TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Woningbouw locatie Schuitweg 's-Gravenpolder

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Borsele is voornemens om in de kern 's-Gravenpolder een herstructurering uit te voeren. Aan de noordwestzijde van de kern worden (voormalige) bedrijfspanden gesloopt en hier komt woningbouw voor terug. Verder wordt ter afronding van de kern een aantal vrijstaande woningen gebouwd met daarachter openbaar groen. De beoogde woningbouwlocatie ligt aan het noordelijk deel van de Schuitweg en het westelijk deel van de Burgemeester Jansenstraat. Op deze locatie zijn, op basis van een vergunningsprocedure, reeds dertien flexwoningen gerealiseerd. In vervolg hierop worden ten hoogste dertien reguliere woningen gebouwd. Hiervan zijn er vier bouwkavels voor vrijstaande woningen. Op de locatie van de voormalige bedrijfsbebouwing komen maximaal negen rijwoningen. De rijwoningen moeten voldoen aan de betaalbaarheidsgrens en (deels) levensloopbestendig worden gebouwd. Met de ontwikkeling van woningbouw wordt bijgedragen aan het oplossen van het landelijk aanwezige tekort aan woningen. Bovendien leidt nieuwbouw lokaal tot doorstroming op de woningmarkt.

Achter de vier vrijstaande woningen wordt een gebied aangelegd met openbaar groen. Het gebied vormt de eerste fase van een in de toekomst verder aan te leggen 'dorpsbos', dat gaat lopen tot aan de Polderweg. De eerste fase maakt onderdeel uit van voorliggend plan.

De hiervoor beschreven (woningbouw)ontwikkeling past niet binnen de regels van het 'Omgevingsplan Buitengebied Borsele 2018' en het bestemmingsplan 'Kern 's-Gravenpolder 2013', die onderdeel uitmaken van het tijdelijke 'Omgevingsplan gemeente Borsele'. Om die reden moet er een planologische procedure worden gevoerd. Gekozen is om de beoogde ruimtelijke ontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk te maken door middel van een TAM-omgevingsplan (= wijziging omgevingsplan). In hoofdstuk 5 van deze toelichting wordt dit verder toegelicht. Wettelijk is bepaald dat aangetoond moet worden dat het beoogde woningbouwplan niet in strijd is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Deze toelichting die onderdeel uitmaakt van het TAM-omgevingsplan voorziet hierin.

1.2 Plangebied

Dit TAM-omgevingsplan wijzigt het 'Omgevingsplan gemeente Borsele' voor de percelen gelegen in de gemeente Borsele met kadastrale nummers AG 4247 (ged.), AG 1864, AG 1979 en W 1351. Het plangebied ligt aan de noordwestzijde van het dorp 's-Gravenpolder. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 1.1: Ligging plangebied

1.3 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de beoogde ontwikkeling toegelicht en ingegaan op de strijdigheid met het vigerende (tijdelijke) omgevingsplan. In hoofdstuk 3 komt het relevante beleid uit de geldende beleidskaders aan bod en wordt de beoogde ontwikkeling hieraan getoetst. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende aspecten met betrekking tot de omgevingskwaliteit beoordeeld. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische regeling. De maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan komt in hoofdstuk 6 aan bod. Tenslotte wordt in hoofdstuk 7 geconcludeerd of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

De percelen waarop de woningbouwontwikkeling wordt gerealiseerd zijn in gebruik als bedrijfsgrond en als grasland. De bedrijfsgronden zijn bebouwd met in totaal een viertal bedrijfsloodsen en enkele kleine aanbouwen. In afbeelding 2.1 is een luchtfoto uit 2025 weergegeven. De gerealiseerde flexwoningen staan nog niet op deze foto. Op de dronefoto (afbeelding 2.2) staan deze woningen wel. Overigens maken de flexwoningen, waarvoor een tijdelijke vergunning is verleend, geen onderdeel uit van het thans voorliggende TAM-omgevingsplan.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto van de situatie in 2025

Afbeelding 2.2: Dronebeeld van de flexwoningen in 2025 (bron: gemeente Borsele)

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Verkavelingsplan

Voor de herstructurering aan de Schuitweg is door de gemeente in samenwerking met stedenbouwkundig adviesbureau Rothuizen een plan ontwikkeld met in totaal ten hoogste 26 woningen, inclusief de flexwoningen. In afbeelding 2.3 is het verkavelingsplan weergegeven, in deze afbeelding staan acht rijwoningen. Er is een variant denkbaar waarbij de rijwoningen aan de Burgemeester Jansenstraat uit zes woningen bestaan. Op afbeelding 2.3 zijn hier vijf woningen ingetekend. Beide varianten zijn mogelijk. Wat daadwerkelijk gerealiseerd wordt is afhankelijk van de vraag naar het type woningen en het plan van de bouwer.

In 2025 zijn dertien flexwoningen gerealiseerd. Deze woningen zijn in eigendom van en worden verhuurd door woningcorporatie Beveland Wonen. De plaatsing van de flexwoningen is planologisch-juridisch geregeld via het verlenen van een tijdelijke vergunning. In het verkavelingsplan is rekening gehouden met de mogelijkheid om, na verplaatsing van de flexwoningen, de gronden aan te wenden voor reguliere woningbouw. Voorliggend TAM-omgevingsplan biedt deze mogelijkheid voor reguliere woningbouw overigens nog niet. De gronden waarop de flexwoningen staan, maken geen onderdeel uit van het plangebied. Op het moment dat verplaatsing van deze tijdelijke woningen aan de orde is, wordt een procedure gevoerd om de op dat moment voorgestane woningtypologie planologisch-juridisch mogelijk te maken.

Afbeelding 2.3: Verkavelingsplan woningbouw locatie Schuitweg (bron: Rothuizen)

Aan de westzijde van het plangebied wordt een groot deel als openbaar groen ingericht. Dit deel is nu nog als grasland in gebruik. Dit vormt de eerste fase van een later te realiseren grootschaligere landschappelijke inpassing van de kern 's-Gravenpolder met een groengebied/'dorpsbos', een gebied dat gaat lopen vanaf de Schuitweg tot aan de Polderweg.

In afbeelding 2.4 is een impressie van de inrichting van de eerste fase van het groengebied/ 'dorpsbos' weergegeven. Het gebied nodigt mensen uit om in de toekomst een ommetje te maken. Het gebied wordt geheel verkeersvrij. Aan de ingang van het groengebied komt een fietsenstalling. Bankjes en tafel nodigen uit om te ontmoeten. De paden worden in asfalt uitgevoerd, waardoor ze gebruiksvriendelijk zijn voor ouderen en minder validen.

Het groengebied wordt uitgevoerd met streekeigen beplanting. Een deel van het gebied krijgt een kruidenrijk grasmengsel. In het overige deel is er ruimte voor schapen om te grazen. Er ontstaat hierdoor een levendige omgeving. In het groengebied wordt een waterberging aangelegd om onder meer de bestaande wateroverlast bij hevige neerslag in de omgeving op te lossen.

Afbeelding 2.4: Impressie ontwerp eerste fase groengebied (bron: gemeente Borsele)

De eerste fase van het groengebied fungeert tevens als buffer tussen het aangrenzende agrarisch perceel, waarop gewassen worden geteeld en bespoten, en de toekomstige woningen. Daarnaast is er sprake van een landschappelijke inpassing van de kern 's-Gravenpolder in het algemeen en de nieuwe woningbouwlocatie in het bijzonder. En tot slot wordt het park gebruikt om water bij neerslag vast te houden en te bufferen.

De woningen worden gerealiseerd aan de bestaande infrastructuur. Er komt aan de Burgemeester Jansenstraat een in-/uitrit naar een nieuw parkeerterrein dat gelegen is aan de achterzijde van de rijwoningen.

De woningen worden evenwijdig aan de Schuitweg en Burgemeester Jansenstraat gebouwd en passen qua situering, massa en verschijningsvorm bij de bestaande woonbebouwing in de directe omgeving. Alle woningen krijgen een voor- en achtertuin. De woningen kennen een hoogte van maximaal anderhalve bouwlaag met een kap; goothoogte maximaal 4 meter, totale hoogte maximaal 9 meter. De rijwoningen krijgen een kap die evenwijdig aan de straat loopt. De kaprichting van de vrijstaande woningen kan zowel haaks als evenwijdig met de straat lopen.

2.2.2 Architectonische verschijningsvorm woningen

In aansluiting op de karakteristieken van de directe omgeving krijgt de nieuwbouw gezichten: een gevarieerd, traditioneel beeld in aansluiting op het bestaande lint aan de westzijde van de Schuitweg (deelgebied 1) en een ingetogen, hedendaags beeld ter voortzetting van de achterliggende woonwijk (deelgebied 2).

Afbeelding 2.5: Deelgebied 1 en 2 in de varianten met 8 (links) en 9 (rechts) aaneengebouwde woningen (bron: Rothuizen)

De gemeente Borsele streeft naar een aantrekkelijke, duurzame woonomgeving. Om die reden is, naast voorliggend TAM-omgevingsplan, het beeldkwaliteitsplan “Woningbouw locatie Schuitweg 's-Gravenpolder” opgesteld. In het beeldkwaliteitsplan staan richtlijnen voor de uiterlijke vormgeving van de nieuwbouw en de overgang openbaar – privé. Het gaat bijvoorbeeld over de bebouwingsstijl van de woningen en het kleur- en materiaalgebruik.

Deelgebied 1 zijn de vrijstaande woningen aan de Schuitweg. Deze woningen krijgen, passend bij het karakter van een historisch lint, een traditionele architectuurstijl, gekenmerkt door de Zeeuwse boerderijen. De woningen mogen familie met elkaar zijn, maar geen kopie van elkaar. De woningen in deelgebied 2 worden meer eigentijds, maar wel ingetogen.

In het beeldkwaliteitsplan zijn ook suggesties opgenomen met betrekking tot duurzaamheid. Het beeldkwaliteitsplan “Woningbouw locatie Schuitweg 's-Gravenpolder” vormt een aanvulling op de “Beeldkwaliteitsnota Borsele”. Bouwplannen moeten zowel voldoen aan de regels uit voorliggend TAM-omgevingsplan als de richtlijnen uit het beeldkwaliteitsplan.

2.2.3 Verkeer en parkeren

Verkeer

De nieuwbouw van woningen aan de Schuitweg/Burgemeester Jansenstraat zal enerzijds extra verkeersbewegingen met zich mee brengen, anderzijds zal het saneren van de bedrijfslocaties juist zorgen voor minder verkeersbewegingen. De Schuitweg en Burgemeester Jansenstraat zijn erftoegangswegen. Vanuit het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) zijn 2.500 motorvoertuigen per etmaal de maximale toelaatbare verkeersintensiteit op erftoegangswegen. Hier is in de huidige, maar ook in de toekomstige situatie geen sprake van. De ontwikkeling leidt niet tot een te grote verkeersdruk op de bestaande infrastructuur.

Parkeren

Om toekomstige parkeeroverlast te voorkomen is in het verkavelingsplan rekening gehouden met de aanleg van voldoende parkeergelegenheid. Uitgegaan is van de kengetallen van het CROW, waarbij de gemiddelde norm wordt aangehouden. Hiervoor geldt voor vrijstaande woningen een parkeernorm van 2,2 per woning en voor de rijwoningen een parkeernorm van 2 per woning.

Afhankelijk van de gekozen verkaveling is er een totale behoefte van maximaal 27 parkeerplaatsen. Deze parkeervraag wordt voor de vrijstaande woningen grotendeels op eigen terrein opgevangen en voor de rijwoningen geheel in de openbare ruimte. Garages worden bij het parkeren op eigen terrein niet meegerekend als een volwaardige parkeerplaats. Bij vrijstaande woningen dienen twee parkeerplaatsen op eigen terrein te worden aangelegd. Dit wordt in de regels van het TAM-omgevingsplan vastgelegd, waardoor dit planologisch-juridisch is geborgd. Verder wordt achter de rijwoningen een parkeerterrein met vijftien parkeerplaatsen aangelegd. Het overig parkeren kan plaats vinden als langs parkeren aan met name de Schuitweg.

