| Plan: | Benoordenhout |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0518.BP0213GBenoorden-50VA |
Het bestemmingsplan bestaat uit een digitale plankaart, regels en een toelichting. De eerste twee onderdelen zijn juridisch bindend, de toelichting is juridisch niet bindend maar helpt bij de interpretatie van de kaart en de regels.
De regels zijn als volgt ingedeeld:
De bestemming Bedrijf is toegekend aan een benzinestation (zonder LPG) aan de Zuid-Hollandlaan, een gemaal van het hoogheemraadschap delfland in de Groenhoventraat en een nutsbedrijf aan de Van Diepenburchstraat. Het nutsbedrijf heeft de aanduiding 'nb' gekregen op de plankaart en het rioolgemaal de aanduiding 'gm'.
De bestemming Gemengd - 1 is toegekend aan de winkelstraat de Weissenbruchstraat. Naar aanleiding van een inventarisatie in de wijk en in overleg met de afdeling economie is ervoor gekozen de twee winkelstraten binnen het plangebied, de Weissenbruchstraat en de Van Hoytemastraat elk een eigen gemengde bestemming te geven. In de Weissenbruchstraat zijn namelijk meer verschillende functies op de begane grond geconstateerd dan in de Van Hoytemastraat. Binnen de bestemming Gemengd-1 zijn daarom op de begane grond naast de functies detailhandel, dienstverlening en horeca conform de feitelijke situatie ook de functies kantoor, maatschappelijk, sport en wonen toegestaan. Op de verdiepingen zijn alleen woningen toegestaan.
De bestemming Gemengd - 2 is toegekend aan de winkelstraat de Van Hoytemastraat. Anders dan binnen de bestemming Gemengd-1, die is toegekend aan de Weissenbruchstraat, zijn binnen deze bestemming op de begane grond alleen de functies detailhandel, dienstverlening en horeca toegestaan. Op de verdiepingen zijn alleen woningen toegestaan. Bij inventarisatie zijn namelijk, in tegenstelling tot de Weissenbruchstraat, op de begane grond geen andere functies waargenomen en ook het oude bestemmingsplan benoordenhout stond op de begane grond alleen winkels toe.
Op het moment is er nog geen sprake van horeca in de Van Hoytemastraat. In het nieuwe horecabeleid van de gemeente is echter bepaald dat in winkelstraten 30 % van de winkelpanden in gebruik mag worden genomen ten behoeve van lichte horeca (horeca-inrichtingen, waarvan de exploitatie aansluit bij winkelvoorzieningen en voornamelijk gericht is op het winkelend publiek en op omliggende kantoren, zoals lunchroom/broodjeszaak, cafetaria/snackbar, koffieconcept/koffiehuis, ijssalons en take away/maaltijdbezorging). Conform het beleid van de gemeente is daarom op de begane grond tevens horeca toegestaan in de categorie licht.
Een deel van de bebouwing aan de Van Hoytemastraat heeft de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding-dakopbouw' gekregen. Op deze panden is de realisatie van een dakopbouw mogelijk gemaakt, om de uitbreidingsmogelijkheden van de onderliggende woningen te faciliteren. De mogelijkheden voor dakopbouwen passen in het stedenbouwkundig beeld van de Van Hoytemastraat.
Uit bezonningsonderzoek (Bijlage 2 Bezonningsonderzoek) is gebleken dat de realisatie van een dakopbouw op deze panden geen problemen oplevert.
De bestemming Gemengd - 3 is in de eerste plaats toegekend aan alle panden die in het oude bestemmingsplan Benoordenhout een aanduiding 'kantoor in twee lagen toegestaan' of 'hele pand kantoor toegestaan' hadden. Het betreft met name panden aan de Jan van Nassaustraat, de Raamweg en (het eerste deel van) de Wassenaarseweg. Om functiemenging van wonen en kantoren binnen de woonbestemming mogelijk te maken, is ervoor gekozen een gemengde bestemming op te nemen, waarbinnen, conform het oude bestemmingsplan, alleen de functies wonen en kantoor zijn toegestaan.
