Krabbendijke

6.2 Regels

De regels bevatten bepalingen omtrent het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of nog op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in hoofdstukken.

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels.
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels.
• Hoofdstuk 3 Algemene regels.
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

6.2.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat artikelen, die van belang zijn voor een juiste toepassing van deze regels.

Begrippen

De begrippen geven een nadere uitleg van een aantal in de regels gehanteerde begrippen. Hierdoor wordt de eenduidigheid en daarmee de rechtszekerheid vergroot.

Wijze van meten

Dit artikel bevat bepalingen die aangeven op welke wijze bepaalde zaken, zoals oppervlakte en inhoud van gebouwen, dienen te worden gemeten.

6.2.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels (algemeen)

Opbouw bestemmingsregels

Dit hoofdstuk bevat regels waarin bepalingen zijn opgenomen betreffende de bestemmingen en de aanduidingen. Bij de opzet van deze regels is een alfabetische volgorde gehanteerd alsmede een standaard volgorde zoals opgenomen in SVBP2008.

• Bestemmingsomschrijving 
  In dit onderdeel wordt de materiële inhoud van de bestemming aangegeven. Dit houdt in: de functies die binnen de bestemming 'als recht' zijn toegestaan. De bestemmingsomschrijving vormt de eerste 'toetssteen' voor gebruiksvormen en ook voor bouwactiviteiten (past het beoogde gebruik van gronden/gebouw binnen de bestemming). Beide zijn slechts toegestaan, voor zover zij zullen plaatsvinden binnen de opgenomen omschrijving.
• Bouwregels 
  Dit onderdeel geeft aan welke bouwwerken mogen worden opgericht. Voorop staat dat slechts mag worden gebouwd ten behoeve van de voor de bestemming aangegeven bestemmingsomschrijving.
• Afwijken van de bouwregels 
  De bevoegdheid tot het afwijken van de bouwregels zijn in dit deel van de regels opgenomen.
• Specifieke gebruiksregels 
  In dit onderdeel wordt ten opzichte van de Bestemmingsomschrijving, specifiek bepaald welke functies al dan niet specifiek zijn toegestaan. Deze bepaling vormt een aanvulling op de Bestemmingsomschrijving.
• Afwijken van de gebruiksregels 
  De bevoegdheid tot het afwijken van de gebruiksregels is in dit deel van de regels opgenomen.
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 
  Voor zover nodig zijn hierin de regels voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden opgenomen. Dit bestemmingsplan voorziet niet in dergelijke regels.
• Wijzigingsregels 
  Enkele bestemmingen of locaties binnen een bestemming kunnen worden gewijzigd wat betreft gebruik of bouwmogelijkheden. De bevoegdheden staan in dit deel vermeld.

Een bestemmingsartikel behoeft elk van de vorenstaande elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten in ieder geval wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

Toelaatbaarheid functies in woningen

In de praktijk neemt het aantal situaties toe waarin sprake is van een aan-huis-gebonden-beroep, dienstverlening en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Tevens komen in Reimerswaal aanvragen voor ten behoeve van kleinschalige detailhandel. In ruimtelijk-functioneel opzicht bestaan hiertegen geen bezwaren voor zover dit kleinschalig is en geen nadelige effecten heeft op de omgeving en/of voor de centrumgebieden. Dit laatste is van betekenis voor kleinschalige detailhandel en dienstverlening.

Ingevolge jurisprudentie zijn aan-huis-gebonden-beroepen binnen de reguliere woonbestemmingen (in zekere mate) toegestaan. In Reimerswaal worden ook kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in dezelfde beperkte omvang zoals aan-huis-gebonden-beroepen aanvaardbaar geacht. Voor kleinschalige detailhandel en dienstverlening is een specifieke afweging vereist, zodat die functies alleen worden toegestaan via een afwijking bij een omgevingsvergunning waarin relevante criteria zijn opgenomen.

In de bestemmingsregeling is het volgende opgenomen.

• Aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten aan huis zijn direct toegestaan. Hiervoor zijn begripsbepalingen opgenomen. De aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten die hiertoe in elk geval worden gerekend, zijn vermeld in de Staat van Activiteiten. In specifieke gebruiksregels zijn bepalingen opgenomen gericht op behoud van de (uitstraling van de) woonfunctie.
• Kleinschalige detailhandel en dienstverlening worden toegestaan via een afwijking bij een omgevingsvergunning. Dienstverlening die hiertoe in elk geval wordt gerekend is vermeld in de Staat van Activiteiten. Naast bepalingen gericht op behoud van de (uitstraling van de) woonfunctie, zijn daarin voorwaarden opgenomen, zoals marktonderzoek. Marktonderzoek moet uitwijzen dat dit niet strijdig is met de distributie-planologische structuur van de kern.
• In bijlage 12 is een nadere toelichting opgenomen, even als overzichten van activiteiten. Maatschappelijke ontwikkelingen zullen zorgen voor nieuwe functies. Die zullen dan ook vergeleken worden met de andere vormen, zodat kan worden bepaald of een dergelijke nieuwe vorm toelaatbaar is of niet.
• De activiteiten kunnen worden toegestaan in de woning (hoofdgebouw met aan- en uitbouwen), maar niet in een bijgebouw (vrijstaand). Dit kan namelijk ongewenste verzelfstandiging van de activiteit tot gevolg hebben.

Bijzondere woonvormen
In de praktijk komen woonvormen steeds vaker voor die verwantschap hebben met een regulier huishouden, maar daarvan in enige mate afwijken. Sommige woonvormen zijn duidelijk vergelijkbaar. Belangrijk daarbij is dat er sprake is van continuïteit in de samenstelling of van onderlinge verbondenheid. In die situaties past die woonvorm binnen de reguliere woonbestemming doordat die woonvorm als een huishouden is aan te merken. Kortheidshalve wordt ook verwezen naar jurisprudentie.