2.3 Toetsing aan het huidige (tijdelijke) omgevingsplan

De beoogde woningbouwontwikkeling past niet binnen de regels van het 'Omgevingsplan Buitengebied Borsele 2018' en het bestemmingsplan 'Kern 's-Gravenpolder 2013', die onderdeel uitmaken van het tijdelijke 'Omgevingsplan gemeente Borsele'. De percelen ten westen van de Schuitweg zijn momenteel bestemd voor agrarisch grondgebruik. De percelen in de hoek Schuitweg / Burgemeester Jansenstraat hebben een bedrijfsbestemming. Verder rust er momenteel op het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde Archeologie – 2'. De geldende hoofdbestemmingen staan de bouw van woningen, bijgebouwen en overige bouwwerken ten behoeve van het wonen niet toe. Om de realisatie van het woningbouwplan planologisch-juridisch mogelijk te laten zijn, is een wijziging van het omgevingsplan nodig. In dit kader moet, volgens artikel 8.0a, lid 2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), gemotiveerd worden dat de ontwikkeling aanvaardbaar is met oog op een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties' (ETFAL). Daarnaast moet voldaan worden aan de instructieregels en instructies van zowel de provincie als het Rijk (artikel 8.0b Bkl). De instructieregels hebben betrekking op verschillende aspecten, waaronder bijvoorbeeld het beschermen van waterbelangen, beschermen van het milieu en het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden. Deze aspecten worden behandeld in hoofdstuk 4.

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Hiermee kan het Rijk inspelen op de grotere uitdagingen die voor hen liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want ruimte, zowel boven- als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet het Rijk een proces in gang waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen worden gemaakt.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Deze belangen komen samen in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. Toekomstbestendige ontwikkelingen van het landelijk gebied.

Toetsing

In het plangebied spelen geen nationale belangen. Door het nationale karakter van de NOVI en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft het voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationale kader. Met het onderhavige plan zijn geen nationale belangen in het geding.

3.1.2 Nota Ruimte

Op 26 september 2025 heeft het kabinet ingestemd met de Nota Ruimte. De Nota Ruimte is een nationale omgevingsvisie zoals bedoeld onder Afdeling 3.1 Omgevingsvisies van de Omgevingswet. Een omgevingsvisie is bindend voor de overheid die hem opstelt. De definitieve Nota Ruimte zal de hiervoor genoemde NOVI uit 2020 gaan vervangen. De Nota Ruimte is vanaf dan het geldende kader voor al het rijksbeleid over de fysieke leefomgeving. Het besluit over de ontwerpnota is op 6 oktober 2025 openbaar gemaakt en gepubliceerd. De zienswijzenperiode loopt tot en met 15 december 2025.

3.1.3 Instructieregels

De Omgevingswet werkt door in vier Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB's). Dit zijn het:

• 1. Omgevingsbesluit (Ob);
• 2. Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl);
• 3. Besluit activiteiten leefomgeving (Bal); en
• 4. Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

In deze AMvB's staan regels voor het uitvoeren van de Omgevingswet. Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bepaalt dat instructieregels het beoordelingskader vormen voor het wijzigen van het omgevingsplan. Instructieregels gelden onder andere voor de volgende onderwerpen:

• waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2 Bkl);
• beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3 Bkl);
• beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4 Bkl), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit;
• beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5 Bkl), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf hierna);
• het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6 Bkl) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden;
• het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7 Bkl), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën;
• het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8 Bkl);
• het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen (afdeling 5.2 Bkl).
• beschermen van de gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4 Bkl);
• de ladder voor duurzame verstedelijking (paragraaf 5.1.5.4 Bkl).

In de toelichting van een wijziging van het omgevingsplan moet worden ingegaan op de bovengenoemde onderwerpen, voor zover deze voor de betreffende ontwikkeling relevant zijn. Per onderwerp dient een toetsing plaats te vinden. Hiervoor wordt verwezen naar hoofdstuk 4. De ladder voor duurzame verstedelijking wordt getoetst in de volgende paragraaf.

3.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Deze instructieregel staat in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en luidt als volgt:

“Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met:

• a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en
• b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.”

Om een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is inzicht in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied', 'stedelijke ontwikkeling' en 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' noodzakelijk. 'Bestaand stedelijk gebied' betreft het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Een 'stedelijke ontwikkeling' is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Een woning is een stedelijke functie, waarop de ladder in beginsel van toepassing is.

In welke gevallen er sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' is echter niet concreet vastgelegd. Uit de rechtspraak welke onder het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in relatie tot de ladder voor duurzame verstedelijking is gevormd, blijkt dat een voorziene ontwikkeling voldoende substantieel moet zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt (uitspraak: ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921 en ECLI:NL:RVS:2014:1442). De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met niet meer dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling (ECLI:NL:RVS:2017:1724, r.o. 6.3). Het is vervolgens de vraag of het plan ook een nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft. Daarvoor moet in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre het plan, in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan, voorziet in een functiewijziging en welk planologisch beslag op de ruimte het nieuwe plan mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan (uitspraken van 6 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:915 (Oldenzaal), en van 20 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1064 (Waalre)).

Voorliggend TAM-omgevingsplan maakt de bouw van maximaal dertien woningen planologisch-juridisch mogelijk. Daarmee is in principe de ladder voor duurzame verstedelijking op de beoogde ontwikkeling van toepassing. Negen van de dertien woningen worden echter binnen het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. Vier woningen komen daarbuiten. Subparagraaf 3.2.1 (Zeeuwse Woondeal) gaat verder in op de behoefte aan deze nieuwe stedelijke ontwikkeling.

3.1.5 Eindconclusie

Het rijksbeleid (zie daarvoor ook de conclusies in paragraaf 3.2 en hoofdstuk 4) staat het wijzigen van het omgevingsplan ten behoeve van de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

3.2 Provinciaal beleid en beleid waterschap

3.2.1 Zeeuwse Woondeal

Het Rijk heeft, in het kader van de Nationale Woon- en Bouwagenda, zogenaamde Woondeals gesloten met provincies en gemeenten. In de Woondeals zijn afspraken gemaakt over onder meer het aantal te bouwen woningen, de locaties en voor wie er moet worden gebouwd. De Woondeal is de basis voor een lange samenwerking tussen overheden, woningcorporaties en marktpartijen. Deze samenwerking moet ervoor zorgen dat er sneller en meer betaalbare huur- en koopwoningen worden gebouwd in Zeeland. De Zeeuwse Woondeal is op 6 maart 2023 ondertekend door de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, de provincie Zeeland en de dertien Zeeuwse gemeenten. Het doel van deze Woondeal is het bouwen van 16.500 extra woningen in Zeeland in de periode tot en met 2030. Twee derde van deze woningen moet betaalbaar zijn. Elke gemeente neemt een eerlijk deel van de regionale opgave op zich.

Betaalbaarheid en kwaliteit

De beschikbaarheid van een passende woning staat voor veel mensen onder druk; mensen zijn onvoldoende in staat om snel een woning te vinden die bij hen past. Dit hangt sterk samen met de betaalbaarheid van wonen: veel mensen hebben moeite met hun woonlasten of kunnen geen voor hen betaalbare woning vinden. Daarnaast is de kwaliteit in toenemende mate een probleem: veel woningen passen niet bij de levensfase of woonbehoefte, zijn niet duurzaam of staan in een wijk waar sprake is van slecht onderhoud of waar de kwaliteit van de leefomgeving onder druk staat.

Gelet op de meest actuele cijfers van de provincie Zeeland kan er voorzien worden in de behoefte voor de aantallen nieuw te bouwen woningen. De kwaliteit en betaalbaarheid van deze toe te voegen woningen blijft echter een aandachtspunt. Landelijk moet twee derde van het aantal toe te voegen woningen namelijk betaalbaar zijn. Onder de definitie van betaalbaar vallen betaalbare koop (maximaal € 405.000,-, prijspeil 2025), maar ook middenhuur (€ 1.184,82 of minder per maand) en sociale huur. Naast de inzet op twee derde betaalbare nieuwbouw, moet iedere gemeente zijn eerlijke aandeel nemen in sociale huisvesting. Het streven is om landelijk ten minste 30 procent van de woningvoorraad te laten bestaan uit sociale huurwoningen.

Toetsing

Momenteel is er sprake van krapte op de woningmarkt. De kwantitatieve opgave dient dus om het huidige tekort in te lopen en daarnaast is er behoefte aan nieuwbouw voor de toekomstige groei. De gemeente Borsele zet zich in voor de realisatie van 510 woningen tot en met 2030. De totale woningbouwontwikkeling aan de noordwestzijde van 's-Gravenpolder betreft de realisatie van 26 woningen. Met de realisatie van dertien flexwoningen (in de categorie sociale huur) is het eerste deel van dit plan reeds gerealiseerd. Uitvoering van het plan Schuitweg draagt bij aan de woningbouwopgave en zorgt voor doorstroming. Er wordt een divers bouwprogramma voorgestaan:

• 13 sociale huurwoningen (flexwoningen);
• 8 of 9 woningen in de categorie betaalbare koop;
• 4 woningen in de categorie dure koop.

Hiermee valt 85% van de woningen in de categorie betaalbare nieuwbouw, waarvan 50% sociale huurwoningen. De 4 bouwkavels aan de Schuitweg zijn niet in eigendom van de gemeente, maar zijn in handen van een ontwikkelaar. Van het programma op de gronden die de gemeente uitgeeft/in eigendom heeft, valt 100% in de categorie betaalbaar.

Conclusie

De woningbouwontwikkeling Schuitweg 's-Gravenpolder voldoet ruimschoots aan gestelde percentage van twee derde van de woningen in de categorie betaalbaar en aan het percentage van minimaal 30% sociale huur.

3.2.2 Zeeuwse Omgevingsvisie

Provinciale Staten van de provincie Zeeland hebben de Zeeuwse Omgevingsvisie op 12 november 2021 vastgesteld. Het betreft een strategische langetermijnvisie voor de provincie en beschrijft de uitdagingen voor de periode tot 2050, de Zeeuwse ambities voor 2050 en tussendoelen voor 2030.

De Zeeuwse Omgevingsvisie beschrijft vier Zeeuwse Ambities voor 2050:

• 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland;
• 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied;
• 3. Een duurzame en innovatieve economie;
• 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland.

In casu is de eerste ambitie relevant. In 2050 is er voor ieder een passende woning beschikbaar. In de omgeving van je huis kun je je veilig voelen. De verandering van de bevolkingssamenstelling en de noodzaak voor toegankelijke voorzieningen heeft tot vernieuwing van de Zeeuwse woningmarkt geleid. Hierbij is de noodzaak om barrières weg te nemen zodat alle Zeeuwen gemakkelijk deel kunnen nemen aan de samenleving. Hierbij draagt een schone, gezonde en veilige woonomgeving aan mee.

In de Omgevingsvisie Zeeland is ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven. Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Omgevingsverordening Zeeland, kunnen worden ingezet.

Toetsing

De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de ambitie 'Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland'. De hierbij behorende bouwstenen 'woningvoorraad' en 'woonomgeving' zijn relevant. Nieuwbouw moet passend zijn in de omgeving, maar ook bij de behoefte in de huidige en toekomstige situatie. De focus ligt op kwaliteit in woningtypen en locaties en moet complementair zijn aan de bestaande voorraad. In dit geval betreft het een ontwikkeling met zowel huur- als koopwoningen, zowel in de categorie betaalbaar als dure koop. Een deel van woningen wordt levensloopbestendig. Dat houdt in dat er een volledig woonprogramma op de begane grond wordt gerealiseerd. Er wordt voorzien in zowel een kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan woningen. Verder draagt de aanleg van (de eerste fase van) het groengebied/'dorpsbos' bij aan een gezonde woonomgeving. Het groengebied versterkt de belevingswaarde van het dorp, nodigt uit tot bewegen, is gunstig voor het tegengaan van hittestress en zorgt voor extra waterbergingscapaciteit om wateroverlast te verminderen/tegen te gaan.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen het provinciale beleid.

3.2.3 Omgevingsverordening Zeeland

In deze verordening zijn de provinciale regels over de fysieke leefomgeving opgenomen. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen zijn met name de hoofdstukken 2 en 5 van belang. Hoofdstuk 2 gaat over activiteiten in de fysieke leefomgeving. In hoofdstuk 5 zijn de instructieregels voor gemeenten opgenomen.

