Schipholweg 66 - 128 te Leiden

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Dit bestemmingsplan voorziet in de juridisch-planologische regeling voor de gronden behorende bij de Schipholweg 66 - 128 te Leiden. De Schipholweg is onderdeel van het grotere stationsgebied in Leiden, ligt tegen de historische binnenstad van Leiden aan en is daarnaast in de nabijheid van het Leiden Bio Science Park gelegen. Het brede stationsgebied van Leiden is in diverse beleidsdocumenten aangeduid als kansrijke locatie voor duurzame verdichting van wonen en het behouden en uitbreiden van werkvloeren (kantoormeters). Door de huidige monofunctionele Schipholweg te versterken met woon- en niet-woonfuncties kan een levendig zakendistrict ontstaan, waar men kan wonen en werken. Ten behoeve van deze herontwikkeling is de "Gebiedsvisie Schipholweg Leiden" door de gemeente Leiden opgesteld (vastgesteld oktober 2020). De gebiedsvisie geeft weer wat de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen aan de Schipholweg zijn. Een van deze ruimtelijke ontwikkelingen betreft het ontwikkelen van de Schipholweg 66 - 128 te Leiden, waar gestreefd wordt naar een levendige mix van functies en een actieve plint.

De voorgenomen ontwikkeling aan de Schipholweg 66 - 128 is echter in strijd met het geldende bestemmingsplan "Schuttersveld Leiden e.o.". Derhalve voorziet onderhavig bestemmingsplan in een actueel juridisch-planologisch kader.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Schipholweg te Leiden. In hoofdzaak zijn in het plangebied kantoren aanwezig. Een deel van de bebouwing wordt daarnaast gebruikt als opvanglocatie voor Oekraïense vluchtelingen. Het plangebied wordt omsloten door het spoor aan de noord- en westzijde, de (reeds opgeleverde) brandweerkazerne en woningen aan de noordoostzijde, de Schipholweg aan de (zuid)oostzijde en kantoren aan de zuid(west)zijde. Het plangebied is weergegeven op figuur 1.1.

Figuur 1.1 Luchtfoto van het plangebied binnen de omgeving (bron: QGIS, eigen bewerking)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, gelden op dit moment de volgende bestemmingsplannen:

Naam bestemmingsplan:	Vastgesteld door de gemeenteraad op:
Leiden Schuttersveld e.o.	30 mei 2013
Parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening	31 mei 2018
Parapluherziening Fietsparkeren	18 februari 2021

De toets aan de geldende bestemmingsplannen vindt in de volgende subparagrafen plaats.

1.3.1 Leiden Schuttersveld e.o.

Het plangebied maakt deel uit van het geldende bestemmingsplan “Leiden Schuttersveld e.o”, dat is vastgesteld op 30 mei 2013 door de gemeenteraad van Leiden. Het plangebied is gelegen binnen de bestemming 'Kantoor'. Binnen deze bestemming zijn drie bouwvlakken opgenomen, waarbinnen tot diverse hoogten mag worden gebouwd (respectievelijk 15 en 18 meter). Dit is weergegeven op figuur 1.2.

Naast de enkelbestemming 'Kantoor' gelden de volgende dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen:

• 'Leiding - Hoogspanning' (voor een klein gedeelte van het plangebied)
• 'Waarde - Archeologie 6' (voor het gehele plangebied)
• 'Vrijwaringszone - molenbiotoop' (voor een gedeelte van het plangebied)

Figuur 1.2 Uitsnede verbeelding behorend bij bestemmingsplan "Leiden Schuttersveld e.o." (bron: QGIS, eigen bewerking)

De voorgenomen ontwikkeling is op de volgende onderdelen in strijd met het geldende bestemmingsplan:

• binnen de bestemming 'Kantoor' is enkel een kantoorfunctie toegestaan. De beoogde woonfunctie en niet-woonfuncties (maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, horeca en detailhandel) zijn derhalve strijdig.
• binnen de bouwvlakken mag slechts gebouwd worden tot een hoogte van 15 en 18 meter. De beoogde bebouwing wordt tot een hoogte van maximaal 62, 90 en 73 meter gerealiseerd. Daarnaast wordt met de beoogde bebouwing de thans geldende bouwvlakken overschreden. Derhalve is sprake van strijd met de bouwregels.

1.3.2 Parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening

In november 2014 is de Reparatiewet BZK 2014 in werking getreden. In deze wet is de grondslag voor stedenbouwkundige bepalingen in de gemeentelijke bouwverordeningen komen te vervallen. Dit houdt in dat de dynamische parkeerregeling en de maximale toegestane bouwhoogte bepaling uit de Bouwverordening overgeheveld dienen te worden naar bestemmingsplannen. Hiertoe hadden gemeenten de gelegenheid tot uiterlijk 1 juli 2018.

Een deel van de bestemmingsplannen van de gemeente Leiden voorzag al in deze stedenbouwkundige bepalingen, maar een deel ook niet. Om de stedenbouwkundige bepalingen inzake de parkeerregeling en de bouwhoogte over te hevelen naar alle bestemmingsplannen in de gemeente Leiden, is het paraplubestemmingsplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening op 31 mei 2018 vastgesteld.

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat in onderhavig bestemmingsplan een eigen dynamische verwijzing naar het meest recente parkeerbeleid in de Regels is verankerd. Zie voor een nadere toelichting paragraaf 4.8 Verkeer en vervoer van deze toelichting.

1.3.3 Parapluherziening fietsparkeren

De gemeente Leiden wil het fietsgebruik in de stad stimuleren en de binnenstad autoluw en deels autovrij maken. Met de fiets wordt de stad leefbaar en bereikbaar gehouden. Het realiseren van meer en kwalitatief betere parkeergelegenheid voor de fiets draagt bij aan het bevorderen van het fietsgebruik. Om deze ontwikkeling te stimuleren is zowel het parkeerbeleid als de parkeernormen voor fietsen aangepast.

De nieuwe parkeervisie geeft de kaders voor het parkeren van auto én fiets. Binnen deze kaders maakt de gemeente Leiden de komende jaren keuzes. Daarbij staat de verstedelijkingsopgave centraal. Omdat de gemeente duidelijke doelen heeft voor het vervoer per fiets, is fietsparkeren een integraal onderdeel van de parkeervisie. De gemeente wil in de toekomst meer voorzieningen voor de geparkeerde fiets hebben. Zowel in bestaande wijken en buurten als in nieuwbouw en in gebouwen en gebieden die een andere functie krijgen. De hoofdlijnen van de parkeervisie worden uitgewerkt in beleidslijnen, oplossingsrichtingen en concrete maatregelen. De regels voor de parkeernormen, en ook de parkeernormen zelf, zijn opgenomen in beleidsregels.

Het doel van de parapluherziening is het bieden van een eenduidige regeling ten aanzien van het aspect ‘fietsparkeren’ in de gemeente Leiden. Dit bestemmingsplan voorziet in het juridisch- planologisch regelen van de dynamische verwijzing van de parkeernormen in Leiden. Door in bestemmingsplannen een koppeling te leggen met deze beleidsregel, kunnen bij de toetsing van omgevingsvergunningen ook de fietsparkeernormen worden betrokken. Met deze parapluherziening wordt voor alle digitale bestemmingsplannen een koppeling met de fietsparkeernormen gelegd.

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat in onderhavig bestemmingsplan een eigen dynamische verwijzing naar het meest recente parkeerbeleid in de Regels is verankerd. Zie voor een nadere toelichting paragraaf 4.8 Verkeer en vervoer van deze toelichting.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het bestemmingsplan

2.1 Geschiedenis van het plangebied

2.1.1 Ontstaansgeschiedenis van Leiden

Na de vorming van de strandwallen en een geleidelijke zeespiegelstijging, vanaf circa 5000 jaar geleden, werd het Hollandse landschap steeds meer afgezonderd van de directe invloeden van de zee. Na het steeds verder dichtslibben van riviermondingen in de strandwallen, verzoette het milieu en ontstond langzaam een dik veenpakket: het Holland Laagpakket. Rondom Leiden bleef de Oude Rijn een grote rol spelen in de vorming van de ondergrond. De rivier verlegde haar oevers regelmatig, en zette aan weerszijden grote hoeveelheiden klei en zand af. Achter deze oeverafzettingen ontstonden relatief hoog gelegen kreek- en geulsystemen, waar eveneens klei en zand werd afgezet.

Deze oeverafzettingen langs de Oude Rijn en aangetakte kreken vormden vanwege de hogere ligging en stevigere ondergrond van oudsher ideale vestigingsplaatsen voor ijzertijdnederzettingen.

De oudst bekende vermelding van bewoning stamt uit het jaar 860 na Christus. De dijknederzetting werd destijds aangeduid als Leithon. De eerste bebouwing werd opgericht aan de voet van de dijk op de zuidelijke oever van de Rijn, ter plaatse van de huidige Breestraat. Op het punt waar de twee Rijntakken samenvloeiden werd in dezelfde tijd een verdedigingsheuvel, een zogenaamde "motte", opgeworpen. Op de heuvel werd rond het jaar 1200 de nu nog bestaande burcht gebouwd.

De stad ontstond op een kruispunt van een aantal belangrijke water- en landwegen. De Nieuwe en de Oude Rijn voegden zich hier samen tot één rivier. De Leidse Vliet en de Mare stroomden hier in de Rijn uit. De stad had een centrale functie voor het omliggende platteland als markt- en handelscentrum.

Al snel kreeg men te maken met ruimtegebrek in de stad. In de middeleeuwen zouden uiteindelijk vier stadsvergrotingen plaatsvinden: de Hoge Woerd, de uitleg in de Waard, de uitleg in de Mare en tenslotte de uitleg van het Nieuwland en Rapenburg in 1386.

Aan de oostzijde van de Mare (nu Lange Mare) lag een zelfstandige woonkern. Aan de westzijde van de Mare lag verspreide bebouwing langs de Maredijk en de weg over de Mors. Deze bebouwing werd in 1355 gedeeltelijk binnen de stadsgrenzen gebracht. Om de stadsuitbreidingen aan te laten sluiten op de oude stad werden nieuwe bruggen tussen de stadsdelen aangelegd.

Als gevolg van de bevolkingsgroei begon men tegen het einde van de 17de eeuw de raamlanden in het Nieuwland te bebouwen. Door de groeiende welvaart van de stad was dit echter niet voldoende. De stad werd in de daaropvolgende periode verder uitgebreid. Na enkele kleinere uitbreidingen volgde in 1611 een grotere uitbreiding, ten noorden van de bestaande stad, gevolgd door meerdere stadsuitbreidingen. Na deze uitbreidingen was het gebied binnen de singels grotendeels voltooid.

In de 18de eeuw liep de welvaart sterk terug. Leiden bleef echter zijn functie als streekcentrum vervullen. Tot het laatste kwart van de 19e eeuw kwam het niet tot grote uitbreidingen buiten de singels. Langs de uitvalswegen, de Rijnoevers, De Maredijk en de Singels werden in de eerste helft van de 19e eeuw vooral buitenhuizen en bedrijven als houtzagerijen gebouwd. Tegen het eind van de eeuw werden vooral de zuidelijke singels steeds meer bebouwd met losse villa's of aaneengeschakelde huizen voor de rijkere standen. De eerste stedenbouwkundig geordende uitbreiding van Leiden buiten de singels was de wijk Vreewijk vanaf 1882.

Na de opkomst van de sociale woningbouwverenigingen breidde Leiden zich verder uit. Vanaf de jaren '10 van de vorige eeuw kwamen verschillende uitbreidingen tot stand in de Kooi, in Noord, in de Tuinstadwijk, in het Haagwegkwartier en in de Rijndijkbuurt. De wijken in het noorden waren veelal bedoeld voor de arbeiders, terwijl de uitbreidingen in het zuiden veelal werden gebouwd voor de middenklasse en de welgestelden. Pas in de periode van de Wederopbouw volgden ook aan de zuidzijde uitbreidingen met sociale woningbouw.

De uitbreidingen in de Vogelwijk en het Poelgeest- en Houtkwartier waren een direct gevolg van de grenswijziging van 1920 die dit gebied bij de gemeente Leiden trok. De tramlijn die langs de Rijnsburgerweg liep zorgde voor een goede verbinding met het centrum van de stad.

2.1.2 Geschiedenis van het plangebied

De Schipholweg, waar het plangebied aan is gelegen, is onderdeel van het gebied rond Schuttersveld. Het Schutterveld is gelegen ten noordwesten van de binnenstad en is onderdeel van de uitbreidingsgordel rondom het historische stadscentrum.Schuttersveld verwijst met zijn naam naar de tijd dat er buiten de verdedigingswerken van de stad nog niet werd gebouwd.

In de jaren '70 van de twintigste eeuw vond een grootschalige inpassing van verkeerswegen plaats in het gebied. De Schipholweg werd aangelegd en verkeer vanaf de Rijnsburgerweg werd via het Schuttersveld naar het centrum geleid over de Valkbrug. Hierna werd eerst het stationsgebied verder bebouwd met grotere bouwblokken en daarna volgde ook de invulling langs de Schipholweg. Hiermee werd de Maredijkbuurt begrensd door de kenmerkende wand van kantoorgebouwen. De terreinen tussen spoor en Schipholweg en het gebied aan de Ypenburgbocht werden ingevuld met op zichzelf staande gebouwen met verschillende functies. De bebouwing van deze periode volgt een nieuwe verkavelingsstructuur die met de Schipholweg is ontstaan. De bebouwing aan de weg werd rond 1980 gebouwd. Deze bebouwing bestaat voornamelijk uit monofunctionele kantoorgebouwen.

2.2 Beschrijving van het plangebied

In de huidige situatie is het plangebied vrijwel volledig verhard, vanwege de huidige bebouwing en de omliggende parkeerplaatsen. De omgeving van het plangebied bestaat voornamelijk uit het spoor, de Schipholweg en naastgelegen kantoorbebouwing. Daarnaast zijn aan de noordoostzijde van het plangebied woningen en een brandweerkazerne aanwezig (The Station House, nieuwbouwwoningen en een brandweerkazerne aan de Schipholweg 130 te Leiden).

Figuur 2.1 Huidige bebouwing in plangebied (bron: Google Streetview)

Figuur 2.2 Achterzijde van het plangebied, zicht op het spoor (bron: Google Streetview)

Figuur 2.3 Naastgelegen kantoorbebouwing (bron: Google Streetview)

Figuur 2.4 Naastgelegen nieuwbouwwoningen en brandweerkazerne 'The Station House', aan de Schipholweg 130 (bron: Google Streetview)

Het plangebied wordt in de huidige situatie gebruikt door diverse kantoren en gedeeltelijk door Oekraïense vluchtelingen.

2.3 Ontwikkeling

2.3.1 Gebiedsvisie Schipholweg Leiden

De in de Inleiding van dit bestemmingsplan reeds aangehaalde Gebiedsvisie Schipholweg Leiden, vormt de basis voor de nadere planuitwerking in het plangebied. Derhalve wordt in deze paragraaf eerst nader ingegaan op de kaders die de gebiedsvisie voor het plangebied stelt.

Vertrekpunten voor en doel van de gebiedsvisie

Om ontwikkeling integraal af te kunnen wegen en te komen tot een duurzame herontwikkeling van het gebied Schipholweg, die bijdraagt aan de verstedelijkingsopgave en de ontwikkeling van de kenniseconomie is de gebiedsvisie opgesteld. Het college van B&W heeft voor de gebiedsvisie drie vertrekpunten meegegeven (besluit d.d. 18 september 2018):

• 1. functiemenging (van kantorengebied naar een gebied met een kantoor- en woonfunctie;
• 2. verduurzaming; en
• 3. verdichting.

De belangrijkste doelstelling van de gebiedsvisie is het vastleggen van randvoorwaarden waarbinnen een herontwikkeling plaats kan vinden op een manier die bijdraagt aan de ontwikkeling van de stad en de duurzaamste kilometer.

Vijf hoofdpunten van de gebiedsvisie

De gebiedsvisie heeft de volgende vijf hoofdpunten geformuleerd, waaruit handvatten en spelregels voor ontwikkelingen binnen het gebied volgen:

• 1. Menselijke maat
• 2. Duurzaam ruimtegebruik
• 3. Klimaatadaptief en circulair
• 4. Levendig en veelzijdig
• 5. Verbinden en verblijven

De hoofdpunten zijn in de gebiedsvisie vervolgens toegepast op de thema's 'Verkeer en Stromen', 'Gebouwen en Functies' en 'Openbare Ruimte'. Hierbij zijn de hoofdpunten uitgewerkt tot leidende principes en spelregels voor de verdere ontwikkeling.

In paragraaf 4.8 Verkeer en vervoer wordt de voorgenomen ontwikkeling, daar waar relevant, getoetst aan de leidende principes en spelregels voor het thema 'Verkeer en Stromen'. Omdat het ontwerp en de inrichting van de openbare ruimte geen onderdeel uitmaakt van dit bestemmingsplan "Schipholweg 66 - 128 te Leiden" blijft een nadere toelichting op deze principes en spelregels achterwege. Hieronder wordt derhalve enkel nader ingegaan op de principes en spelregels behorende bij het thema 'Gebouwen en Functies'.

Principes en spelregels voor het thema 'Gebouwen en Functies'

Het thema 'Gebouwen en Functies' is vervolgens weer onderverdeeld in verschillende subthema's. Het gros van deze subthema's wordt hieronder nader besproken. De subthema's programma, gevels en daken en circulaire en duurzaamheid worden besproken in paragraaf 2.3.2 Programma en paragraaf 2.3.3 Klimaat en duurzaamheid.

Heldere rooilijnen (plint)

In figuur 2.4 is de bij het subthema 'Heldere rooilijnen (plint)' behorende kaart opgenomen.

Figuur 2.4 Kaart behorende bij rooilijnen en straten met daarop het plangebied (bron: Gebiedsvisie, eigen bewerking in QGIS)

In onderstaande tabel zijn de bij dit (sub)thema behorende spelregels weergegeven alsmede de toetsing van de ontwikkeling aan deze spelregels.

Spelregel	Toetsing
De blokken aan Schipholweg, Willem de Zwijgerlaan en Schuttersveld hebben een vaste rooilijn en moeten tot de rooilijn bebouwd worden. De gevels op deze rooilijn hebben een openbaar karakter of zijn voorgevels.	De voorgenomen bebouwing wordt tot de rooilijn bebouwd. Enkel op de hoek aan de Achmea-zijde is een setback mee-ontworpen, zodat er voldoende ruimte is voor de stoep in relatie tot het voet- en fietspad. Aan de brandweerzijde (Schipholweg 130) ligt de gevel over een hoogte van 12 meter ter plaatse van de uitrijdzone van de brandweer 2,5 meter terug ten opzichte van de rooilijn ten behoeve van het zonder problemen kunnen uitrukken van de brandweer. De gevels op deze rooilijn hebben daarnaast een openbaar karakter, daar deze als levendige plint zijn ontworpen. In het gevelaanzicht is tevens aandacht besteed aan gevel groenvoorzieningen met groenbakken ontworpen in de betonnen colonnade en opgroeiend groen ter plaatse van de begane grond naar de eerste verdieping.
Op enkele locaties is sprake van een flexibele rooilijn. Van deze rooilijn mag minimaal afgeweken worden mits deze continu blijft en een denkbeeldige lijn parallel aan de harde rooilijn volgt.	Er is geen sprake van een flexibele rooilijn ter plaatse van het plangebied.
Nieuwe straten zijn gewenst om de doorwaadbaarheid van het plangebied (de Schipholweg) en daarmee de leef- en woonkwaliteit te verbeteren. De afstand tussen de straten is niet groter dan 80m, maar de exacte positie is flexibel.	Omdat de voorgenomen ontwikkeling grenst aan het spoor, is ervoor gekozen om geen straten te realiseren in het plangebied. Het doel van de nieuwe straten is specifiek het versterken van de doorwaadbaarheid van het gebied. Doorwaadbaarheid richting het spoorlichaam is niet mogelijk, een nieuwe straat zou immers doodlopen op het spoor. Het onderbreken van de bebouwing over maximaal 80 meter is echter wel wenselijk. Om die reden is in plaats van straten gekozen voor een hofachtige opzet. Deze hoven hebben eenzelfde doel als de in de gebiedsvisie bedoelde straten. Gelet op voorgaande wordt, zij het indirect, voldaan aan de spelregel uit de gebiedsvisie.
Ter plaatse van een gewenste woonstraat is een doorbraak in de rooilijn voorzien over de volledige hoogte. De onderbreking is tussen de 5 en 15 meter breed. Ter plaatse van de doorbraak is aan beide zijden een gevel waarvan tenminste één voorzien is van ramen.	Deze spelregel is verwerkt in de opzet van de hoven.
Een doorbraak van de rooilijn kan ook worden ingevuld door middel van openingen over tenminste 9m (hoogte). Deze onderbreking is tussen de 5 en 15 meter breed. Ter plaatse van de doorbraak is tenminste één van de twee gevels voorzien van ramen.	Deze spelregel is verwerkt in de opzet van de hoven.

Hoogte, aansluiting op de schaal van Leiden

In figuur 2.5 is de bij het subthema 'Hoogte, aansluiting bij de schaal van Leiden' behorende kaart opgenomen.

Figuur 2.5 Kaart behorende bij hoogte en aansluiting bij de schaal van Leiden met daarop het plangebied (bron: Gebiedvisie, eigen bewerking in QGIS)

Door regels op te stellen over de maximale bouwhoogte kan nieuwe bebouwing aansluiten bij de schaal van zijn omgeving. Richting de bestaande bebouwing aan de Marislaan en de Parmentierweg wordt er voor gekozen om de maximale hoogte niet hoger te laten zijn dan de plintlaag (8-12m). Nabij het spoor en richting het stationsgebied kunnen gebouwen met een grotere hoogte worden gebouwd. Als maximum bouwhoogte wordt 70 meter aangehouden, maar er is ruimte voor incidentele hoogteaccenten tot 90 meter. Op de kaart in figuur 2.5 zijn de maximale bouwhoogten aangegeven en de afstand tot de bestaande bebouwing. Op de kaart zijn tevens de molenbiotopen van molen De Herder, de Maredijkmolen en molen de Valk weergegeven. De voorgenomen bebouwing valt deels binnen de molenbiotoop van de Maredijkmolen. Deze molen heeft een zogenaamde bijzondere molenbiotoop. Hierin is hoogbouw mogelijk onder voorwaarden. Zie verder paragraaf 3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland en paragraaf 4.2.2 Onderzoeksresultaten waarin nader op de relevante regels voor de molenbiotopen wordt ingegaan.

In onderstaande tabel zijn de bij dit (sub)thema behorende spelregels weergegeven alsmede de toetsing van de ontwikkeling aan deze spelregels.

Spelregel	Toetsing
Vanaf de bestaande bebouwing aan de Marislaan: - 35 m vanaf rooilijn bebouwing Marislaan bouwen tot 30 m hoog - 50 m vanaf rooilijn bebouwing Marislaan bouwen tot 50 m hoog - 70 m vanaf rooilijn bebouwing Marislaan bouwen tot 70 m* hoog * met mogelijkheid hoogteaccent tot 90 m waar mogelijk	Voor dit bestemmingsplan geldt dat het gehele plangebied op de kaart in figuur 2.5 is gelegen in een gebied waar bebouwing tot maximaal 70 meter hoogte gerealiseerd mag worden. Daarnaast is een gedeelte van het plangebied gelegen in een gebied waar een hoogteaccent tot 90 meter is toegestaan. Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een drietal woongebouwen met een hoogte van maximaal 62 meter, 90 meter en 73 meter. Doordat de woongebouwen verschillen in hoogte en in de uitwerking een differentiatie in beëindigingen zullen krijgen, dragen de gebouwen bij aan een afleesbaar silhouet van vrijstaande hoogteaccenten.
Vanaf de bestaande bebouwing aan de Parmentierweg: - 25 m vanaf rooilijn bebouwing bouwen tot 30 m hoog - 35 m vanaf rooilijn bebouwing bouwen tot 70 m* hoog * met mogelijkheid hoogteaccent tot 90 m waar mogelijk	Idem
Vanaf de bestaande bebouwing aan de Haarlemmerweg: - 50 m vanaf rooilijn bebouwing bouwen tot 70 m hoog	Idem

Setbacks, licht en lucht in de straten

In figuur 2.6 is de bij het subthema 'Setbacks, licht en lucht in de straten' behorende kaart opgenomen.

Figuur 2.6 Kaart behorende bij setbacks, licht en lucht in de straten met daarop het plangebied (bron: Gebiedsvisie, eigen bewerking in QGIS)

Om genoeg licht en lucht in de Leidse straten te krijgen dient de stedelijke laag ten opzichte van de plint een setback van tenminste 3 meter te hebben. Ook zorgen de setbacks ervoor dat op straatniveau een aangenamer windklimaat ontstaat. Windhinderonderzoek op gebouwniveau kan ertoe leiden dat een grotere setback aangehouden moet worden om de windhinder op straatniveau zo beperkt mogelijk te houden.

In onderstaande tabel zijn de bij dit (sub)thema behorende spelregels weergegeven alsmede de toetsing van de ontwikkeling aan deze spelregels.

Spelregel	Toetsing
Ter plaatse van de Leidse straten heeft de stedelijke laag een setback ten opzichte van de plint van tenminste 3 m	Er worden geen relatief smalle Leidse Straatjes gemaakt. Daarmee is de setback regel hier niet van toepassing c.q. het realiseren van setbacks noodzakelijk. De trapsgewijze opbouw van de stedelijke laag, met name rond de hoven overtuigt in het introduceren van de juiste maat en schaal.
De setback wordt indien nodig vergroot ten behoeve van een acceptabel windklimaat	In het kader van dit bestemmingsplan is een windhinderonderzoek uitgevoerd. Op de resultaten van het windhinderonderzoek wordt in paragraaf 4.10 van deze toelichting nader ingegaan. In deze paragraaf wordt volstaan met de vermelding dat het windonderzoek aantoont dat op maaiveld geen sprake is van een negatief windklimaat.

Stedelijke laag en hoogteaccenten

Voor het subthema 'stedelijke laag en hoogteaccenten' zijn de volgende spelregels opgesteld:

• de stedelijke laag mag maximaal voor 60% van de facade bebouwd zijn;
• hoogteaccenten hebben een footprint met een diagonaal van maximaal 35 meter;
• hoogteaccenten staan minimaal 20 meter uit elkaar, bij hoogteaccenten hoger dan 50 meter wordt een minimale afstand van 40 meter gehanteerd;
• het toevoegen van een hoogteaccent verplicht het maken van een doorbraak als deze nog niet aanwezig is binnen 80 meter.

In de gebiedsvisie zijn deze spelregels gevisualiseerd. Deze visualisatie is in figuur 2.7 weergegeven.

Figuur 2.7 Stedelijke laag en hoogteaccenten (bron: Gebiedsvisie)

De spelregels zijn opgesteld om een muur van bebouwing zoals in de huidige situatie is ontstaan, te voorkomen. Daarnaast zijn de minimale afstanden tussen de hoogteaccenten bepaald, om privacy te kunnen garanderen maar ook om schaduwwerking tegen te gaan. Om ervoor te zorgen dat er ranke en alzijdige hoogteaccenten worden ontworpen is er een maximale diagonaal van de voetafdruk van de toren van 35 meter. Verder is om de doorwaadbaarheid van het plangebied te vergroten, het wenselijk om nieuwe straten te creëren die de lange aaneengesloten blokken onderbreken.

In onderstaande tabel zijn de bij dit (sub)thema behorende spelregels weergegeven alsmede de toetsing van de ontwikkeling aan deze spelregels.