Enkele bijzondere woonvormen zijn niet direct gelijk te stellen met een huishouden. Er is dan ook een specifieke regeling noodzakelijk, omdat dergelijke woonvormen afwijken van de reguliere bewoning door een huishouden. Het onderscheid vloeit in de bijzondere woonvormen veelal voort uit de zorgcomponent en wisseling van samenstelling van bewoners. Dit heeft doorgaans twee effecten op de omgeving: extra verkeers- en parkeerdruk door personeel en bezoekers en ander woonmilieu (hinder, gewenste rust). Om deze redenen is er sprake van afwijkende effecten op het woon en leefmilieu dan bij reguliere bewoning.

In diverse situaties kunnen de bijzondere woonvormen wel worden toegestaan. Dit is afhankelijk van de situatie ter plaatse en de bijzondere woonvorm. Vandaar dat een specifieke afwijkingsbevoegdheid nodig is voor het toestaan van die bijzondere woonvormen. Een nadere toelichting is opgenomen in bijlage 13.

Mantelzorg

Mantelzorg mogelijk binnen de functie wonen

Voor zover ruimtelijk relevant zijn er twee soorten van mantelzorg te onderscheiden die gangbaar zijn binnen de woonfunctie.

• Inwoning: Hierbij gaat het om vormen van huisvesting in de woning zelf (inwoning). Inwoning wordt in de bestemmingsplannen rechtstreeks toegestaan, aangezien bestemmingsplannen geen regels stellen aan de samenstelling van een huishouden. Door de mogelijkheden voor aan- en uitbouw optimaal te benutten, kan de vorm van inwonen in veel gevallen een oplossing bieden aan de behoefte van tijdelijke huisvesting ten behoeve van mantelzorg.
• Afhankelijke woonruimte: In de praktijk blijkt ook behoefte te bestaan aan een meer zelfstandige (in de vorm van een eigen toegang en eigen voorzieningen) woonvorm in een bijgebouw. Deze zogenaamde 'afhankelijke woonruimte' moet dienen voor de opvang van iemand met een aantoonbare vraag naar verzorging.

Jurisprudentie en consequenties

• In de uitspraak van de Raad van State van 20 mei 2009 (gemeente Oudewater, zaaknr. 200806381/1) blijkt dat wonen in een bijgebouw is toegestaan ongeacht of de bouwvoorschriften slechts één woning toestaan.
• Inwoning in het kader van mantelzorg is zonder meer toegestaan binnen de functie wonen.
• Indien gewenst, wordt mantelzorg in bijgebouwen (vrijstaand) door een specifieke gebruiksbepaling voorkomen.

Extra bouwmogelijkheden

Bij mantelzorg is het soms wenselijk om extra woonruimte te creëren bij de woning, door bijvoorbeeld extra aanbouwen en uitbouwen geschikt te maken om in te wonen.

Uitgangspunten voor de bestemmingsregeling

Op basis van het voorgaande blijkt dat mantelzorg en de behoefte aan mantelzorg niet in alle gevallen past of wenselijk is binnen de reguliere woonbestemming. De gemeente wenst via een binnenplanse afwijkingsprocedure te voorzien in een toegesneden regeling. In SVBP is het voorgeschreven dat eerst bouwregels worden gegeven en daarna gebruiksregels. Vandaar dat eerst bouwregels en afwijkingen voor bouwen voor mantelzorg zijn opgenomen en pas later het gebruik is geregeld.

Bestemmingsregeling

Begrippen

Aan de Begrippen zijn de volgende begrippen toegevoegd:

• Afhankelijke woonruimte

een bijgebouw dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit het oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.

• Mantelzorg

het bieden van zorg aan eenieder die aantoonbaar hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

Gebruik en afwijken gebruik

In de Specifieke gebruiksregels is in de artikelen opgenomen dat het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning of afhankelijke woonruimte is niet toegestaan.

Onder voorwaarden kan bij omgevingsvergunning door het bevoegd gezag worden afgeweken en het gebruik van bijgebouwen als afhankelijke woonruimten worden toegestaan:

• indien een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg;
• indien de afhankelijk woonruimte binnen de vigerende regeling inzake bijgebouwen wordt ingepast met een maximale oppervlakte van 80 m²;
• indien er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Om ongewenste splitsing te voorkomen is tevens voorzien in een mogelijkheid de omgevingsvergunning in te trekken indien de noodzaak voor mantelzorg niet meer bestaat.

Bouwen

In sommige gevallen volstaat de maximaal toegestane oppervlakte van 80 m² niet en is er ruimtelijk geen bezwaar een grotere oppervlakte maat (maximaal 100 m²) toe te staan. In dat geval kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken van de oppervlakte van 80 m² (oppervlakte aan/uitbouwen) en worden toegestaan dat voor afhankelijke woonruimte een grotere oppervlakte (maximaal 100 m²) wordt gerealiseerd. Er gelden dan de volgende voorwaarden:

• de maximum oppervlakte voor aan- en/of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen (inclusief bijgebouwen in gebruik als afhankelijke woonruimte) bedraagt niet meer dan 50% van de gronden buiten het bouwvlak;
• de maximum oppervlakte bedraagt niet meer dan 100 m² per perceel;
• er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Huisvesting arbeidsmigranten

Binnen de gemeente worden steeds meer groepen arbeidsmigranten ondergebracht in bestaande panden. De omgeving is daar vaak niet op berekend en ingesteld, zeker als het om relatief grotere aantallen gaat. In beleid, notities van VROM en in jurisprudentie wordt hier op ingegaan. Deze huisvestingsvorm kan in de praktijk ook knelpunten tot gevolg hebben. Hiervoor is door de gemeente Reimerswaal een afzonderlijke beleidsnotitie vastgesteld. Op basis daarvan is het volgende overwogen en geregeld.

