| Plan: | Noord |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0796.0002150-1501 |
7.3 Bestemmingsregels
Diverse bedrijven in onder andere Orthen zijn bestemd als Bedrijf - 1. Het gaat hier om bedrijven die voorkomen in gemengde gebieden. Binnen deze bestemming zijn bedrijven in de categorieën A en B van de Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging toegestaan. Gebouwen mogen worden gebouwd binnen het bouwvlak dat op de verbeelding is aangegeven. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd, tenzij een maximum bebouwingspercentage is opgenomen op de verbeelding. In dat geval mag het bouwvlak worden bebouwd tot het percentage dat op de verbeelding is opgenomen.
De bestemming Bedrijf - 2 is onder andere toegekend aan de vijf tankstations in het plangebied, waarvan er twee lpg verkopen. Dit zijn de bestaande tankstations aan de Hambakenweg 3 en Bruistensingel 10. Om kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten in de omgeving van deze tankstations te beschermen, is op de verbeelding een aanduiding voor het lpg-vulpunt, de afleverzuil en de lpg-opslagtank opgenomen.
Ook de gronden van de Weenergroep zijn bestemd als Bedrijf - 2. Binnen dit bestemmingsvlak zijn bedrijven toegestaan in de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten - bedrijventerreinen die is opgenomen als bijlage bij de regels. Binnen dit bestemmingsvlak zijn tankstations niet toegestaan.
Ook onderwijs, een buurtcentrum en een kas voor plantenexpo en -verkoop zijn op deze gronden (met functieaanduidingen op de verbeelding) toegestaan. Hieraan is wel een beperking gesteld: maximaal 10% van de oppervlakte van het bestemmingsvlak mag worden gebruikt ten behoeve van onderwijs en een buurtcentrum. De oppervlakte van de kas is beperkt tot de huidige omvang door het opnemen van aanduidingszone op de verbeelding die overeenkomst met de huidige omvang.
Artikel 5 Bedrijf - Nutsvoorziening
Binnen deze bestemming zijn diverse nutsvoorzieningen in het plangebied ondergebracht. Het betreft de zogenaamde 'grotere' bouwwerken. Gebouwen zijn toegestaan binnen het bouwvlak. De maximale bouwhoogte bedraagt 3 meter. Kleinere bouwwerken ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut zijn (ook) binnen de andere bestemmingen toegestaan.
Winkelcentra de Rompert en Het Wielsem zijn bestemd als Centrum. Binnen deze bestemming zijn detailhandel,, kantoren, dienstverlening, bibliotheken, horecabedrijven in categorie 2 en 3, (para)medische voorzieningen en praktijkruimtes en wonen, in de vorm van woningen toegestaan. Gebouwen mogen worden opgericht binnen het bouwvlak dat op de verbeelding is aangegeven. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd tot de maximale bouwhoogte die eveneens op de verbeelding is aangegeven.
De bestemming Gemengd is de meest ruimte bestemming. Hierbinnen zijn detailhandel, kantoren, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en wonen toegestaan. Horeca is alleen toegestaan als een aanduiding op de verbeelding is opgenomen. Gebouwen mogen worden opgericht binnen de bouwvlakken die op de verbeelding zijn aangegeven. De bouwvlakken mogen volledig worden bebouwd, tenzij op de verbeelding een bebouwingspercentage is opgenomen. In dat geval mag het bouwvlak worden bebouwd tot het percentage dat op de verbeelding is opgenomen. De maximale bouw- en eventueel goothoogte zijn op de verbeelding in de bouwvlakken opgenomen.
Relatief grote groenvoorzieningen (grote perken en plantsoenen, parken) zijn bestemd als Groen, kleinere groenvoorzieningen (bermen, kleine perken en plantsoenen) zijn onderdeel van de verkeersbestemmingen. Omdat de grens tussen water en groen soms diffuus is, zijn binnen deze bestemming naast groenvoorziening ook water en waterberging toegestaan. Ook fiets- en voetpaden maken deel uit van de bestemming en verder ondergeschikte voorzieningen, zoals speel- en sportvoorzieningen waaronder wijkspeelplaatsen. Er zjin binnen de bestemming Groen kleine gebouwtjes toegestaan van maximaal 30 m2 en maximaal 3 meter hoog, ten behoeve van groenvoorzieningen maar ook daaraan ondergeschikte functies zoals speelvoorzieningen en nutsvoorzieningen.
