| Plan: | Oranjeburgh |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0606.BP0013-0003 |
Ten tijde van het opstellen van het voorliggende bestemmingsplan stond de exacte invulling van het Zusterhuis en de directe omgeving hiervan nog niet vast. Het Zusterhuis kan plaats bieden aan woningen, verpleeg- en zorginstellingen of een combinatie daarvan. Daarom is voor dit gebied de bestemming 'Gemengd' opgenomen. Bij verpleeg- en zorginstelingen is het toegelaten aan deze functie ondergeschikte en/of ondersteunende kantoren, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening of detailhandel te hebben. Zelfstandige kantoren, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en detailhandel zijn niet toegelaten. Wat betreft de aan te leggen parkeergarage wordt verwezen naar paragraaf 6.2.5.5
De structurerende groenvoorzieningen in het plangebied zijn bestemd als 'Groen - 1'. Binnen deze bestemming zijn ondergeschikte watergangen, watervoorzieningen, en voet- en fietspaden toegestaan. Binnen de bestemming 'Groen - 2' zijn aanvullend speelvoorzieningen mogelijk gemaakt. Kleinere groenelementen zijn bestemd binnen 'Verkeer - verblijfsgebied'.
De bestemming 'Tuin - 1' is opgenomen om te voorkomen dat daar waar voortuinen aanwezig zijn deze volgebouwd worden. Toegestaan zijn ondergeschikte bouwdelen behorende tot het op de aangrenzende bestemming gelegen hoofdgebouw, zoals erkers en luifels.
De grond rond de toekomstige appartementen is gewijzigd van een woonbestemming naar de tuinbestemming, omdat het niet de bedoeling is dat op die stroken wordt geparkeerd, dan wel dat aldaar parkeervoorzieningen worden aangelegd. Deze gronden hebben de bestemming 'Tuin - 2'.
Het bestemmingsplan maakt dynamiek mogelijk door de openbare ruimte op te nemen in de verkeersbestemmingen ten behoeve van verkeer, parkeren en openbaar groen (inclusief restgroen c.q. snippergroen). Dit betekent dat de openbare ruimte flexibel kan worden ingericht, afhankelijk van de doelstellingen van de beheerder.
Ook is het mogelijk om de bestemming 'Verkeer - verblijfsgebied' te gebruiken als tuin. Daartoe is in artikel 8.1 toegevoegd de functie als bedoeld in artikel 6.1 ook zijn toegelaten. Hierdoor wordt geanticipeerd op het eventueel overdragen van delen van het openbaar gebied aan particulieren. Die gronden kunnen dan in ieder geval gebruikt worden conform de bestemming 'Tuin - 1'.
De woningen zijn bestemd als 'Wonen - 1 t/m 4'. Het verschil in de bestemmingen is gebaseerd op de verschillende woningtypologieën. 'Wonen - 1' betreft vrijstaande woningen, geschakelde en 2-onder-1 kapwoningen, 'Wonen - 2' regelt de aaneengesloten woningen en 'Wonen - 3' de gestapelde woningbouw (appartementen). 'Wonen - 4' laat de vrijheid om vrijstaand, geschakelde, 2-onder-1-kap of aaneengesloten woningen te bouwen.
Binnen de woonbestemming is een bouwvlak opgenomen, waarbinnen de woning mag worden gebouwd. Binnen de bestemming 'Wonen-2' is in de afwijkingsregels bepaald dat in een rij van minimaal drie aaneengesloten woningen één woning met de achtergevel buiten het bouwvlak geplaatst kan worden, waarbij het bouwvlak mag worden overschreden met minimaal één meter en maximaal drie meter. Aanvullend is geregeld dat de oorspronkelijk diepte van het bouwvlak niet mag worden overschreden. In wezen schuift het bouwvlak en dus de voorgevel mee met de te verschuiven achtergevel.
Voor de woningen is in alle gevallen een maximale bouwhoogte opgenomen. De gronden mogen worden gebruikt als erf, tuin en ontsluitingsweg. Voor een deel van het plangebied is nog niet duidelijk welk type woningen daar gebouwd mogen worden. Voor deze gronden geldt de bestemming 'Wonen - 4', waarbij de regels van Wonen - 1 en 2 integraal zijn overgenomen. Zodra er meer duidelijkheid is, kan het college met een wijzigingsbevoegdheid de definitieve bestemming bepalen.
De bouwregels zijn zodanig geredigeerd dat een vrijstaande, geschakelde, twee-onder-één-kap of een aaneengesloten woning in principe kan bestaan uit twee bouwlagen. De eerste bouwlaag bedraagt 3,20 meter en de overige bouwlagen bedragen dan drie meter. Dat betekent dat de eerste twee bouwlagen samen een bouwhoogte hebben van 6,20 meter. Desalniettemin is gekozen voor een goothoogte van 6,0 meter. Dat betekent dat de tweede bouwlaag weliswaar drie meter hoog kan zijn, maar de kap al dient te beginnen op 2,80 van de tweede bouwlaag. Door het opnemen van een goothoogte zal de bebouwing op de hoogte van 6 meter een knik moeten maken, bestemd voor de kap. Vervolgens is een totale bouwhoogte toegestaan van twaalf meter met een hellingshoek van tussen de 40 en 60 graden. In de kap kunnen vervolgens nog maximaal twee bouw- of leeflagen worden gecreëerd (de zogenaamde dubbele zolder).
Binnen de woonbestemmingen wordt een onderscheid gemaakt tussen aan- en bijgebouwen. Een aanbouw is een aan een woning (hoofdgebouw) gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan de woning. Een bijgebouw betreft een bij een woning behorend vrijstaand gebouw, zoals een garage, berging of hobbyruimte.
Landelijk is maatschappelijk draagvlak gegroeid voor het creëren van woonruimte in of bij een bestaande woning welke het voor de bewoners van een woning mogelijk maakt (tijdelijk) mantelzorg te verlenen aan iemand die deze zorg nodig heeft. Deze behoefte is ontstaan uit de wens van hulpbehoevenden om in een vertrouwde omgeving de vereiste hulp te krijgen en de wil van familie of vrienden om deze hulp te geven. Om deze reden wordt mantelzorg binnen de woonbestemming toegelaten.
Mantelzorg is gedefinieerd als het bieden van zorg op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband in de vorm van inwoning in een aan- of bijgebouw. Mantelzorg mag daarmee in de eerste plaats niet plaatsvinden in het kader van de beroepsuitoefening of door zorgorganisaties. Daarnaast mag mantelzorg niet leiden tot een toename van het aantal zelfstandige woonruimten. Om deze reden is mantelzorg slechts toegelaten in de vorm van inwoning wat een sterke mate van afhankelijkheid en verbondenheid veronderstelt. De regeling voor aan- en bijgebouwen biedt voldoende ruimte om te voorzien in de behoefte aan afhankelijke woonruimte.
In de regels wordt onderscheid gemaakt tussen beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten in de woning en de bijbehorende bijgebouwen:
Hoewel het realiseren van een praktijkruimte binnen een woning niet op ruimtelijke en fysieke bezwaren stuit, dient voorkomen te worden dat overlast voor omwonenden ontstaat, omdat bijvoorbeeld het verkeerssysteem niet inspeelt op andere functies en de gevolgen van die andere functies. Daarom wordt in de regels een aantal beperkingen opgenomen en zijn detailhandel en horeca niet toegelaten.
Binnen de woonbestemmingen is het gebruik van de woning en bijgebouwen ten behoeve van beroeps- en/of bedrijfsuitoefening aan huis tot maximaal 30% van de vloeroppervlakte toegestaan. Verder is onder meer bepaald dat geen onevenredige afbreuk mag worden gedaan aan de woonomgeving en dat de activiteit moet worden uitgeoefend door de bewoner van het pand. De bedrijfsmatige activiteiten worden beperkt tot de milieucategorieën 1 en 2 omdat deze activiteiten geen afbreuk doen aan de woonomgeving. Tenslotte is het van belang dat het beroep of bedrijf uitsluitend kan worden uitgeoefend door de bewoners van de woning. Daarmee wordt voorkomen dat ruimtes in de woning commercieel worden verhuurd, hetgeen kan leiden tot een afbreuk van de woonomgeving en andere ongewenste effecten kan hebben, zoals een extra toename van de parkeerdruk (doordat de huurder zelf ook voertuig zal moeten parkeren, los van klanten).
In paragraaf 5.5.2 is ingegaan het parkeren, zowel in de openbare ruimte als op het eigen terrein. Bij de appartementencomplexen is het toegestaan om een parkeergarage aan te leggen. De parkeergarage dient ondergronds gerealiseerd te worden. In de regels wordt ook gesproken van de mogelijkheid van een half verdiepte garage. Die halve verdieping is mogelijk gemaakt ten behoeve van de aan te leggen technische apparatuur voor onder andere de luchtbehandeling. Daartoe is geregeld dat de parkeergarage half verdiepte aangelegd mag worden met een maximale bovengrondse bouwhoogte van 1,5 meter.