Bedrijvenpark Oudeland

Artikel 5 Bedrijf - Waarde cultuurhistorie

5.1 Bestemmingsomschrijving

5.1.1 Algemeen

De voor "Bedrijf - Waarde cultuurhistorie" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. bedrijfsdoeleinden;
• b. kantoren en praktijkruimten;
• c. detailhandel;
• d. horeca;
• e. recreatie-inrichtingen;
• f. maatschappelijke doeleinden;
• g. ontsluitingspaden en parkeervoorzieningen;
• h. groen- en plantsoenvoorzieningen;
• i. nutsvoorzieningen;
• j. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
• k. wonen, waaronder bijzondere woonvormen;
• l. zakelijke dienstverlening en;
• m. overige tot een bedrijfsperceel behorende voorzieningen;

met de daarbij behorende andere bouwwerken een en ander met inachtneming van het bepaalde in lid 5.2.

5.1.2 Overige bestemmingen

• a. Ter plaatse van de aanduiding “specifieke bouwaanduiding – monument” zijn de gronden mede bestemd voor behoud, versterking en/of herstel van de aan de gronden en de zich daarop bevindende opstal eigen zijnde cultuurhistorische waarde.
• b. Onverminderd het bepaalde in de leden 5.1.1 en 5.1.2 onder a zijn de gronden mede bestemd voor behoud, versterking en/of herstel van de aan de gronden, terreinen en beplanting eigen zijnde natuurwaarden.

5.2 Nadere bestemmingsomschrijving

5.2.1 Milieuplanologische aspecten

• a. Binnen de in lid 5.1.1 bedoelde bestemming zijn qua bedrijfsactiviteiten toegestaan ambachtelijk en/of verzorgende bedrijven alsmede bedrijven/bedrijfsactiviteiten genomen in categorie 1 of 2 van de in bijlage bij deze regels opgenomen “Staat van Bedrijfsactiviteiten” worden gevestigd (zie ook lid 5.2.8 onder a)”, voor zover deze niet in bedoelde lijst zijn doorgehaald.
• b. De vestiging van inrichtingen als bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder, artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer is niet toegestaan.
• c. De vestiging van inrichtingen als bedoeld in artikel 2 van het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen is niet toegestaan(zie ook lid 5.2.8 onder a).

5.2.2 Kantoren / praktijkruimten

Binnen de bestemming zijn toegestaan:

• a. bedrijfsgebonden kantoren, waarbij per bedrijf/bedrijfsperceel het aantal m2 bedrijfsvloeroppervlakte voor kantoren niet meer mag bedragen dan 50% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte tot een maximum van 3.000 m2;
• b. niet bedrijfsgebonden kantoren ten behoeve van:
  • 1. zelfstandige kantoren tot maximaal 1000 m2 b.v.o. per vestiging;
  • 2. kantoren met een lokaal verzorgingsgebied, zoals parkmanagement;
  • 3. functiegebonden kantoren, zoals (lucht)havengebonden kantoren.<vervallen in verband met aanwijzing ex artikel 3.8 Wro>

5.2.3 Detailhandel

Detailhandel is toegestaan, indien het betreft detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd of verwerkt voor zover zulks een ondergeschikt en niet zelfstandig onderdeel van de bedrijfsvoering vormt, waaronder begrepen detailhandel in kunstnijverheidsproducten (galerie), op voorwaarde dat de verkoopvloeroppervlakte niet meer dan 100 m2 bedraagt.

5.2.4 Horeca, recreatie-inrichtingen

Binnen de in lid 5.1.1 bedoelde bestemming zijn horecavestigingen (categorie hl 1 en hl 2) en recreatie-inrichtingen (categorie I en III), uitsluitend toegestaan na een door burgemeester en wethouders te verlenen afwijking (zie ook lid 5.2.8 onder c).

5.2.5 Maatschappelijke doeleinden

Binnen de bestemming is de vestiging van maatschappelijke doeleinden uitsluitend toegestaan indien:

• a. deze genoemd worden in de in de bijlage bij deze regels opgenomen "Staat van Bedrijfsactiviteiten" en deze daarin niet zijn doorgehaald;
• b. er geen sprake is van de vestiging van kwetsbare of bijzonder kwetsbare objecten.

(zie ook lid 5.2.8 onder d)

5.2.6 Parkeren

Binnen de bestemming dient te worden voorzien in de noodzakelijke parkeervoorzieningen, waarbij als uitgangspunt dient te worden aangehouden ten minste 2 parkeerplaatsen per 100 m2 bedrijfsvloeroppervlak (zie ook onder 5.2.8 onder e).

