Maasoever

Artikel 13 Woongebied

13.1 Bestemmingsomschrijving

De voor ‘Woongebied’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. woningen met bijbehorende voorzieningen zoals tuinen en erven, alsmede aan huis verbonden beroepen;
• b. kantoren uitsluitend op de begane grond ter plaatse van de aanduiding 'kantoor';
• c. detailhandel in watersportartikelen en scheepvaartbenodigdheden uitsluitend op de begane grond ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel';
• d. een galerie voor het tentoonstellen en verkopen van kunst uitsluitend op de begane grond ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - galerie';
• e. een praktijkruimte uitsluitend op de begane grond ter plaatse van de aanduiding 'praktijkruimte';

met daarbij behorende:

• f. verkeers- en parkeervoorzieningen;
• g. nutsvoorzieningen;
• h. groenvoorzieningen;
• i. speelvoorzieningen;
• j. evenementen;
• k. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

13.2 Bouwregels

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

op de als 'Woongebied' bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de onder 13.1genoemde functies worden gebouwd;

13.2.1 Gebouwen

• a. het bouwen van nieuwe hoofdgebouwen en/of toevoegen van nieuwe woningen is binnen deze bestemming niet toegestaan, behoudens herbouw en het bepaalde in 13.2.1 onder b, waarbij de bouwregels zoals opgenomen in dit artikel van toepassing zijn;
• b. ten behoeve van de uitbreiding van hoofdgebouwen mag worden gebouwd, mits door de uitbreiding het bestaand bebouwde oppervlak van het hoofdgebouw ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpplan met niet meer dan 20% wordt vergroot;
• c. gestapelde woningen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld';
• d. de voorgevel van het hoofdgebouw wordt gelijk aan de voorgevel van de hoofdgebouwen op de belendende percelen binnen deze bestemming gesitueerd, met dien verstande dat, wanneer de voorgevels van de belendende percelen niet in dezelfde lijn zijn gelegen, de voorgevel van het hoofdgebouw wordt gesitueerd binnen de zone tussen de voorgevels op de belendende percelen;
• e. ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte' bedraagt de bouwhoogte van hoofdgebouwen ten hoogste de op de verbeelding weergegeven maat;
• f. de afstand van de hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrenzen dient voor vrijstaande woningen ten minste 2,5 meter en voor geschakelde aan de niet aangebouwde zijnde van het hoofdgebouw ten minste 2,5 meter te bedragen;
• g. het maximale bebouwingspercentage bedraagt:
  • 1. per bouwperceel voor woondoeleinden tot 200 m2 maximaal 70%;
  • 2. per bouwperceel voor woondoeleinden tussen 200 m2 en 400 m2 maximaal 60%;
  • 3. per bouwperceel voor woondoeleinden tussen 400 m2 en 600 m2 maximaal 50%;
  • 4. per bouwperceel voor woondoeleinden groter of gelijk aan 600 m2 maximaal 40%.

13.2.2 Bijgebouwen

• a. bijgebouwen worden tenminste 3 meter achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw geplaatst, tenzij het een aan de wegzijde gelegen open stallingsruimte voor personenauto’s betreft;
• b. het totale grondoppervlak van bijgebouwen bedraagt per bouwperceel tot en met 700 m2 maximaal 70 m2, waarbij het bepaalde in 13.2.1 onder g van overeenkomstige toepassing is;
• c. het totale grondoppervlak van bijgebouwen bedraagt per bouwperceel groter dan 700 m2, maximaal 10% van de totale oppervlakte van het bouwperceel, met een maximum van 200 m2 per bouwperceel, waarbij het bepaalde in 13.2.1 onder g van overeenkomstige toepassing is;
• d. de maximale goothoogte van bijgebouwen met een kap bedraagt 2,70 meter en de maximale bouwhoogte van bijgebouwen met een kap bedraagt 5 meter;
• e. de maximale bouwhoogte van bijgebouwen zonder kap bedraagt 3 meter;
• f. de goothoogte van bijgebouwen aansluitend aan het hoofdgebouw, bedraagt ten hoogste de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw.

13.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 3,00 meter, met uitzondering van erfafscheidingen, waarbij de hoogte voor de voorgevelrooilijn maximaal 1,00 meter bedraagt en achter de voorgevelrooilijn maximaal 2,00 meter. In afwijking hiervan mag bij hoekpercelen de hoogte van de erfafscheiding aan één wegzijde voor de voorgevelrooilijn maximaal 2,00 meter bedragen, mits deze ten minste 1,00 meter achter de perceelsgrens wordt geplaatst.

13.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen, met het oog op het aspect externe veiligheid, ter beheersing van de blootstelling aan giftige, brandbare en explosieve stoffen en uitpandige vluchtroutes, nadere eisen stellen aan:

• a. de situering van bouwwerken (gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde);
• b. de inrichting van terreinen;
• c. de bruto vloeroppervlakte (bvo) en de hoogte van gebouwen;
• d. de afsluitbaarheid van mechanische ventilatiesystemen.

13.4 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 13.2.3 voor het plaatsen van erfafscheidingen op de perceelsgrens bij hoekpercelen, onder de voorwaarden dat de erfafscheiding:

• a. het vrije uitzicht van het wegverkeer niet mag belemmeren en voor het wegverkeer ook niet anderszins hinder of gevaar mag opleveren;
• b. geen fundamentele inbreuk op de groene dan wel open structuur pleegt.

13.5 Specifieke gebruiksregels

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend:

• a. het uitoefenen van bedrijvigheid;
• b. het gebruik van (vrijstaande) bijgebouwen voor zelfstandige bewoning.

