Kamphuizerpolder - Buitenlust

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Vanuit de Wet ruimtelijke ordening geldt voor de gemeente een verplichting tot het actueel houden van de bestemmingsplannen. Dit betekent dat bestemmingsplannen niet ouder mogen zijn dan 10 jaar. De gemeente Oegstgeest heeft voor een groot deel van haar grondgebied inmiddels actuele bestemmingsplannen vastgesteld. Het plangebied Kamphuizerpolder - Buitenlust was niet meegenomen in de grote actualisatieslag die de gemeente heeft gemaakt. Nu deze actualisatie is afgerond, is het tijd om ook het bestemmingsplan voor dit gebied te actualiseren.

Naast actualiseren van de vigerende juridische regeling, heeft het bestemmingsplan ook als doel tot uniformiteit van de bestemmingsplannen die binnen de gemeente Oegstgeest vigeren. Bij de opzet en de regeling van het bestemmingsplan is aangesloten bij het handboek van de gemeente.

Naast actualisatie zijn er ook nog enkele ontwikkelingen die in het plangebied juridisch-planologisch geborgd worden.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied Kamphuizerpolder – Buitenlust maakt deel uit van de zone langs de Oude Rijn. Dit gebied is gelegen tussen de A44, de Oude Rijn en de gemeenten Katwijk en Leiden. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de projectgrens van Frederiksoord-Zuid (dat geen onderdeel uitmaakt van dit plan), de A44 aan de oostzijde, het Rustenburgerpad en de Rijnzichtweg aan de zuidzijde en de Oude Rijn aan de westzijde. In onderstaand figuur is de begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Plangebied van dit bestemmingsplan - Kamphuizerpolder – Buitenlust

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert onderstaande beheersverordening. Met deze beheersverordening zijn de ruimtelijke mogelijkheden zoals vastgelegd in de daarvoor geldende bestemmingsplannen Rijnfront Kamphuizerpolder, Langenakker, Flora Buitenlust en Rijnfront ongewijzigd vastgesteld.

Bestemmingsplan		Gemeenteraad
Beheersverordening Kamphuizerpolder - Buitenlust		24 september 2015

1.4 Planvorm

Dit bestemmingsplan heeft zowel een consoliderend als een ontwikkelingsgericht karakter. Voor een groot deel van het gebied binnen het bestemmingsplan worden de vigerende ontwikkelingsmogelijkheden herhaald. Het plan vervult hiervoor in de eerste plaats een belangrijke beheer- en gebruiksfunctie.

Daarnaast biedt het bestemmingsplan de juridisch-planologische basis voor de volgende ontwikkelingen:

• woningbouwontwikkeling Buitenplaats Rijnweijde;
• de realisatie van een jachthaven nabij de Oude Rijn;
• de realisatie van één woning naast de jachthaven;
• de realisatie van een zorgfunctie aan de Rijnsburgerweg;
• de realisatie van één woning aan de Valkenburgerweg 10;
• de realisatie van één woning tussen de Rijnsburgerweg 49 en 51;
• de aanleg van een brug over de Oude Rijn. In het vigerende bestemmingsplan is de brug over de Oude Rijn reeds opgenomen. Omdat de ligging van deze brug is gewijzigd wordt de nieuwe ligging net ten noorden van de jachthaven opgenomen in dit bestemmingsplan.

De delen voor deze ontwikkelingen kent een globalere opzet, waarbij de kaders van de ontwikkeling worden vastgelegd.

Daarnaast biedt dit bestemmingsplan door middel van twee wijzigingsbevoegdheden de mogelijkheid tot ontwikkeling van de Tuin van Oegstgeest. Dit betreft een ontwikkeling waarbij enkele nieuwe burgerwoningen gecombineerd worden met stadslandbouw. Tot slot is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ter hoogte van de gronden van FloraHolland. Dit ten behoeve van een flexibelere inrichting van de gronden ten behoeve van de bedrijfsvoering en de realisatie van één extra woning in het lint aan de Rijnsburgerweg.

1.5 Planproces

In het kader van de voorbereiding van dit bestemmingsplan zijn betrokkenen en andere belanghebbenden geïnformeerd over de planvorming. Het voorontwerpbestemmingsplan is toegezonden aan de diverse overlegpartners in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. Bro. Een beschrijving van dit overleg is opgenomen in Hoofdstuk 7. Daarnaast heeft het voorontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Hierbij is eenieder in de gelegenheid gesteld tot het indienen van een inspraakreactie. De inspraakreacties zijn samengevat en voorzien van beantwoording in de Nota beantwoording inspraak-en overlegreacties.

Het ontwerpbestemmingsplan inclusief het ontwerpbeeldkwaliteitsplan heeft, gelijktijdig met het ontwerpexploitatieplan Kamphuizerpolder Buitenlust - Buitenplaats Rijnweijde en haven, ter inzage gelegen van 24 november 2016 tot en met 4 januari 2017. Een ieder is in de gelegenheid gesteld zijn of haar zienswijze in te dienen bij de gemeenteraad van de gemeente Oegstgeest. De zienswijzen zijn samengevat en voorzien van beantwoording in de Nota beantwoording zienswijzen en wijzigingen. De zienswijzen op het ontwerpexploitatieplan en ontwerpbeeldkwaliteitsplan zijn beantwoord in een separate nota.

Naast de wijzigingen voortkomend uit de ingediende zienswijzen zijn er nog enkele ambtshalve wijzigingen doorgevoerd richting de vaststelling van het bestemmingsplan. Een overzicht van deze ambtshalve wijzigingen is tevens opgenomen in de Nota beantwoording zienswijzen en wijzigingen.

1.6 Leeswijzer

Deze toelichting is als volgt opgebouwd. In Hoofdstuk 2 is de ruimtelijke en functionele opbouw van het plangebied geanalyseerd. Hoofdstuk 3 gaat in op de gebiedsvisie op het plangebied en de toekomstige ontwikkelingen. Hoofdstuk 4 beschrijft het relevante ruimtelijke beleidskader voor het plangebied. In Hoofdstuk 5 komen alle voor het bestemmingsplan relevante milieu- en overige aspecten aan de orde, waarna het geheel wordt vertaald in een juridische bestemmingsregeling die in Hoofdstuk 6 wordt toegelicht. Vervolgens komt in Hoofdstuk 7 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de huidige situatie beschreven aan de hand van de ruimtelijke en functionele structuur. Daarbij wordt ingegaan op de stedenbouwkundige structuur van het gebied en de functies die in het gebied aanwezig zijn.

2.2 Ruimtelijke structuur

Het plangebied is gelegen tussen de A44, de Oude Rijn en de gemeente Katwijk. Het plangebied bestaat uit drie deelgebieden, met ieder een eigen karakter: een smalle strook langs de Oude Rijn, het gebied tussen de Valkenburgerweg en de Rijnsburgerweg en het gebied tussen de Rijnsburgerweg/Rijnzichtweg en de A44. Het gebied wordt voor de auto ontsloten via de Rijnzichtweg en de Rijnsburgerweg en voor langzaam verkeer tevens via de Valkenburgerweg.

Strook tussen Oude Rijn en Valkenburgerweg

Dit deelgebied bestaat uit een aantal onbebouwde percelen die van elkaar worden gescheiden door watergangen en wegen/paden. Binnen dit gebied zijn solitaire functies aanwezig zoals het dierenverblijf en de functies nabij de woonschepenligplaats, daarnaast is een woning aan de Valkenburgerweg 10 gelegen die ingebed is in een landschappelijke setting. Het gebied rondom deze woning is ingericht als een landgoed en voor een deel openbaar toegankelijk. Er bevinden zich verder geen bedrijven of andere functies in het deelgebied. Het gebied wordt ontsloten via de Valkenburgerweg. Deze weg dient als een recreatieve fietsverbinding waar de auto 'te gast' is.

Gebied tussen Valkenburgerweg en Rijnsburgerweg

De ruimtelijke structuur van dit gebied is opgehangen aan de Valkenburgerweg en de Rijnsburgerweg. Dit is zichtbaar aan de langgerekte percelen die van oost naar west lopen. Langs de Rijnsburgerweg is de bouwmassa van de bebouwing relatief klein van omvang waarbij de bebouwing in de 2e linie vooral langgerekt van vorm is. De hoogte van de bebouwing in het gebied is gelijkmatig.

In dit deelgebied zijn groenvoorzieningen en watergangen in beperkte mate aanwezig. De hoofdfunctie van dit gebied is agrarisch, al is dit gebied wel aan transformatie onderhevig en is een aantal kassen in gebruik als caravanstalling. De woonfunctie (agrarische bedrijfswoningen) concentreert zich langs de Rijnsburgerweg, tevens zijn langs de Valkenburgerweg ook nog enkele woningen aanwezig.

Rondom de Brede School Het Dok zijn nieuwe woningen voorzien. De Brede School is qua voorziening een onderdeel van de wijk Oegstgeest aan de Rijn. De ontsluiting van het gebied vindt plaats via de Rijnsburgerweg, maar ook de Valkenburgerweg en het Rustenburgerpad spelen een rol in de ontsluiting.

Deel tussen de Rijnsburgerweg/Rijnzichtweg en de A44

Het derde deelgebied is gelegen tussen de Rijnsburgerweg, de A44 en een deel van het veilingterrein FloraHolland. Het noordoostelijk gedeelte bestaat uit een bedrijventerrein dat voornamelijk in gebruik is door FloraHolland. Dit terrein ligt gedeeltelijk op Katwijks grondgebied. De bedrijfshal en de buitenopslag is groen ingepast door de omzoming van groenvoorzieningen (bomen en een aarden wal) en water. Op het grondgebied van Oegstgeest is door Rijkswaterstaat voor FloraHolland een aansluiting op de afslag van de A44 gerealiseerd.

De tweede bedrijvenzone is gelegen achter de (vrijstaande) woningen aan de Rijnsburgerweg. In het woonlint aan de Rijnsburgerweg is een agrarisch perceel, enkele bedrijven en een horecafunctie gelegen.

De woonwijk Buitenlust bestaat voornamelijk uit rijwoningen en gestapelde woningen met een overzichtelijke interne verkeersstructuur. Deze wijk is heringericht in samenwerking met de woningstichting.

Door de verschillende bebouwing is de originele verkaveling teniet gedaan. Alleen op de terreinen achter de Rijnsburgerweg is deze nog enigszins terug te vinden. Groenvoorzieningen zijn vooral terug te vinden bij de woningen en langs de straten in de wijk Buitenlust en tussen FloraHolland en Buitenlust. Naast woningen is in het gebied ook tal van bedrijvigheid aanwezig. Dit betreft zowel bedrijven, horeca, dienstverlenende bedrijven als agrarische bedrijven.

2.3 Functionele structuur

Kenmerkend voor dit gebied is de afwisseling van verschillende functies, deze functies verdelen zich ook duidelijk ten opzichte van de verschillende deelgebieden. De woningen concentreren zich voornamelijk in de wijk Buitenlust en in het lint langs de Rijnsburgerweg. In het noordoosten van het plangebied is het veilingterrein van Flora Holland gelegen. Daarnaast is aan de Rijnsburgerweg ook een aantal bedrijfspercelen gelegen. De oever langs de Oude Rijn is deels ingericht als een landgoed. Hier is een woning en een woonschepenligplaats gelegen. Daarnaast is langs de Oude Rijn een aantal onbebouwde percelen gelegen.

Het middengebied tussen de Valkenburgerweg en de Rijnsburgerweg is momenteel voornamelijk ingericht als een agrarisch gebied met kassen. Het zuiden van dit gebied is bestemd voor maatschappelijke functies.

Hoofdstuk 3 Gebiedsvisie

3.1 Inleiding

Het bestemmingsplan Kamphuizerpolder - Buitenlust heeft betrekking op de wijken Kamphuizerpolder en Buitenlust. Het bestemmingsplan biedt zowel een consoliderende regeling voor de huidige functies in het plangebied als een ontwikkelingskader voor de ontwikkelingen die plaatsvinden in het plangebied. In dit hoofdstuk wordt de visie op deze ontwikkelingen weergegeven. Hierbij zal eerst worden in gegaan op de algemene ontwikkeling van het gebied en daarna worden de specifieke ontwikkelingen in het gebied beschreven.

3.2 Buitenlust

De wijk Buitenlust is een woonwijk uit de jaren '30 van de vorige eeuw en is daarmee een van de oudere uitbreidingswijken van Oegstgeest. De meeste woningen zijn in eigendom bij de woningstichting. De laatste grootschalige renovatie van de wijk dateert al uit de jaren '80 en de meeste woningen in de wijk voldeden niet meer aan de hedendaagse eisen en wensen van de bewoners. De woningstichting heeft de wijk recentelijk ingrijpend gerenoveerd. De nieuwe situatie is in dit bestemmingsplan consoliderend opgenomen.

3.3 Buitenplaats Rijnweijde

Context

Ligging

De ontwikkelingslocatie Buitenplaats Rijnweijde ligt aan de zuidwestzijde van de kern van Oegstgeest. De locatie ligt direct naast het stroomgebied van de Oude Rijn. De locatie ligt ingesloten tussen de Rijnsburgerweg aan de oostzijde en de Valkenburgerweg aan de westzijde. Aan de zuidzijde sluit de locatie direct aan op het recent ontwikkelde en relatief dicht verkavelde woongebied Oegstgeest aan de Rijn.

Aan de noordzijde ligt een gebied dat zal worden getransformeerd naar de 'Tuin van Oegstgeest'. Het merendeel van de kassen zal op termijn verdwijnen waarna het middengebied zal transformeren naar een open stadslandbouwlandschap. Aan de randen van het middengebied kunnen enkele woningen worden toegevoegd. De belangrijke en relatief drukke doorgaande Rijnsburgerweg heeft ter plaatse van de locatie het karakter van een lint. Woningen in verschillende maten en bedrijfsbebouwing worden afgewisseld met landbouwgrond, waardoor het lint een diverse ruimtelijke opbouw heeft.

De Valkenburgerweg daarentegen heeft een smal en bochtig profiel en volgt de loop van de Oude Rijn. Aan de Valkenburgerweg staan aan de oostzijde enkele (bedrijfs)woningen. De strook tussen de Valkenburgerweg en de Oude Rijn is (deels) open en groen en heeft de opzet van een landgoed. Deze zone is een belangrijke kwaliteit en verbindt de Tuin van Oegstgeest met het water van de Oude Rijn. Op de ontwikkelingslocatie is reeds de brede school 'Het Dok' gerealiseerd. Rondom dit markante gebouw zullen woningen worden gerealiseerd in een stedenbouwkundige structuur die past bij de Tuin van Oegstgeest.

Structuurvisie Kamphuizerpolder januari 2015

De locatie maakt onderdeel uit van de Kamphuizerpolder op de grens van Rijnsburg (gemeente Katwijk) en Oegstgeest. Voor dit gebied is in januari 2015 de Structuurvisie Kamphuizerpolder opgesteld, zie Bijlage 2. In deze visie staat de Tuin van Oegstgeest centraal, maar krijgen ook de overgangen naar de naastgelegen gebieden aandacht. Dit om de onderlinge ruimtelijke relatie en de verbinding met de omgeving te maken.

Planbeschrijving

Voor de ontwikkeling van de locatie is duidelijk gekozen voor een afwijkende opzet ten opzichte van de zuidelijk gelegen wijk Oegstgeest aan de Rijn. Zowel wat betreft de stedenbouwkundige en landschappelijke opzet als de woningtypologieën. Het reeds gerealiseerde schoolgebouw vormt een overgang tussen Oegstgeest aan de Rijn en het noordelijker gelegen plangebied. In figuur 3.1 is een impressie opgenomen uit de gebiedsvisie. Afhankelijk van de uitwerking kunnen hier nog wijzigingen uit voort komen, maar deze visie vormt de basis voor de verdere ruimtelijke uitwerking.

De nieuwe woonwijk wordt de overgang tussen de meer stedelijke woongebieden aan de zuidzijde en de groene gebieden van de stadslandbouwzone en het landgoed langs de Oude Rijn. Om deze overgang te maken is gekozen voor een opzet met een lossere korrel, die veel groen toelaat, zowel in de openbare ruimte als op de kavels zelf.

De ontsluiting van het gebied krijgt een landschappelijker profiel met brede groene bermen. De entree en daarmee hoofdontsluitingsroute van het gebied is ten oosten van Het Dok. In het kader van calamiteiten is het echter noodzakelijk ook een ontsluiting op de Valkenburgerweg aan te bieden.

De verkaveling rondom Het Dok gaat uit van maximaal 45 grondgebonden woningen. De woningen worden als vrijstaand en twee-onder-één-kap uitgevoerd in verschillende prijsklassen, aan de Rijnsburgerweg worden tevens woningen aaneen gebouwd. In de verkavelingsopzet is vooral gekozen voor bredere kavels, waardoor een kenmerkende landhuizentypologie kan worden ingepast. Hierdoor wordt enerzijds de groene sfeer langs de lanen gemaakt en is er anderzijds een sterke oriëntatie van de woningen op de openbare ruimte. Op de brede kavels is ruimte om bijvoorbeeld twee-onder-één-kapwoningen vorm te gegeven als één samenhangende hoofdvorm.

Langs de Rijnsburgerweg kan het bestaande lint worden aangevuld met verschillende typologieën. De ontsluiting wordt via de achterzijde gelegd, zodat de woningen niet direct op de Rijnsburgerweg ontsluiten.

De rand langs de Valkenburgerweg krijgt een lossere korrel. Door de gebogen laan en een brede groenzone die langs de school vanuit het nieuwe woongebied richting de Valkenburgerweg loopt, ontstaat een transparant geheel dat zichtlijnen maakt naar de nieuwe jachthaven, het landgoed en de Oude Rijn. Daartussen wordt een ruime verkaveling voorgesteld met ruime woningen aan de Valkenburgerweg.

In de zuidoostelijke strook aan de zijde van de Rijnsburgerweg ligt een wisselende verkaveling met enkele tweekappers en twee stroken rijwoningen. Er zijn hier in ieder geval geen individuele auto-ontsluitingen of inritten op de Rijnsburgerweg.

Figuur 3.1 Schets visie Kamphuizerpolder

Architectuur en vormgevingsconcept

Samen met een zorgvuldige vormgeving van de openbare ruimte en de overgangen naar de kavels wordt ook met de architectuur aangesloten op het thema buitenplaats. De regels voor de architectuur en bouwmassa zijn opgenomen in het document Beeldkwaliteit, zie bijgevoegd Bijlage 5.

3.4 Jachthaven, woning en brug Oude Rijn

De strook tussen de Oude Rijn en de Valkenburgerweg wordt ontwikkeld naar een recreatieve zone. Het gebied zal daarbij deels een openbaar en een groen karakter krijgen. De jachthaven met maximaal 40 ligplaatsen is gelegen direct ten zuiden van de beoogde brug en ten westen van de Valkenburgerweg. Hieraan gekoppeld is een kleinschalige horecavoorziening, een gebouw ten dienste van de jachthaven (loods) en één woning ten noorden van de jachthaven en de brug over de Oude Rijn. Deze functies komen in een bouwmassa, zodat de ruimte niet versnipperd.

De brug over de Oude Rijn is reeds opgenomen in het vigerende bestemmingsplan Langenakker en herhaald in de Beheersverordening Kamphuizerpolder - Buitenlust. De beoogde ligging van de voet- en fietsbrug is na overleg met de gemeente Katwijk gewijzigd. Net ten noorden van de jachthaven wordt de hellingbaan aangelegd en is ruimte voor de toevoeging van een woning.

