Leeuwarden - appartementenbouw Beukenstraat 1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de noordoostkant van Leeuwarden ligt de wijk Heechterp. In de wijk, aan de Beukenstraat 1, staan de voormalige gebouwen van een school. De school is in de huidige situatie in gebruik ten behoeve van een aantal woningen. Het plan is om op de gronden achter dit gebouw een appartementengebouw met daarin 17 woningen te realiseren. De bedrijfsfunctie komt hierbij te vervallen.

Ten zuiden van het plangebied staat een oud schoolgebouw. Dit gebouw is inmiddels in gebruik ten behoeve van 10 woningen. Hiervoor is een aparte planologische procedure gevolgd. Deze gronden maken geen deel uit van dit bestemmingsplan.

De herstructureringsopgave past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet'. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor deze locatie noodzakelijk.

1.2 Begrenzing

Het herontwikkelingsgebied wordt begrensd door het kadastrale perceel bekend als (kadastrale) gemeente Leeuwarden, sectie K, nummer 8150. De ligging van het plangebied is opgenomen in de figuren 1.1 en 1.2.

Figuur 1.1 Globale ligging plangebied

Figuur 1.2 Ligging plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet', dat is vastgesteld op 11 mei 2015. In figuur 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Bedrijf'. Binnen deze bestemming zijn bedrijven die zijn genoemd in bijlage 1 onder de categorieën 1 en 2 en dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen toegestaan.

Het bouwen van woningen is niet toegestaan. Het initiatief is daarom in strijd met het geldende bestemmingsplan.

Figuur 1.3 Uitsnede geldende verbeelding

Partiële herziening Archeologie

De gemeente heeft op 11 november 2020 het paraplubestemmingplan Partiële herziening Archeologie vastgesteld. Dit ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden in de gemeente. Dit parapluplan is van toepassing op het grondgebied van de gemeente Leeuwarden, exclusief de gronden van de voormalige gemeenten Leeuwarderadeel en Littenseradiel, voor zover er sprake is van archeologische (verwachtings-)waarden. Gronden waar geen onderzoek noodzakelijk is, of gronden die na onderzoek zijn vrijgegeven, zijn niet opgenomen in dit bestemmingsplan. Onderhavig plangebied maakt deel uit van de partiële herziening Archeologie en is hierin aanwezen als 'Waarde - Archeologie 5'.

Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Plan voor de zon

Verder is het bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Plan voor de zon van toepassing op het plangebied. Dit plan voorziet in een regeling om de realisering van zonne-energie- of zonnewarmteprojecten makkelijker mogelijk te maken.

Bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur

Tot slot is het Bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur van toepassing. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om de verhuur en verkoop van kamers in de gemeente Leeuwarden te reguleren.

1.4 Leeswijzer

De juridisch-planologische regeling van dit bestemmingsplan wordt in de volgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een toelichting gegeven op het plangebied en komt het plan aan de orde. Daarna volgt in hoofdstuk 3 een uiteenzetting van het relevante beleid. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de voor het plangebied relevante milieu- en omgevingsaspecten besproken. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het bestemmingsplan en in hoofdstuk 6 wordt tot slot een weergave gegeven van de uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de noordoostkant van Leeuwarden in de woonwijk Heechterp. De wijk is gelegen ten oosten van de Archipelweg. Het is een wijk die is gebouwd vanaf de jaren 50. De wijk kent een typische stempelstructuur met daarin veel woningen. Het type woningen is gevarieerd: onder- en bovenwoningen, portiek- en galerijflats en eengezinswoningen. Verder komen in de wijk enkele voorzieningen voor, waaronder in de Beukenstraat en het kerkgebouw ten noordoosten van het plangebied.

Het plangebied maakt onderdeel uit van de gronden van een voormalige school en ligt aan de Beukenstraat 1. Overigens kent het plangebied niet een toepasselijke bestemming die bij een voormalige school hoort. De bestemming is namelijk 'Bedrijf'. Het plangebied wordt aan de noordkant begrensd door een groenstrook en een vijver, aan de oostkant door een appartementengebouw, aan de zuidkant door een woongebouw aan de Beukenstraat en aan de oostkant ook weer door een groenstrook met vijver. Het woongebouw ten zuiden van het plangebied maakt geen deel uit van dit bestemmingsplan. In dit gebouw bevinden zich tien woningen.

In het plangebied staat een schuurtje inclusief de verharding van de bestaande parkeerplaatsen. Een luchtfoto van het plangebied en zijn omgeving is weergeven in figuur 2.1. Een aanzicht op het plangebied is weergeven in figuur 2.2.

Figuur 2.1. Overzicht huidige situatie plangebied en omgeving

Figuur 2.2 Aanzicht vanaf de Beukenstraat (het gebouw maakt geen deel uit van het plangebied) (bron: Google Streetview)

2.2 Toekomstige situatie

Het doel van het plan is om een herstructurering mogelijk te maken door de bestaande bedrijfsfunctie te vervangen door een woonfunctie. De herstructurering draagt bij aan een zorgvuldig ruimtegebruik doordat er sprake is van inbreiding en niet van de uitgifte van nieuwe uitbreidingslocaties.

Het programma bestaat uit het realiseren van een appartementengebouw met daarin 17 woningen. De goothoogte bedraagt 17 meter en de bouwhoogte 22 meter. Verder wordt het plangebied ingericht ten behoeve van parkeervoorzieningen.

Het plan voorziet in middeldure huurwoningen. Dit zorgt voor de nodige diversiteit in het woningaanbod in de wijk. De wijk Heechterp bestaat momenteel voor het grootste gedeelte uit sociale huurwoningen. Het plan voor de realisatie van middeldure huurwoningen op de voorgestelde locatie is in overeenstemming met het Masterplan voor Heechterp.

Figuur 2.3 toont de voorgestelde stedenbouwkundige inrichting van het plangebied. Figuur 2.4 geeft een impressie.