5.2.7 Wonen en bijzondere woonvormen

Binnen de bestemming is wonen, waaronder begrepen bijzondere woonvormen, uitsluitend toegestaan na een door burgemeester en wethouders te verlenen afwijking (zie ook lid 5.2.8onder f ).

5.2.8 Afwijkingen (nadere) bestemmingsomschrijvingen

a Toelaatbaarheid bedrijven – milieuplanologische aspecten (Inwaartse zonering)

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 5.2.1:

• 1. ten behoeve van bedrijven/bedrijfsactiviteiten die alhoewel niet genoemd zijn in de “Staat van Bedrijfsactiviteiten” doch die naar de aard (qua milieuplanologische hinder) gelijk te stellen zijn met de binnen de onderscheiden milieuzones toegestane en genoemde bedrijven; deze afwijking heeft geen betrekking op de in de “Staat van Bedrijfsactiviteiten” doorgehaalde bedrijven;
• 2. ten behoeve van een bedrijf/bedrijfsactiviteit voor een bedrijf genoemd in één hogere categorie van de “Staat van Bedrijfsactiviteiten” dan voor de onderscheiden milieuzones is toegestaan of een bedrijf/bedrijfsactiviteit die alhoewel niet genoemd in de Staat van Bedrijfsactiviteiten naar de aard (qua milieuplanologische hinder) gelijk te stellen is aan een bedrijf uit één hogere categorie; deze afwijking heeft geen betrekking op de in de “Staat van bedrijfsactviteiten” doorgehaalde bedrijven;
• 3. ten behoeve van de vestiging van inrichtingen als bedoeld in artikel 2 van het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen, op voorwaarde dat geen sprake is van een onevenredige aantasting van de veiligheid op het bedrijventerrein dan wel in het referentiegebied (de woningen langs de Zuidersingel en/of Molenweg) en de (mogelijke) woonfunctie binnen de bestemming als bedoeld in dit artikel. De afwijkingen mogen slechts worden verleend, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefmilieu in het referentiegebied (de nog aanwezige woning en/of wooneenheden binnen de in lid 5.1.1 bedoelde bestemming, nadat toepassing is gegeven aan het bepaalde in lid 5.2.8 onder f). Alvorens af te wijken winnen burgemeester en wethouders ten aanzien van de milieuplanologische aspecten advies in bij een ter zake deskundige instantie, zoals de dienst DCMR.

b Detailhandel

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 5.2.3 voor detailhandel in consumentenartikelen bij recreatie-inrichtingen, maatschappelijke voorzieningen als ondergeschikt onderdeel van dergelijke (bedrijfs)vestiging op voorwaarde dat:

• het assortiment aansluit bij de aanwezige voorzieningen;
• de vloeroppervlakte niet meer dan 10% van de betreffende bedrijfsvloeroppervlakte mag bedragen.

c Horeca en recreatie-inrichtingen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 5.2.4:

• 1. voor de vestiging van recreatie-inrichtingen categorie I en III, waarbij de gezamenlijke bedrijfsvloeroppervlakte ten hoogste 2.000 m2 mag bedragen.
• 2. voor de vestiging van "lichte horeca (hl 1)" of "overige lichte horeca (hl 2)" (zie artikel 1) al dan niet met vergader-/zalenaccomodatie;

onder meer op voorwaarde, dat binnen het perceel wordt voorzien in de eigen parkeerbehoefte.

d Maatschappelijke doeleinden

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 5.2.5 ten behoeve van de vestiging van maatschappelijke doeleinden, ook voor vestigingen die in de in de bijlage bij deze regels opgenomen "Staat van Bedrijfsactiviteiten" zijn doorgehaald, op voorwaarde, dat de vestiging, mede gelet op de milieuplanologische aspecten, waaronder begrepen externe veiligheid, geen (onevenredige) afbreuk doet aan het functioneren van het bedrijventerrein.

e Parkeren

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van de in lid 5.2.6 aangegeven parkeernormen, indien:

• de specifieke bedrijfssituatie daartoe aanleiding geeft;
• op een nadere wijze kan worden voorzien in de parkeerbehoefte van het bedrijf;

op voorwaarde, dat voldoende parkeermogelijkheden aanwezig blijven met betrekking tot toekomstige bedrijfsontwikkelingen.

f Wonen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 5.1.2 voor het toestaan van een woonfunctie binnen de in lid 5.1.2 onder a bedoelde bebouwing op voorwaarde, dat:

• 1. niet meer dan één woning wordt gerealiseerd, en
• 2. een bijzondere woonvorm waarbij niet meer dan 6 wooneenheden met gemeenschappelijke voorzieningen worden gerealiseerd.

De afwijking mag slechts worden verleend indien daardoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het functioneren van het bedrijventerrein.

