreactie

Aan het bestemmingsplan zijn geen externe veiligheidsaspecten verbonden. Er zijn in de huidige situatie of in de nabijheid van het plangebied geen risicobronnen gesitueerd. Het is dan ook niet noodzakelijk om maatregelen te treffen om de risico's te beperken en de mogelijkheden tot zelfredzaamheid en hulpverlening te vergroten.

Antwoord overlegreactie

De reactie is voor kennisgeving aangenomen.

Wijzigingen in het bestemmingsplan

Er komen geen wijzigingen naar aanleiding van deze reactie.

3. Hoogheemraadschap van Rijnland

Samenvatting overlegreactie

Het hoogheemraadschap heeft geen opmerkingen op het plan. Wel constateert het hoogheemraadschap dat de regels genoemd in 14.2.e en f. zijn gebaseerd binnenkort vervallen. Gewezen wordt op de nieuwe regels die het hoogheemraadschap gaat vaststellen.

Antwoord overlegreactie

De gemeente verzoekt het hoogheemraadschap uitsluitsel te geven over de inhoud van de nieuwe regels voor wat betreft 14.2.e en f. en de termijn waarop de nieuwe regels in werking treden. Ook verzoekt de gemeente het hoogheemraadschap uitsluitsel te geven over het voldoen aan een positieve watertoets.

Wijzigingen in het bestemmingsplan

Er komen geen wijzigingen naar aanleiding van deze reactie.

4. Wijkraad Rozenprieel

Samenvatting overlegreactie

Bouw- en goothoogtes

De wijkraad merkt op dat de intekening van bouw- en goothoogtes in het bestemmingsplan weinig precies is en verzoekt de systematiek van bouwhoogtes volledig te maken door naast goothoogtes ook maximaal toegestane bouwhoogtes aan te geven op de verbeelding. In het overgrote deel van de wijk zijn slechts maximale goothoogtes aangegeven, waarboven op grond van artikel 20 van de regels kappen mogelijk zijn tot maximaal 4 meter hoog. In een deel van de wijk zijn trends aangewezen die de mogelijkheden voor opbouwen verder beperken. De wijkraad meent dat kappen van 4 meter boven de goothoogte in grote delen van de buurt waar laagbouw de norm is, te hoog is.

Koningstein

De wijkraad meent dat ter plaatse van de locatie Koningstein het bestemmingsplan niet consoliderend kan zijn gelet op vergevorderde besluit- en planvorming over de herontwikkeling van deze locatie. De wijkraad verzoekt om de bereikte overeenstemming en de afspraken uit het Plan van Aanpak op te nemen in het bestemmingsplan. De wijkraad stelt voor om een uitwerkingsplicht met gestelde specifieke eisen en een bouwverbod op te nemen.

Perceel Edelweiss

De wijkraad verzoekt om het hele pand aan het Zuider Buiten Spaarne 30 als beeldbepalend bouwwerk ouder dan 50 jaar aan te duiden. De wijkraad verwijst daarbij naar de uitgevoerde oriënterende studie van bureau Entremedio en naar het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 25 februari 2014 met kenmerk 2014/21874. De wijkraad is van mening dat het college met dat besluit de historische waarde van het pand aan het Zuider Buiten Spaarne 30 bekrachtigde. De wijkraad verzoekt om een volledige intekening van goothoogtes voor het complex Edelweiss volgens de bestaande bebouwing en vraagt om de bestaande goot- en/of bouwhoogte vast te leggen zoals gebruikelijk is voor beeldbepalende bouwwerken. Ten derde verzoekt de wijkraad om de oorspronkelijke binnentuin van 'Edelweiss', achter en naast het Zuider Buiten Spaarne 24-30, als beeldbepalend bouwwerk ouder dan 50 jaar aan te duiden en de binnentuin te bestemmen als 'Tuin - 1' . De wijkraad wijst erop dat in het besluit van het college met kenmerk 2014/21874 staat dat de zijgevel grenzend aan de binnentuin wordt vrijgemaakt van de bestaande illegale bijgebouwen en vervolgens gerestaureerd, en dat de binnentuin niet bebouwd mag worden. Ook is volgens de wijkraad afgesproken dat er niet op het binnenterrein geparkeerd mag worden en dat de parkeerbehoefte buiten het Edelweiss-complex wordt opgelost. De wijkraad wil voorkomen dat tegen de zijgevel gebouwd kan worden en dat op het binnenterrein wordt geparkeerd.

Hannie Schaftschool

De wijkraad verzoekt de verschillende bestaande hoogtes van het schoolgebouw aan de Linschotenstraat 57a aan te geven op de verbeelding. De wijkraad meent dat onder andere de muren van het schoolplein grenzend aan het Zuider Buiten Spaarne en mogelijk ook aan de achterzijde van het gebouw een monumentale status hebben of een beeldbepalend bouwwwerk ouder dan 50 jaar zijn. Als dit het geval is vraagt de wijkraad om in het bestemmingsplan aan te geven dat het om een monumentaal respectievelijk beeldbepalend bouwwerk ouder dan 50 jaar gaat.

Voortingplantsoen

De wijkraad verzoekt om het Voortingplantsoen als 'Groen' te bestemmen om zodoende uit te sluiten dat hierop geparkeerd kan worden. De wijkraad wijst er onder vermelding van het gemeentelijke speelruimtebeleid op dat het Voortingplantsoen is aangewezen als speelplek en de wijkraad tegen vermindering van speelplekken in de buurt is.

Palmplein

De wijkraad meent dat het plein tussen de Klaverstraat en de Palmstraat (volgens de wijkraad bekend als het Palmplein) de bestemming 'Groen' moet krijgen om uit te sluiten dat hierop geparkeerd kan worden.

Stadslandbouw

De wijkraad verzoekt om 'stadslandbouw' binnen de bestemming 'Groen' toe te staan.

Bomen

De wijkraad verzoekt om een zogenaamde groenkaart met daarop alle bestaande groenvoorzieningen van de buurt, inclusief de drijftuinen in het Spaarne, op te nemen in het bestemmingsplan om het groenbeleid voor de wijk verder te sturen. De wijkraad stelt daarnaast voor om in de paragraaf over 'Groen' in hoofdstuk 3 van de toelichting aan te geven dat de volgende bomen in potentie monumentaal zijn:

  • 1 grote plataan bij het Voortingplantsoen en de Rozenprieelstraat;
  • 1 middelgrote iep bij de Rustenburgerlaan;
  • 1 middelgrote populier, 1 middelgrote wilg en 1 middelgrote boom op het binnenterrein aan de Weversstraat;
  • 1 middelgrote conifeer bij de Rustenburgerlaan 19;
  • 1 middelgrote plataan bij de Krelagestraat;
  • 4 grote acacia's in de Voorhelmstraat;
  • 1 grote plataan Voorhelmstraat/Schneevoogtstraat;
  • 2 grote elzen in de Voorhelmstraat;
  • 8 bolacacia's in de Asterstraat;
  • 1 grote wilg in de Tuin van Jonker;
  • 1 grote wilg en 2 grote populieren bij de Kampersingel 44;
  • 2 grote wilgen bij de Linschotenstraat 21;
  • 2 grote iepen en 1 grote esdoorn naast Zuider Buiten Spaarne 24.

Tuin van Jonker

De wijkraad verzoekt om gelet op de uitgebreide voorbereiding en ontwikkeling van de Tuin van Jonker meer aandacht te besteden in tekst en beeld aan de voorgeschiedenis daarvan in de toelichting bij het bestemmingsplan.

Rafelranden en rommelstukjes grond

De wijkraad verzoekt in het bestemmingsplan op te nemen dat het een probleem is dat de in het plangebied veel aanwezige rafelranden en rommelstukjes grond, vaak vervallen en slecht onderhouden zijn en gebruikt worden als hondenpoepplaats of (grof-)afvaldump. Voor deze gebieden, zoals anonieme achterterreintjes, stegen en achterommen, verzoekt de wijkraad op te merken dat de gemeente verbeteringen van deze plekken in de wijk waar mogelijk ondersteunt en dat het de voorkeur verdient om waar mogelijk dergelijke gebieden voor ontwikkeling van particulier en/of (semi-)openbaar groen over te laten gaan in particulier bezit zoals het binnenterrein achter het Zuider Buiten Spaarne 36-56.

De wijkraad wijst erop dat er voor het hiervoor benoemde binnenterrein een initiatief bestaat om het terrein passend te bebouwen met garages en/of overkappingen met groene daken. De wijkraad verzoekt om de bestemming te wijzigen van 'Tuin - 2' met de aanduiding 'parkeerterrein' naar bijvoorbeeld 'Gemengd - 1' met een maximale bouwhoogte van 3 meter waar mogelijk en in overleg met direct omwonenden. De wijkraad meent dat de onderdoorgang tussen de panden aan het Zuider Buiten Spaarne 44 en 50 op de verbeelding moet worden opgenomen.

Woonschepen

De wijkraad stelt voor om de maatvoeringsrechten uit het geldende bestemmingsplan over te nemen in die zin dat er een vastgestelde ligplaatscontour geldt van 18,5 meter bij 4,5 of 7 meter op de juiste locatie met een aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'. Als over de locatie onduidelijkheid bestaat dient die in overleg met bewoners en de wijkraad te worden vastgesteld. De wijkraad wijst er verder op dat een historisch woonschip dat de gestelde maatvoering overschrijdt, daarvoor ontheffing heeft op grond van de Verordening woonschepen.

De wijkraad ziet graag aan woonschepen de bestemming 'Wonen' toegekend om geen verschil te laten ontstaan tussen de gebruiksmogelijkheden van een woonschip en de gebruiksmogelijkheden ter plaatse van de woonfuncties op het land. Het gaat bijvoorbeeld om wonen al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed&breakfast.

De wijkraad meent dat het oevergebruik onduidelijk is geregeld in het conceptontwerp en dat het gebruikelijk is om de oever ter plaatse van een woonschip aan te duiden en daarvoor regels en rechten op te stellen ongeacht de eigendomsverhoudingen.

Op de verbeelding is onterecht een aanduidingsvlak ingetekend tegenover het pand aan het Zuider Buiten Spaarne nummer 56. Dit is geen (woonschepen) ligplaats en is ook niet als zodanig bestemd in het geldende bestemmingsplan.

De wijkraad stelt voor om de drijvende groenvoorzieningen te bestemmen als 'Groen'.

Merenstoren

De wijkraad merkt op dat het perceel aan het Zuider Buiten Spaarne 84 onterecht is aangeduid met de naam 'Merenstoren'. De bedrijven van Merens en van Allard zijn juist beschreven. Van het bedrijf Merens rest slechts het vernoemde Merensplein. De toren behoorde tot de voormalige ijs- en pilsfabiek, waarvan alleen de brouwerij over is. De wijkraad meent dat de doelstelling moet zijn om de toren in oude luister te herstellen en het toevoegen van bouwrechten buiten de bestaande bebouwing slechts daarop te richten. De wijkraad verzoekt daarom de bouwrechten aan de achterzijde van de toren, die uitbouw met een trappenhuis mogelijk zouden maken, te laten vervallen en de nu aangegeven bouwgrond toe te voegen aan de openbare ruimte. Dit is volgens de wijkraad mogelijk doordat de horecafunctie niet mogelijk wordt gemaakt. De wijkraad dringt er op aan dat zij en direct omwonenden worden betroken bij het opstellen van een programma van eisen bij eventuele verkoop van het pand. Herstel in de oorspronkelijke staat moet volgens de wijkraad worden opgenomen in het programma van eisen.

Kamperstraat 2

De bebouwing tussen de Kamperstraat 2 en 4 bestaat uit twee bouwlagen maar heeft de bestemming 'Tuin - 2' met de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 2'. De wijkraad vindt deze aanduiding ongebruikelijk en onwenselijk voor de bestemming 'Tuin - 2' en verzoekt om een motivering.

Overige opmerkingen

De wijkraad meent dat de aanduiding op de waarderingskaart 'ensembles en seriebouw' niet ter plaatse van het Zuider Buiten Spaarne 140-146 moet staan maar ter plaatse van het Zuider Buiten Spaarne 114 - 130.

De wijkraad wil niet dat in de toelichting wordt opgenomen dat de rugligging van de wijk naar het Spaarne als problematisch zou worden ervaren. Verder verzoekt de wijkraad om in het bestemmingsplan op te nemen dat de afwezigheid van groen en bomen als problematisch wordt ervaren.

Antwoord overlegreactie

Bouw- en goothoogtes

In de regels is bepaald dat op een aantal locaties moet worden aangesloten bij een trend. Veelal legt een trend beperkingen op voor de maximale hoogte van de toegestane kap. Hierdoor kan op een aantal locaties slechts een beperkt aantal dakvormen worden gerealiseerd zonder onevenredige aantasting van de woonkwaliteit van direct omwonenden. Voor de overige panden is een maximale contour aangegeven waarbinnen een kap moet worden gebouwd. Een dergelijke contour mag maximaal 4 meter hoog zijn met een hellingshoek tussen 30 en 60 graden. Deze systematiek maakt het opnemen van een maximale bouwhoogte naast een maximale goothoogte overbodig omdat er geen sprake is van een onevenredige aantasting van de woonkwaliteit van direct omwonenden en/of de stedenbouwkundige kwaliteit. Deze methodiek sluit aan bij de Nota dak en is een voortzetting van de rechten uit het geldende bestemmingsplan.

Koningstein

Ten tijde van het opstellen van het conceptontwerp van het bestemmingsplan was het nog onduidelijk hoe de herontwikkeling van het pand aan het Zuider Buiten Spaarne 22 uitgevoerd zou gaan worden. Daarom is in in het conceptontwerp de geldende planologisch-juridische situatie opgenomen. Ten tijde van het opstellen van het ontwerpbestemmingsplan is er inmiddels voldoende duidelijkheid over een aanvaardbare planologisch-juridische herontwikkeling van deze gronden. De benodigde onderzoeken zijn uitgevoerd zodat aangetoond is dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en een goede ruimtelijke ordening. De opgenomen planregeling is in overleg met een afvaardiging van de wijkraad Rozenprieel tot stand gekomen.

Perceel Edelweiss

Er is begin 2015 een uitgebreide bouwhistorische verkenning uitgevoerd. Deze verkenning is recenter dan de studie van bureau Entremedio. Naar aanleiding van de verkenning is gebleken dat het volledige hoofdgebouw een beeldbepalend gebouw is. Ook het voormalige wasserijgedeelte is op grond van de verkenning aan te merken als beeldbepalend gebouw.