De bestemming Gemengd - 3 is verder toegekend aan een paar panden die in het oude bestemmingsplan Benoordenhout een dubbelbestemming Kantoor en Wonen hadden. Deze dubbelbestemming is niet meer mogelijk en daarom hebben ook deze panden een gemengde bestemming gekregen waarbinnen, conform de oude dubbelbestemming, de functies wonen en kantoor zijn toegestaan.
Tenslotte zijn er nog een paar panden die momenteel in gebruik zijn als kantoor. De wens bestaat echter om kantoorpanden die vrijkomen ook in gebruik te kunnen nemen als woongebouw. De panden die omgezet kunnen worden in woongebouw zonder dat daarmee een exploitaitieplanverplichting ontstaat, hebben daarom ook de bestemming Gemengd - 3 gekregen.
De bestemming Gemengd - 4 is toegekend aan de panden langs de Raamweg, een deel van de Wassenaarseweg, het Renswoudehuis aan het Jozef Israelsplein, de Jan van Nassaustraat 112 en een deel van de Weissenbruchstraat. Deze panden, overwegend gelegen aan een doorgaande route, lenen zich voor een gemengde bestemming, zeker omdat de meeste van deze panden in de praktijk al een gemengde functie hebben. De gronden zijn bestemd voor cultuur en ontspanning (waaronder wordt begrepen atelier, creativiteitscentrum, muziekschool en muziektheater), dienstverlening, kantoor, maatschappelijk (waaronder wordt begrepen gezondheidszorg en jeugd-/kinder-/naschoolseopvang ter plaatse van de aanduiding 'm'), sport (waaronder wordt begrepen: sportcentrum) en wonen met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouw zijnde, wegen, groen, water en overige voorzieningen.
Parkeren is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding parkeerterrein.
De gronden met de bestemming 'Groen' zijn bestemd voor: groen(voorziening), park en plantsoen met de daarbij behorende bouwwerken geen gebouw zijnde, wegen, groen, water en overige voorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'p' is tevens een parkeerterrein toegestaan en ter plaatse van de aanduiding 'pg' tevens een ondergrondse parkeergarage. Ter plaatse van de aanduiding 'evz' zijn de gronden tevens bestemd voor de instandhouding van de ecologische verbindingszones.
De meeste kantoren binnen het plangebied hebben de bestemming Kantoor - 1 gekregen. Binnen deze bestemming zijn kantoren toegestaan met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouw zijnde, wegen, groen, water, (gebouwde) parkeervoorzieningen en overige voorzieningen. De meeste van deze kantoren zijn gelegen in het deel van het plangebied tussen de Koningskade/Raamweg en de Oostduinlaan/Jan van Nassaustraat. Het beleid van de gemeente is erop gericht de kantoren binnen het plangebied zoveel mogelijk binnen dit gebied te concentreren.
Een aantal kantoorpanden in het plangebied heeft de bestemming Kantoor - 2 gekregen. Deze bestemming is nagenoeg gelijk aan de bestemming Kantoor - 1 met als belangrijkste verschil dat binnen de bestemming Kantoor - 2 een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen waarmee de bestemming gewijzigd kan worden in de bestemming Gemengd - 4, zodat (een deel van) de kantoorruimte bij leegstand omgezet kan worden in woningen. Uit een uitgevoerde quickscan in het kader van het geluidsonderzoek (zie Bijlage 3) is gebleken dat bij omzetting naar woningen voldaan kan worden aan de wettelijke normen uit de Wet Geluidshinder. Indien een hogere grenswaarde benodigd is, zal die aangevraagd worden in het kader van een te voeren wijzigingsprocedure.
De bestemming Maatschappelijk is toegekend aan alle maatschappelijk functies die zich binnen het plangebied bevinden. Hieronder vallen een aantal scholen, de bibliotheek, twee kerkgebouwen en een BSO. De gronden zijn bestemd voor: bibliotheek, gezondheidszorg, jeugd-/kinder-/buitenschoolse opvang, peuterspeelzalen, onderwijs, openbare dienstverlening, religie, verenigingsleven en zorg en welzijnsinstelling met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouw zijnde, wegen, (gebouwde) parkeervoorzieningen, groen, water en overige voorzieningen.
