Buitengebied

6.2 Toelichting op de regels

Hieronder volgt een toelichting op de verbeelding en de regels. Deze juridische toelichting, samen met de andere delen van de toelichting, moet zoveel mogelijk uitkomst brengen bij onduidelijkheid over bepalingen in de regels. Uit jurisprudentie blijkt dat bij eventuele strijd tussen beide, de bepalingen in de regels leidend zijn.

6.2.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

Dit artikel voorziet essentiële, in de regels gebruikte begrippen van een definitie. Het artikel bevat de voorgeschreven standaard begripsbepalingen uit de SVBP2008 en daarnaast termen die zijn gebruikt in dit bestemmingsplan. Ook is een aantal definities uit de POV gebruikt, omdat deze direct gevolgen hebben voor de stellen regels. Een voorbeeld hiervan is het begrip volwaardige intensieve veehouderij.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft antwoord op de vraag hoe wordt gemeten als het gaat om bouwhoogten, dakhelling, oppervlaktematen etc. Het artikel bevat de voorgeschreven standaarden uit de SVBP2008.

6.2.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch

Het deel van het buitengebied waarin geen specifieke bescherming voor landschappelijke waarden geldt, heeft deze bestemming gekregen. Het betreft het gebied omsloten door het Winschoterdiep, de Borgweg en de noordwestelijke plangrens (wijde omgeving Westerbroek).

Het gebied is bestemd voor agrarische doeleinden. De bestemming moet ruim geïnterpreteerd worden. Tot gebruik dat binnen deze bestemming valt, worden in ieder geval akkerbouwbedrijven, melkveehouderijen en intensieve veehouderijen gerekend. Alle bestaande agrarische bedrijven zijn positief bestemd, op basis van recente gegevens over rechtskracht hebbende milieuvergunningen en -meldingen.

Agrarische activiteiten zijn zowel hobbymatig als puur bedrijfsmatig toegelaten. De koppeling met alleen het agrarisch bedrijf is vervallen. De bestemming ziet dus ook toe op een agrarische neventak van een niet-agrarisch bedrijf. De niet-agrarische bedrijvigheid zèlf is echter alleen toegelaten met de juiste bestemming.

Om de redenen weergegeven in Hoofdstuk 3 gelden andere ruimtelijke mogelijkheden voor intensieve veehouderijen dan voor overige agrarische bedrijven. Daarom zijn intensieve veehouderijen expliciet aangeduid. Bedrijven die biologisch dieren houden overeenkomstig de Landbouwkwaliteitswet, behoren niet tot intensieve veehouderijen. Voor deze bedrijven gelden dus dezelfde regels als voor de overige agrarische bedrijven.

Bepaalde hippische activiteiten zijn op basis van jurisprudentie als agrarisch aan te merken. Dit betreft fokkerijen, hengstenhouderijen en paardenmelkers. Mensgerichte, op het gebruik gerichte, activiteiten (trainings-, africhtings-, sport, handels-, en pensionstallen) zijn niet-agrarische gebruiken en dus niet toegestaan binnen deze bestemming.

Gronden met de bestemming agrarisch kunnen worden gebruikt voor bedrijfsmatige doeleinden. Dit houdt in dat hobbymatig gebruik of gebruik door een niet agrarisch bedrijf in principe is uitgesloten.

Andere dan de genoemde soorten agrarische bedrijvigheid zijn zonder belangenafweging niet toegestaan. Een uitzondering betreft het gebruik van gebouwen als berging voor caravans, boten en campers e.d. voor zover dit geen afbreuk doet aan de agrarische functie.

BOUWREGELS

Gebouwen en bouwwerken mogen uitsluitend worden opgericht binnen het agrarisch bouwvlak. Uitsluitend perceelsafscheidingen passend binnen het landschap (bestaande uit palen van maximaal 1,5 meter hoog die worden verbonden door draad of lint), zijn buiten het bouwperceel toegestaan.

In het oude bestemmingsplan uit 1993 en het voorontwerp van dit bestemmingsplan is het agrarisch bouwperceel begrensd door een denkbeeldige rechthoek met een maximale lengte van 150 meter en een maximale oppervlakte van 1 hectare. De Wet ruimtelijke ordening stelt echter andere eisen aan nieuwe bestemmingsplannen. In verband met de voorgeschreven digitale uitwisselbaarheid moet aan een bestemming een geometrisch bepaald vlak kunnen worden gekoppeld. Dit heeft directe gevolgen voor de tot nu toe gehanteerde systematiek van bestemmen; het agrarisch bouwperceel moet gebaseerd zijn op geometrische coördinaten. Het oude systeem van de 'denkbeeldige rechthoek' voldoet niet aan deze eis en komt daarom te vervallen in dit bestemmingsplan. Agrarische bouwpercelen worden nu verbeeld met begrensde bouwvlakken van 1 hectare.

De bouwvlakken zijn ingetekend op basis van reeds bestaande bedrijfsgebouwen en de landschappelijke aanvaardbaarheid. Het landschappelijk verantwoord bestemmen richt zich onder andere op het vrijwaren van open gaten in lintbebouwing (behouden van zichtlijnen) en het volgen van bestaande verkavelingstructuren (met name in het veenkoloniale landschap).

Voor intensieve veehouderijen geldt de specifieke bouwregeling dat uitbreiding van de stalvloer uitsluitend direct (bij recht) is toegestaan door aangescherpte eisen voor dierenwelzijn of milieu. In andere gevallen is ontheffing van de bouwregels nodig.

De aanleg van bouwwerken voor de agrarische bedrijfsvoering (zoals mestzakken en mestfoliebassins met verplicht bijbehorende hekwerken) buiten het agrarisch bouwperceel, is in strijd met artikel 4.22 van de POV. Dergelijke voorzieningen doen in beginsel afbreuk aan de kwaliteit van het landschapsbeeld. Verspreide mestfoliebassins dragen bij aan de verrommeling van het landschap. Om die reden is gekozen voor clustering met overige agrarische (bouw)werken op of direct aansluitend op het bouwvlak. Dit is geheel in lijn met de bedoeling om de landschappelijke kwaliteiten zoveel mogelijk te behouden en te versterken. De reeds aangelegde mestzakken en mestfoliebassins buiten het agrarisch bouwperceel zijn aangelegd in strijd met deze regel, maar worden hiervan uitgesloten. Deze voorzieningen zijn namelijk aangelegd in overeenstemming met het toenmalig geldende bestemmingsplan en het is niet voorzienbaar dat zij binnen de planperiode van dit bestemmingsplan zullen worden weggehaald. Hierdoor kunnen zij niet onder het overgangsrecht worden geplaatst.

ONTHEFFING BOUWREGELS

Uitbreiding van de stalvloer van intensieve veehouderijen is met ontheffing mogelijk en uitsluitend als het volwaardige intensieve veehouderijen betreft (als zelfstandig bedrijf of als neventak). Als de veehouderij in één van de diercategorieën als volwaardig kan worden gezien, dan is de gehele veehouderij intensief en niet uitsluitend voor de betreffende diercategorie. Een intensieve veehouderij wordt als volwaardig gezien als dat bedrijf op 1 januari 2009 beschikte over een milieuvergunning, die het houden van tenminste het onderstaande aantal dieren mogelijk maakte:

Diercategorie	Aantal dieren
varkens
mestvarkens	1500
zeugen	135
pluimvee
leghennen (grond)	15.000
opfok leghennen (grond)	26.000
leghennen (volière)	26.000
opfok leghennen (volière)	38.000
leghennen (batterij)	38.000
opfokleghennen (batterij)	45.000
ouderdieren leghennen	15.000
vleeskuikens	45.000
ouderdieren vleeskuikens	11.000
vleeseenden	22.000
kalkoenen	11.000
rundvee
vleeskalveren	450
pelsdieren
pelsdieren (niet zijnde nertsen)	700

Deze aantallen zijn afkomstig uit de POV, de gemeente heeft geen beleidsvrijheid om andere aantallen te hanteren.

Voor deze bedrijven geldt de mogelijkheid dat met een ontheffing uit dit bestemmingsplan uitbreidingsruimte kan worden gegeven. De voorwaarden die hieraan zijn gekoppeld, gelden ook voor een uitbreiding van het agrarisch bouwperceel en zijn benoemd in de paragraaf wijzigingsbevoegdheid. oordat de gemeente een besluit over de uitbreiding kan nemen moet zij een ontheffing van de POV aanvragen bij Gedeputeerde Staten van de provincie Groningen.

