Centrum, stationsgebied e.o.

2.2 Ruimtelijke structuur

Het algemene ruimtelijke uitgangspunt is het behoud van de ruimtelijke karakteristiek van het centrumgebied. Deze ruimtelijke karakteristiek bestaat hoofdzakelijk uit het bebouwingspatroon, de groenstructuur en de verkeersstructuur. Aan de hand van deze aspecten en een aantal specifieke onderwerpen, worden hieronder de ruimtelijke uitgangspunten beschreven.

2.2.1 Bebouwingspatroon

Het huidige beeld van het centrum wordt vooral bepaald door de bouwvolumes in het centrum zelf en aan de randen van de grote open ruimtes. Het gebied herbergt zeer diverse functies, zoals het winkelconcentratiegebied, een verzorgings- en verpleegtehuis met aanleunwoningen en een bioscoop. Het woningaanbod in het gebied is gedifferentieerd, met appartementen, bovenwoningen, halfvrijstaande, vrijstaande en rijenwoningen. Dit vertaalt zich naar grote verschillen in bouwmassa (omvang en hoogte van gebouwen) en in straatprofielen (breed en smal).

In het plangebied zijn historische kwaliteiten (zie ook paragraaf 2.1) aanwezig, zowel als object als in structuur, die refereren aan de verschillende tijdsperioden. Deze historische kwaliteiten zullen bij nieuwe gebiedsontwikkelingen in een vroeg stadium in beeld gebracht moeten worden. De historische aspecten zijn van belang voor de belevingswaarde, gebruikswaarde, toekomstwaarde en investeringswaarde van het centrum van Best. Ze bieden een inspiratiebron voor nieuwe (stedenbouwkundige) ontwikkelingen en zorgen voor continuïteit en houvast in een veranderende leefomgeving (zie verder paragraaf 5.2.2).

De korrelgrootte is een categorisering voor de schaal en hoogte van de gebouwen en de afmetingen van de bouwkavels. In het centrum van Best zijn momenteel drie verschillende korrelgroottes te herkennen:

• 1. De fijne korrel van de historische bebouwing aan het dorpslint: smalle, diepe kavels; sporadisch bredere kavels ter plaatse van (voormalige) langsboerderijen; individuele parcellering (de verdeling van een stuk grond in kleinere kavels of percelen) en verschillende kapvormen.
• 2. Een tussenschaal van het centrum: commerciële bebouwing met grote blokmaten; woonbebouwing daar bovenop in kleinere volumes; maximaal 3 lagen met kap; diverse oriëntaties.
• 3. De grote korrel van de woonbebouwing ten zuiden van het centrum: grote blokmaten van 3, 4 of 5 lagen; met of zonder kap; vaak in een hofstructuur en met een zeer geometrische plattegrond; sterke noord-zuid oriëntatie.

Het bestaande bebouwingspatroon/korrelgrootte van het plangebied wordt in het nieuwe bestemmingsplan gerespecteerd. De situering en vormgeving van de hoofdgebouwen is afgestemd op de huidige aanwezige bebouwing. Toevoegingen van nieuwe hoofdgebouwen is niet mogelijk, behoudens de in paragraaf 4.2 beschreven ontwikkeling. Beperkte uitbreidingen (in oppervlakte) van de hoofdgebouwen is in beginsel mogelijk, mits de specifieke kenmerken en ruimtelijke karakteristieken van het desbetreffende deelgebied in acht wordt genomen.

2.2.2 Groenstructuur

De belangrijkste groenstructuren in het gebied zijn de zones rondom het spoor, de koetshuistuin, de diverse parken en de tuinen (voornamelijk aan de achterzijde van de aanwezige woningen).

2.2.3 Verkeer

Aan de rand van de wijk ligt het NS-station (aan de spoorlijn van Breda naar Eindhoven) en er lopen diverse buslijnen via het centrum. Het station is gedeeltelijk gelegen in de spoortunnel Best. Het verdiepte spoorwegtracé (met een gedeeltelijk gesloten constructie) loopt dwars door de kern van Best en vormt de grens van het centrumgebied. De verdiepte ligging verkleint de barrièrewerking van het spoor tussen de doorsneden gebieden. Het stationsgebouw is gebouwd boven het spoor (op de gesloten constructie) en heeft een op het centrum gerichte ontsluitingsstructuur. Belangrijke ruimtelijke elementen in het gebied zijn de pleinvormige ruimten aan de zijden van het station. In het station is horeca gelegenheid 't Knooppunt. In voorliggend plan is 't Knooppunt door middel van een zogenaamde maatbestemming bestemd, de functie is aangeduid, waarmee het huidige gebruik is toegestaan.

De route Oirschotseweg – Hoofdstraat – Nieuwstraat, door het plangebied, is vanuit het oogpunt van bereikbaarheid van hulpdiensten geheel opgenomen als 'Hoofdroute 1' (in het GVVP, zie ook 3.3.2). Dit lint is visueel en door het verkeerskundig belang de ruggengraat van het dorp. Het lint loopt vanuit Oirschot in het westen tot over de A2 in het oosten. De overige wegen zijn 30 km/u wegen. De parkeerroute, en daarmee alle parkeergelegenheid, is vanuit de diverse wegen goed te bereiken.

Afbeelding 2: Station Best