Laakwijk-Schipperskwartier

6.4 Algemene regels

Artikel 25 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 26 Algemene bouwregels

De algemene bouwregels zijn bouwregels die gelden voor alle bestemmingen. In de eerste plaats wordt hierin nu ook algemeen gesteld dat bouwwerken niet buiten bestemmings- en bebouwingsgrenzen mogen worden gebouwd. Kleine overschrijdingen van deze grenzen voor stoepen, kozijnen en dergelijke zijn tot 0,2 m wel toegestaan. Grote overschrijdingen van deze grenzen voor overstekende daken en soortgelijke delen van gebouwen zijn tot 1,2 m ook toegestaan, met uitzondering van naar de weg toegekeerde bebouwingsgrenzen in het gemeentelijk beschermd stadsgezicht. Verder is algemeen voorgeschreven dat bouwwerken beneden peil uitsluitend zijn toegestaan binnen een bouwvlak, dat deze ondergrondse bebouwing uit niet meer dan één bouwlaag mag bestaan en is de bouw van installaties voor mobiele telecommunicatie in principe toegestaan op alle gebouwen met uitzondering van rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten of gebouwen in een rijksbeschermd stadsgezicht. Ontheffingen van deze algemeen bouwregels worden geregeld in de algemeen ontheffingsregels, in artikel 28.

Artikel 27 Algemene gebruiksregels

In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod opgenomen: het is verboden de in het plan begrepen gronden en de zich daarop bevindende opstallen te gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming of met de regels van het plan. Er is expliciet aangegeven dat onder zulk gebruik ook wordt begrepen het gebruik als opslagplaats voor voorwerpen, stoffen en materialen die niet meer bruikbaar zijn of niet meer worden gebruikt waarvoor ze zijn bedoeld en het gebruik als seksinrichting, kamerverhuurbedrijf of garagebedrijf: functies die voorheen in de Leefmilieuverordening werden verboden of althans gereguleerd.

In verschillende bestemmingen, in het bijzonder Gemengd-1, Gemengd-3, Gemengd-4 en Wonen, komt gebruik voor dat bestond op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan en dat strijdig is met de doeleinden die de desbetreffende bestemming toestaat. Het gaat in de eerste plaats om regulier afwijkend gebruik: gebruik dat vaak ook als bestemming in het plangebied voorkomt (detailhandel, ambachtelijke bedrijven et cetera). Als een ambachtelijk bedrijf is aangeduid, zijn uitsluitend bedrijfsactiviteiten toegestaan in de categorie A van de Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging (zie paragraaf 3.7.4); als horeca is aangeduid is uitsluitend horeca tot en met categorie II van de Staat van horeca-inrichtingen toegestaan. In de tweede plaats gaat het om gebruik door bedrijven die voorheen in de Leefmilieuverordening van de gemeente Den Haag werden gereguleerd: kamerverhuurbedrijven, seksinrichtingen en garagebedrijven. Ten slotte betreft het detailhandel in vuurwerk: gebruik dat voorheen in de Parapluherziening Detailhandel Vuurwerk werd geregeld (zie paragraaf 1.3.2).

Het algemeen gebruiksverbod is niet van toepassing op dit bestaand afwijkend gebruik als dit voor wat betreft de eerste groep op de plankaart als zodanig is aangeduid, voor wat betreft de tweede groep op de Lijst van LMV-inrichtingen (bijlage 3) is opgenomen en voor wat betreft de derde groep op de Lijst van detailhandel in vuurwerk (bijlage 4) is opgenomen. De lijst van LMV-inrichtingen bestaat uit kamerverhuurbedrijven, garagebedrijven en seksinrichtingen. Andere LMV-inrichtingen (paddoshops, drugsdealpanden, hennepkwekerijen, coffeeshops en bel- en sekswinkels) zijn bij het Wetboek van Strafrecht verboden danwel worden door middel van beleidsregels geregeld.

Vervolgens is bepaald wat ten aanzien van dit bestaand afwijkend gebruik is toegestaan, onder meer dat de omvang van dit gebruik niet mag niet worden vergroot, dat het mag worden veranderd in een gebruik overeenkomstig de bestemming maar dat het afwijkend gebruik voor detailhandel, horeca, kantoor of maatschappelijke voorziening binnen de bestemming Wonen mag worden veranderd in een gebruik overeenkomstig de bestemming of in een gebruik voor ambachtelijk bedrijf of dienstverlening;

Als in de bestemmingsregels wonen is toegestaan, is expliciet ook onzelfstandige kamerbewoning door maximaal twee personen en het uitoefenen van een aan huis gebonden bedrijf en/of beroep toegestaan. In de algemene gebruiksregels is ook een regeling vervat voor dit gebruik:

• a. De activiteiten mogen geen hinder voor de woonsituatie opleveren en mogen niet op grond van de milieuwetgeving vergunning- dan wel meldingplichtig zijn. Op grond van de Wet milieubeheer vergunning- of zelfs meldingplichtige activiteiten passen uiteraard niet in de woonomgeving. Maar ook indien een activiteit niet vergunning- of meldingplichtig is, bestaat er kans op ongewenste overlast voor de omgeving, bijvoorbeeld geluid- of geurhinder. Dit kan met name het geval zijn bij de meer ambachtelijke beroepen. Van geval tot geval dient de (kans op) hinder voor de woonsituatie te worden nagegaan. Uitgangspunt bij de beoordeling is dat de hinder in principe niet onevenredig veel groter mag zijn dan in redelijkheid bij 'normale' bewoning (zonder beroepsuitoefening) het geval zou zijn.
• b. De activiteiten mogen naar de aard en visueel geen afbreuk doen aan het karakter van de woning.Van belang is dat het karakter van de woning duidelijk herkenbaar blijft en dat de nadruk niet komt te liggen op de beroepsuitoefening. Ter illustratie: reclame-uitingen, anders dan een bescheiden 'bordje naast de deur' of de uitstalling van goederen op het bijbehorende erf betekenen reeds dat aan het karakter van de woning afbreuk wordt gedaan.
• c. De activiteiten mogen geen detailhandel en/of horeca betreffen. Detailhandel en horeca leveren in de regel een zodanig ongewenste verkeersaantrekkende werking op, dat het toelaten ervan in woongebied niet zonder meer passend wordt geacht.
• d. De activiteiten mogen geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en geen parkeerproblemen in de omgeving veroorzaken. Dit betekent dat wanneer de beroepsuitoefening een te grote verkeersaantrekkende werking heeft, deze niet is toegestaan. Wanneer dit het geval is, is niet op voorhand aan te geven. Dit hangt mede af van de stedenbouwkundige en verkeerskundige situatie ter plaatse. Ter illustratie: wanneer in de praktijk dagelijks gedurende langere tijd meer dan twee parkeerplaatsen benodigd zijn in verband met de uitoefening van een beroep aan huis, kan reeds sprake zijn van parkeerproblemen. Uiteraard is dit mede afhankelijk van de bestaande parkeerdruk in de omgeving. In voorkomende gevallen zal in overleg met gemeente en omwonenden naar een passende oplossing moeten worden gezocht.
• e. De activiteiten mogen aan de woonfunctie geen afbreuk doen en dienen daaraan ondergeschikt te zijn, in die zin, dat de woonfunctie de belangrijkste functie dient te blijven en de praktijkruimte maximaal 30% van de bebouwde oppervlakte mag bedragen. Ook deze (direct meetbare) voorwaarde draagt eraan bij dat de eventuele hinder voor de omgeving wordt beperkt. Wanneer bijvoorbeeld de woning (vrijwel) geheel zou worden aangewend voor de beroepsuitoefening, is de kans op een ongewenste uitstraling naar de omgeving relatief groot.

Ontheffingen van deze algemene gebruiksregels, ook de ontheffing voor het meest doelmatige gebruik, worden geregeld in lid 28.2 van de algemeen ontheffingsregels.

Artikel 28 Algemene ontheffingsregels

De algemene ontheffingsregels hebben in de eerste plaats betrekking op ontheffing van de algemene bouwregels: het bouwen van beneden peil gelegen ruimtes in één bouwlaag, voor zover gelegen buiten het bouwvlak en het plaatsen van installaties voor mobiele telecommunicatie op andere gebouwen. Verder is ontheffing mogelijk voor geringe afwijkingen van maten en bestemmings- en bebouwingsgrenzen en kleine bouwwerken voor nutsvoorzieningen.

In de tweede plaats hebben de algemene ontheffingsregels betrekking op ontheffing van de algemene gebruiksregels. Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing wanneer strikte toepassing van het algemeen gebruiksverbod leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Als daarvoor ontheffing wordt verleend, moet het andere gebruik wel aansluiten bij het gebruik conform de bestemming en mag toepassing van de ontheffing niet leiden tot een bestemmingswijziging.

Verder kunnen burgemeester en wethouders onder voorwaarden van het algemeen gebruiksverbod ontheffing verlenen:

• a. voor een seksinrichting ook binnen de bestemmingen Gemengd-3, Gemengd-4 en Wonen;
• b. voor een garagebedrijf binnen de bestemming Gemengd-1;

voor een horeca-inrichting waarbij uit een nadere toetsing aan de in de Staat van horeca-inrichtingenopgenomen criteria blijkt dat de betreffende inrichting qua puntentoebedeling afwijkt van de in die staat aangenomen score.

Artikel 29 Algemene wijzigingsregels

Er kan worden onderscheiden in wijzigingsbevoegdheden die voor heel het plangebied gelden en wijzigingsbevoegdheden voor een bepaald deelgebied. De volgende wijzigingsregels zijn van toepassing op heel het plangebied

• a. de grens tussen twee bestemmingen mag binnen een marge van 5 m worden gewijzigd;
• b. de grens tussen de bestemmingen Verkeer - 1, Verkeer - 2 en een andere bestemming ten behoeve van de uitvoering van verkeerskundige werken mag binnen een 10 m worden gewijzigd;
• c. de grens tussen de bestemmingen Groen, Verkeer - 1, Verkeer - 2 en Water mag voor het realiseren van ecologische zones binnen een marge van 15 m wijzigen;
• d. ook ten behoeve van de vestiging van een welzijnsvoorziening kunnen burgemeester en wethouders onder voorwaarden een wijzigingsplan opstellen.
• e. burgemeester en wethouders hebben een wijzigingsbevoegdheid om een aanduiding van de kaart of een adres van de lijst te verwijderen als het afwijkend gebruik ter plaatse is beëindigd of als sprake is van bestaand afwijkend gebruik dat op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan bestond maar dat abusievelijk niet is opgenomen.

In het plangebied zijn drie deelgebieden aangewezen waarvoor burgemeester en wethouders een wijzigingsplan kunnen opstellen en die op de plankaart zijn aangeduid als 'wro-zone wijzigingsgebied':

• a. Het eerste wijzigingsgebied heeft betrekking op de ontwikkeling van circa 20 eengezinswoningen aan de Capadosestraat en de Aarnout Drostlaan en het herstel van de oorspronkelijke zichtlijn tussen de Janssoniusstraat en de Laakkade (zie paragraaf 5.5);
• b. Ter plaatse van de bestemming Detailhandel en een deel van het aangrenzend gebied is na wijziging de ontwikkeling van circa 300 woningen en 2.800 m² bedrijfsruimte mogelijk (zie paragraaf 5.6);
• c. Het derde wijzigingsgebied betreft een voormalig schoolgebouw aan Ketelstraat waar na wijziging een kindercentrum en andere welzijnsvoorzieningen en 27 appartementen mogen worden gerealiseerd (zie paragraaf 5.7).

Artikel 30 Algemene procedureregels

De algemene procedureregels regelen de procedure die burgemeester en wethouders moeten volgen als zij ontheffing willen verlenen (lid 30.1) of als zij een wijzigingsplan willen vaststellen (lid 30.2).