SPECIFIEKE GEBRUIKSREGELS

Om onduidelijkheid tegen te gaan zijn enkele gebruiken specifiek als strijdig gebruik met de bestemming genoemd.

Onder andere tuinbouwbedrijven zijn als strijdig genoemd. Kwekerijen van gewassen vallen onder de bestemming 'Agrarisch - Tuinbouw'. Door deze scheiding aan te brengen kunnen tuinbouwbedrijven zich niet overal in het buitengebied vestigen, maar slechts op de in hoofdzaak daartoe bestemde glastuinbouw gebieden bij Sappemeer-noord. Ter ondersteuning van dit concentratiebeleid is glastuinbouw als nevenactiviteit niet toegestaan. Bestaande glastuinbouw buiten de concentratiegebieden mag nog met maximaal 20% van de vloeroppervlakte uitbreiden. Deze bepalingen wijken af van het voorontwerp van dit bestemmingsplan en is een gevolg van de POV.

Houtteelt is ook strijdig met de bestemming, door de bescherming van de landschappelijke waarden in het gebied (met name de openheid). De provincie heeft dit verordend in de POV.

ONTHEFFING GEBRUIKSREGELS

Er is ruimte voor agrariërs om allerlei niet-agrarische nevenactiviteiten op te starten ter ondersteuning van de bedrijfsvoering. Deze activiteiten moeten plaatsvinden op het agrarisch bouwperceel. De voorwaarden die gesteld zijn aan de ontheffing strekken er vooral toe om het landschap te beschermen, overlast voor de omgeving te voorkomen en de aantasting van de bestaande voorzieningenstructuur te voorkomen.

WIJZIGINGSBEVOEGDHEID BOUWVLAK

Uitbreiding van het agrarisch bouwvlak is met een wijzigingsprocedure mogelijk tot maximaal 2 hectare. Voor het succesvol kunnen afronden van deze procedure moet zijn voldaan aan een aantal voorwaarden. Een van de voorwaarden is dat de provincie ontheffing van de omgevingsverordening moet hebben verleend. De beoordelingscriteria die de provincie hiervoor heeft opgesteld, zijn ook opgenomen in het bestemmingsplan. De criteria zien er op toe dat de nieuwe bebouwing op een landschappelijke, cultuurhistorische en natuurwetenschappelijke verantwoorde wijze wordt ingepast.

De beoordelingscriteria zijn:

• 1. Respecteren van de historisch gegroeide landschapsstructuur;
• 2. Houden van afstand tot andere ruimtelijke elementen;
• 3. Evenwichtigheid van ordening, maatvoering en vormgeving van de bedrijfsgebouwen;
• 4. Toereikende infrastructurele ontsluiting;
• 5. Inpasbaarheid van de erfinrichting in het landschapstype;
• 6. Wenselijkheid om niet in gebruik zijnde stallen te saneren.

De beoordelingscriteria worden aan de hand van maatwerk (nauw overleg tussen gemeente, agrariër, provincie en welstand) uitgewerkt in het uitbreidingsplan. Dit kan betekenen dat een oorspronkelijk door de agrariër gewenste uitbreiding wordt omgezet in een alternatief bouw- en inrichtingsplan. Vaak zal ook een landschappelijk inpassingsplan moeten worden opgesteld met een bijbehorende overeenkomst om planting en onderhoud te garanderen. Dit is een uitwerking van privaatrechtelijke aard zodat dit bestemmingsplan er niet specifiek in voorziet, maar wel indirect in criterium 5 is vastgelegd.

WIJZIGINGSBEVOEGDHEID TUINBOUW

Met een wijzigingsprocedure is het mogelijk het daartoe aangeduide gebied te bestemmen tot tuinbouw. Het is expliciet de bedoeling van deze mogelijkheid hem niet eerder te benutten dan dat het gehele gebied dat bij recht kan worden gebruikt voor tuinbouw (Artikel 4 Agrarisch - Tuinbouw), ook daadwerkelijk is ingericht als tuinbouwgebied. De wijzigingsbevoegdheid voorziet in een uitloopgebied.

WIJZIGINGSBEVOEGDHEID NIET AGRARISCHE FUNCTIES

Met een algemene wijzigingsbevoegdheid geregeld dat onder voorwaarden, vrijkomende agrarische bebouwing kan worden gebruikt voor niet-agrarische functies. De gestelde voorwaarden zorgen er onder andere voor dat geen hinder ontstaat voor de omgeving, eventuele detailhandel wordt beperkt, en het waarborgen van behoud van de gebouwen.

Momenteel onderzoekt een particulier de mogelijkheden voor de ontwikkeling van kleinschalige passantenhaven in combinatie met verblijfsmogelijkheden op de grens van Kiel-Windeweer en Annerveenschekanaal. De provincie en de gemeente hebben in 2008 en 2009 overleg gevoerd en een principeakkoord bereikt over de landschappelijke inpassing hiervan. Het bestemmingsplan biedt een wijzigingsmogelijkheid om bij meer concrete plannen medewerking te verlenen.

WOLDWEG 120c - PAARDENHOUDERIJ MEERWIJCK

In 2008 heeft het ontwerp van een (postzegel)bestemmingsplan ter inzage gelegen, voor het specifiek bestemmen van de paardenhouderij op het perceel Woldweg 120c in Kropswolde. Al enkele jaren is het gebruik van deze gronden een veelbesproken onderwerp. Op dit perceel is namelijk een stal gebouwd en de omliggende gronden worden sindsdien gebruikt voor hippische activiteiten. De stal is in 2001 met een vrijstelling vergund, echter zijn de omliggende gronden niet meegenomen in dit besluit. Dit houdt in dat hierop de agrarische bestemming prevaleert en het gebruik ten behoeve van de hippische activiteiten niet is toegestaan. Om deze discrepantie tussen het legale bouwwerk en het illegale -doch onlosmakelijk ermee verbonden zijnde- gebruik op te heffen, is planologische verankering noodzakelijk. De procedure voor het plan uit 2008 is stopgezet; het ontwerp is in zijn geheel opgenomen in dit bestemmingsplan. De planregeling ziet toe op het tegengaan van manege-activiteiten. De ontstaansgeschiedenis van de stal kenmerkt zich door handhavingstrajecten. In dit traject is in het verleden toegestaan dat in ondergeschikte mate pensionstalling wordt aangeboden.

Uitbreiding van de activiteiten en/of bouwwerken is niet toegestaan. In de onderstaande luchtfoto is weergegeven wat de maximaal toegestane situatie is (hoeveelheid rijbakken/paddocks/longeercirkel/etc. en de locaties hiervan).

Artikel 4 Agrarisch - Tuinbouw

De tuinbouw onderscheidt zich van de reguliere agrarische bestemming door drie zaken:

• De aard van de producten. Tuinbouwproducten zijn in het algemeen klaar voor gebruik; ze hebben geen industriële bewerking nodig.
• De aard van de werkmethoden. Nog steeds wordt de tuinbouw gekenmerkt door veel handarbeid en door behandeling van elke plant afzonderlijk. Is het onderscheid moeilijk te maken dan is dit tweede kenmerk eigenlijk het belangrijkst want de werkmethode geeft namelijk de doorslag of het gaat om akkerbouw of tuinbouw.
• De zeer grote hoeveelheid arbeid en geïnvesteerd kapitaal per oppervlakte - eenheid, vergeleken met akkerbouw. Tuinbouw is de meest arbeidsintensieve, kapitaalintensieve en grondextensieve vorm van landbouw. En voor de glastuinbouw geldt dat in het kwadraat.

De bestemming Agrarisch-Tuinbouw is toegekend aan het tuinbouwgebied in Sappemeer-noord en één solitair gelegen locatie aan de Woortmansdijk bij Westerbroek (dit betreft een reeds gevestigd recht). De bestemmingsregeling is gebaseerd op de voorschriften geldend voor agrarische bedrijven en aansluitend aan de bepalingen voor de tuinbouwgebieden in de oude bestemmingsplannen voor deze gebieden.

BOUWREGELS - BOUWVLAK

Ook voor deze bestemming geldt dat in het oude bestemmingsplan en het voorontwerp is uitgegaan van de systematiek van de 'denkbeeldige rechthoek' (zie Artikel 3). In dit bestemmingsplan wordt door de digitale eisen van de Wet ruimtelijke ordening (geometrisch bepaalde vlakken) de bestemming met een begrensd bouwvlak geregeld.

