| Plan: | Kooiplein |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0546.BP00068-0302 |
Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP2008).
In het kader van de Wet ruimtelijke ordening, het Besluit ruimtelijke ordening en de op 1 oktober 2010 vastgestelde Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) wordt niet langer gesproken over voorschriften maar over regels. Vrijstellingen en ontheffingen worden afwijkingen genoemd en de plankaart heet nu verbeelding.
Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. In artikel 1 worden de begripsbepalingen beschreven en artikel 2 bevat de wijze van meten.
Artikel 1 Begrippen
In de begripsbepaling worden begrippen waar nodig beschreven om zodoende interpretatieverschillen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de regels worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van “normaal” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieverschil, dan is het normale spraakgebruik zoals vastgelegd in het Van Dale-woordenboek richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. Enkel de belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel.
Artikel 2 Wijze van meten
De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden. Daar waar van toepassing is aangesloten bij de bepalingen uit de SVBP 2008.
Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels. Deze worden hier één voor één besproken.
Artikel 3 Gemengd - 1
Voor de op te richten bebouwing boven de overkluizing op de Willem de Zwijgerlaan is de bestemming Gemengd-1 van toepassing. Binnen deze bestemming worden verschillende functies toegestaan, onder andere showrooms, tentoonstellingsruimte, maatschappelijke voorzieningen, recreatieve voorzieningen, amusement, bedrijven, kantoren en dienstverlening en horeca in de categorieën I tot en met III (zie 1.45). In totaal mogen deze functies 1.980 m2 groot zijn. Horeca mag hier in combinatie met artikel Gemengd - 4 maximaal 630 m2 bedragen. Woningen zijn hier niet toegestaan. De bouwhoogte van de gebouwen mag maximaal 12 meter bedragen.
Artikel 4 Gemengd - 2
De bestemming Gemengd-2 is van toepassing op deelgebied 3B. In dit gebied worden maatschappelijke voorzieningen en woningen toegestaan. Uitgangspunt van dit deelgebied is dat er complexgewijze bebouwing wordt gerealiseerd. In totaal mag er maximaal 2.100 m2 aan maatschappelijke voorzieningen worden gerealiseerd over zowel de begane grond laag als de eerste verdieping van het gebouw. Woningen zijn op iedere bouwlaag toegestaan, tot een maximum van 39 woningen. Ten behoeve van het bereiken van een acceptabel geluidsniveau in de woningen zijn akoestische maatregelen in de planregels vertaald.
De hoogte in dit gebied is maximaal 27 meter en is gepland aan de zijde van de Willem de Zwijgerlaan. Parkeervoorzieningen zijn mogelijk over zowel 2 bouwlagen boven de grond als 2 bouwlagen onder de grond. Het parkeren wordt zodanig opgelost dat het parkeren vanaf maaiveld uit het zicht is.
Artikel 5 Gemengd - 3
Voor het bestaande winkelcentrum is de bestemming Gemengd-3 van toepassing. In deze bestemming zijn de bestemmingsmogelijkheden uit het vigerende plan opgenomen. Dit betekent dat er onder andere detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, horeca in de categorieën I tot en met III, kantoren en dienstverlening en wonen is toegestaan. In totaal is 1.338 m2 aan detailhandel mogelijk, waarvan 732 m2 aan supermarkt. Ten aanzien van de supermarkt is bepaald dat de totale bedrijfsvloeroppervlakte aan supermarkten in het plangebied niet groter mag zijn dan 4.300 m2. In totaal is 85 m2 aan kantoren en dienstverlening mogelijk.
De maximale bouwhoogte bedraagt 15 meter. Binnen het plangebied is een doorsteek ten behoeve van langzaam verkeer aanwezig. Deze is aangeduid middels de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - doorgang/ doorsteek [sba-dd]'.
