Centrumplan Helvoirt

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Centrumplan Helvoirt" van de gemeente Haaren.

De gemeenteraad van Haaren heeft in december 2009 ingestemd met het door het college gepresenteerde Centrumplan voor de kern Helvoirt. Het plan is er op gericht om de dorpse kwaliteit te behouden en te versterken. De ontwikkeling betreft de bouw van het woonzorgcentrum de Leyenhof, een nieuwe brede school met de nieuwe sportzaal en appartementen en grondgebonden woningen. Verder heeft de brandweer aan het spoor een nieuwe uitrukkazerne gerealiseerd.

De gemeente heeft besloten om deze centrumontwikkelingen en de uitrukkazerne in één bestemmingsplan in te passen vanwege de ruimtelijke verwevenheid van beide plannen. Voor alle genoemde ontwikkelingen behalve de grondgebonden woningen zijn reeds omgevingsvergunningen verleend. Voorliggend bestemmingsplan bevat dus gebieden met zowel een conserverend als een ontwikkelingsgericht karakter.

Aan de noordzijde van het spoor worden nieuwe woningen gebouwd. De planologische procedure voor deze ontwikkeling, woningbouwlocatie Den Hoek, is reeds doorlopen.

Onderstaande afbeelding geeft de topografische ligging van het plangebied weer.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE

1.2 Fasering

Het Centrumplan wordt in stappen uitgevoerd zodat bewoners maar één keer hoeven te verhuizen. De volgende onderdelen van de totale ontwikkeling zijn reeds voltooid:

• 1. slopen de Leyenhof en woningen langs Martinipad;
• 2. slopen appartementengebouw Bloeymanstraat 116 tot en met 134;
• 3. slopen ouderenhome;

De hieronder genoemde onderdelen gaan in de (nabije) toekomst gerealiseerd worden:

• 4. realiseren brede school, sportzaal en appartementen (MFA) (de bouw hiervan is gestart);
• 5. realiseren de Leyenhof;
• 6. slopen bestaande school, sportzaal en restant 't Gastenbosch;
• 7. realiseren woningbouw en inrichting park.

De juridisch-planologische procedure voor de centrumontwikkelingen van Helvoirt is opgeknipt in verschillende procedures. Het Centrumplan is daarvoor in deelgebieden (fasen) opgesplitst.
Op de volgende afbeelding zijn deze fasen weergegeven.

Fase 1: zorgcentrum de Leyenhof (projectafwijkingsbesluit);

Fase 2: brede school, sportzaal en appartementen inclusief parkeerplaatsen (projectafwijkingsbesluit);

Fase 3: grondgebonden woningen(bestemmingsplan);

Fase 4: uitrukpost brandweer (projectafwijkingsbesluit).

FASERING ONTWIKKELINGEN CENTRUM HELVOIRT

Voor fase 1, 2 en 4 is een afzonderlijke Wabo-procedure gevolgd (projectafwijkingsbesluit). De ontwikkelingen in deze fasen zijn dus planologisch onherroepelijk. Alleen fase 3, de grondgebonden woningen, betreft een ontwikkeling waarvoor nog geen procedure is doorlopen.

In voorliggend bestemmingsplan zijn al deze ontwikkelingen (fasen 1 t/m 4) vervat, zodat er één overkoepelend plan is voor de gehele centrumontwikkeling in Helvoirt. In dit bestemmingsplan worden de ontwikkelingen van de fasen 1, 2 en 4 als bestaand beschouwd.

1.3 Kadastrale begrenzing

Hiernavolgende afbeelding toont de kadastrale situatie van het plangebied.

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Helvoirt, sectie D. De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt 37.535 m² en van het gebied fase 3 15.557 m².

KADASTRALE SITUATIE

1.4 Vigerende plannen

1.4.1 Bestemmingsplan "Kom Helvoirt"

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Kom Helvoirt":

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 3 juni 2010;
• onherroepelijk door uitspraak Raad van State d.d. 31 augustus 2011.

De volgende afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende plankaart. Naast de ligging van het plangebied van het totale bestemmingsplan is tevens het gebied van fase 3 aangegeven.

UITSNEDE PLANKAART VIGEREND BESTEMMINGSPLAN KOM HELVOIRT

Uit bovenstaande afbeelding is af te lezen dat binnen het gebied fase 3 de volgende bestemmingen vigeren.

Groen
De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor:

• groenvoorzieningen, bermen en beplanting;
• paden, speelvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding;
• parkeervoorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Maatschappelijk
De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen, met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven. Gebouwen dienen binnen een bouwvlak te worden gebouwd.

Verkeer
Binnen deze bestemming mogen wegen en straten, en wandel- en fietspaden voor de afwikkeling van doorgaand verkeer worden aangelegd. Daarnaast zijn parkeer-, groen en speelvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. Er mogen geen gebouwen worden opgericht.

Conclusie
De beoogde woningen met parkeerplaatsen kunnen niet gerealiseerd worden op basis van het vigerende bestemmingsplan. Reden waarom een procedure voor een herziening van het bestemmingsplan wordt doorlopen.

1.4.2 Projectbesluit woonzorgcentrum de Leyenhof (fase 1)

Voor deze ontwikkeling is reeds een projectafwijkingsbesluit ex artikel artikel 2.12, eerste lid, sub a, 3o van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) doorlopen. Het college van burgemeester en wethouders heeft hiervoor op 23 september 2014 een omgevingsvergunning verleend.

1.4.3 Projectafwijkingsbesluit brede school, sportzaal en appartementen inclusief parkeerplaatsen (fase 2)

Voor deze ontwikkeling is reeds een projectafwijkingsbesluit ex artikel 2.12, eerste lid, sub a, 3o van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) doorlopen. Het college van burgemeester en wethouders heeft hiervoor op 29 april 2013 een omgevingsvergunning verleend.

1.4.4 Projectafwijkingsbesluit uitrukpost brandweer (fase 4)

Voor deze ontwikkeling is reeds een projectafwijkingsbesluit ex artikel 2.12, eerste lid, sub a, 3o van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) doorlopen. Het college van burgemeester en wethouders heeft hiervoor op 22 augustus 2011 een omgevingsvergunning verleend.

De uitrukpost voor de brandweer en de nieuwe ontsluitingsweg zijn inmiddels gerealiseerd en in bedrijf genomen.

1.5 Leeswijzer

Dit rapport is voorts als volgt opgebouwd.

• In hoofdstuk 2 is een gebiedsanalyse van het plangebied en omgeving opgenomen.
• Daarna wordt in hoofdstuk 3 het feitelijke (steden)bouwkundig plan beschreven.
• Hoofdstuk 4 geeft een overzicht van het beleid waaraan het plan moet voldoen.
• Hoofdstuk 5 vervolgt met de met het plan samenhangende uitvoeringsaspecten milieu, waarden en water.
• De financiële aspecten komen in hoofdstuk 6 aan bod.
• Hoofdstuk 7 beschrijft de juridische aspecten (planregels en plankaart).
• Hoofdstuk 8 tenslotte bevat een rapportage van de procedure.

Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied van het Centrumplan Helvoirt - fasen 1 tot en met 4. Achtereenvolgens worden de geschiedenis, wijdere omgeving, en de directe omgeving beschreven.

2.1 Geschiedenis

Helvoirt is ontstaan uit beekdalnederzettingen, gelegen op de hogere gronden langs Zandleij, Broekleij en Raamse Loop.

De nederzettingen groeiden uit tot een dorp dat bestaat uit een aantal gehuchten en buurtschappen, te weten: Molenstraat, Achterstraat, Voorste- en Achterste Distelberg, Heikant, Zandkant, Laar, Helvoirtsestraat, Hoef ten Halve, Gijzel en Raam.

HELVOIRT OMSTREEKS 1900

De naam Helvoirt zou afgeleid zijn van “hel”, een woest, moerassig gebied, met daar doorheen een “voirt”, een doorwaadbare doorgang. Voor het eerst komt de naam “Hellevorth“ voor in een akte uit 1192.

Een kapel uit die periode stond op de plaats van de huidige “Oude Kerk” aan de Torenstraat.

Een versterkte boerderij de “Mansus Zwensberch” is in de 15de eeuw de basis van het eerste Kasteel Zwijnsbergen geworden. De aanwezigheid van dit kasteel en zijn bewoners heeft in de volgende eeuwen zowel bestuurlijk als cultureel een belangrijke invloed gehad op de dorpsontwikkeling en de bevolkingssamenstelling. De industriële revolutie betekende op talloze terreinen vernieuwing en verbetering van het dagelijks leven. Helvoirt werd via wegen en een spoorlijn ontsloten. Na de Tweede Wereldoorlog ontwikkelde Helvoirt zich tot een dynamisch dorp waar het voor eenieder goed toeven is.

Onderhavig plangebied ligt centraal in het dorp, en maakt derhalve deel uit van de historische ontwikkeling. Nog aanwezige historische panden zijn onder andere Kastanjelaan 9, 12 en 14.

De historische wegenstructuur bepaalt voor het grootste deel de stedenbouwkundige opbouw van Helvoirt. Belangrijke historische wegen zijn de Torenstraat en de Achterstraat in noord-zuid richting, en de Kastanjelaan/Lindelaan in oost-west richting.

2.2 Wijdere omgeving

Navolgende afbeelding geeft de ligging van het plangebied in de wijdere omgeving weer.

WIJDERE OMGEVING

Algemene ontwikkeling
De kern is organisch gegroeid als een lintdorp in zowel noord-zuid richting als in oostelijke richting. Behalve door de twee waterlopen wordt Helvoirt redelijk strak begrensd door de spoorlijn in het noorden en de N65 in het zuiden.

Ontsluiting
De hoofdontsluiting van het huidige dorp vormt de dorpenverbinding Helvoirtsestraat - Torenstraat - Molenstraat.

Aan de noordzijde wordt Helvoirt begrensd door de spoorlijn Tilburg - 's-Hertogenbosch. De N65 vormt de begrenzing van de kern aan de zuidzijde. De N65 is tevens de belangrijkste ontsluitingsweg van het dorp.

Ruimtelijk-functioneel
De hoofdfunctie binnen de kern Helvoirt is een (echt dorpse) menging van wonen, werken en recreatie. De woningbouw bestaat voornamelijk uit geschakelde, twee-onder-een-kappers en vrijstaande woningen. Vanuit het centrum naar het zuiden worden de kavels geleidelijk aan groter en bestaat de bebouwing voornamelijk uit vrijstaande woningen in een groene setting aan ruim opgezette woonstraten.

Ten noorden van het spoor ligt, verscholen achter de bebouwing van de Helvoirtsestraat, het bedrijventerrein “Industrieweg”. Voorts ligt iets zuidelijker aan de oostzijde van de Torenstraat een locatie met enkele bedrijven.

Nabij de bedrijvenlocaties ten zuiden van de spoorlijn ligt het buitensportcomplex met voetbal- en tennisvelden.

Sociaal-culturele en publieke voorzieningen zijn grotendeels centraal gelegen. Zo staat aan de Kastanjelaan de basisschool met een peuterspeelzaal. De kern heeft twee kerken: de protestantse kerk aan de Van Grevenbroeckstraat en de rooms-katholieke kerk aan de Kastanjelaan. Bij de kerk aan de Kastanjelaan ligt ook een begraafplaats. In Helvoirt zijn voldoende medische voorzieningen aanwezig. De kern Helvoirt beschikt tevens over het woonzorgcentrum de Leyenhof, gelegen binnen het plangebied aan de Bloeymanstraat.

2.3 Directe omgeving

Onderstaande afbeelding, kaartbijlage 1 en de foto's geven de bestaande toestand van de directe omgeving en het plangebied van het Centrumplan Helvoirt weer.

IGL heeft een terreinmeting uitgevoerd voor het Centrumplan, zie bijlage 3. Deze terreinmeting is als onderlegger gebruikt voor de kaart bestaande toestand.