De bouwvlakken zijn echter niet begrensd tot 1 hectare, maar zijn afhankelijk van de landschappelijke inpassing variabel in grootte. De grenzen van de bouwvlakken zijn gelegd op basis van de oorspronkelijke verkavelingsstructuur: er kan worden gebouwd tussen de nog aanwezige wijken. Hierdoor is het kleinste te benutten bouwvlak zo'n 1,7 hectare, het grootste ongeveer 17 hectare. Het is vanuit bestemmingstechnisch oogpunt niet verantwoord om de bouwvlakken onder te verdelen in kleinere vlakken van 1 hectare. Moderne tuinbouwbedrijven hebben al snel het meervoudige oppervlak nodig voor hun bedrijfsvoering; ze zullen dan nog vóór vestiging al wijziging van het bestemmingsplan moeten aanvragen. Dit terwijl de bestemming juist moet voorzien in vestigingsmogelijkheden (zie Hoofdstuk 3 voor het nationale en provinciale beleid over tuinbouw).

Het bouwvlak op de locatie aan de Woortmansdijk is overigens wel begrensd tot 1 hectare. Dit is niet conform de POV die voorschrijft dat voor tuinbouw buiten de daartoe bestemde gebieden (zoals Sappemeer-noord) de oppervlakte van de reeds bestaande bebouwing is toegestaan, met een uitbreiding van maximaal 20%. Deze regeling uit het POV is niet bruikbaar voor deze locatie omdat deze mag rekenen op bestaande rechten uit het bestemmingsplan uit 1993: een agrarische bestemming waaronder ook tuinbouw is begrepen. Bovendien geldt dat in het geval deze rechten worden beperkt, planschade kàn ontstaan. In dit geval kan de gemeente dit niet op de provincie verhalen wegens gebrek aan wettelijke grondslag en/of een verhaalsovereenkomst.

BOUWREGELS - AFSTANDSEISEN EN BOUWEISEN

In het bouwvlak wordt het grotendeels aan de ondernemers overgelaten wat de meest efficiënte indeling van het bouwvlak is en wat waar gebouwd wordt. Wel houdt het college sturingsmogelijkheden door de nadere eisen en bouwregels. Met het oog op de landschappelijke inpassing en het waarborgen van een goed leefklimaat, worden in de regels minimale afstanden gegeven tussen gebouwen en andere bouwwerken en de weg of tussen gebouwen onderling. De maatvoering van de te onderscheiden bebouwing is gedifferentieerd. Hiervoor is in de bouwregels een bouwschema opgenomen.

Met een gebiedsaanduiding worden zones rondom de reeds aanwezige (woon)bebouwing gelegd. Binnen de zone van 50 meter mogen geen tuinbouwactiviteiten plaatsvinden in verband met het voorkomen van geluid en geurhinder. De VNG brochure Bedrijven en milieuzonering (uitgave 2009) stelt de afstand op 30 meter in verband met geluid. Maar 50 meter is een richtafstand uit het Besluit glastuinbouw betreffende mestopslag, zodat deze verruiming acceptabel wordt geacht. Binnen de 100 meter zone geldt het regime dat in verband met het voorkomen van geurhinder geen mestopslag- en fermentatie is toegestaan. Deze richtafstand is conform de VNG brochure Bedrijven en milieuzonering.

BOUWREGELS - ONTHEFFING

Mits kan worden aangetoond dat de regels een onevenredige aantasting van een efficiënte bedrijfsvoering met zich meebrengen, kan ontheffing worden verleend van de aan te houden minimale afstanden ten opzichte van de perceelsgrens en tussen bouwwerken onderling. De ontheffing is gekoppeld aan een aantal voorwaarden, voornamelijk bedoeld ter bescherming van het landschap en leefklimaat.

SPECIFIEKE GEBRUIKSREGELS

De hiervoor beschreven geur- en geluidzones van respectievelijk 50 en 100 meter zijn geregeld met de specifieke gebruiksregels.

ONTHEFFING GEBRUIKSREGELS

Hiermee wordt voorzien in ontheffingsmogelijkheden van de specifieke gebruiksregels. Ook hiervoor geldt dat in verband met een onevenredige aantasting van efficiënte bedrijfsvoering onder voorwaarden medewerking kan worden verleend. Het woon- en leefklimaat van omliggende woningen is daarvoor de leidraad.

WIJZIGINGSBEVOEGDHEID

De bouwruimte is dusdanig ruim door de nieuw toegekende bouwvlakken dat een wijzigingsbevoegdheid voor het wijzigen van grenzen niet nodig wordt geacht.

Artikel 5 Agrarisch met waarden

BESTEMMINGSOMSCHRIJVING

Deze bestemming is gegeven aan de gronden waar de agrarische bedrijfsvoering beschermingswaardige landschappelijke structuren en elementen kan aantasten. De bestemmingsregeling is hetzelfde als die van artikel 3 Agrarisch, met dien verstande dat bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, aanlegvergunningplichtig zijn gesteld ter bescherming van het landschap. De bescherming van archeologische waarden valt hier niet onder en is geregeld in artikel 23.

AANLEGVERGUNNING

Agrariërs worden zo vrij mogelijk gelaten in hun bedrijfsuitoefening, maar dienen daarbij wel het karakteristieke landschap te respecteren. Binnen de agrarische bestemming van gronden zijn daartoe verschillende gebiedsaanduidingen opgenomen, ter bescherming van de landschappelijke waarden waaraan in Hoofdstuk 2 (Beschrijving plangebied) en Hoofdstuk 3 (Beleid per thema) aandacht is geschonken. De aanduidingen doen geen afbreuk aan de gebruiksmogelijkheden van de gronden, maar bieden bescherming waar plannen bestaan om gronden anders in te richten. In de regels is een aanlegvergunningenstelsel in het leven geroepen dat dit moet bewerkstelligen.

Het aanlegvergunningenstelsel regelt onder andere dat bestaande wijken (voor zover deze niet specifiek zijn bestemd tot water) in en om het beschermd dorpsgezicht niet gedempt worden, dat open landschap en dat kenmerkende verkavelingsrichtingen behouden blijven. Het kan voorkomen dat verschillende aanduidingen elkaar overlappen. In dat geval zijn alle beschermingen van toepassing.

De volgende waarden worden in het bestemmingsplan aangeduid en beschermd.

Reliëf

De als reliëf aangeduide gronden betreffen dekzandopduikingen die in het terrein als ruggen herkenbaar zijn. Bij de beoordeling van aanlegvergunningen die betrekking hebben op deze gronden geldt als uitgangspunt het herkenbaar houden van het historische reliëf. Normale agrarische werkzaamheden ondervinden geen beperkingen.

Opstrekkende verkaveling

Randveenontginningsgebieden en de voor het streekdorpenlandschap kenmerkende opstrekkende verkaveling wordt beschermd via de aanduiding opstrekkende verkaveling. Handhaving en behoud van deze verkaveling, zoals beoogd wordt via het aanlegvergunningenstelsel, betekent niet dat er niets aan de verkaveling mag worden gewijzigd. Het betekent wel dat veranderingen in de verkaveling in goede banen geleid moeten worden en dat aan een aantal randvoorwaarden moet worden voldaan. Het dempen van sloten en andere watergangen, voor zover die overeenstemmen met de richting van de verkaveling, alsmede het graven van sloten en andere watergangen is daarom niet zonder meer toegestaan.

In het oude bestemmingsplan uit 1993 was de verkavelingsrichting op de plankaart aangegeven met een pijl. Deze methode is niet conform de digitale eisen uit de SVBP2008; een pijl is geen geometrisch bepaald vlak waaraan regels kunnen worden gekoppeld. Om deze reden is gekozen voor een bijlage in de toelichting met weergave van de gewenste verkavelingsrichting (zijnde de bestaande verkaveling). Deze bijlage behoort bij de regels.

Veenkoloniaal gebied

In de met deze aanduiding bestemde gebieden is, met het oog op de handhaving van de veenkoloniale wijkenstructuur, het dempen van sloten en andere watergangen waarvan de richting overeenkomt met de verkavelingsrichting en het graven van sloten en andere watergangen waarvan de richting niet overeenkomt met de verkavelingsrichting aanlegvergunningplichtig. Doel hiervan is het zonder meer dempen van sloten en andere watergangen te voorkomen. In Hoofdstuk 2 (Beschrijving plangebied) en Hoofdstuk 3 (Beleid per thema) van deze toelichting is beschreven waarom dit onwenselijk is.

In de regels wordt de verkavelingsrichting met een verwijzing naar een bijlage benoemd. In het oude bestemmingsplan uit 1993 was de richting niet ingetekend op de plankaart of nader benoemd. Het intekenen van een richtingspijl (zoals het geval was bij de aanduiding opstrekkende verkaveling) is niet conform de digitale eisen uit de SVBP2008, zodat is gekozen voor een bijlage behorende bij de regels.

De aanduiding Open gebied is komen te vervallen

Deze aanduiding bestond in het oude bestemmingsplan uit 1993 en in het voorontwerp van dit bestemmingsplan. De regeling voor de aanduiding hield in dat de volgende uitzichtverstorende ontwikkelingen in open gebied waren uitgesloten:

• agrarische bebouwing;
• houtproductie (snelgroeiend bos), boomkwekerijen en boomgaarden;
• beplantingstroken.

In dit bestemmingsplan is die regeling niet overgenomen omdat het voorkomen van de uitzichtverstorende ontwikkelingen al op een andere manier is geregeld. Ook in de open gebieden zijn agrarische bouwpercelen aangewezen waarop agrarische bebouwing geen onevenredige aantasting van het landschap oplevert. Bouwwerken mogen alleen worden opgericht in het bouwvlak zodat onevenredige aantasting van het open landschap niet plaatsvindt. Houtproductie is in alle bestemmingen van agrarische aard niet toegestaan. Boomkwekerijen en boomgaarden zijn alleen in de bestemming tuinbouw of als nevenactiviteit op agrarische bouwpercelen toegestaan. In beide gevallen tasten zij niet onevenredig de openheid van het landschap aan. De aanleg van beplantingsstroken is -in tegenstelling tot het oude bestemmingsplan uit 1993- niet voorzien in dit bestemmingsplan.

Artikel 6 Bedrijf

BESTEMMINGSOMSCHRIJVING

Bestaande en bij recht al toegestane bedrijven van niet agrarische aard zijn bestemd tot bedrijf. Hiernaast is een aantal bedrijven uitsluitend bestemd voor de huidige bedrijfsactiviteit. Dit geldt bijvoorbeeld voor de agrarische verzorgende bedrijven, tuincentra en zo nog een aantal bedrijven waarvan het niet wenselijk wordt geacht dat deze worden omgevormd tot andere vormen van bedrijvigheid. Binnen de doeleindenomschrijving is de vestiging van nieuwe geluidszoneringsplichtige- en risicovolle bedrijven uitgesloten. Bestaande bedrijfswoningen zijn positief bestemd.

Ook de nutsvoorzieningen van grotere omvang zijn binnen deze bestemming begrepen. Het gaat dan bijvoorbeeld om zelfstandig functionerende voorzieningen als een schakelstation, een rioolwaterzuiveringsinstallatie, een telecommunicatiestation, een transformatorstation en aardgasboringslocaties van de NAM.

Detailhandel heeft geen specifieke bestemming in dit bestemmingsplan. Daar waar het is toegestaan, wordt het middels een functieaanduiding in de verbeelding weergegeven. Dit is vaak algemeen en ondergeschikt van aard.

BOUWREGELS

Mogelijke uitbreiding van de bedrijfsbebouwing mag alleen binnen het toegekende bouwvlak. Overigens zal het zo zijn dat de meeste bedrijven geen dan wel een geringe uitbreidingsmogelijkheid hebben binnen het bouwvlak. Dit hangt samen met de gemaakte beleidskeuze: in feite zijn deze bedrijven minder passend in het buitengebied en zouden beter voor een bedrijventerrein kiezen. Alleen binnen het als zodanig aangewezen gebied kan de bedrijfswoning worden uitgebreid. Per bedrijfsbestemming is één bedrijfswoning toegestaan, tenzij het is anders is aangeduid (bijvoorbeeld bij nutsvoorzieningen is het niet gewenst bedrijfswoningen toe te staan). Voor bijgebouwen bij bedrijfswoningen kent de bestemming een regeling.

ONTHEFFING GEBRUIKSREGELS

Met ontheffing kan worden meegewerkt aan het toelaten van bedrijven in een hogere categorie dan ter plaatse toegestaan dan wel het toelaten van bedrijven die niet in de Staat van bedrijfsactiviteiten worden genoemd. De afwegingen die ten grondslag liggen aan het al dan niet verlenen van de ontheffing zullen vooral van milieuhygiënische aard zijn. Alleen als de milieueffecten zijn gelijk te stellen aan die van bedrijvigheid in de toegelaten categorie, kan de ontheffing worden verleend.

In de algemene wijzigingsbevoegdheden is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen op basis waarvan ter bevordering van de leefbaarheid in de dorpsgebieden lichte bedrijvigheid mogelijk kan worden gemaakt.

Artikel 7 Bos

De bosgebieden zijn van deze bestemming voorzien. Hiertoe behoren de gebieden die de afgelopen jaren tot bosgebied zijn getransformeerd in het kader van de Herinrichting Veenkoloniën. De bestemming voorziet ook in het recreatief medegebruik.

Artikel 8 Cultuur en ontspanning

Door de SVBP2008 zijn de twee bestaande prostitutiebedrijven hierin bestemd. Voor het overige bevinden zich momenteel in het buitengebied geen functies die hieronder kunnen vallen. Ruimtelijk gezien is vestiging van prostitutiebedrijven slechts op een beperkt aantal locaties aanvaardbaar, door de toename van verkeersdruk en milieudruk op de omgeving. Hierdoor is vestiging buiten de dorpsgebieden in vrijkomende gebouwen in principe niet aanvaardbaar. In de dorpsgebieden wordt de vestiging van seksinrichtingen niet bij voorbaat uitgesloten, maar per concreet geval zal moeten worden bekeken of vestiging aanvaardbaar is.

Artikel 9 Detailhandel

Eén locatie is bestemd tot detailhandel. Dit betreft een bouwmarkt en is ook als zodanig aangeduid. Andere vormen van detailhandel zijn op deze locatie namelijk niet gewenst.

Artikel 10 Horeca

Horecabedrijven doen zich voor in verschillende gedaanten. In verband met mogelijke overlast voor de omgeving hanteert de gemeente in haar beleid een driedeling voor wat betreft horecabedrijven. De verschillende definities zijn omschreven in artikel 1. Bedrijven uit Horeca categorie 1 zijn niet toegestaan. Enerzijds omdat deze activiteiten qua aard meer passend zijn in concentraties van stedelijke activiteiten. Anderzijds omdat het effect op het woon- en leefklimaat (toenemende verkeersdruk, hogere milieubelasting, concentratie van mensen) veelal onevenredig is in verhouding met het belang om een café, bar of dancing in het buitengebied in werking te hebben. Bedrijven uit deze categorie worden daarom niet toegestaan in vrijkomende gebouwen in het dorps- en buitengebied. Voor de lagere Horeca categorieën (2 en 3) is de mogelijke overlast voor de omgeving minder.

Artikel 11 Maatschappelijk

Maatschappelijke functies zoals scholen, kerken en dorpshuizen zijn onder de bestemming gebracht. De bestemmingsomschrijving is flexibel in die zin dat de functies onderling uitwisselbaar zijn.

BORGTERREIN

Verder wil de bestemming de cultuurhistorische en (visueel)landschappelijke kwaliteiten van de borgterreinen in het buitengebied bewaren. Hiertoe is in de regels een aanlegvergunningstelsel opgenomen voor de gronden die in de verbeelding zijn voorzien van een dergelijke aanduiding.

Artikel 12 Natuur

Alle natuurgebieden in de gemeente zijn voorzien van deze bestemming. De bestemming is gericht op het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de landschappelijke en natuurlijke waarden. Daarnaast is de bestemming van de natuurgebieden gericht op het waarborgen van de waterhuishoudkundige functie van het gebied. In dit kader zijn de door de provincie aangewezen waterbergingsgebieden specifiek aangeduid op de plankaart. Het gaat in casu om de Westerbroekstermadepolder, de Onnerpolder en de Kropswolderbuitenpolder. Binnen de natuurgebieden wordt in ondergeschikte mate ruimte geboden voor recreatieve en educatieve voorzieningen en agrarisch medegebruik. Onder recreatief-educatief medegebruik moet onder meer worden verstaan het gebruik van de fiets- en wandelpaden in het gebied en het medegebruik van oevers en gronden, zonder dat dit - in beginsel leidt tot bebouwing. Gebouwen zijn binnen de bestemming immers niet toegestaan. Alleen voor beheersdoeleinden en voor educatief-recreatieve doeleinden kunnen bij ontheffing gebouwen van beperkte omvang worden toegestaan. Het spreekt voor zich, dat de gebouwen geen afbreuk mogen doen aan het bepaalde in de bestemmingsomschrijving en gelet hierop dan ook landschappelijk op een adequate wijze moeten worden ingepast.

Artikel 13 Recreatie

De bestemming recreatie is gegeven aan de percelen behorende tot de camping Groningen Internationaal nabij Westerbroek (nader aangeduide met verblijfsrecreatie) en gronden bij de Kalkwijk, voor volkstuinen. In 2005 zijn op de volkstuinen nieuwe werkschuurtjes geplaatst. De regels zijn op de afmetingen van deze gebouwen afgestemd. Met een ontheffing is het mogelijk medewerking te verlenen aan de plaatsing van gebouwen voor gezamenlijk gebruik. De maten van dit gebouw zijn aan maxima gebonden.

KLEINSCHALIGE RECREATIE BIJ ANDERE BESTEMMINGEN

Binnen de agrarische bestemming, de bestemming natuurgebied en de bestemming bos, is dagrecreatief medegebruik in de bestemming begrepen. Dit houdt in, dat wegen, paden, oevers etc. voor de recreatie mogen worden gebruikt zolang er daarvoor geen bouw- of aanlegactiviteiten plaats vinden.

In Kiel-Windeweer wordt verwacht dat de verbeterde vaarverbinding toeristische activiteiten genereert. Kleinschalige recreatieve activiteiten worden met dit bestemmingsplan dan ook gestimuleerd. In de meeste gevallen wordt dit met een ontheffing gereguleerd. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid voorwaarden te stellen aan de landschappelijke- en stedenbouwkundige inpassing van de activiteit. Verder zal de ontwikkeling naar aard en schaal moeten passen binnen de omgeving en de gegeven bestemming. Voor de volgende ontwikkelingen zijn in dit plan randvoorwaarden opgenomen:

• Tuinrecreatie (theetuinen, beeldentuinen, modeltuinen etc.);
• Galerieën aan huis, voor zover de woonfunctie de bepalende functie blijft;
• Watergebonden kleinschalige recreatieve activiteiten zoals kanoverhuur etc.
• Bed & breakfast gelegenheid en daarmee te vergelijken activiteiten;
• Minicampings (buiten het dorpsgebied);
• De vestiging van recreatieve ontwikkelingen in bestaande vrijkomende gebouwen.

Momenteel onderzoekt een particulier de mogelijkheden voor de ontwikkeling van kleinschalige passantenhaven in combinatie met verblijfsmogelijkheden op de grens van Kiel-Windeweer en Annerveenschekanaal. De provincie en de gemeente hebben in 2008 en 2009 overleg gevoerd en een principeakkoord bereikt over de landschappelijke inpassing hiervan. Het bestemmingsplan biedt een wijzigingsmogelijkheid om bij meer concrete plannen medewerking te verlenen.

Artikel 14 Sport

Sportieve dagrecreatie in de vorm van sportvelden, sportcomplexen en andere speelvelden vallen onder deze bestemming, net als de drie bestaande maneges. Gebouwen zijn alleen toegestaan binnen de aangegeven bouwvlakken. In navolging van de bestemmingsomschrijving in het bestemmingsplan Buitengebied 1993 worden ook chalets toegestaan.

Artikel 15 Verkeer

De wegen en de spoorlijn in het plangebied vallen onder de bestemming verkeer. Spoorlijn, wandel- en fietspaden en de landschappelijk waardevolle wegen zijn van een nadere aanduiding voorzien. De als zodanig aangeduide gronden zijn uitsluitend bestemd voor de functie waarvoor het is aangeduid. De uitvoering van werken en/of werkzaamheden op gronden met de aanduiding landschappelijke waardevolle weg is aan een aanlegvergunning gebonden.

De aanlegvergunning wordt geweigerd wanneer er door de werken en/of werkzaamheden afbreuk wordt gedaan aan de waardevolle karakteristieken van de weg. Dit kan zoal het geval zijn bij verharding van de weg, wanneer de oorspronkelijke verharding van de weg wordt gewijzigd of wanneer het oorspronkelijke profiel van de weg wordt aangetast. Binnen de bestemmingsomschrijving voor de wegen zijn alle voorzieningen begrepen die voor een goed functioneren van de infrastructuur benodigd zijn.

Artikel 16 Water

Alle hoofdwateren in het buitengebied die belangrijk zijn voor een goede waterhuishouding zijn onder deze bestemming gebracht. Het betreft vaarwegen maar ook waterlopen van cultuurhistorische aard. De laatst genoemde groep is specifiek bestemd omdat het aanlegvergunningenstelsel uit het bestemmingsplan Buitengebied 1993 onvoldoende bescherming heeft geboden. Veel wijken, met name bij Kiel-Windeweer, zijn in de loop van de jaren gedempt. In het tuinbouwgebied in Sappemeer zijn ook enkele wijken bestemd, maar dit heeft als reden de landschappelijke inpassing van de bedrijfsgebouwen te waarborgen (bouwvlakken zijn tussen de wijken gelegen).

Kleinere sloten en waterlopen vallen onder de doeleindenomschrijving van de hoofdbestemming. In het beschermde dorpsgezicht van Kiel-Windeweer worden steigers, buiten deze die in het kader van de vaarverbinding voor de Veenkoloniën zijn aangelegd, beschouwd als een verstoring van het lineaire karakter van het hoofddiep, deze worden dan ook in de regels niet toegestaan. Met ontheffing zijn deze wèl mogelijk. Overigens wordt een aanvraag voor realisering van een steiger niet alleen beoordeeld vanuit het bestemmingsplan, maar ook op basis van de Ligplaatsenverordening die deels andere eisen stelt.

Artikel 17 Wonen

Voor de verschillende woonfuncties in het buitengebied wordt een aantal bestemmingen gehanteerd. Bestaande woningen in het buitengebied vallen onder de bestemming wonen. De nieuwe woningbouwontwikkelingen in dit bestemmingsplan zijn aangegeven met een aanduiding over wijzigingsgebieden.

Binnen de bestemming wonen is het gebruik van een deel van de woning voor zogenaamde 'aan huis verbonden beroepen' toegestaan. Bij aan huis verbonden beroepen wordt van oudsher gedacht aan beroepen die vooral liggen in de administratieve sfeer en daarnaast beroepen op semi-medisch terrein. Tegenwoordig is een ontwikkeling waar te nemen om meer en op bredere terreinen dan hiervoor genoemd thuis activiteiten op dienstverlenend terrein te ondernemen. De gemeente vindt dit een ontwikkeling waaraan medewerking kan worden verleend, zolang de ruimtelijke uitstraling van deze activiteiten die van het woonpand en de woonomgeving niet ontstijgt. Om ongewenste ruimtelijke uitstraling te voorkomen worden voorwaarden gesteld in de regels.

Een aantal woonbestemmingen heeft een nadere aanduiding gekregen (bijvoorbeeld zwemschool). Deze slaat op functies die het aan huis verbonden beroep overstijgen maar zich wel mogen beroepen op bestaande planologische rechten.

Met een ontheffing kunnen toeristisch recreatieve nevenactiviteiten worden toegestaan, zoals een minicamping (maar niet in het dorpsgebied vanwege bebouwingsdichtheden) en tuinrecreatie.

SITUERING EN AANTAL

De woningen dienen binnen een bouwvlak te worden gesitueerd. Het bouwvlak is op de plankaart nagenoeg gelijk aan de omtrekken van de woning. Aan een geringe overschrijding van het bouwvlak kan worden meegewerkt met een ontheffingsmogelijkheid. Binnen het bouwvlak is één (de bestaande) woning toegestaan dan wel het in de verbeelding in het bouwvlak aangegeven maximale aantal. Uitgegaan wordt van vrijstaande woningen, behalve als in de bestaande situatie sprake is van aaneengebouwde woningen. De voorgeschreven afstand van de woning(en) tot de zijdelingse perceelsgrens wordt gemeten vanuit enig punt van de woning.