Artikel 12 Maatschappelijk - Gezondheidszorg
De bestemming Maatschappelijk - Gezondheidszorg is toegekend aan het ziekenhuis Bronovo. De gronden zijn bestemd voor gezondheidszorg, jeugd-/kinder-/buitenschoolse opvang en zorg en welzijnsinstelling met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouw zijnde, wegen, (gebouwde) parkeervoorzieningen, groen, water en overige voorzieningen.
Zoals in paragraaf 5.2.1 al is toegelicht heeft Bronovo plannen om uit te breiden. Aangezien er echter nog geen sprake is van een anterieure overeenkomst en daarmee het kostenverhaal nog niet verzekerd is, is er in de regels een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Zodra wel sprake is van een anterieure overeenkomst kan gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid om de gewenste uitbreiding te kunnen realiseren.
Artikel 13 Verkeer - Hoofdverkeersweg
De bestemming 'Verkeer - Hoofdverkeersweg' is toegewezen aan de doorgaande wegen binnen het plangebied. Het betreft de Koningskade/Raamweg, de Benoordehoutseweg/Zuid-Hollandlaan, de Van Alkemadelaan, de Wassenaarseweg en het Hubertusviaduct. De gronden zijn bestemd voor: wegen met een ontsluitingsfunctie voor de wijk en stad, openbaar vervoerstroken, parkeerplaatsen, toegangsportalen, ontluchtingsmiddelen en daarmee vergelijkbare bouwwerken, voet- en fietspaden en ter plaatse van de aanduiding 'vm' een verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg, één en ander met de daarbij behorende bouwwerken geen gebouw zijnde, groen, water en overige voorzieningen.
Wegen met de bestemming Verkeer - Straat dienen vooral voor de ontsluiting van wijken en buurten en het inter-wijkverkeer. Het aandeel doorgaand verkeer is lager dan bij hoofdverkeerswegen, net als de intensiteiten. De toegestane maximum snelheid is 50 km per uur, in een enkel geval 30 km per uur. Wegen binnen deze bestemming kunnen ook een rol spelen in de afwikkeling van het openbaar vervoer, al dan niet in de vorm van vrijliggende tram- of busbanen, of zijn onderdeel van de routes voor de brandweer en andere hulpdiensten. Dit laatste stelt bijzondere eisen aan de (her)inrichting van de weg. Voor fietsers zijn bij voorkeur vrijliggende voorzieningen in het profiel opgenomen, naast voetpaden voor de voetgangers. Parkeren direct langs de weg is mogelijk en in- en uitritten ten behoeve van de ontsluiting van direct aanliggende bestemmingen zijn niet uitgesloten.
De gronden met de bestemming Verkeer - Straat zijn bestemd voor: wegen, toegangsportalen, ontluchtingsmiddelen en daarmee vergelijkbare bouwwerken, parkeerplaatsen en voet- en fietspaden met de daarbij behorende bouwwerken geen gebouw zijnde, groen, water en overige voorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'pg' is tevens een een ondergrondse parkeergarage toegestaan, onder de Oostduinlaan een verbindingstunnel ter plaatse van de aanduiding 'tu' en ter plaatse van de aanduiding 'dh' een kiosk.
Artikel 15 Verkeer - Verblijfsstraat
Wegen met de bestemming Verkeer - Verblijfsstraat zijn bestemd voor de afwikkeling van lokaal, gebiedsgebonden verkeer en dienen voor de ontsluiting van buurten en de direct aangelegen bestemmingen. Deze wegen zijn niet bedoeld voor het doorgaande verkeer over grotere afstanden. De intensiteiten en de snelheden van het verkeer (maximaal 30 km. per uur) zijn laag. Vrijliggende openbaar vervoersvoorzieningen zijn niet uitgesloten, maar maken slechts bij uitzondering deel uit van het profiel. Fietsers maken gebruik van de normale rijweg; fietspaden komen slechts voor indien ze ook onderdeel zijn van langere, doorgaande routes. Voetpaden en parkeervoorzieningen maken deel uit van het wegprofiel.
De gronden met de bestemming 'Verkeer - Verblijfsstraat' zijn bestemd voor: voet- en fietspaden, wegen en parkeerplaatsen met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouw zijnde, groen, water en overige voorzieningen.
