| Plan: | Limes |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0484.B088limes-0003 |
De regels en verbeelding zijn bedoeld als instrument om te bepalen of gebruik in ruime zin van de gronden en opstallen in overeenstemming is met het ruimtelijk beleid dat voor een gebied geldt. Wanneer bijvoorbeeld een aanvraag voor functiewijziging of het uitbreiden van de bestaande bebouwing wordt ingediend, moet deze getoetst worden aan het bestemmingsplan.
Indien een aanvraag binnenkomt dient:
Dit artikel bevat een aantal begrippen om onduidelijkheid te voorkomen. Aangesloten is bij de landelijke standaard begripsbepalingen, die zijn voorgeschreven dan wel die voortvloeien uit jurisprudentie. Voor het overige is aangesloten bij definities die in de gemeente gebruikelijk zijn of zijn toegesneden op de specifieke situatie.
Dit artikel maakt duidelijk op welke wijze moet worden gemeten om te kunnen beoordelen of de maatvoering in overeenstemming is met de regels.
Artikel 3 Agrarisch met waarden - natuur en landschap
Een belangrijk deel van het plangebied aan de landzijde van de Steekterweg en Rijksstraatweg krijgt opnieuw een agrarische bestemming met bijzondere aandacht voor de waarden natuur en landschap. De bestaande grondgebonden veehouderij krijgt er een plaats. Er is een mogelijkheid voor kleinschalige verblijfs- en dagrecreatie als ondergeschikte nevenactiviteit. Met een bijzondere aanduiding is ook de bestaande pelsdierfokkerij toegestaan. De bestemming heeft ook oog voor het bestaande sloten- en verkavelingspatroon, de openheid van het landschap en de zichtlijnen vanuit het achterland. Daarvoor zijn regels opgenomen voor het uitvoeren van werkzaamheden (aanlegvergunning). Paardenbakken zijn binnen deze bestemming niet toegestaan. Die moeten op het bouwperceel worden aangelegd.
De bestaande bedrijfslocaties zijn aangewezen, tenzij er andere concrete plannen zijn. In de regel zijn bedrijven toegestaan tot en met categorie 2, tenzij anders vermeld op de verbeelding. Naarmate woningen verder zijn verwijderd van de bedrijven zijn ook hogere milieu categorieën mogelijk. Voor bedrijven die in een hogere milieucategorie vallen dan algemeen toelaatbaar wordt geacht, is ook een specifieke vorm van bedrijf opgenomen. Hiermee wordt enerzijds bereikt dat het bestaande bedrijf gevestigd kan blijven en anderzijds voorkomen dat bedrijven uit hogere categorieën dan algemeen toelaatbaar wordt geacht, zich binnen het gebied kunnen vestigen bij beëindiging van het bestaande gebruik.
Er zijn twee mogelijkheden voor afwijking opgenomen: 1 voor bedrijven die niet zijn genoemd in de Staat van Bedrijfsactiviteiten of 2 bedrijven die vallen in een hogere categorie dan algemeen toelaatbaar wordt geacht. Voorwaarde is dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving geacht kan worden te behoren tot de categorie die algemeen toelaatbaar wordt geacht. Hierbij is aandacht voor de specifieke werkwijze, bijzondere verschijningsvorm en de maatgevende milieuaspecten.
Deze bestemming sluit aan bij de bedrijfsbestemming en dient vooral voor het parkeren bij het bedrijf.
Artikel 6 Bedrijf - nutsvoorziening
De aanwezige voorzieningen ten behoeve van het algemene nut, zoals transformatorhuisjes, zijn als zodanig bestemd.
In het plangebied komt een ondergrondse gastransportleiding voor met een diameter van 36 inch. Naast de leiding zelf is ook de beschermingszone van deze leiding bestemd.
De bestemming Gemengd vormt de overgang tussen de meer bedrijfsmatige functies en de bestemming wonen.
Het groen met een meer structureel karakter is vastgelegd in de bestemming Groen. Daaronder vallen grasvelden, opgaande beplanting, speelplaatsen, taluds langs het water en de diverse in het groen aanwezige voet- en fietspaden.