MAATVOERING

De maten van de woningen dienen te voldoen aan het in de voorschriften opgenomen bouwschema. Dit is de gebruikelijke in de gemeente toegepaste maatvoering. De maximale oppervlakte van de woning (het hoofdgebouw) mag maximaal 100 m2 bedragen, dan wel de bestaande oppervlakte als deze meer is. Met het verlenen van vrijstelling kan meegewerkt worden aan het uitbreiden van het totale oppervlak van het hoofdgebouw tot maximaal 150 m2 dan wel tot maximaal 10% als de bestaande oppervlakte reeds groter is dan 150 m2. Als de uitbreiding dit noodzakelijk maakt, wordt eveneens vrijstelling van het bouwen binnen het bouwvlak gegeven.

BIJGEBOUWEN

Onder bijgebouwen wordt ook verstaan aan- en uitbouwen. Dit is via de begripsbepalingen geregeld. Op basis van de provinciale omgevingsverordening is gekozen voor een andere systematiek dan in het voorontwerp en het oude bestemmingsplan uit 1993 is vastgelegd. Met een percentage gekoppeld aan de grootte van het bouwperceel wordt ervoor gezorgd dat de verhouding tussen ruimte op het perceel en bebouwing acceptabel blijft. Een maximum is wel van toepassing, namelijk 300 m2, waarbij de vierkante meters bijgebouwen het aantal vierkante meters van het hoofdgebouw niet mag overstijgen. Dit is in verband met het behoud van herkenbare verhouding tussen hoofd- en bijgebouwen.

Deze ruime regeling voor bijgebouwen maakt toepassing van een zogenaamde buitenplanse ontheffing (op basis van artikel 3.23 Wet ruimtelijke ordening) voor bijgebouwen in principe overbodig. Wanneer een kap wordt toegepast dient de hellingsgraad van de kap tussen de 30 en de 60 graden te zijn. Met een ontheffing kan medewerking worden verleend voor een bijgebouw met een kap van maximaal 80 graden, óf een plat dak.

KAMERVERHUUR

Een woning is bestemd voor het huisvesten van een gezin, een huishouding. Vanuit het gebied van handhaving is het signaal afgegeven dat de laatste tijd meer en meer panden in gebruik worden genomen voor commerciële (losse) kamerverhuur. Dit betreft situaties waarin panden worden opgedeeld tot woonunits en/of kamers en vervolgens aan afzonderlijke huurders worden verhuurd. De handhavingspraktijk in deze gemeente wijst uit dat deze vorm van wonen tot overlast voor, en verloedering van, de woonomgeving kan leiden. Om onduidelijkheid over het begrip 'huishouden' te voorkomen en verder te ontwikkelen jurisprudentie niet af te wachten wordt in de gebruiksbepalingen uitgesloten dat commerciële kamerverhuur plaatsvindt.

BORGTERREINEN

Verder wil de bestemming de cultuurhistorische en (visueel)landschappelijke kwaliteiten van de borgterreinen in het buitengebied bewaren. Hiertoe is in de regels een aanlegvergunningstelsel opgenomen voor de gronden die in de verbeelding zijn voorzien van een dergelijke aanduiding.

Artikel 18 Wonen - Kiel-Windeweer

Dit artikel onderscheidt zicht van de wijzigingsgebieden omdat hiervoor een concreet bouwplan is overlegd en afspraken over kostenverhaal zijn gemaakt, inclusief eventuele planschade. In de verbeelding is een bouwvlak aangegeven, waarbinnen bij recht één woning kan worden gebouwd. Met een ontheffing kan worden meegewerkt aan maximaal twee aaneengebouwde woningen. In de ontheffingsbepalingen worden de afwegingskaders genoemd. Waar vooral op wordt beoordeeld, is of de aaneen te bouwen woningen passen binnen de ruimtelijke karakteristiek en de gewenste versterking daarvan voor Kiel-Windeweer. Concreet betekent dit dat nieuwbouw moet passen binnen het beeldkwaliteitsplan voor het dorp. Het beeldkwaliteitplan geeft aan, dat de aaneengebouwde woningen naar vormgeving gelijk moeten kunnen worden gesteld met een vrijstaande woning. Voor wat betreft de bebouwingsregels is aangesloten bij de bestemming wonen. Verschil met deze regels is echter wel, dat er geen ontheffing mogelijk is van de bepaling, dat de nokrichting van de woning haaks op het Kieldiep moet worden uitgevoerd.

BEELDKWALITEITPLAN

Voor de aanvullende welstandseisen te stellen aan de nieuw te bouwen woningen, wordt voor het gemak verwezen naar het beeldkwaliteitplan voor Kiel-Windeweer.

Artikel 19 Wonen - Wooncentrum

Het verzorgingshuis voor geestelijk gehandicapten Nieuw Woelwijck ten zuiden van De Vosholen is als een complex voor bijzondere woonvormen aan te merken. Gelet hierop is een afzonderlijke bestemming wooncentrum toegepast voor een niet-zelfstandige woonfunctie. Binnen de bestemming is rekening gehouden met de verschillende bijbehorende en gezamenlijke voorzieningen, woningen voor de bewoners en het personeel, onbebouwde terreinen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, tuinen, wandelpaden etc.

Voor de situering van de gebouwen wordt gewerkt met één bouwvlak. In de regels wordt een bebouwingspercentage voor het gehele bouwvlak vermeld. Met een ontheffing kan dit percentage enigszins worden vergroot.

Artikel 20 Leiding - Gas

De in het plangebied gesitueerde hoofdgastransportleidingen zijn aangegeven en beschermd in hun functioneren in deze dubbelbestemming. Vaak is de onderliggende bestemming agrarisch, de regels van beide bestemmingen gelden gelijktijdig en wegen even zwaar.

Artikel 21 Leiding - Hoogspanning

De in het plangebied gesitueerde hoogspanningsleidingen zijn aangegeven en beschermd in hun functioneren in deze dubbelbestemming. Vaak is de onderliggende bestemming agrarisch, de regels van beide bestemmingen gelden gelijktijdig en wegen even zwaar.

Artikel 22 Waarde - Archeologie

De archeologische betekenis van terreinen wordt bepaald door de onzichtbare informatie die in de grond aanwezig is. In sommige gevallen wordt die informatie via de aanduiding 'reliëf' beschermd, in andere gevallen geldt deze dubbelbestemming.

Met ingang van 1 september 2007 geldt de Wet op de archeologische monumentenzorg. Deze wijziging houdt in dat bij ruimtelijke ontwikkelingen het behoud en de bescherming van archeologische waarde vanaf het begin van de planvorming meegenomen dient te worden. Om die borging afdoende vorm te geven heeft de gemeente onderzocht wat de aanwezige en verwachte archeologische waarden zijn in het buitengebied. De resultaten zijn vormgegeven in de Nota Archeologiebeleid inclusief een kaart met alle archeologische verwachtingswaarden voor het gehele grondgebied van de gemeente.

In dit bestemmingsplan wordt de bescherming uit het oude bestemmingsplan uit 1993 overgenomen, in die zin dat alleen de huidig bekende AMK terreinen worden bestemd. De overige (destijds niet bestemde) waarden worden beschermd met een archeologische verordening. De keuze om te verordenen in plaats van de bestemmen is op het volgende gebaseerd. De bedoeling van de wetgever is dat de beleidskaart met verwachtingswaarden in zijn geheel wordt bestemd in dit bestemmingsplan. Echter, op dit moment is een landelijke discussie gaande over planschade als gevolg van het uitgebreid bestemmen van archeologie. De nieuwe Wet ruimtelijke ordening voorziet namelijk niet in het verhalen van deze eventuele planschadekosten op de hogere wetgever, zodat de gemeente zich geconfronteerd ziet met een mogelijk hoge kostenpost. Hierdoor komt de financiële uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan ter discussie te staan. Door verordenen wordt formeel juridisch juist gehandeld in de geest van de Wet op de archeologische monumentenzorg en wordt de archeologie alsnog afdoende beschermd. Bij de toekomstige herziening van dit bestemmingsplan kan de uitkomst van de landelijke discussie alsnog worden meegenomen.