Tussen het conceptontwerp en het ontwerp van het bestemmingsplan is de systematiek voor orde-panden aangepast. In het ontwerp geldt voor orde-panden dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' en specifieke bouwaanduiding - orde 2' de bestaande goot- en/of bouwhoogte veelal gehandhaafd dient te blijven. Om echter de bestaande bouwrechten binnen het plangebied zoveel mogelijk te respecteren, is voor alle ordepanden die nog aanzienlijke onbenutte bouwmogelijkheden hebben, ervoor gekozen om deze nog onbenutte bouwmogelijkheden vooralsnog te handhaven. Deze gebouwen zijn dan voorzien van een hoogteaanduiding. Voor het Edelweiss-complex betekent dit dat de hoofdbebouwing aan de voorzijde voorzien is van de aanduiding 'maximale goothoogte'. Voor het voormalige wasserijgedeelte geldt een te handhaven bouwhoogte. Dit ligt vast in de regels van het bestemmingsplan.

De aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' betreft een bouwaanduiding. Voor een tuin wordt in principe geen bouwaanduiding toegekend. Voor bebouwing in een tuin is dat wel mogelijk. Maar op basis van de uitgevoerde bouwhistorische verkenning is er geen aanleiding om voor bouwwerken in de binnentuin een aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' op te nemen.

Om ongewenste bebouwing voor de bijzondere zijgevel van het Edelweiss-complex niet mogelijk te maken wordt een groot deel van de binnentuin bestemd als 'Tuin - 1'. Aan de voormalige machinekamer en ter plaatse van mogelijke bebouwing aan de zuidwestzijde van het perceel wordt de bestemming 'Tuin - 3' toegekend. Deze bestemming staat volledige bebouwing toe met een maximale bouwhoogte van 3 meter.

Tot slot wordt opgemerkt dat parkeren niet mogelijk is op onbebouwde gronden van de binnentuin.

Hannie Schaftschool

Tussen het conceptontwerp en het ontwerpbestemmingsplan is de systematiek voor orde-panden aangepast. In het ontwerpbestemmingsplan staat er bij de meeste panden geen hoogteaanduiding meer aangegeven. In plaats daarvan staat in de planregels dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' en 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' de bestaande goot- en/of bouwhoogte gehandhaafd dient te blijven, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven. Dit geldt ook voor de Hannie Schaftschool. Voor wat betreft de oostelijke tuinmuur op het schoolplein zijn er geen aanwijzingen dat het hier een monumentale muur betreft.

Voortingplantsoen

Het Voortingplantsoen is al jarenlang een volledig verhard plein. Het plein is op dit moment voor het grootste gedeelte in gebruik als speelplek. Het toekennen van de bestemming 'Groen' doet geen recht aan het feitelijke gebruik van het plein. De bestemming 'Groen' maakt namelijk alleen groenvoorzieningen, stadslandbouw, voet- en fietspaden en bij de bestemming behorende voorzieningen mogelijk. Het huidige gebruik is daarin niet passend. Wij onderschrijven dat sommige pleinen in de buurt belangrijk zijn om te behouden als verblijfsgebied. Voor deze gebieden, waaronder het Voortingplantsoen, nemen wij daarom de aanduiding 'parkeren uitgesloten' op. Ter plaatse van deze aanduiding zijn parkeervoorzieningen niet toegestaan.

Palmplein

Het plein tussen de Klaverstraat en de Palmstraat is voor een groot deel verhard. Het toekennen van de bestemming 'Groen' doet geen recht aan het feitelijke gebruik van het plein. De bestemming 'Groen' maakt namelijk alleen groenvoorzieningen, stadslandbouw, voet- en fietspaden en bij de bestemming behorende voorzieningen mogelijk. Het huidige gebruik is daarin niet passend. Wij onderschrijven dat sommige pleinen in de buurt belangrijk zijn om te behouden als verblijfsgebied. Voor deze gebieden, waaronder het plein tussen de Klaverstraat en de Palmstraat, nemen wij daarom de aanduiding 'parkeren uitgesloten' op. Ter plaatse van deze aanduiding zijn parkeervoorzieningen niet toegestaan.

Stadslandbouw

De gemeente Haarlem wil waar mogelijk stadslandbouw stimuleren binnen de gemeente. Daarom is stadslandbouw mogelijk gemaakt binnen de bestemming 'Verkeer'. Om de ontwikkeling van stadslandbouw verder te stimuleren kan stadslandbouw ook binnen de bestemming 'Groen' mogelijk worden gemaakt.

Bomen

Op meerdere manieren biedt het bestemmingsplan bescherming voor groen en bomen in het plangebied. De openbare ruimtes met een voornamelijk groene inrichting krijgen de bestemming 'Groen'. Binnen deze bestemming gelden strikte bouwregels. Daarnaast biedt het bestemmingsplan bescherming aan de groeiplaats van de monumentale plataan in de Voorhelmstraat nabij het kruispunt met de Schneevoogtstraat door hier een dubbelbestemming 'Waarde - Groeiplaats monumentale boom' voor op te nemen. De boom zelf geniet bescherming op basis van de Bomenverordening. De drijftuinen waar de wijkraad op doelt zijn positief bestemd in dit bestemmingsplan binnen de bestemming 'Water'. Gelet op het hiervoor vermelde zijn wij van mening dat groen binnen het plangebied in voldoende mate wordt beschermd op basis van dit bestemmingsplan.

Met iedere boom, ongeacht opname op de monumentale bomenlijst, dient zorgvuldig te worden omgegaan. Monumentale bomen kunnen alleen tot dat stadium zijn gegroeid doordat zij de kans hebben gehad om tot volle wasdom te komen. Van de bomen die de wijkraad aanbeveelt, is er één geregistreerd in de monumentale bomenlijst. Het betreft de plataan in de Voorhelmstraat nabij het kruispunt met de Schneevoogtstraat. Deze boom is gekwalificeerd als waardevol. Dat betekent dat deze boom op een buitengewone manier bijdraagt aan stads- en landschapsschoon (beeldbepalende waarde) en heeft een buitengewone waarde voor recreatie en leefbaarheid.

Een boom wordt op de monumentale bomenlijst van de gemeente Haarlem opgenomen als de boom aan twee voorwaarden voldoet. Ten eerste is de leeftijd van de boom minimaal 50 jaar. Een uitzondering kan gemaakt worden voor bijvoorbeeld een herdenkingsboom, een boom met een grote dendrologische waarde en toekomstbomen. De bomen mogen niet in een onherstelbare slechte conditie verkeren en volledig verval van de boom mag niet binnen tien jaar te verwachten zijn. Ten tweede moet er sprake zijn van minimaal één van de volgende specifieke kenmerken:

  1. buitengewone natuur- en milieuwaarde;
  2. buitengewoon stads- en landschapsschoon en beeldbepalende waarde;
  3. buitengewone cultuurhistorische waarde;
  4. buitengewone waarde voor recreatie en leefbaarheid;
  5. dendrologische zeldzame soort;
  6. toekomstbomen;
  7. geregistreerd op de nationale lijst van monumentale bomen van de Bomenstichting.

Los van de plataan in de Voorhelmstraat nabij het kruispunt met de Schneevoogtstraat voldoen de overige genoemde bomen niet aan de criteria zoals hiervoor genoemd.

Tuin van Jonker

De Tuin van Jonker is een prominente plek in de buurt. Omdat het een reeds afgeronde ontwikkeling betreft is een uitgebreide beschrijving van het project niet noodzakelijk. Gelet op het belang van de Tuin van Jonker is extra aandacht hiervoor in de toelichting echter op zijn plaats. 

Rafelranden en rommelstukjes grond

De inrichting van de openbare ruimte regelt een bestemmingsplan niet. Het bestemmingsplan geeft slechts aan welke functies in de openbare ruimte mogelijk zijn en welke bouwregels er gelden.

Er worden slechts bij uitzondering stukjes openbare grond aan particulieren verkocht, het gemeentelijke beleid is erop gericht deze stukjes openbare grond (bij particulieren) in beheer te geven.

Uit nader onderzoek is gebleken dat het binnenterrein achter de panden aan het Zuider Buiten Spaarne 36-56 met name wordt gebruikt voor het parkeren van motorvoertuigen. Deels betreft het parkeren voor de bewoners van de woningen aan het Zuider Buiten Spaarne 36-56, en deels voor de aan het binnenterrein gevestigde bedrijfsfuncties. De bestemming 'Gemengd - 1' is voor dergelijk gebruik de meest geëigende. Om te voorkomen dat op het binnenterrein bebouwing wordt opgericht, krijgt het binnenterrein met uitzondering van bestaande legale bebouwing geen bouwvlak.

De onderdoorgang tussen de panden aan het Zuider Buiten Spaarne 44 en 50 was foutief niet opgenomen in het conceptontwerp. Dit is hersteld in het ontwerpbestemmingsplan.

Woonschepen

Ingevolge de systematiek van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) worden woonschepen(ligplaatsen) binnen de bestemming 'Water' opgenomen met een functieaanduiding 'woonschepenligplaats'. Nu in de huidige bestemmingsbepaling slechts aangegeven wordt dat binnen de bestemming 'Water' een woonschepenligplaats mogelijk is, ontbreekt in feite de relatie met de functie wonen. In het ontwerpbestemmingsplan zal dan ook in de regels worden aangegeven dat onder de bestemming 'Water', wonen op een woonschip is toegestaan, met inbegrip van een aan huis verbonden beroep, gastouderopvang of bed en breakfast.

De verbeelding is ter verificatie nogmaals naar de Havendienst gestuurd. Geconstateerd is dat de werkelijke maten van de schepen zijn weergegeven. In overleg met de Havendienst is bepaald dat het opnemen van de maximaal toegestane afmetingen inderdaad een betere keuze is. Wel staat de Havendienst op het standpunt dat de ligplaatsen op de juiste plaats zijn ingetekend. Uiteraard is de ligplaats tegenover Zuider Buiten Spaarne 56 van de verbeelding verwijderd, het betreft hier inderdaad geen woonschip.

Betreft de drijvende groenvoorzieningen is aangesloten bij de systematiek die ook voor de woonschepenligplaatsen geldt. De hoofdbestemming is water, waarbinnen een drijvende groenvoorziening mogelijk is, naast de andere onderdelen van de bestemmingsomschrijving.

Binnen bestemmingsplan Rozenprieel staat de bestemming van de oever (Verkeer) niet in de weg aan het huidige gebruik.

Merenstoren

Het gebouw aan het Zuider Buiten Spaarne/Van Marumstraat 84 is bij velen bekend als de 'Merenstoren'.

Voor de Merenstoren zelf is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' opgenomen. Voor dit deel is bepaald dat de bestaande hoogte, dakvorm en gevelindeling gehandhaafd dienen te blijven. Voor de omliggende bebouwing perken wij, net als voor de toren zelf, de bestaande bouwrechten fors in. In het geldende bestemmingsplan mochten zowel de toren als de omliggende bebouwing 15 meter hoog worden. Voor de omliggende bebouwing staan wij nog slechts een maximale bouwhoogte van 8 meter toe. De omliggende bebouwing blijft op deze manier ondergeschikt aan het volume van de toren waardoor de cultuurhistorische waarden optimaal beschermd worden.

Kamperstraat 2

De bebouwing ter plaatse van het adres Kamperstraat 2a is in het conceptontwerp bestemd volgens het geldende bestemmingsplan. Gelet op de in 2013 verleende omgevingsvergunning voor deze bebouwing doet de bestemming 'Wonen' meer recht aan de feitelijke situatie. Aan deze bebouwing wordt een maximale bouwhoogteaanduiding toegekend van 6 meter.

Overige opmerkingen

De groene lijn op de waarderingskaart ter plaatse van het Zuider Buiten Spaarne 140 -146 dient een ensemble voor te stellen. Deze lijn dient ingetekend te worden ter plaatse van de panden Zuider Buiten Spaarne 114-130.

Paragraaf 2.3 beschrijft de feitelijke ruimtelijke structuur van het plangebied. Het Spaarne en de aanwezige groengebieden in de buurt staan beschreven in paragraaf 2.3.4 en spelen een belangrijke rol in deze structuur. Deze paragraaf is tekstueel aangepast om dit beter te benadrukken. Het bestemmingsplan maakt het zeer wel mogelijk dat er meer groene locaties gerealiseerd worden in het plangebied. Het nadrukkelijk aangeven dat bepaalde aspecten wel of niet problematisch zijn achten wij verder niet noodzakelijk. Wel benoemt paragraaf 3.5.9 nog uitdrukkelijk dat het Rozenprieel verdicht en versteend is.

Wijzigingen in het bestemmingsplan

  • het voormalige wasserijgedeelte van het Edelweiss-complex krijgt de 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' waarvan de bestaande hoogte wordt gehandhaafd;
  • een groot deel van de binnentuin achter het Edelweiss-complex krijgt de bestemming 'Tuin - 1';
  • aan de voormalige machinekamer en ter plaatse van mogelijke bebouwing aan de zuidwestzijde van het perceel wordt de bestemming 'Tuin - 3' toegekend met een maximale bouwhoogte van 3 meter;
  • de herontwikkeling van het pand aan het Zuider Buiten Spaarne 22 (Koningstein) en de omliggende gronden is direct in het bestemmingsplan opgenomen. De toelichting (met de daarbij behorende bijlagen), regels en verbeelding zijn hierop aangepast;
  • de bestemming 'Verkeer' wordt als volgt aangepast; aan het eerste lid sub a wordt toegevoegd 'pleinen' en aan het eerste lid sub b wordt 'met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding parkeren uitgesloten parkeervoorzieningen zijn uitgesloten' toegevoegd;
  • het Voortingplantsoen en het plein tussen de Klaverstraat en de Palmstraat krijgen de aanduiding 'parkeren uitgesloten';
  • binnen de bestemming 'Groen' wordt 'stadslandbouw' toegevoegd bij de bestemmingsomschrijving in artikel 8, eerste lid sub b.
  • paragraaf 2.3.4 over de water- en groenstructuur is tekstueel op diverse punten aangepast om de verbinding tussen de buurt en het Spaarne beter weer te geven. Ook gaat deze paragraaf uitvoeriger in op de de reeds gerealiseerde Tuin van Jonker;
  • aan artikel 14, eerste lid sub e is toegevoegd dat ter plaatse van de aanduiding 'woonschepenligplaats' gewoond mag worden op een woonschip, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed & breakfast;
  • de functieaanduiding 'woonschepenligplaats' tegenover het pand aan het Zuider Buiten Spaarne 56 is verwijderd;
  • de bebouwing ter plaatse van het adres Kamperstraat. De bestaande hoogte van deze bebouwing wordt vastgelegd;
  • de groene lijn op de waarderingskaart die een ensemble voorstelt wordt verplaatst van de panden aan het Zuider Buiten Spaarne 140 -146 naar de panden Zuider Buiten Spaarne 114-130.