5.3 Bouwregels

5.3.1

Op de in lid 5.1.1 bedoelde gronden mogen, met inachtneming van het bepaalde in lid 5.2en lid 5.3.1 onder f, uitsluitend bouwwerken ten dienste van de genoemde bestemmingen worden gebouwd, met dien verstande dat:

• a. de gebouwen dienen te worden opgericht binnen de bouwvlakken;
• b. voor zover binnen een bouwvlak de bouwaanduiding “maximumbebouwingspercentage” is aangegeven de bebouwde oppervlakte van dat bouwvlak niet meer mag bedragen dan met bedoelde aanduiding is aangegeven; indien geen percentage is aangegeven het bouwvlak geheel mag worden bebouwd;
• c.
  • 1. van het gebouw als bedoeld in lid 5.1.2 de goothoogte, dakhelling en/of bouwhoogte, zoals aanwezig ten tijde van het in werking treden van het plan niet mag worden gewijzigd;
  • 2. van de overige gebouwen:
    • de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan binnen een bouwvlak of een gedeelte daarvan is aangegeven ter plaatse van de aanduiding "maximumbouwhoogte";
    • de goothoogte niet meer mag bedragen dan binnen een bouwvlak of een gedeelte van een bouwvlak is aan gegeven ter plaats van de aanduiding "maximale goothoogte";
    • de dakhelling niet meer dan 45° mag bedragen;

de bouwhoogte van gebouwen mag worden overschreden door andere bouwwerken, niet zijnde reclame-uitingen, waarbij de bouwhoogte van de gebouwen met ten hoogste 3 m mag worden overschreden;

• d. de bouwhoogte van andere bouwwerken ten hoogste mag bedragen:
  • 1. voor erf- en terreinafscheidingen: 3 m;
  • 2. voor vlaggenmasten: 9 m;
  • 3. voor het overige 2 m;
• e. vrijstaande bouwwerken ten behoeve van reclame-uitingen, met uitzondering van vlaggenmasten, niet zijn toegestaan;
• f. ten aanzien van bebouwing ter plaatse van de (gebieds)aanduiding "vrijwaringszone - Rotterdam-The Hague Airport 10 m" en de zone "vrijwaringszone - Rotterdam-The Hague Airport 15,17 m" is het bepaalde in artikel 17 (Algemene bouwregels), lid 17.3van toepassing.

5.4 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening, bevoegd tot het stellen van de hieronder geformuleerde nadere eisen, indien op grond van een nadere belangenafweging met betrekking tot onder meer:

• planologisch-stedenbouwkundige belangen;
• verkeersbelangen;
• cultuurhistorische belangen, mede ter voorkoming van een mogelijke aantasting van de cultuurhistorische, archeologische en/of architectonische waarden;
• volkshuisvestingsbelangen;
• landschappelijke, natuur- en ecologische belangen;
• veiligheidsbelangen;
• overige ruimtelijke belangen, in verband met een onevenredige beperking van bouw- en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken;

het stellen van genoemde eisen redelijk gewenst of noodzakelijk geacht wordt.

• a. het eisen van één inrit per bedrijf, waarbij de breedte niet meer dan 7 m mag bedragen; van deze bepaling kan worden afgeweken indien er sprake is van;
  • 1. dit gewenst of noodzakelijk is in verband met de bedrijfsvoering ter plaatse en/of een doelmatige inrichting van het bedrijfsperceel.
  • 2. indien de specifieke bedrijfssituatie daartoe aanleiding geeft.
• b. de situering van gebouwen op percelen indien dit gewenst of noodzakelijk is in verband met:
  • 1. een doelmatige inrichting van het terrein;
  • 2. vanwege de gewenste ruimtelijke/stedenbouwkundige kwaliteit van een gebied;
  • 3. veiligheidsaspecten, waaronder begrepen brandweereisen.
• c. ten aanzien van de in deze regels opgenomen parkeernormen, waarbij nadere eisen worden gesteld aan het aantal te realiseren parkeervoorzieningen waarbij meer parkeerplaatsen kunnen worden geëist indien de specifieke bedrijfssituatie daartoe aanleiding geeft, waarbij ten aanzien van de parkeereisen aansluiting wordt gezocht bij de richtlijnen als opgenomen in het ASVV II van het CROW; in dat kader kan:
  • ten minste 2,8 parkeerplaats per 100 m2 bedrijfsvloeroppervlak worden geëist voor de werknemers en bezoekers intensieve onderdelen van de binnen de bestemming toegelaten bedrijven/inrichtingen;
• d. de situering van de te realiseren parkeervoorzieningen.
• e. eisen als opgenomen in artikel 21 (Algemene nadere eisen)

5.5 Specifieke gebruiksregels

5.5.1

Ten aanzien van het gebruik is het bepaalde in artikel 18 (Algemene gebruiksregels) van toepassing.