Spelregel	Toetsing
De stedelijke laag mag maximaal voor 60% van de façade bebouwd zijn.	Aan deze regel wordt voldaan (de stedelijke laag is niet groter dan 60%). Met het realiseren van een duidelijke 12 meter plint (colonnade) en wijzigingen in de opbouw van verschillende stedelijke lagen is invulling gegeven aan het doel om een herkenbare stedelijke laag te realiseren. Aan de spelregel wordt voldaan.
Hoogteaccenten hebben een footprint met een diagonaal van maximaal 35 meter.	Aan deze spelregel wordt niet in zijn geheel voldaan. Op figuur 2.8 is weergegeven dat toren 1 en 3 wel aan deze spelregel voldoen (de diagonaal bedraagt hier respectievelijk 34,6 en 33,3 meter). Bij toren 2 is de diagonaal groter dan 35 meter, te weten 39,3 meter. De overschrijding van de spelregel bedraagt daarmee 4,3 meter. Deze overschrijding wordt om de volgende redenen aanvaardbaar geacht. Het doel van de regel ten aanzien van de maximale diagonaal is om de bovenbouw in zijn uiterlijk slank te houden. Slankheid van de bovenbouw komt namelijk onder andere het zicht ten goede. Een slanke bovenbouw is ranker en minder dominant in de skyline en het is makkelijker om langs de bovenbouw te kijken. Het biedt daarnaast meer zicht op licht en lucht en de slanke bovenbouw werpt een smallere schaduw op zijn omgeving. In het ontwerpproces van de voorgenomen ontwikkeling is voornoemd doel als uitgangspunt genomen. Met behulp van de historische zichtlijnen (zoals vastgelegd in het hoogbouwbeleid van de gemeente) en middels perspectieven op ooghoogte in de directe omgeving, is de voorgenomen ontwikkeling ontworpen. Dit heeft geresulteerd in de bouwvolumes die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, waarbij geldt dat: - de historische zichtlijnen vanuit de binnenstad geen overschrijding laten zien ten opzichte van de opgegeven bouwenveloppe uit de Gebiedsvisie Schipholweg; - vanuit het merendeel van de posities in de directe omgeving, de beoogde diagonaal nauwelijks afleesbaar is. Verder is de positie van het gebouw met een hoogte van maximaal 73 meter, na een studie met de ontwikkelaar en architect van de nieuwbouw ontwikkeling aan de Schipholweg 101 (ontwikkeling aan de overzijde van het plangebied) aangepast en geherpositioneerd naar het spoor toe. Na de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is nog eens kritisch gekeken naar de volumes waarbij ervoor is gekozen smallere torens mogelijk te maken. Zo is de diagonaal van toren 1 gewijzigd van 35,2 meter naar 34,6 meter, de diagonaal van toren 2 van 41 meter naar 39,3 meter en de diagonaal van toren 3 van 35,1 meter naar 33,3 meter. Daarnaast is de breedte tussen toren 1 en toren 2 vergroot van 27,9 meter naar 31,2 meter, en de breedte tussen toren 2 en 3 vergroot van 33,3 meter naar 37,5 meter.
Hoogteaccenten staan minimaal 20 meter uit elkaar, bij hoogteaccenten hoger dan 50 meter wordt een minimale afstand van 40 meter gehanteerd.	De onderlinge afstand tussen de torens zijn kleiner dan volgens de spelregels gevraagd wordt. In plaats van de gewenste minimale afstand van 40 meter, bedraagt de afstand respectievelijk 31,2 (tussen toren 1 en 2) en 33,3 meter (tussen toren 2 en 3). Dit is weergegeven op figuur 2.8. De torens hebben verschillende hoogtes om een silhouet van onafhankelijke hoogteaccenten in de zichtlijnen afleesbaar te maken. Gekozen is voor een dynamische oplopende vertrapping t.o.v. de hoogte van het Achmeagebouw. Hierbij is onderzoek verricht naar de onderlinge posities en afstanden tussen de 3 torens in de vastgestelde zichtlijnen. In afwijking van de spelregels omtrent de individuele afstanden tussen de torens is in samenspraak met de gemeente Leiden tot een configuratie gekomen waarbij een andere cumulatieve afstand tussen de torens is gecreëerd, licht en lucht tussen de torens in de relevante zichtlijnen bestaat en het geheel een fraai en dynamisch silhouet oplevert.
Het toevoegen van een hoogteaccent verplicht het maken van een doorbraak als deze nog niet aanwezig is binnen 80 meter.	In het huidige ontwerp is ervoor gekozen om de knip anders te interpreteren dan een duidelijke 'architectonische knip' in het straatbeeld. De plint is ontworpen als een structuur met overmaat om een diversiteit van gebruik te stimuleren. Het ontwerp voorziet in een duidelijke doorlopende plint waarin de entrees van het wonen en werken als bijzondere elementen terugkomen. De entrees van het Hof en het Atrium dragen deze diversiteit uit met stedelijke interieurs met een eigen, intiemere ontmoetingskwaliteit die contrasteert met de meer zakelijke Schipholweg. Het laten doorlopen van de architectonische structuur bij het Hof versterkt deze luwe en tegelijkertijd openbare karakter en maakt een buffer tussen de drukke straat en de entrees. Tevens dragen de beide entreekamers bij aan een levendige diverse plint.

Figuur 2.8 Maximale diagonaal gebouwen, de zandkleurige vlakken betreffen de buitenruimten (bron: Studioninedots)

2.3.2 Programma

In de Gebiedsvisie Schipholweg Leiden (zie ook paragraaf 2.3.1 van deze toelichting) zijn spelregels opgesteld voor het te realiseren programma. Deze spelregels luiden als volgt:

• het kantoorprogramma blijft tenminste per blok gelijk, tenzij op voorhand is gegarandeerd dat te transformeren kantoormeters elders aan de Schipholweg zullen worden gecompenseerd.
• per ontwikkeling met een woonprogramma wordt minimaal 30% van dat woonprogramma in de sociale huur gerealiseerd. Sociale huurwoningen worden voor een termijn van minimaal 20 jaar geëxploiteerd en passend toegewezen via het regionale woonruimteverdeelsysteem danwel bestemd voor bijzondere doelgroepen. Een kleiner aandeel sociale huurwoningen is alleen toegestaan wanneer die sociale huurwoningen al eerder op een ander kavel aan de Schipholweg zijn gerealiseerd cq gecompenseerd.
• wanneer een ontwikkeling voldoende notariële subsplitsingen van het vastgoed mogelijk maakt, wordt naast het sociale woningbouwprogramma primair ingezet op de realisatie van koopappartementen.
• wanneer het woongedeelte van een ontwikkeling niet gesplitst kan worden in meerdere eigendommen mogen vrije sector huurappartementen worden gerealiseerd. In dat geval wordt 30% van het totale aantal woningen voor een termijn van minimaal 15 jaar in de middenhuur (€720 (prijspeil 2019) tot €1.000) aangeboden.
• woningen kleiner dan 45 m2 GBO zijn niet toegestaan, uitgezonderd huurwoningen onder de liberalisatiegrens voor bijzondere doelgroepen, studenten en werkende jongeren.
• functies zijn gemixt op gebouwniveau: minimaal 20% (BVO) van het programma is afwijken van het hoofdprogramma.
• horeca (categorie I), voorzieningen en detailhandel zijn ondersteunend aan de aard van de Schipholweg en vormen geen concurrentie met de binnenstad.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een gevarieerd woningaanbod, waar mensen uit alle lagen van de samenleving een woning kunnen vinden. In totaal worden maximaal 580 woningen gerealiseerd, waarvan minimaal 35% in het sociale huursegment en in totaal tenminste 70% in het betaalbare segment. De hiervoor genoemde verdeling is in overeenstemming met de ambities van gemeente Leiden, zoals vastgelegd in het Beleidsakkoord Gemeente Leiden 2022 - 2026. In lijn met het Beleidsakkoord wordt daarnaast de mogelijkheid onderzocht om de sociale huurwoningen in dit plan onder te brengen bij een woningbouwcorporatie.

Naast het woningbouwprogramma voorziet de voorgenomen ontwikkeling in het terugbrengen van het huidige kantoorprogramma. Het huidige kantoorprogramma bestaat uit circa 10.066 m2 bruto vloeroppervlak (bvo). In de toekomstige situatie wordt derhalve minimaal 10.100 m2 bvo aan kantoorprogramma teruggebracht. Naast het kantoorprogramma wordt ook ruimte geboden aan Life Science & Health, deep-tech en high-tech bedrijven, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, horeca en detailhandel. Het totale niet-woonprogramma mag gezamenlijk ten hoogste 13.410 m2 bvo bedragen, waarvan maximaal:

• a. 13.410 m2 bvo kantoren (waarvan maximaal 4% met een baliefunctie) en/of Life Science & Health, deep-tech en high-tech bedrijven;
• b. 2.210 m2 bvo aan maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, horeca en detailhandel waarbij geldt dat:
  • 1. maximaal 2.210 m2 bvo aan dienstverlening en horeca is toegestaan, waarvan maximaal 300 m2 ten behoeve van horeca t/m categorie III**;
  • 2. maximaal 1.220 m2 bvo aan maatschappelijke voorzieningen is toegestaan;
  • 3. maximaal 200 m2 bvo aan detailhandel is toegestaan.

Dit bestemmingsplan staat de nieuwvestiging van 200 m2 aan detailhandel toe. Vanwege de gemaximaliseerde omvang, is sprake van kleinschalige detailhandel. Hiervoor is gekozen om een actieve en levendigde plint te bewerkstelligen op een locatie waar zich veel passanten richting het stationsgebied bevinden. De detailhandel kan een gemakswinkel betreffen, zoals een kleine buurtsuper, of detailhandel behorende bij de sport- en maatschappelijke voorzieningen in het plangebied.

Een en ander is geborgd in de Regels van dit bestemmingsplan.

Met het hiervoor genoemde programma wordt enerzijds voorzien in een levendige mix van functies (een van de vereisten uit de gebiedsvisie), maar ook in een actieve plint. Conform de gebiedsvisie dienen in de plint van een gebouw voorzieningen, kleinschalige bedrijven en winkels gevestigd te zijn. De hoeken van het blok dienen daarbij extra aandacht te krijgen qua programmering. Hier is bijvoorbeeld ruimte voor buurtvoorzieningen, die op een strategische plek gesitueerd zijn.

2.3.3 Klimaat en duurzaamheid

Voor het aspect 'klimaat en duurzaamheid' zijn in de Gebiedsvisie Schipholweg Leiden eveneens spelregels opgesteld. Deze worden hieronder weergegeven:

• het dak van de stedelijke laag is toegankelijk en is geprogrammeerd (privé of openbaar);
• waterberging wordt op het eigen perceel opgelost, waarbij de minimale te realiseren hemelwatervoorziening 60 mm moet kunnen verwerken (in één uur);
• voor het oppervlak aan groen dak wordt geen hemelwatervoorziening vereist;
• een eventuele waterbergende functie van het dak wordt gecombineerd met tenminste één van de volgende functies:
  • 1. ontmoetingsruimte
  • 2. groen dak met ecologische functie
  • 3. energieopwekking (PV)
  • 4. innovatie / experiment
• tenminste één gevel van een gebouw is een groene gevel of heeft geïntegreerde zonnepanelen;
• gebouwen zijn natuurinclusief en bieden geschikte omstandigheden voor fauna.

Om de duurzaamheidsambities te behalen omtrent BENG, GPR en WELL zal het dak van de woningen tussen beide torens in de stedelijke laag (30 m) volledig gebruikt gaan worden voor PV-panelen. Daarmee zal het dak niet-toegankelijk worden gemaakt (m.u.v. toegang voor de installateur). In de nadere planuitwerking wordt onderzocht of groen gecombineerd kan worden met de te plaatsen PV-panelen. Tevens worden ter hoogte van de beëindiging van de stedelijke laag (30m) aan de Schipholweg-zijde terrassen gerealiseerd (verhard terras met groenbakken) voor de bewoners van de afzonderlijke torens. Aan de eerste spelregel voor 'klimaat en duurzaamheid' wordt derhalve voldaan.

De verplichting dat op het privaat terrein voorzieningen worden aangebracht om 60 mm neerslag in 1 uur over het toekomstig verhard oppervlak te kunnen verwerken is geborgd in de Regels van dit bestemmingsplan. Zodoende wordt ook aan de tweede spelregel voldaan.

De derde spelregel bevat geen verplichting en derhalve kan nadere toetsing achterwege blijven.

Voor de vierde spelregel geldt dat het dak van de terrassen tussen beide woontorens worden ingericht als een (deels geluidsluwe) gemeenschappelijke daktuin, waar tevens waterberging zal plaatsvinden. De gemeenschappelijke daktuin fungeert hiermee als ontmoetingsruimte en heeft tevens een ecologische functie.

In het kader van de vijfde spelregel wordt het volgende opgemerkt. Bij de uitwerking van het groen op de verschillende niveau's zal worden bezien of groene gevels hiervan een onderdeel vormen. Het op te stellen integrale groenplan zal (in de geest van het gestelde in de Gebiedsvisie) voldoende kwaliteit bevatten (al of niet met groene gevels). Er worden thans nog geen zonnepanelen in gevels meegenomen (wel op het dak van de woningen tussen beide woontorens (30 m) en de hoogste daken van de toren). Dit maakt onderdeel uit van het duurzaamheidsplan. Tot slot zal, conform de zesde spelregel, in de nadere planuitwerking aandacht bestaan voor natuurinclusiviteit.

Naast de spelregels voor het aspect 'klimaat en duurzaamheid' zijn in de gebiedsvisie ten aanzien van het slopen en bouwen de volgende spelregels opgenomen:

• materiaalgebruik wordt vastgelegd in een materiaalpaspoort;
• materialen die gebruikt worden zijn, zo mogelijk circulair en van hoge kwaliteit, hebben een lage ecologische voetprint, gaan lang mee, verouderen mooi en zijn herbruikbaar. Uit een levenscyclus analyse moet blijken dat wordt gekozen voor materialen met de laagst mogelijke milieu impact en een verantwoorde herkomst;
• sloop en transformatie gebeurt circulair. Vrijgekomen materialen worden zoveel mogelijk hergebruikt binnen het plangebied;
• bij nieuwbouw en renovatie krijgen gebouwen een meetbare duurzaamheidsprestatie van 'BREEAM-NL Outstanding' >85% of gelijkwaardig;
• nutsvoorzieningen worden binnen de gevellijn geïntegreerd om de schaarse openbare ruimte hier niet mee te belasten.

De sloop van de huidige gebouwen gebeurt circulair door de scheiding van afvalstromen ten behoeve van hergebruik. Logistiek is het echter niet mogelijk om de afvalstromen binnen het plangebied te hergebruiken. Dit doet echter niet af aan de mate van circulariteit. Daarnaast is het verplicht om bij de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen een MPG op te stellen (Milieu Prestatie Gebouw). Het opbouwen van een MPG-berekening wordt gedaan op basis van een materialenpaspoort. Voor het project zal dan ook het materiaalgebruik worden vastgelegd in een materialenpaspoort. De ambitie voor de voorgenomen ontwikkeling is een MPG-berekening van maximaal 0,7. Daarbij worden producten geselecteerd uit de nationale milieudatabank categorie 2.

Uit vooronderzoek is verder gebleken dat niet voldaan kan worden aan alle eisen behorende bij BREEAM-NL Outstanding. Dit heeft hoofdzakelijk te maken met de zogeheten credit 'Energie-efficiëntie'. Volgens deze credit moet de ontwikkeling een BENG2 scoren (Primair energie verbruik van 0 kWh/m2). Dit houdt in dat alle gebouwgebonden energie duurzaam wordt opgewekt. BENG2 is onder andere te behalen door:

• Het toepassen van een efficiënt energiesysteem zoals een WKO-installatie of een hybride-systeem (Stadswarmte van Vattenfall i.c.m. een WKO).
• Het toepassen van zonnepanelen (PV-panelen).

De ambitie is om ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling een WKO-installatie te realiseren. Omdat Vattenfall op dit moment onvoldoende zicht heeft of hun stadswarmte qua capaciteit op de voorgenomen ontwikkeling aangesloten kan worden, dient bij de voorgenomen ontwikkeling vooralsnog uitgegaan te worden van een all-electric WKO-systeem in plaats van een hybride WKO-systeem. Om BENG2 te scoren, dient in aanvulling op het WKO-systeem ook te worden voorzien in zonnepanelen. Uit een eerste BENG-berekening volgt dat ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling ruim 8.000 PV-panelen nodig zijn om de BENG2-eis te halen. Een dergelijke hoeveelheid aan zonnepanelen brengt negatieve effecten met zich mee:

• de PV-panelen kunnen niet allen op eigen terrein worden voorzien; en
• 8.000 PV-panelen leveren een grote energieopwekking op, waardoor maar een klein percentage hiervan door de woontorens en het kantoor op het moment gebruikt kan worden. De rest van de energie mag niet worden teruggeleverd op het net: dit mag maar tot een Energie-aansluiting van 3x80A, waar het project ver boven zit. Dit heeft tot gevolg dat een groot deel van de PV-installatie standaard uitgeschakeld is. Het project heeft dan in theorie een BENG2 van 0. Echter ontstaat het tegenovergestelde van wat gewenst is: er wordt energie weggegooid en de 8.000 PV-panelen zorgen daarnaast met al het materiaal voor een slechte milieu-impact. Iets wat niet gewenst is in het gebied met de ambitie van duurzaamste kilometer.

Gelet op voorgaande kan niet voldaan worden aan BREEAM-NL Outstandig. De gebiedsvisie geeft echter ook de ruimte voor een gelijkwaardig alternatief. Dit alternatief is gevonden in het behalen van een GPR-certificaat voor de woongebouwen en een WELL-certificaat voor de kantoorruimten. GPR-gebouw is een digitaal instrument om de duurzaamheid van een woongebouw in kaart te brengen door middel van rapportcijfers voor de thema's energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Door op deze thema’s te focussen kan er voor elk project specifiek een milieu-impact worden bepaald in de vorm van een score. In de nadere uitwerking van het plan wordt gestreefd naar:

• een GPR-score van minimaal 7.0, met uitzondering van de categorie Energie waarbij gestreefd wordt naar een minimale score van 8.0;
• gemiddeld over de vijf GPR-categorieën een score van minimaal 7,5 te behalen.

De WELL-certificering kent 11 thema’s die de gezondheid in gebouwen bevorderen: lucht, water, voeding, licht, beweging, thermisch comfort, geluid, materialen, geestelijke gezondheid, sociale gezondheid en innovatie. Dit is een internationale standaard gericht op gezondheid en welzijn van mensen in de gebouwde omgeving. Er wordt in de nadere uitwerking naar gestreefd om voor het kantoor het certificaat Silver te behalen.

Naast bovenstaande twee meetbare duurzaamheidsprestaties (GPR en WELL), is de ambitie de BENG2-eis zo laag mogelijk te maken (ook als de score binnen de GPR op het thema Energie al is behaald). Hiermee wordt optimaal gebruik gemaakt van de mogelijkheden om op én binnen het perceel, het primaire energieverbruik op de duurzame kilometer zo laag mogelijk te maken.

Tot slot worden nutsvoorzieningen ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling binnen het plangebied gerealiseerd.

2.3.4 Welstandsbeleid: Beeldkwaliteitsplan Schipholweg (BKP)

De in deze toelichting reeds genoemde gebiedsvisie geeft onder andere de stedenbouwkundige kaders voor nieuwbouw weer. Om ook de architectonische kwaliteit van de nieuwbouw te garanderen is het wenselijk om een meer specifiek toetsingskader te hebben dan de huidige Welstandsnota 2014. Die nota geeft meer algemene richtlijnen ten aanzien van welstand.

De specifieke welstandsregels voor de Schipholweg en omgeving zijn opgenomen in een Beeldkwaliteitsplan (BKP) voor de Schipholweg.

Dit BKP geeft regels over onder andere kleur, materiaalgebruik, gevelopbouw et cetera. Dit BKP is toegevoegd aan de Welstandsnota 2014 en vormt daardoor het toetsingskader voor de Welstands- en Monumentencommissie Leiden (WML). Iedere aanvraag om omgevingsvergunning aan de Schipholweg en omgeving wordt dus getoetst aan het BKP.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

3.1.1.1 Beleidskader

Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen.

De vier prioriteiten

De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten.

• 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Drie afwegingsprincipes
Het doel van de NOVI is het bereiken van een balans tussen: '(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

• 1. Combineren boven enkelvoudig
• 2. Kenmerken & identiteit
• 3. Afwentelen voorkomen

3.1.1.2 Onderzoeksresultaten

Uit de uitwerking van prioriteit 3 (Sterke en gezonde steden en regio's) volgt onder andere dat sprake dient te zijn van een duurzame stedelijke ontwikkeling en dat het woningaanbod moet aansluiten bij de vraag. Daarnaast is één van de beleidskeuzes (beleidskeuze 3.3.) onder prioriteit 3 “Verstedelijking vindt geconcentreerd plaats in de regio, toe te voegen nieuwe woon- en werklocaties worden zorgvuldig en op ruimte- en mobiliteitsefficiënte wijze ingepast. Het woningaanbod in de regio's sluit daarbij aan bij de vraag naar aantallen en typen woningen, woonmilieus en prijsklasse”. Onderhavig plan sluit aan op prioriteit 3 en de beleidskeuze door woningen te realiseren binnen het bestaand stedelijk gebied, conform een programma waar grote behoefte bestaat naar verschillende type woningen en niet-woonfuncties (maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, horeca en detailhandel). Het gemixte programma draagt bij aan een levendig klimaat waar wonen en werken elkaar ontmoeten.

Verder worden in de NOVI onder andere de nationale belangen “Waarborgen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving” (4) en “Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte” (5) benoemd. In onderhavig plan wordt aandacht besteed aan de ruimtelijke aspecten en inpassing van het plan zodat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat (fysieke leefomgeving) wordt gerealiseerd. De opgave bij Nationaal belang 5 is het vergroten van de woningvoorraad in een fijne leefomgeving om te voorzien in de huidige behoefte aan woningen. De ontwikkeling draagt bij aan de woningbehoefte door het realiseren van 580 woningen bestemd voor de sociale-, midden- en dure huursector en koopwoningen.

3.1.1.3 Conclusie

Het plan is in lijn met de Nationale Omgevingsvisie zoals hierboven beschreven.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

3.1.2.1 Beleidskader

Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.

Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Ook de bescherming van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden, zoals de Limes, is in het Barro vastgelegd. Dit is inmiddels doorvertaald in de provinciale structuurvisie en verordening.

3.1.2.2 Onderzoeksresultaten

Met het opstellen van dit bestemmingsplan is het Barro als uitgangspunt genomen. De voorgenomen ontwikkeling is gelegen binnen een radarverstoringsgebied. Op figuur 3.1 is weergegeven tot waar de radarverstoringsgebieden voor bouwwerken en windturbines reiken. Hieruit blijkt dat het plangebied enkel is gelegen in een radarverstoringsgebied voor windturbines. Het plangebied ligt buiten het radarverstoringsgebied van bouwwerken waardoor er geen belemmering ontstaat voor de beoogde ontwikkeling.

Figuur 3.1 Kaart radarverstoringsgebieden, plangebied ter plaatse van rode cirkel globaal aangegeven (bron: Kaart 8.4 behorende bij de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening)

Het plan speelt zich af op lokaal niveau en conflicteert verder niet met het ruimtelijk ordeningsbeleid op nationaal niveau.

3.1.2.3 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening

3.1.3.1 Beleidskader

Het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. Onderwerpen zoals Ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp, aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

De Ladder voor duurzame verstedelijking is voor het eerst geïntroduceerd in de SVIR en is als motiveringseis verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Wettelijk kader
De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Artikel 1.1.1. definieert relevante begrippen:

• Bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur;

• Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Artikel 3.1.6 van het Bro:

• Lid 2: de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toelichting op gebruik
De Ladder is in de Nota van Toelichting (Stb. 2017, 182) gemotiveerd: “Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting.

3.1.3.2 Onderzoeksresultaten

Het plangebied maakt onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied. Het is immers gelegen in een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca. Daarnaast voorziet de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk in maximaal 580 woningen en maximaal 13.410 m2 aan niet-woonfuncties. Het totale niet-woonprogramma mag gezamenlijk ten hoogste 13.410 m2 bvo bedragen, waarvan maximaal:

• a. 13.410 m2 bvo kantoren (waarvan maximaal 4% met een baliefunctie) en/of Life Science & Health, deep-tech en high-tech bedrijven;
• b. 2.210 m2 bvo aan maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, horeca en detailhandel waarbij geldt dat:
  • 1. maximaal 2.210 m2 bvo aan dienstverlening en horeca toegestaan, waarvan maximaal 300 m2 ten behoeve van horeca t/m categorie III**;
  • 2. maximaal 1.220 m2 bvo aan maatschappelijke voorzieningen is toegestaan;
  • 3. maximaal 200 m2 bvo aan detailhandel is toegestaan.

Gelet op voorgaande is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 1.1.1 lid 1 sub i Bro en dient de behoefte aan deze nieuwe stedelijke ontwikkeling aangetoond te worden.

Behoefte aan woningen

Voor de kwantitatieve behoefte geldt dat in de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' (2023) een totale regionale woningbehoefte is vastgesteld van 30.500 nieuwe woningen in de periode tot 2030. Specifiek voor de subregio West, waar Leiden en daarmee het plangebied in is gelegen, gaat het om 12.000 - 15.500 woningen. Voor Holland Rijnland en zeker ook voor Leiden betekenen deze cijfers dat er in de komende jaren een aanzienlijke bouwopgave ligt om iedereen aan een woning te kunnen helpen. De realisatie van maximaal 580 woningen in het plangebied levert gelet op voorgaande een bijdrage aan de kwantitatieve behoefte aan woningen in de regio Holland Rijnland en de gemeente Leiden.

Voor de kwalitatieve behoefte geldt voorts dat uit de Woonvisie Leiden 2030 'Goed wonen in Leiden' volgt dat behoefte is aan woningen in een stedelijk woonmilieu, waarbij de behoefte zich voordoet in verschillende prijsklassen. Daarnaast dient bij nieuwbouwprojecten minimaal 35% van het totaal aantal te realiseren woningen, te bestaan uit sociale huurwoningen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in maximaal 580 woningen, waarbij minimaal 35% van de woningen in de sociale huursector wordt gerealiseerd. De verplichting tot het realiseren van minimaal 35% van de woningen in de sociale huursector is geborgd in de Regels van dit bestemmingsplan. Daarnaast wordt een gedifferentieerd aanbod nagestreefd waarbij tenminste 70% van de woningen in het betaalbare segment valt. Gelet op voorgaande wordt, naast de kwantitatieve behoefte aan woningen, eveneens een bijdrage geleverd aan het invullen van de kwalitatieve behoefte aan woningen in de gemeente Leiden.

Behoefte aan kantoren

Voor de regio Holland Rijnland is een kantorenstrategie opgesteld, te weten de Kantorenstrategie Holland Rijnland 2019 - 2024. Uit de Kantorenstrategie volgt dat een van de prioriteiten in de regio is om voor het Stationsgebied Leiden Centraal voldoende kantoormeters te realiseren. De totale vraag naar kantoorruimte op Leiden Centraal bedraagt maximaal circa 90.000 m2 b.v.o. voor de periode 2019 t/m 2030 (bron: Behoefteraming kantoorruimte provincie Zuid-Holland, 2018; Bewerking: Stec Groep, 2019). Het bestaand aanbod (leegstaande kantoorruimten) binnen dit locatietype (centrum/station) bedraagt iets minder dan 20.000 m2 b.v.o. (bron: Kantorenmonitor Holland Rijnland, 2019; Bewerking: Stec Groep, 2019). Uit de kantorenstrategie volgt dat het realistisch is om voor de locatie Leiden Centraal het maximale scenario van de vraagraming te hanteren, maar dat hierbij wel een combinatie met wonen wenselijk is op zowel gebieds- als gebouwniveau.

De regionale kantorenstrategie is een nadere uitwerking van het provinciaal beleid, zoals opgenomen in de Omgevingsverordening Zuid-Holland. In de Omgevingsverordening is onderscheid gemaakt tussen 'grootstedelijke top- en centrumlocaties', 'OV-knooppuntlocatie en centrum- en (intercity)stationslocaties' en 'bijzondere locaties'. Het gehele plangebied van dit bestemmingsplan "Schipholweg 66 - 128 te Leiden" is gelegen in het gebied dat is aangewezen als 'OV-knooppuntlocatie en centrum- en (intercity)stationslocatie'. Conform artikel 6.11 van de Omgevingsverordening kan op deze locatie worden voorzien in nieuwe kantoorruimte, mits aangetoond is dat de behoefte aan kantoren groter is dan de nog onbenutte plancapaciteit voor kantoren op de desbetreffende locatie. Gelet op de cijfers volgend uit de regionale kantorenstrategie, waaruit volgt dat behoefte is aan maximaal 90.000 m2 kantoor vierkante meters, is er voldoende behoefte aan de toevoeging van maximaal 3.310 extra kantoor vierkante meters in het plangebied (in de huidige situatie is immers reeds ca. 10.100 m2 aan kantoor aanwezig).

Behoefte aan overige functies

Van de in dit bestemmingsplan toegestane 13.410 m2 bvo aan niet-woonfuncties, mag maximaal 2.210 m2 ingevuld worden door maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, horeca en detailhandel, met dien verstande dat:

• a. 13.410 m2 bvo kantoren (waarvan maximaal 4% met een baliefunctie) en/of Life Science bedrijven;
• b. 2.210 m2 bvo aan maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, horeca en detailhandel waarbij geldt dat:
  • 1. maximaal 2.210 m2 bvo aan dienstverlening en horeca is toegestaan, waarvan maximaal 300 m2 ten behoeve van horeca t/m categorie III**;
  • 2. maximaal 1.220 m2 bvo aan maatschappelijke voorzieningen is toegestaan;
  • 3. maximaal 200 m2 bvo aan detailhandel is toegestaan.

Deze overige functies betreffen ondersteunende centrumfuncties van beperkte omvang, passend bij de aard en schaal van de totale ontwikkeling. Deze ondersteunende centrumfuncties passen goed bij en zijn ondersteunend aan het beoogde woonprogramma. Door de ondersteunende vorm zullen de functies voornamelijk wijkverzorgend zijn. De ondersteunende functies zijn veelal maatschappelijke en culturele functies. Dit type functies concurreert ruimtelijk gezien niet met andere locaties. Mogelijke ruimtelijke effecten zullen naar verwachting dan ook beperkt zijn. Door kleinschaligheid en ondersteunende vorm zijn de centrumfuncties ondergeschikt aan totaalontwikkeling.

De overige onderwerpen uit het Bro worden getoetst in hoofdstuk 4 van deze toelichting.