Figuur 2.3 Stedenbouwkundig ontwerp

Figuur 2.4 Impressie toekomstig gebouw

Figuur 2.5 doorsnede van de aanleg parkeren ten behoeve van het behoud van bomen

2.3 Stedenbouwkundige inpassing

De locatie kenmerkt zich door de bijzondere opbouw. De zone tussen Beukenstraat en Kastanjestraat, vormt enerzijds de groen-blauwe verbinding tussen het Zamenhofpark en het Kalverdijkje en is anderzijds van oudsher de voorzieningenzone waarin een kerk, een basisschool, een kleuterschool en een gymnastieklokaal zijn gebouwd. Alleen de kerk heeft haar oorspronkelijke functie behouden; de rest is gesloopt en vervangen door nieuwbouw of is getransformeerd van school naar wonen. In het kader van de compacte stad is onderzocht wat de ruimtelijke mogelijkheden zijn voor een verdichting binnen deze zone.

Destijds is het aangrenzende woongebouw van Elkien aan de Acaciastraat gebouwd op de plek van de voormalige kleuterschool De Zwaluw. Het is ontworpen in twee volumes: een schijf van 11 x 21 meter van 5 bouwlagen hoog, met daaromheen een L-vormig element van 3 bouwlagen hoog. Het complex is in noord-zuidrichting gebouwd en staat met zijn voeten in het water. De vormen reageren op elkaar waarbij er een duidelijk hoogteverschil is gemaakt tussen het lage en het hogere volume. Hierdoor ontstaat een spel van hoofd- en bijvorm, licht en schaduw. Het gebouw krijgt hierdoor sculpturale vormen die bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit.

Eenzelfde ruimtelijke kwaliteit kan worden bereikt door het te realiseren appartementengebouw te laten reageren op de voormalige basisschool aan de Beukenstraat. De voormalige basisschool kent een lengte van 36 meter en een nokhoogte van 11,5 meter. De blokken zijn in oost-westrichting gebouwd. Het nieuwbouwblok reageert op de basisschool door een puntvormige bouwmassa van 16 x14 meter toe te passen, een goothoogte van 17 meter en een nokhoogte van 22 meter toe te passen. Door de rooilijn van het nieuwbouwcomplex voorbij de westelijke zijgevel te plaatsen ontstaat er een spannende dialoog tussen de oudbouw en de nieuwbouw, waarbij het hier ook van belang is dat het hoogteverschil voldoende groot is om de elegantie van de nieuwbouw en het contrast met de laagbouw te onderstrepen. in figuur 2.6 volgt een doorsnede.

figuur 2.6 doorsnede

2.4 Verkeer en parkeren

Ontsluiting

De ontwikkeling is gelegen aan de Beukenstraat. Deze weg, met een maximale snelheid van 30 km/u, ontsluit dit gedeelte van de wijk in westelijke richting op de wijkontsluitingsweg de Archipelweg.

De Archipelweg wordt in noordelijke richting ontsloten via de gebiedsontsluitingsweg Groningerstraatweg (70 km/u), welke behoort tot de ring van Leeuwarden. Deze straat sluit aan op de provinciale weg N355 in noordelijke richting en via de Drachtsterweg op de N31 in zuidelijke richting, welke ontsluiting biedt naar de A7 en A32.

Openbaar vervoer

Het plangebied is met het openbaar vervoer ontsloten door middel enkele bushaltes langs de Archipelweg en de Egelantierstraat ten noorden en zuiden van het plangebied. Deze bushaltes wordt aangedaan door zowel het reguliere stads- en streekvervoer en voorziet in een verbinding met het Hoofdstation en het treinstation.

Parkeren

Bij nieuwbouwprojecten moeten de parkeernormen worden gehanteerd, zoals vastgelegd in de 'Nota parkeernormen Leeuwarden 2014'. De parkeerbehoefte moet op eigen terrein worden opgelost. Met eigen terrein wordt bedoeld het gehele grondgebied of plangebied van het bouw initiatief. In sommige gevallen is 'eigen erf' en 'eigen terrein' hetzelfde. Meestal gaat het dan om een bouwinitiatief op een perceel. Maar bij bijvoorbeeld nieuwbouwwijken wordt het hele plangebied als het 'eigen terrein' beschouwd. Dat betekent dat er ook in de nieuwe openbare ruimte geparkeerd mag worden. Dit mag echter geen effect hebben op de bestaande openbare ruimte buiten het plangebied.

Het plangebied ligt in het gebiedstype 'rest bebouwde kom', waar de gemeente de volgende beleidsregels parkeernormen 2014 voor de voorgestelde bebouwingstypen hanteert:

Functie			Norm 'rest bebouwde kom' (pp per woning)	Hoeveelheid	Parkeerbehoefte totaal
Woning met bvo >120 m2			2,0	-	-
-Woning met bvo >80 m <120 m2			1,6
Woning met bvo > 60 <80 m2			1,3	17	22.1
Woning met bvo < 60 m2			1,0		-
Totaal				17	22 pp

Het parkeren zal worden opgelost op eigen terrein en in het openbaar gebied. In het openbaar gebied worden extra (openbare) parkeerplaatsen aangelegd. Deze parkeerplaatsen zijn bedoeld voor de bewoners van de appartementen, maar deze zijn ook te gebruiken door de overige bewoners en bezoekers van de buurt.

De aanleg van voldoende parkeerplaatsen is gewaarborgd door het opnemen van een parkeerbepaling in de regels. Het plan veroorzaakt zodoende geen parkeeroverlast in de omgeving omdat het plangebied voorziet in zijn eigen parkeerbehoefte.