LUCHTFOTO DIRECTE OMGEVING

2.3.1 Ontsluiting

Gebied ten zuiden van de Kastanjelaan
De Kastanjelaan vormt de belangrijkste ontsluiting voor het zuidelijke gebied. Al het autoverkeer van en naar de Dr. Landmanschool, sportzaal De Wiekelaar en het gemeenschapshuis 't Gastenbosch wikkelt zich via deze straat af. Ook de woningen die binnen het plangebied aan het Martinipad liggen zijn ontsloten op de Kastanjelaan.

Het autoverkeer kan het woonzorgcentrum de Leyenhof bereiken vanuit de Bloeymanstraat. Dit is een rustige woonstraat van waaruit men via de Kerkstraat de Kastanjelaan kan bereiken. Via de Tilburgstraat is de Torenstraat direct bereikbaar.

Binnen het zuidelijke gebied liggen de voor autoverkeer toegankelijke, maar doodlopende Kloosterstraat en het Martinipad.

Binnen het gebied zijn naast de auto-ontsluitingen ook langzaamverkeersverbindingen aanwezig. Zo kan men in het verlengde van de Kloosterstraat te voet of met de fiets naar de Bloeymanstraat. De autoroute over het Martinipad gaat over in een smal voetpad ter hoogte van het parkeerterrein achter de sportzaal. Dit voetpad sluit aan op de Torenstraat. Wat zuidelijker ligt ook een pad voor langzaam verkeer dat aansluit op de Torenstraat. Dit pad loopt langs het woonzorgcentrum de Leyenhof. Overigens lopen binnen het gebied enkele interne wandelpaden.

Gebied ten noorden van de Kastanjelaan
In het gebied aan de noordzijde van de Kastanjelaan is een nieuwe verharde ontsluitingsweg voor de brandweer-uitrukpost aangelegd, zoals opgenomen in het projectafwijkingsbesluit van fase 4. Deze sluit aan de oostkant van het gebied aan op de Torenstraat. Aan de westzijde loopt de Stationsweg over in de verharde weg Den Hoek. Deze weg sluit langs de begraafplaats aan op de Kastanjelaan.

2.3.2 Bebouwing en functies

Het plangebied, gelegen tussen de oude linten Achterstraat, Kastanjelaan en Torenstraat, is een gebied met gemengde functies. Het centrum van Helvoirt heeft zich vooral ontwikkeld rondom de kruising van de Lindelaan, Achterstraat en Kastanjelaan. De sterke menging van wonen, detailhandel, horeca en maatschappelijke functies zorgt voor een karakteristiek, levendig en dorps karakter.

Kastanjelaan
De bebouwing langs de Kastanjelaan bestaat uit een historisch lint van afwisselend vrijstaande woningen en bijzondere bebouwing. De woonbebouwing heeft één of twee lagen met kap. Aan de noordzijde van de Kastanjelaan bevindt zich een beeldbepalend cluster bestaande uit de kerk, de pastorie, een statige woning en de oude Landmanschool. Deze bebouwing is wat verder van de weg gelegen waardoor hier een aardige groene voorruimte ontstaat.

De lintbebouwing aan de zuidkant van de Kastanjelaan wordt onderbroken door de Dr. Landmanschool en het gemeenschapshuis 't Gastenbosch. Ook deze bebouwing is verder van de straat gesitueerd, maar hier is een rommelige, stenige voorruimte ontstaan van een lage kwaliteit.

Dr. Landmanschool
De school bestaat uit twee bouwlagen met kleine dakpartijen. Het gebouw kenmerkt zich door een sterke geleding in de gevelpartij waardoor een onrustig beeld ontstaat. Daarnaast heeft het pand geen karakteristieke, dorpse uitstraling die recht doet aan de lintbebouwing en het tegenoverliggende beeldbepalende cluster. In het kader van de voorgenomen ontwikkelingen zal de huidige Dr. Landmanschool gesloopt worden.

Gemeenschapshuis 't Gastenbosch
Het gemeenschapshuis 't Gastenbosch bestaat uit één laag met een plat dak en heeft een sterke horizontale geleding. In verband met de bouw van de brede school is dit gebouw reeds deels gesloopt. Het restant wordt gesloopt bij oplevering van de brede school.

Sportzaal De Wiekelaar
Achter de bebouwing in de hoek van de Kastanjelaan en de Torenstraat staat de sportzaal De Wiekelaar. Deze is bereikbaar via het Martinipad. De sportzaal is circa twee lagen hoog. Aan de entreezijde aan het Martinipad telt het gebouw één bouwlaag. Het gebouw heeft slechts enkele kleine raampartijen, straalt geen openheid uit en is niet uitnodigend, wat van een sportzaal wel verwacht mag worden. Dit gebouw zal gesloopt worden.

Bloeymanstraat
De Bloeymanstraat is een rustige woonstraat met vrijstaande en twee-onder-een-kap-woningen. De bebouwing bestaat voornamelijk uit twee lagen met een kap. Van de kleinschalige bebouwingstypologie in de Bloeymanstraat wordt afgeweken door de grootschalige, haast stedelijke bouw van het woonzorgcentrum de Leyenhof. De bij dit centrum behorende zorgappartementen liggen deels aan de Bloeymanstraat en deels in het gebied tussen de bebouwing van de Bloeymanstraat en de Torenstraat. Daarnaast staat langs de Bloeymanstraat nog een appartementengebouw bestaande uit drie lagen met een plat dak. Een tweede gebouw is inmiddels gesloopt ten behoeve van de centrumontwikkeling.

Zorgcentrum de Leyenhof
Het zorgcentrum de Leyenhof is een bejaardencentrum waarvoor een herontwikkeling is voorzien. Het gebouw van de Leyenhof is reeds gesloopt. Voor dit plan is een separate procedure voor een omgevingsvergunning doorlopen.

Uitrukpost brandweer
Ten noorden van de Kastanjelaan, langs het spoor, is in 2011-2012 de nieuwe uitrukpost van de brandweer gerealiseerd, zoals opgenomen in het projectafwijkingsbesluit van fase 4. De uitrukpost bestaat uit een remise inclusief werkplaats, meldkamer, kleedruimten, vergaderruimte, keuken en opslagruimte. Het gebouw bestaat uit één laag met een plat dak.

Brede school, sportzaal en appartementen
De bouw van het nieuwe gebouw met de brede school, sportzaal en tien appartementen, zoals opgenomen in het projectafwijkingsbesluit van fase 2, is begonnen tijdens de voorbereiding van dit bestemmingsplan.

2.3.3 Beplanting

Bureau Poppe uit Duiven heeft een bomeninventarisatie uitgevoerd. De resultaten zijn weergegeven op de kaart 'inmeting bestaande situatie' d.d. 12 maart 2007, nr. BP.011.011, zie bijlage 4. In november 2014 heeft een nadere inventarisatie plaatsgevonden om vast te stellen welke bomen in fase 3 behouden moeten blijven. Deze zijn weergegeven op de als bijlage 5 bijgevoegde tekening. Het behoud van deze bomen is geborgd door het opnemen van een vergunningsplicht voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden ter plaatse van deze bomen, zoals bijvoorbeeld kappen, graven of aanbrengen van verhardingen.

Gebied ten zuiden van de Kastanjelaan
Binnen het gebied ten zuiden van de Kastanjelaan staan volgens de bomeninventarisatie 148 bomen, waarvan er zeker 44 aangemerkt zijn als 'te handhaven'. Daarnaast bestaat de beplanting in dit gebied voornamelijk uit struikgewas en onderbegroeiing. Voorts bestaat een groot deel van het gebied uit grasvelden. Buiten de geïnventariseerde 'te handhaven' bomen is er geen waardevolle beplanting aanwezig.

Gebied ten noorden van de Kastanjelaan
Het gebied langs de spoorlijn Tilburg - 's-Hertogenbosch is niet meegenomen in de genoemde bomeninventarisatie. Op de kaart Bestaande toestand, zie bijlage 1. zijn de bomen in dit deelgebied indicatief weergegeven. Ook hier geldt dat de beplanting naast de bomen voornamelijk uit struiken en lage begroeiing bestaat, zie onderstaande foto (groen Stationsweg met kerk).

2.3.4 Technische infrastructuur

Op 26 februari 2010 is een Klic-melding uitgevoerd. Voor de exacte ligging van de kabels en leidingen wordt verwezen naar de leidinggegevens van de diverse leidingbeheerders.

Analyse
Binnen het plangebied liggen diverse kabels en leidingen:

• datatransportleidingen (van KPN, Eurofiber, GC PEC, Ziggo);
• gasleidingen (van Enexis, Intergas);
• laag- en middenspanningsleidingen (van Enexis);
• rioolleidingen vrijverval (van de gemeente Haaren);
• waterleidingen (van Brabant Water);
• overige leidingen (Prorail).

Dit betreffen geen leidingen die een belemmering voor het plan vormen of waarvoor een medebestemming opgenomen dient te worden.

Conclusie
Voor de onderhavige ontwikkelingen vormen de kabels en leidingen geen belemmering.

2.3.5 Bestaande beeldkwaliteiten

Het straatbeeld wordt gekenmerkt door een sterke differentiatie door de afwisseling van vrijstaande villa’s en boerderijtjes. Opvallende historische gebouwen binnen de linten zijn de kerken, het voormalige raadhuis en de voormalige herbergen en cafés. De moderne bedrijven aan de Torenstraat vormen een sterk contrast met de historische bebouwing.

2.4 Conclusies gebiedsanalyse

De gebiedsanalyse leidt tot de volgende relevante punten voor onderhavige planontwikkeling fase 3.

• 1. In het plangebied liggen aan de zuidzijde van de Kastanjelaan de Dr. Landmanschool, de sporthal De Wiekelaar en het gemeenschapshuis 't Gastenbosch die alle drie gesloopt zullen worden, en overigens het resterende deel schoolplein, verkeersruimte en een trapveld zonder behoudenswaardige beeldkwaliteiten.
• 2. Aan de noordzijde van de Kastanjelaan bestaat het plangebied uit een braakliggend terrein naast de onlangs gerealiseerde uitrukpost van de brandweer. Er zijn hier geen behoudenswaardige beeldkwaliteiten.
• 3. De belangrijkste ontsluitingsweg voor het plangebied is de Kastanjelaan. Vanaf deze weg is via de interne ontsluitingswegen Kloosterstraat en Martinipad het plangebied bereikbaar. Overigens liggen er enkele wandelpaden in het gebied. De aansluiting voor langzaam verkeer naar de Torenstraat dient behouden te blijven.
• 4. Uit de Klic-melding volgt dat er binnen het plangebied diverse kabels en leidingen liggen. Geen van deze leidingen vormt echter een belemmering voor de uitvoering van het plan.

Hoofdstuk 3 Plan

Na voorgaande inventarisatie en analyse volgt in dit hoofdstuk de beschrijving van het feitelijke plan. In dit hoofdstuk worden alleen de nieuwe ontwikkelingen van fase 3 beschreven. De andere fasen zijn reeds in separate procedures behandeld en worden in dit bestemmingsplan één op één overgenomen.

3.1 Ontwerp

De ontwikkeling van fase 3 omvat de bouw van maximaal 39 woningen, de aanleg van een speelplaats en de inrichting van de openbare ruimte met wegen, voetpaden en parkeervoorzieningen. De gemeente Haaren legt de voorzieningen in de openbare ruimte aan en de ontwikkelaar realiseert de woningen.

De als bijlage 2 opgenomen inrichtingstekening geeft het ontwerp van de openbare ruimte, waaronder de parkeerplaatsen, de wegen, de beplanting, de speelvoorzieningen en de grenzen van de uitgeefbare gronden rondom de nieuwe woningen weer. Het bouwplan voorziet op dit moment in 32 woningen, met de volgende verdeling:

• 18 rijwoningen;
• 6 twee-onder-een-kap woningen;
• 1 vrijstaande woning;
• 3 patiowoningen;
• 4 vrije kavels.

De ontwikkelaar heeft echter het recht het aantal woningen uit te breiden tot maximaal 39, indien de verkaveling en programmering hier aanleiding voor geven.