Toetsing

In artikel 5.14 van de omgevingsverordening is een instructie opgenomen voor het realiseren van woningbouw buiten stedelijk gebied:

“1. Een omgevingsplan staat woningbouw buiten stedelijk gebied alleen toe als in de motivering bij het omgevingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat:

• a. de woningen redelijkerwijs niet binnen stedelijk gebied gerealiseerd kunnen worden;
• b. voor zover de woningen redelijkerwijs niet binnen stedelijk gebied kunnen worden gerealiseerd, de woningen aansluitend aan het stedelijk gebied worden gerealiseerd;
• c. de woningen landschappelijk goed worden ingepast.”

'Stedelijk gebied' is als volgt gedefinieerd:

“In een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit toegelaten stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen.”

Toetsing

De rijwoningen worden opgericht binnen het stedelijk gebied van 's-Gravenpolder. Het betreft de omvorming van een voormalige bedrijfslocatie naar een woningbouwlocatie. De vier vrijstaande woningen aan de Schuitweg liggen in de kernrandzone. De woningen dragen bij aan een stedenbouwkundige afronding van de noordwestzijde van de kern. Binnen 's-Gravenpolder zijn momenteel niet voldoende woningbouwlocaties beschikbaar om volledig aan de woningvraag te voldoen. Hiervoor is uitbreiding van het stedelijk gebied nodig. Door de aanleg van het groengebied worden de vrijstaande woningen landschappelijk goed ingepast.

Verder wordt voldaan aan het in de omgevingsverordening gestelde ten aanzien van bufferzones en natuur.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de provinciale omgevingsverordening.

3.2.4 Waterschapsverordening waterschap Scheldestromen

De waterschapsverordening bevat alle regels over de fysieke leefomgeving die het waterschap stelt binnen haar beheergebied. Per waterschap is er één waterschapsverordening. In de verordening van het waterschap Scheldestromen zijn onder meer verboden opgenomen om zonder vergunning van het waterschap oppervlaktewaterlichamen te dempen en oppervlaktewaterlichamen te graven.

Toetsing

Binnen het plangebied bevinden zich geen eigendommen van het waterschap Scheldestromen. De waterlopen aan de noordwestzijde van het plangebied zijn wel in eigendom van het waterschap, hiervoor is een onderhoudsstrook voorzien. De ontwikkeling is afgestemd met het waterschap. Deze biedt kansen om hemelwater af te koppelen en vast te houden in het plangebied. Voorts wordt verwezen naar de waterparagraaf (paragraaf 4.12).

Conclusie

De nieuwe woningbouwontwikkeling aan de Schuitweg voldoet aan de voorschriften uit de waterschapsverordening.

3.2.5 Eindconclusie

3.2.5 Eindconclusie

Het provinciale beleid en het beleid van het waterschap staat het wijzigen van het omgevingsplan ten behoeve van de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

3.3 Regionaal en gemeentelijk beleid

3.3.1 Woningmarktafspraken De Bevelanden 2020 - 2030

Sinds 2013 maken de vijf gemeenten op De Bevelanden afspraken over het wonen in de regio. In de vorm van de' Agenda Wonen in De Bevelanden 2025' zijn afspraken vastgelegd over woningbouw en inhoudelijke zaken ten aanzien van het wonen, zoals herstructurering, wonen en zorg, huisvesting van arbeidsmigranten en prestatieafspraken met de woningcorporaties. In 2020 zijn de woningmarktafspraken geactualiseerd in de 'Woningmarktafspraken De Bevelanden 2020-2030'. De basis voor deze woningmarktafspraken is de regionale Woonvisie 2019-2023. Deze visie is vertaald naar een aantal algemene, ruimtelijke en programmatische uitgangspunten. Voorliggend plan sluit aan bij de volgende uitgangspunten uit de visie:

Algemeen:

• Niet méér bouwen dan de behoefte;
• Uitsluitend producten die echt iets toevoegen;
• Lokaal maatwerk, aansluiten bij de plek en DNA.

Ruimtelijk:

• Hoge dichtheid in de kernen, lage in het landschap;
• In principe binnen de kernen, bij voorzieningen;
• Vooral focus op kleine huishoudens in stad en dragende kernen.

Programmatisch:

• Duurzaam;
• Levensloop- en toekomstbestendig;
• Aandacht voor groen en water.

Toetsing 

Een ontwikkeling dient aan de regionale marktafspraken te voldoen. Deze afspraken worden nu herzien. De voorliggende ontwikkeling en het totaal aantal beoogde woningen (maximaal 13) worden in de nieuwe regionale woningmarktafspraken meegenomen.

Onderhavige ontwikkeling sluit aan bij de eerder genoemde uitgangspunten, met name het ruimtelijke uitgangspunt 'hoge dichtheid in de kernen, lage in het landschap'. Met betrekking tot dit uitgangspunt het volgende opgenomen: 'We vinden dat de kwaliteit van de woonomgeving mede bepalend is voor de beleving en de leefbaarheid van onze inwoners. Hiervoor zetten we de kleine kernen niet op slot. Wel streven we naar concentratie van woningbouw in de dragende kernen en de stad, dat wil zeggen in de centrumdorpse en stedelijke woonmilieus.' 's-Gravenpolder is aangemerkt als een dragende kern. Voorgenomen ontwikkeling betreft het realiseren van maximaal dertien woningen, waarvan 9 binnen het bestaande stedelijk gebied, in dit dorp en voldoet aan de woningbehoefte.

Conclusie 

Het woningbouwplan voldoet aan de regionale woningmarktafspraken.

3.3.2 Woon(zorg)visie de Bevelanden 2024-2028

Voor onderhavige ontwikkeling is met name het thema Nieuwbouw uit de visie van belang. Hierover staat: “De Bevelanden streeft naar evenwicht in vraag en aanbod op de woningmarkt. De verwachte huishoudensgroei is de belangrijkste onderlegger voor het regionale woningbouwprogramma en de Woondeal die we met de provincie Zeeland en de Rijksoverheid hebben gesloten. Het realiseren van de doelstellingen uit de Woondeal, met behoud van bestaande kwaliteiten en de regionale identiteit, blijft één van de belangrijkste opgaven in ons woonbeleid.” Daarbij is de volgende ambitie geformuleerd: “We bouwen gecontroleerd, met aandacht voor het wegwerken van actuele tekorten. Hierbij volgen we de ambities van de Woondeal”. Daarnaast gaat de visie in op het zolang mogelijk zelfstandig kunnen wonen van ouderen. Dit stelt eisen aan de woningen.

Toetsing

Zie de eerdere toetsing in subparagraaf 3.2.1, onder 'Zeeuwse Woondeal'. Daarnaast worden tenminste drie van de acht of negen rijwoningen gebouwd als nultredenwoningen. Dit houdt in dat vanuit de woonkamer de keuken, het toilet, de badkamer en ten minste één slaapkamer zonder traplopen te bereiken zijn. Voor de overige rijwoningen geldt dat nultredenwoningen niet zijn uitgesloten. Voor de particuliere bouwkavels wordt levensloopbestendig bouwen gestimuleerd. Fysiek bieden de kavels voldoende ruimte om een volledig woonprogramma op de begane grond te realiseren.

3.3.3 Omgevingsvisie Borsele

De Omgevingsvisie Borsele (door de gemeenteraad vastgesteld op 5 oktober 2023) bevat een beschrijving van wat de gemeente belangrijk vindt voor de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie gaat in op ambities, doelen en de samenhang tussen de onderdelen van de leefomgeving. De aspecten van de omgeving waar de gemeente trots op is en wil beschermen en verbeteren. Maar de gemeente wil met de visie ook een antwoord geven op allerlei nieuwe opgaven die op de gemeente afkomen. Zoals op het gebied van klimaat, energie, landbouw, vergrijzing, zorg en mobiliteit. De omgevingsvisie inspireert mensen tot het aandragen van ideeën en enthousiasmeert om ambities op te pakken. Daarbij maakt de omgevingsvisie duidelijk wat de gemeente doet en wat de verantwoordelijkheid van anderen is.

Na een beschrijving van de kernkwaliteiten van de gemeente Borsele wordt in de visie ingegaan op de opgaven waar de gemeente voor staat en de koers die zij daarbij wil varen. Relevant voor het beoogde plan is het gestelde over “Hoe houden we Borsele een fijne plek om te wonen?” en “Hoe houden we Borsele mooi?”. De visie stelt onder meer dat:

• Zolang er behoefte is, bestaat er in alle dorpen ruimte voor woningbouw, maar het grootste deel van de woningbouw landt in Heinkenszand en 's-Gravenpolder. Door de gespannen woningmarkt komen er meer woningen dan in het verleden;
• Het accent voor woningbouw ligt op inbreiding. Uitbreiding wordt echter niet uitgesloten. Voor alle kernen geldt dat woningbouw 'op Borselse schaal' plaats moet vinden;

en richt zich op het:

• Stimuleren van beweging door groene, zuurstofrijke omgevingen.

In de Omgevingsvisie Borsele wordt met betrekking tot de kern 's-Gravenpolder de beoogde herontwikkeling met name genoemd: “Concrete ontwikkelingen gaan over de herinvulling van de Sint Maartenskerk, de ontwikkeling van het dorpsbos aan de westzijde van het dorp, de uitbreiding van TOP in combinatie met natuurcompensatie en herontwikkeling van de voormalige bedrijfslocatie aan de Schuitweg. In aanvulling op die ontwikkelingen bestaat ruimte aan de oostzijde voor verdere groei van het dorp.”

Toetsing

's-Gravenpolder is een dragende kern met de nodige voorzieningen. Nieuwbouw van woningen draagt bij aan het behoud van deze voorzieningen. Met het saneren van de bedrijfslocatie wordt het woon- en leefklimaat verbeterd; bedrijfsactiviteiten en wonen worden van elkaar worden gescheiden en de ruimtelijke kwaliteit verbetert. De realisatie van het groene park draagt bij aan het stimuleren van beweging en ontmoeting.

Conclusie

De ontwikkeling sluit aan op het gestelde in de Omgevingsvisie Borsele.

3.3.4 Groenstructuurplan

Het beleid voor het openbaar groen heeft de gemeente Borsele vastgelegd in een groenstructuurplan (GSP). Dit beleid richt zich op de groenstructuur (de ruimtelijke verschijningsvorm van openbaar groen) en het groenbeheer (de wijze waarop het openbaar groen wordt onderhouden). De ruimtelijke verschijningsvorm van het openbaar groen is per woonkern verschillend en vindt zijn oorsprong in de (historische) ruimtelijke ontwikkeling van het dorp. Voor elk dorp is aansluitend op het “Groenstructuurplan 2018-2038; Basisdocument” een apart ruimtelijk plan gemaakt, afgestemd op de specifieke dorpskarakteristiek.

Hoofddoelstelling van het GSP is het 'behoud en vergroting van de ruimtelijke kwaliteit'. Op de ambitiekaart voor 's-Gravenpolder is het gebied tussen de Schuitweg, Bernhardweg Oost, Polderweg en Provincialeweg aangegeven als kans voor een “dorpsbos/natuurpark” (zie afbeelding 3.1). Verder dient de waardevolle dijk met dijkbeplanting, gelegen direct ten zuiden van de Berhardweg Oost, behouden te blijven. Voorts is op de ambitiekaart indicatief aangegeven dat de wandelstructuur vanaf de Schuitweg richting het buitengebied versterkt kan worden (rode stippellijn).

 

Afbeelding 3.1: Uitsnede ambitiekaart greonstructuur (bron: Groenstructuurplan Borsele 2018 -2038, Uitwerking 's-Gravenpolder; Bosch Slabbers Landschapsarchitecten)

Toetsing

De aanleg van openbaar groen past binnen het groenstructuurplan en vormt de eerste fase van het 'dorpsbos' aan de westzijde van de kern 's-Gravenpolder. Het ontwerp van het gebied is dusdanig vormgegeven dat deze eenvoudig kan worden doorgezet in de vervolgfasen. Het versterken/aanvullen van de wandelstructuur maakt onderdeel uit van het plan. De waardevolle dijk langs de Bernhardweg Oost valt buiten het plangebied. De beoogde nieuwbouw is op enige afstand van deze dijk gelegen en doet geen afbreuk hieraan. Verder worden, in lijn met het groenstructuurplan, de parkeervakken op het nieuw aan te leggen parkeerterrein uitgevoerd met doorgroeistenen.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling draagt bij aan het invullen van de ambities zoals neergelegd in het groenstructuurplan.

3.3.5 Eindconclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen het regionale en gemeentelijke beleid en staat daarmee het wijzigen van het omgevingsplan voor het gebruik van een voormalige bedrijfslocatie en agrarische gronden voor woningbouw en groen niet in de weg.