Daarnaast moet ook rekening worden gehouden met de parkeervraag vanuit de bestaande 10 woningen. In de voormalige schoolgebouw bevinden zich namelijk 10 woningen. Op basis van het geldende bestemmingsplan zijn hier bedrijven uit milieucategorie 1 en 2 toegestaan en ook dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen. Het gebouw is verbouwd tot 10 woningen. Op basis van het parkeerbeleid van de gemeente mag het verschil in parkeerplaatsen tussen de huidige functie en de nieuwe functie verrekend worden. Het pand heeft een oppervlakte van 786 m2. Op basis van het bestemmingsplan is de functie 'Kantoor (met baliefunctie)' mogelijk. Hiervoor geldt een norm van 2,5 parkeerplaatsen per 100 m2 BVO. Uitgaande van deze functie zijn 20 parkeerplekken nodig. Voor de 10 woningen geldt een parkeerbehoefte van 16 parkeerplekken (1,6 per woning). Voor deze functie zijn formeel gezien derhalve geen extra parkeerplekken nodig.

In de totale situatie worden 26 parkeerplekken binnen het plangebied gerealiseerd. Verder wordt aan de voorzijde van de voormalige school een strook parkeerplaatsen aangelegd. Hier is ruimte voor 12 parkeerplaatsen. Derhalve voorziet het project in totaal 38 parkeerplaatsen. Hiermee wordt aan de gevraagde parkeerbehoefte van 38 parkeerplaatsen voldaan.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

De verkeersgeneratie is berekend op basis van de gemiddelde kentallen die afkomstig zijn van het CROW (Publicatie 381 Toekomstbestendig parkeren). Voor de verkeersgeneratie dient rekening gehouden te worden met de categorie 'Koop, appartement, midden'. De locatie ligt in 'rest bebouwde kom' in een 'sterk stedelijke' gemeente. Op basis van de genoemde kenmerken geldt een gemiddelde verkeersgeneratie van 5,6 mvt/etmaal per woning.

In de huidige situatie bevindt zich een bouwblok van circa 600 m2. Hierbinnen zijn bedrijfsgebouwen ten behoeve van bedrijven onder de categorieën 1 en 2 toegestaan alsmede dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen. Voor dienstverlening geldt verkeersgeneratie van 0,106 mvt/etmaal per m² bvo. Ofwel een verkeersgeneratie van 64 mvt/etmaal is mogelijk.

De verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling bedraagt 96 mvt/etmaal. De toename van de verkeersbewegingen in de toekomstige situatie bedraagt 32 mvt/etmaal. De verkeersafwikkeling wordt beoordeeld in het drukste uur van de dag, waarin doorgaans maximaal 10% van de etmaalwaarde wordt afgewikkeld. Op het drukste uur zullen de ontsluitende wegen een verkeerstoename van circa 4 mvt ondervinden. Deze verkeerstoename zal merkbaar zijn in de drukkere uren maar is derhalve gering dat de toename naar verwachting geen negatieve gevolgen hebben op de omliggende ontsluitingswegen en niet leiden tot een verminderde doorstroming op de wegvakken en de relevante kruispunten.

Conclusie

Door de ontwikkeling op het plangebied neemt de verkeersintensiteit op de ontsluitingswegen beperkt toe, er zullen naar verwachting geen problemen ontstaan op het gebied van de verkeersafwikkeling. De toekomstige parkeerbehoefte wordt opgevangen in het plangebied zelf. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Het beleid van het rijk, de provincie én de gemeente geeft uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk zijn deze uitgangspunten weergegeven.

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. Regio Friesland is aangewezen als voorlopig NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
• 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• 3. steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• 4. een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Realiseren opgaven

In de NOVI zijn twee instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

• 1. De Omgevingsagenda.
  Voor Noord-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waar Fryslân onderdeel van uitmaakt. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio.
• 2. De NOVI-gebieden.
  Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

Conclusie

Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling geen rijksbelangen raakt als opgenomen in de NOVI.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking.

Dit bestemmingsplan stelt een herontwikkeling van een bestaand stedelijk gebied voor, zoals bedoeld in de begripsbepaling van het Bro en waarbij een voormalige bedrijfsfunctie wordt vervangen door een woonfunctie. Daarom hoeft alleen een beschrijving van de behoefte worden gegeven. Uit het beleid van de gemeente dat is beschreven in paragraaf 3.3, blijkt dat er een behoefte is aan woningen.

3.2 Provinciaal beleid

Verordening Romte Fryslân

De verordening stelt regels die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen.

Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 1)

Binnen bestaand stedelijk gebied wordt ruimte geboden voor het ontwikkelen van stedelijke functies, voor zover deze naar aard en omvang passen bij de kern. De provincie is terughoudend met het toestaan van stedelijke functies in het landelijk gebied. Uitbreidingen aansluitend op bestaand bebouwd gebied zijn wel (onder voorwaarden) toegestaan. Het plangebied van dit bestemmingsplan is gelegen in bestaand bebouwd gebied.

Wonen (artikel 3)

Artikel 3.1.1. van de provinciale verordening stelt dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

Regionale woningbouwafspraken

Zowel de provincie als het Rijk gaan uit van een regionale afstemming van de woningbouw- programmering. De provincie bepaalt op basis van bevolkingsprognoses en in overleg met gemeenten en regio's hoeveel woningbouwruimte er is in een bepaalde periode. Het plan past binnen de woningbouwafspraken met de provincie welke schriftelijke instemming heeft van GS conform art. 3.1.1. van de provinciale verordening.

Het Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden is in 2016 door de Raad vastgesteld. Dit geeft goed beeld van de wijze waarop het Leeuwarder woonbeleid wordt vormgegeven. De basis van het woonbeleid is de vraag naar woonruimte. Er wordt de komende decennia nog bevolkingsgroei verwacht voor de gemeente Leeuwarden. Deze groei is echter niet gelijk verdeeld over de gehele gemeente en geldt niet voor alle woningtypen en woonmilieus. De groei gaat voornamelijk plaatsvinden in het stedelijk gebied van Leeuwarden, voor de meeste dorpen wordt afnemende vraag en stabilisatie verwacht. Het is daarom van belang om tot een zorgvuldige regionale afstemming te komen zodat de bouwopgave kan landen op de juiste locaties. Met het Afwegingskader Woningbouw legt de gemeente Leeuwarden voor de komende 10 jaar keuzes in het woonbeleid vast.