3.1.3.3 Conclusie

Het Bro vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

3.2.1.1 Beleidskader

De Omgevingsvisie van Zuid-Holland (meest recente versie d.d. 1 mei 2024) biedt een strategische blik op de lange(re) termijn voor de gehele fysieke leefomgeving en bevat de hoofdzaken van het te voeren integrale beleid van de provincie Zuid-Holland. De Omgevingsvisie vormt samen met de Omgevingsverordening en het Omgevingsprogramma het provinciale Omgevingsbeleid van de provincie Zuid-Holland. Het Omgevingsbeleid beschrijft hoe de provincie werkt aan een goede leefomgeving, welke plannen daarvoor zijn, welke regels daarbij gelden en welke inspanningen de provincie daarvoor levert.

Beleid ruimtelijke kwaliteit
De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit.

Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten:

• 1. De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied ('korrelgrootte') bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het 'laadvermogen' van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder.
• 2. Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid.
• 3. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is.

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie.

Figuur 3.2 Soorten ontwikkelingen (bron: Omgevingsvisie Zuid-Holland).

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit vormen een uitwerking van de kwaliteitskaart en de richtpunten op gebiedsniveau, en zijn opgesteld in samenwerking met regionale partijen. Ze bieden een gebiedsspecifieke handreiking voor het omgaan met ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn.

3.2.1.2 Onderzoeksresultaten

De beoogde ontwikkeling betreft een inpassing, omdat er sprake is van een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het landschap. Onderstaand is beoordeeld welke kwaliteitskaarten van toepassing zijn op het plangebied en welke richtpunten bij een dergelijke inpassing horen.

Laag van de ondergrond
Het plangebied is gelegen in het gebied 'Rivierdeltacomplex, jonge zeeklei'. Binnen dit gebied dienen ontwikkelingen bij te dragen aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden. Het plangebied is echter niet gelegen in de deltawateren of in buitendijks gebied. Het genoemde richtpunt is daarmee niet relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Laag van de cultuur- en natuurlandschappen
Deze laag is niet van toepassing op het plangebied.

Laag van stedelijke occupatie
Het plangebied is gelegen binnen het gebied 'Steden en dorpen'. De bij 'Steden en dorpen' behorende richtpunten luiden als volgt:

• Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.
• Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur.
• Daar waar hoogbouw niet samenvalt met "zwaartepunten" in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving.
• Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.
• Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden).
• Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd.
• Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt.
• Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied.
• Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht.

De beoogde ontwikkeling sluit aan op de in de omgeving aanwezige functies en bebouwing. De ontwikkeling voorziet in hoogbouw van maximaal 62, 90 en 73 meter. Op deze plek is conform de Gebiedsvisie Schipholweg Leiden hoogbouw tot 70 meter mogelijk, met ruimte voor incidentele hoogbouw accenten tot 90 meter (daar waar het kan). In paragraaf 2.3.1 Gebiedsvisie Schipholweg Leiden is reeds uitgebreid ingegaan op de stedenbouwkundige inpassing van de voorgenomen ontwikkeling. De Schipholweg wordt ontwikkeld tot een gemengd gebied waar functies als wonen, detailhandel, dienstverlening, maatschappelijke functies en horeca samen komen. Naast het karakter van de bebouwing, geldt dus ook dat de beoogde functies eveneens aansluiten op het karakter van het omliggende gebied.

Daarnaast is het plan gelegen in het gebied: 'Bouwwerken voor energie-opwekking'. Het hierbij geldende richtpunt is dat bij de plaatsing van nieuwe bouwwerken voor energie-opwekking er een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht zal moeten geven in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van deze bouwwerken op de (wijde) omgeving. Bij de beoogde ontwikkeling is echter geen sprake van een bouwwerk voor energie-opwekking waardoor dit aspect buiten beschouwing kan blijven.

Het plangebied is niet gelegen in een stedelijke groenstructuur, maar in het plan zal voldoende aandacht bestaan voor het toevoegen van stedelijk groen, klimaatadaptatieve maatregelen en natuurinclusief bouwen (zie ook paragraaf 2.3.3 Klimaat en duurzaamheid van deze toelichting). Het plangebied is verder niet gelegen in een historisch centrum en/of op een bedrijventerrein, waardoor deze richtpunten niet aan de orde zijn.

Aan de relevante richtpunten wordt invulling gegeven.

Laag van de beleving
Deze laag is niet van toepassing op het plangebied.

3.2.1.3 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past bij de aard en schaal van de omgeving, derhalve is sprake van inpassing. De ontwikkeling sluit aan bij de aanwezige gebiedskwaliteiten en daarmee samenhangende richtpunten voor projecten die worden getypeerd als inpassing. Het plan is daarmee in lijn met het provinciaal beleid ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

3.2.2.1 Beleidskader

De meest recente versie van de Omgevingsverordening Zuid-Holland dateert van 1 april 2023. In de verordening van provinciale staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen. Enkele relevante speerpunten uit de omgevingsverordening zijn de regels voor ruimtelijke kwaliteit en het toepassen van de ladder voor duurzame verstedelijking. Voor de ladder voor duurzame verstedelijking geldt overigens dat deze op basis van landelijke regelgeving niet van toepassing is, maar dat de provincie de bevoegdheid heeft nadere regels te stellen met betrekking tot de onderbouwing van de (regionale) behoefte, hetgeen de provincie Zuid-Holland in haar verordening heeft gedaan.

3.2.2.2 Onderzoeksresultaten

Er zijn diverse regels uit de Omgevingsverordening waar de voorgenomen ontwikkeling aan moet voldoen. De toets aan de relevante artikelen vindt hieronder plaats.

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit

Op basis van artikel 6.9 van de Omgevingsverordening kan een bestemmingsplan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, mits is aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo tenminste gelijk blijft. Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen dient in het bestemmingsplan rekening te worden gehouden met de beschermingscategorie, het gebiedstype en de relevante richtpunten voor de ruimtelijke kwaliteit. Bij het beantwoorden van de vraag of bij een beoogde ruimtelijke ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd kan blijven, wordt de schaalverdeling inpassen, aanpassen en transformeren gehanteerd.

In paragraaf 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland heeft reeds een toets van de voorgenomen ontwikkeling aan de ruimtelijke kwaliteit plaatsgevonden. Een en ander conform de schaalverdeling inpassen, aanpassen en transformeren. Uit deze toets volgt dat sprake is van een inpassingsontwikkeling en dat aan de daarbij behorende richtpunten wordt voldaan. Gelet op voorgaande kan worden gesteld dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo gelijk blijft, en mogelijk zelfs verbeterd, en derhalve wordt voldaan aan artikel 6.9 van de Omgevingsverordening.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen

Op basis van artikel 6.10 van de Omgevingsverordening dient een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt en waarvan het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied ligt, in te gaan op de toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking heeft reeds plaatsgevonden in paragraaf 3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening van deze toelichting. Daaruit volgt dat er voldoende behoefte is aan zowel de woon- als de nietwoonfuncties in dit bestemmingsplan.

Het tweede lid van artikel 6.10 van de Omgevingsverordening bepaalt voorts dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen, voorziet in voldoende sociale huurwoningen.Uitgangspunt bij de voorgenomen ontwikkeling is dat minimaal 35% van het totaal aantal woningen (max. 580) bestaat uit sociale huurwoningen. Dit percentage is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

Gelet op voorgaande wordt voldaan aan artikel 6.10 van de Omgevingsverordening.

Artikel 6.11 Kantoren

Artikel 6.11 bepaalt dat een bestemmingsplan op welke gronden voorzien kan worden in nieuwe kantoren. Onderhavig plangebied is gelegen in het gebied dat is aangewezen als 'OV-knooppuntlocatie en centrum- en (intercity)stationslocatie'. Conform artikel 6.11 van de Omgevingsverordening kan op deze locatie worden voorzien in nieuwe kantoorruimte, mits aangetoond is dat de behoefte aan kantoren groter is dan de nog onbenutte plancapaciteit voor kantoren op de desbetreffende locatie. Gelet op de cijfers volgend uit de regionale kantorenstrategie, waaruit volgt dat behoefte is aan maximaal 90.000 m2 kantoor vierkante meters, is er voldoende behoefte aan de toevoeging van ruim 3.300 extra kantoor vierkante meters in het plangebied (in de huidige situatie is immers reeds ca. 10.100 m2 aan kantoor aanwezig). Aan artikel 6.11 van de Omgevingsverordening wordt voldaan.

Artikel 6.13 Detailhandel

Artikel 6.13 van de Omgevingsverordening laat in beginsel nieuwe detailhandel uitsluitend toe op gronden:

• a. binnen of aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van steden, dorpen en wijken;
• b. binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk;
• c. binnen een nieuwe goed bereikbare en centraal gelegen winkelconcentratie als gevolg van herallocatie.

Voorgaande is (op grond van het derde lid van artikel 6.13) niet van toepassing op een bestemmingsplan dat voorziet in kleinschalige detailhandel in de vorm van een gemakswinkel of bij sport-, culturele, medische, onderwijs, recreatie- en vrije tijdsvoorzieningen, alsmede andere locaties met veel bezoekers of passanten, met een assortiment dat aansluit op de aard van deze voorzieningen of locaties. De maximale omvang van kleinschalige detailhandel is niet vastgelegd in de verordening, om ruimte te laten voor maatwerk. Als richtsnoer kan 200 m2 worden aangehouden. Ook het aantal vestigingen is afhankelijk van maatwerk en daarom niet vastgelegd in de verordening. Op locaties met veel passanten en bezoekers, zoals de grote treinstations, zijn meerdere vestigingen passend. Op andere locaties, zoals een benzinestation, zal het aantal vestigingen in het algemeen beperkt blijven tot één.

Dit bestemmingsplan staat de nieuwvestiging van 200 m2 aan detailhandel toe. Hiervoor is gekozen om een actieve en levendigde plint te bewerkstelligen op een locatie waar zich veel passanten richting het stationsgebied bevinden. De detailhandel kan een gemakswinkel betreffen, zoals een kleine buurtsuper, of detailhandel behorende bij de sport- en maatschappelijke voorzieningen in het plangebied. Omdat de toegestane detailhandel alsnog beperkt van omvang blijft, is het niet de verwachting dat dit leidt tot concurrentie met de winkels in de binnenstad.

Artikel 6.25 Bescherming molenbiotoop

Een gedeelte van het plangebied is gelegen in een molenbiotoop. Het betreft het meest noordelijk gedeelte van het plangebied. Artikel 6.25 bepaalt het volgende:

• 1. Een bestemmingsplan voor gronden gelegen binnen de molenbiotoop van traditionele windmolens, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 15 in bijlage II, garandeert in voldoende mate de vrije windvang en het zicht op de molen en voldoet aan de volgende voorwaarden:
  • a. binnen een straal van 100 m, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, wordt geen nieuwe bebouwing opgericht of beplanting aangebracht, hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek;
  • b. binnen een straal van 100 tot 400 m, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, gelden de volgende hoogtebeperkingen voor bebouwing en beplanting:
    • voor zover dit gebied is gelegen buiten bestaand stads- en dorpsgebied bedraagt de maximale hoogte niet meer dan 1/100ste van de afstand tussen bouwwerk en beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek;
    • voor zover dit gebied is gelegen binnen bestaand stads- en dorpsgebied bedraagt de maximale hoogte van bebouwing en beplanting niet meer dan 1/30ste van de afstand tussen bouwwerk en beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek.
• 2. In afwijking van het eerste lid, onderdelen a en b, is het oprichten van nieuwe bebouwing mogelijk ten behoeve van:
  • a. een ontwikkeling binnen een molenbiotoop waarin vrije windvang en het zicht op de molen al zijn beperkt door bebouwing, zolang de vrije windvang en het zicht op de molen niet verder worden beperkt, of zeker is gesteld dat de belemmering van de windvang en het zicht op de molen door maatregelen elders in de molenbeschermingszone worden gecompenseerd; of
  • b. een ontwikkeling binnen een bijzondere molenbiotoop, waarvan de plaats geometrisch is begrensd en verbeeld op kaart 15 in bijlage II, mits de molen en de molenbiotoop op een goede manier ruimtelijk worden ingepast.

Het bestemmingsplangebied valt binnen de biotoop van de Maredijkmolen. Dit is een bijzondere molenbiotoop. Om te voldoen aan de regels van de Omgevingsverordening is het van belang dat de molen en de molenbiotoop op een goede manier ruimtelijk worden ingepast. In overleg met de eigenaar van de molen en de provincie is een 'molenverbeteringsplan' opgesteld, zie Bijlage 1 bij de toelichting van het bestemmingsplan.

3.2.2.3 Conclusie

Er wordt voldaan aan de relevante artikelen van de Omgevingsverordening. De Omgevingsverordening vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionale omgevingsagenda 2040

3.3.1.1 Beleidskader

De Regionale Omgevingsagenda Holland Rijnland (ROA, 11 juni 2021) bespreekt hoe op integrale wijze alle ruimte-vragende functies een plek kunnen krijgen in de regio of waar keuzes gemaakt moeten worden. Deze omgevingsagenda helpt bij het maken van richtinggevende keuzes voor de toekomst.De verschillende ruimte-vragende activiteiten in Holland Rijnland zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Dat leidt tot de integrale hoofdopgave: zoeken naar balans.

De regio Holland Rijnland wil hoogwaardig en duurzaam verstedelijken en knooppunten versterken. Investeringen in de OV-knoop Leiden zijn cruciaal voor de ontwikkeling van Holland Rijnland. In combinatie met de verdere verstedelijking verrijkt de regio de kwaliteiten van het diverse landschap in Holland Rijnland in het stedelijk en landelijk gebied: cultuurhistorie en -erfgoed, recreatie en toerisme, gezondheid, circulaire economie, natuur. Dit wil zeggen dat de gewenste ruimtelijke ontwikkeling slim moet worden ingepast en aan de slag moet worden gegaan met de meervoudige transitieopgaven: verduurzaming van de land- en tuinbouw, versterken van de biodiversiteit, klimaatadaptatie, waterbeheer en de energievoorziening. Innovatiekracht is een belangrijke voorwaarde voor de gewenste brede regionale ontwikkeling.

3.3.1.2 Onderzoeksresultaten

In de Regionale omgevingsagenda is opgenomen dat op het gebied van verstedelijking gewerkt dient te worden aan nationaal en internationaal opererende kennisclusters, flinke woningbouwopgaven en bereikbaarheid. Daarbij dient de lange termijn in het vizier gehouden te worden: de bestaande verstedelijkingsafspraken worden gerespecteerd en daarnaast wordt voor de middellange en lange termijn gezocht naar aanvullende oplossingen. Gemeenten dienen daarnaast de woningbouwaantallen te realiseren, die zijn vastgelegd in de planlijst woningbouw 2020 Holland Rijnland. Bij nieuwbouw is daarnaast klimaatbestendig bouwen een belangrijk aandachtspunt.

Voor de kwantitatieve behoefte geldt dat in de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' (2023) een totale regionale woningbehoefte is vastgesteld van 30.500 nieuwe woningen in de periode tot 2030. Specifiek voor de subregio West, waar Leiden en daarmee het plangebied in is gelegen, gaat het om 12.000 - 15.500 woningen. De realisatie van maximaal 580 woningen in het plangebied levert gelet op voorgaande een bijdrage aan de kwantitatieve behoefte aan woningen in de regio Holland Rijnland en de gemeente Leiden. Daarnaast wordt uitgebreid aandacht besteed aan klimaatadaptief bouwen. Een nadere toelichting hierop is terug te vinden in paragraaf 2.3.3 Klimaat en duurzaamheid van deze toelichting.

Voor het thema Werkgelegenheid is in de Regionale omgevingsagenda opgenomen dat rond Knooppunt Leiden Centraal in Leiden en rond Katwijk/Noordwijk de topsectoren Life Science & Health en NL Space uitgebouwd dienen te worden. Hier liggen belangrijke clusters van kennis, innovatie en werkgelegenheid die elkaar onderling versterken: Innovation District Leiden Bio Science Park met o.a. Universiteit Leiden en het LUMC, Unmanned Valley en NL Space Campus. Allemaal voorbeelden van hoogwaardige werkgelegenheid opererend in (inter)nationale kennisnetwerken samen met onder andere TU Delft, Erasmus Rotterdam, Medical Delta en met de MRA. Ook zijn deze van belang in het kader van Kennisregio aan Zee.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het behoud en beperkte uitbreiding van het huidige aantal kantoorprogramma. Daarnaast wordt in dit bestemmingsplan specifiek de mogelijkheid aan Life Science & Health bedrijven geboden om zich in het plangebied te vestigen. Ditzelfde geldt voor deep-tech en high-tech bedrijven. Er wordt derhalve een bijdrage geleverd aan de ambitie op het gebied van werkgelegenheid.

3.3.1.3 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling levert een bijdrage aan de ambities en opgaven zoals verwoord in de Regionale Omgevingsagenda Holland Rijnland.

3.3.2 Kantorenstrategie Holland Rijnland 2019 - 2024

3.3.2.1 Beleidskader

Voor de regio Holland Rijnland is een kantorenstrategie opgesteld, te weten de Kantorenstrategie Holland Rijnland 2019 - 2024. Dit betreft een actualisatie van de kantorenstrategie uit 2016. Een actualisatie was nodig om in te spelen op de veranderingen in de markt. Als bouwsteen hiervoor heeft de provincie Zuid-Holland door Stec Groep een onderzoek naar de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan kantoorruimte laten uitvoeren. De regio Holland Rijnland was hier, samen met de regiogemeenten, bij betrokken, zowel als onderdeel van de klankbordgroep als tijdens ambtelijke en bestuurlijke werksessies in de regio.

3.3.2.2 Onderzoeksresultaten

Uit de Kantorenstrategie volgt dat een van de prioriteiten in de regio is om voor het Stationsgebied Leiden Centraal voldoende kantoormeters te realiseren. De totale vraag naar kantoorruimte op Leiden Centraal bedraagt maximaal circa 90.000 m2 b.v.o. voor de periode 2019 t/m 2030 (bron: Behoefteraming kantoorruimte provincie Zuid-Holland, 2018; Bewerking: Stec Groep, 2019). Het bestaand aanbod (leegstaande kantoorruimten) binnen dit locatietype (centrum/station) bedraagt iets minder dan 20.000 m2 b.v.o. (bron: Kantorenmonitor Holland Rijnland, 2019; Bewerking: Stec Groep, 2019). Uit de kantorenstrategie volgt dat het realistisch is om voor de locatie Leiden Centraal het maximale scenario van de vraagraming te hanteren, maar dat hierbij wel een combinatie met wonen wenselijk is op zowel gebieds- als gebouwniveau. Gelet op de cijfers volgend uit de regionale kantorenstrategie, waaruit volgt dat behoefte is aan maximaal 90.000 m2 kantoor vierkante meters, is er voldoende behoefte aan de toevoeging van ruim 3.300 extra kantoor vierkante meters in het plangebied (in de huidige situatie is immers reeds ca. 10.100 m2 aan kantoor aanwezig).

In de kantorenstrategie is voorts opgenomen dat van kantooreigenaren wordt verwacht dat zij binnen afzienbare tijd maatregelen treffen om het bezit te verduurzamen. Naast verduurzaming neemt ook de focus op ‘gezonde kantoren’ toe. Eigenaren en huurders investeren in het welzijn van werknemers in het kantoor. Samenhangend zet ook de certificering van kantoorpanden verder door. Naast de energieprestaties zal steeds meer de totale status van een gebouw gemeten worden. Bijvoorbeeld via de doorontwikkeling van BREEAM, WELL of GPR. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt als gevolg van de beoogde sloop-nieuwbouw een flinke verduurzamingsslag geslagen. Daarnaast wordt ernaar gestreefd voor de kantoorruimten een WELL-certificering te behalen. De WELL-certificering kent 11 thema’s die de gezondheid in gebouwen bevorderen: lucht, water, voeding, licht, beweging, thermisch comfort, geluid, materialen, geestelijke gezondheid, sociale gezondheid en innovatie. Dit is een internationale standaard gericht op gezondheid en welzijn van mensen in de gebouwde omgeving. Er wordt in de nadere uitwerking naar gestreefd om voor het kantoor het certificaat Silver te behalen.

Verder volgt uit de kantorenstrategie dat naast mixed-use locaties, zoals knooppuntlocaties met combinaties van wonen, werken en verblijven, er ook steeds meer animo is voor mixed-use gebouwen. Denk hierbij aan combinaties van kantoorruimte, wonen, horeca en/of overige voorzieningen. Nu vooral nog op de meest hoogstedelijke locaties zoals de Zuidas of het Central Business District van de G4 (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht), maar zeker ook denkbaar in het stationsgebied van Leiden in Holland Rijnland. Dit bestemmingsplan maakt de realisatie van een drietal gebouwen mogelijk waarin de functies wonen en kantoren worden gecombineerd met dienstverlenende en maatschappelijke voorzieningen. Dit sluit derhalve goed aan op de in de kantorenstrategie benoemde behoefte aan mixed-use gebouwen.

3.3.2.3 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de benoemde opgaven in de Kantorenstrategie Holland Rijnland 2019 - 2024.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Leiden 2040

3.4.1.1 Beleidskader

De gemeenteraad heeft op 9 november 2021 de Omgevingsvisie Leiden 2040 versie 1.1 vastgesteld. Deze nieuwe 1.1 versie van de Omgevingsvisie borduurt voort op de waarden en verhaallijnen uit de eerdere versie 1.0. Deze versie van de Omgevingsvisie is concreter dan de vorige. Zo zijn er duidelijke keuzes gemaakt en zijn eerder ontbrekende onderwerpen (zoals bodem en mobiliteit) toegevoegd.

De Omgevingsvisie Leiden 2040 sluit aan op de Regionale agenda voor de omgevingsvisie "Hart van Holland". De Omgevingsvisie Leiden 2040 helpt om samenhang te brengen in de verschillende fysieke projecten in de stad, om deze meer Leids te maken, om ze beter de laten aansluiten op sociale, maatschappelijke en economische doelen en om investeringen goed te richten.

De Omgevingsvisie 1.1 is opgedeeld in vier thema's met bijbehorende stadskeuzes: groenblauw raamwerk, aantrekkelijk vestigingsklimaat, duurzame mobiliteit en bodem als fundament. De stadskeuzes binnen de thema's geven richting aan toekomstige ontwikkelingen in Leiden. Voorbeelden van die stadskeuzes zijn: Leiden maakt ruimte voor een groen-blauw raamwerk, inclusief een tweede groene ring om in te spelen op klimaatveranderingen, de biodiversiteit te versterkten en een gezonde en beweegvriendelijke leefomgeving te bieden'; Leiden kiest voor binnenstedelijke verdichting in plaats van bouwen in het buitengebied; Leiden bouwt naar behoefte (woningen, banen en voorzieningen) in gemengde stedelijke gebieden. De gemeente doet dit op duurzame, klimaatadaptieve en natuurinclusieve wijze. Leiden wijst nieuwe hoogbouwclusters en bouwhoogtes aan in de stad. Leiden kiest voor duurzame mobiliteit: gezond, schoon, veilig en ruimte-efficiënt. Hierbij ligt het accent op lopen, fietsen en openbaar vervoer. In combinatie met een minder prominente rol voor de (stilstaande en/of rijdende) auto in de stad en uitbreiding van autoluwe gebieden in de stad. Leiden brengt de ondergrond in kaart en bereidt de ondergrond voor op de toekomst, waardoor ontwikkelingen onder en boven de grond goed op elkaar afstemmen.

3.4.1.2 Onderzoeksresultaten

Op basis van de integrale visiekaart uit de Omgevingsvisie is het plangebied gelegen binnen het leefmilieu 'Dynamisch'. Daarnaast is het plangebied gelegen in een potentieel hoogbouwcluster en het 'potentiegebied'. Een en ander is op figuur 3.3 weergegeven.

Figuur 3.3 Integrale visiekaart met daarop de globale ligging van het plangebied aangeduid met de rode ster (bron: Omgevingsvisie Leiden 2040 1.1)

Het leefmilieu ‘dynamisch’ bestaat globaal uit de binnenstad, de Spoorzone (inclusief Stationsgebied), Innovation District Leiden Bio Science Park en de grote Lammenschansdriehoek. Binnen het leefmilieu dynamisch wordt er onder meer naar gestreefd dat:

• in het dichtbebouwde stedelijke gebied meer ruimte voor voetgangers, fietsers en ruimte en draagvlak voor het openbaar vervoer ontstaat;
• meer ruimte ontstaat voor verblijven, vergroening en klimaatadaptie;
• parkeren veelal wordt geclusterd en ondergronds wordt ingepast;
• de economie vooral gericht is op kennis, innovatie, ondernemerschap, cultuur, leisure en (cultuur) toerisme en zakelijke en commerciële dienstverlening. Daar waar mogelijk zijn werk, wonen en voorzieningen gemengd, naast elkaar of boven elkaar;
• ruimte blijft behouden voor culturele, maatschappelijke en buurtvoorzieningen.

De voorgenomen ontwikkeling levert bij uitstek een bijdrage aan de hierboven genoemde opgaven. In het plangebied worden wonen, werken en voorzieningen op gebouwniveau met elkaar gemengd. Daarnaast wordt het parkeren op eigen terrein, uit het zicht opgelost. Dit geldt eveneens voor de logistieke zone. In het plangebied is daarnaast ruim aandacht voor ontmoeting, vergroening en klimaatadaptie (zie ook paragraaf 2.3.3 Klimaat en duurzaamheid).

Met voorgaande wordt ook bijgedragen aan de stadskeuzes 'groen-blauw raamwerk', 'aantrekkelijk vestigingsklimaat' en 'duurzame mobiliteit'.

3.4.1.3 Conclusie

Voorliggend plan past binnen de ambities uit de Omgevingsvisie Leiden 2040 (1.1).

3.4.2 Verstedelijkingsnotitie Leiden

3.4.2.1 Beleidskader

De Verstedelijkingsnotitie Leiden (2018) is opgesteld vooruitlopend op de aanbieding van de Omgevingsvisie om inzicht te krijgen in de aard van de stedelijke opgaven (omvang, locatie en tijd). De Verstedelijkingsnotitie laat zien waar en hoe de stad door het toevoegen en concentreren van woningen duurzaam kan verstedelijken. In totaal zijn zes potentiegebieden gedefinieerd voor duurzame intensivering en verdichting. Planinitiatieven kunnen hiermee in een grotere context geplaatst worden, zodat die niet meer ad hoc door de gemeenteraad hoeven te worden beschouwd, maar juist als bouwstenen die bijdragen aan een heldere verstedelijkingsstrategie. De afweging tot verdere verdichting vindt daarmee plaats op stadsniveau. Hoogbouw, zo wordt vermeld, is een manier van verdichting en alleen toegestaan als "eyeline en skyline" in voldoende mate bediend worden. Het gaat daarbij om zowel de aspecten die de beleving op straatniveau borgen als de aspecten die ertoe doen voor de beleving van hoogbouw op grote afstand. Een nadere uitwerking van en de toets op deze regels dient per project opgesteld te worden.

3.4.2.2 Onderzoeksresultaten

Het plangebied behoort tot een van de potentiegebieden, namelijk het 'Grote Stationsgebied'. Binnen het 'Grote Stationsgebied' is ruimte voor extra woningbouw en ander programma in een hoogstedelijk duurzaam milieu. Het realiseren van meer stedelijke milieus kan schuren met de bestaande omgeving. Per locatie zal een nadere afweging naar invulling van het precieze milieu dienen plaats te vinden. Hoogbouw is een manier van verdichting en alleen toegestaan als ‘eyeline en skyline’ in voldoende/goede mate bediend worden. Het gaat er daarbij om de zowel de aspecten die er toe doen voor de beleving op straatniveau te borgen als de aspecten die ertoe doen voor de beleving van het complex van grotere afstand.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van een hoogstedelijk milieu. In het plangebied worden maximaal 580 woningen toegevoegd in combinatie met kantoren, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, detailhandel en horeca. De beoogde bebouwing wordt aangemerkt als hoogbouw. Derhalve is voor de voorgenomen ontwikkeling een Hoogbouweffectrapportage uitgevoerd, waarin ook getoetst wordt aan de criteria 'Eyeline en Skyline'. In paragraaf 4.10 Hoogbouweffectrapportage wordt hier nader op ingegaan.

De voorgenomen ontwikkeling past goed in de door de gemeente beoogde verstedelijkingsopgave.

3.4.2.3 Conclusie

De ontwikkeling is in lijn met de Verstedelijkingsnotitie Leiden.

3.4.3 Woonvisie Leiden 2030 'Goed Wonen in Leiden'

3.4.3.1 Beleidskader

Op 14 november 2019 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Leiden 2030 'Goed wonen in Leiden' vastgesteld (RV 19.0104). Deze visie vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid.

De woonvisie is een echte visie in de zin dat deze het gewenste toekomstbeeld van de stad schetst en niet tevens de acties benoemt die nodig zijn om het toekomstbeeld te realiseren. De acties die de komende jaren nodig zijn zijn opgenomen in de bijbehorende Uitvoeringsagenda 2020-2023. Het wensbeeld (ambitie), als 'stip op de horizon' ziet er als volgt uit:

Samen met omliggende gemeenten vormt Leiden een aaneengesloten gebied met meer dan 200.000 inwoners. De binnenstad, het Stationsgebied en Leiden Bio Science Park vormen het kloppende hart van het aaneengesloten stedelijke gebied. In dit hart liggen niet alleen alle Leidse vestigingen van de Universiteit en Hogeschool Leiden, maar ook vele andere voorzieningen die van belang zijn voor inwoners uit de wijde omtrek. De binnenstad biedt niet alleen vertier, maar ook een uitmuntend woonmilieu voor huishoudens die de drukte van de stad en de nabijheid van voorzieningen waarderen.