Artikel 6 Gemengd - 4
Deze bestemming is van toepassing op het deelgebied 5A/ 5B en gedeelte van deelgebied 4B, aan de zuidzijde van het bestemmingsplan. Uitgangspunt van deelgebied 5A en 5B is dat er complexgewijze bebouwing wordt gerealiseerd met daarin functies als detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, recreatieve voorzieningen, wonen, horeca in categorie I t/m III en parkeervoorzieningen. In dit deelgebied mogen maximaal 140 woningen worden opgericht. In combinatie met de bestemming Gemengd - 1 mag hier maximaal 630 m2 aan horecavoorzieningen worden opgericht. De functies detailhandel, maatschappelijke dienstverlening, recreatieve voorzieningen, bedrijven, kantoren en dienstverlening mogen in totaal maximaal 4.000 m2 groot zijn. Waarvan maximaal 3.265 m2 detailhandel mag zijn, met maximaal 2.000 m2 aan supermarkt. Ten aanzien van de supermarkt is bepaald dat de totale bedrijfsvloeroppervlakte aan supermarkten in het plangebied niet groter mag zijn dan 4.300 m2. Ten behoeve van het bereiken van een acceptabel geluidsniveau in de woningen zijn akoestische maatregelen in de planregels vertaald.
De maximale bouwhoogte in het gebied varieert van 15 meter aan de zuidrand van het deelgebied tot 20 meter aan de zijkanten van het deelgebied en 26 tot 32 meter aan de noordzijde van het deelgebied.
In dit gebied dienen minimaal 200 openbare parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Ondergronds kan maximaal 1 bouwlaag aan parkeervoorzieningen worden gerealiseerd. Bovengronds is het mogelijk om bovenop de eerste bouwlaag parkeervoorzieningen te realiseren. Het parkeren wordt zodanig opgelost dat het parkeren vanaf maaiveld uit het zicht is. In het gebied is het mogelijk om een overbouwing ten behoeve van het autoverkeer te realiseren. Dit ten behoeve van het verbinden van twee parkeerdekken met elkaar.
Artikel 7 Groen
De bestemming Groen is gegeven aan de gronden waar sprake is van een wezenlijke groenvoorzieningen waarvan de instandhouding van belang is. Ook is een deel van de te realiseren groene verbindingszone door middel van deze bestemming bestemd. De groenvoorzieningen kunnen ingericht worden met groen, water, zitelementen, speelvoorzieningen, wandel- en fietspaden alsmede ontsluitingswegen en ondersteunende voorzieningen als kabels en leidingen. Op de gronden mogen behalve gebouwde parkeervoorzieningen geen gebouwen worden opgericht.
Artikel 8 Maatschappelijk
In de bestaande situatie aan het winkelcentrum Kooiplein is een maatschappelijk cluster aanwezig, hierin is onder andere de moskee gehuisvest. Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' is een breed scala aan maatschappelijke voorzieningen toegestaan, zoals onderwijsvoorzieningen, (para)medische- en verpleegvoorzieningen, verzorgingstehuizen, kinderdagverblijven, welzijns- en culturele voorzieningen, sociale voorzieningen, overheidsvoorzieningen, religieuze voorzieningen. Eén en ander conform het vigerende bestemmingsplan. De maximale bouwhoogte bedraagt hier 6 meter, met uitzondering van de minaret, die mag maximaal 24 meter zijn.
Artikel 9 Verkeer
De bestemming Verkeer is op de verbeelding toegewezen aan gronden die bedoeld zijn voor langzaam en/of gemotoriseerd verkeer. Ook zijn hier busbanen toegestaan en parkeerplaatsen. Om kleine wijzigingen in de inrichting van de openbare ruimte mogelijk te maken is op de gronden bestemd met Verkeer ook groen mogelijk gemaakt, bijvoorbeeld voor bermen. Binnen deze bestemming zijn abri's en vlaggenmasten mogelijk. Ook nutsvoorzieningen zoals transformatorhuisjes kunnen op gronden met de bestemming Verkeer worden gerealiseerd. Het oprichten van overige gebouwen bestaat niet tot de mogelijkheden.