De uitmonding van de sloepenhaven ten zuiden van de brug komt in de nabijheid van deze brug en de bijbehorende beschermingswerken. Waterrecreatie Advies BV heeft, in afstemming met het Hoogheemraadschap van Rijnland onderzocht of het in- en uitvaren van de sloepenhaven het doorgaand scheepvaartverkeer kan gaan hinderen. Dit advies is bijgevoegd in Bijlage 4. Geconcludeerd wordt dat de stroomsnelheid voor de beoogde jachthaven in Oegstgeest tijdens het spuien niet groot is en het in of uitvaren niet tot problemen zal leiden in relatie tot de brug en het vaarverkeer op de Oude Rijn. Verkeerstechnische maatregelen zoals het plaatsen van waarschuwingsborden en stoplichten dragen bij aan het reguleren van het vaarverkeer en het verduidelijken van de geldende voorrangsregels. Indien gewenst kan met een gording tussen de wal en het remmingwerk geregeld worden dat de boten komend uit de jachthaven een bepaalde richting in moeten varen zodat er geen kruisend verkeer ontstaat. In het kader van de nadere uitwerking van de planvorming zullen de genoemde opties en daarbij behorende effecten besproken worden met de vaarwegbeheerder.

Figuur 3.2 Impressie jachthaven en brug

3.5 Zorgfunctie aan de Rijnsburgerweg

Aan de Rijnsburgerweg is een zorgfunctie beoogd ten behoeve van eerstelijns zorgverleners, zoals een huisarts, fysiotherapie, apotheek, tandarts en maatschappelijk werk. Deze functie is beoogd zodat de bewoners uit de wijken aan de Oude Rijn in de nabijheid zorg kunnen afnemen. De ligging van het gezondheidscentrum is gelegen tussen Rijnsburgerweg 29 en 43. Het gezondheidscentrum heeft een oppervlakte van maximaal 1.200 m² bvo en dient te passen in de stedenbouwkundige setting van de Rijnsburgerweg. Het gebouw of meerdere gebouwen zijn maximaal 3 bouwlagen hoog.

3.6 Eén woning aan de Valkenburgerweg 10

De eigenaar van Landgoed Reijnweyde is voornemens om ter hoogte van het perceel Valkenburgerweg 10, onderdeel van Landgoed Reijnweyde, een tweede woning inclusief garage en bijbehorende voorzieningen op te richten. Dit ten noordwesten van de bestaande woning. Deze woning is onderdeel van afspraken tussen de gemeente en de eigenaar van het landgoed aan de Oude Rijn. Tevens wordt de mestopslag verplaatst en de bestaande paardenbak en schuur planologisch geborgd. Het voornemen is het landgoed meer duurzaam in te richten en open te stellen voor publiek. Dit voornemen vraagt om aanvullende inrichtingsmaatregelen en een beheersplan. De beoogde tweede woning is mede ten dienste van het beheer van het landgoed door de huidige eigenaren en naaste familieleden. In Bijlage 1 is de ruimtelijke onderbouwing opgenomen voor deze nieuwe woning Valkenburgerweg 10.

Figuur 3.3 Impressie nieuwe inrichting Landgoed Reijnweyde met de nieuwe woning

3.7 Tuin van Oegstgeest

Voor de Tuin van Oegstgeest is het wenselijk dat dit gebied wordt getransformeerd van een agrarische bestemming naar een gebied voor 'stadslandbouw'. Dit is mede beschreven in de Structuurvisie Kamphuizerpolder, zie Bijlage 2. Deze visie is voor de Tuin van Oegstgeest nader uitgewerkt in het document 'Beeldkwaliteit Kamphuizerpolder Oegstgeest', zie Bijlage 5.

Figuur 3.4 Gebiedsvisie Tuin van Oegstgeest

Om deze transformatie mogelijk te maken worden woningen toegevoegd. Hiervoor is gekeken naar het 'laadvermogen van het gebied', zonder dat ten koste gaat van de ruimte en het groen en er wel een voldoende bijdrage aan stadslandbouw (circa 5.000 m2 per nieuwe burgerwoning) geleverd kan worden. Hieruit blijkt dat in totaal 9 nieuwe burgerwoningen in het middengebied kunnen worden toegevoegd, waarvan 1 direct bij recht mogelijk gemaakt wordt in dit bestemmingsplan (de woning tussen de Rijnsburgerweg 49 en 51, zie paragraaf 3.8). Er resteert dus een toevoeging van 8 extra burgerwoningen in de toekomst.

Naast deze nieuwe burgerwoningen in het middengebied mogen er nog 2 nieuwe burgerwoningen op het perceel ten westen van de tijdelijke weg Langenakker gerealiseerd worden. Voor deze woningen is, voor het in procedure gaan van het bestemmingsplan, reeds een overeenkomst gesloten met de grondeigenaar. Voor deze 2 burgerwoningen hoeven geen gronden ingebracht te worden ten behoeve van de stadslandbouw en mogen de kavelgroottes afwijken van het bepaalde in het document Beeldkwaliteit (Bijlage 5). Dit omdat deze voorwaarden geen onderdeel waren van de eerder gesloten overeenkomst. Omdat het beoogde perceel wel onderdeel uitmaakt van het visiegebied 'Tuin van Oegstgeest' is de gemeente van mening dat aan deze twee nieuwe burgerwoningen wel enkele stedenbouwkundige voorwaarden gesteld mogen worden, zoals ten aanzien van positionering, rooilijn en hoogte.

Het totaal aantal woningen toelaatbaar binnen de 'Tuin van Oegstgeest' is gedaald ten opzichte van het aantal woningen genoemd in het ontwerpbestemmingsplan (13 totaal waarvan 12 extra burgerwoningen). Uit herberekening van de woningequivalenten is namelijk gebleken dat er planologisch gezien (op basis van de stadslandbouwregeling) 8 nieuwe burgerwoningen in het middengebied gerealiseerd kunnen worden. Tezamen met de 2 andere nieuwe burgerwoningen komt het totaal aantal toelaatbare woningen op 10 (exclusief de woning aan de Rijnsburgerweg 49 en 51).

Ten behoeve van de extra burgerwoningen wordt een nieuwe (tweede) lint achter de Rijnsburgerweg gerealiseerd. Hier kunnen de woningen op diverse locaties en daarmee flexibel gepositioneerd worden. Tussen de woningen aan het nieuwe lint en de Rijnsburgerweg komt een ontsluitingsweg. Deze weg sluit aan op de nieuwe weg van Rijnweijde. De nieuwe woningen zijn gericht op het openbare gebied van de Tuin van Oegstgeest.

Langs de Valkenburgerweg zijn de doorzichten op het gebied belangrijk. Hier is dan ook zeer beperkt nieuwe bebouwing toegestaan. Het middengebied wordt daarbij ingericht ten behoeve van de stadslandbouw. Bij voorkeur worden de bestaande kassen verwijderd, maar het hoeft niet als de kas een doel kan hebben in de inrichting van de stadslandbouw. De kavel waaronder de gasleiding ligt blijft onbebouwd (zuidzijde). Dit vormt de overgang tussen het woongebied 'Buitenplaats Rijnweijde' en de Tuin van Oegstgeest.

Uitwerking transformatie

De transformatie van de Tuin van Oegstgeest bestaat uit drie componenten:

• agrarische bebouwing (kassen en andere bebouwing) zo veel mogelijk slopen en saneren van de grond;
• nieuwe burgerwoningen realiseren;
• bijdrage aan 'stadslandbouw'. De functies die vallen onder de noemer stadslandbouw is divers. Zie het bijgevoegde document Beeldkwaliteit Kamphuizerpolder Oegstgeest voor een volledig overzicht. Uitgangspunten is dat er naast diverse soorten tuinen (zoals een volkstuin en kindertuin) ook andere private en sociaal-maatschappelijke functies zich mogen vestigen, zolang deze functies een educatieve en/of een sociaal-maatschappelijke en/of en economische waarde hebben voor het gebied. Het kan daarbij gaan om het geven van trainingen of cursussen, maar ook kleinschalige verkoop van producten ‘aan huis’.

Figuur 3.5 Impressie Tuin van Oegstgeest

Om de nieuwe burgerwoningen mogelijk te maken, is het wenselijk dat deze woningen leiden tot een kwaliteitsverbetering van het gebied, waarbij de kassen en andere agrarische bebouwing zo veel mogelijk wordt gesloopt en gesaneerd. Daarnaast is het wenselijk dat het hele gebied wordt getransformeerd tot stadslandbouw, uitgezonderd een deel van het gebied aan het lint, dat vrij kan blijven ten behoeve van woningbouw of doorzichten op de achterliggende stadstuin.

Voor de verhouding tussen de nieuwe burgerwoningen en de stadslandbouw is rekening gehouden met een verhouding van 5:1. Dit houdt in dat per nieuwe burgerwoning (met een kavel van maximaal 1.000 m2) circa 5.000 m2 aan grond wordt ingebracht ten behoeve van stadslandbouw. Bij voorkeur worden daarnaast de bestaande kassen verwijderd, maar het hoeft niet als de kas een doel kan hebben in de inrichting van de stadslandbouw, zoals het gebruik ten behoeve van andere private en sociaal-maatschappelijke functies met een educatieve, sociaalmaatschappelijke en/of economische waarde. Voor de omzetting van bestaande bedrijfswoningen naar burgerwoningen hoeven geen gronden ingebracht te worden ten behoeve van stadslandbouw. Na gesprekken met de bewoners van de woning aan de Rijnsburgerweg 51 blijkt dat het voormalige agrarische gebruik reeds is beëindigd en wordt voortgezet vanuit de bedrijfswoning aan de Valkenburgerweg 9. Voor de Rijnsburgerweg 51 geldt niet de verplichting dat het agrarische gebruik beëindigd moet zijn om gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid.

Omdat de ontwikkeling voornamelijk per kavel/eigenaar plaatsvindt, is per kavel een woning-equivalent bepaald. De woningen die op basis van het kavelgrootte zijn toegestaan zijn namelijk niet altijd op hetzelfde kavel ruimtelijk inpasbaar. Dit leidt er toe dat er woningen zijn toegestaan op kavels, waarvan de eigenaar onvoldoende grond heeft om die in te brengen ten behoeve van stadslandbouw en visa versa. Dat betekent dat de huidige eigenaren in overleg met elkaar zullen moeten komen tot de uitruil van gronden. De gemeente heeft hierin een faciliterende rol.

In het bestemmingsplan zijn ten behoeve van de totaalontwikkeling Tuin van Oegstgeest twee wijzigingsbevoegdheden opgenomen waarbij de aanvrager dient te voldoen aan de voorwaarden. Deze wijzigingsbevoegdheden zijn nader toegelicht in Hoofdstuk 6.

3.8 Eén woning tussen Rijnsburgerweg 49 en 51

Tussen de woningen aan de Rijnsburgerweg 49 en 51 is één nieuwe vrijstaande woning voorzien. Deze vrijstaande woning wordt gesitueerd tussen de naastgelegen bedrijfswoningen met bedrijfsgebouwen en kassen. De nieuw te bouwen woning bestaat uit één bouwlaag met een kap en een aangebouwde garage. In Bijlage 3 is de ruimtelijke onderbouwing opgenomen voor deze nieuwe woning.

Figuur 3.7 Woning tussen Rijnsburgerweg 49 en 51

3.9 Herinrichting gronden tussen lint Rijnsburgerweg en Royal Flora Holland

Royal Flora Holland en de overige eigenaren van de gronden hebben de wens geuit de bedrijfsgronden achter de woningen aan de Rijnsburgerweg in de toekomst anders in te willen richten. Op basis van het bestemmingsplan (vastgelegd in de vigerende beheersverordening) zijn de gronden voor wat betreft de aspecten water en groen gedetailleerd bestemd. Uitgangspunt van een flexibelere inrichting is dat benodigde watercompensatie wordt uitgedrukt in een percentage zodat zelf bepaald kan worden op welke locatie in deze compensatie voorzien kan worden. Daarbij dient de bufferzone tussen de woningen aan de Rijnsburgerweg en de bedrijfsgronden in de vorm van een watergang wel behouden te blijven, zo nodig aangevuld met een groenstrook. Uitgangspunt is dat de toegestane bebouwingsoppervlakten ten behoeve van de bedrijfsvoering niet toeneemt. Omdat de milieutechnische uitvoerbaarheid van deze ontwikkeling nog niet is aangetoond kan aan de ontwikkeling slechts medewerking worden verleend na vaststelling van een wijzigingsplan.

Naast het flexibeler inrichten van de bedrijfsgronden is de wens geuit één extra woning te realiseren in het lint aan de Rijnsburgerweg. De realisatie van deze woning kan ook alleen na vaststelling van het wijzigingsplan en onder voorwaarden.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Landelijk beleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

In de SVIR en het Barro kiest het Rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Voor de gemeente Oegstgeest relevante belangen zijn:

• Een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren;
• Een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen;
• Het in stand houden van de hoofdnetwerken van weg, spoor en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen;
• Betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem van weg, spoor en vaarwegen;
• Ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;
• Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's;
• Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling;
• Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
• Zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

Deze belangen zijn vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Rijksbelangen in de omgeving van het plangebied zijn de A44 als onderdeel van de hoofdwegenstructuur en de Oude Rijn. Op basis van het Barro geldt er langs de Oude Rijn een beschermingszone om de doorvaart van de Oude Rijn te waarborgen. In het bestemmingsplan is ter bescherming een zone opgenomen langs de Oude Rijn. Dit bestemmingsplan heeft verder geen gevolgen voor deze rijksbelangen. Het bestemmingsplan past daarmee binnen het rijksbeleid.

4.2 Provinciaal en regionaal beleid

Visie Ruimte en Mobiliteit (actualisering 2016)

De structuurvisie 'Visie Ruimte en Mobiliteit' (hierna 'de Visie') speelt meer in op de structurele veranderingen in de samenleving, de economie en het milieu, waarvan de uitkomsten nog onzeker zijn. Daarom is er sprake van een combinatie van zowel flexibiliteit als duidelijkheid in de vorm van randvoorwaarden en kaders. De Visie is opgesteld vanuit de gedachte dat regels en kaders van de overheid nodig blijven, maar niet nodeloos mogen knellen. Het beleid voor ruimte en mobiliteit bevat daarom geen eindbeeld, maar wel ambities. Deze zijn verwoord in vier rode draden door het beleid voor ruimte en mobiliteit heen en strategische doelstellingen voor onderdelen.

De vier rode draden zijn:

• 1. beter benutten en opwaarderen van wat er is

Zowel de ruimte als het publieke investeringskapitaal is schaars. Daarnaast is de maatschappelijke en economische vraag naar woon- en werkmilieus veranderd. In dergelijke situaties ligt het voor de hand om niet meteen de toevlucht te nemen tot nieuwe stedelijke uitbreidingen of nieuwe natuur- en recreatiegebieden, als zich in vervolg op bestaande investeringsprogramma’s nieuwe opgaven aandienen. Beter is om eerst te kijken naar wat er al is, en of dat beter benut of opgewaardeerd kan worden.

• 2. vergroten van de agglomeratiekracht.

De Zuidelijke Randstad en de grote economische complexen in Zuid-Holland vormen in potentie één grote agglomeratie, die schaal- en clustervoordelen met zich mee kan brengen. De mainport en de greenports zijn voorbeelden van goed werkende clusters. De provincie wil een rijke voedingsbodem blijven bieden voor bestaande en nieuwe economische clusters en sectoren. Daartoe streeft ze naar het creëren en benutten van die schaal- en clustervoordelen. De provincie wil kwaliteiten van de stedelijke agglomeratie versterken door woon- en werkfuncties en voorzieningen op excellent bereikbare knooppunten te clusteren en concentreren. Verder wil de provincie ruimte bieden voor functiemenging. Ten slotte is het belangrijk om reeds bestaande economische sectoren zoals het havenindustriële complex en de glastuinbouw te verduurzamen en versterken.

• 3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit

De essentie van het verbeteren van ruimtelijke kwaliteit is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag. De provincie beschikt al enige tijd over een kwaliteitskaart die de kwaliteitsambities van de provincie toont en in een geactualiseerde vorm onderdeel is van deze Visie Ruimte en Mobiliteit. De kwaliteitskaart staat aan de basis van de regionale Gebiedsprofielen, die een handreiking vormen voor het gebiedsspecifiek omgaan met ruimtelijke kwaliteit.

• 4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

Een ‘water- en energie-efficiënte samenleving’ omvat meer dan het gebruiken van duurzame energiebronnen, energiebesparing en watermanagement. Ook rechtstreekse vermindering van de uitstoot van kooldioxide (CO2) is van belang. In de toekomst is opslag van CO2 onder zee een af te wegen optie. Ook het tegengaan van de inklinking van veengronden vermindert de CO2-uitstoot. Verder vraagt een water- en energie-efficiënte samenleving om een omgeving die bestand is tegen de gevolgen van de klimaatverandering, om ook op lange termijn de kwaliteit van leven en de economische ontwikkelingskansen te borgen. De bescherming tegen hoogwater, langs de rivieren en de kust, moet berekend zijn op hogere waterstanden.

Bestaand stads- en dorpsgebied en stedelijke agglomeratie

Het plangebied ligt in het bestaand stads- en dorpsgebied ('bebouwde ruimte'). De provincie wil de bebouwde ruimte beter benutten. Onder 'bebouwde ruimte' wordt het stelsel verstaan van de systemen stedelijke agglomeratie, dorpen en linten en logistiek-industrieel systeem, inclusief de bijbehorende infrastructuur. Tegelijkertijd is er het streven om de leefkwaliteit van die bebouwde ruimte te verbeteren. Verder blijven ook buiten de bebouwde ruimte nieuwe woon- en werklocaties mogelijk en wenselijk. De beoogde ontwikkeling sluit aan bij dit beleid.

Figuur 4.1 Bebouwde ruimte provincie Zuid-Holland

Het plangebied valt tevens in de door de provincie aangewezen 'stedelijke agglomeratie'. Nieuwe investeringen in gebiedsontwikkeling, mobiliteit en infrastructuur worden zo veel mogelijk geconcentreerd in deze stedelijke agglomeratie.

Figuur 4.2 Stedelijke agglomeratie provincie Zuid-Holland

Provinciale vaarweg

De Oude Rijn is aangewezen als een provinciale vaarweg.

Stad en land verbonden

Een groot gedeelte van het plangebied ten westen van de Rijnsburgerweg, is aangewezen als stedelijke groenstructuur. Het contrast tussen de dynamiek en dichtheid van de stad en de luwte van de aangrenzende groene ruimte is een belangrijke kwaliteit volgens de provincie. De provincie wil in alle overgangsgebieden van stedelijk gebied naar open landschap deze contrastkwaliteit behouden. Het accent in de groene ruimte rond het stedelijk gebied ligt op een betere verweving van recreatie, natuur, water en landbouw. Ontwikkelingen dragen bij aan het behouden en versterken van de groen- en waterstructuur. Daarbij gaat het onder andere om de recreatieve kwaliteit.

Figuur 4.3 Stad en land verbonden provincie Zuid-Holland

Ter hoogte van de ontwikkeling 'Tuin van Oegstgeest' is het behoud van het groene karakter geborgd middels de voorwaarde dat per nieuwe burgerwoning circa 5.000 m2 ingebracht wordt ten behoeve van stadslandbouw. Voor het overige gebied geldt dat de bebouwing qua maat, schaal en onderlinge afstanden dient te passen bij de bestaande lintstructuur. Op deze wijze ontstaan er zichtlijnen naar het middengebied wat meer open en groen blijft. Binnen de stadslandbouw staat naast agrarisch natuurbeheer ook voedselverbouw en voedselverwerking centraal. Dit in combinatie met groene dienstverlenende en educatieve dagrecreatieve nevenactiviteiten die inspelen op natuur-, voedsel- en landschapsbeheer en/of die inspelen op de recreatieve landschapsbeleving. Dit betekent dat de ecologische waarden op zullen gaan in een mix van agrarische dienstverlening met deels een publiekverzorgend karakter voor de stedelijke omgeving. Om regie te kunnen voeren op de nadere invulling van het gebied is er voor gekozen om de ontwikkeling mogelijk te maken via twee wijzigingsbevoegdheden. Pas wanneer er een landschappelijke inpassing is voorzien waarbij de bestaande natuur-, landschappelijke en cultuurhistorische waarden niet onevenredig worden aangetast kan medewerking worden verleend aan het initiatief.