Huisvesting in de praktijk

Bij de huisvesting van arbeidsmigranten kunnen zich de volgende knelpunten voordoen.

• Gebruik en belasting van het openbare gebied: bij een intensiever gebruik van het openbare gebied kan huisvesting van arbeidsmigranten extra verkeerstoename en parkeerdruk tot gevolg hebben. Intensieve 'bewoning' van een 'gewone' woning kan overlast (geluid overlast) en onveiligheid voor de omgeving tot gevolg hebben.
• Gebruik en belasting van de woning. Huisvesting kan plaatsvinden in panden die naar hedendaagse maatstaven bouwtechnisch en/of in hygiënisch opzicht (ernstige) gebreken vertonen.
• Er wordt met zodanig veel mensen in een eengezinswoning 'gewoond' dat er (potentieel) gevaarlijke situaties ontstaan, zoals brandveiligheid (mogelijkheid om te vluchten). In sommige situaties is er een schrijnend gebrek aan privacy en een voldoende leefbaar woonoppervlak.

Uit de genoemde knelpunten volgt dat een zorgvuldige afweging van locaties en regeling van omvang van huisvesting noodzakelijk zijn.

Uitgangspunten voor de bestemmingsregeling

Op basis van het vorenstaande blijkt dat huisvesting van arbeidsmigranten niet past binnen de reguliere woonbestemming en dat afzonderlijke aanduidingen nodig zijn.

• Huisvesting van arbeidsmigranten is niet op één lijn te stellen met de huisvesting van een huishouden. Er is geen sprake van continuïteit in de samenstelling of van onderlinge verbondenheid, ongeacht arbeidsmigranten hetzelfde werk verrichten, dezelfde nationaliteit delen en gezamenlijk de huishouding doen.
• De locaties en de omvang van huisvesting van arbeidsmigranten vragen om een zorgvuldig afwegingskader.

Bestemmingsregeling

In de bestemmingsregeling zijn begrippen opgenomen inzake bewoonbaar vloeroppervlak, huishouden, logies, kamerverhuur en woning (bewoning door een huishouden). Voor de verschillende functies in de kern wordt het volgende beleid ten aanzien van het aantal te huisvesten arbeidsmigranten voorgestaan.

• Woningen
  Vanuit een gemiddelde gezinssituatie geredeneerd, zijn in een doorsnee woning globaal vier personen gehuisvest. De doorsnee eengezinswoningen zijn qua grootte hiervoor geschikt. Belangrijk is voorts dat bij nachtverblijf van meer dan vier personen, het gebruiksbesluit van toepassing is. Dan moet aan specifieke eisen inzake brandveiligheid worden voldaan. Er is dan sprake van een andere woonsituatie dan bij een regulier huishouden. Om die redenen wordt voor huisvesting van arbeidsmigranten in reguliere woningen het toelaatbaar gevonden dat in een standaard woning/wooneenheid aan maximaal vier afzonderlijke personen huisvesting wordt geboden.
• Kantoren, separate detailhandelsvoorzieningen
  Separate kantoren en separate detailhandelsvoorzieningen (bestemming Kantoor en bestemming Detailhandel) komen veelal verspreid in kernen voor, vaak te midden van woonbebouwing. Juist door de situering van deze functies in een rustige woonwijk acht het gemeentebestuur het maximaal aanvaardbaar om per kantooraccommodatie of detailhandelsvoorziening aan maximaal vier afzonderlijke arbeidsmigranten huisvesting te bieden.
• Centrum en Horeca; Gemengd
  Ter plaatse van de bestemmingen Centrum, Gemengd en Horeca kunnen ten hoogste 10 arbeidsmigranten worden gehuisvest.

Naast functionele aspecten en ligging zijn voorts de volgende criteria van belang.

• Omvang pand
  Niet alle woningen zijn geschikt voor huisvesting van vier of tien personen. Belangrijk is dat per persoon 12 m² aan bewoonbaar vloeroppervlak beschikbaar is. Deze maat komt voort uit de oppervlaktemaat die ook voor reguliere bewoning wordt gehanteerd, zoals opgenomen in de bouwverordening.
• Afstanden tussen locaties
  De afstand tussen de woningen voor arbeidsmigranten dient ten minste 250 m te bedragen, waarbij ook een maximum per straatwand wordt aangehouden. Met de afstandsmaat van 250 m en het aantal locaties per straatwand wordt gewaarborgd dat er geen nadelige effecten op de omgeving zijn te verwachten of effecten die te zeer afwijken van de effecten van een regulier huishouden. De ruimtelijk-functionele structuur wordt zodoende niet veranderd.

Locaties voor huisvesting van arbeidsmigranten kunnen worden toegestaan door toepassing van een wijzigingsbevoegdheid.

• Locaties waar tot 4 arbeidsmigranten zijn toegestaan (Wonen, Detailhandel, Kantoor) worden voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - logies - 1'.
• Locaties waar tot 10 arbeidsmigranten zijn toegestaan (Centrum, Horeca) worden voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - logies - 2'.

Deze aanduidingen kunnen bij beëindiging van het logiesgebruik via een wijzigingsbevoegdheid ook weer worden verwijderd.

Bouwvlakken

In de bouwregels is onderscheid gemaakt tussen bouwen binnen het bouwvlak en het bouwen buiten het bouwvlak.

