| Plan: | Bomenbuurt 2012 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0518.BP0207CBomenbuurt-50VA |
Het bestemmingsplan bestaat uit een digitale plankaart (ook wel verbeelding genoemd), regels en een toelichting. De eerste twee onderdelen zijn juridisch bindend, de toelichting is juridisch niet bindend maar helpt bij de interpretatie van de kaart en de regels. De analoge plankaart is, gelet op de aard en omvang van het plangebied, afgedrukt op een topografische ondergrond met een schaal van 1:[2000].
De regels zijn als volgt ingedeeld:
In artikel Artikel 1 worden belangrijke begrippen die in het plan veel voorkomen, nader gedefinieerd. In artikel Artikel 2 is aangegeven hoe afstanden en maten die in de regels worden voorgeschreven, moeten worden gemeten. Het definiëren van begrippen en de aanwijzingen voor het meten vergroten de duidelijkheid en de rechtszekerheid. Een belangrijk onderdeel van de begrippen zijn de definities van inrichtingen die voorheen in de Leefmilieuverordening Recreatie-inrichtingen c.a. werden geregeld: dit plan vervangt voor wat betreft het plangebied het beleid in deze verordening. De regeling voor bestaand gebruik dat afwijkt van de bestemming is onderdeel van de algemene gebruiksregels.
Deze bestemming is toegekend aan aan de bedrijfslocatie langs het Afvoerkanaal, waar zich met name een rioolwaterzuiveringscomplex (ofwel een poldergemaal, een boezemgemaal en een rioolgemaal) bevindt. Naast nutsbedrijven- en voorzieningen staat deze bestemming bedrijven toe in de categorieën A en B van de Staat van bedrijven bij functiemenging (Bijlage 2 van de regels). Deze bijlage vormt een onderdeel van de regels en is juridisch bindend.
Deze bestemming is toegekend aan de overige bedrijfsgebouwen, die zich verspreid in het plangebied bevinden. De bestemming staat bedrijven toe in categorie A en B van de Staat van bedrijven bij functiemenging (Bijlage 2 van de regels). Daarnaast worden binnen de bestemming overeenkomstig het vorige bestemmingsplan ook kantoren en dienstverlening toegestaan. Garagebedrijven en een sportschool (binnenterrein Cederstraat, nabij de Fahrenheitstraat) hebben binnen de bestemming een specifieke functieaanduiding gekregen. Nieuwvestiging van dergelijke bedrijvigheid wordt vanuit de wens van een goed woon- en leefmilieu ongewenst geacht. Bestaande bedrijvigheid is door middel van een functieaanduiding specifiek bestemd.
Artikel 5 Gemengd-1 en Artikel 6 Gemengd-2
Er zijn twee gemengde bestemmingen opgenomen, waarbinnen ook de functie wonen is toegestaan. De bestemming Gemengd-1 ziet op het kernwinkelgebied, namelijk de Fahrenheitstraat en een deel van de Thomsonlaan en Laan van Meerdervoort. De bestemming Gemengd-2 ziet op die delen van het plangebied (o.a. rond het Valkenbosplein, Thomsonplein, Wilgstraat) waar van oudsher ook sprake is van een menging tussen wonen en winkels.
Het verschil is gelegen in het gegeven dat bij de bestemming Gemengd-1 de nadruk ligt op de aanwezigheid van het kernwinkelgebied en nadrukkelijk wonen op de begane grond is uitgesloten. Daarentegen zijn de verdiepingen uitsluitend bestemd voor wonen. Bestaande legale afwijkingen zijn door middel van een functieaanduiding op de plankaart aangegeven. Ook in het oude bestemmingsplan Bomenbuurt uit 1989 werd dit onderscheid reeds gemaakt. In het kader van de leefbaarheid van deze winkelstraten is de opzet "winkelen beneden, wonen boven" opnieuw uitdrukkelijk in de regels verwoord. Bij de bestemming Gemengd-2 mag ook op de begane grond worden gewoond. Bij wonen is een aan-huis-gebonden bedrijf en/of beroep toegestaan.