In overleg met de provincie is een plan opgesteld, waarmee het open karakter van het gebied kan worden geborgd, zowel ter hoogte van de Tuin van Oegstgeest als ter hoogte van de ontwikkeling Buitenplaats Rijnweijde. Dit plan is bijgevoegd in Bijlage 5.

Programma Ruimte (actualisering 2016)

Het Programma Ruimte is parallel aan de Visie Ruimte en Mobiliteit, het Programma Mobiliteit en de Verordening Ruimte opgesteld. De Visie Ruimte en Mobiliteit bevat het strategische beleid. Het ruimtelijk-relevante, operationele beleid is opgenomen in het Programma Ruimte, dat dezelfde vier rode draden hanteert als de Visie Ruimte en Mobiliteit.

Het Programma Ruimte beschrijft de operationele doelen en de realisatiemix om deze doelen te (doen) bereiken. Zo bevat het beleidsdocument bijvoorbeeld een raming van de groei van de woningbehoefte per regio en is beschreven waar ruimte is gereserveerd voor nieuwe infrastructuur. Ook wordt ingegaan op de rolverdeling en afspraken tussen gemeenten, regio’s en provincie. De realisatiemix uit het Programma Ruimte bestaat uit juridische, financiële en bestuurlijke instrumenten en nader uit te werken beleid. In de praktijk worden deze vrijwel altijd gecombineerd ingezet.

Beter benutten bestaand stads- en dorpsgebied

Het plangebied ligt in het structuurvisiegebied 'beter benutten bestaand stads- en dorpsgebied'. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. De provincie wil bevorderen dat de ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied. De gemeenten stemmen de geplande opgave met behulp van actuele regionale visies voor wonen, kantoren, bedrijventerreinen en detailhandel af met andere gemeenten in de regio. Voor kantoren, bedrijventerreinen en detailhandel gelden in het Programma Ruimte vastgestelde totalen als behoefteraming per gebied.

Het bouwprogramma van de ontwikkelingen is binnen de regio afgestemd tussen de verschillende gemeenten. In deze afstemming is ook de ontwikkeling van Rijnfront meegenomen. De afstemming in de regio is opgenomen in de regionale woonvisie. Deze woonvisie is goedgekeurd door de provincie Zuid Holland. In deze visie worden de afspraken vastgelegd met betrekking tot categorisering van woningbouwontwikkelingen.

Het aantal woningen dat in het plangebied gerealiseerd wordt past binnen de verstedelijkingsafspraken die gemaakt zijn met de provincie Zuid-Holland. Binnen deze afspraken mag Oegstgeest 1.435 woningen realiseren. Eén van de genoemde opgaven in het gebied is het versterken van de groen-blauwe structuur en het verbeteren van het openbaar groen om zo de beleefbaarheid van het landschap en het water te vergroten in samenhang met de beoogde woningbouw. Uitwerking van deze principes is verbeeld in de gebiedsvisiekaart Kamphuizerpolder. Ten opzichte van eerder planvorming is hierbij meer ruimte voor openbare functies zoals groen en spelen gekomen.

Conclusie

De beoogde ontwikkelingen zijn niet in strijd met het Programma Ruimte.

Verordening Ruimte (9 juli 2014, actualisering 2016)

De Verordening ruimte Zuid-Holland is vastgesteld in samenhang met de Visie ruimte en mobiliteit en het Programma ruimte. De visie bevat de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid en het mobiliteitsbeleid van de provincie Zuid-Holland. Het ruimtelijk beleid is uitgewerkt in het Programma Ruimte. De verordening is vastgesteld met het oogmerk van doorwerking van een deel van het ruimtelijk beleid en bevat daarom regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen.

De verordening bevat regels ten aanzien van een aantal belangrijke ruimtelijke onderwerpen, zoals kantoren, bedrijventerreinen, glastuinbouw- en bollenteeltgebied, archeologie en provinciale vaarwegen. Een aantal van deze onderwerpen zijn hier onder uitgelicht.

Ladder duurzame verstedelijking
De verordening schrijft voor dat stedelijke ontwikkelingen primair plaatsvinden binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Alleen als binnen bestaand stads- en dorpsgebied geen ruimte is voor een specifieke stedelijke ontwikkeling, dan kan een nieuw uitleglocatie buiten bestaand stads- en dorpsgebied in gebruik worden genomen. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is hierbij van toepassing. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstedelijking ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie.

• Stap 1 houdt in dat aangetoond wordt dat de stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte, die regionaal is afgestemd. Toepassing van de ladder is zowel aan de orde bij een stedelijke ontwikkeling die voorziet in een lokale behoefte, als bij een stedelijke ontwikkeling die voorziet in een (boven)regionale behoefte. In het Programma ruimte is aangegeven welke voorwaarden de provincie stelt aan regionale afstemming. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de beschikbaarheid van een actuele regionale woonvisie. Ook is in het Programma ruimte aangegeven wat kan worden verstaan onder het begrip ‘regio’;
• Stap 2 houdt in dat wordt onderzocht in hoeverre in die behoefte kan worden voorzien binnen bestaand stads- en dorpsgebied, door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformering of anderszins. Het verdient aanbeveling dit niet per plan te onderzoeken maar vooraf een overzicht te maken met de beschikbare ruimte binnen bestaand stads- en dorpsgebied , bijvoorbeeld in een gemeentelijke of regionale structuurvisie. Voor sommige stedelijke ontwikkelingen hanteert de provincie aanvullende regels, zoals voor kantoren, bedrijven en detailhandel;
• Stap 3 houdt in dat indien is gebleken dat de ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan plaatsvinden, in die behoefte kan worden voorzien op locaties, die gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Aan deze stap is in de verordening een extra voorwaarde toegevoegd. De ontwikkeling van de betreffende locaties moet ook passen in de doelstellingen en richtpunten van de kwaliteitskaart van de Visie ruimte en mobiliteit. Een uitwerking hiervan is opgenomen in het Programma ruimte. Als het gaat om de ontwikkeling van een locatie met een omvang van meer dan 3 ha moet deze locatie ook zijn opgenomen in het Programma ruimte.

De volgende ontwikkelingen zijn onderbouwd:

Woningbouwontwikkelingen

Ter hoogte van de Buitenplaats Rijnweijde wordt voorzien in de realisatie van 45 woningen. Ter hoogte van de Tuin van Oegstgeest zijn daarnaast twee wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de realisatie van in totaal ten hoogste 10 nieuwe burgerwoningen. Daarnaast worden nog één woning toegevoegd ter hoogte van de Valkenburgerweg 10, één woning ten noorden van de jachthaven, één woning tussen Rijnsburgerweg 49 en 51 en één woning in het lint aan de Rijnsburgerweg.

De toevoeging van in totaal 59 woningen betreft een stedelijke ontwikkeling die getoetst moet worden aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Deze toets is hieronder opgenomen.

Trede 1

In het Programma ruimte (provincie Zuid-Holland, 2014; geconsolideerde versie 2016) staat beschreven dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten passen in regionale visies en de kwaliteitskaart van de Visie ruimte en mobiliteit (2014). De regionale visies in de provincie zijn vervolgens afgestemd op behoefteramingen die door de provincie zijn vastgesteld. De woningbehoefteraming (WBR) en de Bevolkingsprognose (BP) zijn het uitgangspunt voor het overleg met de regio's over de reële behoefte aan woningen. In tabel 4.1 is de gewenste toename van de woningvoorraad per regio opgenomen. De gemeente Oegstgeest is onderdeel van de regio Holland Rijnland. Woningbouwontwikkelingen moeten in deze regio afgestemd worden. Uit de nieuwe woningbehoefteramingen (WBR 2016) blijkt dat voor de regio Holland Rijnland er een woningbehoefte is van 17.660 woningen tussen 2012-2019, nog eens 8.006 woningen tussen 2020-2024 en van 2025-2029 nog eens 5.954 woningen.

Tabel 4.1 Gewenste toename woningvoorraad (Programma ruimte, 2014; geconsolideerde versie)

Uit bovenstaand figuur wordt geconcludeerd dat de regio Holland Rijnland, waar de gemeente Oegstgeest onderdeel van uit maakt, een flinke woningbouwopgave kent. Deze woningbouwopgave is ook terug te zien in de raming voor de gemeente Oegstgeest. Tot en met 2040 wordt verwacht dat de woningbouwbehoefte toeneemt (tabel 4.2). Het betreft een procentuele toename van 7,5%. Geconcludeerd wordt dat de beoogde woningbouwontwikkeling in de Kamphuizerpolder - Buitenlust voorziet in de kwantitatieve behoefte aan woningbouwontwikkelingen.

						2015	2020	2025	2030	2035	2040
Oegstgeest						10.557	10.939	11.199	11.272	11.311	11.345

Tabel 4.2 Woningbehoefteraming gemeente Oegstgeest (WBR, 2016)

Met de Regionale woonagenda Holland Rijnland (2014) is de woningbehoefte en plancapaciteit tot 2019 met elkaar vergeleken, gebaseerd op de WBR 2013. In deze studie wordt geconcludeerd dat de woningbouwbehoefte en de plancapaciteit in evenwicht zijn voor de subregio west, waar Oegstgeest onder valt. Daarbij is geconcludeerd dat na 2020 de woningbehoefte harder toeneemt dan de planvoorraad. Deze structurele behoefte aan nieuwe woningbouwontwikkelingen wordt bevestigd in de meest actuele woningbehoefteraming voor de gemeente Oegstgeest uit tabel 4.2.

De gemeente Oegstgeest houdt zelf een woningbouwplanning bij om zicht te houden op de verhouding tussen de plancapaciteit en de behoefte. De gemeentelijke planning loopt tot 2024 en blijft binnen de woningbehoefteraming zoals opgenomen in de WBR 2016, zodat overaanbod in de regio wordt voorkomen. De woningen die in dit plangebied toe worden gevoegd zijn onderdeel van de woningbouwplanning.

In de Regionale woonagenda Holland Rijnland is ook gekeken naar de kwalitatieve aspecten van woningbouwontwikkeling. Het doel is om het aanbod in kwalitatief opzicht zo goed mogelijk te laten aansluiten op de toekomstige behoefte: de juiste typen woningen op de juiste plaats. De beoogde ontwikkeling van Kamphuizerpolder - Buitenlust is gericht op de duurdere koopwoningen. Dit segment wordt conform de Regionale woonagenda als kansrijk aangeduid in de regio West. In deze regio is behoefte aan de woonmilieus centrum-stedelijk, buiten-centrum en groen-stedelijk. Op basis van de Regionale woonagenda Holland Rijnland (2014) wordt geconcludeerd dat er zowel een kwantitatieve - als kwantitatieve behoefte is aan de beoogde ontwikkeling van 59 woningen in een kansrijk woonmilieu.

Historisch gezien is in Oegstgeest sprake van een sterke vraag naar kwaliteit, van zowel bewoners van buitenaf als lokaal. Dit heeft te maken met het hoogwaardige woonmilieu. Dit hoogwaardige woonmilieu is terug te zien in de huizenprijzen. Uit een recente woningmarktanalyse voor de gemeente Oegstgeest wordt geconcludeerd dat de vrijkomende woningen voor 43% betrokken worden door mensen die niet uit de regio Leiden komen. De aantrekkelijkheid van de woningen en de woonomgeving vormt het belangrijkste motief om in Oegstgeest te komen wonen.

Te verwachten effecten

Als gevolg van de beoogde ontwikkelingen worden geen onaanvaardbare effecten verwacht op het woon-, leef- en ondernemersklimaat in de gemeente Oegstgeest. De ontwikkelingen sluiten aan bij de meest actuele woningbouwprognoses, waardoor geen relevante leegstand elders verwacht wordt als gevolg van de ontwikkeling.

Trede 2

De ontwikkelingen vinden plaats binnen bestaand stedelijk gebied conform de Verordening ruimte (2014, actualisering 2016) door middel van transformatie. De ontwikkelingen vinden plaats op een locatie binnen de stedelijke agglomeratie. De stedelijke agglomeratie is de aangewezen plek om te voorzien in de woningbehoefte. Omdat het gebied ook is aangewezen als indicatieve stedelijke groenstructuur, is gekozen voor een extensief woonmilieu.

Trede 3

Omdat de ontwikkelingen plaatsvinden binnen bestaand stedelijk gebied hoeft trede 3 van de ladder niet te worden doorlopen.

Jachthaven nabij de Oude Rijn

In Bijlage 6 is de ladder opgenomen voor de jachthaven. Hieruit blijkt dat wordt voldaan aan de tredes van de ladder voor duurzame verstedelijking.

De zorgfunctie aan de Rijnsburgerweg

In Bijlage 7 is een marktanalyse opgenomen voor de beoogde zorgfunctie aan de Rijnsburgerweg. Uit deze analyse blijkt, gelet op de ligging van de wijk Oegstgeest aan de Rijn ten opzichte van de in de nabijheid gelegen huidige eerstelijns zorgverleners, en mede gelet op de toekomstige groei van het aantal inwoners aan de westkant van de A44, de realisatie van een eerstelijns gezondheidscentrum haalbaar.

Trede 1

De eerstelijns zorgverleners in Oegstgeest zijn nagenoeg allemaal op zichzelf (solitair) gevestigd. Er is geen geïntegreerd eerstelijns gezondheidscentrum aanwezig. Binnen een straal van 1 km van de nieuwe wijk Oegstgeest aan de Rijn (gelegen direct ten zuiden van het plangebied en tegen de nieuwe wijk Buitenlust) is geen eerstelijns zorgverlener gesitueerd (behoudens een mondhygiënist). Ook zijn (bijna) alle zorgverleners van Oegstgeest aan de andere zijde van de A44 gelegen en hierdoor in zeker zin minder goed bereikbaar.

Door de verschillende woningbouwontwikkelingen in en rondom het plangebied komen er in een straal van 1 km rondom Oegstgeest aan de Rijn op termijn circa vijfduizend nieuwe bewoners. Deze voorziene groei van het aantal inwoners betekent ook dat de eerstelijns zorgvoorzieningen in dit gebied hierop toegerust dienen te zijn. Op basis van de marktanalyse blijkt dat een nieuwe zorgfunctie op termijn 1.200 m2 groot kan zijn om de huidige en toekomstige bewoners te bedienen in de eerstelijns zorg.

Trede 2

De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied door middel van transformatie van voormalige agrarische gronden.

Trede 3

Omdat de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied hoeft trede 3 van de ladder niet te worden doorlopen.

Brug over de Oude Rijn

Deze ontwikkeling is reeds opgenomen in het vigerende bestemmingsplan Langenakker en herhaald in de Beheersverordening Kamphuizerpolder - Buitenlust. De wijziging is enkel de verplaatsing van de beoogde brug en planologisch gezien geen nieuwe ontwikkeling. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is niet noodzakelijk.

Herinrichting gronden FloraHolland

Uitgangspunt is dat de toegestane bebouwingsoppervlakten ten behoeve van de bedrijfsvoering niet mag toenemen bij een flexibelere indeling van de gronden. Er is dus geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is niet noodzakelijk.

Vrijwaringszone provinciale vaarwegen

De Oude Rijn is een provinciale vaarweg. Op basis van de provinciale verordening geldt langs de Oude Rijn een beschermingszone, waarbinnen rekening moet worden gehouden met het voorkomen van belemmeringen ten behoeve van de scheepvaart. In het bestemmingsplan is een aanduiding opgenomen ten behoeve van deze vrijwaringszone.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de Provinciale Verordening. De ontwikkelingen die in het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt passen binnen de regionale afspraken die zullen worden vastgelegd in een regionale woonvisie, en passen daarmee binnen het Programma Ruimte dat mede als toetsingskader dient voor de verordening.

Strategisch Masterplan Knoop Leiden West

In 2005 hebben de gemeenten Leiden, Oegstgeest, Katwijk en Teylingen, de Universiteit van Leiden en de provincie Zuid-Holland gezamenlijk een ruimtelijke visie vastgesteld op het knooppunt van de A44 en de N206. In het Strategisch Masterplan (SMP) zijn afspraken gemaakt over de inrichting en de uitvoering van het gebied. Dit vormt de basis voor belangrijke ontwikkelingen in het gebied. Voor dit plangebied geldt dat het landgoed en het aansluitende agrarische gebied in de Kamphuizerpolder wordt aangeduid als parkzone, waarbinnen de ontwikkeling van groenvoorzieningen in relatie tot stedelijke ontwikkelingen prioriteit heeft. Inpassing van incidentele woningbouw aan de randen is denkbaar om de kosten van de groeninrichting te financieren.

Voor de gronden ten westen van de Rijnsburgerweg zijn de ruimtelijke doelstellingen vastgelegd in de Samenwerkingsovereenkomst Knoop Leiden West (hierna: samenwerkingsovereenkomst). In deze samenwerkingsovereenkomst is bepaald dat voor deze zone een integraal inrichtingsplan opgesteld moet worden voor ontwikkeling van deze gronden om de doelen zoals verwoord in het Strategisch Masterplan te borgen.

Gebiedsvisie Kamphuizerpolder

Het integraal inrichtingsplan heeft uitwerking gevonden in de Gebiedsvisie Tuin van Oegstgeest en het Beeldkwaliteit Kamphuizerpolder Oegstgeest, zie Bijlage 2 en Bijlage 5. Eén van de genoemde opgaven in het gebied is het versterken van de groen-blauwe structuur en het verbeteren van het openbaar groen om zo de beleefbaarheid van het landschap en het water te vergroten. Uitwerking van deze principes is verbeeld in de gebiedsvisiekaart Kamphuizerpolder. Er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld om de ruimtelijke kwaliteit te borgen. Gezien het feit dat het beeldkwaliteitsplan een aanvulling is op de welstandsnota, worden bouwplannen getoetst aan dit beeldkwaliteitsplan.

Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

De regio Holland Rijnland is een samenwerkingsverband van 15 gemeenten: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Rijnwoude, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude. De regio ligt midden in de Randstad en telt ruim 500.000 inwoners. De deelnemende gemeenten werken samen aan ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken, natuur en landschap, verkeer en vervoer, samenleving en welzijn. Een goede balans tussen gebiedsontwikkeling en behoud van het oorspronkelijke karakter van de regio zijn daarbij het streven. In juni 2009 heeft het Algemeen Bestuur van de regio de Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland vastgesteld. In 2012 is ingestemd met de eerste partiële herziening van de visie.

De gemeenten hebben de visie ontwikkeld om gezamenlijk te werken aan de toekomst van de regio. De regio wil op de scharnierplek tussen de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad een gebied zijn waar wordt gewerkt aan kwaliteit en waar het goed wonen, werken en recreëren is, met een uitstraling die verder gaat dan de regio- of landsgrenzen. In de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met een doorkijk naar 2030).

Om het aantrekkelijke landschap van de regio te behouden wordt in de visie voorgeschreven dat de woningbouw voor het grootste gedeelte dient te geschieden in het stedelijk gebied. Gezien de ligging binnen van het plangebied en de beperkte omvang van de ontwikkelingen (in totaal 59 woningen) past dit nog goed binnen de regionale woningbouwopgave.

Figuur 4.4 Regionale Structuurvisie - kaart Wonen Woningbouwlocaties

Provinciale Woningbehoefteraming 2016

Bij de vaststelling van de provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit werd de Woningbehoefteraming 2013 het toetsingskader voor de kwantitatieve behoefte. Inmiddels is de Woningbehoefteraming 2016 bekend. Hierbij is gebleken dat de behoefte in de regio is gegroeid ten opzichte van de raming uit 2013. De woningbehoefte in Zuid-Holland groeit door tot voorbij 2040. Vooral de stedelijke regio's groeien door. Op korte termijn blijft het woningaanbod naar verwachting achter bij de berekende behoefte. Uit de nieuwe woningbehoefteramingen blijkt dat voor de gehele regio Holland Rijnland er een woningbehoefte is van 15.370 woningen tussen 2015-2019, nog eens 8.523 woningen tussen 2020-2024 en van 2025-2029 nog eens 5.401 woningen.

