Bedrijventerreinen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

De gemeente Waalwijk staat voor de opgave een groot aantal geldende bestemmingsplannen te actualiseren. Op 3 juni 2004 heeft het gemeentebestuur van Waalwijk daarom het 'Plan van aanpak Actualisering Bestemmingsplannen' vastgesteld. Hieraan ligt een aantal redenen ten grondslag:

• veel van de geldende bestemmingsplannen zijn verouderd;
• binnen de gemeente gelden een groot aantal verschillende bestemmingsplannen met verschillende bebouwings- en gebruiksmogelijkheden. Er bestaat de behoefte aan één actuele beheersregeling voor het gehele plangebied;
• als gevolg van de wijziging van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is het nodig te beschikken over actuele en digitale bestemmingsplannen.

Op basis van het genoemde plan van aanpak worden voor een groot deel van het gemeentelijke grondgebied vier nieuwe bestemmingsplannen ontwikkeld. Gekozen is voor een indeling met zo groot mogelijke functionele eenheden en de volgende prioritering:

• Woonwijken.
• Buitengebied.
• Bedrijventerreinen.
• Gemengd Gebied.
• Haven.

Inmiddels is het bestemmingsplan Woonwijken en het bestemmingsplan Buitengebied geldend. Voorliggend bestemmingsplan Bedrijventerreinen betreft het derde bestemmingsplan in deze actualiseringsreeks.

Daarnaast wordt dit bestemmingsplan opgesteld om het gewenste toekomstbeeld op basis van de Nota Wensbeelden, Uitgangspunten en Bouwstenen Bedrijventerreinen (hierna: Nota Wensbeelden Bedrijventerreinen) en Detailhandelsvisie te kunnen realiseren.

Het doel is een actueel bestemmingsplan voor het plangebied Bedrijventerreinen op te stellen dat vóór juli 2013 is vastgesteld door de raad, met verwerking van de relevante beleidskeuzes op basis van de Nota Wensbeelden Bedrijventerreinen en Detailhandelsvisie.

1.2 Plangebied

Het plangebied omvat de volgende bedrijventerreinen die verspreid door de gemeente Waalwijk liggen:

• Maasoever en Scharlo.
• Nederveenweg.
• Laageinde.
• Van Andelstraat.
• Cartografenweg.
• Zanddonk.
• Berkhaag.

Een beschrijving van de bedrijventerreinen is te vinden in 2.2 Bedrijventerreinen.

Plangebied Bestemmingsplan Bedrijventerreinen

1.3 Geldende bestemmingsplannen

De hierna volgende bestemmingsplannen vallen geheel of gedeeltelijk in het plangebied Bedrijventerreinen.

Voormalige gemeente Sprang-Capelle

Naam bestemmingsplan		Vastgesteld door gemeenteraad Sprang-Capelle	Goedgekeurd bij besluit van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant
Capelle 1995		23-02-1995	27-09-1995

Voormalige gemeente Waalwijk

Naam bestemmingsplan		Vastgesteld door gemeenteraad Waalwijk	Goedgekeurd bij besluit van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant
Bedrijventerrein Zanddonk		19-11-1995	14-05-1996
Besoijen West		21-12-1989	01-08-1990
Besoijen Noord		29-06-1995	19-09-1995

Voormalige gemeente Waspik

Naam bestemmingsplan		Vastgesteld door gemeenteraad Waspik	Goedgekeurd bij besluit van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant
Buitengebied herziening		13-06-1984	02-04-1985
Bedrijventerrein Scharlo		11-05-1989	15-08-1989
Partiële herziening Maasoever II		09-12-1993	23-02-1994
Kerkvaartsehaven		11-05-1994	13-07-1994

Gemeente Waalwijk na herindeling van 1 januari 1997

Naam bestemmingsplan		Vastgesteld door gemeenteraad Waalwijk	Goedgekeurd bij besluit van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant
Baardwijk		26-03-1998	03-11-1998
Grotestraat/Taxandriaweg		25-02-1999	03-06-1999
Berkhaag		31-10-2002	17-06-2003
Buitengebied, 1e partiële herziening, Ecopark		18-12-2003	03-03-2004
Veerweg		08-10-2009	Nvt

1.4 Proces

De inhoudelijke voorbereiding van dit bestemmingsplan heeft onder andere plaatsgevonden middels de Nota Wensbeelden Bedrijventerreinen en Detailhandelsvisie. Deze beleidsdocumenten hebben een inspraaktraject doorlopen en zijn uitgebreid besproken met vertegenwoordigers van het bedrijfsleven.

Het ontwerp bestemmingsplan heeft zal (datum) gedurende zes weken voor een ieder ter inzage worden gelegen. De vooraankondiging op basis van artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en wettelijke vooroverleg op basis van artikel 3.1.1 Bro heeft reeds plaatsgevonden.

Op 14 juni 2013 heeft de raad het bestemmingsplan Bedrijventerreinen vastgesteld, zie Bijlage 9. In dat bestemmingsplan zijn voor bedrijventerrein Zanddonk ruime mogelijkheden opgenomen voor perifere detailhandel vanuit de wens van een flexibel bestemmingsplan en de detailhandelsvisie. Vanaf de vaststelling van de detailhandelsvisie in 2012 hebben zich veel ontwikkelingen voorgedaan op dit thema. Zo heeft zich het afgelopen half jaar jurisprudentie ontwikkeld op het gebied van detailhandel en de ladder van duurzame verstedelijking. Op basis van deze jurisprudentie is bijvoorbeeld duidelijk geworden dat de mogelijkheden van het bestemmingsplan gemaximeerd moeten worden beoordeeld in relatie tot de ladder voor duurzame verstedelijking (ook bij wijzigingsbevoegdheden en afwijkingsbevoegdheden).

Op 6 augustus 2014 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vanwege het bovenstaande een tussenuitspraak gedaan voor het bestemmingsplan Bedrijventerreinen, zie bijlage 10. Via een bestuurlijke lus heeft de gemeente de kans binnen 20 weken een herstelbesluit te nemen op grond van artikel 8.51d, Awb. Dit betekent dat de raad vóór 24 december 2014:

• Met inachtneming van de tussenuitspraak een besluit moet nemen waardoor het plan beter wordt onderbouwd, dan wel gewijzigd wordt door een andere planregeling vast te stellen.
• De Afdeling de uitkomst mede moet delen en een eventuele wijziging van het besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend moet maken en mede moet delen.

Als onderdeel van de voorbereiding is overlegd met de WOF, DMG en de regio Hart van Brabant. Ook de regio-gemeenten zijn geïnformeerd over het herstelbesluit tijdens de Hart van Brabantdag op 25 september 2014. Zij hebben ingestemd met een aangepaste planregeling voor Zanddonk met versoberde vestigingsmogelijkheden voor detailhandel. Eerder hebben de regio-gemeenten al ingestemd met de uitgebreide vestigingsmogelijkheden.

Op basis van de tussenuitspraak van de Afdeling is er niet voor gekozen het volledige plan zoals dat is vastgesteld in juni 2013 in stand te laten wat betreft de detailhandelsmogelijkheden voor Zanddonk. In het herstelbesluit van november 2014 zijn de volgende onderdelen nader onderbouwd:

• a. Kleinschalige havengebonden detailhandel (Maasoever-Scharlo en Nederveenweg).
• b. Afwijkingsbevoegdheid voor ABC-goederen (Zanddonk).
• c. Uitbreiding woonthemacentrum ruimtelijk en functioneel (Zanddonk) met een versobering ten opzichte van het vastgestelde plan in juni 2013.

Zie voor de verdere uitwerking paragraaf 5.4. Ladder voor duurzame verstedelijking.

Daarnaast zijn een aantal begrippen in relatie tot detailhandel verduidelijkt.

Vanwege de versoberde mogelijkheden wat betreft detailhandel op het woonthemacentrum maakt het volgende geen onderdeel meer uit van hersteld vastgestelde bestemmingsplan:

• a. Thematische detailhandel van 500 tot 1.000 m2 bvo, behalve voor een bepaald maximum oppervlak voor de branche-soort wonen.
• b. Thematische en themagerelateerde detailhandel indien dit voor die betreffende branche groter wordt dan de toegestane maximale oppervlakte voor geheel Zanddonk.

Binnen de gestelde termijn voor het herstelbesluit is het, gelet op het feit dat nog een aantal noodzakelijke onderzoeken moet worden verricht, niet mogelijk de onderbouwing voor de vorenstaande vervallen punten deel te laten uitmaken van het herstelbesluit. Bij het actualiseren van de detailhandelsvisie zal worden onderzocht of en in welke mate er nog behoefte bestaat aan deze onderdelen. Indien er in de tussentijd een verzoek komt voor een gewenste perifere detailhandelsvestiging zal de gemeente overwegen om hieraan al dan niet medewerking te verlenen met een buitenplanse afwijkingsprocedure. Ook dan is een onderbouwing nodig, maar het is voor een specifiek verzoek eenvoudiger de gevolgen van de vestiging te onderzoeken.

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 beschrijft de huidige situatie, waarbij eerst aandacht wordt geschonken aan de ondergrond en ontstaansgeschiedenis, waarna vervolgens de bedrijventerreinen worden beschreven. Hoofdstuk 3 behandeld het relevante beleid van zowel de hogere overheden als de gemeente. Hoofdstuk 4 gaat in op de diverse omgevingsaspecten, zoals natuur, geluid, externe veiligheid, e.d. Vervolgens worden in hoofdstuk 5 de beleidskeuzes verwoord waarna in hoofdstuk 6 een juridische toelichting wordt gegeven op de regels van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

In dit hoofdstuk zal eerst de bestaande situatie vanuit de lagenbenadering worden beschreven, waarbij met name wordt gekeken naar de ontstaansgeschiedenis. Vervolgens zullen de bedrijventerrein per stuk kort beschreven worden.

2.1 Ontstaansgeschiedenis

Bodem en water

Bodem

Binnen het grondgebied van de gemeente Waalwijk is een duidelijk zichtbare overgang van kleinschalige zandgebieden in het zuiden, naar open kleigebieden in het noorden. De overgang tussen het rivierengebied en het zandgebied wordt gevormd door een oost-west gerichte dekzandrug, de ‘Naad van Brabant’.

De verschillende grondtypen vormen lijnvormige zones van oost naar west. In noord-zuid richting zijn overgangen duidelijk zichtbaar in het landschap. Gezien vanaf de Bergsche Maas loopt het gebied richting het zuiden van de Uiterwaarden naar de hoger gelegen Maasterrasvlakten. Daarna gaat het gebied over in de veenweidegebieden waar hoge grondwaterstanden en kwel domineren. Verder naar het zuiden gaat het daarna over in de hoger gelegen zandgronden. Typerend voor de gemeente is de ligging van de (dorps)kernen op de hoger gelegen gronden aangrenzend aan de veenweidegebieden.

De opbouw van het landgebruik is gerelateerd aan de structuur van de bodem. De sterke overgang van noord naar zuid wordt getypeerd door de Bergsche Maas aan de noordzijde en bossen en stuifduinen van de Loonse en Drunense duinen aan de zuidoostzijde.

Water

Water speelt een grote rol in de gemeente Waalwijk door het overwegend agrarisch gebruik van de gronden. Op de waterkansenkaart is het gebied grotendeels aangeduid als kwelgebied. De kwelgebieden zijn te verdelen tussen kwel uit rivieren in de uiterwaarden van de Bergsche maas en gebieden met diepe kwel. De gebieden met diepe kwel liggen op de overgang van zand naar klei. De intermediaire gebieden vormen de overgang tussen de relatief hooggelegen infiltratiegebieden (buiten de gemeente) en de laaggelegen kwelgebieden.

Voor een aantal bedrijventerreinen kan de ligging aan/nabij de (Bergsche) Maas een belangrijke rol spelen ten behoeve van ontwikkeling. Hierbij moet met name gedacht worden aan de bedrijventerreinen met een directe verbinding (over water) naar de Bergsche Maas, in dit geval Maasoever/Scharlo. Voor de bedrijventerreinen Maasoever/Scharlo ligt er potentie in uitbreiding en ontwikkeling van de haven, zodat de commerciële binnenvaart hiervan gebruik kan maken.

Kwel en infiltratie

Natuur en landschap

Het landschap van de gemeente Waalwijk wordt gedomineerd door overwegend agrarisch gebruik dat duidelijk te zien is door het polderlandschap. De kavelstructuur geeft een duidelijke overgang tussen zones weer. Zo is het zeekleigebied zeer grootschalig verkaveld en is er in het veenweidegebied een sterke smalle lijnvormige verkaveling. Het gebied zuidelijk hiervan vormt de overgang tussen het veenweidegebied en organische verkavelingspatroon van de zandgronden. De landschapsecologische zones vormen duurzame buffers tussen stedelijke gebieden en verbinden de zandgebieden en de kleigebieden met elkaar.

De Maas is een lineaire structuurdrager met de uiterwaarden als een kenmerkend en open landschap. Langs de Maas is het patroon van oeverwallen zichtbaar. Dit landschap heeft als belangrijkste kenmerk de afwisseling tussen besloten en open delen. De openheid van een poldergebied is karakteristiek voor deze omgeving. Voor het landschappelijke karakter van het gebied is het dan ook wenselijk de verspreid voorkomende bebouwing te beperken en deze zo veel mogelijk te concentreren bij de kernen (en dan bij voorkeur Waalwijk).

Kenmerkende zones waar natuur een belangrijke rol (kan gaan) spelen zijn de uiterwaarden van de Bergsche Maas en Binnenpolder Capelle. Grote delen van deze gebieden zijn benoemt tot Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De uiterwaarden bestaan voornamelijk uit vochtig schraalland en moeras. Hierdoor is het gebied interessant voor moerasvogels, weidevogels en lokaal struweelvogels. De Binnenpolder van Capelle bestaat uit vochtig schraalland en kleine stukken elzenbroekbos en moeras. De strookvormige percelen zijn dikwijls omgeven door elzenhagen en rietkragen. Daarnaast zijn de polders en houtopstanden buiten de EHS-gebieden aantrekkelijk voor diverse beschermde vogelsoorten, amfibieën, reptielen, zoogdieren en plantensoorten.

Ecologische hoofdstructuur

Cultuurhistorie

De Langstraat, waar onder andere de kernen Waalwijk, Sprang-Capelle en Waspik deel van uit maken, heeft een occupatiegeschiedenis die typerend is voor de overgang van een uitgestrekt zandplateau naar de Hollandse delta.

In dit overgangsgebied, tussen moerassen met rivieren en zeearmen aan de noordwestzijde en de droge zandgronden aan de zuidoostzijde, ontstond in de loop van de tijd een lange band van verstedelijking. In de gemeente Waalwijk is de actieve rol van de cultuurhistorie terug te vinden in de relatie tussen het occupatiepatroon en ondergrond.

Cultuurhistorische waardenkaart

De Langstraat bestaat uit een ketting van dorpen en stadjes langs de zandrand, opgespannen tussen de steden Geertruidenberg en ’s-Hertogenbosch. De langgerekte occupatielinten liggen te midden van een brede strook vruchtbaar veenkleigebied. Het occupatiepatroon van de ‘Langstraat’ is geënt op de landschappelijke structuur van het veenweidegebied. De Langstraat wordt gekenmerkt door een ‘weefsel’ van geconcentreerde bebouwde gebieden en langgerekte bebouwde lijnen van de occupatielinten (de lintbebouwing).

Waalwijk

Het huidige Waalwijk is ontstaan uit de drie dorpen Baardwijk, Waalwijk en Besoijen, welke waren gelegen op een oeverwal van het Oude Maasje. De landschappelijke onderlegger van het slagenlandschap is uiteindelijk bepalend geweest voor de latere stedelijke ontwikkeling van Waalwijk. Vanuit de oude ontginningsbasis is het stedenbouwkundig raster ontstaan.

De noord-zuidgerichte stegen en de oost-westelijk georiënteerde Langstraat en zeines vormden de latere hoofdassen van het stedenbouwkundig netwerk van Waalwijk. Langs de assen van het stedelijk raster is de grootschalige stedelijke groei van Waalwijk, binnenpolder na binnenpolder ingevuld. Zo is een grid ontstaan met lange lijnen, met een heldere structuur als kenmerk.

Een opvallend langgerekte oost-west georiënteerde lintbebouwing langs de as Hoogeinde, Loefstraat, Laageinde, Hoekeinde/Nieuwstraat, Grotestraat en Westeinde in het noorden van Waalwijk vormt de historische hoofdstructuur van de kern. Aan dit lint vestigde zich met name leernijverheid. De ligging op de rand van zand (eikenschors) en klei (waterstromen) bood een ideale ondergrond voor een florerende leerindustrie. Pas na 1940 begon een daadwerkelijke uitbreiding in de breedte, vooral naar het zuiden, waardoor omvangrijke delen van de landbouwgronden werden ingevuld met woonhuizen en de lintbebouwing aan de zuidzijde meer en meer werd omsloten door woonwijken. Na 1960 werd ten noorden van Waalwijk, rond de Waalwijkse Haven, een omvangrijk industriegebied aangelegd, deze valt buiten het plangebied van voorliggend bestemmingsplan.

Waspik

Dit dorp is ontstaan uit een oudere en meer noordelijk gelegen nederzetting. Na de st. Elisabethsvloed van 1421 waarbij grote delen van het dorp wegspoelden ontstond op de huidige locatie nieuwe bebouwing. Aan de Haven en de Kerkvaart concentreerde zich sinds het eind van de 19e eeuw enige industriële bedrijvigheid. In 1950 werd de Haven gedempt. Ten noorden van de A59 is het ‘nieuwe bedrijventerrein’ van de voormalige gemeente Waspik ontstaan. De structuur ervan alsmede de aanliggende bebouwing is echter nog steeds heel goed te herkennen. Waspik is via langgerekte lintbebouwing verbonden met Raamsdonk.

Capelle

Een dorp gesitueerd op het punt waar Winterdijk en Waspikse Dijk samenkomen met de Wendelnesseweg en de Capelse Haven. Het dorp ontstond in de periode 1400-1500 bij de herontginningen na de Sint Elisabethsvloed. Vanaf de haven voerde een turfvaart naar Nieuwe Vaart, deze turfvaart is gedicht en vormt tegenwoordig de middenberm van de Wendelnesseweg. Rond de haven bevindt zich enige bedrijfsbebouwing.