Het ontwerp van de woningen moet voldoen aan het beeldkwaliteitplan, zie ook paragraaf 4.3.5. In het beeldkwaliteitplan zijn onder andere richtlijnen opgenomen ten aanzien van de bouwhoogten, woningtypen, materiaalgebruik en bouwmassa's.

3.2 Ontsluiting

De woningen in het middengebied zijn ontsloten via een woonstraat die als een lus aan de Kastanjelaan is gekoppeld. In deze woonstraat geldt éénrichtingsverkeer. Vanaf deze woonstraat kan men de woningen ten noorden van de Leyenhof bereiken via een straat met het principe van 'shared space': gemotoriseerd en langzaam verkeer zijn niet gescheiden en maken gebruik van dezelfde ruimte.

Er is een langzaamverkeersverbinding vanaf de nieuwe woonstraat naar de Bloeymanstraat. Het Martinipad dat een doorsteek voor langzaamverkeer naar de Torenstraat vormt, blijft in het plan behouden.

3.3 Parkeren

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet aangetoond worden dat er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden voor de beoogde functies binnen het plangebied.

Parkeernormen

Het gemeentelijke parkeerbeleid is vastgelegd in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP Haaren).

Parkeerbalans

Adviesbureau Exante heeft een parkeerbalans opgesteld, zie bijlage 7. Het onderzoeksgebied van de parkeerbalans beslaat niet alleen het plangebied van voorliggend bestemmingsplan, maar ook een schil van circa 100 meter daaromheen. Er is voor dit grote onderzoeksgebied gekozen, omdat een deel van de parkeervraag uit het centrumgebied in de schil daarom wordt opgevangen. De parkeerplaatsen langs het spoor zijn bijvoorbeeld speciaal aangelegd voor onder meer de medewerkers van De Leyenhof. In de parkeerbalans zijn alle bestaande en nieuwe functies opgenomen.

In de parkeerbalans zijn de parkeerkengetallen van CROW-publicatie 317 als parkeernorm gehanteerd. Deze publicatie werkt met minimale en maximale parkeerkengetallen. In bijlage 7 is een parkeerbalans opgesteld voor het gunstige scenario (op basis van de minimale parkeernorm) en voor het ongunstige scenario (op basis van de maximale parkeernorm). Voor de beoordeling van de parkeersituatie van voorliggend bestemmingsplan wordt getoetst aan de gemiddelde parkeerbalans: het gemiddelde van het gunstige en ongunstige scenario. Onderstaande tabel is een samenvatting van de resultaten uit de parkeerbalans en geeft voor de verschillende momenten in de week de gunstige (bij minimale parkeernorm), de ongunstige (bij maximale parkeernorm) en de gemiddelde parkeerbalans weer. Uit de tabel volgt dat wanneer de gemiddelde parkeernorm wordt gehanteerd er op alle momenten in de week sprake is van een positieve parkeerbalans.

Tijdstip	gunstig	ongunstig		gemiddeld
werkdag - ochtend	254	100		177
werkdag - middag	236	76		156
werkdag - avond	131	-62		35
werkdag - nacht	256	100		178
koopavond	138	-47		46
zaterdagmiddag	168	1		85
zaterdagavond	141	-33		54
zondag	183	18		101

In de deelgebieden C2, S2, S3, S5, S7 en S8 ontstaan weliswaar op bepaalde tijdstippen in de week parkeertekorten, maar deze lokale tekorten worden weer opgeheven door overschotten op andere plekken. Daarbij worden maatregelen getroffen om de parkeerdruk te minimaliseren:

• in het gebied van de brede school/sportzaal (C1) worden bijvoorbeeld de schooltijden van de onder- en bovenbouw onderling afgestemd;
• in het gebied van de nieuwe woningen (C3) moet binnen de woonbestemming ten minste één parkeerplaats per woning worden gerealiseerd en in stand gehouden;
• de parkeerplaatsen langs het spoor (C4) worden speciaal gerealiseerd om de parkeerdruk in het centrum te reduceren.

Ook toekomstige ontwikkelingen binnen voorliggend bestemmingsplan worden getoetst volgens de in deze paragraaf beschreven systematiek. Concreet betekent dit dat voor iedere (individuele) ontwikkeling de complete parkeerbalans herzien moet worden, waarbij ook rekening moet worden gehouden met ontwikkelingen in het 'schilgebied'.

Conclusie

Het Centrumplan voldoet aan de parkeernormen, maar er zal van tijd tot tijd in bepaalde gebieden sprake zijn van een hoge parkeerdruk. Dit is niet geheel te voorkomen vanwege de beperkte ruimte in het centrum. In de centrumplanontwikkeling is een (ruimtelijke) balans gezocht tussen enerzijds een vitaal centrum met gevarieerde voorzieningen en anderzijds voldoende parkeerplaatsen.

3.4 Groen en water

Het gebied fase 3 is grotendeels verhard door de woonbebouwing en de verkeersruimte. De tuinen bij de woningen zullen deels worden verhard en deels ingericht met beplanting. Langs de straten zullen de bestaande bomen waar mogelijk gehandhaafd worden. Enkele bestaande leilinden worden herplant in de shared space. Een aantal sfeerbepalende bomen binnen het plangebied dienen behouden te blijven. Deze zijn weergegeven op de als bijlage 5 bijgevoegde tekening.

Tussen de brede school en de Leyenhof wordt een parkachtige speelplek aangelegd. Hier worden enkele bomen en plantvakken in een grasveld gesitueerd dat is omzoomd door beukenhagen. Het centrale deel van de speelplek bestaat uit kunstgras met betonnen elementen.

Onderhavig plan biedt binnen het gebied fase 3 geen ruimte voor oppervlaktewater.

Hoofdstuk 4 Beleid

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

4.1 Nationaal niveau

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving.

De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Bij de realisatie van onderhavig plan zijn geen van deze nationale belangen in het geding.

Conclusie
Het plan is niet in strijd met het beleid in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De in de SVIR opgenomen nationale belangen krijgen een wettelijke grondslag in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

De werking van het Barro is naar plaats beperkt. Onderhavig plangebied ligt niet binnen een gebied waarop het Barro van toepassing is.

Conclusie
Het Barro is niet rechtstreeks van toepassing op het plan.

4.1.3 Besluit ruimtelijke ordening

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is van toepassing op het plan. Specifiek aandachtspunt is het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2, waarin de verplichting is opgenomen om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren; de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarbij moet achtereenvolgens worden aangetoond dat er een actuele regionale behoefte is (trede 1), of deze behoefte in bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen (trede 2), en - in geval van een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied - dat de locatie multimodaal is of kan worden ontsloten (trede 3).

In de definitiebepaling voor 'stedelijke ontwikkeling', als opgenomen in art. 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i Bro, luidende een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen' is geen ondergrens opgenomen. Hieruit volgt dat elke stedelijke ontwikkeling, hoe kleinschalig dan ook, is onderworpen aan de toepassing van de ladder. De ABRvS heeft daarentegen ten aanzien van een aantal typen (kleinschalige) ontwikkelingen een ondergrens aangenomen. De ondergrens hangt daarbij af van de 'omstandigheden van het geval' en wordt mede bepaald op basis van de aard en omvang van de ontwikkeling, de structuur van de omgeving en de ruimtelijke uitstraling van de ontwikkeling. Er is recente jurisprudentie waarbij een ruimtelijke ontwikkeling (14 woningen) als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' werd aangemerkt. De ontwikkeling was dermate grootschalig dat deze werd aangemerkt als 'woningbouwlocatie' en derhalve als 'stedelijke ontwikkeling' (ABRvS 9 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1252). In het licht van deze uitspraak en de aard en omvang van het initiatief (39 woningen) wordt voorliggend plan als stedelijke ontwikkeling aangemerkt en wordt het getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Trede 1 - actuele regionale behoefte
Het plan maakt het juridisch-planologisch mogelijk om 39 nieuwe woningen te bouwen in een centrum-dorps woonmilieu. Het plan is zowel opgenomen in de Woonvisie 2011-2015 als in de Woningbouwmatrix 2015 van de gemeente Haaren, zie paragraaf 4.3.2. De Woningbouwmatrix 2015 is in lijn met de Regionale Agenda Wonen en de demografische cijfers uit de provinciale bevolkings- en woningprognose 2014 van de Provincie Noord-Brabant. Hiermee is aangetoond dat er zowel in kwalitatieve als in quantitatieve zin sprake is van een actuele regionale behoefte naar de geplande woningen. Aan trede 1 wordt voldaan.

Trede 2 - bestaand stedelijk gebied
Het 'bestaand stedelijk gebied' wordt gedefinieerd als: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het onderhavige plangebied kan worden gekenmerkt als een dergelijk bestaand stedenbouwkundig samenstel, aangezien het plangebied is gelegen in de kern Helvoirt (omringd door bebouwing en samenhangende openbare ruimtes) en het feit dat het plangebied op dit moment bebouwd is ten behoeve van schoolgebouwen en een sporthal. De behoefte aan woningbouw wordt zodoende opgevangen door benutting van beschikbare gronden voor herstructurering en transformatie. Aan de voorwaarde in deze trede wordt voldaan. Een nadere toets aan trede 3 is niet nodig.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening en aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.1.4 Overig nationaal beleid

Het overige nationale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

4.2 Provinciaal niveau

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Structuurvisie Ruimtelijke Ordening;
• Verordening ruimte 2014.

Het plan wordt aan deze twee nota's getoetst.

4.2.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010, partiële herziening 2014 in werking getreden. De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid van het provinciale bestuur op de ontwikkeling van Noord-Brabant.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de plankaart. Onderhavig plangebied is aangeduid.

UITSNEDE PLANKAART STRUCTUURVISIE RUIMTELIJKE ORDENING

Het plangebied ligt binnen de aanduiding 'kernen in het landelijk gebied'.

Analyse
Het provinciale beleid voor een landelijke kern houdt in:

• een lokale opvangtaak voor wonen, werken en voorzieningen;
• zorgvuldig ruimtegebruik;
• aandacht voor lokale identiteit.

Voorliggend plan betreft een herontwikkeling van het bestaande dorpscentrum ten behoeve van de lokale behoefte. Tevens wordt gestreefd naar een opwaardering van de ruimtelijke kwaliteiten.

Conclusie
Voorliggend plan past binnen de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening.

4.2.2 Verordening ruimte 2014

Op 19 maart 2014 is de Verordening ruimte 2014 in werking getreden. Deze Verordening stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.

Het plan betreft de bouw van nieuwe woningen. Voor het plan zijn de volgende artikelen van toepassing:

• artikel 3.1 zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit;
• artikel 4.2 stedelijke ontwikkeling;
• artikel 4.3 nieuwbouw van woningen.

Artikel 3.1 zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit

De toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling bevat een verantwoording dat sprake is van behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit en dat toepassing wordt gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Het plan betreft de revitalisering van het centrum van Helvoirt, waarbij oude panden worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. In geval van een stedelijke ontwikkeling, waar in dit geval sprake van is, moet tevens worden voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking, zoals bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening, uit paragraaf 4.1.3 blijkt dat dit het geval is.

Artikel 4.2 stedelijke ontwikkeling

Een bestemmingsplan dat voorziet in een stedelijke ontwikkeling is uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied. Onderhavig plan betreft een stedelijke ontwikkeling en ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.

Artikel 4.3 - Nieuwbouw van woningen

Bij nieuwbouw van woningen moet in de toelichting worden aangetoond dat de plannen passen binnen de afspraken, die daarover zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg. De centrumplan ontwikkelingen passen binnen de kaders van de Woonvisie 2011 - 2015, zoals blijkt uit paragraaf 4.3.2. De beoogde nieuwbouw past qua aantal en type binnen de in het RRO gemaakte afspraken.

Conclusie
Voorliggend plan past binnen de kaders van de Verordening ruimte.

4.3 Gemeentelijk niveau

4.3.1 Structuurvisie Haaren

De gemeente Haaren heeft op 22 januari 2015 de Structuurvisie Haaren vastgesteld. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de structuurvisiekaart. De ligging van het plangebied is aangegeven.