Vanwege een gevarieerd woningaanbod kunnen alle groepen in de stad terecht. Niet alleen de huishoudens met een hoog inkomen, maar dankzij de keuzes die de gemeente heeft gemaakt in de Woonvisie 2020-2030 - ook die met een midden- of laag inkomen. De Leidse regio heeft zich voortvarend ontwikkeld, ondanks de crisis op de woningmarkt in de periode 2008-2013. Niet alleen het aantal inwoners en studenten is gegroeid, maar ook de werkgelegenheid en het kenniscluster. De zone Leiden - Katwijk/Noordwijk heeft zich ontwikkeld tot een aaneengesloten en welvarend stedelijk gebied.

Bij de formulering van de bovenstaande ambitie zijn de onderstaande trends en ontwikkelingen belangrijk geweest:

• vanaf 2009 is er jaarlijkse groei van het aantal inwoners en die ontwikkeling zet zich vermoedelijk de komende acht jaar voort;
• binnen de groei van de Leidse bevolking is er vooral een toename zichtbaar van het aantal ouderen. De vraag van deze groeiende groep levert een belangrijke bijdrage aan de woningbehoefte;
• het aantal studenten is tussen 2009 en 2018 sterk toegenomen;
• de woningbehoefte is groot. Niet alleen vanwege de vergrijzing en de groei van het aantal studenten, maar ook door de uitstroom van kwetsbare inwoners uit instellingen en door 'spoedzoekers';
• er is vooral behoefte aan nieuwe woningen in het stedelijke woonmilieu;
• we staan voor een grote opgave op het gebied van duurzaamheid. Denk aan het overstappen op duurzame(re) warmtebronnen, het klimaatbestendig maken van Leiden en de ambitie op het gebied van circulariteit en duurzame mobiliteit;
• er is een groeiende druk op de leefbaarheid van de stad, zeker in de Leidse wijken met veel sociale huurwoningen die zich kenmerken door een sterke instroom van kwetsbare inwoners.

De belangrijkste doelstellingen die in de Woonvisie verder zijn uitgewerkt in de Uitvoeringsagenda zijn:

• te bouwen naar behoefte, met de juiste woning op de juiste plek;
• de voorraad wooneenheden voor studenten te vergroten;
• extra aandacht te geven aan kwetsbare doelgroepen;
• de woningvoorraad en woonomgeving duurzamer te maken;
• de kwaliteit van de woonomgeving te vergroten.

3.4.3.2 Onderzoeksresultaten

Het planinitiatief levert een belangrijke bijdrage aan de doelstellingen van de Woonvisie Leiden 2020-2030. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een gevarieerd woningaanbod, waar mensen uit alle lagen van de samenleving een woning kunnen vinden. In totaal worden maximaal 580 woningen gerealiseerd, waarvan 35% in het sociale huursegment en in totaal ten minste 70% in het betaalbare segment. De hiervoor genoemde verdeling is in overeenstemming met de ambities van gemeente Leiden, zoals vastgelegd in het Beleidsakkoord Gemeente Leiden 2022 - 2026. In lijn met het Beleidsakkoord wordt daarnaast de mogelijkheid onderzocht om de sociale huurwoningen in dit plan onder te brengen bij een woningbouwcorporatie.

Naast woningen worden ook detailhandel, dienstverlenende functies, maatschappelijke voorzieningen, kantoorfuncties en horeca gerealiseerd. Daarnaast heeft het planinitiatief uitgebreid aandacht voor duurzaamheid en levert het een kwalitatieve impuls aan de woonomgeving. Nieuwe woongebouwen sluiten in maat en schaal aan op de huidige bebouwing in het gebied en gaat niet ten koste van groen binnen het gebied.

3.4.3.3 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de Woonvisie Leiden 2030 'Goed Wonen in Leiden'.

3.4.4 Horecavisie: ruimtelijke economische visie Leiden 2020 - 2026

3.4.4.1 Beleidskader

In de 'Horecavisie Ruimtelijke economische visie Leiden 2020 – 2026' van gemeente Leiden zijn de uitbreidingsmogelijkheden van horeca in de stad onderzocht, waarbij rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis. De mogelijkheden voor uitbreiding zit in de gebieden waar momenteel te weinig horeca zit om de hoofdfunctie te ondersteunen.

De visie is niet alleen gericht op het beschrijven van ambities, maar wordt tevens gebruikt als juridisch-planologisch toetsingskader bij aanvragen voor een ontwikkelingen in de horeca in de komende jaren. Naast toetsing op dit beleid zullen alle aanvragen tevens getoetst worden aan een goede ruimtelijke ordening.

Ook wordt ingegaan op de relaties van horeca met het gezondheidsperspectief. Zo wordt in de visie rekening gehouden met de aspecten alcohol en gezonde voeding. Hier wordt onder andere invulling aan gegeven door meer mogelijkheden te bieden aan gezondere vormen van grab-en-go-formules en een zorgvuldige afbakening van de horecagebieden.

3.4.4.2 Onderzoeksresultaten

Het plangebied is gelegen in het Stationsgebied. Voor het Stationsgebied is in de Horecavisie opgenomen dat dit een bruisende plek dient te worden waar reizen, wonen, werken en ontspannen samenkomen.De eerste stappen zijn gezet. De entree van de stad transformeert de komende jaren verder, van een eentonig reizigersgebied tot een aantrekkelijke, Leidse stadswijk. Hét visitekaartje van Leiden en een regionaal OV-knooppunt, van nationaal belang. Maar ook: één van de duurzaamste buurten van Nederland als onderdeel van de Duurzaamste Kilometer van Nederland, een plek waar Leidenaren elkaar en bezoekers ontmoeten en een plek waar Leiden wordt herontdekt. Passende horeca in deze gebieden is volgens de horecavisie essentieel. Juist om de verbindingen te creëren en de levendigheid in het gebied te bevorderen. In de verdere ontwikkeling van het gebied dient nader te worden bepaald welke horeca hier passend is.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 300 m2 ten behoeve van horeca t/m categorie III**. Horeca in categorie III* betreft horeca die, indien geopend, altijd uiterlijk vanaf 12:00 uur geopend is waar hoofdzakelijk maaltijden worden verstrekt, eventueel in combinatie met kleine etenswaren en eventueel, ondergeschikt daaraan, dranken worden verstrekt. Een dergelijk horecaconcept voorziet in de behoefte van de gemeente Leiden om in dit gebied te voorzien in een levendige, binnenstedelijke leefomgeving. Daarnaast zijn deze horecaconcepten nog niet aanwezig in de (directe) omgeving van het plangebied en vormen daarmee tevens een goede aanvulling op het aanwezige horeca-aanbod en voorzien in een opkomende behoefte.

3.4.4.3 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de doelstellingen uit de Horecavisie Ruimtelijke economische visie Leiden 2020 – 2026.

3.4.5 Hoogbouwvisie

In de Omgevingsvisie Leiden 2040 1.1 (zie paragraaf 3.4.1) is opgenomen dat voor hoogbouwinitiatieven getoetst moet worden aan een nog nader uit te werken Kwaliteitstoets Hoogbouw. Deze Kwaliteitstoets Hoogbouw is inmiddels uitgewerkt in de vorm van het 'Toetsingskader voor kwaliteit van hoogbouw'. In het vastgestelde erratum op het raadvoorstel voor het Toetsingskader voor kwaliteit van hoogbouw is echter opgenomen dat ruimtelijke plannen waarvoor al een Nota van Uitgangspunten of een (ontwerp)bestemmingsplan is vastgesteld vóór inwerkingtreding van het Toetsingskader voor kwaliteit van hoogbouw, nog beoordeeld worden aan de hand van het toetsingskader van de Hoogbouwvisie uit 2007. In onderhavig geval is hier sprake van. De Gebiedsvisie Schipholweg, is door de gemeenteraad van Leiden immers vastgesteld op 8 oktober 2020. Het Toetsingskader voor kwaliteit van hoogbouw is in 2021 vastgesteld. De Gebiedsvisie Schipholweg heeft de status van een Nota van Uitgangspunten. Als gevolg hiervan is het hoogbouwbeleid uit 2007 van toepassing. In de volgende paragrafen wordt derhalve ingegaan op het beleidskader van de Hoogbouwvisie 2007 en de daarbij behorende onderzoeksresultaten.

3.4.5.1 Beleidskader

In de Hoogbouwvisie van 2007 heeft de gemeente Leiden beschreven op welke plaatsen en onder welke omstandigheden hoogbouw wenselijk is. Het uitgangspunt daarbij is dat hoogbouw wenselijk is vanuit het oogpunt van herkenbaarheid, bijvoorbeeld rondom stationsgebieden en kruispunten van belangrijke stedelijke lijnen (zoals wegen, spoorlijnen en waterwegen), in het overgangsgebied tussen stad en land of tussen wijken onderling en ter plaatse van belangrijke stadsentrees. Hoogbouw kan hierdoor een middel zijn om de identiteit van de stad te versterken en geeft letterlijk vorm aan stedelijkheid. Hoogbouw is niet of in mindere mate gewenst in beschermd stadsgezicht of op plaatsen waar zij dominant aanwezig is vanuit specifiek benoemde historische zichtlijnen.

Naast het versterken van de identiteit van de stad, kan hoogbouw ook letterlijk en figuurlijk zijn schaduw werpen op de stad, het uitzicht belemmeren of de horizon vervuilen. De Hoogbouwvisie schrijft daarom voor dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen voor projecten met hoogbouwelementen de zogenaamde 'hoogbouwtoets' wordt uitgevoerd. Hoogbouwelementen zijn alle beoogde gebouwen in gemengde gebieden met een hoogte van 25 meter of hoger worden verstaan. Bij het opstellen van bestemmingsplannen zijn daarbij de zichtbaarheid, het bezonningsaspect en het windhinderaspect van belang. Voor het aspect windhinder geldt dat de Hoogbouwvisie een windhinderstudie voorschrijft bij nieuwe gebouwen met een hoogte van 30 meter of hoger.

In de Hoogbouwvisie wordt verder aangegeven hoe met hoogbouw in Leiden moet worden omgegaan. Er zijn vier gebieden aangewezen waar concentraties van hoogbouw gewenst en mogelijk zijn. De Hoogbouwvisie bevat geen concrete plannen, maar moet zijn vertaling krijgen in stedelijke ontwikkelingsplannen en in bestemmingsplannen. Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarbij afwijking van de Hoogbouwvisie gewenst is. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan gevallen waarbij sprake is van een aantoonbare ruimtelijk kwalitatieve toevoeging van hogere bebouwing dan die in de visie genoemd is. Een eventuele afwijking van de visie dient voldoende onderbouwd te worden.

3.4.5.2 Onderzoeksresultaten

In de Hoogbouwvisie is Leiden verdeeld in een viertal gebiedstypen. Aan de verschillende gebiedstypen zijn toegestane bouwhoogtes gekoppeld. Het plangebied is gelegen op de grens van het Hoogbouwgebied en Stadsboulevards. Het Hoogbouwgebied betreft overwegen middelhoogbouw (20 – 30 meter) met meerdere accenten (max. 60 – 70 meter). De Stadsboulevards betreft overwegend middelhoogbouw (20 – 30 meter) met meerdere accenten (maximaal 40 – 50 meter). Onderbouwd kan afgeweken worden van de hoogtes zoals aangegeven in de gebiedstypen. In de Hoogbouwvisie is immers gesteld dat een ontwerp voor een specifieke plek aanleiding geven tot overschrijding van de hoogtegrens - mits goed gemotiveerd. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een overschrijding van de bouwhoogtes zoals aangegeven in het gebiedstype 'Hoogbouwgebied' en 'Stadsboulevards'. Aanleiding voor deze overschrijding is onder meer de Gebiedsvisie Schipholweg (zie ook paragraaf 2.3.1) waarin reeds de maximale bouwhoogten voor het plangebied zijn vastgesteld door de gemeenteraad, te weten maximaal 70 meter en maximaal 90 meter (daar waar het kan). In de Hoogbouweffectrapportage wordt de afwijking van de Hoogbouwvisie 2007 nader gemotiveerd. De resultaten hiervan worden besproken in paragraaf 4.10. Vooruitlopend daarop wordt hier volstaan met de vermelding dat de beoogde hoogbouw inpasbaar wordt geacht en gebruik kan worden gemaakt van de afwijkingsmogelijkheid uit de Hoogbouwvisie 2007.

3.4.5.3 Conclusie

De Hoogbouwvisie staat voorliggend plan niet in de weg.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie

4.1.1 Beleidskader

4.1.1.1 Nationaal beleid

De Erfgoedwet bevat de geldende wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. De wet regelt tevens de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem. De uitvoering van de Erfgoedwet en de integratie van archeologie en ruimtelijke ordening is primair een gemeentelijke opgave. De gemeente is verplicht om in nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Dit volgt uit een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening en maakt onderdeel uit van de modernisering van de monumentenzorg.

4.1.1.2 Provinciaal beleid

Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich, conform het Rijksbeleid en de WAMZ op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen.

Bij het opstellen van een ruimtelijk plan dient onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische waarden in het projectgebied. Het provinciale beleid aangaande archeologie staat vermeld in de Visie op Zuid-Holland.

4.1.1.3 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden (zoals vastgelegd in de Erfgoednota 2014-2020) is er op gericht de in de grond aanwezige archeologische waarden zoveel mogelijk te behouden. De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt.

De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen. De erosie van het bodemarchief is ondanks alle inspanningen tot behoud van archeologische resten immers nog steeds erg groot. Dit betekent dat bij bouwwerkzaamheden verstoring van de diepere ondergrond uit archeologisch oogpunt zoveel mogelijk dient te worden vermeden. Waar dit niet mogelijk is, zal in de gebieden waar waardevolle, informatieve archeologische resten verloren dreigen te gaan, voorafgaand aan de geplande bodemingreep verantwoord onderzoek dienen plaats te vinden. Om deze doelstelling te kunnen realiseren is in het bestemmingsplan een aantal regels opgenomen. Deze regels zijn gebaseerd op een inventarisatie en evaluatie van de omvang en kwaliteit van het archeologisch bodemarchief in en om het plangebied.

Leiden heeft negen verschillende 'waarderingsgebieden', waar verschillende regimes gelden naar aanleiding van de archeologische waarde of de archeologische verwachtingswaarde. Voor acht waarderingsgebieden wordt in opzet dezelfde planregel gebruikt, waarin een omgevingsvergunningstelsel is opgenomen. De verschillen tussen de waarderingsgebieden zitten in de oppervlakten en diepte van bodemverstoring vanaf wanneer een vergunning dient te worden aangevraagd. Voor 'Waarde - Archeologie 1' geldt de vergunningsplicht niet, omdat het een beschermd archeologisch rijksmonument betreft, waarop de regels van de Erfgoedwet van toepassing zijn. Voor verstoring van de bodem op die locaties is een rijksmonumentenvergunning vereist. De negen waarderingsgebieden zijn:

4.1.2 Onderzoeksresultaten

Op grond van het geldende bestemmingsplan "Leiden Schuttersveld e.o." kent het plangebied de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6'. Op grond van deze dubbelbestemming is archeologisch onderzoek noodzakelijk voor bouwwerken en werkzaamheden die groter zijn dan 500 m2 en dieper reiken dan 75 cm. Deze vrijstellingsgrenzen worden met de beoogde ontwikkeling overschreden. Derhalve is in juli 2022 door IDDS een archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek onderzoek uitgevoerd. Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage 2 van deze toelichting. Hieronder worden de resultaten weergegeven.

Tijdens het onderzoek is geconstateerd dat in het plangebied één niveau voorkomt met een hoge archeologische verwachting. Het betreft de top van het Hollandveen/venige kom waarin, evenals op een naastgelegen terrein, houtskool en fosfaatvlekken zijn waargenomen. Mogelijk komen op dit niveau archeologische waarden voor uit de Romeinse tijd. Dit niveau bevindt zich in het plangebied op een diepte vanaf 2,6 tot 3,8 m -mv (-2,3 tot -3,7 m NAP) en met een veiligheidsmarge van 30 cm betekent dit dat IDDS Archeologie adviseert om vervolgonderzoek uit te laten voeren indien in het plangebied grondwerkzaamheden plaatsvinden die dieper reiken dan 2,4 m -mv en dieper dan -2,1 m NAP.

In onderhavig bestemmingsplan is in aanvulling op voorgaande de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen om eventuele archeologische waarden te beschermen.

4.1.3 Conclusie

Het aspect archeologie staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

 

4.2 Cultuurhistorie

4.2.1 Beleidskader

4.2.1.1 Nationaal beleid

Erfgoedwet (2016)

De regelgeving over het behoud en beheer van cultureel erfgoed is sinds 2016 ondergebracht in de Erfgoedwet. Samen met de Erfgoedwet maakt de Omgevingswet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. De vuistregel voor de verdeling tussen Erfgoedwet en Omgevingswet is als volgt: de duiding van cultureel erfgoed en de zorg voor cultuurgoederen in overheidsbezit staat in de Erfgoedwet; de omgang met het cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving is geregeld in de Omgevingswet.

Voor gebouwde of aangelegde monumenten betekent dit dat de vergunningverlening voor het wijzigen van rijksmonumenten is geregeld in de Omgevingswet. Ook aanwijzing en omgang met beschermde stads- en dorpsgezichten gebeurt op grond van de Omgevingswet.
Modernisering Monumentenzorg

In 2009 heeft de minister van OC&W de modernisering van de monumentenzorg in gang gezet. Dit beleidsprogramma omvat een drietal pijlers: cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, vereenvoudiging regelgeving en herbestemming. De rode draad door het beleid is om de monumentenzorg om te vormen tot een meer gebiedsgericht instrument dat cultuurhistorie in het ruimtelijk domein in den brede zin onderzoekt, borgt en hergebruikt.

Een overkoepelend beleidsuitgangspunt binnen de Modernisering Monumentenzorg is de grotere rol van de burger bij het waarderen van en de omgang met erfgoed.

4.2.1.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland

Het cultureel erfgoed van Zuid-Holland is een belangrijke drager van ruimtelijke kwaliteit. Zeker in combinatie met groen en water verhoogt het erfgoed de variëteit en daarmee de aantrekkelijkheid van stad en landschap. Deze toegevoegde waarde van erfgoed bevordert de provincie op diverse manieren:

• De provincie wil erfgoed ontwikkelen en beleefbaar maken. Hiervoor heeft de provincie zeven erfgoedlijnen aangewezen en stimuleert - samen met belanghebbende partijen binnen zogenoemde erfgoedtafels - de beleving en benutting hiervan,
• De provincie stimuleert het restaureren en herbestemmen van rijksmonumenten. Dit zorgt ervoor dat bedoeld erfgoed voor de toekomst behouden blijft. De provincie doet dit door het verlenen van subsidies, door de inzet van de aanjagers voor herbestemming van rijksmonumenten, financieren van adviezen op maat voor herbestemming en het stimuleren van de werkgelegenheid en het vakmanschap in de restauratiebranche,
• De provincie draagt zorg voor het onderhouden en laten draaien van historische windmolens. De provincie stimuleert dit door het verlenen van subsidies voor (groot)onderhoud.

In de Omgevingsverordening zijn beschermende regels opgenomen voor een aantal waarden. Gemeentelijke plannen moeten hier aan voldoen.

4.2.1.3 Gemeentelijk beleid

Leidse Erfgoednota 2014

Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 (RV 13.0113) vastgesteld. In 2020 is deze voor onbepaalde tijd verlengd (RV 20.0147). De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota.

De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis: zo heeft Leiden en de (internationale) kennis en collecties, en de aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.

Onder invloed van rijksbeleid en wetgeving komt voor het erfgoed steeds meer nadruk te liggen op het ruimtelijk instrumentarium. Leiden continueert de aandacht voor cultuurhistorie in het bestemmingsplan en anticipeert daarbij op rijksbeleid en wettelijke verplichtingen. Integrale cultuurhistorische waarden maken - uitgebreider en specifieker dan voorheen - deel uit van het bestemmingsplan. Van archeologie tot bouwhistorie, van historische structuren tot monumentale objecten. Hieraan worden maatregelen gekoppeld. Uitgangspunt is; beschermen wat beschermenswaardig is, zonder onnodige regeldruk. Cultuurhistorische kennis- en waardenkaarten van Leiden (met diverse themakaarten) dragen hieraan bij, evenals de onderzoeksagenda voor archeologie en bouwhistorie. 

Hergebruik en herbestemming van historische bebouwing is in de Erfgoednota een belangrijk thema, met het oog op vitale omgevingskwaliteit en toekomstwaarde. Waar mogelijk en gewenst creëren bestemmingsplannen qua functies dan ook ruimte voor flexibele herbestemming.

Onder invloed van rijksbeleid en wetgeving komt voor het erfgoed steeds meer nadruk te liggen op het ruimtelijk instrumentarium. Leiden continueert de aandacht voor cultuurhistorie in het bestemmingsplan en anticipeert daarbij op rijksbeleid en wettelijke verplichtingen. Integrale cultuurhistorische waarden maken - uitgebreider en specifieker dan voorheen - deel uit van het bestemmingsplan. Van archeologie tot bouwhistorie, van historische structuren tot monumentale objecten. Hieraan worden maatregelen gekoppeld. Uitgangspunt is; beschermen wat beschermenswaardig is, zonder onnodige regeldruk. Cultuurhistorische kennis- en waardenkaarten van Leiden (met diverse themakaarten) dragen hieraan bij, evenals de onderzoeksagenda voor archeologie en bouwhistorie. 

De gemeente Leiden hanteert de Verordening Fysieke Leefomgeving 2020. Onderdeel van deze verordening zijn regels over hoe om te gaan met gemeentelijke monumenten.

Karakteristieke panden

Naast de aanwijzing van gemeentelijke monumenten hanteert de gemeente Leiden nog het instrument van karakteristieke panden. Doel daarvan is de bijdrage aan de beeldkwaliteit van de openbare ruimte door de aanwezige historische bebouwing te borgen. De aanduiding en bescherming van de karakteristieke panden wordt, indien relevant, geregeld in het betreffende bestemmingsplan. De bescherming sterkt zich niet uit tot het interieur van de betreffende panden maar heeft alleen betrekking op het volume, de hoofdvorm en het aanzicht. In de welstandsnota zijn aanvullende criteria opgenomen die toezien op de kwaliteit van materiaal en detaillering van de straatgevels en het dak.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

4.2.2.1 Cultuurhistorische paragraaf

De plangebied ligt tussen de Schipholweg en de spoorlijn Leiden – Amsterdam. De eerste 100 jaar na aanleg van deze zgn. Oude Lijn in 1842 blijft het polderlandschap tussen het spoor en het stadscentrum grotendeels onbebouwd en agrarisch. Na de ophoging en verbreding van het spoor in 1952 wordt vanaf ca. 1970 het nog bestaande poldergebied tussen de oude stad en het spoor veranderd in een verkeersader met ter weerszijden kantoorbebouwing

In het Basiswegenplan 1962 is voorzien dat de Willem de Zwijgerlaan zal worden doorgetrokken langs het spoor Leiden – Amsterdam. Ten noordoosten en zuidwesten van het station is een knooppunt gepland dat voor aantakking zorgt op het regionale wegenstelsel. De bebouwing ter weerszijden van de Schipholweg komt in fasen tot stand in de jaren '80 – '90. De huidige bebouwing dateert uit deze periode en heeft een beperkte cultuurhistorische waarde. Er bevinden zich in het plangebied geen monumenten noch karakteristieke panden.

Bij het realiseren van dit bestemmingplan zal er geen sprake zijn van een wezenlijke aantasting van de cultuurhistorische waarden ter plaatse van het plangebied.

In het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle, karakteristieke of monumentale panden aanwezig.

4.2.2.2 Beschermd stads- of dorpsgezicht

Het plan maakt een drietal bouwvolumes mogelijk van respectievelijk maximaal 62, 90 en 73 meter hoogte. Door de ligging van het plangebied op circa 400 meter van het rijksbeschermd stadsgezicht Leiden binnen de Singels, zullen de torens op een aantal locaties duidelijk zichtbaar zijn vanuit de historische binnenstad. Bij het situeren van de diverse torens is naar vermogen rekening gehouden met de diverse zichtlijnen vanuit het centrum, maar door de gekozen maat van de torens is het onvermijdelijk dat deze een aantasting vormen van de historische beeldkwaliteit van het beschermd stadsgezicht. In de Hoogbouweffectrapportage (zie paragraaf 4.10 Hoogbouweffectrapportage van deze toelichting) is een zichtlijnenstudie uitgevoerd. In deze zichtlijnenstudie zijn ook standpunten vanuit de historische binnenstad gemodelleerd, teneinde te beoordelen of de beoogde hoogbouw een negatief effect heeft op de historische binnenstad. Uit de studie volgt dat de beoogde bebouwing in het plangebied zichtbaar is, maar niet beeldbepalend. Van een negatief effect op de historische binnenstad als gevolg van deze ontwikkeling is derhalve geen sprake.

4.2.2.3 Molenbiotoop

Binnen het plangebied is een deel van de molenbiotoop van de Maredijkmolen aanwezig. Het betreft hier een poldermolen iets ten westen van de Haarlemmertrekvaart. De molen dateert uit 1735 en is gebouwd ten behoeve van de bemaling van de Maredijkerpolder op de boezem (Haarlemmertrekvaart).

De bescherming van de molenbiotoop is geregeld in artikel 6.25 van de Omgevingsverordening. Artikel 6.25 bepaalt het volgende:

• 1. Een bestemmingsplan voor gronden gelegen binnen de molenbiotoop van traditionele windmolens, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 15 in bijlage II, garandeert in voldoende mate de vrije windvang en het zicht op de molen en voldoet aan de volgende voorwaarden:
  • a. binnen een straal van 100 m, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, wordt geen nieuwe bebouwing opgericht of beplanting aangebracht, hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek;
  • b. binnen een straal van 100 tot 400 m, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, gelden de volgende hoogtebeperkingen voor bebouwing en beplanting:
    • voor zover dit gebied is gelegen buiten bestaand stads- en dorpsgebied bedraagt de maximale hoogte niet meer dan 1/100ste van de afstand tussen bouwwerk en beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek;
    • voor zover dit gebied is gelegen binnen bestaand stads- en dorpsgebied bedraagt de maximale hoogte van bebouwing en beplanting niet meer dan 1/30ste van de afstand tussen bouwwerk en beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek.
• 2. In afwijking van het eerste lid, onderdelen a en b, is het oprichten van nieuwe bebouwing mogelijk ten behoeve van:
  • a. een ontwikkeling binnen een molenbiotoop waarin vrije windvang en het zicht op de molen al zijn beperkt door bebouwing, zolang de vrije windvang en het zicht op de molen niet verder worden beperkt, of zeker is gesteld dat de belemmering van de windvang en het zicht op de molen door maatregelen elders in de molenbeschermingszone worden gecompenseerd; of
  • b. een ontwikkeling binnen een bijzondere molenbiotoop, waarvan de plaats geometrisch is begrensd en verbeeld op kaart 15 in bijlage II, mits de molen en de molenbiotoop op een goede manier ruimtelijk worden ingepast.

Het bestemmingsplangebied valt binnen de biotoop van de Maredijkmolen. Dit is een bijzondere molenbiotoop. Om te voldoen aan de regels van de omgevingsverordening is het van belang dat de molen en de molenbiotoop op een goede manier ruimtelijk worden ingepast is in overleg met de eigenaar van de molen en de provincie een 'molenverbeteringsplan' opgesteld, zie Bijlage 1 bij de toelichting van het bestemmingsplan.

4.2.3 Conclusie

Het aspect cultuurhistorie staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.3 Ecologie

4.3.1 Beleidskader

4.3.1.1 Nationaal beleid

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. De Wet natuurbescherming vervangt de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en Faunawet en de Boswet. Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Wnb. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort.

Soortenbescherming

Onderdeel van de Wnb is soortenbescherming van planten en dieren. Dit betreffen:

• alle van nature in Nederland in het wild voorkomende vogels die vallen onder de Vogelrichtlijn (Wnb art. 3.1-3.4);
• dier- en plantensoorten die beschermd zijn op grond van de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn (Wnb art. 3.5-3.9);
• nationaal beschermde dier- en plantensoorten genoemd in de bijlage van de wet (Wnb art. 3.10-3.11).

Van deze laatstgenoemde groep beschermde soorten mogen provincies een zogenaamde 'lijst met vrijstellingen' opstellen (Wnb art. 3.11). Voor de soorten op deze lijst geldt een vrijstelling van de verboden genoemd in art. 3.10 eerste lid van de Wnb.

