| Plan: | Oosterheem / Zegwaartseweg-Noord |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0637.BP00024-0004 |
De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:
In artikel 1 worden de begrippen die in de regels worden gebruikt omschreven. Sommige begrippen zijn voor meerdere uitleg vatbaar, daarom is het nodig om ze planologisch-juridisch af te bakenen en te preciseren, ten opzichte van het algemeen spraakgebruik. Zonder definitie zou een begrip tot verwarring kunnen leiden.
Dit artikel geeft aan hoe de bouw- en goothoogte, inhoud, oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.
In het hoofdstuk Bestemmingsregels zijn alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving. Waar noodzakelijk is gebruikgemaakt van aanduidingen om toegestaan gebruik nader te specificeren.
In het bestemmingsplan is in sommige gevallen een bevoegdheid opgenomen zodat het bevoegd gezag kan afwijken van de regels door middel van een omgevingsvergunning. De regels zijn bedoeld om in concrete situaties een beperkte afwijking van de regels toe te staan. Hierdoor mag geen ruimtelijk ongewenste situatie ontstaan.
Voordat een omgevingsvergunning wordt verleend wordt een nadere planologische afweging gemaakt. Deze afweging vindt plaats aan de hand van de volgende ruimtelijk relevante aspecten:
Bepaalde buurten en straten ontlenen hun kwaliteit aan het ruimtelijk beeld, een ruimtelijke samenhang, bijvoorbeeld verspringende rooilijnen, dwarskappen. Nieuwe bebouwing en uitbreiding van bestaande bebouwing mag geen aantasting vormen van dit karakteristieke straat- en bebouwingsbeeld, maar moet daarin passen.
Het betreft hier het voorkomen van sociaal onveilige plekken, zoals smalle onoverzichtelijke plekken in het (semi) openbaar gebied. Ook het voorkomen van bijvoorbeeld situaties waarbij de (semi) openbare ruimte aan beide zijden wordt begrensd c.q. begeleid door lange blinde gevels of muren.
Gedacht wordt hier bijvoorbeeld aan de noodzaak tot het vrijhouden van zichthoeken.
Het bouwen van een parkeervoorziening op eigen erf kan tot gevolg hebben dat hierdoor (vanwege de noodzakelijke op-/inrit) openbare parkeerplaatsen zouden komen te vervallen. Zeker in gebieden waar nu reeds een grote parkeerdruk aanwezig is, moet dit worden voorkomen. Anderzijds kan een bouwinitiatief door zijn situering op het erf tot gevolg hebben dat de parkeervoorziening op eigen erf niet meer bereikbaar is. Ook dat moet worden voorkomen.
Het gaat hier om het criterium dat een uitbreiding van bebouwing geen onevenredige aantasting mag vormen voor de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen en bouwwerken. Hier spelen bijvoorbeeld aspecten als uitzicht, lichttoetreding en bezonning van tuinen een rol.
Binnen deze bestemming zijn, tenzij met een specifieke aanduiding aangeduid (zoals bijvoorbeeld baggerspeciedepot en hovenier), uitsluitend bedrijven toelaatbaar die voorkomen in de categorieën 1 of 2 van Staat van bedrijfsactiviteiten (voor gemengd gebied en rustige woonwijk), zoals opgenomen in de bijlage bij de regels. De Staat van bedrijfsactivteiten is afkomstig uit de publicatie van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten “Bedrijven en Milieuzonering'. Bij milieuzonering wordt er vanuit gegaan dat tussen een milieugevoelige bestemming (wonen) en een milieubelastende bestemming (bedrijf) op grond van de verste afstandsafhankelijke milieubelasting een bepaalde ruimte moet worden aangehouden om een zo goed mogelijk klimaat voor beiden te scheppen.
Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken om bedrijfsactiviteiten toe te staan die genoemd worden in twee categorieën hoger dan algemeen toelaatbaar is en voor bedrijven die niet genoemd worden in de Staat van Bedrijfsactiviteiten, op voorwaarde dat deze bedrijfsactiviteiten (als gevolg van de geringe omvang van hinderlijke (deel)activiteiten of door een milieuvriendelijke werkwijze) naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn met de bedrijfsactiviteiten genoemd in de lagere algemeen toegelaten milieucategorieën.
Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' kan de bestemming worden gewijzigd naar de bestemming 'Woongebied - 2'. Ter plaatse mogen dan ten hoogste 14 woningen worden gebouwd, waarbij de nieuw te bouwen woningen aan de Zegwaartseweg worden ontsloten aan de Zegwaartseweg. De overige woningen worden ontsloten vanaf de Pasqualinischans. Daarnaast is als voorwaarde opgenomen dat er geen doorgaande ontsluitingsweg mag worden gerealiseerd tussen de Zegwaartseweg en de wijk Noordhove.
De bestemming 'Centrum' is toegekend aan het wijkwinkelcentrum in Oosterheem. Deze bestemming omvat een menging van functies zoals detailhandel, horeca, dienstverlening, ambachtelijke bedrijven, kantoren en maatschappelijke voorzieningen. Daarnaast zijn woningen toegestaan.
De bestaande plancapaciteit voor detailhandel in het centrumgebied is volledig benut. Voor een gedeelte van de bestemming 'Centrum' waar geen detailhandel meer mogelijk is, is daarom een specifieke aanduiding opgenomen. Op deze gronden is vestiging van detailhandel uitgesloten.
Deze bestemmingen zijn bedoeld voor een menging van functies maar gelegen buiten het centrumgebied van Oosterheem. Hier is geen detailhandel aanwezig is (met uitzondering van ondergeschikte detailhandel).
De bestemming 'Gemengd - 1' is toegekend aan een perceel langs de Zegwaartseweg, bij de Hodenpijlstraat, het Zanzibarplein en de Javalaan. Op deze gronden zijn ambachtelijke bedrijven, dienstverlening, kantoren, sport (met uitzondering van de locatie langs de Zegwaartseweg), maatschappelijke voorzieningen en woningen toegestaan.
De bestemming 'Gemengd - 2' is toegekend aan Stadsboerderij De Weidemolen. Deze gronden zijn naast een kinderboerderij tevens bestemd voor kleinschalige horeca, ondergeschikte detailhandel, wijk- en schooltuinen en natuur- en milieueducatie.
Op gronden met deze bestemmingen moeten de gebouwen in principe binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het bouwvlak mag geheel worden bebouwd. Binnen de bestemming 'Gemengd - 2' mag daarnaast buiten het bouwvlak worden gebouwd, met een maximum van 300 m2.
De bestemming Groen is bedoeld voor groenvoorzieningen, langzaamverkeersroutes, sport- en speelvoorzieningen en water dat van wijkoverstijgend c.q. lokaal belang is en een belangrijke functie in de oriëntatie heeft. Daarnaast is beweiding door middel van dieren mogelijk binnen de bestemming. Ter plaatse van de aanduiding 'weg' zijn in aanvulling hierop verkeersdoeleinden toegestaan.
Gebouwen zijn uitsluitend in de vorm van schuilhutten en nutsvoorzieningen toegestaan. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mogen bijgebouwen worden gebouwd. Verder mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd.
Het restaurant aan de Hugo de Grootlaan is bestemd als 'Horeca'. Op deze gronden zijn horecavoorzieningen uit categorie 1 en 2 van de Staat van Horeca-activiteiten toegestaan.
De toekomstige sportvoorzieningen in de 'Sportscheg' zijn als 'Sport' bestemd. Het terrein is in het geldende bestemmingsplan gereserveerd voor een toekomstige (buiten)sportvoorziening. Sport is toegestaan voorzover deze activiteiten passen binnen milieucategorie 2 of 3.1 van de in de in bij de regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten. Dit is met een specifieke aanduiding op de plankaart weergegeven. Zie voor een toelichting hierop ook paragraaf 5.6.3.2.
Daarnaast is de hobbymanege aan de Zegwaartseweg als Sport bestemd met de aanduiding 'manege'. Ter plaatse is daarnaast de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 5' opgenomen. De bestemming 'Sport' kan ter plaatse gewijzigd worden naar de bestemming 'Woongebied - 2'. Er mag ten hoogste 1 woning worden gebouwd.
De gronden met de bestemming 'Tuin' zijn bestemd voor enkele tuinen die behoren bij de op de aangrenzende gronden gelegen woningen. Ter plaatse van de aanduiding 'weg' zijn in aanvulling hierop verkeersdoeleinden toegestaan. Op deze gronden mogen geen gebouwen of overkappingen worden gebouwd.
Algemeen
Alle verkeersbestemmingen hebben een ruime begrenzing. Dit betekent dat hierin ook de bermen en eventuele waterelementen zijn meegenomen. Ook kruisende wegen, paden, e.d. zijn in de verkeersbestemmingen meegenomen.
Verkeer
De bestemming 'Verkeer' omvat alle doorgaande wegen, met uitzondering van de buurt- en erfontsluitingswegen. In deze bestemming zijn begrepen de rijbanen voor het gemotoriseerd verkeer, fiets- en voetpaden en/of -stroken, voorzieningen voor het openbaar vervoer, parkeervoorzieningen, alsmede de groen- en waterelementen en speelvoorzieningen. Verder zijn binnen de ruime begrenzing van de bestemming ook overdekte fietsenstallingen en gebouwde nutsvoorzieningen met een beperkte omvang mogelijk.
Verkeer - Railverkeer
Deze bestemming omvat het railtracé van RandstadRail met bijbehorende haltevoorzieningen, bermen, spoorsloten, dijklichamen, viaducten en overige constructies.
Verkeer - Verblijfsgebied
Voor de erftoegangswegen geldt een 30 km uur regime, waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. Deze wegen hebben dan ook de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied gekregen. In deze bestemming zijn o.a. begrepen straten, parkeervoorzieningen, groen- en waterelementen en speelvoorzieningen. Verder zijn binnen de ruime begrenzing van de bestemming ook overdekte fietsenstallingen en gebouwde nutsvoorzieningen met een beperkte omvang mogelijk.
De bestemming Verkeer - Verblijfsgebied omvat alle wegen, met uitzondering van de buurt- en erfontsluitingswegen en woonstraten. In deze bestemming zijn begrepen de rijbanen voor het gemotoriseerd verkeer, fiets- en voetpaden en/of -stroken, voorzieningen voor het openbaar vervoer, parkeervoorzieningen, alsmede de groen- en waterelementen. Verder zijn binnen de bestemming ook fietsenstallingen en gebouwde nutsvoorzieningen met een beperkte omvang toegestaan.
In het winkelcentrum Oosterheem is ter plaatse van de Florence Nightingalelaan een locatie door burgemeester en wethouders aangewezen als wijkmarkt voor circa 80 kraamlengtes. Hiermee vervalt de dinsdagmarkt op de Markt. Het marktterrein is in het bestemmingsplan voorzien van een specfieke aanduiding binnen de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied.
De bestemming Water geldt voor de gronden die zijn aangewezen voor waterberging, en waterhuishouding. Ter plaatse van de aanduiding 'weg' zijn in aanvulling hierop verkeersdoeleinden toegestaan. Er mogen uitsluitend andere bouwwerken van geringe omvang worden gebouwd.
In het plangebied zijn drie verschillende bestemmingen 'Wonen' opgenomen. Deze worden hieronder toegelicht.
Wonen - 1
De bestemming Wonen - 1 is toegekend aan de bestaande woningen in Oosterheem (en een klein gedeelte in Noordhove) inclusief de bijbehorende erfbebouwing. Op locaties waar een specifieke aanduiding is opgenomen, zijn daarnaast andere functies toegestaan. Het gaat hier bijvoorbeeld om de aanduiding 'parkeergarage'.
Binnen het bouwvlak mag het hoofdgebouw inclusief erfbebouwing worden gebouwd, waarbij het totale bebouwingspercentage niet meer bedraagt dan 60% van het bouwperceel. In afwijking hiervan mag het bebouwingspercentage niet meer bedragen dan 75% waar dit op de plankaart met een aanduiding is aangegeven. In afwijking van de hierboven genoemde percentages zijn aanvullende regels opgenomen voor specifieke kleine of grote bouwpercelen.
Binnen een deel van de bestemming 'Wonen - 1', is een aanduiding opgenomen waar een voorwaardelijke verplichting geldt. In verband met de ligging nabij een bedrijventerrein, mogen binnen deze zone geluidsgevoelige objecten worden opgericht en gebruikt als de noodzakelijke geluidoverdrachtbeperkende voorzieningen zijn getroffen.
Erfbebouwing
Erfbebouwing is over het algemeen toegestaan vanaf 1 m achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw. Daar waar een specifieke aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - carport' is opgenomen, mogen ook voor de voorgevelrooilijn carports worden gebouwd. De oppervlakte aan erfbebouwing op een bouwperceel is aan een maximum gebonden. Hiervoor geldt het maximale bebouwingspercentage als hierboven genoemd. De goothoogte van erfbebouwing is maximaal 30 cm boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw. De bouwhoogte van erfbebouwing bedraagt ten hoogste 5 m.
Wonen - 2 en Wonen - 3
De bestemming Wonen - 2 is toegekend aan de bestaande woningen langs de Zegwaartseweg en die in het vigerende bestemmingsplan de bestemming 'Woondoeleinden I' hadden. De bestemming 'Wonen - 3 is toegekend aan de woningen langs de Zegwaartseweg en die in het vigerende bestemmingsplan de bestemming 'Woondoeleinden II' hadden.
Op gronden met deze bestemmingen mag het hoofdgebouw en de erfbebouwing binnen het bouwvlak worden gebouwd. Daarnaast is de afstand van gebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens en tussen gebouwen onderling bepaald.
De oppervlakte van erfbebouwing binnen de bestemming Wonen - 2 mag maximaal 30% van het bouwperceel bedragen met een maximum van 150 m². Binnen de bestemming Wonen - 3 mag de totale oppervlakte van het hoofdgebouw en de erfbebouwing ten hoogste 40% van het bouwperceel bedragen. Woningen op gronden met de bestemming Wonen - 3 mogen uitsluitend vrijstaand worden gerealiseerd, tenzij met een aanduiding anders is aangegeven.
Aan huis verbonden beroep of bedrijf
In een woning mag een aan huis verbonden beroep of bedrijf worden uitgeoefend, indien aan de voorwaarden die in de regels zijn opgesomd wordt voldaan.
De bestaande woonwagenstandplaatsen in het plangebied hebben de bestemming 'Wonen - Woonwagenstandplaats'. Per bestemmingsvlak is het aantal woonwagenstandplaatsen aangegeven. Daarnaast zijn in de bouwregels bepalingen opgenomen over de oppervlakte van de woonwagenstandplaats en de erfbebouwing, de maximale goot- en bouwhoogte, de afstanden van woonwagens tot de zijdelingse grenzen van de woonwagenstandplaats en de afstand tussen woonwagens onderling.
De ontwikkellocaties voor woningbouw in het plangebied hebben de bestemming 'Woongebied - 1' (Oosterheem) en 'Woongebied - 2' (Zegwaartseweg). Op de gronden met deze bestemmingen zijn interne wegen, parkeerplaatsen en groenvoorzieningen, water etc. mogelijk. De bouwregels van de bestemming 'Woongebied - 1' zijn zo opgezet dat de exacte locatie van de woning niet is vastgelegd en het woningtype naar keuze vrij, tenzij dit specifiek is uitgesloten. Woningen mogen zowel vrijstaand, twee-aaneen en aaneengebouwd worden gebouwd. Ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' mogen ook woningen in gestapelde vorm worden gebouwd. Indien een gevellijn is opgenomen worden woningen in de gevellijn gebouwd of ten oosten daarvan.
Binnen de bestemming 'Woongebied - 2' mogen uitsluitend vrijstaande woningen worden gebouwd, met uitzondering van de locaties met de aanduiding 'twee-aaneen' of 'aaneengebouwd'.
Per bestemmingsvlak is binnen de bestemmingen 'Woongebied - 1' en 'Woongebied - 2' het maximum aantal woningen vastgelegd en is een maximum bouwhoogte opgenomen. Op de ontwikkellocatie 'Waterzicht' (binnen de bestemming 'Woongebied - 1') zijn daarnaast ter plaatse van de aanduiding 'woonwagenstandplaats' ook woonwagenstandplaatsen toegestaan.
Daar waar op de plankaart een specifieke aanduiding 'groen' is opgenomen zijn de gronden niet bestemd voor woningbouw.
Bouw- en gebruiksregels
Binnen de bestemmingen 'Woongebied - 1' en 'Woongebied - 2' zijn verder bouwregels opgenomen met betrekking tot hoofdgebouwen, erfbebouwing en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De gebruiksregels voor aan huis verbonden beroep of bedrijf zijn in overeenstemming met de regels binnen de bestemming 'Wonen - 1 t/m Wonen - 3'.
Binnen een deel van de bestemming 'Woongebied - 1', is een aanduiding opgenomen waar een voorwaardelijke verplichting geldt. In verband met de ligging nabij een bedrijventerrein, mogen binnen deze zone geluidsgevoelige objecten worden opgericht en gebruikt als de noodzakelijke geluidoverdrachtbeperkende voorzieningen zijn getroffen.
Tot slot is ter plaatse van enkele ontwikkellocaties langs de Zegwaartseweg de aanduiding 'karakteristieke dijk' opgenomen binnen de bestemming 'Woongebied - 2'. Deze aanduiding is opgenomen ter bescherming van het behoud van het karakteristieke hoogteverschil van de Zegwaartseweg tot de aangrenzende bouwpercelen.
Wijzigingsbevoegdheden
Binnen de bestemming 'Woongebied - 2' zijn twee wijzigingsbevoegdheden opgenomen die verwijzen naar de wijzigingsgebieden 2 en 3 op de plankaart.
In wro-zone wijzigingsgebied - 2 is opgenomen dat de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - onbebouwde zone' gedeeltelijk verwijderd kan worden, zodat woningbouw mogelijk wordt, vanaf een afstand van 10 m van de bestemmingsgrens 'Bedrijf. In wro-zone wijzigingsgebied - 3 is opgenomen dat dat de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding-onbebouwde zone' verwijderd kan worden zodat woningbouw mogelijk wordt, indien de bedrijfsactiviteiten op het naastgelegen (bedrijfs)perceel zijn beëindigd.
Voor een uitgebreide beschrijving van de wijzigingsbevoegdheden wordt verwezen naar paragraaf 4.2.12 en 4.2.13.
Leiding - CO2, Leiding - Riool, Leiding - Water
In het plangebied bevindt zich een aantal planologisch relevante leidingen (zie ook paragraaf 3.6). Om die reden zijn drie verschillende dubbelbestemmingen opgenomen. opgenomen. Indien de betreffende dubbelbestemming samenvalt met andere bestemmingen, geldt dat deze andere bestemmingen ondergeschikt zijn. Bebouwing is slecht via afwijking toegestaan als dit niet ten koste gaat van de belangen van de leidingbeheerder. Voor een aantal genoemde werkzaamheden die een risico zouden kunnen inhouden voor de leiding, geldt het vereiste van een door het bevoegd gezag te verlenen omgevingsvergunning.
Waterstaat - Waterkering
De in het gebied gelegen waterkeringen zijn gelegen in de bestemming Waterstaat - Waterkering. Het betreft hierbij een dubbelbestemming die in het geval van belangenafweging voorrang heeft boven de eveneens van toepassing zijnde bestemming(en). Op de gronden van deze bestemming mag slechts worden gebouwd voor zover de waterstaatkundige belangen dit gedogen en nadat hierover advies is gevraagd bij de beheerder van de waterkering.
Voor de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt verwezen naar de keur van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard en het Hoogheemraadschap van Rijnland.
Waarde - Archeologie
De gronden met deze dubbelbestemming zijn primair aangewezen voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden (zie ook paragraaf
3.1.2). Waar de bestemming 'Waarde - Archeologie' samenvalt met andere bestemmingen, geldt dat deze andere bestemmingen ondergeschikt zijn aan de archeologische bestemming. Dit betekent dat bebouwing ten behoeve van deze samenvallende bestemming groter dan een bepaald oppervlak en vanaf een bepaalde diepte slechts is toegestaan via een omgevingsvergunning. Voorwaarde hierbij is dat dit niet ten koste gaat van de archeologische waarden en dat hierover advies is ingewonnen bij een archeologische deskundige. Voor een aantal nader genoemde werkzaamheden die een risico zouden kunnen inhouden voor de archeologische waarden geldt het vereiste van een omgevingsvergunning.
Binnen de bestemming 'Waarde - Archeologie' is een omgevingsvergunning vereist bij bouwplannen die een oppervlakte hebben die groter is dan 100 m² en waarbij dieper wordt gegraven of gebouwd dan 50 cm onder maaiveld.