Voor gemeente Oegstgeest wordt uitgegaan een woningbehoefte van 382 woningen in de periode 2015-2019. Voor de periode 2020-2024 ligt de behoefte op nog eens 260 woningen en van 2025-2029 moeten er nog 83 extra woningen gerealiseerd worden. Het plan geeft mede invulling aan deze woningbehoefte.

Het plangebied ligt daarnaast tussen Katwijk en Leiden. Voor deze twee gemeenten is de woningbehoefteraming sterk toegenomen ten opzichte van de eerdere raming uit 2013. De beoogde ontwikkeling kan daarmee ook voorzien in het afvangen van de behoefte voor een of beide van deze gemeenten. Uitgangspunt is immers dat de totale behoefte per regio opgevangen kan worden.

4.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Oegstgeest 2005-2020

De gemeente heeft in haar structuurvisie van 2005 het ruimtelijk beleid tot 2020 beschreven. Uit de structuurvisie blijkt dat het plangebied onderdeel uitmaakt van de gebieden ‘Rijnfront’, ‘Groen’ en ‘Tuinwijk’. De structuren die voor deze gebieden (ter plaatse van het plangebied) gelden zijn ‘Wonen’, ‘Parkzone Rijnfront’, ‘Tuinwijk - Buitenlust’ en ‘Veiling Flora’. Dit levert voor het plangebied de volgende ontwikkelingen en uitgangspunten op:

Wonen	Uitgangspunten
Groen en water	Ecologische zone langs oude Rijn, ecologische zone/stadspark aan de noordflank
Verkeer en parkeren	Regionaal langzaamverkeer langs de Oude Rijn.
Wonen	Ontwikkeling gemengd woonmilieu, van laag tot hoog, grondgebonden en gestapeld.
Werken	Geen ontwikkelingen
Voorzieningen	Wijkcentrum met detailhandel, medische zorginstelling en school

Parkzone - Rijnfront	Uitgangspunten
Groen en water	Inrichting als openbare parkzone, met een recreatieve en stadsparkfunctie
Verkeer en parkeren	Lokaal verkeer langs de Oude Rijn, lokaal door parkzone
Wonen	Geen ontwikkelingen
Werken	Geen ontwikkelingen
Voorzieningen	Sportvoorzieningen, onderwijs t.b.v. Rijnfront en eventueel golf

Tuinwijk - Buitenlust	Uitgangspunten
Groen en water	Geen ontwikkelingen
Verkeer en parkeren	Zoeken naar meer parkeergelegenheid, zeker in geval van herstructurering
Wonen	Herstructurering is optie: laagbouw, grondgebonden
Werken	Geen ontwikkelingen
Voorzieningen	Toekomstige voorzieningen op Rijnfront bereikbaar voor Buitenlust

Voor het veilingterrein is aangegeven dat uitbreiding van activiteiten in samenhang met de woonwijk Buitenlust moeten worden bezien. Eventuele uitbreidingen mogen geen overlast opleveren voor de wijk. Tussen de woningen en het terrein wordt voorzien in een groene buffer. Deze groene buffer is reeds aangelegd.

In het plangebied wordt voornamelijk ingezet op de recreatieve functie in combinatie met voornamelijk wonen. Daarnaast is voor de wijk Buitenlust ingezet op herstructurering, waarbij extra parkeergelegenheid is gerealiseerd. De herstructurering van de wijk is afgerond.

In de visie komt het beleid ten aanzien van 'Wonen aan een groen lint' aan bod. Het beleid is om groene linten die in de huidige situatie zijn versnipperd op langere te verbinden en te versterken. Bij eventuele sloop van woningen, wordt in principe één op één teruggebouwd. Hierbij geldt het vereveningsprincipe: wat er op de ene plaats bijkomt, moet elders worden gecompenseerd met groen. Leidraad hierbij is het versterken van de groenstructuur. De Valkenburgerweg is een van de linten waar dit beleid van toepassing is.

Voor de Rijnsburgerweg geldt dat verdichting mogelijk is. In de visie valt dit lint onder de historische gemengde linten waar in of bij de woonbebouwing gewerkt, hetgeen op een aantal locaties een verrassend dynamisch beeld tot gevolg heeft. In de stedenbouwkundige uitwerking voor de Tuin van Oegstgeest wordt hieraan invulling gegeven, door middel van verdichting langs de Rijnsburgerweg te zoeken. Langs de Valkenburgerweg is uitsluitend verdichting toegestaan als vervanging van bestaande bebouwing.

Groenbeleid 2011 – 2015

Het Groenbeleidsplan vormt het kader voor hoe in Oegstgeest het gewenste groen en blauw er uit zal zien. Het geeft richting aan toekomstige (her)inrichtingen, omvormingen en eventuele uitbreidingen van het openbaar groen. Uitgangspunten zijn:

• het in stand houden en ontwikkelen van de groenstructuur in Oegstgeest en aansluiting op regionale groenstructuren;
• het bewaken en verhogen van de kwaliteit en duurzaamheid;
• het optimaliseren van de gebruikswaarde van het groen;
• voorlichting.

In het Groenbeleidsplan heeft de gemeente Oegstgeest het streven naar behoud en versterking van de hoofdgroenstructuur verwoord. Dit streven staat ook centraal in de “Structuurvisie Oegstgeest 2005 – 2020”. De hoofdgroenstructuur is voor een groot deel historisch bepaald. De waterlopen (blauwe structuur) en de bos- en landgoederen zijn de belangrijkste onderdelen van de hoofdgroenstructuur. Deze structuur sluit aan op de bovenlokale groenblauwe structuur. Langs de randen van de gemeente Oegstgeest zijn drie omvangrijke groene zones te onderscheiden die van regionaal belang zijn. Binnen Oegstgeest zijn een aantal groene elementen van formaat te onderscheiden die op een lager schaalniveau de groene dooradering van de gemeente vormen. Op een lager niveau zijn er de wegen die de groenvoorzieningen van hogere orden verbinden. Zowel de recreatieve en educatieve, als de ecologische functie van de hoofdgroenstructuur wordt van belang geacht. Om dit streven nader uit te werken zijn in het Groenbeleidsplan projecten geformuleerd.

Het plangebied is deels gelegen in het gebied A. Landgoederenzone. Dit is de noord-zuid lopende verbindingszone tussen de Kaag en het poldergebied rond het Valkenburgse Meer en het Vliegkamp Valkenburg. Deze verbindingszone maakt deel uit van de regionaal belangrijke zone die de op de strandwallen gelegen landgoederen en landgoedbossen van Wassenaar, Oegstgeest en Warmond verbindt. Veel aandacht zal gegeven moeten worden aan het behoud en verbetering van verbindingen in die gebieden waar op dit moment en in de nabije toekomst bouwprojecten plaatsvinden. In gebied Oegstgeest aan de Rijn zal veel aandacht gegeven moeten worden aan het in stand houden van het groene karakter van beide oevers van de Oude Rijn (locatie 19 en 20), zodat de verbinding met het belangrijke weidegebied rond het Valkenburgse Meer niet verloren gaat. Het is aantrekkelijk wanneer in het gebied van Nieuw- Rhijngeest een doorgaande recreatieve verbinding wordt gemaakt tussen de Rijnoever (Oegstgeester zijde) en het fietspad daar en de omgeving van het Valkenburgse Meer, door de fietspaden aan beide zijden met elkaar te verbinden door een fiets/voetgangersbrug over de Rijn. Deze plannen zijn in het bestemmingsplan Langenakker opgenomen en in dit bestemmingsplan herhaald.

Figuur 4.5 Kaart Groenbeleid

In dit bestemmingsplan zijn de gronden langs de Oude Rijn grotendeels bestemd als 'Recreatie'. De bouwmogelijkheden in deze zone zijn beperkt. Zo is geregeld dat het groene karakter blijft behouden.

Welstandnota

Met de herziening van 2015 wil de gemeente het welstandsbeleid actualiseren naar aanleiding van nieuwe ontwikkelingen, veranderingen in wetgeving en ervaringen met het welstandsbeleid. In 2004 is een eerste nota opgesteld, waarin op basis van de samenhang in gebieden en objecten beoordelingscriteria zijn geformuleerd. In 2009 is deze nota herzien en is de regeling vereenvoudigd, zodat het welstandsbeleid toegankelijker en inzichtelijker is. Met de herziening van 2015 is onder meer de nadere invulling van Oegstgeest aan de Rijn opgenomen in de nota en zijn ten opzichte van de versie in 2009 de mogelijkheden in het vergunningvrij bouwen verruimd, deze wijziging in de wetgeving is ook meegenomen in de nieuwe welstandsnota.

Welstandstoezicht heeft allereerst ten doel te voorkomen, dat bouwwerken de openbare ruimte ontsieren. Het welstandsbeleid van de gemeente is echter opgesteld vanuit de overtuiging, dat het belang van een goede leefomgeving eveneens een rol speelt. Bij iedere aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt bekeken of de plannen voldoen aan redelijke eisen van welstand, wat inhoudt dat de plaatsing en het uiterlijk van het beoogde bouwwerk wordt beoordeeld.

Doel van de welstandstoets is het behartigen van het publieke belang door de lokale overheid, waarbij de individuele vrijheid van de burger of ondernemer wordt afgewogen tegen de aantrekkelijkheid van de leefomgeving als algemene waarde. Het beleid is opgesteld vanuit de gedachte, dat welstand een bijdrage levert aan de totstandkoming en het beheer van een aantrekkelijke bebouwde omgeving. Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden te benoemen en een rol te geven bij de ontwikkeling en beoordeling van bouwplannen. Met de gebiedsgerichte benadering wil de gemeente in principe de waardevolle eigenschappen van de kernen behouden. Binnen het plangebied zijn vier verschillende gebieden gedefinieerd; Wonen Nieuw Rhijngeest, Buitengebied, Rechte Wijken en Bedrijventerrein. Doel van het welstandsbeleid is het welstandstoezicht helder onder woorden te brengen en op een effectieve en controleerbare wijze in te richten.

Hoofdstuk 5 Relevante onderzoeken

5.1 Inleiding en opbouw

De verplichting om een goede ruimtelijke onderbouwing aan het bestemmingsplan ten grondslag te leggen, impliceert onderzoek naar verschillende sectorale aspecten. Aspecten als verkeer, verschillende milieuaspecten, ecologie en water zijn onlosmakelijk verbonden met het creëren van een ruimtelijke ordening. Onderstaande paragrafen maken inzichtelijk op welke wijze het onderzoeksaspect wordt betrokken en welke consequenties dit eventueel heeft voor het bestemmingsplan.

Het uitgangspunt voor onderstaande onderzoeken is dat de onderzoeksverplichting voor de bestaande en/of reeds bestemde functies reeds is onderzocht in de vigerende bestemmingsplannen. Dit bestemmingsplan voorziet voor deze functies in een consoliderende regeling voor de gronden. Ter plaatse van de ontwikkellocaties is het onderzoek tevens toegespitst. Dit zijn de Buitenplaats Rijnweijde, de jachthaven met woning, de zorgfunctie aan de Rijnsburgerweg en de Tuin van Oegstgeest.

De onderbouwing van de nieuwe woning aan de Valkenburgerweg 10 is separaat opgenomen in Bijlage 1 en komt in onderstaande paragrafen niet aan bod. De conclusie van deze onderbouwing is dat de ontwikkeling vanuit een goede ruimtelijke ordening en vanuit de sectorale wetgeving en beleid inpasbaar is op de locatie.

De onderbouwing van de nieuwe woning tussen de Rijnsburgerweg 49 en 51 is separaat opgenomen in Bijlage 3 en komt in onderstaande paragrafen (met uitzondering van het aspect bedrijven en milieuzonering) niet aan bod. De conclusie van deze onderbouwing is eveneens dat de ontwikkeling vanuit een goede ruimtelijke ordening en vanuit de sectorale wetgeving en beleid inpasbaar is op de locatie.

Omdat de brug reeds is onderzocht in het vigerende bestemmingsplan Langenakker en het enkel een verplaatsing betreft, zijn alleen de daarvoor benodigde onderzoeken, zoals bodemonderzoek, uitgevoerd.

Omdat de herinrichting van de gronden van Flora Holland niet voorzien in andere uitgangspunten (zoals een toename van de toegestane bebouwingsoppervlakten of minder watercompensatie) komt deze ontwikkeling onderstaande paragrafen niet aan bod (met uitzondering van het aspect bedrijven en milieuzonering). In het kader van het wijzigingsplan moet aangetoond worden dat de beoogde flexibilisering in lijn is met een goede ruimtelijke ordening. De extra woning is waar nodig al wel getoetst aan de relevante milieutechnische uitgangspunten. Bij opstellen van het wijzigingsplan moet wederom gekeken worden of voldaan kan worden aan de uitgangspunten van 'een goede ruimtelijke ordening'.

Het totaal aantal toe te voegen woningen in dit plangebied is tussen het ontwerpbestemmingsplan en het vast te stellen bestemmingsplan gewijzigd van 60 naar 59. Reeds gedane onderzoek op het gebied van externe veiligheid en stikstofdepositie zijn hierop niet aangepast, omdat een vermindering van het aantal woningen leidt tot een verbetering van de uitkomsten. Daarnaast is de wijziging dermate gering dat de conclusies voortkomen uit de onderzoeken niet anders zijn.

5.2 Verkeer

Verkeersstructuur

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer

Het plangebied wordt ontsloten door de Rijnzichtweg en Rijnsburgerweg, belangrijke gebiedsontsluitingswegen. Deze weg sluit aan op de A44 richting Amsterdam/Den Haag en geeft verbinding in de richtingen Rijnsburg en Oegstgeest. De Valkenburgerweg is vooral bedoeld voor bestemmingsverkeer langs de Oude Rijn. In het gebied zijn nog een aantal aanpassingen in de verkeersstructuur voorzien. Zo wordt het kruispunt bij Buitenlust (Rijnzichtweg/Floresstraat) nog geoptimaliseerd en wordt er in het noorden van het plangebied een nieuwe ontsluitingsweg gerealiseerd ten behoeve van de ontwikkeling van Frederiksoord. Beide ontwikkelingen zijn reeds mogelijk in binnen de bestaande vigerende bestemmingsplannen en zijn dan ook geen ontwikkeling in het kader van dit bestemmingsplan.

Momenteel vindt er een onderzoek naar de reconstructie van de Rijnsburgerweg plaats. De wijk Oegstgeest aan de Rijn wordt daarnaast mogelijk voorzien van een zuidelijke ontsluiting. Formele besluitvorming over deze ontwikkelingen heeft nog niet plaatsgevonden, maar kunnen effect hebben op de verkeersafwikkeling en de gedane onderzoeken ten aanzien van wegverkeerslawaai.

Ontsluiting langzaam verkeer

Het fietsverkeer wordt (met uitzondering van de A44) op dezelfde wegen afgewikkeld als het gemotoriseerd verkeer. De verschillende wegen zijn of worden ingericht conform Duurzaam Veilig. Zo wordt het verkeer op de gebiedsontsluitingswegen gescheiden afgewikkeld en op de erftoegangswegen gemengd.

Binnen het plangebied is over de Valkenburgerweg een route uit het knooppunten netwerk gelegen, ook wel een belevingsroute. Knooppuntroutes, oftewel fietsroutenetwerken, bestaan uit een groot aantal genummerde knooppunten. Tussen die knooppunten lopen in twee richtingen bewegwijzerde verbindingsroutes. Deze routes zijn voornamelijk gericht op recreatief verkeer. In de nabijheid van het plangebied is langs de Oude Rijn een snelfietsroute gelegen. De Valkenburgerweg is daarnaast onderdeel van de regionale fietsverbinding tussen Leiden en Katwijk. Ook hier komt een snelfietsroute.

Ontsluiting openbaar vervoer

Binnen en in de nabijheid van het plangebied halteren lijnbussen in de richtingen van Noordwijk, Leiden, Den Haag en Katwijk en de overige delen van Oegstgeest. De buslijnen zorgen zo voor een goede verbinding met de kernen in de regio.

Verkeersafwikkeling 

De hoofdentree en daarmee de hoofdsontsluitingsroute van de Buitenplaats Rijnweijde is geprojecteerd ter plaatse van het Rustenburgerpad nabij de Brede school. Met verkeerskundige maatregelen (zoals bebording en belijning) wordt het gemotoriseerd verkeer richting deze hoofdontsluitingsroute gedirigeerd. Het voornemen is om de Valkenburgerweg te ontzien en zo min mogelijk autoverkeer van de Buitenplaats Rijnweijde aan te takken op de Valkenburgerweg. In het kader van calamiteiten is het echter wel noodzakelijk ook een ontsluiting op de Valkenburgerweg aan te bieden. Ook de jachthaven zal ontsloten worden via het Rustenburgerpad.

De beoogde nieuwe burgerwoningen in het lint aan de Valkenburgerweg worden wel ontsloten via de Valkenburgerweg. Dit zijn echter slechts enkele woningen zoals zichtbaar in het beeldkwaliteitsplan. Momenteel is er een zuidelijke ontsluiting alleen voor busdiensten.

Het uitgangspunt van de ontwikkeling van de Tuin van Oegstgeest is dat de nieuwe burgerwoningen hoofdzakelijk in twee bebouwingslinten langs de Rijnsburgerweg gesitueerd worden. Dit juist in verband met de mogelijkheid tot een gezamenlijke ontsluitingsweg aansluitend op de Langenakker.

De beoogde stadslandbouwfuncties in de Tuin van Oegstgeest zullen voornamelijk bereikbaar zijn via de Buitenplaats Rijnweijde en de nieuwe interne ontsluitingsweg met fietspad waar de auto te gast is, die aansluiting vindt op de Langenakker. Een directe ontsluiting vanaf de Rijnsburgerweg is niet beoogd vanwege het doorgaande karakter van deze weg. De zorgfunctie zal worden ontsloten op de Rijnsburgerweg.

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie van het plangebied is gebaseerd op de verschillende functies die mogelijk worden gemaakt. De verkeersgeneratie is bepaald op basis van CROW publicatie 317 (2012). Het plangebied ligt in de gemeente Oegstgeest, een matig stedelijke gemeente, in de rest van de bebouwde kom. Hiervoor worden op basis van autobezit gemiddelde kencijfers gehanteerd. In tabel 5.1 is de verkeersgeneratie per functie weergegeven.

Functie			Eenheid	Kencijfer CROW	Verkeersgeneratie [mvt/weekdagetmaal]
Woningen. Gerekend is met vrijstaande koopwoning (worst-case benadering)			59 woningen (45 woningen Buitenplaats Rijnweijde + 10 woningen Tuin van Oegstgeest + 1 woning bij jachthaven + 1 woning Valkenburgerweg + 1 woning tussen Rijnsburgerweg 49 en 51 + 1 woning lint Rijnsburgerweg Flora Holland)	8,2 per woning	484
Horeca (café/bar/cafetaria). 1.000 m2 in de Tuin van Oegstgeest en 250 m2 bij de jachthaven			1.250 m2 bvo	Zie onderbouwing onderstaand.	276
Jachthaven			40 ligplaatsen	26,6 per 100 ligplaatsen	11
Zorgfunctie maximaal 1.200 m2 bvo			20 behandelkamers	gezondheidscentrum. Maximaal 20,2 per behandelkamer. Kencijfers zijn niet per bvo.	404
Totaal					1.175 mvt/weekdagetmaal
					1.292 mvt/werkdagetmaal

Tabel 5.1 Verkeersgeneratie per functie

Voor de categorie horeca kan aangesloten worden bij de verkeersgeneratie voor een café/bar/cafetaria. Echter, voor deze functie zijn bij CROW alleen parkeerkencijfers bekend. De verkeersgeneratie is daarom bepaald aan de hand van het aantal benodigde parkeerplaatsen. Uitgaande van het parkeerkencijfer van 6,0 parkeerplaatsen per 100 m² bvo, een turn over van 2 (aantal maal per etmaal dat een parkeerplaats bezet is) en 2 verplaatsingen per parkeerplaats (heen en terug) bedraagt de verkeersgeneratie 6,0*2*2 = 24 mvt/werkdagetmaal per 100 m2 bvo. Bij 1.250 m2 bvo bedraagt de verkeersgeneratie dan ook 300 mvt/werkdagetmaal. Om de verkeersgeneratie voor een weekdag te verkrijgen dient met een factor van 0,92 te worden omgerekend. Omgerekend naar een weekdag is dit circa 276 mvt/etmaal.

