Bedrijvenpark Oudeland

Artikel 3 Bedrijf

3.1 Bestemmingsomschrijving

3.1.1

De voor "Bedrijf" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. bedrijfsdoeleinden;
• b. kantoren en praktijkruimten;
• c. detailhandel;
• d. recreatie-inrichtingen;
• e. maatschappelijke doeleinden;
• f. groen- en plantsoenvoorzieningen;
• g. verkeersdoeleinden, waaronder begrepen rijwegen, parkeergelegenheden, bermen en andere verkeersvoorzieningen;
• h. nutsvoorzieningen;
• i. voorzieningen voor de waterhuishouding;
• j. zakelijke dienstverlening;

en overige tot de bovengenoemde bestemmingen behorende voorzieningen, met de daarbij behorende gebouwen en andere bouwwerken een en ander met inachtneming van het bepaalde in lid 3.2.

3.2 Nadere bestemmingsomschrijving

3.2.1 Toelaatbaarheid bedrijven - Milieuplanologische aspecten

• a. Ter plaatse van de (functie)aanduiding "bedrijfscategorie tot en met 2" mogen uitsluitend bedrijven/bedrijfsactiviteiten, opgenomen in categorie 1 of 2 van de in de bijlage bij deze regels opgenomen "Staat van Bedrijfsactiviteiten", worden gevestigd voor zover de bedrijven/bedrijfsactiviteiten in de bedoelde lijst niet zijn doorgehaald;
• b. Ter plaatse van de (functie)aanduiding "bedrijfscategorie tot en met 3.1" mogen uitsluitend bedrijven/bedrijfsactiviteiten, opgenomen in categorie 1, 2 of 3.1 van de in de bijlage bij deze regels opgenomen "Staat van Bedrijfsactiviteiten", worden gevestigd voor zover de bedrijven/bedrijfsactiviteiten in de bedoelde lijst niet zijn doorgehaald;
• c. Ter plaatse van de (functie)aanduiding "bedrijfscategorie tot en met 3.2" mogen uitsluitend bedrijven/bedrijfsactiviteiten, opgenomen in categorie 1, 2. 3.1 of 3.2 van de in de bijlage bij deze regels opgenomen "Staat van Bedrijfsactiviteiten", worden gevestigd voor zover de bedrijven/bedrijfsactiviteiten in de bedoelde lijst niet zijn doorgehaald.
• d. De vestiging van inrichtingen als bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder, artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer is niet toegestaan.
• e. De vestiging van inrichtingen als bedoeld in artikel 2 van het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen is niet toegestaan (zie ook lid 3.2.7 onder a).

3.2.2 Recreatie-inrichtingen

Binnen de in lid 3.1.1 bedoelde bestemming zijn recreatie-inrichtingen uitsluitend toegestaan na afwijking door burgemeester en wethouders (zie ook lid 3.2.7 onder b).

3.2.3 Kantoren en praktijkruimten

Binnen de bestemming zijn toegestaan:

• bedrijfsgebonden kantoren, waarbij per bedrijf/bedrijfsperceel het aantal m2 bedrijfsvloeroppervlakte voor kantoren niet meer mag bedragen dan 50% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte tot een maximum van 3.000 m2;
• niet bedrijfsgebonden kantoren ten behoeve van:
  • 1. zelfstandige kantoren tot maximaal 6000 m2 b.v.o. binnen de gehele bestemming "Bedrijf"; <vervallen in verband met aanwijzing ex artikel 3.8 Wro>
  • 2. kantoren met een lokaal verzorgingsgebied, zoals parkmanagement;
  • 3. functiegebonden kantoren, zoals (lucht)havengebonden kantoren. <vervallen in verband met aanwijzing ex artikel 3.8 Wro>

3.2.4 Detailhandelsactiviteiten

Binnen de bestemming zijn uitsluitend detailhandelsactiviteiten toegestaan, indien het betreft:

• a. detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd of verwerkt voor zover zulks een ondergeschikt en niet zelfstandig onderdeel van de bedrijfsvoering vormt op voorwaarde dat de verkoopvloeroppervlakte niet meer dan 50 m2 bedraagt.