D'n Boerderij (Herven 50-54), het horecabedrijf aan de Ketsheuvel in Orthen en het hotel bij station Oost zijn bestemd als Horeca. Voor d'n Boerderij en de vestiging aan de Ketsheuvel is horeca in catergorie 2 en 3 toegestaan, voor het hotel uitsluitend horeca in categorie 1.
De kantoren aan onder andere aan de Eekbrouwersweg, Rompertsebaan, Het Wielsem, Rompertsstaete en kantorenpark Soetelieve aan de Bruistensingel zijn bestemd als Kantoor. Voor kantoren die gelegen zijn op kantorenparken of grotere kantoorlocaties is gekozen voor ruime bouwvlakken met een bebouwingspercentage. Hierdoor is flexibiliteit mogelijk. Voor kantoren die zijn gelegen temidden van woonbebouwing zijn bouwvlakken rondom de huidige bebouwing opgenomen. Hierdoor kunnen beide functies goed naast elkaar bestaan.
Binnen deze bestemming zijn naschoolseopvang, onderwijs, religie, en uitvaartcentra toegestaan. Gebouwen mogen gebouwd worden binnen het bouwvlak dat op de verbeelding is aangegeven. Dit bouwvlak mag volledig worden bebouwd, tenzij op de verbeelding een bebouwingspercentage binnen het bouwvlak is opgenomen. In dat geval mag het bouwvlak worden bebouwd tot het betreffende percentage dat is aangegeven.
Daarnaast is ook de begraafplaats Orthen bestemd als Maatschappelijk. De begraafplaats is aangeduid met de aanduiding 'begraafplaats' op de verbeelding. Ter plaatse van deze aanduiding zijn gebouwen ten dienste van de begraafplaats toegestaan. Hierbij kan gedacht worden aan een ingangsgebouw, een kapel, aula mortuarium en grafmonumenten. Van het bestemmingsvlak met de aanduiding 'begraafplaats' mag 1% worden bebouwd. De maximale bouwhoogte van deze gebouwen is op de verbeelding aangegeven. Onder deze regeling is de bouw van grafmonumenten niet opgenomen. Grafmonumenten zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De grondoppervlak van grafmonumenten mag niet groter zijn dan 10 m2, de hoogte niet meer dan 3,5 meter.
Groengebieden zijn bestemd als Groen, met uitzondering van De Heinis. Dit gebied is bestemd als Natuur, omdat het gebied is aangewezen als ecologische hoofdstructuur. Binnen deze bestemming is het niet toegestaan om gebouwen op te richten. Bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegestaan tot een hoogte van 3 meter en een gezamenlijke oppervlakte van 100 m2. Terrein- en erfafscheidingen mogen maximaal 2 meter hoog zijn.
Artikel 13 Recreatie-volkstuinen
De drie volkstuinencomplexen in het plangebied, Volkstuinen Pastoor Barten, Volkstuinvereniging Noord en Volkstuinenvereniging Orthen, locatie Herpenseweide zijn bestemd als Recreatie-volkstuinen.
In deze complexen mag per individuele tuin maximaal één gebouw worden gebouwd. Hierbij kan gedacht worden aan een tuinhuisje of tuinkas. De oppervlakte hiervan mag niet meer dan 10 meter zijn en de hoogte niet meer dan 2,5 meter. Daarnaast mag per complex één verenigingsgebouw worden gebouwd. Dit gebouw mag niet groter zijn dan 120 m2 en niet hoger dan 6 meter. De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 2,2 meter. De hondensportvereniging naast de A59 is eveneens binnen deze bestemming toegelaten.
Sportpark De Hambaken en Sportcomplex De Donken zijn bestemd als Sport. Binnen deze bestemming zijn sportvelden, sportzalen, tribunes, kantines en zwembaden toegestaan.