In het geval van nieuwe ontwikkelingen (zoals genoemd in Hoofdstuk 5) zal conform de archeologieverordening moeten worden gewerkt. Veelal zal het betekenen dat bureauonderzoeken al dan niet gevolgd door proefboringen moeten worden uitgevoerd in gebieden met hoge verwachtingswaarden. De verordening voorziet in waarborgen voor het nemen van deze maatregelen.

Artikel 23 Waarde - Beschermd dorpsgezicht

De bestemming heeft, voor zover van toepassing, mede tot doel het beschermen van de waarden van het beschermde dorpsgezicht van Kiel-Windeweer, zoals deze in het tweede hoofdstuk van de toelichting zijn beschreven. In de verbeelding is het gebied van het beschermde dorpsgezicht aangeduid. In de regels is specifiek geregeld, dat de nokrichting van de woningen langs het Kieldiep in Kiel-Windeweer loodrecht op genoemd diep dient te zijn gesitueerd. Afwijking van deze bepaling is in bestaande situaties mogelijk na een afzonderlijke beoordeling, waarbij moet worden vastgesteld dat de kenmerkende waarden van het dorpsgezicht niet worden aangetast. Steigers, buiten deze die in het kader van de vaarverbinding voor de Veenkoloniën zijn aangelegd, worden beschouwd als een verstoring van het lineaire karakter van het hoofddiep. Deze worden dan ook in de regels niet toegestaan.

Artikel 24 Waarde - Karakteristieke bebouwing

De bebouwingslinten, anders dan het beschermd dorpsgezicht, in de gemeente geven goed zichtbaar en herkenbaar de veenkoloniale ontstaansgeschiedenis van het landschap weer. De linten hebben elk hun karakteristiek voor wat betreft de afwisseling van open en gesloten ruimten, de kavelstructuur, de richting van de kavels ten opzichte van de ontginningsas, de omvang van de bouwvolumes etc.

Door sloop kunnen deze karakteristieken aangetast worden en verloren gaan. Met name in het geval bestaande gebouwen worden gesloopt en niet worden vervangen.

Ter bescherming van de karakteristiek van de linten, moet worden voorkomen dat open gaten ontstaan in de bestaande bebouwingsstructuur. Dit gebeurt door het slopen van gebouwen vergunningplichtig te stellen voor zover die sloop de karakteristiek van het lint kan aantasten. Voorheen was deze bescherming niet mogelijk, maar met de komst van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening is dat veranderd. Om deze bescherming mogelijk én herkenbaar te maken, zijn alle karakteristieke linten in de gemeente als 'Waarde - Karakteristieke bebouwing' bestemd. Dit is een vernieuwing ten opzichte van het voorontwerp van dit bestemmingsplan.

DIVERSE ARTIKELEN - KARAKTERISTIEKE OBJECTEN

In de gemeente bevinden zich bouwwerken die zijn aangewezen als rijksmonument of gemeentelijk monument. De karakteristiek van deze monumenten wordt beschermd op basis van de Monumentenwet 1998 en de gemeentelijke monumentenverordening, maar krijgen ook een aanduiding in dit bestemmingsplan. Er zijn echter ook karakteristieke gebouwen en objecten in het landelijk gebied aanwezig die zeer zeker het behouden waard zijn, maar die geen beschermende status hebben omdat ze buiten de bestemming waarde-karakteristieke lintbebouwing vallen. Om ook deze bouwwerken te beschermen, geldt een sloopverbod voor deze gebouwen en objecten. De gemeente heeft in samenwerking met de welstands- en monumentenstichting Libau in Groningen onderzocht welke bouwwerken onder deze regeling behoren te vallen. Deze bouwwerken zijn met de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristieke objecten' terug te vinden op de plankaart, maar ook in het overzicht in Bijlage 6 Criteria voor karakteristieke objecten . In dit overzicht zijn ook de te beschermen waarden omschreven. De aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristieke objecten' zorgt er voor dat een sloopvergunningenstelsel van toepassing is. Het geheel of gedeeltelijk slopen waardoor de waarde van het object verloren gaat wordt hierdoor voorkomen.

Artikel 25 Waarde - Molenbiotoop

Op een aantal bestemmingen rust de gebiedsaanduiding vrijwaringszone-molenbiotoop. Bebouwing en bomen zorgen ervoor dat molens niet goed meer kunnen functioneren, omdat zij de doorstroming van wind verhinderen. Ook zorgen zij voor een vermindering van de belevingswaarde (zichtbaarheid) van de molen. Om hier in planologische zin meer grip op te grijpen, wordt gebruik gemaakt van de een molenbeschermingszone, de zogenaamde molenbiotoop. De molenbiotoop heeft betrekking op de omgeving van een molen, voor zover die van invloed is op het functioneren van die molen als maalwerktuig én als monument, en is afhankelijk van de hoogte van de molen en omliggende bebouwing en beplanting.

In de verbeelding zijn cirkels aangeduid (vrijwaringszone-molenbiotoop 1 t/m 5) met daaraan gekoppeld de hoogtematen die binnen dit gebied rechtstreeks worden toegelaten. In vrijwaringszone 1 mag gebouwd worden tot een hoogte van 1,5 meter. In de zones 2, 3, 4 en 5 mag gebouwd worden tot een bouwhoogte van respectievelijk 5, 7, 9 en 10 meter hoog. De hoogtematen zijn gebaseerd op de formule zoals deze is opgenomen op de website van De Hollandsche Molen. De toegestane bouwhoogte op enig afstand verschilt per molen omdat de ashoogtes van de molens onderling afwijken. In de vrijwaringsgebieden 2 t/m 5 (100m tot 330 meter) geldt dat getoetst moet worden of de molen gehinderd wordt door de op te richten bebouwing en/of begroeiing: hoe groter de afstand tot de molen, hoe hoger de bebouwing cq begroeiing mag worden. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden in het algemeen toegestaan, omdat deze in de meeste gevallen van minimale invloed zijn op de windvang van de molens.

In de regels worden twee uitzonderingen genoemd. Bestaande bebouwing of beplanting die de maximale hoogte overstijgt kan worden gehandhaafd. Daarnaast kan aan de 'achterzijde' van deze bebouwing (bezien vanuit de molen) nieuwe bebouwing worden opgericht. Aan een huis kan dus bijvoorbeeld een aanbouw of een vrijstaande garage worden gebouwd. De hoogte en breedte van deze nieuwbouw mogen niet groter zijn dan de hoogte en breedte van de bebouwing waarachter wordt gebouwd.

Met de opgenomen ontheffingsbevoegdheid kunnen gebouwen en beplanting worden toegelaten, die de op de kaart aangeduide hoogtemaat overschrijden, maar waarbij aangetoond kan worden dat geen aantasting van het molenbelang optreedt. Wanneer een gebouw of aanplant niet voldoet aan de hoogtematen kan de afweging zijn dat bestaande bebouwing al een belemmering vormt voor de windvang van de molen en de nieuwe bebouwing cq beplanting geen extra belemmering opwerpt. Daarnaast kan gelet worden op de windrichting van waaruit de molen mogelijk wordt belemmerd, de overwegende windrichting in Nederland is zuid-west. Zaak is in ieder geval in deze richting een vrije windvang te behouden.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de situering en afmetingen van bebouwing en/of beplanting.

Artikel 27 Waterstaat - Waterkering

De in verband met de waterhuishoudkundige noodzaak tot regulering noodzakelijke boezemkades worden met deze dubbelbestemming vastgelegd.

Artikel 26 Waterstaat - Waterbergingsgebied

De van provinciewege aangewezen grootschalige bergingsgebieden worden met deze dubbelbestemming vastgelegd.

6.2.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 28 Anti-dubbeltelregel is een verplicht in een bestemmingsplan op te nemen regel. Algemene ontheffingsregels zijn genoemd in de bestemmingsregelingen zelf, zodat zij niet als algemene regels zijn benoemd in dit hoofdstuk.

Voor antennemasten voor commerciële doeleinden is geen (ontheffings)regeling opgenomen. Naar de mening van de gemeente biedt de bestaande infrastructuur voldoende gelegenheden voor de exploitatie van deze antennemasten.