Binnen het bouwvlak zijn naast hoofdgebouwen, aan- en/of uitbouwen en bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Buiten het bouwvlak zijn over het algemeen aan- en/of uitbouwen en bijgebouwen, alsmede bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. De oppervlakte van de bebouwing buiten het bouwvlak is begrensd tot 50% met een maximum van 100 m². Door dit onderscheid is op eenvoudige wijze snel inzichtelijk welke bouwwerken, waar gebouwd mogen worden.

Afwijken van de bouwregels

Uitbreiden bouwvlak

In voorkomende gevallen kan het wenselijk zijn dat het bouwvlak aan de achterzijde (vanaf de straat gezien) wordt vergroot. Hiervoor is een bevoegdheid tot afwijken van de bouwregels opgenomen, waardoor burgemeester en wethouders het bouwvlak met ten hoogste 20% kunnen vergroten. Bij een omgevingsvergunning wordt niet afgeweken van de bouwregels indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Algemene afwijking

In het bestemmingsplan is in de bestemming Wonen een algemene afwijking opgenomen voor het afwijken van de maximale goot- of boeibordhoogte, bouwhoogte, afstand van het gebouw tot de perceelsgrens, de toelaatbare oppervlakte en het bebouwingspercentage tot ten hoogste 15%. Bij omgevingsvergunning wordt niet afgeweken van de bouwregels indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming geven gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Tijdelijke woongelegenheid bij bouwen/verbouwen woningen

Bij de gemeente worden regelmatig verzoeken ingediend voor het plaatsen van een tijdelijke woonunit bij grootschalige verbouwingen. De plaatsing van de tijdelijke woonunits (ook (sta)caravan) voldoet bijna nooit aan het bestemmingsplan. Onder voorwaarden kan medewerking worden verleend aan tijdelijke woonruimte in dit soort situaties. Er worden drie situaties onderscheiden:

• plaatsing in bestaande woongebieden/buitengebied;
• plaatsing in nieuwe woongebieden;
• plaatsing bij overige functies.

Plaatsing in bestaande woongebieden/buitengebied

Indien het gaat om vervangende woonruimte ten tijde van een ingrijpende verbouwing van de bestaande woning dan wel nieuwbouw op de plek van de eigen bestaande woning waarbij de bestaande woning tijdelijk niet voor bewoning geschikt is, is onder voorwaarden medewerking aan een tijdelijke woonunit aanvaardbaar. Dit geldt voor zowel het bestaand stedelijk gebied als het buitengebied. In het bestemmingsplan kan een afwijkingsbevoegdheid worden opgenomen met voorwaarden, binnen de bestemmingen waar wonen in een woning is toegestaan.

Plaatsing in nieuwe woongebieden

Ook in nieuwe woongebieden kan worden verzocht om toestemming voor tijdelijke woonunits. De gemeente acht plaatsing hier eveneens aanvaardbaar, onder andere vanwege de volgende redenen.

• In verband met de economische crisis wordt door initiatiefnemers pas besloten tot nieuwbouw en aankoop van een kavel op het moment dat de oude woning is verkocht. Tijdelijke huisvesting op de kavel waar de nieuwe eigen woning wordt gerealiseerd wordt in die omstandigheden aanvaardbaar geacht.
• De nieuwbouwlocaties in de gemeente zijn alle goed bereikbaar en reeds bouwrijp gemaakt. Er is derhalve geen sprake van een wezenlijk ruimtelijk verschil met vervangende nieuwbouw in bestaande woongebieden.

Overige functies

Realisering van tijdelijke woonunits bij andere bestemmingen dan waar wonen in een woning is toegestaan (bijvoorbeeld Maatschappelijk) vragen een specifieke afweging. Hiervoor biedt de Wabo voldoende ruimte. Regeling voor tijdelijke huisvesting volgt dan via een separate procedure.

Voorwaarden

De gemeente acht medewerking aan een tijdelijke woongelegenheid uitsluitend onder specifieke voorwaarden mogelijk:

• omgevingsvergunning voor een tijdelijke woongelegenheid wordt alleen verleend bij ingrijpende bouwwerkzaamheden of vervangende nieuwbouw van bestaande woningen en realisering van een nieuwe woning;
• de tijdelijke woongelegenheid wordt geplaatst binnen het bouwvlak of binnen een straal van 30 m achter de naar de weg gerichte grens van het bouwvlak;
• de afstand van een tijdelijke woongelegenheid tot de openbare weg bedraagt niet minder dan 3 m;
• het bevoegd gezag kan voorwaarden stellen aan de situering van de tijdelijke woongelegenheid in verband met de bereikbaarheid voor hulpverlenende instanties;
• het bevoegd gezag kan voorwaarden stellen aan de situering van de tijdelijke woongelegenheid in verband met de ruimtelijke uitstraling voor de omgeving;
• het bevoegd gezag kan voorwaarden stellen aan de aansluiting van de tijdelijke woongelegenheid op de nutsvoorzieningen in verband met de bestaande situatie inzake nutsvoorzieningen en de duur van de plaatsing;
• de tijdelijke woongelegenheid is zodanig gesitueerd dat dit niet leidt tot onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken;
• de tijdelijke woongelegenheid is zodanig gesitueerd dat bouwmaterialen en bouwafval op het eigen perceel kunnen worden geplaatst;
• het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen voor de plaatsing van een tijdelijke woongelegenheid voor de duur van de werkzaamheden tot een maximum van 3 jaar;
• omgevingsvergunning voor een tijdelijke woongelegenheid wordt niet verleend indien sprake is van grootschalige herstructurering van woningen;
• het bevoegd gezag trekt de omgevingsvergunning tot afwijken in, indien de bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van tijdelijke huisvesting niet meer aanwezig is.

