Kommen gemeente Tholen

3.18 De woonbestemmingen

Status: alleen aan de regels zoals genoemd in Artikel 24 Wonen , Artikel 25 Wonen - Aaneen of geschakeld, Artikel 26 Wonen - Gestapeld, Artikel 27 Wonen - Twee-aaneen, Artikel 28 Wonen - Twee-aaneen niet geschakeld, Artikel 29 Wonen - Voorzieningen, Artikel 30 Wonen - Vrijstaand, Artikel 31 Woongebied en Artikel 33 Wonen - Uit te werken kunnen rechten worden ontleend.

3.18.1 Voor welke gebieden en percelen zijn de bestemmingen opgenomen?

In dit bestemmingsplan zijn verschillende gedetailleerde woonbestemmingen opgenomen. Dit heeft als voordeel dat de artikelen beter leesbaar zijn. Bij raadpleging van het digitale bestemmingsplan worden alleen de regels getoond die voor het betreffende woningtype van belang zijn.

• Voor de bestaande woningen en woonbuurten de bestemmingen:
  • 1. Wonen (artikel 24);
  • 2. Wonen - Aaneen of geschakeld (artikel 25);
  • 3. Wonen - Gestapeld (artikel 26);
  • 4. Wonen - Twee-aaneen (artikel 27);
  • 5. Wonen - Twee-aaneen niet geschakeld (artikel 28);
  • 6. Wonen - Vrijstaand (artikel 30).
• Voor woningen en wooncomplexen met zorg- en/of verpleegvoorzieningen de bestemming Wonen - Voorzieningen (artikel 29).
• Voor het nieuwe woongebied ten noorden van de historische stadskern Tholen zijn uit het bestemmingsplan Tholen Noord twee globale bestemmingen opgenomen. In beide bestemmingen is de toekomstige invulling van het woongebied nog redelijk vrijgelaten:
  • 1. één bestemming Woongebied (artikel 31) waar, binnen bepaalde randvoorwaarden, direct mag worden gebouwd;
  • 2. één bestemming Wonen - Uit te werken (artikel 33) waarvoor door burgemeester en wethouders eerst een uitwerkingsplan moet worden opgesteld alvorens er – ten hoogste - 25 woningen kunnen worden gebouwd.

3.18.2 Welke functies zijn toegestaan

• Binnen de gedetailleerde bestemmingen en de nog uit te werken bestemming mag uitsluitend worden gewoond. Andere activiteiten in woningen (de 'vrije beroepen', kleinschalige beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten en voor logies met ontbijt) zijn mogelijk. In paragraaf 2.2.6 is hierop al ingegaan.
• Binnen de bestemming Wonen – Voorzieningen mag het wonen worden gecombineerd met zorgvoorzieningen of verpleging, (para)medische voorzieningen en dienstverlening. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een huisarts die regelmatig ter plaatse praktijk houdt, een fysiotherapie, een apotheek of een zorgkantoor.
• Binnen bestemming Woongebied zijn ook openbare voorzieningen mogelijk, zoals infrastructuur, groen en water. De bestemming omvat dus meer dan gronden die privaat eigendom (zullen) zijn.

3.18.3 Wat mag er worden gebouwd en hoeveel?

3.18.3.1 Regeling in bestemmingsplan

• Zoals in paragraaf 2.2.3 al is aangegeven, wordt de bouwwijze van woningen geregeld met aparte bestemmingen.
• De open bebouwingsstructuur bij vrijstaande woningen wordt gewaarborgd door een bebouwingsvrije zone van ten minste 3 meter langs beide zijdelingse perceelsgrenzen. Hiervan zijn geen afwijkingsbevoegdheden opgenomen. De mogelijkheden van het bouwvergunningvrij bouwen worden toereikend geacht.
• In de gedetailleerde bestemmingen (zie paragraaf 3.15.1) is onderscheid gemaakt tussen een bouwvlak voor het hoofdgebouw en een vlak voor de erfbebouwing. Woningen behoeven niet geheel binnen het bouwvlak voor hoofdgebouwen te worden gebouwd. Ook op het erfbouwvlak (aangegeven met de aanduiding 'bijgebouwen' mogen aan- of uitbouwen in gebruik worden genomen als woonruimten.
• De bouwvlakken mogen volledig worden bebouwd, met inachtneming van eventuele afstanden die moeten worden aangehouden tot bijvoorbeeld de zijdelingse perceelsgrens. Binnen het erfbouwvlak is de oppervlakte gemaximeerd. Hiervoor is een staffelregeling opgenomen (zie paragraaf 2.2.5). Omdat overkappingen vrijwel dezelfde ruimtelijke uitstraling hebben als genoemde gebouwen, worden overkappingen voor het bepalen van de bebouwingsmogelijkheden meegerekend.
• Buiten het bouwvlak en het vlak met de aanduiding 'bijgebouwen' zijn geen gebouwen en geen overkappingen toegestaan. Kleinschalige aan- of uitbouwen vóór de voorgevellijn - zoals erkers - zijn wel mogelijk (via artikel 46 lid 46.1 Overschrijding bouwgrenzen). In enkele situaties zijn in de kern Tholen (de wijken Molenvliet Noord en Buitenzorg Midden) aan- of uitbouwen en overkappingen aanwezig. Voor deze situaties is de 'specifieke bouwaanduiding - voorerf' opgenomen. Op deze gronden is een beperkte oppervlakte aan bebouwing toegestaan.
• Langs delen van de oevers in het plan Waterfront Tholen zijn aanlegsteigers bij de woningen toegestaan (aanduiding 'oever'). Voor dit plandeel geldt bovendien een bijzondere regeling van het peil vanwaar moet worden gemeten (zie artikel 1 lid 1.79).

