| Plan: | Boschveld |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0796.0002120-1402 |
7.3 Bestemmingsregels
Artikel 3 Bedrijf - Nutsvoorziening
De bestemming Bedrijf - Nutsvoorziening heeft betrekking op de grotere, gebouwde nutsvoorzieningen in Boschveld: in de Van Musschenbroekstraat, op de hoek van de Paardskerkhofweg en de Oude Engelenseweg en op de hoek van de Kamerlingh Onnesstraat en de Buys Ballotweg. De nutsvoorziening op de hoek van de Paardskerkhofweg en de Oude Engelenseweg is nader aangeduid als 'speciale vorm van bedrijf - gasontvangstation'. Kleinere bouwwerken voor nutsvoorzieningen zijn binnen andere bestemmingen toegestaan, zoals Groen en Verkeer.
De bedrijventerreinen in Boschveld zijn bestemd als 'Bedrijventerrein'. De bestemmingsvlakken mogen worden bebouwd tot een bebouwingspercentage dat is afgestemd op de bestaande situatie. Alleen de bedrijfshallen van Grasso zijn met een maatvoeringsvlak aangeduid, omdat de contour van deze gebouwen vanwege hun monumentale status vastligt. Het kantoor van Grasso is bovendien als 'gemengd' aangeduid en daarmee bestemd voor dienstverlening (maatschappelijk en zakelijk), kantoren en publiekverzorgend ambacht en dienstverlening. De bedrijfsactiviteiten zijn onder voorwaarden toegestaan in de categorieën A, B en C van de 'Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging' die als bijlage bij de regels is opgenomen (zie paragraaf 5.2). In tegenstelling tot andere bedrijventerreinen in Boschveld geldt voor het EKP-terrein wel een bestemmingsplan: bestemmingsplan 'Eerste herziening 't Zand'. De bouwregeling is uit dit bestemmingsplan overgenomen. Omdat als gevolg van het tracébesluit 'Sporen in Den Bosch' de sporen langs het EKP-terrein zijn verwijderd en het complex niet meer op het spoorwegnet is aangesloten, kunnen het bedrijfsterrein en -gebouw niet langer als spoorwegemplacement functioneren. Daarom is het EKP-terrein in tegenstelling tot bestemmingsplan 'Eerste herziening 't Zand' niet als spoorwegemplacement bestemd.
De bestemming Centrum is van toepassing op Winkelcentrum Boschveld. Op de verdiepingen is uitsluitend wonen toegestaan, op de begane grond uitsluitend dienstverlening en detailhandel. Horeca is alleen toegestaan als de gronden hiervoor nader zijn aangeduid.
De bestemming Gemengd is van toepassing op gronden met combinatie van meerdere, minimaal twee gelijkwaardige en uitwisselbare (hoofd)functies als bedoeld in SVBP 2008 waarbij niet sprake is van een centrumfunctie. Binnen deze bestemming zijn op de begane grond detailhandel, dienstverlening en kantoren toegestaan als gelijkwaardige functies. Horeca is er uitsluitend toegestaan als de gronden hiervoor nader zijn aangeduid. Wonen is zowel op de begane grond als op de verdieping mogelijk. De erfbebouwingsregeling komt overeen met die van de bestemming Wonen.
Relatief grote groenvoorzieningen (grote perken en plantsoenen, parken) zijn bestemd als Groen, kleinere groenvoorzieningen (bermen, kleine perken en plantsoenen) zijn onderdeel van de bestemmingen Verkeer en Verkeer-Verblijfsgebied. Omdat de grens tussen water en groen soms diffuus is, zijn binnen deze bestemming naast groen en groenvoorzieningen ook water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. Ook fiets- en wandelpaden en sport- en speelvoorzieningen waaronder wijkspeelplaatsen maken deel uit van de bestemming. Er zijn binnen de bestemming Groen kleine gebouwtjes toegestaan van maximaal 30 m2 en maximaal 3 meter hoog, ten behoeve van groenvoorzieningen maar ook daaraan ondergeschikte functies zoals nutsvoorzieningen. Een uitzondering is de uitkijktoren in het Westerpark die als 'speelvoorziening' is aangeduid en die 15 meter hoog is.
Het kantoor op de hoek van de Paardskerkhofweg en de Parallelweg is bestemd als Kantoor. De bebouwingsregeling is conform de bestaande situatie: de ene vleugel is tot 22 meter hoog, de andere tot 15 meter.
De gronden binnen deze bestemming zijn bedoeld voor verscheidene maatschappelijke voorzieningen: de kerk van Parousia, het buurthuis en Divers, de scholen aan de Edisonstraat en Copernicuslaan en het islamitisch centrum aan de Simon Stevinweg. De bestemmingsvlakken van de scholenlocaties hebben een bebouwingspercentage en een ruim bouwvlak, het gebouw van het islamitisch centrum is met een op maat gesneden bouwvlak aangeduid.
Alle wegen zijn bestemd als Verkeer. In beginsel zijn op deze wegen zowel doorgaand verkeer als bestemmingsverkeer toegestaan en zowel gemotoriseerd verkeer als langzaam verkeer. Maatwerk vindt plaats door middel van verkeersbesluiten. De bebouwingsregeling is toegespitst op de bouw van kleinere voorzieningen zoals nutsvoorzieningen.
Artikel 11 Verkeer - Verblijfsgebied
De openbare verblijfsgebieden die van (gemotoriseerd) verkeer en parkeren moeten blijven gevrijwaard, zijn bestemd als Verkeer - Verblijfsgebied. De bebouwingsregeling is dezelfde als die voor de bestemming Verkeer.
De waterpartijen in het Westerpark alsook de bruggen ten behoeve van fiets- en wandelpaden zijn bestemd als Water. Omdat de grens tussen water en groen soms diffuus is, zijn binnen deze bestemming naast water en waterhuishoudkundige voorzieningen ook groen en groenvoorzieningen toegestaan, zoals oevers.
Toegestane functies
De bestemming Wonen omvat het grootste deel van het plangebied. De gronden met deze bestemming zijn in de eerste plaats bestemd voor 'wonen in woningen'. Een woning is in lid 1.43 van de begrippenlijst gedefinieerd als 'een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, woonwagens uitgezonderd'. In de tweede plaats zijn de gronden met de bestemming Wonen bestemd voor bijzondere woonvoorzieningen. Een bijzondere woonvoorziening is in lid 1.15 van de begrippenlijst gedefinieerd als 'een (gedeelte van een) gebouw dat dient om te voorzien in een aangepaste woonbehoefte bijvoorbeeld ten behoeve van personen voor wie de normale woonvoorzieningen niet passend of toereikend zijn, zoals gehandicapten, of anderszins verzorgingsbehoevenden.' Het gaat in zulke gevallen om een voorziening waarin wonen de belangrijkste functie is. Voorzieningen waarin zorg de belangrijkste functie is, worden als Maatschappelijk bestemd. Verder is alleen in de woningen Buys Ballotweg 30 en 31 door een nadere aanduiding 'maatschappelijk' een maatschappelijke voorziening toegestaan, in dit geval een praktijkruimte voor fysiotherapie respectievelijk tandartszorg.
Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit
De bestemmingsomschrijving staat ook de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit in een woning toe (zie lid 1.3 van de begrippenlijst), mits deze ondergeschikt blijft aan de woonfunctie. Aan de uitoefening zijn in de specifieke gebruiksregels dan ook nadere voorwaarden verbonden. Hooguit 35% van de oppervlakte van de begane grond van de opstallen, tot ten hoogste 50 m², mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. Detailhandel en activiteiten die ingevolge de Wet milieubeheer vergunningplichtig of meldingplichtig zijn, zijn niet toegestaan. Tot slot moet degene die de beroeps- of bedrijfsactiviteit uitvoert tevens de bewoner van de woning te zijn. Van deze regels kan worden afgeweken voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis (zie lid 1.37 van de begrippenlijst), waaronder beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en in verband met de activiteit. De voorwaarden voor afwijking zijn voor een groot deel dezelfde als die voor een reguliere aan huis verbonden bedrijfs- of beroepsactiviteit. Daarnaast moet echter worden getoetst of het gebruik niet zal leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse en of de activiteit qua aard, omvang en uitstraling in een woonomgeving past.
Bouwregels hoofdgebouwen
Het bestemmingsplan maakt onderscheid tussen verschillende woningtypologieën. Hiermee kan sturing worden gegeven aan de ruimtelijke impact van verschillende woningtypologieën op de omgeving. Deze ruimtelijke impact komt tot uiting in de bouwmassa (hoogte en situering) maar ook in het aantal woningen. De woningdichtheid is van invloed op de parkeerbehoefte en daarmee op de parkeerdruk en de leefbaarheid in de omgeving. Om te voorkomen dat de woningdichtheid in een wijk te groot wordt, maakt het bestemmingsplan onderscheid tussen grondgebonden en gestapelde woningen. Grondgebonden woningen zijn rechtstreeks toegankelijk op straatniveau en één van de bouwlagen sluit aan op het maaiveld. Deze zijn onderverdeeld in verschillende typen: vrijstaand, twee-aaneen, geschakeld of aaneengebouwd. Gestapelde woningen zijn geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning gelegen. Gestapelde woningen zijn uitsluitend toegestaan met een aanduiding op de verbeelding. Hiermee wordt voorkomen dat grondgebonden woningen kunnen worden verbouwd tot gestapelde woningen.
Erfbebouwingsregeling
Binnen de woonbestemming is de binnen de gemeente gebruikelijke erfbebouwingsregeling opgenomen ten behoeve van bijgebouwen: aanbouwen, uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen. De belangrijkste kenmerken van de erfbebouwingsregeling zijn:
- De erfbebouwingsregeling is van toepassing binnen het bouwvlak op het achtererfgebied, dat wil zeggen het gebied op 1 meter achter de voorgevel van de woning, met uitzondering van hoekpercelen.
- De hoogte bedraagt maximaal 3 meter, tenzij wordt gebouwd met hellende dakvlakken: de goothoogte bedraagt dan maximaal 3 meter en de bouwhoogte maximaal 4,5 meter.
- Er mag maximaal 75 m² aan erfbebouwing worden opgericht, met dien verstande dat niet meer dan 50% van het achtererfgebied mag worden bebouwd.
Op een aantal punten kan onder voorwaarden van de erfbebouwingsregeling worden afgeweken. Zo is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het bouwen van bijgebouwen in het voorerfgebied. Daarbij zijn ook regels opgenomen voor het bouwen van bijgebouwen voor de zijgevellijn van een hoofdgebouw op een hoekperceel (zie lid 1.30 van de begrippenlijst), omdat:
- 1. de bebouwing de verkeersveiligheid op hoeksituaties niet in gevaar mag brengen; de inkijk in de zijstraat moet vrij blijven om aanrijdingen te voorkomen;
- 2. de bebouwing op hoekpercelen vaak een bijzonder stedenbouwkundig karakter heeft: ze heeft een aanzicht aan de voorkant en aan de zijkant en hoekpercelen vormen de afronding van een rij woningen.
Een van de regels heeft betrekking op de begrenzing van dit gebied voor de zijgevellijn van een hoofdgebouw op een hoekperceel: het bijgebouw dient te worden opgericht achter de denkbeeldige (verlengde) lijn die onder een hoek van 45° door het snijpunt van voorgevellijn en zijgevellijn van het hoofdgebouw gaat (afbeelding 15).
Afbeelding 15: begrenzing van het gebied voor de zijgevellijn van een hoofdgebouw op een hoekperceel
In beginsel zijn bij gestapelde woningen geen gebouwen buiten het bouwvlak toegestaan, dus ook geen bijgebouwen of aanbouwen. Bij veel gestapelde woningbouw in Boschveld is niettemin erfbebouwing gerealiseerd. Deze gebouwen zijn in een apart bouwvlak vervat, met de aanduiding 'garage'. Nota bene: de aanduiding 'garage' kan betrekking op zowel garages (voor de stalling van motorvoertuigen) als bergingen (voor opslag).
In het Veemarktkwartier is het aantal woningen per bouwvlak gemaximeerd, op basis van het aantal woningen dat aanwezig was op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan (zie paragraaf 4.4). Er is wel een algemene afwijkingsregel opgenomen (zie paragraaf 7.4).
De dubbelbestemming Leiding - Gas heeft betrekking op de belemmeringenstrook van 4 meter aan weerszijden van de gastransportleiding langs de Oude Vlijmenseweg en de Oude Engelenseweg (zie paragraaf 5.3). De bouwregels beschermen de gastransportleiding. In de eerste plaats zijn uitsluitend bouwwerken ten behoeve van de leiding zelf toegestaan. In de tweede plaats kan een omgevingsvergunning worden verleend voor bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die in beginsel de werking van de leiding zouden kunnen belemmeren, zoals het aanbrengen van hoogopgaande en/of diepwortelende beplanting.
Artikel 15 Waarde - Archeologie 1 en Artikel 16 Waarde - Archeologie 2
Ten behoeve van de bescherming en veiligstelling van archeologische of te verwachten archeologische waarden is (zie paragraaf 2.4.2) aan een deel van de gronden in dit bestemmingsplan een dubbelbestemming Waarde - Archeologie toegekend. Conform deze dubbelbestemmingen is het verboden beneden een bepaalde diepte te bouwen en/of werken, geen bouwwerken, zijnde of werkzaamheden uit te voeren. Na een verplicht onderzoeksrapport waarin de archeologische waarden zijn vastgelegd, kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bouwverbod en/of kan een omgevingsvergunning voor uitvoering van werkzaamheden, geen bouwwerkzaamheden zijnde of slopen worden verleend. Hieraan kunnen voorwaarden worden verbonden ten behoeve van behoud van archeologische waarden in de bodem of, indien dit redelijkerwijs niet mogelijk is, verplichtingen worden opgelegd als het doen van opgravingen of het laten begeleiden van de uitvoering van werken of werkzaamheden door een erkend archeoloog. Een rapport is niet nodig, als - naar het oordeel van burgemeester en wethouders - de archeologische waarde in andere beschikbare informatie afdoende is vastgelegd.