6.2.3 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels (per bestemming)

Artikel 3 Agrarisch

Bestemmingsomschrijving

De bestaande agrarische gronden en gebouwen zijn voorzien van de bestemming Agrarisch. De gronden zijn bestemd voor de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven en bij deze bestemming behorende voorzieningen, waaronder groen, laad- en losvoorzieningen en dergelijke.

Bouwregels

De bebouwing is gesitueerd binnen de aangegeven bouwvlakken. Voor de bouwvlakken is de goot en bouwhoogte aangegeven. Daarbuiten zijn geen gebouwen toegestaan.

Artikel 4 Agrarisch met waarden - Beschermde dijken

De met de bestemming Agrarisch met Waarden - Beschermde dijken aangeduide gronden omvatten de Meiboom. In deze bestemming zijn de bestaande verkeersfunctie en de bescherming van de aangewezen natuurwaarden geregeld.

Artikel 5 Bedrijf

Bestemmingsomschrijving

Gekozen is voor een tweeledige bestemmingslegging: in de kern is gekozen voor de Staat van bedrijfsactiviteiten 'Functiemenging', voor de bedrijventerreinen voor de Staat van bedrijfsactiviteiten 'Bedrijventerrein'. Voor zover bestaande bedrijven niet passen binnen deze categorieën, zijn ze specifiek aangeduid en bestemd (zie milieuparagraaf 5.3.1 en bijlage 4).

Voorts geldt het volgende:

• de nutsvoorzieningen zijn voorzien van de aanduiding 'nutsvoorziening';
• bedrijfswoningen zijn uitsluitend toelaatbaar ter plaatse van de functieaanduiding 'bedrijfswoning';
• incidenteel vindt detailhandel of groothandel plaats, aangeduid met een functieaanduiding 'detailhandel' respectievelijk 'groothandel';
• in enkele gevallen is geen sprake van bedrijfsmatige activiteiten, maar wel van opslagdoeleinden. In dat geval is een aanduiding 'opslag' opgenomen;
• de brandweerkazerne is aangeduid met de functieaanduiding Brandweerkazerne. Brandweerkazernes worden op basis van SVBP toegedeeld aan de hoofdgroep Bedrijf.

Bouwregels

Voor de bebouwing wordt uitgegaan van een situering binnen de aangegeven bouwvlakken. Voor de bouwvlakken is de goot- en bouwhoogte aangegeven.

Specifieke gebruiksregels

In de gebruiksregels is bepaald dat:

• beroepen aan huis in de bedrijfswoning zijn toegestaan;
• buitenopslag van goederen niet is toegestaan;
• opslag van vuurwerk niet is toegestaan;
• geluidshinderlijke inrichtingen en Bevi-inrichtingen niet zijn toegestaan;
• kantoorvloeroppervlak begrensd is tot maximaal 50% van het brutovloeroppervlak van een bedrijf en ten hoogste 400 m²;
• zelfstandige kantoren niet zijn toegestaan;
• per bouwvlakte hoogste één bedrijfswoning met een inhoud van 750 m³ is toegestaan;
• opslag en distributie via internet mag maximaal 15% van de vloeroppervlak bedragen met een maximum van 50 m².Voor het pand Oostpolderweg 2 is een aanduiding opgenomen waarbinnen internetverkoop is toegestaan tot een maximum van 400 m².

Wijzigingsbevoegdheid

Binnen de bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor huisvesting van arbeidsmigranten. Tevens is de mogelijkheid opgenomen tot het beëindigen van huisvesting van arbeidsmigranten.

Ook zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen voor wonen en bijzondere woonvormen. Gezien de ruimtelijke effecten is dergelijke planwijzing uitsluitend mogelijk bij bedrijfsbeëindiging van bedrijven binnen de kern. Er zijn wijzigingsregels opgenomen, onder andere voor het waarborgen van een goed woon- en leefmilieu. Wijziging is pas toegestaan na belangenafweging en waarborging van de gestelde voorwaarden.

Artikel 6 Centrum

Voor het dorpscentrumgebied van Krabbendijke is, overeenkomstig het geldende plan, de globale bestemming Centrum opgenomen, in plaats van het opnemen per perceel van op het bestaande gebruik afgestemde enkelvoudige bestemmingen als Wonen, Detailhandel of Kantoor. De bestemming Centrum biedt gebruiksmogelijkheden voor de functies wonen, detailhandel, kantoren, bedrijven, horeca en maatschappelijke voorzieningen.

De keuze voor deze globale bestemming betekent dat de gemeente een 'ruim' beleid voorstaat ten aanzien van ontwikkelingen in het dorpscentrumgebied. Met deze keuze is het voor de gemeente niet langer mogelijk invloed uit te oefenen op bepaalde initiatieven, indien deze rechtstreeks in het bestemmingsplan zijn toegelaten. Het grote voordeel van deze globale bestemmingsregeling is dat de dynamiek in een dorpscentrumgebied kan worden vergroot, omdat er vrijwel geen procedures meer gevoerd hoeven te worden. De 'bewegingsruimte' binnen het dorpscentrumgebied is daarbij voor enkele functies wel begrensd om ongewenste ontwikkelingen te voorkomen.

Om te voorkomen dat zich overal binnen het dorpscentrumgebied supermarkten zouden kunnen vestigen is de vestigingsmogelijkheid van een supermarkt beperkt tot de huidige supermarktlocaties aan de Dorpsstraat (geregeld met een functie-aanduiding).

De mogelijkheden voor vestiging van horecabedrijven blijven beperkt tot binnen de in het dorpsgebied aanvaardbare categorieën (via toepassing van de Staat van Horeca-activiteiten). Toepassing van de Staat van Horeca-activiteiten wordt binnen de bestemming Centrum limitatief uitgelegd.