Hoofdstuk 4 Omgevingskwaliteit

Het bereiken en in stand houden van een 'goede omgevingskwaliteit' is opgenomen als een centrale doelstelling in de Omgevingswet (artikel 1.3). Het gaat hierbij om de menselijke beleving van de fysieke leefomgeving, maar ook over de waarde die toegekend wordt aan de identiteit van gebieden. Voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet omgevingskwaliteit meegenomen worden in de toetsing.

4.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Kader

De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 5.129g Bkl, en stelt hierdoor inhoudelijke eisen aan het omgevingsplan en de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De ladder is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt en leegstand voorkomen wordt.

De Ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, in het omgevingsplan rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied wordt aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het benodigde overleg, gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

Toetsing

Verwezen wordt naar de paragrafen 3.1.4, 3.2.1 en 3.3.1 van het vorige hoofdstuk. Het woningbouwplan voorziet in de behoefte van betaalbare en levensloopbestendige woningen. Daarnaast is er sprake van een herstructurering, waarbij een voormalig kleinschalig bedrijventerrein wordt gesaneerd en wordt ingevuld met woningbouw. Passend bij de intentie van de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt bestaand stedelijk gebied opnieuw benut. De herstructureringslocatie is echter niet groot genoeg om volledig in de woningbehoefte te voorzien. Om die reden gaat dit gepaard met een beperkte uitbreiding van de bebouwde kom.

Conclusie

Het woningbouwplan voorziet in een behoefte.

4.2 Landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit

Kader

In het Bkl zijn regels opgenomen om het vrije uitzicht op de horizon van de zeekust te borgen en de kwaliteit van het Waddengebied te beschermen. Desbetreffende regels dienen een nationaal belang en zijn in dit geval niet relevant. Op een lager schaalniveau dienen provincies en gemeenten ook een de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit te bewaken. Dit gebeurt onder meer via het beleid van deze overheidsinstanties, waarmee een ontwikkeling in overeenstemming dient te zijn (zie hoofdstuk 3). Aanvullend hierop wordt in deze paragraaf ingegaan op de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit van het plan, maar eerst volgt nu een algemene toelichting op deze begrippen.

Landschappelijke kwaliteit

Elk landschap is het resultaat van natuurlijke factoren en menselijke ingrepen. Daarbij is het landschap dynamisch van karakter. Door (nieuwe) maatschappelijke ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld energietransitie, schaalvergroting in de landbouw en verstedelijking vinden er veranderingen plaats. De beoordeling van de kwaliteit van een landschap is altijd gebiedsspecifiek. Het gaat daarbij om de waardering van aanwezige kenmerken, zoals cultuurhistorische elementen, belevingswaarde en ecologische waarde.

Stedenbouwkundige kwaliteit

Stedenbouwkundige kwaliteit is de kwaliteit van de gebouwde omgeving en de openbare ruimte. Deze kwaliteit heeft onder andere invloed op de herkenbaarheid en het gebruik van een gebied. De beoordeling van de stedenbouwkundige kwaliteit is altijd gebiedsspecifiek. De waardering van een stedenbouwkundige omgeving wordt onder andere bepaald door de maat en schaal van de bebouwing, afwisseling tussen bebouwd en onbebouwd, herkenbaarheid door duidelijke routes en herkenningspunten, benutten van cultuurhistorische waarden, voldoende groen en materiaalgebruik.

 

Toetsing

Het plan ligt aan de westrand van 's-Gravenpolder. Onderdeel van het plan is een landschappelijke inpassing en groene buffer richting de achterliggende agrarische percelen. Dit groengebied is de eerste fase van een groter 'dorpsbos' dat gaat lopen vanaf de Schuitweg tot aan de Polderweg.

Voor de nieuwe ontwikkeling is een stedenbouwkundig plan opgesteld. De woningen sluiten qua situering, maat en schaal aan bij de bestaande bebouwing in de omgeving. Zo wordt bijvoorbeeld gebouwd in de rooilijn van de aanpalende woningen en worden de woningen maximaal anderhalve bouwlaag met kap hoog.

Verder worden, door middel van een beeldkwaliteitsplan, eisen gesteld aan de architectonische verschijningsvorm van de woningen. De rijwoningen krijgen een eigentijdse, ingetogen architectuurstijl, welke aansluit op de woningen uit de achterliggende straten. De vrijstaande woningen aan de Schuitweg worden in een Zeeuwse landelijke stijl gebouwd. Dit type woning past juist weer beter bij de bestaande woningen in het historische, bebouwingslint van de Schuitweg.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is landschappelijk en stedenbouwkundig gezien verantwoord.

4.3 Mobiliteit en parkeren

Kader

Overheden moeten mobiliteit meewegen bij ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. Het Bkl bevat instructieregels die gericht zijn op de ontwikkeling en het in stand houden van de rijksinfrastructuur. Het betreffen onder andere reserveringsgebieden. Provincie en gemeenten kunnen het beleid verder zelf invullen.

Bij mobiliteit en ruimtelijke planvorming hebben we het over vervoer met de auto, het openbaar vervoer, de fiets, et cetera. Hiervoor zijn voorzieningen nodig, zoals wegen, fietspaden, openbaar vervoerverbindingen en parkeervoorzieningen. Nieuwe ontwikkelingen mogen niet leiden tot problemen op de omliggende wegen. Er moeten ook voldoende parkeerplaatsen voor (deel)auto's en voor fietsen gerealiseerd worden. Wat voldoende is, is afhankelijk van de locatie en gemeentelijk beleid.

Op basis van het parkeerbeleid van de gemeente of de kencijfers van kennisplatform CROW kan berekend worden hoeveel parkeerplaatsen er nodig zijn. Vervolgens moet aangetoond worden dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is of gerealiseerd kan worden. De kencijfers van het CROW zijn algemeen erkend. Het zijn geen normen, maar kentallen. Hiervan kan afgeweken worden.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling ligt niet in de nabijheid van een rijksweg, waardoor de instructieregels uit het Bkl niet van toepassing zijn.

In onderstaande tabel is op basis van kencijfers van het CROW de parkeerbehoefte in beeld gebracht. Als uitgangspunt voor de stedelijkheidsgraad is 'weinig stedelijk' en 'rest bebouwde kom' gehanteerd. Bij vergunningverlening moet getoetst worden of er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Een garage telt slechts mee voor 0,4 parkeerplaats. Bij woningen met een garage en een enkele oprit (lengte minimaal 5 meter) is er sprake van 1,4 parkeerplaats. Bij woningen met een garage en een oprit met een breedte van minimaal 4,5 meter breed is er sprake van 1,8 parkeerplaats.

In deze paragraaf gaan we uit van een situatie met het ontwerp met negen rijwoningen (= het maximale aantal rijwoningen). Mogelijk dat het definitieve bouwplan met acht rijwoningen wordt uitgevoerd.

Afbeelding 4.1: Parkeerbalans (bron: Rothuizen)

In afbeelding 4.1 is de parkeerbalans weergegeven. Hieruit blijkt dat de gemiddelde parkeervraag 27 parkeerplaatsen betreft. Deze worden op eigen terrein (bij de vrijstaande woningen) en op het nieuwe parkeerterrein gerealiseerd. Daarnaast is er ruimte aan de Schuitweg om te parkeren. Hierdoor is er voor de nieuwbouw voldoende parkeergelegenheid beschikbaar.

Verkeersgeneratie
De realisatie van het plan zorgt voor verkeersbewegingen. De verkeersgeneratie is eveneens berekend op basis van de kencijfers 2024 van het CROW. Als uitgangspunten is ook hier 'weinig stedelijk' en 'rest bebouwde kom' gebruikt. Uit de berekening blijkt dat - uitgaande van de aantallen in het stedenbouwkundig plan - het onderhavige plan een gemiddelde verkeersgeneratie van (naar boven afgerond) 100 voertuigbewegingen per etmaal teweeg brengt.

Verkeersgeneratie	Minimaal	Maximaal	Aantal woningen	Minimaal	Maximaal	Totaal gemiddeld
Koop, huis, vrijstaand	7,8	8,6	4	31,2	34,4	32,8
Koop, huis, tussen, hoek	7,0	7,8	9	63,0	70,2	66,6
Totaal				94,2	104,6	99,4

Het relatief beperkte aantal verkeersbewegingen als gevolg van de realisatie van het nieuwbouwplan zal niet leiden tot verkeersproblemen in het dorp. Ten eerste vinden deze verkeersbewegingen verspreid over de dag plaats. Daarnaast geldt dat er bedrijfsbestemmingen worden gesaneerd, waardoor er een afname is van het bedrijfsverkeer op deze wegen. De bestaande wegen kunnen, gelet op de capaciteit en intensiteit, de verkeersgeneratie van de planontwikkeling goed opvangen.

Conclusie

Er is rekening gehouden met het aspect 'mobiliteit en parkeren'.

4.4 Cultuurhistorische waarden

Kader

De regelgeving over het behoud en beheer van cultureel erfgoed is sinds 2016 ondergebracht in de Erfgoedwet. Samen met de Erfgoedwet maakt de Omgevingswet een integrale bescherming van het Nederlandse cultureel erfgoed mogelijk. De Omgevingswet is in deze relevant, omdat deze wet gaat over de omgang met het cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving. Gemeenten moeten in hun omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. Bij cultureel erfgoed kan het gaan om monumenten zoals (bouw)werken, tuinen en parken, bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten, stads- en dorpsgezichten en (delen van) cultuurlandschappen. De gemeente moet voor cultureel erfgoed dat voor bescherming in aanmerking komt een toereikend beschermingsregime opnemen in het omgevingsplan. In artikel 5.130, lid 2 Bkl zijn hiervoor instructieregels opgenomen. Ook is in het Bkl geregeld dat voorkomen moet worden dat de omgeving van monumenten wordt aangetast op dusdanig wijze dat dit leidt tot ontsiering of beschadiging van die monumenten.

Toetsing

Binnen het plangebied zijn geen monumenten of cultuurhistorisch waardevolle objecten aanwezig. De woningen Schuitweg 19 en 21 zijn aangemerkt als beeldbepalende panden. Door afstand en de beoogde verschijningsvorm van de vrijstaande woningen, die juist overeenkomt de vormgeving van deze panden, vindt geen aantasting van de cultuurhistorische waarden plaats. De ontwikkeling is verder niet gelegen in een molenbiotoop of cultuurhistorisch waardevol landschap.

Conclusie

Cultuurhistorie vormt geen belemmering voor het beoogde plan.

4.5 Archeologie

Kader

Onder het behoud van cultureel erfgoed, zoals in voorgaande paragraaf genoemd, vallen ook bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten. Dit staat in artikel 5.130, lid 1 Bkl. In lid 3 van dit artikel is bepaald dat in het belang van de archeologische monumentenzorg in een omgevingsplan ook:

• a. regels worden gesteld over eisen aan onderzoek naar de archeologische waarde van een locatie of aan de wijze van het verrichten van opgravingen of archeologische begeleiding van andere activiteiten die tot bodemverstoring leiden; en
• b. gevallen worden aangewezen waarin kan worden afgezien van onderzoek naar de archeologische waarde van een locatie of het opleggen van plichten met die strekking.

In 2011 is er door de gemeente Borsele archeologiebeleid vastgesteld. Bij de invulling van dit beleid wordt onderscheid gemaakt tussen gewaardeerde terreinen en archeologische verwachtingszones. Op terreinen met een archeologische waarde is de aanwezigheid van archeologische sporen en resten bekend. De archeologische verwachtingszones doen een voorspelling over de kans dat er archeologische waarden voorkomen. De waarden- en verwachtingenkaart bestaat uit vier op elkaar te projecteren kaartbeelden die corresponderen met elkaar in tijd opvolgende landschappen waaraan archeologische betekenis kan worden gehecht.

Op basis van dit archeologiebeleid kent het plangebied grotendeels een hoge verwachting op archeologische vondsten. Hierbij geldt een onderzoeksverplichting bij bodemingrepen groter dan 250 m2 en dieper dan 40 cm onder het maaiveld. In de noordwesthoek van het plangebied, ter plaatse van het beoogde groengebied, ligt een locatie die is aangemerkt als een terrein van archeologische waarde. Voor een dergelijk terrein moet onderzoek worden verricht bij bodemingrepen groter dan 50 m2 en dieper dan 40 cm onder het maaiveld.

