| Plan: | Centrum 's-Gravenzande |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1783.ABP00000010-onhe |
De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:
Begrippen (Artikel 1)
Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.
Wijze van meten (Artikel 2)
Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.
Bedrijf (Artikel 3)
In het plangebied is een aantal bedrijven aanwezig. Deze hebben de bestemming Bedrijf. De in het plangebied voorkomende bedrijfsactiviteiten zijn ingeschaald op basis van de categorieën uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' (zie Bijlage 1 van de regels). De inventarisatie is terug te vinden in Bijlage 1 bij de toelichting. Een aantal bedrijven dat reeds aanwezig is in het plangebied vallen in een hogere categorie dan algemeen toelaatbaar is. Deze bedrijven zijn voorzien van een functieaanduiding op de plankaart. Bij bedrijfsbeëindiging of verplaatsing kan zich daar alleen nog een gelijksoortig bedrijf vestigen, of een bedrijf dat past binnen de algemene toelaatbaarheid.
Centrum - 1 en Centrum - 2 (Artikel 4 en Artikel 5)
De bestemming Centrum - 1 is toegekend aan het bestaand kernwinkelgebied (ROK) en Centrum - 2 is toegekend aan het kernwinkelgebied (gebied Langestraat). Het bestaande gebied heeft de bestemming Centrum - 1, het nieuwe Hart van 's-Gravenzande heeft de bestemming Centrum - 2.
Op deze gronden zijn verschillende uitwisselbare functies mogelijk in combinatie met het wonen op de verdiepingen. Het gaat hierbij om detailhandel en dienstverlening en horecabedrijven uit ten hoogste categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten. Het bevoegd gezag kan daarnaast door middel van afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning verlenen om ambachtelijke bedrijven toe te staan.
Voor het nieuwe kernwinkelgebied 'Hart van 's-Gravenzande' zijn een aantal specifieke bouw- en gebruiksregels opgenomen. Zo is het maximum aantal woningen vastgelegd in de planregels. Daarnaast is het maximum bedrijfsvloeroppervlak voor het nieuwe kernwinkelgebied vastgelegd. Tot slot zijn er een aantal specifieke bouwaanduidingen opgenomen voor enkele stedenbouwkundige bijzonderheden, zoals de bouw van dakopbouwen, bijgebouwen en hoogteaccenten.
Gemengd - 1 (Artikel 6) en Gemengd - 2 (Artikel 7)
Binnen de bestemming Gemengd - 1 en Gemengd - 2 zijn de gronden bestemd voor verschillende functies, in combinatie met wonen. De bestemming Gemengd - 1 is toegekend aan de 'uitloopgebieden' waarbij er zeer verschillende functies mogelijk zijn zoals detailhandel, bedrijven, maatschappelijke voorzieningen, horeca en kantoren.
Binnen de bestemming Gemengd - 2 zijn naast het wonen uitsluitend maatschappelijke voorzieningen toegestaan.
Groen (Artikel 8)
De grotere groenvoorzieningen met een structurerend karakter zijn ondergebracht in de bestemming Groen. Naast beplanting, zijn hier onder andere ook speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, oeververbindingen en water mogelijk.
Horeca (Artikel 9)
Binnen de bestemming Horeca zijn horeca-activiteiten toegestaan die vallen in categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten. De bestemming is toegekend aan het 'horecaplein' (gebied Marktplein).
Maatschappelijk (Artikel 10)
Maatschappelijke functies, waaronder de kerken, scholen, medische zorginstellingen etc. zijn voorzien van de bestemming Maatschappelijk.
Tuin (Artikel 11)
De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor de voortuinen of zijtuinen bij de woningen.
Verkeer (Artikel 12)
Daar waar een weg een stroomfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als Verkeer. Binnen het plangebied betreft dit de Zandeveltweg en de Vestdijklaan/Zuidwind/Oudelandstraat. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen en dergelijke.
Verkeer - Verblijfsgebied (Artikel 13)
Daar waar het openbaar gebied een verblijfs- en verplaatsingsfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als Verkeer - Verblijfsgebied. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen en fiets- en voetpaden.