3.2.5 Maatschappelijke doeleinden

Binnen de bestemming is de vestiging van maatschappelijke doeleinden uitsluitend toegestaan indien:

• a. deze genoemd worden in de in de bijlage bij deze regels opgenomen "Staat van Bedrijfsactiviteiten" en deze daarin niet zijn doorgehaald;
• b. er geen sprake is van de vestiging van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten.

(zie ook lid 3.2.7 onder d)

3.2.6 Parkeren

Bij de bedrijven dient binnen het perceel te worden voorzien in de noodzakelijke parkeervoorzieningen, waarbij als uitgangspunt de volgende parkeernorm dient te worden aangehouden:

• 2,5 parkeerplaats per 100 m2 bedrijfsvloeroppervlak;
• 2,8 parkeerplaats per 100 m2 bedrijfsvloeroppervlak bij bedrijfsverzamelgebouwen.

(zie ook lid 3.2.7 onder e)

3.2.7 Afwijkingen (nadere) bestemmingsomschrijving

a Toelaatbaarheid bedrijven

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken

• a. van het bepaalde in lid 3.2.1:
  • 1. ten behoeve van bedrijven/bedrijfsactiviteiten die alhoewel niet genoemd in de in “Staat van Bedrijfsactiviteiten" doch die naar de aard (qua milieuplanologische hinder) gelijk te stellen zijn met de binnen de onderscheiden milieuzones toegestane en genoemde (en niet doorgehaalde) bedrijven;
  • 2. ten behoeve van een bedrijf/bedrijfsactiviteit genoemd in één hogere categorie dan voor de onderscheiden milieuzones is toegestaan of een bedrijf/bedrijfsactiviteit die alhoewel niet genoemd in de Staat van Bedrijfsactiviteiten naar de aard (qua milieuplanologische hinder) gelijk te stellen is aan een bedrijf uit één hogere categorie; deze afwijking heeft geen betrekking op de in de “Staat van Bedrijfsactiviteiten" doorgehaalde bedrijven;
  • 3. ten behoeve van de vestiging van inrichtingen als bedoeld in artikel 2 van het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen, op voorwaarde dat geen sprake is van een onevenredige aantasting van de veiligheid op het bedrijventerrein dan wel in het referentiegebied (de woningen langs de Zuidersingel en/of Molenweg) en de (mogelijke) woonfunctie binnen de bestemming als bedoeld in artikel 5 (Bedrijf - Waarde cultuurhistorie);

De afwijkingen onder a mogen slechts worden verleend, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefmilieu in het referentiegebied.

Alvorens af te wijken winnen burgemeester en wethouders ten aanzien van de milieuplanologische aspecten advies in bij een ter zake deskundige instantie, zoals de dienst DCMR.

• b. ten behoeve van bedrijven/bedrijfsactiviteiten die zijn doorgehaald binnen de in de bijlage opgenomen “Staat van Bedrijfsactiviteiten” maar die, gelet op de toegestane milieucategorie wel passen binnen het gebied, op voorwaarde dat door het verlenen van de afwijking:
  • 1. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de “milieuruimte” van de in de omgeving gelegen bedrijven;
  • 2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de functionele structuur van het bedrijventerrein;
  • 3. de vestiging, mede gelet op veiligheidsaspecten, ruimtelijk aanvaardbaar is.

b Recreatie-inrichtingen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 3.2.2 voor de vestiging van recreatie-inrichtingen, categorie I en III, waarbij de gezamenlijke bedrijfsvloeroppervlakte ten hoogste 1.000 m2 mag bedragen.

c Detailhandel

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 3.2.4 voor de vestiging van:

• 1. detailhandel in consumentenartikelen bij recreatie-inrichtingen en maatschappelijke voorzieningen als ondergeschikt onderdeel van dergelijke (bedrijfs-)vestiging op voorwaarde dat:
  • het assortiment aansluit bij bij de aanwezige voorzieningen;
  • de vloeroppervlakte niet meer dan 10% van de betreffende bedrijfsvloeroppervlakte mag bedragen.
• 2. de vestiging van een showroom/detailhandelsruimte in goederen direct verband houdende met de ter plaatse uitgeoefende bedrijfsactiviteit op voorwaarde dat per bedrijfsperceel de bedrijfsvloeroppervlakte voor detailhandelsactiviteiten niet meer mag bedragen dan 20% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte, zulks tot een maximum van 250 m2.

d Maatschappelijke doeleinden

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 3.2.5 ten behoeve de vestiging van maatschappelijke doeleinden, ook voor vestigingen die in de in de bijlage bij deze regels opgenomen “Staat van Bedrijfsactiviteiten” zijn doorgehaald, op voorwaarde, dat: de vestiging, mede gelet op de milieuplanologische aspecten, waaronder begrepen externe veiligheid, geen (onevenredige) afbreuk doet aan het functioneren van het bedrijventerrein;

e Parkeren

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 3.2.6, indien:

• de specifieke bedrijfssituatie daartoe aanleiding geeft;
• op een andere wijze kan worden voorzien in de parkeerbehoefte van het bedrijf;

op voorwaarde, dat voldoende parkeermogelijkheden aanwezig blijven met betrekking tot toekomstige bedrijfsontwikkelingen.

3.3 Bouwregels

3.3.1

Op de in lid 3.1.1 bedoelde gronden mogen, met inachtneming van het bepaalde in lid 3.2, en het bepaalde in lid 3.3.1 onder h, uitsluitend bouwwerken ten dienste van de genoemde bestemmingen worden gebouwd, met dien verstande,dat:

• a. de gebouwen dienen te worden opgericht binnen de bouwvlakken;
• b. de bebouwde oppervlakte van een bouwperceel niet meer mag bedragen dan ter plaatse van de aanduiding “maximumbebouwingspercentage” is aangegeven;
• c. de afstand van de gebouwen tot enige bestemmingsgrens of een perceelsgrens ten minste 5 m zal bedragen;
• d. ten aanzien van gebouwen:
  • 1. van de gebouwen zal de bouwhoogte niet minder en mag niet meer bedragen dan binnen de bestemming is aangegeven ter plaatse van de aanduiding “minimum- en maximumbouwhoogte”;
  • 2. in afwijking van het bepaalde onder 1 mag per perceel:
    • over ten hoogste 30% van de te bebouwen oppervlakte de bouwhoogte van gebouwen 3 m meer bedragen dan de onder 1 bedoelde bouwhoogte;
    • over ten hoogste 15% van de te bebouwen oppervlakte de bouwhoogte van gebouwen 6 m meer bedragen dan de onder 1 bedoelde bouwhoogte;

de hoogte van gebouwen mag worden overschreden door andere bouwwerken, niet zijnde reclame-uitingen, waarbij de hoogte van de gebouwen met ten hoogste 3 m mag worden overschreden;

• e. ten aanzien van andere bouwwerken:
  • 1. de bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan:
    • voor erf- en terreinafscheidingen 3 m;
    • voor vlaggenmasten: 9 m;
    • voor het overige 5 m.
  • 2. het onder 1 bepaalde is niet van toepassing op straatmeubilair;
• f. geen dienst- of bedrijfswoningen mogen worden gebouwd.
• g. vrijstaande bouwwerken ten behoeve van reclame-uitingen, met uitzondering van vlaggenmasten, niet zijn toegestaan;
• h. ten aanzien van bebouwing ter plaatse van de (gebieds)aanduidingen “vrijwaringszone – Rotterdam-The Hague Airport 10 m” en “vrijwaringszone – Rotterdam-The Hague Airport 15,17 m” is het bepaalde in artikel 17 (Algemene bouwregels), lid 17.3 van toepassing.