Deze bestemming beoogt vooral het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de landschappelijke- en cultuurhistorische waarden te versterken. Er zijn diverse vormen van medegebruik toegestaan.
Deze bestemming geldt voor zelfstandige kantoren met eventueel een baliefunctie.
Alle maatschappelijke functies zijn als zodanig bestemd. Onder maatschappelijke functies worden verstaan voorzieningen voor het verenigingsleven, cultuur, welzijn, volksgezondheid, opvoeding, onderwijs, religie, kinderopvang, ruimten voor therapie, ontspanning, educatie en bijbehorende werkplaatsen en kantoren.
Artikel 13 Maatschappelijk - begraafplaats
Door de op maat toegesneden regels is het nodig een afzonderlijke bestemming op te nemen voor de begraafplaats.
Artikel 14 Maatschappelijk - pension
Door de op maat toegesneden regels is het nodig een afzonderlijke bestemming op te nemen voor het pension.
In het gebied zijn tal van landschappelijke - en natuurwaarden aanwezig. Deze waarden zijn van groot belang. Daarom wordt met een aanlegvergunningenstelsel zoveel mogelijk veilig gesteld dat deze belangen niet worden aangetast.
Artikel 16 Recreatie - volkstuin
De bestaande volkstuinen langs de Oude Rijn hebben zijn bestemd met de bestemming Recreatie - volkstuin. Verblijfsrecreatie is in deze bestemming niet toegestaan.
De bestaande sport- en recreatieve voorzieningen zijn opgenomen met de bestemming Sport. Ondersteunende horeca die ondergeschikt is aan de voorziening behoort tot de mogelijkheden.
De aanwezige tuinen in het plangebied dragen in hoge mate bij aan de groenstructuur. Daarom is er voor gekozen de aanwezige aan de voor- en zijkant van de hoofdbebouwing tot Tuin te bestemmen. Op deze gronden mag niet worden gebouwd, enkele uitzonderingen daargelaten.
De doorgaande wegen zijn bestemd tot Verkeer. Het gaat vooral om de N11. Behalve de weg vallen binnen deze bestemming ook de bermen, trottoirs, fiets- en voetpaden en parkeerplaatsen.
Artikel 20 Verkeer - railverkeer
De spoorlijn Alphen aan den Rijn - Utrecht heeft de bestemming railverkeer. De bestemming maakt verdubbeling mogelijk.
Artikel 21 Verkeer - verblijfsgebied
Alle overige wegen zijn bestemd tot Verkeer - verblijfsgebied. Deze wegen hebben slechts een functie voor het bestemmingsverkeer in de wijk.
In deze bestemming is een groot deel van de openbare ruimte rond de woningen vastgelegd. Behalve de wegen zijn veelal ook de direct aan de woningen aansluitende trottoirs, centrale parkeervoorzieningen en stroken (blok)groen in deze bestemming opgenomen.
Alle watergangen die door het plangebied stromen hebben een structurele functie voor waterberging en waterhuishouding en zijn daarom specifiek bestemd tot Water. Binnen deze bestemming zijn ook bruggen en dergelijke toegestaan.
Gelet op de belangen van de Oude Rijn voor de scheepvaart heeft deze rivier een afzonderlijke bestemming gekregen.
Alle bestaande woningen zijn bestemd tot Wonen. Uitbreidingen aan woningen door middel van een aan- of uitbouw zijn mogelijk indien deze worden gerealiseerd binnen het erf dat bij de woning hoort.
Elke bestemming is voorzien van een bouwvlak. De hoofdbebouwing moet binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. De achtertuinen zijn gelegen binnen de hoofdbestemming, maar buiten het bouwvlak. Het bouwvlak mag geheel worden bebouwd, maar wel met in achtneming van de maten die zijn gegeven in de verbeelding of de regels. Bepalend zijn daarbij de maten die in het plangebied overwegend voorkomen of die als maximum aanvaardbaar worden geacht.
Aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen
Voor een aan- of uitbouw is essentieel dat dit in een directe verbinding staat met de woning waaraan het is gebouwd. Voor een bijgebouw is het van belang dat het een op zichzelf staand gebouw is en niet rechtstreeks toegankelijk is vanuit de woning.
Voor een eenduidige, praktische toepassing in het bestemmingsplan is in de omschrijving van het begrip 'aan- of uitbouw' aangegeven dat het het aan het hoofdgebouw (dus de woning) is aangebouwd en in directe verbinding daarmee staat.
Bij het begrip 'bijgebouw' is aangegeven dat het van het hoofdgebouw (dus van de woning) vrijstaand is en daarin wonen is uitgesloten. Zo kan de ongewenste situatie worden voorkomen dat een van de woning losstaand bijgebouw voor zelfstandige bewoning wordt gebouwd en gebruikt. Voorbeelden:
Oppervlakteregeling aan- of uitbouw, bijgebouwen en overkappingen
De oppervlakteregeling voor aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen is als volgt:
Regeling erf- of perceelsafscheidingen
Erf- of perceelsafscheidingen tot een hoogte van 1 meter zijn overal toegestaan. Achter de voorgevelrooilijn zijn ze toegestaan tot een hoogte van 2 meter.
Voorafgaande regeling betreffende erf- of perceelsafscheidingen wordt ook bij andere bestemmingen dan Wonen opgenomen.
Artikel 25 Wonen - woonwagenstandplaats
Deze bestemming regelt het maximale aantal standplaatsen voor woonwagens en de voorzieningen die daarbij horen. Denk hierbij aan ontsluitingswegen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water. De bouwregels bevatten bepalingen over de maximale oppervlakte en hoogte van de wagens en de bijbehorende bouwwerken. .
Artikel 26 Bedrijventerrein - uit te werken (Steekterpoort 2)
Deze bestemming regelt de toekomstige indeling van het toekomstig bedrijfsterrein Steekterpoort II. De gemeente is eigenaar van gronden met deze bestemming. Van belang is dat er bij de uitwerking eerst een integrale stedenbouwkundige visie wordt opgesteld. Daarbij is er aandacht voor zichtlocaties en landschappelijke inpassing van nieuwe bedrijven.
Artikel 27 Gemengd - uit te werken (Steekterpoort 2)
De strekking van dit artikel is gelijk aan artikel 24. Door een gemengde zone op te nemen is een betere afstemming mogelijk tussen bestaande woningen en nieuwe bedrijven.
Artikel 28 Woongebied - uit te werken (Vinkebuurt 48-50)
Dit artikel regelt de uitwerking voor een specifieke locatie.
In het plangebied komt een ondergrondse gastransportleiding voor met een diameter van 36 inch. Naast de leiding zelf is ook de beschermingszone van deze leiding bestemd.
Artikel 30 Leiding - hoogspanning
In het plangebied vindt zich ook een ondergrondse hoogspanningsleiding. Net als bij de gasleiding heeft ook deze hoogspanningsverbinding een beschermingszone.
Artikel 31 Waarde - archeologie
Het plangebied is in archeologisch opzicht waardevol. Dat blijkt uit diverse opgravingen in het verleden, vooral in Zwammerdam. Verder is het waarschijnlijk dat zich resten van de de Romeinse weg zich in het plangebied bevinden. Met een dubbelbestemming wordt de archeologische belangen zoveel mogelijk veiliggesteld.
Artikel 32 Waterstaat - waterkering
Enkele delen van het plangebied hebben tevens een waterkerende functie. Hieraan is de dubbelbestemming Waterkering gegeven. Voor deze gebieden gelden niet alleen de aanvullende bepalingen in dit bestemmingsplan, maar ook de regels van de Keur. Bij activiteiten die van invloed kunnen zijn op de waterkering of waterpeil (bijvoorbeeld bouwwerken, kabels en leidingen, verhardingen en beplanting), dient bij het hoogheemraadschap van Rijnland een keurvergunning aangevraagd te worden.