In onderhavige situatie is sprake van 17 woningen. De te realiseren capaciteit valt binnen de gemaakte regionale afspraken, zoals vastgelegd in het Woningbouwprogramma tot 2026.

Geconcludeerd kan worden dat het provinciaal beleid de ontwikkeling van het plangebied niet in de weg staat.

3.3 Gemeentelijk beleid

Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden

Het gemeentelijk woonbeleid is in 2015 geactualiseerd en is vervat in het document Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden. De gemeente ziet de komende decennia een bevolkingsgroei voor de gemeente. Deze groei is voornamelijk te verwachten in het stedelijk gebied. Gekozen wordt voor een flexibel sturingsinstrument dat ruimte biedt om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. Dit biedt marktpartijen ruimte om nieuwe initiatieven te ontwikkelen.

Het karakter van de groei is meer alleenstaanden, minder jongeren en meer ouderen. Met alle regio's in de provincie Fryslân zijn in 2013 woningbouwafspraken gemaakt. Hierbij is, vanwege een achterblijvende woningmarktontwikkeling in de daaraan voorafgegane jaren, overeengekomen om de woningbouwruimte voor de periode 2016-2025 op te rekken tot 2026.

Uit het Woningbouwkader Leeuwarden (juni 2016) blijkt dat in de gemeente Leeuwarden circa 1.780 woningen zijn vastgelegd in harde plannen (peildatum 01-12-2015). Dit betekent een actuele behoefte van 2.720 woningen. Deze woningen wil de gemeente in stedelijk gebied ontwikkelen. Woningbouw wordt voor circa 70% in een aangewezen primair gebied geconcentreerd. Het plangebied valt buiten dit primaire woongebied. Aan woningbouw in stedelijk gebied buiten het concentratiegebied, werkt de gemeente alleen mee aan woningbouw wanneer dit de leefbaarheid in het gebied vergroot, er sprake is van herstructureringsopgave of gewenste herbestemming van overige bebouwing. Er is een overaanbod aan kleine, reguliere woningen. De gemeente werkt alleen mee aan woningbouwplannen voor woningen groter dan 65 m².

Dit bestemmingsplan voorziet in de bouw van 17 appartementen voor de doelgroep één en tweepersoonshuishoudens en jonge werkenden. Die kunnen ook uit Heechterp komen, zodat deze mensen in dezelfde wijk kunnen verhuizen naar een grotere en luxere woning. Er is sprake van woningen op een herstructureringslocatie. De voorgestelde ontwikkeling past daarmee binnen de kaders van het afwegingskader.

Leeuwarden – Woningsplitsing en woonzorgfuncties

De gemeenteraad van Leeuwarden heeft op 17 februari 2021 besloten een herziening voor te bereiden van alle bestemmingsplannen en beheersverordeningen binnen het grondgebied van de gemeente Leeuwarden. De gemeente Leeuwarden wil meer grip krijgen op de splitsing van bestaande woningen in appartementen. Op veel plaatsen binnen de gemeente zijn woningen toegestaan zonder dat daarbij is bepaald hoeveel dat er mogen zijn. In de praktijk leidt dit tot het splitsen van woningen in kleine appartementen. Daarnaast bestaat er een maatschappelijke behoefte om het overaanbod aan begeleid- en zorgwonen en zorgaanbieders in bepaalde wijken te reguleren. Om deze zaken goed te regelen is een herziening van de bestaande bestemmingsplannen en beheersverordeningen nodig. Door het opnemen van het maximum aantal woningen en het reguleren van kamerverhuur is het beleid uit dat bestemmingsplan voldoende vertaald in het onderhavige bestemmingsplan.

Duurzaam Leeuwarden, de sterke stad

De gemeente Leeuwarden bevordert op haar grondgebied actief het verduurzamen van de gemeente. Deze verduurzaming richt zich op een aantal aspecten, waaronder energieverbruik, verantwoordelijk watergebruik en waterkwaliteit, ecologie en het beperken van afval. De focus ligt op de thema's energie en water. Om dit beleid te verwezenlijken, heeft de gemeenteraad op 29 november 2010 de visie Duurzaam Leeuwarden, de sterke stad vastgesteld. Deze visie gold voor de periode van 2011 tot en met 2020. Bij het werken aan een duurzaam Leeuwarden staan twee ambities centraal: een klimaatbestendige stad en een klimaatneutrale energie- en warmtevoorziening. De gemeente focust op het faciliteren en aanjagen van sleutelprojecten die bijdragen aan een aardgasloze toekomst en een klimaatadaptieve gemeente in 2035.

Dit betekent dat in de bestaande woningbouw en bedrijfsgebouwen fors energie bespaard moet worden of dat er duurzaam opgewekte energie gebruikt wordt. Voor nieuwbouw betekent het dat de gemeente verdergaande doelen dan de eisen van het Bouwbesluit nastreeft en dat de gemeente de lijst Duurzaam Bouwen hanteert.

Bij de uitwerking van het bouwplan dient rekening gehouden te worden met de door de gemeente gehanteerde energienorm. Zoals verplicht, worden de woningen in ieder geval gasloos gebouwd.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Algemeen

Uit de bestaande omgevingssituatie kunnen (wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden voortkomen voor dit bestemmingsplan. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In de volgende paragrafen zijn de randvoorwaarden die voortvloeien uit de omgevingsaspecten beschreven.