Artikel 7 Detailhandel en Artikel 10 Horeca 

Bestemmingsomschrijving

Krabbendijke kent een bestemming Centrum voor het dorpscentrumgebied, waarbinnen bewegingsruimte voor diverse functies aanwezig is. Buiten het dorpscentrumgebied is één winkel, maar zijn geen kantoren gesitueerd. Incidenteel acht het gemeentebestuur kleinschalige kantoorvestigingen wel mogelijk. De horecabedrijven (buiten het dorpscentrum) zijn specifiek als Horeca bestemd, de winkel als Detailhandel. Voor het reguleren van de horecavoorziening wordt analoog aan de regeling voor bedrijven gebruikt gemaakt van de Staat van Horeca-activiteiten. Wonen is binnen deze bestemmingen eveneens mogelijk.

Wijzigingsbevoegdheden

Buiten het dorpscentrumgebied is het karakter van de omgeving gericht op wonen en is uitwisseling van functies (detailhandel en kantoor) niet zonder meer wenselijk.

• Binnen de bestemmingen is de woonfunctie altijd toelaatbaar. In geval van beëindiging van een activiteit behoeft dan geen procedure te worden doorlopen om een verandering naar de bestemming Wonen mogelijk te maken. Om definitief over te gaan naar de bestemming Wonen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.
• Conform de systematiek van de gemeente zijn via een wijzigingsbevoegdheid ook de volgende wijziging van de bestemming mogelijk.
  • 1. De bestemming Detailhandel kan worden gewijzigd in de bestemming Wonen en worden voorzien van de functieaanduiding 'kantoor'.
  • 2. De bestemming Horeca kan worden gewijzigd in de bestemmingen Detailhandel en Wonen en de functieaanduiding 'kantoor'.
• Binnen de bestemmingen is verder een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor huisvesting van arbeidsmigranten. Tevens is de mogelijkheid opgenomen tot het beëindigen van huisvesting van arbeidsmigranten. Verwezen wordt naar 'Huisvesting arbeidsmigranten' in paragraaf 6.2.2.

Artikel 8 Gemengd

Voor de locatie Scoudestraat is de bestemming Gemengd opgenomen. Hierin is het huidige gebruik van het perceel geregeld. Daarnaast biedt het mogelijkheden voor herontwikkeling doordat een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen.

De Wro-zone-wijzigingsbevoegdheid mag worden gewijzigd in de bestemmingen Groen, Verkeer Water, Wonen en Tuin. Op de gronden mag uitsluitend worden gebouwd met een in werking getreden wijzigingsplan. Hiermee wordt voorkomen dat een ongewenste en onomkeerbare situatie ontstaat.

Specifiek zijn voor de wijziging van de Scoudestraat de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden vastgelegd:

• ontsluiting vindt plaats via de Scoudestraat;
• het voorzien in voldoende waterberging;
• zorgdragen voor goede ruimtelijke inpassing met aanhaking op de huidige en toekomstige omgeving;
• uitsluitend grondgebonden woningen;
• uitsluitend vrijstaande, twee-aaneen of aaneengebouwde woningen;
• maximaal 10 woningen;
• de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 10 m;
• aantal parkeervoorzieningen per woningtype en woning.

Artikel 9 Groen

Om het groene karakter van de woonomgeving en de kern te behouden zijn de belangrijkste beeldbepalende groenvoorzieningen als zodanig bestemd. De groenvoorzieningen zijn bestemd voor beplantingen, waterpartijen, speelvoorzieningen en bij deze bestemmingen behorende voorzieningen zoals voet en fietspaden, bermen en bermsloten.

De jongerenontmoetingsplek is met een functieaanduiding bevestigd. De vaete in het centrum is van cultuurhistorisch belang. Hieraan is daarom de aanduiding 'cultuurhistorische waarde' toegekend. Behoud van deze vaete wordt daarmee nagestreefd. In het centrum staat een muziekkiosk. Deze is van een bouwvlak met daaraan gekoppelde bouwregels voorzien.

Artikel 11 Maatschappelijk en Artikel 12 Maatschappelijk - Begraafplaats

Bestemmingsomschrijving

De percelen met de bestemming Maatschappelijk mogen worden gebruikt voor de meest gangbare maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, gezondheidszorgvoorzieningen en sociaal-culturele voorzieningen. Ook de scholen vallen onder deze bestemming. Bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water zijn zonder meer mogelijk.

Voor de begraafplaats, is de bestemming Maatschappelijk - Begraafplaats opgenomen. Ter plaatse van die gronden zijn geen andere maatschappelijke voorzieningen toegestaan.

Voor beeldbepalende panden is de aanduiding 'cultuurhistorische waarde' opgenomen, waarmee aantasting van het uitwendige karakter van het gebouw in de bestaande toestand wordt voorkomen.

Wijzigingsbevoegdheid

In de regeling voor de bestemming Maatschappelijk zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen voor het wijzigen van de bestemming Maatschappelijk in de bestemming Detailhandel of Wonen of te voorzien van de functieaanduiding 'kantoor'. Aan deze wijzigingsbevoegdheden zijn voorwaarden gekoppeld.

Artikel 13 Recreatie

De bestemming Recreatie is toegekend voor de volkstuinen (aanduiding) en het gebouw van de duivensportvereniging.

Artikel 14 Sport

Bestemmingsomschrijving

Het sportcomplex is voorzien van de algemene bestemming Sport. Hiermee zijn sportvelden, tennisbanen en daarmee vergelijkbare recreatieve voorzieningen toegestaan. Bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, ontsluitingswegen en parkeervoorzieningen zijn eveneens mogelijk.

Afwijking

Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het realiseren van hogere lichtmasten ten dienste van recreatieve voorzieningen.