De bestemming Verkeer - 1 is opgenomen voor Rijksweg A59. Het verschil met de andere verkeersbestemmingen is vooral gelegen in de maatvoering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die bij deze bestemming hoger mogen zijn. Bovendien zijn binnen deze bestemming geen parkeervoorzieningen toegestaan.
Onder deze bestemming vallen de straten met doorgaande rijbanen. Het gaat om doorgaande rijbanen voor verkeer, in hoofdzaak ten behoeve van de ontsluiting van wijken en buurten: de gebiedsontsluitingswegen. Parkeervoorzieningen, mits ongebouwd, zijn binnen deze bestemming wel toegestaan.
Deze gronden zijn primair bestemd voor voorzieningen van verkeer en verblijf. Het gaat grotendeels om openbare ruimte die niet voor doorgaand verkeer is aangewezen. Deze straten bestaan uit rijbanen voor het lokale gebiedsgebonden verkeer, ten behoeve van de ontsluiting van buurten en direct aangelegen bestemmingen. Ook binnen deze bestemming zijn ongebouwde parkeervoorzieningen toegestaan. Gebouwde parkeervoorzieningen vallen onder de bestemming Wonen.
Artikel 18 Verkeer - Railverkeer
Voor het spoor en het naastgelegen gebied is de afzonderlijke bestemming Verkeer - Railverkeer opgenomen ten behoeve van het rail- en spoorverkeer.
De grotere waterpartijen zijn bestemd als Water. Omdat de grens tussen water en groen soms diffuus is, zijn binnen deze bestemming naast water en waterberging ook groenvoorzieningen toegestaan, zoals oevers, en daaraan ondergeschikte voorzieningen, zoals oeverbeschoeiingen.
Deze bestemming omvat het grootste gedeelte van het plangebied. Binnen deze bestemming is wonen de hoofdfunctie. Er is voor gekozen de bestaande woonfuncties als zodanig vast te leggen. Dat houdt in dat in beginsel geen andere functies dan de woonfunctie binnen deze bestemming zijn toegestaan. Binnen de woonbestemming is wel de uitoefening van een aan huis verbonden beroepsactiviteit toegestaan, mits deze ondergeschikt blijft aan de woonfunctie. Dit betekent onder meer dat maximaal 35% van de oppervlakte van de begane grond van de opstallen, tot ten hoogste 50m², mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroepsactiviteit.
Woningtypologieën
Het bestemmingsplan maakt in de bestemming 'Wonen' onderscheid tussen verschillende woningtypologieën. Hiermee kan sturing worden gegeven aan de ruimtelijke impact van verschillende woningtypologieën op de omgeving. Deze ruimtelijke impact komt tot uiting in de bouwmassa (hoogte en situering), maar ook in het aantal woningen. De woningdichtheid is van invloed op de parkeerbehoefte en daarmee op de parkeerdruk en de leefbaarheid in de omgeving.
Om te voorkomen dat de woningdichtheid in een wijk te groot wordt, maakt het bestemmingsplan onderscheid tussen grondgebonden en gestapelde woningen. Grondgebonden woningen zijn rechtstreeks toegankelijk op straatniveau en één van de bouwlagen sluit aan op het maaiveld. Deze zijn onderverdeeld in verschillende typen: vrijstaand, halfvrijstaand (twee-aaneen), geschakeld of aaneengebouwd.
Gestapelde woningen zijn geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning gelegen. Gestapelde woningen zijn uitsluitend togestaan, indien dit middels een aanduiding op de verbeelding is aangegeven. Hiermee wordt voorkomen dat grondgebonden woningen kunnen worden verbouwd tot gestapelde woningen.
Bijzondere bebouwingsregelingen
Voor (half)vrijstaande bebouwing met 'grove' bouwstroken, waarbij geen sprake is van seriematige bouw, geldt een apart regime. Hiervoor zijn de bouwregels uit de vigerende bestemmingsplannen overgenomen (specifieke bouwaanduiding - bijzondere bebouwingsregeling 1 tot en met 11) . De flexibiliteit blijft gewaarborgd binnen bepaalde, gestelde kaders. Deze regelingen zijn onder andere opgenomen in De Morgen en De Herven.