Naast wonen zijn binnen de twee gemengde bestemmingen detailhandel, dienstverlening, welzijnsvoorzieningen, horeca-inrichtingen tot en met categorie licht van de Staat van Horeca-categorieën (bijlage Bijlage 1 bij de regels), kantoren en bedrijven tot en met categorie A opgenomen. Afwijkend gebruik en zwaardere horeca-inrichtingen zijn door middel van een functieaanduiding op de plankaart aangegeven.
In het plangebied zijn grote en kleine groenvoorzieningen aanwezig die op wijkniveau, buurtniveau en straatniveau van belang zijn. De belangrijkste groenvoorzieningen, waaronder de Haagse Beekzone, zijn bestemd als Groen. Kleine(re) groenvoorzieningen maken deel uit van het straatprofiel en zijn daarom onderdeel van de verschillende verkeersbestemmingen (ofwel grijs -de kleur van de verkeersbestemming- kan wel groen zijn, maar groen behoort niet grijs te zijn). Het behoud, herstel en/of de ontwikkeling van de natuurlijke waarden is opgenomen in de bestemming Groen. Daarnaast geldt voor wat betreft de Haagse Beekzone tevens de bestemming Waarde - Ecologie.Naast de groenvoorzieningen en bijbehorende voorzieningen zijn de bestaande functies zoals speelvoorzieningen in de regeling opgenomen.
De bestemming Maatschappelijk betreft een breed scala van maatschappelijke voorzieningen. Een brede bestemming maakt uitwisseling van verschillende maatschappelijke voorzieningen mogelijk: in een wijkgebouw kan nu zonder juridisch-planologische wijziging een onderwijsinstelling worden gehuisvest. In de bestemmingsomschrijving zijn onder andere welzijnsvoorzieningen toegestaan. Dit ziet op het Willem Dreeshuis en de kerk aan de Beeklaan, maar ook op onderwijsvoorzieningen, gezondheidscentra, kinderdagverblijven en andere jeugd- en kinderopvang, verenigingsgebouwen en wijkgebouwen en overheidsvoorzieningen.
Sportvoorzieningen binnen scholen zijn als onderwijsvoorziening onderdeel van de bestemming Maatschappelijk. Om sportverenigingen de mogelijkheid te bieden hiervan ook buiten schooltijd gebruik te maken, is voor alle duidelijkheid in de specifieke gebruiksregels opgenomen dat sportvoorzieningen ook als zodanig door derden mogen worden gebruikt.
Het groen tussen de schuin gelegen flats aan de Sportlaan heeft de bestemming Tuin gekregen om daarmee het verband met de ecologische waarde van de naastgelegen Haagse Beekzone te benadrukken. Tevens is de bestemming opgenomen als onderdeel voor de ecologische stadsstructuur (vogels, insecten, knaagdieren) en de verblijfskwaliteit van bewoners.Daarnaast vormt deze strook ook een belangrijk onderdeel van de stedenbouwkundige structuur van het wederopbouw project.
Artikel 10 Verkeer - Hoofdverkeersweg
Hoofdverkeerswegen bestaan uit rijbanen voor het gemotoriseerde verkeer op doorgaande hoofdroutes in hoofdzaak ten behoeve van de algemene ontsluiting van wijken en grote delen van de stad en de verbinding met rijks- en andere invalswegen. Binnen het plangebied betreft dit de Segbroeklaan, Groot Hertoginnelaan en Laan van Meerdervoort. De bestemming Verkeer - Hoofdverkeersweg staat naast wegen met een ontsluitingsfunctie voor de wijk en stad ook openbaar vervoerstroken, voet- en fietspaden, nuts- en parkeervoorzieningen toe. Bruggen zijn binnen de diverse verkeersbestemmingen op de plankaart aangeduid met de functieaanduiding brug (br).
Onder deze bestemming vallen de straten met doorgaande rijbanen, zoals de Fahrenheitstraat. Het gaat om doorgaande rijbanen voor verkeer, in hoofdzaak ten behoeve van de ontsluiting van wijken en buurten: de buurtontsluitingswegen. De kiosken binnen het plangebied zijn allemaal opgenomen binnen de betreffende verkeersbestemming - Verkeer - Straat of Verkeer - Verblijfsstraat- door middel van een functieaanduiding.
Artikel 12 Verkeer - Verblijfsgebied
De op de plankaart voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn met name bestemd voor voetgangers en fietsers. Ook worden parkeer- en speelvoorzieningen mogeljik gemaakt.
Artikel 13 Verkeer - Verblijfsstraat
Onder deze bestemming vallen de verblijfs- en woonstraten in het plangebied. Het gaat grotendeels om openbare ruimte, welke niet voor doorgaand verkeer is aangewezen.
Binnen het plangebied zijn diverse belangrijke waterlopen aanwezig. Naast het Afvoerkanaal en het deel van de Haagse Beek welke door het Rode Kruisplantsoen loopt, loopt langs de rand van het plangebied het water van de Valkenboskade. Naast waterlopen en -wegen wordt binnen de bestemming onder meer waterberging en recreatie (te water) mogelijk gemaakt.
Artikel 15 Wonen-1en Artikel 16 Wonen-2 en Artikel 17 Wonen-3
Er zijn 3 woonbestemmingen opgenomen. De bestemming Wonen-1 ziet op de herenhuizen en -veelal- portiekwoningen in het gebied, terwijl de bestemming Wonen-2 ziet op de meerlaagse appartementsgebouwen, waaronder die langs de Segbroek- en Sportlaan. De bestemming Wonen-3 geldt voor het voormalige stadsdeelkantoor aan de Sportlaan, waarbij de verdiepingen bestemd zijn voor wonen. Binnen de bestemming is naast kantoor ook dienstverlening van de begane grond en onderbouw mogelijk.
Afwijkende bestemmingen, zoals op de begane grond gelegen bedrijfjes, zijn door middel van een functieaanduiding op de plankaart aangeduid en in de regels benoemd. Bij wonen is een aan-huis-gebonden bedrijf en/of beroep toegestaan.Daar waar dakopbouwen zijn toegestaan, is dit ook aangegeven op de plankaart.
Langs de westrand van het plangebied (Valkenboskade, Hanenburglaan, Fahrenheitstraat) loopt een afvalwatertransportleiding, welke is bestemd als Leiding-Riool.
Artikel 19 Waarde - Archeologie
In het plan is het archeologisch waardevolle gebied beschermd door middel van een dubbelbestemming Waarde - Archeologie. Daarnaast zijn er bouwregels gesteld, die in het kader van het bouwen van bouwwerken met grondroering van toepassing zijn.
Artikel 20 Waarde - Cultuurhistorie
Het plangebied bevat een deel van het als Rijkbeschermd Stadsgezicht aangewezen gebied 'Duinoord". Globaal omvat het gebied Groot Hertoginnelaan, Beeklaan, Houtrustweg, Conradkade. Op de plankaart is dit gebied aangeduid met de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie. In dit gebied mag slechts worden gebouwd als de cultuurhistorische waarden en de uitwendige architectonische vormgeving zoals beschreven in de toelichting bij het aanwijzingsbesluit, niet worden aangetast. Bij strijdigheid met andere bouwregels hebben deze bepalingen voorrang.
Het rijksbeschermd stadsgezicht is op de plankaart aangegeven. Op de gronden die als zodanig zijn aangeduid is de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie van toepassing. Centraal staat de regel dat slechts mag worden gebouwd met inachtneming van de cultuurhistorische waarden. Deze waarden worden beschreven in bijlagen bij de regels: de toelichting op de aanwijzing van een deel van het plangebied tot rijksbeschermd stadsgezicht en de daarbij behorende toelichting. Als de algemene bouwregels of bouwregels in andere bestemmingen een bebouwing toestaan die in strijd is met de cultuurhistorische waarden die de aanwijzing beschrijft, moeten de cultuurhistorische waarden in acht worden genomen en geven deze de doorslag. Leidend bij de beoordeling ervan is de beschrijving van het bebouwingsbeeld, de typering en de waardering van het stadsgezicht in toelichting op het aanwijzingsbesluit in samenhang met het gemeentelijk beleid in de notitie Bouwen en behouden in beschermde stadsgezichten. Alleen indien de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden onevenredig worden beperkt én indien in zo'n geval de welstands- en monumentencommissie is geraadpleegd, kan daarop een uitzondering worden gemaakt.
Deze dubbelbestemming is toegekend aan die gronden van de Haagse Beekzone, welke binnen de Ecologische Hoofdstructuur en/of Stedelijke Groene Hoofdstructuur vallen. Voor deze gronden waar de dubbelbestemming 'Waarde-Ecologie' geldt, wordt de instandhouding van de Ecologische Hoofdstructuur en/of Stedelijke Groene Hoofdstructuur bevorderd terwijl tegelijkertijd ook de bouwregels van de onderliggende bestemming blijven gelden.
Artikel 22 Waterstaat - Waterkering
De dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering is toegekend aan een waterkering (polderkade) om de polder Haagse Beek. Deze polderkade wordt eveneens beschermd door de regelgeving van het Hoogheemraadschap van Delfland. Geen enkel werk is zonder, of in afwijking, van een vergunning op grond van de keur toegestaan. De dubbelbestemming bevat een stelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden (voorheen: aanlegvergunningenstelsel). Daarnaast is een specifieke bouwregeling aan deze bestemming gekoppeld. Uitsluitend bouwwerken waarbij grondroering is vereist vallen onder deze regeling.
Artikel 23 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 24 Algemene bouwregels
De algemene bouwregels gelden voor alle bestemmingen. In de eerste plaats wordt hierin nu ook algemeen gesteld dat bouwwerken niet buiten bestemmings- en bebouwingsgrenzen mogen worden gebouwd. Kleine overschrijdingen van deze grenzen voor stoepen, kozijnen en dergelijke zijn wel toegestaan. Grote overschrijdingen van deze grenzen voor overstekende daken en soortgelijke delen van gebouwen zijn tot een bepaalde omvang ook toegestaan. Verder is algemeen voorgeschreven dat bouwwerken beneden peil uitsluitend zijn toegestaan binnen een bouwvlak, dat deze ondergrondse bebouwing uit niet meer dan één bouwlaag mag bestaan en is de bouw van installaties voor mobiele telecommunicatie in principe toegestaan op alle gebouwen met uitzondering van rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten of gebouwen in een rijksbeschermd stadsgezicht. Afwijken van deze algemene bouwregels wordt geregeld in de algemene afwijkingsregels, in artikel 27.
Artikel 25 Algemene gebruiksregels
In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod opgenomen: het is verboden de in het plan begrepen gronden en de zich daarop bevindende opstallen te gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming of met de regels van het plan. Er is expliciet aangegeven dat onder zulk gebruik ook wordt begrepen het gebruik als opslagplaats voor voorwerpen, stoffen en materialen die niet meer bruikbaar zijn of niet meer worden gebruikt waarvoor ze zijn bedoeld en het gebruik als sekswinkel, seksinrichting, kamerverhuurbedrijf, paddoshop, belwinkel of garagebedrijf: functies die voorheen in de Leefmilieuverordening werden verboden of althans gereguleerd.
Als in de bestemmingsregels wonen is toegestaan, is impliciet ook het uitoefenen van een aan huis verbonden bedrijf en/of beroep toegestaan. In de algemene gebruiksregels is ook een regeling vervat voor het uitoefenen van een aan huis verbonden bedrijf en/of beroep:
Op grond van de Wet milieubeheer vergunning- of zelfs meldingplichtige activiteiten passen uiteraard niet in de woonomgeving. Maar ook indien een activiteit niet vergunning- of meldingplichtig is, bestaat er kans op ongewenste overlast voor de omgeving, bijvoorbeeld geluid- of geurhinder. Dit kan met name het geval zijn bij de meer ambachtelijke beroepen. Van geval tot geval dient de (kans op) hinder voor de woonsituatie te worden nagegaan. Uitgangspunt bij de beoordeling is dat de hinder in principe niet onevenredig veel groter mag zijn dan in redelijkheid bij 'normale' bewoning (zonder beroepsuitoefening) het geval zou zijn.
Van belang is dat het karakter van de woning duidelijk herkenbaar blijft en dat de nadruk niet komt te liggen op de beroepsuitoefening. Ter illustratie: reclame-uitingen, anders dan een bescheiden 'bordje naast de deur' of de uitstalling van goederen op het bijbehorende erf betekenen reeds dat aan het karakter van de woning afbreuk wordt gedaan.
Detailhandel en horeca leveren in de regel een zodanig ongewenste verkeersaantrekkende werking op, dat het toelaten ervan in woongebied niet zonder meer passend wordt geacht.
Dit betekent dat wanneer de beroepsuitoefening een te grote verkeersaantrekkende werking heeft, deze niet is toegestaan. Wanneer dit het geval is, is niet op voorhand aan te geven. Dit hangt mede af van de stedenbouwkundige en verkeerskundige situatie ter plaatse. Ter illustratie: wanneer in de praktijk dagelijks gedurende langere tijd meer dan twee parkeerplaatsen benodigd zijn in verband met de uitoefening van een beroep aan huis, kan reeds sprake zijn van parkeerproblemen. Uiteraard is dit mede afhankelijk van de bestaande parkeerdruk in de omgeving. In voorkomende gevallen zal in overleg met gemeente en omwonenden naar een passende oplossing moeten worden gezocht.
Ook deze (direct meetbare) voorwaarde draagt eraan bij dat de eventuele hinder voor de omgeving wordt beperkt. Wanneer bijvoorbeeld de woning (vrijwel) geheel zou worden aangewend voor de beroepsuitoefening, is de kans op een ongewenste uitstraling naar de omgeving relatief groot.
Afwijken van de algemene gebruiksregels, ook het afwijken voor het meest doelmatige gebruik, wordt geregeld in de algemene afwijkingsregels, in artikel 27.
Artikel 27 Algemene afwijkingsregels
Het bevoegd gezag kan in geringe mate afwijken van de maatvoering die in de bouwregels is bepaald en ook voor geringe afwijkingen in de begrenzing van bestemmings- en/of bebouwingsgrenzen. Verder is afwijken mogelijk voor de bouw van kleine nutsvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen en containers voor huishoudelijk afval..Ten slotte is afwijken mogelijk voor het bouwen beneden peil, buiten het bouwvlak.
Een belangrijk element van dit artikel is de afwijking van het algemene gebruiksverbod: het bevoegd gezag kan afwijken van het algemeen gebruiksverbod, indien strikte toepassing van het algemene gebruiksverbod leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Wel moet dit andere gebruik aansluiten bij het gebruik conform de bestemming en mag toepassing van de afwijking niet leiden tot een bestemmingswijziging.
Artikel 28 Algemene procedureregels
De algemene procedureregels regelen de procedure die het bevoegd gezag moet volgen als zij wil afwijken.
De overgangsregels hebben als doel tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan de rechtstoestand vast te leggen van bouwwerken die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan zijn gebouwd of nog gebouwd kunnen worden - dat wil zeggen waarvoor een omgevingsvergunning is verleend of nog te verlenen is - en die afwijken van de bouwregels in dit plan. Het tweede lid van dit artikel heeft betrekking op het gebruik van gronden en bouwwerken, voor zover dit gebruik op het tijdstip van rechtskracht verkrijgen van dit bestemmingsplan afwijkt van dit plan.
Dit artikel geeft aan onder welke naam de regels van het bestemmingsplan moeten worden aangehaald: 'Regels bestemmingsplan Bomenbuurt 2012'