3.3.2

Burgemeester en wethouders zijn, met inachtneming van het bepaalde in lid 3.2, bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 3.3.1:

• a. onder b:

voor het verhogen van het bebouwingspercentage met ten hoogste 10 % op voorwaarde, dat binnen het perceel voldaan kan worden aan de geldende parkeernorm als aangegeven in lid 3.2.6;

• b. onder c:

voor het plaatsen van gebouwen op een kortere afstand dan wel op een zijdelingse perceelsgrens dan wel achterperceelsgrens;

• c. onder d:
  • 1. voor het verhogen van de maximum toegestane bouwhoogte met ten hoogste 4 m over ten hoogste 40% van de te bebouwen oppervlakte ten behoeve van het realiseren van (steden)bo uwkundige accenten;
  • 2. voor het verhogen van de maximum toegestane bouwhoogte met ten hoogste 6 m over ten hoogste 20% van de te bebouwen oppervlakte ten behoeve van het realiseren van (steden)bouwkundige accenten;
• d. onder e sub 1:

tot een bouwhoogte van ten hoogste 10 m, op voorwaarde, dat:

• 1. dit voor een doelmatige bedrijfsuitoefening noodzakelijk is;
• 2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de stedenbouwkundige hoofdopzet van het plan.

3.4 Nadere eisen

3.4.1

Burgemeester en wethouders zijn, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1 onder d van de Wet ruimtelijke ordening, bevoegd tot het stellen van de hieronder geformuleerde nadere eisen, indien op grond van een nadere belangenafweging met betrekking tot onder meer:

• planologisch-stedenbouwkundige belangen;
• verkeersbelangen;
• cultuurhistorische belangen, mede ter voorkoming van een mogelijke aantasting van de cultuurhistorische, archeologische en/of architectonische waarden;
• volkshuisvestingsbelangen;
• landschappelijke, natuur- en ecologische belangen;
• veiligheidsbelangen;
• overige ruimtelijke belangen, in verband met een onevenredige beperking van bouw- en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken;

het stellen van genoemde eisen redelijk gewenst of noodzakelijk geacht wordt;

• a. het eisen van één inrit per bedrijf, waarbij de breedte niet meer dan 7 m mag bedragen; van deze bepaling kan worden afgeweken indien er sprake is van:
  • 1. bij een bundeling van uitritten van twee naast elkaar gelegen bedrijfspercelen;
  • 2. dit gewenst of noodzakelijk is in verband met de bedrijfsvoering ter plaatse en/of een doelmatige inrichting van het bedrijfsperceel;
  • 3. indien de specifieke bedrijfssituatie daartoe aanleiding geeft.
• b. de situering van gebouwen op percelen indien dit gewenst of noodzakelijk is in verband met:
  • 1. een doelmatige inrichting van het bedrijfsterrein;
  • 2. vanwege de gewenste ruimtelijke/stedenbouwkundige kwaliteit van een gebied;
  • 3. veiligheidsaspecten, waaronder begrepen brandweereisen.
• c. ten aanzien van de in deze regels opgenomen parkeernormen, waarbij nadere eisen worden gesteld aan het aantal te realiseren parkeervoorzieningen waarbij meer parkeerplaatsen kunnen worden geëist indien de specifieke bedrijfssituatie daartoe aanleiding geeft, waarbij ten aanzien van de parkeereisen aansluiting wordt gezocht bij de richtlijnen als opgenomen in het ASVV II van het CROW; in dat kader kan:
  • 1. ten minste 3 parkeerplaatsen per 100 m2 bedrijfsvloeroppervlak worden geëist voor de werknemers en bezoekers intensieve onderdelen van de bedrijven/inrichtingen (bijvoorbeeld kantoren en showrooms en detailhandelsbedrijven);
  • 2. ten minste 3 parkeerplaatsen per 100 m2 bedrijfsvloeroppervlak bij bedrijfsverzamelgebouwen worden geëist.
• d. de situering van de te realiseren parkeervoorzieningen;
• e. eisen als opgenomen in artikel 21 (Algemene nadere eisen).

3.5 Specifieke gebruiksregels

3.5.1

Ten aanzien van het gebruik is het bepaalde in artikel 18 (Algemene gebruiksregels) van toepassing.

3.5.2

Onverminderd het bepaalde in lid 3.5.1 is het in ieder geval verboden de onbebouwde gronden te gebruiken voor de buitenopslag van goederen.