Artikel 10 Verkeer - Verblijf
De bestemming Verkeer-Verblijf is bestemd voor langzaam en/of gemotoriseerd verkeer met name in de gebieden waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen wordt hierop afgestemd. De bestemming is mede bedoeld voor fiets- en voetpaden, groenvoorzieningen, parkeerplaatsen, fietsenstallingen, water, oeverbeschoeiingen en kades en terrassen. Binnen deze bestemming is bepaald dat er één standplaats voor ambulante handel is toegestaan.
Nutsvoorzieningen zoals transformatorhuisjes kunnen op gronden met de bestemming Verkeer-Verblijf worden gerealiseerd. Het oprichten van overige gebouwen bestaat niet tot de mogelijkheden. Binnen deze bestemming is op één locatie de aanduiding 'parkeergarage (pg)' opgenomen. Dit ten behoeve van een gebouwde ondergrondse parkeervoorziening in het zuiden van het plangebied, nabij de bestemming Gemengd - 4. Deze ondergrondse parkeervoorziening mag maximaal 1 bouwlaag diep zijn.
Artikel 11 Water
De gronden binnen de bestemming Water zijn bestemd voor watergangen en waterpartijen ten dienste van de waterhuishouding. In dit bestemmingsplan is de bestemming Water toegepast op het water wat behoort tot de belangrijke waterstructuur van Leiden Noord. Dit om te waarborgen dat een goede waterhuishouding behouden blijft. Binnen de bestemming zijn onder andere bruggen, kunstwerken en duikers toegestaan. De afmetingen van de bruggen en steigers zijn afgestemd met het Hoogheemraadschap.
Artikel 12 Wonen
De bestemming 'Wonen' is van toepassing op deelgebied 3A en 4A. Binnen deze deelgebieden is wonen de hoofdfunctie. In totaal mogen er maximaal 245 woningen worden opgericht binnen het bestemmingsgebied. Dat is inclusief de reeds bestaande woningen. De maximale bouwhoogte van de woonfunctie varieert. De hoogste bebouwing kan worden gerealiseerd in het zuiden van het plangebied, tot maximaal 40 meter hoog. Deze hoogte geldt ook voor het bestaande appartementengebouw 'Waaier'. Aan de westzijde van het plangebied ligt de maximale goothoogte op 10 meter en de maximale bouwhoogte op 13 meter om zodoende een geleidelijke overgang naar de naastgelegen bestaande bebouwing te creëeren. Ten behoeve van het bereiken van een acceptabel geluidsniveau in de woningen zijn akoestische maatregelen in de planregels vertaald. Eén van deze maatregelen is de mogelijkheid voor het oprichten van een 'geluidsscherm' tussen de bebouwing aan de Willem de Zwijgerlaan en de 'Waaier' waardoor een geluidsluw(er) klimaat ontstaat in het binnengebied. Binnen de functieaanduiding 'geluidscherm (gs)' kan dit worden gerealiseerd.
Binnen deze bestemming is ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel (dh)' detailhandel mogelijk. De functie detailhandel mag maximaal 2.300 m2 groot zijn. Deze functie is opgenomen in het bouwvlak op de hoek van de Kooilaan en de Bernhardkade. De functie detailhandel is mogelijk tot een hoogte van 6 meter. Boven de functie detailhandel kunnen woningen worden opgericht. Het bedrijfsvloeroppervlak aan detailhandel mag geheel ingevuld worden ten behoeve van een supermarkt. Ten aanzien van de supermarkt is bepaald dat de totale bedrijfsvloeroppervlakte aan supermarkten in het plangebied niet groter mag zijn dan 4.300 m2.
Parallel aan de Kooilaan wordt een groene verbindingszone opgericht. Deels is deze zone bestemd als 'Groen' en deels aangegeven middels een functieaanduiding 'specifieke vorm van groen - groene verbinding met verblijfskwaliteit (sg-gvv)'. Ter plaatse van de functieaanduiding wordt de groene verbindingszone met een openbaar karakter dus gerealiseerd bovenop de functieaanduiding 'detailhandel (dh)'.
