| Plan: | Centrum |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0766.BP2013000015-VG01 |
In deze paragraaf worden deze bestemmingen in alfabetische volgorde toegelicht conform de voorgeschreven volgorde op de legenda van de plankaart.
Bedrijf (artikel 3)
Alle legaal aanwezige bedrijven (niet zijnde agrarische bedrijven, detailhandels- en horecabedrijven) en de grotere nutsvoorzieningen (>15 m²) in het plangebied zijn bestemd tot 'Bedrijf'. De kleinere nutsvoorzieningen behoeven geen specifieke regeling aangezien deze in nagenoeg alle bestemmingen algemeen mogelijk zijn gemaakt.
Om eventuele hinder van bedrijven zo veel mogelijk te voorkomen, is de toelaatbaarheid van (nieuwe) bedrijven in de regels gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'. De Staat maakt deel uit van de regels. Zoals in paragraaf 3.1 al uiteen is gezet, kunnen in het plangebied, afhankelijk van de specifieke situering van de bedrijfslocaties, bedrijven tot en met categorie A en B1 worden toegestaan. Het is toegestaan dat de gevestigde bedrijven worden vervangen door andere bedrijven uit dezelfde categorie of lager.
Bedrijven die door hun aard en invloed op de woonomgeving zijn ingeschaald in een hogere categorie dan algemeen toelaatbaar, zijn voorzien van specifieke nummeraanduidingen. In het plangebied gaat het om één bedrijf wat een specifieke aanduiding heeft gekregen. Dit betekent dat na bedrijfsbeëindiging zich hier uitsluitend een bedrijf kan vestigen met dezelfde bedrijfsactiviteiten, dan wel een bedrijf dat wel past binnen de in het plan aangegeven toelaatbare categorieën van bedrijfsactiviteiten. De bestaande rechten van het aanwezige bedrijf worden hiermee gerespecteerd.
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken voor bedrijven die één categorie hoger voorkomen dan toelaatbaar of voor bedrijven die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' voorkomen. Concreet betekent dit dat daar waar nu bedrijven uit categorie A zijn toegestaan, bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken voor bedrijven uit categorie B1 en B2 mogelijk kunnen worden gemaakt. Hiervoor dient echter advies ingewonnen te worden bij een milieudeskundige.
Geluidshinderlijke (Wgh-inrichtingen) en risicovolle inrichtingen (Bevi-inrichtingen) zijn daarentegen niet toegestaan. Evenmin is de (ondergeschikte) verkoop van consumentenvuurwerk en de opslag daarvan voor zover deze meer bedraagt dan 10.000 kg toegestaan. Bij 10.000 kg consumentenvuurwerk kan in de meeste gevallen worden voldaan aan de eisen uit het Vuurwerkbesluit.
In het artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee na de beëindiging van een bedrijfsactiviteit in beginsel andere activiteiten kunnen worden gevestigd. Een zekere mate van flexibiliteit acht het gemeentebestuur namelijk gewenst.
Centrum (artikel 4)
Op de gronden voorzien van de bestemming Centrum zijn uiteenlopende functies toegestaan: bedrijven, cultuur en ontspanning, detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoren, maatschappelijke voorzieningen (zoals bibliotheken, gezondheidszorg, jeugd- en kinderopvang, onderwijs openbare dienstverlening en verenigingsleven) en wonen op de verdiepingen. Ter plaatse van het perceel Hoge Ham 121 is specifiek opgenomen dat 2 woningen (begane grond en/of op de verdieping) zijn toegestaan; elders is dat 1. De bestemming Centrum komt uitsluitend voor binnen de kern Dongen en de gronden liggen hoofdzakelijk aan de Hoge Ham, Looiersplein en de Tramstraat.
Om eventuele hinder van (horeca)bedrijven zo veel mogelijk te voorkomen, is de toelaatbaarheid van (nieuwe) (horeca)bedrijven in de regels gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' en aan de Staat van Horeca-activiteiten. De Staten maken daarmee deel uit van de regels.
Horeca-activiteiten uit categorie 1a, 1b en 1c uit de Staat van Horeca-activiteiten zijn rechtstreeks toegestaan. Tevens zijn lichte vormen van bedrijven rechtstreeks toegestaan (categorie A en B1 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten).
Tevens zijn binnen de bestemming maatschappelijke functies toegestaan. Het gaat hierbij om de meest gangbare maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, kerken, overheidsvoorzieningen en zorgvoorzieningen.
Uit oogpunt van een levendig straatbeeld zullen de bijzondere functies op de begane grond moeten zijn gevestigd. Wonen is daarom uitsluitend toegestaan op de verdiepingen. Hierbij geldt dat de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan aanwezige woningen op de begane grond wel zijn toegestaan (bestaand gebruik is hierbij leidend). Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen waarmee onder voorwaarden medewerking verleend kan worden voor de toename van het aantal woningen binnen het plangebied. Beroepsmatige en/of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn toegestaan.
Voor het gebruik en/of het bouwen van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor mantelzorg is een afwijkingsmogelijkheid voor het bevoegd gezag opgenomen.
Door middel van het aanwijzen van een bouwvlak is tot uitdrukking gebracht waarbinnen gebouwen en overkappingen zijn toegestaan.
Ter plaatse van de aanduiding 'erf' zijn de bouwmogelijkheden beperkt tot ten hoogste 40% met een maximum van 100 m². Het gebruik is nader bepaald tot ondergeschikt gebruik bij de hoofdgebouwen op hetzelfde bouwperceel (magazijnen, kantoor, bergingen parkeren en dergelijke). In enkele gevallen geldt een bebouwingspercentage van 75% indien de begane grond bestemd is en ook daadwerkelijk gebruikt wordt voor een andere functie dan wonen.
Detailhandel (artikel 5)
De gronden met de bestemming Detailhandel (DH) mogen worden gebruikt voor detailhandel. Omdat de aanwezige detailhandelsbedrijven vaak zijn gecombineerd met een woonfunctie, mag binnen deze bestemming ook worden gewoond. Wonen is uitsluitend toegestaan op de verdiepingen. Hierbij geldt dat de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan aanwezige woningen op de begane grond wel zijn toegestaan. De detailhandelsactiviteiten mogen uitsluitend worden uitgeoefend op de begane grond (het 'stedelijk plint'). Op de verdiepingen is opslag van goederen of wonen toegestaan. De verkoop en opslag van consumentenvuurwerk is een detailhandelsactiviteit die past binnen de bestemming. Uit oogpunt van veiligheid is de opslag beperkt tot ten hoogste 10.000 kg.
Aan twee percelen waar een kapsalon is gevestigd, is de aanduiding 'dienstverlening' toegevoegd. Hiermee zijn beide kapsalons positief bestemd. Ter plaatse kunnen eventueel ook andere dienstverlenende functies worden uitgeoefend. Wat onder dienstverlening wordt verstaan, is aangegeven in artikel 1 lid 1.28.
Beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn mogelijk. Voor het gebruik en/of het bouwen van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor mantelzorg is een afwijkingsmogelijkheid voor het bevoegd gezag (in dit geval het college van burgemeester en wethouders) opgenomen.
Daarnaast is ondergeschikte horeca uit categorie 1a van de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan (koffiehoekje) mits dit niet meer dan 25% van de verkoopvloeroppervlakte beslaat met een maximum van 60 m².
Door middel van het aanwijzen van een bouwvlak is tot uitdrukking gebracht waarbinnen gebouwen en overkappingen zijn toegestaan.
Ter plaatse van de aanduiding 'erf' zijn de bouwmogelijkheden beperkt tot ten hoogste 40% met een maximum van 100 m². Hiervan kan worden afgeweken bij een omgevingsvergunning. Voor het perceel Tramstraat mogen de gronden met de specifieke bouwaanduiding - 1 volledig worden bebouwd.
Gemengd (artikel 6)
Voor het pand op de hoek van de Hoge Ham met de Mgr. Ariënsstraat en voor de voormalige pastorie op de hoek van de Jan Mertenslaan - Sint Josephstraat (Sint Jospephstraat 114) is de bestemming Gemengd opgenomen. Op de begane grond is een ING-kantoor gevestigd.
Binnen de bestemming Gemengd zijn uiteenlopende functies toegestaan: dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, kantoren, bedrijven en wonen.
Horeca tot met categorie 1b is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'horeca' (Sint Josephstraat 114). Lichte vormen van bedrijvigheid zijn rechtstreeks toegestaan (categorie A en B1 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten).
Toegevoegd is dat uitsluitend ter plaats van de Sint Jospehstraat 157-159 Detailhandel en kantoren op de begane grond zijn toegestaan.
Uit oogpunt van een levendig straatbeeld zullen de bijzondere functies op de begane grond moeten zijn gevestigd. Wonen is daarom uitsluitend toegestaan op de verdiepingen.
Beroepsmatige en/of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn toegestaan.
Voor het gebruik en/of het bouwen van een aan- of uitbouw of een bijgebouw voor mantelzorg is een afwijkingsmogelijkheid voor het bevoegd gezag opgenomen.
Groen (artikel 7)
Groenvoorzieningen zijn binnen vrijwel alle bestemmingen mogelijk. Vooral de gronden die in het gemeentelijke Groenstructuurplan (oktober 1997) zijn aangemerkt als structureel groen, zijn bestemd als groen. Kleinere groenpercelen in de openbare ruimte zijn daarentegen veelal bestemd tot Verkeer of Verkeer - Verblijfsgebied. De bestemming Groen is een globale bestemming waarbinnen onder andere ook voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en voet- en fietspaden zijn toegestaan. Deze andere functies dienen ondergeschikt te zijn aan de functie groen.
Ter hoogte van De Cammeleur is een aanduiding terras opgenomen waarbinnen de bijbehorende buitenruimte gerealiseerd kan worden. De waardevolle bomen in Park Vredeoord zijn beschermd met uitvoeringsverbod.
Evenementen
In het Park Vredeoord en op het Wilhelminaplein is het gebruik van het terrein voor evenementen mogelijk. In artikel 7.3 is de aard, omvang en frequentie van de toegelaten evenementen geregeld, overeenkomstig het evenementenbeleid van de gemeente.
Horeca (artikel 8)
In het centrumgebied zijn verscheidene cafés gevestigd die zijn voorzien van de bestemming Horeca. Voor het reguleren van de horecavoorzieningen wordt gebruikgemaakt van een Staat van Horeca-activiteiten. In deze Staat van Horeca-activiteiten wordt onderscheid gemaakt in drie categorieën van horeca-activiteiten
De indeling is gebaseerd op milieuhygiënische en niet op sectorale overwegingen (overlast, etc.) Gelet op de aard van het gebied (centrum) is gekozen voor het rechtstreeks toestaan in de bestemmingsomschrijving van horeca-activiteiten tot ten hoogste categorie 1b. Cafés zijn voorzien van een aanduiding 'horeca tot en met categorie 2'.
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de algemene toelaatbaarheid voor horecabedrijven door horecabedrijven toe te laten in één categorie hoger dan direct toegestaan voor zover dit geen negatieve invloed op de omgeving heeft.
Ook binnen de bestemming Horeca is door middel van het aanwijzen van een bouwvlak de indeling van het bestemmingsvlak tot uitdrukking gebracht.
Kantoor (artikel 9)
Wat onder een (zelfstandig) kantoor wordt verstaan is vermeld in artikel 1 van de regels. Kantoorgebouwen in het plangebied zijn globaal bestemd: alleen het bestemmings- en bouwvlak zijn aangegeven.
Maatschappelijk (artikel 10)
Alle grotere locaties met maatschappelijke functies zijn bestemd tot Maatschappelijk (M). De gronden met deze bestemming mogen worden gebruikt voor de meest gangbare maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, kerken, overheidsvoorzieningen en zorgvoorzieningen. Daarnaast zijn rechtstreeks met de maatschappelijke voorzieningen samenhangende ondergeschikte detailhandels- en/of horeca-activiteiten toegestaan. Er is geen onderscheid gemaakt naar het soort maatschappelijke voorziening.
Tuin (artikel 11)
Enkele zelfstandige of grotere tuinen bij een andere functie zijn bestemd tot 'Tuin'. De bestemming Tuin moet waarborgen dat deze percelen onbebouwd en overwegend onverhard blijven.
Verkeer (artikel 12) en Verkeer - Verblijfsgebied (artikel 13)
De doorgaande wegen in het plangebied (wegen die in het Verkeersbeleidsplan 2000 een stroomfunctie hebben) zijn bestemd tot Verkeer. Gronden met deze bestemming mogen worden gebruikt voor wegen, voet- en fietspaden en de bij de bestemming behorende voorzieningen. Ook de weekmarkt is binnen de bestemming Verkeer - Verblijf geregeld. In verband met de Wet geluidhinder is het aantal rijstroken binnen de bestemming Verkeer vastgelegd op ten hoogste 2. Bus- en opstelstroken worden hierin niet meegerekend. De wegen met een belangrijke verblijfs- en erftoegangsfunctie (veelal wegen met een 30 km/h-regime) zijn bestemd tot Verkeer - Verblijfsgebied. Binnen beide bestemmingen zijn bestaande, niet-structurele groenvoorzieningen opgenomen.
De inrichting is niet gedetailleerd vastgelegd. Hiermee is ondergeschikte herinrichting van de openbare ruimte mogelijk zonder dat, onnodig, gedetailleerde bepalingen van het bestemmingsplan dergelijke ontwikkelingen in de weg staan en planherziening nodig zou zijn.
Evenementen
Op het Wilhelminaplein (en in het aangrenzende Park Vredeoord) is het gebruik van het terrein voor evenementen mogelijk. In artikel 13.3 is de aard, omvang en frequentie van de toegelaten evenementen geregeld, overeenkomstig het evenementenbeleid van de gemeente.
Water (artikel 14)
Alleen het water aan de noordrand langs de Min. Aalberselaan is bestemd tot Water.
Wonen (artikel 15)
De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor wonen en de bijbehorende tuinen en erven. Beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn toegestaan.
Met een afwijkingsbevoegdheid wordt de mogelijkheid geboden om een deel van de woning, of een bijgebouw, te gebruiken voor het verlenen van mantelzorg. Het gaat hier uitsluitend om een afwijking van het gebruik. Er mag niet extra worden gebouwd ten behoeve van mantelzorg. Na beëindiging van de mantelzorg kan tegen 'gewone' bewoning van een bijgebouw worden opgetreden omdat in de gebruiksbepalingen is opgenomen dat bewoning van bijgebouwen niet is toegestaan.
Door het gehele plangebied zijn zelfstandige garageboxen gebouwd. In SVBP2008 is niet voorzien in een afzonderlijke bestemming voor dergelijke bouwwerken. Omdat de garages onderdeel uitmaken van een woongebied is daarom gekozen voor een functieaanduiding 'garage' binnen de woonbestemming.
Situering hoofdgebouwen, aan- of uitbouwen en bijgebouwen
Binnen de bestemming Wonen is door middel van het aanwijzen van bouwvlakken waarbinnen hoofdgebouwen en overkappingen zijn toegestaan en de functieaanduiding 'erf' de indeling van het woonperceel tot uitdrukking gebracht. Woningen behoeven niet geheel binnen bouwvlakken voor hoofdgebouwen te worden gebouwd. Ook op vlakken met de aanduiding 'erf' mogen bijgebouwen en aan- of uitbouwen in gebruik worden genomen als woonruimten.
De bouwvlakken zijn grotendeels overgenomen uit de voorheen geldende bestemmingsplannen. In een aantal gevallen zijn de woningen met hun voorgevel net buiten het bouwvlak gebouwd. Omdat het gaat om zeer kleine overschrijdingen (variërend van enkele centimeters tot een paar decimeter) van legaal tot stand gekomen bouwwerken, is voor deze situaties het artikel 'Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten' (artikel 18.2) van toepassing. Dit artikel wordt later in paragraaf 4.4 toegelicht.
De gronden zonder aanduiding betreffen de gronden waar geen gebouwen en overkappingen zijn toegestaan. Het gaat hoofdzakelijk om gronden vóór de voorgevel van hoofdgebouwen (woningen). In gevallen waarbij sprake is van twee voorgevelrooilijnen (hoekpercelen) zijn de gronden zonder nadere aanduiding merendeels aan twee zijden gelegd. Dit is gedaan omdat aan- en uitbouwen en bijgebouwen in de voortuin de kwaliteit van de openbare ruimte onder druk kunnen zetten (achterkantsituaties aan de voorzijde van woningen). Kleinschalige aan- of uitbouwen vóór de voorgevellijn – zoals erkers – zijn wel mogelijk.
In een aantal situaties wordt in de bouwregels de afstand van hoofdgebouwen geregeld ten opzichte van perceelsgrenzen. Los van specifieke situaties geldt als algemeen uitgangspunt dat deze bouwwerken worden gebouwd op ten minste 3 m uit de perceelsgrens (voor vrijstaande woningen).
Oppervlakte bebouwing
De bouwvlakken waar hoofdgebouwen zijn toegestaan, mogen volledig worden bebouwd met gebouwen. Wel dienen de in de bouwregels opgenomen minimumafstandsmaten tussen gebouwen op hetzelfde bouwperceel en minimumafstandsmaten tussen het hoofdgebouw en de zijdelingse perceelsgrens in acht te worden genomen. Om te voorkomen dat te ruime bouwmogelijkheden en extra bouwcapaciteit wordt gecreëerd, is de breedte van de bouwvlakken voor hoofdgebouwen zoveel mogelijk afgestemd op de bestaande situatie.
De gronden met de functieaanduiding 'erf' mogen voor ten hoogste 40% en 100 m² worden bebouwd met aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. De bebouwingsmogelijkheden uit de voorheen geldende bestemmingsplannen worden daarmee fors verruimd.
Bouwwijze van woningen
In beginsel is de bouwwijze van woningen vrij gelaten. Uit stedenbouwkundig oogpunt en uit oogpunt van rechtszekerheid, is in bepaalde situaties de bouwwijze met behulp van bouwaanduidingen vastgelegd. De volgende bouwaanduidingen zijn gehanteerd:
Deze regeling is afgestemd op de voorheen geldende bestemmingsplannen. De twee-onder-een-kapwoningen kunnen (in rijen) worden geschakeld, door bijgebouwen. Deze bijgebouwen dienen 3 m achter de voorgevel te worden gebouwd.
[vrij] Voor woningen die uitsluitend geheel vrijstaand mogen worden gebouwd. Voor het behoud van een open bebouwingsstructuur moet de afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens ten minste 3 m bedragen.
Er is een 'specifieke bouwaanduiding - 3' [sba -3] opgenomen waarmee is geregeld dat de bovenste etage van het appartementengebouw binnen de herontwikkelingslocatie Binnenhoven maximaal 50% van de bebouwde oppervlakte van de onderliggende etages omvat.
Regeling beeldkwaliteit
Beeldkwaliteitseisen horen in beginsel thuis in een welstandsnota of een beeldkwaliteitsplan en niet in het bestemmingsplan. Uitzondering hierop zijn mogelijk indien er een ruimtelijke component is. Materiaaleisen kunnen niet worden geregeld, bouwvolumes en de situering daarvan wel.
Waarde - Archeologie - 1 (artikel 16)
De in deze artikelen aangegeven bestemmingen betreffen een zogenoemde dubbelbestemming. De dubbelbestemming is met een arcering op de kaart weergegeven. De bestemmingen valt samen met een groot aantal andere bestemmingen. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem. Hiervoor is het beleid zoals dat is vermeld in paragraaf 3.4 leidend.
Voordat er ten behoeve van een samenvallende bestemming (bijvoorbeeld Wonen) een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Om deze afweging mogelijk te maken is het bouwen afhankelijk gemaakt van een omgevingsvergunning.
Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig. Deze wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.
Aan de zuidzijde van het plangebied geldt voor de gronden gelegen in de hoek tussen de Kardinaal van Rossumstraat en de Tramstraat een hoge archeologische verwachting. Deze gronden zijn beschermd binnen de Monumentenwet 1998.
In het artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het verwijderen van de bestemming als (door middel van archeologisch onderzoek) is aangetoond dat geen archeologische waarden aanwezig zijn.