Artikel 33 Anti-dubbeltelregel
Dit voorschrift zorgt er voor dat grond die reeds eerder bij een verleende omgevingsvergunning is betrokken niet nog eens bij de verlening van een nieuwe vergunning mag worden meegenomen. Deze anti-dubbeltelbepaling heeft uitsluitend betrekking op situaties die plaatsvinden onder het gelden bestemmingsplan. Het is dus niet zo dat gronden die zijn meegeteld bij het verlenen van een bouwvergunning onder een vorig bestemmingsplan, bij het verlenen van een omgevingsvergunning onder het nieuwe bestemmingsplan ook buiten beschouwing moeten worden gelaten.
Artikel 34 Algemene bouwregels
In dit artikel is onder meer bepaald dat het oprichten van geluidsgevoelige objecten uitsluitend is toegestaan indien wordt voldaan aan de bepalingen uit de Wet geluidhinder of de daarop gebaseerde overige regelingen. Daarnaast is een regeling opgenomen die ervoor zorgt dat bij het oprichten van bebouwing rekening moet worden gehouden met de belangen van de waterbeheerder: bebouwing nabij de bestemming Water is uitsluitend mogelijk na verlening van ontheffing.
Artikel 35 Algemene gebruiksregels
In dit artikel is aangegeven wat wordt verstaan onder verboden gebruik, zoals bedoeld in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
Om goed duidelijk te maken dat vestiging van seksinrichting, in welke vorm dan ook, niet is toegestaan in dit plangebied, is bepaald dat gebruik van als seksinrichting altijd een strijdig gebruik wordt aangemerkt en als zodanig verboden is.
Artikel 36 luchtvaartverkeerzone
Deze gebiedsaanduiding maakt naast enkele andere gewone bestemmingen, de gronden ook worden gebruikt voor de 20 Ke-contour die hoort bij luchthaven Schiphol. Binnen zekere grenzen wordt het aantal woning 'bevroren'. Dat aantal kan worden uitgebreid als de belangen van Schiphol niet onevenredig worden geschaad.
Artikel 37 milieuzone - geurzone
Deze bepaling is opgenomen om de geurzone voor de pelsdierfokkerij veilig te stellen. Nieuwe gebouwen zijn binnen deze zone alleen toegestaan als het aantal gehinderden niet toeneemt.
Artikel 38 vrijwaringszone - molenbiotoop
Deze gebiedsaanduiding bevat bepalingen ter bescherming van de windvang van de molens in het gebied.
Artikel 39 Algemene afwijkingsregels
Op basis van dit artikel kunnen burgemeester en wethouders van de gronden binnen het plangebied bij een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels die in het bestemmingsplan zijn opgenomen. Het gaat hier om veranderingen van beperkte aard, zoals het bouwen van gebouwtjes van openbaar nut en het vergroten van de maatvoering van bouwwerken met 15%
Artikel 40-47 Wro- zone - wijzigingsbevoegdheid diverse gebieden
Deze artikelen bevatten randvoorwaarden voor de afzonderlijke ontwikkelingslocaties.
Om een onevenredige aantasting van de bouw- en gebruiksmogelijkheden te voorkomen is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid geboden om nadere eisen te stellen aan de plaatsing van gebouwen en de plaatsing en de afmetingen van andere bouwwerken. Dit kan enkel geschieden in concrete, individuele gevallen.
In dit artikel is onder meer aangegeven dat bouwwerken die ten tijde van het in ontwerp ter inzage leggen van dit plan aanwezig zijn, mogen blijven bestaan, ondanks dat zij afwijken van het plan. Gebruik van gronden opstallen zoals dat op het moment van de vaststelling van dit plan plaatsvindt mag- hoewel het afwijkt van het plan- worden gecontinueerd. Gebruik dat reeds onder het hiervoor geldende bestemmingsplan illegaal is aangevangen en ook volgens het nieuwe bestemmingsplan niet kan, blijft illegaal en mag dus niet worden voortgezet.