Gebiedsbescherming

Voor onderhavig plangebied is de volgende wet- en regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming relevant: de Wnb en de provinciale structuurvisie en verordening. Gebiedsbescherming wordt onder andere geregeld middels de aanwijzing van Natura 2000-gebieden. In het kader van de Wnb moet uitgesloten worden dat als gevolg van de ontwikkeling significant negatieve effecten optreden in Natura 2000-gebieden. Hier kan sprake van zijn wanneer een ontwikkeling binnen een Natura 2000-gebied plaatsvindt, maar ook stikstofdepositie kan verslechterende gevolgen hebben voor stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden die als Natura 2000-gebied zijn aangewezen. Deze gevolgen kunnen significant zijn wanneer een plan, project of handeling leidt tot een toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden die overbelast zijn. Voorheen gold hier de regeling Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) voor, maar naar aanleiding van een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (mei 2019) is deze regeling komen te vervallen. Als gevolg hiervan dient in Nederland voor elk project een stikstofdepositieberekening uitgevoerd te worden. Wanneer uit de rekenresultaten een hogere depositie dan 0,00 mol/ha/jaar volgt, kan al sprake zijn van een significant negatief effect.

Naast de aanwijzing van Natura 2000-gebieden, vindt gebiedsbescherming ook plaats voor het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het NNN is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het natuurbeleid. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Nationale Omgevingsvisie. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN.

4.3.1.2 Gemeentelijk beleid

Ecologisch advies stadsecoloog (2020)

Het ecologisch advies van de stadsecoloog is een uitwerking van het ecologisch beleidsplan. De biodiversiteit - de verscheidenheid aan dieren, planten en andere organismen - staat mondiaal, nationaal en lokaal onder druk. In een dichtbebouwde stad als Leiden is het vinden van de juiste balans tussen het gebruik van het gebied en de kwaliteit van de leefomgeving voor mens en natuur een uitdaging. Om de stad voor mens én natuur leefbaar te maken, is het nodig de stad natuurinclusief in te richten. Zo ontstaat een basiskwaliteit aan natuur in de stad. Uit het adviesrapport van de stadsecoloog zijn 29 concrete adviezen door het college omarmd om de stadsnatuur in Leiden te versterken, en worden tot uitvoering gebracht. Het gaat hier om maatregelen ten aanzien van beheer en beleid, alsmede gerichte locatiespecifieke aanpassingen in de openbare ruimte. De effecten worden gemonitord middels het Stadsnatuurmeetnet.

Gedragscode soortbescherming gemeenten

De Wet natuurbescherming stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen, bestendig beheer en onderhoud de werkzaamheden zo uit te voeren dat beschermde soorten in acht worden genomen. Werken conform door het Ministerie van LNV goedgekeurde gedragscodes minimaliseert de kans op conflicten met de vigerende natuurwet. De Gedragscode soortbescherming gemeenten is per 17 december 2020 goedgekeurd. Deze gedragscode voorziet in een juiste handelwijze bij ruimtelijke ontwikkeling of inrichting, en bestendig beheer of onderhoud binnen het kader van de Wet natuurbescherming.

Boomregels en Kaderstellend Bomenbeleid

De regels rondom het beschermen en kappen van bomen zijn opgenomen in de Verordening voor de fysieke leefomgeving Leiden 2020, onderdeel bomen en de Beleidsregel van de gemeenteraad van de gemeente Leiden houdende regels omtrent de afwegingen voor aanwijzing en bescherming van bomen, hierna genoemd: de boomregels 2021. Deze regels zijn op 12 augustus 2021 in werking getreden. De boomregels 2021 voorzien in de bescherming van bomen (vallend binnen de hierin genoemde categorieën), of deze nu bovengronds (kap, snoei) of ondergronds (bijv. middels bodemverdichting of wijzigingen in hydrologie) beïnvloed worden. Het bepalen van wat waardevolle bomen en structuren zijn, vindt ook plaats via de boomregels 2021. Naast bomen die waardevol zijn door hun leeftijd of omvang zijn nieuw hierin boomsoorten die als ecologisch waardevol worden beschouwd. Dit is uitgewerkt het bij de boomregels 2021 vastgestelde Register ecologische bomen. Met dit geheel aan regels is de beschermde status van bomen voldoende geborgd en is het niet noodzakelijk om deze bomen in het bestemmingsplan van een beschermende regeling te voorzien.

Nota versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013), Kadernota kwaliteit openbare ruimte (2015) & Uitwerkingsplan Groene Hoofdstructuur (2018)

De Nota vertaalt de groene ambities uit de Ruimtelijke Structuurvisie voor Leiden tot 2025, en de 'Kadernota kwaliteit openbare ruimte' in concrete acties, gericht op het verbinden van het groene en blauwe netwerk in en rond de stad, opdat dit een meer robuust structuur krijgt. Dit wordt bereikt door o.a. de volgende doelstellingen:

• 1. Beschermen en zo mogelijk verbeteren van de Groene Hoofdstructuur in de stad;
• 2. Verbinden van groengebieden in de stad met elkaar en met de groengebieden buiten de stad met als resultaat een recreatief netwerk;
• 3. Bij het groenbeheer betrekken van externe partners (bijv. burgers, woningcorporaties)

Bij vaststelling van de Nota Versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013) is tevens besloten dat ruimtelijke ontwikkelingsprojecten die ingrijpen in de Groene Hoofdstructuur voortaan een groenparagraaf moeten bevatten, die inhoudelijk en financieel onderbouwd wordt, en die ook inzicht geeft in de mate waarin het plan bijdraagt aan de gewenste kwaliteit (het referentiebeeld) van het betreffende deel van de Groene Hoofdstructuur.

In de Nota Versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013) is de Groene Hoofdstructuur aangekondigd. Het uitwerkingsplan hiervan is in 2018 vastgesteld.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

4.3.2.1 Quickscan ecologie

Door KP Adviseurs is op 25 maart 2022 een ecologische quickscan uitgevoerd. Deze quickscan is als Bijlage 3 opgenomen bij deze toelichting. Hieronder zijn de resultaten en conclusies van het onderzoek samengevat. In onderstaand overzicht staan de soortgroepen waarvan vermoed wordt dat ze in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn, door welk regime van de Wet natuurbescherming (Wnb) de (verwachte) soorten beschermd worden, of voor deze soorten een ontheffing op de Wnb moet worden aangevraagd als werkzaamheden uitgevoerd gaan worden en of nader onderzoek nodig is om een ontheffing te kunnen krijgen.

Figuur 4.1 Mogelijke aanwezigheid soortgroepen in plangebied o.b.v. ecologische quickscan (bron: ecologische quickscan, KP Adviseurs)

Op basis van deze quickscan kan worden geconcludeerd dat gebouwbewonende vleermuizen mogelijk vaste verblijfplaatsen hebben in het plangebied. De voorgenomen sloopwerkzaamheden kunnen mogelijk leiden tot overtreding van verbodsbepalingen opgenomen in de Wet natuurbescherming. Ten behoeve van een (eventuele) ontheffing op de Wet natuurbescherming is nader onderzoek benodigd.

4.3.2.2 Vleermuisonderzoek

Door KP Adviseurs is naar aanleiding van de ecologische quickscan een nader vleermuisonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als Bijlage 4 opgenomen bij deze toelichting. Hieronder worden de resultaten weergegeven.

Door middel van het nader onderzoek is het volgende vastgesteld voor het plangebied:

• Er zijn geen zomer- of kraamverblijfplaatsen van vleermuizen aangetroffen in het plangebied;
• Er zijn geen paar- of massawinterverblijfplaatsen van vleermuizen aangetroffen in het plangebied;
• Er zijn geen essentiële foerageergebieden van vleermuizen aangetroffen in of nabij het plangebied;
• Er is geen essentiële vliegroute van vleermuizen aanwezig ter plaatse van de bomenrij langs de Schipholweg.

De voorgenomen herontwikkelingswerkzaamheden leiden niet tot het verstoren of het vernietigen van beschermde verblijfplaatsen of andere functies van vleermuizen. Omdat er geen vleermuisverblijfplaatsen of essentieel leefgebied is aangetroffen in de omgeving van het plangebied, zullen de voorgenomen werkzaamheden op basis van de onderzoeksresultaten tevens niet leiden tot verstoring van beschermde functies van vleermuizen. Een ontheffing op de Wet natuurbescherming wordt derhalve niet nodig geacht. Wel dient rekening gehouden te worden met de algemene zorgplicht.

4.3.2.3 Gebiedsbescherming

Uit de ecologische quickscan van KP Adviseurs (zie Bijlage 3) volgt dat het plangebied geen onderdeel uitmaakt van een Natura 2000-gebied, het NNN of een ecologische verbindingszone binnen het NNN. Gezien de afstand tot deze gebieden en het verschil in biotoop zijn effecten op het dichtstbijzijnde deel van het NNN niet aannemelijk. Het is dus niet nodig een procedure in verband met gebiedsbescherming in het kader van de Wet natuurbescherming of in het kader van provinciale regelingen voor het NNN te starten.

Wel dient in het kader van de voorgenomen ontwikkeling een stikstofdepositieberekening uitgevoerd te worden. Deze berekening is uitgevoerd door Peutz en als Bijlage 5 bij deze toelichting opgenomen. De resultaten hiervan worden hieronder weergeven. De stikstofdepositieberekening is uitgevoerd voor de ontwikkeling die onderhavig bestemmingsplan mogelijk maakt (realisatie van drie (woon)torens). De AERIUS-calculator geeft als uitkomst van de berekening voor de (woon)torens en dat er geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol N/ha/jaar zijn. Dit betekent dat er zowel als gevolg van de aanleg- als gebruiksfase in de toekomstige situatie geen sprake is van een relevante toename aan stikstofdepositie ter plaatse van voor stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. Het aspect stikstof vormt geen belemmering bij de realisatie van het voorgenomen initiatief en het aanvragen van een vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming is dan ook niet noodzakelijk.

4.3.2.4 Bomeninventarisatie

KP Adviseurs heeft een bomeninventarisatie uitgevoerd ter plaatse van het plangebied (zie Bijlage 6 van deze toelichting). Het doel van de bomeninventarisatie is inzichtelijk maken welke kapvergunningplichtige bomen in het plangebied aanwezig zijn. Binnen het plangebied worden alle aanwezige bomen gekapt in verband met de voorgenomen sloop- en nieuwbouwwerkzaamheden. Aansluitend zijn 12 bomen langs de openbare weg aan de Schipholweg geïnventariseerd. Deze bomen dienen gekapt te worden in verband met toekomstig bouwverkeer vanaf de openbare weg.

Figuur 4.2 Overzicht geïnventariseerde bomen (bron: KP Adviseurs)

Uit de bomeninventarisatie volgt dat ter plaatse van het plangebied in totaal 28 bomen aanwezig zijn, waarvan 24 bomen een diameter hebben van meer dan 14 centimeter. Het betreffen de zachte berk, de robinia, de treurwilg, de wilde appel, de Japanse notenboom, gewone haagbeuk en diverse kerssoorten. De bomen zijn over het algemeen in een matige tot redelijke conditie. Door het gebrek aan voldoende groeiruimte in verband met de verharde situatie is het niet de verwachting dat de conditie van deze bomen zal verbeteren. Indien deze bomen gekapt worden zal voor boomnummers 1 t/m 6 en 11 t/m 28 een vergunning moeten worden aangevraagd. Er zijn zeven bomen (nr. 4, 17, 19, 23, 25, 27 en 28) met een stamdiameter van (meer dan) 80 cm aangetroffen. Op basis van deze stamdiameter betreft het volgens de verordening van de gemeente Leiden ‘waardevolle bomen’ en zijn derhalve beschermd tegen kap onder bepaalde voorwaarden. Indien deze bomen gekapt worden dan is een herplant met een boom met gelijkwaardige of betere groene kwaliteit (conform het ecologisch register) verplicht. Indien er geen passende ruimte aanwezig is voor herplant, dan dient er sprake te zijn van financiële compensatie.

Boomnummers 07 t/m 10 betreffen zeer jonge en kleine bomen en worden derhalve als ‘overige bomen’ beschouwd waar geen vergunningsplicht voor geldt. De aanwezige bomen zijn geen onderdeel van een groene structuur zoals aangegeven op de digitale kaart met waardevolle boomstructuren. Gelet op de diverse herinrichtinswerkzaamheden vanaf de jaren ’40 van de vorige eeuw tot heden wordt niet verwacht dat de aanwezige bomen meer dan 80 jaar oud zullen zijn.

Er zijn geen (actieve) nesten van broedvogels waargenomen. Er zijn tevens geen holtes of scheuren in de bomen aangetroffen die gebruikt kunnen worden als potentiële verblijfplaatsen door vleermuizen. Een nader onderzoek naar beschermde soorten wordt derhalve niet nodig geacht.

Tot slot is in de bomeninventarisatie gekeken naar de mogelijkheid om de bomen te verplaatsen. Binnen het plangebied bevinden zich enkele bomen waarvan overwogen kan worden om deze bomen te verplaatsen in plaats van deze te kappen. Het betreffen de diverse jonge bomen (boomnummers 1 t/m 3, 14 en 15), deze zijn jong en hanteerbaar en bevinden zich op een goed bereikbare plek. Naar verwachting zullen de grotere bomen dit niet overleven, waardoor het verplaatsen van deze bomen geen geschikte (duurzame) optie is.

4.3.3 Conclusie

Het aspect ecologie staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.4 Explosieven

4.4.1 Beleidskader

De opslag van munitie en/of explosieven valt niet onder het toepassingsgebied van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Op de opslag van munitie en/of explosieven is de 'Circulaire Opslag ontplofbare stoffen voor civiel gebruik' van toepassing. In tegenstelling tot het Bevi is geen sprake van risicobenadering maar van een effectbenadering bij de opslag van munitie en/of explosieven. Per categorie explosieven zijn aan te houden afstanden onderscheiden. Kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten mogen binnen deze afstanden niet aanwezig zijn.

4.4.2 Onderzoeksresultaten

In 2014 is door Saricon Safety & Risk Consultancy een vooronderzoek Conventionele Explosieven uitgevoerd in de gehele gemeente Leiden. Uit het vooronderzoek blijkt dat als gevolg van bombardementen en de aanwezigheid van diverse Duitse stellingen conventionele explosieven (CE) aanwezig kunnen zijn. Het vooronderzoek heeft geresulteerd in onder andere een CE-bodembelastingkaart. Op basis van de resultaten van dit vooronderzoek kan voorafgaand aan werkzaamheden worden bepaald of sprake is van een verdacht gebied en hierdoor een projectgebonden risicoanalyse benodigd is.

Op basis van de CE-bodembelastingkaart van Leiden is de planlocatie niet aangeduid als verdacht gebied voor kleinkalibermunitie, hand- en geweergranaten, geschutmunitie of afwerpmunitie. Gelet op voorgaande bestaat er geen aanleiding voor het uitvoeren van nader onderzoek.

Figuur 4.2 Uitsnede bodembelastingkaart Leiden met daarop het plangebied weergegeven (bron: CE-bodembelastingkaart gemeente Leiden)

4.4.3 Conclusie

Het aspect explosieven staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.5 Kabels en leidingen

4.5.1 Beleidskader

Op basis van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) geldt een verplichting om voor een zone van enkele meters aan weerszijden van gasleidingen met een werkdruk van 16 bar of meer en voor brandstofleidingen een beschermende regeling in het bestemmingsplan op te nemen. Voor het uitvoeren van grondwerkzaamheden in die zone, of het bebouwen ervan, is vanuit die beschermende regeling een aanvullende omgevingsvergunning vereist, zodat een te zware belasting van de leiding of het raken van de leiding bij grondwerkzaamheden kan worden voorkomen. Naast deze leidingen kunnen ook andere kabels en leidingen planologisch relevant zijn. Daarbij valt bijvoorbeeld te denken aan hoogspanningsverbindingen en rioolpersleidingen. Ook voor dergelijke leidingen kunnen bestemmingsplannen passende regelingen bieden.

Voor bestemmingsplannen die nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toelaten is bovendien van belang dat die ontwikkelingen niet worden belemmerd door de aanwezigheid van kabels en leidingen, zowel vanuit veiligheidsoogpunt als kostenoogpunt. Het verwijderen of verplaatsen van bestaande kabels en leidingen vormt in veel gevallen een significante kostenpost die op de uitvoerbaarheid van projecten drukt.

4.5.2 Onderzoeksresultaten

Binnen het plangebied bevinden zich geen leidingen waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd noch zijn binnen het plangebied rioolpersleidingen gelegen. Wel is in directe nabijheid van het plangebied een ondergrondse 150 kV-verbinding gelegen. Op de verbeelding is een dubbelbestemming 'Leiding-Hoogspanning' opgenomen voor de aanleg, het beheer en instandhouding van de hoogspanningskabel met de daarbij behorende beschermingszone en voorzieningen.

In verband met de ligging van de gevoelige bestemmingen (woningen en een kinderopvang) ten opzichte van de 150 kV-verbinding is door Movares een onderzoek uitgevoerd om de magneetvelden inzichtelijk te maken, zie Bijlage 7. Uit het onderzoek blijkt dat wordt voldaan aan de aanbeveling voor de magneetveldsterkte van maximaal 100 microTesla uit de Europese Richtlijn 1999/519/EC. Daarnaast is in het kader van een goede ruimtelijke ordening de 0,4 microTesla contour inzichtelijk gemaakt. De handreiking van het RIVM voor de berekening van de 0,4 microTesla contour geldt alleen voor bovengrondse hoogspanningslijnen. De magneetveld contour van de betreffende nabijgelegen 150 kV-verbinding hoeft hier dus niet aan te voldoen. In aanvulling op het bepaalde in het onderzoek van Movares geldt dat op 21 april 2023 het herijkte voorzorgbeleid magneetvelden bij elektriciteitsvoorzieningen in werking is getreden. Het doel van het voorzorgbeleid magneetvelden is om, zo veel als redelijkerwijs mogelijk is, te voorkomen dat burgers (volwassenen en kinderen) langdurig worden blootgesteld aan magneetvelden die afkomstig zijn van de elektriciteitsinfrastructuur. Niet omdat dit om gezondheidsredenen noodzakelijk is, maar uit voorzorg.Het voorzorgbeleid voor magneetvelden bestaat uit:

• bronmaatregelen, die de netbeheerders bij alle netcomponenten treffen;
• afstandsmaatregelen bij bovengrondse hoogspanningslijnen, die het bevoegd gezag voor de ruimtelijke ordening op basis van de berekening van de magneetveldzone kan treffen.

Door de minister voor Klimaat en Energie (KE) en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) is, in afstemming met de staatssecretaris van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS), besloten om voor andere netcomponenten dan bovengrondse hoogspanningslijnen geen afstanden ten opzichte van gevoelige bestemmingen te adviseren. Dat betekent dat er ook geen magneetveldzone bij deze netcomponenten bepaald wordt.

Desondanks is de magneetveld contour bepaald om een beeld te geven van de ligging van de 0,4 microTesla contour van deze kabelverbinding. Uit het onderzoek volgt dat de 0,4 microTesla contour niet verder dan 13,5 meter uit het hart van de kabelverbinding rijkt. De buitenmuur van de projectrealisatie staat op ca. 6 meter van het hart van de kabelverbinding. De 0,4 microTesla overlapt dan ca. 7,5 meter met de bebouwing binnen het plangebied. Er wordt geadviseerd om zoveel als redelijkerwijs mogelijk te voorkomen om nieuwe gevoelige bestemming (zoals woningen, kinderdagverblijven, créches en scholen) te realiseren binnen de 0,4 microTesla contour. Het voorzorgsbeleid is niet van toepassing op ondergrondse verbindingen. Daarmee levert deze verbinding in principe geen belemmering op voor de ontwikkeling. Voor de woningen en kinderopvang is zekerheidshalve in de planregels opgenomen dat deze functies binnen een magneetveldcontour hoger dan 0,4 microTesla niet zijn toegestaan.

4.5.3 Conclusie

Het aspect kabels en leidingen staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

 

4.6 Milieu

4.6.1 Bedrijven en milieuzonering

4.6.1.1 Beleidskader

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

Een vergaande scheiding van functies kan echter ook leiden tot inefficiënt ruimtegebruik en een verlies aan ruimtelijke kwaliteit. Een gemengd gebied met een mix van wonen en werken, winkels en horeca stimuleert een levendig straatbeeld, een hogere sociale veiligheid en extra draagvlak voor voorzieningen.

VNG-publicatie bedrijven en milieuzonering

De VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering is een handreiking voor milieuzonering in ruimtelijke plannen. Het boekje vormt een hulpmiddel om de afstanden tussen bedrijvigheid en woningen voor een locatie concreet in te vullen. Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunning vrij bouwen mogelijk is. Het doel van de publicatie is om te komen tot maatwerk op lokaal niveau. Dit betekent dat gemaakte keuzes zorgvuldig moeten worden afgewogen en verantwoord.

De in de publicatie opgenomen richtafstanden zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van buurtgerichte voorzieningen, zoals basisscholen komen er vrijwel geen andere functies voor, behalve aan huis verbonden beroep of bedrijf.

Anders dan rustige woonwijken, zijn er ook gebieden met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen, komen andere functies voor zoals winkels, horeca en of kleine bedrijven en voorzieningen. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Indien sprake is van een gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één afstandsstap worden verlaagd zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden uitgeoefend, dan kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting in plaats van de richtafstanden.

4.6.1.2 Onderzoeksresultaten

Kwalificatie plangebied

In de VNG-publicatie wordt onderscheid gemaakt tussen het omgevingstype rustige woonwijk (of rustig buitengebied) en het omgevingstype gemengd gebied. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen.

Het plangebied is gelegen in het omgevingstype gemengd gebied. De ligging nabij het spoor en de Schipholweg (hoofdinfrastructuur) en de diversiteit aan functies in de omgeving (brandweerkazerne, woningen en kantoren) maakt dat het gebied getypeerd kan worden als een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Doordat sprake is van een gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één stap worden verlaagd zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

Milieuzonering buiten het plangebied - toets aan richtafstanden

• Spoorwegemplacement

Direct ten noordwesten van het plangebied is een spoorwegemplacement gelegen. Een spoorwegemplacement valt onder milieucategorie 4.2 (SBI-2008 code: 491, 492, 2). Voor milieucategorie 4.2 geldt binnen gemengd gebied een richtafstand van 200 meter. Aan deze richtafstand wordt niet voldaan. Derhalve is door adviesbureau Peutz onderzoek uitgevoerd naar het maatgevende hinderaspect geluid. Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 10 van deze toelichting. De resultaten worden hieronder weergegeven.

Voor het spoorwegemplacement heeft de gemeente Leiden een geluidsnota opgesteld waarin de uitwerking van nieuwbouw in de stationsomgeving is omschreven. Dit wordt gehanteerd als kader voor de grenswaarden voor het geluid ten gevolge van het spoorwegemplacement van Leiden Centraal. In de geluidsnota staat het volgende opgenomen: "Op de treinbewegingen op het emplacement is echter het vergunningsregime van de Wet milieubeheer van toepassing - met in het algemeen - een maximum van 50 dB(A). De geluidsbelasting veroorzaakt door doorgaand treinverkeer is beduidend hoger dan de geluidsbelasting veroorzaakt door de rangeeractiviteiten op het emplacement. Deze maskering rechtvaardigt een bijzondere beoordeling van het geluid van het emplacement. Het realiseren van nieuwbouw van woningen bij het emplacement is dus mogelijk tot 55 dB(A) en tijdelijk tot zelfs 60 dB(A), omdat technische maatregelen getroffen gaan worden (PRIL). Er ontstaat een milieuhygiënische verantwoorde situatie omdat akoestische compensatie wordt toegepast en gevelmaatregelen worden gedimensioneerd op het veel hogere geluidniveau van doorgaande treinen." Aldus is door Peutz getoetst aan de grenswaarde van 55 dB(A)-etmaalwaarde voor wat betreft het spoorwegemplacement. Uit het onderzoek blijkt dat het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (LAr,LT) ten gevolge van het spoorwegemplacement ten hoogste 49 dB(A)-etmaalwaarde bedraagt. Dit voldoet zowel aan de waarde van 50 dB(A) uit de Wet milieubeheer als aan de grenswaarde van 55 dB(A)-etmaalwaarde voor het spoorwegemplacement zoals opgenomen in de geluidsnota van gemeente Leiden.

De maximale geluidniveaus (piekniveaus; LAmax) voor het spoorwegemplacement Leiden kunnen beoordeeld worden conform de Circulaire 'Beoordelingswijze piekgeluiden voor spoorwegemplacementen'die sinds 22 december 2003 van kracht is (hierna: Circulaire piekgeluiden). In deze Circulaire piekgeluiden wordt een nieuwe methode beschreven voor de beoordeling van piekniveaus ten gevolge van activiteiten op emplacementen, die afwijkt van de beoordelingswijze zoals opgenomen in de Handreiking industrielawaai en vergunningverlening. De nieuwe beoordelingswijze is er specifiek op gericht om op een effectieve wijze bescherming te bieden tegen het optreden van schrikreacties en/of slaapverstoring. Gelet op de beoogde locatie van de woningen, in een druk centrumgebied naast de drukke spoorweg, is het volgens Peutz verdedigbaar om voor de maximale geluidniveaus ten gevolge van het spoorwegemplacement ter plaatse van de beoogde woningen uit te gaan van een geluidgrenswaarde op de gevels van 70 dB(A) voor zowel de avond- als nachtperiode. Hierbij dient in het kader van een goed akoestisch woon- en leefklimaat een maximaal binnenniveau (LAmax) van ten hoogste 45 dB(A) te worden aangehouden. Dergelijke maximale geluidniveaus zijn niet ongewoon in stedelijke omgevingen. Tevens vinden piekgeluiden ten gevolge van het doorrijdend treinverkeer eveneens plaats, waardoor de pieken ten gevolge van het spoorwegemplacement hiervan naar verwachting niet te onderscheiden zijn. Daarnaast wordt met de voorgestelde norm aangesloten bij de norm voor het maximale geluidniveau in de avond- en nachtperiode volgens de Omgevingswet (70 dB(A) voor het aandrijfgeluid van transportmiddelen in de avond- en nachtperiode en 65 dB(A) voor overige piekgeluiden in de avond- en nachtperiode).

Uit het onderzoek van Peutz volgt dat het hoogst berekende maximale geluidniveau ten gevolge van het spoorwegemplacement 69 dB(A) in zowel de avond- als nachtperiode bedraagt. Voor de maximale geluidniveaus is een grenswaarde van 70 dB(A) voorgesteld, gezien de locatie van de woningbouw in een drukke centrumomgeving. In het kader van een goed akoestisch woon- en leefklimaat dient het maximale geluidniveau binnen woningen ten hoogste 45 dB(A) te bedragen. In deze situatie houdt dat in dat de geluidwering van de gevel minimaal 24 dB dient te bedragen. De geluidwering van de gevel aan de zijde van de spoorweg bedraagt circa 35 dB, waarmee een maximaal geluidniveau binnen de woningen van ten hoogste 35 dB(A) ten gevolge van pieken van het emplacement kan optreden. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan het gestelde maximale geluidniveau van 45 dB(A) binnen woningen.

Gelet op voorgaande kan gemotiveerd worden afgeweken van de richtafstand.

• Brandweerkazerne

De brandweerkazerne betreft een type B-bedrijf onder het Activiteitenbesluit. In het Activiteitenbesluit zijn de volgende voor het geluid relevante voorschriften opgenomen:

"Artikel 2.17

1. Voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (LAr,LT) en het maximaal geluidsniveau LAmax  veroorzaakt door de in de inrichting aanwezige installaties en toestellen, alsmede door de in de inrichting verrichte werkzaamheden en activiteiten en laad- en losactiviteiten ten behoeve van en in de onmiddellijke nabijheid van de inrichting, geldt dat:

a. de niveaus op de in tabel 2.17a genoemde plaatsen en tijdstippen niet meer bedragen dan de in die tabel aangegeven waarden.

Ondanks dat de brandweerkazerne een type B-bedrijf in de zin van het Activiteitenbesluit is, wordt het uitrukken van brandweervoertuigen (waaronder het geluid ten gevolge van sirenes) niet getoetst aan de grenswaarden voor het maximale geluidniveau LAmax. De piekgeluiden die optreden ten gevolge van het uitrukken zijn echter maatgevend ten opzichte van langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus (LAr,LT), gezien de geluidbelasting bij het uitrukken slechts zeer kortstondig plaatsvindt op het terrein van de brandweerkazerne. Derhalve vindt toetsing van de geluidbelasting ten gevolge van de brandweerkazerne plaats in het kader van een goed akoestisch woon- en leefklimaat.

Uit het onderzoek van Peutz (zie bijlage 10) volgt dat ten gevolge van de brandweerkazerne piekgeluiden op de gevel optreden tot 100 dB(A). Indien uitgegaan wordt van een geluidwering van de gevel van 25 dB(A), is sprake van een maximaal geluidniveau binnen de woningen van 75 dB(A). Hierbij dient allereerst opgemerkt te worden dat de Schipholweg als openbare weg ook op zeer korte afstand van de woningbouw is gelegen. Over de Schipholweg rijden eveneens andere hulpdiensten zoals ambulance en politie met sirenes, waardoor dergelijke geluiden ook vanuit de openbare ruimte aanwezig zijn op de gevels van de woningen. Verder wordt uitsluitend bij een 'prioriteit 1 - uitruk' (dringende taak) sirenes gebruikt. Bij een 'prioriteit 2' of 'prioriteit 3' uitruk van de brandweer worden de sirenes niet ingezet. De geluidniveaus ten gevolge van het uitrukken van de brandweer vinden kortstondig en bij uitzondering plaats. Indien wordt uitgegaan van een karakteristieke geluidwering van de gevel van 40 dB is desalniettemin sprake van een binnenniveau van 60 dB(A). Een dergelijk binnenniveau is zeer goed hoorbaar en indien dit in de nacht plaatsvindt, kan men hiervan wakker worden. Echter voor de openbare orde is de brandweer noodzakelijk en is het uitrukken onvermijdelijk. Tenslotte wordt opgemerkt dat direct (aanpandig) boven de brandweerkazerne, eveneens sprake is van woningen welke vergelijkbare geluidniveaus op de gevel hebben ten gevolge van de brandweerwagen met sirene.