4.2 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft als belangrijkste doel het bestrijden en voorkomen van geluidhinder. Op grond van de wet zijn verschillende vormen van geluidhinder te onderscheiden die directe raakvlakken hebben met de ruimtelijke ordening.

Wegverkeerslawaai

De Wet geluidhinder (Wgh) bepaalt dat de geluidsbelasting op gevels van woningen en andere geluidsgevoelige objecten niet hoger mag zijn dan een in de wet bepaalde norm die als voorkeursgrenswaarde wordt aangeduid. In veel gevallen is deze norm 48 dB.

In artikel 74 Wgh is aangegeven wanneer een weg zoneplichtig is. Elke weg heeft in principe een zone, behalve wegen die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. De breedte van een geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg binnen of buiten stedelijk gebied.

Ten behoeve van de ontwikkeling is een geluidsonderzoek uitgevoerd vanwege wegverkeer over de Archipelweg (zoneringsplichtige wegen Wh). Het onderzoek is als bijlage 2 toegevoegd.

Uit de berekeningen blijkt dat de geluidbelasting vanwege de Archipelweg hoger is dan de voorkeursgrenswaarde van L den = 48 dB, maar niet hoger dan de maximale ontheffingswaarde van L den = 63 dB voor een binnenstedelijke situatie. De hoogste berekende waarde bedraagt L den = 52 dB op de naar de Archipelweg georiënteerde gevel (zuidwestgevel). Op de overige gevels wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van L den = 48 dB.

 

De geluidbelasting vanwege de omliggende 30 km-wegen bedraagt niet meer dan L den = 46 dB. De cumulatieve geluidbelasting vanwege wegverkeer bedraagt ten hoogste L den = 57 dB (exclusief aftrek op basis van art. 110g Wgh).

Omdat de maximale ontheffingswaarden van L den = 63 dB niet wordt overschreden, is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend, nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidbelasting op de gevel van geluidgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard.

 

Voor wat betreft de “Beleidsregel vaststellen hogere waarde gemeente Leeuwarden 2014” kan worden aangesloten bij criterium C: de woningen vullen een open plaats tussen de aanwezige bebouwing op.

 

Voor wat betreft maatregelen geldt dat de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde relatief gering is, ten hoogste 4 dB op de naar de Archipelweg georiënteerde gevel. Omdat het plan slechts 17 appartementen betreft, zijn maatregelen aan de weg (geluidreducerend) asfalt niet kosteneffectief. Geluidschermen zijn vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet gewenst. Tenslotte geldt in het kader van de beoordeling van de cumulatieve geluidbelasting dat er sprake is van een “redelijke” geluidkwaliteit.

 

Samenvattend kan worden gesteld dat de Wgh en de beleidsregel het vaststellen van hogere waarden niet in de weg staat. Door de geluidwering te dimensioneren op de maximale cumulatieve geluidbelasting van L den = 57 dB is sprake van een aanvaardbaar akoestisch binnenklimaat. De karakteristieke geluidwering dient dan (Bouwbesluit 2012) ten minste G A;k = 57 – 33 = 24 dB(A) te bedragen.

Industrielawaai

Gezoneerde industrieterreinen hebben een vaste geluidszone die wordt vastgelegd door middel van een bestemmingsplan. Buiten de geluidszone mag de voorkeurswaarde van 50 dB(A) niet worden overschreden. De maximale ontheffingswaarde voor nieuwe woningen binnen de geluidszone bedraagt 55 dB(A) etmaalwaarde. In tegenstelling tot weg- en railverkeer wordt voor industrielawaai niet getoetst aan de Lden waarde maar aan de etmaalwaarde. De dosismaat Lden is voor wegverkeerslawaai en spoorweglawaai met ingang van 1 januari 2007 in de gewijzigde Wgh vastgelegd. Voor industrielawaai wordt Lden in het kader van de Wgh voorlopig niet ingevoerd.

Het zuidelijk gelegen industrieterrein De Hemrik is gezoneerd op grond van de Wet geluidhinder. Het plangebied is gelegen buiten de geluidszone van dit industrieterrein. Een nader onderzoek naar dit aspect is derhalve niet noodzakelijk.

Spoorweglawaai

In het Besluit Geluidhinder van 1 juli 2012 is het wettelijk kader van geluidhinder vanwege spoorwegen opgenomen. Op grond van artikel 1.4a is de zonebreedte van de trajecten in Nederland vastgesteld. Deze zonebreedte is afhankelijk van het vastgestelde geluidproductieplafond (hierna GPP). Deze GPP's zijn op 1 juli 2012 door een wetswijziging van de Wet milieubeheer voor hoofdspoorwegen van kracht geworden. GPP's zijn berekende waarden op referentiepunten en stellen een heldere grens over de toelaatbare hoeveelheid geluid en voorkomen een onbelemmerde groei van het geluid door toenemend verkeer. Deze referentiepunten liggen om de 100 meter op 4 meter boven lokaal maaiveld, op een vaste afstand van 50 meter aan weerszijden van het spoor. De GPP's, brongegevens en relevante besluitinformatie zijn opgenomen in het zogenaamde geluidregister. Dit register is openbaar, digitaal toegankelijk via de website van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Het plangebied is, op basis van de referentiepunten van het spoor ter hoogte van het plangebied, gelegen buiten geluidzone van de spoorlijn Groningen-Leeuwarden (zonebreedte 100 m). Akoestisch onderzoek naar aanleiding van spoorweglawaai is daarom niet noodzakelijk.

4.3 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken. Maatgevende stoffen in Nederland zijn hiervoor stikstofdioxide en fijn stof.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit in Nederland zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Er worden 17 woningen mogelijk gemaakt. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.4 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Uitgangspunt ten aanzien van de bodemkwaliteit is dat deze bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zodanig goed moet zijn dat er geen risico's voor de volksgezondheid bestaan bij het gebruik van het plangebied.