13.6 Afwijken van de gebruiksregels

13.6.1 Kleine economie

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 13.1 voor de uitoefening van bedrijven, vallende onder de kleine economie, met dien verstande dat:

• a. geen onevenredige hinder mag worden toebracht aan de kwaliteit van het woonmilieu;
• b. door de uitoefening van de activiteit het uiterlijk aanzien van de woning niet zodanig mag veranderen, dat het karakter ervan geheel of gedeeltelijk verloren gaat, dit houdt onder meer in dat er geen grote reclame-uitingen aan of bij de woning geplaatst mogen worden;
• c. de oppervlakte van de woning welke voor de bedrijfsvoering wordt gebruikt, niet meer dan 50% van de begane grond en maximaal 30% van het totale vloeroppervlak van de woning en de bijgebouwen bedraagt en de totale oppervlakte van de activiteit niet meer bedraagt dan 25 m²;
• d. het niet zodanig verkeersaantrekkende activiteiten betreft, die de woonomgeving onevenredig belasten en ten gevolge waarvan extra verkeersmaatregelen, waaronder extra parkeerplaatsen, noodzakelijk worden, tenzij op eigen terrein gezorgd kan worden voor voldoende parkeervoorzieningen of in de omgeving voldoende beschikbare plaatsen zijn;
• e. de uitvoerder van de activiteiten op hetzelfde perceel woont;
• f. detailhandel alleen als ondergeschikte activiteit is toegestaan en uitsluitend van goederen die verband houden met de activiteit waarvoor de ontheffing wordt verleend;
• g. activiteiten die op grond van het bepaalde in de Wet milieubeheer meldingsplichtig zijn of activiteiten die op grond van artikel 2.1 lid 1 onder e van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht vergunningplichtig zijn, in beginsel niet worden toegestaan, tenzij kan worden aangetoond dat geen overlast voor de omgeving op zal treden, waarbij maximaal bedrijven uit categorie 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten of daarmee qua aard en invloed op de woonomgeving vergelijkbare bedrijven worden toegestaan (Bijlage 1).

13.6.2 Afhankelijke woonruimte

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 13.5 voor het gebruik van een (vrijstaand) bijgebouw of een gedeelte van het hoofdgebouw als afhankelijke woonruimte voor het verlenen van mantelzorg, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• a. er sprake is van een objectieve indicatiestelling waaruit de noodzaak van mantelzorg blijkt;
• b. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en omliggende bedrijven;
• c. er moet sprake zijn van een ruimtelijke eenheid tussen hoofdgebouw en afhankelijke woonruimte;
• d. de vloeroppervlakte van de afhankelijke woonruimte bedraagt ten hoogste 70 m2;
• e. de afhankelijke woonruimte mag niet worden gerealiseerd in een tijdelijke woonunit;
• f. er mag geen tweede zelfstandige woning ontstaan;
• g. per bouwperceel kan op enig moment slechts één omgevingsvergunning van kracht zijn voor het gebruik van een gebouw als afhankelijke woonruimte;
• h. de omgevingsvergunning vervalt van rechtswege op het moment dat de behoefte aan mantelzorg voor de desbetreffende persoon komt te vervallen;
• i. in zeer uitzonderlijke situaties kan van bovenstaande voorwaarden worden afgeweken.

13.7 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan, ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsbevoegdheid' te wijzigen in die zin dat ter plaatse nieuwe woningbouw wordt gerealiseerd, met dien verstande dat:

• a. maximaal 4 grondgebonden, aaneengesloten of geschakelde woningen mogen worden opgericht;
• b. de maximale goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt maximaal 6 meter;
• c. de maximale bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraagt maximaal 12 meter;
• d. de voorzijde van de woningen naar de straat Voorstad St. Jacob is gesitueerd;
• e. het gestelde in 13.2.1 onder d, f en g, 13.2.2 en 13.2.3 van overeenkomstige toepassing is;
• f. woningbouw dient te passen in het omringende gebied, waarbij een goed woon- en leefklimaat van de woningen gegarandeerd dient te zijn en aanwezige bedrijven en/of andere inrichtingen niet in hun bedrijfsmatig functioneren belemmerd mogen worden;
• g. de noodzakelijke onderzoeksaspecten in acht worden genomen, dat wil zeggen dat:

• 1. uit een ingesteld bodemonderzoek dient te blijken dat de bodem ter plaatse geschikt is voor het beoogde gebruikt;
• 2. voldaan wordt aan de eisen uit de Wet geluidhinder;
• 3. geen belemmeringen aanwezig zijn in het kader van externe veiligheid;
• 4. een archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd, tenzij:

- vaststaat dat geen archeologische relicten worden verstoord, of
- de geplande grondwerkzaamheden een gebied beslaan kleiner dan 2.500 m2 en de werkzaamheden plaatsvinden minder dan 50 meter verwijderd van een eerdere vindplaats.

• 5. geen belemmeringen optreden voor eventueel aanwezige beschermde flora- en faunasoorten op en rondom het perceel;
• 6. hemelwater afkomstig van schoon oppervlak, voor zover mogelijk, wordt afgekoppeld en geïnfiltreerd in de bodem;
• 7. er wordt voldaan aan de parkeernormen zoals opgenomen in Bijlage 2 van deze regels, waarbij parkeren op eigen erf uitgangspunt is;
• 8. de verkeersveiligheid niet onevenredig wordt belemmerd;
• 9. de belangen van derden niet onevenredig worden beschadigd.