Gelet op voorgaande kan gemotiveerd worden afgeweken van de richtafstand.

• Overige functies

De overige functies die in de nabijheid van het plangebied liggen betreffen overwegend kantoorfuncties. Kantoren vallen onder milieucategorie 1 (SBI-2008 code 63, 69tm71, 73, 74, 77, 78, 80tm82), waarvoor binnen gemengd gebied een richtafstand van 0 meter geldt. Aan deze richtafstand wordt (ruimschoots) voldaan.

Milieuzonering binnen het plangebied - toets aan functiemenging

In bepaalde gevallen wordt niet gewerkt met de systematiek waarbij gebruik wordt gemaakt van de richtafstanden. Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven, geldt dit bijvoorbeeld vanwege bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging. Vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies in dergelijke gebieden is de 'standaard' systematiek niet geschikt voor deze gebieden. In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de Staat van Bedrijven (SvB) 'functiemenging' toegepast.

In de SvB 'functiemening' worden drie categorieën onderscheiden met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid van de betreffende functies:

• Categorie A: activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd.
• Categorie B: activiteiten die in een gemend gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden.
• Categorie C: activiteiten genoemd onder categorie B, waarbij door de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

In dit bestemmingsplan worden op pandniveau de volgende functies toegestaan: wonen, kantoor, detailhandel (kleinschalig), horeca (t/m categorie III**), dienstverlening en maatschappelijk. Dergelijke niet-woonfuncties verhouden zich gelet op de aard van de functie goed tot een woonfunctie en zullen maximaal in categorie B vallen. Bij de nadere planuitwerking zal er derhalve voor gezorgd worden dat een niet-woonfunctie in categorie B, bouwkundig wordt afgescheiden van de woningen. Aan de SvB 'functiemenging' wordt derhalve voldaan.

4.6.1.3 Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.6.2 Bodem

4.6.2.1 Beleidskader

Wet ruimtelijke ordening (Wro)

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen regels stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Dit betekent voor de bodem (grond en grondwater) dat de bodemkwaliteit en de voorgenomen bestemming met elkaar in overeenstemming dienen te zijn. Of de bodem een planontwikkeling in de weg staat, wordt bepaald door middel van een historisch onderzoek, eventueel aangevuld met een bodemonderzoek. De resultaten van het historisch onderzoek, het bodemonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden in het bestemmingsplan vermeld.

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

In de Wabo staat dat een omgevingsvergunning, voor het bouwen op een vermoeden van ernstig verontreinigde grond, pas in werking treedt nadat:

• er is vastgesteld dat er geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging;
• het bevoegd gezag heeft ingestemd met het saneringsplan/BUS-melding;
• er een melding is gedaan van een voornemen tot saneren

Wet bodembescherming (Wbb)

Voor bodem en bodemverontreiniging is de Wet bodembescherming (Wbb) inclusief de aanvullende besluiten leidend. In de Wbb wordt een algemeen beschermingsniveau ingesteld voor de bodem ten aanzien van het voorkomen van nieuwe verontreiniging van de bodem.

De Wbb geeft regels voor bodemverontreiniging, waarvan sprake is als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de voor die stof geldende streefwaarde overschrijdt. Of een verontreiniging acceptabel is, hangt af van de aard van de verontreiniging en van de bestemming van de gronden.

Besluit bodemkwaliteit (Bbk)

Het Besluit bodemkwaliteit geeft de lokale bevoegde gezagen de mogelijkheid om de bodemkwaliteit binnen hun gebied actief te gaan beheren binnen de gegeven kaders. Dit geeft onder andere ruimte voor nieuwe projecten op het gebied van natuur, wonen en industrie. Daarnaast worden de kwaliteit en de integriteit van belangrijke intermediairs bij bodemactiviteiten beter geborgd. In het Besluit staan ook regels met betrekking tot het toepassen van bouwstoffen, grond en baggerspecie.

4.6.2.2 Onderzoeksresultaten

De ontwikkeling omvat de realisatie van drie (woon)torens. Woningen betreffen gevoelige functies in het kader van de Wbb, waarvan de gebruikers beschermd dienen te worden tegen onacceptabele verontreinigen in de bodem waarmee zij in aanraking kunnen komen.

KP Adviseurs heeft op 3 augustus 2022 een actualiserend en verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De volledige rapportage van KP Adviseurs is in Bijlage 8 van deze toelichting opgenomen. Hieronder wordt enkel volstaan met de vermelding van de conclusie van het onderzoek voor onderhavig plangebied.

Op basis van de onderzoeksresultaten worden de volgende conclusies getrokken:

• Met het bodemonderzoek is de (actuele) milieuhygiënische situatie van de bodem in voldoende mate vastgelegd;
• Visueel zijn op het maaiveld en in de opgeboorde grond geen asbestverdachte materialen waargenomen. In zowel de boven- als ondergrond zijn zintuiglijk geen bijzonderheden waargenomen;
• Analytisch is in de bovengrond geen asbest aangetoond;
• In de grond zijn ten hoogste licht verhoogde concentraties aan kwik en lood aangetoond;
• In het grondwater zijn ten hoogste lichte verontreinigingen met arseen, barium en/of chroom aangetoond;
• De onderzochte boven- en ondergrond voldoet aan de generieke hergebruiksnormen voor Achtergrondwaarden zoals omschreven in het (herziene) “tijdelijk handelingskader PFAS”;
• De onderzoeksresultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek;
• Bij de voorgenomen grondwerkzaamheden is de ‘basishygiëne’ van toepassing conform de CROW 400;
• De locatie is geschikt voor het beoogde toekomstige gebruik zijnde wonen zonder tuin.

Zoals uit bovenstaande conclusies blijkt, is er geen aanleiding tot het uitvoeren van nader onderzoek en is de bodem geschikt voor het beoogde gebruik.

4.6.2.3 Conclusie

Het aspect bodem staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.6.3 Externe veiligheid

4.6.3.1 Beleidskader

Onderdeel van de ruimtelijke opgave is dat er bijzondere aandacht wordt besteed aan onder meer de externe veiligheidsaspecten. Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Hierbinnen worden twee normstellingen gehanteerd:

• Het Plaatsgebonden Risico (PR) richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers.
• Het Groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico is een maat voor het overlijdensrisico op een bepaalde plaats. Bij plaatsgebonden risico gaat het om de kans per jaar dat een gemiddelde persoon op een bepaalde geografische plaats in de omgeving van een transportroute overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen op deze transportroute, er van uitgaande dat die persoon onbeschermd en permanent op deze plaats aanwezig is. Anders gezegd, het plaatsgebonden risico is een rekenkundig begrip. Het plaatsgebonden risico kan worden weergegeven door een lijn op een kaart die de punten met een gelijk risico met elkaar verbindt (zogeheten: risicocontour). Dergelijke contouren zijn van belang bij de beoordeling of een risicovolle activiteit of een risicogevoelige bestemming op een bepaalde plaats kan worden toegelaten. Voor plaatsgebonden risico is door de rijksoverheid voor nieuwe situaties een grenswaarde vastgesteld van 10-6/jaar.

Groepsrisico

Het groepsrisico drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van één ongeval op de transportroute waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. Dit risico laat zich niet in de vorm van een risicocontour op een kaart weergegeven, maar kan wel worden vertaald in een dichtheid van personen per hectare. Hoe meer personen per hectare in het schadegebied van een hier bedoeld ongeval aanwezig zijn, hoe groter het aantal (potentiële) slachtoffers is. Het groepsrisico kan worden weergegeven in een grafiek met op de horizontale as het aantal dodelijke slachtoffers en op de verticale as de cumulatieve kansen per jaar op ten minste dat aantal slachtoffers. Het groepsrisico is in tegenstelling tot het plaatsgebonden risico een oriënterende waarde.

Besluit externe veiligheid transportroutes

Sinds 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) van kracht. In dit besluit zijn de normen voor het plaatsgebonden risico en de doorwerking daarvan op het gebied van de ruimtelijke planvorming geregeld voor zover de risico's worden veroorzaakt door het transport van gevaarlijke stoffen. Daarnaast beoogt dit besluit te voorkomen dat bij ruimtelijke ontwikkelingen mensen worden blootgesteld aan een hoger risico vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen dan maatschappelijk aanvaardbaar wordt geacht. Hiervoor bevat het besluit onder andere regels over de wijze waarop de kans op een ramp met veel slachtoffers inzichtelijk moet worden gemaakt en de wijze waarop dit risico transparant wordt afgewogen ten opzichte van toe te laten ruimtelijke ontwikkelingen. Het Bevb werkt door in besluitvorming op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Wet ruimtelijke ordening, zoals bestemmingsplannen.

Wet vervoer gevaarlijke stoffen (Wvgs) / Regeling basisnet

Het basisnet beoogt een duurzaam evenwicht te creëren tussen de belangen van het vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, hoofdspoorwegen en binnenwateren, de bebouwde omgeving langs die wegen, hoofdspoorwegen en binnenwateren en de veiligheid van omwonenden. Op basis van de Wvgs worden in de Regeling basisnet, de tot het basisnet behorende infrastructuur vastgelegd inclusief de daarbij behorende risicoplafonds.

Besluit externe veiligheid inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is sinds 27 oktober 2004 van kracht. Voor wat betreft het groepsrisico is de verantwoordingsplicht wettelijk geregeld. Krachtens het Bevi moeten alle besluiten in het kader van de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke Ordening integrale aspecten van externe veiligheid afwegen.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

Sinds 1 januari 2011 geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Hierin zijn risicoafstanden opgenomen voor ondergrondse buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Voor wat betreft het groepsrisico is de verantwoordingsplicht wettelijk geregeld. Het Bevb werkt door in besluitvorming op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Wet ruimtelijke ordening, zoals bestemmingsplannen.

4.6.3.2 Onderzoeksresultaten

Door Peutz is een onderzoek uitgevoerd naar het aspect externe veiligheid. Dit onderzoek is als Bijlage 9 bij deze toelichting opgenomen. Uit het onderzoek volgt dat in de omgeving van het plangebied een aantal risicobronnen zijn gesitueerd. Op korte afstand van het plangebied bevinden zich de volgende risicobronnen die om aandacht vragen:

• 1. Transport van gevaarlijke stoffen via aardgasbuisleidingen;
• 2. LPG-tankstation aan de Plesmanlaan 6.

Figuur 4.3 Kaart met plangebied en risicobronnen in de omgeving (bron: onderzoek externe veiligheid, Peutz)

Hieronder wordt nader op de risicobronnen ingegaan.

Transport van gevaarlijke stoffen via aardgasbuisleidingen

Ten oosten van de beoogde ontwikkeling bevindt zich op circa 675 meter afstand van het plangebied een aardgasbuisleiding. De beoogde ontwikkeling is echter niet in het invloedsgebied van deze leiding (van 140 meter) gesitueerd. De betreffende buisleiding vraagt daarom niet om een nadere beschouwing en levert geen belemmeringen op voor de beoogde ontwikkeling.

LPG-tankstation aan de Plesmanlaan

Aan de Plesmanlaan 6 te Leiden bevindt zich het LPG-tankstation 'Shell Plesmanlaan Zuid'. Dit LPG-tankstation is op een afstand van circa 1,0 kilometer van het plangebied gelegen. Een LPG-tankstation is een inrichting die ressorteert onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Een LPG-tankstation kent een invloedsgebied van 150 meter (zowel vanaf het vulpunt als vanaf het reservoir). De beoogde ontwikkeling is niet binnen het invloedsgebied van dit tankstation gelegen, en vormt hiermee geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Overige risicobronnen

Opgemerkt wordt dat het plangebied op korte afstand van het spoor is gelegen. Deze spoorweg maakt echter geen deel uit van het Basisnet. Hiermee is dit geen relevante risicobron in het kader van externe veiligheid. Zeer incidenteel kan sprake zijn van het transport van gevaarlijke stoffen. Dit vraagt echter niet om een nadere beschouwing.

Daarnaast is de beoogde ontwikkeling, ondanks de afstand van ruim 3 kilometer tot het plangebied, in het invloedsgebied van de A4 gelegen. Dit vanwege het feit dat over deze weg toxische vloeistoffen worden getransporteerd. Dit transport zal geen belemmering vormen voor de beoogde ontwikkeling. Wel dient, conform artikel 7 van het Bevt, aandacht besteed te worden aan de mogelijkheden tot voorbereiding en beperking van de omvang van een ramp en de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich een ramp voordoet. Het maatgevende risicoscenario is daarbij het ontstaan van een giftige wolk. Wat betreft een giftige wolk zijn eenvoudige maatregelen mogelijk, zoals centraal en eenvoudig uitschakelbare en afsluitbare ventilatievoorzieningen en luchtbehandelingsinstallaties.

In de omgeving van het plangebied is geen sprake van verdere voor de beoogde ontwikkeling relevante risicobronnen in het kader van externe veiligheid.

4.6.3.3 Conclusie

Het aspect externe veiligheid staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.6.4 Geluid

4.6.4.1 Beleidskader

Nationaal beleid

Sinds het einde van de jaren zeventig vormt de Wet geluidhinder (Wgh) een belangrijk juridisch kader voor het Nederlandse geluidsbeleid. De Wet geluidhinder biedt onder andere geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen) bescherming tegen geluidhinder van wegverkeerlawaai, spoorweglawaai en industrielawaai door middel van zonering. De Wet geluidhinder is daarom sterk gelinkt aan de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Wegverkeerslawaai

De Wgh biedt geluidsgevoelige bestemmingen bescherming tegen geluidhinder van wegverkeerlawaai bij de aanleg/wijziging van wegen of bij de bouw van woningen in de buurt van wegen. De reikwijdte van de Wgh is beperkt tot een aandachtsgebied (een geluidszone) langs wegen. Binnen deze geluidszone zijn de regels van de Wgh van toepassing. Een andere beperking is dat de Wgh niet geldt voor 30-km wegen en voor woonerven. Een eventueel noodzakelijke akoestische afweging wordt in dergelijke gevallen in het kader van de Wet ruimtelijke ordening gemaakt.

Industrielawaai

De Wgh verplicht om industrieterreinen waarop lawaaiveroorzakende bedrijven zijn of kunnen worden gevestigd te zoneren. Bij de zonering worden primair de grenzen vastgelegd van het gebied waarbinnen de lawaaimakende bedrijven gevestigd mogen zijn. Vervolgens wordt ten behoeve van het gezoneerde industrieterrein de zonegrens bepaald en vastgesteld. Het gebied binnen de zonegrens vormt het aandachtsgebied. De binnen het aandachtsgebied geldende wettelijke voorkeursgrenswaarde, dan wel de binnen de zone vastgestelde hogere waarden zijn bepalend voor de toelaatbaarheid van geluidproducerende activiteiten. Buiten de geluidszone mag de geluidsbelasting als gevolg van de bedrijven op het gezoneerde industrieterrein niet meer dan 50 dB(A) bedragen.

Spoorweglawaai

De Wgh biedt geluidsgevoelige bestemmingen bescherming tegen geluidhinder van spoorweglawaai bij de aanleg/wijziging van spoorwegen of bij de bouw van woningen in de buurt van spoorwegen. De reikwijdte van de Wet geluidhinder (Wgh) is beperkt tot een aandachtsgebied (een geluidszone) langs spoorwegen. Binnen deze geluidszone zijn de regels van de Wgh van toepassing.

Normstelling

De normstelling onderscheidt voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) bedraagt voor wegverkeerslawaai de voorkeursgrenswaarde 48 dB op de gevel van een geluidgevoelige bestemming. De voorkeursgrenswaarde wordt voor alle (nieuwe) situaties nagestreefd. Realisatie hiervan is echter niet altijd mogelijk. De wet biedt de mogelijkheid om ontheffing te verkrijgen van de voorkeursgrenswaarde tot de maximale ontheffingswaarde. De maximaal vast te stellen hogere waarde voor nieuw te bouwen geluidsgevoelige bestemmingen binnen de bebouwde kom bedraagt 63 dB.

Gemeentelijk geluidbeleid

Het gemeentelijk geluidbeleid is vastgelegd in de Geluidsnota Leiden (2004). In het geluidbeleid is lokale differentiatie mogelijk gemaakt, waardoor er per gebied een passend geluidsniveau wordt opgeleverd.

De Wet geluidhinder geeft mogelijkheden om een hogere waarde vast te stellen voor wegverkeer, railverkeer en industrielawaai. Op 4 maart 2013 heeft de Omgevingsdienst de herziene versie van de “Richtlijnen voor het vaststellen van hogere waarden” vastgesteld. Op basis van deze richtlijnen stelt de Omgevingsdienst een maximale hogere waarde van 58 dB voor, voor verkeerslawaai en 63 dB voor railverkeer. Voor industrielawaai en luchtvaartlawaai gelden de wettelijke grenswaarden. Indien een verzoek om een hogere waarde dient te worden beoordeeld wordt dit uitgevoerd door de Omgevingsdienst. De Omgevingsdienst West-Holland is tevens degene die namens de gemeente Leiden de procedure hogere waarde uitvoert.

Naast de Geluidsnota Leiden heeft de gemeente een Geluidskaart Leiden (2017) en een actieplan Leiden (2018) opgesteld. De geluidskaart brengt de geluidsproductie in beeld en het actieplan zorgt voor het beheersen en waar nodig verlagen van de geluidsniveaus in de leefomgeving.

4.6.4.2 Onderzoeksresultaten

Vanwege de ligging nabij het spoor en diverse wegen is ten behoeve van de ontwikkeling een akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie ook bijlage 11 Akoestisch onderzoek weg- en railverkeer - Peutz). Uit het akoestisch onderzoek volgt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB en 55 dB voor respectievelijk wegverkeer en railverkeer ter plaatse van de beoogde woningen ten gevolge van weg- en railverkeerslawaai wordt overschreden. Tevens wordt de maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor wegverkeer ten gevolge van wegverkeer over de Schipholweg overschreden. Alsmede wordt de maximale ontheffingswaarde van 68 dB voor railverkeer overschreden. De maximale ontheffingswaarde wordt echter maar op een beperkt aantal posities overschreden.

Gezien voorgaande zullen er hogere waarden verleend moeten worden vanwege de geluidbelasting van zowel weg- als railverkeerslawaai. Opgemerkt wordt dat de geluidbelasting, alwaar de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, allereerst teruggebracht zal worden tot ten hoogste 63 dB en 68 dB. Alleen wanneer de maximale ontheffingswaarde niet meer wordt overschreden, is het mogelijk om hogere waarden aan te vragen. De geluidbelasting wordt daarom gereduceerd tot de maximale ontheffingswaarde voor zowel weg- als railverkeerslawaai. Dit vindt plaats door middel van dove gevels en gebouwgebonden maatregelen.

Alvorens het college van burgemeester en wethouders hogere waarden kan verlenen, dient onderzocht te worden of door het treffen van stedenbouwkundige maatregelen (indeling bouwplan, situering geluidgevoelige bestemmingen), bron- of overdrachtsmaatregelen, dan wel (bouwkundige) maatregelen bij de ontvanger aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan.

Bron- en overdrachtsmaatregelen blijken in voorliggende situatie niet mogelijk of onvoldoende om de geluidbelasting vanwege weg- en railverkeer tot de voorkeursgrenswaarde te beperken. Er zullen daarom (gebouwgebonden) voorzieningen aan of in de woningen gerealiseerd moeten worden. Gebouwgebonden voorzieningen teneinde stille gevels conform het hogere waarden beleid te realiseren zijn qua principe omschreven in het akoestisch onderzoek (zie hoofdstuk 7). In onderstaand figuur zijn alle voornoemde maatregelen weergegeven welke in het ontwerp zijn verwerkt om te kunnen voldoen aan wat wordt beoogd met het geluidbeleid van gemeente Leiden.

Figuur 4.4 Getroffen bouwkundige maatregelen in ontwerp (bron: onderzoek Peutz, zie Bijlage 11)

Door het treffen van de bovengenoemde gebouwgebonden maatregelen in combinatie met de extra, ten opzichte van het Bouwbesluit 2012 gerealiseerde balkons bij woningen met een oppervlak kleiner dan 50 m² (balkons zijn bij deze woningen niet vereist), wordt het mogelijk gemaakt om op deze zeer geluidbelaste locatie toch een goed akoestisch woon- en leefklimaat te realiseren waarbij wordt voldaan aan het geluidbeleid van de gemeente Leiden.

In figuur 4.5 is een overzicht opgenomen van de aan te vragen hogere grenswaarden.

Figuur 4.5 Aan te vragen hogere grenswaarden (bron: onderzoek Peutz, zie Bijlage 11)

Opgemerkt wordt dat bij circa 47 woningen de voorkeursgrenswaarde voor spoorweglawaai (55 dB) niet wordt overschreden. Ook wordt opgemerkt zonder maatregelen (zoals dove gevels en geluidschermen t.p.v. de balkons) er bij circa 83 woningen sprake van een overschrijding van de maximale grenswaarde voor railverkeer. Na het treffen van voornoemde bouwkundige maatregelen is dit aantal gereduceerd tot 0.

Gelet op voorgaande is door de Omgevingsdienst West-Holland (ODWH) een besluit hogere grenswaarden opgesteld (zie Bijlage 12 van dit bestemmingsplan). In de Regels van dit bestemmingsplan is middels een voorwaardelijke verplichting geborgd dat aan de maatregelen uit dit besluit hogere grenswaarden wordt voldaan.

4.6.4.3 Conclusie

Het aspect geluid staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.6.5 Luchtkwaliteit

4.6.5.1 Beleidskader

In de Wet milieubeheer (Wm) zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen. Hoofdstuk 5 Titel 5.2 'Luchtkwaliteitseisen' wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Voor de gezondheid van de mens is een goede luchtkwaliteit van groot belang. Daarom zijn in bijlage 2 van de Wet milieubeheer grenswaarden opgenomen voor een aantal stoffen die als verontreiniging in de lucht voorkomen. In de praktijk richt de aandacht zich vooral op de stoffen stikstofdioxide en fijn stof (PM10 en PM2,5). Van deze stoffen komen in Nederland concentraties voor die in de buurt van de grenswaarde liggen. De overige stoffen die in bijlage 2 zijn genoemd liggen over het algemeen ver onder de grenswaarden.

Vanaf 1 januari 2015 geldt er een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijn stof. De grenswaarde voor PM2,5 bedraagt 25 µg/m3. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. De achtergrondconcentratie langs de gemeentelijke wegen ligt onder de 20 µg/m3. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM10 niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM2,5 zal zijn.

Specifieke onderdelen van de wet zijn uitgewerkt in besluiten (algemene maatregelen van bestuur) en ministeriële regelingen. Hiervan zijn de volgende van belang.

Besluit en Regeling 'niet in betekenende mate'

De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel niet in betekenende mate (NIBM), leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit.

Het Besluit en de Regeling 'niet in betekenende mate' bevat criteria waarmee kan worden bepaald of een project wel of niet als 'in betekenende mate' moet worden beschouwd.

NIBM projecten kunnen - juridisch gezien - zonder toetsing aan de grenswaarden voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet wel worden bekeken of het realiseren van het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit op die locatie gewenst is. Daarbij speelt de mate van blootstelling aan de luchtverontreiniging een rol. Ook de gevoeligheid van bepaalde groepen mensen voor luchtverontreiniging kan daarbij worden afgewogen. Hierbij gaat het niet alleen om de toekomstige gebruikers van de locatie maar ook om de personen in de omgeving daarvan, bijvoorbeeld om de bewoners en/of kinderen in een school/kinderopvang aan de gebied ontsluitende wegen.

4.6.5.2 Onderzoeksresultaten

Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. De 3%-norm is in de Regeling niet in betekenende waarde uitgewerkt in concrete voorbeelden. Voor woningbouw geldt dat de realisatie van 1.500 woningen netto bij één ontsluitende weg en 3.000 woningen bij twee ontsluitende wegen niet in betekenende mate bijdragen aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Voor kantoorlocaties geldt 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij één ontsluitende weg en 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is de NIBM-tool is ingevuld. De voorgenomen ontwikkeling leidt tot een verkeersaantrekkende werking van 1.900 verkeersbewegingen per weekdag, zoals in het rapport van BOOT (zie paragraaf 4.8 en Bijlage 15) inzichtelijk is gemaakt. De huidige verkeersgeneratie bedraagt 303 verkeersbewegingen per weekdag. Per saldo voorziet de voorgenomen ontwikkeling derhalve in 1.597 extra verkeersbewegingen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet voor het overgrote deel van het vloeroppervlak in een woonlocatie en voor woonlocaties is de verdeling in verkeerssoorten: 98% personenauto en 2% vrachtauto. Het aandeel vrachtverkeer is derhalve op 2% gesteld.

Figuur 4.4 ingevulde NIBM-tool (geraadpleegd op 14 oktober 2024)

Door middel van de NIBM-tool is een worst-case berekening gemaakt voor de bijdrage van het verkeer als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling op de luchtkwaliteit. In de worst-case berekening blijft de bijdrage aan NO2 onder de grens voor "niet in betekenende mate" van 1,2 µg/m3.

Goed woon- en leefklimaat

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient een goed woon- en leefklimaat te worden gewaarborgd. Op basis van het CIMLK (Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit) kan worden beoordeeld wat de huidige totale concentratie voor een bepaald jaar is ter plaatse van een specifieke locatie. Aan de hand daarvan kan worden beoordeeld of sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de projectlocatie. De grenswaarden voor toetsing van deze jaargemiddelde concentraties zijn: 40 µg/m3 voor stikstofdioxide NO2, 40 µg/m3 voor fijnstof PM10 en 25 µg/m3 voor fijnstof PM2,5.

Onderstaande tabel toont de totale concentraties ter plaatse van het dichtstbijzijnde rekenpunt nabij de projectlocatie (geraadpleegd via CIML op 25 juli 2023).

Tabel 4.1. Totale concentraties NO2, PM10 en PM2,5 t.p.v. plangebied jaar 2022 en 2030.

Jaar	Totale concentratie receptor wegverkeer 27364192_16070675
Totale concentratie	NO2 (µg/m3)	PM10 (µg/m3)	PM2,5 (µg/m3)
2022	27,7	19,5	9,8
2030	20,3	16,3	7,8
Grenswaarden	40	40	25

Wanneer de maximale bijdrage van het verkeer zoals aangegeven in figuur 4.4 (voor NO2: 0,89 µg/m3 en voor PM10 0,16 µg/m3) wordt opgeteld bij de achtergrondconcentraties zoals weergegeven in tabel 4.1, kan geconcludeerd worden dat de grenswaarden voor de achtergrondconcentraties niet worden bereikt dan wel worden overschreden. Hierdoor kan er zonder meer worden aangenomen dat ook na realisatie van het plan de achtergrondconcentraties nog steeds laag zijn en in ieder geval nog steeds ver onder de wettelijke grenswaarden liggen.

4.6.5.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.7 Milieueffectrapportage

4.7.1 Beleidskader

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. bestaat een belangrijk onderscheid tussen bijlage C en bijlage D. Voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit bijlage C geldt een m.e.r.-plicht. In bijlage D staan de activiteiten benoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt: er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. Kunnen deze belangrijke nadelige milieugevolgen wel uitgesloten worden, dan is een MER niet noodzakelijk.

4.7.2 Onderzoeksresultaten

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 580 woningen en maximaal 13.410 m2 aan niet-woonfuncties. Dit betreft een stedelijk ontwikkelingsproject, zodat sprake is van een activiteit zoals genoemd in kolom 1 van categorie D11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. De grenswaarden van kolom 2 van categorie D11.2 worden echter niet overschreden. Het aantal beoogde woningen valt ruim onder de drempelwaarde van 2.000 woningen waarvoor een m.e.r.-boordeling dan wel een plan-mer plicht geldt op basis van categorie D11.2. Dit Het plan ligt hiermee onder de drempelwaarden waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht dan wel een plan-m.e.r. plicht geldt (kolom 2). Op basis van Europese regelgeving dient een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaats te vinden.