Ter plaatse van de aanduiding 'pg' is tevens een ondergrondse parkeergarage toegestaan.
De bestemming Water is toegekend aan al het water binnen het plangebied. Deze gronden zijn bestemd voor water, waterberging en oever met de daarbij behorende bouwwerken geen gebouw zijnde, voet- en fietspaden en overige voorzieningen.
Op of in deze gronden mogen bouwwerken geen gebouw zijnde worden gebouwd, zoals kademuren, kunstwerken en bruggen voor fietsers en voetgangers.
De bestemming Wonen - 1 is toegekend aan alle eengezinswoningen in de vorm van rijtjeshuizen en apartementen met eigen tuinen op de begane grond. Binnen deze bestemming zijn woningen met de daarbij behorende hoofdgebouwen, aan- en bijgebouwen, bouwwerken geen gebouw zijnde, wegen, parkeervoorzieningen, groen, water en overige voorzieningen toegestaan.
In een aantal straten is de 'specifieke bouwaanduiding-dakopbouw' opgenomen. Op panden met deze aanduiding mag een dakopbouw van maximaal 3,5 meter hoog gerealiseerd worden. Het betreft allemaal bebouwing in twee lagen met een plat dak, waarop middels een dakopbouw een derde laag mogelijk wordt gemaakt. In alle straten waar deze aanduidingen zijn opgenomen zijn al dakopbouwen gerealiseerd of in aanbouw (zie ook Bijlage 2 Bezonningsonderzoek)
Op de plankaart is op een aantal plaatsen een aanduiding voor een afwijkende functie op de begane grond opgenomen. Op deze locaties was ofwel in het oude bestemmingsplan sprake van een afwijkende functie op de begane grond of is geconstateerd dat er zich inmiddels, middels een ontheffingsprocedure, een afwijkende functie gevestigd heeft. Op sommige plaatsen waar in het oude plan op de begane grond de afwijkende functie 'winkels' was toegestaan, is ervoor gekozen een aanduiding 'gd' op te nemen, waarbinnen naast detailhandel ook de functies 'kantoor' en 'dienstverlening' zijn toegestaan. In de praktijk is op deze locaties namelijk vaak al sprake van een andere functie dan detailhandel, waardoor iets meer flexibiliteit gewenst was.
De bestemming Wonen - 2 is toegekend aan alle vrijstaande, twee-onder-een-kap en grote aaneengesloten woningen (met grote tuinen). Deze bestemming kent een regeling voor aan- en bijgebouwen, aangezien de meeste van deze woningen beschikken over zijtuinen waarin in veel gevallen reeds garages of andere bijgebouwen zijn gerealiseerd.
De bestemming Wonen - 3 is toegekend aan alle appartementencomplexen met gemeenschappelijk erf. Aangezien daar geen sprake is van privé-tuinen is geen aan- en bijgebouwen regeling opgenomen.
Parkeren is toegestaan ter plekke van de aanduiding parkeerterrein en/of parkeergarage binnen de bestemming. Parkeren is toegestaan in overdekte vorm en/of in een half verdiepte of geheel ondergrondse parkeervoorziening binnen het bouwvlak.
Langs de rand van het plangebied loopt een aardgastransportleiding met een diameter van 16" en een werkdruk van 40 bar. Deze gronden hebben de dubbelbestemming Leiding - Gas gekregen. De gronden zijn primair bestemd voor een gasleiding en secundair zijn de gronden bestemd voor Verkeer - Hoofdverkeersweg.
Door het plangebied lopen een aantal afvalwaterpersleidingen van het hoogheemraadschap van en naar het rioolgemaal aan de Groenhovenstraat. Deze gronden hebben de dubbelbestemming Leiding - Rioolgekregen. De gronden zijn primair bestemd voor de aanleg en instandhouding van een rioolleiding en secundair zijn de gronden bestemd voor Verkeer - Hoofdverkeersweg, Verkeer - Straat, Verkeer - Verblijfsstraat, Groen, Water, Kantoor - 1, Wonen - 1 en Gemengd - 3.
Artikel 22 Waarde - Archeologie
De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van archeologische waarden.
Artikel 23 Waarde - Cultuurhistorie
De voor Waarde - Cultuurhistorie aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor voor het behoud en de bescherming van de cultuurhistorische waarden van het rijksbeschermd stadsgezicht.
Artikel 24 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 25 Algemene bouwregels
De algemene bouwregels gelden voor alle bestemmingen. In de eerste plaats wordt hierin nu ook algemeen gesteld dat bouwwerken niet buiten bestemmings- en bebouwingsgrenzen mogen worden gebouwd. Kleine overschrijdingen van deze grenzen voor stoepen, kozijnen en dergelijke zijn wel toegestaan. Grote overschrijdingen van deze grenzen voor overstekende daken en soortgelijke delen van gebouwen zijn tot een bepaalde omvang ook toegestaan. Verder is algemeen voorgeschreven dat bouwwerken beneden peil uitsluitend zijn toegestaan binnen een bouwvlak, dat deze ondergrondse bebouwing uit niet meer dan één bouwlaag mag bestaan en is de bouw van installaties voor mobiele telecommunicatie in principe toegestaan op alle gebouwen met uitzondering van rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten of gebouwen in een rijksbeschermd stadsgezicht. Afwijken van deze algemene bouwregels wordt geregeld in de algemene afwijkingsregels, in artikel 28.
Artikel 26 Algemene gebruiksregels
In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod opgenomen: het is verboden de in het plan begrepen gronden en de zich daarop bevindende opstallen te gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming of met de regels van het plan. Er is expliciet aangegeven dat onder zulk gebruik ook wordt begrepen het gebruik als opslagplaats voor voorwerpen, stoffen en materialen die niet meer bruikbaar zijn of niet meer worden gebruikt waarvoor ze zijn bedoeld en het gebruik als sekswinkel, seksinrichting, kamerverhuurbedrijf, paddoshop, belwinkel of garagebedrijf: functies die voorheen in de Leefmilieuverordening werden verboden of althans gereguleerd.
Afwijken van de algemene gebruiksregels, ook het afwijken voor het meest doelmatige gebruik, wordt geregeld in de algemene afwijkingsregels, in artikel 28.
Artikel 27 Algemene aanduidingsregels
De Algemene aanduidingsregels hebben betrekking op de gebiedsaanduiding 'Milieuzone - Grondwaterbeschermingsgebied'.
Artikel 28 Algemene afwijkingsregels
Het bevoegd gezag kan in geringe mate afwijken van de maatvoering die in de bouwregels is bepaald en ook voor geringe afwijkingen in de begrenzing van bestemmings- en/of bebouwingsgrenzen. Verder is afwijken mogelijk voor de bouw van kleine nutsvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen en containers voor huishoudelijk afval. Tenslotte is afwijken mogelijk voor het bouwen beneden peil, buiten het bouwvlak.
Een belangrijk element van dit artikel is de afwijking van het algemene gebruiksverbod: het bevoegd gezag kan afwijken van het algemeen gebruiksverbod, indien strikte toepassing van het algemene gebruiksverbod leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Wel moet dit andere gebruik aansluiten bij het gebruik conform de bestemming en mag toepassing van de afwijking niet leiden tot een bestemmingswijziging.
Artikel 29 Algemene procedureregels
De Algemene procedureregels regelen de procedure die het bevoegd gezag moet volgen als zij gebruik wil maken van de wijzigingsbevoegdheden die in de regels zijn opgenomen.
Het Overgangsrecht heeft als doel tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan de rechtstoestand vast te leggen van bouwwerken die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan zijn gebouwd of nog gebouwd kunnen worden - dat wil zeggen waarvoor bouwvergunning is verleend of nog te verlenen is - en die afwijken van de bouwregels in dit plan. Het tweede lid van dit artikel heeft betrekking op het gebruik van gronden en bouwwerken, voor zover dit gebruik op het tijdstip van rechtskracht verkrijgen van dit bestemmingsplan afwijkt van dit plan.
Dit artikel geeft aan onder welke naam de regels van het bestemmingsplan moeten worden aangehaald: 'Regels bestemmingsplan Benoordenhout'