Toetsing

In 2008 is door SOB Research een archeologisch onderzoek uitgevoerd voor het zogenaamde bouwplan 's-Gravenpolder-west. Zie bijlage 1. Het huidige plangebied maakt onderdeel uit van het destijds onderzochte gebied. In 2023 zijn, in het kader van de bouw van de flexwoningen aan de Schuitweg, aanvullende grondboringen gezet (bijlage 2). Aan de archeologisch adviseur van Erfgoed Zeeland is de vraag voorgelegd of voor de thans beoogde ontwikkeling volstaan kan worden met de reeds uitgevoerde onderzoeken. Dit is het geval. Zie hiervoor de bijlagen 3a en 3b. Uitkomst van de onderzoeken en de beoordeling door de archeologisch adviseur is dat het de uitvoeringswerkzaamheden ter plaatse van het grootste gedeelte van het plangebied hoogstwaarschijnlijk niet zullen leiden tot de aantasting van archeologische resten. Uitzondering hierop is de eerdergenoemde locatie in de noordwesthoek van het plangebied. Op desbetreffende gronden is om die reden in voorliggend plan een archeologische dubbelbestemming gelegd.

Conclusie

Met inachtneming van de regels van de archeologische dubbelbestemming leidt de beoogde ontwikkeling niet tot aantasting van archeologische waarden. Ook daar waar tijdens vooronderzoek geen behoudenswaardige archeologische vindplaatsen zijn aangetroffen, kunnen er toch archeologische grondsporen of vondsten verborgen zijn die in de uitvoeringsfase van toekomstige graafwerkzaamheden aan het licht komen. Voor dergelijke vondsten is er een meldingsplicht op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet. Deze meldingsplicht zal als voorwaarde worden opgenomen in de omgevingsvergunning voor het bouwen.

4.6 Bodemkwaliteit

Kader

Ter bescherming van de gezondheid en het milieu moet voorkomen worden dat bodemgevoelige activiteiten op verontreinigd grond plaatsvinden. Gelet hierop bevat paragraaf 5.1.4.5.1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) instructieregels voor het toelaten van een bouwactiviteit op een bodemgevoelige locatie.

Een bodemgevoelige locatie is:

• c. een locatie waarop een bodemgevoelig gebouw is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit;
• d. een onmiddellijk aan een bodemgevoelig gebouw grenzende aaneengesloten tuin of een daaraan grenzend aaneengesloten terrein.

Een bodemgevoelig gebouw is een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt en waar personen meer dan twee uur per dag aaneengesloten aanwezig zijn of een woonschip of woonwagen, met uitzondering van een bijbehorend bouwwerk van ten hoogste 50 m2.

Gelet op artikel 5.89j van het Bkl moeten bij het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie de waarden voor de toelaatbare bodemkwaliteit in acht genomen worden. Bij overschrijding van die waarden mag alleen gebouwd worden als sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen. Deze beoordeling vindt plaats in het kader van de verlening van de omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit bouwwerken (zie hiervoor de artikelen 22.29 en 22.30 van het omgevingsplan).

Desalniettemin dient het bij de toelating van een bodemgevoelig gebouw aannemelijk te zijn dat de vergunning verleend kan worden en dat het plan financieel uitvoerbaar is. Daarom moet voorafgaand aan de vaststelling van de wijziging van het omgevingsplan onderzoek worden gedaan naar de bodemkwaliteit in het besluitgebied. Bij een geconstateerde (potentiële) verontreiniging moet in verband met de uitvoerbaarheid van de wijziging van het omgevingsplan tevens in kaart worden gebracht welke maatregelen nodig zijn om het beoogde gebruik van de gronden te kunnen realiseren.

Toetsing

Door MCG Zuidwest en SMA zijn verkennende bodemonderzoeken uitgevoerd binnen het plangebied. Zie bijlage 4 en 5. Het ene onderzoek richt zich op de locatie van de vrijstaande woningen, terwijl het andere zich richt op de locatie waar de bedrijfsbebouwing wordt gesaneerd: Schuitweg 26 en Burgemeester Jansenstraat 1. Het verkennend bodemonderzoek voor de bedrijfslocatie Burgemeester Jansenstraat 1A vindt momenteel nog plaats. De resultaten van dit onderzoek worden te zijner tijd aan dit plan toegevoegd (bijlage 6).

Voor de locatie van de vrijstaande woningen en het groengebied, ten westen van de Schuitweg, geldt dat er geen risico is voor de volksgezondheid en het milieu. De locatie kan voor het toekomstige gebruik gebruikt worden en is voldoende onderzocht.

Voor de locatie waar de bedrijven Schuitweg 26 en Burgemeester Jansenstraat 1 worden gesaneerd staat in het verkennend onderzoek het volgende:

“Aanvullend bodemonderzoek aangeraden

De geconstateerde verhoogde gehalten minerale oliën in de grond op de plek van de tanklocatie geven geen aanleiding tot het uitvoeren van aanvullend of nader bodemonderzoek. Er is geen saneringsnoodzaak. Indien inzicht gewenst is binnen het kader van grondverzetting zou een nader onderzoek van toepassing zijn.

Afvoer van grond naar een grondverwerker

Vrijkomende grond > klasse industrie kan op basis van dit rapport worden aangeboden aan een erkende grondreiniger. Overige vrijkomende grond kan op basis van dit rapport worden aangeboden aan een erkende grondverwerker, voor zover herschikking in het werk niet mogelijk is. De grond wordt indicatief geclassificeerd als Industrie.

Grondverzet

In geval van het nuttig herbestemmen van uitkomende grond kan alsnog een onderzoek conform het Besluit bodemkwaliteit (partijkeuring op grond) nodig zijn. Dit is afhankelijk van onder andere -maar niet uitsluitend- de afzetlocatie, de partijomvang , de aangetroffen gehalten en de bodemvreemde bijmengingen. Er dient ook rekening mee te worden gehouden dat in de bovengrond tot 05, m-mv OCB aanwezig zijn. De afzetmogelijkheden in buurgemeenten op basis van hun Nota's bodembeheer kunnen hierdoor beperkt worden.”

In het onderzoek is dus geconstateerd dat ter plaatse van een ondergrondse olietank (3000 L dieseltank) sprake is van verhoogde gehalten aan minerale olie in de grond. De verhoogde gehalten overschrijden de interventiewaarde niet, maar er is wel sprake van niet toepasbare grond. In het grondwater is een licht verhoogde concentratie aangetoond voor minerale olie. Besloten is om nader onderzoek te verrichten om inzicht te verkrijgen in het volume niet toepasbare grond (bijlage 7). Op basis van het uitgevoerde nader onderzoek blijkt dat er sprake is van een beperkt volume niet toepasbare grond. De interventiewaarde wordt niet overschreden. Het volume van de niet toepasbare grond wordt geraamd op ongeveer 6 m². Bij toekomstig grondverzet moet rekening worden gehouden met het separaat ontgraven van de licht verontreinigde grond. De grond moet afgevoerd worden naar een erkende verwerker. Daarnaast moet op advies van de RUD de tank worden verwijderd. Bij eventueel afvoer en hergebruik van de grond gelden de regels van het Besluit bodemkwaliteit (partijkeuring) en de Nota bodembeheer van de gemeente Borsele.

Conclusie

De gemeente neemt de conclusies en aanbevelingen komend uit de uitgevoerde bodemonderzoeken in acht. Bodemkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.7 Geluid

Kader

Bij het toelaten van een activiteit, (spoor)weg, industrieterrein of geluidgevoelig gebouw moet het geluid op de geluidgevoelige gebouwen beoordeeld worden. Hiertoe zijn in het Bkl instructieregels opgenomen. De instructieregels hebben tot doel de gezondheid en het milieu te beschermen tegen te veel geluid. In het Bkl zijn eisen gesteld aan het geluid op geluidgevoelige gebouwen. Een geluidgevoelig gebouw is “een (deel van een) gebouw met een woonfunctie, een gebouw met een onderwijsfunctie, een gebouw voor kinderopvang met bedden, een gebouw voor gezondheidszorg met bedden”.

Een geluidaandachtsgebied is een gebied langs een (spoor)weg of rond een industrieterrein waarbinnen het geluid vanwege de betreffende bron hoger kan zijn dan de standaardwaarde. De grootte van het gebied is afhankelijk van de bron. De standaardwaarde is in het algemeen een aanvaardbaar geluidniveau. In het omgevingsplan kan op basis van het type gebied een hogere of lagere standaardwaarde worden vastgesteld. De vastgestelde waarde mag in principe niet hoger zijn dat de wettelijk voorgeschreven grenswaarde.

Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als door een wijziging van het omgevingsplan een geluidgevoelig object mogelijk wordt gemaakt binnen een aandachtsgebied van een bestaande geluidbron of indien de wijziging een nieuwe geluidbron mogelijk maakt.

Toetsing

Woningen zijn gevoelige objecten ten aanzien van geluid. In de nabijheid van het plangebied ligt de N666, dit is een provinciale weg met een hoge verkeersintensiteit. Het plangebied ligt binnen het geluidsaandachtsgebied van deze weg. Door akoestisch adviesbureau Van Lienden is om die reden een onderzoek naar het aspect wegverkeerslawaai uitgevoerd. Conclusie van dit onderzoek is dat er op de gevel van een aantal woningen een overschrijding van de standaardwaarde is. De overschrijding is beperkt en er hoeven geen bouwkundige ingrepen te worden uitgevoerd. Verder kennen alle woningen geluidsluwe zijden/buitenruimten. Aanvullende maatregelen zijn niet noodzakelijk. Wel dient voor desbetreffende woningen hogere waarden wegverkeerslawaai te worden vastgesteld. Het volledige akoestisch onderzoek voor het aspect wegverkeerslawaai vindt u als bijlage 8 bij deze toelichting.

Nabij de ontwikkeling zijn geen gezoneerde industrieterreinen, of spoorwegen aanwezig.

Conclusie

Voor een aantal woningen worden hogere waarden vastgesteld. De procedure hiervoor loopt gelijktijdig met de procedure voor voorliggend TAM-omgevingsplan. Geluid vormt daarmee geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.8 Milieuzonering

Kader

Bedrijven kunnen hinder opleveren voor gevoelige functies, zoals woningen. Daarom is het belangrijk voldoende afstand aan te houden. Wat voldoende afstand is, is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid. Meestal is geluid de belangrijkste factor. Soms is juist de geurhinder, stofhinder of veiligheid (door opslag van gevaarlijke stoffen) bepalend voor de afstand tot gevoelige functies. Gemeenten kunnen deels zelf bepalen wat aanvaardbare afstanden of aanvaardbare geluid- of geurhinderniveaus zijn. Daarbij moeten zij wel rekening houden met de landelijk geldende regels. In het Bkl staan instructieregels van het Rijk die gemeenten in acht moeten nemen bij het toelaten van bedrijven in het omgevingsplan. Het gaat bijvoorbeeld om instructieregels gericht op externe veiligheid. Of op gezondheid en milieu, zoals geluid.

Toetsing

De ontwikkeling bestaat deels uit het saneren van een (voormalig) bedrijventerrein. Op de voormalige bedrijfsgronden wordt woningbouw gerealiseerd. In die zin is er sprake van een verbetering voor bestaande woonomgeving.

In de nabijheid van het plangebied ligt een rioolgemaal in eigendom van het Waterschap Scheldestromen. Voor een rioolgemaal geldt op basis van de VNG-uitgave Bedrijven en milieuzonering een richtafstand van 30 meter ten opzichte van een rustige woonwijk in verband met het aspect geur. De dichtstbijzijnde woningen liggen op meer dan 30 m afstand van het gemaal. Daarnaast is er in de nabijheid van het plangebied een riooloverstort aanwezig. Hiervoor geldt een richtafstand van 50 meter, eveneens voor het aspect geur. In afbeelding 4.1 is een afstand van 50 meter vanaf de overstort in beeld gebracht. De nieuw te bouwen woningen liggen buiten deze contour.

Afbeelding 4.2: 50 meter vanaf uitlaat riooloverstort

Overige bedrijven zijn op ruime afstand (meer dan 500 meter) van de planlocatie gelegen. Ten westen van 's-Gravenpolder ligt onder meer TOP Onions. De gemeente heeft contact met de RUD Zeeland gehad over de vraag of de nieuwe ontwikkeling invloed heeft op de bedrijfsvoering van dit bedrijf en of vice versa of er sprake is van een aanvaardbaar leefklimaat voor de beoogde woningbouw (zie bijlage 9). De RUD geeft aan dat de huidige bedrijfsvoering ten aanzien van geurhinder dient te worden afgestemd op de dichtstbijzijnde woningen rondom de fabriek. Dit is ook in de omgevingsvergunning van het bedrijf opgenomen. Tussen de planlocatie en het bedrijf TOP Onions zijn een groot aantal woningen gelegen. De thans beoogde nieuwbouw vormt daarmee geen beperking voor de bedrijfsvoering, zijn niet de maatgevende woningen. Vice versa is middels de omgevingsvergunning geborgd dat er geen onaanvaardbaar hinderniveau voor de nieuwe woningen kan ontstaan.

Conclusie

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.9 Omgevingsveiligheid

Kader

Bij omgevingsveiligheid gaat het om de risico's van het gebruik, de productie, opslag en transport van gevaarlijke stoffen en windturbines. Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties houdt onder meer in dat een gebied zo ingericht wordt dat mensen die er wonen of werken voldoende zijn beschermd bij ongevallen met gevaarlijke stoffen. Daarnaast gaat het om het beperken van schade aan de fysieke leefomgeving in bredere zin (schade aan gebouwen en milieu) bij een ongeval bij een risicovolle activiteit. In paragraaf 5.1.2 Bkl zijn regels opgenomen om de veiligheid te waarborgen. Onder meer bevat deze paragraaf regels voor het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit. De grens- en standaardwaarden voor het plaatsgebonden risico1 moeten in acht worden genomen. Verder gelden er aandachts- en belemmeringengebieden voor, evenals afstanden tot, bepaalde activiteiten met gevaarlijke stoffen. Binnen een aandachtsgebied moet rekening worden gehouden met het groepsrisico2. Door maatregelen te nemen, kunnen de effecten van hitte, overdruk of een hoge concentratie van een giftige stoffen in de lucht beperkt of voorkomen worden. Deze maatregelen worden meestal in de omgeving genomen en moeten in overleg bepaald worden.

Bij de inrichting van een gebied moet verder rekening gehouden worden met de zelfredzaamheid. Dit is het vermogen van mensen om zich in veiligheid te brengen in een gebied waar een ramp of zwaar ongeval optreedt. Ook moet rekening gehouden worden met de mogelijkheden tot hulpverlening. 

Toetsing

Het plangebied ligt niet binnen het aandachtsgebied van risicovolle inrichtingen en transportroutes (bron: website Atlas leefomgeving).

Conclusie

Het aspect omgevingsveiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.10 Luchtkwaliteit

Kader

Ons gebruik van de fysieke leefomgeving heeft soms ongewenste bijwerkingen. Bijvoorbeeld luchtverontreiniging. Luchtverontreiniging kan effect hebben op de gezondheid van mensen en de natuur. De Omgevingswet bevat instrumenten en regels die de kwaliteit van de binnen- en buitenlucht bewaken en beschermen. Bij het toelaten van activiteiten moet de gemeente in een aantal situaties toetsen aan omgevingswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10). Behalve als een activiteit 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Een project of activiteit draagt niet in betekenende mate bij als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 µg/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. 

Er zijn 2 mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft:

• 1. Motiveren dat het project binnen de getalsmatige grenzen van een aangewezen categorie blijft. Onder deze standaardgevallen NIBM vallen kantoren, woonwijken en het telen van gewassen. Dit moet dan wel onder een bepaalde omvang blijven (artikel 5.54 Bkl). 
• 2. Op een andere manier aannemelijk maken dat een project de 3%-grens niet overschrijdt. Soms kan een kwalitatieve beschrijving voldoende zijn. Ook kan hiervoor gebruik gemaakt worden van een rekentool.

Toetsing

Onder de standaardgevallen NIBM valt onder meer de realisatie van een woonwijk van ten hoogste 1.500 woningen bij 1 ontsluitingsweg. Het aantal toekomstige woningen aan de Schuitweg in 's-Gravenpolder ligt met dertien zeer ver onder deze grens. De thans voorgenomen ontwikkeling is te beschouwen als een ontwikkeling die 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet aan de orde.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.11 Natuur

Kader

De Omgevingswet regelt het belang van natuur als onderdeel van de fysieke leefomgeving. Het gaat daarbij zowel om de bescherming van wilde inheemse dier- en plantensoorten als van aangewezen (natuur)gebieden.

Door een groot aantal activiteiten en invloeden staat het voortbestaan van veel dier- en plantensoorten onder druk. Door de inzet van wetsinstrumenten wordt de achteruitgang van de biodiversiteit voorkomen. Bij activiteiten in de fysieke leefomgeving moet gecontroleerd worden of er soorten aanwezig en welke soorten dat zijn. Sommige activiteiten kunnen gevolgen hebben voor dieren en planten in het wild. Dat zijn flora- en fauna-activiteiten. Voor het uitvoeren van dergelijke activiteiten kan een omgevingsvergunning nodig zijn.

Er zijn gebieden in Nederland die voor flora en fauna van groot belang zijn. Dit zijn de Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland-gebieden en andere bijzondere natuurgebieden en landschappen. Ze worden beschermd door verschillende wetsinstrumenten. Zo stelt bijvoorbeeld het Rijk regels over activiteiten die een Natura 2000-gebied kunnen benadelen. Wie een dergelijke Natura 2000-activiteit uitvoert, moet voldoen aan die regels. Zoals de specifieke zorgplicht en een informatieplicht bij ongewone voorvallen. Ook kan een vergunningplicht gelden. In het kader van de specifieke zorgplicht kan onderzoek nodig zijn naar de stikstofuitstoot van een plan of project. Hiermee kan beoordeeld worden of op voorhand significant negatieve effecten van stikstofdepositie op kwetsbare natuur kunnen worden uitgesloten.

Toetsing

Soortenbescherming

Ecologisch onderzoeks- en adviesbureau Melk en Honingh heeft twee quickscans flora en fauna uitgevoerd, één voor de te saneren bedrijfslocatie en één voor het agrarische perceel. Verwezen wordt naar de bijlage 10 en 11. Voor de ontwikkeling op het agrarisch perceel blijkt uit de quickscan dat er geen nader onderzoek dient te worden uitgevoerd. Er werden geen beschermde plant- of diersoorten aangetroffen. Voor de ontwikkeling op de voormalige bedrijfslocatie was, op basis van de quickscan, nader onderzoek naar de aanwezigheid van (verblijfplaatsen van) de gewone dwergvleermuis en laatvlieger wel nodig. Dit nader onderzoek, eveneens uitgevoerd door ecologisch onderzoeks- en adviesbureau Melk en Honingh, is als bijlage 12 gevoegd bij deze toelichting. Tijdens het nader onderzoek werden er geen vleermuizen aangetroffen. Er gaan tijdens de sloop van de voormalige bedrijfsgebouwen géén vaste zomer-, kraam- of paarverblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis verloren. Het is daarom niet nodig om een vergunning in het kader van de Omgevingswet aan te vragen bij de provincie Zeeland voor het vernietigen van de verblijfplaatsen.

Gebiedsbescherming

In de hiervoor genoemde onderzoeksrapporten is ook gekeken naar gebiedsbescherming (met uitzondering van mogelijk extra stikstofdepositie als gevolg van de ontwikkeling). Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is “Westerschelde & Saeftinghe” (op ruim 2 kilometer afstand). De invloed op dit gebied zal vanwege deze afstand en de beperkte omvang van de werkzaamheden te verwaarlozen zijn (zie hierna ook de uitkomst van de AERIUS-berekening). Het plangebied zelf is niet aanwezen als deel uitmakend van het Natuur Netwerk Zeeland (NNZ) (bron: Natuurbeheerplan kaart 2025). Er is in de nabijheid van het plangebied wel een NNZ-gebied gelegen. Dit gebied “Koedijk” kent voornamelijk natuurwaarden vanwege de (verwachte) aanwezigheid van een bepaalde vegetatie (N12.02, Kruiden- en Faunarijk grasland). Gezien de (tijdelijke en beperkte) omvang van activiteiten en de aard van de natuurwaarden, zal de beoogde ontwikkeling geen negatieve uitstraling (externe werking van geluid, versnippering of belichting) hebben op de nabijgelegen beschermde gebieden.

Er is aparte stikstofberekening uitgevoerd om na te gaan of de beoogde ontwikkeling een indirect effect heeft op de instandhouding van natuurwaarden van dit Natura 2000-gebied. Zie bijlage 13a, 13b en 13c. Conclusie van dit onderzoek is dat zowel de aanleg- als gebruiksfase de emissie niet hoger ligt dan 0,00 mol/ha/j. Er vindt er dan ook géén meetbare verhoging van de depositie NOx plaats in Natura 2000-gebieden als gevolg van de sloop van de voormalige bedrijfsbebouwing en de bouw en het gebruik van de beoogde woningen. De ontwikkeling leidt niet tot een verslechtering van de milieukwaliteit van Natura 2000-gebieden. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling heeft geen negatieve effecten op de instandhouding van beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden.

4.12 Water

Kader

Water is een essentieel onderdeel van onze leefomgeving. Belangrijke opgaven zijn het voorkomen en beperken van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste. Zeker in samenhang met het beschermen en verbeteren van de waterkwaliteit. Ruimtelijke ontwikkelingen kunnen van grote invloed zijn op de waterhuishouding in een gebied. Bij het toelaten van activiteiten moet rekening gehouden worden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen, ook wel 'weging van het waterbelang' genoemd. De weging van het waterbelang geldt, volgens artikel 5.37 Bkl, bij het vaststellen van het omgevingsplan. Bij de vaststelling van het omgevingsplan of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt het advies van de waterbeheerder betrokken. Naast de instructieregel tot weging van het waterbelang zijn er nog een aantal aanvullende instructieregels voor specifieke rijksbelangen: bescherming primaire waterkeringen, behoud waterveiligheid kust, behoud waterveiligheid grote rivieren en het IJsselmeergebied.

Toetsing

Voor de woningbouwontwikkeling is een zogenaamde watertabel opgesteld. Zie hieronder. De inhoud is kortgesloten met het waterschap Scheldestromen en akkoord bevonden. Het nieuwe woongebied kent een andere inrichting qua onverhard, verhard en halfverhard gebied dan de voormalige situatie welke deels in gebruik was als bedrijfslocatie en als agrarisch gebied. De hoeveelheid verharding neemt op de voormalige bedrijfslocatie af, maar neemt in het agrarisch gebied toe.

Thema en water(beheer)doelstelling	Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte.	De locatie ligt niet in of in de nabijheid van waterkeringen.
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.	Ter plaatse van het plangebied wordt een bedrijfslocatie gesaneerd. Dit terrein van ca. 2.500 m2 is vrijwel volledig verhard. Alle gebouwen en verhardingen worden gesaneerd. In de nieuwe situatie worden parkeervakken in grasbetontegels aangelegd en worden bij de particuliere woningen tuinen aangelegd. Hierdoor is er sprake van een afname van het verharde oppervlak. Hiervoor is geen compensatie nodig. De vrijstaande woningen aan de Schuitweg leiden tot een toename van het verhard oppervlakte. De ontwikkelaar heeft er voor gekozen om de compensatie af te kopen.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.	Hemelwater wordt aangesloten op het aanwezige regenwaterriool aan de Schuitweg. Het regenwaterriool kan rechtstreeks lozen op de bestaande sloot van het waterschap noordwestelijk van het plangebied. Het vuilwaterriool wordt aangesloten op het bestaande riool. Ter compensatie wordt in het groengebied een grote waterbuffer worden aangelegd, welke hemelwater kan vasthouden en ter plaatse laten infiltreren.
Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.	Grondwateroverlast of onttrekking van grondwater is niet aan de orde. In het aan te leggen groengebied wordt opgaand groen geplant. Met de tuinen op de voormalige bedrijfslocatie wordt deze groener dan de huidige geheel verharde situatie.
Grondwaterkwaliteit Behoud of realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.	De grondwaterkwaliteit wijzigt niet.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren.	De oppervlaktewaterkwaliteit verslechtert niet. Er worden geen uitlogende materialen gebruikt.
Volksgezondheid Minimaliseren risico water gerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.	Er is geen sprake van open water of risico's voor de volksgezondheid.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveld dalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken.	Bodemdaling is niet aan de orde.
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur.	Binnen het plangebied is geen natte natuur aanwezig en er wordt geen natte natuur gerealiseerd.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.	In het plangebied zijn geen oppervlaktewateren van het waterschap aanwezig. Direct naast het plangebied ligt een sloot van het waterschap. Hiervoor is een obstakelvrije onderhoudsstrook aanwezig.
Andere belangen waterbeheer
Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren.	Noordwestelijk van het plangebied ligt een sloot en een gemaal in eigendom van de waterbeheerder (zie ook paragraaf 4.9) . Er liggen geen waterkeringen in de directe omgeving van het plangebied.
Wegen in beheer bij het waterschap	Er zijn in het plangebied geen wegen in eigendom van of in beheer bij het waterschap. Mogelijk transport over waterschapswegen gaat op in het normale verkeersbeeld.