In het appartementencomplex in het zuiden van het bestemmingsgebied is bovenop de eerste bouwlaag van het gebouw een horecafunctie mogelijk, tot een maximale oppervlakte van 105 m2.
Binnen het vlak van de bestemming 'Wonen' zijn gebouwde (ook openbare) parkeervoorzieningen mogelijk. Deze parkeervoorziening heeft een maximale bouwdiepte van 2 bouwlagen en een maximale bouwhoogte van 2 bouwlagen. Het parkeren wordt zodanig opgelost dat het parkeren vanaf maaiveld uit het zicht is.
Artikel 13 Wonen - Uit te werken 1
Voor deelgebied 1A uit het stedenbouwkundig plan is een uit te werken bestemming opgenomen. Dit omdat nog niet geheel duidelijk is hoe de inrichting van dit deelgebied eruit komt te zien. In de planregels zijn uitwerkingsregels opgenomen waaraan het toekomstige uitwerkingsplan aan moet voldoen.
In het uitwerkingsgebied mogen maximaal 95 woningen worden gerealiseerd. De bouwhoogte van de woningen varieert van 40 meter in het noordoosten van het plangebied en 18 tot 25 in de rest van het plangebied. Voor de uitwerking is het bepaalde in het stedenbouwkundig plan van toepassing. Het realiseren van een groene verbindingszone in het verlengde van deelgebied 3A, van noord langs de rand van het gebied naar zuid west door het deelgebied is dan ook één uit te werken onderdelen.
Artikel 14 Wonen - Uit te werken 2
Voor deelgebied 1B uit het stedenbouwkundig plan is ook een uit te werken bestemming opgenomen. Ook voor dit deelgebied is de inrichting van het deelgebied nog niet precies duidelijk.
In de uitwerkingsregels is opgenomen dat in dit gebied maximaal 90 woningen mogen worden opgericht en dat de bouwhoogte varieert van 18 tot 28 meter. Voor de uitwerking van het gebied is het bepaalde in het stedenbouwkundig plan van toepassing.
Artikel 15 Leiding - Gas
Binnen het plangebied zijn twee aardgasleidingen gelegen. De gronden met deze bestemming zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming mede bestemd voor ondergrondse kabels en gasleidingen. De gasleidingen kennen een belemmeringenstrook van 5 meter aan beide zijden. Binnen deze strook mogen geen nieuwe gebouwen worden opgericht.
Deze gasleidingen liggen onder de Willem de Zwijgerlaan, onder de bestaande tunnel. Voor het oprichten van de gebouwen in de bouwvlakken op de Willem de Zwijgerlaan vormen de gasleidingen dus geen belemmering, er wordt niet rechtstreeks in de belemmeringenstrook gebouwd.
Artikel 16 Leiding - Riool
Binnen het plangebied is een afvalwaterstransportleiding gelegen. De gronden met de bestemming Leiding-Riool zijn behalve voor de daar voorkoemnde bestemming mede bestemd voor deze leiding. De afvalwaterstransportleiding kent een belemmeringstrook van 2,5 meter aan beide zijden. Binnen deze strook mag niet worden gebouwd.
Artikel 17 Waarde - Archeologie 5
Het archeologisch erfgoed van de gemeente Leiden is omvangrijk en divers. Via de regels in het bestemmingsplan is het mogelijk gemaakt om de waardevolle delen van het bodemarchief te behouden, bij voorkeur in de bodem zelf en als dit niet mogelijk is door archeologisch onderzoek uit te voeren. Op de verbeelding is weergegeven voor welke delen van het plangebied deze beschermende maatregelen gelden.