Bijgebouwen
Binnen de woonbestemming is de binnen de gemeente gebruikelijke erfbebouwingsregeling opgenomen ten behoeve van bijgebouwen (hieronder worden aanbouwen, uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen verstaan.
De belangrijkste kenmerken van de erfbebouwingsregeling zijn:
- Bebouwing op het achtererfgebied en buiten het bouwvlak: dit betekent dat de regeling van toepassing is op het gebied op 1 meter achter de voorgevel van de woning, met uitzondering van hoekpercelen.
- De hoogte bedraagt maximaal 3 meter, tenzij wordt gebouwd met hellende dakvlakken: de goothoogte bedraagt dan maximaal 3 meter en de nokhoogte bedraagt dan maximaal 4,5 meter.
- Er mag maximaal 75 m² aan erfbebouwing worden opgericht, met dien verstande dat niet meer dan 50% van het achterfgebied mag worden bebouwd.
De bovengenoemde punten vormen de belangrijkste onderdelen van de erfbebouwingsregeling. Er zijn echter diverse beperkingen en afwijkingsmogelijkheden in de regels opgenomen, waardoor de genoemde onderdelen kunnen worden beperkt of uitgebreid.
Daarnaast komen op grote schaal bergingen in het voorerf voor. Deze zijn op twee verschillende manieren op de verbeelding aangegeven:
- met de aanduiding 'bijgebouw' indien er sprake is van vrijstaande bijgebouwen
- met een hoogtemaat, indien er sprake is van bijgebouwen die aangebouwd zijn aan het hoofdgebouw.
Bijgebouwen op hoekpercelen
Bestaande bebouwing van hoekpercelen is aangeduid met een hoogtemaat op de verbeelding overeenkomstig de bestaande situatie. Voor bijgebouwen met een plat dak is een maat van 3 meter aangehouden. Voor bijgebouwen met kap is een goothoote van 3 meter en een maximale bouwhoogte van 4,5 meter opgenomen.
Voor nieuw op te richten bebouwing van hoekpercelen is een aparte afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen. Dit is gedaan omdat bebouwing op hoekpercelen vaak een speciaal stedenbouwkundig karakter heeft (aanzicht vanaf zowel de voorkant als de zijkant en hoekpercelen vormen de afronding van een rij woningen) en vanuit verkeersoogpunt (inkijk in de zijstraat om aanrijdingen te voorkomen).
Onder een hoekperceel wordt verstaan een gedeelte van een perceel gelegen naast een woning en aan een hoek van twee wegen c.q. het openbaar gebied. In het onderstaande figuur wordt met de oranje/bruine kleur het te bebouwen hoekperceel aangegeven in een standaard situatie.
Voorwaarden:
- de gezamenlijke oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
- de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
- de bebouwing dient te worden opgericht achter de denkbeeldige (verlengde) lijn die het snijpunt van de voorgevellijn en de zijgevellijn raakt en ligt onder een hoek van 45° ten opzichte van de voorgevellijn, maar niet door het bouwvlak van het betreffende hoofdgebouw heen gaat;
- de voorgevel van een aangebouwd bijgebouw dient evenwijdig te zijn aan de voorgevel van de hoofdbebouwing;
- de breedte van een aangebouwd bijgebouw bedraagt maximaal 3 meter.
Naast de bovenstaande voorwaarden kunnen er nadere eisen worden gesteld aan de minimale afstand van het bijgebouw tot de naar de openbare weg gekeerde zijdelingse perceelsgrens vanuit stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.
Op een hoekperceel is, net als voor woningen die niet op een hoekperceel zijn gelegen, een afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen om onder voorwaarden voor de voorgevellijn te kunnen bouwen (bijvoorbeeld een erker).
Voorwaarden:
- de gezamenlijke oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
- de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
- de stedenbouwkundige opzet van de omgeving mag niet onevenredig worden aangetast.