Nieuwe Vaart

Een langgerekte noord-zuid georiënteerde bebouwingsas ligt tussen Waspik en Waalwijk. Het buurtschap dankt zijn naam aan de voormalige turfvaart, thans de middenberm. Het dorp ontstond tussen 1400 en 1500, net als Capelle, bij de herontginningen na de Sint Elisabethsvloed. Het overwegend eenlaags bebouwingsbeeld dateert eveneens voornamelijk uit de periode 1850-1940. Het dorp sluit aan op Capelle en de uitloper van de bebouwingsas Sprang-Vrijhoeve. De structuur van het dorp is deels intact, maar bebouwingsbeeld en infrastructuur zijn sterk gewijzigd.

Bebouwingsas Vrijhoeve - Sprang

De lintbebouwing Vrijhoeve–Sprang loopt tussen Waalwijk en Waspik. De opvallend langgerekte zuidoost-noordwest georiënteerde lintbebouwing ligt langs de as Kerkstraat, v.d. Duinstraat, Raadhuisstraat en Heistraat en een gedeelte van de parallel hieraan lopende Zuidhollandse Dijk. Deze dijk ligt vlak ten zuiden van de bebouwingsas, is deels bebouwd en was lange tijd de grens tussen Brabant en Holland. De bebouwing heeft voornamelijk een agrarisch karakter. De overwegend eenlaagse bebouwing wordt gekenmerkt door de karakteristiek van de Langstraat en is gesitueerd op een smal, diep perceel, met de nokrichting in een lichte hoek op de straat. Ingeklemd tussen de lintbebouwing is het bedrijventerrein Berkhaag ontstaan.

Archeologie

Op de Cultuurhistorische kaart is de gemeente Waalwijk grotendeels aangeduid met lage indicatieve waarden. Gebieden tussen het buurtschap Capelle en Waalwijk hebben een middelhoge tot hoge archeologische verwachtingswaarde. Het gebied ten zuidoosten van Waalwijk, (rond de Loonse en Drunense Duinen) is aangeduid met middelhoge tot hoge archeologische verwachtingswaarden. De buurtschappen en bebouwingslinten zijn overwegend aangeduid met een hoge tot zeer hoge historische stedenbouw. Met name de bebouwingsas Vrijhoeve en Sprang worden hoog gewaardeerd. De binnenpolder Capelle en de uiterwaarden hebben een belangrijke historische geografie.

Ruimtelijke opbouw

2.2 Bedrijventerreinen

Hierna volgt een korte beschrijving van de bestaande situatie per bedrijventerrein.

2.2.1 Maasoever

Ten noorden van Waspik ligt aan een haven het bedrijventerrein Maasoever. In Maasoever zijn de milieucategorieën 4-5 mogelijk. Het bedrijventerrein ten zuiden daarvan (Scharlo) is kleinschaliger van opzet en heeft voornamelijk een locale functie. Via de afslag Waspik heeft het bedrijventerrein een uitstekende ontsluiting op de A59. Door de Kerkvaart heeft dit bedrijventerrein een aansluiting op het waterwegennet. De huidige situatie laat een verouderd en rommelig beeld zien. De bedrijvigheid maakt beperkt gebruik van de aanwezige havenfaciliteiten. De harde en onaantrekkelijke overgang naar het open polderlandschap tast de ruimtelijke kwaliteit van een groot gebied aan. De aanwezige woningen tussen de twee afzonderlijke bedrijventerreinen beperken de functionaliteit van de terreinen.

2.2.2 Scharlo

Dit bedrijventerrein ten zuiden van Maasoever is kleinschaliger van opzet en heeft voornamelijk een locale functie. Scharlo is van oorsprong gebonden aan de kern Waspik en hier is de presentatie aan de A59 een belangrijke opgave.

2.2.3 Nederveenweg

Het kleinschalige bedrijventerrein aan de Nederveenweg in Capelle vormt de noordzijde van het kruis van wegen. De bedrijven die aan de westzijde van de jachthaven zijn ontwikkeld hebben aan de oostkant een oriëntatie op de jachthaven en aan de westzijde op de Nederveenweg. Aan de westzijde van deze weg zijn een aantal lokale bedrijven gelegen welke zich met de achterzijde naar het landschap ‘presenteren’. Het gehele bedrijventerrein wordt van de A59 afgeschermd door een aantal groenstructuren. Hierdoor heeft het gebied een intieme kwaliteit gekregen. Naar het oosten wordt de intimiteit doorgezet, naar de westzijde ligt een meer open landschap.

2.2.4 Laageinde

Dit bedrijventerrein ligt direct aan de A59 zonder enige visuele belemmering. De ontsluiting van het bedrijventerrein is nogal onduidelijk. In de huidige situatie wordt de locatie gedomineerd door een tankstation met een aangrenzend autoreparatiebedrijf en een tapijtfabriek. Ten westen van het bedrijventerrein ligt een zone met kantoren en maatschappelijke functies. Deze hebben allen een presentatie naar de A59. Het beeld vanaf de weg wordt sterk bepaald door het parkeren. De huidige functies brengen een zodanig grote parkeerbehoefte met zich mee die in de huidige situatie in de openbare ruimte aan de voorzijde wordt opgelost.

2.2.5 Van Andelstraat

Op bedrijventerrein Van Andelstraat bevindt zich geen bedrijvigheid die valt onder de bestemming ‘bedrijven’, maar vooral bedrijvigheid met de bestemming ‘handel in ABC-goederen’ (auto showrooms) en in beperkte mate horeca. De gebouwen kenmerken zich door een grote gelijkvormigheid in architectuur en massa. Omdat het overwegend autodealers zijn, ontstaat er een grote homogeniteit. Ze functioneren in het algemeen goed.

2.2.6 Cartografenweg

Bedrijventerrein Cartografenweg is te karakteriseren als een representatieve kantorenlocatie. Deze bestaat uit een rijtje bedrijfsgebouwen met dezelfde leeftijd en architectuur, maat en schaal.

2.2.7 Zanddonk

Zanddonk is een groot bedrijventerrein in het zuiden van Waalwijk met grote leeftijdsverschillen tussen de bedrijven. Er is sprake van een grote mate aan menging van bedrijvigheid. Een aantal bedrijven passen ten aanzien van hun bedrijfsactiviteiten niet in het gewenste beeld van dit bedrijventerrein en er is sprake van leegstand. Naast de grootschalige bedrijvigheid met loodsen en buitenopslag, bevinden zich ook woningen en een museum op het terrein. De noordkant is het oudste en is ontstaan direct aan het Langstraat-Spoorlijntje. In het hart van Zanddonk rond de Kamerlingh Onnesweg is de eerste meubelboulevard van Nederland ontstaan. De gebouwen aan de westzijde van Zanddonk aan de N261 kenmerken zich door een grote gelijkvormigheid in architectuur en massa. Ze functioneren in het algemeen goed. Door de reconstructie van N261 zullen de gebouwen meer voorruimte krijgen. De bedrijven aan de noordzijde van de Bachlaan aan de oostzijde van Zanddonk zijn op dit moment niet zichtbaar en hebben een lage beeldkwaliteit.

2.2.8 Berkhaag

Berkhaag ligt ten zuiden van Sprang, ingeklemd tussen het lint en de Zuidhollandse dijk. De oude lijn van de Zuidhollandse dijk scheidt Berkhaag van de Kets, het bedrijventerrein van Kaatsheuvel. Het terrein kent een grote diversiteit aan soorten bedrijvigheid. Daarnaast kenmerkt Berkhaag zich door de grote hoeveelheid woningen, vaak in combinatie met een bijbehorend bedrijf op het kavel. Er is sprake van een grote verkeersaantrekkende werking door de ligging van Berkhaag. In beeldkwaliteit is een splitsing te maken. Vooral het westelijke gedeelte oogt pover. De oostkant levert op dat onderdeel een meer genuanceerd beeld op, dat per perceel varieert. De Dick Flemingstraat kenmerkt zich nu door verouderde bedrijven, verouderde infrastructuur en een lage beeldkwaliteit van openbare ruimte en architectuur.

Hoofdstuk 3 Beleid

Dit hoofdstuk omvat de beschrijving van relevante ruimtelijke beleidsdocumenten. Per document zijn de hoofdlijnen opgenomen voor zover van belang voor de bedrijventerreinen. Het sectorale beleid is beschreven in het hoofdstuk Omgevingsaspecten.

3.1 Beleid van hogere overheden

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Om ruimte te creëren voor economische groei, investeert het kabinet in wegen, spoor en water. Mensen zijn dan minder reistijd kwijt en goederen zijn sneller op hun bestemming. Ook de belangrijkste economische regio's moeten goed bereikbaar zijn. In het nieuwe ruimtelijke beleid is verder aandacht voor een gezonde leefomgeving. Provincies en gemeenten krijgen meer taken en verantwoordelijkheden.

Een van de ambities is dat in 2040 de woon- en werklocaties in steden en dorpen aansluiten op de (kwalitatieve) vraag en dat locaties voor transformatie en herstructurering zoveel mogelijk worden benut. De (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking wordt overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. De sturing op verstedelijking zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering laat het Rijk los.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is daarom de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen.

Structuurvisie Ruimtelijke ordening (PS, 2010)

De provincie Noord-Brabant heeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijke beleid tot 2025 vastgelegd in de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening.

Ten aanzien van bedrijvigheid geldt dat het merendeel van de ruimtebehoefte van bedrijven wordt opgevangen in het stedelijk concentratiegebied. Daarbij wil de provincie bereiken dat het accent voor wonen en werken sterker wordt verlegd naar de te ontwikkelen kwaliteiten, de inzet op herstructurering en het beheer van het bestaand stedelijk gebied. Ook het benutten van kansen voor functiemenging, inbreiding, herstructurering en zo nodig transformatie in het stedelijk gebied inclusief de mogelijkheden voor intensivering en meervoudig ruimtegebruik. Hierdoor is minder ruimte nodig voor stedelijke uitbreidingen.

Het stedelijk concentratiegebied biedt ruimte voor de groei van de eigen bedrijvigheid, voor de vestiging van bedrijven van buiten Noord-Brabant en voor bedrijven die vanwege hun aard, schaal of functie niet (langer) passen in de kernen in het landelijk gebied. Regionale afstemming vindt plaats via de regionale agenda´s voor werken. De provincie vindt het belangrijk dat er voldoende aanbod is voor bedrijven die hinder kunnen veroorzaken naar hun omgeving in de vorm van geluid-, stof-, geur- of verkeershinder en voor bedrijven met een extern veiligheidsrisico. Er dienen voldoende terreinen geschikt te blijven of geschikt te worden gemaakt voor de vestiging van dit soort bedrijven. Hierbij wordt expliciet rekening gehouden met de (toekomstige) ruimtevraag van deze bedrijven. Per locatie wordt de hoeveelheid ruimte met de daarbij horende inrichtingseisen, het uitgifteprotocol en de manier waarop dit wordt veilig gesteld, vastgelegd om conflicterende situaties te voorkomen. Het is daarom belangrijk dat er zorgvuldig wordt omgegaan met de beschikbare ruimte op de (middel)zware bedrijventerreinen. Bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 passen in beginsel in woon- en gemengde gebieden.

Verordening Ruimte (PS, 2012)

Provinciale Staten hebben op 11 mei 2012 de Verordening Ruimte Noord-Brabant 2012 vastgesteld. De Verordening Ruimte is op 1 juni 2012 in werking getreden. De Verordening Ruimte draagt bij aan het realiseren van de provinciaal ruimtelijke belangen. Tevens bevat het instructieregels die van belang zijn voor gemeenten bij het opstellen van bestemmingsplannen.

In de Verordening Ruimte wordt onderscheid gemaakt in bedrijventerreinen in de landelijke regio en in de stedelijke regio. De uitgeefbare ruimte op bedrijventerreinen dient in het algemeen beschikbaar te zijn voor bedrijfsactiviteiten, die vanwege hun milieuhinder, hun omvang en/of hun verkeersaantrekkende werking niet in een (gemengde) woonomgeving passen. Uit oogpunt van zuinig ruimtegebruik moet oneigenlijk gebruik van bedrijventerreinen worden voorkomen. De bedrijventerreinen moeten passend zijn in de omgeving. De volgende activiteiten zijn goed inpasbaar in een woonmilieu of gemengd milieu en worden in het algemeen geweerd op een bedrijventerrein:

• in een stedelijke regio bedrijven behorend tot de milieucategorie 1 en 2 (met uitzondering van bedrijf in milieucategorie 2 in een bedrijfsverzamelgebouw of met een kavel meer dan 5.000 m²).
• in een landelijke regio bedrijven behorend tot de milieucategorie 1.
• bedrijfswoningen;
• geen bedrijfsmatige uitoefening van administratieve diensten, detailhandel, horeca, maatschappelijke voorzieningen en leisurevoorzieningen, voor zover niet direct verband houdend met één of meer op het desbetreffende terrein gelegen bedrijven.

Bevordering van zuinig ruimtegebruik door:

• wijze van inrichting van het terrein, dat een gunstige verhouding tussen bruto en netto ruimtebeslag bevordert;
• regels voor minimale omvang van bedrijfskavels;
• regels voor op de aard van het terrein aangepaste bebouwingspercentage en bebouwingshoogte;
• regels die het oneigenlijk gebruik van terrein tegenhoudt.

In de provinciale Verordening Ruimte 2014 maakt de ladder voor duurzame verstelijking bovendien deel uit van de algemene regels via de toets op zorgvuldig ruimtegebruik.

De noordrand van het plangebied van bedrijventerreinen Maasoever is gelegen in de EHS ter plaatse van het Oude Maasje. Tevens zijn er een aantal bedrijventerreinen die grenzen aan de EHS, zie voor een nadere toelichting paragraaf Natuur.

Regionaal planningsoverleg

In de verordening ruimte is bepaald, dat er regionale planningsoverleggen dienen plaats te vinden. Dit is een platform voor een gestructureerd overleg over de hoofdlijnen van het te voeren ruimtelijke beleid van de provincie en de regio. Daarbij heeft het overleg onder andere tot doel om afspraken te maken over de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen en de monitoring van herstructurering en ontwikkeling van bedrijventerreinen. Daarbij zijn de provinciale prognoses van de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen richtinggevend.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

• Stimuleren van herstructurering c.q. transformatie o.a. door het mogelijk maken kavels samen te voegen of te splitsen.

• Tegengaan oneigenlijk ruimtegebruik en bevorderen zuinig ruimtegebruik, in het bijzonder via de ladder voor duurzame verstedelijking. Op de bestaande bedrijventerreinen is in de huidige situatie sprake van oneigenlijk ruimtegebruik. Het wegbestemmen van dergelijke functies zal echter leiden tot financiële claims. Bestaande legale situaties worden in dit bestemmingsplan daarom positief bestemd. Wel wordt voorzien in de mogelijkheid om, in geval van duurzame beëindiging van een functie, nieuwe vergelijkbare functies niet langer toe te staan.

In het hoofdstuk Beleidskeuzes worden deze punten verder uitgewerkt. De onderbouwing van de ladder voor duurzame verstedelijking is uitgewerkt in paragraaf 5.4. 

3.2 Gemeentelijk beleid

Strategische visie (Raad, 2010)

Het wensbeeld van Waalwijk vanuit de strategische visie is “De gemeente Waalwijk is een stedelijk knooppunt dat met zijn krachtige economische functie en karakteristieke kernen en omgeving een vitale schakel is in de regionale netwerken van Midden Brabant.”

Waalwijk ontwikkelt zich tot een aansprekende middelgrote regio tussen belangrijke stedelijke regio’s als Den Bosch, Tilburg en Breda. Daarbij buit zij de gunstige geografische ligging (snijpunt van belangrijke verbindingswegen) en haar perspectiefvolle kwaliteiten (bedrijventerreinen, divers samengesteld bedrijfsleven, goed opgeleide beroepsbevolking, uitstekend woon- en leefklimaat) maximaal uit. Waalwijk streeft er actief naar de positie op sociaal en economisch gebied, als aantrekkelijke industriële topregio, op eigen kracht te handhaven en verder uit te bouwen.

Coalitieprogramma 2010 – 2014

Het coalitieprogramma geeft als missie aan dat Waalwijk in 2020 een stedelijk knooppunt is dat met zijn krachtige economische functie en karakteristieke kernen en omgeving een vitale schakel is in de regionale netwerken van Brabant.

Ontwikkelingen hangen nauw samen met arbeidsmarktbeleid en regionale taakstelling. De regionale functie moet worden behouden en verder worden uitgebouwd.

De lokale bedrijvigheid in de kernen Sprang-Capelle en Waspik moet worden behouden en daar waar mogelijk, is uitbreiding een optie. Voor een aantal concrete projecten geeft het coalitieprogramma een verdere uitwerking. Voor de Taxandriaweg blijft het uitgangspunt kantoorontwikkeling en de realisering van een parkeergarage. De realisering/bekostiging van de parkeergarage is alleen mogelijk in combinatie met de kantoorontwikkeling.

In het kader van deregulering is het wenselijk dat de mogelijkheden binnen bestemmingsplannen worden verruimd. Bij de actualisatie van bestemmingsplannen moet hiermee rekening worden gehouden. De actualisatie van de bestemmingsplannen moet deze bestuursperiode voortvarend ter hand worden genomen teneinde de dienstverlening voor burgers en bedrijven aanmerkelijk te verbeteren.

Plan van aanpak Actualisering Bestemmingsplannen (Raad, 2004)

Aanleiding en doel van dit plan van aanpak is uitgelegd in het hoofdstuk Inleiding. In onderstaand schema zijn de uitgangspunten voor de te actualiseren bestemmingsplannen in het kort uitgelegd.

Uitgangspunten plan van aanpak

Actueel: De bestaande situatie en het bestaande beleid vormen het uitgangspunt voor het bestemmingsplan. In het geval van illegale bouw en gebruik behoudt de gemeente het recht om handhavend op te treden. Voornemens en nieuwe ontwikkelingen worden alleen in de bestemmingsregeling opgenomen indien ze onherroepelijk zijn op het moment dat de inspraakperiode van het (voor)ontwerpbestemmingsplan begint.