7.2.2 Ambtshalve wijzigingen van het concept     

Ten opzichte van het conceptontwerp is een aantal wijzigingen doorgevoerd. De belangrijkste wijzigingen zijn hierna vermeld. Daarnaast is in zowel de toelichting als de regels een aantal ondergeschikte redactionele wijzigingen aangebracht ter verbetering van de leesbaarheid. Deze ondergeschikte wijzigingen zijn niet uitdrukkelijk vermeld.

7.2.2.1 Toelichting     

  • 3.3.3: deze paragraaf is toegevoegd en gaat in op het detailhandelsbeleid van de provincie Noord-Holland;
  • 3.3.5: deze paragraaf is toegevoegd en gaat in op het milieubeleidsplan van de provincie Noord-Holland;
  • 3.5.3: deze paragraaf gaat in op het nog op te stellen wijkcontract;
  • 3.5.5: de paragraaf over economie is tekstueel aangepast;
  • 3.5.7: deze paragraaf is aangepast omdat de Reparatiewet BZK in werking is getreden en de stedenbouwkundige bepalingen van de Haarlemse Bouwverordening, waaronder bepalingen over parkeren, zijn vervallen;
  • 3.5.9: de paragraaf over groen is op diverse plaatsen aangepast;
  • 3.5.14: paragraaf 3.5.14 is toegevoegd en gaat in op de Verordening Haarlemse Wateren;
  • 4.8: er is een paragraaf toegevoegd over monumentale bomen;
  • 5.2.2.2: deze paragraaf is op een aantal punten tekstueel verbeterd;
  • 5.3.2: deze paragraaf is aangepast om te verduidelijken dat een belangrijk uitgangspunt voor het toestaan van functiemenging veelal de geldende planologisch-juridische situatie is;
  • 5.3.3: deze paragraaf is op een aantal punten tekstueel verbeterd;
  • 5.3.6: de tekst van deze paragraaf is aangepast. Ingegaan wordt nu ook op de mogelijk gemaakte ondergeschikte horeca in De Greiner;
  • 5.4.5: de paragraaf over Edelweiss is tekstueel op diverse punten aangepast;
  • 6.2.2.1: de toelichting op een aantal enkelbestemmingen is aangepast. Binnen de bestemmingen 'Gemengd - 1' en 'Gemengd - 4' is standaard 'dienstverlening' toegestaan en de beschrijving van de bestemming 'Water' is aangevuld met een passage over de drijvende groenvoorzieningen in het Spaarne;
  • 6.2.2.2: bij de beschrijving van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is een passage toegevoegd over de wijzigingsbevoegdheid die in deze bestemming is opgenomen;
  • 6.2.3: deze paragraaf is aangevuld met een passage over het parkeren in verband met het vervallen van de stedenbouwkundige bepalingen van de Haarlemse Bouwverordening;
  • 6.3.2: de paragraaf over de opbouw van de verbeelding is gewijzigd als gevolg van de aanpassing van de systematiek voor orde-panden.

Bijlagen

  • de bijlage over de in het plangebied aanwezige bedrijven is verwijderd;
  • de waarderingskaart is verbeterd en aangepast waarbij onder andere ook orde-3 panden en nieuwbouw is aangegeven;
  • de redengevende omschrijving is aangepast voor het Edelweisscomplex;
  • de trendkaart is toegevoegd als bijlage bij het bestemmingsplan;
  • de bijlage bij de toelichting over het onderzoek naar de luchtkwaliteit is aangepast;
  • de bouwhistorische verkenning Stoom-, Wasch- en Strijkinrichting Edelweiss, Haarlem uitgevoerd in 2015 is als bijlage aan de toelichting toegevoegd.
7.2.2.2 Regels     

De volgende onderdelen zijn in het ontwerpbestemmingsplan aangepast ten opzichte van het conceptontwerpbestemmingsplan:

  • er is een aantal begrippen en bepalingen verwijderd omdat die niet voorkomen of relevant zijn voor het bestemmingsplan;
  • 1.65: de definitie van het begrip 'peil' is aangepast;
  • 4.1.1.a: toegevoegd is dat ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten' het niet is toegestaan om een woonfunctie op de begane grond te realiseren;
  • 4.1.1.c: binnen de bestemming 'Gemengd - 1' is in tegenstelling tot het concept dienstverlening standaard toegestaan. De bestemming 'Gemengd - 1' is hierop aangepast;
  • 4.1.1.e: 4.1.1.e is toegevoegd om het mogelijk te maken dat op specifiek aangeduide locaties alleen opslag mogelijk is binnen de bestemming 'Gemengd - 1';
  • 5.1.1.a: toegevoegd is dat ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten' het niet is toegestaan om een woonfunctie op de begane grond te realiseren;
  • 5.1.1.f: toegevoegd is dat horeca is toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 2';
  • 5.1.1.g: hier is toegevoegd dat 'alsmede een supermarkt ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt' is toegestaan;
  • 5.1.1.i: toegevoegd is 'onderdoorgang ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang';'.
  • 6.1.1.c: binnen de bestemming 'Gemengd - 4' is in tegenstelling tot het concept dienstverlening standaard toegestaan. Het artikel 'Gemengd - 4' is daarop aangepast;
  • 6.1.1.e: toegevoegd is dat een kinderdagverblijf is toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'kinderdagverblijf';
  • 6.1.1.g: hier is toegevoegd 'onderdoorgang ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang';
  • 6.1.2.c: toegevoegd is dat dienstverlening standaard is toegestaan op de verdiepingen binnen de bestemming 'Gemengd - 4''.
  • 7.1.1.a: toegevoegd is 'wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed&breakfast'.
  • 7.1.1.g: de aanduiding 'kinderdagverblijf' is opgenomen voor een deel van het gebouw aan de Voorhelmstraat 25;
  • 7.3 : aan dit artikel zijn specifieke gebruiksregels toegevoegd als lid 7.3;
  • 11.1.e: toegevoegd is dat ter plaatse van de aanduiding 'verblijfsgebied' de gronden voor minimaal 50 % zijn bestemd als verblijfsgebied;
  • 12.2.1.a: toegevoegd is dat 'de gronden volledig mogen worden bebouwd'.
  • 13.1.d: standplaatsen zijn verwijderd binnen de bestemming 'Verkeer';
  • 13.2.2.a: de bepalingen voor bruggen liggen in plaats van in artikel 14 vast in artikel 14;
  • 13.2.2.c: hier is toegevoegd dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - carport' een carport mogelijk is;
  • 15.1.d: hier is toegevoegd 'onderdoorgang ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang';
  • 18: de dubbelbestemming 'Leiding - Water' is verplaatst van artikel 18 naar artikel 18;
  • 19: de dubbelbestemming 'Waarde - Groeiplaats monumentale boom' is toegevoegd ter bescherming van groeiplaatsen van monumentale bomen in het plangebied;
  • 21: dit artikel is op diverse punten tekstueel verbeterd en aangepast;
  • 22: dit artikel is aangepast in verband met het vervallen van de stedenbouwkundige bepalingen van de Haarlemse Bouwverordening. Dit artikel zorgt ervoor dat er in voldoende mate ruimte is aangebracht en in stand wordt gehouden op eigen terrein voor het parkeren van auto's en het laden of lossen van goederen;
  • verder is een aantal ondergeschikte tekstuele wijzigingen doorgevoerd.

7.2.2.3 Verbeelding     

  • tussen concept en ontwerp is de systematiek voor orde-panden aangepast. In het ontwerp zijn de 'goothoogte' en 'bouwhoogte' aanduidingen verwijderd;
  • de achterbebouwing bij de panden aan de Badhuisstraat 24-26 krijgt in overeenstemming met de vergunde situatie een maximale bouwhoogte van 9 meter;
  • voor de panden aan de Bakkerstraat 6, Kamperstraat 29 en het Zuider Buiten Spaarne 98 wijzigt de bestemming van 'Wonen' naar 'Gemengd - 1';
  • het pand aan de Bakkerstraat 11 krijgt de aanduiding 'supermarkt';
  • de panden aan de Bloemhofstraat 1-9 krijgen een goothoogte van 10 meter;
  • de bouwhoogte van de achterbebouwing bij het pand aan de Bloemhofstraat 11 wijzigt naar 8 meter ter plaatse van de bestemming 'Wonen';
  • het bouwvlak achter de bebouwing aan de Eendjespoortstraat 15-25 om de bestemming 'Tuin - 2' is verwijderd;
  • de panden aan de Kampersingel 18-30b en het Mari Andriessenplein 1-19 en 2-22 krijgen de aanduiding 'minimum goothoogte, maximum goothoogte' waarbij een minimum goothoogte geldt van 6 en een maximum goothoogte van 10 meter;
  • de aanduiding 'parkeerterrein' is verwijderd voor het achterste deel van het terrein achter de Kampersingel 44a;
  • aan de achterzijde van de Kamperstraat 21 tot en met 25 wordt de bestemming omgezet van 'Tuin - 2' naar 'Tuin - 3';
  • Kleine Houtweg 1 krijgt de bestemming 'Gemengd - 2';
  • Kleine Houtweg 9a krijgt de bestemming 'Gemengd - 1';
  • de panden aan de Kleine Houtweg 47 en een deel van de Voorhelmstraat 25 krijgen de aanduiding 'kinderdagverblijf';
  • de bestemming van de drie openbare parkeerplaatsen in het verlengde van de Koningsteinstraat, direct ten westen van het Dirck Pomppad, wijzigt naar de bestemming 'Verkeer';
  • aan de westkant van de Linschotenstraat 2 is de woonbestemming teruggebracht volgens het geldende bestemmingsplan;
  • de bestemming 'Tuin - 3' wordt de bestemming 'Tuin - 2' achter de Linschotenstraat 2;
  • ter plaatse van de Linschotenstraat 21 en 23 is de aanduiding 'maatschappelijk' toegevoegd;
  • het Merensplein krijgt de bestemming 'Verkeer' met de aanduiding 'parkeren uitgesloten';
  • het pand aan de Voorhelmstraat 3/Lange Poellaan 46 krijgt de bestemming 'Wonen' overeenkomstig de in 2008 vergunde situatie en de 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' wijzigt naar 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' en geldt alleen nog voor de eerste 5 meter vanaf de voorgevel van de Voorhelmstraat;
  • de panden aan de Rustenburgerlaan 71 en 73, de Bakkerstraat 11 en de panden aan de Kleine Houtweg 1 tot en met 17 krijgen uitgezonderd het pand aan de Kleine Houtweg 9a de functieaanduiding 'wonen uitgesloten';
  • de delen van de Kleine Houtbrug, de Eendjesbrug en de Lange brug binnen het plangebied krijgen de functieaanduiding 'brug';
  • het binnenterrein achter Zuider Buiten Spaarne 36-56 krijgt de bestemming 'Gemengd - 1' zonder bouwvlak waarbij uitsluitend de aanwezige bebouwing op het binnenterrein een bouwvlak krijgt. De bebouwing achterop het perceel krijgt de aanduiding 'opslag';
  • tussen het Zuider Buiten Spaarne nummer 44 en 50 is de aanduiding 'onderdoorgang' opgenomen;
  • de bergingen op het binnenterrrein direct achter de woningen aan het Zuider Buiten Spaarne 52-56 krijgen een bouwvlak met een maximale bouwhoogte van 3 meter en de aanduiding 'opslag';
  • de begrenzing van de bestemming 'Wonen' van het pand aan het Zuider Buiten Spaarne 56 wijzigt. De achterzijde krijgt de bestemming 'Tuin - 2';
  • de ligplaats voor een woonschip ter hoogte van het Zuider Buiten Spaarne 56 is verwijderd omdat dit geen officiële ligplaats voor een woonboot is;
  • de bestemming 'Tuin - 2' achter Zuider Buiten Spaarne 100 wijzigt naar de bestemming 'Tuin - 3' met een maximale bouwhoogte van 4 meter gelet op de daar legaal aanwezige bebouwing;
  • de boom aan de achterzijde van De Greiner krijgt de dubbelbestemming 'Waarde - Groeiplaats monumentale boom';
  • de in het plangebied aanwezige nutsvoorzieningen krijgen een maximale bouwhoogte van 4 meter door de aanduiding 'maximum bouwhoogte'.
  • alle aanduidingen 'dienstverlening' binnen de verschillende bestemmingen 'Gemengd' zijn verwijderd;
  • de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' is op de verbeelding aangepast in die zin dat die in het ontwerpbestemmingsplan volledig overeenkomt met de orde-aanduiding van de waarderingskaart;
  • de aanduiding 'garagebox' is veranderd in 'garage';
  • de aanduiding 'maximale bouwhoogte' is verwijderd binnen de functieaanduiding 'garage' binnen de bestemmingen 'Tuin - 2' en 'Verkeer'.

7.2.3 Zienswijzenprocedure     

Het ontwerpbestemmingsplan lag van 16 oktober 2015 tot en met 31 december 2015 ter inzage en is tegelijkertijd elektronisch beschikbaar gesteld via de landelijke website (www.ruimtelijkeplannen.nl). Deze periode wijkt af van de wettelijk vastgelegde zes weken omdat na de eerste publicatie het plan wegens een technisch probleem niet op ruimtelijkeplannen.nl gepubliceerd kon worden en vervolgens de rectificatie niet op tijd is gepubliceerd. Van het ter inzage leggen en het elektronisch beschikbaar stellen is op 15 oktober 2015 mededeling gedaan in het huis-aan-huisblad de Haarlemmer, in de Staatscourant en op de site met de officiële bekendmakingen van de gemeente www.overheid.nl.

Gedurende deze periode kon iedereen een zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan bij de gemeenteraad naar voren brengen. Het eindverslag van deze zienswijzeprocedure maakt onderdeel uit van het raadsbesluit tot vaststelling van dit bestemmingsplan.

7.3 Handhaving     

Met dit bestemmingsplan beoogt de gemeenteraad een voor de burgers duidelijk en herkenbaar ruimtelijk beleid te formuleren. Op grond daarvan mag dan ook verwacht worden dat het college van burgemeester en wethouders handhavend optreedt als iemand de regels van het bestemmingsplan niet naleeft. Immers, de ruimtelijke kwaliteit van het gebied loopt gevaar als men in strijd met het bestemmingsplan een bouwwerk bouwt of als men in strijd met het bestemmingsplan gronden of bouwwerken gebruikt. Het achterwege laten van handhaving kan ertoe leiden dat zich ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen voordoen die negatieve gevolgen hebben voor de ruimtelijke kwaliteit en de veiligheid. Daarom wordt hier het beleid over de handhaving uiteengezet en aangegeven hoe de handhaving van de bestemmingsplanregels wordt opgepakt. Volgens vaste jurisprudentie bestaat er een beginselplicht om handhavend op te treden. Dit houdt in dat, gelet op het algemeen belang dat gediend is met de handhaving, in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift of regel het bestuursorgaan dat bevoegd is om met bestuursdwang of een last onder dwangsom op te treden, in de regel van deze bevoegdheid gebruik moet maken. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag van het bestuursorgaan worden gevergd dit niet te doen. Dit kan zich voordoen als er concreet zicht op legalisatie bestaat. Voorts kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien. De gemeente Haarlem voldoet aan deze beginselplicht door daadkrachtig en consequent op te treden.