UITSNEDE STRUCTUURVISIEKAART

De gemeente stelt zichzelf ten aanzien van woningen een basistaakstelling om ervoor te zorgen dat er een evenwicht ontstaat tussen vraag en aanbod van woningen. Hiervoor zet de gemeente in op een beleid dat een aantal sporen volgt:

• het bieden van onderscheidende woonmilieus;
• het bieden van voldoende woningaanbod;
• een duurzame planontwikkeling;
• toegankelijkheid van de woningmarkt voor alle doelgroepen.

Daarnaast acht de gemeente zich verantwoordelijk voor huisvesting van de doelgroepen:

• lagere inkomens (waaronder starters en jongeren);
• jonge gezinnen;
• actieve senioren;
• zorgbehoevenden.

In de Structuurvisie Haaren wordt de herontwikkeling van het Centrumplan Helvoirt genoemd als inbreidingslocatie. Het woningaanbod in het Centrumplan Helvoirt is zeer gevarieerd, waarbij een deel van de woningen geschikt is voor bovengenoemde doelgroepen. De directe nabijheid van sociale voorzieningen sluit goed aan op de woonwensen van met name jonge gezinnen, senioren en zorgbehoevenden. Er wordt ingespeeld op de behoefte binnen de gemeente Haaren. Het plan sluit daarmee aan op de Structuurvisie Haaren.

Conclusie

Het plan past binnen de kaders van de Structuurvisie Haaren.

4.3.2 Woonvisie 2011-2015

In de Woonvisie 2011-2015 wordt beschreven hoe het gemeentelijke woonbeleid er de komende jaren uit zal zien. Het doel van de Woonvisie is dat vraag en aanbod van woningen zo goed mogelijk op elkaar worden afgestemd; een proces dat continu in beweging is. De centrumplan ontwikkeling Helvoirt is opgenomen in Woonvisie 2011-2015. De in de Woonvisie beschreven plannen zijn weliswaar op onderdelen aangepast als gevolg van nieuwe inzichten, maar de hoofdopzet is ongewijzigd. Onderstaande tabel geeft een totaal overzicht van alle binnen het plangebied (fase 1 t/m 4) opgenomen woningtypen.

type	huur/koop	aantal
rijwoningen	koop	18
twee-onder-een-kap	koop	6
vrijstaande woningen	koop	1
patiowoningen	koop	3
vrije kavels	koop	4
woningen* (type nader te bepalen)	koop	7
appartementen (boven schoolgebouw)	huur	10
intramurale zorgeenheden (Leyenhof)	huur	32
service wooneenheden (Leyenhof)	huur	50
totaal		131

* Binnen de bestemming Wonen zijn 39 (koop)woningen toegestaan, maar waarschijnlijk worden er maar 32 woningen gebouwd. In de tabel wordt echter uitgegaan van het planologisch maximum.

Conclusie
De voorgenomen ontwikkelingen van centrumplan Helvoirt passen binnen de kaders van de Woonvisie 2011-2015.

4.3.3 Dorpsontwikkelingsplan

In 2008 is een dorpsontwikkelingsplan opgesteld, waarin de bewoners hun mening geven over de leefbaarheid van de kern Helvoirt. De leefbaarheid wordt bepaald door de volgende aspecten: sociaal klimaat, het wonen, de voorzieningen, het verkeer, de bereikbaarheid, het werken en de relatie tussen burgers en overheid.

Voor het Centrumplan zijn de volgende aandachtspunten relevant:

• het bouwen van woningen voor met name starters en senioren;
• het verbeteren van de verkeersveiligheid;
• het brengen van sfeer in het dorpshart.

Met het realiseren van het Centrumplan wordt het aanbod van woningen vergroot en de openbare ruimte in het centrum gerevitaliseerd.

Conclusie
Met het realiseren van het Centrumplan worden enkele doelstellingen uit het Dorpsontwikkelingsplan gerealiseerd.

4.3.4 Groenbeleidsplan 2009

Op 18 juni 2009 heeft de gemeenteraad het Groenbeleidsplan 2009 vastgesteld, dat een visie bevat voor het openbare groen voor de middellange en lange termijn. In het plan zijn tevens een aantal concrete acties uitgezet. Onderstaande afbeelding is een uitsnede uit de gewenste groenstructuur met daarin de voor het plangebied relevante acties.

GEWENSTE GROENSTRUCTUUR GROENBELEIDSPLAN

In het Groenbeleidsplan is tevens een afbeelding "huidige groenstructuur" opgenomen. Het plangebied is daarop aangemerkt als een waardevolle groene ruimte met beeldbepalende bomen en boomgroepen. Er wordt geadviseerd deze parkachtige omgeving te integreren in de inbreidingsplannen.

4.3.5 Welstandsnota

De Welstandsnota van de gemeente Haaren (februari 2013) bevat de basiscriteria, waaraan bouwaanvragen op welstandsaspecten getoetst worden. Het legt voor een bepaald gebied een beoordelingskader vast. Dit is opgesteld vanuit enerzijds een beeld van de aanwezige waarden en anderzijds een visie op de toekomst van het gebied.

De Welstandsnota is vooral bedoeld voor kleinschalige ontwikkelingen zoals de bouw van een of meer huizen. Voor de ontwikkeling van het Centrumplan Helvoirt is er echter voor gekozen om een separaat beeldkwaliteitplan op te stellen waarin de gewenste kwaliteiten van de bebouwing en de openbare ruimte worden vastgelegd, zie bijlage 6. Dit beeldkwaliteitplan zal gelijktijdig met voorliggend bestemmingsplan worden vastgesteld. Na vaststelling wordt het beeldkwaliteitplan als bijlage bij de Welstandsnota opgenomen en wordt het daar onderdeel van het beeldkwaliteitsplan.

Conclusie
Gezien de omvang van de ontwikkeling is ervoor gekozen om een separaat beeldkwaliteitplan op te stellen dat vervolgens aan de Welstandsnota zal worden toegevoegd.

4.4 Conclusies beleidskader

Samenvattend kunnen de volgende conclusies worden getrokken met betrekking tot de ontwikkeling van het plangebied:

• Het plan is in overeenstemming met de nationale en provinciale beleidskaders.
• De ontwikkeling van het Centrumplan Helvoirt heeft volgens de StructuurvisiePlus prioriteit.
• Het plan is in overeenstemming met de Woonvisie 2011-2015.
• Het plan is in overeenstemming met de wensen uit het Dorpsontwikkelingsplan.
• Uit het Groenbeleidsplan volgt dat een deel van het plangebied is aangemerkt als waardevolle groene ruimte met beeldbepalende bomen. Hiervoor zullen maatregelen worden getroffen om deze zoveel mogelijk te behouden.

Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

• 1. milieu;
• 2. waarden;
• 3. water.

Voor een aantal uitvoeringsaspecten zijn onderzoeken uitgevoerd door gespecialiseerde bureaus. Deze onderzoeken zijn uitgevoerd voor het totale Centrumplan Helvoirt. De resultaten zijn gepresenteerd per fase.

5.1 Milieu

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

5.1.1 Bodemkwaliteit

5.1.1.1 Inleiding

Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden beoordeeld of de bodemkwaliteit past bij deze nieuwe functie.

5.1.1.2 Analyse

Amitec heeft een verkennend bodemonderzoek (NEN5740) uitgevoerd. De bevindingen zijn weergegeven in het rapport "Verkennend bodemonderzoek, Centrum Helvoirt, Fase 3" (16 maart 2010, nr. 10.702-NEN.02). Het onderzoeksrapport is opgenomen als bijlage 8. De conclusies en aanbevelingen van het onderzoek zijn hieronder weergegeven.

"In de bovengrond zijn achtergrondwaarde overschrijdingen voor de parameters cadmium, koper, kwik, nikkel, zink en PAK aangetroffen. In de ondergrond ter hoogte van de Stationsweg is een achtergrondwaarde overschrijding voor de parameter PAK aangetroffen. In het grondwater is een streefwaardeoverschrijding voor de parameters barium, nikkel en zink aangetroffen. De in het grondwater aangetroffen zware metalen komen in Noord-Brabant van nature voor in verhoogde concentraties. De gemeten concentraties vormen geen gevaar voor de volksgezondheid."

Deze resultaten komen overeen met het later door Geofox Lexmond uitgevoerde bodemonderzoek, "Gecombineerd onderzoek en bemalingsadvies", d.d. 10 oktober 2010. Hierin staat ten aanzien van de bodemkwaliteit:

"De puinhoudende bovengrond is plaatselijk lichtverontreinigd met kwik, lood, zink en PAK-totaal. Zowel de boven- als ondergrond zonder bodemvreemde bijmengingen is niet verontreinigd.

Het voorkomen van de licht verhoogde gehalten zware metalen en PAK-totaal is zeer waarschijnlijk te relateren aan het voorkomen van de bodemvreemde bijmenging in de bovengrond. Dit komt vaker voor in het oud- stedelijk gebied en de gehalten zijn lager dan de tussenwaarde, waardoor er conform de Wet bodemsanering geen aanleiding is om nader onderzoek uit te voeren."

Deze onderzoeken zijn uitgevoerd in 2010, maar er kan gesteld worden dat er sindsdien, voor zover bekend, geen wijzigingen in de omstandigheden van de bodem en het grondwater hebben plaatsgevonden.

De gronden ter plaatse van het gemeenschapshuis 't Gastenbosch, aan de Kastanjelaan 17, zijn niet onderzocht. Het uitvoeren van een onderzoek was niet mogelijk vanwege de bestaande bebouwing. Op grond van de volgende argumenten kan echter redelijkerwijs worden aangenomen dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de geplande bestemmingswijziging:

• op grond van de vigerende bestemming Maatschappelijk zijn reeds gevoelige objecten toegestaan;
• op de locatie hebben geen bodemverontreinigende activiteiten plaatsgevonden. er is dus geen aanleiding om te veronderstellen dat er sprake is van bodemverontreiniging.

Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen zal, in het kader van het Bouwbesluit, altijd een bodemonderzoek uitgevoerd moeten worden. In het onwaarschijnlijke geval dat er toch sprake is van bodemverontreiniging, zal dit dus altijd aan het licht komen en zal een passende oplossing (bijvoorbeeld saneren) gevonden moeten worden, alvorens er gebouwd kan worden.

5.1.1.3 Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.2 Bedrijven en milieuzonering

5.1.2.1 Inleiding

Om te voorkomen dat als gevolg van het plan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten optreden moet worden getoetst of:

• de voorgenomen ontwikkeling van invloed is op omliggende milieugevoelige objecten (woningen etc.) buiten het plangebied en op geplande, omliggende milieugevoelige objecten (woningen, school, zorgcentrum) binnen het plangebied;
• bestaande milieubelastende inrichtingen (bedrijven) van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling c.q. of de voorgenomen ontwikkeling een belemmering vormt op de bedrijfsvoering van omliggende inrichtingen.

Omgevingstype
Basis voor deze toetsing vormt de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, Den Haag, 2009), waarin richtafstanden zijn opgenomen voor diverse bedrijfstypen.

In het centrum is sprake van een menging van functies. Tevens is de Kastanjelaan aan te merken als een ontsluitingsweg voor de kern Helvoirt. Op basis hiervan is het plangebied aan te merken als een 'gemengd gebied' en kunnen de richtafstanden met één afstandsstap verkleind worden. Een richtafstand van 100 m wordt dus 50 m en een richtafstand van 50 m wordt 30 m, enzovoorts.

Voor de uitstraling van milieubelastende activiteiten, zowel binnen als buiten het plangebied, wordt dus uitgegaan van de omgevingstypering 'gemengd gebied'.

5.1.2.2 Analyse

Invloed van het plan op de omgeving
Onderhavige ontwikkeling betreft de bouw van nieuwe grondgebonden woningen ter plaatse waar nu een school staat. De woningen zijn geen milieubelastende objecten. De ontwikkeling heeft dus geen negatieve uitstraling op de omgeving.