Toegankelijk: Van het bestemmingsplan wordt een analoge (schriftelijke) en een digitale versie gemaakt. Bij de opzet van het bestemmingsplan wordt daarom rekening gehouden met het kunnen opstellen van een digitaal uitwisselbare versie volgens de landelijke standaard.

Eenduidige systematiek en leesbaarheid: Het bestemmingsplan wordt steeds op dezelfde wijze opgesteld aan de hand van een handboek. Er moet gezocht worden naar een evenwicht tussen modern taalgebruik en formele juridische formuleringen.

Flexibel: Alleen regelen wat geregeld moet worden; via een zo ruim mogelijke regeling maar met behoud van kwaliteit en zo veel mogelijk flexibiliteit opnemen in de rechtstreekse bouw- en gebruiksmogelijkheden*. Daardoor zijn zo min mogelijk omgevingsvergunningen voor het afwijken van het plan en wijzigingsmogelijkheden nodig en kunnen zowel bestuurlijk, ambtelijk als voor de klant tijd en kosten worden bespaard.

Rechtszeker: De bestaande situatie is het uitgangspunt. Waar mogelijk moeten dezelfde bouw- en gebruiksmogelijkheden gelden.

*In het bestemmingsplan Bedrijventerreinen zullen wel meer afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden opgenomen worden dan in het bestemmingsplan Woonwijken. Dit vanwege het gewenste beleid op basis van de Nota Wensbeelden Bedrijventerreinen.

Sociaal Economisch beleidsplan 2006-2010 (Raad, 2005)

Waalwijk kiest in haar sociaal-economisch beleid voor de volgende doelstellingen:

• versterking van de economische structuur van de regio. Het oogmerk hierbij is het behoud, c.q. het verwerven van een zelfstandige positie in het gebied tussen Den Bosch en Tilburg;
• verdere ontwikkeling van de economische bedrijvigheid van de regio, en daarmee het zeker stellen op langere termijn van de (economische) continuïteit van de regio;
• het verbeteren van de aansluiting van vraag en aanbod op de (lokale en regionale) arbeidsmarkt;
• het verbeteren van de kwaliteit van werken, wonen en leven in deze regio (welzijn).

Milieubeleidsplan (Raad, 2010)

Dit milieubeleidsplan is opgesteld aan de hand van 9 verschillende milieuthema’s die voor de gemeente Waalwijk van toepassing zijn: water, energie en klimaat, licht, natuur en stedelijk groen, afval, bodem, externe veiligheid, geluid, luchtkwaliteit en geur. Ieder thema wordt in een apart hoofdstuk volgens dezelfde structuur besproken: als eerste paragraaf een beschrijving van de visie voor de lange termijn gevolgd door een beknopte beschrijving van de uitgangspositie voor het betreffende thema. De volgende paragraaf beschrijft welke kernwaarden of principes binnen dit thema voor Waalwijk belangrijk zijn. Omdat Waalwijk te maken heeft en krijgt met (autonome) lokale, regionale, en (inter)nationale ontwikkelingen en trends worden hiervan in de vierde paragraaf van ieder hoofdstuk de belangrijkste aangestipt. In de slotparagraaf van ieder themahoofdstuk wordt de inzet voor de komende jaren beschreven:”Waar ligt de focus van onze rol en ons inhoudelijk beleid?” Het handelen ten aanzien van milieu wordt bepaald door een aantal kernwaarden of principes, namelijk:

• Milieu heeft voor ons een eigen intrinsieke waarde;
• duurzaamheid is in Waalwijk een leidend principe;
• minder gemeentelijke uitgaven staan niet synoniem aan verschraling van de milieukwaliteit in onze gemeente;
• gekozen wordt voor tenminste behoud en waar mogelijk versterking van de milieukwaliteit;
• milieuproblemen aanpakken bij de bron.

Nota Wensbeelden, Uitgangspunten Bouwstenen Bedrijventerreinen (Raad 2012)

De nota formuleert, mede op basis van het bestaande beleid van de hogere overheden en het eigen gemeentelijke beleid, de Waalwijkse wensbeelden, uitgangspunten en bouwstenen ten aanzien van bedrijventerreinen. Hierin komen de ambities en doelen van onder andere de hiervoor genoemde beleidsdocumenten samen.

Daarbij is ook rekening gehouden met de bestaande ruimtelijke kwaliteiten van Waalwijk en de huidige situatie van de bedrijventerreinen. Deze wensbeelden, uitgangspunten en bouwstenen zijn de basis voor een gewenste doorontwikkeling van de huidige terreinen en voor een weloverwogen ontwikkeling van nieuwe terreinen. De gewenste eindsituatie en het in te zetten financiële en juridisch-planologische instrumentarium maken daar deel van uit. Daarnaast is de nota een bouwsteen voor de nieuwe structuurvisie en geeft invulling aan de groeidoelstelling van Waalwijk. Ook is de nota de noodzakelijke input geweest voor de gemeentelijke standpuntbepaling op de provinciale beleidsplannen (structuurvisie) en regels (verordening ruimte) op het gebied van werken, die voor een groot gedeelte, de context bepalen waarbinnen tot een verdere ontwikkeling van de bedrijventerreinen gekomen kan worden. Bij de nota hoort een strategie met uitvoeringsprogramma, waarin concreet wordt beschreven hoe de ambities bereikt kunnen worden. Deze strategie wordt in een latere fase uitgewerkt waarin de herstructureringsopgave en de uitleglocaties aan bod komen. De inhoud van deze nota vormt de basis van de beleidskeuzes in dit bestemmingsplan en komt daarom aan bod in het hoofdstuk Beleidskeuzes.

Detailhandelsvisie (Raad 2012)

Het detailhandelsbeleid van de gemeente Waalwijk heeft als hoofddoelen te komen tot een goede verzorgingsstructuur voor haar inwoners, een duurzame voorzieningenstructuur, voldoende werkgelegenheid en een sterk ondernemersklimaat voor haar ondernemers. Om de consument zo goed mogelijk te bedienen, wordt gestreefd naar sterke winkelconcentraties die elkaar aanvullen. Aan de ondernemers wordt bovendien zo veel mogelijk ruimte binnen de gestelde kaders geboden om in te kunnen blijven spelen op de dynamiek in de detailhandel (vernieuwing).

De visie op de detailhandelsstructuur spreekt zich ook uit over detailhandel op perifere locaties. Hierbij wordt met name uitgegaan van detailhandel op bedrijventerreinen.

De onderdelen van de Detailhandelsvisie die relevant zijn voor dit bestemmingsplan komen inhoudelijk aan bod in het hoofdstuk Beleidskeuzes.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

• Verruiming van de bestemmingsplanmogelijkheden. Voor de vertaling hiervan zie hoofdstuk Beleidskeuzes.
• Vertalen uitgangspunten Plan van aanpak Actualisering Bestemmingsplannen, zie hoofdstuk Beleidskeuzes.
• Vertalen milieubeleidsplan voor de verschillende aspecten indien relevant voor het bestemmingsplan, zie hoofdstuk Omgevingsaspecten.

• Vertalen Nota Wensbeelden, Uitgangspunten en Bouwstenen Bedrijventerreinen en Detailhandelsvisie voor de specifieke bedrijventerreinen, zie hoofdstuk Beleidskeuzes.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Naast beleidsaspecten geven ook allerlei onderzoeks- en milieuaspecten randvoorwaarden voor het op te stellen bestemmingsplan. De belangrijkste aspecten zijn onderstaand beknopt weergegeven. Een uitgebreide beschrijving per onderzoeksaspect is opgenomen in 'Bijlage 1 Onderzoeksresultaten bestemmingsplan Bedrijventerreinen'.

De conclusies vanuit de onderzoeken zijn in dit hoofdstuk als volgt vertaald:

• Uitgangspunten/randvoorwaarden bestemmingsplan:
  • 1. Aspecten die uitgewerkt moeten worden in het hoofdstuk Beleidskeuzes.
  • 2. Aspecten die direct doorwerken in het bestemmingsplan.
• Signalering:
  • 1. Aspecten die in het plangebied naast het bestemmingsplan van belang zijn.
  • 2. Aspecten die in het plangebied bij nieuwe ontwikkelingen van belang zijn die geen onderdeel uitmaken van bestemmingsplan Bedrijventerreinen vanwege het consoliderende karakter.

4.1 Natuur

Onderzoek is gedaan naar de consequenties die op kunnen treden op beschermde natuurwaarden bij het ontwikkelen en later mogelijk ook het toepassen en realiseren van de mogelijkheden binnen het geactualiseerde bestemmingsplan Bedrijventerreinen.

Flora- en faunawet

In de plangebieden zijn binnen de Flora- en faunawet beschermde soorten niet uit te sluiten. Hiervoor geldt dat bij concrete uitvoering van projecten/ontwikkelingen die binnen het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt altijd een toetsing van de Flora- en faunawet moet worden uitgevoerd.

Natura 2000-gebieden

Het optreden van (significant) negatieve effecten op kwalificerende habitattypen en habitatrichtlijnsoorten van de Natura 2000-gebieden ‘Langstraat’ en ‘Loonse en Drunense Duinen en Leemkuilen’ wordt op basis van de geboden bestemmingsplanruimte niet verwacht. Er is derhalve geen sprake van een belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Ecologische Hoofdstructuur (EHS)

Ter plaatse van het Oude Maasje is de noordrand van het plangebied van bedrijventerreinen Maasoever gelegen in de EHS. De wezenlijke waarden en kenmerken van een EHS gebied zijn beschermd. Een wezenlijke aantasting van deze EHS door het gebruik van het bedrijventerrein is niet te verwachten.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

• Het Oude Maasje bestemmen als water met natuurwaarden.
• Bestaande robuuste groenstructuren op de bedrijventerreinen waar beschermde soorten worden verwacht op nemen als groenstructuren met natuurwaarden.

Signalering

• Bij nieuwe ontwikkelingen en concrete uitvoering dient altijd een toetsing plaats te vinden op basis van de werkelijke uit te voeren activiteiten en de effecten van deze activiteiten op de natuurwaarden. In die fase kan de ingreep in detail worden uitgewerkt en kan de noodzaak voor mitigatie, ontheffing, vergunning en dergelijke worden bepaald.

4.2 Landschap en groen

In de Bomennota (vastgesteld januari 1999) is beleid geformuleerd voor het huidige en toekomstige bomenbestand van de gemeente Waalwijk. In het groenstructuurplan (vastgesteld op 6 september 2007) wordt het groene raamwerk van de gemeente Waalwijk beschreven. Tot het groene raamwerk behoren bomenlanen en bomenrijen, maar ook bermen, parken, groenstroken en landschapselementen. Hierbij zijn de meest waardevolle groene elementen in beeld gebracht: de groene hoofdstructuur. Voor een nadere toelichting zie 'Bijlage 1 Onderzoeksresultaten bestemmingsplan Bedrijventerreinen'.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

• De in het Groenstructuurplan aangegeven vlakken voor groene hoofdstructuur krijgen een passende bestemming.

Signalering

• Waardevolle en monumentale bomen zijn voldoende beschermd via de Bomennota en de APV.

4.3 Water

Het vroegtijdig betrekken van de waterbeheerder en het meewegen van het waterbelang in een ruimtelijk plan is, door middel van de Watertoets, per 1 juli 2008 verankerd in art. 3.1.6 lid 1 sub b van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De watertoets is een overlegverplichting tussen initiatiefnemer en waterbeheerder(s) en geldt onder andere voor het vaststellen van een bestemmingsplan, of een wijzigings- en uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 sub a en b Wro. De watertoets omvat het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op even wichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Het plangebied valt volledig binnen het beheersgebied van Waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwaliteit en kwantiteit) binnen het plangebied. Voor waterhuishoudkundige ingrepen is de Keur van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden zonder vergunning van het dagelijks bestuur handelingen te verrichten waardoor het onderhoud, de aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd. Voor categorie A oppervlaktewaterlichamen geldt bijvoorbeeld dat er binnen 5 meter vanaf de insteek beperkingen voor het gebruik gelden. Ook is het verboden zonder vergunning van het dagelijks bestuur te lozen op het oppervlaktewater bij een uitbreiding van het verhard oppervlak groter of gelijk aan 2000 m2, binnen een waterkering bepaalde handelingen of werkzaamheden te verrichten die de veiligheid en stabiliteit van de waterkering nadelig kunnen beïnvloeden en water af te voeren naar of aan te voeren uit, te brengen in of te onttrekken aan oppervlaktewaterlichamen in de beschermde gebieden zoals die zijn aangegeven op de Keurkaart. Indien een uitbreiding van het verhard oppervlak van 2000 m2 zal plaatsvinden bij een van de bedrijfsterreinen, is mogelijk een watervergunning nodig.

Het Waterschap verzoekt het gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht Pvc. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Voor een nadere toelichting zie 'Bijlage 1 Onderzoeksresultaten bestemmingsplan Bedrijventerreinen'.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

• De hoofdwatergangen worden als water bestemd, dit komt over het algemeen neer op de A-watergangen.
• Bij flexibiliteitsbepalingen zal indien nodig een voorwaarde opgenomen worden dat geen nadelige beïnvloeding van de waterhuishoudkundige situatie/hydrologie mag ontstaan.
• Overleg vindt plaats met waterpartijen in het kader van de Watertoets.

Signalering

• Voor regionale waterkeringen gelden mogelijk beperkingen bij ontwikkelingen en is mogelijk een watervergunning nodig vanuit de Keur.
• Bij uitbreidingen van verhard oppervlak of werkzaamheden bij oppervlaktewater is mogelijk een watervergunning nodig vanuit de Keur.
• Bij nieuwe ontwikkelingen mag geen nadelige beïnvloeding ontstaan van de waterhuishoudkundige situatie/hydrologie.
• Het waterschap adviseert het vermijden van uitlogende materialen.

4.4 Cultuurhistorie en archeologie

In de Monumentenwet 1988 is de bescherming van het archeologisch erfgoed geregeld (conform het Verdrag van Malta en het Verdrag van Valletta). Deze wet verplicht gemeenten om bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen gronden, rekening te houden met de in de bodem aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden.

De op 3 februari 2011 vastgestelde erfgoedkaart geeft middels de beleidskaart aan waar en op welke manier onderzoek noodzakelijk is in het ruimtelijk proces. De archeologische beleidskaart – bestaande uit de archeologische verwachtingenkaart en de archeologische maatregelenkaart – moet primair een helder en hanteerbaar beleidsinstrument vormen, en is het resultaat van de inventarisatie en analyse van de op dit moment beschikbare gegevens over het bodemarchief van de gemeente Waalwijk en een gemeentelijke belangenafweging waarbij archeologische kennisvermeerdering en conservering van erfgoed plaats krijgen in een bredere maatschappelijke context. Voor een nadere toelichting zie 'Bijlage 1 Onderzoeksresultaten bestemmingsplan Bedrijventerreinen'.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

• De archeologische waarden uitwerken overeenkomstig de voorkomende categorieën op de Erfgoedkaart Waalwijk:
  • 1. Categorie 1: beschermde archeologische monumenten niet in Waalwijk aanwezig;
  • 2. Categorie 2: archeologische waardevol, ingrepen in deze gebieden zijn onderzoeksplichtig bij bodemingrepen groter dan 100m2 en waar de verstoring dieper gaat dan 30 cm;
  • 3. Categorie 3: hoge verwachting, ingrepen in deze gebieden zijn onderzoeksplichtig bij bodemingrepen groter dan 500m2 en waar de verstoring dieper gaat dan 50 cm;
  • 4. Categorie 4: gematigde verwachting, ingrepen in deze gebieden zijn onderzoeksplichtig bij bodemingrepen groter dan cm 5000m2 en waar de verstoring dieper gaat dan 50 cm;
  • 5. Categorie 5: lage verwachting, alleen onderzoek bij MER plichtige projecten;
  • 6. Categorie 6: zonder archeologische verwachting, geen onderzoek.

4.5 Verkeer

In 1998 heeft de gemeenteraad het Gemeentelijke Verkeers- en Vervoerplan vastgesteld. Dit plan bevat een totaalvisie op het gebied van verkeer en vervoer. De nadruk ligt daarbij op het ontwikkelen van een evenwichtig verkeerssysteem, waarin de voorzieningen voor de auto, de fiets, de voetganger en het openbaar vervoer op elkaar worden afgestemd. Er is sprake van een integrale benadering van de verkeersproblematiek. Deze integrale benadering is noodzakelijk om te voorkomen dat knelpunten of problemen alleen maar worden verschoven door het nemen van facet dan wel ad-hocmaatregelen.

Uitgangspunt ten aanzien van parkeren en rangeren is dat dit op eigen terrein dient plaats te vinden. Voor de capaciteit wordt verwezen naar de Parkeernormennota zoals die door de gemeenteraad in de vergadering van januari 2010 is vastgesteld. Tevens dient op basis van de Bouwverordening en het Bouwbesluit voldaan te worden aan voldoende parkeer- en rangeergelegenheid.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

• Gebiedsontsluitingswegen worden bestemd als verkeer-ontsluiting. Overige wegen worden bestemd als verkeer - verblijfsgebied.
• Bij het toepassen van flexibiliteitsbepalingen is waar nodig verkeersveiligheid en voldoende parkeer- en rangeergelegenheid een voorwaarde.

Signalering

• Op basis van de Bouwverordening en het Bouwbesluit dient voldaan te worden aan voldoende parkeer- en rangeergelegenheid.

4.6 Milieuzoneringen

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige gebieden en functies, zoals woonbebouwing. Milieuzonering dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkómen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Om het begrip milieuzonering voor de praktijk te concretiseren wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten uitgegeven 'Bedrijven en milieuzonering' met daarin opgenomen de Richtafstandenlijsten voor milieubelastende activiteiten. Hierin wordt per bedrijfssoort aangegeven wat de uitstraling is in milieuhygiënisch opzicht. Deze uitstraling wordt bepaald aan de hand van een aantal aspecten. Het gaat hierbij om de aspecten geur, stof, geluid en gevaar, met daarnaast aandacht voor de indices verkeer, visueel, bodem en lucht.