Eens in de vier jaar stelt de gemeente Haarlem een integraal handhavingsbeleid vast waarin de projecten staan aangegeven die worden opgepakt. De opzet is dat de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving niet alle illegale situaties tegelijk aanpakt, maar wel een werkbaar aantal zaken, wat een uitstralend effect zal hebben. Nieuw vastgestelde bestemmingsplannen lenen zich bij uitstek voor deze projectmatige aanpak. Uiteraard wordt bij calamiteiten altijd opgetreden. Handhaving van de regels van bestemmingsplannen vindt in de gemeente Haarlem plaats langs bestuursrechtelijke weg. Rechtszekerheid en gelijke behandeling van burgers staan hierbij voorop. Daarbij is ook communicatie belangrijk. Hier kan bovendien een preventieve werking van uitgaan. De gemeente brengt met name de relatie met de na te streven beleidsdoelstellingen onder de aandacht, zodat voor iedere inwoner, eigenaar en ondernemer duidelijk mag zijn hoe en wanneer het college handhaaft.

Ook voor dit plangebied zal de handhaving van de kaders van het bestemmingsplan ook plaatsvinden na het verstrekken van omgevingsvergunningen voor de activiteiten 'bouwen', 'het uitvoeren van een werk' en 'het gebruiken van gronden en bouwwerken'. Want niet alleen handelingen zonder vergunning zijn onderwerp van handhaving, maar ook handelingen in afwijking van een omgevingsvergunning vormen een overtreding. Het gemeentelijk toezicht tijdens de vergunningsplichtige activiteiten is gewaarborgd doordat inspecteurs in Haarlem volgens het Landelijk Toezichtprotocol werken. Deze inspecteurs classificeren projecten volgens het protocol, waarmee zij de noodzakelijke frequentie en het niveau van de controles tijdens de bouw bepalen. De rapportage van deze controles slaan zij digitaal op. Aldus draagt het college zorg voor de handhaving van de bestemmingsplanregels.

Regels     

Hoofdstuk 1 Inleidende regels     

Artikel 1 Begrippen     

1.1 Aan-huis-verbonden-beroep:     

het uitoefenen van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, educatief, kunstzinnig, technisch of daarmee gelijk te stellen activiteiten niet zijnde detailhandel, dat een uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.2 Aanbouw en uitbouw:     

een aangebouwd gebouw behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

1.3 Aanduiding:     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4 Aanduidingsgrens:     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5 Aanlegvergunning:     

omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder b van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

1.6 Achtergevelrooilijn:     

bebouwingsgrens aan de van de weg afgekeerde zijde van het bebouwingsvlak.

1.7 Antenne-installatie:     

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

1.8 Archeologisch deskundige:     

professioneel archeoloog die op basis van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie bevoegd is om archeologische onderzoek uit te voeren en programma's van eisen op te stellen en te toetsen.

1.9 Archeologisch onderzoek:     

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarde binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie.

1.10 Archeologisch rapport:     

in rapportvorm vervat verslag van een volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen verricht archeologisch onderzoek, op basis waarvan een conclusie kan worden getrokken over de aanwezigheid van archeologische waarden.

1.11 Archeologisch waardevol gebied:     

gronden waar archeologische waarden aanwezig of te verwachten zijn.

1.12 Archeologische waarde:     

vindplaats of vondst met een oudheidkundige waarde. Het betreft hier met name archeologische relicten in hun oorspronkelijke ruimtelijke context.

1.13 Atelier:     

een gebouw of deel daarvan, dat bestemd is voor de uitoefening van een beroep in de kunstzinnige en/ of culturele sector.

1.14 Bebouwing:     

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.15 Bebouwingspercentage:     

een op de verbeelding aangegeven percentage dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

1.16 Bed & breakfast:     

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs)woning met behoud van de woonfunctie, waarbij het aanbod zich beperkt tot maximaal 2 kamers en 4 slaapplaatsen.

1.17 Bedrijf:     

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

1.18 Bedrijfswoning:     

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor één huishouden, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

1.19 Begane grond:     

een bouwlaag waarvan het vloerniveau (nagenoeg) ter hoogte van het aansluitende peil ligt.

1.20 Beschermd stads- of dorpsgezicht:     

beschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in artikel 1, onder g, van de Monumentenwet 1988.

1.21 Bestaande:     

onder “bestaande” goot- of bouwhoogte, kap- en dakvorm, gevelindeling, maatvoering en oppervlakte wordt verstaan de goot-/bouwhoogte, kap- en dakvorm, nokrichting, gevelindeling, maatvoering en oppervlakte zoals die op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan bestaat of rechtens mag bestaan.

1.22 Bestemmingsgrens:     

de grens van een bestemmingsvlak.

1.23 Bestemmingsplan:     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.24 Bestemmingsvlak:     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.25 Bevoegd gezag:     

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning.

1.26 Bijbehorend bouwwerk:     

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

1.27 Bijgebouw:     

een gebouw dat, zowel in bouwkundige als in functionele zin ondergeschikt is aan en ten dienste staat van een hoofdgebouw.

1.28 Bouwen:     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.29 Bouwgrens:     

de grens van een bouwvlak.

1.30 Bouwlaag:     

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd.

1.31 Bouwperceel:     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.32 Bouwperceelgrens:     

de grens van een bouwperceel.

1.33 Bouwvlak:     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijn toegelaten.

1.34 Bouwwerk:     

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.35 Bruto vloeroppervlak (bvo):     

de totale vloeroppervlakte van alle tot het gebouw behorende binnenruimten, met inbegrip van de bouwconstructie, bergingen, trappenhuizen, interne verkeersruimten, magazijnen, dienstruimten et cetera, met uitzondering van balkons, galerijen, parkeer- en stallingsvoorzieningen.

1.36 Cultuurhistorische waarde:     

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied.

1.37 Dakhelling:     

de hoek die een dakvlak maakt met het horizontale vlak.

1.38 Dakkapel:     

een zich in een dakvlak bevindende uitbouw.

1.39 Dakopbouw:     

een extra bouwlaag boven de goot met een platte afdekking.

1.40 Dakterras:     

een met een omheining afgezette buitenruimte op een gebouw.

1.41 Detailhandel:     

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van horeca en supermarkt.

1.42 Dienstverlening:     

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij afnemers rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord worden gestaan en geholpen.

1.43 Ensemble:     

twee of meer gebouwen die samen een bouwkundige eenheid vormen, waarbij de suggestie wordt gewekt dat het één gebouw betreft.

1.44 Evenement:     

periodieke en/of incidentele manifestaties zoals sportmanifestaties, concerten, bijeenkomsten, voorstellingen, tentoonstellingen, shows, thematische beurzen en thematische markten.

1.45 Evenement categorie 1:     

evenementen met onversterkte muziek, achtergrondmuziek en beperkte spreekinstallaties. Bij categorie 1 evenementen horen ook straat/buurtfeesten, georganiseerde picknicks, kinderfeesten etc.

1.46 Evenement categorie 2:     

evenementen met spreekinstallaties, versterkte (live)muziek met kleinschalig karakter, orkest, taptoe, etc.

1.47 Evenement categorie 3:     

evenementen zoals popconcerten, live optredens, houseparty, dj's, rap, dance-event en muziekprogramma's van radio en tv-omroepen, etc.

1.48 Garagebox:     

afgeschermde ruimte die dient voor het stallen van voertuigen en/of als berging.

1.49 Gastouderopvang:     

gastouderopvang als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen, die een uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.50 Gebouw:     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.51 Hoofdgebouw:     

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.52 Horeca 1:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk overdag eenvoudige etenswaren verstrekken en als nevenactiviteit licht- en niet-alcoholische dranken verstrekken, zoals lunchrooms, ijssalons, koffie/theehuizen, broodjeszaken en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.53 Horeca 2:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk maaltijden verstrekken en als nevenactiviteit alcoholische en niet-alcoholische dranken verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van maaltijden, zoals restaurants en eethuisjes, snackbars en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.54 Horeca 3:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk dranken en eten verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van dranken, zoals (eet)cafés en bars en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.55 Horeca 4:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk logies per nacht verstrekken met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken en het houden van bijeenkomsten / vergaderingen / congressen.

1.56 Horeca 5:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk dranken verstrekken en gericht zijn op dansen en beluisteren van muziek, zoals dancings en discotheken en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.57 Horecaschip:     

een zich op het water bevindend object dat (nagenoeg) geheel dient als horecabedrijf.

1.58 Kampeermiddel:     

  1. een tent, een tentwagen, een kampeerauto, camper of een caravan;
  2. enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan voor zover geen bouwwerk zijnde, een en ander voor zover deze geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen voor recreatief nachtverblijf.

1.59 Kantoor:     

een gebouw voor het verlenen van diensten en het uitvoeren van handelingen, waarbij de nadruk ligt op de administratieve afwikkeling van die handelingen.

1.60 Kap:     

een uitwendige scheidingsconstructie onder een hoek met het horizontale vlak.

1.61 Kunstwerk:     

civieltechnisch werk voor de infrastructuur van wegen, water, spoorbanen,waterkeringen en/of leidingen niet bedoeld voor permanent menselijk verblijf.

1.62 Lessenaarsdak:     

een dakvorm die bestaat uit slechts één dakvlak of dakschild die onder een zekere helling is aangebracht.

1.63 Nieuwbouw:     

nieuwbouw betreft bouwwerken jonger dan 50 jaar.

1.64 Oeverlijn:     

de scheidingslijn tussen water en land.

1.65 Onderdoorgang/overbouwing:     

een op de verbeelding aangegeven gebied waar binnen het bouwvlak een doorgang mogelijk is, waarboven bebouwing mag worden opgericht.

1.66 Orde 1 bouwwerken:     

orde 1 betreft bouwwerken die beschermd zijn op grond van de Monumentenwet 1988, de provinciale of gemeentelijke Monumentenverordening.

1.67 Orde 2 bouwwerken:     

orde 2 betreft bouwwerken ouder dan 50 jaar die op grond van hun architectonische kwaliteit, op grond van hun plaats in de stedenbouwkundige structuur of als toonaangevend element behoudenswaardig zijn.

1.68 Orde 3 bouwwerken:     

orde 3 betreft bouwwerken ouder dan 50 jaar die geen architectonische of stedenbouwkundige meerwaarde hebben.

1.69 Peil:     

  1. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
  2. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;
  3. indien in of op het water wordt gebouwd: het plaatselijk gemiddelde waterpeil;
  4. in afwijking van het bepaalde onder a tot en met c geldt ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 1' de bovenzijde van het dak van de bestaande parkeergarage als peil.

1.70 Plan:     

het bestemmingsplan Rozenprieel met identificatienummer NL.IMRO.0392.BP4120013-va01 van de gemeente Haarlem.

1.71 Plantsoen:     

met bomen en heesters beplant terrein.

1.72 Plat dak:     

een afdekking onder een hoek van maximaal 5 graden ten opzichte van het horizontale vlak.

1.73 Prostitutie:     

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.74 Seksinrichting:     

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een (raam) prostitutiebedrijf, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een besloten huis, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.75 Seriebouw:     

twee of meer gebouwen naast elkaar die in dezelfde architectuur zijn uitgevoerd.

1.76 Stadslandbouw:     

het telen, oogsten en afzetten van voedsel in of in de nabijheid van een stad. Kenmerkend is dat deze vorm van landbouw gebruik maakt van producten en diensten uit de stad en vervolgens weer producten en diensten terug levert aan de stad. Dit kan zowel commercieel als niet-commercieel zijn.

1.77 Supermarkt:     

een specifieke vorm van detailhandel in de vorm van een zelfbedieningszaak in goederen met (hoofdzakelijk) een grote verscheidenheid aan algemene en verse levensmiddelen (eventueel aangevuld met huishoudelijke artikelen) met een verkoopvloeroppervlakte van 500m2 of meer.

1.78 Trend:     

binnen een (deel van een) straat voorkomende nagenoeg indentieke dakopbouwen, kapvormen of dakkapellen (die juridisch, technisch en qua ruimtelijke kwaliteit gewenst bevonden zijn).

1.79 Verbeelding:     

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen ruimtelijke informatie.

1.80 Verblijfsgebied:     

een voor een ieder toegankelijke verblijfsruimte die is bestemd voor (de aanleg van) erfontsluitingswegen, pleinen, voet- en fietspaden, voorzieningen van openbaar nut, waterlopen en -partijen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, straatmeubilair en dergelijke.

1.81 Verkoopvloeroppervlakte:     

het voor publiek toegankelijke deel van de winkelvloeroppervlakte, inclusief etalageruimte en de ruimte achter de toonbank dan wel kassaruimte.

1.82 Voorgevelrooilijn:     

de bouwgrens aan de wegzijde van het bouwvlak.

1.83 Voorzieningen van openbaar nut:     

voorzieningen ten behoeve van openbare verlichting, telecommunicatie, gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen ondergrondse kabels en leidingen, transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten.

1.84 Waterberging:     

een aangewezen gebied waarbinnen incidenteel of permanent het teveel aan water wordt vastgehouden op het ene moment totdat er water nodig is op een later moment.

1.85 Wet:     

de Wet ruimtelijke ordening.

1.86 Woning:     

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één huishouden.

1.87 Woonschepenligplaats:     

de op de verbeelding aangegeven ruimte, waarop een woonschip ligplaats mag hebben.

1.88 Woonschip:     

een vaartuig, uitsluitend of in hoofdzaak als woning gebruikt of tot woning bestemd.

Artikel 2 Wijze van meten     

2.1 Bij de toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:     

afstand tot de bouwperceelsgrens

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is.

bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte onderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen onderdelen. Siergevels zoals trapgevels, halsgevels, klokgevels en lijstgevels worden niet meegerekend bij het bepalen van de bouwhoogte.

de dakhelling

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, dan wel de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

verticale diepte van een ondergronds bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenzijde van de laagstgelegen vloer.

inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

breedte dakvlak bij dakdoorbreking

de meetlijn wordt gelegd op de helft van de hoogte van de dakdoorbreking.