Wonen (Artikel 14)
De woningen zijn voorzien van de bestemming Wonen. Het beleid is erop gericht de kwaliteit van de woonomgeving te behouden. Daarnaast is er in het centrum van 's-Gravenzande vaak sprake van verschillende andere functies bij het wonen. Deze zijn door middel van verschillende functieaanduidingen geregeld. Voorbeelden van aanduidingen voor deze functies zijn 'bedrijf', 'detailhandel', 'dienstverlening', 'garages', 'kantoor', 'maatschappelijk' en 'specifieke vorm van bedrijf'.
De regeling voor de woonpercelen bestaat uit twee bestemmingen: Wonen en Tuin. De bestemming Tuin is al besproken onder Tuin.
De woningen zelf zijn voorzien van de bestemming Wonen. Het beleid van de gemeente Westland is erop gericht de kwaliteit van de woonomgeving te behouden. Naast de bestaande situatie en de bestaande mogelijkheden die voortvloeien uit de vigerende bestemmingsplanregeling, is bij het toekennen van de bestemmingen het bieden van voldoende erfbebouwingsmogelijkheden voor de bestaande woningen het uitgangspunt. De basis voor de regeling van de bestaande woonfunctie wordt gevormd door een regeling bestaande uit bouwvlakken ter plaatse van de aanwezige hoofdgebouwen. De gronden buiten het hoofdgebouw (zij- en achtererf) zijn gelegen buiten het bouwvlak. De gronden aan de voorzijde (en soms zijkant) zijn bestemd als Tuin.
Bouwvlakken hoofdgebouwen
Bij de opstelling van het bestemmingsplan is voor alle woningen bepaald waar in de huidige situatie het hoofdgebouw (de woning zelf) en waar het bijgebouw (bijvoorbeeld garage) staat. Deze bestaande situatie is het uitgangspunt. Rekening houdend met karakteristieke voorgevelverspringingen en rooilijnen, zijn op de bestemmingsplankaart bouwvlakken opgenomen waarmee de plaats van hoofdgebouwen juridisch is vastgelegd. In de vigerende bestemmingsplannen is de begrenzing van de bouwvlakken aan de achterzijde van de woning vaak op 1 of 2 m uit de bestaande achtergevel neergelegd. Ook in dit bestemmingsplan wordt deze ruimte geboden.
Daar waar niet duidelijk is waar de voorgevel van het hoofdgebouw is gelegen is een gevellijn opgenomen.
Sommige woningen zijn voorzien van bouwaanduidingen die specifiek regelen of woningen gestapeld gebouwd dienen te worden. Per hoofdgebouw is tot slot de goot- en bouwhoogte vastgelegd.
Erfbebouwing
De gronden achter en deels naast het hoofdgebouw c.q. de woning zijn te gebruiken voor uitbreiding van het hoofdgebouw of voor de bouw van bijgebouwen. De regeling bevat bepalingen met betrekking tot de oppervlakte en hoogte van erfbebouwing.
In het bestemmingsplan worden er voldoende erfbebouwingsmogelijkheden geboden, terwijl de ruimtelijke kwaliteit niet onevenredig wordt aangetast.
Aan-huis-gebonden ondernemingen
Aan-huis-gebonden ondernemingen zijn als ondergeschikte functie bij de hoofdfunctie wonen toegestaan. Deze mogen alleen voorkomen zolang de omvang niet meer dan 25% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing bedraagt. Dit geldt tot een maximum van 50 m² per woning.
Centrum - Voorlopig (Artikel 15)
Deze bestemming is toegekend aan de locatie van het tijdelijke winkelcentrum. De voorlopige bestemming heeft een geldigheidstermijn van 5 jaar na inwerkingtreding van het bestemmingsplan. In het artikel is ook een definitieve volumineuze detailhandelsbestemming (bouwmarkt) opgenomen.
Waarde - Archeologie - 1 en - 4 (Artikel 16) en (Artikel 17)
In het bestemmingplan is sprake van twee archeologische verwachtingszones: 'historische dorpskern' en 'verwachtingszone III'. Deze zijn vertaald in Waarde - Archeologie - 1 en Waarde - Archeologie - 4. Bouwwerken op gronden met samenvallende bestemmingen kunnen weliswaar worden gerealiseerd, maar dan met inachtneming van de in de planregels opgenomen voorwaarden. Daarvoor is een verplichting opgenomen voor het verlenen van een omgevingsvergunning. Is er blijkens onderzoek geen sprake van archeologische waarden, dan kunnen de werken en bouwwerken met omgevingsvergunning worden gerealiseerd.