Conclusie

Het waterbelang is meegenomen in de beoogde ontwikkeling.

4.13 Duurzaamheid

Kader

In de Omgevingswet is duurzaamheid verankerd. Dat begint al bij de centrale doelstelling van de wet: 'met het oog op duurzame ontwikkeling, zorgen voor een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit'. Duurzaamheid is het waarborgen van de bestaansmogelijkheden van en het voorzien in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee de behoeften van toekomstige generaties is gevaar te brengen. Duurzaam omgaan met de ruimte betekent onder meer rekening houden met de huidige gebruiksfuncties en de mogelijkheid voor toekomstige generaties om functies aan een gebied te geven. Bij duurzame gebiedsontwikkeling gaat het om duurzaam gebruik van materialen, energie, klimaatadaptatie, biodiversiteit en mobiliteit. Omdat duurzaamheid veel facetten heeft, is een integrale benadering noodzakelijk.

Toetsing

De woningen op de vrije kavels worden, conform vigerende bouwregelgeving, minimaal 'bijna energieneutraal' (BENG). Voor de rijwoningen is nog geen ontwikkelaar en ontwerp bekend. De woningen zullen middels een uitvraag in de markt worden gezet. Marktpartijen kunnen een plan indienen voor deze woningen. Het aspect duurzaamheid is een toetsingscriteria bij een keuze voor een bepaald bouwplan.

Verder wordt duurzaamheid expliciet gestimuleerd door het opnemen van suggesties in het voor het woningbouwplan opgestelde beeldkwaliteitsplan. Verder wordt bij de inrichting van de openbare ruimte duurzame keuzes gemaakt. Zo wordt een deel van het parkeerterrein uitgevoerd in een halfverharding. Als bestratingsmateriaal worden gebakken klinkers toegepast. De levensduur van gebakken klinkers is langer dan die van betonklinkers en deze klinkers zijn onderhouds- en milieuvriendelijker (100% natuurlijk product).

Conclusie

Het aspect duurzaamheid is meegenomen in de beoogde ontwikkeling.

4.14 Niet Gesprongen Explosieven

Kader

Niet Gesprongen Explosieven (NGE) zijn ontplofbare oorlogsresten, bijvoorbeeld uit de Eerste of Tweede Wereldoorlog. Ze leveren een gevaar op als ze verplaatst of aangeraakt worden.  Op het moment dat in de nabijheid van deze NGE trillingen worden veroorzaakt of grondwerkzaamheden in de bodem worden uitgevoerd, kunnen deze NGE alsnog afgaan. Onder grondwerkzaamheden worden verstaan activiteiten zoals grondverzet, graaf- en heiwerkzaamheden in de bodem.

Toetsing

Op initiatief van de provincie Zeeland is voor de provincie een signaleringskaart NGE tot stand gekomen. Deze signaleringskaart is opgesteld aan de hand van archiefonderzoek, literatuurstudie, ooggetuigenverklaringen en eerdere vondsten. Een aantal kaartlagen uit dit onderzoek zijn opgenomen in het geografisch informatiesysteem van de gemeente Borsele. Uit de raadpleging van dit systeem komt naar voren dat niet verwacht wordt dat ter plaatse van het plangebied NGE worden aangetroffen.

Conclusie

Onderzoek naar NGE is niet nodig. Het protocol toevalstreffer is van toepassing.

4.15 Kabels en leidingen

Kader

Ondergrondse kabels en leidingen zijn belangrijk voor het transport van data, elektriciteit en stoffen zoals gas en water. Sommige ondergrondse hoogspanningskabels en buisleidingen kunnen een risico opleveren voor de omgeving. Voor deze kabels en leidingen geldt een veiligheidszone. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt.

Toetsing

Binnen het plangebied bevinden zich geen kabels en leidingen welke planologisch beschermd zijn. Bij de graafwerkzaamheden wordt rekening gehouden met overige eventueel aanwezige kabels en leidingen. Voorafgaande aan de werkzaamheden wordt een KLIC-melding gedaan.

Conclusie

Kabels en leidingen vormen geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.16 Milieueffectrapportage

Kader

Een milieueffectrapportage (m.e.r) brengt de milieueffecten van een plan of project in beeld. De verwachte gevolgen worden beschreven in een milieueffectrapport. Zo kan de overheid de milieueffecten meenemen bij haar besluit over het plan of project. De wetgeving rond de m.e.r. is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit (Ob). In laatstgenoemde bijlage is in één lijst zowel de mer-plichtige als de mer-beoordelingsplichtige gevallen opgenomen en de daarvoor benodigde besluiten.

Toetsing

Uit bijlage V Ob komt naar voren dat voor een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' een m.e.r.- beoordelingsplicht geldt. Om die reden moet beoordeeld worden of er aanzienlijke milieueffecten te verwachten zijn. In dit kader is er een aanmeldingsnotitie m.e.r.-beoordeling opgesteld. Zie bijlage 14. In deze notitie wordt de volgende conclusie getrokken:

 “Gelet op:

• de aard en relatieve omvang van het projectgebied;
• de plaats hiervan; en
• de kenmerken van de potentiële effecten;

kan op voorhand worden geconcludeerd dat hiermee geen belangrijke significante milieugevolgen aan de orde zijn die een passende beoordeling (en plan m.e.r.) rechtvaardigen. Voor de beoogde woningbouwontwikkeling en uitvoering kan met onderhavige m.e.r.-beoordeling worden volstaan."

Conclusie

Het doorlopen van een m.e.r.-procedure is niet nodig, omdat de beoogde ontwikkeling geen belangrijke significante milieugevolgen met zich meebrengt.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

5.1 Algemeen

Deze wijziging van het omgevingsplan betreft een TAM-omgevingsplan. TAM-IMRO is bedoeld voor gemeenten die nog geen gebruik kunnen maken van het planvormingsdeel van het DSO. Bijvoorbeeld doordat de plansoftware nog niet alle daarvoor benodigde functies biedt. Het kan ook zijn dat de gemeente te weinig tijd rest om het planproces goed te beproeven. Of dat er nog onvolkomenheden zijn in de landelijke voorziening. Met TAM-IMRO kunnen gemeenten toch hun omgevingsplannen wijzigen.

Kort gezegd houdt TAM-IMRO in dat de 'oude' techniek voor planvorming tijdelijk kan worden gebruikt onder de Omgevingswet. Deze techniek betreft de uitwisselingsstandaard IMRO (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de landelijke voorziening Ruimtelijke Plannen. IMRO is een bekende en functionerende techniek. De TAM-IMRO vraagt niet om alternatieve software. Het gaat meer om langduriger gebruik van de bestaande systemen en koppelingen.

De regels en verbeelding van voorliggend TAM-omgevingsplan zijn dan ook opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP). De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit TAM-omgevingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het TAM-omgevingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de functies zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in drie hoofdstukken:

• Inleidende regels;
• Regels voor functies en activiteiten;
• Algemene regels voor functies en activiteiten.

Onderhavig TAM-omgevingsplan vormt een wijziging van het omgevingsplan. De beoogde woningbouwontwikkeling is in strijd met het tijdelijke deel van het omgevingsplan, te weten het bestemmingsplan 'Kern 's-Gravenpolder 2013' en het 'Omgevingsplan Buitengebied Borsele 2018', waardoor het omgevingsplan gewijzigd moet worden. Het TAM-omgevingsplan is op het oog een omgevingsplan dat losstaat van de rest van het omgevingsplan. Toch is het functioneel en juridisch een integraal onderdeel van het omgevingsplan. Om te zorgen dat het TAM-omgevingsplan juridisch één geheel is met het omgevingsplan van rechtswege, wordt het als het ware als een nieuw hoofdstuk toegevoegd. Onderhavig TAM-omgevingsplan dient dus ook als dusdanig gelezen te worden, in samenhang met de bruidsschat van het omgevingsplan. Daarom is er in de regels van onderhavig TAM-omgevingsplan een preambule opgenomen, waarin staat dat het plan vigeert als hoofdstuk 22g van het omgevingsplan.

Preambule

De regeling vangt aan met een preambule. Deze geeft aan hoe het TAM-omgevingsplan als onderdeel van en in samenhang met de rest van het omgevingsplan gelezen moet worden. In de preambule wordt ook aangegeven welk hoofdstuk van het omgevingsplan het voorliggende TAM-omgevingsplan betreft.

5.2 Artikelsgewijze toelichting

De planregels van het omgevingsplan van rechtswege worden met dit wijzigingsbesluit gewijzigd. Beoogd is zoveel mogelijk aansluiting te vinden bij de regels en bepalingen voor vergelijkbare functies en activiteiten uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Borsele. Deze zijn wel dusdanig omgevormd dat deze voldoen aan de regels van de Omgevingswet. 

De regels over functies en activiteiten zijn onderverdeeld in:

• Functieomschrijving: omschrijving van de functies en activiteiten die zijn toegestaan;
• Beoordelingsregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.);
• Specifieke beoordelingsregels bouwactiviteiten: omschrijving waar het uiterlijk van de bouwwerken aan moet voldoen en van welke onderdelen van de regels af mag worden geweken;
• Specifieke functieregels (specifieke beoordelingsregels gebruiksactiviteiten): omschrijving van activiteiten die niet zijn toegestaan en van welke onderdelen van de regels af mag worden geweken.

5.2.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Toepassingsbereik (artikel 1)

Doordat een TAM-omgevingsplan er niet automatisch voor zorgt dat de oude regels op de locatie waarvoor het TAM-omgevingsplan komt te gelden, komen te vervallen, moet een toepassingsbereikbepaling in het plan worden opgenomen. Het eerste lid van artikel 1 regelt dat de oude regels uit de bestemmingsplannen uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan niet meer van toepassing zijn op de locatie waarvoor dit TAM omgevingsplan is opgesteld.

In het tweede lid is geregeld dat de regels van de bruidsschat niet van toepassing zijn op de TAM-omgevingsplanlocatie als zij strijdig zijn met de regels van het TAM-omgevingsplan. De uitzondering van paragraaf 22.2.7.3 ziet op de regels over het Motivering wijzigingsbesluit vergunningvrij bouwen zoals die in artikel 22.36 van het omgevingsplan zijn opgenomen. Deze blijven dus wel in stand.

In het derde lid is het geometrische toepassingsbereik van het TAM-omgevingsplan bepaald. Dit hangt samen met het geven van een juridische status aan het besluitgebied. Met het artikel is bepaald op welk gebied het TAM-IMRO-plan ziet. De regels in het TAM-omgevingsplan gelden dus alleen in dit gebied en niet daarbuiten.

Begripsbepalingen (artikel 2)

Voor de begripsbepalingen wordt in artikel 2 zoveel mogelijk aangesloten bij de bestaande begrippen en worden de relevante begrippen beschreven, zodat voor iedereen duidelijk is wat hiermee bedoeld wordt. Hierbij is relevant dat wettelijke begrippen, zoals vastgelegd in de Omgevingswet en onderliggende wetgeving, niet hoeven opgenomen te worden in het omgevingsplan. Deze zijn van toepassing, tenzij in artikel 2 daarvan wordt afgeweken. De opgenomen begripsbepalingen gelden aanvullend voor dit specifieke plan.

Meet- en rekenbepalingen (artikel 3)

In artikel 3 is vastgelegd op welke wijze dient te worden gemeten. Door deze vaste omschrijving van de begrippen en de wijze van meten wordt eenduidigheid in de bedoelingen van deze wijziging gegeven en wordt de rechtszekerheid op de locatie vergroot.

