De Blauwpoort

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het College van Kerkrentmeesters van de Grote Kerk te Vianen is al geruime tijd in overleg met de gemeente Vianen over de mogelijkheden om op het terrein De Blauwpoort beperkt woningbouw te verwezenlijken. Het terrein De Blauwpoort is op dit moment nog als tuinderij in gebruik, maar vanwege de hoge leeftijd van de pachter wordt nagedacht over een toekomstige economisch houdbare bestemming.

De Protestantse Gemeente te Vianen heeft als eigenaar van de gronden bij het college van burgemeester en wethouders een verzoek ingediend tot het in gang zetten van een herziening van het geldende bestemmingsplan Binnenstad. Het college heeft daarmee ingestemd en inmiddels is ook de Gemeenteraad op 13 maart 2014 in grote meerderheid akkoord gegaan met het uitwerken van dit voorstel in een bestemmingsplan.

Door het bureau 'Verlaan & Bouwstra architecten' uit Vianen is een ontwikkelingsvisie voor het gebied opgesteld (zie bijlage 1) die als basis dient voor het nieuwe bestemmingsplan. De ontwikkelingsvisie heeft betrekking op de realisatie van enige extra grondgebonden woningen en de mogelijkheid voor realisatie van een hospice, met bijbehorende parkeervoorzieningen. Een bijzonder aspect aan de nieuwbouwplannen is dat een deel van de tuinen als gemeenschappelijk terrein is vormgegeven.

Doel van het bestemmingsplan is om de beoogde invulling van de betreffende gronden planologisch-juridisch te borgen in een nieuw bestemmingsplan.

1.2 Ligging plangebied

Op de afbeelding 'begrenzing plangebied ' is de begrenzing van het plangebied aangegeven. Het plangebied is gelegen op de hoek Brederodestraat en Stalstraat tegenover de RK-Kerk in de historische binnenstad van Vianen. De binnenstad van Vianen is ontstaan als vestingstad op de zuidelijke oeverwal van de Lek.

Afbeelding - begrenzing plangebied

Het plangebied omvat het perceel Brederodestraat 1, de aanwezige woonbebouwing en bijbehorende gronden. Het plangebied is beter bekend als De Blauwpoort.

1.3 Huidige planologische regeling

Ter plaatse van de gronden geldt het bestemmingsplan Binnenstad, zoals dat door de gemeenteraad op 6 juni 2013 is vastgesteld en inmiddels onherroepelijk. Ter plaatse van het plangebied is de bestaande woning voorzien van een woonbestemming, de bijbehorende gronden zijn bestemd als tuin. Rond de Blauwpoort ligt, al dan niet onder de grond, naar verwachting een deel van de oorspronkelijke stadsmuur. De gronden aan de buitenzijde van de oorspronkelijke stadsmuur hebben een agrarische bestemming.

Afbeelding – uitsnede van de verbeelding (zonder dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen)

Hoewel de geldende bestemmingen geen ruimte bieden voor de gewenste ontwikkeling is er in de toelichting van het bestemmingsplan al wel aandacht aan geschonken. In de toelichting is gemeld dat 'er in het verleden gesprekken zijn geweest met de initiatiefnemers. Dit heeft (...op dat moment...) echter nog niet geleid tot concrete plannen voor de inrichting van dit complex.
Het gemeentebestuur heeft ingestemd met de principe-ontwikkeling van de locatie met woningbouw. De ontwikkeling zal in een aparte procedure mogelijk worden gemaakt. Met andere woorden, er dient een nieuw bestemmingsplan in procedure te worden gebracht'.

Hoofdstuk 2 Bestaand beleid

2.1 Algemeen

In dit hoofdstuk volgt een beschrijving van de belangrijkste beleidsdocumenten op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau voor zover relevant voor het plangebied en de voorgenomen actualisatie van het bestemmingsplan.

2.2 Nationaal beleid

Document	Inhoud
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte	In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. In de SVIR zijn een aantal nationale belangen geformuleerd, waaronder het versterken van de mainportfuncties en het verbeteren van de rijksinfrastructuur, het behoud van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde en ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora en fauna. In de SVIR worden enkele nationale belangen beschreven die van toepassing zijn voor dit bestemmingsplan. Hierbij moet met name gedacht worden aan uitgangspunten voor cultuurhistorie en andere milieu-/planologische aspecten.
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening	Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. De belangen omschreven in het Barro zijn met name ontwikkelingsgericht. Dit bestemmingsplan is niet in strijd met de uitgangspunten uit het Barro.

2.3 Provinciaal / Regionaal beleid

Document	Inhoud
Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2028	De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS 2013, herijking 2016) beoogt zorg te dragen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. De doelen uit Strategie Utrecht 2040, de nota waarin de duurzaamheidsdoelstellingen zijn uitgewerkt, vragen om een integrale aanpak die voor het provinciaal ruimtelijk beleid resulteert in vier pijlers: 1. een duurzame leefomgeving; 2. beschermen kwaliteiten 3. vitale dorpen en steden; 3. dynamisch landelijk gebied. Dit leidt er onder andere toe dat het accent op binnenstedelijke opgaven wordt gelegd. Gestreefd wordt om ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk te realiseren. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave. In de beschrijving van het stedelijk programma worden voor Vianen geen specifieke uitspraken gedaan omtrent kleinschalige binnenstedelijke inbreidingslocaties zoals het voorliggende plangebied. Wel wordt uitdrukkelijk aangegeven dat rekening dient te worden gehouden met waterschapsbeleid, zoals de binnendijkse vrijwaringszone behorende bij de dijk. Ook is een groot deel van het stedelijk gebied van Vianen strategisch aangewezen als 'matig kwetsbare drinkwatervoorraad'. Een groot deel daarvan betreft de boringsvrije zone die om het bestaande waterwingebied is gelegen. Provincie vraagt gemeenten om in deze gebieden bij nieuwe ontwikkelingen aandacht te hebben voor grond en oppervlaktewaterkwaliteit (zie paragraaf 4.8).
Provinciaal cultuurhistorisch beleid	Het provinciale beleid op het cultuurhistorisch terrein is in een aantal nota's verwoord. In de nota 'Niet van gisteren' is door de provincie aangegeven waar prioriteiten liggen voor cultuurhistorisch gebiedsbeleid. De relevante provinciale beleidsuitgangspunten met betrekking tot cultuurhistorie zijn doorvertaald in dit bestemmingsplan.
Provinciale Ruimtelijke Verordening	De Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV 2013, herijking 2016) heeft als doel om de provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijke niveau. De relevante uitgangspunten uit de verordening zijn doorvertaald in dit bestemmingsplan. Zo is een deel van de gronden aangewezen als 'waterwingebied (zie paragraaf 4.8.1).
Strategienota 2006-2009 'Water op orde'	De Strategienota is opgesteld door het Waterschap Rivierenland en heeft een doorkijk tot 2015. Vianen maakt in de Strategienota deel uit van het deelgebied Beneden Linge. In paragraaf 4.8 wordt dieper ingegaan op het wateraspect.

2.4 Gemeentelijk beleid

Document	Inhoud
Toekomstvisie Vianen 2025	In de strategische toekomstvisie wordt een nieuwe gezamenlijke stip aan de horizon vastgesteld voor Vianen. De visie is gebaseerd op de kernkwaliteiten en kernwaarden van de gemeente Vianen en wordt ondersteund door trends, leefstijlen en andere relevante (feitelijke) informatie. Bij de ontwikkeling van de visie is de gehele Viaanse gemeenschap betrokken: de raadsleden, het college van burgemeester en wethouders, inwoners, vertegenwoordigers van maatschappelijke en culturele instellingen, de middenstand, het bedrijfs- en verenigingsleven, Daarmee is de visie niet alleen zakelijk onderbouwd, maar ook daadwerkelijk een afspiegeling van de wensen en denkbeelden die leven bij de Viaanse samenleving, het bestuur en de politiek. Een van de beleidsthema's die in de toekomst visie aan de orde komt is 'Wonen'. Het is belangrijk om extra in te zetten op de huisvesting van senioren en jongeren, als dan niet in combinatie met welzijn en zorg. Woningbouw moet aansluiten bij de sterke punten van de gemeente Vianen, zoals verwoord in de visie: kleinschaligheid, historie, rust en groen. Dat betekent kleinschalige woningbouw, inbreiding en (ver)nieuwbouw gericht op specifieke doelgroepen in de woonkernen. Woningbouw is voor de woonkernen van levensbelang, omdat het zorgt voor vitaliteit en dynamiek.
Structuurvisie Vianen	De gemeente beoogt de komende jaren de binnenstad van Vianen en het aangrenzende Sluiseiland verder te versterken als hoofdvoorzieningencentrum en toeristische trekker (binnenstad), in combinatie met nieuwe woningen (Sluiseiland). Belangrijke kwaliteiten van het hoofdvoorzieningencentrum moeten zijn de aanwezigheid van horeca en een kernwinkelapparaat. Ook dienen er sociaal culturele voorzieningen, maatschappelijke voorzieningen en publieke ruimten aanwezig te zijn.
Woonvisie Vianen 2015 - 2018 Programma Wonen 2015 - 2025	In de woonvisie wordt beschreven hoe de gemeente Vianen anno 2015 tegen de regionale en lokale ontwikkelingen op de woningmarkt aankijkt. In het programma wordt geconstateerd dat het beleid gericht op betaalbare jongerenhuisvesting en de doorstroming op de woningmarkt in de afgelopen periode door de perikelen op de woningmarkt niet echt tot uiting is gekomen. Om deze jongeren goed te kunnen bedienen op de woningmarkt en hen daar waar mogelijk te behouden voor Vianen, zal het beleid actief ten uitvoer moeten worden gebracht. Als aandachtpunten voor de toekomst worden de begrippen 'Vitaliteit & Dynamiek', 'Wonen & Zorg' en 'Duurzaamheid' gehanteerd.
Archeologische verwachtings- en beleidskaart	De archeologische verwachtings- en beleidskaart geeft een overzicht van de archeologische vondsten, verwachtingen en vindplaatsen in de gemeente Vianen. Voor de historische binnenstad is een specifieke verwachtingskaart opgesteld. In paragraaf 4.2 wordt nader ingegaan op de hoge archeologische verwachtingen en de verwerking daarvan in het bestemmingsplan.
Erfgoednota 2008	De Erfgoednota geeft aan welke erfgoederen in Vianen aanwezig zijn. Voor het plangebied zijn dat onder meer de dijk en de overgebleven stadsmuren, en hoe deze ontwikkeld en beschermd kunnen worden. In paragraaf 4.2 wordt dieper ingegaan op het beleid omtrent erfgoed en het erfgoed in Vianen.
Vianens verleden verzameld 2014	Op de website 'Vianens verleden verzameld' wordt een interactieve kaart getoond van de verschillende historische waarden van de gemeente. Aanleiding voor de ontwikkeling van deze digitale kaart is de erfgoedwaardenkaart.
Welstandsnota Vianen 2015	De Welstandsnota kent aan elk gebied in Vianen een welstandsniveau toe. Bouwaanvragen ten aanzien van het uiterlijk en de plaatsing van bouwwerken worden aan welstandseisen getoetst. Voor het plangebied is een afzonderlijk beeldkwaliteitsplan opgesteld als aanvulling op de welstandsnota. Deze maakt als bijlage 2 deel uit van dit bestemmingsplan (zie paragraaf 3.2.3).
Beleidskader Bodem Vianen	De kwaliteit van de bodem dient onderdeel te zijn van de ruimtelijke planvorming. De missie van de gemeente Vianen is om de hele bodem functioneel schoon te krijgen en deze vervolgens duurzaam en veilig te gebruiken en te voorkomen dat deze opnieuw vervuild raakt.
Stedelijk waterplan Vianen	In het waterplan wordt het beleid van de hogere overheden nader uitgewerkt.
Nota parkeernormen	In deze nota wordt aangegeven hoe in het geval van nieuwe ontwikkelingen met de extra parkeerdruk wordt omgegaan (zie verder paragraaf 4.10).

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Huidige situatie

3.1.1 Beknopte geschiedenis

Archeologische vondsten maken duidelijk dat er al in de bronstijd (2000-800 v. Chr.) sprake was van menselijke bewoning in het noordelijk deel van het gebied dat we nu kennen als de Vijfheerenlanden. Pas vanaf de vroege middeleeuwen kan worden gesproken van kleine nederzettingen in deze omgeving.

In het midden van de 10de eeuw zijn het de Utrechtse kapittels van de Dom en van Oudmunster, welke de grootschalige ontginning van het gebied ter hand nemen. Ook het terrein waarop in 1335 het nieuwe Vianen werd aangelegd viel binnen deze ontwikkeling. Ondanks latere wijzigingen zijn in de huidige stadsplattegrond elementen aan te wijzen die waarschijnlijk teruggaan op de oorspronkelijke ontginning. De vroegere Haagwetering vormde daarvan een onderdeel en ging later op in de zuidelijke stadsgracht. In het oostelijk deel van de stad bleven restanten van het waaiervormige verkavelingspatroon van de ontginning Klein Hagen bewaard.

Vianen ontving al in 1271 marktrechten van bisschop Jan van Nassau. Met het aantreden van Willem van Duivenvoorde, die direct met de Hollandse graaf was verbonden, kwam in 1335-1336 een eind aan de Utrechtse invloed. Hij was het die de stad liet omgrachten en bemuren en verleende de stad nieuwe privileges. In de stadsbrief werd onder meer gesproken over jaar- en weekmarkten, de organisatie van het plaatselijk bestuur en de rechtspraak.

De nieuwe stad kreeg een grondplan op basis van een onregelmatig vierkant van ongeveer 500 bij 500 m. In de noordwesthoek kwam rond 1370 het kasteel Batestein tot stand (afgebrand in 1696). Aan de westzijde kwam een meer planmatige invulling tot stand met twee evenwijdig aan de Voorstraat lopende achterstraten met een tussenafstand van circa 40 m. Het patroon met drie bebouwingsstroken aan weerszijden van de Voorstraat met secundaire dwarsstegen is vandaag de dag nog steeds herkenbaar.

De stadsmuur was oorspronkelijk voorzien van 17 halfronde muurtorens en rondelen. De defensieve functie kwam in de loop van de 17de eeuw te vervallen. Na het opheffen van de tol werden de Oostpoort aan het einde van de Langendijk en de Landpoort bij de Grote Kerk in de 19de eeuw gesloopt.

Afbeelding - Vianen omstreeks 1645 (bron: John Blaeu)

Grote veranderingen in het stadsbeeld hebben zich tot het midden van de 20ste eeuw nauwelijks voorgedaan. Het stratenplan zoals Van Deventer, dat de situatie van omstreeks 1560 weergeeft, komt in grote lijnen overeen met dat van vandaag de dag. Wanneer we deze kaart echter vergelijken met de kaart van Blaeu (1645) en de kadastrale minuut (1822) is wel opvallend dat de dichtheid van de bebouwing in de loop der eeuwen aan veranderingen onderhevig is.
Blaeu toont aan de randen van de stad minder bebouwing en laat aan de oost- en westzijde diverse hooibergen zien. Ook de kadastrale minuut toont opvallend veel lege plekken. Mogelijke verklaring vormt de ernstige wateroverlast in de 18de eeuw. Mede daardoor vond een ernstige waardedaling van de huizen plaats en werden toen tal van panden gesloopt.

Afbeelding - Vianen omstreeks 1822 (bron: Kadastrale Minuut)

Dit plan
Het plangebied, nabij de huidige Stalstraat, maakt als Pikeurshof of Neerhof deel uit van het terrein van kasteel Batestein. De Pikeurshof was deels ommuurd en sloot in het westen aan op de stadsmuur en was met een brug verbonden met het kasteel. Op de Pikeurshof bevonden zich utiliteitsgebouwen als het hondenhuis en de paardenstal. Het betrof kleinschalige bebouwing gelegen rond een open ruimte. De Pikeurshof vormde aan de zuidzijde het overgangsgebied tussen de stad en het kasteel.

Afbeelding - schematische reconstructie van de plattegrond van Kasteel Batestein en nabije omgeving omstreeks 1750, gebaseerd op de kadastrale kaart van 1832 (tekening P.T. Den Hartog, bron CHER Hofplein te Vianen

3.1.2 De Blauwpoort

In augustus 1932 ontving de Kerkvoogdij van de Grote Kerk twee legaten van Vrouwe C.C. Dupper, weduwe van Baron van Ittersum, destijds notaris in Vianen. De legaten hadden onder meer betrekking op twee stukken land, bekend onder de naam De Blauwpoort.
Het gehele terrein is sindsdien verpacht en van vader op zoon overgegaan op de huidige pachter die op leeftijd is.

Afbeelding - overzicht bestaande situatie

Momenteel bestaat het terrein uit een woonhuis, met enkele schuren, een kas, boomgaard en een moestuin. De woning en schuren staan op de plaats van de vroegere paardenstallen van kasteel Batestein. Met name het tweelaags gebouw met wolfsdak heeft een hoge ouderdom. Op het terrein staat ook een kleine tuinderskas.
De woning wordt nog gehuurd en in de moestuin worden behalve groenten ook bloemen en kalebassen gekweekt. Verwacht wordt dat op voorzienbare termijn de huidige functie komt te vervallen.

Door en om het plangebied staan monumentale muren opgetrokken met hergebruikte moppen.

3.1.3 Cultureel erfgoed

3.1.3.1 Beschermd stadsgezicht

Op 23 juni 1975 is de volledige binnenstad van Vianen plus een groot deel van de Buitenstad door de minister van Cultuur, Recreatie en Maatschappelijk werk aangewezen als beschermd stadsgezicht als bedoel in (huidig) artikel 35 van de Monumentenwet 1988.
Voor het beschermd stadsgezicht is destijds overwogen:

'' ... Een aanwijzing op grond van (destijds) artikel 20 van de Monumentenwet van de gehele kern van Vianen, het gebied binnen de vestinggrachten, wordt in het bijzonder door de fraaie historische stedenbouwkundige structuur gerechtvaardigd."

In het kader van het geldende bestemmingsplan Binnenstad is recentelijk een nieuwe cultuurhistorische inventarisatie gemaakt voor het beschermde stadsgezicht van Vianen. In paragraaf 4.2 wordt hier dieper op ingegaan.

3.1.3.2 Monumenten

Vanwege de rijke geschiedenis zijn binnen de gemeente veel rijksmonumentale panden en objecten aanwezig, waarvan de meeste zijn gesitueerd in de binnenstad. Een van die monumenten betreft het inrijhek, bestaande uit twee bakstenen hekpijlers, bekroond door ballen, en een gesmeed ijzeren hek in eenvoudige Lodewijk XV-vormen (monumenten-nummer 37395).

Het is niet gebruikelijk om aspecten van monumentenzorg in het bestemmingsplan nogmaals te regelen. Voor tot monumenten aangewezen panden en objecten gelden naast het bestemmingsplan ook de bepalingen uit de Monumentenwet respectievelijk de gemeentelijke Monumentenverordening, hetgeen in veel gevallen leidt tot meer stringente instandhoudingseisen.
De betreffende eigenaar/initiatiefnemer wordt op deze plaats verwezen naar de betreffende regelingen.

3.1.3.3 Archeologie

Vanwege de lange geschiedenis beschikt de binnenstad van Vianen over een uitgebreid en goed geconserveerd bodemarchief:

• de binnenstad is aangewezen als 'terrein van hoge archeologische waarde' (monument nr. 15673);
• het terrein van het voormalige kasteel Batestein is aangewezen als 'terrein van archeologische waarde' (monument nr. 15360).

Voor de gehele gemeente is een archeologische verwachtings- en beleidskaart opgesteld. Hier wordt in paragraaf 4.2 nader op ingegaan.

3.2 Toekomstige situatie

Met de realisatie van woningen op de Blauwpoort wordt een bijzonder woongebied gerealiseerd. Geen cataloguswoningen maar maatwerk op een markante locatie. Ter verbreding van deze functie is ook de mogelijkheid voor een hospice opgenomen. Een dergelijk stukje woon- en leefklimaat zal, in positieve zin, van toegevoegde waarde zijn voor Vianen. Daarmee wordt naadloos aangesloten op de sterke punten van de gemeente Vianen, zoals verwoord in de strategische toekomstvisie: kleinschaligheid, historie, rust en groen (zie paragraaf 2.4).
Het project is gericht op de vitaliteit van de historische binnenstad in de breedst mogelijke zin. De woningen worden gebouwd binnen het geheel van het Beschermd Stadsgezicht. De woningen leveren hier, binnen de historische context, een positieve bijdrage aan. Er wordt aansluiting gezocht op aanwezige relaties. Hierbij wordt aangesloten op het project 'Van Lek tot en met Lijnbaan' een voortvloeisel van de toekomstvisie.

In de visie 'Ontwikkeling Blauwpoort' is door het bureau 'Verlaan & Bouwstra architecten' uit Vianen een doorkijk gegeven naar een mogelijke invulling van het gebied. De rapportage is als bijlage 1 bij deze toelichting opgenomen.

3.2.1 Wonen

In het plangebied wordt wonen een belangrijke ruimtelijke functie. In de Blauwpoort wordt een verscheidenheid aan woningtypen gerealiseerd, te weten:

• waardevolle bouwmassa's (bestaande bebouwing: nrs 4, 5 en 6 in navolgende afbeelding);
• aan de historische bouwmassa's belendende panden (nrs 2, 3 en 7), waar ook een hospice met maximaal vier bedden mogelijk is ;
• kaswoning (nr 1).
  

Afbeelding - mogelijke invulling; een impressie (bron: Ontwikkeling Blauwpoort)

Bestaande bebouwing
In het bestemmingsplan wordt de bestaande bebouwing omschreven als waardevolle bouwmassa’s (zie verder paragraaf 4.2). De karakteristieke volumes bepalen in hoge mate het beeld en de sfeer binnen het gebied van de Blauwpoort. Uitgangspunt is om deze elementen in verschijningsvorm te behouden, om de oorspronkelijke sfeer van de paardenstallen en moestuin te respecteren.
De bestaande bebouwing wordt in oude staat hersteld maar in comfort opgewaardeerd naar de wensen van nu.

Afbeelding - 3D-impressie van een mogelijke invulling (bron: Ontwikkeling Blauwpoort)

Aan de historische massa's belendende panden
Het ontwerp van deze energiezuinige woningen is gebaseerd op de typologie van traditionele schuren, vertaald naar een eigentijdse vormgeving en materialisering. Dergelijke woningen passen qua architectuur en typologie uitermate goed in het gebied. De combinatie van oude bouwprincipes aangevuld met moderne technieken zorgen voor duurzame en energiezuinige woningen.

Beide panden (nrs. 3 en 7) worden in een bouwstrook aan de zuidzijde van het plangebied gerealiseerd zodat het binnenterrein open blijft. Het derde pand (nr. 2: een vrijstaande woning) wordt zodanig geplaatst dat het bestaande doorzicht (zichtlijn) vanaf de Stalstraat/Lombardstraat gehandhaafd blijft.

Kaswoning
Ter hoogte van de bestaande kas is een goed geïsoleerde woning gepland die grotendeels omhuld wordt door een tuinbouwkas. De kas overdekt ook een stuk buitenterras en een deel van de tuin van de woning. Op die manier wordt het totale gebruiksoppervlak van de woningen enorm uitgebreid. In de woning komt de groene omgeving zicht- en voelbaar dichterbij. Wonen onder glas is: leven in en met de natuur.

De nieuw te bouwen woningen worden gebouwd met het oog op het bevorderen van duurzame energie- en waterhuishouding.

Afbeelding - 3D-impressie van een mogelijke invulling (bron: Ontwikkeling Blauwpoort)

3.2.2 Openbare ruimte: privé en gemeenschappelijk

Een van de uitgangspunten binnen de Blauwpoort is dat de (verblijfs)kwaliteit van de openbare ruimte gewaarborgd blijft door goede inrichting, onderhoud en beheer.

Het groene en verstilde karakter van het plangebied wordt gewaarborgd door de inrichting als binnentuin. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen privétuinen en een gemeenschappelijke groene ruimte (zie ook 'Afbeelding - Stedenbouwkundig plan' in paragraaf 3.2.3). Deze beide zones worden van elkaar gescheiden door halfhoge beplanting.

Privétuinen
Met uitzondering van de kaswoning worden de woningen voorzien van privétuinen. Aan de westzijde van het plangebied worden terrassen gerealiseerd. De terrassen zijn begrensd door een muur met aan de terraszijde een hoogte van circa 0,70 m, zodat het mogelijk is om erop te zitten.
De tuinen in de hof zorgen voor rust en beschutting. Het gebruik van natuurlijke materialen en milieuvriendelijke beheer zijn hier voorwaarden. Daarnaast zijn bouwwerken en gesloten erfafscheidingen (schuttingen en dergelijke) niet toegestaan.

Gemeenschappelijke groene ruimte
In de nieuwe plannen wordt de oorspronkelijke functie als moestuin gehandhaafd door een deel van het binnenterrein als een gemeenschappelijke groene ruimte aan te leggen. Hierdoor kunnen de waardevolle bomen in het plangebied gehandhaafd blijven.

Het gemeenschappelijke particulier terrein wordt ingericht als semi-openbaar gebied met een besloten/verstild karakter. Hierbinnen liggen gezamenlijke tuinen (hoven) die in eigendom zijn en beheerd worden door de direct omwonenden; mandelig groen. Ze kunnen worden ingericht voor gebruik als moestuin met zitgelegenheid, ontmoetingsruimte en speelgelegenheid.

Respecteren bestaande muren
Door het gebied lopen restanten van oude muren die met de nieuwe plannen gerespecteerd moeten worden.

Parkeren
Het parkeren ten behoeve van wonen vindt gecentraliseerd plaats, op een centrale plek in de openbare ruimte. In het ontwerp wordt uitgegaan van een groene afscherming waardoor de geparkeerde auto's het groene karakter van de binnentuin niet verstoord.

Uitgangspunt hierbij is dat er bij woningen in principe niet geparkeerd mag worden.

Relatie met plannen rond Hofplein
Het noordelijk deel van De Blauwpoort buiten de muur blijft onbebouwd. Hierdoor krijgt dit gebied een relatie (doorkijk) naar het gebied noordelijk gelegen.

3.2.3 Beeldkwaliteitplan

In het kader van dit bestemmingsplan is, vanwege de historische kwaliteiten van het gebied, een beeldkwaliteitplan opgesteld. Het 'Beeldkwaliteitplan De Blauwpoort' (ELMA Stedenbouw, d.d. januari 2017) is als bijlage 2 in de toelichting opgenomen. Het beeldkwaliteitplan heeft tot doel een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit te waarborgen. Het bevat de stedenbouwkundige randvoorwaarden en welstandscriteria voor nieuwbouw en herinrichting van De Blauwpoort.

Het beeldkwaliteitplan wordt als onderdeel van de welstandsnota vastgesteld. De in dit beeldkwaliteitplan opgenomen criteria dienen daarmee als kader voor de kwaliteitstoets door de Erfgoedcommissie van de gemeente Vianen.

Afbeelding - Stedenbouwkundig plan (bron: Beeldkwaliteitplan De Blauwpoort)

In het beeldkwaliteitplan wordt een stedenbouwkundige beschrijving gegeven. Deze stedenbouwkundige beschrijving is vertaald in de verbeelding van dit bestemmingsplan.

In het beeldkwaliteitplan worden criteria benoemd voor de geplande bebouwing, met betrekking tot ligging, bouwmassa, materiaal en kleur en met betrekking tot zonnecollectoren en -panelen. Ook zijn criteria geformuleerd voor de buitenruimte.

Hoofdstuk 4 Onderzoek en randvoorwaarden

4.1 Algemeen

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet de gemeente in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving opnemen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen, wateraspecten en cultuurhistorische waarden bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet ook rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders.
Het bestemmingsplan is daardoor een belangrijk middel voor afstemming tussen de diverse relevante planologische en milieutechnische aspecten en de ruimtelijke ordening.

4.2 Cultuurhistorie en archeologie

4.2.1 Beschermd stadsgezicht

De binnenstad van Vianen is in 1975 aangewezen als beschermd stadsgezicht. Overeenkomstig de Monumentenwet is in het geldende bestemmingsplan Binnenstad voor het beschermd stadsgezicht een beschermende regeling vastgelegd. Daarvoor is een nieuwe cultuurhistorische inventarisatie van de binnenstad uitgevoerd (zie paragraaf 4.2.2). De conclusies daarvan zijn meegenomen in de beschermende regeling voor de binnenstad

De aanwijzing van een groot deel van het plangebied tot beschermd stadsgezicht heeft gevolgen voor het gebruik en de vormgeving van de panden en terreinen binnen het beschermd stadsgezicht. Doel van de aanwijzing is om de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende structuur en ruimtelijke kwaliteit van het gebied te onderkennen als zwaarwegend belang bij de verdere ontwikkelingen binnen het gebied. De aanwijzing beoogt op die wijze een basis te geven voor een ruimtelijke ontwikkeling die inspeelt op de aanwezige kwaliteiten, daarvan gebruik maakt en daarop voortbouwt.
De aanwijzing tot beschermd stadsgezicht is niet bedoeld om de bestaande toestand in al zijn facetten te 'bevriezen'. De binnenstad moet kunnen leven. Bovendien kunnen nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het behoud van waardevolle aspecten binnen het gebied. Voor zover bebouwing en openbare ruimten als gevolg van de aanwijzing worden aangemerkt als waardevol, is het de bedoeling om de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden van gebouwen en terreinen hierop af te stemmen. Het beschermd stadsgezicht vormt in dit verband een historische stedenbouwkundige eenheid. De opgave van dit bestemmingsplan is om bij nieuwe ontwikkelingen die historische stedenbouwkundige eenheid zoveel mogelijk te versterken.

Afbeelding - beschermd stadsgezicht (incl. zonering A, B en C)

In de aanwijzingstekst van het beschermd gezicht uit 1975 staan de criteria vermeld (behoud van rooilijnen, kappen, bouwhoogtes en dergelijke). In de tekst worden drie zones vermeld, met elk hun eigen beschermingsgraad:

• Zone A: gebied van groot belang vanwege het patroon van straten en wegen, het profiel en de groenvoorziening van de openbare ruimte en de afmetingen en vormgeving van de bebouwing (hoogte, breedte, gevelindeling, bekappingen), benevens de aard van de toegepaste materialen.
  De bebouwing langs de Voorstraat met de kerk, de Kortendijk en de Langendijk tussen de nummers 2-26 en 1-17 vallen onder deze hoogste graad van bescherming;
• Zone B: gebied van belang vanwege het patroon van straten en wegen, de rooilijnen van de bebouwing aan de openbare ruimten en de "schaal" van de bebouwing.
  Het betreft het overige gedeelte van de Langendijk, het Hofplein, de Buitenstad en het gebied rond de kerk, dat de Korte Kerkstraat bevat en het zuidelijkste gedeelte van de Kerkstraat met de beschermde monumenten Kerkstraat 62-64-66;
• Zone C: gebied van belang vanwege de hoofdstructuur van straten en wegen, benevens de hoogte van de bebouwing.
  De overige straten van de kern van Vianen, voor zover deze binnen de aangegeven begrenzing liggen, vallen binnen deze klasse.

In het geldende bestemmingsplan Binnenstad is het van groter belang welke panden op basis van de cultuurhistorische inventarisatie positief gewaardeerd zijn. Naast de zones wordt dan ook uitgegaan van de cultuurhistorische en bouwhistorische waarde van de individuele panden; het bestemmingsplan is daardoor meer maatwerk.

Dit plan
Het plangebied valt nagenoeg volledig binnen de zone C, slechts een zeer kleine strook ten noorden van de kas valt binnen de zone B. Zone C is van belang vanwege de hoofdstructuur van straten en wegen, benevens de hoogte van de bebouwing.

Met de voorgestane plannen wordt geen inbreuk gedaan op de hoofdstructuur van bestaande wegen als de Stalstraat en de Brederodestraat.
De bestaande woning wordt in oude staat hersteld en de voormalige schuren worden verbouwd tot schuurwoningen. De hoogte van de bestaande woning en het tweelaags gebouw met wolfsdak wordt niet aangetast. Met de bouwmaten van de nieuwbouw wordt rekening gehouden met de hoogtes van de aanwezige bebouwing.

Voor de cultuurhistorische waardering van de individuele panden en objecten wordt verwezen naar de navolgende paragraaf 'Cultureel erfgoed'.

4.2.2 Cultureel erfgoed

In het kader van het geldende bestemmingsplan Binnenstad is een cultuurhistorische inventarisatie uitgevoerd door 'Dröge Bureau voor Bouwhistorie'. De resultaten van de inventarisatie zijn vastgelegd in het rapport 'Cultuurhistorische inventarisatie, Vianen' in combinatie met een drietal kaarten, te weten:

• een ruimtelijke waarderingskaart;
• een cultuurhistorische waarderingskaart;
• bouwhistorische verwachtingskaart.

In het rapport komt de stedenbouwkundige ontstaansgeschiedenis en een stedenbouwkundige analyse aan de orde. Vervolgens is een toelichting opgenomen op de diverse kaarten.
De resultaten van deze inventarisatie en rapportage zijn gebruikt voor het opstellen van het bestemmingsplan Binnenstad. In de voorliggende partiële herziening worden deze regelingen voorzover van toepassing over genomen.

Ruimtelijke waarderingskaart

Afbeelding - uitsnede Ruimtelijke waarderingskaart

Uit de ruimtelijke waarderingskaart blijkt dat de bestaande bebouwing als beeldbepalend wordt beschouwd. De panden leveren een beeldbepalende bijdrage aan het ruimtelijk beeld. De bestaande kas is in de ruimtelijke waardering 'niet gewaardeerd'.
Dit geldt ook voor het aanwezige groen. De binnenstad kent nauwelijks openbaar groen. Ook is door de jaren heen veel van de particuliere terreinen verdicht. Een van de uitzonderingen vormt de tuin van Blauwpoort. Dit vormt dan ook een onderdeel van het aanwezige stedelijke groen.

Dit plan
Met de bouwplannen wordt de bestaande bebouwing (het woonhuis en de schuren) gerespecteerd. Door het toevoegen van een bescheiden aantal woningen (waaronder ter plaatse van de bestaande kas) blijft het mogelijk om het (aaneengesloten) verstilde groene karakter van het plangebied voor de toekomst veilig te stellen.

De Cultuurhistorische kaart
De Cultuurhistorische kaart geeft een waardering van de historische panden en objecten in de binnenstad van Vianen.

Afbeelding - uitsnede Cultuurhistorische kaart

Bij de cultuurhistorische waardering van de panden in de binnenstad is in het rapport uitgegaan van:

• algemene historische waarden;
• ensemble-waarden (samenhang) en stedenbouwkundige waarden;
• architectuurhistorische waarden;
• bouwhistorische waarden;
• gebruikshistorische waarden.
  

Dit plan
Met uitzondering van de kas worden de woning en schuren hoog gewaardeerd. De woning heeft een 'hoge cultuurhistorische waarde'; de aanwezige schuren hebben 'belangrijke cultuurhistorische waarden'.
Zoals al eerder is aangegeven bepalen de karakteristieke volumes in hoge mate het beeld en de sfeer binnen het plangebied. Uitgangspunt is om deze elementen in verschijningsvorm zo veel mogelijk te behouden. De bestaande bebouwing wordt in oude staat hersteld maar in comfort opgewaardeerd naar de wensen van nu.

Bouwhistorische verwachtingskaart
De Bouwhistorische verwachtingskaart Vianen is vooral bedoeld om aan te geven wanneer bij bouwplannen een nadere cultuurhistorische toets noodzakelijk is.

Afbeelding - uitsnede Bouwhistorische verwachtingskaart

De kaart geeft de bouwhistorische waarden van de huidige bebouwing weer. Er is onderscheid gemaakt in panden waar duidelijke, bij onderzoek vastgestelde waarden aanwezig zijn (rood) en objecten, waar vermoedens van dergelijke waarden zijn (oranje). Een aparte categorie vormden de panden waarbij de aanwezigheid van waarden vooralsnog niet kan worden vastgesteld en dus nog onduidelijk is (geel).

Dit plan
Met uitzondering van de kas wordt voor de woning en schuren bouwhistorische waarden achter de gevels verwacht. Voor de woning zijn er 'aanwijzingen voor waarden' (oranje); de aanwezige schuren hebben 'onbekende waarden'.
In de bouwplannen wordt uitgegaan van de handhaving/restauratie van de bestaande bebouwing.

4.2.3 Cultuurhistorische Effectrapportage Hofplein

In 2009 is in opdracht van de gemeente voor het Hofplein en CultuurHistorische EffectRapportage (CHER) uitgevoerd door Croonen Adviseurs en BAAC. Het doel van dit onderzoek 'Cultuurhistorische Effectrapportage Hofplein te Vianen' (Croonen Adviseurs, nr ADV01-VIA00003-01c, d.d 19 augustus 2009) was om, vanwege de waarde van het gebied, een inventarisatie en een beschrijving te geven van de aanwezige (onroerende) cultuurhistorische erfgoed in het onderzoeksgebied en directe omgeving. Daarbij is in de rapportage ook een aantal randvoorwaarden voor herinrichting geformuleerd.

Zoals uit de beschrijving blijkt maakt het plangebied deel uit van het kasteel Batestein. De Blauwpoort was de voormalige Pikeurshof. Op het terrein bevond zich kleinschalige bebouwing in de vorm van utiliteitsbebouwing (i.c. hondenhuis, paardenstal e.d.) rond een open ruimte.

De bestaande bebouwing aan het Pikeurshof is historisch waardevol en staat op de plaats van de stallen van het oude kasteel. Typerend zijn de oude muren die deels een historische betekenis hebben. Sommige volgen het tracé van voormalige muren op en rond het kasteelterrein. Enkele muren zijn zelfs gerealiseerd met bouwmateriaal van het oude kasteel.
Belangrijke constatering in het rapport is dat er nog steeds sprake is van een bijzondere zichtlijn vanaf de hal van het nieuwe stadhuis via de Lombardstraat en langs de kerk naar de Blauwpoort. Dit onderstreept de noodzaak om het gebied achter de Blauwpoort grotendeels vrij te houden van bebouwing en de bestaande waardevolle bomen te handhaven.

Afbeelding - randvoorwaarden voor toekomstige ontwikkelingen (bron: CHER)

In de rapportage zijn aanbevelingen geformuleerd voor de verdere ontwikkeling van het onderzoeksgebied, waarvan een aantal relevant zijn voor het plangebied:

• 1. de waarde van het gebied als kasteellocatie met een bijzondere betekenis voor de geschiedenis van de stad dient leidend te zijn bij de verdere ontwikkeling van deze omgeving;
• 2. de relatie van het gebied met de binnenstad bestaat nu uit een toegang via Hofplein en via de Stalstraat. Verbetering van die relatie, bijvoorbeeld door de realisering van een wandelpad of een laanomgang op de plaats van de stadswallen, zou ook de betekenis van de kasteelplaats verbeteren. Een verbetering van de toegankelijkheid van het gebied is hoe dan ook belangrijk voor de beleving en de belevingswaarde van de plek;
• 3. de directe omgeving van het Hofplein is de plaats waar vroeger de bebouwing van het kasteel stond; nieuwbouw in een aangepaste bouwstijl met verwijzing naar de bijzondere betekenis van de vroegere kasteelbebouwing is denkbaar.
  Bij het ontwerpen van de bebouwing dient bedacht te worden dat bebouwing alleen mogelijk is met respect voor archeologische restanten. Dat betekent dat nieuwbouw alleen mogelijk is met in achtneming van schadebeperkende voorzieningen, zoals bouwen op geboorde, niet grondverdringende palen. Kelders en andere ondergrondse ruimten die schade aan de aanwezige archeologie kunnen aanbrengen zijn niet toegestaan; geen ondergrondse parkeergarages;
• 4. de verdere planvorming in het gebied dient zodanig plaats te vinden dat de waardevolle en bijzondere geschiedenis van de plek beter afleesbaar wordt. Daarbij zijn subtiliteit, originaliteit en authenticiteit kernbegrippen;
• 5. de open ruimten ten zuiden van het Hofplein dienen zoveel mogelijk open te blijven; het aanwezige reliëf dient te worden gerespecteerd en zo mogelijk versterkt, zodat bijvoorbeeld de ligging van de voormalige gracht weer zichtbaar wordt;
• 6. aanwezige bomen, kleine elementen, muurrestanten en dergelijke dienen bij alle ontwikkelingen te worden gerespecteerd;
• 7. de locatie van de Blauwpoort verdient nadere aandacht. Hier is een nieuwe ontwikkeling denkbaar waarbij de bebouwing geconcentreerd moet worden in een strook aan de zuidzijde, zoals dit historisch ook was. De bestaande bebouwing binnen die strook zou gerestaureerd moeten worden. De nieuwe bebouwing zou qua uitstraling daarop afgestemd moeten worden. De overige ruimte van de Blauwpoort zou onbebouwd moeten blijven. In ieder geval moet de bestaande waardevolle boombeplanting en de zichtlijn in het verlengde van de Lombardstraat gehandhaafd worden.
  

Dit plan
Met de voorliggende bouwplannen wordt aangesloten op nagenoeg alle randvoorwaarden uit de CHER. Met de bouwplannen wordt op een bijzondere wijze invulling gegeven aan de bescherming van De Blauwpoort. Met de wijze van bebouwing blijft de geschiedenis van de voormalige Pikeurshof zichtbaar/leesbaar. De type woningen die nieuw gerealiseerd worden (schuurwoningen, kaswoning) doen recht aan de ontstaansgeschiedenis van de locatie met een nieuwe, eigentijdse uitstraling. De meeste bebouwing vindt plaats in de aangegeven bouwstrook aan de zuidzijde van het plangebied, waarbij de bestaande bebouwing/woning wordt gerestaureerd en schuurwoningen worden gebouwd. Op de plek van de tuinderskas wordt een kaswoning gebouwd.
Het blijkt echter wenselijk nog een of twee extra woningen in het gebied te realiseren. Deze worden echter zodanig gesitueerd dat nog steeds sprake is van een centrale open groene ruimte (de binnentuin) en tevens dat de doorzicht (zichtlijn) vanaf de Lombardstraat open blijft. In het bouwplan is de mogelijkheid aanwezig om vanaf de Stalstraat door de centrale binnentuin naar het achtergelegen groengebied te wandelen. De bestaande bomen kunnen daardoor blijven gehandhaafd.
Ten zuiden van de Hofplein wordt zoveel mogelijk groen open gehouden. Onder en tussen de bomen wordt daarmee de ruimtelijke relatie met het Hofplein in stand gehouden.

In het kader van de planherziening is specifiek archeologisch onderzoek uitgevoerd (zie paragraaf 4.2.4). Uit dit onderzoek blijkt dat er geen archeologische restanten in de bodem aanwezig zijn die bescherming behoeven. Daarbij wordt opgemerkt dat een deel van de woningen (de kaswoning) gerealiseerd wordt op de locatie van de bestaande tuinderskas.

4.2.4 Archeologie

Het plangebied ligt binnen de historische binnenstad van Vianen en in het bijzonder op de locatie van het stallencomplex van het voormalige kasteel Batestein.

De Monumentenwet (1988) bepaalt dat bij de vaststelling van een bestemmingsplan en het bestemmen van de grond rekening dient te worden gehouden met de aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden. In de gemeente Vianen wordt bij beslissingen aangaande archeologie de gemeentelijke archeologische beleidskaart gehanteerd. Op deze kaart staan de terreinen met een archeologische waarde en zones met daarop de kans (hoog, middelhoog of laag) op het aantreffen van archeologische resten. De gemeente heeft aan zowel de waardevolle terreinen als de verwachtingszones ondergrenzen gekoppeld. Indien een plangebied groter en dieper is dan de gestelde ondergrens dient archeologisch onderzoek conform de Archeologische MonumentenZorg-cyclus (AMZ-cyclus) van waardering en selectie te worden uitgevoerd.

Archeologische beleidskaart Vianen
In 2011 is een update van de archeologische beleidskaart opgesteld door RAAP. Deze beleidskaart en de hierin gehanteerde ondergrenzen dienen als onderbouwing van het plan te worden gehanteerd. Voor de binnenstad is een aanvullende kaart opgesteld waarin de archeologisch waardevolle gebieden nog verder zijn uitgesplitst.

Afbeelding - Vianen Binnenstad Verwachtings- en beleidsadvieskaart

Op basis van de Archeologische Beleidskaart kan in een vroeg stadium van ruimtelijke planvorming gekeken worden of en hoe archeologische waarden beschermd kunnen/moeten worden: middels aanpassing van het plan of het behoud van informatie door opgraven.
Bij elke voorgenomen activiteit om de bodem te verstoren in een gebied met archeologische waarde of verwachting moet namelijk in een zo vroeg mogelijk stadium worden bepaald of een nader archeologisch onderzoek noodzakelijk is.
Om te voorkomen dat er verstoring van archeologische resten in de bodem plaatsvindt, moet de gemeente erop toezien dat de verstoorder een onderzoek laat uitvoeren. Hiervoor gelden per archeologisch waardevol (verwachtings)gebied specifieke eisen.

Dit plan
Uit de verwachtings- en beleidskaart blijkt dat het plangebied valt binnen het gebied 'AWG2: terreinen van archeologische waarde'. Voor dergelijke gronden geldt dat er in principe geen bodemingrepen zijn toegestaan; het uitgangspunt is behoud van archeologische waarden in-situ. In het geldende bestemmingsplan Binnenstad zijn de gronden dan ook bestemd als 'Waarde - Archeologie 1', met de bijbehorende beschermende bepalingen.

In het kader van deze bestemmingsplanherziening zijn door het bureau 'De Steekproef' een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend archeologisch veldonderzoek uitgevoerd middels grondboringen en het graven van proefsleuven. De resultaten van beide onderzoeken zijn weergegeven in 'Vianen, Bauwpoort, Een Inventariserend Archeologisch Veldonderzoek Steekproefrapport' (2012-11/08Z, d.d. 7 december 2012) en 'Vianen, Blauwpoort gemeente Vianen (Utr), Inventariserend archeologisch veldonderzoek middels proefsleuven' (nr. 2013-07/08U, d.d. januari 2014). Beide rapporten zijn als bijlage 3 en 4 in de toelichting opgenomen.

Uit de rapporten blijkt dat naar aanleiding van een archeologisch booronderzoek uit 2012 er in juli 2013 een archeologisch proefsleuvenonderzoek is uitgevoerd. Er zijn drie sleuven gegraven.

Afbeelding - situering proefsleuven

Tijdens het onderzoek zijn muurresten en een uitbraaksleuf aangetroffen. Het aardewerk dat tijdens het onderzoek werd gevonden, dateert zowel uit de vijftiende/zestiende als uit de zeventiende/achttiende eeuw en later. Behalve aardewerk is er bouwmateriaal, metaal en dierlijk bot gevonden.

• 1. Ter hoogte van proefsleuf 1 is de verstoorde bovenlaag dik en zijn geen grondsporen aangetroffen.
  Geadviseerd wordt om deze locatie vrij te geven van verder archeologisch onderzoek.
• 2. In proefsleuf 2 is behalve een uitbraaksleuf, puinconcentraties en kleine rijen bakstenen ook een drainagestructuur en een grote muur gevonden. De drainagestructuur doorsnijdt de uitbraaksleuf en heeft dus een latere datering. De muur kan qua dikte hoogstwaarschijnlijk geassocieerd worden met het kasteel.
  Voorgesteld wordt om de muur intact te laten en de bouwlocatie indien mogelijk een paar meter te verschuiven. Geadviseerd wordt om de graafwerkzaamheden op deze locatie te laten begeleiden om eventueel verdere muurresten in kaart te kunnen brengen.
• 3. Proefsleuf 3 ligt oostelijk van de locatie waar de stallen volgens de historische gegevens hebben gestaan. In deze proefsleuf zijn echter fosfaten aangetroffen en een klein muurrestant, vermoedelijk van een schuur of stal.
  Omdat bijna de hele bouwlocatie hier is opgegraven door de proefsleuf en er door verder archeologisch onderzoek hoogstwaarschijnlijk geen nieuwe informatie vrij zal komen, wordt geadviseerd om deze locatie vrij te geven.

De Omgevingsdienst Regio Utrecht (ODRU) neemt het advies deels over en wil ter hoogte van werkput 1 een passieve archeologische begeleiding na uitvoering van de sanering. Ter hoogte van de overige twee werkputten dient een actieve archeologische begeleiding te worden uitgevoerd tijdens de graafwerkzaamheden.
In het voorliggende bestemmingsplan dient het plangebied de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 1 te worden gehandhaafd. In het plangebied kunnen zich nog steeds beneden de geplande ontgravingsdiepte behoudenswaardige archeologische resten bevinden.

4.3 Geluid

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten is geregeld in de Wet geluidhinder. De kern van de wet is dat geluidsgevoelige bestemmingen worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving ten gevolge van wegverkeer, spoorweg en industrie. De Wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige bestemmingen:

• 1. woningen;
• 2. onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal);
• 3. ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken medische kleuterdagverblijven en dergelijke.

De Wet geluidhinder (Wgh) schrijft voor dat de gevolgen van plannen akoestisch onderzocht moeten worden, als de geluidsgevoelige bestemmingen binnen een geluidszone liggen. De Wet geluidhinder omschrijft zones langs wegen, spoorwegen en gezoneerde industrieterreinen. De aspecten spoorwegen en gezoneerde industrieterreinen zijn voor dit plan niet relevant.
De breedte van een geluidszone is afhankelijk van de weg en de ligging hiervan. Voor de wegen in het plangebied geldt een breedte van 200 m. De nieuwe woningen liggen net buiten de geluidszone van de A2 (i.c. 600 m).

Binnen een geluidszone van een weg geldt een voorkeurswaarde voor de geluidsbelasting bij deze geluidsgevoelige bestemmingen. Voor wegverkeer bedraagt deze 48 dB. Hierbij geldt een toetsing per weg.
Als de voorkeurswaarde wordt overschreden moet de gemeente onderzoeken of geluidsreducerende maatregelen getroffen kunnen worden (bron- en overdrachtsmaatregelen) om aan de voorkeurswaarde te kunnen voldoen. Pas als hieruit blijkt dat niet aan de voorkeurswaarde kan worden voldaan kan het college ontheffing verlenen van de voorkeurswaarde. Hierbij geldt wel een maximale ontheffingswaarde.
Voor de wegen binnen het plangebied geldt een maximale ontheffingswaarde van 63 dB. In gemeentelijk beleid is echter vastgelegd dat bij voorkeur geen hogere waarde wordt verleend boven 58 dB.

Dit plan
In het kader van het bestemmingsplan is door SPA ingenieurs akoestisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek zijn weergegeven in het rapport 'Bouwplan "Blauwpoort" in Vianen, Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Wet geluidhinder' (nr. 20140327.R01a, d.d. 17 augustus 2015). Het rapport is als bijlage 5 in deze toelichting opgenomen.

Uit het rapport blijkt dat de nieuwe woningen binnen de bebouwde kom liggen. Zoals eerder al gesteld wordt liggen de nieuwe woningen niet binnen de 600 m brede onderzoekszone van een auto(snel)weg, zodat er in de zin van de Wet geluidhinder sprake is van een stedelijk gebied. De nieuwe woningen liggen in de geluidzone van de Brederodestraat, de Stalstraat, het Hofplein en de Ringdijk. De overige wegen (o.a. Singellaan en Achterstraat) liggen op grotere afstand van het plangebied en/of de verkeersintensiteit is er dusdanig gering, dat deze wegen niet relevant zijn met betrekking tot de geluidbelasting.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidbelasting op alle nieuwe woningen, ten gevolge van alle onderzochte wegen, lager is dan de voorkeurswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder. Deze wet vormt dan ook geen belemmering voor de realisatie van de nieuwe woningen.

4.4 Luchtkwaliteit

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste luchtkwaliteitseisen opgenomen in de Wet milieubeheer. Hierin is van bepaalde projecten getalsmatig vastgelegd dat ze "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) zijn deze grenzen verruimd. Een project draagt volgens het NSL "niet in betekenende mate" bij zolang de toename van de concentratie fijnstof of stikstofdioxide maximaal 3% bedraagt van de grenswaarde.

Het NSL zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen zodat de luchtkwaliteit verbetert en de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang kunnen vinden.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van projecten (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Voor woningbouwlocaties geldt dat voor maximaal 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden.

Dit plan
In het kader van het bestemmingsplan Binnenstad heeft de regionale omgevingsdienst in 2012 de concentraties stikstofdioxide en fijn stof berekenend met de rekenmodule Stacks+ van KEMA, als onderdeel van het rekenmodel GeoMilieu 1.81. In de berekeningen zijn de Voorstraat, Lijnbaan, de grote Sluis en de Rijkswegen A2 en A27 meegenomen. In het bestemmingsplan Binnenstad wordt dan ook geconcludeerd dat er is geen sprake is van een overschrijding van de wettelijke grenswaarden voor de stikstofdioxide en fijn stof.
Dit plan betreft de handhaving van een bestaande woning en de bouw van 6 nieuwe woningen. Het plan zal derhalve 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtkwaliteit ter plaatse.

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van aanwezigheid in de directe omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en ondergrondse buisleidingen. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi). Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is het wettelijke kader vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Het beleid voor ondergrondse buisleidingen is vastgelegd in het Besluit Externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:

• Het plaatsgebonden risico (PR) richt zich als maat voor het risico vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen vooral op de basisveiligheid voor personen in de omgeving van die activiteiten. Aan het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR wordt “vertaald” als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijv. woningen) mogen liggen;
• Het groepsrisico (GR) is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbare aantal personen, de zogenoemde oriënterende waarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd, kan afwijken. Deze verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR, ook als de OW niet wordt overschreden.
  

Voor hoogspanningslijnen is het beleidskader beschreven in het 'Advies met betrekking tot hoogspanningslijnen' (Min. VROM d.d. 5 oktober 2005). Hierin adviseert de Staatssecretaris van VROM het in acht nemen van een veiligheidszone, waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla.
Voor zendmasten (omroep/GSM/UMTS) zijn in de EU-publicatie 1999/519/EG blootstellingslimieten aanbevolen voor personen die permanent in de nabijheid van zendmasten verblijven. Nederland heeft deze aanbeveling overgenomen en opgenomen in de Telecommunicatiewet.

Dit plan
In de omgeving van het plangebied kunnen de volgende risicobronnen worden onderscheiden:

• LPG-tankstation (Prins Bernhardstraat 49);
• propaantank (Buitenstad 69);
• Rijksweg A2 (Basisnet Weg voor vervoer gevaarlijke stoffen);
• rivier Lek (Basisnet Water voor vervoer gevaarlijke stoffen);
• regionale aardgasleiding (ondergrondse buisleiding).
  

Onderstaande uitsnede van de landelijke Risicokaart (risicokaart.nl) toont de ligging van de risicobronnen ten opzichte van het plangebied.

Afbeelding - uitsnede risicokaart (provincie Utrecht)

Het plangebied ligt buiten de contouren van de plaatsgebonden risico's van deze bronnen. Het plangebied ligt ook buiten de invloedsgebieden voor het groepsrisico vanwege de geïnventariseerde bronnen.

Bedrijven die op grond van overige milieuwetgeving afstandsnormen voor veiligheid bezitten, zoals het Vuurwerkbesluit of het Activiteitenbesluit (bijv. propaantanks)
In het bestemmingsplan worden bedrijven welke op basis van overige milieuwetgeving een afstandsnorm bezitten niet specifiek benoemd of uitgesloten. Er zijn in de omgeving van het plangebied geen bedrijven bekend welke op basis van andere milieuwetgeving een afstandsnorm voor veiligheid bezitten.

Transport van gevaarlijke stoffen
Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de rijksweg, spoorwegen, en vaarwegen dient te worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). De afstand tot de rijksweg A2 en de Lek is dermate groot dat deze geen risico vormen voor het plangebied.

Voor de gemeentelijke en provinciale wegen is in de gemeente Vianen een routering voor gevaarlijke stoffen vastgesteld. Over de vastgestelde route mag uitsluitend bestemmingsverkeer rijden. Voor noodzakelijk transport ten behoeve van laden en/of lossen van gevaarlijke stoffen buiten de vastgestelde routes is een ontheffing nodig. Aan deze ontheffing kunnen voorwaarden worden verbonden om een veiligere leefomgeving te realiseren.
Er kan langs het plangebied dus wel transport van gevaarlijke stoffen plaatsvinden van de niet-routeplichtige stoffen (zoals benzine) en routeplichtige stoffen (zoals propaan), maar de frequentie daarvan is (door het lokale karakter van het transport) dermate laag dat daardoor geen risico's ontstaan die ruimtelijk relevant zijn.

Hoogspanningslijnen
Er zijn in de omgeving geen hoogspanningslijnen waarvan de indicatieve veiligheidscontouren het plangebied beïnvloeden.

Zendmasten
Volgens de gegevens op de website www.antenneregister.nl is binnen het plangebied een (UMTS-) zendmast aanwezig (hoek Kerkstraat/Stadhuisstraat). Deze zendmast veroorzaakt geen overschrijdingen van de geldende blootstellingslimieten voor elektrische en magnetische veldsterkten.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van het voorliggende bestemmingsplan is het van belang inzichtelijk te maken of het woon- en leefklimaat niet wordt gehinderd door bedrijvigheid in de omgeving. Anderzijds is het ook van belang dat de nieuwe woningen niet leiden tot beperkingen op de bedrijfsvoering van de reeds aanwezige/mogelijke bedrijvigheid.

Om dit inzichtelijk te maken wordt uitgegaan van de publicatie Bedrijven en Milieuzonering 2009 van de Vereniging Nederlands Gemeenten (VNG). Hierbij gaat het om de in deze publicatie opgenomen categorisering van bedrijfstypen en de daarbij behorende richtafstanden ten opzichte van woonbebouwing (uitgaande van een rustige woonwijk). De VNG-publicatie is een algemeen geaccepteerd instrument om na te gaan of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening in situaties waar woningen dicht bij bedrijven worden voorzien.
De gebiedstypen waarop de richtafstanden betrekking hebben kunnen ingedeeld worden in een 'rustig woongebied' of een 'gemengd gebied'. De richtafstanden zoals opgenomen in de tabellen gelden standaard voor een 'rustig woongebied'. Voor een 'gemengd gebied' kunnen de richtafstanden met één stap/afstandsmaat omlaag worden gebracht.

Dit plan
In het geval van de binnenstad van Vianen is sprake van een 'gemengd gebied'. Dit heeft te maken met de sterke functiemenging van het gebied. Deze functiemenging is ook in het geldende bestemmingsplan Binnenstad vastgelegd. In de omgeving van het plangebied worden op basis van de bestemmingen 'Gemengd - 1' en 'Gemengd - 2' onder andere bedrijven in de milieucategorieën 1 of 2 mogelijk gemaakt.
Hierdoor kunnen de gegeven richtafstanden met één stap omlaag worden gebracht.

Binnen het plangebied zelf worden geen bedrijven mogelijk gemaakt. In de directe omgeving van het plangebied zijn diverse kleinschalige bedrijven aanwezig, waaronder een fotowinkel op Stalstraat 3 (milieucategorie 1) en een (voormalig) garagebedrijf aan de Stalstraat 5 (milieu-categorie 2). Op dit moment is het garagebedrijf weliswaar buiten werking, maar het zou wel weer in bedrijf genomen kunnen worden.
Wanneer uitgegaan wordt van het omgevingstype 'gemengd gebied' worden de volgende richtafstanden gehanteerd.

Bedrijvigheid	milieu- categorie	richtafstand 'rustige woonwijk'	richtafstand 'gemengd gebied'
fotowinkel	1	10 m	0 m
garagebedrijf	2	30 m	10 m

De kortste afstand tussen de nieuwe woningen en het voormalige garagebedrijf bedraagt circa 17 m. De afstand van de nieuwe woningen tot de fotowinkel is 0 m. Hiermee is aangetoond dat ter plaatse sprake is van een goed woon- en/of leefklimaat.

4.7 Bodem

De bodemkwaliteit is in het kader van de Wro van belang wanneer er sprake is van functieveranderingen en/of een ander gebruik van de gronden. De bodem moet geschikt zijn voor de functie. Mocht er een verontreiniging te verwachten zijn dan wel mocht deze feitelijk aanwezig zijn, dan dient inzichtelijk gemaakt te worden dat na vaststelling van het plan de beoogde oplossing om dit probleem aan te pakken (milieu)technisch haalbaar is en dat er voldoende budget beschikbaar is.

Dit plan
In het kader van het bestemmingsplan is door Ecosultancy een verkennend bodemonderzoek (NEN 5740/5707) en nader onderzoek asbest in bodem (NEN 5707) uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn weergegeven in de rapporten:

• Verkennend bodemonderzoek (NEN 5740/5707) en nader onderzoek asbest in bodem (NEN 5707) Brederodestraat 1 te Vianen gemeente Vianen. Versie D2, d.d. 19 december 2014;
• Nader bodemonderzoek (NTA 5755)Brederodestraat 1 te Vianen gemeente Vianen. Versie D1, d.d. 23 december 2014.
• Nader onderzoek asbest in bodem (NEN 5707) Brederodestraat 1 te Vianen gemeente Vianen. Versie D1, d.d. 22 december 2014;

De rapporten zijn als bijlagen 6, 7en 8 in deze toelichting opgenomen.

Verkennend bodemonderzoek (NEN 5740/5707) en nader onderzoek asbest in bodem (NEN 5707) Brederodestraat 1 te Vianen gemeente Vianen (bijlage 6)
Uit het rapport blijkt het volgende:

• Verkennend bodemonderzoek NEN 5740
  Het gehele perceel is verkennend onderzocht op basis van de strategie "verdachte locatie met diffuse bodembelasting en een heterogene verontreiniging op schaal van monsterneming" (VED-HE).
  De kleiige, puinhoudende bovengrond is plaatselijk matig tot sterk verontreinigd met lood. Ter plaatse van boorpunt 13/G14 is een sterk verhoogd loodgehalte aangetoond. Bij de boringen 04, 06/G05 en 09/G11 zijn matig verhoogde loodgehalten aangetoond. In de betreffende bodemlagen zijn respectievelijk aangetoond 511,4 mg/kg ds, 336,5 mg/kg ds, 468,3 mg/kg ds en 802,6 mg/kg ds. Thans is nog onduidelijk of de bodem van de onderzoekslocatie in grote lijnen te maken heeft met slechts enkele kernen met matig dan wel sterk verhoogde loodgehalten, of dat sprake is van een heterogene verontreinigingssituatie.
  Voor het overige zijn in de kleiige, puinhoudende bovengrond analytisch lichte verontreinigingen met metalen, OCB en PAK aangetoond. In de zandige puinhoudende bovengrond en in de kleiige puinhoudende ondergrond zijn lichte verontreinigingen aangetoond met enkele metalen.
  Het grondwater is licht verontreinigd met barium en nikkel.
  De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "heterogeen verdacht" kan worden beschouwd wordt, op basis van de lichte tot sterke verontreinigingen, bevestigd.
• Verkennend onderzoek asbest in bodem NEN 5707
  Er zijn op het maaiveld op de perceelsgrens met naburig perceel Stalstraat 5 enkele stukken asbestverdachte golfplaat (ASB-1) aangetroffen. De aangetroffen stukken zijn alle verzameld en meegenomen ten behoeve van analytisch onderzoek. Uit de laboratoriumbepalingen is gebleken dat het om asbesthoudend materiaal gaat. Aangenomen mag worden dat de stukken afkomstig zijn van het naburige pand, waarvan de dakbedekking bestaat uit golfplaat. Op de overige terreinendelen, waar het verkennend onderzoek asbest in bodem op is gericht, zijn geen asbestverdachte materialen op het maaiveld aangetroffen.
  In de bodem zijn zintuiglijk in de fractie > 16 mm geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Mede op basis van de overige bevindingen van onderhavig onderzoek, is het raadzaam geacht voor diverse terreindelen de zintuiglijke waarnemingen te bevestigen met analytisch onderzoek. Analytisch is in de fractie < 16 mm geen asbest aangetoond.
  Op basis van de onderzoeksresultaten wordt gesteld dat er, voor wat betreft de gedefinieerde onderzoekslocatie, geen aanleiding bestaat tot het uitvoeren van een nader onderzoek asbest in bodem. In geval van grondwerkzaamheden op de onderzoekslocatie behoeven er ten aanzien van asbest geen specifieke maatregelen te worden getroffen.
• Nader onderzoek asbest in bodem NEN 5707
  Er zijn op het maaiveld van de onderzoekslocatie (zuidwestelijke hoek van het perceel) diverse stukken plaatmateriaal (ASB-1 t/m ASB 4) aangetroffen. Het gaat om golfplaat (ASB-1) en vlakke plaat (ASB-2 en ASB-3) die asbesthoudend zijn. Het plaatmateriaal ASB-4 bevat geen asbest.
  Ter plaatse van de zuidwestelijke hoek van het perceel is bij het graven van de eerste sleuf (S01) al dermate veel asbesthoudend materiaal aangetroffen, dat de werkzaamheden zijn gestaakt om veiligheidsredenen. Hervatten van het onderzoek dient onder 3T-condities plaats te vinden.
  

Resumé
In de zuidoostelijke hoek van het perceel Brederodestraat 1 is sprake van dermate hoge asbestgehalten (circa 75 m2), dat vervolgacties in het kader van nader onderzoek asbest in bodem, onder verhoogde veiligheidcondities (3-T) plaats dienen te vinden. Voor de overige terreindelen van het perceel is geen aanvullend of nader onderzoek met betrekking tot de parameter asbest aan de orde.

Verder is op het gehele perceel Brederodestraat 1 sprake van matig verhoogde tot lokaal sterk verhoogde loodgehalten in de bodem. Formeel dient nader onderzoek plaats te vinden naar de aard en omvang van de matige en sterk verhoogde loodgehalten. Op basis van informatie van de omgevingsdienst ODRU is naar voren gekomen dat in de kern van Vianen vaak verhoogde loodgehalten worden aangetoond.
Om te achterhalen in hoeverre de op perceel Brederodestraat 1 aangetoonde loodgehalten als regionale achtergrondwaarden beschouwd mogen worden en hoe hiermee om te gaan in relatie tot de herontwikkelingsplannen, wordt overleg raadzaam geacht met het bevoegd gezag.

Nader bodemonderzoek (NTA 5755) Brederodestraat 1 te Vianen gemeente Vianen (bijlage 7)
Het nader bodemonderzoek (NTA 5755) is uitgevoerd naar aanleiding van de voorgenomen herontwikkeling en de (matige tot sterke) loodverontreinigingen in de bovengrond, die door Econsultancy tijdens een verkennend bodemonderzoek ter plaatse van enkele boringen zijn aangetoond.
Tijdens het verkennend onderzoek zijn in de zuidwestelijke hoek van het perceel sterke asbestconcentraties aangetroffen. Vervolgonderzoek (NEN5707) met betrekking tot deze parameter is in een separaat rapport beschreven. Het nader onderzoek (NTA 5575) beperkt zich enkel tot de parameter lood.

Uit het Nader bodemonderzoek (NTA 5755)  blijkt dat de bodem voornamelijk bestaat uit zwak tot matig zandige klei. De bovengrond is bovendien zwak tot matig humeus. Plaatselijk komt vanaf gemiddeld 1,0 m -mv een veenlaag voor. In de bovenste meter van de gehele onderzoekslocatie zijn in verschillende gradaties puindelen aangetroffen.
Lokaal is ook de diepere ondergrond puinhoudend. Verder zijn in het opgeboorde materiaal zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen. Ongeveer de helft van de boringen is op diepte gestaakt, waarschijnlijk wegens restanten van het kasteelterrein, zoals fundatiemuren.

Met betrekking tot de parameter lood is de puinhoudende bovengrond van het gehele perceel licht tot matig verontreinigd. De tijdens het verkennend onderzoek lokaal aangetoonde sterk verhoogde loodgehalte is in onderhavig onderzoek niet bevestigd. De aangetoonde loodgehalten bevinden zich onder de voor het gebied geldende achtergrondwaarde.
De vooraf gestelde hypothese, dat op basis van de regionale achtergrondwaarden, de bodem (matig) verhoogde loodgehalten bevat, op basis van de onderzoeksresultaten bevestigd. Gelet op de mate van verontreiniging en de meetdichtheid, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek.

Er is sprake van een historische verontreiniging, zodat saneren op basis van het zorgplichtbeginsel in relatie tot het bestaande gebruik niet aan de orde is. In relatie tot de voorgenomen herontwikkeling, is de in kaart gebrachte bodemkwaliteit niet per definitie geschikt voor het toekomstige gebruik.
Afhankelijk van de toekomstige inrichting (en gebruik) van de verschillende terreindelen, zal rekening gehouden moeten worden met het geschikt maken van de bodem voor de toekomstige inrichting.

Nader onderzoek asbest in bodem (NEN 5707) Brederodestraat 1 te Vianen gemeente Vianen (bijlage 8)
Aanleiding voor de uitvoering van het nader onderzoek zijn de resultaten van eerder verricht onderzoek dat door Econsultancy is uitgevoerd. Het nader onderzoek asbest heeft de volgende doelstellingen:

• het vaststellen of er sprake is van een verontreiniging met asbest in de bodem;
• het vaststellen van de globale omvang en het gemiddelde gehalte van de verontreiniging;
• het geven van uitsluitsel of er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging;
• het, indien noodzakelijk, maken van een inschatting van de milieuhygiënische risico's.
  

Resultaten
Op de onderzoekslocatie is in vier sleuven asbesthoudend materiaal opgegraven. In drie sleuven hiervan is sprake van een overschrijding van de interventiewaarde voor asbest. De asbestconcentratie is geheel te relateren aan de aanwezigheid van asbest in de fractie > 16 mm. In de fractie < 16 is analytisch geen asbest aangetoond.
De omvang van de hoeveelheid met asbest verontreinigde grond (concentratie > interventiewaarde in situ) wordt geraamd op 40 m3 (±65 m2 x gemiddeld 0,6 m). Op basis van de analyseresultaten en de zintuiglijke waarnemingen wordt gesteld dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging met asbest.
Op basis van de zintuiglijke waarnemingen en analyseresultaten wordt gesteld dat de met asbest verontreinigde grond afdoende is afgeperkt.

Gevalsdefinitie
De verontreiniging is gerelateerd aan de verontreinigde laag waarin zich bijmengingen met puin en asbest bevinden. Het geval is gesitueerd op het kadastrale perceel gemeente Vianen, sectie A, nummer 2306. Uit de milieuhygiënische beoordeling is gebleken dat er geen sprake is van onaanvaardbare humane risico's c.q. spoed.
Gelet op de mate van de asbestverontreiniging is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging conform de Wbb. Er is sprake van een bestaand geval van verontreiniging (ontstaan vóór 1 juli 1993) dat niet met spoed behoeft te worden gesaneerd.

Advies
Met het oog op herontwikkeling van de locatie wordt geadviseerd om een bodemsanering uit te voeren. Hiervoor dient een saneringsplan te worden opgesteld dat goedgekeurd dient te worden door het bevoegd gezag (provincie Utrecht). Mogelijk kan procedureel worden volstaan met een melding in het kader van het Besluit Uniforme Saneringen (BUS).

Asbestbevattende voegkit
Tot slot is door het onderzoeksbureau Amos onderzocht of in de bestaande kas in het verleden asbestbevattende voegkit is gebruikt. Uit het Analysecertificaat, zoals opgenomen in bijlage 9, blijkt dat in de gebruikte zwarte kit en stopverf geen asbest is aangetoond.

4.8 Water

Het plangebied ligt in stedelijk gebied en ligt binnen de beschermingszone van drinkwaterlocatie Vianen Hofplein met de bijbehorende boringsvrije zone en valt binnen de keurzone van de Zuiderlekdijk.

4.8.1 Drinkwaterwinning

Direct ten noorden van het plangebied bevindt zich de drinkwaterlocatie Vianen Hofplein.
In de (herijkte) Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV 2013, herijkt 2016) is deze aangeduid als 'beschermingszone drinkwaterwinning'. Een deel van het plangebied valt binnen deze beschermingszone. Op grond hiervan moet in het bestemmingsplan rekening worden gehouden met het waterwinbelang bij functiewijziging en moet worden aangegeven hoe hiermee rekening is gehouden.

Afbeelding - Ligging beschermingszone drinkwaterwinning Vianen (bron: PRV 2015)

Rondom de drinkwatervoorziening Vianen ligt een boringsvrije zone. Boringsvrije zones hebben een ondergrond met een aaneengesloten slecht-doordringbare kleilaag waaronder zich de filters voor de waterwinning bevinden.

Afbeelding – ligging boringsvrije zone rondom drinkwatervoorziening Vianen

Zoals uit bovenstaande afbeelding blijkt beslaat de boringsvrije zone een groot deel van het bestaand stedelijk gebied van Vianen. De bescherming van de boringsvrije zone vindt plaats via de Provinciale milieuverordening.
Binnen de boringsvrije zone gelden beperkingen om het grondwater te beschermen en dan vooral de afdekkende kleilaag van het watervoerende pakket, ten aanzien van boorputten, grond- en funderingswerken op een diepte van 40 m of meer.

Dit plan
Ten noorden van het plangebied ligt de drinkwaterlocatie Vianen Hofplein. Tot voor kort werd aangenomen dat deze drinkwaterwinning zou worden gesloten en vervangen door de drinkwaterlocatie Vianen Panoven. Bij het halfjaarlijks nutsbedrijvenoverleg heeft OASEN recentelijk laten weten de intentie te hebben om de nieuwe drinkwaterlocatie Vianen Panoven niet door te laten gaan en dat zodoende de bestaande drinkwaterlocatie aan het Hofplein in bedrijf zal blijven.
Behoud van de kwaliteit van het drinkwater is belangrijk. In de planvorming wordt rekening gehouden met het waterwinbelang. De geplande woonfunctie heeft geen negatieve gevolgen voor de waterwinfunctie. Het merendeel van de gronden binnen het waterwingebied behoudt de tuin-bestemming. Het waterwingebied wordt op de verbeelding vastgelegd en in de planregels beschermd.

De bescherming van dit grondwaterbeschermingsgebied vindt plaats via de Provinciale milieuverordening 2013. Binnen de boringsvrije zone gelden beperkingen om het grondwater te beschermen en dan vooral de afdekkende kleilaag van het watervoerende pakket, ten aanzien van boorputten, grond- en funderingswerken op een diepte van 40 m of meer.

4.8.2 Waterlopen

De functie en de bescherming van watergangen is vastgelegd in de Legger Wateren van Waterschap Rivierenland. Rond het plangebied bevinden zich enkele B-watergangen.

Afbeelding - ligging en functie van de waterlopen binnen het plangebied De waterlopen zijn weergegeven in het bruin. De bijbehorende kernzone (tweedimensionale contour van de watergang) is weergegeven in lichtgroen.. (Bron: Leggerkaart WSRL)

De ligging van de waterlopen zijn aangegeven in voorgaande afbeelding. B-watergangen zijn van secundair belang voor het waterbeheer en dienen door de aangrenzende eigenaren te worden onderhouden. Aan weerszijden van de kernzone (tweedimensionale contour van een watergang) is een beschermingszone van 1 meter breed vastgelegd om de toegankelijkheid voor inspectie van de watergang te garanderen.

Dit plan
Het plangebied ligt niet binnen de beschermingszones van de nabijgelegen watergangen. Naar aanleiding van dit plan wordt geen extra oppervlaktewater gecreëerd. Nadelige gevolgen voor of door het oppervlaktewatersysteem in de omgeving zijn niet te verwachten.

4.8.3 Riolering en waterkwaliteit

Het rioleringsstelsel in de binnenstad is ooit ontworpen als een zogenoemd gemengd stelsel wat inhoudt dat de inzameling van vuil- en hemelwater plaats vindt in één hoofdriool. Naast het vuil- en regenwater uit de binnenstad wordt ook het rioolwater van de Buitenstad en de wijk Zederik, met behulp van een pompgemaal, op dit stelsel geloosd.

Het rioleringsstelsel van de binnenstad loost, via een pompgemaal in het Klooster en een persleiding onder het Merwedekanaal door, zijn rioolwater op de riolering in de wijk De Hagen, om vervolgens middels een gemaal bij het Hazelaarplein verpompt te worden naar de zuivering van het Waterschap Rivierenland in de uiterwaard waar het gezuiverd wordt. Het gemengde rioleringsstelsel van de binnenstad van Vianen is grotendeels in de zeventiger jaren vervangen omdat dit te veel mankementen vertoonde.

Als bij grote hoeveelheden regenwater het water niet snel genoeg kan worden afgevoerd naar de zuivering, kan dit leiden tot wateroverlast op de straten. Om deze overlast te beperken kent het stelsel een drietal overstorten op de Stadsgracht, namelijk bij de Spekdam, het Klooster en de Molenstraat.
De redelijk frequente overstortingen veroorzaakten een sterke verontreiniging van het oppervlaktewater van de stadsgracht. In de jaren negentig werd, als gevolg van de strengere milieueisen, de hoeveelheid te lozen rioolwater op de stadsgracht aan banden gelegd. Hiervoor werd in het Klooster een groot bergbezinkriool aangelegd om de bergingscapaciteit van de riolering in de binnenstad te vergroten. Daarnaast zorgt een inlaatgemaal bij de Lijnbaan ervoor dat er bij een overstorting van de riolering op de stadsgracht vers water vanuit het Merwedekanaal wordt ingelaten om zo het overstortwater snel te verdunnen.

Ondanks de hierboven vermelde inspanningen hebben de buien als gevolg de klimaatveranderingen steeds grotere intensiviteit gekregen waardoor er in het centrum wederom sprake is van wateroverlast op maaiveld- en grondwaterniveau.
Hierdoor zal de gemeente Vianen, bij komende reconstructies van de openbare ruimte of andere bouwactiviteiten het huidige rioleringsstelsel van lieverlee ombouwen naar een gescheiden stelsel. In het oostelijke deel van de binnenstad is in dat kader bij reconstructies het nodige verhard oppervlak afgekoppeld.

Het rioleringsbeleid voor de binnenstad is er dan ook op gericht om de wateroverlast in de toekomst sterk te reduceren of zelfs te voorkomen. Dit zal inhouden dat bij reconstructiewerken of andere bouwactiviteiten het verhard oppervlak zoveel mogelijk af te koppelen. Hiervoor zullen nieuwe riolen en overstorten aangelegd moeten worden.

Dit plan
Dit bestemmingsplan maakt extra woningen mogelijk. Totaal is er 400 m2 aan bestaande verharding/bebouwing aanwezig. Door de beoogde nieuwbouw neemt de verharding/bebouwing met circa 535 m2 toe. De parkeerplaats wordt net als het toegangspad naar de woningen voorzien van een half verharding (open graskeien resp. grind). Er wordt in het plangebied geen extra oppervlakte water mogelijk gemaakt.

Hemelwater afkomstig van daken en wegverharding wordt gescheiden ingezameld en verwerkt. Er komen geen kelders onder de woningen. Het hemelwater van daken kan worden vastgehouden en ter plaatse worden geborgd door middel van bijvoorbeeld infiltratie. Hiervoor zullen, gezien de Viaanse ondergrond, voorzieningen moeten worden getroffen. Het plan zal 'grondwaterneutraal' worden ontwikkeld. Ingrepen voortkomend uit dit plan zullen geen bodemlagen aantasten als gevolg waarvan het grondwatersysteem verandert.
Het is de bedoeling van de initiatiefnemer om het Waterschap te betrekken bij de verdere planvorming om tot passende maatregelen op het gebied van waterretentie te komen. Een eerste overleg daarover is al gepland.

Het plan heeft dan ook geen nadelige gevolgen voor waterafhankelijke natuur. Vanuit het plangebied wordt geloosd op het aanwezige rioolstelsel. Er zal er niet geloosd worden op het oppervlaktewater.
Het plan veroorzaakt geen nadelige gevolgen voor of door het oppervlaktewatersysteem in de omgeving.

4.8.4 Waterkeringen

Het plangebied wordt beschermd voor het rivierwater (de Lek) door de primaire waterkering de Zuiderlekdijk (Ringdijk/Zomerdijk). Op deze waterkeringen is de Keur van Waterschap Rivierenlanden van toepassing. Bouw- en graafwerkzaamheden binnen deze zones dienen voorgelegd te worden aan de beheerder van de waterkering (hiervoor is ontheffing van de Keur noodzakelijk). Daarmee wordt voorkomen dat de veiligheid van de waterkering wordt geschaad.

De ligging van de waterkering en de keurzoneringen zijn weer gegeven in navolgende afbeeldingen.

Afbeelding - overzicht keurzoneringen uit de Legger primaire waterkeringen van Waterschap Rivierenlanden (Bron: Leggerkaart WSRL)

Met ingang van 1 oktober 2012 geldt op grond van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) een instructie ten aanzien van de wijze van bestemmen van de waterkering (kernzone) en de bijbehorende beschermingszones. Voor de beschermingszones geldt dat zowel de (binnen-)beschermingszone als de buitenbeschermingszone in bestemmingsplannen moeten worden opgenomen. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen de wijze van bestemmen van de kernzone (Waterstaat - Waterkering) en de beschermingszones. De beide beschermingszones worden nu opgenomen als 'vrijwaringszone':

• de (binnen-)beschermingzone (conform Legger) krijgt de aanduiding 'Vrijwaringszone-dijk-1' (met regels, zoals bij kernzone);
• de buitenbeschermingszone (conform Legger) krijgt de aanduiding 'Vrijwaringszone-dijk-2' (zonder regels = attentiefunctie).

Een en ander is ook als zodanig bestemd in het geldende bestemmingsplan Binnenstad.

Dit plan
Uit de afbeelding blijkt dat het plangebied in de buitenbeschermingszone ligt. Hier gelden vanuit de keur beperkingen ten aanzien van het verrichten van afgravingen en seismisch onderzoek, het plaatsen van werken met een overdruk van 10 bar en het hebben van explosiegevaarlijk materiaal/inrichtingen. In navolging van het geldende bestemmingsplan Binnenstad wordt de beschermingszone 'Vrijwaringszone-dijk-2' opnieuw ter attentie op de verbeelding aangeduid. De gebiedsaanduiding beperkt de onderliggende nieuwe bestemmingen niet.

4.9 Flora en fauna

De bescherming van gebieden is geregeld via de Natuurbeschermingswet 1998 of via bestemmingsplannen van de gemeenten. De Natuurbeschermingswet bepaald wat er wel en niet mag in de beschermde natuurgebieden. Activiteiten die mogelijk negatieve gevolgen kunnen hebben voor de natuurwaarden mogen niet plaatsvinden zonder vergunning. Verder is iedereen verplicht zorgvuldig om te gaan met natuurgebieden, de zogenaamde zorgplicht.
In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de (mogelijke) natuurwaarden. Daartoe wordt onderscheid gemaakt in:

• gebiedsbescherming;
• soortenbescherming.

Dit plan
In het kader van het bestemmingsplan is door BugelHajema een advies met betrekking tot de mogelijk aanwezige natuurwaarden opgesteld. Het advies is weergegeven in het rapport 'Advies Natuurwaarden Blauwpoort te Vianen' (nr. 225.10.50.00.00, d.d. 6 oktober 2014). Het rapport is als bijlage 10 in deze toelichting opgenomen.

Beschermde gebieden
Uit het onderzoek blijkt dat beschermde gebieden in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 en het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid op ruime afstand van het plangebied liggen. Gezien de aard van het ruimtelijke plan zijn geen negatieve effecten op deze gebieden te verwachten.
Voor deze activiteit is daarom geen vergunning op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 nodig. De activiteit is op het punt van natuur niet in strijd met de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013.

Beschermde soorten
Uit het onderzoek komt naar voren dat het plangebied een beperkte natuur-waarde kent. Desondanks zijn binnen het plangebied beschermde soorten aanwezig en te verwachten. In het kader van de Flora- en faunawet zijn de navolgende aspecten van belang.

• Vleermuizen
  Op 17 juni en 15 juli 2014 is een vleermuisinventarisatie uitgevoerd. Voor wat betreft de bebouwing in het plangebied zijn er geen verblijfplaats indicerende waarnemingen gedaan. De bebouwing zonder spouw en Oude Hollandse pannen, welke niet sluitend liggen (geen stabiel klimaat), maakt samen met voorgaande bevindingen dat vleermuizen ook niet op een ander moment van het jaar in de bebouwing zullen verblijven.
  Waarschijnlijk is in de bebouwing ten noorden van het plangebied (Hoflaan 28) een verblijfplaats van gewone dwergvleermuis aanwezig. Als gevolg van de voorgenomen ontwikkelingen wordt op deze mogelijke verblijfplaats geen verstoring verwacht. Door de ontwikkelingen zal het foerageergebied voor vleermuizen binnen het plangebied veranderen, maar niet verloren gaan. Gewone dwergvleermuis is in bebouwde gebieden een algemene soort. Daarnaast is in de omgeving veel foerageergebied voor deze soort aanwezig.
  Ten aanzien van vleermuizen worden er geen verbodsovertredingen verwacht. Een aanvullend onderzoek wordt niet nodig geacht.
  
• Gierzwaluw en huismus
  Op basis van veldonderzoek is naar vorengekomen dat in de bebouwing die aan de zuidzijde aan het plangebied grenst twee jaarrond beschermde nestplaatsen van gierzwaluw aanwezig zijn. Het betreft een grotendeels blinde bakstenenmuur van een bouwlaag hoog. De nestplaatsen bevinden zich achter de omlijsting van de dakrand. Bij het huidige bouwplan blijven deze nestplaatsen intact en functioneel. Indien echter tijdens het broedseizoen van gierzwaluw nabij deze nestplaatsen werkzaamheden plaatsvinden kunnen de nestplaatsen worden verstoord. Ter plaatse zal daarom in eerste instantie buiten het broedseizoen moeten worden gewerkt. Het broedseizoen van de gierzwaluw loopt van half april tot en met half augustus. Bij werkzaamheden tijdens het broedseizoen zal een werkvrijezone rond de nestplaatsen in acht genomen moeten worden. Indien verstoring (of vernietiging) van de nestplaatsen onoverkomelijk is zal onderzocht moeten worden of hiervoor een ontheffing van de Flora- en faunawet (of een verklaring van geen bedenkingen in het kader van een omgevingsvergunning) kan worden verkregen.
  De aanwezigheid van nestplaatsen van gierzwaluw nabij het plangebied biedt goede kansen voor het succesvol realiseren van nieuwe nestplaatsen in of aan de nieuwbouw. Gierzwaluwen nestelen graag in de nabijheid van elkaar. In gevels kunnen speciale neststenen worden ingemetseld of onder overstekken/dakgoten kunnen speciale nestkasten worden opgehangen.
  
• Broedvogels algemeen
  Verspreid over het plangebied kunnen vogels in de bomen en struiken tot broeden komen. Alle inheemse vogelsoorten zijn streng beschermd. Voor de broedvogels binnen het plangebied, anders dan gierzwaluw, geldt dat de nesten alleen beschermd zijn als ze in gebruik zijn ten behoeve van het uitbroeden van de eieren en het grootbrengen van de jongen, dus tijdens het broedseizoen. Voor het verstoren en vernietigen van in gebruik zijnde nesten kan in eerste instantie geen ontheffing worden verkregen. Bij de planning en uitvoering van de inrichtingswerkzaamheden dient daarom voldoende rekening te worden gehouden met het broedseizoen van vogels om zo een verbodsovertreding van de Flora- en faunawet te voorkomen.
  

Uitvoerbaarheid
Uit het onderzoek naar effecten op beschermde natuurgebieden blijkt dat de aanwezige natuurwaarden geen belemmeringen vormen. Het is aan het bevoegd gezag om de visie dat er geen sprake zal zijn van negatieve effecten op beschermde gebieden en een noodzaak tot vergunningen te bevestigen.
Indien de initiatiefnemer/uitvoerder bij de planning en uitvoering van de werkzaamheden voldoende rekening houdt met broedvogels, kan een verbods-overtreding ten aanzien van broedvogels (artikel 11 en 12 van de Flora- en faunawet) worden voorkomen. Een ontheffing van de Flora- en faunawet is op voorhand niet nodig. Met in achtneming van voorgaande vormt de Flora- en faunawet geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.10 Verkeer en parkeren

Bij de aspecten verkeer en parkeren gaat het er om dat het plangebied goed bereikbaar is, er geen onveilige verkeerskundige situaties ontstaan, de goede doorstroming op de doorgaande weg gehandhaafd blijft en er voldoende parkeergelegenheid in het plangebied aanwezig is.
Wat betreft parkeren wordt opgemerkt dat verspreid over de binnenstad diverse parkeerterreinen aanwezig zijn. Voor grote delen van de binnenstad moet binnen de blauwe zone gedurende de winkeltijden een parkeerschijf worden gebruikt (maximale parkeerduur 1,5 uur) op de algemene parkeerplaatsen.

Dit plan
Het plan betreft maximaal 7 woningen (3 vrijstaande en 4 tussen-/hoekwoningen) waarbij centraal geparkeerd zal worden door bewoners en hun bezoekers. De bereikbaarheid van het plangebied verandert met de nieuwbouw niet wezenlijk. Er blijft sprake van één inrit vanaf de Stalstraat/Brederodestraat.

Parkeren
Met betrekking tot parkeren wordt voldaan aan de gemeentelijke 'parkeernormen gezinswoningen', zoals opgenomen in de 'Nota parkeernormen'. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen woningen in het centrum/binnenstad en de rest van de bebouwde kom. Voor het plangebied komt dit neer op de volgende parkeerbehoefte:

Functie				Aantal	Parkeernorm (centrum)	Berekening	Totaal
Wonen duur				3	1,8 per woning	1,8 x 3	5,4
Wonen midden				2	1,5 per woning	1,5 x 2	3,0
Wonen goedkoop				2	1,3 per woning	1,3 x 2	2,6
Totaal				11,0

Uit bovenstaande berekening blijkt een parkeerbehoefte van 11 parkeerplaatsen. In de voorgestelde verkaveling wordt voorzien in 14 centrale parkeerplaatsen. Dit aantal ligt boven de berekende parkeerbehoefte.
Als de mogelijkheid voor het realiseren van een hospice wordt benut in plaats van twee woningen, neemt de parkeerbehoefte iets toe. Uitgaande van een maximum behoefte van 0,7 parkeerplaats per bed/wooneenheid komt dit neer op 2,8 parkeerplaatsen inclusief de parkeerbehoefte voor het personeel (CROW-publicatie 317, 2012). Deze toename blijft binnen de marge die het plan biedt.

In het bestemmingsplan wordt voorzien in een centrale parkeerterrein (aangeduid binnen de bestemming 'Tuin'). In de planregels is de realisatie van voldoende parkeerplaatsen als voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Verkeersgeneratie
Met betrekking tot verkeersgeneratie wordt getoetst aan de CROW-kencijfers zoals beschreven in de publicatie 'ASVV, Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom' (CROW, d.d. december 2012).

Minimale verkeersgeneratie

Functie				Aantal	Verkeersgeneratie (minimaal)	Berekening	Totaal
Wonen				3 koop, vrijstaand	7,5 per woning	7,5 x 3	22,5
Wonen				4 koop, tussen/hoek	6,8 per woning	6,8 x 4	27,2
Totaal				49,7

Maximale verkeersgeneratie

Functie				Aantal	Verkeersgeneratie (maximaal)	Berekening	Totaal
Wonen				3 koop, vrijstaand	8,3 per woning	8,3 x 3	24,9
Wonen				4 koop, tussen/hoek	7,6 per woning	7,6 x 4	30,4
Totaal				55,3

Uit bovenstaande berekening blijkt dat het totaal aantal verkeersbewegingen per weekdagetmaal varieert tussen de 50 en 56. Daarbij wordt opgemerkt dat er feitelijk sprake is van een bestaande woning, waardoor de extra toename varieert tussen de 43 en de 47 verkeersbewegingen per weekdag-etmaal. De woningen zullen via de route Stalstraat/Brederodestraat worden ontsloten.

Aangenomen wordt dat, gezien het beperkte aantal extra verkeersbewegingen, het plan niet zal leiden tot capaciteitsproblemen.

4.11 Duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.
De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

• 1. voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte;
• 2. kan binnen bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio in de behoefte worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• 3. wanneer blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld (m.a.w. zorgen voor optimale inpassing en bereikbaarheid).
  

De voorgenomen woningbouw in het onderhavige plangebied sluit aan bij de uitgangspunten van de 'ladder voor duurzame verstedelijking':

• 1. Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 6 extra woningen. Uit jurisprudentie blijkt dat in het geval van 8 woningen er nog sprake is van een kleinschalige ontwikkeling. Het plan voorziet derhalve niet in een stedelijke ontwikkeling waarvoor de Ladder voor Duurzame ontwikkeling in acht dient te worden genomen.
  Uit het 'Programma Wonen 2015 - 2025' blijkt dat, gezien de lopende en aankomende woningbouwprojecten en Hoef & Haag, er geen sprake is van overcapaciteit voor eventuele nieuwe ontwikkelingen. De lopende projecten die in het Programma Wonen 2015-2025 zijn benoemd (peildatum 2014) bevinden zich in een vergevorderd stadium. Echter betreft het telkens een prognose; projecten kunnen veranderen. Uit het programma blijkt dat voor een deel van de nieuwe, nog vrij te ontwikkelen projecten (zoals Sluiseiland, Monikkenhof) de capaciteit nog niet bekend is.
  De voorgenomen nieuwbouw (6 extra woningen) op de Blauwpoort levert een positieve bijdrage aan de gemeentelijke Toekomstvisie, in het bijzonder aan de pijler 'wonen'. Uit het woonwensenonderzoek blijkt dat de Oude Stad het hoogste gewaardeerd wordt. Met het woningbouwproject neemt de woonfunctie in de binnenstad toe. Met de realisatie van woningen op De Blauwpoort wordt een bijzonder woongebied gerealiseerd op een unieke binnenstedelijke locatie, op loopafstand van veel dagelijkse voorzieningen.
  De gemeente heeft zich achter dit woningbouwproject geschaard. Dit betekent dat het project in de nieuwe planning als lopend project zal worden opgenomen en regionaal afgestemd.
• 2. de onderhavige locatie betreft bestaand stedelijk gebied. De woningen worden gebouwd binnen het geheel van het Beschermd Stadsgezicht. De bouw van de woningen levert hier een positieve bijdrage aan.
• 3. stap 3 is in onderhavig geval niet van toepassing. Desondanks is ook hier gezorgd voor een zorgvuldige inpassing en een goede bereikbaarheid.

Geconcludeerd wordt dat in onderhavige situatie sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling.

4.12 Klimaat, energie en duurzaam bouwen

Lente-akkoord Energiezuinige Nieuwbouw
Het Lente akkoord Energiezuinige Nieuwbouw (d.d. 22 april 2008, herijking d.d. 28 juni 2012) is een afspraak tussen de Rijksoverheid (Ministerie van Binnenlandse zaken, VROM) en marktpartijen (Bouwend Nederland, NEPROM, NVB en AEDES) om op korte termijn steeds energiezuiniger te gaan bouwen rekening houdend met het klimaat, eindige brandstoffen en woonlasten.

De volgende ambities zijn afgesproken:

• In 2015 zijn de nieuwbouwwoningen die we realiseren 50% energiezuiniger dan volgens de bouweisen van 2007.
• In 2015 is het commercieel vastgoed dat we realiseren 50% energiezuiniger dan volgens de bouweisen van 2007.

Vanaf 2020 is het realiseren van energieneutrale gebouwen met het tekenen van het Lente akkoord afgesproken (EPC= 0,0). Let wel: dit geldt alleen voor gebouwgebonden energie. Gebruikersenergie is hierin niet meegenomen.

Bestaande bouw
Het energielabel is verplicht bij verkoop en nieuwe verhuur van alle gebouwen zoals woningen, kantoren, winkels, scholen en ziekenhuizen. Een energielabel laat zien hoe zuinig een gebouw is.

Wettelijk toetsingskader
Per 1 januari 2015 is het bouwbesluit gewijzigd en zijn de eisen ten aanzien van duurzaamheid aangescherpt. De eisen voor nieuwbouw zijn als volgt:

• 1. Minimale isolatiewaarden (Rc) voor dichte uitwendige scheidingsconstructies, per onderdeel van de schil - 4,5 voor gevel, 6 voor het dak en 3,5 voor de vloer;
• 2. Een maximale U-waarde van 1,65 voor ramen (glas en kozijn) en deuren; 
• 3. Een maximale EPC waarde afhankelijk van het type gebouw. De EPC dient berekent te worden middels de EPG-methodiek. Voor woningen geldt een EPC van 0,4.
• 4. Een Milieuprestatie Gebouw (MPG). Deze verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen met nevenfuncties groter dan 100 m2.
  

Energie (EPC)
De rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw. De energie efficiëntie wordt uitgedrukt in de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Vanaf 1 januari 2015 geldt voor woningen een wettelijke EPC van 0,4. In 2020 wordt deze verder aangescherpt en streeft men naar een EPC = 0,0. Bij een EPC van 0 is een gebouw energieneutraal.

Milieuprestatie Gebouw (MPG)
Vanuit het Bouwbesluit geldt de verplichting om bij de aanvraag omgevingsvergunning bouwen een berekening aan te leveren van de Milieuprestatie van een gebouw. De verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen(groter dan 100 m2) met nevenfuncties.

Aandachtspunt
Onderhavig project betreft zowel de nieuwbouw van woningen als renovatie hiervan. Bij renovatie gelden bovenstaande eisen niet en geldt de eis dat er voldaan dient te worden aan het rechtens verkregen niveau. Alleen als er sprake is van een ingrijpende renovatie waarbij de schil van de bebouwing voor het merendeel aangepast wordt zullen de eisen inzake isolatie ook gelden.

Hoe te voldoen
Toetsing ten aanzien van het wettelijk kader vindt plaats in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen. Om te voldoen aan punt 1 t/m 3 dient er bij de aanvraag omgevingsvergunning een EPC-berekening aangeleverd te worden. Voor de MPG kan er gekozen worden voor het indienen van een SBK-bewijs of voor het uitvoeren van een berekening met bijvoorbeeld GPR-gebouw. Voor GPR-gebouw is een gratis licentie beschikbaar via de Omgevingsdienst.

Provinciaal beleid
Het provinciaal beleid is vastgelegd in de Provinciaal Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028. In dit beleid wordt ingegaan op ruimtelijke maatregelen inzake de klimaatverandering en anderzijds energiebesparing door het gebruik van duurzame energiebronnen te stimuleren. Het beleid is gericht op het stimuleren hiervan bij ruimtelijke ontwikkelingen. Ingezet wordt op het ruimtelijk mogelijk maken van opwekking en distributie van duurzame energie.

Daarnaast geldt de provinciale ambitie om in 2040 klimaatneutraal te zijn. Hierbij gaat het om zowel CO2-reductie alsook het onafhankelijk zijn van de beperkt beschikbare fossiele brandstoffen. Bij gebiedsontwikkelingen wordt daarom gestreefd naar zelfvoorzienendheid voor energie. Om deze reden geldt bij verstedelijking, renovatie, herstructurering, transformatie en uitbreiding de voorwaarde dat omschreven wordt op welke wijze invulling wordt gegeven aan energiebesparing en de inzet van duurzame energie.

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (4 februari 2013) behorende bij de structuurvisie is dan ook (in artikel 3.1 lid 3) als eis aan ruimtelijke plannen opgenomen dat binnen het stedelijk gebied de toelichting op het ruimtelijk plan een beschrijving bevat van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Tot ruimtelijke plannen behoren onder meer bestemmingsplannen, beheersverordeningen, of afwijking hiervan via omgevingsvergunning. Onderhavig plangebied behoort tot het stedelijk gebied, de provinciale eis is dan ook van toepassing.

Gemeentelijk beleid
De (landelijke) overheid stimuleert duurzaam bouwen door steeds strengere eisen te stellen aan de energieprestatie van gebouwen. Zij streeft naar het energieneutraal bouwen in 2020 (EPC=0). Naast wettelijke eisen stimuleren veel gemeenten duurzaam bouwen door gemeentelijk beleid op te stellen. In dit kader is op 2 juli 2013 de “Herijking uitvoering duurzaamheidbeleid Vianen” vastgesteld.
Dit houdt in dat de gemeente Vianen de volgende ambities nastreeft:
Score GPR gebouw van gemiddeld 7 met minimaal een 8 voor energie. Na aanscherping van de EPC norm vanaf 2015 minimaal een 9 voor energie; Streefnorm van gemiddeld een 8 voor GPR Stedenbouw (niet verplichtend).

GPR-Gebouw: Het instrument GPR Gebouw vertaalt concrete maatregelen in een prestatiescore voor duurzaam bouwen. Het is een hulpmiddel om duurzaamheidambities van tevoren te bepalen. Om een bepaalde GPR Gebouw score te bereiken zijn er veel verschillende mogelijkheden die zelf te bepalen zijn door de bouwende partij. Scores variëren van 0 t/m 10, GPR Gebouw is geschikt voor zowel bestaande bouw als nieuwbouw en opgebouwd uit vijf verschillende thema's: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde (GPR Gebouw versie 4.2).

Vianen heeft het duurzaam bouwen instrument GPR Gebouw® aangeschaft. In het instrument wordt onderscheid gemaakt in de thema's energie, milieu, gebruikskwaliteit, gezondheid en toekomstwaarde. Gebouwontwerpen kunnen getoetst worden aan een van te voren bepaald ambitieniveau door de maatregelen in te voeren in het online instrument GPR Gebouw®. De gemeente stelt het instrument kosteloos beschikbaar voor ontwikkelaars, architecten, bouwers e.d.

Hoe te voldoen
Toetsing aan het gemeentelijk beleid vindt plaats in de fase aanvraag omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen op basis van een berekening met de tool GPR gebouw.

Aanbod gemeente
Het gebruik van GPR gebouw wordt gratis door de gemeente beschikbaar gesteld. Hiermee kan initiatiefnemer inzicht verkrijgen in de kansen voor duurzaamheid en kan tevens voldaan worden aan de wettelijke vereiste inzake de MPG score. Voor een licentie kan contact opgenomen worden met de Omgevingsdienst regio Utrecht.

4.13 Kabels en leidingen

Er zijn geen gegevens bekend over kabels en/of leidingen binnen het plangebied, of in de directe omgeving van het plangebied, die ruimtelijke relevant zijn en een doorwerking dienen te hebben in dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Wijze van bestemmen

5.1 Juridisch opzet

Het bestemmingsplan De Blauwpoort is een herziening binnen het geldende bestemmingsplan Binnenstad. Vanwege het historische karakter van het gebied is ook hier sprake van een gedetailleerd bestemmingsplan. Deze planvorm maakt het mogelijk de gewenste functies en gewenste bouwmassa in het plangebied te voorzien van een gedetailleerde bestemmingsregeling waardoor de ruimtelijke kwaliteit in het gebied als zodanig kan worden verkregen en behouden.

Het bestemmingsplan bestaat volgens artikel 3.1.3. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) feitelijk uit de volgende (juridisch bindende) onderdelen:

• geometrische plaatsbepaling van het plangebied en de daarin aangewezen bestemmingen, de verbeelding;
• een beschrijving van die bestemmingen, waarbij per bestemming het doel of de doeleinden worden aangegeven, de regels.
  

Toelichting
Zoals bepaald in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening gaat het plan vergezeld van een toelichting. Dat betekent dat deze toelichting formeel geen deel uitmaakt van het plan en geen juridisch bindende werking heeft.

Verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen en zijn diverse bepalingen, onder andere betreffende hoogtematen en functietoedeling, in beeld gebracht. Ook zijn aanduidingen opgenomen, waar dat nodig is om binnen een bestemming een specifieke regeling mogelijk te kunnen maken.

Regels
De opbouw van de regels is, conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 als volgt:

• omschrijving van gehanteerde begrippen en de wijze van meten (Hoofdstuk 1 Inleidende regels);
• de bestemmings-, gebruiks- en bouwregels per bestemming (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels);
• algemene regels betreffende onder meer gebruik, bouwen en afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden (Hoofdstuk 3 Algemene regels);
• overgangsrecht en slotregel (Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels).

5.2 Planregels

5.2.1 Inleidende regels

Om te voorkomen dat er discussie ontstaat over de interpretatie van de regels bestaan de Inleidende regels uit begripsbepalingen en de wijze van meten:

• in de 'Begrippen' (artikel 1) wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als gehanteerde begrippen niet in deze lijst voorkomen, dan geldt daarvoor de betekenis in het normale spraakgebruik;
• in de 'Wijze van meten' (artikel 2) is bepaald hoe de in het plan gehanteerde maten, zoals de goothoogte, bouwhoogte en oppervlakte van bouwwerken, worden gemeten.