Ten behoeve van de ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek (conform NEN5740 en NEN5725) uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage 3 toegevoegd.

Ter plaatse van de onderzoekslocatie (oppervlakte circa 360 m²) zijn een boring (nr. 1) tot 2,5 m -mv, een boring (nr. 2) tot 2,0 m -mv en drie boringen (nrs. 3 t/m 5) tot 0,5 m -mv verricht. Boring 1 is afgewerkt met een peilbuis. Het maaiveld en de opgeboorde grond van iedere boring is zintuiglijk beoordeeld op het voorkomen van bodemvreemde en/of asbestverdachte materialen. Hierbij zijn geen bijzonderheden waargenomen. Van zowel de boven- als ondergrond is een mengmonster samengesteld. Van het grondwater is separaat een monster genomen. De monsters zijn geanalyseerd op de parameters uit het basispakket van de NEN 5740

De analyseresultaten van het verkennend bodemonderzoek zijn als volgt:

- in het mengmonster van de bovengrond (MMbg) zijn geen verhoogde gehalten gemeten;

- in het mengmonster van de ondergrond (MMog) zijn eveneens geen verhoogde gehalten gemeten;

- in het grondwater (peilbuis 1) zijn geen verhoogde concentraties gemeten.

Conclusie

Op basis van de gemeten gehalten in de grond en het grondwater is de gestelde onderzoekshypothese, een verdachte locatie, formeel gezien niet juist. Vanuit milieuhygiënische oogpunt zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen nieuwbouwplannen.

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving, bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleiding en (Bevb).

Voor dit plan is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit is naar voren gekomen dat het plangebied niet gelegen is binnen een invloedszone van een risicovolle inrichting, transportroute of buisleiding. Voor wat betreft het aspect externe veiligheid gelden daarom geen beperkingen voor dit bestemmingsplan. Dit wordt bevestigd door het advies van de brandweer. Zie hiervoor bijlage 12. Ook de brandweer voorziet in het plangebied geen knel-/ aandachtspunt met betrekking tot externe veiligheid. Het plangebied ligt niet binnen een invloedsgebied van risicovolle inrichtingen, buisleidingen met gevaarlijke stoffen en basisnetroute met vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het water of het spoor. Externe veiligheid is daarmee niet relevant.

Ook heeft de brandweer een advies risico's en brandweerzorg gegeven. In een dergelijk advies komen aspecten aan bod die van belang zijn voor de basisbrandweerzorg. Hierbij valt te denken aan onder meer de opkomsttijd, de bereikbaarheid, de beschikbaarheid van bluswater en de zelfredzaamheid. Ook in dit kader voorziet de brandweer geen knel-/ aandachtspunten.

Het is niet noodzakelijk om in het kader van dit bestemmingsplan het groepsrisico te verantwoorden. Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

4.6 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het project op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het project is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap. Uit de beantwoording van de vragen blijkt dat de invloed van dit project op de waterhuishouding beperkt is. Op het plan is de korte watertoetsprocedure van toepassing. Dit betekent dat Wetterskip Fryslân voor de korte procedure standaard een wateradvies verstrekt. In de Leidraad Watertoets staan de uitgangspunten waarmee bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Voldoende

Klimaatadaptie: In het kader van klimaatadaptie adviseert het waterschap om bij de inrichting van het plangebied te anticiperen op hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en mogelijk overstroming door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Met dit aspect is rekening gehouden door het plangebied een groene inrichting te geven.

Toename verharding: Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat bij een toename van meer dan 200 m2 aan verhard oppervlak 10% van deze toename wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Met de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt is sprake van een afname aan verhard oppervlakte ten opzichte van de huidige situatie. Ten opzichte van de huidige situatie heeft het project geen versnelde afvoer van hemelwater tot gevolg. Het is daarom niet nodig om compenserende maatregelen te nemen.

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem: Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt afvalwater afgevoerd op de bestaande rioleringsaansluiting. Hemelwater wordt aangesloten op de bestaande voorzieningen.

Waterkwaliteit: De aanlegwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. Er dient aangelegd te worden met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal.

Vervolg

Waterwet: Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet tijdig een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.

Procedure: Bij de uitvoering wordt rekening gehouden met de uitgangspunten van wateradvies.

4.7 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Dit is geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europese regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. Ten behoeve van de ontwikkeling is een ecologisch quickscan uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 4 bij de toelichting toegevoegd.

Soortenbescherming

Voor de soortenbescherming gelden onder andere algemene verboden voor het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort.

De aanwezigheid van beschermde planten- en diersoorten vormt een te onderzoeken aspect, omdat met de plannen effecten kunnen ontstaan op soorten die beschermd zijn via de Wet natuurbescherming.

Uit de QuickScan is gebleken dat er mogelijk jaarrond beschermde nesten van gierzwaluw en huismus, algemene broedvogels en verblijfplaatsen van vleermuizen binnen de invloedssfeer van de werkzaamheden aanwezig zijn. Om overtredingen op de Wet natuurbescherming te voorkomen, dienen enkele mitigerende maatregelen te worden genomen welke zijn beschreven in hoofdstuk 5 van de QuickScan. Door JM Ecologie is een 'activiteitenplan ecologie' opgesteld. Dit plan maakt als bijlage 5 deel uit van het bestemmingsplan. Hierin zijn de mitigerende maatregelen benoemd. Aan de hand van dit activiteitenplan lijken er geen beletselen te zijn om ontheffing te verlenen op grond van de Wet natuurbescherming. Bij de provincie is een verzoek ingediend (zie bijlage 6) om ontheffing van de Wet natuurbescherming. In het kader van deze procedure ziet de provincie toe op het naleven van de mitigerende maatregelen. Aanvullend hierop is in het bestemmingsplan een voorwaardelijke bepaling opgenomen, dat het gebouw pas in gebruik mag worden genomen nadat de mitigerende maatregelen zoals genoemd in het activiteitenplan zijn getroffen.