3.18.3.2 Vergunningvrij bouwen

• Los van de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, worden er op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het Besluit omgevingsrecht (Bor) bouwmogelijkheden geboden. Alle bouwwerken die in artikel 2 van bijlage II van het Bor passen, zijn - ongeacht wat het bestemmingsplan aangeeft - vergunningvrij.
• In de Wabo en het Bor wordt het begrip 'bijbehorend bouwwerk' gebruikt. Dit begrip is niet exact gelijk aan 'aan- en uitbouwen' en 'bijgebouwen'. Bij een 'bijbehorend bouwwerk' kan het ook gaan om een op zichzelf staande uitbreiding van het hoofdgebouw. Deze uitbreiding behoeft niet per definitie een aan- en uitbouw te zijn. Om deze reden is ervoor gekozen om de begrippen 'aan- en uitbouw' en 'bijgebouw' niet te vervangen door het nieuwe begrip 'bijbehorend bouwwerk' en om beide toetsingskaders los van elkaar te hanteren. Daarbij komt dat er in een hele lange periode veel jurisprudentie over 'aan- en uitbouwen' en 'bijgebouwen' is ontstaan, terwijl de jurisprudentie over het begrip 'bijbehorend bouwwerk' nog moet worden gevormd.

3.18.4 Welke veranderingen worden verwacht?

• Een verbreding van de woonfunctie is de komende periode te verwachten. Hiervoor zijn specifieke regels opgenomen die daarin voorzien.
• Er zijn niet zo veel locaties waar nog woningbouw is te realiseren. In het bestemmingsplan zijn hiervoor enkele wijzigingsbevoegdheden opgenomen.

3.18.5 Wat zijn de belangrijkste verschillen met de vigerende bestemmingsregeling?

• De bouwwijze van woningen/bebouwingstypologie is vastgelegd met bestemmingen in plaats van met nadere aanwijzingen. Hiermee is de leesbaarheid/toegankelijkheid van de regeling vergroot.
• De bebouwingsregeling voor de erfbouwvlakken is aangepast. Op de grotere percelen is nu 80 m2 tot 100 m2 aan gebouwen en overkappingen toegestaan. Voorheen was dit ten hoogste 60 m2.
• Wooncomplexen met service- en/of zorgvoorzieningen waar het accent ligt op intern wonen met verpleging zijn bestemd voor Wonen - Voorzieningen. In de geldende bestemmingsplannen is deze laatste categorie veelal bestemd voor Maatschappelijk.
• In de geldende bestemmingsplannen was voor bepaalde percelen (zie paragraaf 2.2.2) één bouwvlak opgenomen dat voor ten hoogste 30% mocht worden bebouwd. Deze systematiek waarbij de situering van de woningen niet dwingend is vastgelegd, wordt in het nieuwe bestemmingsplan vervangen door het systeem van bouwvlak waarbinnen het hoofdgebouw is toegestaan en een vlak voor de erfbebouwing. De woningen worden daarmee weliswaar vastgelegd, maar daar staat tegenover dat er daardoor ruimere mogelijkheden bestaan voor erfbebouwing.
• In de geldende bestemmingsplannen is bepaald dat gebouwen en overkappingen op ten minste 1 meter uit de perceelsgrens worden gebouwd óf in de perceelsgrens. Deze regeling hield verband met artikel 56 boek 5 van het Burgerlijk wetboek ('tijdelijk gebruikmaken van erf van de buurman voor het verrichten van (onderhouds)werkzaamheden aan een bouwwerk'). De bepaling in de bestemmingsplannen is in de praktijk als te star ervaren en wordt niet meer opgenomen in de nieuwe bestemmingsplannen.
• Het onderscheid tussen aan-huis-gebonden beroepen enerzijds en kleinschalige beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten en logies met ontbijt anderzijds wordt losgelaten en voor alle soorten functies wordt ten hoogste 50 m2 rechtstreeks toegestaan. Deze niet-woonfuncties kunnen volgens het nieuwe bestemmingsplan ook worden uitgeoefend in een losstaand bijgebouw.