Artikel 29 Algemene wijzigingsregels

In de algemene wijzigingsregels is het beleid terug te vinden voor de versterking van de leefbaarheid in het dorpsgebied. Met de wijzigingsbevoegdheid kunnen nieuwe bestemmingen worden gerealiseerd en ontstaat een gedifferentieerd aanbod van bestemmingen. Op deze manier wordt onnodige leegstand van gebouwen voorkomen. Buiten het dorpsgebied geldt een iets strikter regiem (niet elke functie wordt toegestaan) dat is gebaseerd op het beleid voor vrijkomende karakteristieke agrarische bebouwing. De provinciale omgevingsverordening biedt de ruimte om deze beleidsregels voor hergebruik ruimer toe te passen. Namelijk op bestaande vrijkomende bebouwing in het algemeen. De achterliggende bedoeling is gelijk gebleven: het voorkomen van verpaupering en leegstand in het buitengebied.

Nieuwbouw van woningen is mogelijk gemaakt met toepassing van wijzigingsbevoegdheden. Deze zijn aangeduid als 'wro-zone - wijzigingsgebied..'. De regels voor de woningnieuwbouw zijn een afgeleide van de regels geldend voor de bestemming wonen. Vanuit ruimtelijke overwegingen is gekozen voor een driedeling. De drie gebieden hebben elk een eigen karakter en rol in het landschap. Hierdoor is voor elk gebied een andere invulling voor wat betreft nieuwbouwmogelijkheden vereist. Voor een deel is de gewenste invulling en nieuwbouw in de voorgaande hoofdstukken al beschreven. Hieronder wordt ingegaan op het juridisch onderscheid in regeling van de gewenste (lint)ontwikkelingen.

WRO ZONE - WIJZIGINGSGEBIED 1

Deze wijzigingsbevoegdheid heeft betrekking op de nieuwbouwmogelijkheden voor woningen die het bestemmingsplan geeft in het historische en beeldbepalende lint van Kiel-Windeweer. Zoals eerder in de toelichting geschreven, zijn binnen de huidige bebouwingsstructuur van Kiel-Windeweer ongeveer 20 locaties geselecteerd die bij bebouwing een versterking kunnen geven van de lintstructuur. Sommige locaties bieden ruimte voor meer dan één woning, vrijstaand dan wel aaneengebouwd (2-1 kap). Om geen ongebreidelde bouw van woningen op deze locaties te krijgen, is in de bestemming opgenomen, dat binnen het gebied van de bestemming maximaal 20 woningen zijn toegestaan. De bouw van de woningen dient een versterking te zijn van de structuur van de lintbebouwing in Kiel-Windeweer. Vandaar dat stedenbouwkundige eisen zijn gesteld in de vorm van een beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitplan maakt geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar wordt wel gelijktijdig vastgesteld en wordt daarna toegevoegd aan de welstandsnota zodat het een toetsingskader wordt.

WRO ZONE - WIJZIGINGSGEBIED 2

De voorschriften voor deze bestemming zijn nagenoeg gelijk aan die voor de hiervoor behandelde bestemming en gelden voor de beperkte mogelijkheden van nieuwbouw aan de Kalkwijk en het Achterdiep (in totaal 5 woningen), alsmede voor de vervangende nieuwbouw aan de Noordbroeksterstraat.

WRO ZONE - WIJZIGINGSGEBIED 3

Voor deze bestemming geldt niet dat een lint in ruimtelijke structuur wordt versterkt, maar dat de uitbreiding van het dorp wordt gerealiseerd op een locatie die daartoe in de jaren 1990 al is bestemd en ingericht. In totaal kunnen met deze bevoegdheid 22 woningen worden gerealiseerd.

6.2.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 30 Overgangsregels

Deze regels zijn geheel voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening (artikelen 3.2.1 en 3.2.2). Omdat een bestemmingsplan elke tien jaar moet worden herzien, betreffen de meeste bestemmingsplannen gebieden die reeds in gebruik en ingericht zijn. Een bestemmingsplan kan ruimte bieden voor ontwikkelingen en daarom soms ander gebruik en/of bebouwing toelaten dan er in werkelijkheid in het gebied aanwezig is. Bestaande rechten worden beschermd met overgangsrecht. Er is overgangsrecht voor bouwwerken en overgangsrecht voor het gebruik van de gronden en bouwwerken.

PERSOONSGEBONDEN OVERGANGSRECHT

Naast de standaard voorgeschreven bepalingen is in dit plan persoonsgebonden overgangsrecht opgenomen op basis van artikel 3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening. Dit bestemmingsplan kent aan één natuurlijk persoon deze vorm van overgangsrecht toe, op de locatie van de Camping Groningen Internationaal bij Westerbroek.

Kenmerk van het persoonsgebonden overgangsrecht is dat de werking niet gebonden is aan een object (een bepaald gebruik van gronden en bouwwerken) maar aan een subject (hoedanigheid van een bepaalde persoon als grondgebruiker). Deze mogelijkheid bestaat als 'normaal' overgangsrecht (zoals geregeld in artikel 3.2.2 Besluit ruimtelijke ordening) zou kunnen leiden tot een 'onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen' die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruikten in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan. De vraag is wanneer sprake is van een 'onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen'. Omdat artikel 3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening nog maar recent (1 juli 2008) in werking is getreden en een dergelijke bepaling in het oude recht niet voorkwam, is er nog geen rechtspraak voorhanden die aanknopingspunten biedt voor een zwart-wit antwoord op deze vraag.

In het geval uit dit bestemmingsplan is de aanname gedaan dat wel degelijk gebruik gemaakt kan worden van dit overgangsrecht.

Het positief bestemmen van dit gebruik is in dit bestemmingsplan immers geen optie omdat hiervoor nooit een planologische procedure is gevoerd. De conserverende aard van dit plan en de goede ruimtelijke ordening verzet zich tegen het klakkeloos bestemmen van wat er nou eenmaal is.

De tijdelijke huisvesting van seizoensarbeiders, arbeidsmigranten is al enige jaren gaande en voorziet in een maatschappelijke behoefte. Niet voor niets wordt bijvoorbeeld bij Wagenborgen een geheel park opgericht voor tijdelijke werknemers voor de bouw in de Eemshaven. Als het strijdig gebruik van de camping wordt uitgesloten op basis van de reguliere overgangsbepalingen (het is immers in strijd met het oude bestemmingsplan uit 1993), ligt het voor de hand dat de huisvesting uitwijkt naar het park in Wagenborgen, de Borgmeren of naar één van de parken in de gemeente Tynaarlo aan het Zuidlaardermeer. De huisvestingsproblematiek verschuift dus slechts naar elders in de regio. Daarnaast zou de huidige exploitant daardoor een pijler van zijn bedrijfsvoering zien wegvallen.

Het toepassen van het persoonsgebonden overgangsrecht in dit geval creëert geen precedentwerking omdat het plangebied slechts één locatie kent waarop verblijfsrecreatie is aangeduid bij de bestemming recreatie: de camping Groningen Internationaal. In dit ene geval is het strijdige gebruik gelieerd aan het toegestane gebruik; er wordt gebruik gemaakt van kampeermiddelen voor tijdelijk verblijf (alleen niet uit recreatief toeristisch oogpunt en allicht is het verblijf iets langduriger). Bovendien is deze zaak specifiek te benoemen omdat het aan het licht is gekomen tijdens handhaving op permanente bewoning van recreatieverblijven; het vloeit voort uit een bestuurlijk vastgestelde handhavingsprioriteit.

Het persoonsgebonden overgangsrecht is in de betreffende regels aan voorwaarden verbonden. De locatie en het aantal te verhuren kampeermiddelen/verblijven is vastgesteld. Het overschrijden van de gestelde grenzen en aantallen kampeermiddelen is strijdig met het bestemmingsplan. Het persoonsgebonden overgangsrecht is gebaseerd op voortzetting door één benoemd persoon en komt te vervallen op het moment dat deze het strijdig gebruik (al dan niet gedeeltelijk) overdraagt aan een derde, het gebruik langer dan drie maanden onderbreekt of komt te overlijden.

Artikel 31 Slotregel

Deze regel is geheel voorgeschreven door de Ministriële regeling Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2008, paragraaf 5.7). Deze regel geeft aan hoe de planregels van dit plan kunnen worden aangehaald. Hiermee wordt de naam van het bestemmingsplan vastgelegd. Voor de digitale uitwisseling van plannen krijgt elk plan ook een unieke code van letters en cijfers.