Bij de realisatie van het appartementencomplex wordt geadviseerd om natuur inclusief te bouwen. Natuur inclusief bouwen is een vorm van duurzaam bouwen, waarbij er meer plek voor verschillende diersoorten wordt gerealiseerd. Hierbij kan worden gedacht aan het aanbrengen van inbouwkasten in de muur of speciale dakpannen voor huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wnb. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van Natuurnetwerk Nederland.

Met betrekking tot gebiedsbescherming is de ligging van de aangewezen Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur) van belang. Het plangebied ligt in een binnenstedelijk gebied op ruime afstand van beschermde natuurgebieden. Voor de ontwikkeling is een stikstofonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 7 toegevoegd. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling per saldo een positief effect zal hebben op de stikstofdepositie. Op zichzelf komt het uit op een depositiebijdrage van 0,00 mol/ha/jaar. De ontwikkeling heeft, mede gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, geen negatieve effecten op natuurwaarden die op grotere afstand liggen.

Bomeneffectanalyse

In het plangebied worden enkele bomen gekapt en vervangen door nieuwe bomen. Daarom is een bomeneffectanalyse (BEA) gemaakt. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 8van deze toelichting. De bomen zijn beoordeeld op hun kwaliteit en vervolgens is beoordeeld wat de projectinvloed op deze bomen is in het huidige plan. Voor de te kappen bomen wordt een kapvergunning aangevraagd en de te kappen bomen worden gecompenseerd.

4.8 Archeologie

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Partiële herziening Archeologie vastgesteld op 11 november 2020

De gemeente heeft het bestemmingsplan Partiële herziening Archeologie vastgesteld. Dit ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden in de gemeente. Dit parapluplan is van toepassing op het grondgebied van de gemeente Leeuwarden, exclusief de gronden van de voormalige gemeenten Leeuwarderadeel en Littenseradiel, voor zover er sprake is van archeologische (verwachtings-)waarden. Gronden waar geen onderzoek noodzakelijk is, of gronden die na onderzoek zijn vrijgegeven, zijn niet opgenomen in dit bestemmingsplan.

Toetsing

Onderhavig plangebied maakt deel uit van de partiële herziening Archeologie en is hierin aanwezen als 'Waarde - Archeologie 5'. Uit deze bestemming blijkt dat bij ingrepen groter dan 2.500 m2 en dieper dan 0,5 meter onderzoek nodig zal zijn. Het plangebied is kleiner dan 2.500 m2. Archeologisch onderzoek is daarom niet nodig. Indien onverhoopt toch archeologische waarden aanwezig blijken te zijn binnen de vrijgegeven gebieden, dan geldt een meldingsplicht (artikel 5.10 van de Erfgoedwet). De melding kan bij het ministerie van OCW, bij de provincie of de gemeente gedaan worden.

4.9 Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Volgens de Cultuurhistorische kaart ligt het perceel in een wederopbouwwijk 1960-1970. En nabij een kenmerkend kerkgebouw. Daarnaast ligt de ontwikkeling dicht bij de voormalige school.

Het ontwerp voor nieuwbouw aan de Beukenstraat past goed binnen de historische en toekomstige ontwikkeling van het gebied, waar de huidige etageflats in de wijk ruimte maken voor nieuwbouw. Door de toevoeging van dit appartementengebouw ontstaat er op deze stempel een woonveld. Deze toevoeging past daarmee in de gewenste versterking van het DNA van de wijk. Voor de toekomstige inrichting rondom het gebouw zal nog extra aandacht komen voor deze woonfunctie, door de inrichting van parkzones en groen waardoor er een hofje zal worden gecreëerd. Sterk aan het ontwerp is de goede afleesbaarheid van de woonfunctie. De keuze voor het gebruik van zadeldaken vormt een logische toevoeging op de al bestaande bebouwing waarbij dit gebied nog duidelijker als woongebied herkenbaar wordt.

Het aspect cultuurhistorie heeft dan ook geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

4.10 Bedrijven- en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een aanvaardbaar woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om de milieuruimte van bedrijven voor het bestemmingsplan in beeld te brengen, wordt gebruik gemaakt van de VNG-uitgave Bedrijven en milieuzonering (2009). In deze publicatie zijn richtafstanden opgenomen voor bedrijfsactiviteiten ten opzichte van een rustige woonwijk (voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geluid, geur, stof en gevaar). Ten opzichte van een gemengd gebied gelden kleinere richtafstanden. Wanneer niet voldaan wordt aan de richtafstanden, moet nader onderbouwd worden dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening (aanvaardbaar woon- en leefklimaat, waarbij de bedrijfsvoering van de aanwezige bedrijven gerespecteerd wordt).

Het plangebied ligt midden in een rustige woonwijk. Op 30 meter ten oosten van het plangebied bevinden zich gronden waar op basis van het huidige bestemmingsplan maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan. Dergelijke voorzieningen vallen hoogstens in milieucategorie 2, waarvoor een richtafstand van 30 meter geldt. Aan de richtafstand wordt voldaan. Overigens betreft het in de huidige situatie een braakliggend terrein. Er vindt dan ook geen bedrijvigheid plaats.

Ten zuiden van het plangebied, aan de Egelantierstraat, bevinden zich enkele centrumfuncties. Ook hier zijn functies uit milieucategorie 2 toegestaan. Het plangebied bevindt zich op meer dan 130 meter. Aan de richtafstand wordt voldaan.

Ten noordoosten van het plangebied bevindt zich een kerk. Kerkgebouwen bevinden zich een milieucategorie 2, waarbij geluid de maatgevende afstand is. Voor het project is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de kerk. Zie hiervoor bijlage 1. Hierbij is beoordeeld of de geluidbelasting vanwege het kerkgebouw Uitzicht ter plaatse van het voorziene appartementengebouw inzichtelijk moet worden gemaakt en getoetst aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit milieubeheer. Uit de resultaten blijkt dat in de representatieve bedrijfssituatie (RBS) aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit milieubeheer wordt voldaan. De kerk zal dan ook, door de realisatie van het appartementengebouw, niet in haar akoestische mogelijkheden worden beperkt.