Invloed omliggende inrichtingen op plan

Zoals in de inleiding in paragraaf 1.2 reeds is toegelicht, zijn de planologische procedures voor de centrumplanontwikkeling in vier fasen verdeeld: de Leyenhof (fase 1), de brede school inclusief appartementen en sportzaal (fase 2), de woningbouw (fase 3) en de uitrukpost (fase 4). Voor fase 1, 2 en 4 zijn de planologische procedures reeds doorlopen. In voorliggend bestemmingsplan wordt de woningbouw (fase 3) als nieuwe ontwikkeling opgenomen. Voor het overzicht worden tevens fasen 1, 2 en 4 in dit bestemmingsplan beschreven, maar planologisch gezien zijn dit geen nieuwe ontwikkelingen. Derhalve wordt voor de beoordeling van de milieuzonering alleen gekeken naar de invloed van de omgeving op de woningen (van fase 3).

In bijlage 9 is een kaart milieuzonering opgenomen waarop de relevante, gereduceerde richtafstanden van de milieubelastende functies in de nabijheid van de woningbouwlocatie (fase 3) zijn weergegeven. Uit de tekening volgt dat aan de richtafstanden van twee bedrijven niet wordt voldaan.

Torenstraat 8
Aan de Torenstraat 8 ligt een timmerbedrijf. Dit bedrijf heeft een richtafstand van 50 meter. In gemengd gebied mag deze afstand worden gereduceerd tot 30 meter. Binnen deze richtafstand zijn nieuwe woningen geprojecteerd. Een nader onderzoek naar de geluidsbelasting op de gevels van de woningen is noodzakelijk. Adviesbureau Caubergh-Huygen DPA heeft dit akoestisch onderzoek uitgevoerd, zie bijlage 10. Uit het onderzoek volgt dat ter plaatse van de nieuwe woningen van fase 3 ruimschoots aan de geluidsnormen wordt voldaan.

Hiermee wordt enerzijds aangetoond dat ter plaatse van de woningen sprake is van een goed woon- en leefklimaat en anderzijds dat de inrichting (Timmerwerkplaats) niet wordt belemmerd door voorgenomen ontwikkeling.

Brede school
Enkele nieuwe woningen liggen binnen de richtafstand van de brede school. Een nader onderzoek naar de geluidsbelasting op de gevels van de woningen is noodzakelijk.

In het kader van de ruimtelijke procedure (projectafwijkingsbesluit) voor de realisatie van de brede school (fase 2) heeft Cauberg-Huygen een akoestisch onderzoek uitgevoerd (rapport 'Akoestisch onderzoek bouwplan Hart van Helvoirt', 10 december 2012, referentie 20092534-29), waarin de geluidsuitstraling van de ontwikkeling (speelplaatsen, parkeerterrein en installaties) op de omgeving is berekend. Hierin waren de woningen van fase 3 nog niet meegenomen. In bijlage 11 is een aanvulling op dit rapport opgenomen, waarin de geluidsbelasting van de brede school op de (nabij de school gelegen) nieuwe woningen van fase 3 is berekend. Uit deze berekening volgt dat zowel het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (in de dag-, nacht- en avondperiode) en het maximale geluidsniveau (in de dag-, nacht- en avondperiode) aan de grenswaarden voor van het Activiteitenbesluit voldoen. De grenswaarden voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau in de dag-, nacht- en avondperiode bedraagt respectievelijk 50, 45 en 40 dB(A). De grenswaarden voor het maximale geluidsniveau in de dag-, nacht- en avondperiode bedraagt respectievelijk 70, 65, 60 dB(A).

Hiermee wordt enerzijds aangetoond dat ter plaatse van de woningen sprake is van een goed woon- en leefklimaat en anderzijds dat de inrichting (Brede School) niet wordt belemmerd door voorgenomen ontwikkeling.

5.1.2.3 Conclusie

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Enerzijds is ter plaatse van de nieuwe woningen sprake van een goed woon- en leefklimaat. En anderzijds worden de omliggende inrichtingen (Brede School en de Timmerwerkplaats) niet belemmerd door voorgenomen ontwikkeling.

5.1.3 Externe veiligheid

5.1.3.1 Inleiding

Externe veiligheid heeft betrekking op locaties waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, waardoor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit zouden kunnen komen te overlijden. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden aangetoond dat geen nieuwe kwetsbare objecten binnen de plaatsgebonden risicocontour van 10-6 per jaar worden gerealiseerd en moet een eventuele toename van het groepsrisico verantwoord worden.

5.1.3.2 Analyse

In de directe omgeving van het plangebied liggen geen (risicovolle) inrichtingen, buisleidingen of transportroutes (over weg en water) of hoogspanningsleidingen. Het plangebied ligt wel in de nabijheid van de spoorlijn Tilburg - 's-Hertogenbosch, een transportroute voor gevaarlijke stoffen. In een eerder stadium heeft Agel adviseurs een onderzoek naar het aspect externe veiligheid uitgevoerd, rapport "Onderzoek Externe Veiligheid Spoorzone Helvoirt", versie 05, d.d. 30 mei 2012. Uit dit rapport volgt dat geen van de ontwikkelingen binnen het plangebied binnen de PR-contour van de spoorlijn ligt. Het plaatsgebonden risico vormt dus geen belemmering.

De in het onderzoek gehanteerde uitgangspunten ten aanzien van het groepsrisico zijn inmiddels is verouderd. Het onderzoek is daarom geactualiseerd. De geactualiseerde berekening is gerapporteerd in de als bijlage 15 opgenomen memo "Actualisatie berekening groepsrisico Spoorzone Helvoirt. Hieruit volgt dat met inbegrip van de in voorliggend bestemmingsplan geplande ontwikkelingen het groepsrisico kleiner is dan 0,1 * de oriëntatiewaarde. Op grond van artikel 8 lid 2a van het Besluit externe veiligheid transportroutes, volstaat een beperkte verantwoording van het groepsrisico. Deze beperkte verantwoordingsplicht wordt hieronder gegeven en betreft een omschrijving van:
1. de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op de weg, en;

2. de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op de weg een ramp voordoet.

Ad 1

Indien zich een ramp voordoet op het spoor zijn er voldoende mogelijkheden om deze te bestrijden en te beperken. Het spoor is vanaf meerdere kanten bereikbaar voor hulpdiensten uit de omgeving.

Ad 2.

In geval van een ramp kunnen de bewoners van de nieuwe woningen via de

Kastanjelaan, De Kloosterstraat of via het steegje naar de Torenstraat vluchten.

5.1.3.3 Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.1.4 Geurhinder veehouderijen

5.1.4.1 Inleiding

Bij ruimtelijke ontwikkelingen nabij agrarische bedrijven is het aspect geurhinder van belang. Er moet worden aangetoond dat het plan geen belemmering vormt voor agrarische bedrijven en dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plan.

5.1.4.2 Analyse

In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen veehouderijen. Een toetsing aan de Wet geurhinder en veehouderij is niet vereist.

5.1.4.3 Conclusie

Het aspect geurhinder veehouderijen vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.5 Luchtkwaliteit

5.1.5.1 Inleiding

Het aspect luchtkwaliteit heeft betrekking op ruimtelijke ontwikkelingen die een bijdrage leveren aan de luchtverontreiniging en op ruimtelijke ontwikkelingen die gevoelig zijn voor een slechte luchtkwaliteit.

Om personen tegen de gevolgen van luchtverontreiniging te beschermen zijn in de Wet milieubeheer normen opgenomen voor bepaalde stoffen. In de praktijk blijken vooral fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) een rol te spelen.
Daarnaast is het in het kader van een goede ruimtelijke ordening van belang aan te tonen dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

5.1.5.2 Analyse

De (negatieve) effecten van onderhavig plan op de luchtkwaliteit zijn onderzocht door Cauberg-Huygen.
De resultaten voor het onderzoeksgebied zijn beschreven in rapport "Onderzoek luchtkwaliteit, Fase III, centrumplan Helvoirt" (8 februari 2010, 20092534-05). Het onderzoeksrapport is opgenomen als bijlage 16. De conclusies en aanbevelingen van het onderzoek zijn hieronder weergegeven.

"In het luchtkwaliteitonderzoek zijn de concentraties NO2 en PM10 berekend op basis van verkeerprognosecijfers voor de Torenstraat, als hoogst belaste weg in de directe omgeving van het plangebied van fase III, en een aanname omtrent een maximaal verkeerseffect ten gevolge van de planontwikkeling centrumplan Helvoirt fase I t/m IV.
De berekeningen zijn uitgevoerd overeenkomstig de bepalingen uit de Ministeriële Regeling ‘Beoordeling luchtkwaliteit 2007’ met het rekenprogramma CAR II, versie 8.1.
Uit de berekeningen volgt dat de beschouwde verkeersaantrekkende werking van het gehele centrumplan Helvoirt, inclusief fase III, niet zal leiden tot een overschrijding van de grenswaarden voor PM10 en NO2 zoals opgenomen in bijlage II van de Wet milieubeheer.
Op grond van bovenstaande bevindingen vormt de luchtkwaliteit geen belemmering voor de realisatie van het plan."

Toen het bovengenoemde onderzoek luchtkwaliteit werd uitgevoerd, was echter nog niet bekend dat de locatie Gastenbosch onderdeel van het plangebied zou worden. Deze locatie is daarom niet meegenomen in dit onderzoek. Op deze locatie zijn 4 woningen voorzien. Volgens de Regeling NIBM draagt een woningbouwlocatie met 1500 nieuwe woningen niet-in-betekenende-mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. De locatie Gastenbosch met vier woningen ligt ruimschoots onder deze grenswaarde en zal dus geen negatieve gevolgen voor de luchtkwaliteit hebben.
Het plan heeft derhalve geen negatieve gevolgen voor de luchtkwaliteit.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is met behulp van de NSL-monitoringstool beoordeeld of in het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Uit deze tool volgt dat de concentraties PM10 en NO2 in zowel 2011 als 2020 onder de 35 µg/m3 liggen. De voor het plangebied relevante rekenpunten liggen op de Lindelaan, de Kastanjelaan, de Torenstraat en de N65. Er is dus sprake van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied.

5.1.5.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.6 Geluid

5.1.6.1 Inleiding

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de regelgeving inzake geluidhinder. In en rondom het plangebied is sprake van een aantal verschillende geluidsbronnen: een spoorweg, een aantal wegen (30 km/uur) en bedrijvigheid. De door deze bronnen veroorzaakte geluidsbelasting op de gevels van de nieuwe woningen wordt in deze paragraaf beschreven. Eerst wordt de individuele bijdrage per bron behandeld en tot slot wordt de cummulatieve belasting beoordeeld.

5.1.6.2 Analyse

Spoorweglawaai

De nieuwe woningen van fase 3 liggen binnen de geluidszone van de spoorlijn Tilburg - 's-Hertogenbosch. Een akoestisch onderzoek naar het spoorweglawaai is dus verplicht op grond van de Wet geluidhinder. Adviesbureau Caubergh-Huygen DPA heeft dit akoestisch onderzoek voor fase 3 uitgevoerd, zie bijlage 12.

Uit het onderzoek volgt dat de voorkeurgrenswaarde van het spoorweglawaai wordt overschreden. Derhalve moet een hogere waarde procedure doorlopen worden, aangezien het treffen van maatregelen aan de bron of in de overdrachtsfeer financieel niet haalbaar is. Deze hogere waarde procedure zal gelijktijdig met het voorliggend bestemmingsplan doorlopen worden.

Op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan, zijn het bouwplan en de fasering van de uitvoering nog niet exact bekend. Dit betekent dat de vast te stellen hogere waarden nog niet op gebouwniveau te bepalen zijn. Het streven is om enerzijds zoveel mogelijk flexibiliteit te bieden en anderzijds overdimensionering van geluidwerende maatregelen te voorkomen.