De maximale oppervlakte van de bebouwing van 25 m² geldt voor het gehele voorerfgebied. Dit betekent dat de oppervlakte van alle bebouwing naast het hoofdgebouw (naast de zijgevellijn) en alle bebouwing voor de voorgevellijn tezamen niet meer dan 25 m² mag bedragen.
Artikel 21 Wonen - Woonwagenstandplaats
De woonwagenstandplaatsen van de drie woonwagencentra in Noord zijn bestemd als Wonen - Woonwagenstandplaats. Binnen deze bestemming zijn zowel woningen als woonwagens toegestaan. Op de verbeelding zijn bouwvlakken ingetekend. Per bouwvlak mag één woning worden gebouwd of één woonwagen worden geplaatst. Tussen de bouwvlakken is een zone van minimaal 2,5 meter aan één zijde (bij brede percelen aan twee zijden) opgenomen. Hiermee kan het losstaande karakter van de woonwagens op de woonwagencentra behouden blijven alsmede het parkeren op eigen terrein opgelost worden. De maximale bouwhoogte is afhankelijk van de perceelsbreedte. Tezamen met een goothoogte van 3,5m en een hellingspercentage van 45% is de maximale bouwhoogte bepaald.
De dubbelbestemming Leiding - Gas is opgenomen ten behoeve van een gastransportleiding. De bouwregels beschermen de gastransportleiding. Indien het functioneren van de leiding niet wordt ondermijnd, dan kan, onder voorwaarden, worden afgeweken van het bestemmingsplan om de in de basisbestemming toegestane gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te realiseren.
Artikel 23 Leiding - Hoogspanningsverbinding
In het plangebied lopen twee bovengrondse hoogspanningslijnen, namelijk de lijn “Den Bosch-Eerde-Eindhoven" en de lijn "Den Bosch-Oss-Helmond”. Deze zijn bestemd als Leiding - Hoogspanningsverbinding. Daar waar de dubbelbestemming samenvalt met andere bestemming prevaleren de regels van de dubbelbestemming boven de regels van de andere bestemmingen. Een uitzondering is gemaakt voor de reeds bestaande gebouwen. Deze mogen worden herbouwd.
Artikel 24 Waarde-archeologie 1, Artikel 25 Waarde-archeologie 2, Artikel 26 Waarde-archeologie 3 en Artikel 27 Waarde-archeologie 4
Ten behoeve van de bescherming en veiligstelling van archeologische of te verwachten archeologische waarden is - zoals nader toegelicht in paragraaf 5.9 van deze toelichting - aan gronden in dit bestemmingsplan een aantal dubbelbestemmingen Waarde-Archeologie toegekend. Opgenomen is een verbod tot bouwen beneden maaiveld, een verbod tot slopen zonder omgevingsvergunnning en een vereiste van een omgevingsvergunning voor uitvoering van werkzaamheden, geen bouwwerkzaamheden zijnde. Na een verplichte rapportage, waarin de archeologische waarden zijn vastgelegd kan afgeweken worden van het bouwverbod, respectievelijk een omgevingsvergunning voor uitvoering van werkzaamheden, geen bouwwerkzaamheden zijnde of slopen worden verleend. Hieraan kunnen voorwaarden worden verbonden ten behoeve van behoud van archeologische waarden in de bodem of , indien dit redelijkerwijs niet mogelijk is, verplichtingen worden opgelegd als het doen van opgravingen of een verplichting de uitvoering van werken of werkzaamheden te laten begeleiden door een erkend archeoloog. Het overleggen van een rapportage ter vastlegging van de archeologische waarden is niet nodig, indien - naar het oordeel van burgemeester en wethouders - de archeologische waarde in andere beschikbare informatie afdoende is vastgelegd.
Voor het wettelijk beschermd rijksmonument de Empelse Hut is geen dubbelbestemming opgenomen. Dit rijksmonument is op grond van de Monumentenwet afdoende beschermd: voor alle ingrepen die dieper reiken dan 30 cm onder het huidige maaiveld is een Monumentenvergunning vereist.