Getracht is een verantwoorde balans te vinden tussen enerzijds de wetenschappelijke en cultuurhistorische belangen en anderzijds de maatschappelijke en organisatorische uitvoerbaarheid. Ondanks de toegenomen inspanningen is het een illusie elk overblijfsel uit het verleden te kunnen onderzoeken of beschermen. Duidelijk mag zijn dat niet elke vierkante meter van de bodem kan worden ontzien, ook niet als daar mogelijk sporen uit het verleden in aanwezig zijn. Anderzijds is gekozen voor een verscherpte aandacht voor, en het stellen van duidelijke voorwaarden aan, ingrepen in de bodem van de archeologisch meest waardevolle delen van het grondgebied. De regels zijn daarbij zoveel mogelijk proportioneel afgestemd op de omvang van de eventuele ingreep, in combinatie met de kans dat daarbij belangwekkende en informatieve overblijfselen zullen worden aangetroffen. Concreet betekent dit voor het onderhavige plangebied dat een oppervlaktecriterium is gehanteerd. In de gebieden waar archeologisch onderzoek wordt voorgeschreven zal van toekomstige initiatiefnemers een (financiële) inspanning gevraagd worden om resten uit het verleden veilig te stellen.
In het kader van het SVBP2008 krijgt de dubbelbestemming voor archeologie de naam Waarde-Archeologie. De dubbelbestemming kan verder gespecificeerd worden met nummers. Er is voor gekozen om duidelijk aan te sluiten bij het huidige beleid van Leiden: de dubbelbestemmingen ontlenen hun nummer aan die van de betreffende categorieën, zoals hiervoor opgenomen.
Gebieden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5 betreft gebieden met een hoge archeologische waarde, dat gelegen is buiten de 17e-eeuwse singels waarvoor op basis van geologische en bodemkundige opbouw en aangetroffen archeologische vondsten en relicten een hoge archeologische waarde geldt. Op deze gronden is het verboden op of in de gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders een aantal genoemde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, dieper dan 50 cm en over een (totale) oppervlakte groter dan 250 m².
De dubbelbestemming legt naast de geldende regels voor de aanwezige basisbestemming extra regels op aan de bestemde gronden. Gronden met bijvoorbeeld een bestemming Wonen, en een dubbelbestemming Archeologie 5, blijven bestemd voor alle doeleinden die mogelijk zijn gemaakt met Wonen (zoals het bouwen van woningen). Daarnaast zijn echter ook de regels van de dubbelbestemming Archeologie van toepassing.
Artikel 18 Waarde - Archeologie 6
Gebieden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 6 betreft gebieden met een middelhoge archeologische waarde, In deze gebieden geldt op basis van geologische en bodemkundige opbouw, en aangetroffen archeologische vondsten en relicten een middelhoge archeologische verwachting. Op deze gronden is het verboden op of in de gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders een aantal werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, dieper dan 75 cm en over een (totale) oppervlakte groter dan 500 m².
De dubbelbestemming legt naast de geldende regels voor de aanwezige basisbestemming extra regels op aan de bestemde gronden. Gronden met bijvoorbeeld een bestemming Wonen, en een dubbelbestemming Archeologie 6, blijven bestemd voor alle doeleinden die mogelijk zijn gemaakt met Wonen (zoals het bouwen van woningen). Daarnaast zijn echter ook de regels van de dubbelbestemming Archeologie van toepassing.
In Hoofdstuk 3 van de planregels zijn een aantal algemene regels opgenomen die voor het hele plangebied gelden.
Artikel 19 Antidubbeltelregel
De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.
De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.
Artikel 20 Algemene bouwregels
Hierin zijn algemene bouwregels opgenomen.
Artikel 21 Algemene afwijkingsregels
Op grond van de algemene afwijkingsregels kan ontheffing verleend worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. Het betreft hier bijvoorbeeld een afwijking van de maatvoering, overschrijding van bouwgrenzen en ondergeschikte dakopbouwen.
Hoofdstuk 4 bevat de Overgangs- en slotregels van het bestemmingsplan.
Artikel 22 Overgangsrecht
Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.
De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is.
Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning.
Indien een dergelijk bouwwerk strijdig is met dit bestemmingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk: