| Plan: | Dorp |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0339.BP2012Dorp-OW01 |
De gronden in het oosten van het plangebied, rondom het Kasteel Renswoude, hebben deels een agrarische en deels natuurbestemming gekregen. Binnen de agrarische bestemming is onderscheid gemaakt tussen de bestemmingen "Agrarisch" en "Agrarisch met waarden". Dit onderscheid is aangebracht vanwege het aanwezige reliëf in sommige delen van het plangebied. De agrarische bestemming met waarden gaat specifiek in op het behoud en herstel van dit reliëf.
Hoewel in het plangebied maar één agrarisch bedrijf is gevestigd (binnen bestemming "Agrarisch met waarden") worden de gronden rondom het Kasteel Renswoude wel voor agrarische doeleinden gebruikt en hebben zodoende een agrarische bestemming gekregen. Binnen de agrarische bestemming mogen de gronden naast het agrarisch gebruik ook worden gebruikt voor extensieve dagrecreatie. Overigens zijn algemene zaken als voetpaden en watergangen ook binnen deze bestemming toegestaan.
Ten behoeve van het bouwen van gebouwen en bouwwerken zijn in de regels bepalingen opgenomen. De mogelijkheden voor het bouwen op de agrarische gronden is tot een minimum beperkt om zo het landelijke karakter te behouden. Naast de bouwregels zijn ook meerdere bepalingen opgenomen voor het toegestane gebruik van de gronden. Het gebruik kan worden uitgebreid door gebruik te maken van opgenomen afwijkingsbevoegdheden.
Aanvragen omgevingsvergunning
Binnen beide agrarische bestemmingen is het verplicht een omgevingsvergunning, voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde of werkzaamheden, aan te vragen. Middels deze plicht kunnen de aanwezige waarden worden behouden. De verplichte aanvraag zorgt ervoor dat bepaalde werkzaamheden niet zondermeer uitgevoerd mogen worden. Voor het uitvoeren van de werkzaamheden zoals opgenomen in de regels is dan eerst een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders noodzakelijk.
Verspreid langs de Dorpsstraat komt op enkele percelen kleinschalige bedrijvigheid voor. De gronden die in de huidige situatie daadwerkelijk gebruikt worden voor bedrijfsactiviteiten hebben de bestemming "Bedrijf" gekregen. Het betreft hier met name bedrijven uit categorie 1 en 2. Dergelijke bedrijven worden dan zondermeer toegestaan in de bedrijfsbestemming en kunnen dan ook in de planperiode worden gewijzigd voor gelijksoortige bedrijven. Voor het garagebedrijf op Dorpsstraat 114 is een specifieke aanduiding opgenomen omdat dit bedrijf een categorie 3 bedrijf betreft. Hetzelfde geldt voor bedrijfsactiviteiten die voornamelijk bestaan uit opslag van goederen, hiervoor is eveneens een specifieke aanduiding opgenomen.
In de regels wordt per bestemmingsvlak één bedrijfswoning toegestaan. Echter op bedrijfspercelen met een specifieke aanduiding 'bedrijfswoning uitgesloten' is een bedrijfswoning niet toegestaan. Alle nutsgebouwen in het plangebied zijn door middel van een aparte aanduiding 'nutsvoorziening' opgenomen.
De bestaande, met name langs de Dorpstraat gelegen detailhandelsvestigingen hebben de bestemming "Detailhandel" gekregen. Binnen deze bestemming is bij iedere detailhandelsvestiging een 'bedrijfswoning' toegestaan, behalve ter plaatse van de functieaanduiding bedrijfswoning uitgesloten. Daarnaast zijn alle overige bijbehorende en ondergeschikte voorzieningen toegestaan.
Binnen de bestemming "Detailhandel" is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de bestemming gewijzigd kan worden naar de woonbestemming. Om gebruik te maken van deze wijzigingsbevoegdheid dient wel voldaan te worden aan enkele bepalingen onder andere met betrekking tot de inhoud van de woning. Tevens dient de wijziging geen onevenredige gevolgen voor de omgeving te hebben en te voldoen aan de milieuhygienische eisen.
De structurerende groengebieden en speelvelden van redelijke omvang in het plangebied hebben de bestemming "Groen" gekregen. De voor groen bestemde gebieden vormen op woonbuurt niveau een groenstructuur die belangrijk is voor het behouden van het groene karakter van heel Renswoude.
Binnen de groenbestemming zijn ondergeschikte watergangen, bruggen, watervoorzieningen, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden toegestaan. Kleinere groenelementen zijn bestemd binnen de bestemming "Verkeer" geregeld. Behoudens de vergunningsvrije nutsgebouwen is bebouwing binnen de groenbestemming uitgesloten.
De horecagelegenheid 'De Zwaan' heeft de bestemming "Horeca" gekregen. Binnen deze bestemming zijn verschillende vormen van horeca toegestaan. Onderdeel van de horecagelegenheid is een slijterij, ter plaatse van de huidige slijterij is op de verbeelding een aanduiding opgenomen waarmee het gebruik als slijterij wordt toegestaan.
Bij de horecagelegenheid is één bedrijfswoning toegestaan. De inhoud van deze bedrijfswoning mag niet meer bedragen dan 750 m3. Binnen de horecabestemming zijn alle overige, bijbehorende en ondergeschikte voorzieningen toegestaan.
Ook binnen de bestemming "Horeca" is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de bestemming gewijzigd kan worden naar een woon- bedrijfs- of kantoorbestemming. Voor gebruikmaking van deze wijzigingsbevoegdheid dient voldaan te worden aan enkele bepalingen en voorwaarden.
In het plangebied komen verschillende maatschappelijke voorzieningen voor. Het betreft hier onder andere twee basisscholen, twee kerken, een buurthuis, het gemeentehuis, twee tandartsen en een bibliotheek. Deze maatschappelijke voorzieningen hebben de bestemming "Maatschappelijk" gekregen. Enkele maatschappelijke voorzieningen, zoals de beide kerken en de tandartsen hebben een nadere aanduiding gekregen. Op de locaties van deze voorzieningen zijn andere maatschappelijke voorzieningen ruimtelijk gezien ongewenst.
De gebouwen ten behoeve van de maatschappelijke voorzieningen zijn binnen het bouwvlak opgenomen. Het is dan ook alleen toegestaan om binnen het bouwvlak gebouwen op te richten. Hierbij moet voldaan worden aan de maximale hoogten en het maximum bebouwingspercentage zoals weergegeven op de verbeelding.
Zoals in paragraaf 6.2.1 staat beschreven hebben de gronden rondom het Kasteel Renswoude een agrarische of natuurbestemming gekregen. De natuurbestemming kent twee varianten, "Natuur - Kasteelpark" en "Natuur", beide bestemmingen hebben tot doel om de bestaande landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden te behouden. Binnen deze bestemmingen is dan ook geen bebouwing toegestaan. De bestemming "Natuur - Kasteelpark" is daarnaast specifiek gericht op het behoud van de waarden die in de aanwijzing tot beschermd dorpsgezicht staan beschreven.
Voor het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden is een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders vereist. Deze werkzaamheden omvatten onder andere het aanleggen van wegen, paden en parkeergelegenheden, het aanbrengen van ondergrondse leidingen en het graven of dempen van sloten. Werkzaamheden binnen het kader van het normale onderhoud en de voortzetting van de bodemexploitatie, alsmede werkzaamheden van zeer ondergeschikte betekenis zijn wel als recht toegestaan.
Sporthal 'De Hokhorst' heeft de bestemming "Sport" gekregen. In de bestemming zijn nadere voorwaarden opgenomen met betrekking tot het bouwen. Daarnaast is ten behoeve van de ondergeschikte horeca gerelateerd aan de sporthal een aanduiding 'horeca' opgenomen.
De bestemming "Tuin" bevat de gronden die vrij dienen te blijven van gebouwen. Andere bouwwerken zijn wel toegestaan, mits deze voldoen aan de in de regels aangegeven maatvoering. Bestaande erkers, bergingen, ingangspartijen en overkappingen zijn wel toegestaan. Nieuwe bebouwing binnen de tuinbestemming is niet mogelijk. Door gebruikmaking van een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid (aanvraag van omgevingsvergunning) kan realisatie van erkers, bergingen, overkappingen en ingangspartijen worden toegestaan.
Alle wegen in het plangebied hebben de bestemming "Verkeer" gekregen. Hierin is geen onderscheid gemaakt in de doorgaande wegen als de Dorpsstraat en de Barneveldsestraat, woonerven en belangrijke fiets- en voetpaden. Zolang de wegen uit ten hoogste twee rijstroken bestaan is dit niet strijdig. Binnen de verkeersbestemming zijn ook bruggen, duikers, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en overige bij de verkeersbestemming behorende voorzieningen toegestaan.
De waterpartijen die in het plangebied liggen bestemd zijn tot "Water" zijn beperkt en bestaan hoofdzakelijk uit de waterpartijen nabij het Kasteel Renswoude. De gracht rondom het kasteel is evenals het Grand Canal voorzien van de waterbestemming. Naast deze waterpartijen zijn ook de vijver langs de Oude Holleweg en de watergangen in de nieuwe buurt Beekweide als water bestemd. De waterpartijen bij het kasteel hebben een historische waarde en maken deel uit van het beschermd dorpsgezicht. Het dempen van deze waterpartijen is dan ook niet mogelijk.
In het plangebied komen meerdere woonbestemmingen voor. De oorzaak hiervan ligt in het feit dat dit bestemmingsplan een samenvoeging van verschillende bestemmingsplannen is. In deze verschillende bestemmingsplannen was veelal sprake van woonbestemmingen die inhoudelijk niet vergelijkbaar waren met andere. Elk bestemmingsplan had eigen uitgangspunten die hebben geleid tot een andere invulling van de woonbestemming. Om de bestaande rechten van deze woonbestemmingen te continueren is het onderscheid in de woonbestemmingen in sommige gevallen behouden. Waar mogelijk zijn de woonbestemmingen samengevoegd. Uiteindelijk heeft dit geleid tot de volgende woonbestemmingen in dit bestemmingsplan:
In het plangebied komen op sommige plekken garageboxen ten behoeve van de woningen voor. Voor deze garageboxen is de aparte bestemming "Wonen - Garageboxen" opgenomen.
Wonen
De meeste woningen in het plangebied zijn bestemd tot "Wonen". Het betreft hier met name de woningen in Spikhorst, Renswoude noord, westelijk deel van de Dorpsstraat en het reeds ontwikkelde deel van Beekweide. Het gaat om zowel vrijstaande, halfvrijstaande, aaneengebouwde of gestapelde woningen. Om welk woningtype het in specifieke gevallen gaat is door middel van de aanduidingen op de verbeelding weergegeven. De woningen mogen uitsluitend worden gerealiseerd binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. Voor de realisatie van de woningen zijn in de regels bouwregels opgenomen.
Bouwregels
De belangrijkste bouwregels zijn die met betrekking tot het bouwen van de woning binnen het bouwvlak en de goot- en bouwhoogte van de woning. In de regels is vastgelegd dat de goot- en bouwhoogte van de woningen respectievelijk niet meer mag bedragen dan 6 meter en 9 meter. Indien de hoogte van een woning afwijkt dan dienen de goot- en bouwhoogte aangehouden te worden zoals op de verbeelding is aangegeven. De voorgevels van de woningen dient zich te bevinden in de naar de weg gekeerde bouwgrens.
In sommige gevallen is met een aanduiding het maximum aantal wooneenheden aangegeven. Door het maximum aantal woningen vast te leggen wordt op deze locatie de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd. Daarnaast is in de regels vastgelegd dat ten hoogste 50% van de oppervlakte van een perceel mag worden bebouwd met aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen.
De regeling maakt een onderscheid in aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen. Onder uitbouwen wordt een uitbreiding van de woning verstaan. Aanbouwen zijn gebouwen, die aan de woning zijn aangebouwd en die een directe verbinding met de woning hebben, zoals een garage met binnendeur. Onder bijgebouw vallen de gebouwen die niet in directe verbinding staan met de woning, zoals bergingen en een aangebouwde garage zonder binnendeur. In bijgebouwen mag niet worden gewoond. Vervolgens geldt voor aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen dat er niet meer dan 50 m² mag worden gebouwd buiten het bouwvlak. Tevens zijn voor de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen maximale goot- en bouwhoogten aangegeven.
Tot slot zijn burgemeester en wethouders bevoegd om met betrekking tot realisatie van erkers, bergingen en ingangspartijen omgevingsvergunning te verlenen. Hetzelfde geldt voor een grotere hoogte en oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen en hogere erfafscheidingen.
Werken aan huis
Binnen de woonbestemming is opgenomen dat het mogelijk is om een beroep aan huis uit te oefenen. Hier vallen de vrije beroepen en aanverwante beroepen onder, zoals kapper, pedicure. De oppervlakte die gebruikt mag worden voor dit beroep aan huis mag niet meer bedragen dan 30% van de totale oppervlakte van de woning en bijbehorende bouwwerken tot een maximum van 75 m².
Middels een aanduiding is aangegeven op welke percelen het mogelijk is om een bedrijf aan huis uit te oefenen. Het gaat hier om bedrijvigheid uit categorie 1 en 2. Dergelijke bedrijven veroorzaken lichte hinder en zijn derhalve passend in een woonomgeving. In een bijlage bij de regels zijn in een tabel de verschillende typen bedrijvigheid aangegeven die hieronder vallen.
Wonen - Beschermd dorpsgezicht
De woningen langs de Dorpsstraat en de Kerkstraat die onderdeel uitmaken van het Beschermd Dorpsgezicht hebben de specifieke woonbestemming "Wonen - Beschermd
dorpsgezicht" gekregen. Binnen deze woonbestemming zijn ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel', detailhandel of kleinambachtelijk bedrijven toegestaan. De bestemming "Wonen - Beschermd dorpsgezicht" komt in grote lijnen overeen met de bestemming "Wonen", echter wijken enkele bouwregels af.
Bouwregels
Belangrijke bouwregels die afwijken zijn:
Werken aan huis
Binnen de woonbestemming is opgenomen dat het mogelijk is om een beroep aan huis uit te oefenen. Hier vallen de vrije beroepen en aanverwante beroepen onder, zoals kapper, pedicure. De oppervlakte die gebruikt mag worden voor dit beroep aan huis mag niet meer bedragen dan 30% van de totale oppervlakte van de woning en bijbehorende bouwwerken tot een maximum van 75 m².
Omgevingsvergunning voor het slopen
Belangrijkste verschil met de andere woonbestemmingen ligt in het feit dat binnen de bestemming "Wonen - Beschermd dorpsgezicht" een bepaling is opgenomen voor het slopen van bouwwerk. Zonder omgevingsvergunning is het geheel of gedeeltelijk afbreken van gebouwen namelijk verboden. Burgemeester en wethouders kunnen een dergelijke omgevingsvergunning pas verlenen wanneer advies is ingewonnen van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Met deze bepaling worden de historische waarden van de woningen binnen deze woonbestemming beschermd.
Wonen - De Kweek
De woningen op het voormalige recreatiepark De Kweek hebben de aparte woonbestemming "Wonen - De Kweek" gekregen. Hoewel deze bestemming grotendeels overeenkomt met de bestemming "Wonen" is voor deze woningen wel een aparte bestemming opgenomen. Het belangrijkste verschil met de andere woonbestemmingen is dat voor de vrijstaande woningen op De Kweek een maximale inhoudsmaat geldt. Daarnaast mag de oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak niet 75 m2 bedragen maar 50 m2. Voor beroep aan huis geldt wel dezelfde bepaling als voor de andere bestemmingen.
Woongebied
De bestemming "Woongebied" is van toepassing op het nog te ontwikkelen deel van Beekweide. De bestemming "Woongebied" is de enige globale bestemming in dit bestemmingsplan maar heeft wel een directe bouwtitel. Hoewel deze bestemming als hoofddoel heeft om woningen te realiseren zijn binnen deze bestemmingen ook verkeers- en verblijfsactiviteiten toegestaan evenals groen, parkeer en overige openbare voorzieningen.
Bouwregels
Om binnen deze bestemming de flexibiliteit te behouden voor de ontwikkeling van verschillende woningtypen zijn voor de realisatie van woningen ruime maten vastgelegd. Binnen deze kaders kan bij de ontwikkeling van het gebied worden ingespeeld op de actuele woningbehoefte. Bij de ontwikkeling van woningen in het woongebied dient ook voldaan te worden aan de parkeernormen conform de gemeentelijke parkeernota.
De delen van het plangebied waar sprake is van een hoge, middelhoge of lage archeologische (verwachtings)waarde hebben naast de hoofdbestemming ook een archeologische dubbelbestemming gekregen. Deze gronden zijn, naast de andere voorkomende hoofdbestemmingen, mede bestemd voor bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.
Om daadwerkelijk te kunnen beschermen, is in de archeologische dubbelbestemmingen een specifiek op dit onderwerp toegesneden omgevingsvergunning opgenomen. Voor diverse activiteiten, waarbij de grond wordt 'geroerd', vooral graafwerkzaamheden, is een omgevingsvergunning nodig.
Ter bescherming van (naar verwachting) aanwezige archeologische waarden is in deze bestemming ook de bevoegdheid van burgemeester en wethouders opgenomen om eisen te stellen bij een aanvraag van een omgevingsvergunning, overeenkomstig artikel 40 van de Monumentenwet 1988. Die eisen betreffen onder meer, een rapportageplicht van de aanvrager van de omgevingsvergunning betreffende de archeologische situatie van het betreffende terrein, en de mogelijkheid om aan de omgevingsvergunning de verplichting tot "bouwbegeleiding" door een ter zake deskundige (archeoloog) te verbinden.
Voor de gronden die conform de aanwijzing van 8 augustus 1966 gelegen zijn binnen de begrenzing van het beschermd dorpsgezicht is de dubbelbestemming "Waarde - Beschermd dorpsgezicht" opgenomen. De bestemming heeft tot doel de waarden van het beschermd dorpsgezicht in stand te houden. Naast de toetsing aan de enkelbestemmingen dient bij ontwikkelingen ook getoetst te worden aan de aanwezige waarden.
Conform het Reconstructieplan is in het plangebied een gebiedsaanduiding opgenomen voor de 'Verwevings- en extensiveringsgebied'. In de regels is opgenomen dat in dit gebied specifieke afwijkingsbevoegdheden van toepassing zijn.
Ten behoeve van de mogelijke wijziging naar wonen voor het terrein van basisschool De Borgwal aan de Lijsterbeslaan is een 'Wro-zone - wijzigingsgebied 1' opgenomen. In verband met de stedenbouwkundige opzet van het gebied staat de wijzigingsbevoegdheid het ook toe te wijzigen naar de bestemming "Tuin".
Gekoppeld aan deze wijzigingsbevoegdheid zijn ruimtelijke relevante voorwaarden opgenomen. Deze voorwaarden gaan onder andere in op het aantal woningen, de typen woningen en de hoogte van de woningen. Daarnaast dient bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid aangetoond te worden dat er geen negatieve gevolgen ontstaan voor de omgeving en de nieuw te bouwen woningen.
Voor de locatie Dorpsstraat 44-46 is de aanduiding 'Wro-zone - wijzigingsgebied 2' opgenomen. In het gebied waarop de wijzigingsbevoegdheid van toepassing is wordt onder bepaalde voorwaarden de bestemming "Wonen", "Maatschappelijk", "Horeca" of "Bedrijf" toegestaan.