Ten behoeve van de vormvrije m.e.r.-beoordeling is een aanmeldnotitie opgesteld, waarin het bevoegd gezag wordt gevraagd een m.e.r.-beoordelingsbeslissing te nemen. De aanmeldnotitie is opgenomen in Bijlage 13 van deze toelichting. Uit de aanmeldnotitie blijkt dat met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen. De activiteiten / functies die mogelijk worden gemaakt in dit bestemmingsplan zijn, gelet op de kenmerken, plaats van de activiteiten en de kenmerken van de potentiële effecten, niet zodanig van invloed op het milieu dat een milieueffectrapportage doorlopen dient te worden. Op 15 december 2023 heeft het bevoegd gezag het m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen. Dit besluit is opgenomen als Bijlage 14 van de toelichting. Tussen het m.e.r.-beoordelingsbesluit - dat gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen - en de vaststelling van onderhavig bestemmingsplan, zijn een aantal wijzigingen in de planuitgangspunten doorgevoerd. Deze wijzigingen zien onder meer toe op het programma, dat naar beneden is bijgesteld (van maximaal 635 naar maximaal 580 woningen en de sportschool is geschrapt), en op de bouwenveloppe (het bouwvlak wordt op een beperkt aantal punten overschreden en de bouwhoogte van twee torens is naar beneden bijgesteld). De wijzigingen leiden niet tot een wezenlijk ander plan, waarvoor een nieuw m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen dient te worden.

4.7.3 Conclusie

Het aspect milieueffectrapportage staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.8 Verkeer en vervoer

4.8.1 Beleidskader

4.8.1.1 Nota Mobiliteit

De geldende regionale ambities zijn vastgesteld in de 'Inhoudelijke Agenda 2016-2020' van Holland Rijnland (16 december 2015). Deze agenda benoemt de speerpunten die in verschillende coalities worden opgepakt. Holland Rijnland is een netwerkorganisatie en heeft als opdracht: “zorgdragen binnen de regio voor een optimale verbinding, ontmoeting en samenwerking op ruimtelijk, economisch en sociaal gebied”.

Twee van de vier verwoorde ambities hebben een relatie met de opgaven voor mobiliteit namelijk “koploper in het toepassen van economische en technologische innovaties” en een “aantrekkelijke en vitale woon- en leefomgeving”. Enkele van de bijbehorende speerpunten van Holland Rijnland zijn het beter benutten van het regionaal mobiliteitsnetwerk en ondersteuning van de gemeenten bij het verwerven van subsidies (regionale projecten), strategische verkenningen en kennisdelen. Als uitwerking van het speerpunt mobiliteit heeft Holland Rijnland een knelpuntenanalyse uitgewerkt. Om goed voorbereid te zijn op de toekomst en om een robuust verkeer en vervoersysteem in de regio te garanderen zijn de (toekomstige) mobiliteitskansen en- knelpunten in beeld gebracht. Hierbij is rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingen, zowel ruimtelijk-economisch als infrastructureel evenals met diverse trends en ontwikkelingen die effect kunnen hebben op de knelpunten en kansen. Op basis van bovenstaande analyses en met het RVVP (inclusief uitvoeringsprogramma's) en het Regionaal InvesteringsFonds als kaders, is de Regionale Mobiliteitsagenda ontwikkeld.

Op het moment van opstellen van deze bestemmingsplantoelichting, wordt er in Holland Rijnland verband door de gemeenten gewerkt aan een mobiliteitsagenda die de strategie (en daarmee de keuzes en uiteindelijk de uitvoeringsprojecten) voor de langere termijn vastgelegd. Daarnaast wordt gelijktijdig gewerkt aan een ruimtelijke en economische agenda, zodat een geïntegreerde totaal visie op Holland Rijnland schaal ontstaat.

4.8.1.2 Mobiliteitsnota

De Mobiliteitsnota 2020-2030 vastgesteld door de gemeenteraad op 16 juli 2020 is onderdeel van het integrale beleid zoals omschreven in de Omgevingsvisie. Vooruitlopend op de Omgevingsvisie is de noodzaak ontstaan om het huidige mobiliteitsbeleid te actualiseren omdat we aan de vooravond staan van transities zoals voor energie, klimaat en daarmee ook voor mobiliteit. De mobiliteitsnota beschrijft hoe we onze stad via een toekomstbestendig mobiliteitssysteem duurzaam bereikbaar maken.

Vervoersvormen die zuinig omgaan met de ruimte en goed zijn voor de leefbaarheid en het milieu in de stad krijgen een hoofdrol. In een compacte, inclusieve, stad, die steeds drukker wordt, zijn de fiets, lopen en goed toegankelijk openbaar vervoer logische opties voor bewoners en bezoekers om zich te verplaatsen. Door het gegeven dat er woningen bijkomen, het aantal banen blijft groeien en de bezoekersstroom blijft toenemen, kunnen we concluderen dat die reizigers onmogelijk allemaal de auto kunnen gebruiken, omdat ons autonetwerk dan ontoereikend is. Alleen met meer fiets- en OV-gebruik houden we onze stad leefbaar en bereikbaar en de luchtkwaliteit op het gewenste niveau. Dit noemen we modal shift. We zorgen ervoor dat iedereen in de stad zich kan verplaatsen én kan meedoen.

Hoofdambitie van het mobiliteitsbeleid is het bereiken van een modal shift naar meer schone mobiliteit. De hoofdambitie is vervolgens onder te verdelen in negen deelambities die bijdragen aan een verschuiving van vervoerswijzen door te faciliteren, stimuleren en verleiden:

• 1. Leiden als fietsstad
• 2. Lopen krijgt meer ruimte
• 3. Stimuleren Openbaar Vervoer
• 4. Versterken van de hoofdontsluitingsstructuur
• 5. Autoluwe binnenstad met meer autovrije straten
• 6. Een aantrekkelijke binnenstad maken door de aanwezigheid van een emissieloos stadsdistributiesysteem
• 7. De juiste parkeerder op de juiste plek
• 8. Ondersteunen deelconcepten
• 9. Gebruik maken van nieuwe technologie

Er gaat veel aandacht uit naar de duurzame mobiliteitsvormen lopen, fietsen en openbaar vervoer. En, hoewel het tegenstrijdig lijkt, is het noodzakelijk om de komende jaren te investeren in autobereikbaarheid. Niet alleen speelt de auto nog geruime tijd een rol bij verplaatsen van Leidenaren en bezoekers aan Leiden, maar door autoverkeer goed af te wikkelen op geschikte routes ontstaat elders tevens ruimte voor voetgangers, fietsers en het openbaar vervoer.

4.8.1.3 Parkeervisie

Op 16 juli 2020 heeft de gemeenteraad (Rv.nr. 20.0038) de Parkeervisie 2020 – 2030 vastgesteld. Hierin is de visie op zowel autoparkeren als op fietsparkeren in de gemeente Leiden vastgelegd.

Duurzame, schone vervoersvormen zoals het openbaar vervoer, de fiets en de voetganger krijgen voorrang, de auto krijgt een minder prominente rol in de stad. Met oog voor de verschillende leefgebieden in de stad is gekozen voor maatwerk bij autoparkeren. Nieuw is een flexibele parkeernorm voor de auto bij nieuwbouw of een nieuwe functie van een gebouw. Niet één parkeernorm voor heel Leiden, maar de mogelijkheid om per gebied, functie en doelgroep te differentiëren. De gemeente Leiden staat voor een verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, waardoor aangestuurd wordt op minder geparkeerde auto's op straat. Bij nieuwbouw is parkeren op eigen terrein uitgangspunt. Een nieuw onderdeel in de vastgestelde parkeervisie is de fietsparkeernorm: bij nieuwbouw of een nieuwe functie van een bestaand gebouw is een aantal fietsparkeerplaatsen vereist. De fietsparkeernorm geeft de fietser garantie op voldoende en goede stallingsplaats.

4.8.1.4 Beleidsregels parkeernormen

In het bestemmingsplan dienen regels te worden opgenomen ten aanzien van parkeren en laden en lossen. Uitgangspunt is dat bij ontwikkelingen (nieuwbouw of functiewijziging) er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein beschikbaar moeten zijn. Hiermee wordt voorkomen dat een nieuwe ontwikkeling te veel nadelige gevolgen voor de omgeving oplevert.

Om te beoordelen wat 'voldoende' parkeerplaatsen voor auto- en fietsparkeren, heeft het college van B&W op 14 juli 2020 de 'Beleidsregels parkeernormen Leiden 2020' vastgesteld. De beleidsregels hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid en de kwaliteit van benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

4.8.2 Onderzoeksresultaten

4.8.2.1 Verkeersgeneratie- en afwikkeling

Door BOOT is onderzoek gedaan naar de verkeersgeneratie als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling, de aansluiting van het plangebied op de Schipholweg en de afwikkeling van gemotoriseerd verkeer. Het onderzoek van BOOT is opgenomen in Bijlage 15 van deze toelichting. De resultaten van het onderzoek worden hieronder beschreven.

Verkeersgeneratie

Voor het bepalen van de verkeersgeneratie is gebruik gemaakt van de publicatie Parkeren: Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie van het kennisinstituut CROW. In deze publicatie wordt op basis van stedelijkheidsgraad, ligging, type woning en prijssegment de verkeersgeneratie per woning bepaald. Dit betreft het aantal auto-bewegingen per woning op een gemiddelde weekdag. Andere modaliteiten van transport, zoals OV, fietsen en wandelen, zijn hierin niet opgenomen. Voor het onderzoek zijn ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Stedelijkheidsgraad: zeer sterk stedelijk
• Ligging: schil centrum
• Type woningen: huurwoningen in alle prijsklassen. In de intentieverklaring tussen ontwikkelaar en gemeente is bepaald dat maximaal 30% vrije sector huurwoningen gerealiseerd mogen worden. De overige 70% geldt als midden en sociaal. Het woonprogramma zoals nu voorligt bevat 563 woningen. Het bestemmingsplan gaat uit van maximaal 580 woningen. Ieder type woning is dan ook verhoogd met factor 1,03 om tot deze 580 te komen. Voor de woningen geldt dat deze zonder eigen parkeerplaats worden gerealiseerd. Wel wordt in de planontwikkeling bezoekersparkeren opgenomen. Doordat bewoners ook geen parkeervergunning voor in de openbare ruimte kunnen aanvragen zal de ritgeneratie ten gevolge van de 580 woningen significant lager liggen dan de in de rapportage van BOOT berekende theoretische waarde.
• Niet-woonfuncties: hiervoor geldt dat de indeling nog niet volledig duidelijk is. Binnen de maximaal 13.410 m2 BVO voor al deze functies tezamen zijn voor verschillende losse onderdelen maxima gesteld. Bij de berekening is uitgegaan van dit maximum. Hierbij zijn functies met de hoogste ritgeneratie altijd op het maximaal te realiseren BVO vastgezet. Hiermee is de benadering van de niet woonfuncties worst case:
  • 1. Voor de kantoren geldt dat deze maximaal een BVO van 13.410 m2 kunnen krijgen. Voor de kantoren is het uitgangspunt dat maximaal 4% van het totale kantooroppervlak kantoren mét baliefunctie en/of Life Science & Health, deep-tech en high-tech bedrijven is. Het overige deel wordt gerekend als kantoor zonder baliefunctie;
  • 2. Voor de overige voorzieningen geldt dat deze primair ondersteunend zijn voor de bewoners en gebruikers. Hiermee valt de ritgeneratie van deze functies niet volledig weg, personeel en bevoorrading zullen te allen tijde nog voor ritgeneratie zorgen, maar ligt de ritgeneratie wel lager dan de kengetallen vanuit het CROW. Per onderdeel is gekeken naar de CROW-norm en wat realistisch is voor deze specifieke situatie waarin de voorzieningen primair ondersteunend zijn voor bewoners en gebruikers. Dit is weergegeven op onderstaand figuur.

• Verkeersgeneratie: de CROW-publicatie kent een minimale en maximale ritgeneratie. De ligging van het plangebied ligt strak tegen het gebied Centrum aan. Ook wordt ingezet op andere vormen van transport. Voor de woningen en kantoren wordt in de studie derhalve uitgegaan van de minimale ritgeneratie.

Op basis van voornoemde uitgangspunten is de totale ritgeneratie per week- en werkdag berekend. Voor een weekdag bedraagt de totale ritgeneratie 1.911 verkeersbewegingen. Voor een werkdag geldt dat de totale ritgeneratie 2.169 verkeersbewegingen bedraagt.

Aansluiting plangebied op de Schipholweg

Het plangebied is gelegen aan de Schipholweg. Aan de achterzijde van de ontwikkeling wordt een logistieke zone met parkeervoorzieningen gerealiseerd. Gewone gebruikers van de parkeervoorziening rijden via dezelfde aansluiting als het naastgelegen gebouw ‘The Station House’. De aansluiting wordt wel gewijzigd. In de huidige situatie is hier sprake van een voorrangskruispunt zonder verkeerslichten. Dit wordt gewijzigd naar een kruispunt met verkeerslichten. Hierbij is vanuit het zuidwesten en noordoosten een opstelstrook aanwezig voor het verkeer richting het plangebied. Vanuit het plangebied zijn twee opstelstroken aanwezig. Eén voor verkeer naar het noordoosten en één voor verkeer naar het zuidwesten.

Afwikkeling gemotoriseerd verkeer

Om te toetsen of het verkeer van de ontwikkeling zonder problemen afgewikkeld kan worden in planjaar 2032 is een simulatie opgesteld. Deze simulatie is door onderzoeksbureau DTV gemaakt met behulp van het programma Vissim. Uit dit onderzoek volgt dat:

• het verkeer op de Schipholweg in 2032 met de nieuwe ontwikkeling ter hoogte van de brandweerkazerne nog steeds acceptabel is af te wikkelen. Ook de robuustheidstoets met 20% extra verkeer van en naar de zone bij de brandweerkazerne laat qua reis- en verliestijden vergelijkbare resultaten zien, wat aangeeft dat de afwikkeling op de Schipholweg nauwelijks wordt beïnvloed door de ontwikkeling en blijft voldoen aan de beleidsnormen uit het PvE versie 5.1 van de gemeente Leiden;
• in het voorgaande onderzoek van DTV Consultants uit 2021 ten behoeve van de ontwikkeling van de brandweerkazerne op de Schipholweg al was geconcludeerd dat voor het openbaar vervoer, fietsverkeer en voetgangers op dit traject niet op alle richtingen voldaan kan worden aan de strenge normen uit het PvE. Dit is een gevolg van de regelfilosofie die voor dit traject in overleg met de gemeente is gekozen, waarbij doorgaand autoverkeer op dit traject gekoppeld wordt op de drie kruispunten. Dat ook in dit onderzoek voor deze modaliteiten niet volledig aan de gestelde normen voldaan kan worden staat dus los van de woningbouwontwikkeling nabij de brandweerkazerne.

Conclusie

Op basis van de maximale planomvang en worst case benadering bedraagt de ritgeneratie een ruime 1.900 ritten per werkdag. Het merendeel van deze ritten gaat via de aansluiting ter hoogte van ‘The Station House’. Deze aansluiting wordt omgevormd tot een kruising met verkeerslichten. De simulatiestudie uitgevoerd door DTV toont aan dat het verkeer van en naar het plan goed afgewikkeld kan worden op het kruispunt. Ook bij de robuustheidstoets waarbij het verkeer ten gevolge van de ontwikkeling met 20% verhoogd wordt is sprake van een acceptabele verkeersafwikkeling.

4.8.2.2 Autoparkeren

Algemeen

Voor het parkeren wordt uitgegaan van het geldend gemeentelijke parkeerbeleid. Op dit moment zijn dat de parkeernormen die voortvloeien uit de "Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020". Uit de regels behorende bij dit bestemmingsplan vloeit voort dat bij indiening van de omgevingsvergunning voor bouwen getoetst moet worden aan dit parkeerbeleid. In het beleid is voorgeschreven hoe de parkeervraag van een ontwikkeling berekend moet worden en op welke manier deze moet worden geaccommodeerd dan wel onder welke voorwaarden daarvan kan worden afgeweken. In de regels is hiernaar verwezen. Dit betekent dat bij elk concreet plan dat wordt ingediend, de indiener moet aantonen dat in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Dit wordt gedaan door te toetsen aan het dan geldende parkeerbeleid.

De beleidsregels worden regelmatig bijgesteld. Om die reden is in de regels ook vastgelegd dat indien de beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met de wijziging. Dat biedt de nodige flexibiliteit in het parkeerbeleid zonder dat het bestemmingsplan gewijzigd moet worden.

Naast deze dynamische parkeerverwijzing moet het wel mogelijk zijn om, afhankelijk van het in te dienen plan, de benodigde parkeerplaatsen te kunnen realiseren. Met andere woorden: de gekozen bestemming en bouwmogelijkheden die in de regels en op de verbeelding van dit bestemmingsplan aangegeven zijn, moet het wel mogelijk maken om de parkeerplaatsen te realiseren. In dit bestemmingsplan betreft de gekozen bestemming 'Gemengd', waarbinnen het realiseren van parkeergelegenheid (al dan niet in de vorm van een parkeergarage) is toegestaan. Parkeren staat gelet op voorgaande de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg.

Concreet

Het concrete bouwplan dat nu voorligt voorziet in de realisatie van 580 woningen en maximaal 13.410 m2 aan niet-woonfuncties. Door SPARK is deze ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk parkeerbeleid. De notitie van SPARK is opgenomen in Bijlage 16 van deze toelichting. De resultaten worden hieronder weergegeven.

Op grond van artikel 11 lid 1, onder c van de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020 komt de voorgenomen ontwikkeling voor afwijking van de parkeernormen in aanmerking. De locatie is immers gelegen binnen een betaald parkeren zone en de locatie is gelegen op minimaal 500 meter kortste loopafstand van een gratis openbare parkeergelegenheid gelegen. Daarnaast wordt tenminste het bezoekersaandeel van de parkeereis op eigen terrein gerealiseerd. Gelet op voorgaande is door SPARK voor bewoners een parkeernorm van 0 aangehouden, waarbij bewoners conform het geldend gemeentelijk beleid niet in aanmerking komen voor een parkeervergunning. Voor het bezoek van bewoners geldt een vaste norm van 0,1 parkeerplaats per woning. Met inachtneming van deze uitgangspunten is de normatieve parkeerbehoefte berekend. De normatieve parkeerbehoefte is in onderstaand figuur weergegeven.

Figuur 4.5 Te realiseren programma en normatieve parkeerbehoefte auto (bron: SPARK)

Omdat niet van elke functie de parkeerbehoefte gelijktijdig optreedt, hanteert de gemeente Leiden zogenaamde aanwezigheidspercentages (Bijlage 3 Beleidsregels Parkeernormen). Met deze aanwezigheidspercentages is in onderstaand figuur de maatgevende aanwezigheid bepaald voor het hierboven aangegeven programma.

Figuur 4.6 Parkeerbehoefte per maatgevend moment van de week (bron: SPARK)

Uit bovenstaande balans blijkt dat het maatgevende moment de werkdagmiddag is en dat er dan 137 plaatsen normatief nodig zijn, waarvan 26 voor bezoekers en 111 voor vaste gebruikers. Het maatgevende moment voor de bezoekersplaatsen is de zaterdagavond. Dan is er een parkeerbehoefte aan 58 parkeerplaatsen. De voorgenomen ontwikkeling kan hierin voorzien. In de planregels is opgenomen dat in het kader van de omgevingsvergunning voor het aspect bouwen moet worden aangetoond dat daadwerkelijk wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

4.8.2.3 Fietsparkeren

SPARK heeft naast de parkeerbehoefte voor de auto, ook de parkeerbehoefte voor de fiets inzichtelijk gemaakt. Dit is eveneens verwoord in de notitie die als Bijlage 16 bij deze toelichting is gevoegd. Voor het fietsparkeren is uitgegaan van het concrete bouwplan dat nu voorligt. Uit deze berekening volgt dat sprake is van 1.284 fietsparkeerplaatsen nodig zijn op het maatgevende moment. In het plan is ruimte voor 1.606 fietsplaatsen (waarvan 28 bijzondere plaatsen voor buitenmodel fietsen), 39 scooterplaatsen en 75 privé bergingen behorend bij 75 woningen die geschikt zijn voor het stallen van fietsen. Uitgangspunt is dat elke bewoner (minimaal) een vaste plaats krijgt in een onderrek en een plaats in een bovenrek in een afgesloten stalling. Bezoekers en de commerciële functies krijgen een aparte stalling met een semi-openbaar karakter. Bezoekers stallen hun fiets op de begane grond in een aparte fietsenstalling voor bezoekers en medewerkers van de kantoren. Totaal zijn voor deze groep 250 fietsenplaatsen en 39 scooterplaatsen (medegebruik) beschikbaar.

Verder zal voldaan worden aan de kwaliteitseisen fietsparkeren zoals opgenomen in bijlage 7 van de Beleidsregels van de gemeente Leiden. Daarnaast spant de initiatiefnemer zich in om voor elektrische fietsen, fietsen met een afwijkende maatvoering, (elektrische) bakfietsen en scooters een goed bereikbare plaats wordt geboden.

4.8.3 Conclusie

Het aspect verkeer en vervoer staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.9 Water

4.9.1 Beleidskader

Europese kaderrichtlijn water (2000)

De Kaderrichtlijn Water biedt het instrumentarium om oppervlaktewater en grondwater in zowel kwalitatief als kwantitatief opzicht te beschermen en te verbeteren. Ook het bevorderen van een duurzaam watergebruik, op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen en de afzwakking van de gevolgen van overstromingen en perioden van droogte vormen belangrijke doelstellingen.

Om deze doelen te realiseren, reikt de richtlijn diverse instrumenten aan, zoals maatregelenprogramma's, stroomgebiedbeheersplannen, monitoringverplichtingen en economische analyses van het watergebruik inclusief de kostenterugwinning van waterdiensten.

Nationaal Waterplan 2016 - 2021

Het 2e Nationaal Waterplan (NWP2) beschrijft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de periode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Hierin staat o.a. dat het rijk, provincies, gemeenten en waterschappen gezamenlijk de ambitie hebben gesteld dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig en waterrobuust is.

De looptijd van het Nationaal Waterplan 2016-2021 is van 22 december 2015 tot 22 december 2021. Het Nationaal Waterplan (en alle andere plannen op grond van de Waterwet) worden elke zes jaar herzien.

Beleid hoogheemraadschap

Waterbeheerplan 6 'Water wijst de weg'
Voor de planperiode 2022 - 2028 is het Waterbeheerplan 6 (WBP6) van kracht. Met het programma WBP6 maakt Rijnland duidelijk hoe het, in samenwerking met de omgeving, invulling geeft aan zijn wettelijke taken en zijn eigen ambities voor de periode 2022 - 2028. Het programma in het WBP6 ziet toe op:

• 1. Waterveiligheid. Rijnland beschermt het leefgebied, inwoners en bedrijven tegen overstromingen.
• 2. Voldoende water. Samen met de omgeving zorgt Rijnland voor voldoende zoetwater. Niet te veel, niet te weinig, maar precies genoeg - inwoners, bedrijven en natuur.
• 3. Schoon en gezond water. Rijnland zorgt voor schoon en gezond water voor inwoners, bedrijven en natuur.
• 4. Waterketen. Rijnland zuivert afvalwater van huishoudens en bedrijven. Hiermee draagt Rijnland bij aan een goede volksgezondheid, een goede waterkwaliteit en een gezonde leefomgeving.
• 5. Rijnland duurzaam en circulair. Rijnland zet samen met de omgeving in op duurzaam werken en op het sluitend maken van de kringloop van water, energie en grondstoffen.
• 6. Rijnland klimaatadaptief. Water meer sturend in de ruimtelijke ordening. Het klimaat verandert. Rijnland kan klimaatadaptief gemaakt worden, door de inrichting van de omgeving aan te passen aan de gevolgen van klimaatverandering. Zodat ook over 50 tot 100 jaar nog goed en veilig kan worden gewoond, gewerkt en gerecreëerd in het leefgebied

Waterschapsverordening Rijnland
Sinds 1 januari 2024 heeft Rijnland een waterschapsverordening. Deze verordening vervangt de keur. In de waterschapsverordening staan de regels voor bewoners en bedrijven die activiteiten doen bij oppervlaktewater, dijken en gemalen. Voor verschillende activiteiten zijn zorgplichten of vergunningsplichten opgenomen. De verordening geldt voor het beheergebied van hoogheemraadschap Rijnland.

Klimaatadaptatie

Door klimaatadaptief bouwen kunnen problemen, zoals wateroverlast bij extreme buien, worden voorkomen. Enkele adapterende maatregelen tegen de negatieve effecten van klimaatverandering zijn bijvoorbeeld: regenwaterinfiltratie, een groen dak, minder terrasverharding, waterdoorlatende verharding, meer beplanting en het plaatsen van een regenton. De klimaatkaarten van het Hoogheemraadschap van Rijnland zijn te vinden via: https://rijnland.klimaatatlas.net/.

Gemeentelijk beleid

Verordening afvoer Hemelwater en Grondwater (RV 23.0107, 2023)

De Verordening afvoer hemelwater en grondwater bevat verbodsbepalingen op het lozen van hemelwater en grondwater.

Door klimaatverandering neemt de kans op korte hevige regenbuien en langdurige neerslag toe. Neerslag (hemelwater) stroomt vanaf het dakoppervlak van gebouwen en bestrating naar de openbare riolering. De openbare riolering moet het afstromende hemelwater vervolgens verwerken. De capaciteit van het riool is bij zo'n forse regenbui niet altijd toereikend. Als de riolering het aanbod van hemelwater niet meer aan kan, kan dit tot ernstige wateroverlast leiden en tot schade aan gebouwen of infrastructuur. De gemeente wil dit soort situaties zo veel mogelijk voorkomen.

De eigenaar van een perceel is primair verantwoordelijk voor het grondwater in of op zijn terrein. Het is niet toegestaan om bij nieuwbouw en vernieuwbouw vanaf een nieuw bouwwerk of een nieuw verhard oppervlak hemelwater te lozen op de riolering of openbaar terrein. Met de Verordening afvoer hemelwater en grondwater geldt de verplichting, in aanvulling op de eisen vastgelegd in de Waterschapsverordening van het Hoogheemraadschap van Rijnland, om te voorzien in een minimale waterbergingscapaciteit van hemelwater van 60 liter per m2 verhard oppervlak bij (ver)nieuwbouw. Op deze manier wordt de belasting op de openbare riolering geleidelijk aan teruggebracht. Hiermee wordt uiteindelijk ook een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de waterkwaliteit doordat het aantal overstorten op termijn afneemt en de overstortvolumes daardoor lager worden.

Watertoets

Om problemen met wateroverlast te voorkomen, om een goede waterkwaliteit te waarborgen én om de beleving van water voor burgers te vergroten, is de watertoets in het leven geroepen. De watertoets is een sinds 2003 verplichte procedure die er voor zorgt dat water en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk moment bij de planvorming worden betrokken. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

4.9.2 Onderzoeksresultaten

4.9.2.1 Algemeen

Water en ruimtelijke ordening

Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de omgang en inrichting van de beperkte ruimte. Bouwen langs het water kan enorm bijdragen aan het woongenot. Bouwen op de verkeerde plek kan veel ellende geven door wateroverlast. Terecht wordt steeds meer erkend dat water mede sturend dient te zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat het watersysteem meer ruimte nodig heeft om de effecten van klimaatverandering, zeespiegelrijzing en bodemdaling het hoofd te kunnen bieden. Een goede afstemming tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening is daarom noodzakelijk.

Extra aandacht voor water in ruimtelijke plannen in een vroeg stadium van de planvorming is blijvend vereist met het oog op de toekomst en het naleven en uitvoering van de Watertoets, de Kaderrichtlijn Water (KRW), Waterplan Leiden en eisen vanuit waterbeheer.

4.9.2.2 Watertoets

Beschrijving van het watersysteem

Waterkwaliteit

Bij de totstandkoming van het project worden uitloogbare materialen, zoals lood, koper en zink, niet toegepast, zodat schoon hemelwater hier niet mee in aanraking kan komen. Zo heeft de ontwikkeling geen negatief effect op de (grond)waterkwaliteit ter plaatse.

Waterkwantiteit

Door Wavin is een rapportage opgesteld waarin de waterbergingsopgave alsmede de waterbalans voor de verschilende (dak-)vlakken is opgesteld. Deze rapportage is als Bijlage 18 bij deze toelichting opgenomen.

In de "Verordening afvoer hemelwater en grondwater Gemeente Leiden 2023" is vastgelegd dat er 60 mm hemelwater over het totaal verhard oppervlak moet worden geborgen op eigen kavel. Het verhard oppervlak in dit project betreft 5.080 m2 waarvan 300 m2 wordt geclassificeerd als buitenruimte. Het totale oppervlakte waarover hemelwater geborgen moet worden bedraagt 4.780 m2. Dit resulteert in een totaal benodigde bergingscapaciteit van 286,8 m3. In de voorgestelde oplossingen wordt de benodigde waterberging gerealiseerd verdeeld over waterbergende dakvlakken in de vorm van waterretentie daken of als Polderdaken. Daarnaast wordt voorzien in een ondergrondse opslag met uiteindelijk een overloop naar het hemelwaterriool. Op deze manier wordt voldaan aan de regels uit de "Verordening afvoer hemelwater en grondwater Gemeente Leiden 2023". Door deze verplichting op te nemen in de Regels van dit bestemmingsplan is geborgd dat hieraan voldaan dient te worden.

Beschermde gebieden

Het plangebied is niet gelegen in een (beschermingszone van) een waterkering.

Riolering

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling wordt een gescheiden rioolstelsel aangelegd, waarbij het hemelwater wordt afgekoppeld van de riolering.