Daarom is als uitgangspunt voor de hogere waarde procedurede zogenaamde 'vrije veld conditie' genomen. Dat wil zeggen, de geluidsbelasting in het gebied is berekend zonder (toekomstige) bebouwing. Dit is akoestisch gezien de meest ongunstige situatie. Op het moment dat bijvoorbeeld de woningen aan de Kastanjelaan (de eerstelijnsbebouwing) worden gerealiseerd, zullen deze woningen als een geluidsscherm voor de woningen in het achterliggende gebied fungeren, waardoor de geluidsbelasting op de gevels van de woningen lager wordt. Onderstaande afbeelding geeft de ligging van de eerstelijnsbebouwing en de bebouwing in het achterliggende gebied weer.

Het paarse en blauwe vlak geven de ligging van de eerstelijnsbebouwing weer. Het achterliggende gebied wordt gevormd door de overige gekleurde vlakken (geel, rood, groen en oranje). Adviesbureau Cauberg-Huygen heeft de hogere grenswaarden voor geluid berekend, zie bijlage 14, voor drie situaties:

• a. geluidsbelasting t.p.v. eerstelijnsbebouwing;
• b. geluidsbelasting t.p.v. achterliggend gebied zonder eerstelijnsbebouwing;
• c. geluidsbelasting t.p.v. achterliggend gebied met eerstelijnsbebouwing.

Voor de eerstelijnsbebouwing geldt altijd de hogere grenswaarde zoals berekend in situatie a. Voor het achterliggend gebied zijn twee opties mogelijk: situatie b of c.

In de regels is bepaald dat de woningen in het achterliggende gebied slechts gebouwd mogen worden, indien de hogere waarde conform situatie b zijn vastgesteld. Hiervan mag worden afgeweken indien de eerstelijnsbebouwing reeds is gerealiseerd, mits is aangetoond dat de gerealiseerde woningen dezelfde geluidsafschermende werking hebben. Met behulp van het akoestisch rekenmodel moet worden aangetoond dat de geluidsbelasting ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 'achterliggend gebied' niet hoger is dan de berekende hogere waarden van situatie b. (Het akoestisch rekenmodel kan geproduceerd worden op basis van de uitgangspunten die zijn opgenomen in het als bijlage bij de regels bijgevoegde akoestisch rapport.) Indien uit deze berekening blijkt dat aan de voorwaarde wordt voldaan, moet B&W een nieuw hogere waarde besluit nemen en de hogere grenswaarden conform situatie c vaststellen. Vervolgens kan de omgevingsvergunning voor het bouwen getoetst worden aan deze hogere grenswaarden.

Wegverkeerslawaai

De maximum snelheid op alle wegen rondom het plangebied is 30 km/uur. Deze wegen hebben geen geluidszone. Een akoestisch onderzoek naar het wegverkeerslawaai is daarom niet noodzakelijk op grond van de Wet geluidhinder. Desalniettemin is in het kader van een goede ruimtelijke ordening de geluidsbelasting van het wegverkeerslawaai toch in kaart gebracht. Adviesbureau Caubergh-Huygen DPA heeft dit akoestisch onderzoek voor fase 3 uitgevoerd, zie bijlage 12.

Uit het onderzoek volgt dat, uitgaande van de vrije veld conditie, op alle waarneemhoogte (1,5 meter, 4,5 meter en 7,5 meter) de geluidbelasting overal het plangebied maximaal 53 dB (exclusief 5dB reductie art. 110g Wgh) bedraagt, met uitzondering van een zone van maximaal 30 meter evenwijdig aan de Kastanjelaan, hier bedraagt de geluidsbelasting maximaal 63 dB (exclusief 5dB reductie art. 110g Wgh).

De geluidsbelasting op de gevels van de woningen aan de Kastanjelaan wordt aanvaardbaar geacht op grond van de volgende afwegingen:

• deze woningen hebben in ieder geval één geluidsluwe gevel (de achtergevel);
• de gevels van deze woningen worden geisoleerd in het kader van het spoorweglawaai. Hiermee is verzekerd dat in een goed binnenklimaat kan worden voorzien.

De geluidsbelasting op de gevels van de andere woningen, die niet aan de Kastanjelaan liggen, wordt aanvaardbaar geacht op grond van de volgende afwegingen:

• het bouwbesluit gaat uit van een gevel met 20 dB geluidisolatie. De maximale geluidsbelasting bedraagt 53 dB. Hiermee is verzekerd dat het binnenniveau niet hoger is dan 53 - 20 = 33 dB. Daarmee wordt voldaan aan het Bouwbesluit.
• op grond van de Wet geluidhinder mag bij wegen met een snelheid van niet meer dan 70 km/uur een reductie van 5 dB gehanteerd worden. Als deze reductie hier toegepast zou worden zou de geluidsbelasting 53 - 5 = 48 dB bedragen. Dit is dus gelijk aan de voorkeursgrenswaarde. Bij een geluidsbelasting van 48 dB is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Industrielawaai

In de omgeving van het plangebied ligt een timmerwerkplaats en een school, waarvoor akoestisch onderzoek is uitgevoerd. Dit is beschreven in paragraaf 5.1.2. De geluidsbelasting van deze twee inrichtingen veroorzaakt leidt niet tot een aantasting van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwbouw.

Cumulatief geluid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is tevens de gecumuleerde geluidsbelasting van alle bronnen (weg, spoor, timmerwerkplaats, brede school en brandweeruitrukpost) uitgerekend, zie bijlage 13. Uit het onderzoek volgt dat het spoor is enige relevante geluidsbron is. De school en de timmerwerkplaats veroorzaken een relatief lage geluidsbelasting. Daar komt bij dat cummulatie alleen in de dagperiode aan de orde is.

Uit dit onderzoek volgt dat in het geval van de 'vrije veld conditie' de geluidsbelasting in het grootste deel van het plangebied lager dan 58 dB is, alleen ter plaatse van enkele woningen aan de Kastanjelaan bedraadt deze hier en daar 58-63 dB. Volgens het Bouwbesluit 2012 zijn dan geen aanvullende (isolerende) maatregelen nodig. Bij deze geluidsniveau's kan met behulp van gevelisolerende maatregelen een goed binnenniveau gerealiseerd worden. Dit zal in het vergunningentraject nader worden uitgewerkt. De geluidsniveau's zijn zodanig dat dit voor alle woningen gerealiseerd kan worden.
In het geval de woningen aan de Kastanjelaan gerealiseerd zijn, zal de geluidsbelasting daarachter aanzienlijk lager zijn.

Ook blijkt uit het onderzoek dat alle woningen een geluidluwe gevel op de begane grond hebben. Op 1,5 meter hoogte krijgen alle woningen een geluidsbelasting van maximaal 53 dB (exclusief 5 dB aftrek), alleen de woningen aan de Kastanjelaan krijgen een geluidsbelasting van maximaal 58 dB, maar deze woningen hebben een geluidsluwe achtergevel.

Kortom, ook wanneer rekening wordt gehouden met cummulatie van geluidsbronnen, kan bij alle woningen kan een goed binnenklimaat en minimaal één geluidsluwe gevel gerealiseerd worden. Hiermee is aangetoond dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

5.1.6.3 Conclusie

Vanwege de geluidsbelasting van het spoorwegverkeer zal - gelijktijdig met het bestemmingsplan - een hogere waarde procedure doorlopen moeten worden. De geluidsbelasting ten gevolge van het wegverkeerslawaai is hoger dan de voorkeursgrenswaarde, maar lager dan de maximaal te ontheffen waarde. In de woningen kan een goed woon- en leefklimaat worden gerealiseerd. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.1.7 Milieueffectrapportage

5.1.7.1 Inleiding

Het instrument milieueffectrapportage (m.e.r.) is ontwikkeld om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. In de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de gevallen opgenomen waarvoor een m.e.r.-plicht of een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Alle andere vormen van ontwikkeling zijn in principe niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig, maar er kan hiervoor wel een nadere motivering vereist zijn.

5.1.7.2 Analyse

Het plan valt onder de activiteit D11.2 ('De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen') zoals genoemd in de bijlage Besluit milieueffectrapportage. Het plan is niet m.e.r.(-beoordelings)plichtig. Dit wordt hierna gemotiveerd aan de hand van onderstaande toetsingscriteria (conform bijlage III van de Europese m.e.r.-richtlijn):

• 1. kenmerken van het project;
• 2. plaats van het project;
• 3. kenmerken van het potentiële effect.

ad 1.	De kenmerken van het project zijn in hoofdstuk 3 beschreven. De omvang van het plan blijft ruimschoots onder de drempelwaarde van 100 hectare plangebied voor m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten.
ad 2.	De omgeving van het plangebied is omschreven in hoofdstuk 2. In de nabije omgeving van het plangebied liggen geen gevoelige gebieden, zoals Natura 2000-gebieden, waterwingebieden, of landschappelijk of archeologisch waardevolle gebieden.
ad 3.	Uit hoofdstuk 5 is gebleken dat het plan geen significante milieueffecten op de omgeving heeft.

5.1.7.3 Conclusie

Het plan heeft geen belangrijke nadelige milieugevolgen. Een m.e.r.-beoordeling is niet noodzakelijk.

5.2 Waarden

5.2.1 Archeologie

5.2.1.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten.

5.2.1.2 Analyse

BAAC bv heeft een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd voor (het grootste deel van) het gebied fase 3. De resultaten van dit onderzoek zijn beschreven in het rapport "Plangebied Centrum te Helvoirt, Fase 3, Bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek (verkennende fase)" (V-10.0017, maart 2010), zie bijlage 17.

Uit het onderzoek volgt dat de gronden ter plaatse van het gebied fase 3 een hoge archeologische verwachtingswaarde hebben en dat daarom een vervolgonderzoek - een proefsleuvenonderzoek - noodzakelijk is. Dit proefsleuvenonderzoek is uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn beschreven in het rapport "Inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven", BAAC rapport A-10.0419, augustus 2011, zie bijlage 18.
Het proefsleuvenonderzoek wijst uit dat de grond aanzienlijk is verstoord. Ook zijn er geen vondsten gedaan. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Een klein deel van de gronden van het gebied fase 3 is echter niet meegenomen in het archeologisch onderzoek omdat dit pas na uitvoering van het proefsleuvenonderzoek bij het plangebied is betrokken. De gronden die niet zijn onderzocht liggen tegen het onderzoeksgebied aan. Vlakbij de nieuwe gronden is een proefsleuf gegraven. De resultaten van het proeflsleuvenonderzoek worden daarom ook representatief geacht voor de gronden die eerder nog niet onderzocht waren. Daarbij zijn de nieuwe gronden momenteel grotendeels bebouwd, waardoor de grond verstoord is en de kans op het aantreffen van archeologische waarden klein is.

5.2.1.3 Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.2.2 Cultuurhistorie

5.2.2.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

5.2.2.2 Analyse

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede weer van de Cultuurhistorische Waardenkaart 2010 van de provincie Noord-Brabant met de provinciale belangen. Onderhavig plangebied is hierop aangeduid.

UITSNEDE CULTUURHISTORISCHE WAARDENKAART - PROVINCIAAL BELANG

Onderhavig plangebied ligt in de zone met de aanduiding 'cultuurhistorisch landschap Loonse en Drunense Duinen'. Voor dit cultuurhistorisch landschap heeft de provincie een ontwikkelingsstrategie opgesteld:

• het behoud van het stuifzandgebied;
• de natuurontwikkelings- en recreatieve opgave afstemmen op de cultuurhistorische waarden;
• de economische dragers afstemmen op de cultuurhistorische identiteit Loonse en Drunense Duinen;
• het vergroten van de cultuurhistorische waardering door het vergroten van de beleving.

Het plangebied ligt in de kern Helvoirt ten zuiden van de Loonse en Drunense Duinen. De voorgenomen ontwikkelingen vormen geen belemmering voor de ontwikkelingsstrategie voor dit landschap.
Daarnaast is ten noorden van het plangebied een archeologisch landschap aangeduid. De voorgenomen ontwikkelingen hebben hier echter geen invloed op.
Naast de cultuurhistorische waardenkaart met daarop de provinciale belangen is er ook een kaart met overige cultuurhistorische informatie. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van deze kaart weer. Het Centrumplan Helvoirt is hierop aangeduid.