De mate van uitstraling wordt vastgelegd in een zestal milieucategorieën, oplopende van bedrijvigheid met een lichte (categorie 1) naar bedrijvigheid met een zware milieuhygiënische uitstraling (categorie 6). Iedere categorie correspondeert met een bepaalde wenselijke afstand tot milieugevoelige functies.

Andersom geldt ook dat binnen een milieucirkel nieuwbouw van milieugevoelige objecten, zoals woningen, niet zonder meer is toegestaan. Dit enerzijds om de mogelijkheden van het agrarisch bedrijf niet (verder) te beperken en anderzijds om de milieugevoelige functie te beschermen.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

• Bestaande legale bedrijven en voorzieningen krijgen een passende bestemming.
• Bij het toekennen van de bestemmingen wordt rekening gehouden met de VNG-systematiek van SBI-codering. In hoofdstuk Juridische planbeschrijving wordt hier nader op ingegaan.

4.7 Geluid

Gezoneerde bedrijventerreinen

Ten behoeven van het zonebeheer is een Zonebeheerplan opgesteld. Om een juridische toetsing mogelijk te maken, wordt dit ook vertaald in een afzonderlijk bestemmingsplan Geluidtoedeling (bedrijventerrein Haven). Binnen het plangebied van het bestemmingsplan Bedrijventerreinen zijn geen gezoneerde bedrijventerreinen gelegen welke onder het Zonebeheerplan en bestemmingsplan Geluidtoedeling vallen. Wel is sprake van één geluidzoneringsplichtige inrichting op bedrijventerrein Maasoever.

Het toevoegen van een nieuwe geluidzoneringsplichtige inrichting binnen het plangebied is niet toegestaan.

Wegverkeerslawaai

In dit bestemmingsplan worden geen nieuwe geluidgevoelige bestemmingen of nieuwe wegen bij recht mogelijk gemaakt. Er is daarom geen nader onderzoek uitgevoerd naar wegverkeerslawaai. Wanneer gebruik wordt gemaakt van de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid om een nieuwe bedrijfswoning te realiseren, zal mede getoetst moeten worden aan de normen uit de Wet geluidhinder.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

• Alleen ter plaatse van de bestaande geluidzoneringsplichtige inrichting op Maasoever is een zoneringsplichtig bedrijf toegestaan met daarbij de bestaande vastgestelde geluidszone.

4.8 Luchtkwaliteit

De gemeente Waalwijk heeft een onderzoek laten uitvoeren met betrekking tot de luchtkwaliteit binnen de gemeente, op basis van de actuele modellen. Zie verder 'Bijlage 1 Onderzoeksresultaten bestemmingsplan Bedrijventerreinen'.

Signalering

In 2021 zijn er geen overschrijdingen van de normen voor fijn stof en stikstofdioxiden. Iedere uitbreiding binnen het plangebied zal vallen onder de regelgeving 'niet in betekenende mate'.

4.9 Bodem

In een bestemmingsplan dient te worden beschreven wat de bodemkwaliteit van het betreffende gebied is. Is er sprake van een bestemmingswijziging dan wordt de bodemkwaliteit beschreven met behulp van een verkennend bodemonderzoek conform de NVN 5725 en NEN 5740.

Dit bestemmingsplan is een consoliderend bestemmingsplan. Daarnaast is het betreffende gebied voor het grootste gedeelte geen eigendom van de gemeente. Er is daarom geen gebiedsdekkend bodemonderzoek uitgevoerd. Er is wel gekeken naar de informatie die bij de gemeente beschikbaar is over de bodemkwaliteit, zie 'Bijlage 1 Onderzoeksresultaten bestemmingsplan Bedrijventerreinen'.

Signalering

Bij bedrijven kan vanuit de milieuwetgeving om een bodemonderzoek gevraagd worden. Indien in het plangebied bouwinitiatieven zijn zal per initiatief gekeken worden of op basis van de Woningwet een bodemonderzoek noodzakelijk is.

4.10 Externe veiligheid

Externe veiligheid richt zich op het beheersen van activiteiten die een risico voor de omgeving kunnen opleveren, zoals transportrisico’s en risico’s die kunnen optreden bij de productie, het vervoer en de opslag van gevaarlijke stoffen in inrichtingen. Bij de (her)inrichting van een gebied bepaalt de externe veiligheidssituatie mede de ruimtelijke mogelijkheden. Per bedrijventerrein zijn in 'Bijlage 1 Onderzoeksresultaten bestemmingsplan Bedrijventerreinen' de externe veiligheidsaspecten behandeld.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

• Risicovolle inrichtingen worden aangeduid. De plaatsgebonden risicocontour wordt opgenomen indien kwetsbare objecten mogelijk worden gemaakt binnen deze contour.
• Aanpassingen vanuit het Bevi-bestemmingsplan op basis van de uitspraak Raad van State zijn verwerkt i n dit bestemmingsplan.
• De aanwezige aardgasleidingen worden bestemd, inclusief een belemmeringenstrook van 4 of 5 m afhankelijk van de werkdruk.
• Een verantwoording van het groepsrisico is opgenomen in 'Bijlage 4 Externe Veiligheid incl Verantwoording groepsrisico'. Alles overwegende wordt door het college geconcludeerd dat het verantwoord is om het bestemmingsplan Bedrijventerreinen vast te stellen.

4.11 Technische infrastructuur

Dit aspect gaat om de boven- en ondergrondse technische infrastructuur.

Binnen het plangebied loopt een hoogspanningleiding. De hoogspanningslijnen zijn belast met een zakelijk recht. Ter bescherming van de veiligheid rondom bovengrondse hoogspanningslijnen wordt ter weerszijde van de lijn een vrije strookbreedte gehanteerd. In deze strook wordt een aantal belemmeringen opgelegd ten aanzien van onder andere bebouwingen en opstallen, hoogopgroeiende beplanting en werkzaamheden. De benodigde belemmeringenstrook is afhankelijk van het spanningsniveau van de verbinding en de uitvoering van de hoogspanningslijn. De volgende hoogspanningslijn is in het plangebied aanwezig:

• Hoogspanningslijn Geertruidenberg - Waalwijk - 's-Hertogenbosch, 150 kV, belemmeringenstrook van 25 meter aan weerszijde van de hartlijn van de hoogspanningslijn. Bij werkzaamheden worden de veiligheidsvoorschriften van Tennet in acht genomen.

In het plangebied liggen de volgende soorten leidingen welke planologisch beschermd moeten worden:

• Hoofdaardgastransportleidingen;
• Persleidingen waterschap/gemeente;
• Clyde Petroleumleidingen (nat-gas).

Tot slot gelden er hoogtebeperkingen ten gevolge van:

• Straalpad (30-35 m hoog );
• Radarstation (100-140 m hoog) respectievelijk 113 m voor radarstations van defensie;
• Laagvliegroutes (30 m hoog, dit is echter geen harde norm).

Bij ontwikkelingen met een dergelijke hoogte is overleg nodig met de verantwoordelijke instantie. Een hoogte van meer dan 100 m komt niet voor in het plangebied en wordt daarom niet verder uitgewerkt.

Uitgangspunten/randvoorwaarden voor het bestemmingsplan

• Aardgasleidingen: zie paragraaf Externe veiligheid.
• Hoogspanningsleiding Geertruidenberg - 's-Hertogenbosch met de daarbij behorende beschermingszone krijgt een passende bestemming.
• Hoofdleidingen van warmwaterleidingen, (pers)leidingen waterschap, en rioolpersleidingen, met een daarbij behorende beschermende zone krijgen een passende bestemming.
• Indien nodig toetsen aan de hoogtebeperkingen vanuit straalpaden en laagvliegroutes.

4.12 Duurzaamheid

De gemeente Waalwijk wil een duurzame gemeente zijn, met als speerpunt een verduurzaming van de energievoorziening. Voor het bereiken van deze ambitie is ook een verduurzaming van de bedrijventerreinen nodig. In de duurzaamheidsparagraaf van 'Bijlage 1 Onderzoeksresultaten bestemmingsplan Bedrijventerreinen' wordt ingegaan op de betekenis van het begrip duurzaamheid in het algemeen en in relatie tot bedrijventerreinen op een aantal thema's. Veel van deze thema's kunnen echter niet via een bestemmingsplan worden geregeld. De verduurzaming moet dus vooral worden bereikt via een interactief proces waarin samen met de bedrijven gezocht wordt naar duurzame oplossingen. Het bestemmingsplan moet de keuze van oplossingen niet verhinderen.

Uitgangspunten/randvoorwaarden voor het bestemmingsplan

• Intensief ruimtegebruik als algemeen uitgangspunt.
• Rekening houden met de gevolgen van duurzaam bouwen.
• Mogelijk maken van voorzieningen voor het verduurzamen van de energievoorziening, bijvoorbeeld zonnepanelen op platte daken van bedrijfspanden.

Signalering

• Duurzaam bouwen en inrichten is van invloed bij het aanvragen van een omgevingsvergunning via regels omtrent EPC (energieprestatiecoëfficiënt) op grond van het Bouwbesluit. Voor een aantal voorzieningen met hoog en/of duurzaam rendement is ook op basis van milieuregelgeving toestemming nodig.
• Het interactieve proces met bedrijven en bewoners op basis van de Nota Wensbeelden Bedrijventerreinen en Detailhandelsvisie is positief voor een duurzame invulling van het plangebied.

Hoofdstuk 5 Beleidskeuzes

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de gemeentelijke beleidskeuzes ten aanzien van de bedrijventerreinen geschetst. Eerst worden de algemene uitgangspunten benoemd en daarna zijn de beleidskeuzes per bedrijventerrein uitgewerkt. Tot slot worden een aantal specifieke onderwerpen die van belang zijn voor het bestemmingsplan, uitgewerkt in concrete beleidskeuzes.

Eerst worden de algemene uitgangspunten benoemd en worden een aantal specifieke onderwerpen die van belang zijn voor het bestemmingsplan uitgewerkt in concrete beleidskeuzes. In een afzonderlijke paragraaf is de onderbouwing opgenomen voor de ladder voor duurzame verstedelijking. Het hieraan ten grondslag liggende onderzoek is opgenomen in Bijlage 12 Effectenanalyse uitbreiding detailhandel Zanddonk . Tot slot zijn de beleidskeuzes per bedrijventerrein uitgewerkt. 

De mogelijkheden om een gewenst beleid te formuleren ten aanzien van bedrijventerreinen via een bestemmingsplan zijn niet onbeperkt. Allereerst vormt de bestaande situatie daarbij het uitgangspunt (hoofdstuk Bestaande situatie). Vervolgens is het van belang te bepalen wat vanuit de bestaande situatie moet en mag op basis van de wettelijke kaders en het provinciaal beleid (paragraaf Beleid van hogere overheden). Binnen deze grenzen bepaalt de gemeente welke ruimtelijke ordening men graag zou willen. Daarbij wordt rekening gehouden met al bestaande gemeentelijke beleidsstukken en onderzoeken die relevant zijn voor het bestemmingsplan bedrijventerreinen (paragraaf Gemeentelijk beleid en hoofdstuk Omgevingsaspecten). Zij brengt dat in evenwicht met wat de gemeente zou kunnen (personeel, instrumenteel, financieel). Tot slot komt de uitvoering van het ruimtelijk beleid in beeld, door de gemeente zelf of door de private sector/burgers.

5.2 Algemene uitgangspunten

Naast de genoemde uitgangspunten in het hoofdstuk Beleid en hoofdstuk Omgevingsaspecten zijn de volgende uitgangspunten uit de Nota Wensbeelden Bedrijventerreinen en Detailhandelsvisie relevant voor dit bestemmingsplan.

Nota Wensbeelden Bedrijventerreinen

De uitgangspunten voor de (her)ontwikkelingsopgave zijn gekoppeld aan een aantal thema's:

Ruimte om te ondernemen

• Vanuit de ondernemers, werknemers en bewoners ontstaat een veranderende vraag naar de kwaliteit van de bedrijventerreinen. Hierop dient optimaal te worden ingespeeld;
• Er moet in kwantitatieve zin voldoende up-to-date ruimte blijven voor reguliere bedrijventerrein sectoren. Het gaat daarbij - naast de kleinere lokale gebruikers - ook om middelgrote tot grote logistieke en productiebedrijven. Daarbij is een differentiatie in kavelgrootte van belang;
• Om te kunnen reageren op de marktontwikkelingen dient bij de ontwikkeling van het beleid voor de bedrijventerreinen voldoende flexibiliteit nagestreefd te worden. Hiervoor worden in het bestemmingsplan flexibiliteitsregels opgesteld. Daarin wordt opgenomen dat bestaande bedrijven niet onevenredig mogen worden aangetast in de bedrijfsvoering bij toepassing van deze regels. Daarnaast dient de nagestreefde flexibiliteit wel te passen binnen de identiteit van de terreinen;
• De bestaande voorraad bedrijventerreinen moet goed worden benut;
• Waalwijk wil een actieve rol op het gebied van de herstructurering van haar bestaande bedrijventerreinen. Daarbij geldt dat terreinen zoveel mogelijk hun economische functie behouden. Bij enkele bedrijventerreinen wordt een gehele of gedeeltelijke transformatie als einddoel voorgesteld.

Inspelen op nieuwe markten

• Waalwijk wil ruimte bieden aan de groei van bedrijven en aan nieuwe markten/ondernemingen om daarmee in te spelen op de trends en ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt. Met name de belangstelling van bovenregionale logistieke bedrijvigheid is voor Waalwijk aantrekkelijk.
• Zo wil Waalwijk bijvoorbeeld plaats bieden aan de Value Added Logistics. Detailhandel, zorg, retail, leisure, wellness, lifescience en fitness zijn sectoren waaraan Waalwijk voldoende ruimte wil bieden. Met name op het gebied van leisure is sprake van de ontwikkeling van een Leisure Boulevard van Midden Brabant. Ook Waalwijk maakt hiervan onderdeel uit.

Investeren in infrastructuur

• Een betere bereikbaarheid en een betere doorstroming verbeteren het vestigingsklimaat voor de bedrijven. Ook is het van belang, dat de multimodale ontsluiting verder wordt ontwikkeld. Hierdoor kan de uitbreiding (middels effectief ruimtegebruik) van watergerelateerde en -gebonden bedrijvigheid gerealiseerd worden.

Terreinen met een eigen identiteit

• Clustering van bedrijvigheid, eventueel gethematiseerd, zal bijdragen aan efficiënt ruimtegebruik en gezonde ondernemingen;
• Los verspreide grootschalige en/of perifere detailhandel binnen de gemeente moet worden tegengegaan. Wel moeten er mogelijkheden voor grootschalige en/of perifere detailhandelsvoorzieningen worden geboden. Dit geldt zowel voor de groei van de bestaande bedrijven als voor de vestiging van nieuwe bedrijven. Dit dient slechts op die bedrijventerreinen mogelijk gemaakt te worden waar de uitbreiding of vestiging het karakter/de identiteit van het terrein versterkt. Nieuwvestiging van GDV en/of PDV in het bestemmingsplan moet passen binnen de vastgestelde detailhandelsvisie (oktober 2012 nr. 204X00389.067113_6). Via een flexibiliteitsbepaling in het bestemmingsplan kan vestiging van grootschalige en/of perifere detailhandel plaatsvinden op daarvoor aangewezen locaties, onder nader te bepalen voorwaarden.
• Alle bedrijventerreinen binnen Waalwijk hebben hun eigen sterke en zwakke punten. Met name zal voor de bedrijventerreinen worden gekeken naar de sterke punten. Het betreft dan de ligging van het terrein in relatie tot de woonomgeving maar ook ten opzichte van de infrastructuur. Ook de indeling van de terreinen speelt hierbij een rol. Door de nadruk te leggen op de sterke punten zal elk bedrijventerrein uniek worden ten opzichte van de andere terreinen waardoor het een eigen identiteit krijgt. Deze identiteit biedt vervolgens kansen voor een clustering van sectoren van bestaande en nieuwe bedrijven.

Milieu en duurzaamheid

• Waalwijk wil toekomstbestendige en duurzame terreinen ontwikkelen, waarbij zuinig ruimtegebruik en klimaatneutraliteit voorop staan;
• Clustering en zonering op milieucategorieën, als leidend uitgangspunt, zijn noodzakelijk voor effectief ruimtegebruik en flexibiliteit;
• Er dient aandacht te blijven voor de vestigingsvoorwaarden van bedrijven op bestaande en nieuwe bedrijventerreinen;
• Aandacht moet worden geschonken aan bestaande knelpunten welke veroorzaakt worden door milieuzoneringen (geluid & lucht). Bij het opstellen van de bestemmingsplannen worden de definitieve begrenzingen van de milieuzonering opgesteld.

De consequenties voor de verschillende bedrijventerreinen zijn opgenomen in paragraaf 5.5.

Detailhandelsvisie

Uit de detailhandelsvisie komen de volgende uitgangspunten naar voren:

• Het uitgangspunt van de Detailhandelsvisie is de keuze voor de bestaande structuur en de gevestigde ondernemers. Dit betekent dus een terughoudend beleid ten aanzien van allerlei vormen van detailhandel, die de bestaande structuren bedreigen.
• Het detailhandelsaanbod op perifere locaties kan bijdragen aan de versterking van de lokale verzorgingspositie en van de regionale aantrekkingskracht van Waalwijk. Het kan echter ook negatieve effecten met zich meebrengen voor de gewenste doorontwikkeling van Waalwijk-centrum. In de Detailhandelsvisie staat een evenwichtige versterking van zowel het centrum als de perifere detailhandel centraal. Hierbij mogen de ontwikkelingen in de periferie de ontwikkeling van Waalwijk-centrum niet frustreren. Voor detailhandel op periferie locaties wordt daarom uitgegaan van zo veel mogelijk concentratie van het aanbod op (delen van) het bedrijventerrein Zanddonk.
• Het streven is clustering van ABC-detailhandel op het bedrijventerrein van Andelstraat en aan de noordzijde van de A59 (driehoek Biesbosweg, Havenweg, Kleiweg). Het gaat dan om detailhandel in de volgende branches:
  • 1. ABC-goederen, daaronder wordt in dit plan verstaan de detailhandel in transportartikelen zoals auto's, motoren, boten, paardentrailers, aanhangwagens, caravans;
  • 2. detailhandel in autoaccessoires en -materialen (in relatie met inbouw).
• Internetafhaalpunten* worden in principe niet op bedrijventerreinen en bij voorkeur in of nabij winkelgebieden geconcentreerd. Op deze manier kan mogelijk combinatiebezoek optreden. In uitzonderingsgevallen zijn internetafhaalpunten buiten de traditionele winkelgebieden mogelijk. Dergelijke verzoeken zullen afzonderlijk worden beoordeeld en getoetst worden aan nader in beleid te bepalen voorwaarden. Internetafhaalpunten worden daarom niet in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt maar zullen worden afgewogen via een buitenplanse afwijkingsprocedure.
• Voor de winkels bij motorbrandstoffenverkooppunten wordt uitgegaan van de volgende richtlijn:
  • 1. een maximale omvang van 100 m² bvo;
  • 2. bovendien dient het assortiment gericht te zijn op automobilisten.
• Nieuwvestiging van detailhandel op de overige perifere locaties, zoals op de bedrijventerreinen in Sprang-Capelle en Waspik, wordt in principe niet toegestaan. Een uitzondering kan gemaakt worden voor zeer specifieke initiatieven. Bijvoorbeeld havengerelateerde detailhandel op de bedrijventerreinen Scharlo en Nederveenweg. Het verkopen van andere assortimenten naast het kernassortiment is in het kader van concurreren met Waalwijk-centrum, niet gewenst. Wel is in de regels ruimte geboden voor het verkopen van een beperkt percentage nevenassortiment.

Zie de verdere uitwerking in onderstaande paragrafen Specifieke Onderwerpen en Bedrijventerreinen.

Bovenstaande uitgangspunten kunnen tegenstrijdig zijn met de genoemde uitgangspunten in de hoofdstukken Beleid en Omgevingsaspecten. In de paragrafen hierna wordt in dat geval naar een evenwicht gezocht.

5.3 Specifieke Onderwerpen

Milieucategorieën

Voor het toekennen van milieucategorieën vormt de Nota wensbeelden bedrijventerreinen het vertrekpunt. Ook is rekening gehouden met de milieuzonering uit de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' van de VNG.

Uitgangspunten bestemmingsplan

Bij het bepalen van milieucategorieën is gebruik gemaakt van de volgende werkwijze:

• 1. Rondom woningen zijn buffers getrokken met de verschillende VNG-richtafstanden. Hieruit volgt waar welke milieucategorie maximaal toelaatbaar is.
• 2. Op kavelniveau zijn zonegrenzen bepaald op basis van de gewenste situatie uit de Nota wensbeelden bedrijventerreinen en de zonegrenzen van stap 1.
• 3. Wanneer hogere of lagere milieucategorieën aanwezig zijn dan in de toekomstige situatie gewenst is, is de feitelijke situatie bestemd via een maatbestemming: naast de gewenste milieucategorie wordt het bestaande bedrijf met een afwijkende milieucategorie toegestaan via een aanduiding. Er wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de aanduiding te verwijderen indien de afwijkende milieucategorie duurzaam beëindigd is.

Bedrijfswoningen
Op verscheidene bedrijventerreinen zijn bedrijfswoningen aanwezig. Niet op alle bedrijventerreinen zijn bedrijfswoningen gewenst. Uitsluitend op (delen van) Berkhaag, Laageinde, Nederveenweg en Zanddonk zijn bedrijfswoningen gewenst en kunnen ook bedrijfswoningen worden toegevoegd om combinaties wonen/werken mogelijk te maken. Op de overige bedrijventerreinen zijn bedrijfswoningen ongewenst en zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden beperkter.

Uitgangspunten bestemmingsplan

• De bestaande (legale) bedrijfswoningen zijn voorzien van een aanduiding 'bedrijfswoning' met een onderscheid in gebieden waar de bedrijfswoningen passen binnen de gewenste ontwikkelingen en gebieden waar dit niet wenselijk is.
• In de gebieden waar combinaties wonen werken wenselijk zijn, is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om bedrijfswoningen toe te kunnen voegen. In deze gebieden zijn bedrijfswoningen gewenst.
• Bij gewenste bedrijfswoningen is de aanduiding minimaal 10 x 12 meter of groter indien de bestaande bedrijfswoning groter is. Ook wordt een flexibiliteitsbepaling opgenomen om de aanduiding te kunnen verplaatsen.
• Bij onwenselijke bedrijfswoningen is de aanduiding ter plaatse van de bestaande woning opgenomen en wordt geen uitbreiding en/of verplaatsing van deze aanduiding toegestaan. Daarnaast is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de aanduiding te verwijderen indien de functie duurzaam beëindigd is.
  

Andersoortige functies 

Op de bedrijventerreinen komen, naast bedrijven, ook andere functies voor. Dit zijn onder andere (bedrijfs)woningen, detailhandel, kantoren, maatschappelijke functies en sport. In het bestemmingsplan is een onderscheid gemaakt in functies die passen binnen de Nota wensbeelden bedrijventerreinen en functies die daar niet binnen passen.

Uitgangspunten bestemmingsplan

• Functies die passen binnen de Nota wensbeelden bedrijventerreinen zijn voorzien van een algemene positieve bestemming in de vorm van een bestemming of aanduiding.
• Functies die daar niet binnen passen zijn voorzien van een maatbestemming. Naast de gewenste functies is het bestaande bedrijf met een afwijkende functie toegestaan via een aanduiding.
• Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de aanduiding te verwijderen indien de functie duurzaam beëindigd is.
  

Zuinig ruimtegebruik

Uit het oogpunt van zuinig ruimtegebruik is het wenselijk om de bedrijfsbebouwing op de bedrijventerreinen te intensiveren. Tegelijk is er de wens om de bestemmingsplanmogelijkheden te verruimen. Hierna zijn voor diverse aspecten met betrekking tot de bouwmogelijkheden beleidskeuzes geformuleerd waarbij deze wensen gecombineerd worden. De geboden mogelijkheden zijn wel zodanig gekozen dat deze in balans zijn met de aard, schaal en omvang van het bedrijventerrein en de omgeving. Ook de ladder voor duurzame verstelijking op basis van het Besluit ruimtelijke ordening en de provinciale Verordening Ruimte is een vorm van zuinig ruimtegebruik. Een uitwerking van deze 'ladder' is opgenomen in de volgende paragraaf. 

Bouwhoogte

Voor de bouwhoogtes binnen het bouwvlak gelden de volgende uitgangspunten:

• Standaard is een bouwhoogte van 15 meter mogelijk op terreinen met zwaardere milieucategorieen en/of grootschalige bouwpercelen, mits het profiel van de openbare ruimte voldoende breed is. Dit geldt voor het bedrijventerrein Maasoever.
• Standaard is een bouwhoogte van 12 meter mogelijk op terreinen met de (gewenste) functies kantoren, perifere detailhandel, gemengde economische zone, recreatie al dan niet in combinatie met lichtere milieucategorieën. Dit geldt voor de bedrijventerreinen Van Andelstraat, Cartografenweg, Zanddonk, Laageinde, Nederveenweg.
• Standaard is een bouwhoogte van 10 meter mogelijk op een terrein met kleinschalige bouwpercelen. Dit geldt voor bedrijventerrein Scharlo.
• Standaard gelden voor Berkhaag diverse hoogtes vanwege de nabijheid van woningen:
  • 1. 6 meter aan de randen aansluitend op de woonbebouwing;
  • 2. 10 of 12 meter afhankelijk van de afstand tot de woonbebouwing.
• Daarnaast geldt voor Maasoever dat rechtstreeks over 30% van het bouwvlak een hoogte van 20 meter is toegestaan.
• Via een flexibiliteitsbepaling is op Maasoever een hoogte van 30 meter over 20 % van het bouwvlak toegestaan mits dit nodig is voor doelmatige bedrijfsuitoefening en de belangen van andere bedrijven en de omgeving niet geschaad worden.
• Op de voorgaande punten kunnen uitzonderingen gelden vanwege een bijzondere situatie, bijvoorbeeld:
  • 1. Zichtstrook A59 Scharlo: 15 meter hoog
  • 2. Knooppunt A59/N261 Van Andelstraat: 20 meter hoog (gebied waar horeca is toegestaan)
  • 3. Entree meubelboulevard: 15 meter hoog

Bouwvlakken/Rooilijnen

Binnen een bouwvlak mogen bedrijfsgebouwen worden opgericht. In dit plan worden ruime bouwvlakken opgenomen vooral bepaald door de grenzen met het openbaar gebied.

Voor de rooilijnen, oftewel bouwvlakgrenzen, op de diverse terreinen gelden de volgende uitgangspunten:

• Standaard op 7 meter van de grens met het openbaar gebied voor de bedrijventerreinen met grootschalige bouwpercelen. Dit geldt voor Maasoever.
• Standaard op 5 meter van de grens met het openbaar gebied of (overwegende) woongebieden voor de overige bedrijventerreinen.
• Bedrijven zijn niet verplicht om in de rooilijn te bouwen. Er kunnen tal van redenen zijn om bebouwing verder naar achteren te situeren (bijv. ruimte voor parkeren of laden en lossen). Uit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit niet bezwaarlijk geacht. In tegenstelling tot een woonwijk mag een bedrijventerrein best een wat rafelige rooilijn hebben.
• Op de voorgaande punten kunnen uitzonderingen gelden vanwege een bijzondere situatie, bijvoorbeeld:
  • 1. Zichtstrook langs N261 Cartografenweg: 13 meter;
  • 2. Weg op Scharlo naar Maasoever: 7 meter;
  • 3. De zone tussen het bouwvlak van Sprangseweg 2/4 en de Tuinstraat: 3 meter.

Bebouwingsoppervlakte

Voor het bebouwingsoppervlak geldt dat binnen het bouwvlak een bebouwingspercentage van 100% mogelijk is (was voorheen veelal 60-70%). Dit betekent niet dat het bouwvlak ook automatisch volledig bebouwd zal kunnen worden. Op basis van de Bouwverordening en het Bouwbesluit dient namelijk op eigen terrein voorzien te worden in voldoende ruimte om te parkeren en rangeren.

Uitzondering hierop betreft de bestemmingsvlakken gelegen aan de Prof. Eykmanweg 7, 7a,7b, Nieuwe Zeine 2-8, Sprangseweg 9a-11. Deze worden voorzien van een aanduiding 'maximaal bebouwingspercentage 70%', conform het huidige bestemmingsplan.

Bouwperceel

Binnen een bouwvlak zijn ruime mogelijkheden opgenomen voor bedrijfsbebouwing. Dat betekent dat het is toegestaan bouwpercelen te splitsen en samen te voegen. Daarnaast zijn zowel verzamelingen van bedrijfsgebouwen als bedrijfsverzamelgebouwen toegestaan (zie voor het verschil de uitwerking in het hoofdstuk Juridische planbeschrijving).

Er is geen afstand geregeld tussen de bebouwing op bouwpercelen onderling. Dit betekent de mogelijkheid tot het oprichten van twee-onder-een kap bedrijfsgebouwen of aaneengesloten bedrijfsgebouwen. Hierbij dient uiteraard ook voldaan te worden aan de regels voor brandveiligheid, parkeren en rangeren op basis van Bouwverordening en Bouwbesluit. Deze regels kunnen dus de mogelijkheden in het bestemmingsplan beperken.

Om verrommeling bij bedrijfspercelen tegen te gaan is het nodig dat bij bedrijfspercelen minimaal één zijde van het bouwperceel grenst aan de openbare weg. Het is namelijk ongewenst dat er bij bedrijven achterpercelen ontstaan waar geen zicht is op de openbare weg.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

• In de hiernavolgende tabel zijn de standaard bouwmogelijkheden per bedrijventerrein samengevat voor bouwhoogte en rooijlijnen. Per bedrijventerrein kunnen aanvullingen en uitzonderingen gelden.
• Bebouwingspercentage bouwvlak 100%.
• Geen afstandseisen tussen bebouwing en bouwperceelsgrenzen.
• Samenvoegen en splitsen bouwpercelen toegestaan.
• Verzameling bedrijfsgebouwen en bedrijfsverzamelgebouwen toegestaan.
• Bouwperceel dient met minimaal één zijde aan de openbare weg te grenzen.

		Bouwhoogte	Rooilijn (tot openbaar gebied of woonpercelen)
Maasoever		15 m	7 m
Scharlo		10 m	5 m
Zanddonk		12 m	5 m
Van Andelstraat		12 m	5 m
Cartografenweg		12 m	13 m
Laageinde		12 m	5 m
Nederveenweg		12 m	5 m
Berkhaag		6/10/12 m	5 m

Signalering

• Op basis van Bouwbesluit en Bouwverordening dient wel voorzien te worden in parkeren en rangeren op eigen terrein en voldaan te worden aan brandveiligheidseisen.

5.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

In zijn algemeenheid wordt steeds meer waarde gehecht aan het zorgvuldig omgaan met het ruimtegebruik. Dit is tevens een belangrijk uitgangspunt bij een in oktober 2012 doorgevoerde wijziging van artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierin is vastgelegd dat de toelichting bij een bestemmingsplan/projectafwijking dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan de systematiek van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'; eerder ook wel SER-ladder genoemd (hierna te noemen: de ladder).

Zoals gezegd, moet de ladder verplicht toegepast worden bij ruimtelijke besluiten die een zogenaamde 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maken. In artikel 1.1.1 Bro is gedefinieerd wat hieronder valt. Een ruimtelijke ontwikkeling van detailhandel valt hier ook onder.

De ladder omvat de volgende stappen:

• a. “Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.”

Trede 0: nieuwe stedelijke ontwikkeling

Grofweg worden er in het bestemmingsplan Bedrijventerreinen 3 verruimingen op het gebied van detailhandel mogelijk gemaakt die potentieel onder de definitie 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' zouden kunnen vallen:

• Kleinschalige, havengebonden detailhandel;
• Aanpassing regeling detailhandel in ABC-goederen;
• Uitbreiding woonboulevard Zanddonk (ruimtelijk en functioneel).

In deze paragraaf wordt hierna deze verruimingen op het gebied van detailhandel nader onderbouwd.

1) Kleinschalige havengebonden detailhandel

De eerstgenoemde detailhandelsmogelijkheid is uitsluitend mogelijk na afwijking van het bestemmingsplan middels een omgevingsvergunning. Aan deze afwijking zijn voorwaarden verbonden. De relevante voorwaarden in dit kader zijn:

• a. Het brutovloeroppervlak per vestiging bedraagt niet meer dan 200 m²;
• b. Het aanbod is afgestemd op de behoefte van de havenrecreanten;
• c. De verlening van de omgevingsvergunning mag niet leiden tot onevenredige leegstandseffecten.

Deze mogelijkheid is dusdanig beperkt en daarnaast juridisch ingeperkt dat dit niet of nauwelijks effect kan hebben op de voorzieningenstructuur. Dit valt dan ook niet onder een detailhandelsontwikkeling van enige omvang zoals bedoeld in artikel 1.1.1 Bro.

2) ABC-goederen

In het geval van de afwijkingsbevoegdheid voor ABC-goederen is er sprake van een nieuwe planologische ontwikkeling op een locatie waar het voorheen niet mogelijk was, dus moet deze in beginsel worden getoetst aan artikel 3.1.6, lid 2 Bro.

Trede 1: Actuele regionale behoefte

De afgelopen jaren zijn door de slechte economische omstandigheden erg lastig geweest voor deze branche. Het aantal nieuwe auto's dat wordt verkocht is de afgelopen twee jaar met bijna 20% gedaald. Sinds 1990 is het aantal autodealers in Nederland afgenomen van circa 4.500 tot circa 2.500 in 2013. Daarbij is er sprake van schaalvergroting en samengaan van dealers. Deze schaalvergroting wordt sterk gestimuleerd door de importeurs, mede op basis van de huidige Europese distributieverordening. In de toekomst zal ook het aantal vestigingen verder moeten gaan afnemen.

Door samenvoeging van dealers en opschaling van showrooms, is er behoefte aan grote locaties en panden. Clustering blijft van groot belang om de consument compact te bedienen. Daarbij is er ruimte voor grotere showrooms en mogelijkheden om geclusterd te kunnen vestigen nodig. Dat is ook het geval in de regio Hart van Brabant (omvat de gemeenten Dongen, Gilze en Rijen, Goirle, Heusden, Hilvarenbeek, Loon op Zand, Oisterwijk, Tilburg en Waalwijk) en de drie tot het Land van Heusden en Altena behorende gemeenten Werkendam, Woudrichem en Aalburg. Er is dus sprake van een actuele regionale behoefte.

De gemeente Waalwijk wil hier ruimte voor bieden, maar wel gedoseerd. Vandaar dat ervoor gekozen is om voor deze vorm van detailhandel een afwijkingsbevoegdheid op te nemen, waarmee men onder voorwaarden mogelijkheden kan scheppen. Bij het afwegen of de omgevingsvergunning voor afwijken al dan niet verleend moet worden, moet de gemeente opnieuw voor die specifieke aanvraag toetsen aan de ladder.

Trede 2: benutting bestaande panden en leegstand

Vanwege de aard en omvang van detailhandelsvestigingen in ABC-goederen is het onmogelijk en bovendien onwenselijk om dit soort detailhandel in reguliere winkelcentra zoals het centrumgebied te vestigen. Het centrum heeft hier ook geen belang bij, aangezien het een totaal ander type bezoeker genereert en ook de benodigde bebouwing niet past bij centrumwinkelgebieden. Op Zanddonk zijn van oudsher al verschillende detailhandelsvestigingen in ABC-goederen gevestigd, ook het gemeentelijk beleid is altijd gericht geweest op de situering van dit detailhandelstype aldaar.

Trede 3: multimodale ontsluiting

Deze trede van de ladder is niet aan de orde omdat de locatie in stedelijk gebied ligt.

3) Uitbreiding woonboulevard Zanddonk

Een meer uitgewerkte onderbouwing van de ladder voor de uitbreiding woonboulevard Zanddonk is opgenomen in de bijlage Effectenanalyse uitbreiding detailhandel Zanddonk. Hierna wordt volstaan met de hoofdlijn. 

Trede 1: Actuele regionale behoefte

Versterking

De uitbreiding van Woonboulevard Zanddonk betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling nu het een detailhandelsontwikkeling van een aanzienlijke omvang is (artikel 1.1.1 Bro, definiëring begrippen). Gelet hierop is de ontwikkeling getoetst aan artikel 3.1.6. Bro, door middel van een effectenanalyse. Op basis van de effectenanalyse blijkt dat dat Zanddonk niet mee is geëvolueerd met de landelijke en regionale ontwikkelingen rondom (grotere) woonboulevards. Als dat niet alsnog gebeurt dan zal de concurrentiepositie van Zanddonk verder verslechteren, met als gevolg dat verdere vernieuwing uitblijft en het aanbod zal verschralen. Gelet hierop bestaat er in algemene zin een actuele regionale behoefte voor de uitbreiding van Zanddonk. Uit de effectenanalyse blijkt voorts dat er een actuele regionale behoefte is voor een uitbreiding van de detailhandelsmogelijkheden voor de branches waarin Zanddonk voorziet. Met het oog hierop heeft de gemeente Waalwijk al in 2012 in haar beleid (Detailhandelsvisie Waalwijk, september 2012) aangegeven dat wordt gestreefd naar een uitbouw van de Woonboulevard naar een meer compleet perifeer winkelgebied gericht op doelgericht aankopen doen. Hierbij wordt ingezet op een functionele versterking, die op haar beurt bij kan dragen aan een ruimtelijke versterking. De randvoorwaarden om dit te bereiken zijn aanwezig in de vorm van de bekendheid, de aanwezigheid van grootschalige trekkers, zicht vanaf een doorgaande route, een goede autobereikbaarheid uit een ruime regio via de A59 en de aangepaste N261 en de afstand tot Breda en Ekkersrijt. Behalve het vergroten van de variëteit aan winkelaanbod en daarmee het verhogen van de aantrekkelijkheid van het winkelgebied, zijn uitgangspunten voor de versterking:

• Zo veel mogelijk ruimtelijk concentreren in en bij de huidige woonboulevard.
• Schaalvergroting faciliteren.
• Complementariteit met en zo min mogelijk negatieve effecten voor centrum Waalwijk.

Om er zorg voor te dragen dat slechts ondernemingen die voorzien in de geconstateerde actuele regionale behoefte zich op Zanddonk kunnen vestigen, is in dit plan voorzien in een aantal beperkingen.

Branchebeperking

Om de noodzakelijke functionele versterking te bewerkstelligen, is er voor gekozen de huidige monofunctionaliteit te doorbreken en het oorspronkelijke woonthema te verbreden tot het hoofdthema “wonen, in & om het huis en buitenleven”. Daarbij wordt ingezet op het mogelijk maken van een uitbreiding van het aantal gespecialiseerde woonwinkels. Daarnaast wordt de vestiging van branches op en/of in de nabijheid van de woonboulevard mogelijk gemaakt gericht op doelgerichte aankopen gerelateerd aan het hoofdthema. Er is echter gekozen voor een duidelijke beperking in het soort branche dat zich op Zanddonk zal mogen vestigen. In de tabel hierna zijn de toegestane branches aangegeven.

Minimale oppervlakte

In het kader van uitgangspunten voor versterking zijn behalve de branchebeperkingen ook minimumeisen gesteld aan de omvang van de winkels en daarnaast maxima aan de totaal mogelijk toe te voegen winkelruimte. Voor de klassieke branche wonen is een minimummaat van 1.000 m2 bvo aangehouden met voor een beperkt deel een minimummaat van 500 m2-1.000 m2 bvo. Voor de PDV-branches doe-het-zelf, tuin en volumineuze artikelen is een minimummaat van 1.000 m² bvo aangehouden. Met deze maatvoering is het ook voor meer gespecialiseerd winkelaanbod mogelijk om zich te vestigen. Voor de overige, nieuw toegevoegde GDV-branches gaat het om 1.500 m² bvo. Grootschaligheid vormt hiervoor het uitgangspunt en landelijk geldt deze omvang als maatstaf voor grootschalig aanbod op perifere locaties. Met deze insteek wordt bereikt dat kleinschalig winkelaanbod in deze branches zich in de bestaande winkelcentra zal moeten blijven vestigen. Voor de tussencategorie van 500-1.000 m2 geldt dat dit alleen gaat om de branches van wonen (het gaat niet om winkels als Blokker, Xenos, Action et cetera welke tot een andere branche behoren dan die op het woonthemacentrum worden toegestaan) die niet in de bestaande winkelcentra gewenst zijn vanwege de gewenst concentratie aan de woonboulevard.

Maximale oppervlakte

Voor de verschillende branches zijn op basis van de analyses met betrekking tot de distributieve mogelijkheden, de marktontwikkelingen (onder andere gebruikelijke maatvoering grootschalige winkels) en de eventuele effecten op de consumentenverzorging en de detailhandelsstructuur, maximale oppervlaktes voor uitbreiding bepaald. Zie de tabel hierna. De onderbouwing van de opgenomen maximale oppervlakten volgt uit de effectenanalyse, zie bijlage 12.

Ervan uitgaande dat de winkelverkoopoppervlakte (wvo) gemiddeld 80% van de bedrijfsruimte (bvo) uit maakt, komt de maximaal mogelijke toevoeging uit op circa 35.000 m² wvo. Dat lijkt een aanzienlijke uitbreiding, maar deze is op kwantitatieve en/of kwalitatieve gronden goed te onderbouwen, zoals uit de effectenanalyse in de bijlage blijkt. In veel branches wordt ook maar de vestiging van één of hooguit twee grootschalige zaken mogelijk gemaakt gelet op het maximaal toegestane totale oppervlakte per branche. Indien de maximale mogelijkheden daadwerkelijk worden benut, dan is de omvang van de woonboulevard vergelijkbaar met Breda en blijft deze iets achter bij Ekkersrijt. Daarmee zou Noord-Brabant (weer) over drie woonboulevards beschikken met een (boven)regionale functie, goed verdeeld over het westen, midden en oosten van de Provincie.

Voorkeursvolgorde locatie

Door de gewenste concentratie in (de nabijheid van) de huidige woonboulevard en het opnemen van maximale uitbreidingsmogelijkheden is het gewenst een voorkeursvolgorde te hanteren voor de locatie van uitbreidingen:

• Huidige woonthemacentrum;
• Uitbreidingsgebied voor het woonthemacentrum ten noorden Prof. Kamerlingh Onnesweg (wijzigingsgebied 1);

Voor alle branches met uitzondering van de branche-soort wonen wordt daarnaast de volgende optie opgenomen:

• Gebied ten zuiden van het woonthemacentrum (afwijkingsgebied 1).

Conclusie

Met de nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt voorzien in een actuele regionale behoefte. Dit blijkt uit de aan dit plan ten grondslag gelegde effectenanalyse. Door het opnemen van branchebeperkingen, minimale/maximale oppervlakte en een voorkeursvolgorde voor de locatie van uitbreidingen wordt voorts gewaarborgd dat slechts ondernemingen die deze actuele regionale behoefte kunnen vervullen zich op Zanddonk kunnen vestigen.

Tabel Detailhandel Woonthemacentrum Zanddonk

Trede 2: Benutting bestaande panden en leegstand  

Er staan volgens de meest recente Locatus-gegevens in de regio enkele winkelpanden van 1.000 m² wvo of meer leeg, waarvan 1 in Waalwijk (1.400 m² wvo, verspreide bewinkeling), maar met name door hun locatie in een kleinere kern of buiten winkelgebieden zijn deze panden niet of minder geschikt voor herinvulling met grootschalige winkels met een bovenlokaal verzorgingsbereik. De vestiging van dergelijke winkels op de woonboulevard Zanddonk draagt voorts bij aan de versterking van de regionale detailhandelsstructuur. Door clustering ontstaat helderheid voor de consument en kunnen de bedrijven van elkaars aantrekkingskracht profiteren. Bovendien worden onnodige verkeersbewegingen beperkt.

Impact op leegstand

Ondanks het feit dat er distributieve ruimte (uitbreidings- en groeimogelijkheden voor de detailhandel) beschikbaar is, is het niet uit te sluiten dat er als gevolg van de veranderde concurrentieverhoudingen door de versterking van Zanddonk effecten op het bestaande winkelaanbod kunnen zijn in de regio (en in het bijzonder het centrum van Waalwijk) en dat er hierdoor elders leegstand zal ontstaan. Uit de effectenanalyse blijkt dat er sprake is van de spreiding van effecten waardoor het niet zal gaan om grote aantallen leegstaande panden en zeker niet in één plaats of winkelgebied. Deels zal het winkels in bedrijfspanden op bedrijventerreinen betreffen. Verder zal het gaan om ongunstig (bijvoorbeeld solitair) gelegen en/of verouderde winkels. Voor wat betreft het centrum van de gemeente Waalwijk blijkt dat door de ruime bestemming die op het centrumgebied rust en het schaalverschil tussen het aanbod op Zanddonk en het aanbod in het centrumgebied er slechts zeer beperkte leegstandseffecten zullen kunnen zijn. Ook op het bedrijventerrein zullen de leegstandseffecten zeer beperkt zijn gelet op het feit dat vrijwel overal primair een bedrijfsbestemming opgenomen is. Eventuele vertrekkende detailhandel kan dus eenvoudig door andere bedrijven worden vervangen. Bovendien is er binnen Waalwijk nog steeds een grotere vraag naar bedrijfspanden als dat er aanbod is. Dit blijkt onder meer uit het feit dat er geen structurele leegstand van bedrijfsobjecten is. Er is slechts sprake van frictieleegstand. Gelet op het voorgaande is de kans op structurele, onaanvaardbare leegstand afwezig.

Het bovenstaande in acht nemende, zal daarom ook van duurzame negatieve effecten op het woon-, leef en ondernemersklimaat naar verwachting geen sprake zijn.

Effecten op andere woonboulevards

Door de versterking van Zanddonk zal de concurrentie voor de bestaande middelgrote en grote woonboulevards in de omgeving van de regio Waalwijk wel iets toenemen. De concurrentiedruk voor bijvoorbeeld De Meerstoel in Oosterhout zal iets toenemen, maar dit perifere cluster heeft met name een lokale/beperkt regionale functie. In totaal zal het verdringingseffect voor de (middel)grote woonboulevards in de omgeving van de regio Waalwijk echter gering zijn, mede omdat zij beschikken over grote primaire verzorgingsgebieden (minimaal 200.000 inwoners) en er ook daar sprake zal zijn van bevolkingsgroei. Bovendien versterken deze woonboulevards zich de komende jaren ook nog. De kans op structurele negatieve effecten op deze woonboulevards is daarmee te verwaarlozen.

Effecten lokaal en regionaal

Door een versterking van woonboulevard Zanddonk wordt de (boven)regionale verzorgingsfunctie versterkt, de dynamiek in de detailhandel gefaciliteerd en de consument beter bediend (meer keuzemogelijkheden). Dit heeft positieve effecten op het woon-, leef- en ondernemersklimaat in Waalwijk en omringende gemeenten. Mede gezien de geconstateerde distributieve mogelijkheden zullen de negatieve effecten lokaal en regionaal minimaal zijn. Op voorhand kan niet met zekerheid worden uitgesloten dat er een incidenteel pand leeg zal komen te staan, maar voor de detailhandelsstructuur en de consumentenverzorging zal dat geen onaanvaardbare effecten hebben. Een versterking van Zanddonk zal naar verwachting resulteren in meer bezoekers van buiten de stad. Dit kan een positief effect hebben op het functioneren van het centrum van Waalwijk, omdat een deel van de bezoekers hun bezoek zullen combineren met een bezoek aan het centrum. Door samenwerking tussen de ondernemers van de woonboulevard en van het centrum, bijvoorbeeld op het gebied van promotie, kan het onderlinge combinatiebezoek worden gestimuleerd.

Trede 3: multimodale ontsluiting

Deze trede van de ladder is niet aan de orde omdat de locatie in stedelijk gebied ligt.

5.5 Bedrijventerreinen

Hierna is per bedrijventerrein schematisch de gewenste situatie weergegeven. Voor een volledige uitwerking van het wensbeeld, zie de Nota Wensbeelden Bedrijventerreinen. Vervolgens zijn de beleidskeuzes opgenomen die nodig zijn om het wensbeeld te vertalen in een bestemmingsplan.

5.5.1 Maasoever

Maasoever is een potentiële uitbreidingslocatie met een regionale opvangfunctie voor bedrijven die zich willen vestigen binnen een landelijke kleinschalige kern. Maasoever is daardoor geschikt voor de opvang van bedrijven die uitgeplaatst worden uit de kleinere kernen in de regio. De gewenste functie is lichte tot zware bedrijvigheid, uit de milieucategorieën 3 t/m 5.

Uitgangspunten bestemmingsplan

• In Maasoever zijn rechtstreeks bedrijven van milieucategorie 3 t/m 5 toegestaan.
• Bedrijven met een afwijkende functie en/of milieucategorie zijn aangeduid.

5.5.2 Scharlo

Scharlo is een potentiële uitbreidingslocatie met een regionale opvangfunctie voor bedrijven die zich willen vestigen binnen een landelijke kleinschalige kern. Scharlo is daardoor geschikt voor de opvang van bedrijven die uitgeplaatst worden uit de kleinere kernen in de regio. Bedrijven van milieucategorie 2 en 3 zijn gewenst.

Ter plaatse van de jachthaven is middels een afwijking havengerelateerde detailhandel toegestaan mits kleinschalig en afgestemd op de behoeften van de havenrecreanten ter plaatse.

Uitgangspunten bestemmingsplan

• In Scharlo zijn rechtstreeks bedrijven van milieucategorie 2 t/m 3.2 toegestaan.
• Bedrijven met een afwijkende functie en/of milieucategorie zijn aangeduid.
• Burgerwoningen binnen het plangebied zijn bestemd als Wonen.
• Ter plaatse van de Bestemming Recreatie - Jachthaven is een flexibiliteitsbepaling voor kleinschalige havengerelateerde detailhandel (max. 200m2) opgenomen.

5.5.3 Nederveenweg

Verkeer afkomstig van de A59 moet eerst door de smalle straat van de dorpskern om het bedrijventerrein te bereiken. In dit kader bezien is de huidige situatie niet wenselijk en gaat de visie in op het minder industrieel maken van het terrein. De gewenste functie is lichte bedrijvigheid gekoppeld aan recreatieve functies, t/m milieucategorie 2.

Daarnaast staan er op het terrein enkele bedrijfswoningen, deze kunnen ook binnen dit plan blijven bestaan. Ook kunnen bedrijfswoningen worden toegevoegd om combinaties wonen/werken mogelijk te maken.

De aanwezigheid en uitbreiding van recreatieve voorzieningen kan als een toevoeging aan de leefbaarheid gezien worden.

Uitgangspunten bestemmingsplan

• In Nederveenweg zijn rechtstreeks bedrijven met milieucategorie 1 en 2 toegestaan.
• Bedrijven met een afwijkende functie en/of milieucategorie zijn aangeduid.
• Toevoeging van bedrijfswoningen is mogelijk via een wijzigingsbevoegdheid.
• Recreatieve voorzieningen zijn rechtstreeks toegestaan met een flexibiliteitsbepaling om havengerelateerde detailhandel mits kleinschalig (max. 200m2) en afgestemd op de behoeften van de havenrecreanten ter plaatse.

5.5.4 Laageinde

Als concept voor de uitstraling van het bedrijventerrein kan de hoge kwalitatieve uitstraling van het park vanuit oostelijke richting worden doorgetrokken (Winterdijk), waardoor er een hoogwaardig terrein kan ontstaan voor de vestiging van woon-werk functies of kantoren en dat aansluit op de westelijk gelegen strook kantoren. Grotendeels passen de huidig gevestigde bedrijven niet in dit beeld, waardoor transformatie een wenselijke vorm van herstructurering is.

Uitgangspunten bestemmingsplan

• In Laageinde zijn rechtstreeks bedrijven met milieucategorie 1 toegestaan.
• Bedrijven met een afwijkende functies en/of milieucategorie zijn aangeduid.
• Voor het gedeelte ten zuiden van de (doorgetrokken) Winterdijk is een wijzigingsgebied opgenomen voor toevoeging van bedrijfswoningen dat een combinatie van de functies wonen en werken mogelijk maakt.

5.5.5 Van Andelstraat

Het park Van Andelstraat voldoet in de huidige situatie functioneel prima en er is geen directe aanleiding om veranderingen aan te brengen aan de huidige invulling van het terrein. Bedrijven zijn toegestaan t/m milieucategorie 2 en is met name gericht op handel in ABC-goederen in combinatie met bedrijfsactiviteiten (garagebedrijven) alsmede horeca.

Uitgangspunten bestemmingsplan

• In Van Andelstraat zijn rechtstreeks bedrijven met milieucategorie 1 en 2 toegestaan.
• Detailhandel in ABC-goederen en kantoren zijn in het gehele plangebied toegestaan.
• In het westen van het plangebied is voor deze zichtlocatie horeca toegestaan.

5.5.6 Cartografenweg

Aangezien de huidige situatie voldoet vanuit economisch en ruimtelijk opzicht, is het niet wenselijk om hier direct verandering in aan te brengen. Het beeld is daarom om de huidige vorm van functiemenging toe te staan en het terrein ook in de toekomst te blijven benutten als zichtlocatie.

Uitgangspunten bestemmingsplan

• In Cartografenweg zijn rechtstreeks bedrijven met milieucategorie 1 en 2 toegestaan.
• Kantoren zijn in het gehele plangebied toegestaan.

5.5.7 Zanddonk

Hoofdlijn van beleid is om Zanddonk te transformeren tot een gemengde economische zone (GEZ) ofwel een werklandschap met een focus op bedrijvigheid in de sectoren recreatie, zorg, leisure en detailhandel. Bedrijvigheid in deze vormen is reeds aanwezig.

Op Zanddonk zijn bedrijven in de milieucategorieë 2 en 3 toegestaan behalve aan de randen van dit terrein waar alleen bedrijven in milieucategorie 1 en 2 en kantoren zijn toegestaan op basis van de volgende redenen:

• Zichtzone N261 (Prof. Asserweg en Prof. Lorentzweg).
• Nabijheid van woningen (Prof. Keesomweg, Reigerbosweg, Bachlaan, Wilgenweg, Sprangseweg).
• Representatief front Halvezolenpark (Elzenweg).
• Transformatiegebied wonen/werken (ten noorden Prof. Eykmanweg en Zanddonkweg).

Voor detailhandel op periferie locaties wordt uitgegaan van zo veel mogelijk concentratie van het aanbod op (delen van) het bedrijventerrein Zanddonk, in concreto het kwadrant tussen de Prof. Kamerlingh Onnesweg, de Prof. Lorentzweg, de Prof. Keesomweg en de Reigersbosweg en het gedeelte direct ten noorden van de Prof. Kamerlingh Onnesweg. Deze clustering biedt gemak en duidelijkheid voor de consument en een vermenging van consumenten- en bedrijfsmatig (industrieel) verkeer wordt zo zoveel mogelijk voorkomen. Om te voorkomen dat de positie van de Woonboulevard verzwakt en om de huidige functie te kunnen behouden, wordt ingezet op een functionele en ruimtelijke versterking. Hiermee wordt de regio-positie van Waalwijk als koopstad versterkt en wordt de eigen inwoners meer keuze geboden. Gestreefd wordt naar een functionele uitbouw van de Woonboulevard tot een meer compleet centrum door het oorspronkelijke woonthema te verbreden tot het thema 'wonen, in & om het huis en buitenleven' (hierna genoemd: woonthemacentrum Themacentrum ). Om de bestaande woonboulevard voldoende toekomstbestendig te maken en om de beeldkwaliteit aan de Prof. Kamerlingh Onnesweg te verbeteren is het wenselijk om, naast de reeds toegestane functies, het woonthemacentrum ook aan de noordzijde van deze weg verder vorm te geven door een ruimtelijke uitbreiding. Andere grootschalige perifere detailhandel buiten de themagerelateerde branches is in een aantal zeer specifieke gevallen wellicht ook mogelijk, maar dit zal via maatwerk afgewogen moeten worden en is daarom niet verder uitgewerkt in dit bestemmingsplan. In de Detailhandelsvisie en Nota Wensbeelden Bedrijventerreinen zijn de bovengenoemde beleidskeuzes ook al grotendeels vertaald naar een concrete uitwerking voor het bestemmingsplan. Op basis van het herstelbesluit is dit verder aangevuld vanuit de vorige paragraaf over de ladder voor duurzame verstedelijking. Zie de hieronder opgenomen kaarten en het kopje Uitgangspunten bestemmingsplan. Bij de genoemde branches wordt uitgegaan van de definiëring zoals deze door Locatus wordt gehanteerd. Op basis van het herstelbesluit is deze definiëring verduidelijkt zonder de inhoud en systematiek aan te passen. Dataleverancier Locatus is een onafhankelijke organisatie op het gebied van winkelinformatie. Locatus hanteert een algemeen geaccepteerde branche-indeling voor het verzamelen van verkooppuntinformatie.

Functies - gewenste situatie

Milieuzonering - gewenste situatie

Wijzigings- en afwijkingsgebieden - gewenste situatie

Uitgangspunten bestemmingsplan

• In de randen van Zanddonk zijn rechtstreeks bedrijven met milieucategorie 1/2 en kantoren toegestaan.
• Op het middenterrein zijn rechtstreeks bedrijven met milieucategorie 2/3 toegestaan.
• Ten noorden van Prof. Eykmanweg en Zanddonkweg is het mogelijk om via een wijzigingsbevoegheid een aanduiding voor een bedrijfswoning te realiseren.
• Burgerwoningen binnen het plangebied zijn bestemd als Wonen. Via een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk een bedrijfsbestemming met al dan niet een aanduiding voor een bedrijfswoning te realiseren.
• Op geheel Zanddonk zijn bedrijven op het gebied van recreatie, zorg en leisure toegestaan.
• Detailhandel voor het woonthemacentrum is vanaf een minimum brutovloeroppervlak (bvo) toegestaan:

• 1. 1000 m2 bvo voor thematische detailhandel en voor de branche-soort wonen 500 tot 1.000 m2 bvo indien hierna expliciet aangegeven.
• 2. 1500 m2 bvo voor themagerelateerde detailhandel.

• Voor detailhandel voor het woonthemacentrum is per branche een maximum brutovloeroppervlak voor totaal Zanddonk geregeld (bestaand + uitbreiding). Voor het uitbreidingsdeel is het volgende opgenomen: voor de branche-soort wonen en tuinartikelen 10.000 m2 en voor de overige branches variërend van 2.000-4.000 m2. Van de 10.000 m2 uitbreiding voor de branche-soort wonen mag maximaal 3.000 m2 toegevoegd worden aan winkels met een oppervlak van 500 tot 1000 m2.
• Bij vestiging van detailhandel voor het woonthemacentrum is de volgende voorkeursvolgorde geregeld:

• 1. Woonthemacentrum
• 2. Wijzigingsgebied 1

• Voor alle branches met uitzondering van de branche-soort wonen is daarnaast de volgende optie opgenomen:

• 1. Afwijkingsgebied 1

• Binnen het "Themacentrum" zijn rechtstreeks winkels toegestaan met een minimale oppervlakte van 500 m2 bvo en 400 m2 wvo in de volgende thematische branches:
  • 1. detailhandel in woninginrichtingsartikelen (meubelen, woontextiel, slaapkamerinrichting, meubel- annex woontextielwinkels);
  • 2. detailhandel in parket-, laminaat- en houtvloeren;
  • 3. detailhandel in tuinmeubelen;
  • 4. detailhandel in keukens, badkamers, sanitair en tegels;
  • 5. bouwmarkten en andere aanbieders van doe-het-zelfartikelen;
  • 6. tuincentra (inclusief dierenbenodigdheden en -voeding) en andere aanbieders van tuinartikelen;
  • 7. detailhandel in themagerelateerde volumineuze artikelen zoals haarden, zonwering, tuinhuisjes, buitenspeeltoestellen, zwembaden, tuinbeelden, etc.
• Binnen het "Themacentrum" zijn daarnaast rechtstreeks winkels toegestaan met een minimale oppervlakte van 1.500m2 bvo en 1.200 m2 wvo in de volgende themagerelateerde branches:
  • 1. detailhandel in bruin-, wit, en grijsgoed;
  • 2. zeer gespecialiseerde (outdoor)sport (zoals tenten en kampeerartikelen, ruitersport, golfsport, surf/watersport/jachtsport);
  • 3. dierenwinkel;
  • 4. baby(woon)winkel;
  • 5. rijwielen.
• Ten zuiden van de Prof. Kamerlingh Onnesweg buiten het "Themacentrum" is detailhandel in de genoemde themagerelateerde branches met een minimale oppervlakte van 1.500 m2 bvo en 400 m2 wvo ook mogelijk met een flexibiliteitsbepaling indien de genoemde themagerelateerde branches niet in het themacentrum inpasbaar zijn.
• Ten zuiden van de Prof. Kamerlingh Onnesweg buiten het "Themacentrum" is detailhandel voor volumineuze goederen met een minimale oppervlakte van 500 m2 bvo en 400 m2 wvo ook mogelijk via een flexibiliteitsbepaling voor de volgende thematische branches:
  • 1. bouwmarkten en andere aanbieders van doe-het-zelfartikelen;
  • 2. tuincentra (inclusief dierenbenodigdheden en -voeding) en andere aanbieders van tuinartikelen;
  • 3. detailhandel in volumineuze artikelen zoals haarden, zonwering, tuinhuisjes, buitenspeeltoestellen, zwembaden, tuinbeelden, grafzerken, etc.
• Ten noorden van de Prof. Kamerlingh Onnesweg buiten het "Themacentrum"  woonthemacentrum is detailhandel in ABC-goederen mogelijk via een flexibiliteitsbepaling voor de volgende branches:
  • 1. detailhandel in transportartikelen zoals auto's, boten, caravans, motoren, paardentrailers, aanhangwagens;
  • 2. detailhandel in autoaccessoires en -materialen (in relatie met inbouw).
• Uitbreiding van het "Themacentrum"  woonthemacentrum aan de noordzijde van de Kamerling Onnesweg is onder voorwaarden mogelijk via een flexibiliteitsbepaling.
• Uitbreiding van detailhandel voor het woonthemacentrum ten zuiden van het huidige woonthemacentrum is onder voorwaarden mogelijk via een flexibiliteitsbepaling, behalve voor de branche-soort wonen.

5.5.8 Berkhaag

Gezien de samenstelling en de eigenschappen van het terrein worden kansen gezien om terrein Berkhaag deels te herbestemmen voor bedrijvigheid in combinatie met woningen onder bepaalde voorwaarden. Door de overgang tussen woningen en bedrijvigheid vloeiender en minder direct te maken kan er een soort tussenzone gecreëerd worden. Daarnaast is het ook wenselijk om in de nieuwe situatie rekening te houden met de aanwezigheid van woningen.
Gekozen is voor een combinatie van wonen en werken. Idee hierachter is om een goede ruimtelijke inpassing te creëren tussen de lintbebouwing en het resterende deel van het bedrijventerrein met daarachter de Kets. Er is gekozen voor deze woonwerk combinatie om zowel bij de lintbebouwing als de achterliggende bedrijven geen belemmeringen te vormen.

Dit kan vorm worden gegeven door aan de zijden van het bedrijventerrein die aan de woongebieden grenzen maximaal categorie 2 bedrijven toe te staan en combinaties van wonen en werken in de vorm van bedrijfswoningen. Binnen de andere deelgebieden zouden ook categorie 3 bedrijven zonder bedrijfswoningen denkbaar kunnen zijn.

Vanuit het behoud van de lokale verzorgingsstructuur wordt een flexibiliteitsbepaling opgenomen voor bepaalde dienstverlening die qua aard, schaal en omvang niet in het lint passen maar wel van belang zijn voor de lokale verzorgingsstructuur, waarbij geen zelfstandige detailhandel en horeca wordt toegestaan.

Uitgangspunten bestemmingsplan

• In Berkhaag zijn aan de zijden die grenzen aan de woongebieden rechtstreeks bedrijven met maximaal milieucategorie 2 toegestaan.
• In het middendeel zijn rechtstreeks bedrijven met maximaal milieucategorie 3 toegestaan.
• Bedrijven met een afwijkende functies en/of milieucategorie zijn aangeduid.
• In het gebied waar maximaal milieucategorie 2 is toegestaan is het via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk om bedrijfswoningen toe te voegen.
• Voor dienstverlening niet passend in het lint maar wel van belang voor de lokale verzorgingsstructuur, is een flexibiliteitsbepaling opgenomen.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Algemene regels

In het bestemmingsplan zijn algemene regels opgenomen. De algemene regels zijn voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan gelijk. Deze regels zijn opgenomen in de hoofdstukken 'Inleidende regels', 'Algemene regels' en 'Overgangs- en slotregels'. De volgende artikelen en de daarbij behorende regels zijn in de afzonderlijke hoofdstukken opgenomen:

• Begrippen (hoofstuk 1 Inleidende regels).
• Wijze van meten (hoofstuk 1 Inleidende regels).
• Anti-dubbeltelbepaling (hoofdstuk 3 Algemene regels).
• Algemene bouwregels (hoofdstuk 3 Algemene regels).
• Algemene afwijkingsregels (hoofdstuk 3 Algemene regels).
• Algemene wijzigingsregels (hoofdstuk 3 Algemene regels).
• Bevi (hoofdstuk 3 Algemene regels).
• Overgangsregels (hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels).
• Slotregel (hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels).

De in de voorgaande hoofdstukken genoemde uitgangspunten voor het bestemmingsplan zijn in de bovengenoemde regels van het bestemmingsplan uitgewerkt.

Duurzaam beëindigd

In de begripsbepalingen is het begrip 'duurzaam beëindigd' als volgt gedefinieerd: "een activiteit wordt meer dan 12 maanden niet uitgevoerd." Hiermee wordt bedoeld dat het bedrijf al een jaar niet meer als zodanig wordt gebruikt of leegstaat en er in dat jaar geen herstart heeft plaatsgevonden. Het tijdelijk verbouwen/aanpassen van het bouwwerk mits tijdelijkheid afgebakend (in tijd en omvang) en aantoonbaar is, valt niet onder het begrip 'duurzaam beëindigd'.

Dit begrip is opgenomen om ongewenste of afwijkende functies planologisch te verwijderen middels een wijzigingsbevoegdheid, zie subparagraaf 6.2.1.2 Afwijkende functies. Voorwaarde hierbij is dat het bedrijf duurzaam is beëindigd.

Bestaand

Bij elke bestemming wordt een bepaling opgenomen met een regeling voor bestaande bouwwerken welke afwijken van de regels. In artikel 1 'Begrippen' is het begrip 'bestaand bouwwerk' opgenomen.

Bevi

In het artikel 'Bevi' zijn de regels omtrent Bevi-inrichtingen opgenomen. De regels van het artikel Bevi zijn afgestemd op het vigerende bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen en Bevi' en de benodigde aanpassingen op basis van de uitspraak van de Raad van State. Momenteel valt de mijnbouwindustrie niet onder de bevi-regelgeving. Bedrijven die onder deze categorie, zijn dan ook niet opgenomen in het artikel met betrekking tot Bevi. Dit zal hoogst waarschijnlijk in de tweede helft van 2013 veranderen. Waar dit aan de orde is, kan gebruik gemaakt worden van de wijzigingsbevoegdheden.

Bevi-inrichtingen en 10-6 contouren

De gronden van de Bevi-inrichtingen zelf zijn aangeduid op de verbeelding, met de aanduiding ' specifieke vorm van bedrijventerrein - bevi'. Ter plaatse van deze aanduiding zijn Bevi-inrichtingen toegelaten. De exacte activiteiten zijn per bedrijf vastgelegd in artikel 20. Via een afwijking kunnen de in dit artikel genoemde activiteiten onder voorwaarden worden veranderd.

De vergunde plaatsgebonden risicocontour 10-6 van de Bevi-inrichtingen wordt op de verbeelding aangegeven middels de aanduiding 'veiligheidszone - bevi', voor zover deze is gelegen buiten de eigen perceelsgrens van de betreffende Bevi-inrichting en ter plaatse van bestemmingen waar personen structureel aanwezig zijn (zoals andere bedrijven). Hierbinnen zijn geen (beperkt) kwetsbare objecten toegestaan, met uitzondering van de herbouw van bestaand beperkt kwetsbare gebouwen op dezelfde locatie, met uitzondering van de herbouw van bestaand beperkt kwetsbare gebouwen op dezelfde locatie. De begrippen die gebruikt worden in artikel 20 zijn opgenomen in artikel 1. het gaat om de definities van (beperkt) kwetsbare objecten, Bevi-inrichting, veiligheidszone - bevi, geprojecteerd (beperkt) kwetsbaar object, GR en PR. Overigens kan een kwetsbaar object zich ook kan beperken tot een deel van een gebouw. Dit om binnen een bedrijf onderscheid te kunnen maken tussen het bedrijfskantoor, waar zich relatief veel mensen bevinden en het bedrijfsgebouw, waar veel minder mensen aanwezig zijn. In dergelijke gevallen is alleen het bedrijfskantoor kwetsbaar en niet de rest van het bedrijfsgebouw. Wij kiezen er daarbij voor om de definitie zoals deze al gold voor Brzo-bedrijven precies gelijkluidend te laten zijn voor Bevi-bedrijven. Daarmee is het onderscheid tussen beide niet meer van toepassing en zal dan ook niet meer in het bestemmingsplan terugkomen. Het aanpassen van de begripsbepaling voor kwetsbare objecten heeft ook consequenties voor de begripsbepaling van beperkt kwetsbare objecten. Om deze reden is die begripsbepaling dan ook aangevuld. Verder hebben we de definities van een geprojecteerd (beperkt) kwetsbaar object opgenomen, omdat deze in een wijzigingsbevoegdheid een rol spelen.

Wijzigingsbevoegdheden  

In artikel 20 is een aantal wijzigingsbevoegdheden opgenomen voor:

- het verwijderen van de aanduidingen 'specifieke vorm van bedrijventerrein - bevi' en 'veiligheidszone - bevi' als de betreffende Bevi-inrichting is opgeheven;

- het verkleinen van de aanduiding 'veiligheidszone - bevi' onder voorwaarden;

- het vergroten van de aanduiding 'veiligheidszone - bevi' onder voorwaarden;

- het vergroten van de aanduiding 'veiligheidszone - bevi' over een (geprojecteerd) beperkt kwetsbaar object en/of geprojecteerd kwetsbaar object, onder voorwaarden;
- het wijzigen van de aanduiding 'veiligheidszone - bevi' indien aanpassing van de in de Revi opgenomen rekenmethode daartoe aanleiding geeft.

6.2 Bestemmingen

6.2.1 Bestemming Bedrijventerrein

Het grootste gedeelte van het plangebied is bestemd met de bestemming 'Bedrijventerrein'. Daarbinnen zijn functies nader vastgelegd door middel van aanduidingen.

6.2.1.1 Milieucategorieen

De toegestane milieucategorieën zijn aangeduid. Bedrijven met een afwijkende milieucategorie zijn voorzien van een aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - afwijkende milieucategorie'. In een bijlage bij de regels is per adres aangegeven welke bedrijfsactiviteit met een afwijkende milieucategorie is toegestaan ter plaatse van deze aanduiding.

6.2.1.2 Afwijkende functies

Andere functies dan bedrijven zoals bijvoorbeeld kantoren, bedrijfswoningen en detailhandel zijn aangeduid met verschillende aanduidingen.

In Bijlage 3 van de regels zijn (ongewenst) afwijkende functies opgenomen, gespecifieerd per adres en type functie, die zijn aangegeven middels de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - afwijkende functie'. Hiervoor is een zogenaamde uitsterfregeling opgenomen die het mogelijk gemaakt dat, indien de genoemde functies gedurende minimaal één jaar worden gestaakt, de gronden niet meer in gebruik mogen worden genomen ten behoeve van die afwijkende functie. Indien het gebruik van deze gronden overeenkomstig de aanduiding duurzaam beëindigd is, mag de betreffende aanduiding middels een wijzigingsbevoegdheid worden verwijderd.

6.2.1.3 Detailhandel

Bij de afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden voor detailhandel is een voorwaarde opgenomen dat geen structurele leegstandseffecten mogen ontstaan. Hiermee wordt bedoeld dat bij de toepassing van de afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden deze voorwaarde getoetst moet worden op basis van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' van artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Detailhandel voor het woonthemacentrum is onder voorwaarden toegelaten ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - woonthemacentrum'. Op basis van het herstelbesluit is hiertoe in bijlage 5 van de regels een tabel toegevoegd waarin de minimale en maximale oppervlakte detailhandel voor diverse branches is geregeld in relatie tot het woonthemacentrum op Zanddonk.

Bij vestiging van detailhandel voor het woonthemacentrum wordt de volgende voorkeursvolgorde geregeld:

• 1. Aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - woonthemacentrum'.
• 2. Wijzigingsgebied 1.

Voor alle branches met uitzondering van de branche-soort wonen wordt daarnaast in de flexibiliteitsbepalingen de volgende optie opgenomen:

• 3. Afwijkingsgebied 1.

Vanwege het herstelbesluit is vervallen:

• Thematische detailhandel van 500 tot 1000 m2 bvo, behalve zoals voor de branche-soort wonen is aangegeven.
• Thematische en themagerelateerde detailhandel indien dit voor die betreffende branche groter wordt dan toegestane maximale oppervlakte voor geheel Zanddonk.

6.2.1.4 Wijze toekenning van het bestemmingsvlak

Het bestemmingsvlak is toegekend op basis van de feitelijke situatie, de vigerende juridische situatie en de kadastrale grenzen. Allereerst is onderzocht wat de feitelijke situatie is. Vervolgens is bekeken wat de vigerende juridische situatie is. Indien de vigerende juridische situatie afwijkt van de feitelijke situatie is onderzocht wat het gemeentelijke voornemen is met deze gronden. Daarbij dient in ogenschouw genomen te worden dat, als vigerende rechten worden ingeperkt, er een risico ontstaat op planschade.

Voor het bepalen van de bestemmingsgrenzen is in eerste instantie gebruik gemaakt van de kadastrale grenzen. Wanneer dit onvoldoende houvast biedt of leidt tot overduidelijke fouten, wordt teruggegrepen naar de GBKN. Daarbij dient in ogenschouw te worden genomen dat het bestemmingsvlak op een dusdanige wijze is ingetekend dat de bedrijven worden voorzien van de bestemming 'Bedrijventerrein'. De wegen die het gebied ontsluiten zijn bestemd met de bestemming 'Verkeer - Ontsluiting'. De overige wegen en openbaar gebied zijn bestemd met de bestemming 'Verkeer - Verblijf'. De onderstaande afbeelding illustreert de systematiek.

Wijze van toekenning bestemmingsvlak

De grens tussen de bestemming 'Bedrijventerrein' en de bestemming 'Verkeer' wordt bepaald door de kadastrale lijnen. Zie navolgende afbeelding.

Uitsnede van luchtfoto met kadastrale kaart (Haven I-IV)

6.2.1.5 Bebouwing

Naast bestemmingsvlakken zijn er bouwvlakken opgenomen. De bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen de bouwvlakken.

De maatvoering van de bebouwing is vastgelegd op de verbeelding en in regels. De bouwhoogte van de bedrijfsgebouwen is vastgelegd op de verbeelding. De overige maatvoeringen is vastgelegd in de regels, zoals de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De maatvoeringen van de bedrijfswoningen is geregeld door middel van de maximale contour.

6.2.1.6 Bouwperceel bedrijven

In de SVBP 2008 is een begripsomschrijving van het begrip 'bouwperceel' opgenomen:

Bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Op basis van jurisprudentie (26 mei 2004/AB 2004, 250) moet bij het bepalen van het bouwperceel in beginsel uitgegaan worden van het bestaande kadastrale perceel, omdat op deze wijze geen afbreuk gedaan wordt aan de gevestigde bouwmogelijkheden voor de rechthebbenden op de aangrenzende kadastrale percelen.

Als betrokken percelen echter aan één economische eigenaar toebehoren, kunnen verschillende kadastrale percelen als één bouwperceel worden gezien. In die situatie wordt namelijk niet te kort gedaan aan het belang van de rechthebbende(n) op deze percelen. Tevens dient dan sprake te zijn van een bij elkaar behorende bebouwing. In ruimtelijke zin moet sprake zijn van één bouwperceel. Daarvan is in ieder geval sprake indien sprake is van één hoofdgebouw, gezamenlijke entree, gemeenschappelijke voorzieningen.

Om verrommeling bij bedrijfspercelen tegen te gaan is het nodig om bij bedrijfspercelen op te nemen dat minimaal één zijde van het bouwperceel moet grenzen aan de openbare weg. Het is namelijk ongewenst dat er bij bedrijven achterpercelen ontstaan waar geen zicht is op de openbare weg. Het volgende begrip wordt opgenomen:

Bouwperceel bedrijven:

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten en waarbij minimaal één zijde van het bouwperceel aan de openbare weg is gelegen.

6.2.1.7 Bedrijfsverzamelgebouw

In het plangebied zijn verscheidene bedrijfsverzamelgebouwen en verzamelingen van bedrijfsgebouwen aanwezig. Bij de huidige bestemmingsplansystematiek loopt de gemeente tegen het probleem aan dat de bedrijfsverzamelgebouwen kadastraal gesplitst zijn of worden. Dit heeft tot gevolg dat het bedrijfsverzamelgebouw niet is voorzien van één bouwperceel maar van meerdere bouwpercelen (zie ook de uitleg in 6.2.1.6). Bij de bestemmingsregelingen voor bedrijfsverzamelgebouwen kan dan ook geen gebruik gemaakt worden van het begrip 'bouwperceel'. Voor bedrijfsverzamelgebouwen wordt een aanpassing gemaakt op de bestemmingssystematiek. In de bestemmingsomschrijving van de bestemming 'Bedrijventerrein' worden bedrijfsverzamelgebouwen en verzamelingen van bedrijfsgebouwen mogelijk gemaakt. In artikel 1 'Begrippen' worden de volgende definities opgenomen:

Bedrijfsverzamelgebouw

Een verzameling van onzelfstandige bedrijfsruimten binnen één gebouw op één 'bouwperceel bedrijf'.

Verzameling bedrijfsgebouwen

Een verzameling van zelfstandig functionerende bedrijfsruimten binnen twee of meer aaneengebouwde gebouwen op meerdere 'bouwpercelen bedrijven'.

 

De toegestane bedrijfsactiviteiten wordt op dezelfde wijze geregeld als bij de overige bedrijven. Ook het parkeren wordt op dezelfde wijze geregeld als bij de overige bedrijven. De parkeernormen zijn namelijk gekoppeld aan vierkante meters bedrijfsoppervlak. Het begrip bouwperceel speelt hier geen rol.

6.2.2 Overige enkelbestemmingen

Door het opnemen van de bestemming 'Bedrijventerrein' is een groot gedeelte van het plangebied voorzien van een bestemming. Naast deze bestemmingen zijn de volgende bestemmingen opgenomen:

• Agrarisch met waarden - Openheid;
• Groen;
• Recreatie - Jachthaven;
• Verkeer - Ontsluiting;
• Verkeer - Verblijf;
• Water;
• Wonen.

6.2.2.1 Agrarisch met waarden - Openheid

Enkele percelen zijn voorzien van de bestemming 'Agrarisch met waarden - Openheid'. Deze gronden worden momenteel nog gebruikt voor agrarisch grond gebruik. Gebouwen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan.

6.2.2.2 Groen

De groenstroken en groenvoorzieningen, welke zijn aan te merken als structuurgroen, zijn voorzien van de bestemming 'Groen'. Deze gronden zijn tevens bestemd voor het behoud en herstel van landschappelijke, cultuurhistorische en natuurwaarden. Binnen deze bestemming is het bouwen van gebouwen niet toegestaan.

6.2.2.3 Recreatie - Jachthaven

De jachthavens op het bedrijventerrein Scharlo en Nederveenweg worden bestemd met de bestemming 'Recreatie - Jachthaven'. Daarbij zijn regels opgenomen voor bijbehorende specifieke voorzieningen, zoals detailhandel en horeca. Op het aangrenzende bedrijventerrein Nederveenweg is door middel van een aanduiding recreatie de vestiging van recreatieve voorzieningen mogelijk gemaakt.

Voor wat betreft de bebouwingsmogelijkheden binnen de bestemming 'Recreatie - Jachthaven' is aangesloten bij de bestemming 'Bedrijventerrein'.

6.2.2.4 Verkeer - Ontsluiting

De bestemming 'Verkeer - Ontsluiting' is opgenomen voor de ontsluitingswegen in het plangebied. Deze wegen zijn met name gericht op de afwikkeling van het doorgaande verkeer.

6.2.2.5 Verkeer - Verblijf

In de bestemming 'Verkeer - Verblijf' zijn de wegen, niet zijnde ontsluitingswegen, opgenomen. Ook verblijfsvoorzieningen, zoals het parkeren, maakt onderdeel uit van deze bestemming.

6.2.2.6 Water

Het water in het plangebied is bestemd met de bestemming 'Water'. Binnen de bestemming 'Water' is de aanduiding 'jachthaven' opgenomen om de aanlegsteigers en ligplaatsen bij de jachthavens mogelijk te maken.

6.2.2.7 Wonen

De burgerwoningen in het plangebied zijn voorzien van de bestemming 'Wonen'. Bij het opstellen van deze bestemming is aangesloten bij de overige bestemmingsplannen in de gemeente Waalwijk. Dit heeft tot gevolg dat woningen enkel zijn toegestaan binnen het 'bouwvlak' en de 'maximale contour'.

Het ‘bouwvlak’ van het hoofdgebouw staat op de verbeelding aangegeven. Bijgebouwen mogen ook binnen het bouwvlak worden gebouwd. Vanuit de gedachte ‘waar het meerdere mag, mag het mindere ook’ gelden voor deze bijgebouwen dezelfde bouwvoorschriften als voor hoofdgebouwen. Afhankelijk van de vormgeving van de bestaande woning is voor het bouwvlak een breedte van 10 m en een diepte van 12 m aangehouden of een diepte van 10 m en een breedte van 12 m.

Voor de hoogte en het dak van hoofdgebouwen is in de regels een flexibele regeling opgenomen, de zogenaamde 'maximale contour'. Centraal staat het formuleren van een omtrek waarbinnen zowel hoofdgebouwen als bijgebouwen zijn toegestaan. Deze ‘maximale contour’ wordt opgebouwd vanuit het bouwvlak.

Ter plaatse van het bouwvlak bedraagt de goothoogte van de ‘maximale contour’ de op de verbeelding aangegeven hoogte. Vervolgens wordt vanaf deze goothoogte een dakvlak bepaald door een hellingshoek van 45 graden tot aan de op de verbeelding aangegeven bouwhoogte. Hierdoor ontstaat als het ware een drie-dimensionale trapeze-vorm welke aan twee zijden schuin en twee zijden loodrecht is met een symmetrisch profiel. Een eenvoudige wijze om de ‘maximale contour’ te bepalen is in een aantal stappen:

• 1. vanuit bouwvlak de maximale goothoogte bepalen ter plaatse van breedtelijnen of dieptelijnen;
• 2. vanuit goothoogte dakvlak van 45 graden bepalen zodat een driehoek ontstaat;
• 3. de driehoek aftoppen op de maximale bouwhoogte zodat een trapeze-vorm ontstaat.

Indien goot- en bouwhoogte op de verbeelding gelijk zijn, stap 2 en 3 weglaten. De ‘maximale contour’ bestaat dan uit een kubus-vorm.

Maximale contour in beeld

Voor het de hoogte en het dak van het hoofdgebouw mag de gehele ‘maximale contour’ benut worden. Binnen deze maximale omtrek, is daarnaast ook het bouwen van een plat dak, dakvlak met een helling van meer dan 45 graden, rond dak, topgevel of andere rechtopgaande gevelconstructie toegestaan. Om dergelijke constructies mogelijk te maken is gebruik gemaakt van het zogenaamde ‘envelop-principe’ welke in de regels de vorm van een trapeze heeft. Dit houdt in dat binnen een bepaalde voorgeschreven trapezevorm ook andere dakvormen zijn toegelaten mits de voorgestelde dakoplossing van het bouwplan blijft binnen de gestelde maximale contouren.

Wat betreft bijgebouwen wordt onderscheid gemaakt in twee soorten bijgebouwen: aangebouwde en vrijstaande bijgebouwen. Bijgebouwen moeten in principe altijd achter de voorgevelrooilijn hoofdgebouwen gesitueerd worden. Vóór de voorgevelrooilijn mogen aangebouwde bijgebouwen slechts in zeer beperkte mate opgericht worden.

6.2.3 Dubbelbestemmingen

Naast de enkelbestemmingen zijn ook dubbelbestemmingen opgenomen. Deze bestemmingen bedekken enkelbestemmingen en zorgen ervoor dat specifieke waarden worden beschermd.

6.2.3.1 Leidingen

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. De regelingen omtrent buisleidingen zijn afgestemd op dit nieuwe besluit.

Daarnaast is een hoogspanningsverbinding aanwezig in het gebied. Ook deze verbinding wordt voorzien van de dubbelbestemming 'Leiding'. Voor de hoogspanningsverbinding worden hoogspanningsmasten mogelijk gemaakt binnen de bestemming.

6.2.3.2 Archeologie

De dubbelbestemmingen ten behoeve van archeologie zijn afgestemd op het archeologiebeleid van de gemeente. Op de archeologische beleidskaart van de gemeente Waalwijk zijn de verschillende archeologische verwachtingswaarden weergegeven. In het plangebied komen drie categorieën van archeologische waarden voor, te weten:

• Cat. 2. Gebied van archeologische waarde;
• Cat. 3. Gebied met een hoge archeologische verwachting;
• Cat. 4. Gebied met een gematigde archeologische verwachting;

In artikel 29 van de Erfgoedverordening 2011 wordt aangeven op welke wijze de afzonderlijke archeologische verwachtingswaarden beschermd moeten worden. Categorie 5 wordt niet opgenomen in het bestemmingsplan omdat dit een lage archeologische verwachting betreft.

Om de archeologische waarden te beschermen zijn er drie dubbelbestemmingen opgenomen in het bestemmingsplan. In deze dubbelbestemmingen is geregeld bij welke bodemingrepen er nader onderzoek verricht moet worden. De omvang van de bodemingrepen verschilt per afzonderlijke verwachtingswaarde. In de navolgende tabel is per verwachtingswaarde aangegeven wanneer nader onderzoek noodzakelijk is.

Archeologische verwachtingswaarde			Bestemming	Omvang van de bodemingreep	Diepte van de bodemingreep
Cat. 2			Waarde - Archeologie 2	100 m2	30 cm -mv
Cat. 3			Waarde - Archeologie 3	500 m2	50 cm -mv
Cat. 4			Waarde - Archeologie 4	5000 m2	50 cm -mv

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen' is conserverend van aard. De bestaande vigerende rechten zijn opgenomen in het bestemmingsplan. De verwachting is dan ook dat er geen sprake zal zijn van planschade.

Verder zijn er geen nieuwe ontwikkelingen in opgenomen, die niet al middels een eigen planologische procedure zijn getoetst op onder meer de economische uitvoerbaarheid.

Het voorgaande betekent dat het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg en inspraak

Het voorontwerp bestemmingsplan Bedrijventerreinen heeft met ingang van 9 november tot en met 20 december 2012 ter inzage gelegen. Tijdens de terinzagelegging zijn in totaal 33 reacties naar voren gebracht.

Tevens heeft in het kader van het wettelijke verplichte overleg op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening vooroverleg met de gebruikelijke overlegpartners plaatsgevonden.

Tot slot zijn ook nog enkele ambtelijke wijzigingen doorgevoerd.

Een samenvatting, beoordeling en de door te voeren wijzigingen van de inspraak en vooroverleg zijn opgenomen in Bijlage 7 Nota inspraak, vooroverleg en wijzigingen.

Zienswijzen

Het ontwerp bestemmingsplan Bedrijventerreinen heeft met ingang van 8 februari gedurende 6 weken (t/m 21 maart 2013) voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens de terinzagelegging zijn in totaal 20 zienswijzen naar voren gebracht.

Een samenvatting, beoordeling en de door te voeren wijzigingen van de zienswijzen zijn opgenomen in Bijlage 8 Nota zienswijzen.

Vaststelling, tussenuitspraak en herstelbesluit

Zie voor een toelichting op het proces van vaststelling, de tussenuitspraak en het herstelbesluit paragraaf 1.4 Proces. Een overzicht van de wijzigingen als gevolg van het herstelbesluit is opgenomen in Bijlage 11 Nota van wijzigingen herstelbesluit.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Onderzoeksresultaten bestemmingsplan Bedrijventerreinen

Bijlage 2 Natuurtoets actualisatie bestemmingsplan Bedrijventerreinen

Bijlage 3 Analyse Luchtkwaliteit

Bijlage 4 Externe Veiligheid incl Verantwoording groepsrisico

Bijlage 5 Nota wensbeelden, uitgangspunten en bouwstenen Bedrijventerreinen

Bijlage 6 Detailhandelsvisie

Bijlage 7 Nota inspraak, vooroverleg en wijzigingen

Bijlage 8 Nota zienswijzen

Bijlage 9 Vaststellingsbesluit 14 juni 2013

Bijlage 10 Tussenuitspraak 6 augustus 2014 Raad van State

Bijlage 11 Nota van wijzigingen herstelbesluit

Bijlage 12 Effectenanalyse uitbreiding detailhandel Zanddonk