4.9.2.3 Vooroverleg

Op 9 november 2023 heeft overleg tussen Rijnland en gemeente plaatsgevonden. Tijdens dit overleg zijn de plannen voor de Schipholweg 66-128 te Leiden besproken en akkoord bevonden door Rijnland, zonder aanvullende maatregelen.

4.9.3 Conclusie

Het aspect water staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.10 Hoogbouweffectrapportage

4.10.1 Beleidskader

Conform de gemeentelijke hoogbouwvisie dient een Hoogbouweffectrapportage (HER) opgesteld te worden (zie ook paragraaf 3.4.5 Hoogbouwvisie). In een Hoogbouweffectrapportage (HER) wordt onderzocht wat de effecten zijn van een hoogbouwinitiatief op de omgeving.

4.10.2 Onderzoeksresultaten

MEES Ruimte & Milieu heeft een Hoogbouw Effect Rapportage (HER) opgesteld voor de gewenste herontwikkeling van de gronden behorende bij de Schipholweg 66 t/m 128 te Leiden. De volledige HER (inclusief zichtlijnenstudie, bezonningstudie, windhinderonderzoek en molenverbeteringsplan) is opgenomen in Bijlage 19 van deze toelichting. Een samenvatting wordt hieronder gegeven. De volledige afweging van de aspecten is in Bijlage 19 opgenomen.

Toetsingskader
Met de beoogde nieuwbouw wordt een hoogbouwelement toegevoegd aan Leiden. Ten tijde van het vaststellen van de “Gebiedsvisie Schipholweg Leiden” was de Hoogbouwvisie 2007 geldend. In het raadsbesluit van 16 december 2021 is bepaald dat voor ruimtelijke ontwikkelingen het hoogbouwbeleid geldt ten tijde van de vaststelling van Nota van Uitgangspunten of een (ontwerp) bestemmingsplan voor die ontwikkeling. Een gebiedsvisie wordt in dit kader gelijkgesteld aan een Nota van Uitgangspunten en derhalve is in de HER getoetst aan de Hoogbouwvisie 2007. In de Hoogbouwvisie is Leiden verdeeld in een viertal gebiedstypen. Aan de verschillende gebiedstypen zijn toegestane bouwhoogtes gekoppeld. Het plangebied is gelegen op de grens van het Hoogbouwgebied en Stadsboulevards. Het Hoogbouwgebied betreft overwegen middelhoogbouw (20 - 30 meter) met meerdere accenten (max. 60 - 70 meter). De Stadsboulevards betreft overwegend middelhoogbouw (20 - 30 meter) met meerdere accenten (maximaal 40 - 50 meter). Onderbouwd kan afgeweken worden van de hoogtes zoals aangegeven in de gebiedstypen. In de Hoogbouwvisie is immers gesteld dat een ontwerp voor een specifieke plek aanleiding geven tot overschrijding van de hoogtegrens - mits goed gemotiveerd. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een overschrijding van de bouwhoogtes zoals aangegeven in het gebiedstype 'Hoogbouwgebied' en 'Stadsboulevards'. Aanleiding voor deze overschrijding is onder meer de Gebiedsvisie Schipholweg, waarin reeds de maximale bouwhoogten voor het plangebied zijn vastgesteld door de gemeenteraad, te weten maximaal 70 meter en maximaal 90 meter (daar waar het kan). In de HER is de afwijking van de Hoogbouwvisie 2007 nader gemotiveerd.

Zichtlijnen

Door Studioninedots is een zichtlijnenstudie opgesteld, waarin relevante zichtpunten vanuit de historische binnenstad is onderzocht. Deze zichtpunten zijn afgestemd met de gemeente Leiden. Voor 10 zichtpunten geldt dat de voorgenomen ontwikkeling niet zichtbaar is. Voor de overige 6 zichtpunten geldt dat de voorgenomen ontwikkeling wel zichtbaar is. In dat kader geldt het volgende.

Het voorgestelde stedenbouwkundige volume is een uitwerking binnen de kaders Omgevingsvisie, Hoogbouwvisie en Gebiedsvisie Schipholweg. Er is een uitgebreide zoektocht gedaan om de volumes zo goed mogelijk in te passen en om de effecten op de historische binnenstad zo beperkt mogelijk te laten zijn. Vanuit enkele standpunten is de zichtbaarheid niet te ontkennen. Met name bij de zichtlijnen 2 en 6 zijn de beoogde volumes aanwezig. Wel blijft het voorgestelde 'visueel' onder de nokhoogtes van de bestaande bebouwing op de voorgrond en zijn de torens afzonderlijk herkenbaar. Er is geen wandwerking.

Verdere architectonische middelen zullen worden ingezet om de relatie tussen de ontwikkeling en beschermd stadsgezicht te versterken.

Windhinder- en gevaar
Door Peutz is met behulp van Computational Fluid Dynamics (CFD) een indicatief onderzoek verricht naar de te verwachten windklimaatsituatie rondom de geplande bebouwing aan de Schipholweg te Leiden. Doel van het onderzoek was het vaststellen en beoordelen van het te verwachten windklimaat in de directe omgeving van de geplande bebouwing. Uit het onderzoek volgt dat sprake is van een acceptabel windklimaat.

Door Peutz is eveneens een onderzoek uitgevoerd naar het windklimaat ter plaatse van de perrons van de NS. Deze notitie is als Bijlage 20 opgenomen bij deze toelichting. Uit de notitie volgt dat door de ligging van het plangebied ten opzichte van de perrons, in combinatie met de overheersende windrichting, het windklimaat op de perrons gunstiger wordt ten gevolge van de nieuwbouw.

Bezonning
Door Peutz is een bezonningsonderzoek uitgevoerd waarin de invloed van de geplande bouwvolumes op de bezonning van de omliggende, bestaande woonbebouwing is vastgesteld. Uit het onderzoek volgt dat er in de gebieden waar een afname van de bezonningsduur plaatsvindt vrijwel overal meer dan twee uur zon over blijft. Op een klein deel van de gevel van de nieuwbouw aan de Ypenburgbocht zakt de bezonning net door de twee uur grens. Het gaat daarbij om een deel van de gevel dat door schaduw van het eigen gebouw al weinig zon heeft. De afname van bezonning is hier ruim een half uur. De grootste invloed is er bij de appartementen boven de brandweerkazerne (Schipholweg 130). Hier is op 21 oktober lokaal een forse afname mogelijk maar blijft er nog wel meer dan 2 uur zon mogelijk.

Derhalve dient door het bevoegd gezag beoordeeld te worden of de mate van bezonning in de nieuwe situatie aanvaardbaar is. Hierbij dienen alle bij het gebruik van de gronden betrokken belangen te worden afgewogen. Bij deze belangenafweging hoeft echter geen doorslaggevende betekenis te worden toegekend aan het antwoord op de vraag of wordt voldaan aan bepaalde door TNO opgestelde normen voor bezonning, maar is de uitkomst van deze belangenafweging afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Aan het belang van de woningbouw- en verstedelijkingsopgave wordt zwaarder gewicht toegekend dan aan de afname aan bezonning bij een aantal woningen. Hierbij staat voorop dat voor alle woningen nog altijd sprake is van een goed woon- en leefklimaat

Uitzicht, privacy
Hoogbouw met een woonfunctie heeft in beginsel effect op uitzicht en privacy. Gezien de reeds aanwezige bebouwing in de omgeving en de hoogstedelijke omgeving is er echter geen sprake van een significant negatieve beperking van uitzicht en privacy en is het plan vanuit het oogpunt van deze aspecten stedenbouwkundig acceptabel.

Conclusie HER
De HER voorziet in de onderbouwing van het hoogbouwplan aan de Schipholweg 66 t/m 128 te Leiden. De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de Gebiedsvisie Schipholweg Leiden, de criteria en de afwijkingsmogelijkheid uit de Hoogbouwvisie 2007 (voor zover daar op basis van het voorlopig ontwerp aan getoetst kan worden). Ten aanzien van de technische omgevingsaspecten wordt voldaan aan de normen die voor bezonning en windhinder gelden. Gelet op voorgaande kan worden geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling passend is in de omgeving.

4.10.3 Conclusie

Het aspect Hoogbouweffectrapportage staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.11 Trillingen

4.11.1 Beleidskader

Bij het aspect trillingen gaat het in de afweging meestal om bescherming tegen trillingshinder door personen. Er kan ook sprake zijn van verstoring van activiteiten door trillingen (bijvoorbeeld laboratoria of computercentra). Trillingen ontstaan doordat een bron (bijvoorbeeld een machine), eventueel via een gebouw, een kracht uitoefent op de bodem. Net als bij geluid kunnen trillingen in relatie met trillingshinder beschreven worden in het volgende model: Bron à overdracht à ontvanger.

Anders dan bij geluid vindt de overdracht niet plaats via de lucht (gasvormig medium), maar via vaste materie (bodem, vloeren, wanden en dergelijke). Weg- of railverkeer en industriële activiteiten kunnen trillingen in de bodem veroorzaken. De trilling verspreidt zich verder via de bodem. Hoewel de sterkte afneemt naarmate de afstand tot de bron groter wordt, kan de trilling ergens anders hinder of zelfs schade opleveren.

4.11.2 Onderzoeksresultaten

Vanwege de ligging van het plangebied nabij het spoor, is door Peutz een trillingshinderonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als Bijlage 17 bij deze toelichting opgenomen. Hieronder worden de resultaten weergegeven.

Uit het onderzoek volgt dat:

• Er tijdens de bemande meetdag geen trillingniveaus boven de 0,10 ten gevolge van treinpassages optraden. Hiermee wordt voldaan aan de streefwaarden uit de SBR-B voor nieuwbouw van woningen langs het spoor.
• Tijdens de langeduurmeting zijn in de avondperiode geen trillingniveaus boven de 0,10 gemeten.
• Het hoogst optredende trillingniveau bedraagt 0,37 in de nachtperiode ten gevolge van een goederentreinpassage. Hiermee worden de streefwaarden A1 en A2 uit de SBR-B overschreden. Er wordt voldaan aan de streefwaarde A3.
• De maatgevende frequentie van de maatgevende goederentreinpassage bedraagt circa 4 Hz.

Aldus wordt op maaiveld niet zonder meer voldaan aan de streefwaarden uit de SBR-B. De op maaiveld gemeten niveaus zijn echter niet van dusdanige aard dat deze vaststellen van het bestemmingsplan behoeven te belemmeren. Dergelijke trillingniveaus op maaiveld kunnen immers bij de overdracht van maaiveld naar bebouwing worden gereduceerd tot niveaus waarmee in de beoogde bebouwing wordt voldaan aan de richtwaarden uit de SBRB.

Aandacht dient wel geschonken te worden aan de beoogde constructie en fundatie. Mede daar de maatgevende passages een lage maatgevende frequentie (4 Hz) kennen. Omdat het plan zich nog in de bestemmingsplanfase bevindt, zijn er nog geen specifieke constructies bekend. Geadviseerd wordt de gebouwconstructies, in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen, te zijner tijd door te rekenen op dempend vermogen van de fundatie en/of constructie om in de woningen eventuele hinder uit te sluiten. Voor de huidige planfase is het echter toereikend om zekerheid te hebben dat de trillingniveaus op maaiveld in de geplande woningen tot acceptabele niveaus kunnen leiden.

Benoemd dient daarnaast te worden dat de overschrijding van de streefwaarden voor trillingniveaus in de nachtperiode wordt veroorzaakt door slechts één goederentreinpassage in de nachtperiode gedurende een week.

Gezien voorgaande bevindingen is in de planregels van het bestemmingsplan middels een voorwaardelijke verplichting vastgelegd dat woningen uitsluitend mogen worden gebouwd als aan de constructie van deze gebouwen zodanige bouwkundige maatregelen worden getroffen, dat de streefwaarden zoals bedoeld in de Meet- en beoordelingsrichtlijn trillingen van de Stichting Bouwresearch, deel B, Hinder voor personen in gebouwen zoals die gelden ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan en -indien deze richtlijn gedurende de planperiode worden gewijzigd- aan die wijziging, niet worden overschreden. Op deze wijze is geborgd dat in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen aandacht moet worden besteed aan het aspect trillingen.

4.11.3 Conclusie

Het aspect trillingen staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de bestaande situatie en nieuwe ontwikkelingen in het plangebied juridisch zijn vertaald.

Het juridische deel van een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en de regels.

De regels bevatten regels voor het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

5.2 Opzet en volgorde van de regels

De regels van bestemmingsplan Schipholweg 66 - 128 te Leiden zijn op de volgende wijze opgebouwd.

Hoofdstuk 1

Artikel 1 en 2 Inleidende regels:

• Artikel 1 Begrippen
• Artikel 2 Wijze van meten

Hoofdstuk 2

Artikel 3 t/m 6 Bestemmingsregels:

• Artikel 3 Gemengd
• Artikel 4 Leiding - Hoogspanning
• Artikel 6 Waarde - Archeologie

Hoofdstuk 3

Artikel 7 t/m 12 Algemene regels:

• Artikel 7 Anti-dubbeltelregel
• Artikel 8 Algemene bouwregels
• Artikel 9 Algemene afwijkingsregels
• Artikel 10 Algemene aanduidingsregels
• Artikel 11 Voorwaardelijke verplichting parkeren
• Artikel 12 Overige regels

Hoofdstuk 4

Artikel 13 en 14 Overgangs- en slotregels:

• Artikel 13 Overgangsrecht
• Artikel 14 Slotregel

5.3 Uitleg van de regels

5.3.1 Inleiding

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012).

5.3.2 Inleidende regels

Begripsbepalingen (Artikel 1)

In de begripsbepaling worden begrippen waarnodig beschreven om zodoende interpretatieproblemen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de voorschriften worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van of niet dan wel niet vaak voorkomt in het “normale” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieprobleem dan is het normale spraakgebruik richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. De belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel.

Wijze van meten (Artikel 2)

De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.

5.3.3 Bestemmingsregels

Artikel 3 Gemengd

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor gestapelde woningen, aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten, kantoren, Life Science & Health, deep-tech en high-tech bedrijven, maatschappelijke functies, dienstverlening. horeca, detailhandel, ondersteunende horeca en de daarbij behorende voorzieningen.

In de bouwregels is bepaald dat gebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd en zijn, daar waar ruimtelijk relevant, de spelregels uit de Gebiedsvisie Schipholweg Leiden (zie ook paragraaf 2.3.1 van deze toelichting) opgenomen. In de specifieke gebruiksregels is daarnaast onder meer het aantal woningen en het aantal vierkante meter aan niet-woonfuncties vastgelegd. Daarnaast zijn binnen de bestemming 'Gemengd' diverse voorwaardelijke verplichtingen opgenomen, die toezien op o.a. geluid, het segment woningen en het lozen van hemelwater.

Artikel 4 Leiding - Hoogspanning

Ter plaatse van het plangebied is een tracé van kabels en leidingen van TenneT gelegen. Dit kabels en leidingentracé wordt in dit bestemmingsplan beschermd middels de dubbelbestemming 'Leiding - Hoogspanning'.

Artikel 6 Waarde - Archeologie

Ten behoeve van de bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen. Ter plaatse van deze dubbelbestemming geldt dat gebouwen en werken in principe niet zijn toegestaan, mits deze aan bepaalde voorwaarden voldoen (verstoringsdiepte en oppervlak) of na het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

Burgemeester en wethouders hebben de bevoegdheid om de in het bestemmingsplan opgenomen dubbelbestemmingen te wijzigen, indien archeologisch onderzoek daar aanleiding toe geeft.

5.3.4 Algemene regels

De algemene regels bevatten de volgende artikelen:

Antidubbeltelregel (artikel 7)

De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.

Algemene bouwregels (artikel 8)

In de algemene bouwregels is aangegeven dat de bestaande maten die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, als ten hoogste of ten minste toelaatbaar mogen worden aangehouden.

In de algemene bouwregels zijn ook regels gegeven voor het ondergronds bouwen. De regels geven kort en bondig aan dat ondergronds bouwen is toegestaan, daar waar bovengronds bouwen is toegestaan.

Algemene afwijkingsregels (artikel 9)

Op grond van de algemene afwijkingssregels kan afgeweken worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. In onderhavig bestemmingsplan gaat het om het afwijken van de maatvoering.

Algemene aanduidingsregels (artikel 10)

In dit artikel zijn de algemene aanduidingsregels opgenomen. In onderhavig geval betreft dat enkel de aanduiding voor de vrijwaringszone van de molenbiotoop.

Voorwaardelijke verplichting parkeren (artikel 11)

In dit artikel is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het (fiets)parkeren, waarbij dynamisch wordt verwezen naar het geldende beleid.

Overige regels (artikel 12)

De overige regels hebben betrekking op verwijzingen naar andere wetgeving.

5.3.5 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels (artikel 13)

Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is. Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning.

Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk:

• gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
• na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Slotregels (artikel 14)

In de slotregels worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Overeenkomstig artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), dienen gemeentelijke kosten die worden gemaakt bij de uitvoering van bepaalde bouwplannen te worden verhaald. Wettelijk gezien dient hiervoor een exploitatieplan opgesteld te worden. De Wro biedt de mogelijkheid hiervan af te zien, als het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Met de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst zijn tevens afspraken gemaakt over eventuele planschade. Dit zal afgewenteld worden op de ontwikkelaar. Daarnaast zijn in de anterieure overeenkomst afspraken gemaakt over het aandeel te realiseren sociale woningen, te weten minimaal 35% in het sociale huursegment. Het sluiten van de anterieure overeenkomst wordt voorafgaand aan de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan gepubliceerd in de Stadskrant.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Een bestemmingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zien. Dat wil zeggen dat de voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan zijn besproken met belanghebbenden. Het is vrijwel niet mogelijk iedereen tevreden te stemmen: bij het tegen elkaar afwegen van de diverse belangen kan het altijd mogelijk zijn dat één belang minder gewicht wordt toegekend dan het ander.

6.2.2 Vooraankondiging

Overeenkomstig het gestelde in artikel 1.3.1 Bro is op 30 november 2023 een vooraankondiging van dit bestemmingsplan gedaan.

6.2.3 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd. De GGD heeft in dat kader aanleiding gezien te adviseren omtrent de planvorming. Deze adviezen zien toe op het aspect luchtkwaliteit, trillingen, geluid en EMV (elektromagnetische velden). Van de adviezen is kennisgenomen en de adviezen zijn, daar waar deze toezien op aspecten die niet in dit bestemmingsplan kunnen worden geregeld, doorgegeven aan de ontwikkelaar die hiermee zoveel mogelijk rekening tracht te houden.

Ook de Veiligheidsregio heeft aanleiding gezien te adviseren omtrent de planvorming. Conform dit advies is in de regels van dit bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen, teneinde te borgen dat de beoogde gebouwen worden voorzien van afschakelbare ventilatie. Het advies om voorafgaand aan het te ontwerpen bouwwerk vooroverleg te voerne met de Veiligheidsregio wordt daarnaast ter harte genomen.

6.2.4 Participatie

De Ontwikkelcombinatie Schipholweg (OCSW) heeft in samenwerking met de gemeente Leiden en communicatiebureau Awareness een participatietraject vormgegeven. Op deze manier is geprobeerd belanghebbenden tijdig en volledig te informeren over de ontwikkelingen van de ontwerpen en plannen van de ontwikkelaar en de inzichten en wensen van de gemeente. Daarbij is op verschillende momenten in het proces om input van belanghebbenden gevraagd. Met deze inbreng zijn de plannen waar mogelijk aangevuld en is zo goed mogelijk recht gedaan aan de verschillende belangen die er bij dit project aan de orde zijn. Van het volledige participatietraject is een verslag gemaakt. Dit verslag is opgenomen als Bijlage 21 bij deze toelichting. Hieronder worden delen van het participatieverslag integraal weergegeven.

Doelen participatie
De doelen van de participatie zijn vierledig:

• 1. Informeren van omwonenden en andere belanghebbenden die direct te maken krijgen met de ruimtelijke impact van het plan (zoals bouwvolume en -hoogte; inpassing in de omgeving en aansluiting op het maaiveld, geluid, bezonning en afwikkeling van mobiliteit en parkeren);
• 2. Inventariseren van hun opvattingen over (deze aspecten van) het plan;
• 3. Beoordelen of en hoe deze kunnen worden verwerkt in het plan;
• 4. Kweken van begrip voor de gemaakte keuzes o.b.v. inzicht in de gemaakte afwegingen.

Doelgroepen en participatieniveaus
De doelgroepen van de participatie bij deze ontwikkeling bestaan uit de omwonenden (m.n. het Houtkwartier, Stationsgebied en de Maredijkbuurt; de bedrijven aan de Schipholweg; belangenorganisaties als de Historische Vereniging Oud Leiden (HVOL), de gemeente Leiden en de afnemers van het vastgoed na oplevering (beleggers; corporaties). Alle doelgroepen zijn betrokken op het niveau van 'consulteren'.

Het participatietraject bestond daarnaast uit twee sporen:

• 1. Bilaterale gesprekken met omwonenden en belangenorganisaties;
• 2. Bijeenkomsten voor de bredere omgeving, met name omwonenden.

De twee sporen versterken elkaar en vullen elkaar aan. De opbrengsten van de bilaterale gesprekken zijn gedeeld in de algemene informatie-/participatie bijeenkomsten. Zo is met ieder gesprek het plan aangevuld en aangescherpt en konden in de bijeenkomsten voortschrijdende versies van de plannen worden gepresenteerd.

Bilaterale gesprekken
In de directe omgeving van de gebouwen aan de Schipholweg in Leiden bevinden zich diverse (voornamelijk zakelijke) georganiseerde stakeholders, zoals NS en ProRail, de huidige huurders van het pand, een molenaar en diverse anderen. Daarnaast zijn er nog een aantal andere belangrijke stakeholders in de wijdere omgeving, zoals de historische vereniging Oud-Leiden, vertegenwoordigers van natuur- en milieuverenigingen, maar ook (voorzitters van) de bewonersverenigingen van het Stationsgebied, de Maredijkbuurt en het Houtkwartier. Met deze partijen zijn bilaterale gesprekken georganiseerd.

Ontwikkelcombinatie Schipholweg heeft, meestal samen met de gemeente Leiden, de volgende stakeholders gesproken over de ontwikkeling:

• 1. 11 juli 2022 - Historische Vereniging Oud-Leiden (HVOL)
• 2. 13 juli 2022 - Wijkvereniging Houtkwartier
• 3. 13 juli 2022 - Wijkvereniging Maredijkbuurt
• 4. 30 augustus 2022 - HVOL
• 5. 31 oktober 2022 - Wijkvereniging Stationsgebied
• 6. 1 september 2022 - Bijeenkomst Wijkvereniging Houtkwartier
• 7. 5 september 2022 - Bijeenkomst Wijkvereniging Maredijkbuurt
• 8. 17 oktober 2022 - Business Platform Schipholweg-Schuttersveld
• 9. 26 oktober 2022 - HVOL
• 10. 12 juni 2023 - HVOL
• 11. 26 juni 2023 - Wijkvereniging Stationsgebied

De opbrengsten uit deze gesprekken zijn meegenomen naar de algemene informatie- en participatieavonden op 12 september, 31 oktober 2022 en 28 juni 2023, waar ook zoveel mogelijk is laten zien wat met de opmerkingen is gedaan.

Algemene bijeenkomsten

Rondom de Schipholweg liggen een aantal wijken die in meer of mindere mate invloed ondervinden van de woningbouw. Dit zijn Groenoord-Noord, Houtkwartier, Maredijkbuurt en Stationskwartier. Voor de bewoners van deze buurten werden algemene informatie- en participatiebijeenkomsten georganiseerd. Deze bijeenkomsten vonden plaats op 12 september 2022, 31 oktober 2022 en 28 juni 2023. Alle bijeenkomsten vonden plaats in het Golden Tulip hotel aan de Schipholweg.

De bijeenkomst van 12 september 2022 vormde de aftrap van het participatietraject voor de bredere omgeving van het project. Over het te volgen proces en de inhoud van het plan op dat moment zijn met de aanwezigen de volgende conclusies en uitgangspunten geformuleerd.

• Participatie valt of staat bij duidelijkheid aan de voorkant. Bij dit project gelden de door de gemeenteraad vastgestelde documenten Gebiedsvisie Schipholweg (vastgesteld op 8 oktober 2020) en het Toetsingskader kwaliteit Hoogbouw uit 2021 als kaders voor de ontwikkeling van de plannen.
• De ruimte in het participatieproces om mee te praten over de verdere uitwerking van het plan ziet er als volgt uit:
  • 1. Bouwhoogte. De gebiedsvisie Schipholweg uit 2020 en het Toetsingskader Kwaliteit Hoogbouw uit 2021 die beide door de gemeenteraad zijn vastgesteld, bepalen de maximale bouwhoogte. Voor dit plan betekent dat een maximale toegestane bouwhoogte van 90 meter voor een hoogteaccent in samenhang met de overige ruimtelijke kaders in deze vastgestelde visies.
  • 2. Mobiliteitsconcept. OCSW gaat graag in gesprek over zaken als deelauto's en ideeën om 'scheef parkeren' in de omliggende wijken tegen te gaan.
  • 3. Voorzieningen in de plint (winkels e.d.).
  • 4. Aansluiting van het gebouw op de openbare ruimte aan de Schipholweg.
  • 5. Materiaalgebruik op de gevels in relatie tot overlast voor omwonenden ten gevolge van reflectie van zon en/of geluid.
• Het plan moet vanwege provinciaal beleid voorzien in behoud van kantoorruimte.
• OCSW en gemeente zijn in overleg over de definitieve invulling van het woonprogramma. Daarover in de volgende bijeenkomst meer informatie.
• Bij de verdere uitwerking van het ontwerp wordt gekeken naar de toe te passen materialen om een goede kwaliteitsuitstraling en reflecties van licht en geluid te beperken.
• Toekomstige bewoners van het plan krijgen geen vergunning voor parkeren in de buurt. Over het beheer en de handhaving van parkeren op de begane grond aan de achterzijde (bij het spoor) gaat OCSW in gesprek met de gemeente. Dit komt bij de VVE of bij de gemeente.
• De gemeente maakt met de 2 betrokken moleneigenaren afspraken over de molenbiotopen.

Hierna is de inbreng van omwonenden en andere belanghebbenden op de plannen van OCSW tijdens het participatieproces geclusterd rond 4 thema's:

• 1. Vormgeving, materiaalgebruik en kwaliteitsuitstraling van de gebouwen
• 2. Programma en functies in de plint
• 3. Mobiliteit en parkeren
• 4. Zichtlijnen vanuit de omgeving

De presentaties tijdens de bijeenkomsten van 12 september 2022, 31 oktober 2022 en 28 juni 2023 en de verslagen daarvan (zie Bijlage 22, Bijlage 23 en Bijlage 24 van deze toelichting), laten zien hoe de plannen zich in antwoord op de inbreng vanuit de omgeving hebben ontwikkeld. In het verslag over het participatieproces, zoals opgenomen in Bijlage 21, is hiervan een samenvatting opgenomen. Daarin is ook duidelijk gemaakt wat de overwegingen zijn geweest bij het vinden van een balans tussen de urgentie van de woningbouwopgave, kwaliteit van gebouwen en inpassing en haalbaarheid.

Terugkoppeling aan deelnemers; vervolgproces

Van de bilaterale gesprekken en van de brede bijeenkomsten op 12 september, 31 oktober 2022 en 28 juni 2023 zijn verslagen gemaakt. Deze verslagen zijn, samen met de verschillende presentaties, toegestuurd naar alle personen die voor dit doel bij de bijeenkomsten hun mailadres ter beschikking hebben gesteld. Daarnaast zijn de verslagen van de brede bijeenkomsten gepubliceerd op de project-website van ontwikkelaar Vorm (https://aanbod.vorm.nl/schipholweg/participatie).

Informatieavond 14 oktober 2024

Tussen de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan en het vast te stellen bestemmingsplan, heeft opnieuw een informatieavond plaatsgevonden. Deze informatieavond is gehouden op 14 oktober 2024 en het verslag hiervan is als Bijlage 25 bij deze toelichting opgenomen. De informatieavond had als doel om de aanwezigen een update te geven over de huidige stand van zaken van het project; zowel in proces, programmawijzigingen als de planwijzigingen in het ontwerp ten opzichte van de vorige bijeenkomst (28 juni 2023).

6.2.5 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan 'Schipholweg 66 - 128 te Leiden' heeft vanaf 29 december 2023 gedurende een termijn van zes weken ter visie gelegen conform afdeling 3.4 Awb. In deze periode zijn in totaal 12 zienswijzen ingediend, waarvan twee gelijkluidend. Alle zienswijzen zijn op tijd ontvangen. Naderhand is er één zienswijze ingetrokken.

De zienswijzen zijn voorzien van een beantwoording. De zienswijzennota is opgenomen in Bijlage 26 van de toelichting van dit bestemmingsplan.

Gedurende deze zienswijzentermijn zijn zienswijzen ingediend die hebben geleid tot aanpassingen aan het bestemmingsplan. Ook ambtshalve is het bestemmingsplan op enkele onderdelen aangepast. Alle wijzigingen die in het bestemmingsplan van ontwerp naar vaststelling zijn doorgevoerd zijn opgenomen in de 'Staat van wijzigingen', die als Bijlage 27 bij de toelichting van dit bestemmingsplan is gevoegd.