2.2 Overschrijden bouwgrenzen     

Het is toegestaan de in dit plan aangegeven bouwgrenzen te overschrijden ten behoeve van:

  1. stoepen, stoeptreden, funderingen, plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen, schoorstenen en dergelijke ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 0,5 m;
  2. gevel- en kroonlijsten, overstekende daken en dergelijke onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 10 % van de breedte van de aangrenzende straat en met een maximum van 1 m. Deze werken mogen niet lager gelegen zijn dan 4,2 m boven de rijweg met inbegrip van een strook van 0,6 m breedte ter weerzijde van de rijweg, dan wel 2, 2 m boven een fiets- en/of voetpad;
  3. hijsinrichtingen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1 m en deze werken niet lager zijn gelegen dan 5 m boven peil.

 

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels     

Artikel 3 Bedrijf     

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. voorzieningen van openbaar nut;
  2. bij de bestemming behorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde', groenvoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, voorzieningen van openbaar nut, voorzieningen voor de waterhuishouding.

3.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Bedrijf' mogen gebouwen en 'bouwwerken geen gebouw zijnde', ten dienste van de bestemming worden gerealiseerd onder de volgende voorwaarden:

  1. de hoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan op de verbeelding staat aangegeven;
  2. de oppervlakte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 20 m2;
  3. de bouwhoogte van overige 'bouwwerken, geen gebouwen zijnde' mag niet meer bedragen dan 6 m.

Artikel 4 Cultuur en ontspanning     

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Cultuur en ontspanning' aangewezen gronden zijn bestemd voor atelier.

4.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Cultuur en ontspanning' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 23.

4.3 Specifieke gebruiksregels     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van gebouwen als zelfstandige woning.

Artikel 5 Gemengd - 1     

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

5.1.1 Begane grond     
  1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed&breakfast;
  2. kantoor, praktijkruimte, atelier;
  3. dienstverlening;
  4. maatschappelijke voorzieningen zoals genoemd in artikel 10.1 onder a;
  5. bedrijven of bedrijfsactiviteiten tot en met categorie B, zoals genoemd in de bij deze regels behorende zoneringslijst, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven;
  6. uitsluitend opslag, ter plaatse van de aanduiding 'opslag';
  7. alsmede een kinderdagverblijf met bijbehorende voorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'kinderdagverblijf';
  8. alsmede een onderdoorgang ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang';
  9. bij de bestemming behorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde', groenvoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen, waterlopen en waterpartijen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, voorzieningen voor de waterhuishouding.
5.1.2 Overige verdiepingen     
  1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en bed & breakfast;
  2. alsmede maatschappelijke voorzieningen zoals aangegeven in artikel 10.1 onder a. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk';
  3. alsmede een kinderdagverblijf met bijbehorende voorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'kinderdagverblijf'.

5.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Gemengd - 1' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 23.

5.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 24, gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

  1. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
  2. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m²;



Strijdig gebruik

  1. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van bijgebouwen als zelfstandige woning.

5.4 Afwijken van de gebruiksregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 5.1.1, ten behoeve van een bedrijf dat niet in de zoneringslijst dan wel in een hogere categorie staat vermeld, maar dat naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen is met de toegelaten milieuzonering categorieën.

Artikel 6 Gemengd - 2     

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Gemengd - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

6.1.1 Begane grond     
  1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed & breakfast, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten' de functie wonen niet is toegestaan;
  2. kantoor, praktijkruimte, atelier;
  3. dienstverlening;
  4. maatschappelijke voorzieningen zoals genoemd in artikel 10.1 onder a., met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk uitgesloten' de functie maatschappelijk niet is toegestaan;
  5. detailhandel met daaraan ondergeschikte en daarmee verbonden horeca met niet meer dan 30 % van het brutovloeroppervlak, zonder terras en zonder het schenken van alcoholische dranken;
  6. bedrijven of bedrijfsactiviteiten tot en met categorie B, zoals genoemd in de bij deze regels behorende zoneringslijst, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven;
  7. alsmede horeca t/m categorie 3, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 3';
  8. alsmede een supermarkt, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt';
  9. alsmede een kinderdagverblijf met bijbehorende voorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'kinderdagverblijf';
  10. alsmede een onderdoorgang ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang';
  11. bij de bestemming behorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde', groenvoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen, waterlopen en waterpartijen, voorzieningen voor de waterhuishouding, (ondergrondse) parkeervoorzieningen.
6.1.2 Overige verdiepingen     
  1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed en breakfast.

6.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Gemengd - 2' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 23.

6.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 24, gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

  1. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
  2. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m²;



Strijdig gebruik

  1. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van bijgebouwen als zelfstandige woning.

6.4 Afwijken van de gebruiksregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 6.1.1, ten behoeve van een bedrijf dat niet in de zoneringslijst dan wel in een hogere categorie staat vermeld, maar dat naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen is met de toegelaten milieuzonering categorieën.

Artikel 7 Gemengd - 4     

7.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Gemengd - 4' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

7.1.1 Begane grond     
  1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed&breakfast;
  2. kantoor, praktijkruimte, atelier;
  3. dienstverlening;
  4. maatschappelijke voorzieningen zoals genoemd in artikel 10.1 onder a;
  5. alsmede bedrijven of bedrijfsactiviteiten van categorie A, zoals genoemd in de bij deze regels behorende zoneringslijst uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - bedrijf tot en met categorie A';
  6. alsmede een kinderdagverblijf met bijbehorende voorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'kinderdagverblijf';
  7. alsmede een onderdoorgang ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang';
  8. bij de bestemming behorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde', groenvoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen, waterlopen en waterpartijen, voorzieningen voor de waterhuishouding, (ondergrondse) parkeervoorzieningen.
7.1.2 Overige verdiepingen     
  1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed&breakfast ;
  2. kantoor, praktijkruimte, atelier;
  3. dienstverlening;
  4. maatschappelijke voorzieningen zoals genoemd in artikel 10.1 onder a;
  5. alsmede bedrijven of bedrijfsactiviteiten van categorie A, zoals genoemd in de bij deze regels behorende zoneringslijst uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - bedrijf tot en met categorie A';
  6. alsmede een kinderdagverblijf met bijbehorende voorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'kinderdagverblijf'.

7.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Gemengd - 4' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 23.

7.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 24, gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

  1. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
  2. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m²;



Strijdig gebruik

  1. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van bijgebouwen als zelfstandige woning.

7.4 Afwijken van de gebruiksregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 7.1.1, ten behoeve van een bedrijf dat niet in de zoneringslijst dan wel in een hogere categorie staat vermeld, maar dat naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen is met de toegelaten milieuzonering categorieën.

Artikel 8 Gemengd - 6     

8.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Gemengd - 6' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

8.1.1 Begane grond     
  1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed en breakfast;
  2. kantoor, praktijkruimte, atelier;
  3. dienstverlening;
  4. maatschappelijke voorzieningen zoals genoemd in artikel 10.1 onder a;
  5. bedrijven of bedrijfsactiviteiten tot en met categorie B, zoals genoemd in de bij deze regels behorende zoneringslijst;
  6. aan de hoofdfunctie ondergeschikte en daarmee verbonden horeca-activiteiten tot en met categorie 2 ten dienste van deze voorzieningen tot niet meer dan 30% van het bruto vloeroppervlak;
  7. alsmede een kinderdagverblijf met bijbehorenden voorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'kinderdagverblijf';
  8. bij de bestemming behorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde', groenvoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen, waterlopen en waterpartijen, voorzieningen voor de waterhuishouding, (ondergrondse) parkeervoorzieningen.
8.1.2 Overige verdiepingen     
  1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed en breakfast;
  2. kantoor, praktijkruimte, atelier;
  3. dienstverlening;
  4. bedrijven of bedrijfsactiviteiten tot en met categorie B, zoals genoemd in de bij deze regels behorende zoneringslijst;
  5. maatschappelijk zoals aangegeven in artikel 10.1 onder a;
  6. bij de bestemming behorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde', groenvoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen, waterlopen en waterpartijen, voorzieningen voor de waterhuishouding, (ondergrondse) parkeervoorzieningen.

8.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Gemengd - 6' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 23.

8.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 24, gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

  1. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
  2. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 % van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m²;



Strijdig gebruik

  1. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van bijgebouwen als zelfstandige woning.

8.4 Afwijken van de gebruiksregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 8.1, ten behoeve van een bedrijf dat niet in de zoneringslijst dan wel in een hogere categorie staat vermeld, maar dat naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen is met de toegelaten milieuzonering categorieën.

Artikel 9 Groen     

9.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. openbare groenvoorzieningen;
  2. stadslandbouw;
  3. evenementen categorie 1;
  4. voet- en fietspaden;
  5. bij de bestemming behorende waterlopen en waterpartijen, fietsparkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, kunstwerken, kunstobjecten, waterberging, bergbezinkbassins, (ondergrondse) afval- en recyclecontainers, warmte-koudeopslag, warmte-koudetransport.

9.2 Bouwregels     

  1. de bouwhoogte van 'bouwwerken geen gebouw zijnde', mag niet meer dan 6 m bedragen;
  2. de oppervlakte per 'bouwwerk geen gebouw zijnde' mag niet meer dan 10 m² bedragen;
  3. de diepte van een (ondergronds) bouwwerk mag niet meer dan 7,0 m bedragen.

Artikel 10 Maatschappelijk     

10.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. maatschappelijke voorzieningen zoals bibliotheek, culturele voorzieningen, educatieve voorzieningen, buitenschoolse opvang, levensbeschouwelijke voorzieningen, openbare dienstverlening, gezondheidszorg (incl. apotheek), peuterspeelplaatswerk, praktijkruimte, welzijnsinstellingen;
  2. alsmede een kinderdagverblijf met bijbehorende voorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'kinderdagverblijf';
  3. alsmede wonen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'wonen';
  4. aan de hoofdfunctie ondergeschikte en daarmee verbonden horeca-activiteiten tot en met categorie 2 ten dienste van deze voorzieningen met niet meer dan 30% van het bruto vloeroppervlak;
  5. bij de bestemming behorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde', groenvoorzieningen, kunstobjecten, wegen en paden, erven en terreinen, waterlopen en waterpartijen, voorzieningen voor waterhuishouding; (ondergrondse) parkeervoorzieningen.

10.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 23.

Artikel 11 Tuin - 1     

11.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Tuin - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. tuinen en verhardingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing;
  2. alsmede een bestaande in- en uitrit parkeergarage, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - in- en uitrit parkeergarage';
  3. alsmede een bestaande ondergrondse of halfverdiepte parkeergarage, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 1' .
  4. alsmede parkeren, ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein'.
  5. bijbehorende voorzieningen zoals erkers, fietsenberging/cubes, speeltoestellen, erfafscheidingen, warmte-koudeopslag, warmte-koudetransport.

11.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Tuin - 1' mogen 'bouwwerken geen gebouw zijnde' worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

  1. de hoogte van erfafscheidingen mag niet meer dan 1 m bedragen;
  2. de verticale diepte van een ondergronds bouwwerk mag niet meer dan 7 meter bedragen.

erker

  1. uitsluitend bestaande erkers zijn toegestaan tot maximaal de bestaande maatvoering.

fietsenberging

  1. het realiseren van een fietsenberging in de voor- of zijtuin mag onder de volgende voorwaarden:
    1. er is geen achterom aanwezig bij de woning;
    2. de diepte van de voor- of zijtuin is minimaal 2,5 meter;
    3. de hoogte van de berging/cube mag maximaal 1,4 meter bedragen;
    4. de oppervlakte van de berging mag maximaal 20% van de oppervlakte van de voor- of zijtuin bedragen met een maximum van 4 m²;
    5. de gevels van de berging evenwijdig aan de voorgevel, mogen maximaal 30% van de breedte van die voorgevel beslaan.

11.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 24, gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo wordt in elk geval gerekend het gebruik van onbebouwde gronden voor het parkeren van motorvoertuigen, met uitzondering van die gronden met de aanduiding 'parkeerterrein'.

Artikel 12 Tuin - 2     

12.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Tuin - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. tuinen en verhardingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing;
  2. parkeren binnen bebouwing;
  3. bijbehorende bouwwerken ten dienste van het hoofdgebouw;
  4. alsmede een bestaande ondergrondse of halfverdiepte parkeergarage, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 1';
  5. alsmede bestaande garageboxen, ter plaatse van de aanduiding 'garage';
  6. alsmede een kinderdagverblijf, uitsluitend ter plaatse van de specifieke aanduiding 'kinderdagverblijf';
  7. bijbehorende voorzieningen, speeltoestellen en erfafscheidingen, warmte-koudeopslag, warmte-koudetransport.

12.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Tuin - 2' mogen bouwwerken worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

12.2.1 Alle bouwwerken     
  1. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken, mag (per tuin per adres) niet meer bedragen dan 50% van de gronden met een maximum van 40 m2, tenzij een bouwvlak is aangegeven, in welk geval het bouwvlak volledig mag worden bebouwd;
  2. de diepte van een ondergronds bouwwerk mag niet meer dan 7 m bedragen.

12.2.2 Gebouwen     
  1. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen mag op een afstand van niet meer dan 2,5 m gemeten vanaf de achtergevelrooilijn niet meer bedragen dan 0,3 m boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw met een maximum bouwhoogte van 4 m, gemeten vanaf het aansluitend peil, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven;
  2. voor garageboxen geldt de bestaande maatvoering als maximale maatvoering;
  3. de bouwhoogte van overige aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag maximaal 3 m bedragen, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven.

12.2.3 Bouwwerken geen gebouw zijnde     
  1. de hoogte van erfafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen;
  2. de hoogte van overige bouwwerken geen gebouw zijnde mag niet dan 3 m bedragen.

dakterras

  1. een dakterras is toegestaan, mits:
    1. gesitueerd op een aan- of uitbouw;
    2. het dakterras van binnenuit wordt ontsloten;
    3. privacyschermen niet hoger zijn dan 1.5 m en niet dieper dan 2.5 m;
    4. de afstand tussen de tegenoverliggende achtergevels van de hoofdbebouwing minimaal 20 m bedraagt;
    5. de diepte van het dakterras niet meer bedraagt dan 2,5 m gemeten vanuit de achtergevel;
    6. voorzien van een afscheiding met een maximum hoogte van 1,2 m;
    7. er geen overige bouwwerken op het dakterras worden geplaatst.