Er is onderzoek uitgevoerd naar de verkeerskundige effecten op de corridor Rijnsburgerweg- Rijnzichtweg als gevolg van de realisatie van de omliggende bouwplannen en de openstelling van de aansluiting Flora Holland op de A44. Ook bovengenoemde ontwikkelingen zijn hierin opgenomen. Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 8.

Voor het jaar 2030 zijn ruim 20.000 motorvoertuigen berekend op de Rijnsburgerweg. De Rijnzichtweg ten westen van de A44 wikkelt dagelijks ongeveer 25.000 motorvoertuigen af. Op basis van de berekende 2030 intensiteiten wordt geconcludeerd dat het verkeer afgewikkeld moet kunnen worden over de bestaande Rijnsburgerweg met een 2x2 wegprofiel. In dit kader wordt verder opgemerkt dat er een herinrichting van de Rijnzichtweg is voorzien.

Om te onderzoeken of er zich in de toekomst een onaanvaardbare situatie voordoet, is een aanvullende verkeersanalyse uitgevoerd door het mobiliteitsbureau Goudappel Coffeng (Bijlage 9). Uit dit onderzoek blijkt dat de nieuwe ontwikkelingen in de Kamphuizerpolder (waaronder de Buitenplaats Rijnweijde) nieuw en daarmee extra verkeer genereren. In deze studie is tevens de toekomstige situatie op het kruispunt Rijnsburgerweg / Rijnzichtweg nader bestudeerd. Herinrichting van onder andere dit kruispunt is noodzakelijk om de toekomstige verkeersstromen af te kunnen wikkelen.

Op 30 maart 2017 heeft de gemeente Oegstgeest het Mobiliteitsplan Oegstgeest 2017-2027 vastgesteld. Het Mobiliteitsplan bevat een duidelijke ontwikkelrichting op het gebied van verkeersveiligheid, bereikbaarheid en leefbaarheid en een daarop gerichte aanpak voor de komende tien jaar. In de plan erkent de gemeente dat de afwikkeling/doorstroming van het verkeer op de hoofdroute Rijnsburgerweg/Rijnzichtweg onvoldoende is. De herinrichting van deze verkeersaders met bijbehorende kruispunten is als concreet project opgenomen in het mobiliteitsplan.

Parkeren

Bij de vrijstaande woningen en twee-onder-één-kapwoningen in Buitenplaats Rijnweijde wordt voornamelijk geparkeerd op eigen perceel. In het oostelijk gedeelte van Buitenplaats Rijnweijde zal het parkeren mede plaatsvinden langs de openbare weg.

De ligplaatsen in de jachthaven zijn voor circa 50% toegedeeld aan de beoogde bewoners in Buitenplaats Rijnweijde. Voor de overige ligplaatsen is parkeerruimte beschikbaar langs het Rustenburgerpad. De parkeernorm voor de jachthaven bedraagt 0,6 parkeerplaats per ligplaats. Bij 40 ligplaatsen bedraagt de parkeerbehoefte dan ook 24 parkeerplaatsen. Hiervan dienen 12 parkeerplaatsen beschikbaar te zijn ten behoeve van bezoekers die niet woonachtig zijn in Buitenplaats Rijnweijde.

Het parkeren voor de beoogde woningen gekoppeld aan de Tuin van Oegstgeest zal plaats vinden op de percelen van de woningen. Indien de stadslandbouw een behoefte heeft aan parkeerplaatsen is hiervoor ruimte langs het Rustenburgerpad. Gezien het beoogde karakter en beoogde publiek zal de parkeerbehoefte gering zijn en bezoekers met name per fiets komen.

Voor het gezondheidscentrum is het parkeerkencijfer 1,9 - 2,4 parkeerplaatsen per behandelkamer. Afhankelijk van de exacte invulling wordt dit nader bepaald. Op het perceel van het gezondheidscentrum zal voldoende parkeergelegenheid worden gerealiseerd.

Bij deze en eventuele andere nieuwe ontwikkelingen dienen voldoende parkeerplaatsen te worden gerealiseerd op basis van de dan geldende normen. Dit is ook geborgd in de regels van dit bestemmingsplan, zie artikel 27.1.

Conclusie

De bereikbaarheid voor de verschillende vervoerswijzen is goed. De nieuwe ontwikkelingen kunnen, na de reeds voorgenomen wijzigingen in de verkeersstructuur, verkeerskundig gezien worden afgewikkeld en er wordt voorzien voldoende parkeerbehoefte. Aandacht wordt besteed om het landelijke profiel van de Valkenburgerweg in stand te houden waarbij de auto te gast is. Het aspect verkeer staat de realisatie van het plan dan ook niet in de weg.

5.3 Wegverkeerslawaai

Voor beoogde nieuwe woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen is akoestisch onderzoek uitgevoerd ten gevolge van verkeer op de Rijnsburgerweg en de A44. Dit rapportage met daarin de beleidskader is opgenomen in Bijlage 10. De conclusie is dat op ongeveer de helft van de woningen in Buitenplaats Rijnweijde een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB is ten gevolge van het verkeer op de Rijnsburgerweg. Op het grootste deel van de woningen is een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van de A44. De wettelijke maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt in beide gevallen nergens overschreden. Daarnaast kan worden voldaan aan het hogere waarden beleid van Omgevingsdienst West-Holland. Ook de gecumuleerde geluidsbelasting staat het verlenen van hogere waarden niet in de weg.

Vanwege het overschrijden van de voorkeursgrenswaarde dient een verzoek tot vaststelling van hogere

waarden te worden gedaan. Dit is opgenomen in tabel 5.1 van Bijlage 10.

Daarnaast is door middel van contouren inzichtelijk gemaakt op welke afstanden vanaf de Rijnsburgerweg bepaalde geluidsbelastingen liggen. Wanneer de exacte liggingen van de woningen ter plaatse van de Tuin van Oegstgeest bekend zijn, kan hiervoor de exacte geluidsbelasting op de gevels worden berekend en een hogere waarde worden aangevraagd.

Dit geldt tevens voor de woning zoals opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid Flora-Holland. Op basis van het akoestische onderzoek is een voor deze locatie een indicatief onderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de 58 dB contour begint op 31 m en de 53 dB contour op 53 m, zie onderstaande figuur. Afhankelijk van de exacte locatie van de woning dient de geluidsbelasting nader bepaald te worden.

Figuur 5.2 Geluidscontour wijzigingsbevoegdheid Flora-Holland.

Voor de woning aan het Valkenburgerweg nabij de jachthaven geldt dat deze is gelegen langs een weg dat enkel toegankelijk is voor bestemmingsverkeer en loopt, vanaf het Rustenburgerpad, in noordelijke richting dood. De weg kent zodoende een lage intensiteit. Op basis daarvan kan worden geconcludeerd dat de weg als akoestisch niet relevant beschouwd kan worden.

5.4 Vliegveld Schiphol

Beleid en normstelling

Het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) is een besluit op basis van de Luchtvaartwet. Het LIB regelt welk gebied bestemd is voor gebruik als luchthaven en voor welk gebied daaromheen beperkingen gelden ten behoeve van de veiligheid en geluidsbelasting. Het LIB geeft regels voor gebruik en bestemming van de grond in deze gebieden. Op basis van het LIB kan de rijksoverheid beperkingen opleggen aan bouwinitiatieven in zones rondom de luchthaven Schiphol. Primaire doelen zijn:

• voorkomen dat het gebruik van de grond en de bebouwing op en rond Schiphol een gevaar zou kunnen vormen voor de veiligheid van het luchtverkeer
• beperken van het aantal nieuwe en bestaande door vliegtuig geluid gehinderde bewoners en gebruikers.

De minister van Infrastructuur en Milieu kan een verklaring van geen bezwaar geven, zodat nieuwe bebouwing of functiewijziging toch mogelijk is.

Onderzoek en conclusie

Het plangebied is niet gelegen binnen de contouren uit het LIB voor Beperking bebouwing en Beperking aantrekken vogels. Dit aspect vormt hierdoor geen belemmering voor de vaststelling van het plan.

5.5 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu wordt gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en gevoelige functies met betrekking tot milieu in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit bestemmingsplan gebruik gemaakt van milieuzonering. Deze milieuzonering vindt plaats aan de hand van een Staat van Bedrijfsactiviteiten. Dit is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. De Staat van Bedrijfsactiviteiten (SvB) is gebaseerd op de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

De richtafstanden uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten gelden ten opzichte van de gebiedstypen 'rustige woonwijk' en 'rustig buitengebied'. Ten opzichte van milieugevoelige functies die zijn gelegen in gebieden die getypeerd kunnen worden als gemengd gebied gelden kunnen de richtafstanden met één afstandsstap worden gereduceerd.

Onderzoek

Uitgangspunten zonering

In het plangebied wordt ter plaatse van bestaande bedrijven de bedrijfsbestemming gehandhaafd. De toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten (uitgedrukt in milieucategorieën) is gebaseerd op de afstand tot de bestaande (bedrijfs)woningen in (de omgeving van) het plangebied en de vigerende planologische situatie. Dit betekent dat het vigerende milieustelsel met de categorie B1 en B2 (zie het thans vigerende bestemmingsplan Flora / Buitenlust) waar mogelijk wordt overgenomen en qua systematiek wordt omgevormd naar de Staat van Bedrijfsactiviteiten (SvB) conform de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Burgerwoningen 

Het plan wordt getypeerd als gemengd gebied. De burgerwoningen in de wijk Buitenlust zijn deels gelegen op korte afstand van de bedrijvigheid en liggen geheel binnen de geluidzone van de Rijksweg A44. Ten opzichte van deze woningen zijn de richtafstanden uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten aangehouden minus één afstandsstap. Ook voor andere woningen geldt dat sprake is van een gemengd gebied vanwege geluidzone van wegen en bedrijvigheid in de omgeving.

Bedrijfswoningen 

In het plangebied zijn bedrijfswoningen gelegen. Deze aanwezige bedrijfswoningen blijven gehandhaafd. Bedrijven hebben zich in het verleden juist op het bedrijventerrein gevestigd, omdat er zich reeds bedrijfswoningen bevonden en omdat mogelijkheden bestonden om bedrijfswoningen te realiseren. Vanwege de bedrijfsvoering is het in sommige gevallen gewenst dat eigenaren/werknemers 24 uur per dag op het bedrijf kunnen zijn. Daarbij komt dat bedrijfswoningen de veiligheid op het bedrijventerrein verhogen. Vanuit het oogpunt van het doelmatig gebruik van het bedrijventerrein, waarbij een zo hoog mogelijke toelaatbaarheid zou moeten worden toegestaan, is het wegbestemmen van de bedrijfswoningen niet noodzakelijk. Nieuwe bedrijfswoningen zijn echter niet toegestaan omdat deze beperkingen opleggen aan de algemene toelaatbaarheid en bedrijfsvoering van bedrijven in de directe omgeving hiervan.

Voor de bedrijfswoning geldt dat er minder hoge eisen worden gesteld aan het woon- en leefklimaat in relatie tot de nabijgelegen bedrijvigheid. Ter plaatse van deze woning is reeds sprake van een verhoogde milieubelasting, bijvoorbeeld al vanwege de nabijheid van het eigen bedrijf. Omdat er sprake is van een bestaande situatie worden in de directe omgeving van de bedrijfswoningen bedrijven uit categorie 3.1 toegestaan. Voor bedrijfsactiviteiten uit hogere categorieën zijn de richtafstanden ten opzichte van bedrijfswoningen met één afstandstap verlaagd. Dat betekent bedrijfsactiviteiten uit categorie 3.2 op een afstand van 50 meter mogelijk zijn, tenzij de algemene toelaatbaarheid al wordt beïnvloed door de nabijheid van burgerwoningen.

Uitwerking milieuzonering

Op grond van de bovenstaande uitgangspunten is de milieuzonering uitgewerkt. Op het bedrijventerrein zijn bedrijven tot en met milieucategorie 3.2 mogelijk. Voor het hele terrein geldt dat een zo hoog mogelijk categorie bedrijfsactiviteiten mogelijk is gemaakt. Voor drie locaties is het planologisch niet mogelijk om de vigerende milieucategorieën over te nemen. Dit betreffen de locaties aan de Surinamestraat, de twee locaties die grenzen aan de Rijnsburgerweg, deze locaties zijn op dermate korte afstand van woningen (<30 meter) gelegen dat maximaal milieucategorie 2 mogelijk is. In dit bestemmingsplan is gebruikgemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'Bedrijventerrein' die is opgenomen in Bijlage 1 bij de regels. Een toelichting op de Staat van Bedrijfsactiviteiten is opgenomen in Bijlage 11 bij de toelichting.

Ten noorden van het Rustenburgerpad is een maatschappelijke bestemming aanwezig. Binnen deze bestemming zijn een school, een huisarts of een kinderdagverblijf mogelijk. Dergelijke functies kunnen voorzien in milieuhinder. De functies zijn echter op voldoende afstand gelegen van woningen in een gemengd gebied, waardoor milieuhinder uit te sluiten is. Deze afstand is geborgd in het bestemmingsplan middels een zone van 10 meter waarin geen bouwvlak is gelegen.

Aan de Curaçaostraat is nog een maatschappelijke bestemming aanwezig. Hier zijn sociaal-culturele doeleinden en aan de functie ondergeschikte horeca toegestaan. Ook deze voorziening ligt op voldoende afstand van de omliggende woningen.

Afwijkingsbevoegdheid 

Het bevoegd gezag kan gebruik maken van een afwijkingsbevoegdheid om bedrijfsactiviteiten uit ten hoogste één hogere categorie dan de algemeen toelaatbare categorieën toe te staan, mits deze bedrijfsactiviteiten (als gevolg van de geringe omvang van hinderlijke (deel)activiteiten of door een milieuvriendelijke werkwijze) naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn met de bedrijfsactiviteiten uit de algemeen toelaatbare milieucategorieën.

Beoogde ontwikkelingen

Binnen het bestemmingsplan worden een aantal ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Deze zijn hieronder getoetst aan het aspect bedrijven en milieuzonering.

Buitenplaats Rijnweijde

Binnen deze locatie zijn 45 woningen beoogd. In de directe omgeving van de deellocatie zijn kassen en een school aanwezig. Tevens ligt de beoogde jachthaven in de directe omgeving. Ten behoeve van de ontwikkeling worden de kassen gesloopt. Voor een onderwijslocatie geldt op basis van de VNG-publicatie een richtafstand van 10 meter ten opzichte van een gemengd gebied. Op de verbeelding is een zone opgenomen van 10 meter vanaf de maatschappelijke bestemming waarin geen bebouwing (en dus geen woningen) gerealiseerd kunnen worden.

Ten noorden van de beoogde Buitenplaats Rijnweijde is sprake van open teelt van (sier)gewassen en teelt van gewassen in kassen. In het onderzoek 'Spuitzones' dat is opgenomen in Bijlage 21 is onderzocht of deze ontwikkeling verantwoord is gelet op eventuele gezondheidsrisico's van de agrarische activiteiten. Maatgevend voor de aan te houden spuitzone is het noordelijk aan het plangebied grenzende agrarische perceel, dat grotendeels in gebruik is voor open teelt van gewassen. Gewasbeschermingsmiddelen binnen kassen zijn niet relevant, omdat van verwaaiing van gewasbeschermingsmiddelen binnen een bedekte ruimte geen sprake is.

Op basis van jurisprudentie wordt in de praktijd een veiligheidsafstand voor bebouwing aangehouden van 50 m, gemeten vanaf de gewasgrens. Van deze vaste richtafstand kan gemotiveerd worden afgeweken.

Om tot een verkleining van deze spuitzone te komen en bovendien een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te kunnen garanderen in het gebied dat is bestemd voor wonen, is het nodig een driftreducerende afscherming op of dicht bij de noordelijke plangrens te plaatsen. Mogelijke driftreducerende maatregelen die in het rapport worden genoemd zijn:

• 1. De aanleg en het in stand houden van een filtrerende constructie, met een drift reducerend rendement van minimaal 75% en een hoogte van minimaal 2,5 m;
• 2. Een (spuit)zone van 10 meter, op grond van de geldende gebruiksvoorschriften voor de maatgevende middelen (die 50% driftreductie verplichten), tussen de noordelijke perceelsgrens en het bestemmingsvlak ‘Wonen’, waar verblijf van personen wordt uitgesloten;
• 3. Een (spuit)zone van 5 meter, vanaf het moment dat de algemene verplichting tot 75% driftreductie uit het Activiteitenbesluit in werking treedt, tussen de noordelijke perceelsgrens en het bestemmingsvlak ‘Wonen’, waar verblijf van personen wordt uitgesloten.

Omdat de exacte verkaveling van de woningen en de wegen van de Buitenplaats Rijnweijde nog niet is bepaald en omdat de wetgeving inzake spuitzones in ontwikkeling is, is het niet doelmatig om één maatregel op te nemen in dit bestemmingsplan. Tevens is het mogelijk dat het agrarische bedrijf via de wijzigingsbevoegdheid van de Tuin van Oegstgeest of anderszins de bedrijfsactiviteiten met de toepassing van gewasbeschermingsmiddelen zal beëindigen, dan is een maatregel inzake driftreducerende afscherming niet noodzakelijk.

Wel is een voorwaarde in artikel 16.5 sub c opgenomen waarin staat dat bij de uitwerking van het plan een maatregel nodig is om aanvaardbaar woon- en leefmilieu te garanderen en de bestaande bedrijfsvoering niet wordt belemmerd. Dit is niet van toepassing indien er geen sprake meer is van de toepassing van gewasbeschermingsmiddelen.

Ter plaatse van de beoogde woningen kan een goed woon- en leefmilieu gegarandeerd worden en wordt de school niet belemmerd in zijn functioneren. Verder zijn er geen bedrijven aanwezig die van invloed zijn op de milieusituatie in deze deellocatie of die belemmerd worden in hun functioneren.

De Jachthaven

Binnen deze deellocatie is de ontwikkeling van een jachthaven beoogd. Naast de jachthaven is tevens een woning beoogd. Aangezien deze binnen dezelfde inrichting als de jachthaven hoort, is een belangenafweging hier niet noodzakelijk. De afstand tussen de dichtstbijzijnde (maatgevende) woning en de beoogde jachthaven bedraagt 30 meter. Hiermee wordt voldaan aan de eerder genoemde richtafstand en blijft er ter plaatse van de bestaande woning sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu.

Tuin van Oegstgeest

Deze ontwikkeling is mogelijk op basis van een specifiek soort regeling waarbij voor de sloop van gebouwen of kassen en het inbrengen van gronden ten behoeve van stadslandbouw een nieuwe burgerwoning gebouwd mag worden. Daarnaast dient er tevens een bijdrage geleverd te worden aan de stadslandbouw. Dit kunnen activiteiten zijn die milieutechnisch vergelijkbaar zijn met een kinderboerderij. Voor een kinderboerderij geldt op basis van de VNG-publicatie een richtafstand van 10 meter ten opzichte van een gemengd gebied.

De exacte inrichting van de ontwikkeling is nog onbekend. De nieuwe woningen zullen hoofdzakelijk in twee linten langs de Rijnsburgerweg gebouwd worden. De invulling met betrekking tot de bijdrage aan stadslandbouw zal hoofdzakelijk in het tussengebied tussen de Valkenburgerweg en deze woningen gerealiseerd worden. Bij de exacte inrichting van deze ontwikkeling dient rekening te worden gehouden met voldoende afstand tussen de woningen en de invulling van stadslandbouw en met bedrijven in de omgeving.