5.5.2

Onverminderd het bepaalde in lid 5.5.1 is het in ieder geval verboden de onbebouwde gronden te gebruiken voor de buitenopslag van goederen.

5.5.3

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 5.2.8 onder f behoeve van het gebruik van de bouwwerken als bedoeld in lid 5.1.2 onder a bedoelde bebouwing op voorwaarde, dat:

• a. niet meer dan één woning wordt gerealiseerd;
• b. in het kader van bijzonder woonvormen, naast de onder a bedoelde woning, niet meer dan 6 wooneenheden worden gerealiseerd.

De afwijking mag slechts worden verleend indien daardoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het functioneren van het bedrijventerrein.

5.6 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

5.6.1 Verbodsregels

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden van burgemeester en wethouders, met betrekking tot:

• a. de in lid 5.1.2 onder a bedoelde bouwwerken de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren:
  • 1. het slopen;
  • 2. het uitvoeren van werkzaamheden die afbreuk doen aan de cultuurhistorische waarde van de bebouwing;
• b. tot de overige binnen de bestemming aanwezige bebouwing: het slopen;
• c. tot de op het perceel aanwezige bomen en andere houtopstanden;
  • 1. het vellen of rooien van de houtopstanden;
  • 2. het uitvoeren van werken/of werkzaamheden die de dood of ernstige beschadiging van de houtopstanden beogen dan wel ten gevolge hebben.

5.6.2 Toelaatbaarheid

• a. Een vergunning, als bedoeld in lid 5.6.1 onder a is slechts toelaatbaar, indien:
  • 1. dit geschiedt in het kader van de restauratie van de oorspronkelijke cultuurhistorische en/of archeologische waarde van de bebouwing;
  • 2. de werken en/of werkzaamheden van ondergeschikte aard zijn en geen sprake is van een onevenredige aantasting van de mogelijkheden tot het herstel van de aan de bebouwing eigen zijnde cultuurhistorische en/of archeologische waarde;
  • 3. indien op grond van de Monumentenwet of de gemeentelijke monumenten-verordening reeds een sloopvergunning is vereist.
• b. Een vergunning als bedoeld in lid 5.6.1 onder b is slechts toelaatbaar, indien geen afbreuk wordt gedaan aan de verblijfsplaatsen van de binnen het gebied aanwezige beschermde fauna, dan wel indien in voldoende mate sprake is van een compensatie van deze biotopen;
• c. Een vergunning als bedoeld in lid 5.6.1 onder c is slechts toelaatbaar, indien geen afbreuk wordt gedaan aan de biotopen van de binnen het gebied aanwezige beschermde fauna, dan wel in voldoende mate sprake is van een compensatie van deze biotopen onder meer door voldoende herplant van bomen en andere houtopstanden;

5.6.3 Uitzonderingen

• a. Het bepaalde in lid 5.6.1 onder a is niet van toepassing op:
  • 1. het uitvoeren van andere werken of werkzaamheden in het kader van het onderhoud van de bebouwing;
  • 2. andere werken of werkzaamheden waarvoor door burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning is verleend;
  • 3. andere werken en/of werkzaamheden, uit een oogpunt van de ruimtelijke ordening van niet ingrijpende betekenis;
• b. Het bepaalde in lid 5.6.1 onder b is niet van toepassing op:
  • 1. het uitvoeren van andere werken of werkzaamheden van ondergeschikte aard in het kader van het onderhoud van de bebouwing waarbij geen afbreuk wordt gedaan aan de verblijfplaatsen van binnen het gebied aanwezige beschermde fauna;
  • 2. het uitvoeren van andere werken of werkzaamheden van ondergeschikte aard binnen de bebouwing waarbij nader onderzoek is gebleken dat er geen verblijfplaatsen aanwezig zijn van vleermuizen en/of steenuilen;
• c. Het bepaalde in lid 5.6.1 onder c is niet van toepassing op:
  • 1. het uitvoeren van andere werken en/of werkzaamheden in het kader van het normale onderhoud waaronder begrepen het periodiek snoeien of afzetten van de bomen en andere houtopstanden.

5.6.4 Adviezen

• a. Alvorens te beslissen omtrent een vergunning als bedoeld in 5.6.1 onder a wordt door burgemeester en wethouders aan de een deskundige op het gebied van de monumentenzorg.
• b. Alvorens te beslissen omtrent een vergunning als bedoeld in lid 5.6.1 onder b en c wordt door burgemeester en wethouders aan de een deskundige op het gebied van beschermde fauna.