12.3 Afwijken van de bouwregels     

kap op bijgebouw

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 12.2.2 en toestaan dat de goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen 3 m mag bedragen, waarbij boven de goot mag worden afgedekt met een kap met een maximum hoogte van 2 m.

dakterrassen

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 12.2.3 en toestaan dat een dakterras met een andere diepte dan maximaal 2,5 m achter de achtergevelrooilijn wordt gebouwd;

afwijkingscriteria

  1. Het bevoegd gezag toetst bij de toepassing van de afwijkingsbevoegdheden als bedoeld in 12.3 of geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
  1. het straat- en bebouwingsbeeld;
  2. de cultuurhistorische waarden;
  3. de privacy en bezonning van de omwonenden;
  4. de verkeerssituatie ter plaatse;
  5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

12.4 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 24, gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo wordt in elk geval gerekend het gebruik van:

  1. bijgebouwen als zelfstandige woning;
  2. het gebruik van onbebouwde gronden voor het parkeren van motorvoertuigen;
  3. dakterrassen voor horeca.

Artikel 13 Tuin - 3     

13.1 Bestemmingsomschrijving     

De op de verbeelding voor 'Tuin - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. tuinen en verhardingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing;
  2. bijbehorende bouwwerken ten dienste van het hoofdgebouw;
  3. parkeren binnen bebouwing;
  4. bijbehorende voorzieningen, speeltoestellen en erfafscheidingen, warmte-koudeopslag, warmte-koudetransport.

13.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Tuin - 3' mogen bouwwerken worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

13.2.1 Alle bouwwerken     
  1. de gronden mogen volledig worden bebouwd;
  2. de diepte van een ondergronds bouwwerk mag niet meer dan 7 m bedragen.
13.2.2 Gebouwen     
  1. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag voor zover op een afstand van niet meer dan 2,5 m van de achtergevelrooilijn niet meer bedragen dan 0,3 m boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw met een maximum bouwhoogte van 4 m, gemeten vanaf het aansluitend peil, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven;
  2. de bouwhoogte van overige aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag ten hoogste 3 m bedragen, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven.

13.2.3 Bouwwerken geen gebouw zijnde     
  1. de hoogte van erfafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen;
  2. de hoogte van overige bouwwerken geen gebouw zijnde, waaronder speeltoestellen, mag niet dan 3 m bedragen.

dakterras

  1. een dakterras is toegestaan, mits:
    1. gesitueerd op een aan- of uitbouw;
    2. het dakterras van binnenuit wordt ontsloten;
    3. privacyschermen niet hoger zijn dan 1.5 m en niet dieper dan 2.5 m;
    4. de afstand tussen de tegenoverliggende achtergevels van de hoofdbebouwing minimaal 20 m bedraagt;
    5. de diepte van het dakterras niet meer bedraagt dan 2,5 m gemeten vanuit de achtergevel;
    6. voorzien van een afscheiding met een maximale hoogte van 1,2 m;
    7. er geen overige bouwwerken op het dakterras worden geplaatst.

13.3 Afwijken van de bouwregels     

kap op bijgebouw

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 13.2.2 en toestaan dat de goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen 3 m mag bedragen, waarbij boven de goot mag worden afgedekt met een kap met een maximum hoogte van 2 m;
  2. het bepaalde in 13.2.2 en toestaan dat de bouwhoogte van de aan- of uitbouw wordt verhoogd naar maximaal 4 m.

dakterrassen

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 13.2.3 en toestaan dat een dakterras met een andere diepte dan maximaal 2,5 m achter de achtergevelrooilijn wordt gebouwd.

afwijkingscriteria

  1. Het bevoegd gezag toetst bij de toepassing van de afwijkingsbevoegdheden als bedoeld in 13.3 geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
    1. het straat- en bebouwingsbeeld;
    2. de cultuurhistorische waarden;
    3. de privacy en bezonning van de omwonenden;
    4. de verkeerssituatie ter plaatse;
    5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

13.4 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 24, gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van:

  1. bijgebouwen als zelfstandige woning;
  2. onbebouwde gronden voor het parkeren van motorvoertuigen;
  3. dakterrassen voor horeca.

Artikel 14 Verkeer     

14.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

  1. straten, wegen, pleinen, voet- en fietspaden;
  2. alsmede een bestaande ondergrondse of halfverdiepte parkeergarage, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 1';
  3. parkeervoorzieningen, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'parkeren uitgesloten' parkeervoorzieningen zijn uitgesloten;
  4. stadslandbouw;
  5. evenementen categorie 1;
  6. terrassen, standplaatsen en uitstallingen;
  7. alsmede bruggen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'brug';
  8. alsmede bestaande garageboxen, ter plaatse van de aanduiding 'garage';
  9. bij de bestemming behorende groenvoorzieningen, waterlopen en waterpartijen, speelvoorzieningen, kunstwerken, kunstobjecten, waterberging, bergbezinkbassins, (ondergrondse) afval- en recyclecontainers, reclame-uitingen, voorzieningen voor de waterhuishouding, warmte-koudeopslag, warmte-koudetransport.

14.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Verkeer' mogen bouwwerken worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

14.2.1 Gebouwen     
  1. er mogen uitsluitend garageboxen en gebouwen ten behoeve van voorzieningen van openbaar nut worden gebouwd;
  2. garageboxen mogen uitsluitend aaneengesloten worden gebouwd;
  3. de bouwhoogte van garageboxen mag niet meer dan 3 m bedragen;
  4. de verticale diepte van een ondergronds bouwwerk mag niet meer dan 7,0 m bedragen.
14.2.2 Bouwwerken geen gebouwen zijnde     
  1. de bouwhoogte van bruggen mag maximaal 12 m bedragen;
  2. de bouwhoogte van overige 'bouwwerken geen gebouw zijnde' mag niet meer dan 3 m bedragen.

14.3 Specifieke gebruiksregels     

Ter plaatse van de aanduiding 'plantsoen' geldt dat minimaal 30% van de gronden onverhard wordt en dient te worden ingericht als plantsoen.

Artikel 15 Water     

15.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. waterberging, waterbeheer en waterhuishouding;
  2. waterlopen en waterpartijen;
  3. verkeer te water;
  4. aanmeervoorzieningen, aanlegsteigers, (passanten)ligplaatsen;
  5. alsmede wonen op een woonschip, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed & breakfast uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'woonschepenligplaats';
  6. alsmede een drijvende groenvoorziening, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'groenvoorziening';
  7. waterstaatkundige voorzieningen, zoals bruggen, taluds en oevers, sluizen, stuwen, steigers, dammen, kademuren, duikers, gemalen en overige kunstwerken;
  8. bij de bestemming behorende groenvoorzieningen en kunstobjecten.

15.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Water' mogen 'bouwwerken geen gebouw zijnde' worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

bouwhoogte

  1. de bouwhoogte van meerpalen mag maximaal 4 meter bedragen;
  2. de bouwhoogte van 'bouwwerken geen gebouw zijnde' mag niet meer dan 1 m bedragen.

doorvaarthoogte

  1. de doorvaarthoogte van bruggen dient minimaal 1,5 meter te bedragen;

steiger

  1. de breedte van een steiger, gemeten haaks op de oeverlijn, mag niet meer dan 1/10 van de breedte van het oppervlaktewater bedragen;
  2. de oppervlakte van een steiger mag maximaal:
    1. 2,5 m² bedragen indien gesitueerd in oppervlaktewater met een breedte tussen de 3 en 10 m;
    2. 5 m² bedragen indien gesitueerd in oppervlaktewater met een breedte tussen de 10 en 20 m;
    3. 10 m² bedragen indien gesitueerd in oppervlaktewater met een breedte tussen de 20 en 50 m;
    4. 15 m² bedragen indien gesitueerd in oppervlaktewater breder dan 50 m;
  3. in afwijking van het bepaalde onder d en e geldt ter plaatse van de aanduiding 'steiger' de bestaande maatvoering als maximale maatvoering.

woonschepenligplaats

  1. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'woonschepenligplaats' mogen woonschepen worden aangelegd, mits:
    1. de lengte niet meer bedraagt dan 18,5 m;
    2. de breedte niet meer bedraagt dan 7 m, gemeten haaks op de oeverlijn, inclusief gangboorden en dakoverstekken;
    3. bij woonschepen met een plat dak de hoogte niet meer bedraagt dan 3,85 meter boven de waterlijn;
    4. bij woonschepen met een schuin of bol dak de hoogte niet meer bedraagt dan 4,00 meter boven de waterlijn.
    5. in afwijking van het hierboven bepaalde in sub 1 tot en met 4 mogen woonschepen, die op het moment van ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan reeds een vergunde ligplaats met afwijkende maatvoering hebben, deze ligplaats blijven innemen;
    6. per aanduiding 'woonschepenligplaats' is maximaal 1 ligplaats voor woonschepen toegestaan.

15.3 Afwijken van de bouwregels     

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 15.2 en een afwijkende maatvoering toestaan.

afwijkingscriteria

  1. Het bevoegd gezag toetst bij de toepassing van de afwijkingsbevoegdheid of geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
  1. het straat- en bebouwingsbeeld;
  2. de cultuurhistorische waarden;
  3. de privacy en bezonning van de omwonenden;
  4. de verkeerssituatie ter plaatse;
  5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

15.4 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 24, gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

  1. tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken als ligplaats voor hotel- en horecaschepen en als ligplaats voor woonschepen anders dan bedoeld in artikel 15.1 onder e.

15.5 Wijzigingsbevoegdheid     

Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen in die zin, dat de verbeelding ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied' wordt gewijzigd door het verkleinen van de aanduiding 'woonschepenligplaats', met dien verstande dat toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid alleen is toegestaan indien:

  1. de betreffende woonboot naar een andere ligplaats is verplaatst dan wel is verwijderd en er geen redenen zijn om aan te nemen dat deze op de ligplaats zal terugkeren;
  2. dan wel dat er overeenstemming met de betreffende eigenaar is bereikt over het verplaatsen/verwijderen van de woonboot.

Artikel 16 Wonen     

16.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. wonen al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden-beroep, gastouderopvang of bed&breakfast;
  2. alsmede buitenschoolse opvang, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'naschoolse opvang';
  3. alsmede een bestaande in- en uitrit parkeergarage, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - in- en uitrit parkeergarage';
  4. alsmede een bestaande ondergrondse of halfverdiepte parkeergarage, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeergarage 1';
  5. alsmede onderdoorgang, ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang';
  6. bijbehorende voorzieningen zoals, groenvoorzieningen, waterlopen en waterpartijen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, bergingen, tuinen, erven en terreinen.

16.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Wonen' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 23.

16.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 24 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

  1. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
  2. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m².



Strijdig gebruik

  1. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken voor:
    1. het gebruik van onbebouwde gronden voor het parkeren van motorvoertuigen;
    2. bijgebouwen als zelfstandige woning.

Artikel 17 Woongebied - Koningshof     

17.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Woongebied - Koningshof' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

17.1.1 Begane grond     
  1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed & breakfast;
  2. kantoor, praktijkruimte, atelier;
  3. dienstverlening;
  4. maatschappelijke voorzieningen zoals genoemd in artikel 10.1 onder a;
  5. bedrijven of bedrijfsactiviteiten tot en met categorie B, zoals genoemd in de bij deze regels behorende zoneringslijst;
  6. parkeervoorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding specifieke vorm van verkeer- parkeergarage 2;
  7. tuinen en verhardingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing inclusief verblijfsgebied, ter plaatse van de aanduiding 'verblijfsgebied';
  8. bij de bestemming behorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde', groenvoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen, waterlopen en waterpartijen, voorzieningen voor de waterhuishouding, onderdoorgangen en dergelijke.
17.1.2 Overige verdiepingen     
  1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed&breakfast.

17.2 Bouwregels     

  1. binnen de bestemming 'Woongebied - Koningshof' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 23;
  2. aanvullend op het bepaalde onder a gelden de volgende specifieke bouwregels:
  1. parkeervoorzieningen als bedoeld in lid 1 onder f mogen tot maximaal 1,5 m boven peil worden gebouwd;
  2. het bepaalde onder 1 geldt niet voor in- en uitritten en toegangen van deze parkeervoorzieningen.
  3. Ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' dient de minimale vrije doorgangshoogte 4 m te zijn;
  4. ter plaatse van de aanduiding 'verblijfsgebied' gelden, onverminderd het bepaalde in artikel 17.4 onder e de volgende bouwregels:
  1. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken ten behoeve van tuinen en verhardingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing, mag (per tuin per adres) niet meer bedragen dan 50% van de gronden met een maximum van 40 m2;
  2. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen mag op een afstand van niet meer dan 2,5 m gemeten vanaf de achtergevelrooilijn niet meer bedragen dan 0,3 m boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw met een maximum bouwhoogte van 4 m, gemeten vanaf het aansluitend peil;
  3. de bouwhoogte van overige aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag maximaal 3 m bedragen;
  4. de hoogte van erfafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen;
  5. de hoogte van overige bouwwerken geen gebouw zijnde mag niet dan 3 m bedragen.
  6. een dakterras is toegestaan, mits:
  1. gesitueerd op een aan- of uitbouw;
  2. het dakterras van binnenuit wordt ontsloten;
  3. privacyschermen niet hoger zijn dan 1.5 m en niet dieper dan 2.5 m;
  4. de afstand tussen de tegenoverliggende achtergevels van de hoofdbebouwing minimaal 20 m bedraagt;
  5. de diepte van het dakterras niet meer bedraagt dan 2,5 m gemeten vanuit de achtergevel;
  6. voorzien van een afscheiding met een maximum hoogte van 1,2 m;
  7. er geen overige bouwwerken op het dakterras worden geplaatst.

17.3 Afwijken van de bouwregels     

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 17.2.4 onder b en toestaan dat de goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen 3 m mag bedragen, waarbij boven de goot mag worden afgedekt met een kap met een maximum hoogte van 2 m;
  2. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 17.2.4 onder f en toestaan dat een dakterras met een andere diepte dan maximaal 2,5 m achter de achtergevelrooilijn wordt gebouwd;
  3. Het bevoegd gezag toetst bij de toepassing van de afwijkingsbevoegdheden als bedoeld in 17.3 onder a en b of geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
  1. het straat- en bebouwingsbeeld;
  2. de cultuurhistorische waarden;
  3. de privacy en bezonning van de omwonenden;
  4. de verkeerssituatie ter plaatse;
  5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

17.4 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 24 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

  1. het aantal woningen mag niet meer dan 18 bedragen;
  2. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
  3. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m²;
  4. de functies genoemd in lid 1 onder b tot en met e zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'gemengd';
  5. ter plaatse van de aanduiding 'verblijfsgebied' dient minimaal 50% van de gronden te worden ingericht als verblijfsgebied.

Strijdig gebruik

  1. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken voor:
    1. het gebruik van onbebouwde gronden voor het parkeren van motorvoertuigen;
    2. bijgebouwen als zelfstandige woning.

Artikel 18 Leiding - Water     

18.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Leiding - Water' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

  1. een ondergrondse drinkwaterleiding en een veiligheidsstrook ter breedte van 5 m aan weerszijde van de hartlijn van de leiding;
  2. bij de dubbelbestemming behorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde'.