5.2.2 Tuin

Zowel de privé-tuinen als het gemeenschappelijke particuliere terrein zijn bestemd als 'Tuin'. Binnen de bestemming 'Tuin' zijn in principe geen gebouwen toegestaan. Uitzondering hierop vormt de gemeentelijke standaard regeling voor erkers en ingangspartijen.
De centrale parkeerplaats voor de nieuwe woningen is op de verbeelding binnen de tuinbestemming specifiek aangeduid.

5.2.3 Verkeer - Verblijfsgebied

Hoewel de centrale ontsluitingsroute het plangebied in particulier eigendom is, is het als 'Verkeer - Verblijfsgebied' bestemd. Hiermee wordt gewaarborgd dat de zichtlijn vanaf de Stalstraat/Lombardstraat in stand blijft.

In vergelijking met 'Verkeer - Verblijfsgebied'-bestemming uit het bestemmingsplan Binnenstad zijn de toegestane functies aangepast aan de sfeer van het plangebied. Zo zijn er binnen de bestemming géén uitstallingen voor winkels en terrassen voor horeca toegestaan, net zo min als evenementen.

5.2.4 Wonen

De bestaande en de nieuwe woningen hebben de bestemming 'Wonen' gekregen. Met de bestemming 'Wonen' is, passend binnen de beschermende bepalingen vanwege het beschermd stadsgezicht, aangesloten op de gemeentelijke standaardregeling voor wonen.

De woningen worden gerealiseerd in het bouwvlak. Deze mag volledig worden bebouwd, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven. In het bestemmingsplan wordt geen onderscheid gemaakt tussen grondgebonden woningen en gestapelde woningen. Om het aantal extra woningen te borgen is op de verbeelding het aantal woningen per bouwvlak gemaximeerd. Met de functie-aanduiding 'zorgwoning' wordt op de verbeelding aangegeven waar de vestiging van een hospice mogelijk is. Op de verbeelding zijn de maximum goot- en bouwhoogte van de bestaande en nieuwe woningen aangegeven.
Buiten het bouwvlak wordt met een bebouwingspercentage in de planregels aangegeven hoeveel aan-, of uitbouwen en bijgebouwen gerealiseerd mogen worden opgericht. Zo wordt het mogelijk om naast de toegangspoort een centrale berging te bouwen.

Beroep en bedrijf aan huis
De woning mag mede worden gebruikt voor een beroep of bedrijf aan huis. Om zeker te stellen dat de woonfunctie daardoor niet wordt verdrongen is voorgeschreven dat daartoe niet meer dan 25% van de vloeroppervlakte mag worden aangewend tot een maximum van 100 m² brutovloeroppervlakte. Van belang is ook dat de beroeps- of bedrijfsactiviteiten door de gebruiker van de woning zelf moeten worden uitgeoefend.
In de woonomgeving zijn uitsluitend beroeps- en bedrijfsactiviteiten toegestaan die weinig milieubelasting met zich meebrengen. Daartoe zijn ze gekoppeld aan de 'Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis'.

5.2.5 Waarde - Archeologie - 1

Voor het gehele plangebied is sprake is van hoge archeologische waarde. Overeenkomstig de rest van het gemeentelijk grondgebied hebben de gronden naast de hoofdbestemming ook de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1' (zie paragraaf 4.2.4).

Deze dubbelbestemming dient hoofdzakelijk om het ongecontroleerd verstoren van het aanwezige of naar verwachting aanwezige waardevolle bodemarchief te voorkomen. Voor dat doel bevatten deze bestemmingen bijzondere regels voor:

• het bouwen van bouwwerken overeenkomstig de andere voorkomende (enkel)bestemmingen en
• het uitvoeren van werken en werkzaamheden, waarbij sprake is van 'grondroering' en dientengevolge (mogelijke) bodemverstoring.

De bijzondere regels betreffen onder meer de verplichting om op basis van archeologisch onderzoek aan te tonen dat er geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn of worden verstoord. Bij de toetsing of sprake is van archeologische waarden én of er sprake is van verstoring, wordt altijd een archeologisch deskundige gehoord.

5.2.6 Waarde - Beschermd stadsgezicht

Een van de belangrijkste doelstellingen van het bestemmingsplan is het regelen van het beschermd stadsgezicht. Het plan bevat daartoe specifieke beschermende bepalingen. Deze zijn terug te vinden op verschillende plaatsen in de regels. Ten eerste zijn de 'gewone' stedenbouwkundige bouwregels opgenomen binnen de afzonderlijke enkel-bestemmingen, zoals 'Wonen' en dergelijke.
Via de bouwregels wordt geregeld waar de (hoofd)bouwmassa is toegestaan, met de bijbehorende bouwmaten. Met afwijkingsbevoegdheid mag met 1 m van de bestaande en toegestane bouwmaten worden afgeweken.

In aanvulling op deze bouwregels zijn specifieke regels opgenomen in de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht'. In het voorliggende bestemmingsplan is deze bestemming overgenomen uit het geldende bestemmingsplan Binnenstad, voor zover deze van toepassing is voor het onderhavige gebied.

De voorgestane ontwikkeling sluit naadloos aan op de het beschermingsprincipe zoals geformuleerd in de bouwregels:

• behoud, onderhoud en versterking van waarden gaan voor vernieuwen en ontwikkelen;
• vernieuwen en ontwikkelen geschieden op basis van en met respect voor de cultuurhistorische waarden.
  

Het gehele plangebied valt binnen de bestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' binnen de zones 'stadsbeeld B & C', overeenkomstig de oorspronkelijke aanwijzing als beschermd stadsgezicht (zie paragraaf 3.1.3.1).

Om de bescherming van historische binnenstad in de planregels verder te waarborgen wordt wederom gebruik gemaakt van twee kaarten uit de cultuurhistorische inventarisatie (zie paragraaf 4.2.2):

• de cultuurhistorische waarderingskaart;
• de bouwhistorische verwachtingskaart.

Beide kaarten zijn integraal als bijlagen bij de planregels opgenomen.

In de dubbelbestemming worden aanvullende eisen geformuleerd met betrekking tot:

• daken en dakhelling;
• situering voor- en achtergevel;
• voorgevelbreedte;
• indeling en detaillering van gevels en muurvlakken;
• bouwmassa;
• historische bouwwerken.

De mate van bescherming is afhankelijk van de ligging van het pand binnen de betreffende zones (i.c. zones B & C) dan wel de waardering van de betreffende panden op de Cultuurhistorische kaart Vianen (i.c. 'hoge cultuurhistorische waarden' en 'belangrijke cultuurhistorische waarden').

Een bijzonder onderdeel van deze dubbelbestemming wordt gevormd door de regels betreffende het behoud en de bescherming van de cultuurhistorische waardevolle bouwwerken, bestaande uit delen van de oorspronkelijke stadsmuur. Die regels betreffen met name het bouwen overeenkomstig de andere bestemmingen op, in of nabij de historische bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - historisch bouwwerk'.

In de bouw- en andere regels van deze dubbelbestemming is bepaald dat bij de toepassing daarvan in principe altijd de Erfgoedcommissie, die specifiek de bewaking van het cultureel erfgoed tot taak heeft, wordt gehoord.

5.2.7 Algemene regels

Algemeen
In het hoofdstuk 'Algemene regels' van de planregels zijn de algemene regels opgenomen die betrekking hebben op het gehele bestemmingsplan. Het betreft onder meer:

• de anti-dubbeltelbepaling; deze is aldus verplicht voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening;
• de algemene bouwregels; hierin is onder meer bepaald dat van het plan afwijkende bestaande afmetingen en afstanden van bouwwerken, mits legaal tot stand gekomen, als recht zijn toegestaan; daarmee wordt voorkomen dat ze onder het overgangsrecht terechtkomen en dan bij nieuwbouw niet meer mogen worden gerealiseerd; hierin zijn verder algemene regels opgenomen voor het bouwen van dakkapellen en gevelopbouwen en betreffende het omgaan met ondergeschikte bouwdelen.

Hierna wordt specifiek ingegaan op enkele bijzondere algemene regels.

Parkeernormen
Om (nieuwe) ontwikkelingen te kunnen toetsen aan parkeernormen is in de planregels een bijzondere bouwregel toegevoegd waarin wordt bepaald dat bij de omgevingsvergunning voor het bouwen van hoofdgebouwen moet worden aangetoond dat in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien op eigen terrein of elders.

Vrijwaringszone - dijk - 2
Voor de beschermingszone van de Zuiderlekdijk geldt dat zowel de binnen- als de buitenbeschermingszone moet worden opgenomen. De begrenzing van de vrijwaringszones zijn rechtstreeks overgenomen uit de Legger van het waterschap.
Het plangebied ligt nagenoeg volledig binnen de buitenbeschermingszone uit de Legger. Deze gronden zijn in het bestemmingsplan opgenomen met de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk 2'. Deze gebiedsaanduiding beperkt de mogelijkheden uit de geldende onderliggende bestemmingen niet. De gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone - dijk - 2' heeft enkel een attentiefunctie. De benodigde bescherming is afdoende geregeld in de Keur van het waterschap.
Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat op grond van de Keur formeel ook altijd nog vergunning dient te worden aangevraagd bij het Waterschap Rivierenland.

Milieuzone - waterwingebied
Voor een deel van het plangebied geldt de gebiedsaanduiding 'milieuzone - waterwingebied'. Hier zijn de gronden tevens bestemd voor de drinkwaterwinning. Het gebruik van gronden en bouwwerken mogen geen nadelige effecten hebben voor het gebruik van grondwater voor drinkwaterconsumptie.

Milieuzone - boringsvrije zone
Voor een deel van het plangebied geldt ter signalering de gebiedsaanduiding 'milieuzone-boringsvrije zone'. Binnen de boringsvrije zone gelden beperkingen om het grondwater te beschermen en dan vooral de afdekkende kleilaag van het watervoerende pakket, ten aanzien van boorputten, grond- en funderingswerken op een diepte van 40 m of meer.
Opgemerkt wordt dat de bescherming van de boringsvrije zone in principe is geregeld in de Milieuverordening van de provincie Utrecht.

5.2.8 Overgangs- en slotregels

In het hoofdstuk 'Overgangs- en slotregels' is het overgangsrecht opgenomen, in overeenstemming met het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening. In de slotregel is, conform SVBP 2012 aangegeven op welke wijze het plan aangehaald kan worden.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Er is sprake van een bouwplan conform artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening, waarvoor op basis van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan dient te worden vastgesteld. Het opstellen van een exploitatieplan is echter niet nodig, wanneer de kosten van de grondexploitatie anderzijds is verzekerd.

In onderhavig geval is een anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer, waarin onder andere afspraken worden gemaakt over eventuele planschade. Op die manier kan planschade niet worden afgewenteld op de gemeenschap.

Conform de gemeentelijke legesverordening zijn er leges verschuldigd voor onderhavige ontwikkeling. Deze kosten zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeente hoeft derhalve zelf geen kosten te maken ten aanzien van de procedure van onderhavige ontwikkeling.
De kosten voor de realisatie (de bouw) van dit initiatief zijn eveneens volledig voor de initiatiefnemer. De gronden binnen het plangebied zijn reeds in eigendom bij de initiatiefnemer. Vanuit de gemeente zijn derhalve geen kosten gemoeid met de aanschaf van gronden.

Doordat de grondexploitatie anderszins geregeld is, is het opstellen van een exploitatieplan niet nodig. De beoogde ontwikkeling wordt op basis van het vorenstaande economisch uitvoerbaar geacht.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Artikel 3.1.1. Bro overleg

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bestemmingsplan 'De Blauwpoort' voorgelegd aan diverse overlegpartners. De binnengekomen reacties zijn in de 'Nota beantwoording inspraak en vooroverleg' van een gemeentelijk antwoord voorzien (zie bijlage 11).
Naar aanleiding van het vooroverleg is het bestemmingsplan aangepast.

6.2.2 Voorontwerp-bestemmingsplan

Presentatie initiatienemer
Op 31 oktober 2016 heeft de initiatiefnemer, het College van kerkrentmeesters van de Protestantse Kerk in Nederland in Vianen, het voorontwerp-bestemmingsplan gepresenteerd aan de direct omwonenden en belangstellenden.
Het verslag van de avond is als bijlage opgenomen in de Nota beantwoording inspraak en vooroverleg (zie bijlage 11).

Inspraak
Vanwege de bijzondere locatie heeft de gemeenteraad besloten inspraak te verlenen op het plan. Dit is een extra consultatieronde die specifiek voor de inwoners van de gemeente Vianen en belanghebbenden in het gebied wordt gehouden.

Het voorontwerp-bestemmingsplan De Blauwpoort heeft daarom vanaf 16 november 2016 tot en met 27 december 2016 in de centrale hal van het Stadshuis ter inzage gelegen. De ter inzage liggende stukken konden eveneens worden geraadpleegd via de landelijk voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl.

Gedurende de inzagetermijn konden inwoners van de gemeente Vianen en belanghebbenden hun inspraakreactie kenbaar maken. De binnengekomen inspraakreacties zijn in de 'Nota van Zienswijzen, bestemmingsplan De Blauwpoort' van een gemeentelijk antwoord voorzien (zie bijlage 11).
Naar aanleiding van de inspraak is het bestemmingsplan niet aangepast.

6.2.3 Ontwerp-bestemmingsplan

Het ontwerp van het bestemmingsplan De Blauwpoort heeft, samen met de daarbij behorende bijlagen, met ingang van 7 maart 2017 tot 18 april 2017 gedurende een periode van 6 weken voor eenieder ter inzage gelegen. Gedurende de terinzagetermijn kon het ontwerp-bestemmingsplan worden ingezien in de centrale hal van Stadhuis aan de Voorstraat 30 te Vianen. Het ontwerpbestemmingsplan was digitaal raadpleegbaar op internet via www.ruimtelijkeplannen.nl.

Van deze terinzagelegging is openbare kennisgeving gedaan aan het begin van bovengenoemde termijn. Gedurende de terinzagetermijn kon iedereen mondeling of schriftelijk zijn of haar zienswijze over het ontwerp-bestemmingsplan kenbaar maken aan de gemeenteraad.

Ontvangen zienswijzen
Naar aanleiding van de terinzagelegging zijn zes zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn binnen de periode van de terinzagelegging binnengekomen, dan wel per post verzonden, en zijn daarmee allemaal ontvankelijk.

In de 'Nota van Zienswijzen', zoals opgenomen in bijlage 12, zijn de ingediende zienswijzen weergegeven en is een beoordeling c.q. beantwoording gegeven.
Diverse zienswijzen geven aanleiding om het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.

Besluit tot vaststelling
Het bestemmingsplan De Blauwpoort is op 4 juli 2017 door de gemeenteraad van Vianen gewijzigd vastgesteld. Voor de inhoud van het besluit wordt verwezen naar de tekst van het Vaststellingsbesluit.