In het kader van de bescherming van de archeologische waarden is ook voor een aantal werken, niet zijnde bouwwerken, en werkzaamheden een omgevingsvergunningsplicht opgenomen. Archeologische waarden kunnen ook worden bedreigd door grondwerkzaamheden die samengaan met de aanleg van bijvoorbeeld wegen, bebouwing en watergangen. Ook ingrijpende agrarische werkzaamheden (diepploegen, onderbemalen) kunnen het bodemarchief onherstelbaar beschadigen en de daarin opgeslagen informatie verloren doen gaan. Deze gronden worden derhalve mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de aanwezige archeologische waarden. Bouwen ten behoeve van samenvallende bestemmingen is via omgevingsvergunning alleen toegestaan voor zover de archeologische waarden niet worden geschaad. Genoemde werken en werkzaamheden zijn zonder omgevingsvergunning niet toegestaan.
Waarde - Karakteristiek en Waarde - Winkelgebied (Artikel 18) en (Artikel 19)
In het beeldkwaliteitsplan Karakteristieke gebieden 's-Gravenzande (zie ook paragraaf 2.1.3 en Bijlage 3 bij de regels) zijn gebieden aangewezen die een bepaalde ruimtelijke kwaliteit hebben die gewaarborgd moeten worden. Deze gebieden hebben de dubbelbestemming 'Waarde - Karakteristiek'. In het plangebied betreft dit:
In dit artikel is bepaald dat bij herbouw van gebouwen en/of de herinrichting van het openbaar gebied de beeldkwaliteitseisen uit het beeldkwaliteitsplan in acht genomen moeten worden. Daarnaast is een sloopverbod zonder omgevingsvergunning opgenomen.
Voor het kernwinkelgebied en de aanlooproutes is de dubbelbestemming 'Waarde - Winkelgebied' opgenomen. In dit gebied geldt ook het sloopverbod zonder omgevingsvergunning. Het verschil met de bestemming 'Waarde - Karakteristiek' is gelegen in het feit dat het toetsingskader uit het beeldkwaliteitsplan niet van toepassing is. In geval van het samenvallen van deze gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - Karakteristiek' prevaleert deze laatstgenoemde bestemming.
In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen.
Antidubbeltelregel (Artikel 20)
Een antidubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
De formulering van de antidubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).
Algemene bouwregels (Artikel 21)
De algemene bouwregels omvatten bouwregels die aanvullend op de regels van hoofdstuk 2 van toepassing zijn. Er wordt onder andere verwezen naar de op de verbeelding vastgelegde hoogtematen en bebouwingspercentages. Daarnaast zijn er, tenzij hoofdstuk 2 anders bepaalt, standaard hoogtematen vastgelegd voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Naast deze meer algemene bepalingen kent het artikel de volgende regelingen.
Overschrijding bouwgrenzen
Dit lid bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn.
Ondergrondse bouwwerken
In dit lid is bepaald dat de regels in dit plan ook van toepassing zijn op ondergrondse bouwwerken.
Parkeernormering
In dit lid is bepaald dat bij iedere ruimtelijke ontwikkeling het Westlands Verkeer- en Vervoerplan van toepassing is.
Dakkapellen
In dit lid zijn de mogelijkheden en toegestane afmetingen voor dakkapellen vastgelegd.
Bestaande bouwwerken
Dit lid bepaalt dat bestaande bouwwerken mogen worden teruggebouwd wanneer deze met een vergunning tot stand zijn gekomen.
Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening
Deze bepaling geeft invulling aan de afstemmingsbepaling tussen de bouwverordening en het bestemmingsplan ingevolge artikel 9 van de Woningwet. Artikel 9 van de Woningwet regelt primair dat de bouwverordening buiten toepassing blijft voor zover deze niet overeenstemt met het desbetreffende bestemmingsplan. Voor zover het bestemmingsplan geen regels bevat ten aanzien van een onderwerp dat in de bouwverordening is geregeld, is de bouwverordening wel van toepassing, tenzij het bestemmingsplan anders bepaalt.
De bepaling dient als uitwerking van de laatste zinsnede en voorkomt dat de bouwverordening onbedoeld aanvullend werkt bij onderwerpen die in het bestemmingsplan bewust niet zijn geregeld, bijvoorbeeld omwille van globaliteit. De relevante onderwerpen staan allemaal in paragraaf 2.5 van de bouwverordening.
Algemene gebruiksregels (Artikel 22)
In dit artikel zijn een aantal vormen van strijdig gebruik als bedoeld in artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening (in samenhang met artikel 2.1 lid 1 onder c. van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) opgenomen. Daarnaast is aangegeven wat niet onder strijdig gebruik valt. Het gaat hier om gebruik dat ingevolge de APV van de gemeente Westland is toegestaan.
Algemene afwijkingsregels (Artikel 23)
In dit artikel wordt omschreven in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels. Het gaat hier om de overschrijding van de bouwgrenzen, voor zover deze afwijkingen niet onder de regel 'algemene bouwregels' valt te scharen. Dit betreft bijvoorbeeld de bevoegdheid om af te wijken van de voorgeschreven maten en percentages. Afwijking is overigens alleen mogelijk wanneer hiermee geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan aspecten als de woon- en milieusituatie van aangrenzende percelen.
Algemene wijzigingsregels (Artikel 24)
In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarmee door middel van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro het mogelijk is enige flexibiliteit in het plan aan te brengen. Het gaat hierbij om een bevoegdheid en houdt geen verplichting in. Deze bevoegdheid mag nadrukkelijk niet worden gebruikt om zodanig aanzienlijke wijzigingen van bestemmingen te bewerkstelligen, dat daarmee de essentie van het plan wezenlijk wordt veranderd.
Wijzigingsgebieden
In het plangebied is een aantal gebieden aangewezen als wijzigingsgebied. Er wordt onderscheid gemaakt in wijzigingsgebied - 1 t/m - 4.
Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone wijzigingsgebied - 1' wijzigen naar de bestemmingen Gemengd - 2 en Verkeer - Verblijfsgebied ten behoeve van de realisatie van de woonservicezone en de herinrichting van het openbare gebied. Het betreft hier het gebied rond de Sand Ambachtstraat.
Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone wijzigingsgebied - 2' wijzigen naar de bestemmingen Wonen, Tuin en Verkeer - Verblijfsgebied. Het betreft hier de EGAC-locatie.
Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone wijzigingsgebied - 3' wijzigen naar de bestemmingen Wonen, Tuin en Verkeer - Verblijfsgebied. Het betreft hier de Horticoop-locatie. Bij het opstellen van deze wijzigingsbevoegdheid is gebruikgemaakt van het 'stedenbouwkundig kader ontwikkelingslocatie Hoogenburgh'.
Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone wijzigingsgebied - 4' wijzigen ten behoeve van de herontwikkeling van twee scholen locaties (Prins Willem Alexanderschool en Koningin Julianaschool) welke in de toekomst mogelijk zullen verdwijnen. Hierbij dienen de randvoorwaarden uit het Ruimtelijk Ontwikkelingskader 's-Gravenzande 2020 (ROK) in acht te worden genomen.
Overige regels (Artikel 25)
Karakteristieke waardevolle bebouwing
In het plangebied zijn een aantal gebouwen aanwezig welke als cultuurhistorisch waardevol zijn aangemerkt. Deze gebouwen hebben op de plankaart de aanduiding 'karakteristiek'. Voor deze bouwwerken is een aantal beschermende regels opgenomen. Het gaat daarbij in de eerste plaats om een sloopverbod zonder omgevingsvergunning. Deze omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na advies door de gemeentelijke monumentencommissie.
Werking wettelijke regelingen
In de regels van een bestemmingsplan wordt in een (toenemend) aantal gevallen met verwijzing naar een (andere) wettelijke regeling een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van het plan. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling van het bestemmingsplan zou anders zonder Wro-procedure een wijziging van het bestemmingsplan met zich mee kunnen brengen.
In het afsluitende onderdeel van de regels komen de overgangs- en slotregel aan de orde.
Overgangsrecht (Artikel 26)
De formulering van het overgangsrecht is bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.1 Bro).
Slotregel (Artikel 27)
Deze regel bevat de titel van het plan.