Geconcludeerd wordt dat de bedrijvigheid de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat. Voor de woningen is daarnaast sprake van een goed woon- en leefklimaat.

4.11 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een KLIC-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het gebied.

4.12 Bezonning

Met onderhavige ontwikkeling wordt hoogbouw mogelijk gemaakt. Een bezonningsstudie (zie bijlage 10) is uitgevoerd om vast te stellen in welke mate de implementatie van het gebouw de omgeving beïnvloedt. Voor maart, juni en oktober worden beschaduwingssimulaties van ochtend tot avond uitgevoerd om een kwalitatief beeld te geven. Zie hiervoor ook het onderzoek. Geconcludeerd wordt dat het verlies van zon- en daglicht bescheiden is. Het gaat daarbij alleen om het voor- en najaar en geldt alleen voor een beperkt aantal woningen. Nu wordt er al veel zonlicht weggenomen door de aanwezigheid van de bomen.

4.13 MER (Milieu effect rapportage) verantwoording

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit bestemmingsplan maakt slechts 17 woningen mogelijk en is dus niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Hierin is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerdergenoemde omstandigheden. Dit is een vormvrije mer. Derhalve is een vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld. Zie hiervoor bijlage 11. Daaruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Er hoeft derhalve geen MER te worden opgesteld.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de planregels

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Bro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare manier zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden. Verder sluit de regeling in het voorliggende bestemmingsplan aan bij het bestaande bestemmingsplan Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Beschrijving juridische regeling

In deze paragraaf wordt de bestemming, zoals deze in de regels zijn opgenomen en op de verbeelding zijn weergegeven, beschreven.

Wonen - Woongebouw
Het nieuwe woongebouw in het plangebied krijgt de bestemming 'Wonen - Woongebouw'. Hierbinnen wordt het stedenbouwkundig ontwerp mogelijk gemaakt. Voor het hoofdgebouw is een bouwvlak opgenomen waarbinnen het hoofdgebouw gerealiseerd moet worden. De goot- en bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan de ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' aangegeven goot- en bouwhoogte. In dit geval is dat 17 -en 22 meter.

Waarde - Archeologie 5

Over het gehele plangebied ligt ook de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Deze bestemming is overgenomen uit het bestemmingsplan 'Partiële herziening Archeologie' en is bedoeld om mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen tegen te grote bodemingrepen die deze waarden kunnen verstoren.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Algemeen

In het kader van een bestemmingsplan is het van belang om de uitvoerbaarheid na te gaan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Participatie

De omgeving is nadrukkelijk betrokken bij dit initiatief. Vroegtijdig zijn de omwonenden geïnformeerd over het plan door middel van een informatiebijeenkomst. Naar aanleiding van deze bijeenkomst is door omwonenden een aantal kritische reacties gestuurd. De indieners van deze reacties hebben hierop schriftelijk een antwoord ontvangen. Verder heeft de initiatiefnemer, de architect en de gemeente nog nader overleg gehad met een aantal omwonenden. Conform het verzoek van deze bewoners hebben zij nog nodige onderzoeksrapporten ontvangen.  

Hiermee is het plan in het kader van de maatschappelijke uitvoerbaarheid in voldoende mate gecommuniceerd met de omwonenden en belanghebbenden, zodat het ter visie leggen van het voorontwerpbestemmingsplan achterwege kan blijven.

Het voorontwerpplan is wel voorgelegd aan de overlegpartners in verband met het vooroverleg. In dit kader hebben provincie, waterschap en brandweer gereageerd. De gemeente heeft hiervoor een reactie- en antwoordnota opgesteld. Zie hiervoor bijlage 14.

Het waterschap heeft aangegeven akkoord te zijn met de planvorming en heeft verder geen opmerkingen. Het advies van de brandweer is als bijlage 12 toegevoegd en waar relevant verwerkt in paragraaf 4.5 Externe veiligheid. Het advies van de provincie is als bijlage 12 toegevoegd en waar relevant verwerkt in paragraaf 2.3 Stedenbouwkundige inpassing, 4.7 Ecologie én 4.9 Cultuurhistorie. Verder is de stikstofberekening geactualiseerd op basis van de nieuwste Aeriuscalculator. Zie hiervoor bijlage 7.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is één zienswijze ingediend. Deze is als bijlage 15 toegevoegd. De gemeentelijke reactie hierop is verwoord in de Reactie- en antwoordnota zienswijzen (Bijlage 16). Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen is de mer-beoordelingsnotitie aangepast. De zienswijzen geven geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen of om goedkeuring aan het plan te onthouden.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens vastgesteld op 24 januari 2024. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan wordt vervolgens nog een keer voor zes weken ter inzage gelegd. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.3 Grondexploitatie

Voor de uitvoerbaarheid van het project is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële uitvoerbaarheid

De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarin de gemeente geen directe financiële rol of belangen heeft. De particulier kan het project volledig financieren. Er zijn voldoende financiële middelen beschikbaar. Daarmee is de financiële haalbaarheid voldoende gewaarborgd.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan middels een anterieure overeenkomst. Voor vaststelling van het planologisch besluit dient duidelijk te zijn op welke wijze de kosten zullen worden verhaald.

De beoogde ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat is als 'bouwplan' aangemerkt waarvoor in beginsel een grondexploitatieplan dient te worden opgesteld. Voor dit plan wordt een anterieure overeenkomst opgesteld, waarmee de kosten anderszins zijn verzekerd. Hierin zijn ook afspraken gemaakt ten aanzien van planschade.