UITSNEDE CULTUURHISTORISCHE WAARDENKAART - OVERIGE CULTUURHISTORISCHE INFORMATIE

Het plangebied valt deels binnen een zone met de aanduiding historische stedenbouw 'hoog'. Net buiten het plangebied staan de volgende panden met de aanduiding historische bouwkunst:

• Kastanjelaan 9 - overheidsgebouw
• Kastanjelaan 12 - onderwijs- en wetenschapsgebouw
• Kastanjelaan 14 - kerkelijke dienstwoning, rijksmonument

De panden die gesloopt worden zijn geen historisch waardevolle gebouwen. Bij het ontwerp van de nieuwbouw zal stedenbouwkundig en architectonisch aansluiting gezocht worden bij de bestaande situatie.

5.2.2.3 Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.2.3 Flora en fauna

5.2.3.1 Inleiding

Ten behoeve van de bescherming van zeldzame of kwetsbare planten en dieren zijn twee wetten van toepassing:

• de Natuurbeschermingswet 1998, deze beschermt waardevolle natuurgebieden;
• de Flora- en faunawet, die een soortenbescherming bevat.

5.2.3.2 Analyse

Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet binnen een beschermd gebied, zoals opgenomen in Natura 2000 en de ecologische hoofdstructuur.
De Natuurbeschermingswet 1998 kent tevens een zogenaamde 'externe werking', wat betekent dat ook projecten buiten Natura 2000-gebieden vergunningplichtig zijn wanneer zij een negatief effect hebben op deze gebieden.
Gezien de aard en de beperkte omvang van het plan, en de afstand (> 1.700 meter) tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (Loonse en Drunense Duinen & Leemkuilen) kan er geen sprake zijn van negatieve effecten van het plan op natuurgebieden.

Soortenbescherming
Staro natuur en beheer heeft een quickscan natuurwaarden uitgevoerd. De resultaten zijn beschreven in het rapport "Quickscan natuurwaarden, Plangebied centrum Helvoirt" (P09-0244, maart 2010). Het rapport is bijgevoegd als bijlage 19.
De conclusies en aanbevelingen zijn als volgt.

Soorten van FFlijst 1

(Mogelijk) voorkomende planten, grondgebonden zoogdieren en een aantal soorten amfibieën komen voor op FFlijst 1. Voor soorten van FFlijst 1 geldt een vrijstelling: bij het uitvoeren van ruimtelijke ingrepen is het voor deze soorten niet noodzakelijk een ontheffing aan te vragen.

Soorten van FFlijst vogels

Mogelijk voorkomende vogelsoorten staan vermeld op FFlijst vogels en zijn feitelijk ontheffingsplichtig. Indien de werkzaamheden echter worden uitgevoerd op de wijze zoals is beschreven in paragraaf 3.4 zullen geen nadelige effecten optreden ten aanzien van vogels en is het niet noodzakelijk een ontheffing aan te vragen.

Soorten van FFlijst 2/3

Mogelijk in het onderzoeksgebied voorkomende vleermuizen staan vermeld op FFlijst 3 en zijn ontheffingsplichtig. Ten aanzien van foerageergebied geldt dat hieraan geen negatieve effecten mogen optreden. Het is niet bekend of vleermuisverblijven aanwezig zijn. Nader onderzoek in de daarvoor geschikte periode (zie paragraaf 3.4) dient dit uit te wijzen. Aan de hand van dit nadere onderzoek kan worden bepaald of sloop van de bebouwing en het verwijderen van de grote bomen ontheffingsplichtig is in het kader van de Flora- en faunawet.

Bomen

Naast de aanbevelingen met betrekking tot het broedseizoen van vogels en de bepalingen van de Zorgplicht verdient het aanbeveling de oude bomen (plataan, beuk en zomereik) in het gebied fasen 3 en 4 bij herinrichting te behouden. Deze bomen zijn beeldbepalend en hebben een karakteristieke waarde. Indien behoud niet mogelijk is, kunnen de bomen mogelijk ook worden verplant.

Naar aanleiding van de quickscan is tevens een vleermuisonderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn beschreven in de briefrapportage 'definitieve oplevering vleermuisonderzoek centrumplan Helvoirt fase 2', d.d. 8 oktober 2010, zie bijlage 20. Uit dit onderzoek blijkt dat vleermuizen het plangebied weliswaar gebruiken om te foerageren, maar dat er geen vaste rust- en verblijfplaatsen zijn. Het uitvoeren van de plannen heeft geen negatieve effecten op vleermuizen. Het plan leidt niet tot overtreding van de Flora- en faunawet.

5.2.3.3 Conclusie

Het aspect flora en fauna vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.3 Waterparagraaf

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap De Dommel.
De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets.
De waterparagraaf betreft een beschrijving van zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

5.3.1 Beleid

5.3.1.1 Nationaal niveau

Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009-2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

5.3.1.2 Provinciaal niveau

Het Provinciaal Waterplan Noord-Brabant 2010-2015 bevat het strategische waterbeleid van de provincie Noord-Brabant voor de periode 2010-2015. Naast beleidskader is het Provinciaal Waterplan ook toetsingskader voor de taakuitoefening van lagere overheden op het gebied van water. Bovendien dient het plan als structuurvisie voor het aspect water op grond van de Wet ruimtelijke ordening.

5.3.1.3 Waterschap De Dommel

Onderhavig plangebied ligt binnen het beheergebied van het Waterschap De Dommel. Het waterschapsbeleid is onder meer beschreven in:

• Het Waterbeheerplan 2010-2015;
  Het waterbeheerplan 'Krachtig Water' is een strategisch document. Hierin wordt aangegeven wat de doelen zijn voor de periode 2010-2015 en hoe het waterschap deze wil bereiken. Het plan is afgestemd op het Stroomgebiedsbeheerplan Maas, het Nationaal Waterplan en het Provinciaal Waterplan. Dit waterbeheerplan beschrijft de doelen en inspanningen van Waterschap De Dommel voor de periode 2010-2015.
• Kadernota Stedelijk Water (2006);
  De Kadernota Stedelijk Water vormt voor het waterschap de koepel waaronder een groot aantal kennisprojecten, beleidsuitwerkingen maar ook maatregelen gericht op stedelijk waterbeheer plaatsvinden.
• De notitie Ontwikkelen met duurzaam wateroogmerk.
  De beleidsnotitie 'Ontwikkelen met duurzaam wateroogmerk’ maakt inzichtelijk welke hydrologische consequentie(s) ruimtelijke ontwikkelingen kunnen hebben op het watersysteem. Het bevat beleidsuitgangspunten, voorwaarden en normen om de negatieve hydrologische consequenties te compenseren. Tevens zijn de navolgende toetsaspecten opgenomen:
  • 1. Afvoer uit het gebied.
  • 2. Oppervlaktewaterstanden.
  • 3. Overlast schade.
  • 4. Grondwateraanvulling.
  • 5. Grondwaterstanden.

5.3.2 Fasering

Zoals in paragraaf 1.2 staat beschreven, zijn in verband met de gefaseerde uitvoering van het Centrumplan reeds drie omgevingsvergunningen in afwijking van het bestemmingsplan verleend: voor de locaties van de brandweer-uitrukpost (fase 4), de brede school (fase 2) en de Leyenhof (fase 1). Voor deze fasen zijn dus reeds watertoetsen opgesteld. Voor de grondgebonden woningen in het middengebied (fase 3) is nog geen planologische procedure doorlopen.

De gemeente is verantwoordelijk voor de aanleg en het beheer van de hemel- en afvalwaterriolering. Om ervoor te zorgen dat in alle deelgebieden (fase 1-4) op dezelfde manier met het hemel- en afwater wordt omgegaan, heeft de gemeente voor een integraal ontwerp van het rioleringssysteem voor het hele Centrumplan gekozen. Daarvoor zijn twee marktpartijen gecontracteerd. Akertech heeft het civieltechnisch ontwerp (onder- en bovengronds) van alle ontwikkelingen ten zuiden van de Kastanjelaan gedaan en Grasveld Civiele Techniek alles ten noorden daarvan, zie onderstaande afbeelding.

DEELGEBIEDEN UITWERKINGEN CIVIELE TECHNIEK

Meestal is ten tijde van het opstellen van een bestemmingsplan het civieltechnisch ontwerp van de riolering nog niet bekend. In dat geval dient de waterparagraaf als een eerste globale berekening om aan te tonen dat het aspect water geen belemmering vormt voor de uitvoering van het bestemmingsplan. Voor voorliggend bestemmingsplan is het rioleringsplan echter al uitgewerkt. In deze waterparaaf zal daarom wat betreft de behandeling van het hemel- en afvalwater worden volstaan met een beknopte samenvatting van de rioleringsplannen.
In het kader van de planontwikkeling van het centrumplan legt de gemeente Haaren een retentievoorziening ten oosten van Helvoirt aan. Deze retentievoorziening heeft voldoende capaciteit voor alle geplande ontwikkelingen en is naar verwachting begin 2015 gereed. Daarnaast heeft de gemeente de afgelopen jaren een hemelwaterriool aangelegd in het Vincent van Goghplein, de Achterstraat, Kastanjelaan en Sportlaan. Het hemelwater van de centrumplanontwikkelingen wordt via dit nieuwe hemelwaterriool naar de retentievoorziening gevoerd.

5.3.3 Bronnen

Bij het opstellen van de watertoets is gebruik gemaakt van de volgende stukken:

• wateratlas Noord-Brabant;
• geohydrologisch onderzoek: "Gecombineerd onderzoek en bemalingsadvies", (10 oktober 2012, Geofox Lexmond), bijlage 21;
• geohydrologisch onderzoek: "Notitie debietberekeningen Stationslocatie te Helvoirt" (10 maart 2010, Geofox Lexmond), bijlage 22;
• onder- en bovengrondse infrastructuur voor het gebied ten noorden van de Kastanjelaan (Grasveld Civiele Techniek), bijlage 24;
• onder- en bovengrondse infrastructuur voor het gebied ten zuiden van de Kastanjelaan (Akertech), bijlagen 25 en 26.

5.3.4 Watersysteem

5.3.4.1 Bodem

Gebied ten zuiden van Kastanjelaan
Om de infiltratiecapaciteit voor het gebied ten zuiden van de Kastanjelaan te bepalen heeft Geofox Lexmond een geohydrologisch onderzoek uitgevoerd: rapport "Gecombineerd onderzoek en bemalingsadvies", d.d. 10 oktober 2012, 20112794/WWIJ, zie bijlage 21. Ten aanzien van de bodem wordt het volgende geconcludeerd:

"De bodemopbouw is vrij homogeen. De bodem bestaat tot de verkende diepte voornamelijk uit siltig, fijn zand. De bovenste 0,5 meter is plaatselijk zwak puinhoudend of bevat sporen van puin. Vanaf circa 2,0 m-mv wordt eenongeveer één meter dikke leemlaag aangetroffen. De doorlatendheid van de verzadigde zone is matig en varieert van 1,3 to 1,6 m/dag."

Gebied ten noorden van Kastanjelaan
Om de infiltratiecapaciteit voor het gebied ten noorden van de Kastanjelaan te bepalen heeft Geofox Lexmond een geohydrologisch onderzoek uitgevoerd: "Notitie debietberekeningen Stationslocatie te Helvoirt", d.d. 10 maart 2010, zie bijlage 22. Ten aanzien van de bodem wordt het volgende geconcludeerd:

"Uit de boorbeschrijvingen blijkt dat de bodem de eerste 2,5 meter voornamelijk uit sterk siltig zand op leem bestaat. Tijdens het uitvoeren van de boringen is de grondwaterstand ingeschat op een diepte van 0,7 tot 1,0 m-mv. [...] Op basis van de verzadigingscheck kan worden aangenomen dat de doorlatendheid minder dan 0,2 m/dag bedraagt."

