Centrum, stationsgebied e.o.

4.2 Ontwikkelingen

Het centrum van Best moet een prettige plek zijn waar de bewoners graag winkelen, verblijven en wonen. Ten behoeve van de ontwikkeling van het centrum is een uitwerkingsplan opgesteld. Het uitwerkingsplan volgt op het Basisplan dat door de gemeenteraad van Best op 1 november 2010 is vastgesteld. Het Basisplan vormde het programma van eisen voor het uitwerkingsplan. Bij de ontwikkeling van het winkelconcept staat voorop dat het centrum van Best als geheel beter gaat functioneren na de realisatie van het centrumplan.

In september 2012 resulteerde dit in het concept Voorlopig Ontwerp van de parkeergarage, de winkels en appartementen. Het ontwerp voldeed aan de functionele en esthetische uitgangspunten. Echter de bouwkosten en de te verwachten opbrengsten van de commerciële voorzieningen van dit ontwerp bleken niet in evenwicht te zijn. Daarnaast hadden de inwoners en ondernemers van Best zorgen over de invoering van het betaald parkeren. De ondernemers vreesden een teruglopend winkelbezoek, omdat de consument als gevolg van de huidige economische omstandigheden niet meer bereid zou zijn te betalen voor het stallen van de auto. Dit laatste zou grote gevolgen kunnen hebben voor de exploitatie van de geplande parkeergarage. Bovenstaande was aanleiding om het programma zoals opgenomen in het uitwerkingsplan bij te stellen. Hierover heeft de gemeenteraad op 18 maart 2013 een besluit genomen. Het gewijzigde programma wordt in het navolgende toegelicht bij de beschrijving van de toekomstige situatie na aanpassing van de centrumontwikkeling.

Toekomstige situatie na aanpassing van de centrumontwikkeling

De doelstelling van de centrumontwikkeling was en blijft het realiseren van een compact en bruisend centrumgebied, waar bewoners graag winkelen, verblijven en wonen. Echter, de bijgestelde demografische prognoses, de hypotheken crisis en de economische crisis hebben er toe geleid dat het oorspronkelijke programma in het uitwerkingsplan is heroverwegen en bijgesteld met het raadsbesluit van maart 2013. In het ontwerp bestemmingsplan was het uitwerkingsplan mogelijk gemaakt, in voorliggend plan is dit bijgesteld. Hierbij is het metrage aan commerciële voorzieningen in het uitwerkingsplan fors teruggebracht. Voorts wordt het bestaande pand van AH, nadat AH is verhuisd naar de nieuwbouw, herverkaveld naar kleinere winkelunits. Tenslotte is het aantal appartementen (koop en/of beleggershuur) van 37 terugbracht naar maximaal 30.

Op afbeelding 9 is het aangepaste plan voor de centrumontwikkeling weergegeven. De

centrumontwikkeling is lichtpaars en grijs gekleurd. De bestaande bebouwing is donkerpaars gekleurd.

Afbeelding 9: centrum ontwikkeling

De aanpassingen in de metrage zijn met name gevonden in het verkleinen van blok B, gelegen ten noorden van de Raadhuisstraat, en blok A, gelegen ten zuiden van de Hoofdstraat (zie afbeelding 9). Hierbij wordt blok A beperkt tot het realiseren van een horecagelegenheid. Deze horecagelegenheid is noodzakelijk voor het goed functioneren van het nieuwe Dorpsplein, doordat het de wand van het nieuwe Dorpsplein richting Hoofdstraat afmaakt. Daarnaast draagt deze voorziening aanmerkelijk bij aan het realiseren van een goed winkel- en verblijfsklimaat in het nieuwe centrum. Het blijft de wens om de in het uitwerkingsplan geplande bouwmassa van blok A te realiseren. De uitbreiding van dit bouwblok wordt onderdeel van fase 2. Op het moment dat de markt voor commercieel vastgoed en appartementen aantrekt, kan alsnog de realisering van blok A plaatsvinden. Hiertoe is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen met de volgende voorwaarden:

• a. het bouwvlak een oppervlakte mag hebben van maximaal 3.000 m2 ;
• b. het bedrijfsvloeroppervlak detailhandel, dienstverlening en horeca mag niet meer bedragen dan 2.160 m2, met dien verstande dat deze functies uitsluitend zijn toegestaan op de begane grond;
• c. het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 20, met dien verstande dat woningen uitsluitend toegestaan zijn op de verdieping;
• d. de goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan respectievelijk 9 meter en 14 meter;
• e. wordt voorzien in voldoende parkeren;
• f. een positief advies van de waterbeheerder is ontvangen;
• g. de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bebouwing niet onevenredig worden belemmerd;
• h. het verhaal van kosten van grondexploitatie voor de gemeente over de in het wijzigingsplan begrepen gronden is via een exploitatieplan of anderszins geregeld.

Haalbaarheid commerciële voorzieningen

• 1. In een uitgebreid marktonderzoek (Droogh Trommelen & Partners) wordt geconcludeerd dat de netto uitbreidingsruimte voor voedings- en genotmiddelen 2.400 tot 2.900 m2 WVO (Winkel Vloer Oppervlak) bedraagt. Voor duurzame en overige goederen is dit 4.700 tot 6.300 m2 WVO. Dit is exclusief de marktruimte voor horeca en dienstverlening/baliefuncties.
• 2. Eind 2011 is er door Bureau Stedelijke Planning een second opinion annex herijking uitgevoerd. Hierin wordt voor de voedings- en genotmiddelensector 2.500 m2 WVO geraamd en voor de niet dagelijkse sector 3.000 m2 WVO, specifiek voor het centrum. De bijstelling in de niet-dagelijkse sector hangt onder andere samen met een neerwaarts bijgestelde bevolkingsprognose. De totale uitbreidingsruimte in het centrum bedraagt volgens dit onderzoek 5.500 m2 WVO.
• 3. In het ruimtelijk-economisch beleid van de gemeente Best wordt ingezet op een ruimtelijke clustering van commerciële voorzieningen. Daarbij wordt rekening gehouden met een zekere transformatie van gebruik van met name winkelgebruik naar andere functies buiten het stimuleringsgebied centrumontwikkeling.
• 4. Marktonderzoek van BRO dat momenteel in opdracht van SRE wordt uitgevoerd wijst nogmaals in de richting van sterke onderbewinkeling in het centrum van Best ten opzichte van referentiegemeenten en gemeenten om ons heen. Ook blijkt uit dat onderzoek dat de leegstand in Best, in tegenstelling tot veel andere gemeenten, in de periode 2006-2013 is afgenomen.

In het nieuwe programma is de netto uitbreiding aan commerciële voorzieningen 2.000 a 2.400 m2 WVO (uitgaande van WVO – 80% van BVO). Gezien het bovenstaande, kan dit als zeer voorzichtig worden gekwalificeerd. Op deze wijze kan bijvoorbeeld ook nog aan detailhandel in enkele flankerende ontwikkelingen, bijvoorbeeld aan de Hoofdstraat, medewerking worden verleend. De totale uitbreidingsruimte in het centrum bedraagt volgens het bureau stedelijke planning 5.500 m2 WVO (inclusief de wijzigingsbevoegdheid).

Verkeersstructuur

Alle wegen rondom het te ontwikkelen gebied zijn of worden voor het onherroepelijk worden van het plan aangewezen als weg waarop de maximaal toegestane rijsnelheid maximaal 30 km/uur per uur bedraagt. Het betreft de volgende wegen:

• Nazarethstraat;
• Raadhuisplein;
• Hoofdstraat;
• Raadhuisstraat;
• Nieuwstraat.

Parkeren

Voor het bepalen van de parkeerbehoefte bij nieuwe ontwikkelingen hanteert de gemeente Best de Nota Parkeernormen. Deze Nota is door de gemeenteraad vastgesteld, daarna gepubliceerd en is in werking getreden sinds 1 december 2011. De Nota Parkeernormen is gebaseerd op de CROWrichtlijnen (publicatie 182). Het CROW geeft aan dat haar richtlijnen parkeerkencijfers zijn, die een input kunnen zijn voor gemeenten bij het bepalen van haar parkeerbeleid en parkeernormen.

De CROW-richtlijnen maken voor de parkeerkencijfers een onderscheid naar type gebied op basis van stedelijkheidsgraad (onderverdeeld naar het aantal adressen/km2). De parkeernormen uit de gemeente Best zijn o.a. vanwege deze indeling dus niet zonder meer te vergelijken met die van andere gemeenten. In de Nota Parkeernormen is vastgelegd dat de gemeente Best aangeduid wordt als een ‘matig stedelijk’ gebied. Binnen een gemeente hanteert het CROW een onderscheid in drie gebieden. De ontwikkeling in het centrumgebied valt conform de Nota Parkeernormen in het gebied ‘centrum’.

Het CROW maakt bij het bepalen van haar parkeerkencijfers onderscheid naar diverse functies. In de Nota Parkeernormen zijn voor het centrumgebied de volgende relevante normen opgenomen:

• Wonen: 1,6 pp/woning;
• Detailhandel: 2,5 pp/100 m2 bvo;
• Supermarkt: 2,5 pp/100 m2 bvo;
• Kantoren: 1,0 pp/100 m2 bvo (geen baliefunctie);
• Commerciële dienstverlening: 1,7 pp/100 m2 bvo;
• Horeca (restaurant): 8,0 pp/100 m2 bvo;
• Horeca (café/bar/discotheek/cafeteria): 4,0 pp/100 m2 bvo.

Het bestemmingsplan maakt na heroverweging van de centrumontwikkeling het volgende programma mogelijk:

• 30 woningen;
• 2.500 m2 bvo detailhandel (incl. supermarkt);
• 650 m2 bvo horeca.

In het kader van de centrumontwikkelingen worden slechts functies in het gebied toegevoegd. Er worden geen functies verwijderd. De gemeente Best heeft in november 2009 een parkeerdrukmeting in haar centrum uitgevoerd. Uit deze meting komt naar voren dat er in het centrumgebied als totaal geen substantieel parkeertekort, maar ook geen substantieel parkeeroverschot is. Kortom: qua parkeerdruk is het legitiem om in het nieuwe centrum alleen te voorzien in de parkeerbehoefte van de nieuwe ontwikkeling.

Omdat het een ontwikkeling betreft met meerdere functies, is het mogelijk de parkeerplaatsen voor verschillende functies te gebruiken. Er worden geen parkeerplaatsen toebedeeld aan vaste bezoekers.

Dit betekent dat conform Nota Parkeernormen een dubbelgebruik-toets uitgevoerd is. Dit maakt de parkeereis:

• drukste moment (koopavond): 155 parkeerplaatsen;
• 2de drukste moment (zaterdagmiddag): 128 parkeerplaatsen;
• 3de drukste moment (werkdagavond): 107 parkeerplaatsen;
• 4de drukste moment (werkdagmiddag): 93 parkeerplaatsen.

Het drukste moment is de koopavond. Dit is een periode van circa 3 uur in de week, waarvoor ten opzichte van het 2de drukste moment circa 27 parkeerplaatsen extra gerealiseerd moeten worden. Het wordt acceptabel geacht om gedurende deze korte (wekelijks terugkerende) periode een parkeerdruk van circa 27 parkeerplaatsen in de openbare ruimte rondom de centrumontwikkeling op te lossen. De parkeerbalans richt zich derhalve op het 2de drukste moment. De parkeereis is dan 128 parkeerplaatsen.

Afbeelding 10: parkeerbalanskaart

Conclusie

De afname in het commerciële programma, zorgt ervoor dat er minder parkeerplaatsen nodig zijn. Door de openbare ruimte langs de in het uitwerkingsplan geïntroduceerde parkeerroute functioneel verder te optimaliseren, kunnen de parkeerplaatsen allemaal op het maaiveld gerealiseerd worden. De wijze waarop de optimalisatie heeft plaatsgevonden, is weergegeven in de parkeerbalans-kaart en tabellen (zie afbeelding 9 en bijlage 1).

Hierin is ook te zien dat er langs het Kerkhofpad een extra parkeervoorziening gerealiseerd wordt aan een doodlopende weg die bereikbaar is vanaf de Molenstraat. Het bovenstaande betekent dat het, naast de openstelling van de garage Molenveste, niet nodig is een extra parkeergarage te realiseren. Ook het betaald parkeren en het vergunning parkeren hoeven niet meer ingevoerd te worden.

Verkeersafwikkeling

In het uitwerkingsplan (vastgesteld door de gemeenteraad op 14 november 2011) wordt een toelichting gegeven op de verkeersafwikkeling van de centrumontwikkeling. Op hoofdlijn kan gesteld worden dat de Hoofdstraat verkeersluw wordt ingericht en dat de Nazarethstraat als parkeerroute wordt ingericht. Door de heroverweging van de centrumontwikkeling wordt er minder programma toegevoegd, waardoor de verwachte hoeveelheid verkeer minder is dan waar in het Uitwerkingsplan vanuit gegaan is.