Woning Rijnsburgerweg 49-51

Tussen de Rijnsburgerweg 49-51 wordt 1 nieuwe woning gerealiseerd. Vanwege het gebruik van de aangrenzende percelen ten behoeve van sierteelt (agrarisch) is een spuitzone-onderzoek uitgevoerd. De toegepaste gewasbeschermingsmiddelen kunnen namelijk via verspreiding door de lucht (drift) bij omliggende gevoelige bestemmingen terecht komen. Driftreducerende maatregelen zijn nodig om een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te kunnen realiseren. Dit houdt in dat er een erfafscheiding moet komen van minimaal 2,5 meter langs de gehele grens waar het woonperceel direct grens aan de agrarische gronden, dit is geborgd in de regels van dit bestemmingsplan.

Gronden tussen woningen en Royal Flora Holland

Royal Flora Holland en overige eigenaren van de gronden in het gebied wensen op termijn een flexibelere inrichting van de bedrijfsgronden. Ter plaatse zijn in het vigerende bestemmingsplan bedrijfsactiviteiten toegestaan in de milieucategorie 3.1 en 3.2. Hiervoor geldt een richtafstand van respectievelijk 30 en 50 meter in gemengd gebied. In de wijzigingsregels worden deze milieucategorieën wederom opgenomen, om dit punt is er daarmee geen wijziging nabij de bestaande woningen. Om te zorgen voor voldoende afstand tussen de bedrijfsactiviteiten en de woningen aan de Rijnsburgerweg (en daarmee ook de nieuwe woning) dient een bufferzone in de vorm van een watergang wel behouden te blijven, zo nodig aangevuld met een groenstrook. Deze verplichting is vastgelegd in de regels van dit bestemmingsplan. De milieucategorie nabij de bestaande woningen wijzigt in deze l

Conclusie

In dit bestemmingsplan is aan de hand van de uitgewerkte milieuzonering, die is vertaald in een algemene toelaatbaarheid voor bedrijfsactiviteiten, zorg gedragen voor een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen. Tevens is daarmee bereikt dat bestaande en toekomstige bedrijven niet in hun functioneren worden belemmerd. Toekomstige bedrijven kunnen zich alleen vestigen in het plangebied wanneer zij vallen binnen de algemeen toelaatbare categorieën, dan wel in het kader van de omgevingsvergunning wordt aangetoond dat zij voldoen aan de gestelde voorwaarden. Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

5.6 Horeca

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van horeca-activiteiten in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende horeca.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen horeca-activiteiten als milieubelastende functie en gevoelige functies mee te nemen, wordt in dit bestemmingsplan gebruik gemaakt van een milieuzonering voor horeca-activiteiten. Deze milieuzonering vindt plaats aan de hand van een Staat van Horeca-activiteiten. In deze Staat van Horeca-activiteiten zijn de horeca-activiteiten gerangschikt naar mate van potentiële milieubelasting. De Staat van Horeca-activiteiten is weergegeven in Bijlage 2 van de regels. Voor een nadere toelichting op deze Staat van Horeca-activiteiten wordt verwezen naar Bijlage 12 van de toelichting.

Onderzoek 

In het plangebied is één horecagelegenheid aanwezig, dit betreft het Koffiehuis de Valk. Dergelijke horeca behoort tot horecacategorie 1b. Ter plaatse van de horecabestemming zijn gelet op de kenmerken van het gebied, horeca-activiteiten tot en met categorie 1 toegestaan. Dit betreffen horecagelegenheden die overwegend in de dagperiode geopend zullen zijn en daarmee weinig tot geen milieuhinder veroorzaken op naastgelegen woningen. De huidige functie (Koffiehuis) is inpasbaar binnen horeca-activiteiten categorie 1.

Ten gevolge van de beoogde ontwikkeling 'Tuin van Oegstgeest' dient er een bijdrage te worden geleverd aan stadslandbouw waarbij mogelijk ook kleinschalige horeca- activiteiten uit categorie 1 gerealiseerd worden. Ook bij de ontwikkeling van de Jachthaven worden horeca-activiteiten uit categorie 1 gerealiseerd. Deze functies zijn inpasbaar in het gebied met een gemengde categorie.

Conclusie 

Het aspect horeca staat de uitvoering van dit bestemmingsplan niet in de weg. Een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is gewaarborgd en de aanwezige woningen belemmeren de horeca niet in het functioneren.

5.7 Bodemkwaliteit

Beleid en normstelling

Bij de ontwikkeling van een ruimtelijk plan en/of bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Voor een bestemming zoals wonen, gelden ander normen dan voor bijvoorbeeld de bestemming bedrijven. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit als gevolg van aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bovendien mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet (bijvoorbeeld graafwerkzaamheden). Dit is het zogenaamde stand still-beginsel.

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

In de Wabo staat dat een omgevingsvergunning, voor het bouwen op een vermoeden van ernstig verontreinigde grond, pas in werking treedt nadat:

• er is vastgesteld dat er geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging;
• het bevoegd gezag heeft ingestemd met het saneringsplan/BUS-melding;
• er een melding is gedaan van een voornemen tot saneren.

Wet bodembescherming (Wbb)

Als er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging dan gelden de regels van de Wet Bodembescherming. In de Wbb is een saneringsdoelstelling bepaald (het saneren naar de functie) en een saneringscriterium (wanneer moet er gesaneerd worden (bij zogenaamde 'spoed- of risicolocaties')). Binnen dit gebied is geen sprake van spoedlocaties.

Indien sprake is van ernstige bodemverontreiniging, zal op basis van de Wbb en de Wabo (art 6.2c) pas gebouwd/ontwikkeld mogen worden wanneer bij de omgevingsaanvraag een door het bevoegd gezag (Omgevingsdienst West-Holland) goedgekeurd saneringsplan/BUS-melding is gevoegd.

Besluit bodemkwaliteit (Bbk)

Het Besluit bodemkwaliteit geeft de lokale bevoegde gezagen de mogelijkheid om de bodemkwaliteit binnen hun gebied actief te gaan beheren binnen de gegeven kaders. Dit geeft onder andere ruimte voor nieuwe projecten op het gebied van natuur, wonen en industrie. Daarnaast worden de kwaliteit en de integriteit van belangrijke intermediairs bij bodemactiviteiten beter geborgd. In het Besluit staan ook regels met betrekking tot het toepassen van bouwstoffen, grond en baggerspecie.

Lokaal bodembeleid

De regels voor grondverzet volgen uit het Besluit bodemkwaliteit. In de gemeente Oegstgeest is het generieke beleid van kracht. Dat betekent dat toe te passen grond altijd aan twee eisen moet voldoen:

• toe te passen grond moet beter of gelijk in kwaliteit zijn als de ontvangende bodem (op niveau van bodemkwaliteitsklasse);
• toe te passen grond moet beter of gelijk in kwaliteit zijn als geldt voor de op de betreffende plek geldende bodemfunctieklasse.

Voor het ontwikkelingsgebied Nieuw-Rhijngeest, waarbinnen de Kamphuizerpolder valt, geldt naast het bovenstaande ook gebiedsspecifiek beleid. Dit is verwerkt in een aanvullende Nota, die deel uitmaakt van de opgestelde bodemfunctieklassenkaart en de daarbij behorende regels zoals opgenomen in de regionale bodembeheernota.

Onderzoek en conclusie

Door de Omgevingsdienst West-Holland is een inventarisatie gemaakt van de meest relevante bodemgegevens uit het plangebied. Het gaat hierbij om informatie uit tank-, bodemonderzoek- en verontreinigingsbronnen. De informatie is afkomstig uit de volgende archieven:

- het bodeminformatiesysteem (BIS/GIS)

- het tankinformatiesysteem

- het historische bedrijvenbestand (Hbb)

In het kader van de ontwikkelingen is in 2015 ook een bodemonderzoek uitgevoerd. Dit bodemonderzoek is opgenomen in Bijlage 13. De conclusies uit dit rapport zijn ook meegenomen.

Buitenplaats Rijnweijde

De bodemonderzoeken ter plaatse van Buitenplaats Rijnweijde dateren uit de periode 2000-2016. De bodemonderzoeken voldoen aan de huidige regelgeving. Uit de chemische analyses blijkt dat de grond en het grondwater hooguit licht verontreinigd zijn. Op het maaiveld zijn een tweetal stukjes asbestverdacht materiaal aangetroffen. Een verkennend asbest onderzoek is om deze reden uitgevoerd in juli 2016 (Bijlage 14). Er is in het bodemmateriaal zintuiglijk geen asbestverdacht materiaal meer aangetroffen. Analytisch is ook geen asbest aangetoond.

Jachthaven

De bodemonderzoeken ter plaatse dateren uit de periode 2010-2016. De bodemonderzoeken voldoen aan de huidige regelgeving. Uit de chemische analyses blijkt dat de grond en het grondwater over het algemeen licht verontreinigd zijn. Lokaal worden minerale olie, polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK) en zink matig tot sterk verhoogd aangetroffen. Zintuiglijk is de grond over het gehele gebied heterogeen verontreinigd met puin, beton, slakken en plastic. Vaak is er sprake van verhardingslagen. Lokaal is asbesthoudend materiaal aangetroffen.

Lokaal is zink matig tot sterk verhoogd aangetroffen. Ter hoogte van deze spot is ook minerale olie matig verhoogd aangetroffen. Voor beide aangetroffen parameters betreft het geen geval van ernstige bodemverontreiniging. Daarnaast zijn nog op een aantal andere spots sterk verhoogde parameters aangetroffen. Aanbevolen wordt bij de herinrichting deze spots te verwijderen. Op de spot van zink en minerale olie wordt een landhoofd voor de brug over de Oude Rijn aangelegd. De minerale olieverontreiniging wordt niet beïnvloed door het gewicht van het landhoofd (zie onderstaand).

Op het zuidelijk deel zijn minerale olie en PAK lokaal sterk verhoogd aangetroffen. Voor beide aangetroffen parameters betreft het geen geval van ernstige bodemverontreiniging. Aanbevolen wordt bij de herinrichting de spot van minerale olie en PAK te verwijderen en het depot nader te onderzoeken.

Nabij deze verontreiniging is een depot aangetroffen met hierin asbesthoudend materiaal. Hier wordt door in het onderzoek van juli 2016 (Bijlage 14) niet verder op ingegaan. Deze spot wordt in onderzoek van september 2016 niet bevestigd.

Op het noordelijke deel van de jachthaven is asbestverdacht materiaal aangetroffen. Een nader asbestonderzoek is uitgevoerd. Analytisch is asbest aangetoond boven de norm van 100 mg/kgds. Daarnaast is asbest boven de restconcentratienorm aangetroffen centraal op de locatie. De kans is groot dat het asbest alleen in puinverhardingen wordt aangetroffen. Aangezien asbest voorkomt in puinverhardingen is de Wet bodembescherming niet van toepassing.

Brug Oude Rijn

De beoogde ligging van de voet- en fietsbrug is na overleg met de gemeente Katwijk gewijzigd. Net ten noorden van de jachthaven wordt de hellingbaan aangelegd en dit is een verschuiving in noordelijke richting ten opzichte van het originele ontwerp. Ten behoeve van deze verplaatsing is nieuw bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 15). Uit dit onderzoek komt naar voren dat ter plaatse van de toekomstige brug en het grondlichaam aan de Oegstgeestzijde geen sterke verontreinigingen zijn aangetoond. Slechts ter plaatse van een aantal boorpunten zijn matige verontreinigingen met minerale olie aanwezig. Mobilisatie van deze minerale olie is niet te verwachten. Voor de aanleg van het grondlichaam en brug zijn geen graafwerkzaamheden voorzien. De verontreiniging bevindt zich daarnaast in een zandlaag. De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem op de locatie voldoet daarmee voor het gebruik van de locatie voor infrastructuur.

Tuin van Oegstgeest

De bodemonderzoeken dateren uit de periode 2000-2013. Het grootste deel van de locatie is niet onderzocht. Het grootste deel van de bekende bodemonderzoeken voldoet niet meer aan de huidige regelgeving. Indien deze deellocatie wordt heringericht/ontwikkeld zal een actualisatie van de bodemgegevens moeten worden uitgevoerd om na te gaan of de locatie geschikt is voor de toekomstige bestemming. Dit onderzoek kan worden uitgevoerd bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Indien er grond wordt afgevoerd of toegepast op een locatie, dient dit plaats te vinden conform de van overheidswege gestelde regels. In het bijzonder wordt gewezen op het Besluit bodemkwaliteit. Voor meer informatie over het uit te voeren bodemonderzoek en/of het Besluit bodemkwaliteit kan contact opgenomen worden met de Omgevingsdienst.

5.8 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicorelevante inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het Bevt vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water.  Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

In de omgeving van het plangebied zijn de volgende transportroutes voor gevaarlijke stoffen aanwezig:

• Rijksweg A44;
• Provinciale weg N206;
• Oude Rijn;
• Hogedruk aardgasleiding A-560;
• Hogedruk aardgasleiding A-535-01.

 

In de rapportage 'Kamphuizerpolder - Buitenlust, Onderzoek externe veiligheid' zijn de relevante risicobronnen nader onderzocht. Deze rapportage is opgenomen in Bijlage 16. In deze paragraaf zijn de conclusies uit de rapportage opgenomen.

Risicovolle inrichtingen

Binnen en in de directe omgeving zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig waarvan de PR10-6 risicocontour over het plangebied reikt. Dit aspect vormt dan ook geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg over de N206 en A44

• De plaatsgebonden risicocontour van 10-6 per jaar ligt bij beide wegen niet buiten de weg. Deze risicocontour vormt dan ook geen belemmering.
• Het groepsrisico van de N206 en A44 is in de huidige situatie kleiner dan 0,1 * de oriëntatiewaarde. Gelet op de afstand tussen de beoogde ontwikkelingen en de wegen is het plan niet van invloed op de hoogte van het groepsrisico.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over het water

De Oude Rijn betreft geen doorgaande vaarroute voor vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierdoor kan gesteld worden dat het groepsrisico kleiner is dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde is. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Hogedruk aardgasleidingen

• De PR 10-6-risicocontour van de hogedruk aardgasleidingen A-560 en W-535-01 ligt niet buiten de leiding. Het plaatsgebonden risico van deze leidingen vormt dan ook geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.
• De uitkomsten van de groepsrisicoberekeningen zijn weergegeven in tabel 6.1. Uit de groepsrisicoberekeningen blijkt dat de oriëntatiewaarde van beide hogedruk aardgasleidingen in zowel de huidige als toekomstige situatie niet wordt overschreden. Het groepsrisico van de leidingen neemt in de toekomstige situatie zeer beperkt toe. Zowel in de huidige situatie als in de toekomstige situatie is het groepsrisico kleiner dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde.

Leiding	Overschrijdingsfactor huidige situatie	Overschrijdingsfactor toekomstige situatie
A-560	0.026	0.027
W-535-01	3.283E-003	4.280E-003

Tabel 5.2 Uitkomsten groepsrisicoberekening

Voor het groepsrisico geldt geen harde norm maar een oriëntatiewaarde en een verantwoordingsplicht.

Omdat het groepsrisico niet hoger is dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde, kan worden voldaan met een beperkte verantwoording. Deze verantwoording van het groepsrisico is hieronder opgenomen.

Verantwoording groepsrisico

Vanwege de ligging binnen het invloedsgebied van bovengenoemde risicobronnen is een beknopte verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk. Aanvullund wordt inzicht gegeven in de betreffende scenario's en mogelijke maatregelen. Als onderdeel van de verantwoording wordt de Veiligheidsregio Hollands Midden om advies gevraagd.

Scenario's vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg

Toxisch scenario

Bij vervoer van toxische stoffen is het scenario dat ten gevolge van een ongeval of brand een toxische gaswolk ontstaat. Bij een ongeval met toxisch gas ontstaat direct een toxische gaswolk. Bij een percentage aanwezige personen zal letaal letsel optreden door blootstelling aan de gaswolk. Bij de toxische scenario's zit er enige tijd tussen het ontstaan van het ongeval en het ontstaan bij letsel bij de aanwezige personen. Daarbij is ook de duur van de blootstelling van invloed op de ernst van het letsel. De omvang, verplaatsingsrichting en verstrooiing van de gaswolk is mede afhankelijk van de weersgesteldheid op dat moment.

BLEVE scenario

Het maatgevende effect bij een ongeval tijdens vervoer van brandbaar gas is een zogenaamde BLEVE (boiling liquid expandig vapour explosion). Er is onderscheid in het optreden van den zogenaamde 'warme' BLEVE en 'koude' BLEVE. Een 'warme' BLEVE kan alleen optreden als de opslagtank of tankwagen wordt aangestraald door een externe brandhaard, hierbij ontstaat een zogenaamd domino-effect, waarbij ten gevolge van een brand de druk in de opslagtank of tankauto zo hoog oploopt dat deze bezwijkt. Bij een calamiteit met een enkele opslagtank of tankauto is er sprake van een zogenaamde 'koude' BLEVE. Dit houdt in dat bij het instantaan falen van een tank of tankauto met tot vloeistof verdicht onder druk expandeert tot een gaswolk. Indien er sprake is van een zogenaamde 'koude' BLEVE ontsteekt de dampwolk. Er ontstaat een vuurbal. Voor zowel een 'warme' als een 'koude' BLEVE geldt dat er zowel een drukgolf als een intense hittestraling optreedt.

Scenario's hogedrukaardgasleiding

Voor de hogedrukaardgasleiding zijn drie scenario's van invloed op het plangebied (bij volledige breuk van de gasleiding):

• Uitstroom zonder ontsteking. Effect: mogelijke drukeffecten met mogelijk letsel en schade aan gebouwen.
• Uitstroom met directe ontsteking. Effect: fakkelbrand met mogelijk een vuurbal. Hierdoor ontstaan brandwonden. Er ontstaan secundaire branden.
• Uitstroom met vertraagde ontsteking. Effect: gaswolkontbranding, mogelijk fakkelbrand. Brandwonden, mogelijke drukeffecten en longbeschadiging door inademing van hete verbrandingsproducten. Er ontstaan secundaire branden.

Naast de hierboven genoemde scenario's bij volledige breuk van de gasleiding, bestaat het scenario van een kleine lekkage (lek met een diameter van 20 mm). Een dergelijke lekkage zou veroorzaakt kunnen worden door graafwerkzaamheden. Dit scenario leidt bij een ontsteking tot hoge warmtestraling in de directe omgeving van het incident (10-20 meter).

Risicoreducerende maatregelen - bronmaatregelen

Het GR van de A44 en de hogedruk aardgasleidingen A-560 en W0535-01 is kleiner dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde. Daarom beschouwt de gemeente extra risicoreducerende maatregelen niet als redelijkerwijs te treffen maatregelen. Maatregelen om de risico's van de ondergrondse hogedruk aardgasleidingen te verminderen kunnen overigens alleen in overleg met de Gasunie worden uitgevoerd.

Ruimtelijke en bouwkundige maatregelen

Dit bestemmingsplan is grotendeels een consoliderend bestemmingsplan. Maatregelen aan bestaande gebouwen en ruimtelijke maatregelen zijn te ingrijpend en daarom niet redelijkerwijs toepasbaar. Voor de nieuw te realiseren gebouwen zijn wel bouwkundige maatregelen mogelijk, zoals het realiseren van (nood)uitgangen en ontvluchtingswegen van de risicobronnen af.