5.3.4.2 Oppervlaktewater

Volgens de wateratlas Noord-Brabant is binnen het totale plangebied (fasen 1-4) en in de directe omgeving geen oppervlaktewater aanwezig.

5.3.4.3 Grondwater

Gebied ten noorden van Kastanjelaan
In de watertoets van het gebied fase 4 staat het volgende beschreven ten aanzien van de grondwaterstanden:

"In de nabijheid van het plangebied bevinden zich 2 peilbuizen (HE_21 en HE_22). Sinds 2009 worden deze peilbuizen maandelijks uitgelezen. De gegevens zijn dus te beperkt om een GHG te kunnen bepalen. Vooralsnog wordt uitgegaan van de hoogst gemeten waarden in 2009/2010. De hoogste grondwaterstanden bij HE_21 (midden in het gebied, mv 7,21 m + NAP) en bij HE_22 (ter hoogte van de Torenstraat, mv 7,45 m + NAP) waren respectievelijk 6,0 en 6,45 m + NAP. Op basis van bovenstaande gegevens wordt uitgegaan van een GHG van 6,0 m + NAP."

Gebied ten zuiden van Kastanjelaan
Voor het gebied ten zuiden van de Kastanjelaan, wordt - in de als bijlage 22 bijgevoegde notitie - de GHG ingeschat op 5,5 m + NAP en de GG en de GLG worden ingeschat op respectievelijk 5,0 m + NAP en 4,5 m + NAP.

5.3.4.4 Beschermde gebieden

Volgens de wateratlas van Brabant ligt het plangebied niet binnen een gereserveerd of beschermd gebied voor waterberging, waterhuishouding of waterwinning.

5.3.5 Hemelwater

Zoals in paragraaf 5.3.2 staat beschreven wordt ten aanzien van de behandeling van het hemelwater volstaan met een verwijzing naar het civieltechnisch ontwerp. Ondanks het feit dat er een uitgewerkt rioleringsplan is, wordt voor de volledigheid in onderstaande tabel een overzicht van de benodigde waterberging (volgens de HNO tool) gegeven.

fase	omschrijving	te bergen volume bij T = 10+10%	extra te bergen volume bij T = 100+10%
1	De Leyenhof	144 m3	43 m3
2	Brede School	178 m3	67 m3
3	woongebied	101 m3	38 m3
4	brandweeruitrukpost	202 m3	60 m3
	totaal	625 m3	208 m3

De benodigde waterberging voor fase 1, 2 en 4 zijn gebaseerd op de HNO berekeningen, die in het kader van de reeds eerder lopen ruimtelijke procedures zijn doorlopen. De HNO berekening voor fase 3 is bijgevoegd als bijlage 23. Het verhard oppervlak in de bestaande en nieuwe situatie is bepaald aan de hand van respectievelijk de kaart bestaande toestand, zie bijlage 1, en de inrichtingstekening openbare ruimte, zie bijlage 2. Aangenomen is dat de openbare ruimte 100% verhard is en dat de woonpercelen voor 75% verhard zijn. Onderstaande tabel geeft het verhard oppervlak in de bestaande en nieuwe situatie weer. Het verhard oppervlak neemt dus toe met 2.540 m2.

oppervlak	bestaand	nieuw
verhard	11.457 m2	100% x 9317 + 75 x 6240 = 13.997 m2
onverhard	4.100 m2	1.560 m2
totaal	15.557 m2	15.557 m2

5.3.5.1 Gebied ten noorden van Kastanjelaan

Grasveld Civiele Techniek heeft de onder- en bovengrondse infrastructuur voor het gebied ten noorden van de Kastanjelaan ontworpen, zie bijlage 24. In dit ontwerp zijn tevens de hemel- en afvalwaterriolering gedimensioneerd. In het oostelijke deel van de Stationsweg is een IT-riool (diameter 315 mm) en in het westelijke deel een PVC buis (diameter 250 mm) voorzien. Het water in beide buizen wordt afgevoerd richting de Kastanjelaan middels een PVC buis (diameter 315 mm). Er wordt een tijdelijke aansluiting met terugslagklep gemaakt op de bestaande riolering in de Kastanjelaan.

5.3.5.2 Gebieden ten zuiden van Kastanjelaan

Akertech heeft de onder- en bovengrondse infrastructuur voor het gebied ten zuiden van de Kastanjelaan ontworpen, zie bijlagen 25 en 26. In dit gebied wordt hetzelfde systeem gebruikt. In dit ontwerp zijn tevens de hemel- en afvalwaterriolering gedimensioneerd. Door middel van IT-riolen wordt al het hemelwater in dit deel van het plangebied richting de Kastanjelaan afgevoerd. Het principe is dus dat zoveel mogelijk hemelwater binnen het plangebied infiltreert. Het water dat niet infiltreert stroomt naar een gemeentelijke retentievoorziening buiten het dorp.

5.3.6 Afvalwater

Al het vuile afvalwater en het schone hemelwater worden gescheiden. Het vuile afvalwater wordt op de bestaande riolering in de Kastanjelaan en de Bloeymanstraat geloosd. Zie bijlagen 24, 25 en 26.

5.3.7 Waterkwaliteit

Overeenkomstig de eis van het waterschap worden in principe geen uitlogende materialen toegepast.

5.3.8 Advies waterschap

Het Waterschap De Dommel maakt geen inhoudelijke opmerkingen en stemt in met het voorontwerpbestemmingsplan "Centrumplan Helvoirt".

5.3.9 Conclusie

Voor het ontwerp van de riolering voor het hemel- en afvalwater in het centrumgebied is een integrale aanpak gekozen. Het hemelwater wordt zoveel mogelijk binnen het plangebied opgevangen en geïnfiltreerd met behulp van IT-riolen. Het water dat niet infiltreert wordt via de hemelwaterriolering in de Kastanjelaan afgevoerd. Het afvalwater uit het plangebied wordt gescheiden afgevoerd via een aansluiting op het bestaande vuilwaterriool.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het Centrumplan Helvoirt wordt door een private ontwikkelaar ontwikkeld. De gemeente heeft en grond- en vastgoedexploitatie opgesteld om de gemeentelijke kosten en baten inzichtelijk te maken. Uit deze stukken blijkt dat het plan economisch uitvoerbaar is.
Op het moment dat dit bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd, heeft de aanbesteding van het werk nog niet plaatsgevonden. Om de gemeentelijke onderhandelingspositie tijdens het aanbestedingsproces niet te ondermijnen, is ervoor gekozen om de grond- en vastgoedexploitatie niet ter inzage te leggen. Deze stukken zijn overigens wel door een onafhankelijke accountant getoetst. Daarnaast heeft de gemeenteraad op basis van deze stukken haar goedkeuring aan het plan gegeven.

6.2 Kostenverhaal

De gemeente en de ontwikkelaar hebben een (anterieure) overeenkomst gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal conform artikel 6.12 Wro. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins' verzekerd. Het opstellen van een exploitatieplan is niet vereist.

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten

7.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake afwijkingen.
De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.
De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

7.2 Afstemming met andere regelgeving

7.2.1 Welstandsnota

Bouwplannen worden niet alleen getoetst aan de paragraaf beeldkwaliteit en de regels van dit bestemmingsplan ten aanzien van:

• gebruik, omvang en situering van gebouwen;
• gebruik, omvang en situering van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen;
• gebruik, omvang en situering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

maar worden daarnaast, voor zover van toepassing per geldend welstandsniveau, getoetst aan het gemeentelijk welstandsbeleid ten aanzien van:

• aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen;
• dakkapellen;
• gevelwijzigingen;
• erfafscheidingen;
• reclame.

7.3 Planregels

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)
In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2)
In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Gemengd (artikel 3)
De bestemming 'Gemengd' is overeenkomstig het huidige feitelijke gebruik van de gronden en het perceel Kastanjelaan 12A. De regeling sluit aan op de systematiek van het geldende bestemmingsplan, met verwijdering van de verwijzingen naar de in dit plan niet voorkomende specifieke aanduidingen.

Maatschappelijk (artikel 4)
Binnen deze bestemming zijn de brandweer-uitrukpost, de brede school en sporthal en het woonzorgcentrum de Leyenhof toegestaan. Ook zijn hier appartementen toegestaan alsmede parkeervoorzieningen. Gebouwen zijn toegestaan binnen bouwvlakken en er zijn regels opgenomen ten aanzien van de bouw- en goothoogte, het bebouwingspercentage en de dakhelling.
In de regels is vastgelegd dat er voldoende parkeergelegenheid moet zijn ter plaatse van de bestemming of - via een afwijkingsbevoegdheid - in de nabijheid van de bestemming.

Tuin (artikel 5)
Een smalle strook grond naast de woning op de hoek Torenstraat-Stationsweg is, in aansluiting op de systematiek in het geldende bestemmingsplan, bestemd voor tuinen, met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. In de regels is een erkerregeling opgenomen en daarnaast een afwijkingsbevoegdheid ten behoeve van het oprichten van uit- en aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen.

Verkeer (artikel 6)
Deze bestemming bevat de ontsluiting van het plangebied alsmede parkeer-, groen- en speelvoorzieningen. Binnen deze bestemming mag niet gebouwd worden.

Wonen (artikel 7)
In de bestemming 'Wonen' zijn de geplande grondgebonden woningen, eventueel met een aan huis verbonden beroep, vervat. Hier zijn onder andere ook tuinen en erven, ontsluitingswegen en parkeervoorzieningen toegestaan. Gebouwen zijn toegestaan binnen bouwvlakken en er zijn regels opgenomen ten aanzien van de bouw- en goothoogte. Ook is een regeling opgenomen voor de bijbehorende bouwwerken.

In de regels is vastgelegd dat er voldoende parkeergelegenheid moet zijn ter plaatse van de bestemming of - via een afwijkingsbevoegdheid - in de nabijheid van de bestemming.
Via een afwijkingsregeling zijn hier onder voorwaarden tevens aan huis verbonden bedrijven en bed & breakfast toegestaan.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 8)
In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels (artikel 9)
Dit artikel bevat regels ten aanzien van afwijkende bestaande bebouwing en ondergeschikte bouwdelen alsmede ondergronds bouwen.

Algemene gebruiksregels (artikel 10)
In dit artikel is nader omschreven welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig met het bestemmingsplan worden aangemerkt.

Algemene afwijkingsregels (artikel 11)
In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages.

Overige regels (artikel 12)
In dit artikel is de aanvullende werking van de bouwverordening, zoals bedoeld in artikel 9 lid 2 van de Woningwet, uitgesloten.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 13)
Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen.
Het gebruik van de bebouwing daarentegen wordt indien mogelijk positief bestemd of indien noodzakelijk door handhaving aan de gebruiksregels van de betreffende bestemming aangepast.

Slotregel (artikel 14)
Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 8 Procedure

Het bestemmingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

• 1. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
• 2. Inspraak
• 3. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
• 4. Vaststelling door gemeenteraad
• 5. Terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan

8.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening hebben de Provincie Noord-Brabant en het waterschap De Dommel het voorontwerpbestemmingsplan "Centrumplan Helvoirt" beoordeeld.

De Provincie merkt op dat in de toelichting geen toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijk is opgenomen en dat het plan hierdoor in strijd is met de Verordening ruimte. Naar aanleiding van deze reactie is de toelichting hierop aangepast.

Het Waterschap De Dommel maakt geen inhoudelijke opmerkingen en stemt in met het voorontwerpbestemmingsplan "Centrumplan Helvoirt".

8.2 Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan

Het bestemmingsplan "Centrumplan Helvoirt" heeft van 5 november tot en met 16 december 2015 terinzage gelegen. In deze periode is één mondelinge zienswijze ingekomen. Deze zienswijze en de beantwoording ervan zijn opgenomen in de Nota van zienswijzen in bijlage 27.

De zienswijze heeft aanleiding gegeven om het ontwerpbestemmingsplan aan te passen. De aanpassingen zijn beschreven in de Nota van zienswijzen in bijlage 27.

8.3 Vaststelling door gemeenteraad

Op 3 maart 2016 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld.