Gageldonk West 2e wijzigingsplan Centrumgebied

Toelichting

Hoofdstuk 1 Doel en opzet wijzigingsplan

1.1 Aanleiding en doel

Gageldonk-West is een na-oorlogse woonwijk aan de oostzijde van de binnenstad van Bergen op Zoom. In het kader van de stedelijke vernieuwingsopgave zal door middel van een herstructurering van de wijk een sociaalmaatschappelijke en fysieke kwaliteitsverbetering aangebracht worden in de wijk. Hiervoor hebben de gemeente en woningcorporatie Stadlander een Masterplan opgesteld in 2012. De plannen uit het Masterplan zijn vertaald in het bestemmingsplan 'Gageldonk-West'.

Dit wijzigingsplan heeft betrekking op de ontwikkeling van het centrumgebied van de wijk Gageldonk-West. Hiervoor hebben de gemeente Bergen op Zoom en initiatiefnemer Stadlander op 7 mei 2020 samen een nieuwe ontwikkelvisie vastgesteld. Dit bevat wijzigingen ten aanzien van het Masterplan Gageldonk-West uit 2012 en het eerder opgesteld plan in 2015.

Deze ontwikkeling is niet direct mogelijk volgens het vigerend bestemmingplan, echter is in het bestemmingsplan wel een herontwikkeling van het gebied voorzien middels een wijzigingsbevoegdheid. Om de ontwikkeling van het centrumgebied juridisch-planologisch te kunnen regelen, is onderhavig wijzigingsplan opgesteld dat hierin voorziet.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied betreft het centrum van Gageldonk West en wordt omsloten door de Populierenlaan in het zuiden, de Kastanjelaan ten westen, de Berkstraat in het oosten en het Piuspark in het noorden. Het Piusplein ligt centraal in het plangebied. In figuur 1.1 is de situering van het plangebied en de projectbegrenzing weergegeven.

 

Figuur 1.1 - Planlocatie en projectbegrenzing (luchtfoto, 2019)

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Het plangebied is momenteel juridisch-planologisch geregeld in de volgende bestemmingsplannen:

• Gageldonk-West, vastgesteld op 21-11-2013;
• Parapluplan Parkeren en Standplaatsen, vastgesteld op 11 oktober 2018

Op basis van het bestemmingsplan Gageldonk-West bestaan de volgende enkel-, dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen in het plangebied:

• Enkelbestemmingen
  • 1. Centrum
  • 2. Wonen - 1
  • 3. Groen
  • 4. Verkeer
• Dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen
  • 1. Waarde - Archeologie
  • 2. overig zone - ihcs - 17/18
  • 3. vrijwaringszone - radar 6

Een uitsnede van het geldende bestemmingsplan is weergegeven in figuur 1.2

Figuur 1.2 - Uitsnede geldend bestemmingsplan Gageldonk-West 2013 (ruimtelijkeplannen.nl)

Het bestemmingsplan 'Gageldonk-West' bevat tevens een wijzigingsbevoegdheid voor de voorliggende locatie, deze luidt als volgt:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming ter plaatse van de aanduiding "wetgevingszone-wijzigingsgebied 2" te wijzigen in de bestemming "Wonen, Tuin, Groen, Verkeer, Maatschappelijk, Centrum, Detailhandel, Bedrijven, Dienstverlening, Gemengd" met inachtneming van de volgende voorwaarden:

• a. planwijziging is gericht op herstructurering en versterking van de ruimtelijk-functionele kwaliteit van de locatie, door een integrale aanpak met het aanliggende deel van Gageldonk-West;
• b. het woningaantal van het totale programma van de wijk Gageldonk-West blijft gelijk;
• c. de stedenbouwkundige hoofdopzet uit het masterplan Gageldonk-West is richtinggevend voor de planuitwerking;
• d. er mogen maximaal 5 bouwlagen worden gebouwd;
• e. aangetoond dient te worden dat wijziging geen belemmeringen oplevert voor de naastgelegen bestemmingen;
• f. wijziging dient in overeenstemming te zijn met een goede ruimtelijke ordening;
• g. vooraf dient inzicht te zijn verkregen in de milieuaspecten;
• h. ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's moet in voldoende mate worden voorzien in relatie tot planwijziging en de aanwezige parkeercapaciteit in de omgeving;

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het project verder beschreven. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het beleid waar de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling mee te maken heeft. Hoofdstuk 4 onderbouwd of de ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is volgens de omgevingsaspecten.

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied betreft het centrumgebied van Gageldonk-West. Figuur 2.1 omvat een overzichtstekening van het plangebied, hierin zijn tevens de locaties van de impressies weergegeven. Het centrumgebied van Gageldonk-West wordt gemarkeerd door de L-vormige bouwmassa met vijf etages met winkelstrip op de begane grond en daarboven woningen. Dit gebouw heet de Gentiaan en omvat belangrijke voorzieningen, zoals supermarkten, detailhandel, horeca, etc. Daarnaast fungeert het winkelcentrum als ontmoetingsplaats. In figuur 2.2 en 2.3 zijn impressies weergegeven van het winkelcentrum.

 

Figuur 2.1 – Overzichtstekening en posities impressiefoto's

Figuur 2.2 - Impressie winkelcentrum vanaf zuidelijke plangrens (positie 1)

 

Figuur 2.3 - Impressie winkelcentrum vanaf het Piusplein (positie 2)

Ten zuidoosten van het winkelcentrum bevindt zich braakliggend terrein, waar voorheen woningen gerealiseerd waren. Deze woningen zijn enkel jaren geleden afgebroken en sindsdien ligt het perceel braak (zie figuur 2.4). De locatie van de woningen die zich destijds in het plangebied bevonden zijn nog zichtbaar in het huidig bestemmingsplan, hierbij is dit nog steeds aangemerkt als wonen zoals te zien in figuur 1.2 in de vorige paragraaf.

 

Figuur 2.4 - Braakliggend stuk achter het winkelcentrum aan de Berkstraat (positie 3)

Het laatste object in het plangebied betreft het woongebouw aan de noordzijde van het Piusplein, dit wordt het Piushof genoemd (zie figuur 2.5). Dit gebouw bevat 4 tot 5 bouwlagen en is enkel bestemd voor wonen. Ten noorden van het gebouw bevindt zich het Piuspark en is een ontmoetings- en speelplaats in de wijk. Ten zuiden van het gebouw bevindt zich het Piusplein (figuur 2.5).

 

Figuur 2.5 - Piushof en Piusplein (positie 4)

2.2 Masterplan

Het Masterplan Gageldonk-West dient als ruimtelijk kader voor de ontwikkelingen in de wijk. In het kader van de Integrale Stedelijke Vernieuwingsopgave is Gageldonk-West één van de wijken in Bergen op Zoom waar de gemeente samen met woningstichting Stadlander werkt aan een sociaalmaatschappelijke en fysieke opwaardering van de wijk. Het doel is de wijk te ontwikkelen vanuit een economisch, ruimtelijk en sociaalmaatschappelijk oogpunt zodat de wijk eigenheid en vitaliteit uitstraalt. Hierbij gaat het niet alleen om het vernieuwen van de woning of winkelvoorraad, maar wordt getracht kansen te benutten op sociaal-maatschappelijk, cultureel, economisch, ecologisch en ruimtelijk gebied. In figuur 2.6 is het Masterplan van Gageldonk West weergegeven.

 

Figuur 2.6 - Masterplan

Masterplan centrumgebied 2015

In het stedenbouwkundig plan van het centrumgebied dient het Piusplein de centrale ontmoetingsplek te worden in Gageldonk-West. De geparkeerde auto's verdwijnen waardoor er meer ruimte ontstaat voor de voetganger en het winkelend publiek. Op het plein is plaats voor evenementen en een eventueel terras. Het centrumgebied wordt omzoomd door een groene rand van een krachtige boomstructuur die aansluit om de huidige beplanting rondom de Heilig Hartkerk. Met de realisatie van de Lokstraat tussen de Gentiaanstraat en de Iepstraat wordt het Piusplein gevrijwaard van doorgaand autoverkeer en wordt een goede verbinding gerealiseerd tussen het treinstation, de wijk en het buitengebied. Voor langzaam verkeer wordt een nieuwe route in het centrum gerealiseerd.

De parkeerfunctie van het Piusplein verdwijnt geheel of gedeeltelijk in het Masterplan en wordt verplaatst langs de nieuwe ontsluitingsroute voor winkelend publiek. In tegenstelling tot het masterplan wordt in het huidig plan het Piusplein wel gedeeltelijk voor parkeren ingericht. De nieuwe informele route door het centrum dient eenheid uit te stralen met het Piusplein.

De bebouwing dient een samenhangende ensemble te vormen met de Heilig Hartkerk. De maat, schaal en korrel van nieuwbouw wordt afgestemd op de bestaande kerk. Elk gebouw heeft zijn eigen architectonische expressie, zodat het een zelfstandige positie heeft in het centrum. De bouwmassa dient aan te sluiten bij de Heilig Hartkerk, de daklijn van de nieuwbouw dient aan te sluiten bij de daklijn van de kerk. Aan de buitenranden van het centrumgebied is de bebouwing maximaal drie bouwlagen. De nieuwbouw in het centrumgebied wordt voorzien van platte daken. Tevens worden alle gebouwen zonder achterkanten uitgewerkt met een alzijdige oriëntatie.

2.3 Beoogde situatie

De beoogde ontwikkeling is uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan (ontwikkelplan), dit plan is weergegeven in figuur 2.7. In het plan blijft het Piusplein het hart van de wijk vormen, op dit plein wordt verblijven gecombineerd met parkeren. In tegenstelling tot het Masterplan is gekozen voor parkeervoorzieningen op het Piusplein, omdat dit het vestigen van supermarkten mogelijk maakt in het centrumgebied. Enerzijds omdat er vraag is naar een supermarkt in het centrumgebied, en anderzijds omdat supermarkten een aantrekkende werking hebben, waardoor het de kwaliteit van het centrumgebied versterkt. Er worden verschillende gebouwen gerealiseerd in het centrumgebied. Hierbij bestaat blok A uit winkels en sociale huurwoningen. In blok B zullen winkels en vrije sector huurwoningen. In blok C worden koopwoningen gerealiseerd. Door de sloop en nieuwbouw van het gebouw, de Gentiaan, wordt de ruimtelijke structuur van het centrumgebied verbeterd. Het Berkenpad achter basisschool Montaal wordt vernieuwd, waardoor het nieuwe centrum en de bestaande school beter met elkaar verbonden worden. Rondom het centrumgebied wordt een verkeerslus gemaakt voor autoverkeer lopend over de Kastanjelaan, Populierlaan, Berkstraat en Lorkstraat zodat het centrum gevrijwaard blijft van doorgaand verkeer.

De interne doorsteek tussen het Zilverschoonplein en het parkeerpleintje aan het noorden is in het plangebied zichtbaar, maar loopt niet tussen de gebouwen van de basisschool door zoals in het Masterplan was bedacht. Dit komt omdat het gebouw van de basisschool niet gesloopt wordt. Door de vernieuwing van het Berkenpad in het huidig plan is een goed alternatief gerealiseerd om de gebieden met elkaar te verbinden.

Figuur 2.7 - Stedenbouwkundig plan

Blok A wordt opgebouwd uit deels drie en deels vier bouwlagen, blok B en C uit drie tot vijf bouwlagen en de hoogte van het Piushof zal ongeveer gelijk blijven. In figuur 2.8 is een impressie van een massastudie met de beoogde bouwlagen. Figuur 2.9 bevat een impressie van het beoogde nieuwe winkelcentrum.

 

Figuur 2.8 – Impressie massastudie

Figuur 2.9 - Impressie blok A

Het gebouw, de Piushof ondergaat een renovatie waarbij de onderste twee verdiepingen worden omgezet naar een nieuwe aantrekkelijke begane grond. Het voornemen is om deze ruimte te transformeren tot ontmoetingsplek voor de wijk.

De verschillende gebouwen in het gebied voorzien in de realisatie van onder andere detailhandel, huur-en koopappartementen, maatschappelijke voorzieningen, etc. In onderstaande tabel bevindt zich het programma van de beoogde ontwikkeling.

De Gentiaan	Huidige Situatie	Aangepast plan 2020
Detailhandel en horeca in BVO	3985 m2	4050m2
waarvan in Blok A		3100m2
waarvan in Blok B		950m2
Appartementen huur	88
waarvan in Blok A (sociaal)		Circa 56
waarvan in Blok B (vrije sector)		Circa 24
Grondgebonden woningen	8 (reeds gesloopt)
Appartementen in Blok C (koop)		Circa 15
Totaal woningen	96	95
Piushof	Huidige situatie	Aangepast plan 2020
Maatschappelijke voorzieningen		Circa 987 m2
Appartementen sociale huur	31	19
Totaal woningen	127	114

2.4 Behoefte-onderzoek

Voor succesvol ruimtelijk beleid is het van belang dat vraag en aanbod van stedelijke functies goed op elkaar zijn afgestemd. Dit draagt bij aan economische dynamiek, zorgvuldig gebruik van ruimte en infrastructuur en behoud van de leefbaarheid van stedelijk en landelijk gebied. In het Besluit ruimtelijke ordening is hiervoor een regeling opgenomen:

Lid 2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In het kader van de ladder-onderbouwing dient ten eerste te worden bepaald of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling voorziet in een kleine afname van het aantal woningen en in een beperkte toename van het aantal planologisch mogelijke oppervlakte detailhandel. In het kader daarvan is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het kader van het Bro.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een distributieve toets en effectenanalyse uitgevoerd om een inzicht te krijgen in de behoefte en de effecten van de ontwikkeling van het Piusplein. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlagen.

Uit dit onderzoek blijkt dat:

Gageldonk transformeert en behoefte heeft aan een wijkcentrum:

• Door de realisatie van meer koopwoningen en vrije sector huurwoningen zullen demografische kenmerken van de buurt naar verwachting veranderen, waardoor het gemiddelde inkomen naar verwachting zal stijgen.
• De gemeente heeft, op basis van de detailhandelsstructuurvisie, ingezet op kwalitatieve versterking van diverse wijkwinkelcentra, waaronder Pius Plaza / Piusplein.
• De voorliggende plannen voor het wijkwinkelcentrum van Gageldonk waarin ruimte is voor twee supermarkten aangevuld met overig dagelijks aanbod is in lijn met de trends waarneembaar in het retaillandschap. Boodschappenwinkels in combinatie met andere maatschappelijke voorzieningen (horeca, zorg, buurthuis) versterken elkaar en maken het centrum voor de wijk toekomstbestendig.

Gageldonk is momenteel onderverzorgd wat betreft dagelijkse voorzieningen

• Voor het totale centrumgebied voor Gageldonk is het huidige indicatieve totaalprogramma, inclusief de ontwikkelingen buiten het plangebied van het wijzigingsplan, van ca. 5.500 m² bvo in lijn met het (commercieel) programma van planmatig ontwikkelde referentie projecten met een vergelijkbare wijkfunctie.
• Uit zowel de dichthedenanalyse als de distributieve berekeningen blijkt dat het verzorgingsgebied onderverzorgd is in de dagelijkse detailhandel. Uit de distributieve berekening blijkt dat er voornamelijk behoefte is aan supermarktmeters, wat in lijn ligt met de toekomstige ontwikkeling van wijkwinkelcentrum Gageldonk.
• Binnen de niet-dagelijkse sector is enkel een bloemenwinkel voorzien, dit betreft frequent niet-dagelijks aanbod en zal niet voor concurrentie met de binnenstad van Bergen op Zoom zorgen. Clustering van functies en winkels heeft voordelen voor zowel ondernemers (bundelen bezoekersstromen) als voor consumenten (gemak).
• De ontwikkeling van dagelijkse voorzieningen binnen wijkwinkelcentrum Gageldonk is van zeer positieve invloed op de leefbaarheid in Gageldonk en komt tegemoet aan de wens van de bewoners.
• De ontwikkeling van het nieuwe winkelcentrum als hart van de wijk kan dienen als ontmoetingsplek en daarmee de sociale cohesie in de buurt versterken.
• De combinatie van zowel maatschappelijke- als diverse commerciële voorzieningen (o.a. horeca, winkels, zorg, buurtcentrum) in het winkelcentrum zorgen er voor dat er een toekomstbestendig centrum wordt gerealiseerd in Gageldonk.

Naast positieve economische- en uitstralingseffecten door ontwikkeling wijkwinkelcentrum Gageldonk ook beperkte omzeteffecten voor omliggende incomplete clusters

• De ontwikkeling wijkwinkelcentrum voor Gageldonk betekent een economische impuls voor de wijk. Het gebied wordt door de opwaardering van het winkelcentrum aantrekkelijker en dat trekt nieuwe investeerders maar ook huurders en bewoners aan. In het kader van 'Wij maken de wijk', waar sociale waarde van belang is, is de toekomstige ontmoetingsfunctie van het centrum van groot belang.
• De effecten op de bestaande structuur zullen het meest merkbaar zijn bij winkelconcentraties met overlap in functie en formule en bij supermarkten die het in de huidige structuur al minder goed doen.
• Buurtwinkelcentrum de Gagel en de solitair gelegen supermarkt concentratie Het Glacis zullen mogelijk een negatief (omzet)effect ervaren. Beide winkelconcentraties vallen in het beleid van de gemeente Bergen op Zoom, zoals beschreven in de Detailhandelsvisie 2016, onder de overige locaties waar detailhandelsmogelijkheden niet mogen worden uitgebreid en indien mogelijk gereduceerd.
• De ontwikkeling van het wijkwinkelcentrum voor Gageldonk zou een versnelling van uitval kunnen betekenen binnen de omliggende reeds genoemde incomplete en onvolwaardige boodschappenclusters.
• Het centrum van Bergen op Zoom kampt zoals meer middelgrote centra met leegstandsproblematiek die losstaat van de ontwikkeling van een dagelijks cluster in Gageldonk. De huidige leegstand in het verzorgingsgebied bestaat uit negen panden gelegen binnen winkelcentrum Pius Plaza (deels bewust gecreëerd), wat de noodzaak tot herontwikkeling benadrukt. Een negatief effect op de huidige leegstand in het centrum van Bergen op Zoom wordt niet verwacht, het centrum van Bergen op Zoom heeft voornamelijk aanbod in niet-dagelijkse detailhandel waar het nieuwe hart van de wijk Gageldonk zich focust op het dagelijks aanbod.
• De herontwikkeling van het winkelcentrum heeft een positief effect op het woon- en leefklimaat in Gageldonk. De opwaardering zal er voor zorgen dat inwoners van het verzorgingsgebied in de nabijheid van hun woning meer mogelijkheden hebben om dagelijkse boodschappen te doen. De herontwikkeling van het winkelcentrum zal daarom geen structuurverstorende werking of 'duurzame ontwrichting' veroorzaken.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) in werking getreden. Deze visie vervangt verschillende bestaande nota’s op het gebied van ruimtelijke ordening, waaronder de Nota Ruimte. Het Rijk stelt in de SVIR heldere ambities voor Nederland in 2040, die inspelen op de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven bepalen richting 2040. Het Rijk zet het ruimtelijke- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiervoor is een gewijzigde aanpak noodzakelijk. Het Rijk wil de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene brengen die het aangaat (burgers en bedrijven) en laat meer over aan gemeentes en provincies. Dit betekent minder nationale belangen en eenvoudigere regelgeving.

Op basis van de genoemde ambities komt het Rijk tot drie rijksdoelen:

• 1. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijke-economische structuur van Nederland;
• 2. het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• 3. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Toetsing

De ontwikkeling past binnen het rijksbeleid omdat er wordt voorzien in een goede en gezonde woon- werkomgeving en goed vestigingsklimaat.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het kabinet heeft in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Deze 14 nationale belangen zijn:

1. Rijksvaarwegen;

2. Project Mainport ontwikkeling Rotterdam;

3. Kustfundament;

4. Grote rivieren;

5. Waddenzee en waddengebied;

6. Defensie;

7. Hoofdwegen en landelijke spoorwegen;

8. Elektriciteitsvoorziening;

9. Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen;

10. Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische Hoofdstructuur);

11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;

12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);

13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;

14. Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Toetsing

Er zijn voor wat betreft het plangebied van dit bestemmingsplan géén belangen uit het Barro die in het kader van het voorliggende bestemmingsplan worden geschaad dan wel specifieke aandacht behoeven.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Sinds oktober 2012 geldt bij ruimtelijke ontwikkelingen een nieuwe motiveringsplicht. Het gaat hier om de in artikel 3.1.6, tweede lid Bro opgenomen plicht om indien er sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' de aanvaardbaarheid hiervan toe te lichten in het bestemmingsplan. Voor deze onderbouwing moet de 'Ladder voor duurzame ontwikkeling' worden doorlopen. Overheden dienen ontwikkelingen te motiveren en afwegen met oog voor de ruimtevraag, de beschikbare ruimte en de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt.

Op 12 mei 2017 is het 'Besluit van 21 april 2017 tot wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in verband met de aanpassing van de ladder voor duurzame verstedelijking' gepubliceerd. In dit besluit is de gewijzigde 'ladder voor duurzame verstedelijking' opgenomen. Deze wijziging is op 1 juli 2017 in werking getreden. De belangrijkste wijzigingen die hierbij doorgevoerd zijn:

• de drie treden van de ladder zijn losgelaten;
• het begrip 'actuele regionale behoefte' is vervangen door de eenvoudigere term 'behoefte';
• het uitgangspunt wordt: voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zowel binnen als buiten het bestaand gebied, moet de behoefte worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan;
• indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dan dient gemotiveerd te worden waarom niet binnen het bestaand stedelijke gebied in de behoefte kan worden voorzien;
• de mogelijkheid is opgenomen om de toepassing van de ladder door te schuiven naar het latere uitwerkings- of wijzigingsplan

Toetsing

Toetsing aan de ladder is noodzakelijk bij stedelijke ontwikkelingen. Het bestemmingsplan maakt de herstructurering van een bestaand centrumgebied mogelijk. Het aantal woningen neemt hierbij af waardoor er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling, toetsing aan de ladder kan dan ook achterwege blijven. Wel is in het kader van de detailhandelstructuur een behoefte-onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in paragraaf 2.4.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Noord-Brabant

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie
• Werken aan een klimaatproof Brabant
• Werken aan de slimme netwerkstad
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing

Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'bestaand stedelijk gebied'. Herontwikkeling wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. De beoogde ontwikkeling voorziet in een herstructureringsopgave waarbij het aantal woningen afneemt van 127 woningen naar 114 woningen. Er is dan ook geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. De herstructurering past binnen de Omgevingsvisie omdat de woningen aangepast worden naar de moderne eisen op het gebied van energie.

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Op 1 januari 2021 treedt de Omgevingswet in werking. Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de Omgevingsvisie Nood-Brabant. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd.

In hoofdstuk 3 van de omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

Het volgende artikel is relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat:

• a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
• b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

• a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
• b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
• c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
• d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
• e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
• f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Toetsing

Het 'stedelijk gebied' zoals gehanteerd door de provincie bestaat uit het 'stedelijk concentratiegebied' en de 'kernen in landelijk gebied'. Het plangebied ligt binnen het 'stedelijk concentratiegebied' zoals gehanteerd binnen de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere voorzieningen om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik.

De openbare ruimte is zodanig ontworpen, dat deze levensloopbestendig wordt uitgevoerd. Zo wordt er voldoende groen aangelegd als infiltratiemogelijkheid voor regenwater. Dit groen levert tevens een bijdrage aan het tegengaan van hittestress.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Bergen op Zoom 2030

De op 22 september 2011 door de gemeenteraad vastgestelde structuurvisie voor het grondgebied van de gemeente levert een integrale samenhangende ruimtelijke visie voor de stad Bergen op Zoom en de kernen Halsteren, Lepelstraat, Heimolen, Klutsdorp en Kladde. De planhorizon van de structuurvisie reikt tot 2030. Binnen die termijn moet rekening worden gehouden met een lichte bevolkingskrimp als geheel, maar vooral ook met een daling van de beroepsbevolking door een toenemende vergrijzing. In het document wordt onder meer ingegaan op hoe verder te gaan met de reeds in gang gezette woonprojecten, de toekomst van de bedrijventerreinen, de fysieke infrastructuur, de recreatieve potenties, het water en het groen in en rondom de stad. Het plangebied is gekarakteriseerd als Woonwijk herstructurering.

In de structuurvisie staat voor Gageldonk dat er wordt gestreefd naar kwaliteitsverbetering door sloop van verouderde bebouwing en het realiseren van nieuwbouw aansluitend op de eisen van deze tijd.

Toetsing
De ontwikkeling voorziet in de herstructurering van het plangebied in Gageldonk. Hiermee past de ontwikkeling binnen de structuurvisie van Bergen op Zoom.

Beleidsplan Wonen 2020 – 2024

Op 30 april 2020 heeft de raad het Beleidsplan Wonen 2020 – 2024 'Aangenaam wonen in Bergen op Zoom' vastgesteld. Met de woonvisie wordt richting gegeven aan het woonbeleid voor de komende jaren. Het beleid is niet tot achter de komma geformuleerd, zodat er per situatie ruimte wordt geboden aan creatieve ideeën. Ruimte aan goede initiatieven in nieuwbouw, maar vooral ook in de bestaande woningvoorraad. De afgelopen jaren is de woningmarkt aangetrokken en demografische ontwikkelingen zoals vergrijzing en huishoudensverdunning vragen om een andere woningbouwopgave. Een woningbouwopgave met meer aandacht voor de huisvesting van ouderen en jongeren, en het faciliteren van doorstroming. Daarnaast gaat er in de huidige woonvisie meer aandacht uit naar de bestaande woningvoorraad.

Ten aanzien van de woonvisie heeft de gemeente een faciliterende rol, waarbij we in de uitvoering sterk afhankelijk zijn van onder andere onze inwoners, woningcorporaties en ander initiatiefnemers. De woonvisie is daarom een uitnodiging aan partijen om met ons aan de slag te gaan om het wonen in Bergen op Zoom prettig en aansluitend op de behoefte te laten zijn.

De belangrijkste uitgangspunten voor de nieuwe woonvisie zijn:

• De groei en veranderende samenstelling van de bevolking: we groeien op korte en middellange termijn door, maar hebben wel te maken met vergrijzing;
• We realiseren ons ook dat verreweg het leeuwendeel van de huidige woningen er over 30 jaar nog steeds staat en dat alle woningeigenaren (inclusief particulieren) staan voor een goede en duurzame kwaliteit van de bestaande woningvoorraad;
• We vinden het belangrijk alle kernen, wijken en de binnenstad minstens net zo vitaal te houden als deze nu zijn en waar mogelijk te verbeteren;
• Nieuwbouwplannen moeten zo goed mogelijk aansluiten op toekomstige woningbehoeften.

Voorgaande uitgangspunten zijn in de woonvisie uitgewerkt in de volgende thema's:

• 1. We willen een gemeente zijn en blijven voor alle doelgroepen;
• 2. Bestaande woningvoorraad aanpassen en verduurzamen;
• 3. We streven naar vitale kernen, wijken en binnenstad;
• 4. Nieuwbouw die écht iets toevoegt aan de bestaande voorraad;
• 5. Ouderen kunnen steeds langer zelfstandig wonen, ook met zorgvraag;
• 6. Beschikbaarheid en betaalbaarheid;
• 7. We maken ons sterk voor speciale doelgroepen.

De woonvisie vormt een afwegingskader voor nieuwe woningbouwplannen, aansluitend op de Ladder voor duurzame verstedelijking. De Ladder maakt het noodzakelijk om alle nieuwbouwplannen die nog niet in een bestemmingsplan zitten ruimtelijk te onderbouwen en de kwantitatieve en kwalitatieve vraag voor deze woningen aan te tonen.

Toetsing

De herontwikkeling van Gageldonk is reeds meegenomen in het beleidsplan. Hiermee past de ontwikkeling binnen het Beleidsplan Wonen. Daarnaast maakt de herontwikkeling geen nieuwe woningen mogelijk maar betreft het een herstructurering waarbij bestaande woningen worden vervangen door nieuwbouw.

Detailhandelstructuurvisie Bergen op Zoom

Het detailhandelsbeleid van de gemeente Bergen op Zoom is gericht op het tot stand brengen van een evenwichtige detailhandelsstructuur die enerzijds consumenten optimaal bedient en anderzijds detaillisten een rendabele bedrijfsvoering moet kunnen bieden. Om in te spelen op de veranderende omstandigheden en nieuwe ontwikkelingen moet het aantal m2 detailhandel in onze gemeente drastisch terug. De huidige versnipperde locaties moeten zoveel als mogelijk geconcentreerd worden om daarmee meer synergie te creëren. In de detailhandelsstructuurvisie wordt een samenhangende visie op de gewenste detailhandelsstructuur voorgestaan. De onderlinge positie en functies van de verschillende winkelgebieden worden op elkaar afgestemd en de mogelijkheden voor versterking verbetering worden benoemd. Kansen zijn hierbij interessante locaties voor consumenten, zodat deze op duurzame wijze behouden kunnen blijven. Hierbij kun je denken aan verplaatsing van slecht gesitueerde aanbieders. Nieuw winkelontwikkelingen zijn binnen de detailhandelsstructuurvisie mogelijk, wanneer deze bij dragen aan de versterking van de gewenste winkelstructuur. Wensen en belangen van individuele marktpartijen zijn ondergeschikt aan het belang van een vitale winkelstructuur. De binnenstad en de boodschappencentra houden de grootste meerwaarde voor consumenten en bieden de beste kansen voor een complete en sterke structuur. Om er voor te zorgen dat deze behouden blijven moeten we vasthouden aan de gekozen ruimtelijke detailhandelsstructuur. Dit biedt helderheid en duidelijkheid voor alle marktpartijen.

Toetsing

Het centrumgebied van Gageldonk-West is een locatie waar versterking van de detailhandelstructuur gewenst is, zolang dit niet tot negatieve effecten leidt voor de detailhandel in de binnenstad. Een negatief effect op de huidige leegstand in het centrum van Bergen op Zoom is niet aannemelijk, het centrum van Bergen op Zoom heeft voornamelijk aanbod in niet-dagelijkse detailhandel waar het nieuwe hart van de wijk Gageldonk zich focust op het dagelijks aanbod. De herontwikkeling van het centrumgebied is in lijn met de hoofdlijn van de visie, deze betreft namelijk het inzetten op kwalitatieve versterking van het wijkverzorgend boodschappencentrum.

Groenstructuurplan

Het Groenstructuurplan Bergen op Zoom 2007-2017 is een kadernota die gebruikt dient te worden bij de ontwikkeling van plannen en projecten in de ruimtelijke ordening van de gemeente Bergen op Zoom. Het doel van deze nota is het ontwikkelen van een duurzame groenstructuur voor de kernen van de gemeente voor de komende tien jaar. De opgave is de structuren te verbinden en te (her)structureren zodanig dat zij samen de robuuste groene structuur gaan vormen. Het Groenstructuurplan beschrijft sfeerbeelden voor het groen in wijken en buurten, waarop het beheer afgestemd wordt.

Toetsing

De centrale ontmoetingsplaatsen het Piuspark en Piusplein worden met deze herstructurering versterkt en meer beleefbaar gemaakt vanuit de wijk. Hierdoor wordt het openbaar groen functioneler ingepast in de openbare ruimte. De herontwikkeling leidt tot dezelfde hoeveelheid openbaar groen als in de huidige situatie. Hierdoor past het voornemen binnen de beleidsdoelen die zijn geformuleerd in het Groenstructuurplan.

Hoofdstuk 4 Toetsing aan wijzigingsregels

4.1 Wijzigingsregels

In de inleiding is gebleken dat het vigerend bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied een wijzigingsbevoegdheid bevat. Hierbij zijn Burgemeester en wethouders bevoegd de bestemming ter plaatse van de aanduiding "wetgevingszone-wijzigingsgebied 2" te wijzigen in de bestemming "Wonen, Tuin, Groen, Verkeer, Maatschappelijk, Centrum, Detailhandel, Bedrijven, Dienstverlening, Gemengd" met inachtneming van de volgende voorwaarden:

• a. planwijziging is gericht op herstructurering en versterking van de ruimtelijk-functionele kwaliteit van de locatie, door een integrale aanpak met het aanliggende deel van Gageldonk-West;
• b. het woningaantal van het totale programma van de wijk Gageldonk-West blijft gelijk;
• c. de stedenbouwkundige hoofdopzet uit het masterplan Gageldonk-West is richtinggevend voor de planuitwerking;
• d. er mogen maximaal 5 bouwlagen worden gebouwd;
• e. aangetoond dient te worden dat wijziging geen belemmeringen oplevert voor de naastgelegen bestemmingen;
• f. wijziging dient in overeenstemming te zijn met een goede ruimtelijke ordening;
• g. vooraf dient inzicht te zijn verkregen in de milieuaspecten;
• h. ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's moet in voldoende mate worden voorzien in relatie tot planwijziging en de aanwezige parkeercapaciteit in de omgeving;

4.2 Toetsing

In deze paragraaf wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de diverse randvoorwaarden

• a. Planwijziging is gericht op herstructurering en versterking van de ruimtelijk-functionele kwaliteit van de locatie, door een integrale aanpak met het aanliggende deel van Gageldonk-West: Het plan voorziet in een integrale herstructurering van het centrumgebied om de ruimtelijke en functionele kwaliteit te verbeteren. Zo kunnen in het nieuwe plan weer supermarkten vestigen, wat bezoekers aantrekt en de leefbaarheid verbetert. De kwaliteit wordt verbeterd door parkeren en verblijven te combineren en doorgaand verkeer uit het centrumgebied te weren.
• b. het woningaantal van het totale programma van de wijk Gageldonk-West blijft gelijk: Het plan voorziet in 95 nieuwbouwwoningen en de renovatie van 19 woningen in het Piushof. Het betreft dus in totaal 114 woningen, dit zijn er 13 minder dan in de huidige situatie. Het woningaantal in het centrumgebied blijft dus niet gelijk, maar over het hele masterplan gezien, blijft het aantal woningen binnen Gageldonk West gelijk.
• c. de stedenbouwkundige hoofdopzet uit het masterplan Gageldonk-West is richtinggevend voor de planuitwerking: Het masterplan is leidend geweest voor de ontwikkeling van het centrumgebied, in het volgende hoofdstuk wordt het planvoornemen getoetst aan het Masterplan Gageldonk-West.
• d. er mogen maximaal 5 bouwlagen worden gebouwd; Het plan voorziet in de realisatie van gebouwen van respectievelijk 3, 4 en 5 bouwlagen hoog.
• e. aangetoond dient te worden dat wijziging geen belemmeringen oplevert voor de naastgelegen bestemmingen; De naastgelegen bestemmingen bestaan voornamelijk uit 'wonen' en er bevinden zich enkele gebouwen die als 'Maatschappelijk' zijn bestemd. Het planvoornemen zal geen belemmeringen opleveren voor omliggende bestemmingen, omdat momenteel ook al woningen in het plangebied zijn gelegen waardoor aanwezige bedrijven in hun bedrijfsvoering zijn beperkt. De maatschappelijke functie die in het plangebied wordt toegevoegd zal geen belemmeringen opleveren voor omliggende bestemmingen.
• f. wijziging dient in overeenstemming te zijn met een goede ruimtelijke ordening; De ruimtelijke inrichting is gebaseerd op het masterplan, dat is opgesteld in samenspraak met de gemeente. Daarnaast wordt in het volgende hoofdstuk en planvoornemen getoetst op de verschillende omgevingsaspecten.
• g. vooraf dient inzicht te zijn verkregen in de milieuaspecten: In hoofdstuk vijf zijn de verschillende milieuaspecten nader onderzocht, hieruit blijkt dat de milieuaspecten geen belemmering zijn voor de beoogde ontwikkeling.
• h. ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's moet in voldoende mate worden voorzien in relatie tot planwijziging en de aanwezige parkeercapaciteit in de omgeving: Het nieuwe ruimtelijk plan voorziet in meer parkeerplaatsen dan de huidige situatie en voldoet aan de Nota Parkeernormering van de gemeente. In paragraaf 5.1 wordt dit verder toegelicht

 

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1 Verkeer en parkeren

Verkeer

De hoofd-autoverkeersstructuur wordt gewijzigd zodat de Gentiaanstraat niet meer direct aansluit op de Kastanjelaan, deze route wordt verlegd en gaat via de Berkstraat en Populierlaan aansluiten op de Kastanjelaan (rode lijn). De rijbaan van de Berkstraat en Populierlaan zal voor dit deel worden verbreed.

Bevoorrading van de winkels in blok A zal inpandig gebeuren langs de Berkstraat met zo min mogelijk overlast voor de omgeving. Langs de Kastanjelaan wordt een bevoorradingsparkeerplaats aangebracht. Deze plekken zijn op de kaart aangeduid met een rode B.

Voor voetgangers en fietsers wordt een fijnmazig netwerk (groene lijnen) van routes aangelegd (zie figuur 5.1).

Figuur 5.1 - Verkeerroutes

In het huidig plan is rekening gehouden met ruimte voor ondergrondse containers voor de afvalinzameling voor de woningen, het plaatsen van winkelwagens en fietsparkeerplaatsen. Bij de uiteindelijke uitwerking zullen deze locaties in onderling overleg definitief worden bepaald.

Verkeersaantrekkende werking

Op basis van het programma dat is beschreven in paragraaf 2.3 is een overzicht gemaakt van de huidige en de toekomstige verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling. Hieruit blijkt dat vanwege de afname aan het aantal woningen en een kleine toename in het detailhandelsprogramma en de toevoeging van maatschappelijke voorzieningen de verkeersgeneratie nagenoeg gelijk blijft. De toename van 10 mvt/etmaal per werkdag is dermate klein dat deze op een goede wijze kan worden afgewikkeld op de omliggende wegenstructuur.

Parkeren

De plannen dienen te voldoen aan het gestelde in de Nota Parkeernormering van de gemeente. In de tabel hieronder is de parkeerbehoefte in beeld gebracht op basis van het programma.

Locatie	Programma	Hoeveelheid	Norm	Parkeerbehoefte (minus 22% dubbelgebruik)
Kerk en Piushof	Gezondheidscentrum	1894 m2	2,2	32,5
	Maatschappelijk	987 m2	1,8	13,9
Blok A	Appartementen	19 st	1,1	16,3
	Detailhandel	3098 m2	4,5	108,7
	Appartementen	56 st	1,6	69,9
Blok B	Detailhandel	951 m2	4,5	33,4
	Appartementen	24 st	1,9	35,6
Blok C	Appartementen	15st	1,9	22,2
Totaal				332,5

Uit de berekening van de parkeerbehoefte, volgens de Nota Parkeernormering, blijkt een parkeerbehoefte van 333 parkeerplaatsen te ontstaan. In dit aantal wordt voorzien. Parkeren wordt verzorgd op verschillende plekken, dit is weergegeven in de tabel hieronder. Totaal bedraagt de parkeercapaciteit 333 plaatsen.

Parkeercapaciteit
Parkeerplaats	Naam	Aantal plaatsen
P1	Parkeerplaatsen	92
P2	Parkeren Piusplein	25
P3	Gebouwd parkeren Blok C	15
P4	Berkenpad	101
P5	Kerkplein	78
P6	Berkstraat	13
P7	Kastanjelaan	9
Totaal		Circa 333 plaatsen

In de parkeerbalans is tevens de ontwikkeling van een gezondheidscentrum in de Kerk meegenomen. Deze ontwikkeling van de Kerk maakt geen onderdeel uit van het wijzigingsplan. In het kader van de parkeerbalans worden de parkeerplaatsen die buiten het plangebied zijn gelegen ook meegenomen, daarom is er voor gekozen om in de parkeerbalans ook de ontwikkeling van de kerk mee te nemen. Met de totale ontwikkeling van het centrumgebied van Gageldonk-west worden voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd voor de ontwikkeling.

Conclusie

De verkeersgeneratie zal naar verwachting minimaal toenemen of gelijk blijven door de beoogde ontwikkelingen. De parkeerbehoefte bedraagt 333 parkeerplaatsen na realiseren van de beoogde ontwikkeling. In het huidig plan worden 333 parkeerplaatsen voorzien. Het aspect verkeer vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

5.2 Archeologie

Landschap, geologie

De ondergrond van het plangebied maakt deel uit van het Brabants massief en bestaat uit pleistocene zanden, voornamelijk fluviatiele afzettingen van Rijn en Maas waarin veel leem voorkomt. In de laatste ijstijd was de invloed van wind erg groot. Er werd veel stuifzand over grote afstanden verplaatst. Deze eolische afzettingen worden dekzanden genoemd. Ten oosten van de steilrand tussen Lepelstraat en Putte werden op het einde van de laatste IJstijd zogenaamde paraboolduinen afgezet. Ook ten oosten van het plangebied Gageldonk West, aan de oostzijde van de snelweg, bevindt zich nu een paraboolduin. Het plangebied zelf ligt duidelijk lager wat het gevolg is van de winderosie. Hoewel de bebouwde kom niet is gekarteerd, kunnen de gegevens van de omliggende terreinen geëxtrapoleerd worden. Het plangebied bestaat voornamelijk uit een terrasafzettingsvlakte, zuidwaarts grenzend aan landduinen. Westwaarts grenst het plangebied aan een natuurlijke laagte (globaal tussen de Kastanjelaan een de spoorlijn). Deze werd 'de Scheurbroeken' genoemd en bestond uit veenmoeras. De bodem van het plangebied werd in 1948 op een schaal van 1:10.000 gekarteerd ten behoeve van de land- en tuinbouw. Daardoor is er een goed beeld van de diverse bodems en relatieve vruchtbaarheid. Ook waren er toen nog geen grote buitenwijken. Over het algemeen bestaat de bodem in het plangebied uit humeuze zandgronden, welke overeenkomen met hoge zwarte enkeerdgronden. Dit zijn bodems die ontstonden door eeuwenlange bemesting door stalmest en heideplaggen. Hierdoor is een humeus dek van tenminste 50 cm gevormd, dat op de oudere ondergrond ligt. Deze ondergrond bestaat veelal uit podzolgronden. Dankzij de afdekking door de eerdgronden kunnen oudere sporen van bewoning goed bewaard zijn gebleven. Uiteraard heeft de aanleg van de stadsuitbreiding de ondergrond sterk aangetast. Onder de flats en in mindere mate onder de woningen is geen gaaf bodemprofiel meer aanwezig. Dat geldt ook voor de rioolbuizen onder de straten.

Archeologie

Historie

Het gebied van Gageldonk was in de middeleeuwen volledig agrarisch ingericht. Aan de zuidzijde grensde het aan de zogenaamde “woeste gronden” van heide en stuifzand. Dit was in de 16de eeuw met bos bedekt, het “Bergse bos”. Aan de westzijde bevonden zich de moerassen van de 'Scheurbroeken'. Het gebied werd doorsneden door enkele wegen die vanuit de stad oostwaarts leidden: de weg naar Wouw (thans Wouwse Baan en Kastanjelaan), de Balsebaan, genoemd naar een hoeve “De Bal” in het Bergse bos, een parallel daaraan lopende weg waarvan alleen de Weegbrestraat nog in het tracé ligt en een noord-zuid gerichte weg waarvan de Esdoornstraat een relict is. In het uiterste noorden van het plangebied vormt de Papaverstraat ten noorden van de Kastanjelaan een relict van een zeer oude landweg. Het oppervlak van het wijzigingsplan lag vrij centraal in de landbouwgronden en kende geen oude wegenstructuur. Op de oudste pre-kadastrale inmetingen van het gebied uit de 18de eeuw waren er binnen de plangrenzen geen oude boerderijen. Het open karakter van de omgeving bleef bestaan tot de uitbreidingsplannen van vlak na de Tweede Wereldoorlog.

Archeologische waarden

De reeds genoemde eerdgronden zijn archeologisch interessant omdat zij eventuele oudere bewoningssporen afdekken en beschermen. Uit het gebied zijn tot op heden vrijwel geen vondsten bekend, wat mede het gevolg is van een volledige en dichte verstedelijking en het ontbreken van archeologisch onderzoek in de jaren '50 en '60 van de 20ste eeuw. De archeologische waarden zijn gebaseerd op het voorkomen van vruchtbare gronden, zoals op de bodemkaart aangeduid, in combinatie met historische gegevens. De matig vochtige enkeerdgronden hebben een hoge archeologische trefkans voor alle cultuurperioden (Bronstijd tot en met de Late Middeleeuwen/Nieuwe Tijd). Bewoningssporen kunnen zich aftekenen als kuilen, greppels en structuren op de bovenzijde van het ongeroerde gele zand, 50 tot 80 cm onder het maaiveld. Daar waar diep gefundeerde bebouwing staat, zoals de hoogbouw de 'Gentiaan', is de ondergrond volledig verstoord en is geen sprake meer van archeologische waarden. Voor het hele plangebied geldt een middelhoge archeologische trefkans, met uitzondering van diep gefundeerde bebouwing (zie figuur 5.2).

Voorschriften:

Conform het gemeentelijke erfgoedbeleid geldt het volgende: in gebieden met een middelhoge archeologische trefkans zijn grondverstorende werkzaamheden dieper dan 50 cm én groter dan 100 m² alleen toegestaan na het overleggen van een onderzoeksrapport waarin de archeologische waarden voldoende geborgd zijn.

 

Figuur 5.2 - Oppervlak met de dubbelbestemming waarde archeologie

 

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling

5.3 Cultuurhistorie

De gebouwen en wijken uit de Wederopbouwperiode weerspiegelen een land in ontwikkeling en tonen een markant tijdperk. De oorlogsschade werd hersteld, de schaarste van materialen en financiën verdween en de woningnood werd grotendeels gelenigd. Dit had zijn weerslag op de architectuur en de bouwkunst. Zo ook in Bergen op Zoom. Als je het hebt over deze uitbreidingswijken, zijn Gageldonk, Zeekant en Warande voorbeelden. Deze wijken zijn ruim opgezet en hebben een groen karakter. Het behouden van de groene ruimtes (en de toegankelijkheid daartoe) is dus ook van belang. Daarnaast is het typerend voor zulke wijken dat vaak op loopafstand voorzieningen als scholen en kerken zijn neergezet. Voorbeeld hiervan is de Heilig Hart Kerk (1952, gemeentelijk monument).

Onwenselijk hierbij is de invulling van woningblokken waarbij de gedachte van de naoorlogse stedenbouw verdwijnt. De sleutel zit in het herontwikkelen vanuit de bestaande, waardevolle kwaliteiten, zoals de verhouding tussen groen en bebouwing (een ruime stedenbouwkundige opzet).

In het ontwikkelplan wordt rekening gehouden met de esthetica van de huidige bebouwing en het inbrengen en behouden van groen in de wijk.

Conclusie

De herontwikkeling van Gageldonk Centrum leidt niet tot aantasting van cultuurhistorische waarden. In de planvorming is rekening gehouden met de bestaande kwaliteiten.

5.4 Water

Beleid gemeente

De gemeente Bergen op Zoom heeft in 2001 een waterplan opgesteld waarin alle verschijningsvormen van water in samenhang zijn bekeken. Dit plan is opgesteld in samenwerking met alle betrokken waterpartners en zowel door de gemeenteraad als het waterschapsbestuur in 2002 vastgesteld. De meeste uitgangspunten van het waterplan zijn nog steeds van kracht en bovendien nader uitgewerkt in het geactualiseerde Gemeentelijke Rioleringsplan (GRP 2020-2023) dat eind 2019 door de gemeenteraad is vastgesteld.

Bovendien heeft de gemeente sinds de inwerkingtreding van de wet gemeentelijke watertaken (2008) verschillende zorgplichten ten aanzien van water in het stedelijk gebied. Het gaat om de zorgplichten voor stedelijk afvalwater, hemelwater en grondwater. Voor het stedelijk afvalwater is deze zorgplicht uitgewerkt in het vigerende GRP. De zorgplichten voor hemel- en grondwater komen voor de gemeente pas om de hoek kijken als grondeigenaren zelf niet voor een adequate verwerking van het water kunnen zorgen. In deze gevallen dient de gemeente voor voorzieningen te zorgen waarop particulieren kunnen aansluiten. Belangrijke voorwaarde is wel dat de maatregelen doelmatig zijn. Welke maatregelen worden getroffen, is zeer sterk locatie-afhankelijk. Zo zijn andere maatregelen nodig als de grondwaterstand laag is en er sprake is van een zandige bodem dan wanneer de bodem uit klei bestaat en het grondwater in een groot deel van het jaar reikt tot aan het maaiveld. Gezamenlijk met het waterschap dient hieromtrent een juiste (lees passende) keuze te worden gemaakt. Een passende aanpak is vastgelegd in de nota Watertaken: Gemeentelijke Wateropgave Bergen op Zoom, daterend uit 2009.

Ten slotte zorgt de gemeente voor de ruimtelijke inpassing van de diverse voorzieningen voor het waterbeheer. Ook in dat opzicht wordt bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening gehouden met noodzakelijke voorzieningen vanuit zowel het integraal waterbeleid als het rioleringsplan.

Beleid Waterschap Brabantse Delta

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente. Het gaat dan om het waterkwantiteits- en -kwaliteitsbeheer, de waterkeringzorg, waterzuivering, het grondwaterbeheer, het waterbodembeheer en in een aantal gevallen ook het scheepvaartbeheer.

Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het waterbeheersplan 2016-2021, wat is afgestemd op Europees, nationaal en provinciaal beleid. Belangrijke speerpunten uit het waterbeheerplan zijn veiligheid, droge voeten, voldoende water, gezonde natuur, schoon water, genieten van water en het waterschap als calamiteitenorganisatie. Bovendien richt het waterschap met genoemde hoofdlijnen van het waterbeheer zich in toenemende mate op de samenwerking met de mogelijkheid in de verbinding meer maatwerk toe te passen, voor zover doelmatig.

In een toetsingskader RO “De ruimte blauw geordend”, heeft het waterschap aangegeven wat de ruimtelijke consequenties zijn van het waterbeleid. Verder heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor diverse ingrepen met betrekking tot de waterhuishouding een ontheffing of watervergunning gerelateerd aan de Keur van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Om een duurzame(re) situatie te bereiken, gaat het waterschap bij nieuwe ontwikkelingen tenminste uit van het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak, en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater'.

Watertoets

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, zoals onder meer veiligheid, waterpeil, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. In dit kader voeren waterschap en gemeente vooroverleg, waaruit de volgende doelen, uitgangspunten en criteria voor dit plan zijn afgesproken:

• Een duurzame benadering van de waterstromen in relatie tot de ruimtelijke functie van het gebied;
• Afkoppeling van het schone regenwater mede als bijdrage in relatie tot gescheiden riolering;
• Rekening houden met het veranderende klimaat en weersextremen en toepassing van klimaatadaptatie.

Beschrijving huidige situatie

Het betreffende her te ontwikkelen plangebied omvat een gedeelte van de stad Bergen op Zoom, waarvan de functionele inrichting en bebouwing voor met name wonen en lokaal bedrijvigheid aan huis, winkels en maatschappelijke toepassing in stand blijft. Naast het vernieuwen zal de bespaarde bestaande bebouwing voor de (her)bestemming aan de eisen van de tijd worden aangepast.

Door de vergaande verstedelijking is van een oorspronkelijke afwatering of oppervlaktewatersituatie al lang geen sprake meer. De afvoer van het water in het gebied verloopt voor zover het overtollige regenwater niet oppervlakkig wordt afgevoerd, via de oorspronkelijk gemengde, en – het plaatselijk eventueel al gerealiseerde – toekomstig aan te leggen gescheiden, riolering. In het plangebied zelf s geen oppervlaktewater (meer) aanwezig.

Het gebied ligt zodanig dat in hydrologisch opzicht vooral sprake is van infiltratie. Het freatisch grondwater bevindt zich ter plaatse ruim onder het maaiveld. In onderhavige gebied treedt, voor zover bekend, geen grondwateroverlast op.

Beschrijving toekomstige situatie

Met het herbestemmingsplan worden naast deels consolidatie van de huidige bestemmingen deels ook bestemmingen lokaal aangepast. In fysiek opzicht verandert de mate van bebouwing en verharding zie figuur 5.4 en onderstaande tabel echter niet of nauwelijks en is met betrekking tot de waterhuishouding dus een neutrale situatie aan de orde.

Figuur 5.3 Huidige en toekomstige situatie verharding

Alwaar de openbare ruimte in het kader van revitalisering van stedelijk gebied wordt aangepakt zal een gescheiden riolering met scheiding van schoon en vuil water worden aangebracht. In het vervolg daarop zal in de jaren daarna ook voor het overige deel van het gebied, voor zover doelmatig en er nog niet in is voorzien, gescheiden riolering met aansluiting daarop worden gerealiseerd. Centrale doelstelling blijft dat het schone (regen)water via het hemelwaterafvoerstelsel (HWA-stelsel) wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater en alleen slechts het afvalwater dan wel vervuild (regen)water wordt geloosd op de vuilwaterriolering (DWA-stelsel).

Voor de afvoer van het regenwater en eventuele blijvend benodigde aansluiting van verontreinigd hemelwater op het DWA-stelsel zal in overleg met het waterschap in de meest passende en doelmatige maatwerkoplossing(en) worden voorzien.

Om voor de toekomst in voldoende mate waterrobuust te kunnen handelen bij optredende weersextremen, worden met de inrichtingswerkzaamheden van het gebied de toepassing van infiltrerende en waterbergende voorzieningen toegepast, een en ander waar nodig in samenspraak met het waterschap. In dit kader zal een aanzienlijk deel van de te voorziene parkeergelegenheid een doorlatende vorm van verharding krijgen.

Gevolgen voor het water

De herziening van bestemming voor onderhavig gebied betreft aanpassing van de bebouwing en invulling van het terrein voor de benodigde doeleinden van wonen en maatschappij. Voor het bestaande bestemmingsplan, waar betreffende plangebied onderdeel van is, is in principe al voorzien in een met het waterschap afgestemde waterparagraaf. Voor de waterhuishouding is als zodanig al sprake van een afgestemde situatie met het waterschap. Het waterschap stelt vanuit de keur een eis aan retentie voor het lozen van regenwater afkomstig van een toename van verhard oppervlak van 2.000 m² of groter om het afwentelen van een bui van T=100 te kunnen voorkomen. Momenteel wordt daartoe als uitgangspunt gehanteerd een berging van 600 m³/ha aan retentie in relatie tot genoemde acute buien. In samenspraak met het waterschap is voor dit gebied op de meest doelmatige wijze invulling gegeven aan de voor dit gebied benodigde retentie/berging.

Om te voorkomen dat schoon (regen)water wordt verontreinigd, is de afvoer van het (huishoudelijke) afvalwater op systematische wijze gescheiden van het (schone) regenwater. De afvoer van het afvalwater is aangesloten op de vuilwaterriolering (de zogenaamde droogweerafvoer, DWA). Het schone regenwater dient, indien het niet in de bodem infiltreert of oppervlakkig wordt afgevoerd, te worden afgevoerd door passende aansluiting op het aanwezige systeem van hemelwaterafvoer (HWA).

Gelet op een zo optimaal mogelijke bijdrage aan duurzame waterstromen, zal voor de toepassing van de bouw aan de eigenaar en/of ontwikkelaar gevraagd worden te bezien in hoeverre en in welke mate toepassing van een groen dak of waterbergende infiltratie bij de bebouwing mede tot stand is te brengen.

Om verontreiniging van hemelwater te voorkomen, is voor nieuwbouw en of renovatie de (uitwendige) toepassing van uitlogende materialen niet gewenst. Door gerichte communicatie, waar mogelijk met de ontwikkelaar/eigenaar zelf, zal informatieverstrekking over de mogelijkheden van duurzaam bouwen en het toepassen van duurzame bouwmaterialen plaats hebben.

Juridische vertaling

Ruimtelijk zijn de in het betreffende plangebied aanwezige en aanwijsbare voorzieningen in relatie tot het water als zodanig bestemd dan wel aangeduid. Met betrekking tot de voorzieningen als het gescheiden (riool)stelsel wordt verwezen naar het vigerende rioleringsplan van de gemeente.

Advies waterbeheerder

Op basis van het voorontwerpbestemmingsplan heeft het waterschap een positief wateradvies gegeven. Dit wateradvies is opgenomen in Bijlage 2.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect water geen belemmeringen vormt voor het planvoornemen.

5.5 Flora en Fauna

Toetsingskader

De Wet natuurbescherming (2017) vervangt de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet en de Boswet. Met de Wet natuurbescherming is een groot deel van de inheemse planten- en diersoorten beschermd. In deze wet is bepaald dat, voorafgaand aan ruimtelijke ingrepen die van invloed kunnen zijn op de bestaande flora en fauna, onderzoek plaats dient te vinden naar de aanwezige flora en fauna. Als de ruimtelijke ingrepen significant negatieve gevolgen hebben ten aanzien van de instandhouding van beschermde soorten zullen mitigerende, dan wel compenserende maatregelen getroffen moeten worden.

Deze bepalingen zijn niet alleen van kracht bij de uiteindelijke realisatie, maar gelden ook voor werkzaamheden zoals het slopen van gebouwen. Bij de sloop dient rekening worden gehouden met het vogelbroedseizoen (15 maart – 15 juli) met bijzondere aandacht voor huisbewonende soorten zoals huismus en gierzwaluw. Voor de sloop dient een controle plaats te vinden op de eventuele aanwezigheid van vleermuissoorten als de dwergvleermuis.

Onderzoek

Soortenbescherming

Het plangebied omvat verstedelijkt gebied binnen de bebouwde kom, waarmee de instandhouding van beschermde soorten beperkt aan de orde is. Bovendien betreft het een herstructurering van een bestaand centrumgebied. De werkzaamheden worden zorgvuldig uitgevoerd. In het kader van de sloop van de gebouwen zijn ecologische quickscans uitgevoerd. Deze quickscans zijn opgenomen in de bijlagen. Uit deze quickscans blijkt dat er ter plaatse geen beschermde diersoorten worden verwacht. In het kader van de renovatie van de Piushof is wel nader onderzoek naar vleermuizen noodzakelijk. In het kader van de vergunningaanvraag is hier nader onderzoek voor uitgevoerd en is een ontheffingsaanvraag ingediend.

Gebiedsbescherming

Natura 2000

Het bestemmingsplan voorziet in de herstructurering van het bestaande centrum. In het kader van de gebruiksfase van het plan is gekeken naar de huidige planologische mogelijkheden en de toekomstige planologische situatie. De belangrijkste bron voor stikstof in de toekomstige situatie zijn de verkeersbewegingen van en naar het plangebied. Een beschrijving van de huidige en toekomstige verkeerssituatie is opgenomen in paragraaf 5.1. Als gevolg van de ontwikkeling blijft de verkeersgeneratie nagenoeg gelijk.

Daarnaast worden de bestaande gebouwen momenteel verwarmd door middel van stookinstallaties (CV), deze installaties stoten in de huidige situatie stikstof uit. In de toekomstige situatie zullen de nieuwe gebouwen niet worden verwarmd door middel van stookinstallaties en zullen de gebouwen in de nieuwe situatie geen emissies kennen. Hierdoor neemt de stikstofuitstoot binnen het plangebied af. Een significant effect als gevolg van het wijzigingsplan op omliggende Natura 2000-gebied is dan ook uit te sluiten. Het opstellen van een passende beoordeling is dan ook niet noodzakelijk.

Aanlegfase

Het is mogelijk dat de werkzaamheden leiden tot stikstofdepositie op omliggende Natura 2000-gebieden. De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (Brabantse Wal) bedraagt circa 1,1 kilometer.

De uitvoering van de werkzaamheden is nog niet exact bekend maar zal gefaseerd in de tijd plaatsvinden. In het kader van de uitvoering, ten tijde van de aanvraag omgevingsvergunning is voor de uitvoeringsfase een globale stikstof-berekening uitgevoerd. Deze berekening is opgenomen in Bijlage 5. Uit deze berekening blijkt dat er als gevolg van de aanlegfase een beperkte depositie van 0,02 mol/ha/jr in het representatieve jaar (2022) plaatsvindt. Op basis van richtlijn van BIJ12 kan bij een beperkte tijdelijke depostitie in de aanlegfase (minder dan 0,05 mol/ha/jr gedurende maximaal 2 jaar worden onderbouwd dat er geen sprake is van een significant effect. Het project voldoet hier aan.

In het kader van de omgevingsvergunning zal dan ook een voortoets worden opgesteld, waarin mede door gebruik te maken van zuiniger materieel of elektrisch materieel dat geen stikstofuitstoot heeft, of door de toepassing van afzuiginstallaties. Daarmee zijn voldoende mogelijkheden om in het kader van de uitvoering maatregelen te treffen. De Wnb staat daarmee niet aan de uitvoering van het plan in de weg.

5.6 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals bijvoorbeeld woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en (nieuwe) milieugevoelige functies in voldoende mate mee te nemen, wordt in deze rapportage gebruikgemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor de richtafstanden wordt onderscheidt gemaakt tussen rustige woongebieden, gemengde gebieden en rustige buitengebieden.

Toetsing

In de omgeving van het plangebied komen naast woningen diverse andere functies voor. Om die reden wordt het plangebied beschouwd als een gemengd gebied. Bij de geplande ontwikkeling worden bedrijfshindergevoelige functies gerealiseerd, te weten Wonen.

Ten oosten van het plangebied, op de hoek van het Piusplein en de Berkstraat bevindt zich een bestemming voor bedrijven van milieucategorie 2. Ten westen van het plangebied bevinden zich ook bedrijven van milieucategorie 2. Op basis van de VNG-publicatie geldt hiervoor een richtafstand van 10 m in gemengd stedelijk gebied. Voor de nieuwe woningen in bouwblok A wordt hier aan voldaan. Daarnaast zijn in de huidige situatie ook al woningen gelegen op dezelfde afstand van de desbetreffende bedrijfsbestemming met categorie 2. Hierdoor zijn de aanwezige bedrijven dermate beperkt in hun bedrijfsvoering zodat geen overlast ontstaat op omliggende functies.

In het noorden van het plangebied bevindt zich de Heilig Hartkerk en in het zuiden van het plangebied de basisschool, op beide percelen vigeert de bestemming 'Maatschappelijk'. Deze bestemming maakt voorzieningen mogelijk die gericht zijn op onderwijs, gezondheidszorg, jeugd- en kinderopvang, volksgezondheid en zorg en welzijn. Dergelijke voorzieningen betreffen maximaal milieucategorie 2. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. Aan deze richtafstand wordt voldaan in het stedenbouwkundig plan.

Tot slot bevat het planvoornemen de realisatie van zowel milieugevoelige functies (woningen) als milieubelastende functies (winkels). Een dergelijke menging van functies is in een centrumgebied gebruikelijk, maar het is van belang dat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wordt gegarandeerd en tegelijkertijd de bedrijven en voorzieningen in het plangebied niet onevenredig worden belemmerd in hun bedrijfsvoering. Volgens de VNG-publicatie vallen supermarkten onder milieucategorie 1 waarvoor in gemengd gebied een richtafstand geldt van 0m. De realisatie van zowel supermarkten als winkels in het plangebied vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor het plan. Ter plaatse kan een goed woon- en leefklimaat worden gegarandeerd.

5.7 Milieueffectrapportage

Beleid en normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken en plaats van de projecten en de kenmerken van potentiële effecten

Toetsing

In het kader van de ontwikkeling is een notitie vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld. Deze notitie is opgenomen in Bijlage Bijlage 9. Uit deze notitie blijkt dat bij de toepassing van de mitigerende maatregelen geen noodzaak is tot het doorlopen van een m.e.r.-procedure.

Op basis van de notitie heeft het college van burgemeester en wethouders op PM besloten dat het doorlopen van een m.e.r.-procedure voor deze ontwikkeling, gelet op de conclusies in de notitie, niet noodzakelijk is.

5.8 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

De gevolgen voor de luchtkwaliteit worden beoordeeld op basis van de Wet ruimtelijke ordening, de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk), de AMvB 'Niet in betekenende mate' (het Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM. Er dient, ook na realisatie van het planvoornemen, sprake te zijn van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij moet voldaan worden aan de geldende grenswaarden en luchtkwaliteitseisen.

Toetsing

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2019 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Rooseveltlaan. In figuur 5.4 is de locatie van het meetpunt ten opzicht van het plangebied weergegeven en zijn de jaargemiddelde concentraties van het jaar 2018, 2020 en 2030 te zien. Hierbij zijn de gegevens van 2018 daadwerkelijk gemeten waarden en zijn 2020 en 2030 prognoses. In de figuur blijkt dat de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide (<35ug/m3) en fijn stof (PM-10), in 2018, 2020 en 2030 ruim onder de grenswaarden van 35ug/m3 liggen. Omdat direct langs deze relatief drukke weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn, aangezien hier minder verkeersstromen zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen hebben vaak te maken met de hoeveelheid verkeersstromen in een gebied.

Figuur 5.4 Uitsnede NSL-monitoringstool

De ontwikkeling omvat een herontwikkeling van een bestaand centrumgebied, het feitelijk gebruik van het plangebied verandert niet. Het project is wat aard en omvang en ruimtelijke effecten betreft, vergelijkbaar met een project dat "niet in betekenende mate" bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Uitgaande van de achtergrondconcentraties binnen de gemeente Bergen op Zoom voldoet de luchtkwaliteit ook na realisatie van het planvoornemen aan de normen van de Wlk.

Conclusie

De ontwikkeling voldoet aan de eisen voor luchtkwaliteit.

5.9 Geluid

Beleid en normstelling

De geluidshinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Binnen de geluidszone van een gezoneerde (spoor)weg dient de geluidsbelasting aan de gevel van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen aan bepaalde wettelijke normen te voldoen. Volgens artikel 74 van de Wgh is de breedte van een geluidszone afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (stedelijk of buitenstedelijk) of het type spoor.

Toetsing

Binnen het plangebied worden woningen mogelijk gemaakt. Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) betreft deze ontwikkeling het realiseren van geluidsgevoelige functie(s) en dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd als het plangebied ligt binnen de onderzoekszone van een (spoor)weg (met uitzondering van woonerven en 30 km/h-gebieden). Het plangebied ligt voor een zeer klein deel binnen de invloedzone van de spoorlijn. De invloedszone hiervan is 200 meter en het plangebied ligt op circa 200 meter afstand.

In het kader hiervan is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 7. In dit onderzoek is ook gekeken naar de geluidsbelasting als gevolg van het wegverkeer op 30 km/h-wegen.

Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde voor spoorweglawaai van 55 dB als gevolg van de spoorlijn Roosendaal - Goes nergens wordt overschreden.

Voor wegverkeer geldt dat als gevolg van de Kastanjelaan, Populierlaan, Berkstraat en Gentiaanstraat dat de richtwaarde van 48 dB voor de nieuwe woningen wel wordt overschreden. Echter zijn deze wegen niet gezoneerd en is het niet mogelijk om hiervoor hogere waarden te verlenen. Wel zal in het kader van het Bouwbesluit en de geldende binnenwaarden voldoende isolerende maatregelen getroffen worden om te voorzien in een goed woon- en leefklimaat.

5.10 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Algemeen

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en / of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken (dat wil zeggen vierentwintig uur per dag en gedurende het gehele jaar) en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een feitelijk bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als buitenwettelijke oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg en het water

Het Basisnet is een landelijk aangewezen netwerk voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Binnen bepaalde grenzen wordt dit vervoer over weg, binnenwater en spoor gegarandeerd. Het Basisnet heeft betrekking op de Rijksinfrastructuur: hoofdwegen (snelwegen), hoofdwaterwegen (binnenwateren) en hoofdspoorwegen (enkele uitzonderingen daargelaten). Het Basisnet heeft als doel een evenwicht voor de lange termijn te creëren tussen de belangen van het vervoer van gevaarlijke stoffen, de bebouwde omgeving en de veiligheid van mensen die wonen of verblijven dicht in de buurt van de infrastructuur waar dit vervoer plaatsvindt. Het Basisnet stelt verder regels aan het vaststellen en beheersen van de risico's voor het vervoer van gevaarlijke stoffen (vervoerskant).

De wetgeving rondom het Basisnet, in werking getreden op 1 april 2015, bestaat o.a. uit:

• I. de Wet vervoer gevaarlijke stoffen;
• II. het Besluit externe veiligheid transportroutes;
• III. de Regeling Basisnet: hier staat waar risicoplafonds liggen langs transportroutes en welke regels gelden voor ruimtelijke ontwikkelingen.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 m binnen de transportroute.

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Op het transport van risicovolle stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) van toepassing. Het besluit werkt met een vaste norm voor het PR die in acht moeten worden genomen bij het vaststellen van een bestemmingsplan. Deze norm betreft de contour van het PR met kans 10-6. Binnen deze contour is de bouw van kwetsbare objecten geheel niet toegestaan. Daarnaast verplicht het Bevb tot het opnemen van een adequate bestemming van solitaire buisleidingen voor het transport van gevaarlijke stoffen in het bestemmingsplan. In elk geval dient de belemmeringenstrook op de verbeelding te worden weergegeven. Binnen deze belemmeringenstrook mogen geen nieuwe bestemmingen worden opgenomen die het oprichten van bouwwerken toestaan; met een afwijkingsbevoegdheid kan bouwen voor aanwezige positief bestemde functies worden toegestaan, mits het geen kwetsbare objecten betreft. Het uitvoeren van werken en werkzaamheden binnen deze strook, dient aan een vergunningenstelsel te worden gekoppeld. In de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) is een verdere technische uitwerking gemaakt van onderdelen van het Bevb. In het Revb is onder andere de rekenmethodiek voor het beoordelen van het PR en het GR voorgeschreven.

Op grond van artikel 12 van het Bevb dient het groepsrisico in het invloedsgebied van de buisleiding te worden verantwoord.

Onderzoek

Figuur 5.5 Uitsnede professionele risicokaart met het plangebied rood omlijnd

In deze paragraaf wordt een overzicht gegeven van de relevante risicobronnen in de omgeving van het plangebied. Overeenkomstig de professionele risicokaart waarin relevante risicobronnen worden getoond, vindt er in de omgeving van het plangebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats via het water of door buisleidingen met een externe werking.

Inrichtingen

In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen BRZO-inrichtingen of andere type inrichtingen gelegen. Het plangebied is wel in het invloedsgebied van SABIC Innovative Plastics BV gelegen welke 8.735 meter betreft. De inrichting is gelegen op 3,5 km van het plangebied. De PR 10-6-contour is niet over het plangebied gelegen. In de professionele risicokaart is de hoogte van het groepsrisico weergegeven, deze blijkt ruim onder de oriëntatiewaarde gelegen. Door de grote afstand tot de risicovolle inrichting, de afname in woningen en beperkte toename van personen in detailhandel en maatschappelijke voorzieningen, is een significant effect op het groepsrisico niet te verwachten. Een berekening van het groepsrisico is niet noodzakelijk. Wel dient in een beknopte verantwoording te worden ingegaan op de bestrijdbaarheid, bereikbaarheid en zelfredzaamheid.

Spoor en weg

Ten westen van het plangebied het spoortraject Sloehaven – Roosendaal West op een afstand van circa 200 meter. Dit spoortraject heeft een invloedsgebied van meer dan 4 kilometer en reikt tot het plangebied. Daarnaast bevindt zich ten oosten van het plangebied op een afstand van circa 1,1 kilometer de A4/A58. Het invloedsgebied van de weg bedraagt meer dan 4 kilometer. Omdat de beoogde woningen voor het spoor- en wegtraject op meer dan 200 meter afstand ligt, hoeven volgens het Basisnet in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied. Desalniettemin is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording noodzakelijk. Daarnaast vindt er over de Kastanjelaan vervoer plaats van stofgroepen LF1 en LF2. Het invloedsgebied hiervan bedraagt 45 meter. In de huidige situatie is in het invloedsgebied echter al sprake van woningen. In de toekomstige situatie wordt tevens een deel van de woningen getransformeerd naar parkeerplaatsen er geen sprake is van significant effect op het groepsrisico.

Daarnaast bevindt zich ten westen van het plangebied de buisleiding Z-526-01 met een grootte van 12 inch en een werkdruk van 40 bar. Dit geeft een invloedsgebied van 140 meter. Het plangebied bevindt zich op een afstand van circa 160 meter en ligt niet in het invloedsgebied. Er hoeft geen groepsverantwoording voor de buisleiding te worden opgesteld.

Beknopte verantwoording

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt ontsloten via de Kastanjelaan en Piusplein. Deze wegen sluiten aan op het verdere wegennetwerk van Bergen op Zoom. Het wegennetwerk biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

Zelfredzaamheid

In de toekomstige situatie zullen woningen, detailhandel en maatschappelijke voorzieningen gerealiseerd worden. De aanwezige kinderen en ouderen worden gezien als verminderd zelfredzame personen. Bij deze groepen wordt echter ervan uitgegaan dat in geval van nood de verzorgers/ouders de kinderen en ouderen zullen begeleiden. Als gevolg van een incident met toxische stoffen over het spoor en de weg geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS). Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van risicovolle inrichting SABIC Innovative Plastics BV, het spoortraject Sloehaven – Roosendaal West en de A4/A58 waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het groepsrisico van de risicovolle inrichting is ruim onder de oriëntatiewaarde gelegen. Daarnaast is het plangebied op meer dan 200 meter van het spoortraject en de weg gelegen. Een berekening van het groepsrisico is daardoor niet noodzakelijk. Uit de beknopte verantwoording blijkt dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Reactie veiligheidsregio

De veiligheidsregio heeft op basis van het voorontwerpwijzigingsplan gereageerd en aangegeven dat het plangebied voldoet aan de criteria van het standaard advies met betrekking tot externe veiligheid. Dit advies is opgenomen in Bijlage 8. In het kader van de nadere uitwerking van de bouwplannen en de inrichting openbare ruimte zal afstemming plaatsvinden met de brandwaar inzake de bluswatervoorziening en de wegenstructuur.

5.11 Bodem

Beleid en normstelling

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Het Bouwstoffenbesluit en het Besluit Bodemkwaliteit stellen verder regels hoe om te gaan met vrijkomende grond- en materiaalstromen en hoe deze toe te passen.

Voor de beoogde ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd.

Onderzoek

Uit het vooronderzoek, waarbij de digitale bodemdossiers van de gemeente en/of de provincie alsmede het HBB en het tankenbestand zijn bestudeerd, blijkt dat ter plaatse van het plangebied reeds voldoende bodemonderzoek heeft plaatsgevonden.

Het betreft de volgende bodemonderzoeken:

A. Nader onderzoek naar asbest in funderingsmateriaal en bodem Piusplein te Bergen op Zoom, AGEL adviseurs, kenmerk 20160338-074.2 versie D03, 28 augustus 2020;

B. Briefrapportage indicatief bodemonderzoek PFAS Gageldonk te Bergen op Zoom, AGEL adviseurs, kenmerk 20160338.1, 13 mei 2020;

C. Melding sanering Piusplein te Bergen op Zoom, AGEL adviseurs, kenmerk 20160338-074, fase 05.0 D01, 16 november 2020;

D. Verkennend en nader asbestonderzoek Gageldonk (west) deellocatie A, B, C, en F Bergen op Zoom, Tritium Advies B.V., kenmerk 1603/017/SM-01, 25 mei 2016;

E. Milieuhygiënisch en civieltechnisch onderzoek Gageldonk-West, fase F Bergen op Zoom, Tritium advies, kenmerk 1506/100/SJ-01, versie 0 , 29 februari 2016;

F. Milieuhygiënisch en civieltechnisch onderzoek Gageldonk-West, fase D Bergen op Zoom, Tritium advies, kenmerk 1506/098/SJ-01 versie 0, 16 februari 2016;

G. Milieuhygiënisch en civieltechnisch onderzoek Gageldonk-West, fase B Bergen op Zoom, Tritium advies, kenmerk 1506/054/SJ-01 versie B, 23 december 2015;

H. Historisch onderzoek Piusplein 8 te Bergen op Zoom, combinatie Consulmij Milieu & MUG Ingenieursbureau, kenmerk NB07480097HONBa077, 17 juni 2009,

I. Bodemonderzoek tbv potentiele spoedlocatie Piusplein 8 Bergen op Zoom, RMD, kenmerk 00.018.576, 6 januari 2011.

Geconcludeerd kan worden dat de wegen binnen het bestemmingsplangebied voldoende zijn onderzocht, met uitzondering van het Berkenpad.

Voor de voorgenomen bestemmingsplanwijziging zijn de reeds uitgevoerde onderzoeken en de daarbij verkregen bodemkwaliteitsgegevens voldoende basis om aan te nemen dat de ontwikkelingen financieel en economisch uitvoerbaar zijn. Ter plaatse van de nog niet onderzochte gebieden dient in het kader van de voorgenomen bouwactiviteiten en de daarbij behorende aanvraag van een omgevingsvergunning een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd te worden of dienen in die noodzakelijk bestaande gegevens geactualiseerd te worden. Geadviseerd wordt om, gezien de grondroerende werkzaamheden binnen het gebied, het onderzoek niet enkel te richten op de bouwvlakken maar op de gehele te ontwikkelen locatie.

Binnen het ontwikkelgebied zijn voor zover bekend geen voor bodemverontreiniging verdachte deellocaties aanwezig. In het gebied zijn enkele ondergrondse brandstoftanks aanwezig (geweest). Deze tanks zijn echter conform KIWA gesaneerd, derhalve zijn deze locaties niet verdacht op het voorkomen van een bodemverontreiniging.

Conclusie

Hiermee blijkt de bodem geschikt te zijn voor het beoogde gebruik. Om die reden kan worden geconcludeerd dat vanuit de bodemkwaliteit geen belemmeringen zijn te verwachten.

5.12 Duurzaamheid

Woningen

Al de sociale huurwoningen van Stadlander zijn EPV-proof. EPV-proof wil zeggen zeer goed geïsoleerde, energiezuinige woningen. De woningen worden voorzien van een eigen energieopwekking. Ook voor de vrije sector huur- en koopwoningen wordt de duurzaamheidslat hoog gelegd. Deze zullen moeten voldoen aan de BENG (bijna energie neutraal gebouw) eisen die vanaf 2020 gelden. Hier worden eisen gesteld aan de schil (de isolerende buitenkant van een gebouw) en het aandeel hernieuwbare energie in de energievraag. De resterende energie- behoefte dient zo efficiënt mogelijk te worden opgewekt.

Winkels

Voor de winkels en andere commerciële ruimten geldt dat deze in ieder geval niet zullen worden voorzien van een gasaansluiting. Streven is om ook deze te laten voldoen aan de BENG eisen, maar de mogelijkheden daartoe hangen sterk af van de uiteindelijke gebruiker.

Openbare ruimte

De openbare ruimte wordt klimaat adaptief en duurzaam veilig ingericht. De schade door wateroverlast, hitte en droogte wordt zoveel mogelijk verminderd door het aanbrengen van waterberging in tuinen, straten en parken. Dit wordt gerealiseerd door het indien mogelijk toepassen van waterdoorlatende bestrating en een infiltratie riool. Ook wordt ingezet op een zo groen mogelijke openbare ruimte met de aanplant van bomen. Bomen zorgen voor schaduw en houden hitte tegen.

De buitenruimte wordt volgens de principes van duurzaam veilig ingericht, waarbij:

• de straten van Gageldonk West zijn gecategoriseerd als 30 km-zone;
• conflicten tussen licht en zwaar verkeer wordt voorkomen met goede en heldere routes van het laad- en losverkeer;
• conflicten tussen weggebruikers uit verschillende richtingen wordt voorkomen door een goede en heldere ontsluiting van de parkeerterreinen;
• conflicten tussen weggebruikers met grote snelheidsverschillen worden voorkomen door langzaam verkeer zoveel mogelijk ruim baan te bieden;
• het wegbeeld wordt kloppend gemaakt bij de functie van de weg.

 

Hoofdstuk 6 Bestemmingsregeling

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het hiervoor beschreven ruimtelijk kader juridisch is vertaald. Ingegaan wordt op de juridische opzet van het bestemmingsplan (de verbeelding en de regels).

De herontwikkeling van het Centrumgebied Gageldonk-West is gericht op het herstructureren en moderniseren van het centrumgebied, zodat weer een vitaal en levendig woon- en werkklimaat ontstaat.

6.2 Verbeelding

Welke bestemming de gronden binnen het plangebied hebben, is te zien op de verbeelding. Er is een digitale verbeelding en een analoge verbeelding. Alle gronden binnen het plangebied hebben een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven. Soms heeft een aanduiding juridisch gezien geen enkele betekenis en is uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid (bijvoorbeeld topografische gegevens).

6.3 Regels

De regels gaan over het gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of nog op te richten bouwwerken. Voor de opbouw van de regels is aangesloten bij de SVBP 2012 De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

• Hoofdstuk 1: Inleidende regels, met daarin begripsbepalingen die van belang zijn voor de toepassing en interpretatie van de regels in de overige hoofdstukken en de wijze van meten;
• Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels, met daarin per bestemming onder meer een bestemmingsomschrijving, bouwregels en afwijkingsregels;
• Hoofdstuk 3: Algemene regels, met daarin algemene regels en bouw-, afwijkings- en wijzigingsregels
• Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels, met daarin het overgangsrecht en de slotregel.

6.3.1 Inleidende regels

In dit hoofdstuk worden de begrippen voor dit wijzigingsplan uitgelegd.

 

6.3.2 Algemene regels

Overeenkomstige toepassing regels moederplan

In dit wijzigingsplan wordt verwezen naar de regels uit het moederplan Gageldonk West. Dat is vastgesteld op 21 november 2013. In aanvulling op de regels uit het moederplan is een toevoeging opgenomen. In de bestemming Wonen-1 zijn ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' tevens maatschappelijke voorzieningen op de begane grond toegestaan.

Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel is erop gericht om grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing te laten.

6.3.3 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

De overgangsregels voor bouwen hebben ten doel de rechtstoestand te begeleiden van bouwwerken welke op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan gebouwd zijn of gebouwd kunnen worden en welke afwijken van de bouwregels van het plan. Overgangsregels voor gebruik betreft het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken in het plan, voor zover dit gebruik op het tijdstip van het rechtskracht verkrijgen van het plan (rechtens) afwijkt van de in het onderhavige plan gegeven bestemming.De overgangsregels voor bouwen hebben ten doel de rechtstoestand te begeleiden van bouwwerken welke op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan gebouwd zijn of gebouwd kunnen worden en welke afwijken van de bouwregels van het plan. Overgangsregels voor gebruik betreft het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken in het plan, voor zover dit gebruik op het tijdstip van het rechtskracht verkrijgen van het plan (rechtens) afwijkt van de in het onderhavige plan gegeven bestemming.

Slotregel

Dit artikel ten slotte, geeft aan onder welke naam de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald (citeertitel).

Hoofdstuk 7 Uitvoeringsaspecten

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Grondexploitatie

In de Wet ruimtelijke ordening is een afdeling omtrent de grondexploitatie opgenomen. Deze afdeling regelt verplicht kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Van een exploitatieplan kan worden afgezien door in het kostenverhaal anderszins te voorzien (overeenkomst met alle grondeigenaren in het plangebied of volledig grondeigendom).

Met Stadlander is op 24 april 2013 de samenwerkingsovereenkomst Gageldonk-West gesloten waarin het kostenverhaal is geregeld. In juni 2020 is een aanvullende deelrealisatieovereenkomst tussen Stadlander en de gemeente Bergen op Zoom ondertekend. Hierin zijn afspraken gemaakt omtrent kostenverdeling voor de herinrichting van de openbare ruimte, kosten voor de bestemmingsplanherziening en planschade.

Stadlander is grondeigenaar van de herstructureringsgebieden. Voor de overige gebieden geldt een conserverend bestemmingsplan.

De gemeente is dan ook niet genoodzaakt op basis van 6.12 Wro een exploitatieplan vast te stellen.

Conclusie

De financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is afdoende gewaarborgd. Er hoeft geen exploitatieplan te worden opgesteld.

7.2 Handhaving

Het bestemmingsplan is bindend voor zowel de (gemeentelijke) overheid als de burger. De primaire verantwoordelijkheid voor daadwerkelijke controle en handhaving ligt bij de gemeente. De grondslag voor een goed werkend handhavingsbeleid wordt gevormd door een grondige inventarisatie van de feitelijke situatie (grondgebruik en bebouwing) van het plangebied tijdens de voorbereiding van het bestemmingsplan en een deugdelijk mutatiesysteem bij uitvoering van het bestemmingsplan. Onderdeel van dit mutatiesysteem is een goede registratie van verleende vergunningen. Bij de voorbereiding van dit bestemmingsplan heeft een inventarisatie plaatsgevonden van de feitelijke situatie. Daarnaast vindt registratie plaats van verleende vergunningen.

Handhaving kan plaatsvinden via publiekrechtelijke, privaatrechtelijke en strafrechtelijke weg. Dit laatste is afhankelijk van het Openbaar Ministerie. In het ruimtelijk bestuursrecht is de gemeente op grond van de Gemeentewet bevoegd tot het toepassen van bestuursdwang ten aanzien van ontwikkelingen die strijdig zijn met de regels van het bestemmingsplan. Deze vormen van handhaving vallen onder de zogenoemde repressieve handhaving. Hiermee wordt gedoeld op de middelen en/of het instrumentarium waarmee de gemeente naleving kan afdwingen, dan wel tegen normafwijkend gedrag correctief kan optreden.

Daarnaast wordt de preventieve handhaving onderscheiden. Deze komt voornamelijk tot uitdrukking in het toezicht op het gebruik van gronden en gebouwen. Preventieve handhaving geschiedt over het algemeen door informele middelen waaronder bijvoorbeeld informeel contact tussen de met handhaving belaste personen en de grondgebruikers. Hoewel het effect van dergelijke middelen niet goed meetbaar is, wordt aan deze middelen toch een zekere betekenis toegekend.

Daarnaast zijn in het bestemmingsplan instrumenten van toezicht opgenomen. Genoemd worden de afwijkingsbevoegdheden, wijzigingsbevoegdheden, de bevoegdheid nadere eisen te stellen en de mogelijkheid om omgevingsvergunningen ten behoeve van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden te verlenen. Deze instrumenten maken een toetsing mogelijk, voordat met de beoogde activiteit (bouwen, gebruiken, het verrichten van werken en/of werkzaamheden) een aanvang wordt gemaakt.

De te nemen besluiten op basis van de genoemde bevoegdheden dienen te berusten op een deugdelijke motivering.

7.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.3.1 Vooroverleg

In de aanloop naar dit wijzigingsplan is door de gemeente Bergen op Zoom in samenspraak met Stadlander eerst het ''Ontwikkelplan centrumgebied Gageldonk West'' opgesteld. Het ontwikkelplan is het onderliggend stuk voor dit wijziginsplan. Voor het opstellen van het ontwikkelplan zijn verschillende stappen voorafgegaan:

- Collegebesluit voor het ontwikkelplan dat op 26 mei 2020 is genomen.

- Een informatieavond in wijkhuis De Kastanje op 24 juni 2020 en verspreiding van een extra nieuwsbrief

- Bespreking commissievergadering Gemeenteraad op 18 juni informatief en besprekend op 1 juli 2020

Het Ontwikkelplan is over het algemeen goed ontvangen. Het ontwikkelplan is daarom niet meer gewijzigd na de informatieavond en de bespreking in de commissievergadering.

Na aanleiding van het ontwikkelplan is onderhavig wijzigingsplan opgesteld. Het concept-ontwerpwijzigingsplan is in het kader van het wettelijk vooroverleg toegezonden naar de diverse overlegpartners.

Er is een reactie ontvangen van de Veiligheidsregio en het waterschap. Deze zijn verwerkt in de toelichting van het ontwerpwijzigingsplan.

7.3.2 Ontwerpwijzigingsplan

Met ingang van 22 april 2021 heeft gedurende een periode van zes weken voor eenieder ter visie gelegen het ontwerp van het bestemmingsplan (2e wijziging) "Centrumgebied Gageldonk-West" en kennisgeving besluit vormvrije m.e.r.-beoordeling. Gedurende deze termijn konden schriftelijke en mondelinge zienswijzen bij het college worden ingediend. Tegen het ontwerpplan is 1 zienswijze ingebracht. Deze zienswijze is samengevat en beantwoord in Bijlage 10.

Het wijzigingsplan is ongewijzigd vastgesteld.