Alarmeringsvoorzieningen en rampenbestrijdingsmogelijkheden

Bij de ontwikkelingen moet voor een adequate hulpverlening rekening worden gehouden met bereikbaarheid en bluswatervoorziening. Verschillende punten zijn van belang vanuit het oogpunt van de rampenbestrijding:

• een goede bereikbaarheid en toegankelijkheid van het plangebied voor hulpdiensten, bij voorkeur via drie, maar ten minste via twee onafhankelijke toegangswegen;
• de wegen binnen het plangebied moeten minimaal 3 m breed zijn;
• een maximale afstand van 160 meter tussen de bluswatervoorziening en de inzetlocatie. De wegen binnen het plangebied moeten een gewicht kunnen dragen van 10.000 kg asdruk;
• een minimale vrije hoogte van 4,2 meter binnen het plangebied;
• geen doodlopende wegen in het plangebied;
• de geschikte rijbanen moeten goed herkenbaar zijn voor de hulpdiensten.

Voor gebouwen geldt, dat:

• brandkranen op 15 meter benaderbaar moeten zijn;
• om de 80 meter brandkranen (primaire bluswatervoorziening) beschikbaar moet zijn;
• eventueel open water benut kan worden als secundaire bluswatervoorziening.

Een uitgebreide beschrijving van aandachtspunten staat in de praktijkrichtlijnen Bereikbaarheid en Bluswatervoorziening van de regionale brandweer Hollands Midden (Veiligheidsregio Hollands-Midden). In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning dient hier rekening mee te worden gehouden.

Via de huidige verkeersstructuur kunnen aanwezigen in het plangebied in diverse richtingen van de bron af vluchten.

Informatie aan aanwezige personen, alarmering en zelfredzaamheid

Onder zelfredzaamheid wordt verstaan: de mogelijkheid van personen om zichzelf, zonder daadwerkelijke hulp van hulpverleningsdiensten, in veiligheid te brengen. Het zelfredzame vermogen van personen in de omgeving van een risicobron is een belangrijke voorwaarde om grote effecten bij een incident te voorkomen. Bij een calamiteit moeten de aanwezige personen het invloedsgebied zo snel mogelijk ontvluchten. In geval van het toxisch scenario is het van belang dat ramen en deuren gesloten worden. Het is daarom van belang dat de aanwezige personen goed worden geïnformeerd wat te doen bij een calamiteit. Een snelle alarmering is hierbij essentieel.

De fysieke eigenschappen van personen, gebouwen en de omgeving zijn van invloed op de zelfredzaamheid. In het bestemmingsplangebied zijn woningen, bedrijven en agrarische functies gevestigd. Er zijn dus mogelijk verminderd zelfredzame personen (waaronder kinderen en ouderen) aanwezig. Het bestemmingsplangebied is zo ingericht dat de aanwezigen voldoende mogelijkheden hebben om het gebied te kunnen verlaten in een richting van de risicobronnen vandaan.

Conclusie

De PR10-6 van de risicobronnen in de omgeving vormen geen belemmering. Het plan is beperkt van invloed op de hoogte van het groepsrisico van de risicobronnen in de omgeving. Rekening houdend met de punten ten aanzien van rampenbestrijding en een snelle alarmering bij de aanwezige personen wordt het groepsrisico aanvaardbaar geacht. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

5.9 Kabels en leidingen

Beleid en normstelling

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Onderzoek en conclusie

In het plangebied zijn voor zover bekend geen planologisch relevante leidingen gelegen, anders dan opgenomen in paragraaf 5.8. Er wordt geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

5.10 Luchtkwaliteit

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

stof		toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
		Uurgemiddelde concentratie	Max. 18 keer p.j. meer dan 200 µg/m³
fijn stof (PM10)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
		24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 ìg / m³
fijn stof (PM2,5)		jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Tabel 5.4 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

Binnen het bestemmingsplan worden enkele ontwikkelingsmogelijkheden geboden. Hierdoor is er een maximale toename van verkeersbewegingen van 1.292 mvt/etmaal. Hierbij wordt worst case uitgegaan van een aandeel vrachtverkeer van 1,2%. Uit de nibm-tool blijkt dat deze verkeerstoename zorgt voor een toename van het gehalte stikstof in de lucht met 1,18 µg/m³ en van fijn stof met 0,22 µg/m³. Daarmee draagt de ontwikkeling mogelijk in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit ter plaatse. 

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de N449 en A44 ter hoogte van het plangebied (als maatgevende doorgaande wegen binnen en nabij het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de wetgeving liggen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedragen 29,1 µg/m³ voor NO2, 22,1 µg/m³ voor PM10 en 14,5 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedraagt 12 dagen. In onderstaande figuur zijn de rekenpunten voor het plangebied weergegeven.

Wanneer de toename van het gehalte stikstof en fijn stof als gevolg van de ontwikkeling wordt opgeteld bij de huidige achtergrondsituatie, blijkt dat nog ruimschoots kan worden voldaan aan de normen. Omdat direct langs deze wegen aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ter plaatse van het gehele plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. 

Figuur 5.3 Luchtkwaliteit 2015 o.b.v. NSL-monitoringstool

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit de vaststelling van het plan niet in de weg staat. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.

5.11 Water

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het hoogheemraadschap nader wordt behandeld.

Europees:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Verordening Ruimte
• Provinciale Structuurvisie

Waterschapsbeleid

Het algemeen bestuur van Rijnland heeft op 9 maart 2016 het nieuwe Waterbeheerplan 'Waardevol Water' (WBP5) vastgesteld. In het WBP5 wordt richting gegeven aan het waterbeheer in de periode 2016 - 2021. Daarmee realiseert Rijnland de ambities uit het coalitieakkoord, zodat het gebied nu en in de toekomst goed beschermd wordt tegen overstromingen en wateroverlast, er een goede waterkwaliteit ontstaat, het afvalwater op duurzame wijze wordt gezuiverd en de grondstoffen worden hergebruikt. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.

Keur en beleidsregels

Op grond van de Waterwet is Rijnland als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden), watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken), andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen) en de bodem van kwelgevoelige gebieden. Ook voor het onttrekken en lozen van grondwater en voor het aanbrengen van verhard oppervlak is Rijnland bevoegd gezag. Per 1 juli 2015 is een nieuwe Keur in werking getreden met daarbij horende uitvoeringsregels. Per 10 juni 2016 is de herziene Keur, 'Borgen van voldoende water, schoon en gezond water en waterveiligheid' van kracht. De Keur gaat uit van een "ja, tenzij" benadering. De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. Wie bijvoorbeeld op een waterkering wil bouwen, moet een watervergunning aanvragen bij Rijnland (én een omgevingsvergunning bij de gemeente). In de uitvoeringsregels die bij de Keur horen is dit nader uitgewerkt. De regels zijn te vinden op www.riinland.net/reqels. Bij het beoordelen van initiatieven is altijd de meest recente versie van de Keur maatgevend.

Hemelwater en afvalwater 

Overeenkomstig het rijksbeleid geeft Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde houdt in:

• a. het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• b. verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• c. afvalwaterstromen worden gescheiden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor doelmatig beheer van afvalwater;
• d. huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een afvalwaterzuiveringsinrichting getransporteerd;
• e. ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d wordt zo nodig na zuivering bij de bron, hergebruikt of lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu gebracht.

Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet staan.

Het aanbrengen en hebben van werken, voor transport of zuivering (bijv. IBA) van afvalwater of om te lozen vanuit het (hemelwater)riool, in de beschermingszone van  watergangen, zijn activiteiten die onder de Keur vallen.

 

Aandachtspunten om het goed functioneren van het watersysteem te waarborgen zijn:

• zorg dat er geen oppervlaktewater via de riolering van een hoger naar een lager peilvak kan stromen;
• zorg dat er geen oppervlaktewater een (gemengd) riool in kan lopen richting de awzi;
• zorg dat regenwaterstelsels die onder het oppervlaktewaterwaterpeil uitkomen geen zuurstofproblemen in de watergang veroorzaken;
• ga na dat betrokken watergangen de afvoer kunnen verwerken;
• stem af met Rijnland als neerslag in een ander peil vak wordt gebracht, dan waarin het valt;
• zorg dat de lozingsconstructie geen obstakel vormt voor onderhoud of voor de afvoerfunctie van de watergang;
• zorg dat schade aan de oever en waterbodem wordt voorkomen.

 

Als de gemeente dit beleid adequaat opneemt in het gemeentelijk rioleringsplan, zodat het bij toetsing en uitwerking van ruimtelijke plannen als uitgangspunt wordt gehanteerd, is er voor de in het GRP aangegeven riool overstorten en hemelwater-uitlaten geen watervergunning nodig. Alle hemelwateruitlaten en riool overstorten die niet goed geregeld zijn in het GRP of daarin genoemde BRP blijven vergunning-plichtig.

 

Zorgplicht hemelwater

Er is een aantal aandachtspunten voor de verwerking van hemelwater, zodat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater veroorzaakt en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen:

• duurzaam bouwen;
• het toepassen berm- of bodempassage;
• toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
• het regenwaterriool uitvoeren met (straat)kolken voorzien van extra zand-/slib vang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
• adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
• het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
• de bewoners, gebruikers en beheerders voorlichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
• het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor een andere oplossing.

 

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit agrarische gronden, groenpercelen, woonpercelen, enkele bedrijfspercelen en braakliggende percelen. Conform de legger van het hoogheemraadschap geldt ter plaatse van FloraHolland en Buitenlust een peilbesluit, zie onderstaande figuur.

Figuur 5.4 Peilbesluit ter plaatse van rode vlak

Bodem en grondwater

Het bodemgebied ter plaatse bestaat uit zavel met een homogeen profiel. Ter plaatse is sprake van grondwatertrap IV. Dat betekent dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand meer dan 0,4 m onder maaiveld en de gemiddelde laagste grondwaterstand varieert van 0,8 tot 1,2 m onder maaiveld.

Buitenlust ligt in boezemgebied en heeft een peil heeft van -0,64 NAP. De polder Kamphuizen heeft een vast peil van -1,16 NAP. Voor beide gebieden geldt dat bij meer dan 500 m2 aan extra verhard oppervlak er 15% gecompenseerd dient te worden in de vorm van oppervlaktewater. Compensatie dient plaats te vinden in het boezemgebied respectievelijk de polder Kamphuizen.

 

Waterkwantiteit

Binnen het plangebied zijn diverse watergangen bestemd. Dit betreffen watergangen die in verbinding staan met de Oude Rijn, aan de westzijde van de Valkenburgerweg en watergangen nabij de bedrijfsbestemmingen. Deze laatste zijn met name watercompenserende oppervlaktewateren. Voor de aanwezige primaire watergangen geldt een beschermingszone van 5 meter. Binnen deze zone gelden beperkingen voor bouwen en aanleggen om onderhoud aan de watergang mogelijk te houden.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

De Oude Rijn is aangewezen als KRW-waterlichaam. Aangezien het overige water aan de westzijde van de Valkenburgerweg binnen het plangebied aangesloten is op deze watergang heeft dit water ook een ecologische waarde.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen kern- of beschermingszones van een primaire of regionale waterkering. Het plangebied grenst wel aan de Oude Rijn.

Afvalwaterketen en riolering

De aanwezige bebouwing in het plangebied is aangesloten op de gemengde riolering. Het oppervlaktewater wordt afgekoppeld op de Oude Rijn.

Toekomstige situatie

Het bestemmingsplan is hoofdzakelijk consoliderend van aard. Ter plaatse van de volgende locaties worden ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

Buitenplaats Rijnweijde en zorgfunctie

Deze locatie bestaat in de huidige situatie hoofdzakelijk uit braakliggend terrein. Binnen deze locatie is geen oppervlaktewater aanwezig. In de toekomstige situatie zijn hier 45 woningen beoogd en een zorgfunctie. Hiervoor en voor de bouw van de school (die reeds is gerealiseerd) zijn diverse kassen gesloopt. Ook de nog aanwezige kassen zullen ten behoeve van de ontwikkeling worden gesloopt worden. Hierdoor zal er geen sprake zijn van een toename in verharding van meer dan 500 m2 en zijn watercompenserende maatregelen niet noodzakelijk.

De Jachthaven en woning

Deze locatie bestaat in de huidige situatie hoofdzakelijk uit grasland en grenst aan de Oude Rijn. De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van een jachthaven met woning. Hiervoor wordt water aangelegd en worden enkele gebouwen gerealiseerd. Het graven van extra oppervlaktewater ten behoeve van de jachthaven is niet vergunningplichtig. De jachthaven met bijbehorende steigers is voorzien ter plaatse van bestaand grasland en grenzend aan de Oude Rijn. De jachthaven wordt daarmee niet gerealiseerd in de bestaande rivier en zodoende zal er geen sprake zijn van aantasting van de afvoercapaciteit. De door het Hoogheemraadschap opgestelde richtlijn voor steigers is daarmee niet van toepassing.

Tuin van Oegstgeest

In de huidige situatie bestaat dit gebied hoofdzakelijk uit een agrarisch gebied met glastuinbouw en enkele bedrijfswoningen. In de toekomstige situatie is hier sprake van een specifieke regeling waarbij voor de sloop van gebouwen of kassen en het inbrengen van gronden ten behoeve van stadslandbouw een nieuwe burgerwoning gebouwd mag worden. Door deze regeling zal er sprake zijn van een afname in verharding.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen nabij een waterkering. Constructies in, op of nabij een waterkering vormen een potentieel gevaar voor de primaire functie van de waterkering. Niet alleen kan bebouwing het waterkerend vermogen negatief beïnvloeden, ook kan het toekomstige dijkverzwaring in de weg staan. Het waterkerend vermogen van een dijk wordt bepaald door de kruinhoogte, de fundering, alsmede de stabiliteit en de waterdichtheid van het beklede dijklichaam. De aanwezigheid van bebouwing kan de faalmechanismen en daarmee het waterkerend vermogen negatief beïnvloeden. Het hoogheemraadschap heeft daarom bouwactiviteiten in de waterkering in haar Keur in beginsel verboden. Indien activiteiten plaatsvinden die in strijd zijn met het belang van de kering (bijvoorbeeld bouwwerken, kabels en leidingen, verhardingen, beplantingen, etc.) moet een watervergunning op basis van de Keur aangevraagd worden bij het Hoogheemraadschap van Rijnland. Omdat het waterkeringbelang niet het enige belang is en bouwwerken in sommige gevallen verenigbaar zijn met een veilige waterkering, kan het hoogheemraadschap via een vergunning ontheffing verlenen van dit verbod.

Water in het bestemmingsplan

In het bestemmingsplan is het oppervlaktewater in het plangebied bestemd als 'Water'.

Conclusie

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen hebben geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundig systeem ter plaatse.

5.12 Ecologie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet Natuurbescherming en het natuurbeleid van de provincie de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Huidige situatie

Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit woningen, bedrijfspercelen, agrarische percelen, groenpercelen en braakliggende percelen. In het plangebied komt diverse bebouwing voor en zijn verschillende waterlopen aanwezig. Dit oppervlaktewater staat deels in open verbinding met de Oude Rijn.

Beoogde ontwikkelingen

Het bestemmingsplan is hoofdzakelijk consoliderend van aard. Ter plaatse van de volgende locaties worden ontwikkelingen mogelijk gemaakt; Buitenplaats Rijnweijde, de Jachthaven en de Tuin van Oegstgeest.

Beleid en normstelling

Provinciale Verordening

Het rijksbeleid ten aanzien van de bescherming van soorten (flora en fauna) en de bescherming van de leefgebieden van soorten (habitats) is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De uitwerking van dit nationale belang ligt bij de provincies. De bescherming van gebieden die deel uitmaken van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS, nu ook wel het Natuurnetwerk Nederland (NNN)), alsmede de bescherming van belangrijke weidevogelgebieden, is geregeld via de Provinciale Verordening Ruimte. Wanneer er ruimtelijke ontwikkelingen in gebieden plaatsvinden die onderdeel zijn van het NNN of in belangrijke weidevogelgebieden, geldt het nee, tenzij-principe. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet compensatie plaatsvinden, wanneer er effecten optreden.

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• a. Natura-2000 gebieden;
• b. Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• a. soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• b. soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• c. overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Zuid-Holland

In de provincie Zuid-Holland wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 6 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, bunzing, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ree, rosse woelmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals een Natura 2000-gebied. Het plangebied maakt ook geen deel uit van de NNN. Deze natuurgebieden liggen op grote afstand van het plangebied en worden niet beïnvloed ten gevolge van de vaststelling van het bestemmingsplan. Op circa 1,5 kilometer afstand ten westen van het plangebied is het Natura 2000-gebied Meijendel & Berkheide gelegen.

Het bestemmingsplan voorziet in ontwikkelingen. Er is een indicatieve berekening uitgevoerd (zie Bijlage 17) waaruit blijkt dat de hoogste projectbijdrage maximaal 0,06 mol/ha/j bedraagt op het natuurgebied Meijendel & Berkheide. Dit betekent dat op het gebied van verstoring en vermesting/verzuring op Natura 2000-gebieden geen onaanvaardbare effecten plaatsvinden. In de berekening is de toename van het wegverkeer als gevolg van het plan doorgerekend. De omvang van de beoogde jachthaven en het aantal vaaruren is dermate klein ten opzichte van de toename van het wegverkeer, dat deze geen relevante extra stikstofdepositie veroorzaken. De Wet natuurbescherming en het natuurbeleid van de provincie staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Figuur 5.5 Ligging plangebied (rode cirkel) t.o.v. beschermde natuurgebieden (bron: geo-loket provincie Zuid-Holland)

Soortenbescherming

In het kader van het onderzoek naar de aanwezigheid van beschermde flora en fauna zijn twee ecologisch veldonderzoeken uitgevoerd. Het eerste ecologie onderzoek betreft een quickscan naar de eventuele aanwezigheid van beschermde soorten, zie Bijlage 18. Uit dit onderzoek is gebleken dat de rugstreeppad mogelijk aanwezig is; daarom is aanvullend veldonderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 19. De conclusies van beide rapporten zijn:

• rugstreeppad; uit het aanvullende onderzoek blijkt dat de soort in de Tuin van Oegstgeest en de jachthaven niet aanwezig zijn. Ook op andere locaties is deze soort niet aanwezig;
• vleermuizen en broedvogels; deze kunnen aanwezig zijn in de wijk Buitenlust. Bij sloop dient nader onderzoek uitgevoerd te worden naar de aanwezigheid van deze soorten. In het kader van dit bestemmingsplan is geen nader onderzoek noodzakelijk omdat geen nieuwe ontwikkelingen in dit gebied zijn geregeld;
• voor overige beschermde soort(groep)en zijn de deelgebieden verder volledig ongeschikt. Mogelijk vliegen er sporadisch vleermuizen in lage dichtheid. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen. Effecten op vleermuizen worden derhalve uitgesloten;
• in verband met de aanwezigheid van broedvogels is het van belang om te starten met werken buiten het broedseizoen of te werken op een manier dat vogels niet tot broeden komen.
• jachthaven: het is van belang om de verlichting van de haven zo vorm te geven dat dit licht niet wezenlijk uitstraalt naar de Oude Rijn. Hierdoor kunnen eventuele effecten op vleermuizen worden uitgesloten. Dit is tevens geborgd in de regels van dit bestemmingsplan;
• jachthaven: deze haven dient op een manier gerealiseerd te worden dat het water in de Oude Rijn niet vertroebelt. Op deze manier kunnen effecten op vissen tevens worden uitgesloten
• wijzigingsbevoegdheid Flora-Holland. Op basis van de quickscan kan niet worden uitgesloten dat beschermde soorten aanwezig zijn. Dit blijkt ook uit de mogelijke aanwezige soorten in de nabij gelegen wijk Buitenlust. Indien toepassing wordt gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid dient ecologisch onderzoek uitgevoerd te worden, deze verplichting is opgenomen in de regels.

De veldonderzoeken zijn uitgevoerd in 2016, gericht op de soorten die toen beschermd waren in het kader van de Flora- en faunawet. Een deel van deze soorten is met de inwerkingtreding van de Wet natuurbescherming per 1 januari 2017 niet meer beschermd. Onder deze nieuwe wet zijn tevens enkele nieuwe soorten beschermd. Deze soorten zijn echter (zeer) zeldzaam en komen gezien hun biotoopeisen vrijwel uitsluitend voor in natuurgebieden. In het plangebied zijn dergelijke biotopen afwezig en daarmee ook deze soorten. Het veldonderzoek behoeft derhalve geen aanvulling in het licht van de nieuwe Wet natuurbescherming.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden. Uit het ecologisch veldonderzoek blijkt dat er ook qua beschermde soorten geen belemmeringen zijn voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

5.13 Archeologie en Cultuurhistorie

Beleid en normstelling

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden van het plangebied.

Onderzoek

Archeologie

Op de archeologische verwachtingskaart van de gemeente Oegstgeest is in beeld gebracht wat de archeologische verwachting is van de bodem in Oegstgeest. Voor het plangebied geldt een lage tot hoge verwachtingswaarde. In het bestemmingsplan hebben de gronden met een gematigde of een hoge archeologische verwachtingswaarde een dubbelbestemming Waarde - Archeologie gekregen. Door middel van deze dubbelbestemming zijn eventuele archeologische waarden in de bodem beschermd. In onderstaand figuur is een uitsnede opgenomen van de archeologische verwachtingskaart.

In het bodemonderzoek in Bijlage 13 is beschreven dat het plangebied ter plaatse van Buitenlust, Buitenplaats Rijnweijde en de Jachthaven ten minste eenmaal is onderzocht op archeologische resten. Onderzoek heeft zowel plaatsgevonden door middel van booronderzoek (39066, Archeopro, 2010) als door middel van proefsleuven (50894, BAAC, 2012). Na deze onderzoeken is het terrein vrijgegeven. Verder archeologisch onderzoek wordt daarom niet noodzakelijk geacht. Omdat niet alle gronden in dit onderzoek zijn onderzocht is wel voor het gehele plangebied een dubbelbestemming Waarde- Archeologie opgenomen.

Ter hoogte van de een gedeelte van de gronden van Flora Holland is archeologisch onderzoek uitgevoerd (Bijlage 20). Uit dit proefsleuvenonderzoek blijkt dat de gronden diep zijn verstoord (minimaal 80 tot 200 centimeter onder het bestaande maaiveld). Bij deze verstoringen zijn wel archeologische waarden in stand gebleven, zoals een post middeleeuwse bodemlaag. De grote verstoring in combinatie met de geringe vondsten en sporen en de lage archeologische verwachtingswaarde geven geen reden voor nader onderzoek. Ter hoogte van dit deel van het plangebied is de dubbelbestemming om deze reden komen te vervallen.

Figuur 5.6 Archeologische waardenkaart Oegstgeest

Cultuurhistorie

In het plangebied zijn geen beschermde dorpsgezichten gelegen. Ook zijn in het plangebied geen monumenten gelegen.

Conclusie

Het aspect archeologie en cultuur is geen belemmering voor de uitvoering van het plan. In het bestemmingsplan hebben de gronden met een gematigde of een hoge archeologische verwachtingswaarde een dubbelbestemming Waarde - Archeologie gekregen.

5.14 Toetsing aan mer-wetgeving

Toetsingskader

Een bestemmingsplan kan planmerplichtig zijn. Een planmer is verplicht indien:

• het plan kaderstellend is voor m.e.r.-plichtige of m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten;
• indien voor het plan een passende beoordeling moet worden gemaakt op grond van artikel 19j, tweede lid, van de Natuurbeschermingswet (Nbw).

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

Onderzoek en conclusies

Kaderstellend

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen mer-beoordelingsplichtig is bij activiteiten die betrekking hebben op een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). Dit bestemmingsplan maakt minder dan 2.000 woningen mogelijk, namelijk 66 woningen. Het oppervlakte van het plangebied waar ontwikkelingen mogelijk zijn is circa 9 ha en blijft daarmee onder de drempelwaarde van 100 ha.

De drempelwaarden voor de jachthaven zijn ((Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D10):

• 1. 250.000 bezoekers of meer per jaar;
• 2. 100 ligplaatsen of meer of;
• 3. oppervlakte van 25 ha of meer;
• 4. oppervlakte van 10 ha of meer in een gevoelig gebied.

Het aantal ligplaatsen is 40, dit maximum is geborgd in de regels. Oppervlakte van de haven is circa 0,5 ha, is niet gelegen in gevoelig gebied en valt daarmee onder de drempelwaarden van ad 3 en ad 4. Een jachthaven met 40 ligplaatsen zal geen 250.000 bezoekers per jaar aantrekken.

 

Het plan blijft onder de drempelwaarde. Het plan is dan ook niet kaderstellend voor m.e.r.-plichtige of m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten.

Effect Natura 2000

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarde voldoen, toch dient te worden nagedaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het project (zoals het consoliderend karakter van het plan met enkele kleinschalige ontwikkelingen), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de vorige paragrafen zijn opgenomen.

Op circa 2,5 km ten westen van het plangebied ligt het Natura 2000-gebied Meijendel & Berkheide. De verdere ontwikkeling van het plangebied leidt niet tot aantasting of verstoring van dit gebied. In paragraaf 5.12 is de toetsing hiervan opgenomen. Aangezien de ingreep buiten de EHS plaatsvindt zijn effecten hierop uit te sluiten. Ook op Natura 2000-gebied zijn directe effecten, zoals areaalverlies en versnippering, uit te sluiten.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de gekozen planvorm voor het bestemmingsplan. Tevens wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag hebben gelegen en hoe deze uiteindelijk is vormgegeven.

Vervolgens wordt ingegaan op de juridische regeling en worden de gekozen bestemmingen besproken.

6.2 Juridische regeling

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat de definities van begrippen die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en uitleg van het plan van belang zijn. In dit eerste hoofdstuk is ook een regel opgenomen over de wijze van meten. In het tweede hoofdstuk wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. Het derde hoofdstuk gaat in op de algemene regels, zoals een algemene regel voor het gebruik van de gronden die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. De overgangs- en slotregels maken onderdeel uit van het vierde hoofdstuk.

Om de bestaande ruimtelijke kwaliteit te borgen is gekozen voor een gedetailleerd bestemmingsplan, waarin voor elke aanwezige functie een toegesneden bestemming met regels is voorzien.

6.2.1 Inleidende regels

Conform SVBP2012 en de gemeentelijke standaard bevatten de inleidende regels artikelen met de begripsbepalingen en de wijze van meten.

6.2.2 Bestemmingsregeling

De verschillende bestaande functies in het plangebied zijn overeenkomstig hun huidig gebruik bestemd. De bestemmingsregelingen worden hieronder nader toegelicht.

Agrarisch

De gronden tussen de Rijnsburgerweg en de Valkenburgerweg zijn bestemd als Agrarisch gebied, conform de vigerende situatie, evenals de agrarische gronden ten oosten van de Rijnsburgerweg. Omdat beide regelingen in de vigerende bestemmingsplannen anders zijn is er voor gekozen om in het bestemmingsplan twee aparte agrarische bestemmingen op te nemen. De agrarische activiteiten zoals opgenomen in de begripsomschrijving is afgestemd op de Verordening ruimte.

Agrarisch - 1

Deze bestemming is opgenomen voor de gronden aan de oostzijde van de Rijnsburgerweg. Binnen deze bestemming zijn agrarische bedrijven toegestaan. De bestaande bebouwing is op de verbeelding voorzien van een bouwvlak met een maximale goot- en bouwhoogte. Daarnaast is opgenomen dat per volwaardig en bestaand agrarisch bedrijf ten hoogste 1 bedrijfswoning is toegestaan.

Binnen deze agrarische bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Deze wijzigingsbevoegdheid is een wijzigingsbevoegdheid om de bestaande bedrijfswoning, bij bedrijfsbeëindiging om te zetten naar een burgerwoning.

Agrarisch - 2

Deze bestemming is opgenomen voor de gronden tussen de Rijnsburgerweg en de Valkenburgerweg. Binnen deze bestemming zijn agrarische bedrijven toegestaan. Ten aanzien van bouwen is opgenomen dat agrarische bebouwing, met uitzondering van kassen, binnen een gebied van 50 m rondom het bedrijfscentrum gebouwd dient te worden met dien verstande dat het oppervlak waarbinnen gebouwen gebouwd worden niet groter is dan 3.000 m2. Het maximum oppervlak aan agrarische gebouwen, uitgezonderd kassen, bedraagt ten hoogste 500 m2. Voor kassen zijn geen maximale oppervlaktematen opgenomen. De bouwhoogte van agrarische gebouwen, inclusief kassen mag niet meer bedragen dan 6 m.

Daarnaast is opgenomen dat per (volwaardig) agrarisch bedrijf ten hoogste 1 bedrijfswoning is toegestaan.

Voor de realisatie van de Tuin van Oegstgeest is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, middels de aanduiding 'wetgevingszone – wijzigingsgebied 1'. Binnen deze aanduiding mogen de gronden gewijzigd worden ten behoeve van de realisatie van woningen, stadslandbouw en bijbehorende functies zoals interne wegen en paarkeerplaatsen. Hierbij zijn voorwaarden opgenomen waar aan voldaan moet worden.

In de 'wetgevingszone – wijzigingsgebied 2' is tevens een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de bouw van 2 woningen. In paragraaf 3.7 is dit nader toegelicht. Ook kan de ligging van de bestaande weg worden gewijzigd, daarom valt tevens de bestemming Verkeer onder deze wijzigingsbevoegdheid.

Bedrijf

De bedrijven zijn bestemd als Bedrijf met hierbij de aanduiding voor de maximale milieucategorie. Tevens is specifiek opgenomen dat een veiling is toegestaan, conform het vigerende bestemmingsplan. Ook het tankstation aan de Rijnsburgerweg is bestemd als bedrijf en heeft de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg' gekregen. Gebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak op de verbeelding met in achtneming van de aanduidingen voor de bouwhoogte. Bedrijfswoningen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'.

In de regels van Bedrijf is voor de bedrijfspercelen ter plaatse van de aanduiding 'overige zone – 1' een voorwaardelijke verplichting opgenomen, dat bouwen en gebruiken ten behoeve van bedrijfsactiviteiten uitsluitend is toegestaan indien het water en groen ter plaatse van de aanduiding ook is aangelegd en in stand wordt gehouden.

Groen

Ten behoeve van de groenvoorzieningen in het plangebied is de bestemming Groen opgenomen. Binnen deze bestemming mogen groen- en watervoorzieningen worden gerealiseerd. Binnen de bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd.

Horeca

De horecavoorzieningen in het plangebied hebben de bestemming Horeca. Binnen deze bestemming zijn horecavoorzieningen toegestaan. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd met in achtneming van de aanduidingen op de verbeelding.

Maatschappelijk

De brede school en het wijkgebouw aan de Curaçaostraat hebben de bestemming Maatschappelijk. Binnen deze bestemmingen zijn de maatschappelijke voorzieningen specifiek geregeld. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd met in achtneming van de aanduidingen op de verbeelding.

Recreatie

De recreatieve zone langs de Oude Rijn heeft in het bestemmingsplan de bestemming Recreatie. Binnen deze bestemming zijn recreatieve dagvoorzieningen toegestaan, alsmede groen en water. Tevens is een aanduiding voor het dierenverblijf opgenomen, het is niet de bedoeling dat dit verblijf een manage is met de daarbij horende dienstverlening. Binnen deze bestemming zijn gebouwen niet toegestaan, met uitzondering van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen.

Recreatie – Jachthaven

Ter plaatse van de nieuwe jachthaven is de bestemming Recreatie – Jachthaven opgenomen. Binnen deze bestemming is een jachthaven met ten hoogste 40 ligplaatsen toegestaan. Naast een jachthaven is tevens een horecavoorziening bij de jachthaven, één woning en een bedrijfsgebouw toegestaan. Binnen de bestemming dienen gebouwen binnen het bouwvlak te worden gebouwd.

De ligging van hellingbaan naar de brug is geregeld met de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - brug 2'.

Voor het realiseren en gebruik de jachthaven gelden twee specifieke gebruiksregels; de vaarwegbeheerder dient een ontheffing te verlenen en er dient een lichtplan opgesteld te worden.

Tuin

Op de voortuinen is de bestemming Tuin gelegd. Deze bestemming loopt in principe tot 1 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw. Binnen deze bestemming is een aparte regeling ten aanzien van bebouwing op het erf opgenomen.

Verkeer

De hoofdverkeersstructuur heeft in het bestemmingsplan de bestemming verkeer. Deze gronden zijn bestemd voor wegen met een functie voor gebieds- en wijkontsluiting. Daarnaast zijn ook andere, bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, reclame-uitingen, en parkeer- en nutsvoorzieningen toegestaan. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen toegestaan en bouwwerken geen gebouwen zijnde met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m.

Verkeer – Verblijfsgebied

De Valkenburgerweg heeft een functie ten behoeve van langzaam verkeer en verblijfsgebied. Deze weg heeft in het bestemmingsplan dan ook de bestemming Verkeer – en Verblijfsgebied. Naast een functie voor verblijf en langzaam verkeer zijn ook andere, bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, reclame-uitingen, en parkeer- en nutsvoorzieningen toegestaan. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen toegestaan en bouwwerken geen gebouwen zijnde met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m.

Water

De rivier de Oude Rijn loopt aan de westzijde van het plangebied. Deze rivier heeft in het bestemmingsplan de bestemming Water gekregen. De nieuwe ligging van de brug is specifiek geregeld via de aanduiding 'brug'. Ook zijn bruggen regulier toegestaan. Ook de overige (toekomstige) waterlopen hebben de bestemming Water. Binnen deze bestemming zijn bij water behorende voorzieningen toegestaan.

Wonen - 1

De bestaande woningen in het plangebied hebben de bestemming Wonen-1. Binnen deze bestemming is wonen, met daarbij behorende beroepen-aan-huis toegestaan. Daarnaast zijn ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' ook detailhandel, dienstverlening en bedrijven uit categorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' zijn, naast de functies ter plaatse van de aanduiding gemengd ook nog maatschappelijke functies toegestaan.

Bebouwing ten dienste van de bestemming mag alleen worden gerealiseerd binnen de op de plankaart aangegeven bestemmings- en bouwvlakken. Voor de woningen is een maximale goothoogte en bouwhoogte opgenomen. Buiten het bouwvlak mogen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd, conform de gestelde regeling.

Naast het wonen zijn de gronden met deze bestemming bestemd voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen, bedrijven aan huis zijn na afwijking door middel van een omgevingsvergunning toegestaan. Het uitoefenen van aan-huis-gebonden beroepen en -bedrijven is mogelijk, mits de woonfunctie blijft prevaleren.

Wonen - 2

De nieuwe woningen voor de buitenplaats Rijnweijde, de woning nabij de jachthaven en aan de Valkenburgerweg zijn mogelijk gemaakt binnen de bestemming Wonen – 2. Hierbij gelden in principe dezelfde regels als voor Wonen – 1. Wel is een globalere uitwerking toegestaan. Om kaders aan de ontwikkeling te bieden zijn in de regels, regels opgenomen die betrekking hebben op het bouwen.

Woningen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd, daarnaast mogen binnen het bouwvlak niet meer woningen worden gebouwd dan op de verbeelding is aangeduid. Binnen de bestemming mogen vrijstaande en twee-aan-een-gebouwde woningen worden gerealiseerd. Ter plaatse van de aanduiding aan-een-gebouwd, mogen tevens aan-een-gebouwde woningen worden gebouwd.

Aan de Rijnsburgerweg is nieuwe gezondheidszorg beoogd, hiervoor is een aanduiding opgenomen.

Aan de Valkenburgerweg is reeds in de bestaande situatie een paardenbak aanwezig, deze heeft tevens een aanduiding op de verbeelding.

Leiding – Gas

Ten behoeve van de bescherming van de aanwezige gasleidingen is de dubbelbestemming Leiding – Gas opgenomen. Binnen deze bestemming mag uitsluitend worden gebouwd na verlening van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan, mits de bebouwing niet tot onevenredige schade leidt aan de waterleiding en geen kwetsbare objecten worden toegestaan.

Leiding - Water

Ten behoeve van de bescherming van de aanwezige waterleiding is de dubbelbestemming Leiding - Water opgenomen. Binnen deze bestemming mag uitsluitend worden gebouwd na verlening van een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan, mits de bebouwing niet tot onevenredige schade leidt aan de waterleiding.

Waarde - Archeologie

Ten behoeve van de bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen. Ter plaatse van deze dubbelbestemming geldt dat gebouwen en werken in principe niet zijn toegestaan, mits deze aan bepaalde voorwaarden voldoen (verstoringsdiepte en oppervlak) of na het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

Burgemeester en wethouders hebben de bevoegdheid om de in het bestemmingsplan opgenomen dubbelbestemmingen te wijzigen, indien archeologisch onderzoek daar aanleiding toe geeft.

6.2.3 Algemene regels

In de algemene regels zijn aanvullende regels opgenomen met betrekking tot bouwen. Daarnaast bevat dit hoofdstuk algemene gebruiksregels, afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels.

De beoogde flexibelere inrichting van de bedrijfsgronden van Flora Holland is opgenomen met de 'wetgevingszone – wijzigingsgebied 3'. Het inrichtingsvoorstel is opgenomen als bijlage bij de regels. De wijzigingen bestaan samengevat uit:

• de inpassing van één woning woningen aan de Rijnsburgerweg;
• een andere waterstructuur;
• herschikken van de locatie van de bouwvlakken waarbij het bebouwd oppervlakte ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan gelijk blijft;
• behouden van de vigerende milieuzonering en bufferzone tussen de bestaande woningen aan de Rijnsburgerweg en Flora – Holland.

6.2.4 Overgangsrecht en slotregels

In artikel 3.2.1 van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan kent een aantal ontwikkelingen. Deze ontwikkelingen vinden echter voornamelijk plaats op gronden van de gemeente, eventuele plankosten worden daarbij verhaald via de gronduitgifte. Daar waar ontwikkelingen plaatsvinden op gronden die niet in eigendom zijn van de gemeente, is een anterieure overeenkomst gesloten, waarbij afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal.

Voor de ontwikkeling van de Tuin van Oegstgeest is in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Bij uitvoering van de wijzigingsbevoegdheid zullen tussen de initiatiefnemers en de gemeente afspraken worden gemaakt ten aanzien van het kostenverhaal. Dit geldt ook voor de wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van de gronden van FloraHolland.

Ten behoeve van de ontwikkeling Buitenplaats Rijnweijde en de jachthaven is een exploitatieplan opgesteld.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het kader van de voorbereiding van dit bestemmingsplan zijn betrokkenen en andere belanghebbenden geïnformeerd over de planvorming. Het voorontwerpbestemmingsplan is toegezonden aan de diverse overlegpartners in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. Bro. Daarnaast heeft het voorontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Hierbij is eenieder in de gelegenheid gesteld tot het indienen van een inspraakreactie. De inspraakreacties zijn samengevat en voorzien van beantwoording in de Nota beantwoording inspraak-en overlegreacties (bijlage 22).

Het ontwerpbestemmingsplan inclusief het ontwerpbeeldkwaliteitsplan heeft, gelijktijdig met het ontwerpexploitatieplan Kamphuizerpolder Buitenlust - Buitenplaats Rijnweijde en haven, ter inzage gelegen van 24 november 2016 tot en met 4 januari 2017. Een ieder is in de gelegenheid gesteld zijn of haar zienswijze in te dienen bij de gemeenteraad van de gemeente Oegstgeest. De zienswijzen zijn samengevat en voorzien van beantwoording in de Nota beantwoording zienswijzen en wijzigingen. De zienswijzen op het ontwerpexploitatieplan zijn beantwoord in een separate nota.

Naast de wijzigingen voortkomend uit de ingediende zienswijzen zijn er nog enkele ambtshalve wijzigingen doorgevoerd richting de vaststelling van het bestemmingsplan. Een overzicht van deze ambtshalve wijzigingen is tevens opgenomen in de Nota beantwoording zienswijzen en wijzigingen (bijlage 23).