18.2 Bouwregels     

Binnen de dubbelbestemming 'Leiding - Water' mogen 'bouwwerken geen gebouw zijnde' worden opgericht, onder de voorwaarde dat de bouwhoogte niet meer dan 3 m bedraagt.

18.3 Afwijken van de bouwregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 18.2 en toestaan dat wordt gebouwd overeenkomstig de bouwregels van de andere bestemming, mits:

  1. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de leiding;
  2. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de betrokken leidingexploitant.

18.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

  1. Voor de volgende werken of werkzaamheden is een aanlegvergunning vereist:
    1. aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen;
    2. bodemverlagen of afgraven, ophogen, egaliseren dan wel anderszins aanbrengen van wijzigingen in het maaiveld;
    3. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en/of bomen;
    4. het verrichten van graafwerkzaamheden anders dan normaal spit- en ploegwerk;
    5. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen;
    6. het aanleggen van kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies;
    7. diepploegen;
    8. het aanleggen van watergangen of het vergraven, verruimen of dempen van reeds bestaande watergangen;
    9. het uitvoeren van werkzaamheden ter verlaging van de grondwaterstand;
    10. het plaatsen van objecten zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair.

  1. Geen aanlegvergunning is vereist voor werken of werkzaamheden die:
    1. het onderhoud en beheer betreffen, passend in het normale gebruik, waaronder normaal spit- en ploegwerk, anders dan diepploegen;
    2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan krachtens een verleende vergunning;
    3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.

  1. De werken of werkzaamheden als bedoeld in 18.4 zijn slechts toelaatbaar, mits:
    1. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de leiding;
    2. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder.

Artikel 19 Waarde - Archeologie     

19.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

19.2 Bouwregels     

  1. In aanvulling op het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) gelden de volgende regels:
    1. ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1b' dient de aanvrager van een omgevingsvergunning waarvan bodemverstorende bouwwerkzaamheden deel uitmaken, in geval de bouwwerkzaamheden dieper dan 0,30 meter onder maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport te overleggen;
    2. ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' dient de aanvrager van een omgevingsvergunning waarvan bodemverstorende bouwwerkzaamheden deel uitmaken, in geval de oppervlakte van het project meer dan 500 m2 betreft en de bouwwerkzaamheden dieper dan 0,30 meter onder maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport te overleggen;
    3. ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' dient de aanvrager van een omgevingsvergunning waarvan bodemverstorende bouwwerkzaamheden deel uitmaken, in geval de oppervlakte van het project meer dan 2.500 m2 betreft en de bouwwerkzaamheden dieper dan 0,30 meter onder het maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport te overleggen;
    4. ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' gelden geen archeologische verplichtingen.

  1. Aan een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' kunnen de volgende voorschriften worden verbonden;
    1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
    2. het doen van opgravingen;
    3. begeleiding van de activiteiten door de archeologisch deskundige.

  1. Het bepaalde in 19.2 onder 1, is niet van toepassing op een bouwplan dat betrekking heeft op vervanging van een reeds bestaand bouwwerk waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut.

19.3 Nadere eisen     

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de situering, de inrichting en het gebruik van de gronden die vallen binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse beschermings- waardige archeologische resten aanwezig zijn. Toepassing van de bevoegdheid mag niet leiden tot een onevenredige beperking van het meest doelmatige gebruik.

19.4 Afwijken van de bouwregels     

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 19.2 onder 1, met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende (bouw)regels.
  2. Een omgevingsvergunning, zoals bedoeld in dit lid, wordt verleend indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de aanvrager van de omgevingsvergunning aan de hand van:
    1. nader archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn of als er, mede naar het oordeel van de gemeentearcheoloog, geen archeologische waarden te verwachten zijn;
    2. andere informatie heeft aangetoond dat door bodemverstoringen op de betrokken locatie geen archeologische waarden verstoord zullen worden.

19.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

  1. Voor de volgende werken of werkzaamheden is een aanlegvergunning vereist:
    1. aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen;
    2. bodemverlagen of afgraven, ophogen, egaliseren dan wel anderszins aanbrengen van wijzigingen in het maaiveld;
    3. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en bomen;
    4. het verrichten van graafwerkzaamheden anders dan normaal spit- en ploegwerk;
    5. het aanleggen van kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies;
    6. diepploegen;
    7. het aanleggen van watergangen of het vergraven, verruimen of dempen van reeds bestaande watergangen;
    8. het uitvoeren van werkzaamheden ter verlaging van de grondwaterstand;
    9. het plaatsen van objecten zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair.

  1. Geen aanlegvergunning is vereist voor werken of werkzaamheden die:
    1. de oppervlakte- en de dieptemaat niet overschrijden, behorende bij de categorie 'Waarde - Archeologie' genoemd in 19.2 die voor die gronden van toepassing is;
    2. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende aanlegvergunning of een ontgrondingvergunning;
    3. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarvoor een omgevingsvergunning, zoals in 19.4 bedoeld, is verleend;
    4. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

  1. Een aanlegvergunning wordt in ieder geval verleend, indien de aanvrager aan de hand van een waardestellend archeologisch rapport aantoont dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn dan wel dat de aanwezige archeologische waarden naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld.

  1. ter bescherming van betrokken archeologische waarden kunnen aan de aanlegvergunning voorwaarden worden verbonden gericht op:
    1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
    2. het doen van opgravingen;
    3. begeleiding van de bouwactiviteiten door een archeologisch deskundige.

19.6 Wijzigingsbevoegdheid     

Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen in die zin, dat de verbeelding wordt gewijzigd door van één of meerdere bestemmingsvlakken de begrenzing te veranderen of de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' toe te voegen of te verwijderen, of deze bij een ander archeologiecategorie, zoals vermeld in 19.2 , in te delen, als archeologische bevindingen daar aanleiding toe geven.

Artikel 20 Waarde - Beschermd stadsgezicht     

20.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, herstel en de uitbouw van de in de toelichting aangegeven cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied en zijn bebouwing.

20.2 Bouwregels     

In aanvulling, en met voorrang, op het bepaalde bij de andere voorkomende bestemming(en) en artikel 23, gelden voor bouwwerken de volgende regels:

bouwvlak / voorgevelrooilijn / gevelindeling

  1. er moet aangesloten worden op de belendende gebouwen;
  2. gebouwen mogen niet worden samengevoegd.

kap / vorm

  1. boven de goothoogte mag uitsluitend worden afgedekt met een kap waarvan:
    1. de maximum hoogte 4 m bedraagt, verticaal gemeten vanaf de (maximum) goothoogte, tenzij op de verbeelding anders staat aangegeven;
    2. de dakhelling niet minder bedraagt dan 45 en niet meer dan 70 graden. Bij een samengestelde kap dient de dakhelling van de bovenste dakvlakken minimaal 20 graden te bedragen.

dakkapellen in het voordakvlak of een naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak

  1. dakkapellen mogen in het voordakvlak of een naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak worden opgericht, mits:
    1. de dakkapel een maximum breedte heeft van 2,5 m, waarbij de breedte nooit meer mag bedragen dan 50% van het dakvlak;
    2. de afstand van de zijkant van de dakkapel tot de zijkant van het dakvlak minimaal 0,9 m bedraagt.

 

20.3 Nadere eisen     

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen, de nokrichting, kap- en dakvorm, dakhelling en de indeling en vormgeving van de bebouwing, ten behoeve van:

  1. het straat- en bebouwingsbeeld;
  2. de privacy en bezonning van de omwonenden;
  3. de cultuurhistorische waarden;
  4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

20.4 Afwijken van de bouwregels     

kap / vorm

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 20.2 onder c. en een afwijkende kapvorm toestaan, mits deze verandering een herstel of verbetering van het (historisch) daklandschap betreft.

samenvoegen (parcellering)

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 20.2 onder b.en toestaan dat gebouwen, worden samengevoegd ten behoeve van functies passend binnen de bestemming, mits:
    1. niet meer dan twee gebouwen worden samengevoegd;
    2. de totale voorgevelbreedte van twee gebouwen maximaal 11 m is;
    3. de individuele voorgevels van de gebouwen intact blijven;
    4. de samenvoeging omkeerbaar is;
    5. door het samenvoegen van de gebouwen het aantal opgangen naar bovenwoningen niet afneemt.

afwijkingscriteria

  1. Het bevoegd gezag toetst bij de toepassing van de afwijkingsbevoegdheden als bedoeld in dit lid of geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
    1. het straat- en bebouwingsbeeld;
    2. de cultuurhistorische waarden;
    3. de privacy en bezonning van de omwonenden;
    4. de verkeerssituatie ter plaatse;
    5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

Artikel 21 Waarde - Groeiplaats monumentale boom     

21.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Groeiplaats monumentale boom' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van de groeiplaats van monumentale bomen.

21.2 Bouwregels     

In aanvulling op het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) geldt dat het verboden is om op deze gronden te bouwen.

21.3 Afwijken van de bouwregels     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 21.2, mits de groeiplaats van de monumentale boom niet onevenredig wordt geschaad. Dit dient door de aanvrager te worden aangetoond door een groentoets.

21.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

  1. Voor de volgende werken of werkzaamheden is een aanlegvergunning vereist:
    1. aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen;
    2. bodemverlagen of afgraven, ophogen, egaliseren of anderszins aanbrengen van wijzigingen in het maaiveld;
    3. het verrichten van graafwerkzaamheden anders dan normaal spit- en ploegwerk;
    4. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen;
    5. het aanleggen van kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies;
    6. het aanleggen van watergangen of het vergraven, verruimen of dempen van reeds bestaande watergangen;
    7. het uitvoeren van werkzaamheden ter verlaging van de grondwaterstand;
    8. het wijzigen van de grondwaterstand en/of waterhuishouding door bevloeiing, (bron)bemaling, drainage of andere wijze.

  1. Geen aanlegvergunning is vereist voor werken of werkzaamheden die:
    1. betrekking hebben op normaal onderhoud en beheer;
    2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan krachtens een verleende vergunning;
    3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning;
    4. plaatsvinden op het moment de monumentale boom niet meer aanwezig is;
    5. werken en/of werkzaamheden, die strekken ter behoud of het herstel van de monumentale waarden.

  1. Een aanlegvergunning wordt in ieder geval verleend indien:
    1. de waarde die de boom monumentaal of waardevol maakt niet langer aanwezig is en deze niet kan worden hersteld;
    2. de boom niet in onevenredige mate worden aangetast; waarbij de gemeente desgewenst aan de aanvrager kan verzoeken een onderzoek aan te leveren waarin dit aangetoond wordt;
    3. de mogelijkheden voor het behoud van de boom niet worden verkleind.

21.5 Wijzigingsbevoegdheid     

Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen door de dubbelbestemming 'Waarde - Groeiplaats monumentale boom':

  1. geheel of gedeeltelijk te doen vervallen indien:
    1. bescherming van de betreffende monumentale boom niet langer noodzakelijk is, omdat:
      • de boom niet meer aanwezig is;
      • de levensverwachting van de betreffende monumentale boom minder dan 10 jaar bedraagt;
    2. zwaarwegende maatschappelijke belangen dit vergen.
  2. toe te voegen voor bomen in het plangebied die een monumentale status hebben verkregen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels     

Artikel 22 Anti-dubbeltelregel     

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing.

Artikel 23 Algemene bouwregels     

Tenzij in de bouwregels van de betreffende bestemming anderszins is bepaald gelden voor het bouwen de volgende regels:

23.1 Bouwregels     

23.1.1 Gebouwen     

bouwvlak / voorgevelrooilijn / gevelindeling

  1. hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd;
  2. voorgevels mogen uitsluitend in de voorgevelrooilijn worden opgericht, waarbij dient te worden aangesloten op de belendende bebouwing, met dien verstande dat ter plaatse van de figuur 'gevellijn' tot een afstand van 1 m van de voorgevelrooilijn mag worden afgeweken;
  3. ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' of ' specifieke bouwaanduiding - orde 2' dient de bestaande indeling van gevels, voor zover gekeerd naar openbaar toegankelijk gebied, gehandhaafd te blijven, tenzij gebouwd wordt overeenkomstig een op de verbeelding aangeduide trend of maatvoeringsaanduiding.

goothoogte / bouwhoogte / bebouwingspercentage / ondergronds bouwwerk / onderdoorgang

  1. ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' of ' specifieke bouwaanduiding - orde 2' dient de bestaande goothoogte en/of bouwhoogte te worden gehandhaafd, tenzij anders is aangegeven;
  2. ter plaatse van de aanduiding 'goothoogte (m)' dient de bestaande goothoogte te worden gehandhaafd;
  3. ter plaatse van de aanduiding 'bouwhoogte (m)' dient de bestaande bouwhoogte te worden gehandhaafd;
  4. ter plaatse van de aanduiding 'minimum goothoogte (m) - maximum goothoogte (m)' dient binnen de aangegeven goothoogten te worden gebouwd;
  5. ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' dient binnen de aangegeven bouwhoogte te worden gebouwd;
  6. ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m)' dient binnen de aangegeven goothoogte te worden gebouwd;
  7. ter plaatse van de aanduiding 'bebouwingspercentage (%)' is ten hoogste het aangegeven maximale bebouwingspercentage toegestaan. Indien geen bebouwingspercentage is aangegeven mag het bouwvlak volledig worden bebouwd;
  8. de verticale diepte van een ondergronds bouwwerk mag niet meer dan 7 m bedragen.

kap / nokrichting / vorm

  1. ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - orde 1' of 'specifieke bouwaanduiding - orde 2' dient de bestaande nokrichting, kap- of dakvorm gehandhaafd te blijven tenzij gebouwd wordt overeenkomstig de op de verbeelding aangeduide trend of het ondergeschikte onderdelen zoals dakkapellen en/of dakdoorbrekingen betreft;
  2. indien boven de maximum goothoogte wordt gebouwd, dient gebouwd te worden binnen de contouren van een kap of een zadeldak:

    1. waarvan de maximum bouwhoogte 4 m bedraagt, verticaal gemeten vanaf de maximum goothoogte;

    2. waarvan de dakhelling niet minder bedraagt dan 30 en niet meer dan 70 graden, bij een samengestelde kap dient de dakhelling van de bovenste dakvlakken minimaal 20 graden te bedragen, met dien vestande dat ter plaatse van de specifieke aanduiding 'maximale dakhelling' de op de verbeelding aangegegeven maximale dakhelling is toegestaan;

    3. waarbij moet worden aangesloten op de trend.

dakkapellen

  1. dakhellingen mogen worden onderbroken voor het oprichten van een dakkapel, mits:
    1. de bovenzijde van de dakkapel ten minste 0,5 m onder de noklijn is gelegen;
    2. de onderzijde van de dakkapel meer dan 0,5 m en minder dan 1 m boven de dakvoet wordt geplaatst;
    3. de dakkapel in of binnen 0,5 m van de dakvoet wordt geplaatst, waarbij de breedte van de dakkapel niet meer bedraagt dan 2 m en niet breder is dan een derde van de breedte van het dakvlak;
    4. de zijkanten van de dakkapel minimaal 0,5 m worden gerealiseerd van de zijkanten van het dakvlak;
    5. de dakkapel in het voordakvlak niet breder is dan de helft van de breedte van het dakvlak;
    6. bij meerdere dakkapellen in serie er tevens sprake is van een regelmatige rangschikking van de dakkapellen met een minimum afstand van 0,5 m tussen de afzonderlijke dakkapellen.

dakopbouw (algemeen)

  1. de maximum goothoogte mag worden overschreden ten behoeve van een extra bouwlaag met een platte afdekking, mits:
    1. de hoogte van de extra bouwlaag boven de (maximum) goothoogte niet meer dan 3 m bedraagt;
    2. de contour mede gevormd wordt door een hellingshoek van maximaal 70 graden van het voor- en achterdakvlak en bij hoekwoningen tevens het zijdakvlak voor zover:
  • gelegen aan openbaar toegankelijk gebied;
  • de woning op een afstand van minder dan 10 m tot naastgelegen hoofdbebouwing ligt;
  1. er wordt aangesloten op de trend;
  2. In afwijking van het bepaalde onder sub 2 mag de achtergevel recht worden opgetrokken indien:
    • de tegenoverliggende achtergevels minimaal op een afstand van 20 m liggen;
    • niet wordt gebouwd in de hoek van een bouwblok binnen 15 m van het snijpunt van de oorspronkelijke achtergevels.