Aanvraagvereisten (artikel 4)

In paragraaf 22.5.2 van het Omgevingsplan (de bruidsschat) zijn aanvullende aanvraagvereisten opgenomen voor vergunningaanvragen die betrekking hebben op het tijdelijk deel van het omgevingsplan (o.a. binnenplanse afwijkingen uit bestemmingsplannen). Deze aanvullende aanvraagvereisten zijn niet automatisch van toepassing op vergunningplichten voor omgevingsplanactiviteiten die in een TAM-omgevingsplan worden opgenomen. Het TAM-omgevingsplan is immers onderdeel van het nieuwe deel. Door de in artikel 4 opgenomen regeling worden de relevante aanvraagvereisten uit de paragraaf van de bruidsschat van overeenkomstige toepassing verklaard op vergunningaanvragen op de locatie van het TAM-omgevingsplan.

Doelen, oogmerk, specifieke zorgplicht (artikelen 5, 6 en 7)

De locatie moet nog ontwikkeld worden. De regels van het omgevingsplan moeten daarvoor voldoende sturing en rechtszekerheid geven. Zowel de gemeente als toekomstige bewoners en de directe omgeving daarvan, wensen enig zicht te hebben op wat er concreet binnen de locaties kan worden gerealiseerd. Daartoe zijn in de artikelen 5 en 6 de doelen en het oogmerk voor onderhavige ontwikkeling nader uitgeschreven. Meer concreet: de regels zijn er op gericht om op de locaties de vereiste kwaliteit te bereiken, zoals beschreven in het beeldkwaliteitsplan 'Woningbouw locatie Schuitweg 's-Gravenpolder'. De beleidsregels over beeldkwaliteit vormen, samen met het TAM-omgevingsplan, het toetsingskader voor de vergunningaanvragen. Verder is in artikel 7 een specifieke zorgplicht opgenomen. Deze zorgplicht betekent dat van de initiatiefnemer wordt verwacht dat hij zich inspant om zelf te beoordelen of zijn handelen nadelige gevolgen heeft en hoe hij de gevolgen redelijkerwijs kan voorkomen of beperken. Bij het bepalen of aan de specifieke zorgplicht is voldaan, kan betekenis aan de doelstellingen en het oogmerk van het TAM-omgevingsplan worden toegekend.

5.2.2 Hoofdstuk 2 Regels over functies en activiteiten

Algemeen

Conform de eisen vanuit de Omgevingswet worden in dit hoofdstuk de toegestane functies en activiteiten beschreven voor de specifieke locatie. Alhoewel de regels niet hoeven te voldoen aan de SVBP, en er dus over 'functies en activiteiten' wordt gesproken in plaats van 'bestemmingen', staan deze op de verbeelding behorend bij onderhavig plan nog wel aangeduid als zijnde 'bestemming'. Dit vanwege het feit dat het plan anders niet juist gepubliceerd kan worden op de (nog tijdelijke) landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl. Voor onderhavig TAM-omgevingsplan is beoogd zoveel mogelijk aansluiting te vinden bij de regels en bepalingen voor vergelijkbare functies en activiteiten uit de nieuwste delen van het tijdelijk deel omgevingsplan Borsele (bestemmingsplan 'Kern 's-Gravenpolder 2013'). Deze zijn wel dusdanig omgevormd dat deze voldoen aan de regels van de Omgevingswet.

Groen (artikel 8)

Op de als 'Groen' aangewezen locatie zijn in ieder geval toegelaten: plantsoenen, bermen en beplanting. Ook zijn paden en parkeer-, speel-, en nutsvoorzieningen alsmede geluidwerende voorzieningen mogelijk binnen deze functie. Daarnaast zijn binnen deze functie waterpartijen toegestaan. Ter plaatse is alleen de oprichting van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en gebouwtjes beperkt van omvang toegestaan.

Verkeer (artikel 9)

Op de als 'Verkeer' aangewezen locatie is in ieder geval de aanleg van wegen, voet- en fietspaden alsmede parkeerterreinen toegestaan. Ook zijn onder meer speel- en geluidwerende voorzieningen mogelijk binnen deze functies. Ter plaatse is alleen de oprichting van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en gebouwtjes beperkt van omvang toegestaan.

Wonen (artikel 10)

Binnen de locatie aangewezen voor 'Wonen' is de huisvesting van personen alsmede de aanleg van tuinen, erven, verhardingen en parkeervoorzieningen toegestaan. Binnen deze functie wordt een onderscheid gemaakt tussen de volgende gebouwen: hoofdgebouwen (woningen), aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Er wordt door middel van (specifieke) bouwaanduidingen onderscheid gemaakt in verschillende bebouwingstypen: aaneengebouwd en vrijstaand.

De hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak gerealiseerd worden en met hun voorgevel in de op de verbeelding aangegeven gevellijn worden gebouwd. Ten aanzien van de hoofdgebouwen zijn onder meer regels opgenomen betreffende de situering, de minimale breedte, de afstand tot de zijdelingse bouwperceelsgrens, de goot- en de bouwhoogte, de dakhelling en de diepte van de woning.

Ten aanzien van de aan- en uitbouwen en de bijgebouwen zijn onder meer regels opgenomen betreffende de toegestane oppervlakte op het achtererf, de goot- en de totale bouwhoogte, de dakhelling, de afstand tot de zijdelingse bouwperceelsgrens en de afstand tot (het verlengde van) de voorgevellijn.

Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn bouwregels opgenomen betreffende de toegestane bouwhoogte, waarbij een specifieke regel is opgenomen voor tuin- of erfafscheidingen.

Teneinde een ruimtelijke basiskwaliteit te garanderen, waarbij een hoogwaardig woongebied wordt nagestreefd, is een beeldkwaliteitsplan voor onderhavig besluitgebied opgesteld. Naast de regels van het TAM-omgevingsplan vormt het beeldkwaliteitsplan, zoals vastgesteld voor de gemeenteraad, daarmee in aanvulling op de welstandsnota het toetsingskader voor vergunningaanvragen. De vaststelling van het beeldkwaliteitsplan door de gemeenteraad wordt aangemerkt als beleidsregel in de zin van artikel 4.19 van de Omgevingswet. In geval van strijdigheid tussen de regels zoals vastgelegd in de welstandsnota van de gemeente Borsele en het beeldkwaliteitsplan, prevaleren de regels en criteria van het beeldkwaliteitsplan.

Verder is het parkeren op eigen terrein bij de vrijstaande woningen vastgelegd.

Tot slot zijn uit het oogpunt van flexibiliteit enkele afwijkingsbevoegdheden opgenomen, waaronder het toestaan van detailhandels-, beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten alsmede logies en ontbijt aan huis. Om dit juridisch-planologisch mogelijk te maken, is een afwijkingsbevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders opgenomen die dergelijke activiteiten aan huis onder voorwaarden mogelijk laat zijn.

Waarde – Archeologie -1 (artikel 11)

De gronden met een archeologische waarde zijn aangewezen als 'Waarde-Archeologie-1'. Er mogen uitsluitend bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid, indien de oppervlakte van de bodemverstoring respectievelijk niet groter is dan 50 m² of de bodem tot maximaal 40 cm onder maaiveld wordt geroerd.

5.2.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels over functies

Toepassingsbereik (artikel 12)

De regels in dit hoofdstuk zijn van toepassing op alle locaties in aanvulling van hoofdstuk 2.

Anti-dubbeltelbepaling (artikel 13)

Deze regel is opgenomen om ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen.

Parkeeractiviteiten (artikel 14)

In dit artikel is een regeling opgenomen die bij gebruik, verlenen en/of afwijken van een omgevingsvergunning voor bouwen altijd voldaan dient te worden aan de genoemde parkeernormen. Indien niet voldaan wordt aan de parkeernormen is het gebruik strijdig met het TAM-omgevingsplan.

Algemene functieregels (artikel 15)

In het omgevingsplan geldt dat als er geen regels voor een activiteit zijn opgenomen, deze activiteit zonder meer mag worden uitgevoerd en er geen beperkingen voor die activiteit op grond van het omgevingsplan gelden. Het gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met het TAM-omgevingsplan moet nadrukkelijk vergunningplichtig worden gemaakt of worden verboden. In dit geval is gekozen om in artikel 15 een algemeen gebruiksverbod op te nemen. In artikel 10.5 staat benoemd wat er in ieder geval onder ander gebruik wordt begrepen. Dit 'ander gebruik' is verboden.

Algemene afwijkingsregels bouwactiviteiten (artikel 16)

In deze regels worden de algemene afwijkingsregels beschreven.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Participatie is een belangrijk onderdeel van de Omgevingswet. Op grond van artikel 10.2, lid 2 van het Omgevingsbesluit moet in het kader van het omgevingsplan worden aangegeven hoe burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en andere bestuursorganen bij de voorbereiding zijn betrokken en wat er met de resultaten is gedaan.

6.1.1 Participatie inwoners 's-Gravenpolder

In het kader van participatie wordt door de gemeente Borsele begin januari 2026 een inloopbijeenkomst gehouden. Hierbij worden omwonenden/inwoners van 's-Gravenpolder in de gelegenheid gesteld om hun reactie op het plan kenbaar te maken. Als bijlage bij deze toelichting wordt een kort verslag van de inloopbijeenkomst opgenomen (bijlage 15). Deze staat nu nog P.M.. Mocht de gegeven reacties leiden tot wijzigingen van het plan dan worden deze wijzigingen meegenomen bij de vaststelling.

6.1.2 Overleg andere bestuursorganen

Om in een vroegtijdig stadium ruimtelijke plannen integraal te bespreken met diverse (overheids)instanties is, in het kader van de Omgevingswet, een regionale omgevingstafel ingesteld. Op 4 november 2025 is het woningbouwplan voor de locatie van de Schuitweg in 's-Gravenpolder hierop geagendeerd. Hiermee hebben andere bestuursorganen de gelegenheid gekregen om hun visie op c.q. aandachtspunten voor het plan kenbaar te maken. Een kort verslag van het overleg is opgenomen als bijlage 16 bij deze toelichting. Ten overvloede wordt opgemerkt dat bij het opstellen van voorliggend plan de provinciale verordening en waterschapsverordening, gelijk aan andere relevante regelgeving, in acht zijn genomen.

6.1.3 Zienswijzen

Een ontwerp van voorliggend TAM-omgevingsplan wordt gedurende 6 weken ter visie gelegd en tegelijkertijd elektronisch beschikbaar gesteld. Dit wordt vooraf door middel van een publicatie in het Gemeenteblad bekend gemaakt. Gedurende de termijn van tervisielegging kan een ieder zowel schriftelijk als mondeling een zienswijze op het plan bij de gemeenteraad naar voren brengen. De gemeenteraad betrekt de inhoud hiervan bij zijn besluitvorming.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

De gronden binnen het plan zijn in eigendom van de gemeente en een ontwikkelaar. Realisatie van het plan valt binnen financiële mogelijkheden van beide partijen. De kosten van de ontwikkeling worden deels gecompenseerd door inkomsten uit de grondverkoop. Verder heeft de gemeente bij de provincie subsidie voor de herontwikkeling aangevraagd. Mocht deze niet worden toegewezen zal voor het tekort op de beoogde ontwikkeling een beroep worden gedaan op de financiële middelen van het gemeentelijk grondbedrijf en het budget voor de uitvoering van de groenstructuurplannen.

Conclusie

Het beoogde plan is economisch uitvoerbaar.

Hoofdstuk 7 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

Gemeenten moeten ervoor zorgen dat de regels in het omgevingsplan leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Dit staat in artikel 4.2, lid 1 van de Omgevingswet. Bij het opstellen van (een wijziging van) het omgevingsplan moeten ook de instructies en instructieregels van het Rijk en de provincie in acht worden genomen.

In de voorgaande hoofdstukken is de beoogde ontwikkeling getoetst aan het geldend beleid en relevante regelgeving. Hieruit blijkt dat de beoogde woningbouwontwikkeling bijdraagt aan beleidsdoelen, niet leidt tot onacceptabele effecten op de omgeving en aan de nieuwe bewoners een goed woon- en leefklimaat kan worden geboden. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

• 1. Plaatsgebonden risico: De kans op het overlijden van een onbeschermd en continu aanwezig persoon buiten de begrenzing van de locatie waar een activiteit wordt verricht als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval veroorzaakt door die activiteit.
• 2. Groepsrisico: De kans op het overlijden van een groep van tien of meer personen per jaar als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval veroorzaakt door een activiteit.