Artikel 15 Tuin

De bestemming Tuin is opgenomen, daar waar direct grenzend aan de openbare ruimte geen bebouwing gewenst is. Daarmee is feitelijk de voorgevelrooilijn vastgelegd. Omdat in een aantal situaties het doorbreken van deze voorgevelrooilijn niet leidt tot nadelige effecten op de verkeersveiligheid en/of het bebouwingsbeeld is een afwijking van de bouwregels opgenomen voor het toestaan van bijgebouwen of overkappingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.

Artikel 16 Verkeer

De met de bestemming Verkeer aangeduide gronden omvatten niet alleen wegen, parkeerplaatsen, fiets, en voetpaden, maar ook kleine groenstroken, bermen, beplantingen en eventuele geluidwerende voorzieningen en afvalverzamelplaatsen. Door deze bestemmingslegging is ondergeschikte herinrichting van de openbare ruimte mogelijk, zonder dat gedetailleerde regels dergelijke ontwikkelingen in de weg staan.

De garagecomplexen in de kern zijn voorzien van de bestemming Verkeer en de aanduiding 'garage'. Er zijn bouwvlakken opgenomen, waarbinnen tot 3 m bouwhoogte gebouwd mag worden. Om te voorkomen dat de garages voor commerciële doeleinden of opslag van gevaarlijke stoffen worden benut is in een specifieke gebruiksregel dit gebruik uitgesloten.

Artikel 17 Verkeer - Railverkeer

De met de bestemming Verkeer - Railverkeer aangeduide gronden omvatten de spoorlijn Vlissingen - Bergen op Zoom. Het station is met een aanduiding specifieke vorm van verkeer - station.

Artikel 18 Water

De grote beeldbepalende waterpartijen en waterlopen met een waterhuishoudkundige functie zijn als zodanig aangegeven. De gronden zijn bestemd voor water, aan en afvoer en waterberging. Op de gronden mogen uitsluitend keermuren voor de waterbeheersing, oeverbeschoeiingen, duikers, bruggen en steigers worden gebouwd.

Artikel 19 Wonen

In verband met de leesbaarheid van de analoge verbeelding is de keuze voor een splitsing van de bestemming Wonen in de bestemmingen Wonen en Tuin gewenst. Een verdere vereenvoudiging is bewerkstelligd door de keuze voor het splitsen van de regels in bouwregels voor het bouwen binnen een bouwvlak en bouwen buiten het bouwvlak. Binnen de bestemming Wonen is het om deze reden niet langer nodig met een aanduiding 'erf' te werken.

Binnen de bestemming is wonen in een woning toegestaan. In een aantal situaties is een aanduiding opgenomen. Zelfstandige garages zijn overeenkomstig gemeentelijk beleid bestemd binnen Verkeer met een aanduiding 'garage'.

Voor beeldbepalende panden is de aanduiding cultuurhistorische waarde opgenomen, waarmee aantasting van het uitwendige karakter van het gebouw in de bestaande toestand wordt voorkomen en behoud van de cultuurhistorische waarde wordt voorgestaan.

Bouwregels

In de bouwregels is opgenomen dat hoofdgebouwen dienen te worden opgericht in het bouwvlak. Voor het bouwvlak geldt dat afhankelijk van de aanduiding, aaneengebouwd, gestapeld, vrijstaand of twee aaneen kan worden gebouwd. Daar waar geen aanduiding is opgenomen kan vrijstaand of aaneen worden gebouwd. De goot- en bouwhoogte is op de verbeelding aangegeven.

De bouwvlakken zijn veelal als een strook weergegeven. De diepte varieert veelal tussen 10 en 15 m. In de meeste gevallen is een diepte van 12 m ingetekend. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd met gebouwen, met dien verstande dat de afstandsmaten in de bouwregels in acht dienen te worden genomen.

Bouwregels

Binnen de bouwregels zijn de reguliere bouwregels ter plaatse van het hoofdgebouw (bouwvlak) en voor het aansluitende erf (de gronden buiten het bouwvlak) opgenomen. In de bouwregels is opgenomen dat voor de gronden binnen het bouwvlak hoofdgebouwen, aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gebouwd. Voor aan- of uitbouwen en bijgebouwen geldt hier een goot- en/of boeibordhoogte van 4 m en een bouwhoogte van 7 m. In de bouwregels is opgenomen dat voor de gronden buiten het bouwvlak bouwmogelijkheden gelden voor aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot ten hoogste 50% en tot een maximum van 100 m².

In de regels is bepaald dat op de gronden buiten het bouwvlak een goot- en/of boeibordhoogte geldt van 4 m. De bouwhoogte is hier uit ruimtelijk oogpunt vastgelegd op 5 m. De afstand van bijgebouwen tot de woning is bepaald op 1 m. Voor woningen met de aanduiding 'vrijstaand' geldt een afstand van 3 m van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens. Voor woningen met de aanduiding 'twee aaneen' geldt een afstand van 3 m van het hoofdgebouw tot één van de zijdelingse perceelsgrenzen. Voor het bouwvlak met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' geldt een maximum van 3 wooneenheden.

Afwijken van de bouwregels

Uit oogpunt van flexibiliteit zijn onder voorwaarden de reguliere bevoegdheden tot afwijken opgenomen:

• uitbreiden van het bouwvlak;
• afwijken van maten tot 15%;
• woningtype en nieuwe woningen;
• mantelzorg.

Specifieke gebruiksregels

De oppervlakte voor huisdierenverblijven mag ter plaatse van het bouwvlak en buiten het bouwvlak niet meer bedragen dan 10 m².

Afwijken van de gebruiksregels

Uit oogpunt van flexibiliteit is onder voorwaarden naast de reguliere bevoegdheden tot afwijken, de volgende specifieke bevoegdheden tot afwijken opgenomen:

• huisvesting van paarden, pony's en ander naar aard en omvang gelijk te stellen vee;
• toestaan van kleinschalige detailhandel of dienstverlening (zie toelaatbaarheid functies);
• mantelzorg (zie mantelzorg in 6.2.2).