Trends

opbouw (70-70)

  1. ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - opbouw' mag de maximale goothoogte worden overschreden ten behoeve van een extra bouwlaag met een platte afdekking, mits:
    1. de hoogte van de extra bouwlaag boven de (maximale) goothoogte niet meer dan 3 m bedraagt, waarbij de hellingshoek van het voor- en achterdakvlak maximaal 70 graden bedraagt;
    2. er wordt aangesloten op de trend;
    3. In afwijking van het bepaalde onder sub 1 mag de achtergevel recht worden opgetrokken indien:
      • de tegenoverliggende achtergevels minimaal op een afstand van 20 m liggen;
      • niet wordt gebouwd in de hoek van een bouwblok binnen 15 m van het snijpunt van de oorspronkelijke achtergevels.

opbouw 1

  1. ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - opbouw 1' mag de maximale goothoogte worden overschreden ten behoeve van een extra bouwlaag met een platte afdekking, mits:
    1. de hoogte van de extra bouwlaag maximaal 3 m boven de goot bedraagt waarbij de voorzijde 1 meter terugligt ten opzichte van de voorgevel en bij hoekwoningen tevens de zijgevel voor zover:
  • gelegen aan openbaar toegankelijk gebied;
  • de woning op een afstand van minder dan 10 m tot naastgelegen hoofdbebouwing ligt;
  1. het achterdakvlak een hellingshoek van maximaal 70 graden heeft, of wordt opgetrokken binnen deze contour;
  2. er wordt aangesloten op de trend;
  3. In afwijking van het bepaalde onder 2 mag de achtergevel recht worden opgetrokken indien:
    • de tegenoverliggende achtergevels minimaal op een afstand van 20 m liggen;
    • niet wordt gebouwd in de hoek van een bouwblok binnen 15 m van het snijpunt van de oorspronkelijke achtergevels.

opbouw 2

  1. ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - opbouw 2' mag de bouwhoogte worden overschreden ten behoeve van een derde bouwlaag, mits:
    1. de bestaande goothoogte gehandhaafd blijft;
    2. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 6 meter boven de bestaande goothoogte;
    3. de bouwhoogte wordt bereikt door het bovenste dakvlak van de bestaande mansardekap te verlengen;
    4. het achterdakvlak van de bovenste bouwlaag een hellingshoek heeft van maximaal 70 graden;
    5. er wordt aangesloten op de trend.

opbouw 3

  1. ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - opbouw 3' mag de bouwhoogte worden overschreden ten behoeve van een derde bouwlaag, mits:
    1. de bestaande goothoogte gehandhaafd blijft;
    2. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 6 meter boven de bestaande goothoogte;
    3. de bouwhoogte wordt bereikt door het onderste dakvlak van de bestaande mansardekap te verlengen;
    4. het achterdakvlak van de bovenste bouwlaag een hellingshoek heeft van maximaal 70 graden;
    5. er wordt aangesloten op de trend.

bijzondere dakopbouw

  1. ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - bijzondere dakopbouw' mag de maximale goothoogte worden overschreden ten behoeve van een extra bouwlaag met een bolle afdekking, mits:
    1. de hoogte van de extra bouwlaag niet meer bedraagt dan 4 m boven de goot;
    2. er wordt aangesloten op de trend.

recht optrekken achterzijde

  1. ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - recht optrekken achterzijde' is de verhoging van de goot aan de achterzijde toegestaan onder de volgende voorwaarden:
    1. de gootverhoging mag niet meer dan 4 meter bedragen;
    2. de bestaande nokhoogte mag niet worden overschreden;
    3. er moet worden aangesloten op de trend .

lessenaarsdak

  1. ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - lessenaarsdak' mag één zijgevel worden opgetrokken tot 4 m boven de op de verbeelding aangegeven goothoogte waarbij moet worden aangesloten op de trend.

23.1.2 Bouwwerken geen gebouw zijnde     

erf- en terreinafscheidingen

  1. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen achter de voorgevelrooilijn, niet grenzend aan openbaar gebied, mag niet meer dan 2 m bedragen;
  2. de bouwhoogte van overige erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 1 m bedragen.

dakterras

  1. een dakterras is toegestaan, mits:
    1. gesitueerd op een erker of op aan- en uitbouwen;
    2. het dakterras van binnenuit wordt ontsloten;
    3. privacyschermen op aanbouwen niet hoger zijn dan 1,5 m en niet dieper dan 2,5 m;
    4. de afstand tussen de tegenoverliggende achtergevels van de hoofdbebouwing minimaal 20 m bedraagt;
    5. de diepte van het dakterras niet meer bedraagt dan 2,5 m gemeten vanuit de achtergevel;
    6. voorzien van een afscheiding met een maximum hoogte van 1,2 m;
    7. er geen overige bouwwerken op het dakterras worden geplaatst.

23.1.3 Onderdoorgang     

Ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' dient de minimale vrije doorgangshoogte 2,20 m te zijn.

23.2 Afwijken van de bouwregels     

23.2.1 Gebouwen     

gevelindeling

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 23.1.1 onder c en toestaan dat de gevelindeling gewijzigd wordt mits het een herstel of verbetering betreft.

kap/ vorm

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 23.1.1 onder l en een afwijkende kapvorm toestaan mits het een herstel of verbetering betreft.

Loggia

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 23.1.1 onder n en toestaan dat een loggia wordt gerealiseerd waarvan in ieder geval:
    1. de bovenzijde ten minste 0,5 m onder de noklijn is gelegen;
    2. de onderzijde meer dan 1 m boven de dakvoet wordt geplaatst;
    3. de zijkanten minimaal 0,5 m afstand hebben tot de zijkanten van het dakvlak.

dakkapel

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 23.1.1 onder n en toestaan dat:
    1. een dakkapel aan de voor- en/of achterzijde in of binnen 0,5 m van de dakvoet geplaatst wordt;
    2. een dakkapel aan de voor- en/of achterzijde in of binnen 0,5 m van de daknok geplaatst wordt;
    3. een dakkapel aan de voor- en/of achterzijde een breedte heeft die meer dan de helft van het dakvlak bedraagt, mits de afstand tot de perceelgrens minimaal 0,5 m is.

dakkapellen/dakdoorbreking tussen twee aaneengesloten gebouwen

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 23.1.1 onder n en toestaan dat een gootverhoging ten behoeve van een dakdoorbreking of dakkapel tussen twee aaneengesloten gebouwen is toegestaan, mits:
  1. geplaatst in een niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak;
  2. de bovenzijde van de dakuitbreiding niet hoger wordt dan de bouw/nokhoogte van het naastgelegen gebouw - 0,5 m;
  3. de breedte niet meer bedraagt dan de helft van de diepte van het hoofdgebouw;
  4. wordt gebouwd op een afstand van ten minste 2 m gemeten vanaf de voor- en achtergevel;
  5. de afstand van de bovenzijde van de dakdoorbreking tot de nok minimaal 0,5 m bedraagt.

dakopbouw

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 23.1.1 onder q sub 1 en aansluitend op de trend, toestaan maximaal 50% te bouwen op de voorgevelrooilijn ten behoeve van een accent.

afwijkingscriteria

  1. Het bevoegd gezag toetst bij de toepassing van de afwijkingsbevoegdheden als bedoeld in 23.2.1 of geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
    1. het straat- en bebouwingsbeeld;
    2. de cultuurhistorische waarden;
    3. de privacy en bezonning van de omwonenden;
    4. de verkeerssituatie ter plaatse;
    5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

23.2.2 Bouwwerken geen gebouw zijnde     

dakterras

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het het bepaalde in 23.1.2 onder c en toestaan dat een dakterras wordt gesitueerd op de hoofdbebouwing met (een gedeeltelijk) plat dak, mits:
    1. de afscheiding op een afstand van minimaal 2 m van de dakrand aan de voorzijde wordt geplaatst bij een straatprofielbreedte van minder dan 20 m;
    2. de afscheiding op een afstand van minimaal 4 m van de voorgevel wordt geplaatst bij een straatprofielbreedte van meer dan 20 m;
    3. de afscheiding aan de achterzijde 2 m voor de dakrand aan de achterzijde wordt geplaatst.
    4. ten aanzien van het bepaalde in sub 1 en 2 geldt aanvullend dat indien er een architectonische aanleiding is voor een dakterras zoals een borstwering of een doorgetrokken dakvlak er van deze bepalingen kan worden afgeweken.

afwijkingscriteria

  1. Het bevoegd gezag toetst bij de toepassing van de afwijkingsbevoegdheid als bedoeld in 23.2.2 of geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
    1. het straat- en bebouwingsbeeld;
    2. de cultuurhistorische waarden;
    3. de privacy en bezonning van de omwonenden;
    4. de verkeerssituatie ter plaatse;
    5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

Artikel 24 Algemene gebruiksregels     

24.1 Strijdig gebruik     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken voor:

  1. prostitutie en seksinrichtingen;
  2. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud.

Artikel 25 Algemene aanduidingsregels     

25.1 Overige zone - ontwikkeling 1     

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - ontwikkeling 1' geldt in aanvulling op het bepaalde voor op die gronden aangewezen bestemmingen het volgende:

  1. de gronden zijn tevens bestemd voor de inrichting van het bij deze regels behorende inrichtingsplan in bijlage 2;
  2. het terrein kan worden heringericht tot parkeerterrein waarbij er maximaal 15 garageboxen worden gebouwd en maximaal 14 parkeerplekken voor onbebouwd parkeren worden gerealiseerd;
  3. er mag tevens één overkapping ten behoeve van de stalling van motoren en fietsen worden gerealiseerd;
  4. de maximale hoogte van een garagebox bedraagt 3 m, waarbij daken dienen te worden afgedekt met groenvoorzieningen;
  5. ten aanzien van de positionering, inrichting en situering geldt dat het initiatief dient te voldoen aan de in bijlage 2 opgenomen situering en positionering;
  6. een omgevingsvergunning wordt pas verleend zodra is zeker gesteld dat er aan het inrichtingsplan in bijlage 2 wordt voldaan;
  7. naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 24, wordt tot een strijdig gebruik als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo in elk geval gerekend het gebruik van gronden in afwijking van het inrichtingsplan dat als bijlage 2 onderdeel uitmaakt van deze regels, met dien verstande dat dit verbod uitsluitend geldt vanaf 1 jaar vanaf de verlening van de eerste omgevingsvergunning voor het bouwen op deze gronden.

Artikel 26 Algemene afwijkingsregels     

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van:
    1. de voorgeschreven maten ten aanzien van goothoogten, bouwhoogten, oppervlakten en bebouwingspercentages met ten hoogste 10%;
    2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
    3. de in het plan aangegeven bouwgrenzen voor het realiseren van balkons, luifels, erkers, buitentrappen of andere ondergeschikte delen van een gebouw tot een maximum van 1,75 m;
    4. van de in het plan aangegeven hoogten ten behoeve van centrale technische voorzieningen waarvan de bouwhoogte niet meer dan 3 m mag bedragen en de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 20% van de oppervlakte van het hoofdgebouw;
    5. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat er WMO-voorzieningen zoals stallingen van scootmobielen worden gerealiseerd mits:
  1. de hoogte van de voorziening niet meer bedraagt dan 1,4 m;
  2. de oppervlakte van de voorziening niet meer bedraagt dan 4 m².

  1. Het bevoegd gezag kan bij het verlenen van een omgevingsvergunning als genoemd in 26 lid 1, sub a tot en met e voorwaarden stellen met betrekking tot de situering en toetsen of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van:
    1. het straat- en bebouwingsbeeld;
    2. de verkeerssituatie ter plaatse;
    3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
    4. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
    5. de privacy en bezonning van de omwonenden;
    6. cultuurhistorische waarden.

Artikel 27 Overige regels     

27.1 Parkeren, laden en lossen     

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen en/of het gebruiken van gronden of bouwwerken geldt dat overeenkomstig de gemeentelijke “Beleidsregels parkeernormen” zoals die gelden ten tijde van de ontvangst van de aanvraag in voldoende mate ruimte moet zijn aangebracht en in stand worden gehouden op eigen terrein voor:

  1. het parkeren van auto's;
  2. het laden of lossen van goederen.

27.2 Afwijken     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 27.1 overeenkomstig de afwijkingsmogelijkheden die zijn vastgelegd in de in dat lid bedoelde “Beleidsregels parkeernormen”.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels     

Artikel 28 Overgangsrecht     

28.1 Bouwen     

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, of gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

  1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

28.2 Afwijken     

Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

28.3 Uitzondering overgangsrecht bouwwerken     

Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

28.4 Gebruik     

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

28.5 Strijdig gebruik     

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 28.4 te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdige gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

28.6 Verboden hervatten gebruik     

Indien het gebruik, bedoeld in 28.4 na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

28.7 Uitzondering overgangsrecht gebruik     

28.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

 

Artikel 29 Slotregel     

Deze regels kunnen worden aangehaald als regels van het bestemmingsplan Rozenprieel.