| Plan: | Maasoever |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0957.BP00000146-VG01 |
Het bestemmingsplan 'Maasoever' is een bestemmingsplan zoals bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).
Tot het plan behoort een analoge en digitale verbeelding. De analoge verbeelding bevat alle te verbeelden informatie. Het gaat hierbij om het plangebied, de (dubbel)bestemmingen, de aanduidingen en verklaringen. In de digitale verbeelding is eveneens alle te verbeelden informatie opgenomen die op een interactieve wijze wordt getoond.
De verbeelding is getekend op een bijgewerkte en digitale kadastrale ondergrond. De analoge verbeelding bestaat uit twee deelkaarten. Aan de op de verbeelding opgenomen ondergrondgegevens, zoals gebouwen, kunnen geen rechten worden ontleend. Daar staat tegenover dat het ontbreken van dergelijke ondergrondgegevens ook niet leidt tot een beperking van rechten. De ondergronden hebben dus uitsluitend een illustratief karakter.
Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Artikel 1 bevat een uitleg van de begrippen die in de planregels voorkomen. Artikel 2 bepaalt de wijze van meten, waarin wordt aangegeven hoe bij de toepassing van de bestemmingsregels wordt gemeten. Door het geven van begripsomschrijvingen en aanwijzingen voor het meten wordt de interpretatievrijheid verkleind en daardoor de duidelijkheid en rechtszekerheid vergroot.
Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels voor alle bestemmingen. Deze artikelen kennen een standaardopbouw. Per planregel zijn de doeleinden en de toegelaten gebruiksvormen van de gronden aangegeven. Per onderdeel volgt een nadere omschrijving en onderbouwing.
Hoofdstuk 3 bevat de Algemene regels. Dit hoofdstuk bevat een aantal algemene regels die gelden voor het hele plangebied. Het betreft daarnaast onder andere de anti-dubbeltelbepaling, algemene aanduidings-, afwijkings- en wijzigingsregels en algemene gebruiksregels.
Hoofdstuk 4 bevat de Overgangs- en slotregels, in dit artikel zijn de overgangsregels en de slotregel van het bestemmingsplan opgenomen.
De bestemmingen zijn zoveel mogelijk gebiedsgewijs toegekend. Dit betekent bijvoorbeeld dat niet op perceelsniveau bestemmings- en/of bouwvlakken zijn opgenomen. Bij enkele bestemmingen is wel gebruik gemaakt van een specifiekere bestemming met bijvoorbeeld bouwvlakken.
Enkelbestemming
Artikel 3 Bedrijf - Nutsvoorziening
Binnen deze bestemming zijn de nutsvoorzieningen van het rioolgemaal 'Oude Stad Roermond' aan de Looskade en het gemaal 'St. Jacob' aan de Voorstad St. Jacob gelegen. Binnen deze bestemming zijn tevens nog verkeers- en parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en verhardingen als ondergechikte functies toegestaan. Tevens is een bebouwingsregeling opgenomen voor het bouwen van gebouwen met een bouwhoogte van maximaal 3 meter en voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde van maximaal 4 meter hoog.
Artikel 4 Bedrijf - Opslag aardolieproducten
Binnen deze bestemming is het 'Shell eiland' opgenomen. De bedrijvigheid behelst de in het verleden uitgevoerde activiteiten van aanvoer, opslag en distributie van aardolieproducten. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Binnen deze bestemming zijn verkeers- en parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, verhardingen en evenementen als ondergeschikte functies toegestaan. Tevens is een bebouwingsregeling opgenomen en kan (onder bepaalde voorwaarden) met een omgevingsvergunning bedrijfsactiviteiten in de categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten worden toegestaan.
Artikel 5 Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen
Deze bestemming is toegekend aan het bestaande tankstation aan de Maasbrug. De bestemming laat de verkoop van motorbrandstoffen, met uitzondering van LPG, toe. Daarnaast is een wasstraat toegestaan en is detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit met een maximum oppervlakte van 150 m2 toegestaan. Voorts zijn water en waterhuishoudkundige voorzieningen en verkeer- en parkeervoorzieningen ter plekke toegestaan.
Voor bovengenoemde bedrijvigheid is een bebouwingsregeling opgenomen. Tevens zijn de ondergeschikte functies nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, verhardingen en evenementen toegestaan.
Artikel 6 Bedrijf - Watersportbedrijf
Een gedeelte van het plangebied is bestemd tot 'Bedrijf - Watersportbedrijf'. Binnen deze bestemming is opslag, onderhoud, verkoop en het ten toon stellen van pleziervaartuigen toegestaan. Tevens is groothandel in watersport- en scheepsbenodigdheden en verenigingsactiviteiten in de watersportsector toegestaan. Voorts is ook de exploitatie van ligplaatsen en/of pleziervaartuigen toegestaan en de uitoefening van bedrijfsactiviteiten in de categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Dit gedeelte van het plangebied is gelegen
Daarnaast zijn nog op enkele specifieke locaties afwijkende functies toegestaan, te weten detailhandel in watersport, scheepsbenodigdheden en motorbrandstoffen voor pleziervaartuigen evenals scheepsbouw, het plaatsen van 24 stacaravans en een bestaande bedrijfswoning. Deze andere functies zijn toegestaan op de specifiek daarvoor op de verbeelding aangeduide locaties. Tevens zijn de gronden bestemd voor water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
Voor bovengenoemde bedrijvigheid is een bebouwingsregeling opgenomen. Tevens is de bestemming bestemd voor de ondergeschikte functies verkeer- en parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, verhardingen en evenementen.
Tot slot is een mogelijkheid opgenomen om bedrijfsactiviteiten toe te staan die niet staan opgenomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten maar die gelet op de milieubelasting gelijkwaardig zijn aan de toegestane categorie 1 en 2. Tevens is het mogelijk om bedrijfsactiviteiten in een hogere milieucategorie dan de toegestane bedrijfsactiviteiten in de categorie 1 en 2 toe te staan mits deze activiteiten naar aard en invloed op de omgeving hieraan gelijkwaardig zijn. Alvorens medewerking verleend kan worden zal aan bepaalde voorwaarden voldaan moeten worden.
Deze bestemming is toegekend aan een deel van het plangebied, plaatselijk bekend als het Buitenop. Hier komen van oudsher diverse functies voor. Functies variëren van kantoren voor financiële dienstverlening tot andere dienstverlenende instellingen met een kantoorfunctie. Op een deel van de gronden is tevens wonen toegestaan.
Voor bovengenoemde bedrijvigheid is een bebouwingsregeling opgenomen. Tevens zijn de ondergeschikte functies verkeer- en parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en verhardingen toegestaan.
Deze bestemming is opgenomen voor de grootschalige openbare groenvoorzieningen in het noorden van het plangebied (omgeving Arloflat). Tevens voorziet de bestemming in water en waterhuishoudkundige voorzieningen. De gronden mogen worden bebouwd met bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Binnen het plangebied zijn enkele bestaande horecavoorzieningen toegestaan waaraan de bestemming horeca is toegekend. Tevens is hier de woonfunctie toegestaan en zijn de gronden bestemd voor water- en waterhuishoudkundige voorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening' is een afwijkende functie ten behoeve van dienstverlening voor het havenkantoor alsmede verenigingsactiviteiten aanverwant aan de watersport van de scouting toegestaan.
De in het plangebied aanwezige maatschappelijke functies zoals de kerk en de buitenschoolse opvang aan de Voorstad St. Jacob en de waterscouting zijn als maatschappelijk bestemd. Tevens is in de kerk ondergeschikte horeca voor sociaal/culturele activiteiten toegestaan. Binnen de bestemming maatschappelijk zijn diverse maatschappelijke functies toegestaan.
Tevens is de bestemming bestemd voor de ondergeschikte functies verkeer- en parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en evenementen en is een bebouwingsregeling opgenomen.
Deze bestemming is toegekend aan de wegen en pleinen binnen het plangebied, voor zover deze openbaar toegankelijk zijn en niet binnen een andere bestemming zijn opgenomen. Het betreft de doorgaande wegen en primaire ontsluitingswegen. Binnen deze bestemming zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan en zijn de ondergeschikte functies verkeer- en parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, verhardingen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.
Voor de Roer en de Maas is de bestemming ‘Water’ opgenomen. Binnen deze bestemming zijn naast watergangen, waterpartijen en waterhuishoudkundige functies toegestaan. Tevens is beroepsvaart en recreatief medegebruik (waaronder voor plezier- / recreatievaart met gemotoriseerde vaartuigen) toegestaan. De aanwezige jachthavens in het plangebied zijn toegestaan door een functieaanduiding op te nemen binnen deze bestemming. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.
Daarnaast zijn op twee locaties in het plangebied woonschepen toegestaan. Voor de aanwezige woonschepen is op de verbeelding een functieaanduiding opgenomen en in de regels een specifieke regeling voor de locatie en het aantal toegestane woonschepen, dit is eveneens op de verbeelding verwerkt. Voor de locatie aan de Looskade (Looskade 3, 5 en 7) is voor de drie aanwezige woonschepen een uitsterfconstructie opgenomen. In het voorheen vigerende bestemmingsplan 'Maasoever' zijn deze woonschepen reeds onder het overgangsrecht gebracht. Aangezien vooralsnog niet aannemelijk is dat het gebruik binnen deze planperiode wordt beëindigd is de uitsterfconstructie opgenomen. Het is de bedoeling om deze woonschepen te verplaatsen of te verwijderen. Deze uitsterfconstructie geldt alleen voor de locatie Looskade en niet voor het woonschip gelegen aan de Maashaven (Maashaven 2) achter de Arloflat.
De gronden waar reeds woningen aanwezig zijn in het plangebied worden direct bestemd als woongebied en omvat onder meer het gebied van de oude voorstad. Tevens zijn aan huis verbonden beroepen binnen deze bestemming toegestaan. De bestemming 'Woongebied' biedt ruimte aan onder andere groenveldjes/ speelplekken, woonstraten, parkeerplaatsen enz. De gebiedsgewijze manier van bestemmen komt in deze bestemming tot uitdrukking in het ontbreken van bouwvlakken en gebiedsdekkende bestemmingen. Hierdoor hebben groenveldjes/ speelplekken geen aparte bestemming. Eventuele werkzaamheden op dergelijke locaties, als ook aan woonstraten en parkeerplaatsen passen nu binnen het bestemmingsplan waardoor minder procedures nodig zijn. Het betekent dus niet dat groene plekken zomaar bebouwd kunnen worden, immers uitdrukkelijk is geregeld dat nieuwbouw en/of toevoegen van woningen niet is toegestaan. Verbouwingen aan woningen zijn wel toegestaan. In de bebouwingsregeling is aangegeven op welke wijze de gronden mogen worden bebouwd. Tot de woonbestemming behoren ook de erven en tuinen, (semi-) openbare zij- en achterpaden en wegen die in principe alleen en erf- of gebiedsontsluitingsfunctie hebben. Naast bovengenoemde functie zijn voor enkele locaties specifieke functieaanduidingen (onder andere kantoren en detailhandel in watersportartikelen) opgenomen. Gestapeld wonen is alleen toegestaan daar waar op de verbeelding een aanduiding is opgenomen dat sprake is van gestapelde woningbouw. Bedrijvigheid aan huis (kleine economie) en het verlenen van mantelzorg is uitsluitend na verlening van een omgevingsvergunning toegestaan. Tot slot is voor een locatie aan de Voorstad St. Jacob een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de nieuwbouw van 4 woningen mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan en bepaalde onderzoeken worden uitgevoerd.
Dubbelbestemmingen
Dubbelbestemmingen zijn daar opgenomen waar, naast de basisbestemming die in dit plan is toegekend, rekening gehouden moet worden met andere belangen. Het gaat veelal om bepalingen van leidingbeheerders en ter bescherming van specifieke waarden in het plangebied.
Voor de aanwezige rioolwatertransportleidingen in het plangebied is een dubbelbestemming opgenomen. Ten behoeve van de leiding geldt een beschermingszone waarbinnen geen gebouwen gebouwd mogen worden. Voor het verrichten van werken en werkzaamheden is een omgevingsvergunning vereist. Binnen de bestemming is een bebouwingsregeling opgenomen voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Tevens is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om af te wijken van de bouwregels voor het toestaan van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde die overeenkomstig de basisbestemming gerealiseerd mogen worden mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de leidingbeheerder.
Artikel 15 Waarde - Archeologie
Voor de delen van het plangebied waar sprake is van "aanwezige of naar verwachting aanwezige hoge archeologische waarden" is deze dubbelbestemming opgenomen. Deze gronden zijn, naast voor de andere voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.
Binnen de dubbelbestemming is een bebouwingsregeling opgenomen. Bepaalde bouwwerkzaamheden zijn rechtstreeks toegestaan. Daarnaast kan met een omgevingsvergunning onder bepaalde voorwaarden worden afgeweken van de bouwregels. Voor diverse activiteiten, waarbij de grond wordt "geroerd", vooral graafwerkzaamheden (dieper dan 40 cm) of bij een oppervlakte van meer dan 100 m2, is eveneens een omgevingsvergunning nodig. Tot slot is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' (gedeeltelijk) komt te vervallen indien uit archeologisch onderzoek van een specifieke locatie blijkt dat de archeologische waarden niet langer aanwezig of behoudenswaardig zijn.
Artikel 16 Waarde - Archeologie historische kern
Deze dubbelbestemming is opgenomen voor de bescherming en het behoud van de op of in de gronden voorkomende archeologische waarden voor de bebouwde gronden binnen de historische kernen. Binnen deze bestemming mag geen bebouwing worden opgericht, behoudens vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, voor bebouwing waarvoor de grondwerkzaamheden niet dieper reiken dan 40 cm of waarbij de oppervlakte maximaal 100m2 bedraagt. Van de bouwregels kan, onder voorwaarden, worden afgeweken met een omgevingsvergunning. Verder is een omgevingsvergunning nodig voor het uitvoeren van bepaalde werken of werkzaamheden zodat de specifieke archeologische waarden worden beschermd. Tot slot is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie historische kern' (gedeeltelijk) komt te vervallen indien uit archeologisch onderzoek van een specifieke locatie blijkt dat de archeologische waarden niet langer aanwezig of behoudenswaardig zijn.
Artikel 17 Waarde - Beschermd stadsgezicht
Een deel van het plangebied is gelegen binnen het beschermd stadsgezicht. De begrenzing van het beschermd stadsgezicht is op de verbeelding weergegeven als dubbelbestemming. Uitgangspunt van die bescherming is het behoud en/of herstel van de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden. Dit betekent dat voor het uitvoeren van bouwwerkzaamheden altijd een omgevingsvergunning nodig is.
Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk om af te wijken van de bouwregels waardoor overeenkomstig de onderliggende basisbestemming toch gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen worden opgericht. Als voorwaarde kan worden gesteld dat voorafgaand een cultuurhistorischeanalyse met waardenstelling moet worden uitgevoerd. Tevens is voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden een omgevingsvergunning vereist ten einde de cultuurhistorische waarden te beschermen.
Deze dubbelbestemming is toegekend aan een strook grond van 5 meter aan weerszijden van de Roer, conform het beleid van het Waterschap. Daarnaast is deze dubbelbestemming tevens toegekend aan een strook van 10m aan weerszijden van de in het plan aanwezige waterkeringen. Tot slot is deze bestemming ook aan de waterkering zelf toegekend. Dit betekent dat bij ontwikkelingen voor deze gronden, naast de bepalingen van de onderliggende bestemming ook rekening moet worden gehouden met de regels van deze dubbelbestemming.
Binnen deze bestemming mogen alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gerealiseerd waarvan de hoogte maximaal 3,50 meter bedraagt. Indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de waterloop en de waterkering, en vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de beheerder van de waterkering en/of watergang kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het bouwen overeenkomstig de basisbestemming. De Keur van het Waterschap is ook van toepassing op de watergangen, waterkering en bijbehorende beschermingszones.
Artikel 19 Waterstaat - Stroomvoerend rivierbed
Deze bestemming is opgenomen om gevolg te geven aan de doorwerkingsplicht van de Beleidslijn grote rivieren. Aan een deel van het plangebied is deze dubbelbestemming toegekend. Dit deel van het plangebied is van belang in verband met de stroomvoerende functie voor de rivier. Binnen deze dubbelbestemming mag geen bebouwing worden opgericht. Hiervan kan worden afgeweken waardoor overeenkomstig de basisbestemming mag worden gebouwd indien daarvoor de vereiste vergunning op grond van de Waterwet verleend is of verleend kan worden dan wel indien aangetoond is dat een dergelijke vergunning niet noodzakelijk is.
Artikel 20 Waterstaat - Waterbergend rivierbed
Deze bestemming is opgenomen om gevolg te geven aan de doorwerkingsplicht van de Beleidslijn grote rivieren. Aan een deel van het plangebied is deze dubbelbestemming toegekend. Dit deel van het plangebied is van belang in verband met de waterbergende functie voor de rivier. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht met een bouwhoogte van ten hoogste 3 meter. Hiervan kan onder bepaalde voorwaarden worden afgeweken waardoor overeenkomstig de basisbestemming gebouwd mag worden indien daarvoor de vereiste vergunning op grond van de Waterwet verleend is of verleend kan worden dan wel indien aangetoond is dat een dergelijke vergunning niet noodzakelijk is.
Gebiedsaanduiding
In het plan is een gebiedsaanduiding 'Geluidzone - industrie' opgenomen. Een klein deel van het plangebied (omgeving Arloflat) is binnen deze geluidszone gelegen. Binnen dit gebied gelden beperkingen als gevolg va de ligging binnen de geluidsruimte van het industrieterrein Willem Alexander. Binnen dit gebied gelden naast de normale bestemmingsregels enkele specifieke regels in verband met de geluidsaanduiding.