Wijzigingsbevoegdheden

Binnen de bestemming zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen voor:

• de huisvesting van arbeidsmigranten en het beëindigen van huisvesting van arbeidsmigranten. Verwezen wordt naar 'Huisvesting arbeidsmigranten' in paragraaf 6.2.2;
• bijzondere woonvormen;
• mantelzorg.

Artikel 20 Leiding - Hoogspanningsverbinding 

De 150 kV hoogspanningsverbinding ligt ter plaatse van een deel van de bedrijfspercelen aan de Zuidweg. Deze leiding is voorzien van de dubbelbestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding. Naast de onderliggende bestemmingen, zijn de gronden daarmee medebestemd voor een bovengrondse hoogspanningsverbinding. Er is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden opgenomen om het belang en de instandhouding van de leiding te waarborgen.

Artikel 21 Waarde - Archeologie - 1, Artikel 22 Waarde - Archeologie - 2, Artikel 23 Waarde - Archeologie - 3, Artikel 24 Waarde - Archeologie - 4

In het bestemmingsplan is overeenkomstig het op 22 november 2011 vastgestelde gemeentelijke archeologiebeleid gezien de hoge verwachtingswaarden een dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 2 toegekend.

De bestemmingsregeling is in samenspraak met de Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland tot stand gekomen en houdt eveneens rekening met de eventueel op grotere diepten aanwezige archeologische waarden. Uitgangspunt van deze regeling is dat voor projecten groter dan de vrijgestelde oppervlaktematen en verstoringsdiepte een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig is. Voor een nadere toelichting op het archeologiebeleid wordt voorts verwezen naar paragraaf 5.2.1.

• Voor de gewaardeerde dorpskern geldt een Waarde - Archeologie - 1. Bij een bodemverstoring van meer dan 50 m² geldt een onderzoeksplicht.
• Voor de zone met een hoge archeologische verwachting (buiten de gewaardeerde dorpskern, het resterende deel van Krabbendijke) geldt een Waarde – Archeologie – 2. In dit gebied is bij een bodemverstoring van meer dan 250 m² een onderzoeksplicht van toepassing.

Deze volgende bestemmingen zijn opgenomen omdat mogelijk archeologisch onderzoek bij bouwinitiatieven kan leiden tot planwijziging.

• Waarde - Archeologie - 3, bij een bodemverstoring van meer dan 500 m² geldt een onderzoeksplicht.
• Waarde - Archeologie - 4, bij een bodemverstoring van meer dan 2.500 m² een onderzoeksplicht geldt.
• In alle gevallen geldt een vrijstelling van archeologisch onderzoek wanneer niet dieper dan 40 cm onder het maaiveld werkzaamheden worden uitgevoerd.

Het archeologisch belang wordt door de genoemde regelingen voldoende veilig gesteld.

Artikel 25 Waterstaat - Waterkering

De dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering is opgenomen voor de Meiboom. De gronden zijn behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de waterkering.

In de bouwregels is bepaald dat ten behoeve van de bestemming Waterstaat-Waterkering uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan. Bouwwerken voor de andere bestemmingen zijn niet toegestaan.

Door middel van een bevoegdheid tot afwijken van de bouwregels bouwwerken ten behoeve van de andere bestemmingen worden gerealiseerd, mits het belang van de waterkering daardoor niet onevenredig wordt geschaad. Hiervoor wordt advies ingewonnen bij de beheerder van de waterkering.

6.2.4 Hoofdstuk 3 Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat een aantal bepalingen die op de bestemmingen als bedoeld in hoofdstuk 2 van toepassing zijn. Het betreffen de volgende bepalingen.

• Anti-dubbeltelbepaling
  Hiermee wordt voorkomen dat gronden oneigenlijk worden gebruikt voor het optimaliseren van bouwmogelijkheden.
• Algemene bouwregels
  Bestaande maten (uitgezonderd van de overgangsregels), overschrijding van bouwgrenzen, percentages. Met de regels inzake bestaande maten wordt voorkomen dat (ondergeschikte) afwijkingen onder het overgangsrecht komen te vallen. Voorts is het overschrijden van bouwgrenzen onder bepaalde omstandigheden (zoals erkers, trappenhuizen en andere ondergeschikte bouwdelen) toegestaan.
• Algemene aanduidingsregels
  Met de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' is de 100 m-zone rond de molen 'De Rozenboom' planologisch beschermd.
• Met de vrijwaringszone - dijk' zijn de nabijgelegen waterstaatkundige voorzieningen van de Meiboom planologisch beschermd.
• Algemene wijzigingsregels
  Het overschrijden van bestemmingsgrenzen kan in veel gevallen plaatsvinden zonder dat hierdoor het belang van een goede ruimtelijke ordening wordt geschaad. Voor dit soort gevallen is derhalve in het plan een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen. De overschrijding mag echter niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

6.2.5 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels

De overgangsregels hebben tot doel de rechtstoestand te begeleiden van bouwwerken die gebouwd zijn of kunnen worden gebouwd en die afwijken van de bebouwingsbepalingen van het plan. Tevens is bepaald dat het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken in het plan, voor zover dit gebruik op het tijdstip van het rechtskracht verkrijgen van het plan (rechtens) afwijkt van de in het onderhavige plan gegeven bestemming, kan worden voortgezet.

Deze regels zijn opgenomen in het Bro en zijn op voorgeschreven wijze overgenomen.

Slotbepaling

Dit artikel ten slotte geeft aan de naam waaronder de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald (Krabbendijke).